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ING. TELMO LUIS MEJIA HERBOZO - Peritajes

Reg. CIP 44303 - Tasaciones
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Expediente: 01454-2013-0-1308-JR-CI-01

Especialista: Jacqueline Elsa Solis Arellano

Materia: Obligación de Dar Suma de Dinero

Asunto: Informe Pericial y Endose de

Honorarios Profesionales

Sr. Juez del 1° Juzgado Civil – Sede Central

Telmo Luis, Mejía Herbozo, Ingeniero Civil con Reg. C.I.P. N° 44303 del Colegio de
Ingenieros del Perú, Perito Judicial nombrado por vuestro Despacho en los seguidos
por Banco Agropecuario y Comercial Buen Ángel SCRL, sobre Obligación de Dar
Suma de Dinero, a Ud. con todo respeto, digo:

Al presente adjunto el informe pericial solicitado, el cual lo presento a su consideración

en archivo pdf.

Por tanto:

Solicito a Ud. Sr. Juez, dar por cumplido su mandato y proveer de acuerdo a Ley.

Huacho, 19 de agosto de 2,022

OTRO SI DIGO:

Que, habiendo las partes consignado los Honorarios Profesionales del Perito, fijados
por vuestro Despacho, para ser entregados con el depósito de consignación
respectivo y habiendo cumplido la orden del Juzgado con la entrega de mi Informe
Pericial, a Ud. Sr. Juez, con el debido respeto a su digna Judicatura, solicito me
endose el certificado de consignación que corresponde por el trabajo realizado,
conforme se establece en el Artículo Cuarto de la Resolución Administrativa
N°0137-2019-P-CSJHA del 18.03.19

Atentamente

Adj. - Informe pericial en pdf

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TMH/tmh

INFORME TECNICO DE TASACION

1. - MEMORIA DESCRIPTIVA

1.- SOLICITANTE
1° Juzgado Civil – Sede Central.

2.- PROPIETARIO
Comercial Buen Ángel Sociedad Comercial Responsabilidad Limitada

3.- SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

Los inmuebles materia de litis se encuentra inscritos en:
3.1 Mz. D Lote 14 :Partida Electrónica Nº 08008143
3.2 Mz. D Lote 1 :Partida Electrónica Nº 08008152
3.3 Mz. D Lote 2 :Partida Electrónica Nº 08008153
3.4 Calle Luis Colán 276 :Partida Electrónica Nº 60011940

4.- OBJETO DE LA TASACION

A pedido de los Solicitantes, se requiere elaborar la Tasación Comercial del inmueble
para fines comerciales.

5.- METODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA

La Tasación se ha realizado mediante inspección física del predio y en concordancia
con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
Resolución Ministerial N°350-2021-VIVIENDA – Fecha de Publicación en Diario El
Peruano: 30 Octubre 2021, Resolución Jefatural N° 159 – 2022 – INEI (01 de Agosto
2022) IPC mes de Julio 2022: 5.42%, también se ha tomado en cuenta los valores
obtenidos en el Mercado Inmobiliario.

6.- FECHA DE INSPECCION OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA

LA TASACION
La Tasación ha sido realizada el 19.08.2016 y la Tasación está referida al mes de
Agosto del 2022.

7.- UBICACIÓN DEL PREDIO

Los inmuebles materia de litis, tres de ellos están ubicados en la Mz. D (Lote 1. Lote 2
y Lote 14) de la Urbanización Residencial Huaral, distrito de Huaral, provincia de

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Huaura y departamento de Lima y el cuarto inmueble está ubicado en la calle Luis

Colán 276 del distrito de Huaral, departamento de Lima

8.- ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra en una zona cuyo entorno tiene edificaciones con uso de
vivienda y comercio.

9.- AREA DEL TERRENO Y AREA DE LA EDIFICACION

9.1 Áreas de los terrenos
Mediante Informe Nº 1895-2018-MPH-GRAT-SGRTR, se informa de los Formularios
PU y HR de los inmuebles Mz. D Lote, Ms. D Lote2, Mz. D Lote 14 y Calle Luis Colan
276, documentos en los cuales se declara el área de los terrenos de los mencionados
inmuebles, según lo siguiente:
Mz. D Lote 14 : 535.45 m2
Mz. D Lote 1 : 338.60 m2
Mz. D Lote 2 : 207.54 m2
Calle Luis Colán 276 : 156.00 m2

9.2 Áreas Techadas

Mediante Informe Nº 1895-2018-MPH-GRAT-SGRTR, se informa de los Formularios
PU y HR de los inmuebles Mz. D Lote, Mz. D Lote2, Mz. D Lote 14 y Calle Luis Colan
276, documentos en los cuales se declara el área techada de los mencionados
inmuebles, según lo siguiente:
Mz. D Lote 14 : 260.00 m2
Mz. D Lote 1 : 80.00 m2
Mz. D Lote 2 : 0.00 m2
Calle Luis Colán 276 : 245.50 m2

10.- LINDEROS Y PERIMETRO

Registralmente el predio tiene los linderos y medidas perimétricas siguientes:

10.1 Inmueble Mz. D Lote 14

Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de un (01) piso, con
uso de vivienda.
10.1.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto
armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Cemento pulido,
 Puertas y ventanas: De madera contraplacada con ventanas de fierro.

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 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,

 Baños: Baños Completos con mayólica nacional y
 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica.
10.1.2 Estado General. -
El estado de conservación es REGULAR.

10.1.3 Antigüedad de la Edificación. –

Según Declaración Jurada de Impuesto predial 43 años
10.1.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de
conservación es “REGULAR”, correspondiéndole una depreciación del 44% de
acuerdo con el material y uso predominante.

10.2 Inmueble Mz. D Lote 1

Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de un (01) piso, con
uso de vivienda
10.2.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto
armado,
 Techos: Calamina metálica sobre viguería de madera,
 Pisos: Cemento pulido,
 Puertas y ventanas: De madera contraplacada con ventanas de madera.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños Completos con mayólica nacional
 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica.
11.2.2 Estado General. -
El estado de conservación es regular.
11.2.3 Antigüedad de la Edificación. –
Según Declaración Jurada de Impuesto predial 30 años
11.2.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de
conservación es “REGULAR”, correspondiéndole una depreciación del 35% de
acuerdo al material y uso predominante.

10.3 Inmueble Mz. D Lote 2

Según inspección ocular exterior el inmueble es un terreno sin construir, tiene cerco de
ladrillo.

10.4 Inmueble de la Calle Luis Colan 276

Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de dos (02) piso,
con uso comercial

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10.4.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
10.4.1.a En Primer Piso
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto
armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Loseta
 Puertas y ventanas: De fierro, con ventanas de fierro.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños aparatos y mayólica blanca
 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica.

10.4.1.b En 2º Piso
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto
armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Loseta
 Puertas y ventanas: De fierro, con ventanas de fierro.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños aparatos y mayólica blanca
 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica.

10.4.2 Estado General. -

El estado de conservación es Regular.
11.4.3 Antigüedad de la Edificación. –
Según Declaración Jurada de Impuesto predial 36 años
11.4.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de
conservación es “REGULAR”, correspondiéndole una depreciación del 41% de
acuerdo con el material y uso predominante.

11.- DESCRIPCION DEL PREDIO

Los cuatro inmuebles se ubican en zonas que cuenta con redes públicas de agua,
desagüe, energía eléctrica y telefonía. Respecto, al entorno de los inmuebles Mz.D
Lote 1, Mz.D Lote 2 y Mz. D Lote 14 predomina el uso residencial. El conjunto de las
edificaciones existentes en los alrededores constituye sectores de viviendas
unifamiliares. En el caso del inmueble Calle Colan 276, por estar con frente a la Plaza
de Armas de Huaral, está en una zona comercial

12.- CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

DEL ENTORNO DEL PREDIO
El inmueble, se encuentra ubicado en una zona urbana, en su entorno se advierte
edificaciones con fines de vivienda y comercio.
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El inmueble cuenta con servicios de agua, alcantarillado, suministro de energía

eléctrica domiciliaria, alumbrado público, teléfono, internet.

13.- SERVIDUMBRES
Se desconoce.

14.- GRAVAMENES Y CARGAS INSCRITOS VIGENTES

Se desconoce.

16.- FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION

El Solicitante ha proporcionado la documentación siguiente:

2.- TASACION

2.1 VALOR DEL TERRENO

De acuerdo con la inspección ocular y a lo estipulado en el Reglamento Nacional de
Tasaciones (Vigente desde el 01 al 31 de Agosto del 2022), se determina lo siguiente:

Valor del Terreno (VT),

Para la valoración del inmueble, se han conjugado los factores siguientes:

- Entorno descrito anteriormente,

- Investigación del Mercado Inmobiliario, para lo cual se ha obtenido las muestras
siguientes:

Muestra 1: US$ 500.00/m2 – Urb. El Rosario – Huaral.

(480.00m2).
https://www.adondevivir.com/propiedades/terreno-urb-el-rosario-huaral-480-m.-
57053866.html

Muestra 2: US$ 426.76/m2 – Cal. Jorge Montalvo - Huaral.

(6,561.00m2)
https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-huaral-huaral-64849020

Muestra 3: US$ 389.19/m2 – Caleta Vidal – Barranca.

(1,850.00 m2).
https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-huaral-huaral-13051289

- Ubicación cercana a la Zona Urbana y Comercial de Huaral, Plaza de Armas de

Huaral y Zona Comercial.
- Otros factores como habilitación urbana, topografía, zonificación, etc.

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Tomando en cuenta la ubicación del inmueble, su entorno y del estudio de mercado

inmobiliario realizado en la zona, se establece un valor unitario ponderado para el
terreno de US$ 438.68/m2 (T.C S/. 3.838 - S/.1,683.54/m2), considerando que son
inmuebles bien ubicados en una zona para realizar diferentes actividades de vivienda
y comercio en el distrito de Huaral, Provincia de Huaral y Departamento de Lima.

De lo antes mencionado y según el Reglamento Nacional de Tasaciones, se tiene que

las Áreas del Terreno son:
Mz. D Lote 14 : 535.45 m2
Mz. D Lote 1 : 338.60 m2
Mz. D Lote 2 : 207.54 m2
Calle Luis Colán 276 : 156.00 m2

De lo antes mencionado los valores comerciales serian:

Mz. D Lote 14
US$ 438.65 x 535.45m2 = US$ 234,875.75 (Doscientos Treinta y Cuatro Mil
Ochocientos Setenta y Cinco con 75/100 Dólares Americanos) y teniendo en cuenta
que 1US$ = S/. 3.838 entonces el valor comercial será S/. 901,453.13 (Novecientos
Un Mil Cuatrocientos Cincuenta y Tres con 13/100 Soles).

Mz. D Lote 1
US$ 438.65 x 338.60m2 = US$ 148,527.27 (Ciento Cuarenta y Ocho Mil Quinientos
Veintisiete con 27/100 Dólares Americanos) y teniendo en cuenta que 1US$ = S/.
3.838 entonces el valor comercial será S/. 570,047.68 (Quinientos Setenta Mil
Cuarenta y Siete con 68/100 Soles).

Mz. D Lote 2
US$ 438.65 x 207.54m2 = US$ 91,037.66 (Noventa y Un Mil Treinta y Siete con
66/100 Dólares Americanos) y teniendo en cuenta que 1US$ = S/. 3.838 entonces el
valor comercial será S/. 349,402.53 (Trescientos Cuarenta y Nueve Mil Cuatrocientos
Dos con 53/100 Soles).

Calle Luis Colán 276

US$ 438.65 x 156.00m2 = US$ 68,429.58 (Sesenta y Ocho mil Cuatrocientos
Veintinueve con 58/100 Dólares Americanos) y teniendo en cuenta que 1US$ = S/.
3.838 entonces el valor comercial será S/. 262,632.72 (Doscientos Sesenta y Dos Mil
Seiscientos Treinta y Dos con 72/100 Soles).

2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES

a. VALOR DE LAS AREAS TECHADAS

Se tendrá en cuenta el inc. 33.2 del Reglamento Nacional de Tasaciones, que
establece:
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VAt = At x VUAt x fd

VAt : Valor de Área Techada,

At: Área Techada
VUAt : Valor Unitario del Área Techada y
fd : Factor de depreciación es igual a: [1 - (P/100)],

Considerando las características técnicas de la construcción, se determina lo

siguiente:

b. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Se verifico la no existencia de Obras Complementarias.

c. VALOR DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Se verifico la no existencia de instalaciones fijas y permanentes.

2.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO

De todo lo antes mencionado, se tiene el resumen siguiente:

Mz. D Lote 14
- Valor del Terreno (VT)
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Mz. D Lote 14 :535.45 m2 $ 234,875.75

- Valor de la Edificación (VE)
Mz. D Lote 14 $ 36,103.85

-------------------
- Valor Total del Predio (VTP) …………………….. $ 270,979.60

Mz. D Lote 1
- Valor del Terreno (VT)
Mz. D Lote 1 :338.60 m2 $ 148,527.27
- Valor de la Edificación (VE)
Mz. D Lote 1 9,213.98 $
--------------------
- Valor Total del Predio (VTP) …………………….. $ 157,741.25

Mz. D Lote 2
- Valor del Terreno (VT)
Mz. D Lote 2 :207.54 m2 91,037.66 $
---------------------
- Valor Total del Predio (VTP) …………………….. $ 91,037.66

Calle Luis Colan 276

- Valor del Terreno (VT)
Calle Luis Colán 276 :156.00 m2 $ 68,429.58
- Valor de la Edificación (VE)
Calle Luis Colán 276 1er Piso: $ 23,974.99
Calle Luis Colán 276 2do Piso: $ 12,811.64
-----------------------
- Valor Total del Predio (VTP) …………………….. $ 105,216.21

En consecuencia, Los inmuebles materia de litis;

Para el Lote 01 de la Urbanización Residencial Huaral, Distrito de Huaral, Provincia de

Huaral, Departamento de Lima tiene un valor de Seiscientos Cinco Mil Cuatrocientos
Diez con 92/100 Nuevos Soles (S/. 605,410.92) equivalente a Ciento Cincuenta y Siete
Mil Setecientos Cuarenta y Uno con 25/100 Dólares Americanos (US$ 157,741.25).

Para el Lote 02 de la Urbanización Residencial Huaral, Distrito de Huaral, Provincia de

Huaral, Departamento de Lima tiene un valor de Trescientos Cuarenta y Nueve Mil
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Cuatrocientos Dos con 54/100 Nuevos Soles (S/. 349,402.54) equivalente a Noventa y
Un Mil Treinta y Siete con 66/100 Dólares Americanos (US$ 91,037.66).

Para el Lote 14 de la Urbanización Residencial Huaral, Distrito de Huaral, Provincia de

Huaral, Departamento de Lima tiene un valor de Un Millón Cuarenta Mil Diecinueve
con 71/100 Nuevos Soles (S/. 1´040,019.71) equivalente a Doscientos Setenta Mil
Novecientes Setenta y Nueve con 60/100 Dólares Americanos (US$ 270,979.60).

Para el inmueble ubicado en Calle Luisa Colan 276, Distrito de Huaral, Provincia de
Huaral, Departamento de Lima tiene un valor de Cuatrocientos Tres Mil Ochocientos
Diecinueve con 81/100 Nuevos Soles (S/. 403,819.81) equivalente a Ciento Cinco Mil
Doscientos Dieciséis con 21/100 Dólares Americanos (US$ 105,216.21).

* 1 US$ < > S/. 3.838 Agosto 2022

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