Condominio

Derecho
Privado V

1
Condominio: disposiciones
generales
En esta unidad analizaremos el derecho real de condominio, entendiendo
el mismo como aquel común a varias personas. Si bien en el código están
legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen
que se trataría de la misma institución, sólo que el condominio sería un
dominio con varios titulares.
A continuación se desarrollará la definición y elementos característicos de
esta figura.

Definición

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa

que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción1.

Los elementos del condominio son, por tanto:

 pluralidad de sujetos,
 unidad de objeto,
 existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa.

Aplicaciones subsidiarias

Diferencias con otras instituciones:

Sociedad: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas
materiales (como en el condominio) pero también inmateriales, impone
cierta actividad con un fin y dura un tiempo limitado. Sólo puede nacer de
un contrato y la porción indivisa de capital de cada socio no puede ser
atacada por los acreedores (que sí podrán cobrarse de las utilidades),
mientras que los acreedores del condómino sí pueden embargar y ejecutar
la parte alícuota.
Servidumbre: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que
el condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.

1 Art. 1.983 - Código Civil y Comercial - HCNA

2
Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podría
existir condominio sobre un crédito, pues el objeto de los derechos reales
son las cosas materiales.
Comunidad hereditaria: la masa hereditaria mientras permanece indivisa,
ha sido considerada por muchos un condominio, cuando permanece en
este estado durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se
anota la declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin
embargo, técnicamente no es condominio pues éste debe nacer de la ley, o
por un acto inter vivos o de última voluntad, no recayendo esta hipótesis
en ninguno de los tres casos. Por otra parte, en la comunidad hereditaria
no solo hay cosas, sino también bienes sobre los cuales es imposible un
condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasión de expedirse, negando el
carácter de condominio a los bienes indivisos de una herencia2.
Propiedad horizontal: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa
propia (la unidad funcional) y compartiéndose sólo las partes comunes del
edificio sobre las que se ha dicho recae un condominio.
El condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios
o cediendo los derechos sobre una parte alícuota de la cosa propia; por
actos de última voluntad, legando una cosa a dos o más personas dentro
de la porción disponible (pues de la porción legítima no surge condominio,
como vimos, pues coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y
también proviene en algunos casos de la ley, como el caso de las
medianeras.
A estos casos enumerados por el artículo, puede agregarse la usucapión
adquirida por la coposesión de varios sujetos.
El condominio puede ser con indivisión forzosa y sin indivisión forzosa (que
es la regla).

Facultades respecto de la cosa

Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio. "El destino de la cosa

común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por
el uso al cual estaba afectada de hecho"3. "Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su
destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el
ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos"4, esta regla se
denomina iusprohibendi y según ella ninguno de los condóminos puede
ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa común ni sobre la
menor parte de ella físicamente determinada actos materiales que
importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La
oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer al
respecto. Esta prohibición comprende, por ejemplo, enajenación de la cosa

2 CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.

3 Art. 1985 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
4 Art. 1986 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.

3
entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres,
hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de
ésta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque
puede ser alegada por el resto de los condóminos pero no por el
constituyente), pero cobrarían eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al
constituyente, por el principio declarativo de la partición.
Si es uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la cosa,
puede reclamársele una compensación desde la fecha de intimación
fehaciente; asimismo, los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes materiales.
"...Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino
puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento"5.

Facultades respecto de la parte indivisa

Las facultades son amplísimas, realizando los actos de administración y

disposición que sean compatibles con la naturaleza de su parte alícuota, sin
consentimiento de los otros condóminos. Cada condómino puede enajenar
y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del
condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y

reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar
a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus
partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones
por la renuncia a su derecho6.

Está vedada la constitución de servidumbres sobre la cuota, por el principio

de indivisibilidad de las mismas, en tanto la servidumbre no puede
adquirirse por una porción indivisible. Las acciones posesorias pueden
incoarse contra terceros o contra los mismos condóminos, en caso de que
éstos turbasen el ejercicio de los derechos del copropietario o lo
desposeyesen, igual sucede con las acciones reales.

Obligaciones de los condóminos

5 Art. 1990 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

6 Art. 1.991 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

4
Gastos de conservación y reparación de la cosa:

Tal como hemos mencionado ut supra, cada condómino debe pagar, de

acuerdo a su parte, los gastos de conservación y reparación de la cosa, así
como también las mejoras necesarias que se introduzcan a la misma.

Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad:

Tal como expresa el art. 1992 del Código Civil y Comercial, si uno de los
condóminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos
de la comunidad, él es el único obligado frente al acreedor, pero
posteriormente puede pedirle al resto de los condóminos el reembolso de
lo que el abonó.
Es dable mencionar que si no se divide la deuda o se pacta solidaridad,
todos los condóminos responden por partes iguales.
Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede
pasar que:

o pacten solidaridad;
o pacten responder de acuerdo a su cuota parte;
o no expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este
caso responden por partes iguales pues los terceros no tienen
forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.

En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condóminos
responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una
vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre éste responderá
cada condómino en proporción a su parte alícuota.

Administración de la cosa común

Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los

condóminos. "Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos,
éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración"7. El
quórum necesario para deliberar sobre esta decisión, es la totalidad de los
condóminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta exigencia
cuando hay una obstrucción de uno de ellos sin justa causa). La mayoría
necesaria para tomar la decisión es la absoluta (mitad más uno),
computándose los votos por valor de su parte alícuota y no por cabeza, de
manera tal que si una de las partes reuniese más del cincuenta por ciento
del total, será quien decide. Habiendo empate, se decide por azar, árbitros
o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisión, la asamblea también

7 Art. 1993 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación

5
debe decidir quién administrará la cosa, que puede ser uno de los
condóminos o un tercero. El condómino que ejerciere la administración
será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones
sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.

Condominio sin indivisión forzosa

En el condominio sin indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos
puede pedir la partición en cualquier momento.

La partición: régimen legal

La partición es la conversión de la parte alícuota en un lote material

equivalente.
El Código Civil y Comercial sienta el principio general: cada copropietario
está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. También
pueden pedir la partición los herederos, sus acreedores y todos los que
tengan derecho sobre la sucesión.
Rigen para el condominio, las reglas de la división de la herencia, en tanto
sean compatibles. Entonces, veamos tales reglas:
"Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la
partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial"8.

Forma

En principio, la partición se efectúa con la mera celebración de un acto

jurídico entre los condóminos, con las formalidades previstas para cada
tipo de bien, pero debe ser judicial en los siguientes casos:

"a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o

ausentes;

b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen

a que la partición se haga privadamente;

c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan

en hacer la partición privadamente"9.

8 Art. 2.371 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

9 Art. 2.371 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

6
Principio de partición en especie

Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie,

ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso
contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la
distribución del producto que se obtiene. También puede
venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar
la formación de los lotes10.

División antieconómica

Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si

ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.

Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de

los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero
la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las
alícuotas11.

Naturaleza jurídica de la acción de partición

Es importante para fijar la jurisdicción. La mayoría de los códigos de

procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una acción real,
debiendo impetrarse donde se encuentran los bienes.

Efecto de la partición

Al aplicarse al condominio las reglas de la partición de la herencia, mientras

que no sean incompatibles, podemos afirmar, en virtud del art. 2403 del
Código Cvil y Comercial, que la división entre los copropietarios es sólo
declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada
condómino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de
la indivisión, propietario exclusivo de lo que le correspondió en su lote.
El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisión absoluta,
pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a
título oneroso.

10 Art. 2.374 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

11 Art. 2.375 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

7
Por tanto, la partición es declarativa y se considera como si el condominio
nunca hubiese existido. Sin embargo, el Código determina que los efectos
serán los mismos que él determina en relación a las sucesiones y, en este
caso, los coherederos se deben garantías de evicción.

Condominio con indivisión forzosa:

La indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto

de última voluntad.

Condominio con indivisión temporaria

De origen contractual

Los condóminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de

particionar, pero pueden suspenderla hasta diez años, renovando el
convenio las veces que lo estimen conveniente. Las cláusulas de indivisión
o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de
terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad. En
casos sucesorios:
Indivisión impuesta por el testador. De acuerdo a lo establecido por el art.
2330 del Código Civil y Comercial, es facultad del testador puede imponer a
sus herederos, aun legitimarios, la indivisión de la herencia por un plazo no
mayor de DIEZ (10) años. Es dable mencionar que en caso de que se
estipule por un plazo mayor a 10 años, el mismo debe reducirse a este.
La ley establece asimismo que existen ciertos bienes para los cuales se
permite mantener la indivisión por el plazo antes mencionado o bien hasta
que todos los herederos cumplan la mayoría de edad. Este supuesto es
aplicable a: a) un bien determinado; b) un establecimiento comercial,
industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una
unidad económica; c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad
de la cual es principal socio o accionista.
Pacto de indivisión. En virtud del principio de autonomía de la voluntad,
los herederos pueden convenir entre ellos una indivisión que no exceda un
plazo máximo de 10 años, dejando a salvo la partición de uso y goce entre
los coparticipes. En caso de que existan menores involucrados, va de suyo
que el pacto alcanzado por sus representantes legales debe ser aprobado
por el juez. Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al
término del anteriormente establecido.
Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condóminos
pueden solicitar la división antes del vencimiento del plazo, siempre y
cuando, medien causas justificadas.
Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables debe
ser inscripto en los registros respectivos.

8
Existe un supuesto especial, para el caso de que exista dentro de la masa
hereditaria un establecimiento comercial, industrial, agrícola, minero,
ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad
económica de explotación, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cónyuge supérstite que adquirió o constituyó
alguno de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio
mayoritario en las sociedades, puede oponerse a que dichos bienes sean
incluidos en la partición. La excepción a este supuesto se da cuando esos
bienes puedan ser adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el
mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el
establecimiento pero que participa activamente en su explotación. El plazo
por el que se puede pedir dicha indivisión es de 10 años, contados desde la
muerte del causante, existiendo la posibilidad de prorrogarlo judicialmente
hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite (a pedido de este).
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes
sociales, cuotas o acciones corresponde al cónyuge sobreviviente. A
instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de
la indivisión antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de
manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.
Otro de los principios que se establecen es que el cónyuge supérstite
también puede oponerse a que la vivienda que ha sido el hogar conyugal al
tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o
parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la
partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su
lote. Sólo se puede dejar sin efecto dicha oposición, pidiendo el cese de la
indivisión, si el cónyuge supérstite tiene recursos que le permitan
procurarse otra vivienda acorde a sus necesidades:

1) Partición nociva: En caso de que si se produjera la partición, esta

acarreará para cualquier condómino, una situación perjudicial a los
intereses o al aprovechamiento de la cosa, ya sea por su naturaleza o
destino económico, el juez puede postergar la misma por el lapso que
estime adecuado en razón de las circunstancias, no pudiendo el mismo
exceder de 5 años. Este plazo es renovable por una única vez.

En todos los casos, a petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo
previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

Condominio con indivisión forzosa perdurable

A diferencia del condominio sin indivisión forzosa, en este caso, las
circunstancias especiales de caso obligan a que mientras subsista el
condominio no se pueda solicitar la partición.

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Condominio sobre accesorios indispensables. Régimen
legal

De origen legal

Este supuesto se da cuando el condominio recae sobre accesorios

indispensables al uso común de dos o más propiedades que pertenecen a
distintos propietarios. Por consiguiente, mientras el condominio subsista,
ninguno de los condóminos puede pedir la partición. Esto tiene
fundamento en que el destino mismo de las cosas se opone a la idea de
partición, se basa en una necesidad.

Condominio de muros, cercos y fosos: definición de las diversas

clases de ellos

El muro, cerco o foso, puede ser afectado a indivisión forzosa, según el

caso. Veamos los distintos tipos existentes:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un

inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en

cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de

los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con
el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en

condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo

de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea

encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de

cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir

de cimiento a una construcción en la superficie12.
12 Art. 2.006 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

10
Conclusión del condominio

El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las

que nos remitimos, existiendo una causal propia que es la partición, la cual
ha sido desarrollada con anterioridad.

El cerramiento forzoso
Este derecho nace como una solución a problemas de vecindad que se
suscitaban entre los vecinos de heredades contiguas. Este cerramiento
forzoso puede producirse en zona urbana, o bien rural, y dependiendo su
ubicación se darán diversas características propias.

En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y pruebas

Cuando existen inmuebles que se encuentren en núcleos de poblaciones o

en sus arrabales, sus propietarios tienen, frente al titular colindante, un
derecho y deber en forma simultánea y reciproca, de construir un muro
lindero de cerramiento. Este muro da derecho al vecino que lo levanta a
encaballarlo en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
El Código Civil y Comercial, más allá de no expresarse acerca del espesor y
de los materiales a utilizar en el muro, sí establece que el mismo debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la
intersección del límite con la superficie de los inmuebles (excepto que las
disposiciones locales establecen otra medida).

Cerramiento forzoso rural

Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa
total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de
población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un
cerramiento. Asimismo la norma establece que debe contribuir al
cerramiento si con ello su predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que
realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del
valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los
estándares del lugar"13.

Medianería: régimen de su adquisición

13 Art. 2032 –Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.

11
¿Cómo se adquiere el condominio sobre dicho muro?
Un muro es medianero hasta la altura de TRES (3) metros, de igual modo
que lo es el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real
sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por
contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los
3 metros, se presume que es medianero hasta la línea común de elevación.
Desde allí se presume que es privativo del edificio más alto.
Ello no es de aplicación, si el muro separa patios, huertos y jardines de un
edificio o a éstos entre sí.
Al momento de probar el carácter medianero o privativo de un muro, y a
los fines de desvirtuar las presunciones legales, se debe recurrir a un
instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos
titulares colindantes, o a sus antecesores, o bien debe surgir de signos
materiales inequívocos. Es dable mencionar que la prueba resultante de los
títulos prevalece sobre la de los signos.

Cobro de la medianería

Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del

titular del terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de
los cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, sólo puede exigir
la mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias
del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de
agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene
derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los
estándares del lugar.
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al
titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice
efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien
construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentación.
En este punto es importante destacar que el titular colindante tiene la
obligación de pagar el muro en toda su longitud y de elevación sólo en la
parte que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la adquisición de
la medianería es total, el reembolso comprenderá exactamente la mitad
del valor de la pared, en cambio, si el adquisición es parcial, el adquirente
debe pagar la mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del
valor respecto de la longitud y de la altura que haya sido objeto especifico
de la compra. Una solución distinta sería contraria a la razón y a la equidad,
ya que obligaría a pagar por toda la pared, aun en la parte que ninguna
utilidad le preste al lindero

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Al hablar de prescripción debemos afirmar que existen diferentes hipótesis
que pueden presentarse. Si se trata de un muro de cerramiento, la
prescripción correrá desde el momento en que haya sido iniciada su
construcción. En cambio, en los supuestos de elevación o enterramiento
posterior, empezará el curso desde el momento en que el vecino realice
actos de utilización efectiva. Es dable destacar que para estos casos rige el
plazo genérico de prescripción del art 2560 del Código Civil y Comercial, es
decir, 5 años.

Derechos y obligaciones de los condominios

Facultades materiales de los condóminos sobre el muro

Dentro de las facultades que poseen los condóminos sobre el muro, el

Código Civil y Comercial establece que estos pueden adosar construcciones
al muro medianero, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir
cavidades a lo largo de todo el muro. La única limitación que se establece,
es que el ejercicio de dicho derecho no ponga en situación de peligro la
solidez del muro.
Asimismo se establece que se puede prolongar el muro lindero en altura o
profundidad, siempre a costa de quien lleve adelante la obra. Esta facultad
no genera una indemnización para el otro condómino por el peso mayor
que cargue sobre el muro, y al ser a costa de uno de los condóminos, es
privativo de él la nueva construcción. Sin embargo, nacerá el derecho de
reembolso ni bien el vecino se valga de la construcción para algún uso
efectivo.
En caso de que el condómino sufra un perjuicio en razón de la obra, puede
solicitar la restitución del muro al estado anterior, ya sea de forma total o
parcial.

Obligaciones

Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condóminos

están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared, pero ello no es así en los
casos de mejoras útiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular
colindante.
Por consiguiente, se establece la obligación de contribuir en la proporción
de los derechos de cada condómino.
Existe un supuesto en que el condómino se puede liberar del pago de
créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de
un muro, y se da cuando el mismo abdica a su derecho de medianería,
incluso en casos de cerramientos forzosos. No obstante lo antes expuesto,
esto no puede llevarse a cabo cuando el muro forme parte de una
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho

13
propio, como así tampoco en caso que mantenga su derecho sobre el muro
de cerramiento.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica
enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
Este supuesto tiene su fundamento en que la obligación de los condóminos
de la pared de contribuir a los gastos de conservación, reparación y
reconstrucción son verdaderas obligaciones propter rem.
Por último es muy importante recalcar que más allá de que alguno de los
condóminos abdique a la medianería del muro, esta se puede adquirir
nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagándola en cualquier
momento.

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Referencias
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art.
1° de la Ley Nº 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación
Argentina

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