INTRODUCCIÓN

Podemos decir que los contratos han existido todo el tiempo ya que el hombre siempre
se ha visto en la necesidad de celebrar contratos de todo tipo de acuerdo al ciclo de vida
en que nos situemos. Así pues, encontramos que el antecedente más cercano se da en
roma con una reglamentación para contratar y dar una formalidad a los contratos
clasificándolos desde entonces doctrinaria y jurídicamente.

El legislador ha sido consciente de que en el país existe un considerable déficit entre

el número de viviendas construidas y las necesarias para cubrir las necesidades de la
población y que no es posible en las condiciones actuales que el Estado asuma la tarea
de corregir tal situación.

La regulación del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio en los derechos

del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad al
inversionista para así desarrollar la industria de la construcción que con urgencia
reclama el país.

En efectos, si como el arrendatario tiene el justo derecho al goce de la vivienda durante

el plazo del contrato y a no ser perturbado por el arrendador, este a su vez debe percibir
la renta convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, debe obtener la pronta
restitución del bien.

1
 OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Analizar los contratos de arrendamiento, para lograr un buen entendimiento y a la vez

un eficiente desenvolvimiento en el campo civil.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1) Desarrollar el tema para mejorar en el campo de estudio de derecho civil.

2) Aprender a aplicar la norma en relación con el arrendamiento.
3) Tener la capacidad de aplicar todo lo estudiado con relación al arrendamiento.

METODOLOGÍA

Este trabajo de investigación en el aula se desarrolló a través de tres fases. La primera,

denominada fase de exploración, se abordó a partir de un procedimiento explorativo,
que permitió detectar las ideas previas sobre el tema tratado. La segunda, llamada fase
de análisis, se desarrolló a partir de la interpretación de los resultados obtenidos en la
fase anterior, que permitió identificar los conflictos cognitivos que nos dificultaba la
comprensión del tema. Y en la tercera, denominada fase de diseño, se planteó la
secuencia de estrategias metodológicas y evaluativas que constituyen nuestra
propuesta, teniendo en cuenta las necesidades evidenciadas en la fase anterior.

2
 MARCO TEÓRICO

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La palabra arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir

mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o
rentas".

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de

servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como
señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el
denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio
es llamado " locator".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para
complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el
arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta
situación.

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la

legislación europea, y en alguna parte de la historia patria, el contrato de arrendamiento
consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate
de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste
una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo
una obra. La legislación vigente dominicana permite que sean objeto materia del
contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales
como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas americanos),
con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso)
y los derechos estrictamente personales. Tenemos así, que los servicios que preste una
persona, sean estos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a
cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

3
Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países
occidentales fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil suizo de las
obligaciones, se modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en
favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación
de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga
de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones
arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España,
por ejemplo, hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a
los extranjeros y se fijaron los montos máximos de aumento de renta, lo mismo que la
obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes

(arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben
encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garantía social que
consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en

importancia de los regulados por la legislación civil, dada la frecuencia de su uso,
después del contrato de compraventa.

BASE CONCEPTUAL

El contrato de arrendamiento es el contrato por el cual una persona cede temporalmente

el uso de un bien a cambio de una renta.

Hay dos clases de contratos de locación o arrendamiento: el de las cosas, y el de la obra.

En el Codigo Civil Dominicano encontramos las definiciones de ambas, de las cosas en
el artículo 1709: “Es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la
otra una cosa durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a
pagarle”. Y de la obra en el artículo siguiente al anterior: “La locación de obra es un

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contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer una cosa por la otra, mediante un
precio convenido entre ellas”.

Estas dos clases de locación se subdividen además en muchas especies particulares. Se

llama alquiler, el de casas y muebles; arrendamiento, el de las haciendas rurales; salario,
el del trabajo o servicio; aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide entre el
propietario y aquel a quien se les confía; los jornales, destajos o ajustes alzados, para
ejecutar una obra mediante un precio determinado, son también locación, cuando se
suministra el material por la persona que hace la obra. Estas tres últimas clases se
sujetan a reglas particulares.

5
 CAPITULO I

EL ARRENDAMIENTO

1.1 CARACTERÍSTICAS

El contrato de arrendamiento siempre ha estado por la legislación dominicana. Esto se

entiende, puesto que es uno de los contratos más usuales y antiguos:

 En cuanto al Nombre. El arrendamiento es un contrato nominado.

 En cuanto a su regulación. El arrendamiento es un contrato típico social y legal,
pues esta jurídicamente regulado en el Codigo Civil.
 En cuanto a su estructura. Por su estructura, el arrendamiento es un contrato
simple, pues da lugar a una relación jurídica.
 En cuanto a su contenido o área. Por su contenido, el arrendamiento puede ser
de naturaleza civil o mercantil sin embargo apreciamos que resulta más frecuente
encontrarnos ante arrendamientos de naturaleza civil que frente a
arrendamientos de naturaleza mercante; salvo que estemos hablando del
arrendamiento financiero (Leasing), contrato mercantil por excelencia.
 En cuanto a su autonomía. Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato
principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato. Sin embargo,
cuando analizamos el contenido del arrendamiento, no podemos dejar de tratar
acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que, si
depende jurídicamente del arrendamiento y que adopta sus principales
caracteres, se trata del subarrendamiento.
 En cuanto a su formación. Por su formación, el arrendamiento es un contrato
consensual, vale decir, que se celebra con el solo consentimiento de las partes.
 En cuanto al tiempo. Por su tiempo, el arrendamiento es esencialmente un
contrato de duración, que podrá ser determinada (a plazo fijo), determinable

6
 (referida a un evento cierto), pero no conocido en su fecha, o de duración
indeterminada (cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial, mas no el final).
 En cuanto a su negociación. Por su negociación, el arrendamiento puede ser un
contrato de negociación previa, es decir, aquel en el cual las partes tienen la
libertad de modelar su contenido (el más usual); uno por adhesión o, por
último, con arreglo a clausulas generales de contratación, supuesto, este
último, que consideremos de cierta frecuencia, sobre todo en lo que a predios
multifamiliares sed refiere.

1.2 NATURALEZA JURÍDICA

1.2.1 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de cosas

El contrato de arrendamiento de cosas, es un contrato consensual, a título oneroso,

sinalagmático, de cumplimiento sucesivo.

 Contrato consensual: El contrato de arrendamiento es válido "solo consensu". El

arrendamiento se perfecciona desde el instante de la coincidencia de las
voluntades, ante de toda toma de posesión, y sin ninguna formalidad.
En este tipo de contrato no se requiere ninguna forma para la validez del
contrato de arrendamiento de cosas, que puede celebrarse verbalmente 1. El
arrendamiento rural, sino se concluye por escrito, se considera hecho en la
condiciones de los contratos tipo redactados por las comisiones consultivas
departamentales.
 Contrato a título oneroso: Según el art. 1106 del Código Civil el contrato a título
oneroso, es aquel que obliga a los contratantes a dar o hacer algunas cosas. El
arrendamiento es por su esencia un contrato a título oneroso: supone un precio
como remuneración del servicio prestado por la puesta de la cosa a disposición
del arrendatario. Sin no se ha estipulado un precio, el arrendamiento es nulo por
falta de precio. Es suficiente con que el precio sea determinable.

1
El art. 1714 establece que se puede arrendar por escrito y verbalmente.

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 En principio la fijación del precio se deja a la voluntad de las partes; el
arrendamiento no es rescindible por lesión; pero el legislador moderno ha fijado
imperativamente los precios para varias categorías de arrendamientos. Aunque
no de modo obligatorio, la renta se fija en dinero, también se estipula el pago
periódicamente, por parte.
 Contrato sinalagmático: El contrato es sinalagmático, cuando hace que nazcan
obligaciones con cargo a ambas partes. El arrendador debe poner la cosa a
disposición del arrendatario (obligación de entrega) y mantener la cosa en buen
estado conservación; debe garantizar al arrendatario contra la evicción y los
vicios ocultos a fin de asegurarle el goce pacifico.
 Contrato de cumplimiento sucesivo: El arrendamiento es un contrato sucesivo, el
precio puede ser pagado de una sola vez; la obligación del arrendador consiste
en poner y en mantener la cosa a la disposición del arrendatario, durante todo el
periodo del arrendamiento. Las partes fijan a su voluntad la duración del
arrendamiento.
Las obligaciones que contraen, pesan sobre las partes durante todo el transcurso
del arrendamiento. Este contrato se fija libremente por las voluntades de las
partes.

1.3 ELEMENTOS ESENCIALES

a. Los Sujetos: vienen a ser las partes que intervienen en el contrato (arrendador y
arrendatario). El Arrendador que básicamente es el propietario. El Arrendatario,
que entra en posesión y disfruta de la cosa, temporalmente, pagando un alquiler.
Los sujetos deben tener capacidad plena para celebrar contratos o practicar actos
jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el Art. 1.718 del
Código Civil.
b. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento
del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor económico y que
sea permitido por la ley o las buenas costumbres.

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 Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no
consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver el mismo
bien sin más deterioro que el uso normal y diligente.
c. Objeto: que es la cesión del uso temporal del bien. El objeto del contrato de
arrendamiento está constituido por toda clase de bienes, muebles e inmuebles;
los mismos que deben contener los siguientes requisitos: 1. Debe existir al tiempo
de formalizarse el contrato. 2. El uso debe ser posible. 3. Debe ser de aquellos que
se encuentren en el comercio de los hombres.

1.4 OBLIGACIONES

1.4.1 Obligaciones del arrendador

1. Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya
necesidad de ninguna estipulación particular: 1o. a entregar al arrendatario la
cosa arrendada; 2o. a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido
alquilada; 3o. a dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del
arrendamiento.
2. El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de
toda especie. Debe hacer en la misma, durante el arrendamiento, todas las
reparaciones que se hagan necesarias, y que no sean las locativas.
3. El arrendador debe dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la
cosa arrendada que impidan su uso, aun cuando no los conociese el arrendador
en el momento del arriendo. Si de estos vicios o defectos resultase alguna
pérdida para el inquilino, estará obligado el arrendador a indemnizarle.
4. No puede el arrendador, durante el arrendamiento, cambiar la forma de la cosa
arrendada.

1.4.2 Obligaciones del Arrendatario

1. El arrendatario está obligado principalmente: 1o. a usar de la cosa arrendada

como buen padre de familia, y con arreglo al destino para que le ha sido dada
por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio;

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 2. A pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos.
3. El inquilino debe devolver la cosa en la misma conformidad que la recibió,
exceptuándose lo que se haya deteriorado por vejez o causa mayor.
4. En arrendatario es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante
su posesión, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya.
5. El arrendatario es responsable en caso de incendio, a menos que no pruebe que el
incendio fue causado por caso fortuito, fuerza mayor, o por vicio de
construcción; o que el fuego se comunicó por una casa vecina.
6. Es responsable el inquilino de los deterioros y pérdidas que sucedan por causa
de las personas de su casa o por la de subarrendamientos suyos.

1.5 EL SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento no es sino otra cosa, que un arrendamiento superpuesto, o sea

que existiendo un contrato de arrendamiento, el que ha arrendado, a cambio de
una renta.

Hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en

todas las formas frente al arrendador, pero asimismo hay otro contrato entre el
subarrendatario y el arrendatario, llamándose a este , arrendador. En cada caso
hay vinculaciones contractuales propias.

Esta figura del subarrendamiento está autorizado desde muy antiguo,

considerándose que el arrendatario tiene derecho a entregar la cosa de un tercero,
siempre que cumpla con pagar al arrendador. El articulo 1717 del Codigo Civil
establece que el inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro,
sino esta estipulado lo contrario en el contrato, lo cual puede hacerse por el todo o
parte. Esta cláusula es siempre de rigor.

El inquilino, no requiere el consentimiento del propietario, para subalquilar la

vivienda en los casos permitidos que hemos hecho referencia anteriormente, le
basta poner en conocimiento de este de la celebración del contrato, ni con mayor
merced conductiva que el establecido en el convenio con el propietario.

10
1.6 CAUSA DE TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Según el Art. 1759 del Codigo Civil Dominicano “si el inquilino de una casa o
alojamiento continuaa disfrutando su posesión después de la terminación del arriendo
hecho por escrito, sin que a esto haya habido oposición por parte del arrendador, se
considera que lo hace en las mismas condiciones por el término de tres meses más, sin
que pueda salir ni ser desahuciado sino después de notificación hecha con arreglo a la
ley”. El vencimiento del término convenido no es una causa de terminación del
contrato2. De acuerdo al Artículo 1742 del Código Civil, el contrato de arrendamiento
no se deshace ni por la muerte del arrendador o por la del inquilino.

1.6.1 Las principales causas de extinción son las siguientes:

1. Cumplimiento del término, no obstante que el art.1565 dice: “Si el arrendamiento

se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la doctrina de la tácita
reconducción (rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento
pactado tácitamente que sigue al anterior sin interrupción temporal, a este
respecto dispone el código, “Si al terminar el contrato permanece el arrendatario
disfrutando 15 días la cosa arrendada con la tolerancia del arrendador se
entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos
1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”. El requerimiento del
arrendador debe hacerse para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay
tácita reconducción, este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con
idénticas condiciones al anterior, salvo que el término o duración es el de los
art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía fiador o aval bancario,
estas modalidades desaparecen en la reconducción.
2. La segunda causa de terminación del arriendo es la venta de la cosa arrendada; el
art. 1571 concede al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario puede
exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha correspondiente al año
2
Artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959

11
 agrícola y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
La tercera causa de terminación del arriendo es la pérdida de la cosa arrendada,
se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la
destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se produce por caso fortuito y antes
de estar constituido en mora, pero el código formula tanto en general para el caso
de perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial para el caso
del arrendamiento, una presunción de culpa del deudor o arrendatario que este
puede desvirtuar con la prueba en contrario.

1.6.2 Las causas de terminación del arrendamiento son las siguientes:

1. Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere

pactado.
2. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
3. Por acuerdo mutuo.
4. Confusión.
5. Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado, por caso fortuito o fuerza
mayor.
6. Por apropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad publica.
7. Por venta judicial.

CONCLUSIÓN

El contrato de arrendamiento representa una relación jurídica obligatoria, en su

momento necesario para el desarrollo de la dinámica de vida de los ciudadanos, de la
cual pocos escapan.

El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se

obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, a la que es llamada, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al
arrendador un precio por el mismo.

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Es del tipo de contrato consensual, ya que son el arrendador y el arrendatario para cuya
validez no se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento
de las partes, presentes, ausentes, y que lo manifiesten de modo expreso o tácito.

Del mismo modo encontramos en el Código Civil Dominicano en el artículo 1711, sobre
el tema del precio, donde dice que este puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de
renta.

Con respecto a la naturaleza jurídica del arrendamiento, este confiere un título de mera
tenencia, ya que, el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que
reconoce el dominio ajeno existente.

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies o clases: El primero es

el arrendamiento de cosas también llamado locación de cosas; este crea un vínculo
personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas,
en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Finalmente, queda la satisfacción de haber realizado un trabajo conciso que nos arrojó
luz sobre la base teórica y la aclaración de varios aspectos prácticos relacionado con
dicho tema.

13
 BIBLIOGRAFIA

Código Civil de la República Dominicana. Acosta, Juan Pablo. Decima quinta Edición,
Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2010.

Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia

durante el período 1970-1998 e índice de la legislación vigente en la República
Dominicana. Headrick, William C.. 2da. edición. Editora Taller, Santo Domingo,
República Dominicana. 2000.

De los principales contratos civiles. Cesar Gómez Estrada. Tercera edición. Ed. Temis.

El Contrato de Alquiler. Potentini, Salvador. ", Gaceta Jurídica Virtual. Año 4 Numero 1,
Editora DALIS, Moca, República Dominicana. 2004.

Elementos de derecho civil y mercantil. Rosado Echanove, Roberto;, Edición 24,

Ediciones ECA, México 1889.

Vocabulario Jurídico. Capitant, Henri., Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina.

1977.

14
 ÍNDICE

Introducción...................................................................................................................................1

Objetivos.........................................................................................................................................2

Metodología...................................................................................................................................2

Marco Teórico................................................................................................................................3

Capitulo I........................................................................................................................................6

El Arrendamiento.........................................................................................................................6

1.1 Características......................................................................................................................6

1.2 Naturaleza Jurídica.............................................................................................................7

1.2.1 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de cosas................................7

1.3 Elementos Esenciales..........................................................................................................8

1.4 Obligaciones........................................................................................................................9

1.4.1 Obligaciones del arrendador......................................................................................9

1.4.2 Obligaciones del Arrendatario.................................................................................10

1.5 El Subarrendamiento........................................................................................................10

1.6 Causa de terminación del arrendamiento.....................................................................11

1.6.1 Las principales causas de extinción son las siguientes:........................................11

1.6.2 Las causas de terminación del arrendamiento son las siguientes:.....................12

Conclusión...................................................................................................................................13

Bibliografia...................................................................................................................................14