Ministerio

Superintendencia Nacional
de Justicia de Registros Públicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - 1%(, -2017-SUNARP-TR-L
Lima,
1 8 UIC. 1017
ELANTE RUTH TOVAR TOYCO
ULO N° 1400040 del 4/7/2017.
CURSO H.T.D. N° 460 del 26/9/2017.
8UN~~ EGISTRO Predios de Huaral.
ACTO (s) Compraventa e independización.
SUMILLA

CERTIFICADO NEGATIVO DE ZONA NO CATASTRADA

"Para la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada, corresponde
exigir el certificado negativo de zona catastrada expedido por la autoridad competente
respecto del área a independizar y no respecto del área remanente del predio que quedará
luego de efectuada la independización"

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

compraventa e independización que otorga Karl Herman Schwartzmann
Fabiani a favor de Guillermo Alberto Gomero Rojas y Héctor Ricardo Ayllón
Quiroz (representado por Martin Felipe Velayos Arredondo, según consta en
la partida electrónica N° 12922237 del Registro de Mandatos y Poderes de
Lima) respecto de un área de 200.00 hectáreas que forma parte del predio
de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 60135835 del
Registro de Predios de Huaral.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Parte notarial de escritura pública de compraventa e independización del

28/12/2012 otorgado ante notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
- Parte notarial aclaratorio de compraventa e independización del 14/7/2016
otorgado ante notario de Huaral Edwin Jacinto Ramos Zea.
Certificado negativo de zona catastrada N° 00028-2017-
GRUGRDE/DIREFORNCS expedido por el Director Regional de
Formalización de la Propiedad Rural - DIREFOR del Gobierno Regional de
Lima Victor Castillo Sánchez, el 6/6/2017.
- Plano perimétrico de independización y de ubicación (PI-01) suscrito por la
verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes.
- Memoria descriptiva del plano perimétrico remanente suscrito por la
verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes, del 11/9/2015.
- Plano perimétrico remanente y de ubicación (PP-01) suscrito por la
verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes.
- Memoria descriptiva del plano perimétrico de independización suscrito por
la verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes. del 11/9/2015.

Con el reingreso del 7/9/2017 se adjuntó la siguiente documentación:

- Escrito suscrito por Ruth Tovar Toyco, del 28/8/2017.

 RESOLUCiÓN No.-"\'~\o\P -2017-SUNARP-TR-L

- Plano perimétrico matriz y de ubicación (PP-01) suscrito por la verificadora

Celia Soledad Equiapaza Tebes.
- Memoria descriptiva del plano perimétrico matriz suscrito por la verificadora
Celia Soledad Equiapaza Tebes, del 16/8/2014.
- Plano perimétrico remanente y de ubicación (PP-01) suscrito por la
verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes.
- Memoria descriptiva del plano perimétrico remanente suscrito por la
verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes, del 11/11/2015.
- Copia simple del TUPA del Gobierno Regional de Lima.
- Copia del titulo archivado N° 656 del 8/2/2013, certificada por el Certificador
de la Oficina de Huaral de la Zona Registral N° IX - Sede Lima Julio César
Velásquez Yalan, del 28/8/2017.

También forma parte del expediente venido en grado:

- Memorándum N° 286-2017/SUNARP-Z.R.N°IXlHRL-PR del 12/7/2017

remitido por el Registrador Público Enrique Obed Chávez Solano a la Oficina
de Catastro de la Zona Registral N° IX - Sede Huaral.
- Informe técnico N° 16424-2017-SUNARP-Z.R.N°IX-OC del 7/8/2017 emitido
por la ingeniera de Catastro Gaby Yanet Cortez Rojas.
- Memorándum N°404-2017/SUNARP-Z.R.N°IXlHUARAL del 11/9/2017
remitido por el Registrador Público Enrique Obed Chávez Solano a la Oficina
de Catastro de la Zona Registral N° IX - Sede Huaral.
- Informe técnico N° 20081-2017-SUNARP-Z.R.N°IX-OC del 18/9/2017
emitido por la ingeniera de Catastro Gaby Yanet Cortez Rojas.

DECISiÓN IMPUGNADA
~ 11.
El Registrador Público del Registro de Predios de Huaral Enrique Obed
Chávez Solano denegó la inscripción solicitada formulando observación en
los términos siguientes:

"Visto el reingreso mediante el Informe Técnico N° 20081-2017 Y asumiendo

la calificación de toda la documentación presentada se advierte lo siguiente:
1.- Se solicita se sirva presentar el Certificado de Información Catastral o el
Certificado Negativo de Zona Catastrada a que se refiere el articulo 88 del
Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 que establece el Régimen
Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la
autoridad competente, del área remanente; de conformidad con el articulo 64
del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios. Sírvase subsanar."

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- Es importante precisar que, tanto el predio matriz como el predio a

independizar se encuentran 100% en zona no catastrada, lo cual se acredita
con el certificado negativo de zona catastrada emitido por el Gobierno
Regional de Lima (autoridad competente).
- La observación solicita, a fin de continuar con el procedimiento de
independización requerido, presentar el certificado de información catastral o
el certificado negativo de zona catastrada del área remanente; sin embargo
nuestro predio se encuentra en una zona no catastrada.
- Asimismo, mediante esquela de observación del 22/8/2017, en el numeral
4 señaló que no se había presentado el certificado negativo de zona
catastrada del área remanente, es el caso que ante la subsanación nos
 RESOLUCiÓN No. - 'L9rJa -2017-SUNARP-TR-L

vuelven a observar volviendo a solicitar la presentación del certificado

negativo del área remanente, emitido en la esquela de observación del
22/9/2017.
- Del articulo 64 del RIRP, se deslinda que para la independización de un
predio rural ubicado en zona no catastrada se requiere el certificado negativo
de zona catastrada del predio a independizar, por cuanto el predio se
encuentra en zona no catastrada; distinto sería el caso si el predio se
encontraría en zona catastrada, donde para la autoridad competente
(Gobierno Regional de Lima) si seria viable la emisión de un certificado de
información catastral de un área remanente, por cuanto existe información
catastral.
- Por otro lado, solicitar la presentación del certificado negativo de zona
catastrada del área remanente, no guarda congruencia con los servicios
brindados por el Gobierno Regional de Lima consignados en su TUPA, toda
vez que el certificado negativo de zona catastrada solo se emite en función
al predio materia de evaluación, solicitando solo y únicamente plano
perimétrico dei predio a evaluar (predio adquirido), no distinguiendo el área a
independizar y el área remanente.
- En consecuencia, se debe tener en cuenta que nuestro predio se superpone
sobre una zona no catastrada, siendo necesaria únicamente el certificado
negativo de zona catastrada del predio a independizar (adquirido en
compraventa), además, dentro de los procedimientos de la autoridad
competente (Gobierno Regionai de Lima) únicamente procede la emisión del
certificado negativo de catastro del predio a evaluar (adquirido en
compraventa); por lo que, al no formar parte de un procedimiento
administrativo la emisión del certificado negativo de zona catastrada del área
remanente por parte de la autoridad competente, no se debería obstruir la
tramitación de la inscripción de mi propiedad.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 60135835 del Registro de Predios de Huaral

En la partida electrónica N° 60135835 del Registro de Predios de Huaral se

encuentra inscrito el predio denominado "Lobo Blanco" con un área de
462.1422 Has., ubicado en el sector denominado "El Hatillo", distrito y
provincia de Huaral , departamento de Lima.

En el asiento C00001 de la presente partida consta inscrito el dominio a favor

de Karl Herman Schwartzmann Fabiani, en mérito a la escritura pública de
compraventa del 6/10/2012 extendido ante notario de Lima César Fernando
Loayza Bellido y la escritura pública de aclaración de compraventa del
2/9/2014 extendido ante notaria de Huaral Julia Yolanda Narváez. (titulo
archivado N° 656 del 8/2/2013).

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- Si para la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada,

es necesario que se presente el certificado negativo de zona catastrada
expedido por la autoridad competente del área remanente que quedará luego
de efectuada la independización.
 RESOLUCiÓN N0.-.l %~ -2017-SUNARP- TR-L

V. ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la compraventa e independización que otorga Karl Herman Schwarizmann
Fabiani a favor de Guillermo Alberto Gomero Rojas y Héctor Ricardo Ayllón
Quiroz, respecto de un área de 200.00 hectáreas que forma parte del predio
de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 60135835 del
Registro de Predios de HuaraL

La independización ha sido denegada por cuanto se debe presentar el

certificado negativo de zona catastrada del área remanente del predio inscrito
en la partida electrónica N° 60135835 del Registro de Predios de HuaraL El
Registrador sustenta su denegatoria de inscripción de conformidad con el
articulo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

En ese sentido, corresponde determinar si para la inscripción de la

independización de un predio rural se requiere la presentación del certificado
negativo de zona catastrada expedido por la autoridad competente respecto
del área remanente.

2. La independización es el acto registral consistente en la apertura de una

nueva partida registrar como consecuencia de la desmembración de una
porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza en
mérito al principio de especialidad, recogido en el numeral IV del Titulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos 1 y el artículo 4
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante
RIRP)'.

Dicho principio de especialidad, que se sustenta en el sistema de folio real,

nos informa que por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que
se deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

3. La independización se encuentra regulada en el Capitulo V del Titulo 11 del

RIRP), en el que se contemplan diversos supuestos de independización, así
como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran en relación
con la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de predios
urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o rurales, si la
desmembración se produce por regularización de edificaciones o si la
independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad
contemplados en la Ley W 27157.

, IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas asl como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
2 Artículo 4.- Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de
los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados
mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se
extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registra les se extenderán unos a
continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al
Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o
derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición
expresa.
 RESOLUCiÓN No. - 1%" -2017-SUNARP-TR-L

En el caso concreto de la independización de un predio, el articulo 59 del

RIRP establece que todo titulo que da mérito a la independización debe
contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso,
el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas,
acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
4. En concordancia con el articulo 88' y 894 del 0.5. N' 032-2008-VIVIENDA,
Reglamento del Decreto Legislativo N' 1089, la independización de predio
rural ha sido regulada en el articulo 64 del RIRP, disponiéndose lo siguiente:

"Artículo 64.-lndependización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que
se precisarán 105 dalos a que se refiere el prImer párrafo del artículo 59, en lo
que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos
siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 - Decreto
Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo
N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área
a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se
indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en ellndice de Verificadores, tanto del área independizada
como del área remanente".

3 Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas

Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano
competente la asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los
certificados de información catastral correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento
e independización, acumulación u otro que importe modificación física del predio. Para este
efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente,
cuando corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y
habilitado. Se admiten estos planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo N° 667 Y por el presente
Reglamento, los planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para
la formalización, debiendo el propietario presentarlos en formato digital.
4 Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no
catastradas
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano
competente no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar
la inscripción de las modificaciones trsicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse
asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto,
además de los requisitos que solicite la Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y
la memoria descriptiva del área inscrita materia de la modificación flsica, elaborados y
visados por verificador catastral inscrito en el ¡ndice de Verificadores de la SUNARP y el
certificado negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual se
deja constancia que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación
físico - legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a
su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita
objeto de la certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos
a escala, consignando el sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por
verificador catastral inscrito en el [ndice de Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG.
 RESOLUCiÓN No. - 1.%\0 -2017-SUNARP-TR-L

~e ~ El artículo precitado establece cuáles son los requisitos legales que se deben
to:" Q/IS',;. cumplir cuando el predio rural a independizar se encuentra en un área donde
$3\3 ~ el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral
3ra. ~ y los requisitos legales cuando se encuentra en zona no catastrada'. Así, para
8 ~q la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada se debe
UN'" solicitar a Cofopri o a la entidad competente la asignación del Código de
Referencia Catastral y la expedición del Certificado de Información
correspondiente, tanto del área que se independiza como del afea
remanente.

Cuando el predio se encuentre en zona no catastrada será necesario el

certificado negativo de zona catastrada emitido por Cofopri. Debe tenerse en
cuenta que el artículo 89 del O.S. N° 032-2008-VIVIENOA que fue
reglamentado en sede registral por el articulo 64 inciso b) del RIRP, solo se
refiere de manera genérica a la presentación del certificado negativo de
zona catastrada emitido por Cofopri, cuando se solicita la modificación física
de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, facultando a los
propietarios de predios inscritos en dichas zonas, que en tanto el Cofopri no
haya efectuado el levantamiento catastral de dicha zona, podrán solicitar la
inscripción de dicho acto directamente ante el Registro de Predios, sin
requerirse asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano
alguno, bastando dicho certificado, debiendo entenderse que este se refiere
al área a independizar, certificado que habilita al verificador a elaborar y
firmar los planos del área independizada y del remanente.

Asimismo, en cualquiera de los supuestos deberá adjuntarse el documento

privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que
se precisarán el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en
su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas.

5. El articulo 5 del O.S. N° 032-2008-VIVIENOA estableció que el Cofopri es

la entidad competente para ejecutar los procedimientos establecidos en el
Decreto Legislativo en tanto no se transfieran las facultades a los Gobiernos
Regionales.

Asimismo, la Tercera Disposición Complementaria y Transitoria del Decreto

Legislativo N° 1089 establece:

WLascompetencias en materia de formalización establecidas en el artículo 3 del

presente Decreto Legislativo podran ser transferidas a los Gobiernos
Regionales inclusive dentro del régimen temporal y extraordinario previsto en el
artículo 2 de la presente norma. El Cofopri brindara asesoria técnica en materia
de formalización rural a los Gobiernos Regionales que la soliciten.
Asimismo, el Cofopri transferirá a los Gobiernos Regionales copia de la
base catastral que se genere como consecuencia de la formalización rural,
así como la conformación sobre los propietarios de los predios
formalizados". (El resaltado es nuestro).

La Ley N° 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, establece como

función de los Gobiernos Regionales, en el inciso n) de su artículo 51 el
promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico-legal de
la propiedad agraria, con la participación de actores involucrados.

Consecuentemente, si bien las competencias para la expedición de la

información referida a los certificados de información catastral o certificados
negativos de catastro le corresponde a Cofopri también podrían tenerlas los
 RESOLUCiÓN No. - lq~b -2017-SUNARP-TR-L
Gobiernos Regionales, atendiendo a las funciones que venía ejerciendo el
Cofopri y que están siendo transferidas a las Gobiernos Regionales.

En consecuencia, el certificado de información catastral o certificado negativo

de zona catastrada deberán ser expedidos por dichos entes.

En ese mismo sentido se pronunció esta instancia en las Resoluciones N°

1543-2015-SUNARP-TR-L del 7/8/2015 y N° 2547-2016-SUNARP-TR-L del
16/12/2016.

6. Revisada la documentación adjuntada en el titulo, se encuentra el

certificado negativo de zona catastrada N° 00028-2017-
GRUGRDEIDIREFORNCS del 6/6/2017 expedido por el Director Regional
de Formalización de la Propiedad Rural - DIREFOR del Gobierno Regional
de Lima Victor Castillo Sánchez, conjuntamente con el plano perimétrico y
memoria descriptiva del área que se desmembra (200.00 Has.) y del área
remanente (262.1422 Has.) con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, elaborados por la verificadora Celia Soledad Equiapaza Tebes.

7. En esa línea, corresponde verificar que el certificado presentado se

encuentra referido al área cuya independización se solicita. Es así que,
revisado el referido Certificado negativo de zona catastrada N° 00028-2017-
GRUGRDE/DIREFORNCS del 6/6/2017, se aprecia la siguiente información:

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Del perímetro consignado en el cuadro que antecede, se tiene que el

certificado negativo de zona catastrada ha sido expedido respecto de un área
de 200.00 Has., que es precisamente el área a independizar, por lo que se
habria cumplido el requisito exigido por el literal b) del articulo 64 del RIRP.

8. No obstante ello, conforme hemos señalado líneas arriba, el registrador

exige la presentación de un certificado negativo de zona catastrada del área
remanente del predio inscrito en la partida N° 60135835 del Registro de
Predios de Huaral, amparándose en el articulo 64 del RIRP; sin embargo,
debe precisarse que el citado texto reglamentario está referido al certificado
 RESOLUCiÓN No. - 'l. %b -2017-SUNARP-TR-L

negativo de zona catastrada del área a independizar y no a la exigencia del

certificado respecto del área matriz ni mucho menos del área remanenteS,

En ese sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 2156-

2016-SUNARP-TR-L del 26/10/2016.

Por lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada por la

primera instancia.

Con la intervención de la vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lúcar Villar

autorizada por Resolución N° 72-2017-SUNARP/PT del 16/3/2017.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador público del Registro

de Predios de Huaral al título señalado en el encabezamiento, conforme a
los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución y
disponer su inscripción, previo pago de los derechos correspondientes.

Regís~tresey comuníquese.
~\. REG11S'

f 3".
.•....
~
!if~-;'MARIELLAAl[;ANAl);A-'
~ residenta de la Tercera Sala
N-------

"UN"~ del Tribunal Registral

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ASQUEZ TORRES MILAGRITOS ELV,4¿ÚCAR VILLAR
ocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

TribunallResoluciones20 17/1400040-2017.doc
.RC

5 En dicho sentido se ha pronunciado esta instancia mediante fa Resolución N° 126-2014-

SUNARP-TR-T del 13/3/2014 que establece: "(. .. ) el registrador invocó el articulo 64 del
RIRP para justificar la exigencia del certificado negativo del área a independizar y del
remanente; sin embargo, (... ) el registrador hizo una equivocada lectura de esta norma, pues
el articulo 64 se refiere a los planos y a las memorias descriptivas tanto del área a
independizar y del remanente, y no a la exigencia de certificados negativos de zona
catastrada por cada una de estas áreas. (... )".

En consonancia con lo expuesto, en la Resolución N° 298-2015-SUNARP-TR-T del 1/7/2015,

este Tribunal ha señalado: "Sólo corresponde exigir el certificado negativo de zona
catastrada expedido por Cofopri respecto del área a independizar y no del área remanente".