TEMA 11:

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

§.1.- Concepto. Fundamento. Caracteres. Elementos

§.2.- Clasificación de las servidumbres.
§.3.- Constitución y contenido
§.4.-Modificación y extinción. Protección de las servidumbres.
§.5.-Referencia a las servidumbres legales.

§.1.- Concepto. Fundamento. Caracteres. Elementos

1.1..- CONCEPTO.

Etimológicamente servidumbre proviene del nombre verbo latino servire, servir o

prestar servicio. Por su mismo nombre la servidumbre indica que es un gravamen o
servicio que pesa sobre los bienes, limitando la libertad y el derecho de propiedad.

La legislación de Partidas define la servidumbre diciendo que es el «derecho o

uso que ome ha en los edificios o en las heredades ajenas para servir de ellas en pro de
las suyas» (Ley 1, Tít. XXXI, Partida 3.).

La servidumbre -según PUIG-BRUTAU -es un derecho real que concede un derecho

de disfrute inmediato, pero de contenido limitado sobre una finca ajena; para DE DIEGO,
es un derecho real que se constituye gravando una cosa con la prestación de servicios
determinados en provecho exclusivo de persona que no es su dueño o de finca que es de
otro propietario.

Según el artículo530: "Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio

de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre predio sirviente.

Este artículo contiene la definición legal de las servidumbres reales o prediales,

según DÍEZ- PICAZO y GULLÓN, esta definición es criticable por los siguientes motivos:.

a) El que el CC, al definir la servidumbre real o predial, parece que relaciona

exclusivamente inmuebles entre si . Esto no es es posible puesto que no cabe relaciones
jurídicas entre fincas, el inmueble es la base natural sobre la que se construye la
servidumbre, pero ésta, al tratarse de un derecho subjetivo implica la intervención de
personas, sin las cuales no es posible la existencia de relaciones jurídicas. Nos
encontramos ante un derecho subjetivamente real porque su titularidad va unida a la cosa.

c) Que no precisa el en que consiste el contenido del gravamen, aunque como advierte
CASTAN, debe tenerse en cuenta que el hecho de tener que redundar en beneficio de otro
inmueble supone cierta precisión en el mínimo exigible.
 La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19
abr. 1930, declara «que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño y en cuya virtud el titular del predio
dominante puede utilizar el predio sirviente para ciertas finalidades o poner al
aprovechamiento del mismo limitaciones que redundan en beneficio de su particular
dominio o privar al dueño del predio gravado de alguna especial facultad contenida
en el derecho de propiedad normalmente constituido»

1.2.-FUNDAMENTO.

1.3.- CARACTERES

Los caracteres de la servidumbre, según CASTÁN, pueden reducirse a los cuatro

siguientes:

1.3.A. Es un derecho real.-

Como derecho subjetivo supone una relación entre personas, y no una relación
entre fundos. Su carácter de derecho real implica las notas de inmediatividad y de
absolutividad.
Si bien la servidumbre en su aspecto activo es un derecho, en cambio en su aspecto
pasivo es un gravamen.
La servidumbre puede consistir en el derecho de exigir que no se haga algo (non
facere) o que se permita hacer algo (pati), pero no en el derecho de exigir que el gravado
haga algo.

1.3.B. Es un derecho real que recae sobre cosa ajena.

No puede existir un derecho de servidumbre que recaiga sobre cosa propia, pues
las cosas sirven a su dueño por derecho de propiedad y no por derecho de servidumbre
(nemini res sua servit iure servitutis). El art.. 530 se manifiesta en ese sentido al definir la
servidumbre como gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño.

1.3.C Es una derogación al régimen normal de la propiedad.

--En consecuencia, al tratarse de un derecho real limitativo, ello motiva que las
servidumbres no se presuman, sino que se ha de probar su constitución27. Las
servidumbres se interpretarán por lo tanto de forma restrictiva.

-- No puede existir servidumbre sin utilidad (o posibilidad de ella) para un fundo o

para una persona, pues no cabe admitir limitaciones en el ejercicio de la propiedad

27 Expresa la sentencia de 4 de noviembre de 1897 que en los contratos en los que se constituye
servidumbre o se establece algún gravamen que afecte a la libertad de las fincas ha de estar bien expresa la
voluntad de las partes sobre esos extremos.
inmueble, que no reporten ventaja a nadie. La utilidad ha de ser actual o potencial, pero
ha de existir en todo caso.
-- El dueño del fundo sirviente está obligado a dejar hacer (pati), a no dejar hacer (non
facere), e incluso a hacer alguna cosa, si bien solamente con carácter accesorio a la
servidumbre (facere).- Ej. Una servidumbre de paso con la obligación de efectuar las
reparaciones en el camino.
-- El ejercicio de la servidumbre ha de amoldarse al objeto y necesidades para que se
estableció, sin que el dueño del predio sirviente pueda oponer obstáculos, y habiendo de
comportarse el del dominante civiliter, es decir, procurando que resulte el ejercicio de la
servidumbre lo menos gravoso posible para el sirviente.
-- La interpretación en materia de servidumbres, como en todo lo relativo a
imposición de gravámenes sobre la propiedad, ha de ser estricta y favorecer, en lo
posible, el interés y condición del predio sirviente, puesto que la propiedad se presume
libre.
-- Una vez constituida la servidumbre en provecho de una cosa o de una persona, es
inherente fundo (en las prediales) o a la persona (en el caso de las servidumbres
personales), y en consecuencia no es susceptible de transmisión o enajenación total ni
parcial. De aquí el axioma de que una servidumbre no puede gravarse con otra.

De acuerdo con este principio de inalienabilidad de las servidumbres, establece el Código

español que son éstas inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen
(artículo 524), y la ley Hipotecaria, que no se pueden hipotecar las servidumbres, a menos
que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la
de aguas, la cual podrá ser hipotecada (art. 108, núm. 1. )

1.3 D. Es una relación entre predios:

1. La servidumbre real o predial exige la existencia de dos predios, llamados dominante

y sirviente (art. 530). Los romanistas dicen que es menester sean dichos predios contiguos
o, a lo menos, vecinos; pero lo cierto es que algunas servidumbres, por ejemplo, la de
acueducto, pueden existir aun entre fincas muy distantes.

2. Las servidumbres son indivisibles (servitutes dividi non possunt) o, lo que es igual, no
pueden adquirirse ni perderse parcialmente.

3. La servidumbre, debe tener una causa perpetua; es decir, debe satisfacer un interés
permanente del predio dominante y descansar en una utilidad que pueda constantemente
prestar el predio sirviente.

1.4.- ELEMENTOS.

a) Personales.-Sujeto activo o titular del derecho de servidumbre es, el dueño del

predio dominante, sea quien fuere. Por excepción, en las servidumbres personales (art.
531), el titular es una persona determinada.. Sujeto pasivo de la servidumbre es toda la
colectividad (como en los demás derechos reales), y especialmente, y en primer término,
el dueño o poseedor de la finca gravada.

b) Reales.-Los elementos reales están constituidos por el fundo o fundos objeto

de la servidumbre. En su tipo normal de servidumbre real, ésta exige dos predios: el
dominante, que
es aquel a cuyo favor está constituida la servidumbre, y el sirviente, que es el que la sufre
(art. 530-2º).. Tales predios, ya sean rústicos o urbanos, han de ser determinados y de
propiedad privada (es decir, patrimoniales del Estado, Provincia o Municipio, o
pertenecientes a particulares, porque los bienes de uso público y general no pueden ser
objeto de verdadera y propia servidumbre), y que estén en situación que haga posible la
prestación del servicio en que consista la servidumbre.

§.2.- Clasificación de las servidumbres.

Según CASTÁN las servidumbres pueden clasificarse en :

1. Reales o prediales y personales: atendiendo al titular activo.

Servidumbres reales, son las que se constituyen en beneficio de un inmueble.

Servidumbres personales, son aquellas servidumbres que se establecen a favor de
una o varias personas o una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. (531).
Tradicionalmente en nuestro derecho tuvieron la consideración de servidumbres
personales los derechos de usufructo, uso y habitación
.
2. Rústicas y urbanas: de acuerdo con la natureleza de los predios en las servidumbres
reales.
Si bien en derecho romano las servidumbres se dividían en rústicas y urbanas, el
CC prescinde totalmente de esta distinción; siendo sustituída por la de contínuas y
discontínuas.

3. Positivas y negativas: Por razón del contenido.

Se llama positiva, dice el articulo 533, la servidumbre que impone al dueño del
predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, (ej.
servidumbre de paso) y negativa, la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo
que le sería lícito sin la servidumbre. Ej. La servidumbre de luces y vistas en pared propia
es negativa, ello conlleva la prohibición de abrir ventanas en pared propia, lo que podría
realizar el dueño de la finca de no existir la servidumbre..

Las servidumbres positivas suponen un pati, y por ello se llaman servitutes in

patiendo, mientras que las negativas constituyen una omisión, son servitutes in non
faciendo.

Una misma servidumbre puede ser positiva o negativa, según los casos.(sentencias
de 8 de febrero de 1899, 9 de febrero de 1907, 8 de enero de 1908, 12 de Así, la de luces
y vistas, si los huecos se abren en pared exclusivamente propia, es negativa, porque el
dueño del predio dominante no impone al dueño del sirviente la obligación de dejar hacer
alguna cosa o hacerla por si mismo, sino únicamente la prohibición de hacer algo que le
sería lícito sin la servidumbre, como es el tapar los huecos, levantando pared en su terreno;
pero si se abren en pared ajena o medianera, la servidumbre es positiva, porque no puede
constituirse sin el asentimiento presunto del otro medianero o del dueño de la pared (STS
de 8 de junio de 1918, 20 de abril de 1923, 15 de marzo de 1934 y 19 de junio de 1951).
4 Continuas y discontinuas.Por razón de su ejercicio.

De acuerdo con el artículo 532, son contínuas aquellas cuyo uso es o puede ser
incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre (ej. servidumbre de luces y
vistas), y discontinuas, las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de
actos del hombre (ej. servidumbre de paso).

5 . Aparentes o no aparentes. Por las señales de su existencia, por su exteriorización:

Son aparentes, según el articulo 532: las que se anuncian y están continuamente
a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, (ej.
servidumbre de acueducto) y no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior
de su existencia.

Hay servidumbres, dice Manresa que, como las negativas, que nunca son
aparentes o lo son atendiendo al predio dominante y a determinado aspecto positivo de
las mismas, y otras, como las de estribo de presa, que siempre lo son. Pero, en cambio,
hay muchas que pueden ser aparentes o no aparentes, según los casos. Así, la servidumbre
de paso puede presentar un signo de su existencia, un pasadizo, por ejemplo, aunque
ordinariamente sea no aparente. La de acueducto tiene siempre la consideración de
aparente por declaración del Código (art. 561).

6 . Legales o forzosas y voluntarias. Según su origen.

Según el artículo536: las servidumbre se establecen por la ley o por la voluntad
de los propietarios.
Legales o forzosas: son aquellas establecidas por la ley, si bien hay que matizar
que no es que la ley las imponga automáticamente, sino que permite al titular del fundo
dominante que pueda eda exigir al del sirviente la constitución de la servidumbre; si se
niega se le puede imponer por el juez (CASTÁN)

Voluntarias: Son aquellas establecidas por voluntad de los propietarios (at. 536).
Según el artículo594 todo propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbre que quiera y como quiera siempre que no contravengan las leyes y el orden
público.

LAS SERVIDUMBRES PERSONALES:

El art. 531 establece que «También pueden establecerse servidumbres en

provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenece la finca
gravada»

. ANTECEDENTES

El CC niega el carácter de servidumbres personales a los derechos que

tradicionalmente eran considerados como tales en nuestra legislación--el usufructo, el uso
y la habitación--pero admite junto a las servidumbres reales, la existencia de otras
categorías de servidumbres: las llamadas personales.
1. Concepto de servidumbre personal

Son servidumbres personales las que se constituyen no a favor del titular de un

predio, sino a favor de una o varias personas o de una comunidad, intuitu personae, esto
es, sin consideración a predio dominante.combinando los arts. 530 y 531 del CC, cabe
definir como un gravamen impuesto sobre un inmueble en provecho de una o más
personas o de una comunidad quienes no pertenezca la finca gravada.

El legislador español ha sabido abandonar el prejuicio de que la servidumbre suponga

necesariamente un predio dominante, de suerte que las servidumbres reguladas por el art.
531 del CC establecen en provecho exclusivo del titular, sin necesidad de que este sea
propiedad de otro inmueble. Por consiguiente, no hay más elementos en la relación que
el predio sirviente y el titular en cuyo favor se impone el gravamen, siendo ajena a esta
servidumbre toda idea de beneficio para un inmueble.

Como principio general, que se aplican a las servidumbres personales las reglas
relativas a la constitución, modificación, extinción y protección de las servidumbres
prediales, sin más alteración que la que resulte de la diferencia de naturaleza que entre
ellas existe; y así no le es de aplicación el art. 534 (inseparabilidad del fundo) ni la
intransmisibilidad de que él se deriva (CASTAN).

La S.T.S 30 nov. 1908 aplicó el concepto y la denominación de servidumbre

personal, a los aprovechamientos de pastos y arbolado de un monte en favor de persona
distinta de su titular. Exactamente igual era el supuesto que motivó la S.T.S. 3 abr. 1909.
La S. 30 oct. 1919, aplica el art. 531 del CC y la expresión servidumbre personal, al
derecho de labrar cada tres años en ocho fanegas de tierra correspondientes a una finca
ajena. Y también el derecho concedido a una persona y sus descendientes de ocupar
determinadas ventanas de una casa para presenciar los festejos locales (S.T.S 30 nov.
1908).[servidumbre de balcón]

§.3.- Constitución y contenido

3.1. MODOS DE CONSTITUIRSE LAS SERVIDUMBRES EN GENERAL.-Según el artículo 536 del

Código civil, las servidumbres se establecen: por la ley o por la voluntad de los
propietarios.

Pero de otros artículos resultan algunas formas intermedias entre la constitución

legal y la voluntaria, como son la prescripción, admitida por el artículo 537 y siguientes,
y la presunción legal, que para el caso de la existencia de un signo aparente establece el
artículo 541.
No todos estos modos son aplicables a todas las clases de servidumbres. Así, la
prescripción sólo lo es a las servidumbres a la vez continuas y aparentes (art. 537), y la
presunción aludida, sólo a las servidumbres aparentes (art. 541).

A . Adquisición por la ley.- La ley unas veces crea directamente la servidumbre (tal
sucede, por ejemplo, en el caso de la servidumbre natural de aguas, de que se ocupa el
artículo 552), y otras se contenta con conceder a los propietarios el derecho a reclamar la
constitución del gravamen, mediante un acto concreto de la autoridad judicial o
administrativa, (salvo acuerdo de las partes) como sucede en la servidumbre de paso. En
estos últimos casos la servidumbre se constituye, en realidad, por
adjudicación.

B . Adquisicion voluntaria .- Las servidumbres, de cualquier clase que sean, pueden

adquirirse en virtud de título (arts. 537 y 539), entendiéndose por tal todo negocio
juridico, bien sea oneroso o gratuito, inter vivos o de última voluntad que pueda producir
un efecto juridico -real.
La creación de la servidumbre también requerirá, según DIEZ-PICAZO Y
GULLÓN, la tradición o puesta a disposición.

La falta de titulo constitutivo de las servidumbres puede suplirse, según el Código,

por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme
(artículo 540).

C Constitución por signo aparente o por destino del padre de familia

Este medio de constitución de las servidumbres- dicen DIEZ-PICAZO y

GULLON, que a veces ha sido denominado bién «constitución tácita», se encuentra
recogido en el artículo 541 C.C., según el cual «la existencia de un signo aparente de
servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará,
si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente,
a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario
en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura».

Presupuestos para la constitución por signo aparente:

-a) La existencia de una relación de servicio entre dos fincas, que podría
configurarse como un derecho de servidumbre si perteneciesen a distintos propietarios.
(S., de 21 de noviembre de 1985).
-b) Esta relación se revela o manifiesta a través de la existencia de un signo
(«signo aparente de servidumbre» le llama el art. 541) que ha de haber sido establecido
por el propietario de ambas.
-c) Que se enajene cualquiera de las fincas, sin que en el título se exprese lo
contrario, o sin que se haya hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento de la
escritura, para que la servidumbre sin más quede constituida, pues aunque el Código dice
literalmente que continuará, no se trata de una continuación, sino de una creación ex novo
(DIEZ-PICAZO y GULLON).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido ampliando el campo de

aplicación del artículo 541. Así, aun cuando el precepto habla de dos fincas, se considera
aplicable también al caso de finca única que tenga establecido el signo aparente entre sus
diversas partes o proporciones (p.ej., un camino) y que luego se divide y vende a dos
personas distintas..
D La adquisición de las servidumbres por prescripción adquisitiva o usucapión

El derecho de servidumbres, en cuanto derecho real, puede ser objeto de

prescripción adquisitiva o usucapión, de acuerdo con lo establecido con carácter general
para todos los derechos reales en los artículos 1.930 a 1.940 C.c., y de forma especial para
las servidumbres en los artículos 537-540.
La adquisición de las servidumbres por usucapión plantea en nuestro Código dos
tipos de problemas: el ámbito dentro del cual esta forma adquisitiva se produce, lo que
equivale a cuestionarse si todas las servidumbres son usucapibles; y, en segundo lugar,
los relativos al modo de computar el tiempo.

A) LAS SERVIDUMBRES USUCAPIBLES

El artículo 537 Cc dice que «las servidumbres continuas y aparentes se adquieren

en virtud de título o por la prescripción de veinte años» y en el artículo 539 que «las
servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán
adquirirse en virtud de título» .

Según DIEZ-PICAZO Y GULLÓN parece, por lo menos a primera vista, que el Código
civil limita la eficacia de la usucapión, como modo de adquisición de las servidumbres, a
las que presentan los caracteres de continuas y aparentes, y que, por otra parte, contiene
una desviación de la disciplina general, al establecer un plazo único de veinte años, sin
necesidad de ningún otro requisito (art. 537), aun cuando, naturalmente, ha de existir
posesión de la servidumbre apta para la usucapión, es decir, en posesión «en concepto de
dueño, pública, pacífica y no interrumpida» (art. 1.941).
La lógica consecuencia de ello es excluir la usucapibilidad de las servidumbres
continuas no aparentes (ej.servidumbre de luces y vistas en pared propia) y de las
discontinuas sean o no aparentes (ej.servidumbre de paso). Para tales únicamente se
admite la eficacia creadora del título y la falta de éste sólo puede ser suplida por una
escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme (art.
540).

La tesis de la imposibilidad de usucapión de las servidumbres continuas no aparentes y

de las discontinuas parece clara en nuestro Código civil. El artículo 540 menciona sin
lugar a dudas las «servidumbres que no puedan adquirirse por prescripción».

Su fundamento se ha encontrado en la idea de que en estas servidumbres no se

dan por hipótesis los presupuestos necesarios para la usucapión, puesto que si se trata de
servidumbres no aparentes falta una posesión pública, y si se trata de servidumbres
discontinuas falta una posesión ininterrumpida.

B) LAS REGLAS SOBRE EL COMPUTO DEL TIEMPO EN LA PRESCRIPCION DE

LAS SERVIDUMBRES

El artículo 538 Cc. contiene una regla especial relativa al cómputo del tiempo,
aplicable al plazo de veinte años mencionado en el artículo 537. El tiempo se computa de
manera distinta según que la servidumbre sea positiva o negativa. Si la servidumbre es
positiva, desde el día en que se haya comenzado a ejercerla sobre el predio sirviente. Si
es negativa, no se cuenta desde el momento del comienzo del ejercicio , sino «desde el
día en que el dueño del precio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del
sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre».

La regla aplicable a las servidumbres positivas es clara en sí misma, la usucapión

comienza desde el día en que empieza el aprovechamiento o el ejercicio. Entendemos que
ese comienzo del aprovechamiento o del ejercicio debe ser iure servitutis, porque la
posesión hábil para la usucapión ha de ser en concepto de dueño» (cfr. art. 1941), lo que
equivale a decir en concepto de titular del derecho y, además, porque no aprovechan para
la posesión hábil para la usucapión los actos ejecutados en
virtud de licencia o por mera tolerancia. (ese sería el regimen aplicable a las servidumbres
de luces y vistas en pared ajena o medianera, viga, vertiente de tejados, acueducto, estribo
de presa, parada o partidor, etc)

La regla aplicable a las servidumbres negativas exige un acto formal de

prohibición al propietario del predio sirviente de ejecutar algo que le sería lícito. No debe
olvidarse que este tipo de servidumbre no se ejercita a través de un directo
aprovechamiento, sino por el non facere que se le impone al predio sirviente. Por ello,
para comenzar a prescribir, es necesario lo que el Código llama acto formal de prohibición
y la doctrina «acto obstativo». Se trata de una declaración unilateral de voluntad
recepticia, que contiene una intimación o un requerimiento para que el propietario del
fundo sirviente se abstenga de realizar un acto que formaría parte del normal contenido
de su derecho de propiedad.

11.3.2.- Contenido:

Artículos: 543-545: Derechos y obligaciones de los titulares de las fincas.

-- Dueño del predio dominante: puede hacer en el predio sirviente las obras necesarias
para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
Debe utilizar el momento menos perjudicial para el titular del predio sirviente.
-- Contribución en las cargas o en los gastos: si fueran varios los predios dominantes,
estarán obligados a contribuir a los gastos en proporción al beneficio que a cada uno
reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre
en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente utilizara de algún modo la
servidumbre estará obligado a contribuir en los gastos.

-- Deberes del propietario del predio sirviente: no puede perturbar el uso del servidumbre
constituida; excepción: si se da un cambio de circunstancias que la convierten en muy
incómoda, o le priva de hacer obras, reparaciones o mejoras importantes, entonces se
puede variar la servidumbre a costa del titular del sirviente y siempre que no cause
perjuicio al del dominante. (Artículo545)

§.4.-Modificación y extinción. Protección de las servidumbres.

4.1.- LA MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

Según Diez-Picazo y Gullón , las servidumbres al estar previstas como

situaciones inicialmente perpetuas o por lo menos de muy larga duración, es lógico que
las servidumbres puedan modificarse.

En el Código civil aparecen algunas posibles causas de modificación de las

servidumbres, que pueden sistematizarse del siguiente modo:

1. - Convenio de los interesados: Se trata de un posibilidad implícita en los artículos 594

y 546-6. C.c. Las servidumbres legales impuestas en interés de los particulares
pueden ser modificadas por convenio de los interesados siempre que el mismo no lo
prohíba la ley ni resulte perjuicio para un tercero (cfr. art. 551, 2. ). Debe entenderse que
si resulta perjuicio para un tercero el convenio de modificación tendrá efectos entre los
propietarios de los predios y sus causahabientes y será ineficaz en relación con el tercero.

2. El ius variandi del dueño del predio sirviente. El artículo 545 concede al dueño del
predio sirviente la posibilidad de modificar las reglas constitutivas de la servidumbre.
Supone esta facultad una aplicación del principio según el cual la servidumbre debe
ejercitarse con el menor sacrificio y el menor daño posible para el predio sirviente, y se
concreta en la variación unilateral del lugar de ejercicio.
Son requisitos para que pueda utilizarse esta facultad: que en su configuración originaria
la servidumbre haya llegado a ser muy incómoda para el dueño del predio sirviente o le
prive de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes; que ofrezca otro lugar o forma
igualmente cómodos que reemplacen a los que se trate de sustituir; que no resulte
perjuicio alguno para el dueño del predio dominante o los que tengan derecho al uso de
la servidumbre: que costee el repetido dueño del predio sirviente los gastos que ocasione
la variación.

3. Los efectos del tiempo y de la posesión. El artículo 547 dispone que la forma de
-prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma y de la misma
manera. Por tanto, cabe que por prescripción extintiva disminuya el contenido de una
servidumbre al usarse con menor intensidad que la permitida al constituirse.

4º La sobrevenida modificación externa de los predios. La doctrina admite la existencia

de esta causa por aplicación analógica del artículo 546-3. Si la modificación del estado
de los predios puede conducir a la extinción de la servidumbre por imposibilidad de su
uso, parece justo entender que conduzca simplemente a su modificación cuando el uso
sea todavía posible aunque reducido.

4.2.- LA EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

Los modos de extinción de las servidumbres se encuentran enumerados en el art. 546 y

son los siguientes:

1. Consolidación. La servidumbre se extingue por reunirse en una misma persona la

propiedad del predio dominante y del sirviente.

2. No uso. La servidumbre se extingue por el no uso durante veinte años. El plazo se

cuenta desde el día en que hubiere dejado de usarse la servidumbre si fuese continua o
desde que haya tenido lugar un acto contrario si fuera discontinua. La falta de uso ha de
ser continua (S. de 8 de julio de 1966).

3. Pérdida de la cosa. El Código habla de un cambio en el estado de los predios que haga
imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si después el estado los mismos permite
usar de ella, a menos que entre tanto se haya producido una prescripción conforme a lo
dispuesto en el número anterior, debiendo interpretarse el acto contrario en las continuas
es el cambio del estado de los predios

4.- Vencimiento. La servidumbre se extingue por llegar el día o realizarse la condición,

si fuera temporal o condicional.

5.- Renuncia. La servidumbre es renunciable por el dueño del predio dominante., esta
causa debe conducir, por identidad de razón, a permitir la extinción cuando la
servidumbre no reporte ya beneficio al dominante.

6.- Convenio extintivo.- Según DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, está permitido por el art.
546.61 cuando habla de la redención de la servidumbre.

§.5.-Referencia a las servidumbres legales.

1. Concepto.

Las servidumbres legales, o forzosas, son aquellas que son susceptibles de

establecerse por imposición legal, y, por lo tanto, aunque se oponga a ello el dueño del
predio destinado a sufrirlas (DE BUEN).

El Código civil regula las servidumbres legales en los arts. 549 a 593, bajo la
rúbrica «De las servidumbres legales. Dentro de los casos contemplados por el Código se
agrupan supuestos de diferente naturaleza:
Así algunos preceptos se refieren a auténticas limitaciones del dominio. Se trata
de limitaciones impuestas automáticamente por la norma legal, que no necesita de ningún
tipo de constitución (negocial o impuesta por la autoridad judicial o administrativa). Estas
limitaciones (ej. la servidumbre de caída de aguas del art. 552) se imponen por motivos
de relaciones de vecindad o por razones de utilidad pública, y no son indemnizables.
(DIEZ-PICAZO Y GULLÓN)

En otros supuestos si que nos encontramos con auténticas servidumbres legales,

en las que el beneficiario está facultado para exigir su constitución en base al derecho que
la ley le concede, no existiendo jurídicamente hasta entonces. La constitución puede
llevarse a cabo voluntariamente o ser impuesta por la autoridad judicial o administrativa.
Ej. El propietario de una finca enclavada entre otras sin salida a camino público,
tiene a su favor una servidumbre de paso (art. 564), sin que ello signifique que aquel cuya
finca se encuentre en la situación descrita tenga a su favor la mencionada servidumbre,
para que nazca la misma es necesario, o bien que el titular llegue a un acuerdo voluntario
con sus vecinos o bien, en caso contrario, que solicite su imposición judicialmente. La
servidumbre sólo existirá a partir del acuerdo o de la declaración judicial.

El que la servidumbre legal se constituya voluntariamente por acuerdo de los

dueños de los predios, no significa que deje de ser servidumbre legal. Tampoco cambia
la naturaleza de la servidumbre si las partes, en el ejercicio de su autonomía privada,
modifican el contenido típico de la misma en todo aquello no tenga carácter imperativo,
según se deduce del art. 551-2. (CLEMENTE MEORO).

Las servidumbre legales, según CASTÁN, se diferencian, fundamentalmente, de

las voluntarias:

a) En que tienen por fuente, no el hecho del hombre (título, usucapión, destino del
propietario, etc.), sino la ley; aunque a veces no surgen automáticamente y es la ley sólo
un título abstracto de la servidumbre, haciendo falta, además, como ya se dijo en el
anterior, un título concreto, constituido por una declaración de la autoridad judicial o
administrativa o incluso un acuerdo entre los propietarios.
b) En que, lejos de ser ilimitado su número y libre su contenido, está uno y otro
determinado limitativamente por la ley (numerus clausus, tipicidad).

3. Clasificación de las servidumbres legales. Nuestro Código civil distingue

dos clases de ellas, según tengan por objeto la utilidad pública o el interés de los
particulares (artículo 549).

Regulación legal. las de interés público se rigen: 1. Por las Leyes y Reglamentos
especiales que las determinen. 2. Por las disposiciones sobre servidumbres contenidas en
el título VII del libro II del Código civil (art. 550). En cambio, las de utilidad privada se
regulan: 1. Por los convenios de los interesados en todo aquello que no prohíba la ley ni
cause perjuicio a tercero.
2º. Por las disposiciones del citado título del Código civil, sin perjuicio de lo que
dispongan las Leyes, Reglamentos y Ordenanzas generales y locales sobre policía urbana
o rural (art. 551).

Las servidumbres públicas se refieren, como dice Manresa, a las materias

siguientes: 1. Aguas. 2º Minas. 3º Montes. 4º Pecuarias. 5º Vías de comunicación
(carreteras, ferrocarriles, vías telegráficas y telefónicas). 6º Obras públicas. 7º Marítimas.
8º Defensa nacional y militares. A ellas habría que añadir hoy algunas otras, como las
servidumbres aéreas (reguladas por la ley de Aeropuertos de 2 de noviembre de 1940,
arts. 11 y sigs., que modificó el Decreto-ley de 19 de julio de 1927, sobre aeropuertos, y
últimamente por la ley de 21 de julio de 1960, en sus artículos 51 a 54, y el Decreto de 17
de julio de 1968, sobre servidumbres aeronáuticas).

Las servidumbres por utilidad pública tienen carácter administrativo, y sólo

algunas del grupo de las relativas a las aguas (por ejemplo, las establecidas en interés de
la navegación, flotación, pesca y salvamento, la de camino de sirga y las de abrevadero o
saca de agua) y las pecuarias (art. 570) están incluidas en el Código civil .

Las servidumbres de utilidad privada son (siguiendo el orden con que las expone el
Código): 1. Las establecidas para el uso de las aguas, que tengan este carácter privado. 2º
Las de paso. 3. Las de medianería. 4º Las de luces y vistas. 5. La de desagüe de los
edificios. 6. La de distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y
plantaciones.

I.- Servidumbres en materia de aguas

El Código civil regula en los arts. 552 a 563 una serie de servidumbres en materia de
aguas: servidumbre natural de caída de aguas, uso público de riberas, estribo de
presa, parada o partidor, abrevadero y acueducto. El art. 563 dispone que «el
establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, de que se
trata en esta Sección, se regirán por la Ley especial de la materia, en cuanto no se halle
previsto en este Código».

Se invierte, por tanto, el orden de prelación establecido en los arts. 550 y 551 C.C.

La vigente Ley de Aguas sólo dedica a las servidumbres en materia de aguas

cuatro artículos ( 6º y 45º a 47º), de manera que la regulación del Código es más completa
que la de la Ley. (CLEMENTE MEORO)

A) Servidumbre natural de aguas

Según el art. 552 C.C., recogido íntegramente en el art. 45-1 L.A. de 1985, «los predios
inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre
descienden de los predios superiores, así como la tierra y piedra que arrastren en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre,
ni el del superior obras que la agraven».
A pesar de la denominación que le da el Código, no se trata de una verdadera servidumbre
de las llamadas legales o forzosas, sino de una limitación del dominio impuesta por la
relación de vecindad de los predios. Según DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, lo que hace la ley
es reconocer las consecuencias que se derivan de la situación física en la que se
encuentran las fincas e imponen unas conductas de abstención de los respectivos
propietarios: el del superior no podrá agravar la caída de las aguas y el del inferior no
podrá hacer obras que la impidan.

Las aguas que ha de soportar el dueño del predio inferior las aguas tienen que
descender naturalmente, sin intervención del hombre en ningún momento, como es el
caso de las aguas procedentes de deshielos, lluvia, filtraciones, fuentes, etc. (CASTÁN). El
dueño del predio inferior no está obligado a soportar el descenso de las aguas que hayan
sufrido una modificación en su «calidad espontánea» por obra del hombre. Así lo dispone
el art. 45-2 Ley de A.guas de 1985: «Si las aguas fueran producto de alumbramiento,
sobrantes de otros aprovechamientos, o se hubiese alterado de modo artificial su calidad
espontánea, el dueño del predio inferior podrá oponerse a su recepción, con derecho a
exigir resarcimiento de daños y perjuicios, de no existir la correspondiente servidumbre».

B) Uso público de riberas

Regulada en el art. 533 C.C, que establece que: «las riberas de los ríos, aun
cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en
una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la
navegación, la flotación, la pesca y el salvamento». La Ley de Aguas, en su art. 6 ha
ampliado esta zona a 5 metros.

El párrafo segundo del art. 533 establece la servidumbre de camino de sirga:

«Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además
sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y
flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular,
precederá la correspondiente indemnización».

C) Estribo de presa.-

El art. art. 554 C.C. que «cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo,
o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario
establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en
que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la
indemnización correspondiente».

D) Parada o partidor
La establece el art. 562 C.C.: «E1 que para dar riego a la heredad o mejorarla, necesite
construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que
los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios,
incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás
regantes» .

E) Saca de agua y abrevadero

Reguladas en los arts. 555 y 556 C.C. Según el primero «las servidumbres de saca
de agua y abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor
de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización».
El art. 556 establece una servidumbre de paso conexa a las de saca de agua y
abrevadero: «Las servidumbres de saca de agua y abrevadero llevan consigo la obligación
en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de
utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización».

F) Acueducto

Contemplada en el art. 557 C.C. Ia llamada servidumbre de acueducto: «Todo el

quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla
pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como
también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas».

Dice el art. 558, que el que pretenda beneficiarse de esta servidumbre está
obligado:

l.- «A justificar que puede disponer del agua y que esta es suficiente para el uso a que
destina». Con ello se intenta evitar el establecimiento de servidumbres sin causa.

2. «A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para el
tercero».

3.«A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma en que se determine por las
leyes y reglamentos».

El art. 559 establece una limitación a la posibilidad de exigir esta servidumbre

forzosa: «No puede imponerse la servidumbre de acueducto para objeto de interés
privado, sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya
existentes».
Y el art. 560 priva al dueño del predio dominante del espacio superior e inferior a fin de
hacer menos onerosa la servidumbre para el dueño del predio sirviente: «La servidumbre
de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo,
así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio,
ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias».
El art. 47 Ley de Aguas vigente establece que «en toda acequia o acueducto, el
cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante de la heredad
o edificio a que vayan destinadas las aguas, o en caso de evacuación, de los que
procedan».

Según DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, y en virtud de lo dispuesto en el art. 561 C.C., la

servidumbre de acueducto tiene carácter de continua y aparente, «aun cuando no sea
constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o
de un turno establecido por días o por horas».
II.- Servidumbre de paso

El Código civil, según Castán, regula tres variedades de servidumbre de paso la

servidumbre de paso con carácter permanente (arts. 564 a 568) y la servidumbre de paso
transitorio (art. 569) y las servidumbres de paso para ganados (art. 570)

a) Paso con carácter permanente

Según establece el art. 564 1 C.C., «el propietario de una finca o heredad, enclavada entre
otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por la heredades
vecinas, previa la correspondiente indemnización».
Si existe salida a camino público pero ésta es peligrosa, difícil o insuficiente para
los fines a que se destina la finca puede exigirse la constitución de la servidumbre de paso;
mas la salida ha de ser necesaria para la explotación normal del predio, no caprichosa o
arbitraria (cfr. SS. 9 junio 1975, 29 marzo 1977 y 13 junio 1989).
». Por tanto, se concede paso sin indemnización al adquirente si la finca adquirida queda
enclavada entre otras del enajenante.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio
sirviente,
y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio
dominante al camino público (art. 565 C.C.).

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del

predio dominante (art. 566).
El art. 568 establece una causa de extinción de la servidumbre de paso no recogida
entre las generales de las servidumbres, pero - según dice CLEMENTE MEORO
aplicable a todas las legales: la sobrevenida desaparición de la necesidad de la
servidumbre. Según establece el mencionado precepto «si el paso concedido a una finca
enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua a
camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre,
devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso
de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada».
b) Paso con carácter transitorio

Establece el art. 569 que «si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio
pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra,
el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización
correspondiente al perjuicio que le irrogue».

C) Paso para ganados.

Se refiere a las vías pecuarias el art. 570 C.C., distinguiendo entre las ya existentes y las
que puedan constituirse. El primer párrafo dispone que «las servidumbres existentes de
paso, para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquier otro,
y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos
del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar».

Si bien el Código habla de servidumbres, estas vías pecuarias constituyen bienes de

dominio público (CASTÁN). «Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la
cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros
50 centímetros, y la vereda de 20 metros» (art. 570-2).

III.- Servidumbre de medianería.

A) En el Código Civil

IV- SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA

1. Concepto y acepciones de la medianería

Se designa con la denominación --quizá poco exacta-- de servidumbre de

medianería aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y
disfrute en común de una pared, cerca, vallado, etcétera, por parte de los dueños de
edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones (CASTÁN)

Para que exista la medianería, según Castán, se exige, la contigüidad material de

las fincas y que el elemento de separación sea común. Tratándose de edificaciones que,
sin duda, constituyen el supuesto más frecuente e importante de medianería, se requiere,
para que dicha situación exista, que se encuentren unidas, y que la pared o muro de
separación sea uno y común a ambas.

2. Origen y fuentes legales actuales.-

Regulación legal.- La medianería ser regula por las normas que el Código le dedica bajo
la rúbrica «De la servidumbre de medianería», (arts. 571 a 579), y subsidiariamente por
las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el
mismo (art. 571).
En nuestro código la medianería no es forzosa, es decir que al dueño de una pared,
el propietario del predio contiguo no puede obligarle a convertir ese elemento en
medianero o común. (DÍEZ-PICAZO Y GULLÓN)

Sin embargo, cabe la posibilidad que las ordenanzas y usos locales impongan
forzosamente la medianería (art. 571)

La medianería tiene carácter de presunción (iuris tantum) , en el art. 572 se

establece una serie de signos (en virtud de los cuales se presume la existencia de la
medianería, en el 573 por el contrario se establecen presunciones contrarias la existencia
de medianería.

3.- Contenido.-

De acuerdo con lo establecido en el Código los medianeros son copropietarios del

elemento divisorio de sus propiedades, existe una comunidad que recae sobre ellos (pared,
seto, zanja) .

Los medianeros están obligados al mantenimiento, reparación y construcción del

elemento común en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo pueden liberarse de
estas obligaciones renunciando a la medianería, salvo que la pared medianera sostenga
un edificio del renunciante (art. 575). Cabe igualmente la renuncia a la medianería
derribando el edificio , siempre que el renunciante cargue con las reparaciones y obras
necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda
ocasionar a la pared medianera (art. 576)

Todo propietario tiene la facultad de levantar la pared medianera, haciéndolo a

sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra. Si la pared
medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla
tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor
espesor, deberá darlo de su propio suelo. (Art. 577)

De la regulación del CC se deduce que quien eleva la pared es titular exclusivo de

lo alzado, si bien se faculta al otro medianero para que adquiera los derechos de
medianería pagando proporcionalmente el importe de la obra. (DÍEZ-PICAZO Y GULLÓN)

4.- Uso y disfrute de la medianería:

El Art. 579 del CC establece que cada medianero podrá usar de la pared en
proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar
apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su
espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento
de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos
las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de
aquéllos.

5.- Naturaleza jurídica:

Según Díez-Picazo y Gullón, la medianería no es una servidumbre legal, aun a pesar de

que el Código la califique así, puesto que en realidad se trata de una comunidad especial
con una regulación propia, lo que hace que se aparte del sistema de la comunidad de
bienes.

V.- Luces y vistas

 En los arts. 580 a 585 C.C. se regulan una serie de supuestos, que en verdad no
son verdaderas servidumbres, sino limitaciones del dominio por razones de vecindad.
(DIEZ-PICAZO Y GULLÓN).
En principio, puede pensarse que corresponde al propietario la facultad de obtener
la luz
que considere necesaria y de tener vistas mediante la apertura de ventanas y balcones. Sin
embargo, las relaciones de vecindad y, más concretamente, el respeto de la intimidad de
las personas suponen limitaciones del derecho de propiedad. (CLEMENTE MEORO)

a) La servidumbre de luces, (ius lumium)es el derecho de abrir huecos en ciertas

condiciones para tomar la luz del predio ajeno. (CASTÁN) el recibirlas mediante la
apertura de ventanas o huecos. Los huecos de luces se caracterizan por la altura a la que
se construyen y tener vidriera fija que impida sacar la cabeza.
El Código, según CLEMENTE MEORO, establece un régimen diferente según que la
pared sea medianera o no. Con respecto a la pared medianera el art. 580 C.C. establece
que : «Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera
ventana hueco alguno». Respecto de pared no medianera el art. 581 establece que: « el
dueño de una, pared contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para
recibir luces a la altura de las carreras o inmediatas a los a los techos, y de las dimensiones
de 30 centímetros en cuadro; y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con
red de alambre».
Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir simplemente
recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas; de ahí los requisitos de tamaño, reja y red
de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por ello el dueño de la finca o
propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos podrá cerrarlos si adquiere la
medianería, y no se hubiere pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en
su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (art. 581-2
y 3).

b) La servidumbre de vistas (ius prospectus) es el derecho de abrir huecos o ventanas para

gozar de vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las dificulte.
Los huecos de vistas tienen vidrieras móviles que permiten asomarse y mirar hacia afuera.
El contenido de la servidumbre de vistas es más amplio que el de luces, estando siempre
la segunda incluida en la primera. (CASTÁN)

El Código establece, respecto del derecho a tener vistas sobre fundo ajeno e impedir actos
que las obstaculicen, una serie de limitaciones, distinguiendo entre:.
Restricciones a la facultad de abrir huecos en pared medianera, en la que es
necesario, lo mismo que con las luces, el consentimiento del otro medianero (cfr. art.
580).

Respecto de pared no medianera contigua a finca ajena, el dueño de la misma no

puede abrir en ella ventanas o huecos, balcones y otros voladizos o semejantes como
quiera. Esto, que en principio supondría un ejercicio de su derecho de propiedad, de no
existir la servidumbre constituiría un sometimiento del fundo vecino a fiscalizaciones y
otras molestias.
 El art. 582 dispone que «no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones
u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay 2 metros de distancia
entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de
costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia». En
consecuencia, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una distancia superior
a dos metros entre la pared en que se construyan y la propiedad última, y con vistas
oblicuas si la distancia es superior a 60 centímetros.
Son vistas rectas, según CLEMENTE MEORO, las que usa el hombre teniendo la
cabeza en su posición natural, lo que implica que se abren las ventanas o balcones en
pared paralela a la línea que divide los dos predios o que forme con ésta un ángulo muy
agudo. Son oblicuas las que obligan al hombre a girar su cabeza, es decir, las que
corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o muy próximo a 90
grados, con el límite de los dos fundos.

También pueden abrirse ventanas si, aunque existan menos de dos metros
en las vistas rectas y menos de 60 centímetros en las oblicuas, los edificios se encuentran
separados por una vía pública (cfr. art. 584).

Por último, el art. 585 dispone: «Cuando por cualquier título se hubiere adquirido
derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el
dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia,
tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583».

La jurisprudencia ha considerado de manera reiterada que la servidumbre de vistas

en pared medianera es positiva, siendo negativa la de vistas en pared no medianera. la
jurisprudencia, al considerarla negativa, y en aplicación del art.538, entiende que
servidumbre de luces y vistas en pared propia se adquirirá desde el día en que el dueño
del predio sirviente prohíba por un acto formal la apertura de los huecos.
Ej. Unas ventanas abiertas en 1.950 en pared propia contigua a finca ajena todavía
no han generado servidumbre de luces y vistas, si no ha existido un acto de oposición del
dueño del fundo sirviente. Si por ej. el dueño en el año 1.970 se opuso formalmente a la
apertura de las ventanas pero luego no interpuso la pertinente acción, si que se ha
adquirido el derecho por prescripción adquisitiva por haber transcurrido ya más de 20
años desde la oposición.

VI.-Servidumbre de desagüe.

En los arts. 586 a 588 se regula el desagüe de los edificios.

En el art. 586 se contempla una limitación del dominio y no una servidumbre, por
razón de la recogida de aguas pluviales, limitación establecida con carácter de
reciprocidad. (DEL ARCO TORRES) . Sería una restricción del derecho de propiedad por
razón de recogida de aguas (CASTÁN), al ordenar que : «El propietario de un edificio está
obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre
su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo vecino. Aun
cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo
que no causen perjuicio al predio contiguo».

Ej. En el caso de que un vecino vertiese las aguas pluviales provenientes de su

edificio sobre su colindante, este podría interponer una acción negatoria de servidumbre.

Sin embargo, nada se opone a que los dueños de fundos vecinos establezcan
voluntariamente un derecho de servidumbre de verter las aguas de sus tejados.

En el art. 587 se establece el supuesto de que existiendo previamente una

servidumbre voluntaria de desagüe: «El dueño del predio que sufra la servidumbre de
vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o
dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no
resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante».

En el art. 588, como dice SÁNCHEZ ROMAN, se encuentra el único supuesto de

servidumbre legal de desagüe. Se trata ésta de una auténtica servidumbre forzosa o legal,
que se impone por motivos similares a los de la servidumbre de paso: «Cuando el corral
o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma
casa a las aguas pluviales que en él ser recojan, podrá exigirse el establecimiento de la
servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en
que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que
menos perjuicio ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda»
(art. 588 C.C.).

VII.- Distancias y obras intermedias

No se trata de servidumbres legales, sino de verdaderas limitaciones del derecho de
propiedad recogidas, derivadas de las relaciones de vecindad, en los arts. 589 a 593
C.C.

A) El art. 589 C.C. establece limitaciones que tienen por fundamento la defensa nacional:
«No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin
sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares
de la materia» .
El art. 590 C.C. se refiere a las inmisiones típicas, y presenta relaciones con el art.
1.908 C.C. en cuanto la vulneración de esas prohibiciones puede dar lugar a
responsabilidad
extracontractual: «Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos,
cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos~ depósitos de materias
corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus
productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los
reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con
sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta
de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen
pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos».
Es importante la remisión a los reglamentos sobre la materia, pues la legislación
administrativa regula con precisión el régimen de las actividades peligrosas, nocivas,
incómodas e insalubres.
 Respecto a las distancias que han de observarse en las plantaciones el art. 591
establece que «no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia
autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros
de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50
centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho
a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su
heredad».
Por su parte, el art. 592 C.C. dispone que «si las ramas de algunos árboles se extendieren
sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar
que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los
árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se
introduzcan podrá cortarlas por si mismo dentro de su heredad».
Finalmente, en lo que respecta al C.C., según su art. 593 «los árboles existentes en un seto
vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene
derecho a exigir su derribo. Exceptúanse los árboles que sirvan de mojones, los cuales no
podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes».