UNIVERSIDAD BICENTENARIA DE ARAGUA

VICERRECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y SOCIALES
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA PÚBLICA
MATERIA: ELECTIVA II

TRABAJO DE AVALUO

GRUPO CONFORMADO POR:

ARIAS ADRIANA C.I.: 20.299.472
GARCIA BETZAIDA C.I.:
HERRERA YUSLAISY
LICCIEN EVELYN C.I.: 20.807.280
SALAZAR ROSANA C.I.: 20.703.404
VALLADARES ANDRY C.I.: 19.332.171

SAN FELIX, MAYO 2014.

 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación busca hacer un análisis

completo sobre varios temas como lo son: los contratos de seguro,
métodos de costo y de mercado, estudios de factibilidad de proyectos de
viviendas, valuaciones de terrenos, costos de proyectos de urbanismo y
márgenes de utilidad; aspectos referidos desde el punto de vista de
avaluo. Es importante mencionar que durante la investigación del
presente trabajo existe muy poca bibliografía actualizada sobre el tema.

Primero debemos entender que el contrato de seguro, es aquel

mediante el cual una persona llamada asegurador se obliga, a cambio de
una suma de dinero, conocida como prima, a indemnizar a otra llamada
asegurado o a la persona que este designe, de un perjuicio o daño que
pueda causar un suceso incierto.

Tambien describiremos a continuación lo que se entiende por

Método Comparativo o de Mercado. En este trabajo del método
Comparativo tradicional por factores, es decir, el método que se viene
utilizando en muchos países latinoamericanos, desde los años 1960
cuando fueron desarrollados en países del cono sur (Argentina, Uruguay y
Brasil) y se extendieron por los demás paises latinoamericanos.

Los proyectos de construcción de viviendas se han ido

incrementando en cantidad, debido al aumento en la demanda que en los
últimos años se ha hecho manifiesta por la necesidad social de vivienda
que presentan los venezolanos. Esto ha repercutido en la ejecución de
proyectos descontrolados y poco planificados, los cuales en muchas
ocasiones no logran culminarse y por ende no completan sus objetivos,
traduciéndose en grandes pérdidas de dinero y de esfuerzo
COASEGURO

Es un contrato en el cual existe un aseguramiento previsto y

ordenado sobre un mismo interés y por ende sobre un mismo riesgo, pero
que es celebrado con varios aseguradores, donde cada uno de ellos
asume una porción del total del riesgo. El coaseguro estila acordarse
mediante una póliza emitida en beneficio del asegurado y firmada por
todos los coaseguradores, señalándose las cuotas correspondientes a
cada uno de ellos, cuyo valor agregado constituye la unidad del seguro.
Uno de los coaseguradores, debidamente nombrado por el conjunto o
mayoría de ellos, tienen que asumir la administración del contrato, para lo
cual se le autorizarán los poderes del caso.

Tambien podemos definir el coaseguro como contrato de seguros

suscrito de una parte por el asegurado y de otra parte, por varios
aseguradores que asumen con entera independencia, los unos de otros,
la obligación de responder separadamente de la parte del riesgo que les
corresponda. En definitiva se trata de un reparto del riesgo y primas de
seguros entre compañías de seguros y estas a su vez lo pueden ceder a
través de sus contratos automáticos o programas especiales de
reaseguro.No hay que confundir coaseguro con reaseguro o deducible,
aunque de alguna manera a nivel interno si se inte-relacionan ya que
parte de la cobertura que da una aseguradora en coaseguro puede estar
reasegurada a su vez.

Es factible que un asegurador no pueda responder financieramente

de la totalidad de un riesgo por no traspasar sus plenos y es cuando
aparece la figura del coaseguro, en virtud del cual son varios los
aseguradores que intervienen independientemente en el seguro. Así:
 1. Existen varios aseguradores.
2. La distribución de las empresas aseguradoras las hace el
asegurado, el broker de seguros o las propias compañías en
función de la capacidad que tienen de asumir un riesgo en
concreto.
3. La pérdida es a cargo de varios aseguradores (individualmente).
4. Existe una relación directa entre el asegurado (cliente) y los
aseguradores.

SOBRESEGURO

Situación en la que el valor atribuido al objeto asegurado es

superior a su valor real, por lo que en caso de siniestro la compañía de
seguros sólo pagaría el importe correspondiente a su valor de mercado. Y
cuando el capital asegurado está por encima del valor del bien, se
produce un sobresguro.

Tener un sobreseguro es la situación que se origina cuando el valor

dado al objeto asegurado es superior al que realmente tiene.

¿Qué pasa si tienes un sobreseguro? De acuerdo con la Ley de

Contrato de Seguro en el art. 26, se impide que el seguro sea objeto de
enriquecimiento injusto del asegurado. Con lo que no tienen mucho
sentido dar un valor más alto que el real a un bien, jamás te van a pagar
en función del valor indicado sino de la valoración real del bien. Además
puedes levantar las sospechas del asegurador y solo en caso de mala fe
por parte del asegurado podrá, el asegurador, retener las primas
cobradas y el contrato será ineficaz por exceso del valor del interés
asegurado.
 En otro caso, el asegurado puede reclamar que le sean devueltos
los excesos de prima cobrados. Es decir, si has contratado un seguro por
1.000.000 Bs para tu casa, y en realidad tu casa vale 800.000 Bs, el
asegurador está obligado a devolverte la prima que se ha cobrado de más
sobre los 200.000 Bs de diferencia.

El sobreseguro es muy típico en los seguros que contratan las

entidades bancarias, ya que, utilizan como referencia el valor de tasación
de la vivienda o el valor de la hipoteca. Estos valores no son los
adecuados para el seguro, puesto que están incluidos otros parámetros
como el valor comercial o el de los gastos hipotecarios. Una valoración
adecuada para una vivienda será calcular el valor de reconstrucción en
las mismas condiciones, por cada metro cuadrado construido.

INFRASEGURO

En materia de seguros, el infraseguro es aquella situación de un

contrato de seguro en que, en el momento de producirse el siniestro, la
suma asegurada es inferior al valor real del interés asegurado.
La indemnización, por tanto, será inferior a la pérdida sufrida y el
asegurado o su beneficiario no podrán cubrir íntegramente los perjuicios
sufridos por el siniestro.

El infraseguro está relacionado con la regla proporcional, por la

cual la aseguradora cubre el daño producido pero proporcionalmente a la
relación entre el capital asegurado y el valor real del objeto asegurado en
el momento del siniestro. Ante una situación de infraseguro, se pueden
dar los siguientes casos:
  Si el siniestro afecta sólo en parte al interés asegurado, la
prestación que obtiene el beneficiario del seguro se determinará
aplicando la denominada “regla proporcional”, mediante la cual la
indemnización se calcula en función de la relación existente entre
el capital asegurado, el interés asegurado y el valor siniestrado,
siendo la prestación el cociente de dividir el producto del capital
asegurado por el valor siniestrado entre el interés asegurado. En
estos casos, para evitar la aplicación de la regla proporcional, se
suelen aplicar fórmulas alternativas como son la del seguro a
primer riesgo (donde se establecen cuantías máximas hasta que
quede cubierto el riesgo, independientemente del valor del interés
asegurado), la del seguro a valor estimado (donde el interés
asegurado se fija a través de un acuerdo entre el tomador del
seguro y el asegurador) y la del seguro a valor nuevo (donde el
interés asegurado es igual al valor de reposición en el mercado).

 Si el siniestro afecta a la totalidad del interés asegurado (siniestro

total), la prestación será igual al capital asegurado (siendo estos
menores que el valor siniestrado y el interés asegurad o

INTRODUCCIÓN AL MÉTODO DE COSTO.

Las inversiones en subordinadas, respecto de las cuales el ente

económico tenga el poder de disponer que en el período siguiente le
transfieran sus utilidades o excedentes, deben contabilizarse bajo el
método de participación; excepto cuando se adquieran y mantengan
exclusivamente con la intención de enajenarlas en un futuro inmediato, en
cuyo caso deben contabilizarse bajo el método del costo.
Partiendo del criterio de la norma se desprenden dos métodos contables
de evaluación de las inversiones:

 Método del costo.

 Método de participación patrimonial.

Método de Costo: Las inversiones en acciones, cuotas o partes de

interés social se deben registrar al costo, siempre que se tengan para
enajenarse en el inmediato futuro, tomando por valor los siguientes
elementos:

1. Valor de adquisición de la acción, cuota o parte de interés.

2. Comisiones a corredores de bolsa de valores.
3. Honorarios a asesores que elaboren el portafolio de inversión.
4. Impuestos.
5. Cualquier otro valor ocasionado con la adquisición.
6. Ajustes integrales por inflación por cada mes de posición del título.

Ejemplo: 

Para ilustrar el método de costo, se puede plantear el siguiente

ejemplo, mediante la compra de 1.000 acciones del sector de muebles,
con las siguientes operaciones y registros de contabilidad.

Código. Cuentas. Débitos. Créditos.

120535 Comercio. 1.020.000
111005 Moneda nacional. 1.018.000
236520 Comisiones. 2.000
Registra la compra de 1000 acciones de valor nominal de 1.000 Bs
pagando una comisión del 1% y derechos de bolsa de valores del 1%,
el 4 de enero del 2013.
 Las inversiones compradas en el mes de enero del 2013, no son
objeto de ajustes integrales por inflación, solamente en el mes siguiente
de poseídas las acciones, deben ser objetos de los ajustes integrales por
inflación, con el Porcentaje de Ajuste en el año gravable (PAAG):

Código. Cuentas. Débitos. Créditos.

120599 Ajuste por inflación. 20.400
470505 Inversiones. 20.400
Registra el ajuste por inflación, mediante el PAAG mensual del 2%

Dicho valor de las inversiones en libros, debe compararse con el

valor de mercado, el cual se tiene como representativo el valor cotizado
en bolsa de valores cuando los títulos se comercializan en bolsa, o
también, por el valor intrínseco cuando no se comercialicen en bolsa, para
dar como resultado que la inversión se encuentra en las siguientes
relaciones:

1. Valor de mercado es igual al valor en libros.

2. Valor de mercado superior al valor en libros.
3. Valor de mercado inferior al valor en libros.

En el primer caso no se procede en consecuencia, porque no

existen variaciones que modifiquen la estructura financiera de las
inversiones. Los dos siguientes casos si se deben analizar como resulta
de la comparación del cuadro siguiente:

Conceptos. Caso 2. Caso 3.

Valor de mercado o valor intrínseco. 1.200.000 900.000
Valor en libros de contabilidad. ( 1.040.400 ) (1.040.400 )

Valorización de las acciones, cuotas o 159.600

partes.
Provisión inversiones. 140.400
Nuevo valor en libros. 1.200.000 900.000

En el caso 2, las acciones se cotizan en bolsa de valores o su valor

intrínseco es de 1.200.000 Bs. que comparado con el valor en libros de
1.040.400 Bs. compuesto por su costo histórico más los ajustes integrales
por inflación, resulta una valorización de 159.600 Bs. para obtener un
nuevo valor en libros: Costo histórico, más ajustes integrales por inflación
y más valorización para un total de 1.200.000 Bs.

INTRODUCCIÓN AL METODO DE MERCADO

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del

bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial. Debe tomarse en cuenta:

 Los antecedentes (Uso anterior del inmueble)

 Las condiciones económicas actuales del mercado.
 Las perspectivas fisicas (Crecimiento de la zona)
 Las perspectivas politicas y sociales (Aceptación u oposición de la
gente)
 Las perspectivas juridicas (Reglamentos de construcción, usos)
 En las normas de valoración de UPAV (Union Panamericana de
Avaluadores) y del ISVC (Internacional Valuation Standard Comitee), se
pide aplicar primeramente el Método de Mercado o sea la comparación de
precios en terrenos o inmuebles similares mediante la técnica de la
homogeneización.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE PROYECTO DE VIVIENDA

UNIFAMILIAR.

Se refiere a la realización de esta actividad puede lograrse

determinando los beneficios que el proyecto brindará al momento de estar
operativo. Para llegar a la operación del proyecto será necesaria una
inversión y la misma debe ser menor a los recursos que se obtendrán una
vez culminado el proyecto; de esta manera puede garantizarse que el
proyecto es rentable y por lo tanto viable.

VALUACIÓN DEL TERRENO.

La valuación del terreno se obtiene multiplicando su superficie por

el valor unitario de cuadra correspondiente, o por el valor unitario de cada
zona o sector cuando se trate de terrenos comprendidos en
urbanizaciones particularizadas del Código de Planeamiento Urbano.

La actualización generalizada de los referidos valores unitarios de

cuadra, de zona o sector, por cada ejercicio fiscal, será dispuesta por el
Poder Ejecutivo, en función de la información, basada en el relevamiento
de precios de ventas zonales y las normas urbanísticas en vigencia, que
aporte la Dirección General.
 Los valores particularizados motivados por cambios de zonificación
o por nuevas normas urbanísticas del Código de Planeamiento Urbano
que afecten sectores de la Ciudad por cambios constructivos o
emprendimientos de cualquier naturaleza, serán fijados por el Poder
Ejecutivo de acuerdo al uso y grado de aprovechamiento del terreno que
dichas normas establezcan o la nueva conformación de la parcela,
respectivamente.

Valuaciones de predios por separado

Un predio es un terreno que se ha preparado para el uso deseado

con la adicción de mejoras tales como nivelación, servicios y acceso por
caminos, acondicionado para iniciar una construcción que sin embargo se
evalúa por separado.

Técnica de cálculo de costos

Una razón primordial para evaluar el predio por separado de la

estructura es para poder determinar su valor. La fórmula para esta técnica
es:

Costo de sustitución o reproducción de mejoras – Depreciación

acumulada + Valor del predio= Valor de la propiedad

Esto hace referencia únicamente a las construcciones e instalaciones

especiales

Avalúos catastrales y tributación

Es el costo por instalación y conservación de servicios y caminos

que representan un beneficio para las propiedades, se basan en un
porcentaje del valor de la propiedad. Las estructuras de las que se es
dueño para fines de inversión se pueden despreciar. Puesto que el
terreno no se considera como un activo consumible, su valor se debe
restar del valor de conjunto de la propiedad antes de calcular la deducción
permisible.

Técnica de capitalización por ingresos

Es el que determina el valor de los flujos de ingreso que se estima

producirá la propiedad sujeta a valuación. Uno los métodos que se utiliza
para determinar los ingresos se logra aplicando el principio de la técnica
de remanente de construcción, que requiere que el valuador encuentre el
valor del terreno por separado. El valuador resta, del ingreso neto que
produce la propiedad, un rendimiento apropiado sobre el valor del terreno
para indicar disponible para la construcción.

Mejor y más alto uso de suelo

Puede ser un proceso muy complejo, si se pide que se utilice toda

una gama de competa de usos a los que se puede destinar, se deberá
considerar por separado el valor del terreno respecto a cualquier
estructura particular que se pueda edificar en el. Se evalúa tanto con
estructuras como sin ellas, debe tomar en cuenta el presente y futuro y la
probabilidad de un cambio de políticas de urbanización y modificaciones
al uso del suelo.

Avalúos por enajenación

Cuando se enajena un terreno con fines de utilidad pública o

semipública, los tribunales requieren avalúos por separado tanto del
predio como de la construcción, como parte del proceso para determinar
el valor justo de la propiedad.

Datos del predio

 Identificación- Se deberá disponer de una descripción precisa y
completa del lote en cuestión, así como el número oficial y dirección de
calle, si la tiene. Debe de incluir planos que muestren límites de la
propiedad y colindancia. Una parcela de terreno se describe por
referencia a distancias llamadas trazos, medidas desde un punto de
partida establecido hasta monumentos y marcas. Las descripciones con el
sistema de deslinde rectangular se usan con más frecuencia para
describir grandes áreas de terreno y propiedades rurales.

En la actualidad se puede hacer referencia a casi todos los bienes

raíces urbanas por medio de una descripción de lotes y manzanas, la cual
hace referencia a un área particular.

Análisis- Se necesita datos concernientes a las características de la

propiedad y otros hechos que la influyen como: tamaño del predio, limites,
topografía, ubicación del predio, servicios de mejoras, composición del
suelo, zonificación, servidumbres, etc.

Métodos de valuación de predios

Método de comparación de mercado- Se usa para analizar y

comparar ventas de predios baldíos similares, el cual proporciona por lo
general el indicador más confiable del valor de mercado de una
propiedad, consiste en encontrar comparables, puesto que no hay dos
sitios idénticos, siempre se tendrá que compensar algunas diferencias
cuando compara propiedades vendidas con la propiedad sujeto, utilizando
porcentajes para los ajustes<, si la propiedad comparable es inferior en
algún aspecto, su precio de venta se incrementa en un porcentaje
apropiado y viceversa.

COSTO DEL PROYECTO:

 La evaluación consistirá en encontrar aquella alternativa que
entregue los beneficios buscados y atienda a la población objetivo
definido en el diagnóstico, al menor costo posible.

Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por un

terreno y un conjunto de información de mercado y antecedentes
técnicos, económicos, financieros y legales, que considerados en un
contexto actual y futuro, nos permitirá establecer la conveniencia o no de
la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva.

La razón por la que se debe evaluar un proyecto de inversión

inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de
riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la
mejor alternativa para llevar a cabo el mismo.

Una selección implica tomar una decisión y esta metodología de

evaluación aporta los elementos de juicio necesarios que facilitan dicha
tarea, además de aportar elementos de un lenguaje común con los
potenciales inversores.

El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es

seleccionar la alternativa que maximice la rentabilidad y acote el riesgo y
la incertidumbre. Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario,
a partir de una idea, consiste en:

 Estudiar el contexto
 Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta,
demanda,
 Competencia, sustitutos.
 Determinar un segmento objetivo.
COSTO DEL URBANISMO:

Ver anexo con los costos de las partidas actuales.

MARGEN DE UTILIDAD.

El margen de utilidad puede variar según los factores internos y

externos. Existen situaciones pueden suscitarse entre los aspectos que
influyan las expectativas de estos márgenes, tales como:

 Competidores.

 Intermediarios.

 Accionistas y trabajadores.

 Proveedores.

 Acreedores.

 Directores departamentales de la empresa.

 Organizaciones de consumidores y usuarios.

 Sociedad en general.

 Entre otros (Considérese casos especiales)

 CONCLUSIÓN

Después de haber repasado cada uno de los puntos del presente trabajo
podemos concluir lo siguiente:

 Tenemos que el objeto del contrato es el de indemnizar al asegurado,

previo pago de una prima al asegurador, hay que tomar en cuenta que
esta indemnización es variable ya que esta sujeta a que el siniestro
ocurra. El contrato de seguro no siempre es considerado como un
contrato de adhesión, si bien es cierto dentro de las características figura
la de ser uno de adhesión esto no es siempre así, ya que cabe la
posibilidad de que sea consensual, esto dependerá de la voluntad de las
partes, de la póliza que se emita, el riesgo cubierto, etc.

 La clasificación que dan los autores sobre el contrato de seguro es

diversa, sin embargo dentro del trabajo se ha buscado unificar la
clasificación en dos grandes ramas que son: los seguros de interés y los
seguros de personas.

 Hoy en día los métodos de costo y de mercado son los más utilizados por
su fácil aplicación, pero conduce a un mayor margen de error (cercano al
10%). En el caso del método de mercado, dos avaluadores que utilicen
este método podrían tener una diferencia entre sus avalúos de hasta el
20% (margen de error de 10% para cada uno). Pero permite trabajar con
pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se elabora con la
estadística básica.

 Los proyectos de vivienda unifamiliar tiene como propósito el diseño

estructural de la misma (diseño de vigas, columnas, losas) que
constituyen la parte más importante de la ingeniería civil.

 Los proyectos de urbanismos juega un papel fundamental para el

desarrollo de los pueblos. Es notable destacar que con el paso de los
años se han logrado adelantos importantes. El ser humano se interesó
por innovar, trayendo asi la valoración de estos urbanismos,
especializando personas en materia de avalúos que permita valorar y
establecer márgenes de ganancias a estos.
 BIBLIOGRAFIA.

Internet:

 http://biblioteca2.ucab.edu.ve/anexos/biblioteca/marc/texto/AAQ949
2.pdf

 http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/fichas/Ipen.pdf

 http://200.35.84.131/portal/bases/marc/texto/2301-07-01493.pdf

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 http://upcommons.upc.edu/e-
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 http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/8419/Capitulo3.pdf

 http://www.monografias.com/trabajos82/factores-que-influyen-
desiciones-precio/factores-que-influyen-desiciones-
precio2.shtml#ixzz32szsTbZM

 http://www.monografias.com/trabajos17/contrato-seguro/contrato-
seguro.shtml#ixzz32t0x3AuF