REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Historia
El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad
en Guatemala data de la época del General Justo Rufino Barrios, en el
año 1877. A través de los años y atendiendo las necesidades de cada
época, se fueron creando registros en otros departamentos y a su vez
eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en día, más de 140
años después de su creación, a tener dos registros, el Registro
General de la Zona Central, con carácter de Registro General, con
sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la
Propiedad con sede en Quetzaltenango.
Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra
ubicado en el edificio situado en la 9ª Avenida 14-25 de la zona 1 de la
capital de Guatemala, edificio que albergó por muchos años a la Corte
Suprema de Justicia. En cuanto a sus instalaciones y procedimientos,
el Registro General de la Propiedad contaba con una infraestructura y
sistema operacional que venía acarreando desde el siglo XIX,
contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoletos y totalmente
inadecuados para que el Registro cumpliera eficazmente con su
trabajo.
El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con
fincas era un sistema manual, las operaciones de los documentos
presentados eran lentas y el proceso de presentación, operación y
devolución de un documento podía durar meses. Tras una serie de
modificaciones estructurales y la implementación de tecnología
informática de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy
en día servicios más ágiles, rápidos y certeros en el cumplimiento de
sus funciones y siempre observando garantizar a los usuarios la
seguridad jurídica registral.
El proceso de modernización del Registro de la Propiedad dio
inicio en el año 1996 con la implementación de un sistema de
operación electrónico y la digitalización de los libros físicos, pero es a
partir de 2004 que arranca una evidente modernización y
remodelación de sus instalaciones físicas y equipo a utilizar, revisando
integralmente todos sus procesos, lo que permite una atención y
servicio ágil, en beneficio de los usuarios y de la sociedad
guatemalteca en su conjunto.

DEFINICIÓN DOCTRINARIA
El Registro de la Propiedad no es otra cosa que el instrumento
jurídico creado para lograr la efectividad y seguridad jurídica del tráfico
jurídico de dichos bienes.
El Registro de la Propiedad como institución jurídica, “es el
instrumento del que se sirve el ordenamiento jurídico para dar
seguridad jurídica a la propiedad inmueble y favorecer su tráfico
mediante la publicidad de su contenido. El Registro de la Propiedad da
a conocer a los posibles interesados las titularidades jurídicas
existentes sobre los bienes inmuebles previamente inscritos en el
Registro, de modo que, con la simple consulta de los libros del
Registro, el adquirente deun bien inmueble puede conocer quién es el
titular del mismo y las diversas situaciones en las que el bien se
encuentra (si está o no gravado con otros derechos
DEFINICIÓN LEGAL
Según lo estipulado en el Artículo 1124 del Código
Civil Decreto-Ley 106 establece: “El Registro de la Propiedad es
una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y
cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con
excepción de la garantía mobiliaria que se constituye de conformidad
con la ley de Garantías Mobiliarias.
Esta definición destaca el carácter público del registro de la
propiedad, desde el punto de vista de la estructura orgánica del
Estado, toda vez que ha sido organizado, con el fin de dar seguridad al
tráfico jurídico inmobiliario, situación que responde a lo
establecido en el artículo 2 de la Constitución Política de la
República de Guatemala, que establece como un deber del Estado,
garantizar a los habitantes de la Republica entre otros derechos
fundamentales, la seguridad jurídica.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
De conformidad con lo establecido por el Artículo 230 de la
Constitución Política de la República de Guatemala, el Registro
General de la Propiedad, deberá ser organizado a efecto de que, en
cada departamento o región, que la ley específica determine, se
establezca su propio Registro de la Propiedad y el respectivo catastro
fiscal. A la fecha la citada norma constitucional vigente ha sido
positiva, específicamente en cuanto a las oficinas regionales del
Registro de la Propiedad.
REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
El artículo 1225 del código civil establece, que cada registro
estará a cargo de un Registrador propietario; el artículo 1233 del
mismo código establece que en cada Registro habrá un
registrador sustituto; y en el mismo artículo 1225, establece que cada
registro podrá contar con uno o varios registradores auxiliares.
En ese orden de ideas en cada uno de los registros de la
propiedad de nuestro país encontraremos un registrador propietario
o titular, un registrador sustituto, y uno o varios
registradores
auxiliares.

REQUISITOS PARA SER EL REGISTRADOR GENERAL DE LA

PROPIEDAD

Para optar o para ser nombrado a ser El Registrador General de la

Propiedad es necesario que cumpla una serie de requisitos los cuales
son:
 Ser guatemalteco de origen,
 Notario y abogado colegiado activo,
 Prestar garantía,
 No estar comprendido en las incompatibilidades.
Los primeros dos requisitos están regulados en el Artículo 1226 del
Código Civil, Decreto Ley
106, el cual regula: Artículo 1226. (Artículo 99 del Decreto
Ley Número 218). Para ser nombrado Registrador de la
Propiedad se requiere ser guatemalteco de origen, notario y abogado
colegiado activo.
El requisito de prestar garantía no se encuentra regulado en el
mismo Artículo sin embargo es necesario en virtud a que él tiene que
responder a cualquier resulta que incurriere en alguna responsabilidad
esto según lo que regula el Artículo 1228 en que literalmente regula
que los registradores antes de entrar a ejercer sus cargos,
garantizarán las responsabilidades en que pudieren incurrir, con
hipoteca o fianza. El Ministerio de Gobernación fijará el Importe de la
garantía atendiendo a la importancia del Registro entre mil y diez mil
quetzales.

Además, la garantía de que trata el Artículo anterior no se

cancelará. Sino hasta un año después de haber cesado el registrador
en el ejercicio de su cargo, salvo que hubiere pendiente alguna
reclamación contra El Registrador, en cuyo caso, la cancelación
quedará sujeta a las resultas del juicio.

FORMA DE NOMBRAMIENTO DEL REGISTRADOR

El Registrador de la Propiedad es un funcionario público, que es

nombrado por el presidente de la República de Guatemala, facultad
otorgada por la ley, así mismo la facultad que tiene es delegada al
Ministerio de Gobernación, esto según lo que regula el Código Civil, en
el Artículo 1225 mismo que fue reformado por Artículo 98 Decreto Ley
218 y posteriormente reformado por Artículo 1 Decreto 85-97, después
de sus reformas establece que: “Cada registro estará a cargo de un
registrador propietario, nombrado por el Presidente de la República,
mediante acuerdo gubernativo a través del Ministerio de
Gobernación. Su permuta, traslado o cesación serán acordados
en la misma forma.
Registrador sustituto; Esta figura es necesaria en virtud a que quien
atendería las obligaciones del cargo de registrador si se diera el caso
de enfermedad, ausencia o incluso cuando surgiera una
incompatibilidad, es por ello que en cada Registro habrá un registrador
sustituto. Este será nombrado por el ejecutivo a propuesta y bajo
responsabilidad del Registrador General de la Propiedad, este debe
tener las mismas calidades que se requieren para ser registrador
general en razón de que para que haga las veces de este
en los casos de ausencia, enfermedad o incompatibilidad en el
desempeño de sus funciones, el sustituto tendrá las mismas calidades
que el propietario si excediere de un mes el tiempo de la interinidad el
sustituto deberá presentar garantía en los mismos términos que el
propietario, esto según lo que regula el Artículo 1233 del Código Civil.
Registradores auxiliares; Según lo regulado por el Artículo 1225 del
Código Civil regula que cada registro podrá contar con uno o
varios registradores auxiliares, designados por el Registrador
propietario bajo su responsabilidad. Estos registradores
auxiliares son quienes firmarán las razones, documentos,
asientos, inscripciones, anotaciones y cancelaciones que
determine dicho funcionario, tendrá las mismas calidades del
registrador propietario, es decir que será guatemalteco de origen y de
profesión abogado y notario colegiado activo, estará sujeto a las
mismas limitaciones ósea que no podrá ejercer la profesión
liberal y garantizará las responsabilidades en que pudiere incurrir,
con hipoteca o fianza.
El registrador propietario fijará el importe de la garantía,
conformé al criterio y límites a que se refiere el Artículo 1228 de este
Código.

INCOMPATIBILIDAD DEL CARGO

Pese a que el registrador debe ser abogado y notario

activo el cargo de registrador es incompatible con el ejercicio de
las profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo
público esto, según lo que regula el Artículo 1227 del Código Civil.
RESPONSABILIDADES O ATRIBUCIONES DE LOS
REGISTRADORES
a. El Registrador general de la Propiedad de la zona
Central y el Registrador de la propiedad del segundo Registro
con sede en Quetzaltenango tienen a su cargo el registro para el que
son nombrados y constituyen la máxima autoridad administrativa del
mismo.
b. Los Registradores Sustitutos, además de sus propias atribuciones,
harán las veces del propietario accidentalmente en los casos que
establece la ley.
c. Los registradores auxiliares, firmaran las razones, documentos,
asientos, inscripciones, anotaciones y cancelaciones que determine el
registrador propietario de cada registro.

FORMA DE ACREDITAR EL NOMBRAMIENTO LEGALMENTE:

a. Los registradores propietarios y registradores sustitutos, se
acredita con certificación del Acuerdo Gubernativo de
nombramiento, que emite el Ministerio de Gobernación y
Certificación del Acta de Toma de posesión del cargo, extendido
por secretario General de Registro de la Propiedad que
corresponda.
b. Los registradores auxiliares se acreditan con certificación del
Acta de nombramiento y Certificación del Acta de nombramiento
y Certificación del Acta de toma de posesión, extendida por el
secretario General del Registro que Corresponda.

GARANTIA QUE DEBE PRESTAR LOS REGISTRADORES

ANTES DE ENTRAR A EJERCER SUS CARGOS:
Según los artículos 1228 y 1229 del Código Civil los
registradores antes de entrar a ejercer sus cargos garantizaran en
la responsabilidad que incurran con hipoteca o fianza el importe lo
fijara el Ministerio de Gobernación entre un mil y diez mil quetzales,
esa garantía no se cancelara, hasta un año después de haber
 terminado el Registrador el ejercicio de su cargo salvo que haya
alguna reclamación en su contra.
Por último y muy importante que el Registrador debe de ser
Abogado y Notario activo el cargo de Registrador es incompatible
con el ejercicio de las profesiones de Abogado y Notario y con todo
empleo o cargo público esto según lo regula el Artículo 1227 del
código civil.

El acuerdo Gubernativo 30-2005 el presidente de la Republica en

el considerando dice que para reordenar el funcionamiento de los
Registros de la Propiedad se hace necesaria la emisión de un
nuevo reglamento que desarrolla el contenido del Libro IV del
Código Civil.
Inscripciones que se realizan en el Registro General de la Propiedad.
El fin primordial de seguridad que se propone el registro queda
así reforzado en gran medida. Según lo regulado en el Artículo 1125
del Código Civil, en el Registro se inscribirán:
1o. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los
derechos reales impuestos sobre los mismos;
2o. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se
constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de
usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y
cualquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de
promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
3o. La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido.
4o. Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
5o. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o
derechos reales;
6o. Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de
propiedad horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando
lo pida uno de los contratantes; y obligatoriamente, cuando sea por
más de tres años o que se haya anticipado la renta por más de un
año;
7o. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de
índole semejante, así como los buques, naves aéreas, y los
gravámenes que se impongan sobre cualesquiera de estos bienes;
8o. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de
minas e hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;
9o. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el
aprovechamiento de las aguas;
10o. La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o
comercial;
11o. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;
12o. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia
firme por la que se modifique la capacidad civil de las personas
propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre disposición de
los bienes:
13o. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el
consentimiento del propietario; los ingenios, grandes beneficios,
desmotadoras y maquinaria agrícola o industrial que constituyan
unidad económica independiente del fundo en que estén instaladas; y
14o. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente
identificables por los números y modelos de fabricación.

DOCUMENTOS Y TITULOS ADMISIBLES PARA SU REGISTRO:

Son inscribibles en el registro General de la Propiedad, los
siguientes documentos:
I. Instrumentos Públicos Autorizados por Notario, contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles plenamente
identificables.
II. Certificaciones de las resoluciones judiciales (autos aprobatorios de
títulos supletorios) que acrediten la posesión legal sobre bienes
inmuebles;
III. Instrumentos públicos autorizados por Notario, relativos a la
constitución, modificación, y extinción de fideicomisos en los
que el patrimonio afectado consista en bienes inmuebles,
derechos reales sobre los mismos y bienes muebles plenamente
identificables.
IV. Los instrumentos públicos en que conste el sometimiento de bienes
inmuebles al régimen de propiedad horizontal.
V. Los instrumentos públicos autorizados por Notarios.
Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles o de bienes
muebles plenamente identificables en los casos específicos.
VI. Las resoluciones Administrativas emitidas por órganos
competentes de la administración, para la explotación de minas e
hidrocarburos y su transmisión y gravámenes.
VII. Las resoluciones Administrativas emitidas por los órganos
competentes de la administración en que se otorgue concesiones
para los aprovechamientos de las aguas.
VIII. Los instrumentos Públicos autorizados por notario,
contentivos de contrato en que constituya derecho real de
prenda, sea esta común, agraria, ganadera, industrial o
comercial.
IX. Certificación de las resoluciones judiciales o Notariales,
relativas a la posesión provisional o definitiva de los bienes del
ausente, que afecten bienes inmuebles, derechos reales y bienes
plenamente identificables.
X. Las Certificaciones judiciales de las sentencias firmes en que se
declare la interdicción de las personas propietarias de bienes
inmuebles o inmuebles plenamente identificables o titulares de
derechos reales sobre los mismos.
XI. Las Certificaciones judiciales de las sentencias firmes en que se
declare la modificación de la capacidad civil de las personas
que sean propietarias de derechos sujetos a inscripción.
XII. Certificaciones Judiciales de las sentencias firmes que limiten la
libre disposición de los bienes inscribibles en el Registro.
XIII. Instrumentos Públicos autorizados por Notario en que
conste el dominio sobre los edificios construidos en predio
ajeno con el consentimiento del propietario, sobre ingenios,
sobre grandes edificios, sobre desmontadoras, y sobre maquinaria
agrícola o
industrial, que constituyan unidad económica independiente del
fundo en que estén instaladas.
XIV. Instrumentos Públicos autorizados por Notario y las Facturas
originales, en que conste el dominio sobre los vehículos automotores y
demás muebles fácilmente identificables por los números y modelos
de fabricación.
El artículo 1126 del Código Civil, Establece que se inscribirán
asimismo en el registro, los instrumentos y títulos expresados en el
artículo 1125.

NORMATIVA GENERAL
La organización, funcionamiento y los defectos de las
inscripciones del Registro General de la Propiedad, están reguladas
por las normas jurídicas constitucionales, ordinarias y reglamentarias.
El Código Civil, dentro de su estructura normativa, dedica un
libro completo a esta institución jurídica del libro IV, y desarrolla en el
artículo 127 comprendidos del artículo 1124 al 1250, lo relativo a las
inscripciones en general, las inscripciones especiales; de los Registros
y de los Registradores.
 La aplicación de este cuerpo legal, es fundamental en el que
hacer registral de los Registros de la Propiedad, no solo por la
normativa especial del libro IV, sino porque en él se regula también
aspectos fundamentales de nuestro ordenamiento jurídicos como: Las
obligaciones, los contratos y derechos reales.
En el proceso de calificación e inscripción, practicado por los
Registros de la Propiedad, cobran importancia un amplio número de
leyes, toda vez que la verificación de los requisitos de forma y de
fondo de cada uno de los títulos inscribibles que se presentan para
obtener su registro, con lleva la verificación de cumplimientos de los
requisitos de forma y de fondo regulados en leyes generales y
especiales.
El marco legal, por el que se rige el Registro General de la
Propiedad, es el siguiente:
• Constitución Política de la República de Guatemala, Artículo. 230.
• Libro cuarto Código Civil decreto ley 106.
• Acuerdo gubernativo 30-2005, Reglamento de los registros de la
propiedad.
• Acuerdo gubernativo 325-2005, Arancel general para los registros de
la propiedad.
ASIENTOS REGISTRALES QUE PRACTICAN LOS REGISTROS DE
LA PROPIEDAD
El registro de la Propiedad de la Zona Central como el segundo
Registro de la Propiedad con sede de Quetzaltenango, con base en
los títulos inscribibles que le son presentados y superan el proceso de
calificación registral, realizan inscripciones, anotaciones y
cancelaciones.
El documento presentado, no fuere inscribible o careciere de los
requisitos legales necesario para generar el asiento solicitado, el
Registro, emite una razón, expresando el motivo el rechazo o
suspensión, indicando la norma o normas jurídicas en que se funda y
agrega dicha razón al documento presentado.
 Los documentos o títulos inscribibles, deben presentarse al
Registro en un folder o cartulina, y con respectivos duplicados, toda
vez que independiente la inscripción solicitada sea realizada o
rechazada, al interesado se le devolverá el documento original
presentado y el duplicado será agregado al archivo de duplicados del
Registro.
Los títulos inscritos anotados surtirán efectos contra tercero,
desde a fecha de su entrega en el Registro y la inscripción realizada
por el Registro, no convalida los acto o contratos nulos según las
leyes.
Las actuaciones, podemos indicar que pueden realizarse por
orden judicial o a solicitud de parte.
Las anotaciones más frecuentes en los Registros de la
Propiedad, son las anotaciones de embargo o de demanda, las cuales
son realizadas con base en despachos judiciales, librados por juez
competente, dentro de los distintos procesos, cuando dichas
medidas recaen sobre bienes inmuebles o derechos inscritos en el
Registro.
Voluntariamente también se puede solicitar anotaciones al
Registro de la Propiedad, tal es el caso de la solicitud de
inmovilización de bienes inmuebles, previstas en la Ley de
Inmovilización
Voluntarias de Bienes Inmuebles, mediante la cual, el titular del
bien inmueble o de un derecho real sobre el mismo, puede detener
temporalmente y por seguridad, la transmisión de un bien inmueble.
Asiento registral:
Es el sustantivo. Constituyen todas las constancias escritas o
electrónicas que figuran en los libros del registro, sean estos del
sistema de folio real o folio personal. Se generan en virtud de la
presentación de un título inscribible al registro.
Son asientos registrales: las llamadas “pasadas” que se
realizaban al margen del libro físico para indicar el folio y el libro en el
cual continuaban los asientos de la finca.
 «AL FOLIO ____ DEL LIBRO (o de este libro) ___ DE___»
Así como las notas marginales que también se consignan en el
libro físico.
Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación
escrita en un registro y derivada de un título. En concreto, se suele
referir a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas de
éste en el registro de la propiedad o en el civil, y los asientos que
pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y
cancelaciones.
Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones con los
principales asientos porque dan fe de los datos más importantes y
cuya constancia son el objetivo principal de este registro, como el
nacimiento de un individuo, la fundación de una asociación, el cambio
de estado civil, la defunción de una persona o la disolución de
una sociedad comercial, etcétera; algunas legislaciones
establecen las anotaciones marginales que se refieren a otros datos
que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como
pueden ser un embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las
anotaciones no tienen en realidad un valor informativo para quien
revise el registro. Las notas marginales suelen ser asientos
que sirven para relacionar diversas inscripciones; las
cancelaciones por su parte son asientos que declaran la nulidad de
cualquiera de los otros asientos.

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
La anotación está regulada en los artículos 1149 inciso 5, 1162,
1165 y 1172 del Código Civil, es de suma importancia, toda vez que
puede ser solicitada para resguardar el derecho de prioridad para un
documento o título inscribible que adolece de requisitos subsanables y
UE no obstante ello, puede anotarse en forma provisional por un
término de 30 días, por tono se subsanan estos requisitos.
En el artículo 1162, establece que la anotación preventiva
indicada, se convierte en inscripción definitiva, surtirá efectos desde
la fecha tal anotación y en estos supuestos el registrador a
solicitud escrita de quien la hubiere obtenido, cancelará las
inscripciones de fecha posterior.
El artículo 1165 establece que esta anotación pierde sus efectos
de treinta días de efectuada o al vencimiento de la prórroga que se
hubiere otorgado y será cancelada de oficio por el registrador, si
durante ese plazo no se hubiere presentado el documento que
subsane la omisión. También deberá ser cancelada a solicitud escrita
de quien la obtuvo, del propietario de bien o derecho anotado o
mediante el despacho judicial que así lo distinga.
Anotación se puede solicitar al Registro de la
Propiedad, de dos formas: a) mediante la presentación de una
solicitud escrita formulando la petición precisa con base en el artículo
149 inciso 5. Acompañado el documento o título inscribible es una
Escritura Pública, el notario autorizante puede redactar una cláusula
dentro del cuerpo de las misma donde el o los otorgantes, hacen la
respectiva petición.
La anotación preventiva o provisional como también se le
conoce, únicamente procede en los casos en que el requisito
subsanable efectivamente puede subsanarse en el término de 30 días
y no sea falta de un requisito esencial o de fondo, como sería el
ejemplo que se solicitará la anotación preventiva de una compraventa,
donde el otorgante vendedor, no es el titular del bien inmueble objeto
de la venta; o cuando definitivamente el documento
presentado, o fuere inscribible en el Registro de la Propiedad como
sería el ejemplo el caso de un testimonio de una escritura pública de
compraventa de un bien inmueble, presentada para su registro al
Registro de la Propiedad de la Zona Central, cuando el bien inmueble
afectado, pertenezca a la jurisdicción del segundo Registro de la
Propiedad; o cuando en lugar del testimonio del instrumento público,
se presente un testimonio especial, o una fotocopia
legalizada, documentos que no son inscribibles.
ASIENTOS REGISTRALES DE CONGELACIÓN, REALIZADOS DE
OFICIO
Asientos registrales, se realizan en virtud de la propia ley, o en
circunstancias muy especial; toda vez que como se expuesto en la
parte correspondiente de este texto, en la actividad Registral, priva el
principio derogación. Ejemplo:
El artículo 1165 del Código Civil, establece que la anotación
preventiva pierde sus efectos a los treinta días de efectuada a al
vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y será
cancelada de oficio por el registrador, si durante ese plazo
no se hubiere presentado el documento que subsane la omisión.
El articula 1173 del mismo código, establece que
cuando se presente al registro en título traslativo de dominio o
derecho real otorgado en virtud de remate por ejecución judicial, se
cancelará de oficio, todo embargo, anotación o inscripción posterior a
la inscripción o anotación del derecho que hubiere motivado el remate.
Se cancelará la anotación de la demanda de nulidad o falsedad del
título que haya dado lugar a la ejecución y al remate.
Este caso se da con bastante frecuencia, en virtud de la
presentación de testimonios de Escrituras Públicas de Adjudicación
Judicial los bienes inmuebles en pago.
El artículo 1178 del mismo Código, establece que
cuando una finca tuviere quince o más inscripciones de dominio
o hipotecarias, el registrador se cancelará y abrirá nueve inscripciones
con los datos que de las inscripciones resulten, transcribiendo a ella
toda inscripción o anotación que estuviera vigente.
La aplicación de este artículo, aunque fue de utilidad
cuando el Registro de la Propiedad realizaba todos los
asientos registrales en libros físicos, gradualmente ha ido
perdiendo importancias, toda vez que, al haberse automatizado el
Registro, y realizaba todos los asientos registrales en forma
electrónica, no se puede presentar el inconveniente que se daba con
los libros físicos, donde a veces hay que consultar varios libros, para
establecer la situación jurídica de un bien inmueble.
Actualmente, en el Registro General de la Propiedad de
nuestro país, un operador registral, puede consultar en cuestión de
segundos, todo el historial de un bien inmueble, sin importar la
cantidad de asientos registrales que afecten la finca registrada.
 Asiento registral por el cual se deja sin vigencia y eficacia algún
asiento anterior del Registro de la Propiedad. La cancelación puede
ser total o parcial según afecte a todo el derecho o a parte del mismo.
TRANSCRIPCION DE DERECHOS REALES, ANOTACIONES
GRAVÁMENES O LIMITACIONES
Una trascripción en términos registrales, consiste en
hacer constar en una finca de nueva creación o
inmatriculación, mediante un asiento registral, un derecho real,
anotación, gravamen o limitación que venga registrada en la
finca matriz, de donde dicha finca nueva, ha sido
desmembrada o se ha formado.
El artículo 756 del Código Civil, por ejemplo, establece
con relación al derecho real de servidumbre; que, si se divide el
predio sirviente, cada una de sus porciones tiene que tolerarla en la
parte que le corresponde. Si se divide el predio dominante, cada
propietario de éste puede usarla por entero. En este caso, en cada
finca nueva que se forme, deberá hacerse constar en la servidumbre
que goza o soporta la finca matriz.

Situación similar ocurriría, por ejemplo, si en un contrato de

compraventa de fracción de un bien inmueble, anotado de embargo
precautorio, el comprador acepta la compraventa habiendo sido
advertido por el vendedor de que el bien tiene registrada dicha
anotación; en cuyo caso, el registro procederá a la formación de
la finca nueva, transcribiendo o haciendo constar, la
anotación que soporta la finca matriz.
Lo mismo sucedería para el caso de que la finca tuviera
registrado un gravamen hipotecario no bancario, o una limitación
derivada de un contrato de arrendamiento.

INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE BIENES REGISTRADOS

Esta movilización, la realiza el Registro de la
Propiedad, a solicitud del propietario, copropietario, o
usufructuario; o su representante legal, con base en el Decreto
número 62-97 del Congreso de la República, Ley de Inmovilización
voluntaria de Bienes Registrados, mediante un asiento de anotación.
El interesado, puede solicitar dicha inmovilización hasta por el plazo
de 3 años; y durante esté vigente esta anotación de inmovilización
voluntaria, el titular del dominio o de derecho sobre el bien inmueble,
no podrá transferir el dominio de la misma, sin antes solicitar
legalmente la cancelación de dicha anotación. La anotación podrá
prorrogarse o ser cancelada antes de su vencimiento a solicitud del
propio solicitante.
La Ley establece que la solicitud de esta anotación
debe ser solicitada por escrito, con legalización de firma y con la
impresión dactilar del solicitante, bajo juramento de decir verdad de
que no existe cesión a ningún título ni hipoteca pendiente
de inscribir, otorgada con anterioridad a la fecha de
suscripción; también establece que, para su cancelación,
deberá corroborarse la autenticidad de la impresión dactilar por medio
técnico-científico.

CERTIFICACIONES
El Código Civil, establece en los artículos 1179 y 1180, que la
liberación o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales
sobre los mismo, sólo podrá acreditarse por la certificación del registro
en que se haga constar el estado de dichos bienes; y que los
registradores expedirán las certificaciones, relativas a los bienes
inscritos en el Registro, sin citación alguna. La solicitud se hará por
escrito y a costa del solicitante.
El Registro de la Propiedad, también extienda a los interesados,
copias electrónicas y copias a distancia; pero estos documentos, no
surten los mismos efectos, derivados de la publicidad y la fe pública
Registral, tratados en este texto como principios registrales.
INSCRIPCIONES ESPECIALES Y OTROS REGISTROS
ESPECIALES
El Código Civil regula también inscripciones y registros
especiales atribuidas el Registro de la Propiedad como: los
testamentos y donaciones por causa de muerte, la propiedad
horizontal, las distintas clases de prenda, los buques y naves aéreas;
el dominio del Estado sobre hidrocarburos, carbones minerales y
minas; y otros, que por su especialidad e importancia; y por los
alcances de este primer texto, no entramos a considerar.

OFICINAS REGIONALES
Para facilitar a los interesados el ingreso y retiro de sus
documentos inscribibles en el interior de la República, el Registro
General de la Propiedad de la Zona Central, ha establecido oficinas en
los siguientes Lugares: Cobán, Alta Verapaz; Petén;
Quetzaltenango; Teculután, Zacapa; Coatepeque; Mazatenango;
Escuintla. Estas oficinas, envían los títulos inscribibles que reciben, a
la sede central del Registro, donde se practican las
inscripciones electrónicas; y una vez razonados los documentos,
se regresan a la oficina regional para la entrega a los interesados.

EJEMPLEO DE TECNOLOGIA
El Registro de la Propiedad cuenta con la página Web.Org.gt,
por medio de la cual, se puede monitorear un documento ingresado, y
establecer su estatus en determinado momento, y si ya está listo para
devolver. Por medio de esta página, también podrán los interesados,
cuando hayan retirado un documento registrado y razonado por el
Registro, validar la razón por medio de un código verificador que
aparece en la razón extendida por el Registro.
Si el notario autorizante de un documento presentado al Registro
de la Propiedad de la Zona Central, registra su correo electrónico,
recibirá del Registro por esta vía, información sobre la presentación
de documentos autorizados por él, y aviso cuando los
mismos estén listos a devolver.
El registro también cuenta con servicio prepago de consulta
electrónica a distancia vía internet, con cuya herramienta, los
notarios o interesados, pueden consultar fincas, inscripciones
y duplicados.
Otro servicio, es el de Consulta Electrónica, el cual
podrá ser solicitado por el interesado directamente en la propia
sede del Registro u oficinas regionales, donde se le imprimirá una
copia previa el pago de honorarios.
Público y operadores puede acezar a la biblioteca virtual, y
verificar por este medio, la situación jurídica de una finca. Este servicio
está también en la mayoría de oficinas departamentales.

IMPUGNACION CONTRA DENEGATORIA Y PRACTICA DE

ASIENTOS REGISTRALES
De conformidad con el artículo 1164 del Código Civil, procede la
interposición del ocurso contra el Registro de la Propiedad, cuando
dicho funcionario deniegue, suspenda, cancele o realice una
inscripción, y con ello el interesado no estuviere conforme.
Como es de suponer, no es suficiente el simple hecho de que
una persona este inconforme con la actuación del Registrador, para
que la pretensión procesal, objeto de su acción sea acogida, se hace
necesario que concurran todos los presupuestos procesales de validez
para el ejercicio de su acción, y que una vez llenados los requisitos
legales de forma y fondo, establecidos por nuestro ordenamiento
jurídico procesal, el órgano jurisdiccional competente, tenga la
convicción de que dicha pretensión debe ser acogida. En ese orden de
ideas, es importante que el abogado elegido por el interesado para
interponer el ocurso, antes de poner en movimiento al
órgano jurisdiccional, haga u estudio serio sobre el caso concreto y
sobre la viabilidad del ocurso como procedimiento idóneo para obtener
el resultado perseguido con su pretensión, tomando en cuenta algunas
inscripciones realizadas por el Registrador, únicamente pueden
cancelarse mediante un orden judicial, resultado de un juicio
declarativo, en el cual todas las partes y eventualmente los terceros
interesados, tengan la oportunidad de manifestar lo que convenga a su
derecho. Tal sería el caso, por ejemplo, de la pretensión que
persiguiera la cancelación de una inscripción de dominio, por
haberse realizado con base en una Escritura Publica falsa, en cuyo
caso, e ocurso serio ineficaz y el interesado tendría que acudir a un
juicio ordinario de nulidad de la Escritura Pública, del negocio jurídico y
de la inscripción registral, con audiencia a terceros; verbigracia, el
Notario autorizante.
El artículo 1164 del Código Civil, establece expresamente que, el
interesado podrá ocursar en la vía incidental al registrador ante Juez
de Primera Instancia del Ramo Civil, de la circunscripción
departamental donde tenga su sede el Registro. El
procedimiento de los incidentes, es el procedimiento idóneo
para que el interesado manifieste su informidad y plantee su
pretensión; ydeja claro también que el Juez competente para conocer
y resolver el mismo, es el Juez de Primera Instancia del Ramo Civil del
departamento donde tenga su sede el Registro.
En caso de que se imponga Recurso de Apelación contra lo
resuelto por el Juez de Primera Instancia, será competente para
conocer y resolver la apelación, a Sala jurisdiccional de la corte de
apelaciones, quien como lo establece el artículo 610 del Código
Procesal Civil y Mercantil, deberá confirmar, revocar o modificar la
resolución de primera instancia y en caso de revocación o
modificación, hará el pronunciamiento que en derecho
corresponda, contra la resolución emitida en segunda instancia por
la sala, únicamente es admisible solicitar aclaración, ampliación y
reposición.
Además del ocurso en la vía incidental, en la práctica registral,
puede acudirse también a la vía ordinario, en los diversos casos
que se pretenda la declaratoria de nulidad de instrumentos
públicos, negocios jurídicos y asientos registrales; y
extraordinariamente, a la acción de amparo, cuando se vulnere el
derecho de propiedad, garantizado en el artículo 39 de la
constitución Política.
El Segundo Registro de la Propiedad
Historia
El Segundo Registro de la Propiedad fue fundado mediante
Acuerdo Gubernativo de fecha 19 de junio de 1877, que creó tres
registros con sus correspondientes zonas, estando sus oficinas en la
ciudad capital, Jutiapa y Quetzaltenango; posteriormente el 31 de
mayo de 1892 se instaura el Registro de San Marcos con su zona
especial y el 23 de julio del mismo año se crea el Registro para el
departamento de Retalhuleu y Suchitepéquez; posteriormente el 1 de
noviembre de 1897 se reduce el número de registros a tres, siendo
estos el de la ciudad capital, Jalapa y Quetzaltenango, esta última
forma de establecimiento de los registros vuelve a ser modificada con
acuerdos de fecha 30 de abril y 27 de mayo de 1898 que amplía los
registros a: ciudad capital, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobán y
San Marcos. Por último, mediante acuerdos de fecha 10 y 28 de julio
de 1933, 12 de junio de 1934 y, 1 de junio de 1936 se determina dejar
el funcionamiento de los Registros en únicamente dos sedes que se
denominan: Registro General de la Propiedad con sede en la ciudad
capital y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en la ciudad
de Quetzaltenango, los cuales operan administrativa y financieramente
de forma independiente.

En Guatemala funcionan dos Registros de la Propiedad:

1) El Registro de la Propiedad de la Zona Central (con sede
en la ciudad capital y conocido como Registro General de la
Propiedad, RGP), y
2) El Segundo Registro de la Propiedad (con sede en la
ciudad de Quetzaltenango)
 Departamentos de la República que atienden cada Registro de la
Propiedad
1) El Registro de la Propiedad de la Zona Central:
Guatemala
Sacatepéquez
Chimaltenango
Santa Rosa
Jalapa
Jutiapa
Zacapa
Chiquimula
El Progreso
Izabal
Escuintla
Petén
Alta Verapaz
Baja Verapaz
2) El Segundo Registro de la Propiedad atiende 8
departamentos:
Quetzaltenango
Retalhuleu
Suchitepéquez
Totonicapán
Huehuetenango
Sololá
Quiché
San Marcos