Ley Del Suelo - Ley 2-2006

LEGISLACIÓN CONSOLIDADA
Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
Comunidad Autónoma del País Vasco

«BOPV» núm. 138, de 20 de julio de 2006
«BOE» núm. 266, de 04 de noviembre de 2011
Referencia: BOE-A-2011-17400
ÍNDICE
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
TÍTULO I. Disposiciones y principios generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
CAPÍTULO I. Definición del urbanismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
CAPÍTULO II. Principios generales del urbanismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
TÍTULO II. Clasificación, calificación y régimen del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
CAPÍTULO I. Clasificación: clases y categorías de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
CAPÍTULO II. Calificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
CAPÍTULO III. Régimen de la propiedad del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
CAPÍTULO IV. Régimen del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Sección primera. Suelo no urbanizable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Sección segunda. Suelo urbanizable y urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Sección tercera. La edificabilidad de los suelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Sección cuarta. Usos provisionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
CAPÍTULO V. Parcelaciones y reparcelaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
TÍTULO III. Ordenación y planeamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
CAPÍTULO I. De la ordenación urbanística y su relación con la ordenación del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . 33
CAPÍTULO II. Planes y restantes instrumentos de ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Sección primera. Plan general de ordenación urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Sección segunda. Compatibilización del planeamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sección tercera. Planes de sectorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Sección cuarta. Planeamiento de ordenación pormenorizada. Planes parciales y especiales . . . . . . . . . . . 41
Sección quinta. Restantes instrumentos de ordenación urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Subsección primera. Estudios de detalle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Subsección segunda. Instrumentos complementarios de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . 43
CAPÍTULO III. Cuantías y estándares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
CAPÍTULO IV. Tramitación y aprobación del planeamiento y de los restantes instrumentos de ordenación
urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Sección primera. Competencias y facultades comunes a la formación y aprobación del planeamiento

urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Sección segunda. Tramitación y aprobación de planes generales y de planes de compatibilización y

sectorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Sección tercera. Tramitación y aprobación de planes parciales y especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Sección cuarta. Tramitación y aprobación de otros instrumentos de ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . 54
Sección quinta. Edificaciones y construcciones disconformes con el planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Sección sexta. Modificación y revisión del planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Sección séptima. Participación ciudadana en la formulación, tramitación y aprobación del planeamiento . . . . 58
TÍTULO IV. Intervención administrativa en el mercado de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
CAPÍTULO I. Patrimonios públicos de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Sección primera. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Sección segunda. Reservas municipales de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
CAPÍTULO II. Intervención supramunicipal en el mercado de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
CAPÍTULO III. Los derechos de tanteo y retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
CAPÍTULO IV. Derechos de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
TÍTULO V. Ejecución de la ordenación urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Sección primera. Ejecución y actividad administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Sección segunda. Formas de gestión de la actividad administrativa de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Sección tercera. Presupuestos de la ejecución urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Sección cuarta. Esferas y tipos de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Sección quinta. Unidades de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Sección sexta. Cargas de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Sección séptima. Sujetos privados de ejecución. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
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Sección octava. Programas de actuación urbanizadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
CAPÍTULO II. Régimen de ejecución de programas de actuación para el desarrollo de actuaciones integradas . 76
Sección primera. Sistemas de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Sección segunda. Adjudicación del programa de actuación por concertación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Sección tercera. Adjudicación de los programas de actuación mediante concurso público para selección de
agente urbanizador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Sección cuarta. Régimen de adjudicación de los programas de actuación en régimen privado . . . . . . . . . . 80
Sección quinta. Sistemas de ejecución los programas de actuación en régimen público. Sistemas de
cooperación y expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
CAPÍTULO III. Ejecución de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales . . . . . . . . . . . 86
CAPÍTULO IV. Edificación de parcelas y solares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
CAPÍTULO V. Otros instrumentos de ejecución. Proyectos de urbanización y proyectos de obras

complementarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
CAPÍTULO VI. Conservación de obras y construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Sección primera. Obras de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Sección segunda. Obras de conservación y rehabilitación en bienes inmuebles en general . . . . . . . . . . . . 91
TÍTULO VI. Garantía y protección de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
CAPÍTULO I. Principios generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
CAPÍTULO II. Licencias urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
CAPÍTULO III. Inspección urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
CAPÍTULO IV. Disciplina urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Sección primera. Régimen de las edificaciones, construcciones e instalaciones y demás actuaciones

clandestinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Sección segunda. Operaciones de restauración de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
CAPÍTULO V. Infracciones y sanciones urbanísticas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Sección primera. Régimen general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Sección segunda. Infracciones y sanciones específicas en materia de ejecución de programas, parcelación,

edificación, medio ambiente y patrimonios públicos de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
Sección tercera. Competencia y procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Disposiciones adicionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Disposiciones derogatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
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TEXTO CONSOLIDADO
Última modificación: 15 de julio de 2022
Se hace saber a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi que el Parlamento

Vasco ha aprobado la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
Desde la asunción de la competencia plena en materia de ordenación territorial y
urbanística, tras su constitución, a través del artículo 10.31 de nuestro Estatuto de
Autonomía, el Gobierno Vasco ha venido formulando y ejecutando una política propia en
materia urbanística, sobre la base y con arreglo a la legislación general sobre régimen del
suelo y ordenación urbana. Ello era posible tanto por las características del sistema de
ordenación urbanística establecido por ésta, basado en una muy amplia remisión a los
instrumentos de planeamiento y de ejecución de éste, como por la ausencia en el marco
legal estatal de disposiciones sustantivas de ordenación limitadoras o dificultadoras de las
opciones y soluciones específicas demandadas por la realidad propia del País Vasco. En
este sentido, es de destacar el importante papel desempeñado por la Ley 17/1994, de 30 de
junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de
planeamiento y gestión urbanística.
Las consecuencias directas e inmediatas de la Sentencia del Tribunal Constitucional
61/1997, derivadas de las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por ella, y en
particular la nueva composición del ordenamiento estatal de referencia, en la que destaca la
recobrada vigencia con carácter meramente supletorio de parte del Texto Refundido de la
Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo
1346/1976, de 9 de abril, fueron oportuna e inmediatamente abordadas en esta Comunidad
Autónoma mediante la elaboración, tramitación y aprobación de la Ley 5/1998, de 6 de
marzo, de Medidas urgentes en materia de régimen del suelo y ordenación urbana, y la Ley
11/1998, de 20 de abril, por la que se determina la participación de la comunidad en las
plusvalías generadas por la acción urbanística.
En este estado de cosas, la promulgación de la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de
Régimen del Suelo y Valoraciones, ha dispuesto un nuevo marco general que, si
formalmente está amparado en el artículo 149.1.1 de la Constitución, contiene una
regulación que responde más bien a la pretensión, como expresa su artículo primero, de
predeterminar «el contenido básico del derecho de propiedad del suelo», lo que repercute en
una delimitación de los campos competenciales estatal y autonómico de perfiles no siempre
nítidos y, en consecuencia, discutibles.
Ello no obstante, la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, emitida con ocasión
del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diferentes comunidades autónomas
contra dicha ley, ha venido a clarificar la articulación de los títulos competenciales del Estado
y de las comunidades autónomas en materia de urbanismo. Desde este punto de vista, esta
ley pretende agotar el marco autonómico deducido de la jurisprudencia constitucional
emanada de dicha sentencia, muy especialmente en la consideración de la ordenación
urbanística y del desarrollo previo de sus instrumentos como condición del ejercicio de los
derechos y las facultades urbanísticas de los propietarios del suelo.
En consecuencia con la jurisprudencia constitucional, el texto de la ley, en aras de la
configuración de modelos urbanos sostenibles, recupera con plenitud la categoría de suelo
no urbanizable por inadecuación de su desarrollo al modelo urbano definido por la
ordenación urbanística. En aplicación de esta misma doctrina, que reconoce la competencia
autonómica plena en la configuración de cuáles sean condiciones de desarrollo de las
previsiones de la ordenación urbanística en suelo clasificado como urbanizable, se configura
el régimen del suelo urbanizable sectorizado como aquel suelo urbanizable previamente
delimitado y que incorpore las previsiones del correspondiente programa de actuación
urbanizadora.
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No se puede dejar de mencionar, por otra parte, la Sentencia del Tribunal Constitucional
54/2002, que concluye con la anulación parcial del artículo 1 de la Ley 11/1998, de 20 de
abril, al prever la exigencia de la cesión de aprovechamiento al ayuntamiento en el suelo
urbano consolidado, aun cuando dicha cesión versara con carácter exclusivo sobre el
incremento y, por lo tanto, la plusvalía urbanística experimentada por el propietario. Así
mismo, esta ley define, por mandato de dicha jurisprudencia constitucional, las categorías de
suelo urbano consolidado y no consolidado a los efectos de corregir el confuso panorama
provocado por esta sentencia.
En cualquier caso, esta situación define un escenario que hace necesaria, oportuna y
aconsejable la disposición de un texto legal propio, que responda a la realidad y los
problemas de la ordenación territorial y social urbanística vasca y posibilite las respuestas
instrumentales adecuadas para satisfacer los objetivos de vertebración territorial, ordenación
urbana y cohesión social que los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución definen como
principios rectores en esta materia.
En consecuencia, el presente texto legal se encuadra dentro de las siguientes
coordenadas:
1. Desarrollo pleno de la competencia legislativa propia, con ocupación de la totalidad del
espacio que le corresponde conforme a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de
20 de marzo, y teniendo en cuenta la regulación contenida en la Ley 6/1998, de 13 de abril,
de Régimen del Suelo y Valoraciones, en cuanto marco extraurbanístico de referencia.
Por ello, esta ley sólo aborda cuestiones propias de la competencia autonómica, pero
todas ellas con pretensión de establecer un ordenamiento completo. De ahí que, en los
inevitables puntos de contacto con materias propias de la legislación estatal, contenga
únicamente disposiciones secundarias y en algunos casos accesorias, cual sucede
significativamente en punto, entre otros, a la materia de registros, a la aplicación urbanística
de determinadas figuras del derecho civil y a la expropiación forzosa, dando por supuesta,
además, la regulación general del régimen jurídico de ésta y el procedimiento administrativo
común.
2. Establecimiento de un conjunto articulado de instrumentos y técnicas de ordenación
urbanística en orden a servir básicamente a los entes municipales como herramienta, por
una parte, que consolide el funcionamiento correcto de la práctica urbanística municipal, y,
por otra parte, que dote a los mismos de un marco de seguridad jurídica estable e integrado
a los efectos, entre otros, de atajar las prácticas urbanísticas problemáticas y disconformes
con el interés general detectadas por las administraciones públicas a lo largo de estos años.
II
Desde una visión sosegada de la situación del urbanismo en la Comunidad Autónoma
del País Vasco, al margen de la dispersión normativa anteriormente apuntada, tenemos que
destacar problemas, algunos con carácter urgente, que no se pueden pasar por alto a la
hora de establecer un sistema urbanístico armónico con la situación socioeconómica de
nuestro país y las estrategias y políticas públicas establecidas al efecto.
1. En materia de política de vivienda:
Los altos precios de la vivienda y la escasez crónica de suelo del país hacen más
necesario que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que por la
capacidad adquisitiva de importantes capas de población, y sobre todo población joven, es la
única vivienda que se adapta en precio a sus necesidades. Una política de vivienda con
enfoque social sólo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda
protegida.
Sin embargo, y a pesar de ser actualmente la comunidad autónoma con más cuota de
mercado de vivienda protegida de todo el Estado (30% en el promedio entre los años
2002-2005), la oferta de vivienda se torna claramente insuficiente en volumen para satisfacer
la demanda de vivienda protegida registrada en la Comunidad Autónoma. Por otra parte,
dicha oferta se obtiene de forma desequilibrada, toda vez que la obligación legal de reserva
de suelos para estos usos se circunscribe actualmente sólo a determinados municipios,
mientras los suelos óptimos para la acogida de este tipo de desarrollos se sitúan en otros
municipios próximos y funcionalmente vinculados pero no obligados a reservar.
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A partir de estas consideraciones, la ley dispone un nuevo marco que pasa tanto por una
extensión general de la obligación de los municipios de reservar suelo para este uso
residencial de carácter protegido, o por el establecimiento con carácter novedoso de figuras
equipamentales de alojamientos de uso temporal, como por extender el régimen jurídico de
la vivienda protegida hacia otras figuras municipales de viviendas protegidas, configurando
así un marco jurídico de protección pública frente al tradicional marco exclusivo de
protección oficial. Ello contribuye a configurar también un marco de corresponsabilidad
institucional del Gobierno Vasco y de los ayuntamientos en materia de vivienda protegida.
2. En materia de política de medio ambiente:
Una vez aprobado el Programa Marco Ambiental para la Comunidad Autónoma del País
Vasco, en él se señalan una serie de estrategias encaminadas a abordar problemáticas
diversas. En concreto, en relación con la materia urbanística conviene resaltar los siguientes
puntos:
1) La tendencia a la extensión de la práctica urbanística de crecimiento urbano en
desarrollos esponjados y en baja densidad, en una comunidad autónoma que carece de
suelo apto para urbanizar en grandes partes de su territorio, nos lleva a la conclusión de que
dicho modelo debe ser revisado en profundidad y con carácter urgente, porque el territorio
de la Comunidad Autónoma no dispone de capacidad de acogida suficiente para soportar tal
urbanización. Por eso se impone en esta ley, con carácter novedoso, una utilización racional
e intensiva del suelo, a través del señalamiento con carácter general de una edificabilidad
mínima y de una ocupación mínima de la edificación respecto a la superficie total de los
respectivos ámbitos de ordenación. Se trata de evitar en la mayor medida posible la
extensión de la «cultura de la vivienda unifamiliar y del adosado» y los crecimientos
dispersos, que, además de consumir gran cantidad de territorio, recurso siempre escaso y de
carácter no renovable, generan modelos urbanos poco funcionales y, por lo tanto, poco
sostenibles.
2) La ley muestra también una especial atención en relación con la correcta preservación
y uso racional del suelo no urbanizable. Prueba de ello es la recuperación de la categoría del
suelo no urbanizable, así clasificado por la inconveniencia de su desarrollo, el régimen
jurídico restrictivo en materia de reconstrucción de caseríos en dichos suelos así
clasificados, y la protección de los denominados núcleos rurales, cuyo suelo se mantiene en
la categoría del suelo no urbanizable y cuyos crecimientos se restringen, con el objeto de
preservarlos en su carácter histórico y económico, agrario y pecuario. Así mismo, se
establecen mayores limitaciones jurídicas para la instalación de viviendas ligadas a
explotaciones hortícolas y ganaderas en suelo no urbanizable.
3. En materia de políticas de fomento para implantación de actividades y usos lucrativos
protegidos por la ley:
Las administraciones públicas, especialmente ante el estrepitoso fracaso de la estrategia
de liberalización del suelo y el espectacular incremento que ha supuesto en sus precios, han
visto comprometida muy seriamente la posibilidad económica de obtener suelo a precios
asequibles para realizar políticas de fomento en la implantación de determinados usos
lucrativos de interés general, tanto para viviendas sometidas a algún régimen de protección
como para el fomento de la primera implantación de actividades económicas de nueva
creación amparadas por programas públicos de fomento. En estos momentos las
administraciones públicas o sus sociedades de desarrollo se ven obligadas a competir con
los agentes privados a los precios del suelo marcados por el libre mercado en el ejercicio de
competencias sectoriales de fomento.
Sólo rompiendo radicalmente con las fórmulas heredadas desde el pasado, combatiendo
los capitales especulativos y favoreciendo las inversiones productivas puede intentarse
atender las necesidades de nuestra sociedad en la demanda de suelo dentro de un marco
de desarrollo sostenible. Se hace necesario reconocer que el papel oligopólico reconocido a
la propiedad del suelo en el urbanismo, junto con el papel de inhibición desempeñado por las
administraciones públicas, son dos factores que requieren así mismo de una urgente
revisión.
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Hasta el momento, la legislación ha separado, a efectos de su gestión urbanística, los

usos lucrativos de los usos públicos y dotacionales en los desarrollos urbanos. De esta
forma, la obtención de todos los usos lucrativos correspondía en exclusiva al propietario de
los suelos originales, y la administración pública se limitaba a percibir del propietario, libres
de cargas, al margen del porcentaje correspondiente a su participación en el ámbito de
actuación, los terrenos de uso dotacional y las obras de urbanización con destino ambos al
uso de la colectividad, por entender que el interés público se concretaba con carácter
exclusivo en dichos suelos.
Ello no obstante, desde la introducción en los planes urbanísticos de una reserva
obligatoria de suelo para la construcción de viviendas de protección oficial en determinados
municipios de la Comunidad Autónoma del País Vasco, se ha venido constatando que el
interés público excede de la exclusiva obtención de los suelos de uso no lucrativo,
concretándose también dicho interés en la obtención de determinados suelos para la
implantación de usos de carácter lucrativo y al servicio del interés general. En este caso
hablamos de suelos para la realización de políticas de fomento en materia de vivienda
protegida. Esta consideración determina que sobre cualquier desarrollo urbanístico exista
entonces una legitimación concurrente entre los intereses privados y los públicos.
A todo ello hay que añadir que el agotamiento del suelo y la colmatación de los modelos
urbanos en los principales núcleos de población de nuestro país hacen imprescindible que
las administraciones públicas –actuando estas como garantes del desarrollo económico
sostenible y sostenido de un determinado municipio, comarca o territorio– se impliquen
activamente en la obtención, mantenimiento y desarrollo urbanístico de dichos suelos.
Plenamente consciente de esta situación, y siguiendo el modelo urbanístico de tradición
anglosajona, la ley establece la posibilidad para las administraciones públicas de obtener y
preservar la titularidad dominical de dichos suelos calificados para la implantación de usos
declarados protegidos por esta ley. Dicha obtención se articula a través de la consideración
dotacional, y por tanto de cesión gratuita a favor de la Administración, del derecho
superficiante de los suelos y parcelas destinados a la implantación de vivienda protegida así
calificados por la ordenación urbanística, sometiendo estos suelos a un régimen jurídico
diferenciado en función de la especificidad de su destino. Así mismo, con este mismo fin, se
habilita la mayor participación pública en los procesos de reparcelación sobre la base de su
configuración forzosa e impuesta, por tanto, a los propietarios de suelo.
4. En materia de políticas de rehabilitación y regeneración urbana:
En línea con las diferentes políticas y programas del Gobierno Vasco en esta materia,
que reclaman una atención específica para estas zonas necesitadas de especial de apoyo y
de medidas de discriminación positiva, la ley incorpora una serie de instrumentos de gestión
urbanística para posibilitar la acción eficaz de las administraciones públicas.
De esta forma, al apoyo financiero se le suma la dotación a las administraciones públicas
de instrumentos para obtener más eficacia en la gestión de estas intervenciones
urbanísticas. Entre ellos destaca la habilitación a las administraciones públicas de un
derecho preferencial de tanteo para la ejecución de las previsiones del planeamiento
urbanístico sobre determinados barrios o zonas con objeto de fomentar su rehabilitación o
reforma urbana, así como la flexibilidad en el uso de la tradicional figura de la delimitación
autónoma de unidades de ejecución en suelo urbano.
III
Los objetivos que esta ley se propone alcanzar, además de los ya comentados, son
esquemáticamente los siguientes:
1. Recuperación de la iniciativa pública en las actividades urbanísticas, especialmente a
través de la iniciativa municipal. El urbanismo se configura como una función pública
municipal al servicio del interés general, y no como la «forma de adquisición privada de las
plusvalías urbanísticas». Para ello, se refuerzan los instrumentos en manos de las
administraciones públicas para el control de la ordenación y de la ejecución urbanística por
parte de la iniciativa privada, sobre todo a través de programas de actuación urbanizadora y
programas de edificación previstos en la ley.
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2. Interdicción de las prácticas especulativas de carácter inmobiliario a través de las

siguientes disposiciones:
a) Flexibilidad en la gestión de la ordenación urbanística. Se separan definitivamente los
conceptos de ordenación estructural y ordenación pormenorizada, con independencia del
documento en que se encuentren, a los efectos de optimizar la gestión de dichos
documentos de planificación urbanística. Por otra parte, se amplía la competencia de los
ayuntamientos, evitando en muchos casos reenvíos a las diputaciones forales y el
alargamiento de los plazos en la tramitación de documentos.
b) Efectividad de los instrumentos de gestión y ejecución urbanísticos. La ordenación
urbanística se conceptúa como la organización del espacio, como ha venido siendo
tradicional, a la que se añade la organización también de los tiempos y plazos de ejecución
de sus determinaciones. El cumplimiento de dichos plazos de ejecución –tanto de la
urbanización como de la edificación– se configura como componente del interés público al
que queda sometida toda la ordenación urbanística. Así, el monopolio del interés privado
cede ante el interés público de desarrollo de la ordenación en forma y plazo, de manera que
se permite el acceso, por ministerio de la ley, de la Administración y de terceros privados
para la sustitución del propietario en el caso de incumplimiento de sus obligaciones
urbanísticas en materia de urbanización, edificación y rehabilitación. En consecuencia, la Ley
configura las actuaciones de urbanización integradas como responsabilidad de las
Administraciones Públicas.
3. Aseguramiento de los derechos constitucionales del ciudadano al acceso a una
vivienda digna y adecuada, a su desarrollo personal y a la calidad del medio urbano y natural
en el que se desenvuelve.
4. Introducción de nuevos mecanismos de intervención administrativa de las
administraciones públicas en el mercado del suelo e inmobiliario. Así, se recupera la
regulación de los ámbitos sometidos a los derechos de tanteo y retracto para operaciones de
regeneración y rehabilitación urbana y para la constitución de patrimonios públicos de suelo.
La figura de los patrimonios públicos de suelo, ya presentes en nuestra legislación
urbanística a través de la Ley 20/1998, de 29 de junio, se consolida al mismo tiempo que
adquiere una relevancia especial como soporte económico del sistema de obtención de los
suelos para usos lucrativos de interés general.
5. Orientación del urbanismo hacia el principio de desarrollo sostenible aplicado a los
modelos urbanos a través de su relación con el medio ambiente y la preservación del
patrimonio histórico, artístico y cultural de los pueblos y ciudades.
6. Garantía del derecho a la participación ciudadana a través de la figura de los
programas de participación ciudadana obligatorios en los planes de ordenación estructural y
del Consejo Asesor del Planeamiento obligatorio en determinados municipios. Ello se suma
al derecho a la información urbanística a través del aseguramiento de la integridad y de la
coherencia del planeamiento urbanístico municipal respecto a los instrumentos de
ordenación territorial y sectorial.
IV
La ley se estructura en seis títulos, siguiendo el esquema legislativo ya tradicional.
El título I aborda las definiciones básicas en materia de urbanismo y los principios
ordenadores de toda su regulación, que pretenden ser al mismo tiempo criterios de su
interpretación. El orden de situación de los respectivos títulos obedece a la lógica de su
interpretación, y no tanto al orden tradicional establecido por otras legislaciones en la
materia.
Establece el título I de la norma los principios generales de la ley, entre los que
obviamente se encuentra el de subordinación al interés público de toda la actuación
administrativa y particular en materia de urbanismo, lo que implicará el pleno control de su
existencia en sede judicial mediante la acción pública también reconocida, la garantía de
sostenibilidad ambiental de toda la acción de transformación y utilización del suelo, y la
garantía de la participación ciudadana.
Igualmente se establece en dicho título la relevancia y centralidad, precisamente también
a dichos efectos de garantizar el derecho de información de los ciudadanos sobre el
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planeamiento urbanístico municipal. A pesar del reconocimiento de la importancia y la

prevalencia del planeamiento territorial, en ningún caso puede permitir convertir al urbanismo
en una suerte de planeamiento territorial sectorial, como algunas tendencias actuales
pretenden. Sólo el urbanismo, bien que en la forma coordinada con la ordenación territorial
prevista en esta ley, puede vincular el suelo a los distintos destinos y usos. La confianza de
los administrados en el planeamiento municipal debe ser reforzada con la garantía de la
responsabilidad patrimonial derivada de la información suministrada por las administraciones
públicas en los términos establecidos en el título I.
V
Regula el título II la clasificación, la calificación y el régimen del suelo en el marco legal
existente, con el fin de otorgar seguridad jurídica a la situación que ha generado la actual
legislación básica del Estado, que, desde el título competencial de la garantía igualitaria del
estatuto de la propiedad urbana, ha impuesto sobre la competencia urbanística exclusiva de
las comunidades autónomas una clasificación del suelo en tres categorías: urbano,
urbanizable y no urbanizable.
Aunque dicha clasificación resulta un instrumento absolutamente ineficaz de intervención
pública en los mercados de suelo, su integración legal en el ordenamiento autonómico
clarificará las actuales lagunas, que han generado una gran incertidumbre jurisprudencial en
relación con los derechos y deberes de los propietarios del suelo, especialmente en lo
referente a la consolidación del suelo por la urbanización.
Obviamente, ya no será la clasificación por sí sola, sino la calificación y la programación
del suelo, mediante su sometimiento a actuaciones integradas o aisladas, el principal
instrumento que determinará la secuencia de transformación urbanística del mismo. Se
garantiza así, además, la real concurrencia de la capacidad inversora que se precisa para
cumplir los mandatos del planificador y la participación de la comunidad en las plusvalías
que dicha transformación produzca.
Ahora bien, en ningún caso la atención de las necesidades de suelo y vivienda que
precisa nuestra Comunidad podrán realizarse a costa de la colonización del territorio que,
por las razones que establece esta ley, debe quedar fuera del proceso de urbanización.
Dicho suelo, clasificado como no urbanizable, destinado fundamentalmente a garantizar la
sostenibilidad ambiental de nuestra sociedad, sólo podrá ser destinado a fines residenciales
relacionados y vinculados con las necesidades agropecuarias y a la recuperación de las
construcciones históricas de nuestro país. Todo uso indebido de dicho territorio es combatido
en la ley con el fin de recuperar los valores propios del mismo. A este fin coadyuva la
regulación de las parcelaciones que se realiza en esta ley.
Finalmente, se regulan en este título II las reparcelaciones, que, incluso de forma
forzosa, se revelan como un instrumento indispensable ya no sólo para garantizar la
igualdad en la participación de los beneficios y las cargas producidas por la urbanización del
suelo, sino para que la Administración obtenga los suelos donde materializar los
aprovechamientos que habrán de permitir la ejecución de las nuevas viviendas o
construcciones de carácter protegido antes citadas.
VI
El título III se hace eco de la necesidad de dotar al planeamiento general de mecanismos
tales como la diferenciación entre la ordenación estructural y la pormenorizada, la agilización
de los trámites de aprobación de los instrumentos urbanísticos y la simplificación de la
documentación precisa, todo ello con el fin de que las determinaciones y tramitaciones
urbanísticas no sean obstáculo a las necesidades sociales que esta ley pretende atender.
La regulación de esta ley de las cuantías y estándares prefigura el marco y la apuesta
del legislador por un determinado modelo urbanístico, prosiguiendo la preocupación del
legislador de 1976. Con el objeto de garantizar modelos urbanos armónicos, equilibrados y
sostenibles se imponen los oportunos estándares urbanísticos en suelo tanto urbano como
urbanizable, para garantizar la calidad y suficiencia de las diversas dotaciones y
equipamientos que precisa una vida ciudadana de calidad. Entre ellos conviene destacar
algunos desconocidos en la práctica actual. El primero tendente a garantizar la intensidad en
Página 9
la utilización del suelo para fines urbanísticos, a través de unas edificabilidades mínimas
impuestas con carácter general así como de la obligación de ocupación mínima en planta de
la edificación respecto a la superficie del ámbito a ocupar, ambas previsiones directamente
relacionadas con el desarrollo sostenible. Por otra parte, se fomenta la presencia de
arbolado en nuestras ciudades, ante la falta de previsión al respecto en el urbanismo que
actualmente se conoce en nuestra Comunidad, al mismo tiempo que se establece un mínimo
obligatorio de reserva para equipamiento privado y la posibilidad municipal de creación de la
dotación residencial protegida, todo ello en garantía de una vida ciudadana más amable y
equilibrada.
En esta misma línea, queda expresamente prohibida la segregación espacial de la
ciudad mediante la concentración, por transferencias, de los porcentajes de reserva
obligatoria de suelos para fines al servicio del interés general, que se limita de manera
importante.
A todo ello se añade la extensión de la obligación de reserva de determinados
porcentajes del uso residencial para fines de vivienda protegida, ya conocida en nuestra
Comunidad, a otros municipios, a la que se le suma la obligación adicional de reservar suelo
con destino a la figura novedosa de los alojamientos dotacionales. De esta manera se
garantiza la regulación de los mercados del suelo y la vivienda ante la ineficacia e
insolidaridad social del marco desregulador adoptado en otros ámbitos.
Este título extiende muy significativamente la autonomía municipal en la gestión de los
planes e instrumentos de ordenación urbanística. En este sentido, conviene resaltar, además
de la versatilidad que otorga la separación de las determinaciones de ordenación estructural
y pormenorizada, el otorgamiento a los ayuntamientos, bajo los controles supramunicipales
lógicos, de la competencia de aprobación definitiva de la ordenación urbanística estructural
y, en mayor medida, de la pormenorizada.
Finalmente debe resaltarse que la regulación de este título pretende impedir que las
alteraciones de la ordenación urbanística, bien por modificación puntual, bien por revisión,
desfiguren la calidad urbana mediante decrementos de la superficie dotacional de la ciudad
ya edificada y consolidada en detrimento de la calidad de vida de sus ciudadanos.
VII
Título fundamental de la ley es el IV, destinado a regular la intervención administrativa en
el mercado del suelo y especialmente los patrimonios públicos del suelo. Aunque
tradicionalmente regulados en nuestro ordenamiento jurídico, dichos patrimonios realmente
no han sido capaces de atender a las necesidades de vivienda y suelos públicos de nuestra
Comunidad, e incluso se han destinado sus fondos a fines que no aparecen como
preferentes entre los que determinaron su constitución. La ley, consciente de esta situación,
realiza un esfuerzo en hacer operativas sus previsiones posibilitando la adquisición de
suelos a precios limitados de repercusión, según los usos a que se destinen, y explotando
las posibilidades otorgadas por el derecho de superficie como fórmula intermedia.
La ley establece, junto a los instrumentos conocidos de las reservas en suelo
urbanizable no delimitado y no urbanizable no sometido a régimen de protección y los
derechos de tanteo y retracto, diversos mecanismos, como la limitación de su enajenación,
que habrá de ser operativa por vía de concurso necesariamente y, de forma voluntaria, en
régimen de uso y disfrute temporal, a través del mecanismo citado del derecho de superficie.
Así mismo, se recupera la posibilidad, desaparecida de la legislación vasca, de delimitación
de determinadas áreas de suelo urbano del municipio para el ejercicio del derecho de tanteo
y retracto sobre sus construcciones y edificaciones en zonas urbanas sometidas a procesos
de rehabilitación y regeneración y sobre terrenos de desarrollo futuro para la constitución de
los patrimonios públicos.
Finalmente, se ha extendido este régimen de intervención para, además de la tradicional
obtención de suelo con destino a vivienda protegida, la obtención de suelo agrícola o forestal
de especial protección con la finalidad de facilitar su preservación y gestión en manos
públicas.
Página 10
VIII
Confirma el título V la desaparición de la noción decimonónica de la gestión urbanística.
La responsabilidad de la ejecución del planeamiento pasa a ser exclusivamente pública, si
bien se garantiza la participación privada, en régimen de concertación directa con la
Administración o bien de libre concurrencia, mediante la figura del agente urbanizador y, en
su caso, del agente edificador.
Desarrolla también este título, en el marco de la regulación de las figuras de ejecución
urbanística, el instrumento, que en la ley adquiere cierto carácter de centralidad, de la
programación de la actuación urbanizadora. Ello implica la colocación del urbanismo en
nuestra Comunidad en parámetros similares a los europeos, mediante la implantación de la
programación. Junto a otros instrumentos normativos conocidos en nuestro acervo
urbanístico, los programas de actuación, cuya efectividad ha quedado demostrada en la
aplicación de diversas normas autonómicas anteriores a la vasca, los programas de
actuación urbanizadora se implantan para garantizar, con respeto al estatuto de la propiedad
en todo caso, el control y dirección del proceso urbanizador por la Administración y la
orientación de la misma a los fines del interés general.
De esta manera se reforzará la capacidad municipal para garantizar el cumplimiento de
los diferentes deberes y cesiones urbanísticos en sustitución de la concepción de las obras
de urbanización como una mera carga para la propiedad del suelo. Mediante este
mecanismo, la Administración centrará como objetivo de su actividad la obtención de una
ciudad y una infraestructura pública de urbanización de calidad, abandonando su tradicional
función tuitiva de los aprovechamientos urbanísticos de los propietarios del suelo a
urbanizar.
Función básica del urbanizador habrá de ser la producción de solares y, en su caso, su
edificación. Para ello habrá de ser retribuido por quien se beneficia de ello, esto es, la
propiedad del suelo que no se constituya en dicho agente y que desee participar en la
actividad de transformación urbanística del suelo. La propiedad que desee retirarse de este
proceso obtendrá el correspondiente justiprecio, y la que participe, en compensación,
obtendrá los correspondientes solares, edificaciones o compensaciones en metálico. Así
mismo, la incorporación de esta figura permite arbitrar nuevas maneras de relación entre la
Administración y la propiedad privada del suelo, especialmente en materia de obtención de
los solares que se destinarán, por su calificación, a los usos protegidos por esta ley.
Así mismo, a través de la figura de los programas se fomenta la participación de la
iniciativa privada empresarial y profesional como instrumento indispensable para llevar a
efecto el interés público en el que se concreta la ejecución temporal de las previsiones de la
ordenación urbanística.
En todo caso, la ejecución de la ordenación podrá tener los siguientes modos:
– Mediante actuaciones aisladas tendentes a edificar una sola parcela urbana concreta
con un nivel de urbanización suficiente para atender los usos y la edificabilidad urbanística
previstos en la ordenación urbanística.
– Mediante actuaciones de dotación tendentes a completar, en situaciones de
incremento de edificabilidad urbanística, las cesiones de dotaciones necesarias para
garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la
– Mediante actuaciones integradas destinadas a producir uno o más solares mediante la
previa o simultánea implantación de los correspondientes servicios e infraestructuras
urbanísticas.
– Mediante actuaciones de ejecución de sistemas generales o locales cuando los
mismos no figuren incluidos ni adscritos a actuaciones integradas por el sistema de la
expropiación forzosa.
La ley recoge también el antiguo sistema de cooperación, en el que la actividad
urbanizadora es realizada por la Administración contra el correspondiente giro de cuotas de
urbanización a los propietarios o compensación de su labor a través de la obtención del
correspondiente aprovechamiento.
En lo relativo a la edificación, en la misma línea que para la urbanización, la ley no sólo
establece plazos perentorios para su materialización, sino que dota a la Administración de un
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programa específico para lograr la concurrencia de la iniciativa privada en el proceso de

edificación sin necesidad de contar con la aprobación de la propiedad del suelo o para
acudir, en caso de incumplimiento del deber de edificar, a la enajenación por cuenta ajena
del bien para garantizar el cumplimiento del interés general.
Respecto a los deberes de rehabilitación y conservación de los edificios, se establece
como principal novedad la obligación de inspección periódica del estado de conservación de
los mismos, y se evita que la declaración de ruina se convierta en un procedimiento más de
especulación del suelo urbano.
Por otra parte, se ha prestado especial atención a garantizar que la tramitación de todos
los programas sea coherente y conciliable simultáneamente con el interés público y los
intereses de todos los agentes privados que participen en la adjudicación del
correspondiente programa.
Además, la ley refuerza todos los mecanismos que nuestro ordenamiento otorga a la
Administración en caso de que esta reserve la ejecución de la programación, estableciendo
una regulación integrada del sistema de expropiación por motivos urbanísticos.
Así mismo, se incorpora y reconoce la legitimación de expropiación de las viviendas
desocupadas situadas en áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto y de las
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Su funcionamiento, con todas
las garantías precisas para el propietario, servirá de refuerzo de diversos programas públicos
destinados a la regeneración urbana y a la evitación del fraude en materia de realojo, cuya
novedosa regulación introduce una serie de mejoras demandadas por los operadores
urbanísticos.
IX
Concluye la ley estableciendo un título VI específicamente destinado a tutelar el
cumplimiento de la legalidad urbanística, tanto con carácter preventivo, mediante la
suspensión cautelar inmediata de toda obra u actividad clandestina y sometimiento a licencia
a toda actividad trascendente a estos efectos, como con carácter reparador del orden
infringido.
Se ha consolidado en nuestro entorno una práctica contraria a la demolición de las
construcciones clandestinas por un falso entendimiento de lo que el interés público exige.
Obviamente, este requiere todo lo contrario, esto es, que de forma efectiva se liberen los
usos ocupados y empleados sin licencia o contraviniendo sus prescripciones.
A tal fin la ley garantiza el derribo de las construcciones ilegalizables a costa de la
propiedad infractora y tipifica una serie de conductas que deben ser reprendidas con pleno
respeto a las garantías del Derecho administrativo sancionador.
En coherencia con alguna de las finalidades más importantes de la ley, se constituyen
algunos tipos infractores específicos en materia de protección del suelo no urbanizable y
patrimonios públicos del suelo.
TÍTULO I
Disposiciones y principios generales
CAPÍTULO I
Definición del urbanismo
Artículo 1. Objeto.
Esta ley regula el urbanismo en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
Artículo 2. Urbanismo.
1. El urbanismo es una función pública que tiene por objeto la ordenación, programación,
dirección, supervisión, control y, en su caso, ejecución de:
a) La utilización o el uso del suelo.
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b) La transformación urbanística del suelo mediante la ejecución de la ordenación

urbanística que se materializa en su urbanización y edificación.
c) La construcción y la edificación.
d) El uso, la conservación y la rehabilitación de construcciones, instalaciones y
edificaciones.
2. A los efectos de lo dispuesto en este artículo, se entiende por suelo el natural y el
transformado, y por edificaciones las superficies construidas, comprendiendo en ambos
casos el subsuelo y el vuelo.
3. Sirven al desarrollo de la función pública urbanística las siguientes potestades
administrativas:
a) Concreción del régimen urbanístico del suelo.
b) Regulación del mercado del suelo y de la vivienda.
c) Ordenación urbanística.
d) Ejecución de la ordenación urbanística.
e) Garantía, facilitación y fomento de la participación ciudadana.
f) Fomento e intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del
suelo y de la edificación.
g) Protección de la legalidad urbanística, restauración del orden infringido y sanción de
las infracciones.
h) Intervención en el mercado de suelo y vivienda.
4. La función pública urbanística se cumple y las potestades administrativas que le son
inherentes se ejercen, en todo caso, de conformidad con los principios generales
establecidos en este título.
CAPÍTULO II
Principios generales del urbanismo
Artículo 3. Principio de desarrollo sostenible.

1. La función pública urbanística asegura el uso racional y sostenible de los recursos
naturales y define un modelo territorial que:
a) Propicia los procesos de producción y consumo favorecedores del carácter sostenible
y duradero del desarrollo económico y social.
b) Induce la integración de las exigencias propias del medio ambiente adecuado al
desarrollo de la persona en las políticas públicas y las actividades privadas para
salvaguardar la transmisión intergeneracional de un patrimonio colectivo, natural y urbano,
saludable y equilibrado.
2. El desarrollo sostenible procura a todas las personas el disfrute de la naturaleza y el
paisaje así como del patrimonio cultural, arqueológico, histórico, artístico y arquitectónico.
3. La ordenación urbanística asumirá, como criterios orientadores, los principios del
desarrollo urbano siguientes:
a) La sostenibilidad ambiental, al objeto de que el consumo de los recursos hídricos y
energéticos renovables no supere la capacidad de los ecosistemas para reponerlos y el ritmo
de consumo de los recursos no renovables no supere el ritmo de sustitución de los recursos
renovables duraderos, evitando igualmente que el ritmo de emisión de contaminantes supere
la capacidad del aire, del agua y del suelo para absorberlos y procesarlos. A tal fin, la
ordenación urbanística fomentará la utilización y aprovechamiento de energías renovables,
la eficiencia energética, la minimización de producción de residuos y el ahorro de recursos
naturales en los sistemas urbanos.
b) La protección de los recursos naturales propios del suelo, tanto por sus valores
productivos como por ser referencia para la estrategia local de desarrollo urbanístico
sostenible.
c) La ocupación sostenible del suelo, que contemple su rehabilitación y reutilización, así
como el uso de las viviendas vacías, como opción preferente sobre el nuevo crecimiento,
evitando la segregación y dispersión urbana para posibilitar el mantenimiento de la función
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primaria del territorio como base de la protección de los valores ambientales de los espacios
urbanos, rurales y naturales y de la correcta integración y cohesión espacial de los diversos
usos o actividades con el fin de reducir la generación de movilidad.
d) La construcción sostenible mediante la rehabilitación, dando prioridad a la
regeneración del patrimonio construido y urbanizado en los núcleos originarios de la
localidad y a la utilización de las viviendas vacías.
e) La movilidad sostenible, orientada a reducir el uso forzado e innecesario de los
vehículos motorizados, dando prioridad a los medios de transporte respetuosos con el medio
ambiente, mediante la planificación de su uso combinado.
Artículo 4. Principio de subordinación al interés público.

1. Únicamente el interés público legitima la ordenación de la utilización del suelo, en
virtud de esta ley, por el planeamiento urbanístico.
2. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la potestad de ordenación
urbanística se ejercerá observando en todo caso las siguientes reglas:
a) Información suficiente sobre la realidad existente y sobre una valoración razonable de
la previsible evolución de ésta.
b) Ponderación razonada de todos los intereses y las necesidades, públicos y privados,
de los fines de la función pública urbanística y de los principios que conforme a esta ley
deben informarla.
c) Expresión en opciones y decisiones suficientemente motivadas y adecuadamente
proporcionadas respecto a los objetivos perseguidos.
3. El interés público que la ordenación urbanística habrá de garantizar se concreta
especialmente en:
a) El derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada a sus
necesidades. Para ello, las administraciones públicas deberán planificar, clasificar,
programar y destinar suelo para la construcción de las viviendas sometidas a algún régimen
de protección pública y con destino a alojamientos para atender a las necesidades de la
sociedad.
b) El derecho de todas las personas a un desarrollo económico equilibrado, para lo cual
las administraciones públicas, podrán destinar suelo a la implantación de actividades
económicas de fomento o interés público.
c) El derecho de la comunidad a participar en las plusvalías generadas por la acción
urbanística.
d) El derecho de todas las personas al disfrute de un medio ambiente urbano y natural
adecuado a sus necesidades.
e) El derecho de todos los ciudadanos y ciudadanas al disfrute de los bienes integrantes
del patrimonio cultural.
f) La obligación y la responsabilidad de las administraciones públicas competentes en la
supervisión del cumplimiento de las previsiones de los planes urbanísticos en la calidad,
cantidad y plazos de su ejecución.
g) El deber de las administraciones públicas de evitar, dentro de sus competencias, la
especulación de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesarias para
intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles.
4. La satisfacción de derechos e intereses patrimoniales legítimos de cualesquiera
sujetos, públicos o privados, debe producirse siempre en los términos de esta ley y de la
ordenación urbanística, sin que en ningún caso pueda condicionar o determinar por sí sola el
ejercicio de las potestades administrativas a que se refiere el apartado 3 del artículo 2 de
esta ley, ni legitimar la desviación de dicho ejercicio respecto a los fines propios de éstas.
5. Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contengan en el
planeamiento urbanístico y restantes normas urbanísticas así como las que otorguen las
administraciones públicas competentes al margen de lo dispuesto en la presente ley.
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Artículo 5. Principio de competencia del planeamiento urbanístico.

Sólo la ordenación urbanística vincula el suelo a destinos y le atribuye usos mediante la
clasificación y la calificación urbanísticas sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los
instrumentos de ordenación territorial.
Artículo 6. Principio de concertación.

1. Las administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco con
competencias en materia sectorial, de ordenación territorial o urbanística prestarán la
cooperación y asistencia que cualquier otra administración precise para el ejercicio de sus
competencias. Así mismo, concertarán entre ellas, cuando proceda en los términos previstos
en esta ley, sus actuaciones y la elaboración y tramitación de planes e instrumentos de
ordenación y de ejecución en los que se formalicen.
2. La concertación social tiene por objeto favorecer el cumplimiento de la función legal de
ordenación urbanística, así como asegurar en todo caso el respeto de los usos atribuidos por
éste al suelo.
Artículo 7. Principio de coherencia de la ordenación urbanística.

1. La ordenación urbanística despliega la eficacia que le es propia como una sola unidad.
2. Todo acto de interpretación y aplicación de la ordenación urbanística debe realizarse
de la manera más conforme con la coherencia y eficacia de éste, de acuerdo con su función
legal, teniendo en cuenta en todo caso las siguientes reglas:
a) Los solapamientos, las imprecisiones y las contradicciones entre determinaciones
distintas de igual rango se resolverán otorgando prevalencia, en primer lugar, a las
determinaciones prescriptivas sobre las descriptivas, informativas o justificativas, y, en
segundo lugar, a las escritas sobre las gráficas. En lo que se refiere a las superficies se
estará siempre a la comprobación más precisa de las superficies reales.
b) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones prescriptivas
escritas se resolverán siempre a favor de la solución que sea más coherente con los
objetivos explícitos de la ordenación urbanística o, en su defecto, la que suponga mayores
superficies de dotaciones públicas o mejora de la calidad ambiental o resulte de mayor
interés público.
c) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones gráficas se
resolverán siempre a favor de las ordenadas sobre una base cartográfica más precisa o, en
su defecto, de una de menor escala.
Artículo 8. Principio de participación ciudadana.

1. La ordenación urbanística se formulará, tramitará, aprobará y ejecutará favoreciendo y
facilitando la participación, en todas sus formas, de las personas físicas o jurídicas, con
garantía de las expresamente previstas en esta ley.
2. El principio de participación comportará el derecho a:
a) Comparecer como interesado, sin necesidad de acreditar legitimación especial, en los
procedimientos de tramitación del planeamiento, de ejecución y de disciplina urbanística.
b) Acceder y obtener copia, en la forma que se determine por cada administración
pública de la documentación que obre en los archivos de las administraciones públicas
competentes, sin otras limitaciones que las generales establecidas en las leyes.
c) Ejercer en vía administrativa y judicial, sin necesidad de legitimación especial, las
acciones pertinentes para exigir de las administraciones públicas y de los sujetos privados el
cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanística.
Artículo 9. Principio de información pública.

1. La totalidad de la documentación integrante del planeamiento en vigor tendrá carácter
público. Para garantizar su publicidad, las administraciones públicas competentes, además
de los anuncios y publicaciones oficiales, deberán:
Página 15
a) Realizar y mantener ediciones actualizadas de los planes y ponerlas a disposición de

la ciudadanía.
b) Insertar íntegramente los planes, actualizando su contenido, en un lugar de la red
telemática de que dispongan y que sea de acceso libre.
c) Expedir, a solicitud de cualquier persona, certificaciones o copias certificadas de la
ordenación urbanística aplicable a unos inmuebles concretos.
2. Todas las personas físicas o jurídicas podrán actuar de acuerdo con la información
que se consigne en los documentos expedidos conforme a la letra c) del párrafo anterior. La
confianza en la veracidad y corrección de dicha información se presumirá legítima a los
efectos, en su caso, de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas. En
caso de error, los documentos expedidos no vinculan a la Administración, sin perjuicio de las
indemnizaciones procedentes por daños y perjuicios.
3. En la tramitación de los documentos de planeamiento, los ayuntamientos procurarán
la información pública de sus contenidos, proyectos y previsiones mediante instrumentos de
información indicativos y comparativos del estado actual y la imagen futura prevista por sus
determinaciones.
TÍTULO II
Clasificación, calificación y régimen del suelo
CAPÍTULO I
Clasificación: clases y categorías de suelo
Artículo 10. Clasificación del suelo.

1. Se entiende por clasificación del suelo la vinculación por la ordenación urbanística
estructural de superficies concretas al régimen legal propio de las siguientes clases: urbano,
urbanizable y no urbanizable.
2. La ordenación urbanística, además:
a) Distingue, dentro de la clase de suelo urbano, las superficies que deben quedar
adscritas a una de las dos categorías siguientes: suelo urbano consolidado, y suelo urbano
no consolidado.
b) Distingue, dentro de la clase de suelo urbanizable, las superficies que deben quedar
adscritas a una de las dos categorías siguientes: suelo urbanizable sectorizado y suelo
urbanizable no sectorizado.
Artículo 11. Clasificación del suelo urbano.

1. Procederá la clasificación como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que
estén integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio
plan general que realice la clasificación:
a) Por contar, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público
efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y suministro de
energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal, capacidad y tensión suficientes
para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificación existente como a la prevista por
la ordenación urbanística.
b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el párrafo
anterior, tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos terceras
partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que para ellos
se proponga.
2. Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condición de suelo urbano
desde que, habiendo sido urbanizados en ejecución de actuación integrada legitimada por la
ordenación urbanística idónea a tal fin, se produzca la entrega a la Administración, previa su
Página 16
recepción por ésta, de las correspondientes obras de urbanización, sin perjuicio de lo

previsto para las juntas de conservación en esta ley.
3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente
artículo deberán ser adscritos a las siguientes categorías:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado 1 del
presente artículo, cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y no se
encuentren comprendidos en el apartado siguiente.
b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la ordenación
urbanística adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes
circunstancias:
1. Carecer de urbanización consolidada por:
a) No comprender la urbanización existente las dotaciones, servicios e infraestructuras
precisos exigidos por la ordenación urbanística o carecer unos y otros de la proporción, las
dimensiones o las características adecuadas exigidas por la misma para servir a la
edificación que sobre ellos exista o se hubiera de construir.
b) Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser
realizada mediante la transformación urbanística derivada de la reordenación o renovación
urbana, incluidas las dirigidas a establecimiento de dotaciones.
2. Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada superior respecto a la
previa existente.
Artículo 12. Condición de solar. Adquisición y pérdida.

1. Es solar la superficie de suelo urbano que cumpla todos los siguientes requisitos:
a) Que por sus dimensiones y características tenga la condición de parcela susceptible
de edificación.
b) Que esté dotada de ordenación pormenorizada por el correspondiente plan de
c) Que esté urbanizada conforme a las determinaciones pertinentes del planeamiento
urbanístico y observando las alineaciones y rasantes fijadas por éste o en aplicación del
mismo.
2. No se considerarán solares las parcelas que hayan obtenido su urbanización al
margen del desarrollo y ejecución de una actuación aislada o integrada de acuerdo con la
legislación.
3. Sin perjuicio de las mayores exigencias que pueda establecer el plan general, la
urbanización mínima requerida a los efectos de la letra c) del párrafo primero es la resultante
de la dotación al menos con los siguientes servicios:
a) Acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público efectivo, debiendo presentar
estas características todas las vías a que dé frente la parcela. Únicamente son idóneas para
otorgar la condición de solar las vías municipales urbanas y las restantes mientras sean
públicas y discurran por suelo urbano.
b) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en todas las vías a que dé
frente la parcela.
c) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para
el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificación de ésta
por el planeamiento.
d) Red de evacuación de aguas residuales, pluviales y fecales a la red de alcantarillado
con capacidad suficiente para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que
resulte de la calificación otorgada por el planeamiento.
4. La condición de solar se extingue:
a) Por obsolescencia o inadecuación sobrevenida de su urbanización.
b) Por la reclasificación de su superficie al excluirse del proceso urbanizador.
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c) Por su integración en actuaciones de reordenación o renovación urbana que requieran

nuevas operaciones de transformación urbanística del suelo.
Artículo 13. Clasificación del suelo no urbanizable.

1. La clasificación como suelo no urbanizable se efectuará aplicando los siguientes
criterios:
a) Improcedencia de la transformación urbanística de los terrenos.
b) Inadecuación de los terrenos para el desarrollo urbano.
2. Es improcedente la transformación urbanística de los terrenos en los siguientes
supuestos:
a) Cuando estén sometidos a un régimen específico de protección en virtud de cualquier
instrumento de ordenación del territorio, o por efecto directo de la aplicación de la legislación
sectorial, o en razón de que la ordenación urbanística les otorgue tal calificación por su valor
agrícola, forestal o ganadero, por las posibilidades de explotación de sus recursos naturales
o por sus valores paisajísticos, históricos y culturales, para la defensa de la fauna, la flora o
el equilibrio ecológico.
b) Cuando estén sujetos por la legislación sectorial a la prohibición de transformación
urbanística para la protección o la policía de elementos de dominio público.
c) Cuando la transformación urbanística provoque o no elimine riesgos ciertos de
erosión, desprendimientos, corrimientos, incendios, inundaciones u otros riesgos naturales o
tecnológicos relevantes, en especial de catástrofe.
d) Cuando resulte necesario el mantenimiento de sus características para la protección
de la integridad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de
interés público.
3. Son inadecuados para el desarrollo urbano los terrenos en que concurran:
a) Características que hagan necesario o conveniente el mantenimiento de su carácter
rural para garantizar el respeto a la estrategia local de sostenibilidad del modelo de
desarrollo urbanístico.
b) Especiales exigencias de fomento del sector económico primario local, especialmente
en aquellos municipios donde existan reconocidas indicaciones geográficas o
denominaciones de origen que justifiquen su vinculación al sector primario.
Artículo 14. Clasificación de suelo urbanizable.

1. Procederá la clasificación como suelo urbanizable de los terrenos que:
a) No estando integrados en trama urbana ni siendo aún integrables en ella, se
consideren idóneos para servir de soporte, previa su transformación urbanística, a usos
urbanísticos.
b) En todo caso, los que no sean adscritos por el planeamiento general a las clases de
suelo no urbanizable y urbano.
2. Las superficies clasificadas como suelo urbanizable deberán:
a) Guardar, conforme al principio de sostenibilidad proclamado en el artículo 3, adecuada
y directa proporción con las previsiones de crecimiento poblacional en el municipio,
considerando su capacidad de acogida.
b) Permitir el cumplimiento de los programas públicos de fomento y de protección pública
de la vivienda en el marco y de acuerdo con lo previsto en los instrumentos de ordenación
del territorio.
3. A los efectos de esta ley, tendrá la consideración de suelo urbanizable sectorizado
aquel terreno incluido en los sectores que el plan general o el plan de sectorización delimiten
para la formulación del correspondiente plan parcial.
4. Tendrán la consideración de suelo urbanizable no sectorizado aquellos terrenos que,
aun habiendo sido clasificados como urbanizables, no se encuentren incluidos en ningún
sector por el plan general o, en su caso, por el plan de sectorización.
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CAPÍTULO II
Calificación del suelo
Artículo 15. Calificación del suelo.

Se entiende por calificación del suelo la asignación por el planeamiento de los distintos
usos globales y usos pormenorizados a las diferentes zonas en las que divide la totalidad o
parte del término municipal.
Artículo 16. Calificación de suelos con destino a viviendas y otros usos protegidos.
1. El planeamiento urbanístico municipal podrá calificar cuantos terrenos considere
precisos para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública,
que como mínimo atenderá la obligación de calificación de suelo para el cumplimiento de los
estándares y las cuantías mínimas previstas en el artículo 80 de esta ley. La ordenación
urbanística deberá especificar en el acto de calificación el tipo de protección para el que el
mismo se destina.
2. El planeamiento urbanístico municipal podrá calificar también terrenos para la
implantación de actividades económicas de fomento o interés público.
3. Cuando el planeamiento urbanístico municipal califique terrenos para la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o para la implantación de
actividades económicas de fomento o interés público, estas calificaciones se tendrán en
cuenta en la determinación ponderada de la edificabilidad urbanística a efectos de la
valoración del suelo.
Artículo 17. Calificación de suelos con destino a alojamientos rotacionales.

1. El planeamiento urbanístico municipal podrá asimismo calificar específicamente
terrenos como equipamiento comunitario en áreas de uso predominantemente residencial
con destino a alojamientos dotacionales, tanto para alojamiento transitorio como para
alojamientos sociales de colectivos especialmente necesitados, que como mínimo atenderá
la obligación de calificación de suelo para el cumplimiento de los estándares y las cuantías
mínimas establecidas en el artículo 81 de esta ley. A tal efecto, la ordenación pormenorizada
establecerá la ubicación concreta y las características edificatorias de las citadas
construcciones. El máximo para este destino será de 2,5 metros cuadrados de suelo por
cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su
determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento.
2. En suelo urbano consolidado el planeamiento podrá destinar también a este fin de
alojamientos dotacionales parcelas de equipamiento comunitario ya existentes, siempre que
se acredite la disponibilidad de parcelas de equipamiento suficientes para atender otras
necesidades sociales que lo requieran.
3. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrán carácter dotacional
público, por lo que su obtención se realizará a favor de la administración responsable de su
implantación por cesión obligatoria y gratuita.
CAPÍTULO III
Régimen de la propiedad del suelo
Artículo 18. Integración del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
1. La ordenación urbanística determinada por esta ley y sus disposiciones de desarrollo,
y, en virtud de la misma, el planeamiento territorial y urbanístico, definen y delimitan las
facultades y los deberes urbanísticos de la propiedad del suelo, vinculando éste y las
construcciones, edificaciones e instalaciones, mediante la clasificación y calificación, a los
correspondientes destinos, y mediante la programación a sus correspondientes plazos de
ejecución.
2. En particular, la ordenación urbanística puede determinar, además de la edificabilidad
urbanística y de los usos que atribuya al vuelo y al subsuelo ligados a la superficie, la
utilización específica e independiente del suelo, subsuelo y vuelo para fines de uso o servicio
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público, así como de utilidad pública o interés social, con preservación de los restos
arqueológicos de interés histórico y cultural y prevención de los riesgos que puedan suponer
para los recursos naturales, y en particular los hidrológicos.
3. La ordenación urbanística no confiere a los propietarios de suelo derecho alguno a
indemnización, salvo en los supuestos previstos en la ley y de conformidad, en todo caso,
con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.
4. Tampoco otorga derecho de indemnización al propietario de la superficie la utilización
que se disponga del subsuelo conforme al apartado segundo, siempre que la misma no
afecte o perjudique la edificabilidad urbanística y el uso otorgados al subsuelo ligado a la
superficie.
Artículo 19. Carácter estatutario de los derechos y los deberes de la propiedad del suelo.
La enajenación del suelo y las construcciones, edificaciones e instalaciones no modifica
la situación de su titular definida por la ordenación urbanística y los actos dictados o
producidos en ejecución o aplicación de la misma, quedando el adquirente legalmente
subrogado en el lugar y puesto del transmitente, incluso por lo que respecta a los
compromisos asumidos para la urbanización y la edificación, sin perjuicio del ejercicio contra
el transmitente de las acciones que procedan.
Artículo 20. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades con carácter
general.
Forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen
que le sea de aplicación por razón de su clasificación, el uso y disfrute y la explotación
normales del bien a tenor de su situación, características objetivas y destino, conformes o,
en todo caso, no incompatibles con la legislación administrativa que le sea aplicable, y en
particular la ordenación urbanística. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio
administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en esta ley o en la
legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Artículo 21. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo no
urbanizable.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, las facultades a
que se refiere el artículo anterior comprenden, cualquiera que sea la categoría a la que estén
adscritos, la realización de usos o actividades consideradas admisibles expresamente por
las Directrices de Ordenación del Territorio y el resto del planeamiento territorial y
urbanístico, mediante el empleo de los medios técnicos y de las instalaciones ordinarias y
adecuadas.
2. En todo caso, estos actos no podrán suponer ni tener por consecuencia la
transformación urbanística o el cambio de destino del suelo, y deberán permitir la
preservación de las condiciones edafológicas y ecológicas, así como asegurar la prevención
de riesgos de erosión, inundación, incendio o para la seguridad o salud pública.
3. La ejecución de los trabajos y obras de edificación, construcción o instalación
necesarias para los usos o actividades previstos en el apartado 1 estará sujeta a las
limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicable por razón de la
materia, y deberá realizarse de conformidad con la ordenación territorial y urbanística
pertinente previa obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones que procedan en su
caso.
Artículo 22. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo
urbanizable y en suelo urbano no consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbanizable y al suelo urbano
no consolidado en que la actividad de ejecución deba tener lugar mediante actuaciones
integradas, a las facultades previstas en el artículo 20 se añaden las siguientes:
a) Mientras no cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:
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1) Ejercer, mientras no se inicie la reparcelación forzosa de iniciativa pública prevista en

el artículo 49, los usos y actividades a que se refiere el artículo 21 anterior.
2) Realizar, cuando sean procedentes según el régimen del suelo y el planeamiento
aplicable, las obras e instalaciones provisionales contempladas en el artículo 36 y en los
términos dispuestos en él.
3) Salvo en el suelo urbanizable no sectorizado, formular y presentar para su tramitación
el programa de actuación urbanizadora y los restantes documentos técnicos precisos para la
legitimación de la transformación urbanística del suelo en la forma dispuesta por esta ley.
4) En el suelo urbanizable no sectorizado, además de las facultades contempladas en
los números 1 y 2 de este apartado, solicitar al ayuntamiento correspondiente que se
promueva la delimitación del sector o sectores en que deban quedar integrados los terrenos,
a través de la aprobación del correspondiente plan de sectorización.
b) Desde que cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la ejecución del programa de actuación urbanizadora en la forma prevista
en esta ley, con atribución de la edificabilidad urbanística correspondiente.
2) Percibir el justiprecio o indemnización que corresponda en el caso de determinación
por la administración actuante del sistema público de ejecución por expropiación o de
renuncia voluntaria a participar en la ejecución, formalizada con anterioridad a la aprobación
definitiva de la pertinente reparcelación.
2. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano no consolidado por
incremento de edificabilidad urbanística sobre la preexistente, a las facultades previstas en el
artículo 20 se añaden las siguientes:
a) Edificar en los términos establecidos por el planeamiento urbanístico y, en su caso,
ejecutar simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanización precisas para
que adquieran la condición de solar.
b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable.
Artículo 23. Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo
urbano consolidado.
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado que no
tengan la condición de solar, a las facultades previstas en el artículo 20 se añaden las
siguientes:
a) Edificar en los términos establecidos por el planeamiento urbanístico y, en su caso,
ejecutar simultáneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanización precisas para
que adquieran la condición de solar.
b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable, a través del desarrollo en ellos de las actividades
correspondientes.
2. Cuando se trate de suelo urbano consolidado que tenga la condición de solar:
a) Edificar en los términos previstos por el planeamiento urbanístico.
b) Destinar la construcción, el edificio y las instalaciones a los usos permitidos por la
ordenación urbanística aplicable, desarrollando en ellos las correspondientes actividades.
Artículo 24. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes con carácter general.
1. Forman parte del contenido legal de la propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a
que esté sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes:
a) Destinar el suelo al uso o usos previstos por el planeamiento territorial y urbanístico, y
conservar las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en las condiciones
legalmente exigibles para ser dedicadas al uso a que legítimamente se destinen.
b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal en las condiciones
precisas para evitar riesgos de erosión y para la seguridad o salud pública y daños o
perjuicios a terceros o al interés general, incluido el ambiental, así como usarlo y explotarlo
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de forma que no se produzca contaminación indebida de la tierra, el agua o el aire, ni

inmisiones ilegítimas en bienes de terceros.
A los efectos del párrafo anterior, los propietarios deberán permitir en todo caso la
realización por la administración pública competente de los trabajos que sean precisos para
el ejercicio de sus competencias.
c) Respetar las limitaciones derivadas de la legislación administrativa de pertinente
aplicación por razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público
natural, que sirvan de soporte o en los que estén establecidos usos, obras y servicios
públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación
reservada o regulada.
d) Respetar las limitaciones que para el suelo y las construcciones, edificaciones e
instalaciones correspondientes deriven de la legislación de patrimonio histórico, cultural y
artístico y, en todo caso, del planeamiento urbanístico por razón de su inclusión en catálogos
de bienes protegidos.
2. El cumplimiento de los deberes enunciados es condición previa en cada caso del
legítimo ejercicio de las facultades previstas en este título.
Artículo 25. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbanizable
y urbano no consolidado.
1. En suelo clasificado como urbanizable y urbano no consolidado, además de los
deberes generales se establecen los siguientes:
a) Mientras no cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor,
mantener en debidas condiciones las construcciones e instalaciones ejecutadas al amparo
de obras provisionales debidamente autorizadas, y proceder a su demolición y al cese de los
usos y las actividades desarrollados a requerimiento del ayuntamiento, sin derecho a
indemnización por concepto alguno.
b) Desde que cuente con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor:
1) Participar en la reparcelación que se lleve a cabo para la equitativa distribución de
beneficios y cargas resultantes de la ejecución del programa de actuación urbanizadora,
salvo que se lleve a cabo en régimen público de ejecución por el sistema de expropiación o
se haya renunciado a participar en dicha ejecución.
2) Levantar las siguientes cargas a efectos de la participación a que se refiere el
apartado anterior:
a) Cesión gratuita al ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destinados a viales,
parques y jardines públicos, zonas públicas deportivas, de recreo y de expansión,
instalaciones públicas culturales y docentes, dotación residencial protegida, en su caso, y de
los precisos para la instalación de las demás dotaciones y los servicios públicos previstos
por el planeamiento, así como de todo el suelo preciso para la ejecución de los elementos de
la red de sistemas generales adscritos a la actuación a efectos de su obtención o ejecución.
b) Cesión gratuita al ayuntamiento del suelo o, en su caso, la cantidad económica
correspondiente a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística, según lo dispuesto en el artículo 27.
c) Costeamiento de todas las cargas de urbanización y, en su caso, ejecución en plazo
de las obras de urbanización del ámbito de actuación, de las infraestructuras y servicios
interiores y de conexión y refuerzo, y ampliación de las existentes que, aun siendo
exteriores, se adscriban a dicha actuación por resultar necesarias para la misma, y ello
aunque tengan el carácter de sistema general por servir a ámbitos más amplios que el de
aquélla.
3) Edificar en los solares resultantes en las condiciones sustantivas y temporales fijadas
por la ordenación urbanística aplicable.
2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística
ponderada sobre la preexistente, además de los deberes generales y los establecidos en el
apartado 1.b.2 de este artículo, la del levantamiento de la carga dotacional correspondiente
o, cuando no resulte posible, la indemnización económica sustitutoria de valor equivalente
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con destino a la obtención de suelos dotacionales, todo ello en los términos que
reglamentariamente se determine. La cesión dotacional será la correspondiente al
incremento de edificabilidad urbanística atribuida en los términos establecidos en el artículo
79.1 de esta ley.
Artículo 26. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbano
consolidado.
1. En suelo clasificado como urbano consolidado que no tenga aún la condición de solar,
además de los deberes generales se establecen los siguientes:
a) Distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento de
aplicación, cuando así proceda según lo dispuesto en el artículo 136.a de esta ley, conforme
a éste y con carácter previo a cualquier acto de ejecución del mismo.
b) Completar, a su costa, las obras de urbanización pendientes para que la parcela
adquiera la condición de solar con carácter previo o simultáneo a la edificación y en los
términos requeridos por la ordenación urbanística, con afianzamiento de la ejecución ante el
ayuntamiento y levantamiento de la carga de cesión gratuita a éste de los terrenos interiores
de la parcela destinados por la ordenación pormenorizada del plan general o estudio de
detalle a dotaciones públicas para viales, aceras y otros espacios libres.
2. En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condición de solar,
además de los deberes generales, edificar el solar en las condiciones sustantivas y
temporales fijadas por la ordenación urbanística aplicable.
Artículo 27. Participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción

urbanística.
1. Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y
de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo
correspondiente al 15 % de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del
ámbito de ejecución. En actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de
ejecución.
2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los
propietarios tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de
urbanización, el suelo correspondiente al 15 % de dicho incremento sobre la edificabilidad
urbanística ponderada atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen
vencido los plazos de ejecución establecidos en ella o, en su defecto, en el artículo 189 de
esta ley, en cuyo caso se tendrá en cuenta la edificabilidad materializada.
3. La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas
edificables, que habrán de quedar en todo caso adscritas al patrimonio municipal de suelo.
4. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito
correspondiente no dé lugar a derecho al pleno dominio por la Administración local de al
menos un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urbanística
prevista en este artículo podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que
en todo caso quedará adscrito al patrimonio público de suelo, o por las viviendas
correspondientes a su valor.
CAPÍTULO IV
Régimen del suelo
Sección primera. Suelo no urbanizable
Artículo 28. Usos y actividades.

1. El suelo no urbanizable, en su totalidad, es:
a) No idóneo para servir de soporte a actos, usos o actividades de contenido o fin
urbanístico de clase alguna, por ser inadecuados de acuerdo con el modelo de ocupación de
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suelo adoptado. Específicamente queda prohibida la construcción de nuevas edificaciones

destinadas a vivienda.
La regla del párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la posibilidad de autorización,
previa acreditación de su necesidad, del uso de vivienda ligada funcional y
permanentemente a una explotación económica hortícola o ganadera para residencia del
titular y gestor de la explotación, así como de su unidad familiar.
b) Inapropiado para ser objeto de transformación mediante la urbanización, por la
necesidad de preservar sus valores propios y ambientales.
La regla del párrafo anterior se entiende sin perjuicio de lo establecido en el apartado 5.
2. El suelo no urbanizable en el que existan masas arbóreas y que esté calificado como
forestal, en caso de incendio, daño medioambiental o tala ilegal que produzca la pérdida de
las características que hubieran justificado su calificación, no podrá ser objeto de nueva
clasificación ni calificación que implique su desvinculación del destino forestal durante al
menos los veinte años siguientes, sin perjuicio de un plazo mayor que disponga la legislación
básica.
3. Son usos admisibles en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable los
expresamente considerados por las Directrices de Ordenación del Territorio o por las normas
e instrumentos de ordenación territorial como adecuados y precisos para su utilización
racional y conforme a su naturaleza rural, y no impliquen la transformación urbanística del
suelo ni supongan su utilización para fines urbanísticos.
4. Las obras de construcción, edificación e instalación en suelo no urbanizable deberán
reunir, para su autorización, las condiciones siguientes:
a) Asegurar la preservación del carácter rural de los terrenos y evitar el riesgo de
formación de núcleo de población.
Se entenderá que existe riesgo de formación de núcleo de población cuando la
pretensión de construcción de una edificación residencial vaya a dar lugar, de realizarse, a la
coexistencia de al menos cuatro edificaciones con uso residencial dentro de los parámetros
de distancia determinados por el planeamiento municipal.
b) Adoptar las medidas adecuadas a la preservación, el mantenimiento y, en su caso, la
restauración de las condiciones ambientales de los terrenos correspondientes y de su
entorno inmediato.
c) Procurar que la tipología de la nueva construcción se adecue a la arquitectura rural
tradicional de la zona cuando menos en lo relativo a materiales utilizados, composición de la
fachada y volumetría del edificio.
d) Garantizar a su costa el mantenimiento de la calidad, la funcionalidad y el nivel de
servicio de las infraestructuras y servicios públicos afectados.
5. Podrán llevarse a cabo en suelo no urbanizable:
a) Las actuaciones dirigidas específicamente y con carácter exclusivo al establecimiento
de dotaciones, equipamientos y actividades declarados de interés público por la legislación
sectorial aplicable o por el planeamiento territorial, y que en todo caso, y para el caso
concreto, sean además declaradas de interés público por resolución de la diputación foral
correspondiente previo trámite de información pública de veinte días.
b) Las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanístico para el establecimiento
de usos y servicios de prestación por parte de las administraciones públicas.
c) Los caminos y las vías proyectadas y las infraestructuras o redes para su ejecución y
mantenimiento con arreglo al planeamiento territorial y urbanístico y conforme a la legislación
sectorial pertinente.
6. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable se prohíben en todo caso las
parcelaciones urbanísticas y cualesquiera actos y usos que impliquen su incorporación al
proceso de transformación urbanística. En el supuesto de suelos no urbanizables
comprendidos en la delimitación de núcleos rurales, se estará a lo dispuesto en el artículo
siguiente.
7. (Anulado).
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Artículo 29. Régimen específico de los núcleos rurales.

1. Se entiende por núcleo rural, a efectos de esta ley, la agrupación de entre seis y
veinticinco caseríos en torno a un espacio público que los aglutina y confiere su carácter.
2. La superficie de suelo ocupada por un núcleo rural podrá ser clasificada por el plan
general como suelo urbano, cuando así proceda conforme a esta ley, o como suelo no
urbanizable de núcleo rural. En este último supuesto, su régimen legal será el previsto en el
presente artículo y en las disposiciones concordantes con el mismo de esta ley y normativa
de desarrollo.
3. Cuando el planeamiento general no contenga una ordenación pormenorizada de los
núcleos rurales, en desarrollo del mismo el ayuntamiento establecerá mediante plan especial
su detallada ordenación, conteniendo al efecto todas las determinaciones necesarias, y en
especial la disposición de las fincas vinculadas a la edificación, las fincas susceptibles de ser
construidas, que deberán contar al menos con acceso directo desde una vía pública
previamente existente, el volumen edificatorio y el número máximo de alturas, que en ningún
caso podrá superar las dos plantas, con expresión de los parámetros de separación de la
edificación a los predios colindantes y a los viales así como el régimen de usos permitidos,
compatibles y prohibidos.
4. La delimitación, la regularización de fincas y la obtención de servicios urbanísticos se
realizará a través de un procedimiento específico, que se desarrollará reglamentariamente.
Las limitaciones y las servidumbres para la protección del dominio público establecidas para
cualquier clase de suelo resultarán de aplicación para esta categoría de suelo.
5. El planeamiento no podrá generar en suelo no urbanizable de núcleo rural un
incremento respecto a la superficie construida ni el número de viviendas podrá ser superior
al 50% de lo ya existente. Así mismo, el número total de caseríos existentes y previstos no
podrá superar las veinticinco unidades. A los solos efectos de lo dispuesto en este apartado,
no tendrá la consideración de incremento de viviendas la división horizontal del caserío
preexistente para dar lugar a dos o más viviendas, con sujeción a los requisitos y
limitaciones establecidos por la ordenación urbanística.
6. Igualmente, para este tipo de suelo el planeamiento no podrá definir nuevas
dotaciones, equipamientos, espacios libres ni vías públicas de nuevo trazado, posibilitándose
únicamente regularizar los límites y las alineaciones ya existentes.
7. Las diputaciones forales elaborarán los inventarios de los núcleos rurales existentes
en sus respectivos territorios históricos, previa audiencia de los municipios afectados.
Artículo 30. Reconstrucción de caseríos y su autorización.

1. Sólo será autorizable la reconstrucción de los caseríos que mantengan una estructura
edificada que permita identificarlos como tales. En ningún caso podrán ser objeto de
reconstrucción los restos de muros de edificaciones que no alcancen la cumbrera de las
primitivas y, en general, cuantos restos no permitan conocer la planta general del inmueble
original ni permitan reconocer su volumetría original.
2. No obstante, podrá autorizarse la reconstrucción de los caseríos y edificaciones
residenciales en suelo no urbanizable que hubieran resultado inservibles por caso fortuito o
fuerza mayor debidamente acreditada, o cuando hubieran sido demolidos por causa de
expropiación forzosa debida a la implantación de sistemas generales. La reconstrucción
habrá de instarse por el solicitante a la administración municipal dentro del año siguiente a la
causa que provocó que quedara inservible o, en su caso, desde la efectiva ocupación
expropiatoria. En este último supuesto expropiatorio, la reconstrucción podrá realizarse en
suelo no urbanizable que no sea de especial protección.
3. La obra de reconstrucción en todo caso deberá respetar, como máxima, la
composición volumétrica del inmueble original.
4. El otorgamiento de licencia para las obras de reconstrucción de caseríos requerirá:
a) Sometimiento del proyecto a información pública por plazo mínimo de veinte días.
b) En los supuestos de reconstrucción por causa de caso fortuito, fuerza mayor u
ocupación expropiatoria, se recabarán los informes pertinentes de los organismos o
instituciones que hubieran intervenido o tuvieran conocimiento de los hechos y
circunstancias que hacen posible autorizar la reconstrucción.
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5. En ningún caso se podrá considerar como rehabilitación de caseríos la reforma o

rehabilitación para uso residencial de edificaciones situadas en suelo no urbanizable que no
hubieran sido legalmente destinadas a usos residenciales con anterioridad. Dichas obras se
considerarán como nueva edificación destinada a vivienda, y quedarán sometidas al régimen
jurídico que para las mismas se establece en esta ley.
Artículo 31. Otorgamiento de licencias y documentación de actos de construcción y

edificación de nueva planta de vivienda vinculada a explotación económica hortícola o
ganadera.
1. Sólo será admisible el otorgamiento de licencia de construcción vinculada a una
explotación hortícola y ganadera cuando ésta haya de ser empleada como vivienda habitual
por el titular y gestor de la explotación económica. A estos efectos, el solicitante deberá
solicitar la previa autorización al departamento de agricultura del territorio histórico
correspondiente, acreditando, al menos, los siguientes extremos:
a) Que la explotación reúne los requisitos mínimos para su viabilidad económica de
forma autónoma.
b) Que el solicitante está afiliado al régimen especial de la Seguridad Social
correspondiente al menos con un año de anterioridad a la fecha de solicitud.
c) Que en la última declaración de la renta presentada más del 50% de los ingresos
corrientes del solicitante provienen de la explotación de la actividad hortícola o ganadera.
2. Serán nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra
de la autorización prevista en el número anterior.
3. En todo caso, las licencias que autoricen las obras de construcción o edificación para
uso residencial en suelo no urbanizable quedarán sujetas a la condición legal del
mantenimiento de la vinculación de dicho uso a la correspondiente explotación económica
hortícola o ganadera o a otros usos propios de desarrollo rural, de manera continua e
ininterrumpida durante el plazo mínimo de veinticinco años. Asimismo, las parcelas que
sirven para acreditar la vinculación a usos hortícolas o ganaderos quedarán urbanística y
registralmente vinculadas a la edificación que se autorice.
4. El incumplimiento de la condición legal determinará la ilegitimidad urbanística
sobrevenida del uso residencial y la colocación de la construcción o edificación en situación
de fuera de ordenación, con anotación de lo uno y lo otro en el Registro de la Propiedad en
la forma que legalmente proceda y a costa de la propiedad.
5. Producido el incumplimiento, el ayuntamiento deberá declarar la caducidad
sobrevenida de la licencia, previa audiencia del titular afectado por la misma y sin derecho
alguno a indemnización.
6. A los efectos de lo dispuesto en este artículo, el departamento de agricultura del
territorio histórico correspondiente informará al ayuntamiento de cualquier modificación
registrada en la inscripción pertinente de dicha explotación económica hortícola o ganadera
en el Registro de Explotaciones.
Sección segunda. Suelo urbanizable y urbano
Artículo 32. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado hasta la

aprobación de programa de actuación urbanizadora.
1. Mientras los terrenos clasificados como suelo urbanizable y suelo urbano no
consolidado no cuenten con programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor sólo
podrán autorizarse en ellos:
a) Los usos y las actividades previstos para el suelo no urbanizable, con la excepción de
la posibilidad de reconstrucción de caseríos preexistentes y la edificación residencial de
nueva planta vinculada a explotación hortícola o ganadera.
b) Los usos provisionales a que se refiere la sección cuarta de este capítulo.
2. En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado pueden ejecutarse, en cualquier
tiempo, las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanístico para el establecimiento
de usos y servicios de prestación obligatoria por parte de las administraciones públicas.
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3. Es aplicable al suelo urbanizable y al urbano no consolidado que no cuenten con

programa de actuación urbanizadora la prohibición de parcelación urbanística y la realización
de actos y usos que impliquen su transformación urbanística, salvo lo dispuesto en el artículo
49.
Artículo 33. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado una vez
aprobado un programa de actuación urbanizadora.
La aprobación del correspondiente programa de actuación urbanizadora en suelo
urbanizable y suelo urbano no consolidado produce por ministerio de la ley los siguientes
efectos:
1. La identificación de la actuación integrada a desarrollar, con vinculación de los
terrenos comprendidos en la misma al correspondiente proceso de transformación
urbanística, con prohibición del otorgamiento de cualquier autorización de actos que puedan
impedir o dificultar dicho proceso.
2. La determinación de los términos y las condiciones de ejecución de la ordenación
urbanística en la actuación.
3. La afectación legal de los terrenos incluidos en la actuación al cumplimiento de los
deberes y al levantamiento de las cargas propios del régimen legal de la propiedad del suelo,
así como al destino resultante de su calificación por el planeamiento urbanístico.
4. La afectación legal a los destinos previstos por el planeamiento urbanístico de los
terrenos de cesión gratuita a la Administración por cualquier concepto.
Artículo 34. Usos y actividades en suelo urbano consolidado desde la aprobación de la

ordenación pormenorizada.
La aprobación y entrada en vigor de la ordenación pormenorizada del suelo urbano
consolidado produce por ministerio de la ley la afectación de las parcelas y los solares al
proceso edificatorio y al destino derivado de su calificación por la ordenación urbanística, así
como, en su caso, a la culminación del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de
cesión gratuita al ayuntamiento de los terrenos interiores de la parcela destinados por la
ordenación pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones públicas para
viales, aceras y otros espacios libres.
Sección tercera. La edificabilidad de los suelos
Artículo 35. Edificabilidad física, urbanística, ponderada y media.

1. Se entiende por edificabilidad física o bruta la totalidad de la superficie de techo
construida o por construir, tanto sobre rasante como bajo rasante, establecida por la
ordenación urbanística para un ámbito territorial determinado.
2. La edificabilidad física o bruta podrá expresarse bien en una cuantía total de metros
cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo,
referida en ambos casos al ámbito territorial respecto al que resulte necesaria su
determinación. Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, la
ordenación urbanística podrá expresar la edificabilidad física o bruta mediante el
señalamiento de perfiles, alturas u otros parámetros reguladores de la forma o volumen de la
edificación o remitirse a la consolidación de la edificación existente. En estos supuestos,
cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los
requisitos de accesibilidad o las condiciones mínimas de habitabilidad de un edificio
preexistente, a tenor de la normativa vigente, dichas obras no computarán a efectos de
incremento de edificabilidad, ni se considerará que se han incumplido los parámetros de
edificabilidad recogidos en la ordenación urbanística correspondiente.
3. Se entiende por edificabilidad urbanística la edificabilidad física correspondiente a los
usos y actividades de carácter lucrativo establecidos por la ordenación urbanística para un
ámbito territorial determinado, quedando por tanto excluida la edificabilidad física de las
dotaciones públicas existentes o previstas para dicho ámbito.
4. Se entiende por edificabilidad ponderada de un ámbito territorial determinado la suma
de los productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística de cada uso o grupo
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de usos de valor equivalente por los coeficientes de ponderación u homogeneización que

expresen la relación del valor de repercusión del suelo urbanizado para cada uso o grupo de
usos respecto al valor de repercusión correspondiente a aquel uso que se defina como
característico del ámbito. La edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de
techo de uso característico.
5. Se entiende por edificabilidad media de un ámbito territorial determinado el cociente
resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad ponderada del ámbito entre la superficie
total de dicho ámbito. A estos efectos, se incluirán en dicha superficie las superficies de los
terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de los sistemas generales incluidos o
adscritos al ámbito territorial correspondiente a efectos de su obtención, excluyéndose
únicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas generales existentes y que
queden consolidados por la ordenación urbanística. Respecto a los terrenos de uso o
dominio público correspondientes a los sistemas dotacionales de carácter local incluidos en
el ámbito territorial se estará a lo dispuesto en el artículo 146.
Sección cuarta. Usos provisionales
Artículo 36. Determinación y régimen de autorización de los usos provisionales.

1. Son usos provisionales los comprendidos en áreas, sectores o unidades de ejecución
en los que aún no se ha aprobado la ordenación pormenorizada. Estos usos
excepcionalmente son autorizables cuando no se hallen expresamente prohibidos por la
legislación o el planeamiento territorial o urbanístico ni dificulten la ejecución del referido
planeamiento, y pueden ser los siguientes:
a) El uso agrícola, ganadero o forestal, así como el comercial relacionado con el anterior.
b) El mero almacenamiento o depósito, sin instalación alguna, de materias no
inflamables, tóxicas o peligrosas.
c) La prestación de servicios particulares a ciudadanos.
d) Los usos de ocio, deportivo, recreativo y cultural.
e) Los usos de oficina y comercial.
2. Los usos de oficina y comercial únicamente son posibles en las construcciones,
edificaciones e instalaciones preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación
pormenorizada cuando no alteren su régimen ni prolonguen su periodo de vida.
3. En ningún caso pueden ser considerados como provisionales los usos residencial e
industrial.
4. Los usos a que se refiere el número 1 de este artículo únicamente pueden
desarrollarse mientras no se haya incoado procedimiento de reparcelación o de
expropiación, y en suelo urbanizable, en suelo urbano no consolidado, o en suelo, cualquiera
que sea su clasificación, destinado a servir de soporte a elementos de las redes de
infraestructuras y dotaciones públicas.
5. La autorización mediante licencia de usos provisionales únicamente puede
comprender las obras y los trabajos que, siendo estrictamente indispensables para el
establecimiento y desarrollo del uso correspondiente, den lugar a instalaciones fácilmente
demolibles o desmontables. En todo caso, las obras, los trabajos y las instalaciones deberán
reunir las condiciones legalmente exigibles, en especial las referidas a seguridad e higiene.
La autorización legitima los actos a que refiera a título de precario, y bajo la condición
legal del cese del uso o usos provisionales y la demolición de las obras y el desmontaje de
las instalaciones desde el requerimiento municipal en tal sentido y sin derecho a
indemnización alguna.
Artículo 37. Autorización de usos provisionales.

1. El otorgamiento de licencia municipal para cualquier uso provisional previsto en esta
sección requiere:
a) La aportación, junto con la solicitud y el proyecto técnico que proceda, de compromiso
escrito en que los propietarios del suelo y, en su caso, de las construcciones, edificaciones o
instalaciones, así como los titulares de cualquier derecho real o de uso de todo o parte de
éstas, asuman:
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1) El cese en los usos para los que se solicite licencia y demolición de las obras y
desmontaje de las instalaciones cuya autorización se pretenda, a su costa y cuando lo
requiera el ayuntamiento y sin derecho a percibir indemnización alguna.
2) El traslado de los compromisos anteriores a los adquirientes, por cualquier título, de
cualquier derecho sobre las obras, los trabajos y las instalaciones y actividades autorizadas.
b) La prestación de garantía suficiente, como mínimo en las condiciones y la cuantía
requerida para la ejecución de obras en la legislación de contratación administrativa, para
asegurar la ejecución, en su momento, de las obras y los trabajos de demolición y
desmontaje correspondientes.
c) La celebración de trámite de información pública por plazo mínimo de veinte días.
2. La licencia de usos provisionales se entenderá otorgada en precario, y perderá su
eficacia, sin necesidad de trámite alguno ni audiencia previa, cuando el ayuntamiento
requiera el cese de los usos autorizados, la demolición de las obras y el desmontaje de las
instalaciones.
Igualmente, perderá su eficacia, previa audiencia de los interesados, cuando se
produzca la declaración del incumplimiento de cualquiera de los compromisos a que se
refiere la letra a) del número anterior.
3. Los terceros adquirentes de cualquier derecho de los titulares de la licencia municipal
no tendrán derecho a indemnización alguna por razón del requerimiento municipal o la
declaración del incumplimiento de las condiciones de la licencia y sus efectos, ni podrán
interrumpir ni dificultar la ejecución del planeamiento urbanístico, sin perjuicio del ejercicio de
las acciones que pudiera proceder contra los transmitentes de la licencia.
4. La licencia de usos provisionales se entenderá otorgada bajo la condición suspensiva
de su eficacia hasta que se inscriban los compromisos, a que refiere la letra a) del apartado
1 en el Registro de la Propiedad, en aquellos supuestos en que el ayuntamiento así lo
requiera.
CAPÍTULO V
Parcelaciones y reparcelaciones
Artículo 38. Intervención administrativa de los actos de parcelación.

1. Todo acto que suponga o tenga por consecuencia, directa o indirecta, la división
simultánea o sucesiva, en cualquier clase de suelo, de solares, parcelas, fincas o terrenos en
dos o más lotes o fincas nuevas o independientes, está sujeto a intervención municipal.
2. Cuando el acto de división de parcelas sometido a intervención municipal no tenga la
condición de parcelación urbanística, el ayuntamiento emitirá la correspondiente licencia de
segregación al efecto.
Artículo 39. Parcelación urbanística.

1. Es parcelación urbanística a todos los efectos legales el acto previsto en el apartado 1
del artículo anterior cuyos lotes o fincas resultantes estén situados total o parcialmente en:
a) Suelo urbano y suelo urbanizable.
b) Suelo no urbanizable, cuando cualquiera de los lotes, unidades o fincas nuevas o
independientes tenga una superficie menor que la prescrita por la legislación agraria con el
carácter de unidad mínima, o cuando disponga o esté previsto que disponga de
infraestructuras o servicios colectivos necesarios para las actividades y usos a que se refiere
el artículo 28, o pueda suponer en cualquier caso su urbanización.
2. Las licencias de parcelación se entienden otorgadas legalmente bajo la condición de
la presentación en el ayuntamiento del documento público en que se haya formalizado el
acto correspondiente, el cual deberá incorporar la licencia que lo autorice o testimoniarla
íntegramente, así como expresar, cuando proceda, el carácter indivisible de todos o alguno
de los solares, los lotes, las parcelas o las fincas resultantes. La presentación se efectuará
dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la licencia, y este plazo podrá ser
prorrogado por una sola vez y causa justificada.
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3. El mero transcurso del plazo previsto en el párrafo anterior y, en su caso, de la

prórroga, determinará la caducidad de la licencia y será como tal declarada previa audiencia
de las personas interesadas.
4. Es nula de pleno derecho toda licencia municipal de parcelación urbanística contraria
a esta ley y al planeamiento territorial y urbanístico.
Artículo 40. Indivisibilidad de fincas, parcelas y solares.

Son indivisibles las fincas, las parcelas y los solares siguientes:
1. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como
mínimas por el planeamiento territorial y urbanístico y la legislación agraria en suelo no
urbanizable y por el planeamiento territorial y urbanístico en las restantes clases de suelo,
salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de las
fincas, parcelas o solares colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva
finca, parcela o solar con las dimensiones mínimas exigibles.
2. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el
exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin que el señalado en la letra anterior.
3. Los que tengan asignada una edificabilidad urbanística en función de la superficie,
cuando se haya materializado toda la correspondiente a ésta.
4. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones
autorizadas sobre ellos.
Artículo 41. Régimen de las parcelaciones urbanísticas.

1. Queda prohibida la parcelación urbanística:
a) En el suelo urbano consolidado que no cuente con ordenación pormenorizada
aprobada y en vigor.
b) En el suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado que no cuente con
programa de actuación urbanizadora aprobado y en vigor excepto lo dispuesto en el artículo
49.
c) En todo el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no sectorizado.
2. Se exceptúan de la prohibición del número anterior los actos de segregación en suelo
urbano y suelo urbanizable que sean estrictamente indispensables para la incorporación al
proceso de transformación urbanística de los terrenos comprendidos en un programa de
actuación urbanizadora.
Artículo 42. Reparcelación.

1. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en una unidad
de ejecución para su nueva división ajustada al plan, con adjudicación de las parcelas
resultantes a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La regularización de las fincas, parcelas y solares existentes.
b) La justa distribución de los beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística,
incluidos los gastos de urbanización y ejecución. A tal fin, y cuando la ordenación urbanística
prevea, dentro del correspondiente ámbito, usos urbanísticos tipológicamente diferenciados
que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos diferentes,
deberán utilizarse coeficientes correctores de ponderación conforme al artículo 35.
c) La localización de la edificabilidad física o bruta en suelo apto para servirle de soporte
conforme a la ordenación pormenorizada del planeamiento.
d) La adjudicación al ayuntamiento de los terrenos y, en su caso, derechos de cesión
obligatoria y gratuita.
e) La adjudicación al agente urbanizador de los terrenos y, en su caso, derechos que le
correspondan en pago de su gestión y de la urbanización.
f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa, y en función de
los derechos de éstos, de las fincas, parcelas o solares iniciales por solares resultantes de la
ejecución.
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3. La adjudicación de fincas, parcelas o solares en los supuestos de las letras e) y f) del

número 2 de este artículo se producirá con arreglo a los criterios empleados para la
reparcelación, en cualquiera de los siguientes términos:
a) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanística a
que tenga derecho el propietario, quedando aquélla afecta al pago de los costes de
urbanización y gestión, en su caso.
b) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanística
correspondiente al propietario que reste una vez deducida la edificabilidad urbanística
correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.
4. La aprobación del programa en una actuación integrada coloca los terrenos
comprendidos en aquélla en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de
licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación
reparcelatoria. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, así
como en suelo o mediante indemnización sustitutoria.
Artículo 43. Régimen de la reparcelación.

1. El proyecto de reparcelación podrá ser formulado a iniciativa del promotor de la
urbanización, propietario o agente urbanizador, o directamente de oficio por la administración
actuante, y será aprobado por el ayuntamiento.
2. Reglamentariamente se determinará:
a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelación y en los que no se produce,
por tanto, la situación a que se refiere el artículo anterior.
b) El contenido material y formal de la reparcelación.
c) El procedimiento de aprobación de la reparcelación cuando se tramite separadamente,
que en todo caso habrá de ajustarse a las siguientes reglas:
1) Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación
del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
2) Notificación a los titulares registrales y a todos aquellos que resulten afectados por la
reparcelación.
3) Con anterioridad a la aprobación definitiva, se someterá el proyecto a información
pública por plazo de veinte días con citación personal a los interesados.
3. Se aplicarán a la reparcelación supletoriamente las normas reguladoras de la
Artículo 44. Criterios para la reparcelación.

Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes criterios:
1. Para la valoración de los bienes y derechos aportados se aplicarán, en defecto de
acuerdo unánime de los afectados, los criterios previstos por la legislación general
pertinente, en los términos que se precisen reglamentariamente en desarrollo de esta ley.
Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser contrarios a la ley o a la ordenación
urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.
2. El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas
respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución. No
obstante, los propietarios podrán adoptar por unanimidad un criterio distinto.
3. Deberá procurarse que el solar o los solares adjudicados tengan la misma localización
que las correspondientes fincas, parcelas o solares originarios, o, de no ser ello posible, lo
más cercana posible. La adjudicación podrá corregirse mediante ponderación de los valores,
según la localización de los solares resultantes, siempre que la diferencia entre ellos sea
apreciable y así lo justifique.
4. Se adjudicarán al ayuntamiento los terrenos, solares y derechos correspondientes a
las cesiones obligatorias y gratuitas. El resto de la superficie susceptible de aprovechamiento
privado de la unidad de ejecución deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios
afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.
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5. En ningún caso podrá procederse a la adjudicación como solares o fincas

independientes de superficies que no tengan la dimensión ni las características exigidas a la
parcela mínima edificable.
6. Cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o supere la necesaria
para la adjudicación de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, el
defecto o exceso en la adjudicación podrá satisfacerse en dinero. La adjudicación se
producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación del propietario de
finca, parcela o solar en que existan construcciones compatibles con el planeamiento en
ejecución.
7. Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones
existentes en las fincas, parcelas o solares originarios o iniciales que sean incompatibles con
el planeamiento en ejecución y que no hayan supuesto infracción urbanística grave.
8. Será preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una
cuenta de liquidación provisional individualizada respecto a cada propietario o titular de
derechos afectados. De resultar éste acreedor neto, su finca, parcela o solar inicial sólo
podrá ser ocupado previo pago de la indemnización que proceda y a reserva de la
liquidación definitiva.
Artículo 45. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

1. El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
a) Transmisión a la administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas,
de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su
afectación a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre
que quede establecida su correspondencia.
c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de
los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.
2. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía
administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de ejecución.
3. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la
reparcelación, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma
establecida por la legislación.
Artículo 46. Extinción o transformación de derechos y cargas incompatibles con la

ordenación.
1. En los casos de subrogación real, si existiesen derechos o cargas que se estimen
incompatibles con la ordenación urbanística, el acuerdo de reparcelación deberá declarar su
extinción y fijar la indemnización respectiva, haciéndolo constar así el registrador en el
asiento correspondiente. Los titulares de estos derechos o cargas podrán obtener su
transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la
cuantía en que fuera valorada la carga.
2. Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogación real, la
extinción de los derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.
Artículo 47. Reparcelación económica.

1. La reparcelación podrá ser económica cuando las circunstancias de edificación, de
construcción o de índole similar concurrentes en la unidad de ejecución hagan impracticable
o de muy difícil realización la reparcelación material en al menos una cuarta parte de su
superficie total, o cuando, así lo acepten los propietarios que representen más del 60% de la
superficie total de la unidad de ejecución.
2. La reparcelación económica se limitará al establecimiento de indemnizaciones de
carácter sustitutorio, con las rectificaciones correspondientes en la configuración y linderos
de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus
beneficiarios, incluidos el ayuntamiento y el agente urbanizador, si es distinto de los
propietarios, así como, en el supuesto previsto en el número anterior, a la redistribución de
los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.
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Artículo 48. Reparcelación voluntaria y forzosa.

1. La reparcelación podrá ser voluntaria o forzosa, sin perjuicio de su carácter preceptivo
cuando sea necesaria la equidistribución de beneficios y cargas.
2. La propuesta de reparcelación voluntaria que de común acuerdo, y formalizada en
documento público, presenten al ayuntamiento el propietario o propietarios que representen
la totalidad de la superficie reparcelable y, en su caso, éstos en unión al agente urbanizador,
será sometida a información pública por veinte días e informada por los servicios
competentes. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción en el Registro de la
Propiedad se procederá conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria.
3. Podrán formular y promover la reparcelación forzosa las siguientes entidades:
a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes
o de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal.
b) La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, para materializar la
urbanización o la edificación en los terrenos a que se refiere el artículo 16, y las diputaciones
forales en los terrenos a que se refiere el artículo 16.2. Así mismo, esta habilitación será
extensible a cualquiera de los organismos o entidades, públicos o privados, dependientes o
adscritos a las mismas o de los que formen parte, con idéntico fin.
c) Las administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias sectoriales
mediante la realización de actuaciones integradas.
d) Las juntas de concertación y el agente urbanizador cuando la reparcelación sea
precisa para la ejecución de un programa de actuación urbanizadora, una vez aprobado.
4. Las entidades enumeradas en las letras a), b) y c) del número anterior podrán, a su
elección, participar en la reparcelación aportando a favor de la comunidad reparcelatoria
constituida una compensación económica a cuenta de los costes de la futura urbanización, al
objeto de obtener participación en la edificabilidad urbanística.
Artículo 49. Especialidades del procedimiento de reparcelación forzosa antes del programa
de actuación urbanizadora.
1. Las entidades públicas enumeradas en el artículo anterior podrán formular y promover
la reparcelación forzosa antes de la aprobación del correspondiente programa de actuación
urbanizadora.
2. En este supuesto se entenderá a todos los efectos que los terrenos objeto de
reparcelación no disponen de las condiciones suficientes para su desarrollo al carecer de
programación.
TÍTULO III
Ordenación y planeamiento urbanístico
CAPÍTULO I
De la ordenación urbanística y su relación con la ordenación del territorio
Artículo 50. Ordenación urbanística.

1. La ordenación urbanística organiza las determinaciones de carácter urbanístico del
suelo en su dimensión tanto espacial como temporal a través del planeamiento.
2. La ordenación urbanística comprenderá al menos las siguientes facultades:
a) Clasificar la superficie completa del término municipal en suelo urbano, urbanizable y
no urbanizable.
b) Realizar la calificación global del término municipal, dividiéndolo en zonas de distinta
utilización predominante.
c) Establecer la ordenación estructural en todo el término municipal y la pormenorizada
en el suelo urbano y urbanizable.
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d) Señalar en suelo urbano y urbanizable las edificabilidades físicas máxima y mínima y

las dotaciones adecuadas al bienestar de la población, y determinar en suelo no urbanizable
los usos compatibles con su preservación.
e) Determinar, a través de su calificación, los suelos sobre los que el planeamiento
procederá a la implantación de edificaciones afectas a determinados usos protegidos, entre
ellos viviendas sometidas a algún régimen de protección público.
f) Regular la utilización del suelo y las condiciones de autorización de todo tipo de obras
sobre el mismo.
g) Establecer la programación que fuera precisa para ejecutar la ordenación urbanística.
h) Delimitar ámbitos objeto de regeneración y rehabilitación y las normas de protección
del patrimonio urbanizado y edificado del municipio.
i) Delimitar, en su caso, los núcleos rurales y los ámbitos sometidos a los derechos de
tanteo y retracto.
3. La ordenación urbanística se divide en las siguientes categorías:
a) Ordenación urbanística estructural.
b) Ordenación urbanística pormenorizada.
Artículo 51. Ámbitos de ordenación urbanística. Áreas y sectores.

1. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se entiende por área el ámbito de ordenación
pormenorizada de suelo urbano, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el
plan general, o remitirse su ordenación a un plan especial.
2. Así mismo, se entiende por sector el ámbito de ordenación pormenorizada de suelo
urbanizable, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el plan general o por
el plan de sectorización, o remitirse su ordenación a un plan parcial.
Artículo 52. Superioridad de la ordenación del territorio.

1. Las relaciones entre la ordenación y el planeamiento urbanístico y los instrumentos de
ordenación territorial se rigen por la legislación reguladora de éstos.
2. La entrada en vigor de instrumentos de ordenación del territorio comportará:
a) La prevalencia de sus determinaciones sobre las de la ordenación y planeamiento
urbanísticos contradictorias o incompatibles con ellas, cuando se trate de normas vinculantes
de aplicación y eficacia directa y cuando así proceda conforme a la legislación de ordenación
territorial.
b) La interpretación y aplicación del planeamiento urbanístico afectado en la forma más
favorable a la más plena e inmediata efectividad de todas las restantes determinaciones de
los correspondientes instrumentos de ordenación del territorio.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, la aprobación de un plan territorial
parcial que afecte sustancialmente con carácter sobrevenido a la ordenación estructural de
un plan general ya en vigor determinará la incoación por ministerio de la ley del
procedimiento de revisión o, en su caso, modificación a los efectos de la adecuada
incorporación e integración de las determinaciones de aquél en las de éste.
Artículo 53. Ordenación urbanística estructural.

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, la ordenación urbanística estructural
comprenderá las determinaciones siguientes:
1. Con carácter general:
a) La estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo en todo el término
municipal.
b) La clasificación del suelo en todo el término municipal en suelo urbano, urbanizable y
no urbanizable, distinguiendo en el suelo urbanizable el suelo sectorizado del no sectorizado.
c) La calificación global con la división de la totalidad del suelo en zonas, distinguiendo,
además, entre zonas de uso público y zonas de uso privado.
d) La fijación de plazos para la elaboración y aprobación del planeamiento de desarrollo
y para la programación del suelo.
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e) Las directrices de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza,

defensa del paisaje y de los elementos naturales y artificiales, en especial los relativos al
patrimonio cultural.
f) La determinación de la red de sistemas generales que asegure la racionalidad y
coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando la calidad y funcionalidad de los espacios
de uso colectivo, y su adscripción o inclusión, en su caso, en ámbitos de ejecución, a los
efectos de su obtención y, en aquellos supuestos en que resulten funcionalmente necesarios
para el desarrollo de uno o varios ámbitos de ordenación concretos, a los efectos también de
su ejecución y asunción del coste.
g) Las determinaciones precisas para garantizar el cumplimiento tanto de los estándares
y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública como de
las reservas para alojamientos dotacionales.
h) Los criterios que permitan reconsiderar en detalle la delimitación de los ámbitos
espaciales de la clasificación del suelo, de las áreas y de los sectores, sin que ello suponga
modificación de la ordenación estructural, fijando parámetros y circunstancias objetivas de
acomodación a la realidad física y de respeto de los objetivos del plan general.
2. En el suelo urbano y en suelo urbanizable sectorizado, además:
a) La delimitación de su perímetro.
b) La determinación en suelo urbano de las áreas cuya ordenación se remita a plan
especial, y en suelo urbanizable de los sectores cuya ordenación se remita a plan parcial.
c) La fijación de la edificabilidad urbanística, del uso característico y de los usos
compatibles que se prevean, con indicación del porcentaje máximo de edificabilidad
urbanística correspondiente a estos últimos.
d) La definición de las características básicas de los sistemas locales y las condiciones
mínimas de la urbanización, incluida, para el suelo urbanizable, la conexión y el refuerzo de
infraestructuras existentes.
3. En el suelo urbanizable no sectorizado:
a) Los criterios mínimos para la delimitación de sectores, con indicación, en su caso, de
las magnitudes máximas o mínimas de las actuaciones realizables.
b) Las conexiones con las infraestructuras y con la red de sistemas generales existentes
o previstos.
c) La asignación de los usos incompatibles o prohibidos y de los usos autorizables o de
posible implantación.
d) La delimitación, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio
público de suelo.
4. En el suelo no urbanizable:
a) La calificación del suelo, con la incorporación de las categorías previstas para el
mismo en los instrumentos de ordenación territorial y con la adición, en su caso, de las
subcategorías de ordenación que el planeamiento general considere adecuadas.
b) La ordenación del suelo no urbanizable con la previsión de los usos y construcciones
admitidas y prohibidas en cada una de las categorías propias del mismo.
c) La delimitación de los núcleos rurales, estableciendo los criterios de su ordenación a
través del planeamiento especial.
d) La determinación de las dotaciones e infraestructuras públicas de necesaria
implantación en el suelo no urbanizable, con indicación de sus parámetros básicos.
e) La delimitación, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio
público de suelo.
Artículo 54. Red dotacional de sistemas generales.

1. Constituyen la red de sistemas generales el conjunto de elementos dotacionales
integrantes de la ordenación estructural establecida por el planeamiento general, y en
particular, los espacios libres, los equipamientos colectivos públicos, los equipamientos
colectivos privados y las infraestructuras y redes de comunicación, cuya funcionalidad y
servicio abarcan más de un ámbito de planeamiento.
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2. La red de sistemas generales deberá comprender cuantos elementos considere

precisos el plan general de acuerdo con la estrategia de evolución urbana y ocupación del
suelo que adopte, y como mínimo los siguientes, con sus correspondientes reservas:
a) Espacios libres y zonas verdes de dominio y uso públicos en proporción no inferior a
la prevista en el artículo 78.
b) Equipamientos colectivos de titularidad pública dedicados a usos tales como
educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos.
c) Infraestructuras para la prestación en red de toda clase de servicios, cualquiera que
sea el régimen de dicha prestación, y, en todo caso, los definitorios de la urbanización, en
particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y de
energía eléctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de
vehículos, así como, además, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y
en función de la evolución técnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y
edificaciones para su dedicación al uso al que se destinen, con especificación de las
medidas de protección precisas para la garantía de su efectividad como soporte de los
correspondientes servicios y de su funcionalidad, así como las previsiones generales de
desarrollo de las mismas infraestructuras.
d) Vías públicas, peatonales y de circulación rodada, que conecten y comuniquen entre
sí todos los elementos de la red de dotaciones garantizando su funcionamiento como una
única red.
e) Equipamientos colectivos privados, tales como centros de carácter comercial,
religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios técnicos y de
transporte y demás equipamientos privados de interés público o de interés social. En ningún
caso estos equipamientos podrán considerarse sustitutivos de las dotaciones públicas.
f) En caso de establecerse así por la ordenación estructural, la dotación residencial
protegida constituida por la propiedad superficiante de los terrenos calificados para viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública, sin perjuicio de que el régimen de
ocupación de dichas viviendas se pueda materializar en derecho de superficie o en
arrendamiento.
Artículo 55. Reglas específicas de la ordenación estructural.

1. La definición de la ordenación estructural deberá respetar en todo caso las siguientes
reglas:
a) La estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo deberá determinar la
secuencia lógica del desarrollo urbanístico mediante el establecimiento de las condiciones
objetivas precisas que deban cumplirse para que sea posible la incorporación a la trama
urbana municipal de la que deba resultar toda nueva urbanización, definiendo así un orden
básico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por éstas
para su programación.
b) La ordenación estructural delimitará y diferenciará los núcleos históricos existentes a
los efectos de su conservación, y los ámbitos degradados a efectos de su rehabilitación o
regeneración.
2. No formará parte de la ordenación estructural la red de sistemas locales que, en
desarrollo de las correspondientes previsiones del planeamiento, complete la red de
sistemas generales tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable.
Artículo 56. Ordenación urbanística pormenorizada.

1. La ordenación urbanística pormenorizada se define mediante el establecimiento de las
siguientes determinaciones:
a) La definición de los sistemas locales, así como de su conexión e integración en la red
de sistemas generales definida por el plan general, respetando las dotaciones mínimas
prescritas por esta ley para dicha red de sistemas locales.
b) La delimitación de actuaciones integradas que deban ser objeto de programación
única respecto a las áreas en suelo urbano no consolidado y a los sectores en el suelo
urbanizable definidos por el planeamiento general.
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c) La categorización del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no

consolidado.
d) En suelo urbano, la determinación de los solares y las parcelas que puedan ser
edificados en régimen de actuación aislada.
e) El establecimiento de las edificabilidades físicas pormenorizadas, disponiendo, en su
caso, la relación de usos compatibles así como los porcentajes máximos y mínimos de cada
uso permitido.
f) El establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos tanto en suelo urbano
como en suelo urbanizable sectorizado, que podrán ser actualizados por los instrumentos de
equidistribución, en su caso.
g) La precisión de todos los elementos de la construcción, y en especial los elementos
básicos definitorios de las construcciones y edificaciones, tales como alturas, número de
plantas, vuelos, aparcamientos para vehículos y otros análogos.
h) La fijación de alineaciones y rasantes.
i) La identificación individual de las construcciones y edificaciones que con carácter
sobrevenido deban quedar en situación de fuera de ordenación y, por tanto, en el régimen
transitorio definido al efecto por el plan general.
j) Los criterios para la posterior redacción de estudios de detalle, y las condiciones y
limitaciones a tener en cuenta en dicha redacción.
k) La parcelación resultante de la ordenación del plan y las condiciones y limitaciones
aplicables a su posterior modificación, con indicación de la parcela mínima de cada ámbito
definido.
l) Cualesquiera otras que se considere necesarias para completar el marco general de la
ordenación.
2. El planeamiento de ordenación pormenorizada en suelo urbano no consolidado y en el
urbanizable deberá abarcar la totalidad del área o del sector, respectivamente, así
delimitados por el plan general, independientemente de la inclusión en el mismo de suelos
destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales.
Artículo 57. Red dotacional de sistemas locales.

1. Se entiende por red de sistemas locales el conjunto de elementos dotacionales, en
particular espacios libres, equipamientos colectivos públicos, infraestructuras, redes de
comunicación, y equipamientos colectivos privados, definidos por la ordenación
pormenorizada, y cuya función se puede circunscribir al uso y servicio predominante de los
residentes en un área o sector concreto.
2. La red de sistemas locales deberá contener todos los elementos necesarios para
asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades actuales y previstas para
el ámbito concreto. A tal efecto la citada red comprenderá los siguientes elementos:
a) Zonas verdes y espacios libres, tales como parques urbanos, jardines y plazas, en
proporción no inferior a la establecida en el artículo 79.
b) Equipamientos colectivos de titularidad pública dedicados a usos tales como
educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos. Se reservarán
con este destino superficies no inferiores a las establecidas en el artículo 79.
c) Infraestructuras para la prestación en red de toda clase de servicios, cualquiera que
sea el régimen de dicha prestación, y, en todo caso, los definitorios de la urbanización, en
particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y energía
eléctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de vehículos, así
como, además, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y en función de
la evolución técnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para
su dedicación al uso al que se destinen, con especificación de las medidas de protección
precisas para la garantía de su efectividad como soporte de los correspondientes servicios y
de su funcionalidad, así como las previsiones generales de desarrollo de las mismas
infraestructuras.
d) Vías públicas, peatonales y de circulación rodada, que conecten y comuniquen entre
sí todos los elementos de la red de dotaciones, garantizando su funcionamiento como una
única red.
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e) Equipamientos privados dedicados a usos tales como comerciales, culturales,

educativos, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos y de transportes, ocupando una
superficie no inferior a la establecida en el artículo 79.
Artículo 58. Rango jerárquico de las determinaciones de ordenación.

1. Las determinaciones de la ordenación urbanística de carácter estructural tendrán el
rango jerárquico propio del planeamiento general. El resto de las determinaciones
contenidas en el plan general tendrá el rango de la ordenación pormenorizada.
2. Las determinaciones de la ordenación urbanística pormenorizada tendrán el rango
jerárquico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo.
3. Las determinaciones de la ordenación pormenorizada no podrán contravenir las
determinaciones de la ordenación estructural, salvo la previa o simultánea modificación o
revisión del correspondiente plan general.
4. En caso de contradicción entre la ordenación estructural y la ordenación
pormenorizada, prevalecerá la ordenación estructural establecida en el plan general.
CAPÍTULO II
Planes y restantes instrumentos de ordenación urbanística
Artículo 59. Clases de planes.

Los planes establecen la ordenación urbanística en sus dos niveles de ordenación
estructural y pormenorizada, según la siguiente clasificación:
1. Planes de ordenación estructural:
a) Plan general de ordenación urbana.
b) Plan de compatibilización de planeamiento general.
c) Plan de sectorización.
2. Planes de ordenación pormenorizada:
a) Planes parciales, que tienen por objeto la ultimación de la ordenación en sectores
determinados en suelo urbanizable sectorizado, cuando así se estableciera por el plan
general o el plan de sectorización.
b) Planes especiales de ordenación urbana, que tienen por objeto la ultimación de la
ordenación en áreas determinadas en suelo urbano, cuando así se estableciera por el plan
general.
c) Planes especiales, en desarrollo de la ordenación estructural de los planes generales
o autónomos respecto a los mismos, que, no alterando la edificabilidad urbanística, tengan
cualquiera de los siguientes objetos:
1) Ordenación del litoral.
2) Ordenación de los recintos y conjuntos históricos y artísticos, así como el
establecimiento de determinaciones para la conservación y, en su caso, para la rehabilitación
de inmuebles de interés cultural o arquitectónico.
3) La protección y mejora del paisaje y del medio natural, y la delimitación y ordenación
de los núcleos rurales del término municipal.
4) La protección de la funcionalidad de las infraestructuras y las dotaciones públicas.
5) La conservación y mejora del medio urbano o rural.
6) Las operaciones de mejora y renovación urbana y la creación de dotaciones públicas
en suelo urbano.
7) La implantación y definición de infraestructuras, dotaciones y equipamiento,
respetando las limitaciones previstas en el artículo 28 en el supuesto de afectar al suelo no
urbanizable.
8) Cualquier otro análogo a los anteriores.
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Artículo 60. Restantes instrumentos de ordenación urbanística e instrumentos

complementarios.
1. Los estudios de detalle contribuyen al establecimiento de la ordenación urbanística
pormenorizada, en los términos dispuestos por esta ley.
2. Las ordenanzas y los catálogos son instrumentos complementarios de ordenación
urbanística.
Sección primera. Plan general de ordenación urbana
Artículo 61. Contenido sustantivo del plan general.

El plan general de ordenación urbana establece las siguientes determinaciones de
ordenación:
a) Con carácter mínimo, la ordenación estructural del término municipal completo y la
ordenación pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categoría de
suelo urbano consolidado.
b) Con carácter potestativo, la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable
sectorizado y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categoría de suelo
urbano consolidado, pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenación por
planeamiento de ordenación pormenorizada.
Artículo 62. Documentación.

1. El contenido de los planes generales se formalizará con carácter mínimo en los
siguientes documentos:
a) Memoria informativa y justificativa, que deberá recoger toda la información que
contenga los elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento, y describir
el proceso de formulación y selección de alternativas para la adopción de decisiones, el
análisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a título de participación
ciudadana, y la justificación de las soluciones asumidas.
b) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que
así mismo deberá motivar la ordenación adoptada desde el principio de desarrollo
sostenible, considerando la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las
previsiones contenidas en el plan.
c) Planos de información.
d) Planos de ordenación estructural.
e) Planos de ordenación pormenorizada.
f) Estudio de viabilidad económico-financiera.
2. Los planes generales podrán incluir así mismo los catálogos y las ordenanzas de
urbanización y de edificación.
Sección segunda. Compatibilización del planeamiento general
Artículo 63. Compatibilización del planeamiento general.

1. Cuando las características y necesidades del desarrollo urbano en las zonas limítrofes
de varios términos municipales hagan necesario coordinar la ordenación estructural de los
planes generales afectados, y en defecto de un instrumento de ordenación territorial que lo
realice, los ayuntamientos afectados podrán acordar la elaboración de un plan de
compatibilización. En defecto de tal acuerdo, cualquiera de los municipios afectados podrá
solicitar del órgano competente del territorio histórico un informe vinculante al respecto. En el
supuesto de que la compatibilización afecte a varios territorios históricos, la emisión del
informe le corresponderá al Consejo de Gobierno, previa propuesta favorable de la Comisión
de Ordenación del Territorio.
2. El informe a que se refiere el apartado anterior se emitirá en el plazo de dos meses, y
determinará la incoación del procedimiento de revisión o, en su caso, modificación, a los
efectos de la adecuada incorporación e integración de sus determinaciones en los planes
generales afectados.
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3. El contenido de los planes de compatibilización del planeamiento general se

formalizará, con carácter mínimo, en similares documentos que los previstos para el plan
general, con la excepción del estudio de sostenibilidad, si bien referidos exclusivamente al
ámbito objeto de compatibilización.
Sección tercera. Planes de sectorización
Artículo 64. Planes de sectorización.

1. Los planes de sectorización son los instrumentos mediante los cuales se establecen
las determinaciones de la ordenación urbanística estructural para acometer la transformación
urbanística de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado.
2. Los planes de sectorización completan la ordenación estructural del correspondiente
plan general sobre el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado objeto de una iniciativa de
transformación. Para cumplir su función y objeto, todo plan de sectorización deberá:
a) Ser coherente, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales para el
desarrollo sostenible del territorio.
b) Resolver la adecuada integración de la nueva propuesta urbanística en la estructura
de ordenación municipal definida por el correspondiente plan general.
c) Establecer las determinaciones propias de carácter estructural a las que deberán
sujetarse las determinaciones de ordenación pormenorizada propias del plan parcial y los
instrumentos de gestión necesarios para la ejecución.
Artículo 65. Contenido de los planes de sectorización.

1. Los planes de sectorización habrán de contener, como mínimo, las siguientes
determinaciones:
a) La delimitación del suelo que es objeto de sectorización para su transformación
urbanística, estableciendo para el mismo las condiciones básicas de ordenación.
b) La calificación de los terrenos que deben formar parte de los sistemas generales, sean
o no interiores al nuevo sector, de forma que se garantice su integración en la estructura
municipal y la obtención del suelo necesario para su implantación.
c) Los compromisos concretos que garanticen el respeto de la estrategia municipal de
sostenibilidad.
d) Todas las determinaciones de ordenación estructural previstas en la presente ley para
el suelo urbanizable sectorizado.
2. Los planes de sectorización podrán incluir como parte de su contenido la ordenación
pormenorizada completa del sector que proponen, cumpliendo los requisitos de contenido
exigidos a los planes parciales, en cuyo caso será innecesaria la redacción, tramitación y
aprobación de estos últimos.
3. Asimismo, formarán parte del plan de sectorización aquellos elementos exteriores al
sector que se promueve e integrantes de las redes de sistemas generales que requieran
definirse, ampliarse o reforzarse como consecuencia de la sectorización. A tales efectos,
como criterio general, el plan de sectorización optará preferentemente por establecer
intervenciones de ampliación o mejora sobre elementos de la red de sistemas generales ya
previstos en el plan general, si bien este criterio no le eximirá de definir los nuevos
elementos necesarios para asegurar las conexiones a las redes existentes, especialmente
las de infraestructuras.
4. El plan de sectorización calificará las redes de sistemas locales de los sectores. En
todo caso, las superficies de los suelos calificados como sistemas locales no serán nunca
inferiores a las previstas en la presente ley y disposiciones de desarrollo para los suelos
clasificados como urbanizable sectorizado.
5. El plan de sectorización deberá justificar la suficiencia de infraestructuras y servicios,
tanto internos como externos al sector, en relación con las necesidades de la propuesta.
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Los planes de sectorización se formalizarán, como mínimo, en los siguientes
documentos:
a) Memoria en la que se justificará el cumplimiento de las condiciones sobre la
delimitación de sectores y sus condiciones básicas de ordenación que hubieran establecido
el plan general, el planeamiento territorial o las disposiciones sectoriales aplicables. Además,
se recogerá toda la información relevante para justificar la ordenación propuesta entre las
distintas alternativas posibles.
b) Estudio en el que se justificará la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio
y desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las capacidades de
iniciativa y gestión y de las posibilidades económicas y financieras públicas y privadas.
c) Estudios sectoriales referidos especialmente a los efectos que supone la sectorización
sobre las redes públicas de sistemas generales, a fin de determinar las necesidades de
calificación de suelos con este destino y de ejecución de intervenciones de refuerzo o
mejora.
d) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que
así mismo deberá motivar la ordenación adoptada desde el principio de desarrollo sostenible
y considerar la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones
contenidas en el plan.
e) Planos de información.
f) Planos de ordenación estructural.
g) Planos de ordenación pormenorizada, en su caso.
h) Normas urbanísticas, entendiendo incluidas en las mismas, en su caso, las
ordenanzas de urbanización y edificación.
Sección cuarta. Planeamiento de ordenación pormenorizada. Planes parciales y

especiales
Artículo 67. Ámbito y contenido de los planes parciales.

1. Los planes parciales establecen la ordenación pormenorizada de un sector delimitado
por el plan general o por el correspondiente plan de sectorización en suelo urbanizable.
2. La superficie total de un sector deberá contenerse íntegramente en suelo clasificado
como urbanizable sectorizado, que no podrá tener carácter discontinuo. Los sectores podrán
comprender una o más unidades de ejecución definidas en el plan parcial o el programa de
actuación urbanizadora.
Artículo 68. Documentación de los planes parciales.

El contenido de los planes parciales se formalizará en los siguientes documentos:
a) Memoria informativa y justificativa, que deberá recoger toda la información que
contenga los elementos de juicio para el ejercicio de potestad de planeamiento, y describir el
proceso de formulación y selección de alternativas para la adopción de decisiones,
incluyendo el análisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a título de
participación ciudadana, y la justificación de la adecuación a la ordenación tanto estructural
como directiva establecida por el plan general.
b) Planos de información.
c) Planos de ordenación pormenorizada.
d) Estudio de las directrices de organización y gestión de la ejecución.
e) Normas urbanísticas de desarrollo del plan general.
f) Estudio de viabilidad económico-financiera.
Artículo 69. Ámbito y contenido de los planes especiales.

1. Los planes especiales establecen la ordenación, según los casos, para un término
municipal completo o parte del mismo, comprendiendo una o varias clases de suelo, o para
el ámbito concreto o área definida por el planeamiento general o que el propio plan delimite,
en coherencia con su objeto.
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2. La ordenación propia de los planes especiales se establece mediante las

determinaciones necesarias para su objeto específico, en los términos que disponga, en su
caso, el correspondiente plan general.
3. Las determinaciones del plan especial se formalizarán en documentos similares que
los previstos para el plan parcial, si bien ajustando su contenido a su propio objeto, junto con
la documentación exigida por la normativa de evaluación de impacto ambiental cuando
dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.
Artículo 70. Plan especial de ordenación urbana.

El plan especial de ordenación urbana tiene por objeto desarrollar la ordenación
estructural del plan general mediante el establecimiento de la ordenación pormenorizada de
aquellas áreas de suelo urbano para las que el plan general permite diferir dicha ordenación.
El plan especial de ordenación urbana podrá ser así mismo utilizado para modificar la
ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentación del plan general.
Artículo 71. Plan especial de renovación urbana.

Los planes especiales de renovación urbana podrán tener por objeto el desarrollo de
actuaciones concretas que, conservando la estructura fundamental de la ordenación anterior
y sin alterar la edificabilidad urbanística, se encaminen a la descongestión del suelo urbano,
a la creación de dotaciones públicas y equipamientos colectivos privados, al saneamiento de
barrios, a la regeneración y rehabilitación urbana, a la reforma interior, a la resolución de
problemas de movilidad o de estética, a la mejora del medio ambiente o de los servicios
públicos y a otros fines análogos.
Artículo 72. Plan especial de protección y conservación.

1. El plan especial de protección y conservación tiene por objeto completar la ordenación
establecida por los planes generales mediante normas de protección de elementos naturales
y/o artificiales objeto de sus determinaciones. El plan especial podrá establecer, en su caso,
otras normas de protección adicional no contempladas en el plan general.
2. La protección y conservación a establecer por el plan especial se podrá referir al
litoral, al paisaje, al medio urbano o rural, a edificaciones, instalaciones, huertos, cultivos,
espacios forestales y ecosistemas fluviales, así como a cualquier otro elemento natural o
artificial.
3. El plan especial de protección y conservación deberá incluir el régimen de protección
de los bienes culturales calificados e inventariados como tales, de acuerdo con sus
correspondientes expedientes de incoación y declaración, y podrá desarrollar dicho régimen
de protección de acuerdo con sus objetivos.
4. Los planes especiales de protección y conservación contendrán las determinaciones
propias de la ordenación pormenorizada y los documentos adecuados a los objetivos
perseguidos por los mismos, y, como mínimo, los propios del plan parcial junto con la
documentación exigida por la normativa de evaluación de impacto ambiental cuando dichos
planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.
Sección quinta. Restantes instrumentos de ordenación urbanística
Subsección primera. Estudios de detalle
Artículo 73. Estudios de detalle.

1. Los estudios de detalle tienen por objeto completar o adaptar las determinaciones de
la ordenación pormenorizada en cualquier clase de suelo. La necesidad o conveniencia de la
complementación o adaptación deberá justificarse por los propios estudios de detalle,
cuando su redacción no esté prevista por el planeamiento.
2. Las determinaciones de los estudios de detalle deben circunscribirse a:
a) El señalamiento, la rectificación o la complementación de las alineaciones y rasantes
establecidas por la ordenación pormenorizada.
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b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las previsiones del planeamiento

correspondiente. Cuando así sea necesario o conveniente por razón de la remodelación
tipológica o morfológica de los volúmenes, esta ordenación puede comprender la calificación
de suelo para el establecimiento de nuevos viales o de nuevas dotaciones públicas.
c) La regulación de determinados aspectos y características estéticas y compositivas de
las obras de urbanización, construcciones, edificaciones, instalaciones y demás obras y
elementos urbanos complementarios, definidos en la ordenación pormenorizada.
3. Los estudios de detalle en ningún caso pueden infringir o desconocer las previsiones
que para su formulación establezca el planeamiento correspondiente. Asimismo, tampoco
pueden alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad urbanística ni suprimir o
reducir viales o dotaciones públicas establecidas en el planeamiento, sin perjuicio de lo
dispuesto en la letra b) del apartado anterior.

El contenido de los estudios de detalle se formalizará en los documentos siguientes:
1. Memoria que justifique el respeto de los límites legales establecidos en el apartado 2
del artículo anterior y, en su caso, de la necesidad o conveniencia de completar o adaptar las
determinaciones del plan general o del planeamiento de desarrollo.
2. Planos de información.
3. Planos de ordenación.
Subsección segunda. Instrumentos complementarios de la ordenación urbanística
Artículo 75. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenación urbanística.

1. Todos los ayuntamientos deben aprobar, conforme a la legislación de régimen local,
ordenanzas de la construcción, edificación y urbanización.
2. Cuando tengan por objeto la urbanización, las ordenanzas municipales deben regular
las características y calidades mínimas, los contenidos mínimos de los proyectos, su
aprobación y ejecución material, la recepción y el mantenimiento de todas las obras de
urbanización, incluido el mobiliario urbano. Las ordenanzas municipales establecerán las
condiciones de accesibilidad para personas de movilidad reducida que deben cumplir las
obras de urbanización, tomando como mínimas las que la legislación vigente prescriba.
3. Cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las ordenanzas
municipales deben regular pormenorizadamente los aspectos morfológicos y estéticos, los
requisitos de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad,
y las restantes condiciones no definitorias ni de la edificabilidad urbanística ni del destino del
suelo que sean exigibles, junto con las determinadas por la ordenación establecida por los
planes, para la autorización de los correspondientes actos de construcción o edificación.
4. Las ordenanzas municipales procurarán introducir criterios de eficiencia energética,
reducción de emisiones contaminantes y arquitectura bioclimática. A los efectos de esto
último, las ordenanzas municipales incluirán en su memoria justificativa un estudio de los
condicionantes físicos y climáticos en el territorio municipal, como vientos dominantes, zonas
de soleamiento o composición geológica, que servirán de fundamento para la introducción
en su regulación de criterios de arquitectura bioclimática, como la orientación de los edificios,
la relación entre espacio libre y altura del edificio, el aislamiento térmico o las condiciones de
aireación de las edificaciones.
Artículo 76. Catálogos. Documentación.

1. Los catálogos inventarían e identifican los bienes naturales o artificiales objeto de
protección por la ordenación urbanística, recogiendo sus características, precisando, en su
caso, la categoría o calificación que les corresponde, de acuerdo con la legislación aplicable,
y especificando el plan que contiene las determinaciones reguladoras de su protección.
2. Sin perjuicio de su independencia, los catálogos, pueden tramitarse y aprobarse
simultáneamente con el plan general.
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3. El contenido de los catálogos se formalizará como registro administrativo accesible,

incluso por medios telemáticos, con información suficiente sobre la situación, características
y régimen de protección de los bienes incluidos.
CAPÍTULO III
Cuantías y estándares
Artículo 77. Límites a la edificabilidad urbanística.

1. En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se realice mediante
actuaciones integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad física
máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá
superar la que resulte de la aplicación del índice de 2,3 metros cuadrados de techo por
metro cuadrado de suelo a la superficie del área, sin computar al efecto el suelo destinado a
sistemas generales.
2. Cuando en operaciones de reforma y renovación urbana el respeto de las
características parcelarias y morfológicas y de los tipos edificatorios no permita
razonablemente el cumplimiento de la edificabilidad urbanística máxima anteriormente
indicada, se podrán prever excepcionalmente edificabilidades urbanísticas superiores, previo
informe favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y autorización
del Consejo de Gobierno.
3. En cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial,
la edificabilidad física máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las
dotaciones públicas no podrá superar la que resulte de la aplicación del índice de 1,30
metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del sector, sin
computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Este índice quedará fijado en
1,10 en aquellos municipios de población de población igual o inferior a 7.000 habitantes y
que no se encuentren incluidos en las áreas funcionales, definidas por las Directrices de
Ordenación del Territorio, que comprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San Sebastián
y Vitoria-Gasteiz.
4. Así mismo, en cada área de suelo urbano no consolidado, cuya ejecución se realice
mediante actuaciones integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con
uso predominante residencial, la edificabilidad física mínima sobre rasante destinada a usos
distintos de los de las dotaciones públicas no podrá ser inferior con carácter general a la que
resulte de la aplicación del índice de 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de
suelo a la superficie del área o del sector, sin computar al efecto el suelo destinado a
sistemas generales. No obstante, en supuestos en los que los desarrollos urbanísticos
tengan por objeto superficies de suelo con una pendiente media igual o superior al 15%, este
índice quedará fijado en 0,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo. En los
municipios no obligados a realizar reserva de suelo para vivienda protegida, conforme a esta
ley, la edificabilidad física mínima no será inferior a la resultante de la aplicación del índice
de 0,25 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo.
5. En el caso de áreas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo
urbanizable con uso predominante industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al
menos un 30% de la superficie total del área o sector.
6. Con carácter excepcional, y cuando las circunstancias urbanísticas del municipio así lo
exijan, el Consejo de Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisión de Ordenación del
Territorio del País Vasco, podrá autorizar el incremento de la edificabilidad urbanística
máxima prevista en el apartado 3 de este artículo en una cuantía máxima del 10%, o la
disminución de la edificabilidad urbanística mínima prevista en el apartado 4 de este artículo
en una cuantía máxima de un 20%.
Artículo 78. Estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a

dotaciones públicas de la red de sistemas generales.
1. La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana deberá
destinar a dotaciones públicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y
parques urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante
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previsto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. Esta reserva no computará a

los efectos de la letra a) del apartado 2 del artículo siguiente.
2. A los solos efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se establece la correlación
de un habitante por 25 metros cuadrados de superficie construida destinada al uso de
vivienda en suelo urbano y urbanizable. Esta equivalencia podrá ser revisada mediante
normativa reglamentaria en función de la evolución de la estructura familiar y de las
características medias de las viviendas.
3. La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana podrá
reservar con destino a dotación residencial protegida la propiedad superficiante de los
terrenos calificados para viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial, sin
perjuicio de que el régimen de ocupación de dichas viviendas se pueda materializar bien en
derecho de superficie bien en arrendamiento.
Artículo 79. Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y

equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable.
1. Reglamentariamente se definirán las reservas mínimas de terrenos para las
dotaciones públicas por usos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado.
2. La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso
predominante sea el residencial deberá establecer, con el carácter de mínimas, las reservas
de terrenos siguientes:
a) Para dotaciones públicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de suelo
por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos
distintos de los de las dotaciones públicas. La superficie de la reserva destinada a zonas
verdes y espacios libres no será, en ningún caso, inferior al 15% de la superficie total del
sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector.
b) Para aparcamiento de vehículos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de
superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones
públicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros cuadrados de
superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones públicas.
Con carácter reglamentario se establecerán las características de dichos aparcamientos de
las dotaciones públicas.
c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de
superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante
destinado a usos distintos de los de las dotaciones públicas.
d) Para vegetación: plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda en
suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de construcción en
suelo industrial o terciario dentro del correspondiente ámbito objeto de incremento de
edificabilidad urbanística. Este estándar para vegetación será aplicable igualmente al suelo
urbano.
3. La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso
predominante sea el industrial o el terciario deberá establecer, con el carácter de mínima,
una reserva de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales en cuantía
no inferior al 12% de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a
dotaciones públicas de la red de sistemas generales, destinándose la mitad de dicha reserva
a zonas verdes.
4. La distribución por usos concretos de las reservas para dotaciones públicas y
equipamientos privados de la red de sistemas locales a que se refieren los dos números
anteriores será la que se establezca reglamentariamente.
5. Queda prohibida toda dispensa, minoración o transferencia a otro sector o ámbito de
actuación de los estándares previstos en este artículo.
Artículo 80. Estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de

protección pública.
1. El planeamiento urbanístico municipal determinará la reserva de terrenos calificados
con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, que, como
mínimo, atenderá a los estándares y cuantías que se señalan en los apartados siguientes.
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2. En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se prevea mediante

actuaciones integradas de uso predominantemente residencial, la ordenación urbanística de
los planes generales y, en su caso, de los planes especiales deberá calificar con destino a
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos precisos para
materializar como mínimo el 40 % del incremento de la edificabilidad urbanística de uso
residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada área. Este
porcentaje se desglosa en un mínimo del 20 % de la edificabilidad urbanística de uso
residencial para la construcción de viviendas de protección social, y el restante porcentaje
hasta alcanzar el 40 % con destino a viviendas tasadas.
3. En cada sector de suelo urbanizable de uso preferentemente residencial, la
ordenación urbanística de los planes generales, de los planes de sectorización y, en su caso,
de los planes parciales deberá calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen
de protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 75 % del
incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamente
materializada, que se establezca en cada sector. Este porcentaje se desglosa en un mínimo
del 55 % de la edificabilidad urbanística de uso residencial para la construcción de viviendas
de protección social, y el restante porcentaje hasta el 75 %, con destino a viviendas tasadas.
4. La distribución espacial de la edificabilidad urbanística residencial destinada a las
viviendas de protección pública a que se refieren los dos párrafos anteriores de este artículo
debe materializarse en el conjunto de la edificabilidad urbanística residencial protegida que
resulte en cada área, sector o unidad de ejecución, de forma que se contribuya a la cohesión
social con la mezcla de usos diferentes, así como de regímenes protectores y modos legales
de tenencia y disfrute distintos en las unidades edificatorias colectivas resultantes.
5. El cumplimiento de la edificabilidad urbanística mínima de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública se realizará individualmente por cada sector, área o unidad de
ejecución, salvo que el planeamiento general establezca en su revisión las determinaciones
para cumplir de forma diferente los estándares fijados en esta ley, bien en el conjunto del
suelo urbano no consolidado y urbanizable o bien entre ambas clases de suelo, o entre
distintos sectores, áreas o unidades de ejecución. En este último supuesto será necesario
que el departamento de la Administración autónoma competente en materia de vivienda
autorice la opción elegida en el planeamiento para garantizar una calificación equilibrada de
las reservas que evite los riesgos de la segregación socio espacial.
6. Reglamentariamente se determinará, en municipios obligados por esta ley a reservar
suelo para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, la exención de dicha
obligación de reserva para determinadas unidades de ejecución por razón del número de
viviendas posibilitadas.
7. Además, y a instancia del ayuntamiento afectado, el departamento de la
Administración autónoma del País Vasco competente en materia de vivienda, previo informe
favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, podrá aprobar en
expedientes de modificación el cumplimiento global de los estándares mínimos de viviendas
de protección pública mediante transferencias de viviendas. En todo caso, será requisito
imprescindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la
realización de dicha solicitud, la ejecución previa o simultánea del mismo número de
viviendas de protección pública.
Artículo 81. Estándares y cuantías mínimas de reservas para alojamientos rotacionales.

1. El planeamiento urbanístico de municipios con población igual o superior a 20.000
habitantes deberá calificar en ámbitos de uso predominantemente residencial con destino a
alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por
cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su
determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un
porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes.
2. La localización concreta de estos alojamientos dotacionales se realizará por la
ordenación urbanística pormenorizada en desarrollo de las determinaciones establecidas por
la ordenación estructural.
3. Los terrenos calificados, por aplicación de lo dispuesto en el apartado primero, para
alojamientos dotacionales serán cedidos en un 75% a favor de la Administración autonómica
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y en un 25% a favor del ayuntamiento, salvo que éste decida reservarse un porcentaje
mayor.
Artículo 82. Municipios con obligación de reserva para viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública.
1. La obligación de reserva de suelo para destino a vivienda sometida a algún régimen
de protección pública establecida en el artículo 80 se extiende con carácter general a los
municipios de más de 3.000 habitantes y a los municipios que cuenten con núcleos
continuos de suelo urbano que alberguen una población superior a 2.000 habitantes.
2. A los efectos de lo establecido en este artículo, en los municipios de estructura
concejil la cuantía de la población se calculará por cada núcleo de población y no por el valor
agregado de la misma en el municipio.
3. Sin perjuicio de lo establecido en los dos números anteriores, el consejero o consejera
competente en materia de vivienda podrá incluir singularmente, mediante orden dictada al
efecto, a los municipios que se estimen necesarios por aconsejarlo así la ordenación
territorial y la situación del mercado de la vivienda. La resolución correspondiente se
aprobará previa audiencia, por el plazo de un mes, a la diputación foral y los municipios
afectados.
Artículo 83. Mantenimiento de densidades y estándares.

Los terrenos que se clasifiquen como urbanos por ejecución del planeamiento quedan
sujetos a la limitación de mantener en los ámbitos que se delimiten en futuras modificaciones
de planeamiento, realizadas de forma independiente a los procesos de revisión de su
planeamiento general, las edificabilidades urbanísticas mínimas y máximas así como las
superficies de reserva de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales
establecidos para el suelo urbanizable, en los términos previstos en los artículos 105 y 146
de esta ley.
CAPÍTULO IV
Tramitación y aprobación del planeamiento y de los restantes instrumentos de
ordenación urbanística
Sección primera. Competencias y facultades comunes a la formación y

aprobación del planeamiento urbanístico
Artículo 84. Formulación del planeamiento y de los instrumentos urbanísticos.

1. Los órganos y entidades administrativas gestoras de intereses públicos, los
concesionarios de servicios públicos y los particulares prestarán su concurso a la redacción
del planeamiento y los restantes instrumentos urbanísticos, incluidos los de ejecución, y al
efecto facilitarán los documentos y la información necesaria a los encargados de la misma, y,
en todo caso, a las entidades locales, los órganos forales de los territorios históricos y la
Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
2. Las administraciones medioambientales, en particular, deberán facilitar los elementos
o condicionantes que deban tenerse en cuenta por el planeamiento.
3. Los órganos de las administraciones públicas competentes para formular planes e
instrumentos de ordenación y ejecución urbanística y sus correspondientes proyectos de
urbanización y obras podrán efectuar en fincas particulares, con arreglo a la legislación de
expropiación forzosa, las ocupaciones temporales necesarias para la redacción del plan,
instrumento o proyecto de que se trate.
4. En el acuerdo de formulación del correspondiente plan o instrumento urbanístico o, en
su caso, en el trámite de admisión del presentado ante la administración competente para su
tramitación, se determinarán las medidas y actuaciones precisas para fomentar la
coordinación administrativa y el programa de participación ciudadana en el proceso de su
elaboración, tramitación y aprobación.
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Artículo 85. Suspensión del otorgamiento de licencias.

1. Las administraciones competentes para la aprobación inicial de los planes
urbanísticos podrán acordar la suspensión, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento
de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas para ámbitos o usos
determinados, a los efectos de la elaboración o, en su caso, la modificación o revisión de
dichos planes desde su aprobación inicial, en todo caso, o desde la adopción del acuerdo de
formulación del avance.
2. Para su eficacia, el acuerdo de suspensión a que se refiere el párrafo anterior deberá
ser publicado en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente y en el diario o
diarios de mayor difusión en el mismo.
3. El acuerdo de aprobación inicial de los planes urbanísticos determinará la suspensión,
por el plazo máximo de dos años en el caso de que el acuerdo se refiera a planes generales,
y de un año en todos los restantes casos, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones,
autorizaciones y licencias en los ámbitos en las que las nuevas determinaciones previstas
supongan modificación del régimen urbanístico vigente. Esta suspensión sustituirá la medida
a que se refiere el párrafo primero cuando la misma se hubiera adoptado previamente.
4. La suspensión se extingue por el mero transcurso del plazo máximo para el que haya
sido adoptada y, en todo caso, con la aprobación definitiva del plan en tramitación, si ésta
fuera anterior.
5. Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, no
podrán acordarse nuevas suspensiones, en el mismo ámbito espacial y por idéntica
finalidad, en el plazo de cinco años.
6. Los peticionarios de licencias solicitadas en debida forma con anterioridad a la
publicación de la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste de los
proyectos. No habrá derecho a la devolución del coste del proyecto cuando la petición no se
ajuste a derecho por ser contraria a la normativa o a la ordenación territorial y urbanística
vigentes a la fecha de la solicitud.
7. El derecho a exigir la devolución del coste del proyecto quedará en todo caso en
suspenso hasta que, aprobado definitivamente el plan de que se trate, se demuestre la
incompatibilidad de dicho proyecto con sus determinaciones.
Artículo 86. Estudios previos.

1. Las administraciones y las entidades públicas interesadas podrán elaborar y aprobar
estudios de carácter previo a la redacción de los planes urbanísticos o a la realización de
cuantas otras acciones fueran pertinentes a este respecto, con la finalidad de identificar la
necesidad o procedencia de la realización de determinadas actuaciones urbanísticas,
precisar su ámbito y características, identificar su carácter municipal o su incidencia o interés
supramunicipal y definir los instrumentos más adecuados para su ordenación o su
proyectación.
2. La aprobación de los estudios previos sólo tendrá efectos administrativos internos
preparatorios de los planes o proyectos que correspondan.
Artículo 87. Avances de planeamiento urbanístico.

1. Las administraciones públicas competentes para formular los planes generales
deberán elaborar avances que definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas
generales de la ordenación a establecer y que sirvan de orientación para la redacción de
dichos planes cuando se pretenda la primera elaboración del plan general o cuando se
proyecte la revisión total o parcial de uno vigente. En supuestos de modificación la
elaboración del avance será potestativa.
2. La aprobación del avance previsto en el párrafo anterior tendrá efectos administrativos
internos preparatorios de la redacción del correspondiente plan urbanístico.
3. El avance incluirá el estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental con el
contenido definido reglamentariamente.
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Artículo 88. Efectos de la aprobación o, en su caso, resolución sobre el planeamiento

urbanístico.
La aprobación de los planes urbanísticos o, en su caso, la resolución que ponga fin al
pertinente procedimiento administrativo producirá, de conformidad con su contenido:
a) La vinculación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones
al destino que resulte de su clasificación, categorización y calificación y al régimen
urbanístico que consecuentemente les sea de aplicación.
b) La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones,
construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la
nueva ordenación en los términos del plan de que se trate.
c) La obligación de cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y
privados.
d) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicación por la
Administración pública de cualquier medio de ejecución forzosa.
e) La declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos, a
efectos expropiatorios, de las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes
cuando así sea preciso, para la ejecución de las obras públicas ordinarias previstas en el
plan correspondiente o de las actuaciones previstas en éste que deban ejecutarse por
expropiación. Se entenderán incluidos en todo caso los terrenos precisos para las
conexiones exteriores con las redes, sistemas de infraestructuras y servicios generales.
La declaración a que se refiere el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la que sea
procedente en cada caso para las obras o los servicios públicos no urbanísticos de
conformidad con la legislación sectorial que los regule.
Artículo 89. Publicación y vigencia.

1. La aprobación de los planes urbanísticos obligará a la administración pública que la
haya realizado a dar publicidad a su contenido, y cualquier persona tendrá derecho a
consultar su documentación.
2. En las diputaciones forales existirá un registro administrativo del planeamiento
urbanístico.
3. Los planes urbanísticos y sus modificaciones y revisiones se remitirán por los
ayuntamientos para su depósito en el registro de la correspondiente diputación foral, con
carácter previo a la publicación a que se refiere el número 5 del presente artículo. Las copias
de los documentos de los planes urbanísticos expedidas por el registro acreditan a todos los
efectos legales el contenido de los mismos.
4. Los registros a que se refieren los dos párrafos anteriores, que deberán estar
establecidos en soporte informático y convencional, estarán conectados entre sí para formar
el Registro Vasco de Planeamiento gestionado por el departamento competente en materia
de ordenación del territorio. En todo caso, deberán organizarse de forma que tengan
suficiente capacidad de gestión para garantizar la consulta por cualquier persona de la
documentación integrante del planeamiento depositado.
5. Se publicará en el boletín oficial del territorio histórico el contenido íntegro de los
acuerdos de aprobación definitiva y, cuando menos, de las normas urbanísticas, y los
acuerdos de suspensión de licencias y su levantamiento, con indicación de haberse
producido el depósito del correspondiente plan urbanístico en el registro a que se refieren los
números anteriores, por disposición del órgano que los haya adoptado y para la producción
por los correspondientes planes urbanísticos de los efectos previstos en el artículo anterior y
para su entrada en vigor. El acuerdo de aprobación definitiva se publicará, además, en el
diario o diarios de mayor difusión en el territorio histórico correspondiente.
6. Las determinaciones de ordenación de los planes urbanísticos mantendrán su
vigencia hasta el momento de la entrada en vigor de su revisión o modificación.
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Sección segunda. Tramitación y aprobación de planes generales y de planes de

compatibilización y sectorización
Artículo 90. Formulación y tramitación del plan general.

1. La formulación del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redacción,
se solicitará de los órganos del Gobierno Vasco y de la diputación foral correspondiente con
competencias sobre protección civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio
natural la información sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales, de
protección del patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por su
ordenación, la cual se suministrará, acompañada de su justificación técnica y jurídica, en un
plazo no superior a dos meses.
2. Los ayuntamientos alaveses, en un plazo no superior a dos meses desde el acuerdo
de redacción del plan general, solicitarán de las juntas administrativas de su término informe
en relación con los criterios que deban ser tenidos en cuenta para la ordenación de los
servicios y bienes de titularidad concejil y cualquier otro a considerar en la formulación del
plan general. Dicho informe se emitirá en un plazo no superior a dos meses, y la omisión de
su requerimiento será causa suficiente para la suspensión del acto de aprobación definitiva
del proyecto de plan general.
3. Una vez elaborado el avance, el ayuntamiento acordará su exposición al público
durante el plazo mínimo de dos meses, en el que se podrán presentar sugerencias y
alternativas. La exposición pública será anunciada en el boletín del territorio histórico y en el
diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio. El avance se remitirá a
los ayuntamientos colindantes para su conocimiento, y en el caso de los municipios alaveses
también a las juntas administrativas de su término, para su conocimiento e informe, en
relación con los aspectos básicos de la ordenación estructural propuesta.
4. A la vista del resultado de la exposición y participación pública e institucional, se
adoptarán por el ayuntamiento los criterios y objetivos que servirán de base para redactar el
plan general. Cuando los criterios y objetivos adoptados discrepen del contenido del informe
de la evaluación conjunta de impacto ambiental, se motivará expresamente la decisión
adoptada.
5. El ayuntamiento aprobará inicialmente el plan general, y lo someterá a información
pública por medio de su publicación en el boletín del territorio histórico al que pertenezca el
municipio y en el diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio, por el
plazo de un mes a partir de la última publicación. Igualmente se notificará la aprobación
inicial, para su conocimiento e informe, a las administraciones públicas con competencias
sectoriales, y en el caso de los ayuntamientos alaveses también a las juntas administrativas
del municipio.
6. El ayuntamiento, a la vista del resultado de la información pública, procederá a la
aprobación provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No
obstante, si las citadas modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenación
estructural inicialmente prevista, el ayuntamiento acordará su nueva aprobación inicial y la
apertura de un nuevo período de información pública previo a la aprobación provisional.
7. En el caso de Álava, el ayuntamiento dará cuenta del acuerdo de aprobación
provisional, con remisión completa del contenido de dicho acuerdo, a las juntas
administrativas del municipio.
Artículo 91. Aprobación definitiva del plan general.

1. La competencia para la aprobación definitiva de los planes generales corresponde a
los ayuntamientos en los municipios con población superior a 7.000 habitantes, y a las
diputaciones forales en los demás supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisión
de Ordenación del Territorio del País Vasco.
2. El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitirá
por este a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco. La comisión emitirá
informe, que será vinculante en lo referente a la acomodación del plan general a los
instrumentos de ordenación territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con
arreglo a la normativa aplicable y a proyectos de carácter supramunicipal aprobados,
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resulten de la competencia de la Administración estatal, autonómica o foral, incluido el

informe de evaluación conjunta de impacto ambiental.
3. Transcurridos tres meses a partir de su recepción por la comisión sin emitir el informe,
se podrá proseguir el trámite. En ningún caso se podrá aprobar definitivamente un plan
general sin la emisión del informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco
o sin el transcurso del plazo para su emisión, y los planes generales aprobados sin respetar
este precepto serán nulos de pleno derecho. No obstante, el informe emitido fuera de plazo
podrá no ser tenido en cuenta en la aprobación definitiva.
4. Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobará definitivamente el
plan general o, en su caso, remitirá el expediente al órgano foral para su aprobación
definitiva en el plazo de tres meses.
5. El ayuntamiento o la diputación foral, según corresponda, podrán aprobar
definitivamente el plan, suspender su aprobación definitiva, o desestimarla motivadamente.
La desestimación podrá ser parcial en las condiciones establecidas en este artículo.
6. La aprobación definitiva del plan podrá ser parcial si las objeciones del informe de la
Comisión de Ordenación del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que no
impiden una aplicación coherente del resto del plan.
7. La desestimación o la suspensión habrán de ser motivadas bien en razones de
estricta legalidad, con indicación expresa de los preceptos infringidos, bien en afectación a
intereses supramunicipales, con expresión de los mismos. Cuando la competencia sea de
las diputaciones forales, será nula de pleno derecho la denegación o suspensión que se
base exclusivamente en aspectos o materias de interés estrictamente municipal.
8. No obstante lo previsto en el primer apartado de este artículo, la diputación foral podrá
delegar la competencia de aprobación definitiva de planes generales a los municipios de
población igual o inferior a 7.000 habitantes o entidades públicas supramunicipales de los
que aquellas sean miembros, siempre que unos y otros dispongan de servicios técnicos
suficientes para tal cometido y acepten la delegación.
Artículo 92. Formulación, tramitación y aprobación del plan de compatibilización.

1. Cuando un plan de ordenación urbanística afecte territorialmente a más de un
municipio, la formulación y tramitación podrá corresponder a una sola de las entidades
locales afectadas, en los términos del acuerdo, en su caso, alcanzado entre las mismas.
2. En defecto de acuerdo, el órgano foral si afectase a un solo territorio histórico, o el
autonómico si afectase a más de uno, concederá un plazo de dos meses para alcanzarlo.
Transcurrido dicho plazo sin que se produzca, se formulará, tramitará y aprobará por parte
de la administración foral o autonómica, según corresponda, un plan de compatibilización en
cuya tramitación se deberá dar audiencia a las entidades locales implicadas.
3. El anuncio de exposición al público de la aprobación inicial y la publicación de su
aprobación definitiva se realizará en los boletines y en el diario o diarios de mayor circulación
de los territorios históricos afectados.
4. El plan de compatibilización, en la medida en que afecta a determinaciones de
ordenación estructural, se someterá al informe de la Comisión de Ordenación del Territorio
del País Vasco.
Artículo 93. Autorización previa a la formulación del plan de sectorización.

1. Los interesados en la sectorización del suelo urbanizable no sectorizado previsto en el
plan general, previamente a la formulación del preceptivo plan de sectorización regulado en
esta ley, habrán de dirigirse por escrito a la Administración municipal en solicitud de que se
autorice, de manera expresa, la iniciativa de formulación del mencionado plan.
2. Al escrito de solicitud señalado en el apartado anterior los interesados habrán de
acompañar la documentación técnica precisa en la que se describa, motive y justifique, con
el suficiente detalle, la viabilidad urbanística, técnica, económica, ambiental y jurídica de la
iniciativa de sectorización pretendida, en atención a la totalidad de las determinaciones
previstas en esta ley como contenido de los planes de sectorización.
3. Recibida la solicitud, el ayuntamiento resolverá sobre si la misma reúne las
condiciones legales mínimas indispensables para su toma en consideración, y en caso
afirmativo se someterá a información pública por un plazo de un mes a efectos de la
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formulación de las alegaciones escritas que se consideren oportunas. Por el contrario, si la

documentación formulada careciera de la acreditación de los requisitos de viabilidad
exigidos, procederá el ofrecimiento, en su caso, de un plazo de veinte días hábiles para su
subsanación, con advertencia del archivo de las actuaciones sin más trámite.
4. Una vez cumplimentado el trámite de información pública previsto en el párrafo que
antecede, el ayuntamiento resolverá tomar en consideración la iniciativa autorizando al
solicitante para la formulación del plan de sectorización, o desestimarla motivadamente, lo
que habrá de ser notificado en los términos previstos en la legislación de procedimiento
administrativo.
5. El expediente de autorización habrá de ser definitivamente resuelto y notificado en el
plazo máximo de tres meses desde la fecha en que se produjo la solicitud, salvo
interrupciones debidas a la subsanación de defectos, cuya duración se adicionará, en su
caso, al mencionado plazo de tres meses. Transcurrido el plazo sin comunicarse resolución
alguna, se entenderá autorizada la iniciativa en los términos solicitados.
Artículo 94. Formulación y tramitación del plan de sectorización.

1. Los planes de sectorización podrán ser formulados de oficio por la Administración
municipal, o bien, previa la autorización prevista en el artículo anterior, a instancia de otras
administraciones públicas o de particulares.
2. Los planes de sectorización, en cuanto instrumentos que gozan de la misma jerarquía
que el planeamiento general, se formularán y tramitarán conforme al mismo procedimiento
previsto para los planes generales.
Sección tercera. Tramitación y aprobación de planes parciales y especiales
Artículo 95. Tramitación de los planes parciales.

1. La formulación del plan parcial corresponde en principio a los ayuntamientos, y puede
realizarla también cualquier otra persona física o jurídica.
2. El ayuntamiento acordará, o denegará motivadamente, la aprobación inicial del plan
parcial. Una vez aprobado inicialmente lo someterá a información pública, con publicación
del acuerdo de aprobación inicial en el boletín oficial del territorio histórico al que pertenezca
el municipio y en el diario o diarios de mayor tirada en el territorio, por el plazo mínimo de
veinte días a partir de la última publicación.
Si se trata de un municipio del territorio histórico de Álava, notificará el acuerdo de
aprobación inicial a las juntas administrativas territorialmente afectadas, con remisión de una
copia completa del expediente administrativo y técnico del plan en la parte del mismo que les
afecte, para la emisión de informe en el plazo de veinte días, transcurrido el cual sin
contestación o resolución se podrá proseguir el trámite. La omisión del requerimiento de este
informe concejil será causa suficiente para la suspensión de la aprobación definitiva.
3. A la vista de las alegaciones formuladas en el periodo de información pública, el
ayuntamiento adoptará la aprobación provisional o definitiva con las modificaciones que
procedieran. Si las modificaciones fuesen sustanciales, se redactará un nuevo texto
refundido del plan parcial, que volverá a ser aprobado inicialmente y se abrirá un nuevo
periodo de información pública.
4. El plazo para acordar en sede municipal la aprobación provisional o definitiva, según
corresponda, no podrá exceder de seis meses desde la aprobación inicial. Transcurrido este
plazo sin comunicar la pertinente resolución, en el supuesto de que dicho plan parcial
hubiera sido presentado a instancia de parte, el interesado podrá entenderlo desestimado.
5. En el caso de municipios con población igual o inferior a 3.000 habitantes, una vez
adoptado el acuerdo de aprobación provisional, se remitirá, en un plazo no superior a diez
días desde su adopción, a la diputación foral correspondiente para su aprobación definitiva.
En el caso de municipios con población superior a 3.000 habitantes, la segunda aprobación
municipal tendrá el carácter de aprobación definitiva.
6. Sin perjuicio de lo previsto en los párrafos anteriores de este artículo, la diputación
foral podrá delegar la aprobación definitiva de los planes parciales en los ayuntamientos de
municipios de población igual o inferior a 3.000 habitantes o en entidades públicas
supramunicipales de las que sean miembros, siempre que dispongan de servicios técnicos
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suficientes para tal cometido y acepten la delegación. Igualmente, los ayuntamientos de

municipios de más de 3.000 habitantes podrán delegar la aprobación definitiva de los planes
parciales en entidades públicas supramunicipales con competencias estatutarias para ello, o
en la diputación foral, siempre que acepten la delegación.
Artículo 96. Aprobación definitiva del plan parcial.

1. La aprobación definitiva del plan parcial podrá ser denegada por ser contrario a las
determinaciones de la presente ley, de los instrumentos de ordenación del territorio o del
plan general, o a las disposiciones de la legislación sectorial, o por incumplimiento de
exigencias procedimentales, documentales y materiales establecidas por el ordenamiento
jurídico.
2. En todo caso, será de aplicación a los planes parciales lo establecido en los párrafos
5, 6 y 7 del artículo 91.
3. El acuerdo de aprobación definitiva podrá condicionarse a la inclusión de
modificaciones en las determinaciones del plan parcial, siempre que no afecten
sustancialmente a su contenido, y condicionar su publicación a la presentación del texto
refundido que las recoja. En caso contrario, se denegará su aprobación.
4. La aprobación definitiva se producirá, en el caso de municipios con población igual o
inferior a 3.000 habitantes, en un plazo no superior a dos meses desde la entrada del
expediente en el registro del órgano foral correspondiente. En el supuesto de no haber
recaído la aprobación definitiva en dicho plazo, el ayuntamiento o el promotor podrá
entenderla desestimada.
Artículo 97. Tramitación y aprobación de planes especiales.

1. Los planes especiales se formularán, tramitarán y aprobarán de acuerdo con lo
establecido al efecto para los planes parciales. Cuando se trate de planes especiales de
protección y conservación que afecten al suelo no urbanizable o al urbanizable no
sectorizado, una vez aprobados inicialmente se remitirán al órgano medioambiental de la
diputación foral, o del Gobierno Vasco cuando afecten a más de un territorio histórico, para la
emisión del informe preliminar de evaluación conjunta de impacto ambiental, que deberá ser
emitido en el plazo de dos meses, transcurrido el cual se podrá proseguir el trámite y
continuar el procedimiento de acuerdo con lo anteriormente indicado. Los planes especiales
de ordenación urbana regulados en esta ley no requieren de informe de evaluación conjunta
de impacto ambiental.
2. Los planes especiales formulados en virtud de competencia sectorial que corresponda
a algún departamento del Gobierno Vasco o de la Administración foral serán formulados,
tramitados y aprobados por el órgano del Gobierno Vasco o de la Administración foral
competente al efecto, de conformidad con las reglas establecidas en el apartado anterior.
Una vez producida su aprobación inicial, deberán ser sometidos a informe de la Comisión de
Ordenación del Territorio del País Vasco y de los ayuntamientos y concejos afectados, que
deberá ser evacuado en el plazo máximo de dos meses, transcurrido el cual se podrá
proseguir el trámite.
3. Los planes especiales de rehabilitación y los planes especiales de protección y
conservación de conjuntos monumentales o inmuebles calificados deberán ser sometidos,
una vez aprobados inicialmente, a informe del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco,
que será emitido en un plazo no superior a un mes, transcurrido el cual se podrá proseguir el
trámite. El informe del Departamento de Cultura tendrá carácter vinculante en relación con el
régimen de protección establecido en las resoluciones de incoación o calificación definitiva
de los inmuebles de interés cultural.
4. Los planes especiales regulados en esta ley que afecten a suelo no urbanizable se
someterán a informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco.
Artículo 97 bis. Tramitación de proyectos sobre suelos de alto valor agrológico.

1. Cualquier proyecto o actuación administrativa prevista en la Comunidad Autónoma del
País Vasco sobre suelos de alto valor agrológico, así definidos conforme a lo establecido en
el marco de referencia vigente en cada momento para la ordenación del espacio rural vasco,
exigirá la emisión de informe por el órgano foral competente en materia agraria. A la vista de
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éste, la Comisión de Ordenación del Territorio emitirá informe final que será vinculante para
las figuras de planeamiento urbanístico.
Sección cuarta. Tramitación y aprobación de otros instrumentos de ordenación

urbanística
Artículo 98. Tramitación y aprobación de estudios de detalle.

1. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por los ayuntamientos
competentes en el plazo máximo de tres meses.
2. Una vez aprobados inicialmente, se someterán a información pública durante veinte
días, para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes,
mediante anuncio en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente y publicación en
el diario o diarios de mayor circulación del mismo.
3. Corresponderá al ayuntamiento la aprobación definitiva de los estudios de detalle. El
plazo para la citada aprobación definitiva será tres meses desde su aprobación inicial.
Transcurrido ese plazo sin comunicar la pertinente resolución, cuando dicho estudio de
detalle haya sido presentado a instancia de parte, el interesado podrá entenderlo
desestimado.
Artículo 99. Tramitación y aprobación de ordenanzas municipales de urbanización y

edificación.
Las ordenanzas municipales de edificación y urbanización o la modificación de las
contenidas en la documentación de un plan general se formularán por el ayuntamiento y se
tramitarán y aprobarán por el procedimiento establecido en la normativa de régimen local
para las ordenanzas municipales. Igualmente podrán ser tramitadas y aprobadas de forma
conjunta con el resto de la documentación del plan general, en cuyo caso se entenderán
posteriormente sujetas al procedimiento de la normativa de régimen local.
Artículo 100. Tramitación y aprobación de catálogos.

1. Para la aprobación de los catálogos, en el supuesto de que no se tramiten y aprueben
simultáneamente con el plan general, o para su modificación, se seguirá el procedimiento
establecido en la normativa de régimen local para las ordenanzas municipales. Dentro del
plazo de información pública, se solicitará informe a los departamentos competentes en
materia de patrimonio cultural de la diputación foral correspondiente y del Gobierno Vasco.
2. La aprobación y entrada en vigor de los planes que contengan medidas de protección
relativas a los bienes catalogados determinará la necesidad de la actualización de este
documento.
Sección quinta. Edificaciones y construcciones disconformes con el

planeamiento
Artículo 101. Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones y usos disconformes

con el planeamiento.
1. El planeamiento urbanístico determinará los edificios, construcciones, instalaciones y
usos que fueran disconformes con la ordenación urbanística establecida.
2. El planeamiento urbanístico deberá distinguir entre las instalaciones, construcciones,
edificaciones y usos totalmente incompatibles con la nueva ordenación y las que sean sólo
parcialmente incompatibles. En todo caso, se calificarán como totalmente incompatibles con
la nueva ordenación las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos que ocupen
suelo dotacional público e impidan la efectividad de su destino.
3. El planeamiento urbanístico, a los efectos de lo dispuesto en este artículo, señalará la
sujeción de los edificios, construcciones y usos a que se refiere el apartado 1 a alguna de las
siguientes categorías:
a) Fuera de ordenación: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con
anterioridad al planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste prevea su desaparición
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en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas,

integradas o de ejecución de sistemas generales y locales previstas en esta ley.
b) Disconformes con el planeamiento urbanístico: los edificios, construcciones,
instalaciones y usos disconformes con el planeamiento urbanístico en vigor y para los que
éste no prevea su desaparición o no fije un plazo para la misma.
c) Preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada.
4. El planeamiento urbanístico incluirá dentro de sus determinaciones los actos y usos
autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en
materia de rehabilitación, en atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística y a
las previsiones de actuación sobre los mismos.
5. No serán autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de
volumen o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los
preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no
tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se consideren necesarias para
el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las
dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de la ruina
definido en esta ley.
6. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y
circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición
del inmueble en el plazo de 15 años, a contar desde la fecha en que se pretendiese
realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del inmueble.
Sección sexta. Modificación y revisión del planeamiento
Artículo 102. Revisión de los planes de ordenación urbanística: concepto y procedencia.

1. La reconsideración total de la ordenación establecida por los planes urbanísticos y, en
todo caso, de la ordenación estructural de los planes generales, precisa su revisión. También
procederá la revisión cuando la requiera el planeamiento territorial para permitir nuevos
desarrollos urbanos y resulte sustancialmente afectada la ordenación estructural.
2. La revisión podrá ser parcial, cuando justificadamente se circunscriba a una parte del
territorio ordenado por el plan o de sus determinaciones, que forme un conjunto homogéneo,
o de ambas a la vez.
3. Los planes urbanísticos se revisarán en todo caso en los plazos que en ellos se
establezcan y cuando se produzcan los supuestos o circunstancias previstos por ellos a tal
efecto o lo requieran los instrumentos de ordenación del territorio cuyas determinaciones
fueran vinculantes.
4. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, y cuando razones de urgencia o de
excepcional interés público exijan la adaptación de los planes urbanísticos a los instrumentos
de ordenación del territorio, el órgano foral del territorio histórico, a iniciativa propia o a
requerimiento de la consejera o consejero competente en materia de ordenación del territorio
de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y con audiencia del
ayuntamiento afectado, podrá disponer la revisión del plan general o de otros planes
urbanísticos concretos, fijando a las entidades municipales plazos adecuados al efecto y
para la adopción de las medidas pertinentes, incluidas las de índole presupuestaria.
5. El mero transcurso de los plazos fijados sin que se hayan llegado a incoar los
correspondientes procedimientos habilitará al órgano foral del territorio histórico para
proceder a la elaboración técnica de la revisión omitida, en sustitución del ayuntamiento
correspondiente, previo requerimiento y audiencia a este último.
Artículo 103. Modificación de los planes de ordenación urbanística: concepto, procedencia

y límites.
1. Toda reconsideración del contenido de los planes urbanísticos no comprendida en el
artículo anterior requerirá su modificación.
2. El plan general deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que,
aun formando parte de su contenido propio, no corresponden a la función legal que dicho
plan tiene asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenación pormenorizada.
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3. A efectos de su tramitación, la modificación de los elementos del contenido del plan

general tendrá en cuenta dicha distinción, y deberá ajustarse a las reglas propias de la figura
de ordenación a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinaciones por ella
afectadas conforme a lo dispuesto en el artículo 58.
4. La modificación podrá tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se
refieran a determinaciones o elementos propios del plan general no podrá tramitarse
modificación alguna una vez expirados los plazos o producidos los supuestos o
circunstancias previstos en el propio plan para su revisión, siempre que no se hubiere
acordado el inicio de los trabajos de la misma.
5. Será aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo
anterior.
Artículo 104. Procedimiento para la modificación y revisión de la ordenación establecida por

los planes urbanísticos.
La revisión y cualquier modificación de las determinaciones de los planes urbanísticos
deberá realizarse a través de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento
seguido para la aprobación de dichas determinaciones. Se exceptúan de esta regla:
a) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en
la ordenación pormenorizada recogida en el plan general.
b) Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente
efectuar mediante estudio de detalle.
c) Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitación del avance
será optativa.
d) La modificación que el plan de sectorización o el plan de compatibilización realicen, en
la ordenación estructural establecida en el plan general.
Artículo 105. Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenación establecida en los

planes urbanísticos.
1. Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que
aumente la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de los
de las dotaciones públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un destino
público o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16, deberá
contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas:
a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos
protegidos.
b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los
usos establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los instrumentos
de ordenación territorial.
c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales
mínimos de la ordenación.
2. Toda modificación de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanística
para el uso de vivienda requerirá la previsión de mayor superficie de terrenos destinados a
dotaciones públicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales, en la
proporción mínima establecida en los artículos 78 y 81.
3. En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio
ámbito de la modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y
espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta,
el estándar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o
no resultase adecuado para la ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada
ampliando los ámbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios
libres o configurando nuevos ámbitos con esa calificación y una superficie adecuada, cuya
cuantía, al menos, compense el déficit existente.
4. Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel
dotacional de sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando
a este fin una dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según
la regla establecida en el artículo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la
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condición establecida en este párrafo no fuese materialmente posible o no resultase

adecuado para la ordenación prevista, podrá ser admitido el incremento de la edificabilidad
urbanística propuesta si la modificación se sitúa en un área con una dotación local de
espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar íntegramente el déficit
dotacional generado por el nuevo desarrollo.
5. Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanística de
uso residencial podrán justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo
preexistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la
proporción mínima exigida en el artículo 81.
6. Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso
dotacional público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este,
salvo que, previo informe de la administración competente por razón de la materia para la
implantación del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a
tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos
dotacionales públicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda protegida
u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegida u otros
usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarán las medidas compensatorias
que reglamentariamente se establezcan.
7. Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que
afecten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en
la ordenación estructural del término municipal se precisará, además de las medidas
compensatorias antes establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del
Territorio del País Vasco, que será inexcusable para la resolución expresa del procedimiento.
El plazo máximo para la aprobación definitiva de la modificación quedará suspendido desde
el requerimiento de la autorización hasta su adopción. Transcurridos tres meses desde la
suspensión sin notificación de resolución alguna, podrá entenderse desestimada la
aprobación definitiva.
8. La revisión total o parcial del planeamiento estará sujeta exclusivamente a las
limitaciones establecidas en el apartado 1 de este artículo.
Artículo 106. Límite específico en caso de actuaciones declaradas ilegales por sentencia
judicial.
1. Cuando una modificación o revisión de planeamiento venga a legalizar actuaciones
clandestinas declaradas incompatibles con la ordenación urbanística en vigor por resolución
o sentencia firme, exigirá pronunciamiento previo favorable del Consejo de Gobierno, que
será inexcusable para la resolución expresa del procedimiento, previo informe favorable de
la Comisión de Ordenación del Territorio. El plazo máximo para la aprobación definitiva de la
modificación o revisión quedará suspendido desde el requerimiento del pronunciamiento
hasta su adopción. Transcurridos tres meses desde la suspensión sin notificación de
resolución alguna, podrá entenderse desestimada la aprobación definitiva.
2. En cualquier caso, será preceptiva la previa resolución del expediente disciplinario
urbanístico incoado, la adopción por parte del infractor de las medidas decretadas para la
restauración del daño causado y el previo pago de las multas correspondientes a las
infracciones declaradas.
Artículo 107. Actualización de la documentación de planeamiento.

1. Los ayuntamientos podrán aprobar versiones completas y actualizadas de los planes
que hayan sufrido modificaciones. La aprobación de dicha versión será preceptiva una vez
que el plan general haya sufrido cinco modificaciones de ordenación estructural, incluidas las
derivadas de determinaciones de otros planes legalmente autorizados para ello.
2. Una vez aprobada la versión completa y actualizada de los planes de ordenación
urbanística, deberá depositarse un ejemplar en el registro de planeamiento urbanístico del
territorio histórico correspondiente.
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Sección séptima. Participación ciudadana en la formulación, tramitación y

aprobación del planeamiento
Artículo 108. Programa de participación ciudadana en el plan general.

El acuerdo municipal de inicio de la formulación, modificación o revisión de cualquier
figura de planeamiento de ordenación estructural deberá estar acompañado de un programa
de participación ciudadana en el que, según las características del municipio, se
establecerán los objetivos, estrategias y mecanismos suficientes para posibilitar a los
ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a participar en el proceso de su
elaboración. Entre estos mecanismos figurarán:
a) Sesiones abiertas al público explicativas del contenido del avance, en especial de las
decisiones estratégicas de construcción de la ciudad y las posibles alternativas presentadas
en la tramitación del expediente.
b) Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, según la regulación establecida en
la legislación básica de régimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre
alguno de los aspectos incluidos en el plan.
c) Material divulgativo, que deberá prepararse junto con los documentos legalmente
exigidos para los instrumentos urbanísticos, al objeto de facilitar su difusión y comprensión.
Artículo 109. Consejo Asesor del Planeamiento Municipal: funciones.

1. El Consejo Asesor del Planeamiento Municipal es un órgano local de carácter
consultivo y deliberante para el cumplimiento de las funciones de concertación social en
relación con el procedimiento de formulación, tramitación y aprobación de los planes
urbanísticos, de existencia obligatoria en los municipios que tengan la competencia, propia o
delegada, para la aprobación definitiva de planes generales.
2. El consejo conocerá de cuantos estudios, programas, directrices y líneas de actuación
elaboren o establezcan las administraciones responsables de la formulación del
planeamiento general del municipio para coadyuvar a su elaboración, e informará, en todo
caso, una vez iniciada la redacción técnica del plan general. El consejo podrá recabar,
conocer y emitir informe de cualquier otro plan o instrumento de ordenación urbanística.
3. La intervención del consejo se manifiesta en documentos de análisis de las cuestiones
que tome en consideración, que podrán contener propuestas o alternativas de carácter no
vinculante para las administraciones públicas.
4. Las propuestas o alternativas presentadas por el consejo ante la administración que
apruebe el planeamiento y que no sean atendidas en la resolución de aprobación definitiva
del mismo deberán ser contestadas motivadamente.
Artículo 110. Composición del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal.

Mediante reglamento municipal se determinará la composición, el funcionamiento, la
constitución y la disolución del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal, que deberá
estar presidido por la alcaldía del municipio y contará con la presencia del concejal
responsable del área de urbanismo. En todo caso, la composición de este órgano
garantizará la presencia del movimiento asociativo vecinal y de representantes de entidades
u organizaciones dedicadas a la protección y defensa medioambiental que intervengan en el
término municipal.
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TÍTULO IV
Intervención administrativa en el mercado de suelo
CAPÍTULO I
Patrimonios públicos de suelo
Sección primera. Disposiciones generales
Artículo 111. Finalidad y clases.

1. Los patrimonios públicos de suelo tienen las siguientes finalidades legales:
a) Regular el mercado de suelo.
b) Regular el mercado de la vivienda.
c) Facilitar el desarrollo territorial y urbanístico mediante la consecución de suelo para
actuaciones de iniciativa pública y, en particular, para la construcción de viviendas sometidas
a algún régimen de protección pública.
2. Todos los ayuntamientos están legalmente obligados a constituir, mantener y gestionar
patrimonios públicos de suelo.
3. Los órganos forales de los territorios históricos y la Administración de la Comunidad
Autónoma del País Vasco pueden constituir sus propios patrimonios públicos de suelo.
4. Están plenamente sujetos a las disposiciones de este capítulo, aun cuando la
administración titular no haya procedido aún a la constitución de su patrimonio público de
suelo, los bienes y recursos que, conforme a esta ley, deban formar parte del mismo.
Artículo 112. Naturaleza y régimen jurídico.

1. El patrimonio público de suelo de cada administración pública integra un patrimonio
independiente y separado del resto de su patrimonio, afecto al cumplimiento de los fines
establecidos en el apartado 1 del artículo anterior, quedando prohibida la dedicación de
cualquiera de sus bienes o la aplicación de cualquiera de sus recursos a finalidades o
destinos distintos de los previstos en este capítulo, y en particular a la cobertura de gastos
diferentes a los que resulten de la administración, mantenimiento e incremento del propio
patrimonio público de suelo. La permanencia de la afectación implica, en su caso, la de la
causa de adquisición forzosa del bien de que se trate.
2. La administración de los patrimonios públicos de suelo comprende las facultades
precisas para el cumplimiento de sus finalidades legales, incluidas las de disposición y gasto,
así como las de expropiación en beneficio de estos.
3. Las administraciones titulares de patrimonios públicos de suelo llevarán un registro de
explotación comprensivo, en los términos que reglamentariamente se establezcan, de un
inventario de bienes y recursos integrantes y de las operaciones de administración y
disposición relativas a dichos bienes y recursos, con indicación del destino final de los
mismos. Dicho registro de explotación estará sujeto a fiscalización del Tribunal de Cuentas
del País Vasco.
Artículo 113. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo.

1. Los patrimonios municipales de suelo están integrados por bienes y recursos.
2. Forman parte de los patrimonios municipales de suelo los siguientes bienes, bien sean
de titularidad municipal directa o bien sean de titularidad de sociedades públicas municipales
u organismos públicos locales:
a) Los bienes patrimoniales municipales situados en terrenos que el planeamiento
urbanístico general clasifique como suelo urbano y urbanizable, excepto aquellos que, en
virtud del título de su adquisición, estén afectados o vinculados a un fin específico, distinto o
incompatible con los legales del patrimonio público de suelo.
b) Los terrenos y los derechos obtenidos en la ejecución del planeamiento urbanístico y
en concepto de cesión gratuita de edificabilidad urbanística y para las dotaciones públicas,
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en especial los correspondientes a la participación municipal en las plusvalías generadas por

la acción urbanística conforme a esta ley.
c) Los terrenos adquiridos, cualquiera que fuese su clasificación urbanística, para
constituir, mantener o incrementar el patrimonio municipal de suelo.
d) Los terrenos adquiridos mediante expropiación, no afectados al uso o servicio público.
e) Los terrenos adquiridos por permuta con otros bienes del patrimonio público de suelo.
f) Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
regulados en este título.
g) Las viviendas públicas de titularidad municipal o de cualquier entidad dependiente del
ayuntamiento.
3. Son recursos afectos a los correspondientes patrimonios municipales de suelo:
a) La cantidad consignada en los presupuestos municipales anuales para el
cumplimiento de las finalidades de los correspondientes patrimonios municipales de suelo.
b) Los ingresos derivados de la administración de los bienes o de la realización de actos
de disposición de ellos conforme a esta ley, incluidos los de constitución onerosa de
derechos de superficie.
c) Las cantidades abonadas en sustitución, conforme a esta ley, de la cesión del suelo
correspondiente a la participación municipal en las plusvalías generadas por la acción
urbanística.
d) Las cantidades ingresadas en concepto de multas coercitivas, avales ejecutados y
sanciones procedentes del ejercicio de la potestad tutelar, disciplinaria y sancionadora
prevista en esta ley.
e) Créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio
municipal de suelo.
Artículo 114. Consignación presupuestaria con destino al patrimonio municipal de suelo.

1. La cantidad consignada por los ayuntamientos en el ejercicio anual de sus
presupuestos municipales con destino a patrimonio municipal de suelo no podrá ser inferior
al 10% de la suma total a que asciendan los capítulos I y II de ingresos. La memoria
explicativa de los presupuestos deberá precisar qué porcentajes mínimos de dicha cantidad
se prevén para atender cada uno de los destinos de los patrimonios municipales de suelo.
2. La regla establecida en el apartado anterior sobre importe mínimo de la consignación
presupuestaria se entiende referida a periodos cuatrienales, por lo que las previsiones
inferiores o superiores en ejercicios presupuestarios concretos podrán ser compensadas,
dentro de un mismo periodo cuatrienal, por previsiones de signo contrario en ejercicios
presupuestarios posteriores, siempre y cuando se garantice para el conjunto de cuatro años
el cumplimiento del promedio del 10% anual señalado en el apartado anterior.
3. Esta obligación de importe mínimo de la consignación presupuestaria se entiende
referida, a los efectos de esta ley, sólo a los municipios obligados a cumplir con los
estándares de reserva de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, según
el artículo 82.
Artículo 115. Destino de los bienes y recursos.

1. Los bienes no destinados a dotaciones públicas y los recursos integrantes de los
patrimonios públicos de suelo se destinarán preferentemente a la construcción de viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública y al costeamiento de obras de urbanización
en áreas y sectores residenciales con presencia, en todo o en parte de los mismos, de
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública para su desarrollo en régimen de
ejecución pública. Además se podrán destinar a:
a) Adquisición de la propiedad de los bienes y derechos sujetos a áreas de reserva
municipal de suelo y a áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto.
b) Obras de rehabilitación o construcción de dotaciones públicas y sistemas generales
en zonas degradadas.
c) Adquisición y promoción pública de suelo para actividades económicas de fomento o
interés público.
d) Rehabilitación del patrimonio histórico y cultural.
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e) Construcción, rehabilitación o mejora de equipamientos colectivos municipales.

2. En el supuesto previsto en la letra c) del apartado anterior, cuando la promoción
pública tuviera carácter comarcal concertado entre diversos municipios asociados entre sí y,
en su caso, con otras administraciones públicas o sus organismos o entidades dependientes,
los bienes y derechos que por dicha actuación hayan de incorporarse al patrimonio municipal
del suelo, una vez capitalizados, podrán destinarse a la adquisición de suelos para dicha
finalidad en municipio diferente si así se acuerda entre los municipios intervinientes.
Artículo 116. Enajenación de bienes. Concurso.

1. Se prohíbe la enajenación onerosa de los bienes y derechos calificados como
dotacionales, incluido, en su caso, el derecho de propiedad superficiante de los terrenos
calificados como dotación residencial protegida por la ordenación estructural.
2. La disposición del resto de los bienes de los patrimonios públicos de suelo que
implique la transmisión de su propiedad o de derechos sobre los mismos, cuando sea
posible conforme a esta ley, será a título oneroso y se realizará mediante concurso, sin
perjuicio de lo establecido en los artículos siguientes.
3. En todo caso, en las bases del concurso para la enajenación se contendrán las
siguientes determinaciones:
a) Precio mínimo de licitación.
b) Precios máximos de venta o arrendamiento de las viviendas.
c) Plazos máximos para la realización de las obras de edificación y, en su caso, de
urbanización cuando los terrenos no tuvieran la consideración de solares.
4. Los bienes del patrimonio municipal de suelo no calificados específicamente por el
planeamiento urbanístico como destinados a dotaciones públicas o a la construcción de
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública podrán enajenarse libremente
mediante concurso público o permuta. Los ingresos o bienes obtenidos se destinarán a los
fines del patrimonio municipal de suelo.
Artículo 117. Enajenación directa.

Podrán enajenarse bienes directamente, sin necesidad de concurso, con los requisitos
que en cada caso requiera la normativa:
a) Cuando la enajenación se derive de convenios entre administraciones públicas o entre
éstas y sus entes instrumentales.
b) Cuando los peticionarios sean entidades de carácter asistencial o social sin ánimo de
lucro, tales como fundaciones, mutualidades, cooperativas y otras que promuevan la
construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
c) En el caso de edificios de viviendas de titularidad pública o de organismos y empresas
mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.
d) Cuando el concurso previsto en el artículo anterior quede desierto, en cuyo caso la
enajenación se llevará a cabo dentro del plazo máximo de un año y con arreglo al mismo
pliego de condiciones. En ningún caso el precio de la enajenación podrá ser inferior al que
hubiera correspondido en la licitación mediante concurso.
e) En el supuesto de construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección
pública promovidas por organismos públicos o sus entes instrumentales, cuando dicha
actividad constituya su objeto específico.
f) En el caso de construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales que
requieran un determinado emplazamiento sobre suelos calificados como dotacionales.
g) En el caso de construcción de edificios de servicio público de propiedad pública o de
entidades sin ánimo de lucro que requieran un determinado emplazamiento, tales como
centros asistenciales, culturales o sanitarios o instalaciones deportivas, y así estuvieran
calificados por la ordenación urbanística.
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Artículo 118. Enajenaciones gratuitas o por debajo de valor.

No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, los bienes del patrimonio público de
suelo podrán cederse gratuitamente o por debajo de su valor cuando concurra alguna de las
siguientes circunstancias:
a) Que el cesionario sea una administración pública o sus entes instrumentales y el
destino cualquiera de los contemplados en el artículo 115.
b) Que el peticionario sea una entidad privada de interés público y sin ánimo de lucro y el
destino de los terrenos sea la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública o equipamientos de interés social y uso común o general.
c) Que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo
en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la administración
actuante o incluido en la reparcelación.
Sección segunda. Reservas municipales de suelo
Artículo 119. Finalidad de las reservas.

1. Podrán delimitarse, en suelo no urbanizable no sujeto a especial protección y en suelo
urbanizable no sectorizado, reservas municipales de suelo para su adquisición con destino al
patrimonio público de suelo dentro del plazo máximo de ocho años a contar desde la
delimitación. Las reservas así delimitadas se destinarán preferentemente a la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de edificaciones e instalaciones
industriales o terciarias, de fomento o interés público así como a otros usos públicos o de
interés social.
2. También podrán delimitarse reservas en suelo no urbanizable de especial protección
con el objeto de facilitar la obtención de la propiedad pública y, en su caso, la explotación o
utilización adecuada del mismo.
3. Vencido el plazo máximo establecido en el párrafo anterior, los terrenos y
construcciones, edificaciones e instalaciones que no hubieran sido adquiridos por la
Administración pública en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en este
título sólo podrán ser sujetos nuevamente a reserva municipal con incoación simultánea,
respecto a los mismos, de procedimiento de expropiación forzosa.
Artículo 120. Delimitación de reservas.

1. Las reservas municipales se delimitan por el plan general, o por acuerdo municipal de
establecimiento de nuevas reservas o ampliación de las previstas en el planeamiento
general, que deberá contener la relación de propietarios afectados y el plano de la superficie
objeto de reserva, con identificación de las unidades rústicas, fincas o terrenos según el
catastro de bienes de naturaleza rústica y con especificación en cada caso de su destino o
uso actual.
2. La delimitación de las reservas municipales de suelo deberá estar motivada en
razones justificativas del emplazamiento elegido y de su preferencia sobre otras alternativas
posibles.
3. El acuerdo municipal previsto en el apartado 1 sólo podrá producirse cuando concurra
una de las siguientes circunstancias:
a) La no previsión por el plan general en vigor de reserva municipal de suelo alguna.
b) El agotamiento de las reservas municipales de suelo establecidas por el plan general
en vigor por haber sido objeto toda su superficie del ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto regulados en este título o de procedimiento de expropiación forzosa.
c) El transcurso de dos años desde la entrada en vigor de la primera formulación o de la
última revisión del plan general.
4. La delimitación de nuevas reservas municipales de suelo o de ampliación de las
existentes por acuerdo municipal requiere la instrucción del siguiente procedimiento:
a) Aprobación inicial por el ayuntamiento, con sometimiento, simultáneo y por el plazo de
un mes, a trámite de información pública mediante anuncio publicado en el boletín oficial y
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en el diario o diarios de mayor difusión en el territorio histórico correspondiente, y de

audiencia a los propietarios de suelo afectados mediante notificación personal.
b) Aprobación definitiva por acuerdo del pleno del ayuntamiento, a la vista de las
alegaciones y reclamaciones formuladas en el periodo de información pública y el simultáneo
trámite de audiencia.
Artículo 121. Efectos de la delimitación.

La delimitación de una reserva municipal de suelo lleva implícita por ministerio de la ley:
a) La sujeción de los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones en ella
comprendidos a los derechos municipales de tanteo y retracto y regulados en este título,
quedando prohibida la inscripción registral de cualquier acto de transmisión sin acreditar la
comunicación al ayuntamiento prevista en el artículo 126.
b) La declaración de la utilidad pública a efectos de su expropiación forzosa.
Artículo 122. Actuaciones en concertación interadministrativa.

Las actuaciones expropiatorias de los terrenos sometidos a la reserva de suelo regulada
en los artículos anteriores podrán llevarse a cabo por el ayuntamiento que delimitó la reserva
o por cualquier otra administración pública competente para la implantación de los usos de
referencia, mediando, en este último supuesto, necesariamente convenio suscrito al efecto
entre ambas administraciones.
CAPÍTULO II
Intervención supramunicipal en el mercado de suelo
Artículo 123. Reservas de suelo.

1. La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y los órganos forales de
sus territorios históricos también podrán establecer reservas de suelo en suelo no
urbanizable y suelo urbanizable no sectorizado para la constitución o ampliación de sus
patrimonios públicos de suelo.
2. Las reservas de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los
órganos forales de sus territorios históricos se establecerán en las mismas condiciones y con
los mismos efectos previstos para las reservas municipales de suelo en la sección segunda
del capítulo I de este título, aunque con las siguientes salvedades:
a) El acuerdo de delimitación será adoptado inicialmente, previa audiencia por el plazo
de un mes a los ayuntamientos afectados, por el departamento del Gobierno Vasco o de la
diputación foral competente en materia de ordenación del territorio o para la implantación de
los usos de referencia, y definitivamente por el Consejo de Gobierno o Consejo de
Diputados, según la administración de que se trate.
b) La administración que tuviera delimitada una reserva no podrá establecer una nueva
con idéntica finalidad y en el mismo municipio si antes no hubiera ocupado, en el curso del
correspondiente procedimiento expropiatorio, la totalidad de la reserva previamente
declarada. El plazo de adquisición no podrá exceder de cuatro años desde la adopción del
acuerdo de delimitación.
Artículo 124. Enajenación y cesión.

1. La enajenación, constitución de derechos de superficie, arrendamiento u otras
fórmulas de cesión de los bienes inmuebles integrantes de los patrimonios públicos de suelo
de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de
sus territorios históricos se llevará a cabo de conformidad con lo dispuesto en los capítulos I
y II de este título.
2. Los ingresos obtenidos de las enajenaciones, cesiones o gestión de los citados
terrenos y demás bienes inmuebles de los patrimonios públicos de suelo de la
Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus
territorios históricos habrán de destinarse necesariamente a su mantenimiento o ampliación.
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CAPÍTULO III
Los derechos de tanteo y retracto
Artículo 125. Bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto y administraciones titulares.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la correspondiente legislación sectorial, estarán
sujetas al derecho de tanteo y, en su caso, de retracto por la Administración de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, por los órganos forales de los territorios históricos o
por el ayuntamiento, las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles, sean
terrenos, edificaciones o viviendas:
a) Los comprendidos en cualquier ámbito declarado fuera de ordenación por la
ordenación urbanística o territorial, si así lo previera expresamente el planeamiento. En este
caso los derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento.
b) Los comprendidos en las reservas de suelo delimitadas conforme a lo dispuesto en los
artículos anteriores. En este caso los derechos de tanteo y retracto corresponderán a la
administración que hubiera acordado la delimitación.
c) Los comprendidos en ámbitos sujetos por la ordenación urbanística o territorial a
actuaciones de rehabilitación, si así lo dispusieran expresamente los planes respectivos. En
este caso, los derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento o, en su caso, a
la administración que hubiera promovido la aprobación del planeamiento.
d) Los comprendidos en ámbitos delimitados por el ayuntamiento conforme al
procedimiento de delimitación de unidades de ejecución a los efectos de garantizar el
cumplimiento de los objetivos de la ordenación urbanística, incrementar el patrimonio
municipal del suelo o intervenir en el mercado inmobiliario. En este caso, los derechos de
tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento.
e) Las viviendas promovidas en cualquier régimen de protección pública y, en su caso,
sus garajes y locales anejos, durante todo el periodo de duración de la calificación. En este
caso, los derechos de tanteo y retracto corresponderán al ayuntamiento o al departamento
del Gobierno competente en materia de vivienda.
2. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones de los bienes al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto será de ocho años.
3. La transmisión onerosa de más del 50% de las acciones o participaciones sociales de
sociedades mercantiles cuyo activo esté constituido en más del 80% por terrenos o
edificaciones sujetas a los derechos de tanteo y retracto tendrá la consideración de
transmisión onerosa a los efectos de lo dispuesto en este capítulo.
Artículo 126. Notificación a la administración de la transmisión de bienes sujetos a los

derechos de tanteo y retracto.
1. Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los ámbitos referidos en el
artículo anterior deberán comunicar a la administración titular de los derechos de tanteo y
retracto la decisión de proceder a su enajenación onerosa, con expresión del precio y la
forma de pago proyectados y de las demás condiciones esenciales de la transmisión
prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del
derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde
el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro de la administración titular
del mismo.
2. Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución
expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la
enajenación proyectada.
3. Cuando no se hubiera efectuado la comunicación requerida en este artículo o se
hubiera omitido en ella alguno de los contenidos legalmente preceptivos, así como cuando el
precio satisfecho por la transmisión resultase inferior o las condiciones menos onerosas que
lo comunicado a la administración correspondiente, ésta podrá ejercitar el derecho de
retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al día en que haya tenido conocimiento
completo de la enajenación.
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Artículo 127. Efectos registrales.

Los ayuntamientos, una vez delimitadas con carácter definitivo los ámbitos comprensivos
de los bienes sujetos a derecho de tanteo y retracto, comunicarán oficialmente tal
circunstancia al registro de la propiedad correspondiente, a los efectos de que se haga
constar en los bienes afectados del modo que establezca la normativa de ordenación de los
registros e instrumentos públicos.
CAPÍTULO IV
Derechos de superficie
Artículo 128. Constitución y concesión del derecho de superficie.

La concesión del derecho de superficie, así como su carácter oneroso, se regirá por las
siguientes reglas:
a) La administración pública o entidad dependiente de la misma titular de la parcela
podrá, en el acto de constitución del derecho de superficie, fijar las condiciones de
transmisión de dicho derecho y de cesión o arrendamiento de los elementos del inmueble
que se construya, así como las que limiten las sucesivas transmisiones de la propiedad
superficiaria de las viviendas y locales construidos, estableciendo, en su caso, respecto a los
mismos un derecho de adquisición preferente a favor de la administración o entidad y las
condiciones económicas o de otro tipo de dicha adquisición. Todo ello se entenderá sin
perjuicio de la aplicación preferente de lo establecido en la respectiva normativa protectora.
b) La constitución del derecho deberá ser formalizada en escritura pública y, como
requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
c) Cuando se constituya a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá
consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación o
arrendamiento de viviendas o locales, o en varias de estas modalidades a la vez, sin
perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el
derecho de superficie.
Artículo 129. Extinción del derecho de superficie.

1. El derecho de superficie se extinguirá por haber transcurrido el plazo, que no podrá
exceder de 75 años, o el plazo que establezca como máximo la legislación básica, sin
perjuicio de su carácter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo hará suya
la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que
sea el título por el que se hubiera constituido el derecho. La extinción del derecho de
superficie provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
2. El derecho de superficie se extinguirá también si no se edifica en el plazo previsto.
3. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se
reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las
cargas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.
Artículo 130. Régimen del derecho de superficie sobre la dotación residencial protegida.
1. La dotación residencial protegida se corresponde con el derecho superficiante de los
suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública
en el caso de que la ordenación estructural así lo determine.
2. En este supuesto, el derecho superficiante será de cesión obligatoria y gratuita a favor
del ayuntamiento, y la edificación se materializará obligatoriamente en el régimen propio del
derecho de superficie, estando sujeta a los precios determinados por la correspondiente
normativa reguladora.
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TÍTULO V
Ejecución de la ordenación urbanística
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Sección primera. Ejecución y actividad administrativa
Artículo 131. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecución.

1. La ejecución de la ordenación urbanística comprende:
a) La realización de las condiciones de desarrollo recogidas en los pertinentes
programas de actuación urbanizadora, así como la garantía del cumplimiento efectivo de los
mismos.
b) La equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación.
c) La organización temporal de la ejecución y la fijación del orden de las actuaciones,
cuando dichas determinaciones no se contengan ya en el planeamiento o proceda
modificarlas.
d) La urbanización y la edificación de los solares resultantes.
e) La conservación de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación.
f) La cesión gratuita de viales, terrenos dotacionales y otros de cesión obligatoria y
gratuita, así como localizar la edificabilidad urbanística correspondiente a la administración
actuante.
2. Las administraciones públicas ejecutarán, en sus respectivas esferas de
competencias, los correspondientes planes de ordenación urbanística, con arreglo a esta ley.
Artículo 132. Dirección, inspección y control de la actividad privada de ejecución.

Las administraciones públicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirán,
inspeccionarán y controlarán la participación y colaboración privada en la ejecución del
planeamiento, para exigir y asegurar que se produce de conformidad con los planes y los
programas de actuación y los demás instrumentos y acuerdos aprobados para su ejecución,
así como, en su caso, con los correspondientes proyectos técnicos de obras.
Artículo 133. Organización temporal de la ejecución.

1. Los planes generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo mediante la
fijación de las condiciones objetivas que definan un orden básico de prioridades para su
ejecución. Asimismo dichos planes, o los que los desarrollen, podrán fijar plazos máximos
para la edificación de los solares y para la rehabilitación de la edificación existente.
2. El incumplimiento de los plazos máximos para edificar o rehabilitar las edificaciones
determinará la posibilidad de formular y tramitar programas de edificación o dictar órdenes
de ejecución, respectivamente.
Sección segunda. Formas de gestión de la actividad administrativa de

ejecución
Artículo 134. Gestión propia y cooperativa.

1. Las administraciones públicas podrán utilizar, para la gestión propia o directa de la
actividad de ejecución de su propia competencia, todas las formas o modalidades admitidas
por la legislación de régimen jurídico y de contratación de las administraciones públicas y de
régimen local.
2. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecución, y conforme a la misma
legislación a que se refiere el apartado anterior, las administraciones públicas podrán,
además, constituir, por mutuo acuerdo, consorcios urbanísticos, en los que, en supuesto de
que haya participación de capital privado, la participación de la administración pública será
siempre mayoritaria. Asimismo, podrán delegar competencias propias, o encomendar la
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gestión urbanística o la ejecución de las obras de urbanización en otras administraciones,

así como en organismos y entidades públicas de ellas dependientes.
3. Las administraciones públicas y sus organismos dependientes o adscritos y los
consorcios creados por aquéllas podrán suscribir convenios, con fines de colaboración, en
los términos autorizados por la legislación de régimen jurídico de las administraciones
públicas y de régimen local.
Sección tercera. Presupuestos de la ejecución urbanística
Artículo 135. Presupuestos de la ejecución.

El desarrollo de la actividad de ejecución, cualquiera que sea el sujeto legitimado,
requerirá la aprobación, con carácter previo y respecto a la totalidad de los terrenos incluidos
en el ámbito de la actuación, de:
a) El planeamiento urbanístico idóneo para establecer la ordenación pormenorizada en la
clase de suelo de que se trate.
b) El programa de actuación urbanizadora, aprobado con carácter definitivo, con
excepción de las actuaciones aisladas o de dotación y las de ejecución de las dotaciones
públicas integrantes de la red de sistemas generales y locales, y del procedimiento especial
de reparcelación forzosa promovida por las administraciones públicas previsto en el artículo
49 de esta ley.
c) El proyecto de urbanización, el proyecto de obras complementarias a la urbanización o
el proyecto de obras de dotaciones públicas, según los casos y conforme a lo dispuesto en
los artículos 194 y 195.
d) El proyecto de reparcelación en todos los supuestos, salvo en el caso de las
actuaciones aisladas y las actuaciones de dotación que no precisen de ella, las actuaciones
integradas de propietario único, incluido el sistema de expropiación, y las actuaciones de
ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales.
e) El programa de edificación en el caso de actuaciones aisladas una vez transcurrido el
plazo máximo establecido para realizar la edificación.
Sección cuarta. Esferas y tipos de actuación
Artículo 136. Actuaciones aisladas.

A los efectos previstos en la presente ley, se consideran como actuaciones aisladas las
edificatorias realizadas en los siguientes supuestos:
a) Solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida por la ordenación
urbanística como adecuada y suficiente para la edificación. No obstante, sin perjuicio de su
consideración dentro de la categoría de suelo urbano consolidado, los solares en régimen de
proindivisión podrán ser objeto de un proceso reparcelatorio, cuyo ámbito no exceda del
propio del solar, a instancia de cualquier copropietario que represente, al menos, el 50% de
la cuota de propiedad.
b) Parcelas susceptibles de edificación que sólo requieran, para la adquisición de la
condición de solar, la realización, previa o simultáneamente a la edificación, de las obras de
urbanización complementarias conforme a lo establecido en el artículo 195.
Artículo 137. Actuaciones de dotación.

A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones de dotación las dirigidas al
levantamiento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanística.
Artículo 138. Actuaciones integradas.

1. A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones integradas las que se realizan, en
suelo urbano no consolidado por la urbanización y en suelo urbanizable sectorizado, en los
terrenos que precisan de un grado de urbanización superior al de las actuaciones aisladas,
para dar lugar a uno o varios solares conforme a un único programa de actuación
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urbanizadora y que habrán de acometerse a través de una o varias unidades de ejecución

completas en régimen público o privado, incluso cuando dichas unidades de ejecución
correspondieran a ámbitos de ordenación diferentes.
2. La obtención gratuita del suelo y los derechos necesarios para las dotaciones públicas
de las redes de sistemas generales y, en su caso, la financiación de su ejecución se podrán
realizar mediante su inclusión o adscripción a actuaciones integradas.
3. En el suelo urbano no consolidado por la urbanización también podrán incluirse en o
adscribirse a la unidad de ejecución, previa justificación, otras dotaciones públicas de la red
de sistemas locales diferentes de las contempladas para la funcionalidad de la propia
actuación, para la obtención gratuita del suelo y los derechos necesarios para su ejecución.
Téngase en cuenta que el resto del apartado 2 es

constitucional siempre que se interprete conforme a lo
establecido en el fj 6.
Artículo 139. Actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de las redes de sistemas

generales y locales.
A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones de ejecución de dotaciones
públicas de la red de sistemas generales y locales aquellas que pueden ejecutarse
directamente y cuyo suelo y derechos afectados se deban obtener por expropiación, por no
estar dichos suelos, bienes y derechos incluidos o adscritos a actuaciones integradas con
arreglo al artículo anterior.
Artículo 140. Esferas de actuación en la ejecución.

1. Las actuaciones aisladas edificatorias pertenecen a la esfera de actuación propia de
los sujetos, privados o públicos, propietarios de las parcelas o los solares, y su realización
corresponde a éstos o a quienes ellos autoricen o transfieran facultades o derechos
suficientes al efecto. La actividad de edificación queda sujeta en su desarrollo a la
intervención de la administración pública competente en los términos de esta ley.
2. Las actuaciones integradas pertenecen a la esfera de actuación pública, son
responsabilidad de las administraciones públicas según sus respectivas competencias, y
pueden desarrollarse en régimen de ejecución pública o privada.
3. La ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales definida
en la ordenación urbanística en régimen de obras públicas ordinarias pertenece a la esfera
de actuación pública, y comprende las obras de urbanización y edificación adecuadas en
cada caso.
Artículo 141. Régimen de ejecución pública o privada de las actuaciones integradas.

1. El régimen de ejecución de las actuaciones integradas, que deberá determinarse en la
aprobación del programa de actuación urbanizadora, concreta la delimitación de las esferas
de actuación pública y privada en los siguientes términos:
a) El régimen de ejecución pública supone la reserva del desarrollo de la actividad de
ejecución a favor de la administración actuante. En este régimen, las obras de urbanización
se llevan a cabo, con o sin expropiación de los terrenos afectados, por la propia
administración.
b) El régimen de ejecución privada supone la participación de la iniciativa privada en la
ejecución del planeamiento, bajo la dirección, inspección y control de la administración
actuante.
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2. En el régimen de ejecución privada, los terrenos objeto de una actuación integrada no

adquieren la condición de solares hasta que, además de estar efectivamente dotados y
servidos por los correspondientes servicios, estén ejecutadas y entregadas a la
administración local las obras de urbanización propias de la actuación y las infraestructuras
de integración y conexión de ésta con su entorno establecidas en la programación de la
misma.
Artículo 142. Actuaciones de las administraciones de la Comunidad Autónoma y de los

territorios históricos.
1. Las actuaciones que en suelo a su disposición, y para su transformación urbanística
mediante la ejecución del planeamiento, lleven a cabo las administraciones de la Comunidad
Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos deberán
contar con la ordenación urbanística adecuada, ser conformes con ella y ejecutarse sobre la
base de los pertinentes instrumentos de urbanización y ejecución previstos en esta ley.
2. Cuando, a los efectos de lo dispuesto en el número anterior, fuera precisa la
formulación, tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación, urbanización y
ejecución, los departamentos correspondientes de la Administración de la Comunidad
Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos podrán:
a) Por encomienda de los ayuntamientos afectados, formular y tramitar los instrumentos
precisos, sin perjuicio de los acuerdos que en el marco de sus competencias deban adoptar
aquellos.
b) Excepcionalmente, cuando razones de interés público debidamente motivadas y
justificadas así lo requieran, y por habilitación del Consejo de Gobierno, formular, tramitar y
aprobar los instrumentos necesarios conforme al procedimiento establecido por esta ley.
3. La habilitación prevista en el apartado 2.b anterior requerirá el cumplimiento de los
siguientes trámites previos:
a) Comunicación formal de los departamentos promotores a los ayuntamientos
afectados, que en plazo máximo de tres meses habrán de manifestar su conformidad o
disconformidad con la propuesta, motivando, en todo caso, su criterio.
b) En caso de disconformidad o no respuesta en el citado plazo, apertura de un periodo
de negociaciones y consultas por plazo de otros dos meses a fin de llegar a un acuerdo. En
caso de no lograrse el acuerdo, a través del departamento competente en materia de
ordenación del territorio se solicitará la habilitación al Consejo de Gobierno, previo informe
favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio.
Sección quinta. Unidades de ejecución
Artículo 143. Unidades de ejecución.

1. Las unidades de ejecución constituyen el ámbito espacial de una actuación
urbanizadora. Deberán incluirse en ellas los suelos dotacionales precisos y las parcelas
edificables que como consecuencia de la actuación se transformen en solares.
2. La ejecución de los programas de actuación urbanizadora se realizará por una o
varias unidades de ejecución completas.
Artículo 144. Requisitos para la delimitación de unidades de ejecución.

1. Las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento
conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de toda su superficie,
cumpliendo para ello los siguientes requisitos:
a) Por sus dimensiones y las características de la ordenación y la urbanización, ser
susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la presente ley, el planeamiento y
los programas de actuación urbanizadora.
b) Hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización.
c) Tener entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la
actuación.
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2. Para hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la

urbanización, dentro de cada área en suelo urbano, y de cada sector en suelo urbanizable,
no se podrán delimitar unidades de ejecución cuya edificabilidad urbanística media difiera en
más de un 5% de la edificabilidad urbanística media del ámbito de ordenación, área o sector
de que se trate. Estas diferencias de edificabilidad urbanística media en ningún caso
generarán derecho indemnizatorio alguno ni serán objeto de compensación ni transferencia.
3. No podrán delimitarse unidades de ejecución inmediatas a terrenos de cesión
obligatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos.
4. En suelo urbano las unidades de ejecución podrán ser discontinuas. El suelo urbano
incluido en unidades de ejecución deberá tener la condición de suelo urbano no consolidado.
Artículo 145. Procedimiento de delimitación de las unidades de ejecución.

1. La delimitación de las unidades de ejecución podrá realizarse en los planes y los
programas de actuación urbanizadora, o, cuando proceda, por la administración municipal de
oficio o a instancia de parte, previos los trámites de aprobación inicial, notificación a los
interesados, información pública durante veinte días y aprobación definitiva. Para la
efectividad de la delimitación se precisará la publicación de la aprobación definitiva en el
boletín oficial del territorio histórico correspondiente.
2. La modificación de la delimitación de una unidad de ejecución, ya aparezca realizada
en el planeamiento o en un programa de actuación urbanizadora, ya se hubiera realizado de
manera autónoma, seguirá el mismo procedimiento previsto en el apartado precedente de
este artículo.
Artículo 146. Unidades de ejecución y bienes de dominio y uso o servicio público.

1. Cuando en una unidad de ejecución existan bienes de dominio y uso o servicio público
que no hubieran sido obtenidos por cesión gratuita, la edificabilidad urbanística
correspondiente a su superficie pertenecerá a la administración titular de aquellos.
2. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes
de dominio y uso público anteriormente existentes fueran iguales o inferiores a las que
resulten como consecuencia de la ejecución de la ordenación, se entenderán sustituidas
unas por otras. Si tales superficies fueran superiores, la administración percibirá el exceso
en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.
Sección sexta. Cargas de urbanización
Artículo 147. Cargas de urbanización. Concepto.

1. Las cargas de urbanización que corren a cargo de los propietarios de los terrenos
comprendidos en una unidad de ejecución son todas las correspondientes a los siguientes
conceptos:
a) Obras de vialidad, que comprenden en todo caso las de explanación, afirmado y
pavimentación de calzadas, las de construcción y encintado de aceras, incluyendo las obras
precisas para facilitar su accesibilidad a las personas de movilidad reducida, y las de
construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.
b) Obras de saneamiento, que comprenden las de construcción de colectores generales
y parciales, acometidas, alcantarillas, sumideros para aguas pluviales y estaciones
depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.
c) Obras para la instalación y funcionamiento de los servicios públicos de suministro de
agua, que incluyen las de distribución domiciliaria de agua potable y de riego e hidrantes
contra incendios, y las de suministro de energía, que comprenden la conducción, la
transformación para su distribución y la distribución, así como el alumbrado público, las
telecomunicaciones y cualesquiera otras que estuvieran previstas por la ordenación.
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques
y jardines y vías públicas.
e) Redacción de proyectos técnicos y publicación de anuncios preceptivos en la
tramitación administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo
precisos para la ordenación detallada y de los proyectos de urbanización y de reparcelación.
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f) Gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluido, en su caso, el

beneficio empresarial del urbanizador en la cuantía determinada en el artículo 150.a de esta
ley.
g) Indemnizaciones y gastos de realojo de vivienda y reinstalación de actividades que
procedan, conforme a esta ley, a favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los
de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la
ejecución de la ordenación, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban
desaparecer por resultar incompatibles con ésta.
h) Cuando así se prevea expresamente en la ordenación urbanística a ejecutar o en el
programa de actuación, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la
unidad de ejecución que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las redes de la
unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la
funcionalidad de éstas, así como cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan
a los terrenos.
i) Los gastos de conservación de la urbanización que corresponden al agente
urbanizador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepción por la
administración de las obras realizadas.
2. Los propietarios de los solares resultantes y, en su caso, el agente urbanizador
tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los
servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento
y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de
energía eléctrica y gas y, en su caso, telefonía y telecomunicaciones, en la parte que,
conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asumida
por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditan mediante
certificación expedida por la administración actuante.
3. Los gastos de recuperación y adecuación de los terrenos contaminados que deban
formar parte de un proceso de reparcelación serán responsabilidad de las personas físicas o
jurídicas causantes de dicha contaminación o alteración, en los términos establecidos en la
Ley 1/2005, de Prevención y Corrección de la Contaminación del Suelo. No obstante,
cuando el ayuntamiento así lo estime, podrá ordenar a la comunidad reparcelatoria,
subsidiariamente y a costa de la persona obligada y responsable, la ejecución de dicha
descontaminación y adecuación de los terrenos, considerando el coste como una carga de
urbanización. Estos gastos serán repercutidos por la comunidad reparcelatoria a la persona
obligada o, en su defecto, al titular de los terrenos objeto de la actuación, conforme dispone
la legislación medioambiental.
4. El ayuntamiento, al aprobar el conjunto de las cuotas de urbanización, podrá acordar
el aplazamiento del pago hasta la finalización de las obras de urbanización, atendiendo a las
especiales circunstancias económicas del propietario solicitante que se establezcan
reglamentariamente.
Sección séptima. Sujetos privados de ejecución
Artículo 148. Agrupaciones de interés urbanístico. Concepto.

Los propietarios de terrenos incluidos en una actuación integrada podrán asociarse en
una agrupación de interés urbanístico para participar o colaborar en la actividad de
ejecución, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
1. Integrar a los propietarios de terrenos que representen más del 50% de la superficie
afectada por la iniciativa.
2. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados.
3. Haber reconocido a los terceros propietarios afectados por la iniciativa el derecho a
adherirse como asociado en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios
fundadores.
4. Haber formalizado su constitución en escritura pública, que incorporará sus estatutos,
y haberse inscrito en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente del
Departamento de Urbanismo del territorio histórico correspondiente.
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Artículo 149. Agente urbanizador. Concepto.

1. El agente urbanizador es el sujeto público o privado que, en ejercicio de la iniciativa
económica y en virtud de la adjudicación definitiva del correspondiente programa de
actuación urbanizadora, asume, a su riesgo y en los términos de esta ley, la responsabilidad
de la ejecución de la correspondiente actuación integrada.
2. Puede ser agente urbanizador cualquier persona física o jurídica capacitada para
ejercer la iniciativa económica, sea o no propietaria de terrenos en el ámbito de su
correspondiente actuación integrada, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 172.
3. El agente urbanizador se seleccionará por libre concurrencia y pública competencia,
salvo el sistema de concertación previsto en el artículo 160, y ejercerá sus actividades bajo
la dirección, inspección y control de la administración actuante, con sujeción, en todo caso, a
las condiciones establecidas en el convenio de colaboración suscrito al efecto.
Artículo 150. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y titulares de

derechos en el ámbito de la actuación.
En el supuesto de que el adjudicatario de la ejecución de un programa de actuación
urbanizadora fuera persona distinta a los propietarios de los terrenos, construcciones y
edificaciones afectados en el ámbito de actuación, y en ausencia de mutuo acuerdo entre
ellos, las relaciones entre ambos se habrán de regir por las siguientes reglas:
a) El agente urbanizador tendrá derecho a ser compensado a cargo de los propietarios
en la cuantía de las cargas de urbanización, así como a ser retribuido por dichos propietarios
en concepto de gastos por su gestión en una cantidad cuyo importe máximo será fijado en
las bases del concurso para la adjudicación del programa de actuación urbanizadora. Dicha
cantidad se calculará en función de la cuantía de las cargas de urbanización de la actuación,
y en ningún caso podrá ser superior, por todos los conceptos, al 12% del importe de la obra
de urbanización determinada en el correspondiente programa de actuación urbanizadora.
b) El agente urbanizador deberá soportar a su cargo, sin posibilidad de repercutirlas a los
propietarios, las cargas de urbanización y, en su caso, de edificación que expresamente
haya asumido como propias en el convenio en el que se formalice la adjudicación.
c) Las cargas de urbanización, incluidos los gastos de gestión, serán satisfechas al
agente urbanizador a cargo de los propietarios, y, a elección de estos últimos, bien en
metálico bien mediante entrega de solares edificables, derechos de superficie o, en su caso,
viviendas, locales o edificaciones, si se hubiera convenido la edificación, o mediante
cualquier combinación de dichas alternativas de pago que se hubiera pactado.
d) No obstante lo dispuesto en la regla anterior, el agente urbanizador tendrá preferencia
de elección respecto a los propietarios, para su compensación mediante la obtención de
solares edificables o, en su caso, derechos de superficie, en el supuesto de que se
materialice sobre suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algún régimen de
protección pública, todo ello para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas ante la
Administración con ocasión de la adjudicación del correspondiente programa de actuación
urbanizadora.
e) Los propietarios tendrán derecho, a su libre elección, a participar en el desarrollo de
las actuaciones o a renunciar a ello. En caso de optar por la participación, tendrán derecho a
recibir del agente urbanizador los solares resultantes, los derechos de superficie, las
viviendas, locales o edificaciones construidas sobre ellos, el equivalente económico de los
mismos o la compensación expresamente pactada al efecto, todo ello en proporción directa
a la superficie de suelo aportada a las actuaciones.
f) En el supuesto de oposición o renuncia, el propietario tendrá derecho a recibir del
agente urbanizador la correspondiente indemnización, sin perjuicio del derecho de realojo
que, en su caso, pudiera corresponderle. En caso de desacuerdo, el agente urbanizador
podrá instar el inicio del procedimiento correspondiente de expropiación o reparcelación
forzosa.
g) En el supuesto de que el propietario no manifieste su voluntad respecto a la
participación en el desarrollo de las actuaciones con anterioridad a la aprobación definitiva
de la reparcelación, se presumirá que opta por participar.
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h) La modificación de la previsión inicial de las cargas de urbanización establecidas en el

programa de actuación, que no sea debida a decisiones públicas, o la modificación de su
coste, no podrán suponer la alteración en más de un 20% del equilibrio económico
establecido en el programa. En este supuesto, cualquier modificación por encima de este
límite requerirá la aprobación municipal, previa audiencia de los propietarios afectados. En
todo caso, la retasación de los costes no podrá suponer modificación o incremento de la
cuantía del beneficio empresarial del agente urbanizador.
Artículo 151. Relaciones entre el agente urbanizador y la administración actuante.

1. Las relaciones derivadas de la adjudicación de la ejecución del programa de actuación
urbanizadora se regirán por lo dispuesto en esta ley y, en el marco de la misma, en los
planes de ordenación urbanística, en el propio programa, y en el convenio suscrito con
ocasión de la adjudicación del mismo.
2. La administración ejercerá sus potestades públicas y, en particular, las de
reparcelación y expropiación forzosas, cuando el desarrollo de la ejecución de la actuación
así lo requiera. El agente urbanizador podrá solicitar dicho ejercicio, redactando los
proyectos técnicos y financiando los gastos que conlleve en calidad de beneficiario de la
expropiación.
Sección octava. Programas de actuación urbanizadora
Artículo 152. Objeto y ámbito.

1. Los programas de actuación urbanizadora regulan y organizan, en su caso por fases,
el desarrollo y la ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado y
suelo urbanizable sectorizado, estableciendo al efecto:
a) La identificación de las actuaciones integradas a que se refieran, pudiendo realizar o
modificar, en su caso, la delimitación de la unidad o unidades de ejecución que constituyen
su objeto.
b) El régimen de la ejecución pública o privada y su sistema de actuación.
c) Las determinaciones jurídicas, técnicas y económicas de ejecución de las actuaciones
integradas y, en todo caso, la regulación de sus contenidos mínimos.
d) La totalidad de las obras a realizar y de las cargas de urbanización y la estimación
aproximada de su coste.
e) El programa temporal de ejecución de las obras de urbanización y en su caso de
edificación.
2. Los programas de actuación urbanizadora en ningún caso podrán alterar la
ordenación estructural ni la ordenación pormenorizada determinadas por el planeamiento
correspondiente, sin perjuicio de la posibilidad de modificación de las unidades de ejecución
en los términos previstos en esta ley.
3. La aprobación de los programas de actuación deberá ser simultánea o posterior al
plan urbanístico que legitime su ejecución y que contenga la ordenación tanto estructural
como pormenorizada de la unidad o unidades de ejecución que constituyan el objeto de la
programación.
Artículo 153. Contenido técnico-urbanístico.

Los programas de actuación deberán definir las obras de urbanización que deban
realizarse, especificando su coste aproximado y cuando menos los siguientes extremos:
a) Esquema de la urbanización, descrito con el grado de desarrollo propio de un
anteproyecto.
b) Recursos disponibles para la prestación de los servicios de abastecimiento propios de
la urbanización, justificando la viabilidad de su obtención.
c) Características básicas de la red de evacuación de aguas, tanto pluviales como
fecales, y de su conexión con las redes generales hasta su depuración.
d) Capacidad de servicio de la red viaria prevista, incluidos los aparcamientos de
vehículos.
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e) Previsiones sobre la implantación de los restantes servicios propios de la

urbanización, incluidos, en su caso, los prestados por redes de telecomunicación o cables
para transporte de información o programas de televisión.
f) Características de la red de distribución de gas y previsión sobre su conexión a la red
general de distribución en función del desarrollo de ésta.
g) Conexión e integración adecuada de la urbanización de las actuaciones con las redes
de infraestructuras, las comunicaciones y demás servicios.
h) Ejecución, en su caso, del suplemento en las infraestructuras y dotaciones públicas
que fuera necesario para proporcionar el servicio previsto en la ordenación estructural del
plan general.
i) Memoria de calidades relativas a las principales obras y elementos de urbanización y,
en su caso, edificación a ejecutar.
Artículo 154. Contenido jurídico-urbanístico.

1. Los programas de actuación urbanizadora deben así mismo regular en todo caso los
siguientes extremos:
a) Concreción del régimen de actuación pública o privada y sistema de actuación.
b) Delimitación de las unidades de ejecución que constituyan su objeto o modificación de
las existentes en el planeamiento vigente.
c) Plazos para la presentación de la propuesta de equidistribución, salvo lo dispuesto en
el sistema de expropiación.
d) Plazos para la realización de las obras de urbanización, con expresión del calendario
de obras de desarrollo de las fases que integran la actuación, y plazos de edificación de los
solares resultantes, en su caso.
e) Propuesta de localización de los terrenos que deban ser objeto de cesión gratuita al
ayuntamiento, libres de gastos de urbanización y de cualquier otra carga en concepto de
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la ordenación conforme a lo
dispuesto en esta ley.
f) Programa de realojos, en su caso.
g) Plazos de cesión de la obra de urbanización, de los terrenos y, en su caso, los
derechos correspondientes a las dotaciones públicas.
2. En el supuesto de que el sistema de actuación del programa sea el de agente
urbanizador, además deberá contener las bases orientativas para la selección del agente
urbanizador, la estimación de la totalidad de los gastos que el urbanizador deberá asumir, la
valoración de la asunción por el urbanizador de objetivos complementarios a las cargas de
urbanización sin repercutirlos a los propietarios afectados, y las garantías mínimas que se
exigirán para la presentación de proposiciones de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Los programas de actuación contendrán la documentación comprensiva de los
contenidos descritos en los artículos anteriores, acompañada al menos de la documentación
siguiente:
a) Memoria justificativa con expresión de la programación de la ejecución.
b) Anteproyecto de urbanización.
c) Planos de información y de delimitación de las unidades de ejecución que
comprendan la actuación.
d) Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la
actuación.
e) Estudio de viabilidad económico-financiera, con valoración de la totalidad de los
bienes y derechos objeto de la actuación.
Artículo 156. Tramitación de programas de actuación urbanizadora.

1. Los programas de actuación urbanizadora se formularán en cualquier momento tras la
aprobación definitiva del planeamiento de desarrollo, o bien conjunta o simultáneamente con
el mismo.
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2. A la vista de la documentación presentada y de los informes técnicos

correspondientes, el ayuntamiento acordará la estimación o la denegación de la aprobación
inicial del programa en el plazo máximo de un mes.
3. El acuerdo de aprobación inicial conllevará la obligación de publicación del
correspondiente anuncio, en el que se contendrán los elementos esenciales de los
contenidos del programa en el boletín oficial del territorio histórico por un plazo mínimo de
veinte días a los efectos de información pública y para recibir las correspondientes
alegaciones. Así mismo, el acuerdo se notificará a los titulares de bienes y derechos
afectados por la actuación. El expediente completo podrá ser consultado en las oficinas
municipales durante el mencionado plazo de información pública.
4. Recibidas, en su caso, las alegaciones, y a su vista y consideración, el ayuntamiento
acordará la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora en el plazo
máximo de dos meses a contar desde la publicación, en el boletín oficial del territorio
histórico, del acuerdo de aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin haberse dictado la
pertinente resolución, se entenderá definitivamente aprobado, siempre y cuando se hubiese
concluido el trámite de notificación a los interesados.
5. El acuerdo o el acto presunto de aprobación definitiva del programa de actuación
urbanizadora deberá ser publicado en el boletín oficial del territorio histórico con
acompañamiento de un extracto de sus contenidos, entre los que se incluirá, como mínimo,
la identificación del ámbito, su clasificación y calificación, la edificabilidad urbanística
atribuida al ámbito, el sistema de actuación, el presupuesto y la programación de la
ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.
6. Así mismo, la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora que
prevea su ejecución mediante agente urbanizador, determinará el inicio del procedimiento de
selección de agentes urbanizadores conforme a lo dispuesto en los artículos 166 y
siguientes de esta ley.
7. La aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora supone el
establecimiento de las condiciones de desarrollo del ámbito correspondiente.
8. El procedimiento de aprobación del programa de actuación urbanizadora podrá
simultanearse con el de aprobación del planeamiento pormenorizado del área o sector en
que se ubiquen las unidades de ejecución que constituyen su objeto, en cuyo caso sus
determinaciones quedarán sujetas a las adaptaciones o modificaciones precisas, una vez se
produzca la aprobación definitiva del mencionado planeamiento pormenorizado.
Artículo 157. Iniciativa en los programas de actuación urbanizadora.

Podrán formular y promover programas de actuación:
a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes
o de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal. Cuando la entidad
promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como administración actuante
al ayuntamiento.
b) La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco para materializar la
urbanización o la edificación en los terrenos a que se refiere el artículo 16, y las diputaciones
forales en los terrenos a que se refiere el artículo 16.2. Así mismo, esta habilitación será
extensible a cualquiera de los organismos o entidades públicos dependientes o adscritos a
ellas, con idéntico fin.
c) Las administraciones públicas en general, para el ejercicio de sus competencias
sectoriales mediante la realización de actuaciones integradas.
d) Las sociedades y entidades privadas participadas por administraciones públicas, para
el ejercicio de su objeto social mediante la realización de actuaciones integradas.
e) Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos. Cualquier persona que
pretenda elaborar una propuesta de programa de actuación urbanizadora podrá ser
autorizada por el ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la
información precisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo,
tendrá acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las
administraciones públicas conforme a la legislación general reguladora de su régimen
jurídico y funcionamiento.
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Artículo 158. Tramitación de programas de actuación urbanizadora a instancia de parte.

La solicitud de tramitación se formalizará en el registro municipal acompañando como
mínimo, en el caso de solicitudes realizadas por personas o entidades ajenas a la
Administración, garantía por importe del 1% del coste estimado por el programa para la
urbanización del ámbito de la correspondiente actuación integrada. Dicha garantía deberá
prestarse en cualquiera de las formas admitidas por la legislación en materia de contratación
administrativa.
CAPÍTULO II
Régimen de ejecución de programas de actuación para el desarrollo de
actuaciones integradas
Sección primera. Sistemas de actuación
Artículo 159. Sistemas de actuación.

1. Para cada unidad de ejecución el ayuntamiento deberá optar expresamente entre uno
de los sistemas de actuación incluidos en los regímenes de ejecución pública o de ejecución
privada establecidos en la presente ley.
2. Los sistemas de actuación son los siguientes:
a) En régimen de ejecución pública: sistema de cooperación y el sistema de expropiación
forzosa.
b) En régimen de ejecución privada mediante concesión administrativa: sistema de
agente urbanizador y el sistema de concertación.
3. El ayuntamiento elegirá entre los distintos sistemas de actuación anteriores con plena
libertad, considerando criterios como el mejor cumplimiento de los fines del planeamiento,
los plazos de ejecución, los medios económico-financieros y la capacidad de gestión con la
que cuente la entidad municipal.
4. La determinación del sistema de actuación se establecerá en todo caso en el acto de
aprobación definitiva de los programas de actuación urbanizadora, sin perjuicio de que
pudiera preverse previamente en el planeamiento general, en el planeamiento de
sectorización o en el planeamiento de ordenación pormenorizada, o modificarse con
posterioridad. En caso de que el sistema de actuación se encuentre ya previsto en el
planeamiento, el programa de actuación urbanizadora lo ratificará o lo modificará de forma
motivada, sin necesidad de trámite alguno de modificación del planeamiento preexistente.
5. Cuando el planeamiento fije un sistema de actuación en régimen de ejecución privada
y no se formule y promueva programa de actuación urbanizadora en un plazo de dos años
desde la aprobación definitiva del planeamiento que corresponda, el ayuntamiento, previa
audiencia de los interesados en el trámite de formulación del correspondiente programa de
actuación urbanizadora, cambiará a un sistema de actuación en régimen de ejecución
pública sin perjuicio de la facultad municipal de modificar en cualquier momento el sistema
de actuación en los términos señalados en los apartados anteriores.
Sección segunda. Adjudicación del programa de actuación por concertación
Artículo 160. Sistema de concertación.

1. El ayuntamiento podrá elegir como sistema de actuación el de concertación cuando,
por iniciativa propia o a instancia de más del 50% de la propiedad del suelo, así lo acuerde
en el momento de la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora.
2. La actuación por el sistema de concertación requiere en todo caso la firma de un
convenio en el que más del 50% de la propiedad del suelo, como mínimo, asuma los
siguientes compromisos:
a) Constituirse en junta de concertación conforme a lo previsto en el artículo siguiente.
b) Formular a través de la citada junta el documento de reparcelación para la
equidistribución de los beneficios y cargas de la actuación.
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c) Aportar los terrenos y bienes de cesión obligatoria y gratuita en los términos

establecidos en la ley, el planeamiento o el propio convenio.
d) Asumir la totalidad de las cargas de urbanización y ejecutar las obras de urbanización,
infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la ley, el planeamiento o el propio
convenio.
El contenido concreto del convenio será establecido por el ayuntamiento, junto con el
programa, a propuesta de los interesados o de la propia administración municipal.
3. Cuando el sistema de concertación venga establecido en el planeamiento será preciso
que los propietarios necesarios para constituirse en junta de concertación, presenten en el
ayuntamiento, en el plazo máximo de seis meses desde su aprobación definitiva, la
propuesta de convenio regulada en el apartado anterior. El incumplimiento de este plazo
supondrá el cambio del sistema de actuación privado al sistema de concurso para selección
de agente urbanizador previsto en esta ley.
4. Si, transcurridos dos meses desde la fijación en el programa de actuación
urbanizadora del sistema de actuación por concertación, no se firmara el convenio por la
mayoría necesaria, el ayuntamiento modificará el sistema de actuación, pasando al de
agente urbanizador o a alguno de los de ejecución pública.
5. No será precisa la constitución de la junta de concertación cuando la totalidad de la
superficie afectada fuera de un solo propietario, en cuyo caso éste asumirá las obligaciones
atribuidas en esta ley a dicha junta y firmará el correspondiente convenio.
6. Los compromisos asumidos por los propietarios ante la Administración serán
garantizados por los firmantes del convenio mediante la formalización y entrega de aval del
7% de la cuantía de las cargas de urbanización.
7. En todo caso, el convenio firmado se regirá, en lo no dispuesto expresamente en este
artículo, por lo dispuesto en esta ley en materia de convenios urbanísticos.
Artículo 161. Constitución de la junta de concertación e incorporaciones.

1. Una vez elegido el sistema de concertación y firmado el convenio, los propietarios
dispondrán de un mes para constituirse en junta de concertación, mediante escritura pública.
2. La constitución de la junta será publicada por ésta en el boletín oficial del territorio
histórico y notificada de forma fehaciente de forma individual a todos los titulares de bienes y
derechos de la unidad de ejecución, concediéndoles un mes de plazo para adherirse a ella,
transcurrido el cual se entenderá que renuncian a su participación.
3. También pondrán incorporarse a la junta las empresas urbanizadoras que hayan de
participar con los propietarios en la gestión de la unidad de ejecución, cuando así lo acuerde
la junta y en los términos que la misma establezca. Para su selección, en todo caso, deberán
seguirse los principios de publicidad y concurrencia aplicables a la contratación pública.
Artículo 162. Carácter de la junta de concertación.

1. Las juntas de concertación que se constituyan tendrán el carácter de agrupaciones de
interés urbanístico para la ejecución del planeamiento urbanístico en los casos en que el
sistema de actuación sea el de concertación, y como tales deberán inscribirse en el Registro
de Agrupaciones de Interés Urbanístico.
2. Los cargos del órgano rector de la junta recaerán necesariamente en personas físicas,
y formará parte de él un representante del ayuntamiento, en todo caso.
3. Contra los acuerdos de la junta de concertación podrá interponerse recurso de alzada
ante el ayuntamiento.
Artículo 163. Naturaleza jurídica. Funciones y fines de la junta de concertación.

1. La junta de concertación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia
y plena capacidad de obrar.
2. La junta de concertación asumirá la ejecución del planeamiento y será directamente
responsable frente al ayuntamiento de la ejecución completa de la urbanización de la unidad
de ejecución, así como del cumplimiento de las restantes cargas urbanísticas de la
actuación, repercutiendo los gastos correspondientes a la totalidad de los propietarios
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adjudicatarios de parcelas resultantes en la proporción y modo establecidos en el proyecto

de reparcelación.
3. Para el cumplimiento de sus fines, la junta de concertación ostentará las siguientes
facultades y prerrogativas públicas:
a) Formular la reparcelación para la equidistribución de beneficios y cargas de la unidad.
La reparcelación, que tendrá en todo caso el carácter de reparcelación forzosa, se aprobará
inicialmente por la junta por la mayoría absoluta de las cuotas de propiedad incorporada y se
expondrá al público mediante anuncio en el boletín oficial del territorio histórico
correspondiente y se notificará a todos los propietarios. Corresponderá en todo caso al
ayuntamiento la aprobación definitiva del proyecto, previa resolución de las alegaciones que
en el periodo de información pública y audiencia puedan producirse.
b) Exigir de los propietarios de la unidad las cantidades correspondientes, que podrán
ser objeto de vía de apremio por el ayuntamiento.
c) Las demás que esta ley prevé a favor del agente urbanizador.
4. Las juntas de concertación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre las fincas incluidas en la unidad de ejecución, sin más limitaciones que las
establecidas en la ley. Cuando resultara necesario para la ejecución de las obras u otros
trabajos relacionados con la ejecución del plan, la administración municipal podrá imponer a
sus titulares de forma forzosa las servidumbres y ocupaciones temporales precisas.
Artículo 164. Reparcelación y juntas de concertación.

El proyecto de reparcelación afectará a la totalidad de la unidad de ejecución, por lo que
contendrá la reparcelación de la totalidad de las fincas incluidas en la unidad, se hayan
incorporado o no sus propietarios a la junta de concertación.
Artículo 165. Prerrogativa municipal de cambio de sistema de actuación.

La administración municipal podrá sustituir en cualquier momento el sistema de
actuación cuando se incumplieran los compromisos legales de la concertación o los
recogidos en el convenio que sirvió de fundamento para la elección del sistema.
Sección tercera. Adjudicación de los programas de actuación mediante

concurso público para selección de agente urbanizador
Artículo 166. Criterios del concurso público para la adjudicación de los programas de
actuación urbanizadora en régimen privado.
1. Los programas de actuación urbanizadora en sistema de ejecución por agente
urbanizador deberán recoger los criterios objetivos de valoración de las proposiciones que se
presenten para su adjudicación, y con carácter mínimo los siguientes:
a) Compromiso, a cargo del urbanizador, de destino a viviendas sujetas a algún régimen
de protección pública por encima de los estándares y las cuantías establecidas en esta ley,
especialmente en régimen de alquiler.
b) Plazos de urbanización más breves o compromisos más rigurosos que los
establecidos en el programa de actuación urbanizadora.
c) Plazos de edificación más breves y compromisos más rigurosos para garantizar el
cumplimiento de dichos plazos de edificación.
d) Obras de urbanización más convenientes o mejores calidades de urbanización que las
definidas por el programa de actuación y, en su caso, las contempladas por el plan general,
siempre que fueran asumidas a su costa por el licitador.
e) Propuestas y alternativas de obras de urbanización más respetuosas con el medio
ambiente, con menor impacto paisajístico, mayor eficiencia energética y ahorro de recursos
naturales.
f) Compromiso de construcción por el agente urbanizador de parte o toda la edificación
destinada a viviendas sujetas a algún tipo de régimen de protección oficial.
g) La previa redacción y tramitación del planeamiento de ordenación pormenorizada y/o
del programa de actuación urbanizadora.
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h) El menor coste de las obras de urbanización y los menores márgenes de beneficio o

retribución empresarial del urbanizador.
2. En los concursos podrán ser valoradas por el ayuntamiento las garantías de cohesión
y acuerdo con los propietarios y afectados de la actuación, basadas en los criterios de
valoración adoptados y en las propuestas relativas al modo y plazos de retribución del
urbanizador.
Artículo 167. Tramitación del concurso para la adjudicación de los programas de actuación
urbanizadora en régimen privado.
1. Una vez definitivamente aprobado el programa de actuación urbanizadora, se
publicará el anuncio de la aprobación definitiva en el boletín oficial del territorio histórico,
conteniendo el expreso llamamiento a posibles licitadores, y en el plazo de dos meses
cualquier persona física o jurídica, sea o no propietaria, podrá presentar una proposición
jurídico-económica.
2. Las proposiciones jurídico-económicas se presentarán en plica cerrada junto con, en
su caso, los acuerdos alcanzados con los propietarios.
3. Todas las proposiciones jurídico-económicas deberán acompañarse de la acreditación
de la constitución de una garantía provisional, cuyo importe será el que se fije
reglamentariamente, con el mínimo del 1% de las cargas de urbanización de que se trate. Si
se adjudica el programa de actuación urbanizadora presentado, la garantía provisional será
retenida y deberá complementarse o sustituirse hasta alcanzar un importe mínimo del 7% de
las cargas de urbanización como garantía definitiva. En caso contrario, será devuelta.
4. El acto público de apertura de plicas se celebrará en los cinco días hábiles siguientes
a la finalización del periodo de presentación de proposiciones. De su desarrollo y resultado
se levantará acta, bajo fe pública administrativa. Todas las actuaciones podrán ser objeto de
consulta y alegación por los interesados durante los diez días siguientes al de apertura de
plicas.
5. En lo dispuesto en este artículo, las publicaciones en el boletín oficial se habrán de
entender referidas a la publicación que corresponda por la cuantía de las obras de
urbanización y, en su caso, edificación, todo ello conforme a la legislación sobre contratación
administrativa.
Artículo 168. Contenido de las proposiciones jurídico-económicas.

Las proposiciones jurídico-económicas que se presenten por los licitantes deberán
contener, por lo menos, los siguientes extremos:
1. En cuanto a las relaciones entre el agente y la administración actuante:
a) Proposición de plazos de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.
b) Memoria de calidades, si fueran diferentes a las aprobadas definitivamente en el
programa de actuación urbanizadora.
c) Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre el agente urbanizador y la
administración actuante con expresión de los compromisos asumidos por aquél.
2. En cuanto a las relaciones entre el agente y los propietarios y los titulares de
derechos:
a) Justificación, en su caso, de la disponibilidad del agente urbanizador sobre los
terrenos de los propietarios y titulares de derechos, y los acuerdos ya alcanzados, que
deberán incluir, en todo caso, los criterios y fórmulas de valoración del suelo y de los bienes
y derechos afectados, y las propuestas relativas al modo y plazos de retribución del agente
urbanizador.
b) Estimación de la totalidad de las cargas de urbanización y de la cantidad total que en
concepto de gastos de gestión el agente urbanizador se compromete a repercutir, como
máximo, a los propietarios afectados.
c) Propuesta de equidistribución de beneficios y cargas, que incluirá el valor del suelo y
de su repercusión en la edificabilidad urbanística, a efectos de compensación de las
diferencias de adjudicación y de contraprestación de las cargas de urbanización.
d) Plazo máximo de presentación del proyecto de reparcelación.
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Sección cuarta. Régimen de adjudicación de los programas de actuación en

régimen privado
Artículo 169. Adjudicación de los programas de actuación.

1. El ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas para ejecutar la
actuación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, en cuyo caso
adoptará la decisión que considere oportuna, conforme al interés general y en orden a la
ejecución de la ordenación urbanística, entre las siguientes:
a) Modificar el sistema de actuación.
b) Modificar cualesquiera otras condiciones del programa de actuación.
c) Dejar sin efecto el programa de actuación.
d) Abrir un nuevo plazo de licitación.
2. El plazo máximo para la resolución por el ayuntamiento sobre la adjudicación de un
programa de actuación urbanizadora, en el supuesto de concurso, será de cuarenta días
desde la fecha de apertura de proposiciones.
3. El ayuntamiento garantizará el reembolso, por cuenta del adjudicatario, de los gastos
justificados de redacción a favor de quien, no habiendo resultado adjudicatario, hubiera
formulado el planeamiento de ordenación pormenorizada o las alternativas, estudios o
proyectos técnicos que total o parcialmente se incorporen al programa de actuación
urbanizadora aprobado definitivamente o sean útiles para su ejecución.
4. La adjudicación de la ejecución del programa de actuación urbanizadora se
formalizará mediante convenio urbanístico a suscribir, de una parte, por la junta de
concertación o el agente urbanizador, y, de otra, por la administración actuante. En él se
harán constar las condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecución del programa,
las garantías que la junta o el agente urbanizador presta para asegurar su cumplimiento, y
las penalizaciones a las que se somete por incumplimiento. Este convenio será objeto de
publicación en el boletín oficial del territorio histórico y de notificación formal e individualizada
a todos los propietarios y afectados por el contenido del programa de actuación
urbanizadora.
Artículo 170. Modificación de las condiciones de adjudicación del programa.

1. Los adjudicatarios de programas de actuación urbanizadora tendrán derecho a que se
les compense, en los términos previstos en la legislación general de contratación
administrativa, de los daños y perjuicios que se les sigan por la resolución de la adjudicación
o por la paralización o el retraso del normal desarrollo de la ejecución de la actuación
debidos exclusivamente a decisiones de la administración actuante.
2. Las decisiones públicas que alteren el desarrollo de una actuación y varíen las
previsiones del programa de actuación urbanizadora comportarán las compensaciones
económicas que procedan para restaurar el equilibrio económico de la actuación, sea en
favor de la administración, sea en el del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su
importancia, en supuestos de adjudicación por concurso, afecten en más de un 20% del
coste o valor de los compromisos y las obligaciones asumidas por el adjudicatario, se
resolverá la adjudicación, salvo que, por el estado del desarrollo de la actuación, ello lesione
los intereses públicos, o que, para la mejor satisfacción de éstos, se alcance acuerdo entre
las partes afectadas que permita proseguir la actuación.
3. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede ceder su condición, en
escritura pública, a tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la administración
actuante, que deberá aprobarla. Si la cesión menoscaba el interés general o supone
defraudación de la adjudicación en pública competencia, la administración denegará la
aprobación o acordará la aplicación del régimen público de ejecución. La cesión parcial, para
un tramo o porción minoritaria de la actuación, requerirá que entre cedente y adquirente
asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un
conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.
4. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede contratar prestaciones
accesorias de su gestión con cualquier tercero sin transmitirle sus responsabilidades ante la
administración actuante, a la que dará cuenta de ello.
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5. Las relaciones derivadas de la adjudicación del programa de actuación urbanizadora

se regirán por el convenio que formalice la adjudicación definitiva, así como por las
disposiciones contenidas en la presente ley, disposiciones de desarrollo y normativa propia
de la contratación administrativa.
Artículo 171. Resolución del convenio del programa de actuación urbanizadora.

1. La resolución del convenio se acordará por la administración actuante de oficio o a
instancia de la junta de concertación o del agente urbanizador, según corresponda. Sin
perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, la resolución determinará la
caducidad de la adjudicación del programa de actuación urbanizadora.
2. Las causas de resolución serán al menos las siguientes:
a) El incumplimiento por la junta de concertación, el agente urbanizador o la
administración actuante de los compromisos asumidos por ambos con ocasión de la
adjudicación del programa, sin perjuicio de las penas contractuales que expresamente se
hubieran pactado.
b) La modificación sustancial por parte de la administración de las condiciones de
adjudicación en los términos previstos en el artículo anterior.
c) Las causas que se hubieran pactado expresamente entre la administración actuante y
la junta de concertación o el agente urbanizador a través del correspondiente convenio.
3. El adjudicatario que incumpla sus compromisos, en caso de incumplimiento grave que
motive la resolución prevista en el número anterior, podrá ser inhabilitado en su condición de
agente urbanizador para la presentación a otros concursos.
4. El acuerdo de resolución deberá además, y cuando proceda:
a) Declarar la edificabilidad urbanística de aquellos solares cuyo propietario haya
contribuido suficientemente a las cargas de la urbanización.
b) Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo
avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en régimen de actuaciones
aisladas.
c) Incoar el procedimiento preciso para acordar una nueva programación en la que el
nuevo agente urbanizador asuma las obligaciones pendientes de ejecución, afectando los
bienes y recursos resultantes de la liquidación de la adjudicación caducada a ejecutar la que
la sustituya.
d) Acordar las penas contractuales previstas en el programa de actuación urbanizadora
para el caso de incumplimiento de las obligaciones y, en todo caso, la incautación de la
fianza o ejecución del aval presentado en garantía, con destino al patrimonio público de
suelo.
Artículo 172. Aplicabilidad de la legislación en materia de contratación administrativa.

1. En el procedimiento de adjudicación del programa de actuación urbanizadora descrito
en los artículos anteriores deberán respetarse los requisitos relativos a publicidad y
concurrencia establecidos en la normativa vigente sobre contratación administrativa.
2. En los sistemas de actuación de régimen de ejecución privada, la contratación de las
obras de urbanización deberá seguir los principios de la legislación de contratación pública
en cuanto a solvencia de los licitadores y publicidad y concurrencia para la selección de
contratistas. A tal efecto, la selección de contratistas se someterá a licitación pública
mediante anuncio en el boletín oficial correspondiente en función del importe de la obra,
estableciendo los criterios objetivos de adjudicación. No obstante, cuando el agente
urbanizador seleccionado en procedimiento de concurso público reuniera los requisitos de
capacidad para la ejecución por él mismo de la obra urbanizadora, no será precisa la
apertura de una nueva licitación pública, siempre que la ejecución de dichas obras hubiera
formado parte del objeto del concurso.
3. Así mismo, en todo lo no regulado en la presente ley respecto al procedimiento de
adjudicación, modificación de las condiciones de la adjudicación y resolución de la misma se
aplicará subsidiariamente la normativa vigente sobre contratación administrativa.
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Sección quinta. Sistemas de ejecución los programas de actuación en régimen

público. Sistemas de cooperación y expropiación
Artículo 173. Sistema de cooperación.

1. En el sistema de cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y
la administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos.
2. Podrán constituirse agrupaciones de interés urbanístico, bien a iniciativa de los
propietarios o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de
las obras de urbanización.
3. La financiación del coste de las obras de urbanización, en caso de acuerdo entre la
administración y los propietarios afectados, podrá ser total o parcialmente compensada
mediante la adjudicación a la misma de solares, derechos de superficie o viviendas, locales
o edificaciones construidas en la propia unidad. En defecto de acuerdo, la financiación se
realizará a través del giro de las cuotas de urbanización que resulten de la oportuna cuenta
de liquidación incluida en el proyecto de reparcelación o aprobada en su desarrollo. No
obstante, cuando la administración asuma el compromiso de promover viviendas sometidas
a algún régimen de protección pública u otros usos de interés social, podrá hacer prevalecer
la compensación de las cargas de urbanización mediante la entrega de solares, derechos de
superficie o, en su caso, viviendas, locales o edificaciones que fueran precisos para
materializar dicho compromiso.
4. La administración actuante podrá delegar la gestión del sistema y la ejecución de la
urbanización en otra administración pública, en una sociedad pública o en un consorcio
urbanístico mediante convenio suscrito a tal efecto.
Artículo 174. Sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación se aplicará por unidades de ejecución completas y
comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en ellas, sin perjuicio de que también
pueda aplicarse a solares o parcelas incluidos en actuaciones aisladas o para la ejecución
de sistemas generales o elementos de los mismos.
2. El pago del justiprecio podrá realizarse mediante la adjudicación de terrenos de valor
equivalente dentro o fuera de la unidad de ejecución objeto de la expropiación, por acuerdo
con la parte expropiada.
3. El programa de actuación urbanizadora que fije la ejecución en régimen público por el
sistema de expropiación deberá elegir la forma de gestión, optando entre la gestión directa e
indiferenciada por la administración actuante; la gestión a través de una entidad de derecho
público dependiente o adscrita a ella; la encomienda a otra administración pública territorial o
a una entidad de derecho público dependiente o adscrita a ella, previa suscripción del
correspondiente convenio, o la atribución de la gestión a un tercero concesionario. En este
último supuesto, la concesión se otorgará mediante concurso. El concesionario podrá
incorporar a la actuación a los propietarios afectados en cualquier momento en las
condiciones que libremente pacten, previo otorgamiento por la administración actuante de la
liberación de la expropiación.
Artículo 175. Liberación de expropiaciones.

1. En la aplicación del sistema de expropiación, los órganos expropiantes podrán liberar
de la misma, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes.
2. Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará al
propietario de los bienes afectados las condiciones, términos y proporción en que deberá
vincularse a la ejecución urbanística, y se fijarán, asimismo, las garantías para el supuesto
de incumplimiento. En todo caso, el liberado quedará sujeto al cumplimiento de los deberes
urbanísticos básicos.
3. Si la liberación se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto
de resolución, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a su titular.
4. Si el expropiante no fuera el ayuntamiento se oirá a este.
5. El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes liberados de los deberes
urbanísticos básicos establecidos en la resolución liberatoria determinará el inicio de un
nuevo expediente expropiatorio.
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Artículo 176. Legitimación de las expropiaciones urbanísticas.

1. La aprobación definitiva de planes de ordenación urbanística y programas de
actuación urbanizadora, así como el establecimiento de reservas para constituir o ampliar
patrimonios públicos de suelo, implicará la declaración de utilidad pública de las obras y la
necesidad de ocupación de los terrenos y demás bienes y derechos afectados, a los fines de
expropiación o imposición de servidumbres.
2. El incumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticos establecidas en la
presente ley determinará la existencia de causa de interés público para la expropiación
forzosa a fin de garantizar su efectivo cumplimiento.
Artículo 177. Supuestos expropiatorios por motivos urbanísticos.

Será posible la aplicación de la expropiación por motivos urbanísticos en los supuestos
siguientes:
a) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para ejecutar la
ordenación urbanística a través de actuaciones integradas de ejecución pública.
b) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para el desarrollo de las
actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales,
no incluidas ni adscritas a actuaciones integradas.
c) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos precisos para la ejecución
anticipada de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales adscritas al
ámbito de una actuación integrada.
d) La adquisición de terrenos y demás bienes y derechos cuya preservación y puesta en
valor se estime necesaria, por el valor de sus características naturales, históricas, científicas,
culturales, paisajísticas, arqueológicas o de análoga naturaleza, de acuerdo con lo
establecido en el correspondiente plan especial de protección y conservación.
e) La adquisición de viviendas desocupadas que permanezcan sin uso residencial por
más de un año continuado y estén situadas en ámbitos sujetos al ejercicio de los derechos
de tanteo y retracto, a los efectos de facilitar la ejecución del ámbito en el que radiquen.
f) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos comprendidos en las reservas de
suelo establecidas para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos del suelo.
g) La obtención de terrenos y demás bienes y derechos destinados en el planeamiento a
la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o
edificaciones industriales o terciarias de fomento o de interés público.
h) El incumplimiento de los plazos fijados para la ejecución total o parcial del
planeamiento, incluido el deber de edificar.
i) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles
legalmente exigibles.
j) La inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso
predominantemente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística,
los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la
legislación sectorial pertinente. En este último caso, la administración expropiante será el
ayuntamiento correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios o quien ostente
una mayoría suficiente para ejecutar las obras en cuestión. El beneficiario deberá solicitar la
expropiación acreditando que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar,
con licencia municipal y la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad
de los bienes y derechos afectados.
k) En los demás supuestos legalmente previstos.
Artículo 178. Procedimiento expropiatorio.

1. La expropiación forzosa, en los supuestos contemplados en el artículo anterior, se
tramitará con arreglo a la legislación en materia de expropiación forzosa, sin perjuicio de las
determinaciones de esta ley y de las necesarias adecuaciones a la estructura organizativa
propia de las administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en el supuesto de que el órgano
expropiante fuera el ayuntamiento o la diputación foral, el trámite de declaración de urgente
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ocupación de bienes y derechos exigido en la legislación expropiatoria sólo requerirá

acuerdo municipal o foral, según corresponda.
3. En cualquier expropiación por motivos urbanísticos, la administración actuante podrá
aplicar el procedimiento de tasación conjunta regulado en el artículo siguiente o seguir la
expropiación individualmente, conforme al procedimiento de la legislación de expropiación
forzosa.
Artículo 179. Procedimiento de tasación conjunta.

1. El proyecto de expropiación, en los supuestos del procedimiento de tasación conjunta,
contendrá los siguientes documentos:
a) Identificación del ámbito territorial, junto con los documentos que lo identifiquen en
cuanto a situación, superficie y linderos.
b) Fijación razonada de precios acorde con la clasificación del suelo, según su
calificación urbanística, edificabilidad urbanística, valor de repercusión y grado de
urbanización.
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendrá no sólo el
valor del suelo, sino también el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y
plantaciones.
d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
2. El proyecto de expropiación, con los documentos señalados, será expuesto al público
por término de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las
observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne
a titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
3. La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el boletín
oficial y en el diario o diarios de mayor difusión del territorio histórico correspondiente.
4. Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a los que aparezcan como
titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la
correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración,
para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contando a partir de la fecha
de notificación.
5. Cuando el órgano expropiante no sea el ayuntamiento, se oirá a éste por igual término
de un mes. El periodo de audiencia a la administración municipal podrá coincidir en todo o
en parte con el de los interesados.
6. Informadas las alegaciones, se someterá el proyecto a la aprobación del órgano
competente.
7. La resolución aprobatoria del expediente se notificará a los interesados titulares de
bienes y derechos que figuren en el mismo, confiriéndoles un término de veinte días durante
el cual podrán manifestar por escrito, ante el órgano competente, su conformidad o
disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado.
8. El órgano competente, en su caso, dará traslado del expediente y la hoja de aprecio
impugnada al jurado territorial de expropiación forzosa que tenga competencia en el ámbito
territorial a que se refiera la expropiación, a efectos de fijar el justiprecio, que, en todo caso,
se hará de acuerdo con los criterios de valoración legalmente establecidos.
9. Si los interesados no formularan oposición a la valoración en el citado plazo de veinte
días, se entenderá aceptada la que se fijó en el acto aprobatorio del proyecto de
expropiación, entendiéndose determinado el justiprecio con carácter definitivo y prestada su
conformidad.
Artículo 180. Bienes de dominio y uso o servicio público y expropiación.

1. Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público cuyo
destino, según la ordenación urbanística, sea distinto al que motivó su afección o adscripción
al uso general o a los servicios públicos, se deberá seguir el procedimiento previsto en la
legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación,
según proceda.
2. Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de
expropiación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario, a excepción
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de las vías pecuarias que se rigen por su normativa específica. En cuanto a las vías urbanas
que desaparezcan, se entenderán transmitidas de pleno derecho al órgano expropiante y
subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación urbanística, sin perjuicio de lo
previsto al efecto en el artículo 146.
Artículo 181. Constitución de servidumbres.

1. Cuando para la ejecución de un plan no fuera precisa la expropiación del dominio y
bastara la constitución de alguna servidumbre sobre el mismo, prevista por el derecho
privado o administrativo, podrá imponerse con arreglo al procedimiento de la legislación
sobre expropiación forzosa, siempre que la indemnización que proceda abonar no exceda de
la mitad del importe que correspondería satisfacer por la expropiación total del bien, en cuyo
caso habrá de expropiarse, salvo oposición de su propietario.
2. Cuando hubieran de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en
contradicción con las determinaciones de la ordenación urbanística, podrán expropiarse con
arreglo al procedimiento de la legislación vigente.
Artículo 182. Prohibición de construir en terrenos a expropiar.

Sobre la superficie objeto de una expropiación urbanística no se podrá realizar obra
alguna ni modificar las existentes desde el momento del inicio del expediente expropiatorio,
salvo previa autorización expresa, en casos concretos y excepcionales, por el organismo
expropiante, que, de no ser el ayuntamiento, la comunicará a éste a efectos de la concesión
de la oportuna licencia.
Artículo 183. Destino de los bienes y derechos expropiados.

1. Los terrenos y demás bienes y derechos de cualquier clase que se expropien por
motivos urbanísticos deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el plan
correspondiente.
2. La alteración del uso que motivó la expropiación, como consecuencia de la
modificación o revisión del planeamiento, no se entenderá modificación de la causa de
declaración de utilidad pública o interés social en los casos así establecidos por la legislación
expropiatoria que resulte aplicable. Se entenderán, a estos efectos, como uso dotacional
público los terrenos calificados para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública y para actividades económicas de fomento o interés público según
dispone el artículo 16.
Artículo 184. Expropiación en los casos de incumplimiento de los deberes y obligaciones

urbanísticas.
1. En ausencia de previsión legal distinta, previamente al inicio del procedimiento de
expropiación por incumplimiento de deberes y obligaciones urbanísticas, la administración
actuante notificará al propietario y promotor, en su caso, el supuesto de incumplimiento que
concurra, otorgándole un plazo de un mes para formular alegaciones.
2. A la vista de las alegaciones formuladas, la administración concederá un plazo no
inferior a un mes ni superior a tres para subsanar las causas que motivaron el expediente en
las condiciones que se señalen.
3. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hayan cumplido las
condiciones de subsanación, se iniciará el correspondiente expediente expropiatorio.
4. Si se cumplieran las condiciones de subsanación, se procederá a la incoación del
correspondiente expediente sancionador, sustitutorio de la expropiación.
Artículo 185. Plazo para la expropiación de terrenos.

1. Transcurridos cuatro años desde la aprobación definitiva del programa de actuación
urbanizadora en régimen de ejecución por expropiación forzosa o desde la aprobación
definitiva de la delimitación de unidad de ejecución en suelo urbano sin que la administración
competente haya procedido a su adquisición en cualquiera de las formas previstas en esta
ley, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la ley
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si, efectuado requerimiento a tal fin por cualquier propietario afectado o sus causahabientes,
transcurre un año desde dicho requerimiento sin que se produzca la incoación.
2. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio el
interesado podrá formular hoja de aprecio ante la administración expropiante, así como,
transcurridos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse al jurado territorial de
expropiación correspondiente a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio. La
valoración deberá referirse al momento de la incoación del procedimiento por ministerio de la
ley, y el devengo de intereses se producirá desde la formulación por el interesado de hoja de
aprecio.
3. Recibida la hoja de aprecio del titular del bien o derecho, el jurado territorial requerirá
a la administración su hoja de aprecio, que deberá presentar en el plazo de un mes,
transcurrido el cual sin contestación se entenderá aceptado el justiprecio. En lo demás se
seguirá el procedimiento expropiatorio.
CAPÍTULO III
Ejecución de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales
Artículo 186. Obtención del suelo y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de
sistemas generales y locales.
1. El suelo y los derechos destinado a dotaciones públicas de la red de sistemas
generales y locales que estén incluidos o adscritos a actuaciones integradas se obtendrán
gratuitamente por la administración con cargo a las áreas, sectores o unidades de ejecución
en que se adscriban o en los que se incluyan a tal efecto.
2. El suelo y los derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas
generales y locales que no estén incluidos ni adscritos a actuación integrada alguna se
obtendrán por la administración mediante expropiación.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación general aplicable, la ordenación
urbanística podrá establecer la edificabilidad urbanística referida a un uso característico a los
efectos de proceder a la valoración de los terrenos destinados a dotaciones públicas que no
estén adscritos por el planeamiento a ningún ámbito de actuación.
4. La expropiación del suelo y los derechos destinados a dotaciones públicas de la red
de sistemas generales en suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado, no
adscritos ni incluidos en actuación integrada alguna, deberá tener lugar dentro de los cuatro
años siguientes a la aprobación de planeamiento de ordenación estructural que legitima la
actividad de ejecución. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el
procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la ley y se
seguirá el procedimiento previsto en el artículo 185 de esta ley.
Artículo 187. Supuesto de expropiación anticipada de terrenos destinados a dotaciones

públicas.
En el supuesto de suelo y derechos afectados por su destino a dotaciones públicas de la
red de sistemas generales y locales incluidos o adscritos al ámbito de actuaciones
integradas, cuya adquisición se haya tenido que anticipar mediante su expropiación, la
administración expropiante se subrogará en la posición del propietario primitivo respecto a la
ejecución de la correspondiente programación y por la superficie expropiada en cada caso.
Artículo 188. Ocupación directa de terrenos destinados a dotaciones públicas.

1. Los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales y
locales incluidos o adscritos a actuaciones integradas podrán obtenerse anticipadamente
mediante su ocupación directa. En este supuesto, se reconocerá a su titular el derecho a la
edificabilidad urbanística correspondiente a los terrenos objeto de ocupación con cargo al
futuro desarrollo de la unidad de ejecución sin necesidad de mediar previo acuerdo con el
titular.
2. La ocupación directa requerirá la determinación previa de la edificabilidad urbanística
que corresponda al titular afectado.
3. El procedimiento de ocupación directa deberá respetar las siguientes reglas:
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a) Será preceptiva la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados, con

indicación individual de las edificabilidades urbanísticas correspondientes a éstos, además
de la notificación personal a los propietarios, con un mes de antelación, de la ocupación
prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella concurran.
b) En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y la
fecha de otorgamiento y la administración actuante, la identificación de los titulares de los
terrenos ocupados y la situación registral de éstos, la superficie ocupada y la edificabilidad
urbanística que les corresponda.
c) Las actuaciones deberán entenderse con el Ministerio Fiscal en cuanto hace a
propietarios desconocidos, no comparecientes incapacitados sin representación y a
propiedades litigiosas.
d) Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de
certificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.
e) La certificación administrativa del acta de ocupación directa producirá los efectos
propios de la reparcelación.
f) La administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta
levantada acompañada del correspondiente plano a los efectos de la práctica de las
inscripciones procedentes.
4. Transcurridos cuatro años desde el levantamiento del acta de ocupación sin que se
hubiera aprobado con carácter definitivo la reparcelación de la unidad de ejecución
correspondiente, el titular de los terrenos podrá instar ante la administración ocupante la
expropiación conforme al artículo 185.
CAPÍTULO IV
Edificación de parcelas y solares
Artículo 189. Deber de edificar y plazos máximos.

1. La ejecución del planeamiento urbanístico tendrá lugar mediante la realización directa,
en las parcelas o solares correspondientes, de las obras de edificación precisas para la
materialización de la ordenación prevista por aquél.
2. Las parcelas y los solares deberán edificarse en los plazos máximos que fije el
planeamiento pertinente y, en su caso, el programa de actuación urbanizadora. Los plazos
para el inicio de la edificación no podrán superar el año desde la finalización de las
correspondientes obras de urbanización. Se fijarán reglamentariamente las circunstancias a
partir de las cuales se podrán entender finalizadas las obras de urbanización a los efectos de
lo dispuesto en este artículo.
3. La edificación de parcelas y solares requerirá el previo establecimiento de la
ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la
propiedad de éste establecidos en esta ley.
Artículo 190. Incumplimiento del deber de edificar.

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará a la administración actuante para
expropiar la parcela o el solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecución del
planeamiento mediante la adjudicación de un programa de edificación a un agente
edificador, previa declaración municipal de la misma en situación de edificación forzosa.
2. El procedimiento de tramitación y adjudicación por concurso público de un programa
de edificación será el mismo que el previsto para los programas de actuación urbanizadora
establecido en esta ley, con las siguientes especialidades:
a) Corresponderá al agente edificador la adquisición de la parcela o solar, en su caso por
expropiación y a título de beneficiario de la misma.
b) No impedirá la tramitación y adjudicación de un programa de edificación el hecho de
que la parcela o el solar tenga varios propietarios. En este caso serán de aplicación las
técnicas y la regulación de la reparcelación forzosa.
c) Tampoco podrá impedir la tramitación y adjudicación de un programa de edificación la
existencia de elementos constructivos de anteriores edificaciones. Estos elementos serán
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incluidos en un proyecto de demolición que habrá de integrarse en el programa de

edificación.
d) Las garantías exigidas para los programas de actuación urbanizadora, al igual que el
límite a la retribución del agente edificador, se calcularán sobre el importe total de las obras a
realizar fijado en el programa de edificación.
e) La declaración de las parcelas y los solares en situación de edificación forzosa deberá
ser acordada de oficio por el ayuntamiento al vencimiento del plazo máximo establecido en
este capítulo. No obstante, cualquiera de los sujetos legitimados conforme al artículo 157 de
esta ley podrá instar del ayuntamiento dicha declaración, que habrá de publicarse junto con
las correspondientes bases para la adjudicación del programa de edificación.
f) La alternativa técnica en el concurso estará constituida únicamente por el proyecto
básico de edificación y, en su caso, el de demolición y el de las obras complementarias de
urbanización.
g) Las proposiciones jurídico-económicas versarán sobre el precio de adquisición del
inmueble o sobre la participación del propietario en el desarrollo del programa mediante
reparcelación con partes determinadas de la obra en régimen de propiedad horizontal.
h) Los criterios determinantes para la adjudicación y la aprobación definitiva del
programa de edificación serán, como mínimo, el precio de adquisición de la parcela o el
solar, los plazos de edificación y el menor precio de venta y renta de lo edificado.
i) El ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas para programar la
edificación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello y decidir
convocar nuevo concurso o adoptar la resolución que estime oportuna con arreglo a la
legalidad vigente.
3. En el supuesto de que el agente edificador adjudicatario incumpliera los compromisos
del programa de edificación, la administración procederá a su resolución, conforme a lo
establecido en el artículo 171.
Artículo 191. Venta forzosa.

1. Efectuada la declaración de una parcela o solar en situación de edificación forzosa, el
ayuntamiento de forma excepcional, y de existir suficientes razones de interés público que
así lo justifiquen, podrá, en lugar de adjudicar un programa de edificación a un agente
edificador, disponer el inicio del el procedimiento de concurso para adjudicar los inmuebles.
El precio obtenido en la licitación se entregará al propietario, tras levantar las cargas de los
inmuebles y deducir los gastos de gestión ocasionados y el importe de las sanciones
impuestas por incumplimiento.
2. La convocatoria de concurso deberá publicarse en un plazo no superior a tres meses
desde la declaración de una parcela o solar en situación de edificación forzosa, y contendrá
el precio mínimo de licitación, los plazos para edificar y cumplir las obligaciones urbanísticas
pendientes, y la garantía que habrá de prestar el adjudicatario, en cantidad no inferior al 25%
del valor del solar.
3. Los criterios por los que habrá de regirse el concurso serán al menos los establecidos
por esta ley para la adjudicación de programas de edificación.
4. Si se adjudicara el bien, el ayuntamiento o el optante seleccionado otorgarán escritura
pública de venta forzosa sin necesidad del consentimiento del anterior propietario. Además
del contenido ordinario, en la escritura se incorporará certificación de las condiciones del
concurso, del expediente tramitado y del documento acreditativo del pago o consignación del
precio y, en su caso, de las indemnizaciones y pagos a terceros.
5. En el caso de declararse desierta la primera licitación, se convocará un segundo
concurso en el plazo de dos meses, con rebaja del tipo en un 25% del precio
correspondiente al propietario. En la convocatoria del segundo concurso, el precio de
licitación se incrementará con los gastos habidos en la primera.
6. Si la segunda convocatoria de concurso también se declarara desierta, el
ayuntamiento, en un plazo no superior a tres meses, podrá adquirir el inmueble por el precio
de la última licitación, con destino al patrimonio municipal de suelo. Transcurrido este último
plazo sin que el ayuntamiento adquiera el solar, no podrá reiniciarse el procedimiento de
venta forzosa y deberá procederse a la adjudicación de un programa de edificación a un
agente edificador.
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7. Tras el concurso, la declaración de parcela o solar como de edificación forzosa no se

anulará ni cancelará hasta que se acredite el cumplimiento de las condiciones de
adjudicación. Si éstas no fueren satisfechas en los plazos previstos, el ayuntamiento podrá
disponer la ejecución de la fianza y la expropiación del solar y de la obra parcialmente
realizada, en su caso.
Artículo 192. Subrogación de la diputación foral en la competencia municipal.

Cuando el procedimiento de declaración de edificación forzosa de parcela o solar para
su venta forzosa fuera iniciado a instancia de parte y no se resolviese o, en cualquiera de
sus fases, se paralizase injustificadamente durante un tiempo superior a seis meses, el
interesado podrá denunciar la mora. La denuncia de mora deberá ser presentada tanto en el
ayuntamiento como en la diputación foral correspondiente, y tendrá como efecto la
subrogación de esta última en las competencias municipales, hasta la terminación del
procedimiento de venta forzosa.
Artículo 193. Expropiación forzosa por incumplimiento del deber de edificar.

Con independencia de las facultades reguladas en este capítulo, el ayuntamiento podrá
acordar en cualquier momento la expropiación forzosa de las parcelas y solares no
edificados en plazo, en cuyo caso quedará en suspenso el procedimiento de venta forzosa
desde el momento de la declaración en el expediente de la necesidad de ocupación.
CAPÍTULO V
Otros instrumentos de ejecución. Proyectos de urbanización y proyectos de
obras complementarias
Artículo 194. Proyectos de urbanización.

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que definen los detalles
técnicos de las obras de urbanización. Se redactarán con precisión suficiente para poder ser
ejecutados, eventualmente, bajo la dirección de técnico distinto a su redactor.
2. La ejecución de cualquier obra de urbanización en una actuación integrada requerirá
la elaboración de un proyecto de urbanización, su previa aprobación administrativa y su
publicación en el boletín oficial del territorio histórico correspondiente.
3. Los proyectos a que se refiere el número anterior se formalizarán en una memoria
descriptiva de las características de las obras, planos de proyecto y de detalle, mediciones,
presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios, además de los estudios,
programas y planes de seguridad y calidad que procedan.
4. Cualquier obra de urbanización no comprendida en el artículo siguiente deberá
proyectarse y aprobarse conforme a lo dispuesto en este artículo.
Artículo 195. Proyectos de obras complementarias, proyectos de obra pública ordinaria y

proyectos de obras de dotaciones públicas.
1. Los proyectos de obras complementarias de urbanización que sean precisos en las
actuaciones aisladas, únicamente podrán proyectar los trabajos de urbanización o de
reposición de la existente cuyo importe sea igual o inferior al 5% del presupuesto de
ejecución por contrata de la obra de edificación autorizada en la licencia. Estos proyectos se
aprobarán por el ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las ordenanzas
municipales, que en los municipios alaveses incluirá el preceptivo informe de los concejos
afectados, o bien se incluirán como anexos en el proyecto de edificación y se autorizarán
mediante la correspondiente licencia.
2. Los proyectos de obras públicas o para la ejecución de dotaciones de sistemas
generales o locales no calificados como proyectos de urbanización por esta ley se rigen, en
cuanto a su contenido, tramitación y aprobación, por la normativa que les sea de aplicación.
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Artículo 196. Procedimiento de tramitación y aprobación de proyectos de urbanización.

1. Los proyectos de urbanización de iniciativa particular, en ausencia de otro plazo
establecido por el ayuntamiento competente, serán aprobados inicialmente en el plazo de
tres meses a contar desde la fecha de entrada del documento. Transcurrido dicho plazo sin
haber recaído aprobación inicial, el interesado podrá entenderlo desestimado.
2. Una vez aprobados inicialmente los proyectos de urbanización, se someterán a
información pública durante veinte días para que puedan ser examinados y presentadas las
alegaciones procedentes, mediante anuncio en el boletín oficial y publicación en el diario o
diarios de mayor circulación del territorio histórico correspondiente.
3. El plazo para la aprobación definitiva será de dos meses desde la conclusión del
trámite de información pública posterior a la aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin
haber recaído la pertinente resolución, se entenderá otorgada la aprobación definitiva por
silencio administrativo.
4. En los municipios alaveses, el proyecto inicialmente aprobado será remitido para
informe preceptivo de los concejos afectados, que habrá de emitirse en el plazo de veinte
días y será vinculante en los aspectos de su competencia cuando esta entidad concejil sea
la receptora final de las obras.
CAPÍTULO VI
Conservación de obras y construcciones
Sección primera. Obras de urbanización
Artículo 197. El deber de conservación de las obras de urbanización.

1. La urbanización es, desde el comienzo de su ejecución en el régimen público, y desde
su entrega y recepción por la administración en el régimen privado, una obra de titularidad
pública que conlleva el deber de conservación por parte del ayuntamiento.
2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los propietarios de los terrenos
comprendidos en una unidad de ejecución quedarán obligados a costear la conservación de
las obras de urbanización e instalaciones públicas de la misma cuando así se imponga, de
forma justificada y necesariamente con carácter temporal, por el planeamiento o por el
programa de actuación urbanizadora o resulte expresamente de disposiciones legales.
Los propietarios se constituirán en junta y aportarán al mantenimiento en proporción a su
cuota de participación. Reglamentariamente se determinarán las condiciones de
constitución, funcionamiento y otras características de estas juntas, así como su relación con
la correspondiente administración municipal.
3. Las obras de urbanización de titularidad privada serán siempre conservadas y
mantenidas por sus propietarios, ya sean individuales o en comunidad, en cuyo caso los
gastos se distribuirán según las normas propias del régimen de propiedad horizontal y, en su
defecto, en función de las cuotas que les correspondan en la copropiedad.
Artículo 198. Recepción municipal de las obras de urbanización.

1. Una vez finalizada la ejecución de las obras de urbanización, el agente urbanizador o
el promotor de las mismas notificará al ayuntamiento, al menos con veinte días de
antelación, la fecha, el lugar y la hora prevista para proceder a su entrega o puesta a
disposición. En los municipios alaveses se convocará también al representante de los
concejos afectados.
2. En el acta de recepción se recogerán las observaciones formuladas, en su caso, por el
representante municipal y también, si las realizara, del representante concejil en cuanto a los
servicios de su competencia, y se remitirá una copia al ayuntamiento correspondiente.
3. Si el ayuntamiento no hubiera formulado en dicha acta de recepción observaciones en
relación con la ejecución material de los trabajos o no hubiera asistido, procederá a
recepcionar la urbanización en el plazo máximo de un mes a contar de la fecha de
notificación de la solicitud de recepción regulada en el apartado primero de este artículo,
excepto en el supuesto de que en dicho plazo, de forma expresa y motivada, manifieste sus
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reservas para proceder a la recepción por la inadecuación de las obras al proyecto

aprobado.
4. Si el ayuntamiento hubiera formulado observaciones en el acta de recepción o hubiera
manifestado sus reservas conforme al apartado anterior, se abrirá un periodo de
negociaciones para la determinación conjunta, entre el agente urbanizador o el promotor y el
ayuntamiento, de las condiciones necesarias para proceder a la recepción de la
urbanización. Dichas determinaciones en ningún caso podrán implicar o afectar a elementos
de obra o aspectos no previstos en el proyecto de urbanización, en el proyecto de obras
complementarias de urbanización o, en su caso, en el convenio de adjudicación del
programa de actuación urbanizadora.
5. Una vez determinadas las condiciones para que el ayuntamiento proceda a la
recepción y ejecutados, en su caso, los trabajos complementarios o de remate convenidos,
el agente urbanizador o el promotor solicitará formalmente al ayuntamiento la recepción de la
urbanización, que deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de un mes a contar de la fecha
de notificación de dicha solicitud.
6. La recepción de la urbanización se formalizará a través de la correspondiente acta
suscrita entre las partes intervinientes, la cual se notificará formal e individualmente a los
propietarios de los solares resultantes de la ejecución urbanística.
7. En los municipios alaveses, cuando la urbanización deba ser recibida por los concejos
afectados, el ayuntamiento convendrá con éstos el modo de traspaso con la inclusión de las
obligaciones de conservación y mantenimiento de la misma.
Sección segunda. Obras de conservación y rehabilitación en bienes inmuebles

en general
Artículo 199. El deber de conservación y rehabilitación.

1. Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber
de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando
los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener las
condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y las
obras que no rebase el límite de su contenido normal, representado por:
a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60% del coste de reposición del edificio.
b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50% del coste de reposición del edificio.
Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularán sin ninguna consideración
del valor del suelo.
3. Cuando la administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de
conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla
que sufrague el exceso. En todo caso, la Administración podrá establecer ayudas públicas,
en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio u otros instrumentos, en que
podrá contemplarse la explotación conjunta del inmueble.
Artículo 200. Inspección periódica de construcciones y edificaciones.

(Derogado).
Artículo 201. Situación legal de ruina.

1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o
edificación cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción supere el
límite del deber normal de conservación establecido en el apartado 2 del artículo 199 o
cuando dichas reparaciones no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en
situación de fuera de ordenación.
2. Corresponderá al ayuntamiento la declaración de la situación legal de ruina, previo
procedimiento que se desarrollará reglamentariamente y en el que, en todo caso, deberá
darse audiencia al propietario interesado y los demás titulares de derechos afectados.
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3. La declaración de la situación legal de ruina deberá disponer las medidas necesarias

para evitar daños a personas y bienes, y establecerá las siguientes obligaciones para el
propietario:
a) Cuando se trate de una construcción o una edificación no catalogada ni protegida por
sus valores, ni sujeta a algún procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de
un régimen de protección integral, proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la
demolición.
b) Cuando se trate de una construcción o una edificación catalogada, protegida por sus
valores o sujeta a algún procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un
régimen de protección integral, adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las
obras necesarias para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad. En
este caso, la Administración podrá convenir con el propietario los términos de la
rehabilitación definitiva o, de no alcanzarse acuerdo, ordenar las obras de rehabilitación
necesarias.
4. Los inmuebles que se hallen calificados o inventariados con arreglo a la legislación del
patrimonio cultural se regirán, en cuanto a su declaración de ruina, por las disposiciones
propias de la mencionada legislación y el desarrollo reglamentario de la misma, aplicándose
el régimen del presente artículo en cuanto a las cuestiones y determinaciones que no
contradigan la mencionada norma protectora.
Artículo 202. Ruina física inminente.

1. Cuando la amenaza de una ruina física inminente de una construcción o edificación
ponga en peligro la seguridad pública o la integridad de las personas y los bienes, el
ayuntamiento acordará el apuntalamiento y ordenará el desalojo o adoptará las medidas
urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños, así como para la prevención o
minimización de los riesgos o peligros inminentes derivados del estado de obras,
construcciones, instalaciones o terrenos. Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición, no
tratándose de edificio catalogado o protegido, cuando ésta fuera imprescindible para impedir
mayores perjuicios.
2. La propiedad del edificio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de
las medidas a que se refiere el apartado anterior y del coste que suponga su adopción.
3. La adopción de las medidas previstas en este artículo conllevará la incoación del
expediente para la declaración de la situación legal de ruina.
Artículo 203. Órdenes de ejecución.

1. Los ayuntamientos deberán dictar órdenes para la ejecución de obras de reparación,
conservación y rehabilitación de los edificios y construcciones deteriorados o en condiciones
deficientes para su uso efectivo legítimo.
2. Los ayuntamientos estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución de
obras de reparación, conservación, rehabilitación y mejora en toda clase de edificios para el
aseguramiento estructural del edificio, para evitar riesgos a terceros o para disponer de los
servicios urbanísticos mínimos de suministro de agua, energía eléctrica y red de aguas, en
las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, así como para el cumplimiento de la
normativa de accesibilidad. Los trabajos y las obras ordenadas deberán fijar plazos y
condiciones para su ejecución.
3. Los ayuntamientos además deberán dictar órdenes de ejecución cuando constaten la
realización de actos o el desarrollo de usos no previstos o no permitidos por la ordenación
territorial y urbanística, para la minimización del impacto de unos y otros y la reposición al
estado originario.
4. Las órdenes de ejecución tendrán carácter ejecutivo. El incumplimiento injustificado de
las órdenes de ejecución habilitará a la administración actuante para adoptar cualquiera de
estas medidas:
a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de
conservación.
b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por
valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas. En
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todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la última multa
coercitiva impuesta, la administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente
la reposición de la realidad física alterada, con cargo al infractor.
c) Incoación del expediente de expropiación forzosa.
d) Formulación de un programa de rehabilitación y adjudicación, mediante procedimiento
concursal de acuerdo a lo establecido en el artículo 190 de esta ley, a un agente
rehabilitador, para la ejecución sustitutoria de las obras de rehabilitación en aquellos
supuestos en que dichas obras sirvieran para corregir las deficiencias estructurales de la
edificación que pudieran llevarla a la situación legal de ruina, según lo establecido en la
presente ley.
TÍTULO VI
Garantía y protección de la ordenación urbanística
CAPÍTULO I
Principios generales
Artículo 204. Funciones de garantía y protección de la ordenación urbanística.

1. Corresponde a los ayuntamientos velar por el cumplimiento de las disposiciones de la
presente ley y de las normas y demás instrumentos que la complementan o desarrollan para
cumplir las finalidades y promover los principios proclamados en la misma.
2. El ejercicio de las potestades reguladas en este título tiene carácter irrenunciable. A tal
efecto, las autoridades y los funcionarios están obligados a iniciar y tramitar, en los plazos
previstos en cada caso, los procedimientos establecidos para el ejercicio de tales
potestades. El incumplimiento de este deber dará lugar a responsabilidad disciplinaria.
Artículo 205. Colaboración en el ejercicio de las funciones de control, protección y

disciplina.
1. Todas las personas, físicas o jurídicas, tienen el deber de colaborar en el desarrollo de
las funciones de control, protección y disciplina que la presente ley atribuye a las
administraciones Públicas con competencia en materia de ordenación urbanística y con
competencias sectoriales con incidencia en esta materia.
2. Los particulares facilitarán a la administración pública competente para el ejercicio de
las funciones de control, protección y disciplina la información y documentación suficiente
que ésta les requiera con ocasión del ejercicio de este deber.
3. Las administraciones públicas, así mismo, colaborarán entre sí en el cumplimiento de
estas funciones.
Artículo 206. Régimen de control de las actividades y los actos regulados por la ordenación
urbanística.
1. Las actuaciones de transformación y utilización del suelo, subsuelo y vuelo objeto de
ordenación urbanística quedarán sujetos en todo caso a control de su legalidad a través de:
a) La inspección urbanística.
b) La autorización y la licencia.
c) Las órdenes de ejecución.
d) El sometimiento a comunicación previa o declaración responsable, de conformidad
con lo establecido en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
2. Los ayuntamientos ostentarán, respecto a cualquier actuación de urbanización,
edificación y uso del suelo, las siguientes potestades:
a) De inspección, verificación y control, incluso mediante la realización de pruebas o
ensayos de las obras o instalaciones para la comprobación del cumplimiento de normas o
condiciones técnicas.
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b) De imposición de la realización de operaciones o actividades urbanísticas, en caso de

incumplimiento de los compromisos adquiridos en virtud de acto o convenio.
CAPÍTULO II
Licencias urbanísticas
Artículo 207. Actos sujetos a licencia urbanística.

1. Están sujetos a la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los
siguientes actos:
a) Las parcelaciones y segregaciones o cualquier otro acto de división de fincas o
predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyecto de reparcelación.
b) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase
de nueva planta.
c) Las obras de ampliación de construcciones, edificios e instalaciones de toda clase
existentes.
d) Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o a la configuración
arquitectónica del edificio o al aspecto exterior de las construcciones, los edificios y las
instalaciones de toda clase.
e) Las obras que modifiquen la disposición interior o vayan dirigidas a la rehabilitación de
las edificaciones, cualquiera que sea su uso, incluidas aquellas que supongan la división de
la vivienda preexistente en dos o más viviendas.
f) Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional.
g) Las obras de urbanización complementarias a la edificación.
h) La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina
inminente.
i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de
suelo.
j) La extracción de áridos y la explotación de canteras.
k) La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características
propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradación del mismo.
l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.
m) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.
n) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones de carácter similar, provisionales
o permanentes.
ñ) La instalación de invernaderos.
o) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública cuando
estén levantadas o apoyadas en un elemento que sirva de soporte estructural.
p) Las instalaciones que se ubiquen o afecten al subsuelo.
q) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y de redes de
telecomunicaciones o transporte de energía y la colocación de antenas de cualquier clase.
r) La primera utilización de obras o partes de ellas, así como su modificación y el cambio,
total o parcial, de usos de la edificación.
s) La apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales, comerciales,
profesionales y asociativos, cuando concurran razones de orden, seguridad o salud pública.
t) La tala de árboles y vegetación arbustiva que se encuentren sometidos a protección
por el planeamiento territorial o urbanístico.
u) La construcción de presas, balsas u obras de defensa y corrección de cauces públicos
y de vías públicas o privadas, y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la
configuración del territorio.
v) Las construcciones en suelo no urbanizable reguladas en esta ley.
w) Cualquier otro acto que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación
territorial y urbanística, y en general aquellas actuaciones que supongan la ejecución de
obras, o el uso del suelo, subsuelo o vuelo, en términos similares a los previstos en este
artículo.
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2. No estarán sujetas a licencia las obras de urbanización totales o parciales, así como
cualquiera de las actuaciones previstas en las letras anteriores, que se hallen incluidas en un
proyecto de urbanización legalmente aprobado conforme a lo dispuesto en esta ley.
3. Están también sujetos a licencia los actos de construcción, edificación e instalación
que realicen los particulares en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las
autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular del dominio público.
4. Cuando los actos de construcción, edificación e instalación sean promovidos por los
ayuntamientos en su propio término municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe está
sujeto a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanística a los
efectos de esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.
5. Las ordenanzas municipales podrán sustituir la necesidad de obtención de licencias
por una comunicación previa, por escrito, del interesado al ayuntamiento, cuando se trate de
la ejecución de obras de escasa entidad técnica, para las cuales no sea necesaria la
presentación de proyecto técnico, o para el ejercicio de actividades que no tengan la
condición de molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y para aquellas otras actuaciones
que prevean las propias ordenanzas. El ayuntamiento podrá verificar en cualquier momento
la concurrencia de los requisitos exigidos y podrá ordenar, mediante resolución motivada, el
cese de la actuación cuando no se ajuste a lo requerido.
Artículo 208. Reglas comunes a las licencias urbanísticas.

1. Las licencias urbanísticas se otorgarán:
a) Según el proyecto básico de obras, sin perjuicio de la posterior presentación, en su
caso, del pertinente proyecto de ejecución, cuando así se establezca en la normativa
vigente.
b) Con imposición de cuantas otras condiciones sean procedentes, con arreglo a la
legislación y al planeamiento aplicables, para asegurar su efectividad, bien caso a caso, bien
con arreglo a un condicionado aprobado con carácter general por el ayuntamiento.
2. Las licencias urbanísticas serán transmisibles, entendiéndose producida la
transmisión, salvo pacto en contrario, junto con la de la superficie de suelo o la construcción
o edificación correspondiente. No obstante, el transmitente y el adquirente deberán
comunicar la transmisión por escrito al ayuntamiento, sin lo cual ambos quedarán sujetos a
todas las responsabilidades que se derivaran para el titular.
Artículo 209. Competencia para el otorgamiento de la licencia urbanística.

1. Los ayuntamientos controlarán, mediante la pertinente intervención previa, la legalidad
de los actos, las operaciones y las actividades sometidas a licencia urbanística.
2. La competencia para otorgar la licencia urbanística corresponderá al órgano municipal
determinado conforme a la legislación de régimen local.
Artículo 210. Procedimiento general de otorgamiento de licencia urbanística.

1. La iniciación, instrucción y resolución del procedimiento para el otorgamiento de la
licencia urbanística se regulará por las correspondientes ordenanzas municipales, las cuales,
como mínimo, deberán respetar las reglas contenidas en los números siguientes.
2. El procedimiento de otorgamiento de licencia se iniciará a instancia del interesado, a
cuya solicitud deberá acompañarse:
a) El proyecto que proceda, firmado por técnico competente y visado por el
correspondiente colegio profesional cuando así se establezca en la normativa vigente, cuya
memoria deberá especificar las determinaciones urbanísticas de aplicación a las que
responda, en el caso de obras que legalmente precisen de proyecto técnico, o, en otro caso,
el presupuesto orientativo de las obras a realizar.
Si los colegios profesionales que tuvieran encomendado el visado de los proyectos
estimaran, con ocasión de tal trámite interno, el incumplimiento de la legislación urbanística,
pondrán su criterio en conocimiento de la administración competente mediante denegación
del visado a efectos urbanísticos.
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b) Las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislación que en cada caso fuera
aplicable.
c) La concesión correspondiente cuando el acto pretendido suponga la ocupación o
utilización de dominio público.
3. En los supuestos en los que durante la instrucción del procedimiento sea preceptiva la
emisión de informe de otras administraciones públicas afectadas por la licencia, incluidos los
concejos, el ayuntamiento les comunicará la presentación de la solicitud, para que en el
plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia. Si en el plazo de un
mes no se emite informe alguno, se podrá continuar con el procedimiento de concesión de la
licencia municipal.
4. Con carácter previo al otorgamiento de licencia, se emitirá por los servicios
municipales informe preceptivo sobre la conformidad de la licencia solicitada a la legalidad
urbanística.
5. La resolución denegatoria deberá ser motivada, con referencia explícita a la norma o
normas de la ordenación territorial y urbanística, o de otro carácter, con las que el acto, la
operación o la actividad sometida a licencia esté en contradicción.
6. Se entenderá concedida por el transcurso del plazo máximo para resolver desde la
presentación de la solicitud sin notificación de resolución alguna. Del acto presunto de
concesión podrá interesarse, a los exclusivos efectos probatorios, la expedición de
certificación, que deberá producirse dentro de los veinte días siguientes.
7. Con carácter subsidiario, para el supuesto de que la regulación aplicable no lo recoja
expresamente, el plazo máximo para la notificación de resolución expresa será de tres
meses, desde la presentación de la solicitud de licencia, sin notificación de requerimiento
municipal de subsanación o mejora.
8. Cuando el acto autorizado por la licencia urbanística suponga la ocupación o
utilización de dominio público portuario, la extinción de la concesión llevará consigo la
extinción de la licencia urbanística a la que da soporte el título demanial.
Artículo 211. Efectos del otorgamiento de la licencia urbanística.

1. La obtención de la licencia urbanística legitima la ejecución de los actos y las
operaciones, así como la implantación y el desarrollo de los usos y las actividades
correspondientes. En ningún caso podrán adquirirse, ni aun por silencio administrativo
positivo, facultades o derechos disconformes con la ordenación urbanística ni con la
legalidad vigente.
2. En todo caso, las licencias se concederán a salvo del derecho de propiedad y sin
perjuicio de terceros.
3. Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con el planeamiento de
ordenación urbanística de forma sobrevenida, en virtud de la aprobación de un nuevo
instrumento o la modificación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y las obras
aún no hayan concluido, el ayuntamiento declarará motivadamente la disconformidad, y
acordará, como medida cautelar, la suspensión inmediata de las obras o de los usos, por
plazo que no podrá ser superior a cuatro meses.
Dentro del periodo de vigencia de la medida cautelar, y previa audiencia del interesado,
podrá revocar la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y
condiciones en que las obras ya iniciadas pueden ser terminadas o pueden continuar los
usos que venían desarrollándose, con fijación de la indemnización a que haya lugar por los
daños y perjuicios causados.
Artículo 212. Actos promovidos por las administraciones públicas.

1. Para el desarrollo de las actuaciones promovidas por administraciones públicas
diferentes a la del propio municipio, que no tengan la consideración de obras de marcado
carácter territorial, la administración pública promotora, en ejercicio de sus competencias,
deberá comunicar el proyecto al correspondiente ayuntamiento, que concederá licencia o
manifestará su disconformidad de manera motivada en el plazo de tres meses.
2. Transcurrido este plazo sin recibir comunicación alguna, la administración pública
promotora, constatada la conformidad del proyecto con la legislación urbanística y la
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planificación territorial, previa audiencia del ayuntamiento, podrá autorizar su inmediata

ejecución.
Artículo 213. Integración del régimen urbanístico y el de actividades clasificadas o sujetas a

evaluación de impacto ambiental.
1. La relación entre el régimen de actividades clasificadas, la evaluación de impacto
ambiental y las licencias urbanísticas previstas en esta ley se regirá por lo dispuesto en la
Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Protección del Medio Ambiente del País Vasco.
2. Las licencias deberán otorgarse, cuando proceda, con especificación de las siguientes
medidas:
a) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas al régimen de actividades
clasificadas sometidas a licencia de actividad, las medidas correctoras y los procedimientos
de verificación de su adopción, realización y funcionamiento efectivo que sean procedentes
conforme a la normativa reguladora de dichas actividades.
b) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas a la evaluación de impacto
ambiental, las medidas de minoración, corrección y seguimiento del impacto ambiental que
se prevean en la declaración correspondiente.
Artículo 214. Prestación de servicios por compañías suministradoras.

1. Las empresas suministradoras de servicios de energía eléctrica, agua, saneamiento,
gas y telefonía exigirán, para la contratación provisional de los respectivos servicios, la
acreditación de la licencia urbanística, y fijarán como plazo máximo de duración del contrato
el establecido en ella para la ejecución de las obras o la realización de los trabajos,
transcurrido el cual no podrá continuar la prestación del servicio.
2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirán, para la contratación definitiva
de los suministros o servicios respectivos, la siguiente documentación:
a) La licencia de usos y actividades cuando la edificación fuera nueva o se hubieran
realizado actos u operaciones sujetas a dicha licencia.
b) Licencia municipal de primera utilización en todo caso y además el acto por el que se
otorga calificación definitiva cuando se trate de viviendas de protección oficial.
Artículo 215. Contenido de las licencias.

Las licencias urbanísticas incluirán como mínimo entre sus determinaciones:
a) El plazo de iniciación.
b) El plazo máximo de ejecución.
c) El periodo máximo en que puede estar interrumpida la ejecución de las obras por
causa imputable a su promotor.
Artículo 216. Caducidad.

1. En los supuestos de que las obras no se hubiesen iniciado o no hubiesen finalizado, o
estuviesen interrumpidas por causa imputable al promotor, contraviniendo los plazos
establecidos al efecto en la licencia, el ayuntamiento declarará, previo procedimiento
administrativo con audiencia al interesado, la caducidad de la licencia, sin derecho a
indemnización alguna.
2. Podrá solicitarse motivadamente la ampliación de los plazos previstos en la licencia, y
el ayuntamiento la acordará cuando proceda.
3. Una vez declarada la caducidad de la licencia, el interesado podrá solicitarla
nuevamente en cualquier momento.
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CAPÍTULO III
Inspección urbanística
Artículo 217. Función inspectora. El deber de colaboración.

1. La inspección urbanística es una potestad dirigida a comprobar que todos los actos,
las operaciones y las actividades sometidos a licencia se sujetan a la legalidad y la
ordenación territorial y urbanística aplicables.
2. En particular, el ejercicio de la función inspectora comprende:
a) Velar por el cumplimiento de los fines, objetivos y principios proclamados en esta ley,
de sus preceptos y de las disposiciones normativas e instrumentos que la desarrollan y
complementan.
b) Vigilar e investigar los actos, las operaciones y las actividades que pudieran vulnerar
la normativa señalada en el apartado anterior.
c) Denunciar cuantas anomalías observe en la ejecución y aplicación de los instrumentos
para la ordenación ambiental, territorial y urbanística.
d) Informar y proponer a las administraciones y autoridades competentes sobre la
adopción de las medidas cautelares, correctivas y sancionadoras que juzgue convenientes
para la conservación ambiental y el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística.
e) Instruir los expedientes sancionadores que se le encomienden.
f) Colaborar con los tribunales de justicia y las administraciones competentes en materia
ambiental y de ordenación territorial y urbanística.
g) Desempeñar cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean
encomendadas.
3. El ejercicio de la función inspectora comprende las siguientes facultades:
a) Investigación y acceso a registros y archivos para el ejercicio de sus funciones.
b) Extensión de actas de inspección, que gozarán de presunción de veracidad respecto a
los hechos que en ellas se consignen.
c) Requerimiento y obtención del auxilio de la fuerza pública cuando fuera necesario.
4. Toda persona tiene el deber de colaborar en el ejercicio de la función inspectora,
facilitando los documentos y la información que les soliciten los funcionarios y las
autoridades que la ejerzan. Dicho deber de colaboración incluye la obligación de permitir el
acceso a todos los inmuebles que no tengan la condición legal de domicilio.
5. La negativa no fundada a colaborar con la inspección urbanística constituirá
obstaculización del ejercicio de la potestad de inspección a los efectos de su consideración
como infracción urbanística.
Artículo 218. Servicios de inspección.

1. La inspección urbanística será ejercida por la Administración de la Comunidad
Autónoma del País Vasco, de los territorios históricos y los ayuntamientos, de acuerdo con
sus competencias y de conformidad con lo establecido en esta ley.
2. La inspección urbanística de la Administración de la Comunidad Autónoma del País
Vasco estará referida a la garantía y protección de la legislación cuya ejecución le esté
encomendada y de la ordenación territorial que sea de su competencia.
3. Los territorios históricos deberán contar con el correspondiente servicio de inspección
en sus Departamentos competentes en materia de urbanismo.
4. Los informes emitidos por los servicios forales de inspección o los de cualesquiera
otros entes públicos sobre infracciones urbanísticas deberán ser comunicados al
ayuntamiento en cuyo territorio se localicen. Dentro de los veinte días siguientes al de
recepción de los informes, el ayuntamiento deberá comunicar al órgano foral competente la
resolución que haya adoptado sobre la incoación o no de procedimiento de protección de la
legalidad urbanística y procedimiento sancionador.
5. Todos los ayuntamientos deberán asegurar el desarrollo de la función inspectora por sí
o mediante cualquiera de las fórmulas de cooperación con el departamento foral competente
en materia de urbanismo.
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6. La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los territorios

históricos deberán prestar a los ayuntamientos la ayuda necesaria para el ejercicio por éstos
de sus potestades inspectora y sancionadora.
CAPÍTULO IV
Disciplina urbanística
Sección primera. Régimen de las edificaciones, construcciones e instalaciones

y demás actuaciones clandestinas
Artículo 219. Actuaciones clandestinas.

A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de clandestinas cuantas actuaciones
objeto de licencia se realicen o hayan realizado sin contar con los correspondientes títulos
administrativos legitimantes requeridos en la presente ley o al margen o en contravención de
los mismos.
Artículo 220. Suspensión previa.

1. Cuando el alcalde tenga conocimiento, por cualquier medio, de que se están
realizando obras o usos clandestinos, ordenará de forma inmediata la suspensión de los
mismos.
2. El incumplimiento de la orden de suspensión dará lugar, mientras persista, a sucesivas
multas coercitivas por plazos de un mes, así como al traslado del testimonio pertinente al
Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran constitutivos de
delito de desobediencia. El importe de cada una de estas multas será la mayor de las
siguientes cantidades; el 10% del valor de la actuación clandestina, o una cantidad alzada de
600 euros.
Artículo 221. Régimen de legalización de las actuaciones clandestinas.

1. Cuando, con ocasión del desarrollo de sus actividades propias o de la inspección que
les incumba, cualquier administración pública tenga conocimiento de actos o actuaciones
susceptibles de ser calificados como clandestinas, deberá dar cuenta al ayuntamiento en
cuyo término se estén realizando o se hayan realizado las actuaciones de que se trate. Éste
deberá ordenar la suspensión prevista en el artículo anterior y notificar dicha resolución a las
personas que consten en las diligencias practicadas como directamente responsables.
2. Conocida por el ayuntamiento la existencia o realización de un acto o una actuación
clandestina, el alcalde dictará la orden de suspensión, que será notificada a los propietarios
del inmueble, emplazándoles, previo procedimiento, para que, si la actuación fuera en
principio legalizable, en el plazo máximo de un mes presenten solicitud de legalización del
acto o la actuación de que se trate, acompañada, en su caso, del proyecto técnico suficiente
al efecto. A tal fin, se adjuntará a la notificación la información urbanística que deba tenerse
en cuenta para la legalización.
3. En el supuesto de obras para cuya ejecución se requiera la presentación de previo
proyecto técnico, el proyecto de legalización deberá contener toda la documentación exigible
a un proyecto técnico de nueva construcción o edificación. En caso de recoger la
permanencia de elementos resistentes se justificará, mediante ensayos, su capacidad
portante.
4. La administración municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de
la solicitud de legalización, resolverá definitivamente y notificará sobre el carácter legalizable
o no del acto o la actuación.
5. En el caso de declararse legalizable la actuación, se seguirán los procedimientos y
observarán los plazos previstos en la presente ley para la realización de los actos de control
que en cada caso sean aplicables.
6. Cuando se declare no legalizable la actuación o no se hubiera presentado en plazo
solicitud de legalización, se ordenará en el mismo acuerdo, con independencia de las
sanciones que pudieran imponerse:
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a) La demolición, a costa del interesado, de las obras de construcción, edificación o

instalación realizadas, con reposición del terreno a su estado original, cuando se trate de
obras nuevas.
b) El cese definitivo del uso o los usos, en su caso.
c) La reconstrucción de lo indebidamente demolido, cuando se trate de la demolición de
una construcción, edificación o instalación catalogada o declarada monumento o inserta en
un área protegida.
7. La administración podrá acordar en cualquier momento las siguientes medidas
cautelares para garantizar la efectividad del requerimiento de legalización:
a) Cuando tengan por objeto actos o actuaciones en curso de ejecución, además de la
suspensión, el desalojo, la retirada de materiales y maquinaria afectos a la obra y el precinto
de los inmuebles y de las instalaciones de obras.
b) En todo caso, la suspensión del suministro de gas, agua y electricidad, salvo que los
inmuebles tuvieran la condición legal de domicilio.
8. La legalización de actos o actuaciones urbanísticas clandestinas no extingue la
responsabilidad sancionadora en que por infracción urbanística hayan podido incurrir las
personas que hayan contribuido a las mismas.
9. La resolución que ponga fin al procedimiento de legalización indicará además las
indemnizaciones que procedan derivadas de la realización del acto o la actuación
clandestina y de su legalización.
10. Cuando la actividad afectada se encuentre en el ámbito de aplicación de la Ley
17/2008, de 23 de diciembre, de Política Agraria y Alimentaria, se estará, con respecto a las
actuaciones objeto de licencia referidas en el artículo 219 de este capítulo, en concordancia
a lo dispuesto en el artículo 10 de la citada disposición para las licencias de actividad.
Artículo 222. Competencia supramunicipal.

Cuando no se haya adoptado acuerdo o resolución municipal en los supuestos previstos
en los dos artículos anteriores, el departamento competente en materia de ordenación del
territorio del Gobierno Vasco podrá formular requerimiento al alcalde para que dentro del
mes siguiente a la recepción del requerimiento se proceda en la forma dispuesta en dichos
artículos. En el caso de que no se atienda el requerimiento así practicado o transcurra el
plazo legal sin respuesta alguna, podrá recurrirse ante la jurisdicción competente.
Artículo 223. Límites de la legalización.

Los actos y actuaciones clandestinas declaradas contrarias a la ordenación urbanística y
territorial sólo podrán ser legalizadas previa modificación o revisión del planeamiento
urbanístico, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 106.
Sección segunda. Operaciones de restauración de la ordenación urbanística
Artículo 224. Operaciones de restauración de la ordenación urbanística.

1. Las operaciones de restauración de la ordenación urbanística que se dispongan por
razón de actos o actuaciones clandestinas serán determinadas en la resolución del
procedimiento de legalización.
2. Las operaciones de restauración de la ordenación urbanística derivadas de actos o
actuaciones clandestinas correrán de cuenta de los titulares de los terrenos o inmuebles o de
los responsables de dichas actuaciones, usos o actividades.
3. Cuando la orden de ejecución de las operaciones de restauración no se contuviera ya
en la resolución del procedimiento sobre legalización de los actos o actuaciones clandestinas
correspondientes, la administración competente podrá dictarla de forma independiente previo
procedimiento en el que se oirá a las personas interesadas, que se regulará
reglamentariamente.
4. Transcurridos cuatro años desde la total terminación de las obras, trabajos e
instalaciones, o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimiento
de su realización, la administración no podrá ordenar la demolición de las edificaciones, las
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instalaciones o las construcciones correspondientes. Éstas quedarán sujetas, no obstante, al

régimen de instalaciones, edificaciones y construcciones fuera de ordenación, y cualquier
acto que implique su reforma, ampliación o consolidación requerirá la previa aprobación de
un proyecto de legalización, si ésta fuera posible. En este proyecto se contemplará el
conjunto de medidas necesarias para la eliminación o, en todo caso, reducción del impacto
en los servicios urbanísticos, dotación de espacios públicos u otros análogos. La
administración podrá aprobar dichos proyectos de oficio.
5. El plazo de cuatro años a que se refiere el apartado anterior no rige, en ningún caso,
para los usos ni para las parcelaciones y las construcciones, edificaciones e instalaciones
que se realicen en los siguientes supuestos:
a) Los ejecutados en suelo no urbanizable.
b) Los ejecutados sobre terrenos calificados en el planeamiento como dotaciones
públicas de la red de sistemas generales.
c) Los ejecutados en dominio público o en las zonas de servidumbre del mismo.
d) Los que afecten a bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de interés
cultural en los términos de la legislación sobre patrimonio histórico, cultural y artístico.
6. La falta de ejecución de las órdenes de reposición de la realidad física alterada para la
restauración de la integridad de la ordenación territorial y urbanística dará lugar a la
imposición de hasta diez sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, así como al
traslado de testimonio al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos
fueran constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de dichas multas
podrá ascender a la mayor de las siguientes cantidades: al 10% del coste estimado de las
obras y los trabajos de reposición a ejecutar, o 600 euros. En todo caso, transcurrido el plazo
para el cumplimiento voluntario derivado de la última multa coercitiva impuesta, la
Administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente la reposición de la
realidad física alterada, con cargo al infractor.
CAPÍTULO V
Infracciones y sanciones urbanísticas
Sección primera. Régimen general
Artículo 225. Infracciones urbanísticas.

1. Son infracciones muy graves:
a) Las conductas tipificadas como graves que afecten a suelos calificados como
sistemas generales o que se lleven a cabo en suelo no urbanizable objeto de algún régimen
de protección o en suelos que tengan la consideración de dominio público conforme a la
legislación sectorial correspondiente, o se ubiquen en las zonas de servidumbre del mismo.
b) La destrucción de bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de interés
cultural en los términos de la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico.
c) Los actos de parcelación urbanística que se realicen en suelo no urbanizable
protegido por el planeamiento general o especial.
2. Son infracciones graves:
a) Las que constituyan incumplimiento de las normas sobre parcelación en suelo urbano,
urbanizable o no urbanizable no sujeto a régimen alguno de protección, o sobre uso del
suelo, altura, superficie y volumen edificable, densidad residencial y situación de las
edificaciones y ocupación permitida de la superficie de fincas, parcelas o solares.
b) La realización de obras que, por afectar a elementos estructurales, precisen proyecto
técnico y no estén amparadas por licencia, salvo que por la escasa alteración del paisaje
urbano, rural o natural, o por la escasa afección a la seguridad y salud de bienes y personas,
merezcan la consideración de leves.
c) Los usos no amparados por licencia e incompatibles con la ordenación urbanística
aplicable.
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d) El exceso de edificación sobre la edificabilidad física permitida por la ordenación,

entendiéndose por la misma tanto la superficie construida como el volumen edificado.
e) La edificación de sótanos, semisótanos, áticos o entreplantas, cualquiera que sea el
uso a que se dedicaran, no permitidos por el planeamiento.
f) La ejecución de obras de consolidación o modernización, o que originen incremento de
su valor, en edificios, construcciones e instalaciones declaradas en situación de fuera de
ordenación.
g) En todo caso, los movimientos de tierras y las extracciones en el subsuelo no
amparados por licencia o proyecto de urbanización o, en su caso, autorización de la
administración competente cuando proceda.
h) El vertido de escombros u otros residuos, así como el depósito de materiales que
deterioren el paisaje natural o rural por ser ajenos al mismo, salvo que por su escaso
impacto en el paisaje merezca la consideración de leve.
i) Los incumplimientos en materia de ejecución, salvo que se subsanen tras el primer
requerimiento de la administración, en cuyo caso tendrán la consideración de leves.
j) El incumplimiento por el agente urbanizador de los compromisos suscritos en el
correspondiente convenio urbanístico, salvo que se demostrase la escasa entidad del daño
producido a los intereses públicos o a terceros.
k) El incumplimiento de las normas relativas a bienes y recursos integrantes de los
patrimonios públicos de suelo y su destino.
l) La obstaculización de la actividad inspectora.
m) La no paralización de las obras o usos en el plazo de setenta y dos horas, contado
desde que se reciba el correspondiente requerimiento suspensivo de la administración,
salvo, en su caso, las estrictamente necesarias, previa su autorización, para garantizar la
seguridad de las personas.
3. Son infracciones leves las operaciones y actividades urbanísticas realizadas en
disconformidad o sin contar con el preceptivo proyecto de urbanización, licencia, autorización
o informe urbanístico no contempladas en los números anteriores, y, en todo caso, cuantas
infracciones tipificadas en esta ley no tengan la consideración de graves o muy graves.
4. Incurren en responsabilidad los miembros de las corporaciones locales y las
autoridades con competencia en materia de ordenación territorial y urbanismo cuando:
a) Conforme a lo dispuesto en esta ley, adopten o voten favorablemente actos o
acuerdos de otorgamiento de licencia urbanística o autorización de actuaciones o
actividades que infrinjan la legalidad, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico, o
que supongan o impliquen su legitimación.
b) Dejen de ejercer las potestades de inspección, protección, restauración y sanción de
los actos y las actuaciones clandestinas y las infracciones urbanísticas.
5. En los supuestos previstos en el número anterior, las infracciones se calificarán de
muy graves, graves o leves en función de la calificación que merezca la infracción legitimada
o consentida y de sus consecuencias para el interés general.
Artículo 226. Sanciones urbanísticas.

1. Las infracciones definidas en el artículo anterior podrán sancionarse con:
a) Multa.
b) Inhabilitación para participar en el concurso para la adjudicación de actuaciones
urbanizadoras o edificatorias.
c) Publicidad de la infracción, sanción y medidas de legalización.
d) Incautación del beneficio o del resultado económico obtenido.
2. Las infracciones anteriormente tipificadas serán sancionadas con las siguientes
multas:
a) Infracciones leves: multa de 500 a 5.000 euros.
b) Infracciones graves: multa de 5.001 a 50.000 euros.
c) Infracciones muy graves: multa desde 50.001 euros hasta el importe superior de entre
los siguientes: 500.000 euros, o el 150% del valor de las obras, trabajos o instalaciones
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realizadas o, en su caso, del coste de reposición de los bienes y situaciones en su primitivo

estado.
3. Cuando así se establezca en la resolución sancionadora, y, en todo caso, cuando se
sancionen infracciones muy graves, la administración competente deberá ordenar la
publicación en el boletín oficial del territorio histórico y en el Boletín Oficial del País Vasco, y
en el diario o diarios de mayor difusión en la Comunidad Autónoma, de la infracción
cometida, la sanción impuesta y las medidas de legalización y restauración del orden
territorial y urbanístico. Los gastos derivados de la publicación del acuerdo sancionador
serán por cuenta de quienes hayan sido declarados responsables del mismo.
4. En ningún caso la infracción podrá suponer un beneficio económico para el infractor.
En consecuencia, en los supuestos en que la comisión de la infracción haya conllevado o
conlleve un beneficio económico, la sanción económica que corresponda será incrementada
con la cuantía total del beneficio económico obtenido.
5. En los supuestos de reincidencia, incumplimiento de la sanción propuesta o
insolvencia del responsable de la infracción, la administración actuante podrá expropiar los
terrenos y los derechos de su propiedad con una reducción del 25% de su valor.
6. Los técnicos que incurran en responsabilidad deberán ser sancionados de acuerdo
con la normativa disciplinaria que sea aplicable.
7. Las sanciones económicas recaudadas como consecuencia de cualquier infracción
urbanística se integrarán necesariamente en el patrimonio público de suelo de la
administración actuante.
Artículo 227. Multas coercitivas.

1. Con independencia de las multas impuestas como sanción, en los supuestos de
obstaculización, desobediencia o incumplimiento de las órdenes de la administración se
podrán imponer, con periodicidad mensual, hasta diez multas coercitivas. El importe de cada
una podrá ser el mayor de las siguientes cantidades: la décima parte del valor de lo
ordenado, o 600 euros.
2. El importe de las multas coercitivas se ingresará en el patrimonio público de suelo de
la administración actuante.
Artículo 228. Sujetos responsables de las infracciones urbanísticas.

1. En las obras o usos del suelo que se ejecuten o desarrollen sin licencia o con
inobservancia de sus condiciones serán responsables los promotores, los empresarios de
las obras, los propietarios de los inmuebles si no fueran promotores, y, en su caso, los
técnicos directores de las mismas. Igualmente serán responsables los titulares, directores o
beneficiarios de los usos o de los establecimientos.
2. En las obras amparadas por licencias cuyo contenido sea constitutivo de una
infracción urbanística grave o muy grave serán responsables los técnicos que hubieran
informado favorablemente el proyecto, y las autoridades y miembros de los gobiernos locales
que las hubieran otorgado sin los informes preceptivos o con informe desfavorable en razón
de aquella infracción.
3. Cuando la responsabilidad sea imputable a una persona jurídica o a una comunidad
de propietarios, el juicio de culpabilidad se hará respecto a las personas físicas que hayan
formado la voluntad de aquélla en relación con la concreta actuación u omisión de cuya
sanción se trate.
4. Las personas jurídicas asumirán en todo caso el coste de las medidas de restauración
del orden vulnerado, sin perjuicio del derecho de repetición de estas contra las personas
responsables y de las indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros a que haya lugar.
5. En el supuesto de comunidades de propietarios, los responsables por acción u
omisión de la infracción de que se trate responderán individualmente de la misma.
Artículo 229. Prescripción de las infracciones.

1. Las infracciones previstas en esta ley prescriben en los siguientes plazos:
a) Las muy graves a los cinco años.
b) Las graves en un plazo de cuatro años.
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c) Las leves en un plazo de dos años.

2. El plazo de prescripción empezará a contar desde el momento en que las obras
realizadas estuvieran en condiciones de servir al fin o a los usos previstos y existieran signos
exteriores que permitan a la administración conocer su realización. La infracción consistente
en el desarrollo de un uso o actividad no comienza a prescribir mientras se mantenga uno u
otra.
3. La prescripción de la infracción se interrumpe con la notificación de la incoación del
correspondiente procedimiento sancionador.
4. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, cuando existan actos de la
administración que autoricen actividades constitutivas de infracción urbanística, el plazo de
prescripción comenzará a contar desde que se anulen los actos administrativos que los
legitimaron.
Artículo 230. Prescripción de la sanción.

1. Las sanciones impuestas por la comisión de infracciones muy graves prescriben a los
cinco años, las de las graves a los tres años, y las de las leves al año.
2. El cómputo del plazo de prescripción de las sanciones comenzará a contarse desde el
día siguiente a aquél en que la resolución por la que se imponga la sanción adquiera firmeza
en vía administrativa.
Artículo 231. Graduación de la responsabilidad.

1. Son circunstancias que agravan la responsabilidad de los culpables de una infracción:
a) Haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un oficio o cargo público, salvo
que el hecho constitutivo de la infracción haya sido realizado precisamente en el ejercicio del
deber funcional propio del cargo u oficio.
b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coacción sobre la autoridad o funcionario
público encargado del cumplimiento de la legalidad urbanística, o mediante soborno.
c) Alterar los supuestos de hecho que presuntamente legitiman la actuación, o falsificar
los documentos en que se acredita el fundamento legal de la actuación.
d) Realizarla aprovechándose de una grave necesidad pública o de los particulares que
resultaron perjudicados.
e) Resistirse a las órdenes emanadas de la autoridad relativas a la defensa de la
legalidad urbanística o cumplirlas defectuosamente.
f) Iniciación de las obras sin orden escrita del técnico director y las modificaciones que
aquél introdujera en la ejecución del proyecto sin instrucciones expresas de dicho técnico
cuando tales variaciones comporten una infracción urbanística.
g) La comisión de una infracción por persona a la que se haya impuesto en los tres años
anteriores una sanción firme por haber cometido alguna de las infracciones tipificadas en
esta ley.
h) No haber procedido a la suspensión de las obras tras la inspección y pertinente
advertencia del agente de la autoridad.
2. Son circunstancias cuya concurrencia atenúa la responsabilidad de los culpables de
una infracción urbanística:
a) Demostrar la falta de intencionalidad del daño a los intereses públicos o privados de
terceros afectados por la actuación.
b) Haber adoptado medidas para la reparación o la disminución del daño causado antes
de la incoación del procedimiento sancionador.
3. Son circunstancias que, según cada caso, atenúan o agravan la responsabilidad:
a) El mayor o menor beneficio obtenido y el mayor o menor perjuicio causado por la
infracción.
b) El grado de conocimiento técnico de los pormenores de la actuación, de acuerdo con
la profesión o actividad laboral del responsable.
c) La mayor o menor dificultad técnica para devolver a su estado original la realidad
física alterada.
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4. Cuando en el expediente se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante, la

multa debe imponerse, respectivamente, en su mitad superior o inferior respectivamente,
estableciéndose la cuantía en función de la ponderación de la incidencia de dichas
circunstancias en la valoración global de la infracción. Las mismas reglas se observarán
según los casos cuando concurran las circunstancias mixtas establecidas en el número
anterior.
Artículo 232. Exención de responsabilidad y reducción de sanciones.

1. Si el responsable de una infracción urbanística leve procede a restaurar la realidad
física alterada, a reparar los daños causados y a solicitar la correspondiente legalización si
fuera procedente, todo ello con anterioridad del inicio de las actuaciones sancionadoras y de
protección de la legalidad, podrá ser eximido totalmente de responsabilidad.
2. En los supuestos de infracción por realización de actividades, construcciones o usos
legalizables, la sanción se reducirá en un 30% de su cuantía cuando se cumplan los
siguientes requisitos:
a) Se abone el resto de la multa en el plazo máximo de un mes contado a partir de la
notificación de la sanción.
b) El infractor muestre por escrito su conformidad con la sanción impuesta y renuncie
expresamente al ejercicio de la acción de impugnación en el referido plazo.
c) El infractor inicie los trámites para legalizar la actuación sancionada en el referido
plazo y presente fianza por el 50% del importe de las obras o actuaciones necesarias.
Artículo 233. Reglas para la determinación de la multa.

1. Las multas por infracciones se imponen con independencia de las demás medidas
previstas en esta ley.
2. Las multas impuestas a los distintos responsables por una misma infracción tienen
entre sí carácter independiente.
Artículo 234. Normativa subsidiaria.

En todo lo no previsto en materia sancionadora por esta ley será de aplicación
subsidiaria lo previsto en la Ley 2/1998, de 20 de febrero, del Parlamento Vasco, sobre
Potestad Sancionadora de las Administraciones Públicas.
Sección segunda. Infracciones y sanciones específicas en materia de ejecución

de programas, parcelación, edificación, medio ambiente y patrimonios públicos
de suelo
Artículo 235. Infracciones en materia de urbanización y ejecución de la programación de

actuaciones.
1. Las obras de urbanización e implantación de servicios que se realicen con carácter
clandestino en cualquier tipo de suelo se sancionarán con multa equivalente al importe de
las mismas. La cuantía mínima de estas sanciones será, en todo caso, de 5.000 euros.
2. El incumplimiento de los compromisos contraídos en relación con la programación de
actuaciones dará lugar, con independencia de la ejecución de las respectivas garantías
previstas en el programa de actuación urbanizadora y los programas de edificación, a la
imposición de las siguientes sanciones:
a) Multa de 5.000 euros a 50.000 euros.
b) Inhabilitación para concursar y resultar adjudicatario de la ejecución de actuaciones
urbanizadoras y edificatorias por un mínimo de tres años y un máximo de diez años.
Artículo 236. Infracciones en materia de parcelación.

La infracción en materia de parcelación se sancionará con multa del 20 al 25% del valor
de los terrenos afectados en las operaciones de parcelación o división.
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Artículo 237. Infracciones en materia de edificación.

1. Se impondrá multa del 50% del total del presupuesto del proyecto o, en su defecto, del
valor de la obra ejecutada, a quienes realicen o hayan realizado obras de construcción o
edificación en cualquiera de las siguientes condiciones:
a) Sin correspondencia con el uso del suelo.
b) Superando la altura, la superficie y el volumen edificable, excediendo la ocupación en
planta permitida o la distancia mínima a linderos, o contraviniendo los retranqueos.
c) Infringiendo la prohibición de obras de modernización, consolidación o aumento de
volumen en edificios declarados fuera de ordenación.
d) Continuando las obras a pesar de haberse adoptado medida suspensiva por la
administración actuante.
2. El valor de la obra ejecutada se calculará en función del valor en venta en relación con
otros similares en características y emplazamiento, que se fijará por la administración, previo
informe técnico y audiencia del interesado.
3. Se sancionará con multa del 100 al 200% del valor del suelo afectado, o del
presupuesto del proyecto, o, en defecto de éste, del valor de las obras ejecutadas, a quienes
lleven a cabo obras, instalaciones o cualesquiera otras acciones en terrenos destinados por
el planeamiento a sistemas generales, espacios naturales protegidos y sus zonas periféricas
de protección, que impidan o perturben su destino, incluso si las mismas resultaran ser
legalizables. La cuantía mínima de estas sanciones será en todo caso de 5.000 euros.
4. Cuando la infracción se realice sobre bienes no susceptibles de valoración, por estar
excluidos de modo permanente y total del tráfico jurídico, la multa podrá oscilar entre los
5.000 y los 50.000 euros en función de la gravedad del perjuicio causado.
5. La alteración del uso del edificio, planta, local o dependencia a que estén destinados
por la ordenación o las ordenanzas será sancionada con el 100% del beneficio obtenido con
la alteración del uso. Cuando el beneficio no fuese susceptible de valoración, la multa podrá
oscilar entre los 500 y los 50.000 euros en función del perjuicio causado al interés público y
al interés de los terceros afectados.
6. Se sancionará con multa de 500 euros a 5.000 euros a las empresas anunciantes que
coloquen, sin contar con licencia para ello, los carteles de propaganda a que se refiere la
letra p) del apartado 1 del artículo 207. La sanción se graduará en función de la localización,
el tamaño y la incidencia en el medio físico y en el entorno. La sanción se aplicará en su
grado máximo cuando se incumpla la resolución de la administración requiriendo la retirada
del cartel instalado sin la pertinente autorización.
Artículo 238. Infracciones en materia de medio ambiente y patrimonio cultural y natural.

1. Se sancionará con arreglo a lo establecido en la legislación protectora de patrimonio
cultural a quienes derriben o desmonten total o parcialmente bienes que sean objeto de
protección especial por el planeamiento por su carácter monumental, histórico, artístico,
arqueológico, cultural, típico o tradicional.
2. Se sancionará con multa del 75% del valor de la obra ejecutada la realización de
construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de
carácter histórico, artístico, arqueológico, típico o tradicional que infrinjan las
correspondientes normas o régimen jurídico de protección, quebranten la armonía del grupo
o produzcan el mismo efecto en relación con algún edificio de gran importancia o calidad de
los caracteres indicados. La cuantía mínima de la sanción será de 5.000 euros, y la
graduación de la multa se realizará en atención al carácter grave o leve de la discordancia
producida.
3. Las talas y los derribos de árboles que infrinjan las disposiciones de aplicación en
terrenos que el plan de ordenación urbanística o la ordenación territorial haya calificado
como espacio forestal a preservar, estén o no sometidos a un régimen forestal especial,
serán sancionados con una multa equivalente al valor en venta del arbolado talado o
destruido.
4. Las multas previstas en este artículo se graduarán en función de la mayor o menor
trascendencia que tenga la infracción en relación con el daño a los valores objeto de
protección.
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5. Se ordenará restaurar la realidad física alterada, siempre que fuera posible.
Artículo 239. Infracciones en materia de patrimonios públicos de suelo.

1. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades con
competencia en materia de patrimonios públicos de suelo que participen en acciones u
omisiones que supongan la no incorporación de los fondos o bienes que legalmente deban
integrarse en dichos patrimonios, u omitan la advertencia de ilegalidad en los informes
preceptivos, serán sancionados, cada uno de ellos, con multa mínima de 5.000 euros, sin
perjuicio de la obligación de reintegro con carácter solidario del valor real del menoscabo
sufrido en el patrimonio público de suelo.
2. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades que
participen en actuaciones que supongan la enajenación de los bienes integrantes del
patrimonio público de suelo contraviniendo las disposiciones de esta ley, u omitan la
advertencia de ilegalidad en los informes preceptivos, serán sancionados, cada uno de ellos,
con multa de 5.000 euros.
Artículo 240. Infracciones específicas en suelo no urbanizable.

La realización en suelo no urbanizable de construcciones, edificaciones o instalaciones
que excedan, defrauden objetivamente o contravengan en cualquier otra forma lo dispuesto
en esta ley será sancionada con multa del 100% del coste de la obra ejecutada. El importe
mínimo de la sanción será de 500 euros.
Sección tercera. Competencia y procedimiento
Artículo 241. Competencias.

1. La competencia para la incoación y la instrucción de los procedimientos
sancionadores corresponde siempre al ayuntamiento, salvo en los supuestos de
competencia de otras administraciones públicas previstos en esta ley.
2. La competencia para imponer las sanciones será la regulada en la legislación de
régimen local.
Artículo 242. Instrucción de los procedimientos.

Se iniciarán simultáneamente los procedimientos de protección de la legalidad
urbanística, incluidos los de legalización y de restauración de la realidad física alterada, y los
de sanción de la infracción cometida que proceda incoar por unos mismos hechos.
Artículo 243. Prejudicialidad.

1. Cuando, con ocasión de los procedimientos administrativos que se instruyan por
infracción urbanística, resulten indicios del carácter de delito o falta penal del hecho, el
órgano competente para imponer la sanción, por sí o a propuesta del instructor del
expediente, lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigir las
responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, y deberá
abstenerse de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se
haya pronunciado.
2. La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa, sin perjuicio de la
adopción de las medidas de reposición a la situación anterior a la comisión de la infracción.
Artículo 244. Anulación del acto administrativo de autorización.

1. Cuando las actividades constitutivas de infracción según esta ley se realicen o hayan
realizado al amparo de una licencia u orden de ejecución y de acuerdo con sus
determinaciones, no se podrá imponer sanción alguna en tanto no se proceda a la anulación
del acto administrativo que les otorgue cobertura.
2. En el caso previsto en el número anterior, y mientras aún se estén realizando las
obras o desarrollándose los usos, el órgano municipal correspondiente dispondrá, cualquiera
que sea la fecha de su adopción o dictado, la suspensión de los efectos de la licencia y
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orden de ejecución y, consiguientemente, la suspensión inmediata de las obras o los usos

iniciados a su amparo, todo ello conforme a las normas que regulan la revisión de actos
administrativos.
3. En el supuesto de que las obras estuvieran terminadas o los usos hubieran cesado,
las licencias u órdenes de ejecución cuyo contenido constituya o legitime alguna de las
infracciones previstas en esta ley deberán ser revisadas por el órgano municipal
correspondiente en los términos y condiciones y por los procedimientos previstos al efecto
en la legislación reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas y del
procedimiento administrativo común.
Disposición adicional primera. Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco.
1. La Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco es el órgano colegiado
superior consultivo y de coordinación de la Administración Pública del País Vasco en materia
de ordenación del territorio, del litoral y urbanismo. Además de las competencias
informativas que se le atribuyen, es el órgano competente para elaborar los criterios básicos
de la política de ordenación del territorio, de conformidad con lo establecido por la
planificación económica del sector público vasco, y para proponer las medidas precisas para
coordinar las actuaciones del planeamiento territorial y urbanístico y de su ejecución a
realizar por los distintos departamentos de la Administración autónoma del País Vasco, y por
las demás administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
2. Además de las competencias informativas que se le atribuyen por otros artículos de
esta ley, por la Ley 4/1990, de 31 de mayo, de Ordenación del Territorio de País Vasco, y por
cualquier otra disposición legal o reglamentaria, la Comisión de Ordenación del Territorio del
País Vasco deberá:
a) Informar cuantos planes y demás actuaciones con incidencia territorial, promovidos
por cualquier administración pública exterior al País Vasco, se sometan a informe de la
Administración autónoma del País Vasco, sin perjuicio de las competencias al respecto de
otros órganos de la citada administración.
b) Informar previamente a la aprobación definitiva de los planes de ordenación de
recursos naturales y los planes especiales previstos por el artículo 97.4 de la presente ley.
Los planes especiales de ordenación pormenorizada que se redacten sobre suelo urbano y
urbanizable no precisarán ser informados.
c) Emitir cuantos informes le sean solicitados por cualquier órgano del Gobierno Vasco.
d) Informar con carácter vinculante cualquier proyecto o actuación administrativa sobre
suelos de alto valor agrológico previstos en el artículo 97 bis de la presente ley.
3. Los expedientes sometidos a informe preceptivo y vinculante de la Comisión de
Ordenación del Territorio del País Vasco que no hubiesen obtenido el informe favorable de
manera absoluta e incondicional podrán quedar exentos del informe posterior siempre que
así lo autorice la comisión. En tal caso, los expedientes serán resueltos directamente por la
administración competente, sin necesidad de un segundo y posterior informe, cuando en
ellos se hubieran incluido las modificaciones y rectificaciones advertidas por la comisión. De
la resolución adoptada se dará acuerdo a la comisión en un plazo no superior a diez días.
4. La comisión actuará en pleno, en secciones y en ponencias. Sus atribuciones, su
composición y su régimen de funcionamiento se establecerán reglamentariamente.
5. Tendrán representación en el Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio:
– La Administración general del Estado.
– Los departamentos de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco
con intereses en las cuestiones a deliberar por la Comisión de Ordenación del Territorio.
– Las diputaciones forales.
– La Asociación de Municipios Vascos Eudel o, en su caso, la asociación de municipios
que ostente la representación mayoritaria de los ayuntamientos de la Comunidad Autónoma
del País Vasco.
6. La Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco queda adscrita al
departamento de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco competente
en materia de ordenación del territorio. Para el estudio y preparación de los asuntos que se
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sometan a la consideración del Pleno o de las secciones podrán ser constituidas las
ponencias permanentes o especiales que la comisión juzgue conveniente. La secretaría de
la comisión será llevada por la dirección del departamento citado competente por razón de la
materia.
7. Formarán así mismo parte del Pleno o de la sección correspondiente, con voz y sin
voto, un representante de cada uno de los ayuntamientos afectados por el informe de la
comisión.
Disposición adicional segunda. Realojos.

1. En la ejecución de actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los
ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se deberá garantizar
el derecho al realojo, con sujeción a las siguientes reglas:
a) Cuando se actúe por expropiación o por ocupación directa, la administración actuante
o, en su caso, el beneficiario de la expropiación deberán poner a disposición de los
afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a algún
régimen de protección pública y de superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los
límites establecidos por la legislación protectora.
b) Cuando se ejecute el planeamiento por cualquier otro tipo de sistema de actuación,
mediante actuaciones integradas o aisladas, no tendrán derecho de realojo los ocupantes
legales de viviendas que, en correspondencia a sus aportaciones de bienes y derechos,
hayan resultado adjudicatarios en la reparcelación o en la división de propiedad horizontal
del inmueble de edificabilidades urbanísticas superiores a 90 metros cuadrados de uso
residencial libre o los metros que pudiera establecer como superficie máxima la legislación
de viviendas de protección oficial.
En los demás casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo corresponderá
al promotor de la actuación, en las condiciones señaladas en la regla a) anterior,
computándose como cargas de la actuación urbanística las de traslado y otras accesorias
que recayesen sobre los ocupantes legales.
c) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas
demolidas tendrán derecho al retorno regulado en la legislación de arrendamientos urbanos,
que se podrá ejercer frente al dueño de la nueva edificación. En estos casos, el propietario
deberá garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el
retorno. Así mismo, los propietarios ocupantes legales de vivienda tendrán el derecho de
realojo previsto en la presente disposición.
2. En todo caso, el derecho de realojo consistirá en la puesta a disposición de una
vivienda al precio que se establezca expresamente para este tipo de supuestos por la
normativa protectora aprobada por el Gobierno Vasco o el ayuntamiento actuante, de
superficie adecuada a sus necesidades, en el mismo régimen de tenencia con que el
afectado ocupaba la vivienda que constituía su residencia habitual. Las viviendas de realojo
computarán a los efectos del cumplimiento de los estándares de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública establecidos en esta ley.
Si en el ámbito de la actuación se posibilita la construcción de nueva planta de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública, el proyecto de reparcelación establecerá el
edificio en el que se podrá ejercer el derecho al realojo indicado, estableciéndolo como carga
real sobre los inmuebles señalados. Dicho inmueble deberá tener la calificación urbanística
previa como vivienda sometida a algún régimen de protección pública en el marco de lo
establecido por la legislación protectora.
3. En las unidades de ejecución que no se gestionen por expropiación, cuando haya
ocupantes legales de viviendas o actividades económicas en funcionamiento que resulten
radicalmente incompatibles con el planeamiento y, por lo tanto, deba procederse a su realojo
o traslado o a la extinción de la actividad, se deberán seguir las siguientes reglas:
a) En la redacción del planeamiento pormenorizado o del programa de actuación
urbanizadora correspondiente se deberá incluir una relación exhaustiva de los ocupantes
legales de inmuebles y de las actividades económicas en funcionamiento que resulten
Página 109
radicalmente incompatibles con el planeamiento y por tanto, deba procederse a su realojo o

traslado o extinción de actividad, quienes serán parte en el expediente a todos los efectos.
b) En el proyecto de reparcelación se deberá recoger expresamente la relación de los
ocupantes legales de viviendas y de los titulares de actividades económicas en
funcionamiento, y se incorporarán los acuerdos alcanzados con los mismos para su
indemnización, realojo o traslado, que deberán constar en escritura pública.
c) En defecto de acuerdo, se acompañará al proyecto de reparcelación una propuesta de
convenio de realojo, traslado o extinción de actividad, en su caso, en el que se establecerá el
siguiente contenido mínimo:
1) Puesta a disposición de una vivienda o instalación específica para el realojo o
traslado, temporal o definitivo.
2) Título jurídico de ocupación y condiciones económicas, según el título de ocupación
de la vivienda o instalación a desalojar.
3) Garantías de cumplimiento de los compromisos propuestos. Estas garantías en todo
caso deberán instrumentarse mediante la anotación en el Registro de la Propiedad, sobre la
finca de resultado, del derecho a realojo sobre la vivienda o instalación específica, o, en su
defecto, aval bancario por el valor estimado para dicha vivienda o instalación.
4) En caso de realojo temporal, especificación concreta de la vivienda o instalación
propuesta hasta la puesta a disposición de la definitiva, y garantías de asunción de su costo
por el promotor de la urbanización.
5) Compensaciones económicas por gastos de traslado y otros que se puedan producir.
d) La propuesta de convenio de realojo, traslado o extinción de actividad será elevada al
ayuntamiento para su aprobación previo informe técnico, tras lo que será notificada al
interesado, que dispondrá de un plazo de un mes para formular su propuesta de condiciones
para el realojo, traslado o extinción de actividad.
e) Si en el plazo de un mes desde la formulación de su propuesta por el interesado se
alcanza un acuerdo definitivo con el promotor de la urbanización, el acuerdo será elevado a
escritura pública y notificado al ayuntamiento, debiendo acreditarse la efectiva puesta a
disposición de las condiciones ofrecidas en el convenio, así como del depósito de los
importes o garantías a constituir por parte del promotor de la urbanización.
f) En caso de falta de acuerdo o de contestación en el plazo indicado, el ayuntamiento,
previa comprobación de la efectiva puesta a disposición de las condiciones ofrecidas en el
convenio, así como del depósito de los importes o garantías a constituir por parte del
promotor de la urbanización en la tesorería municipal, decretará el inmediato desalojo de los
inmuebles afectados. La certificación municipal de la aprobación y efectiva puesta a
disposición de las condiciones propuestas constituirá título suficiente para la ocupación y
desalojo de los inmuebles, siendo de plena aplicación la legislación sobre expropiación
forzosa.
g) La administración actuante, de oficio o a instancia del concesionario o urbanizador,
llevará a cabo el desalojo administrativo de los inmuebles una vez obtenidas las
autorizaciones judiciales precisas, en caso de desalojo de viviendas que constituyan
domicilio de los ocupantes.
Disposición adicional tercera. Registros de Agrupaciones de Interés Urbanístico.

1. Los registros administrativos de agrupaciones de interés urbanístico previstos en esta
ley se constituirán a partir de los actuales Registros de Entidades Urbanísticas
Colaboradoras.
2. Se establecen los Registros de Agrupaciones de Interés Urbanístico en los
departamentos competentes en materia de urbanismo de cada territorio histórico.
Disposición adicional cuarta. Legitimación expropiatoria de viviendas sometidas a algún

1. Existirá causa de interés social que legitima la expropiación forzosa de viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública en los siguientes casos:
Página 110
a) Cuando sin causa justificada, conforme a lo dispuesto en la normativa protectora,

permanezcan sin uso residencial por más de un año ininterrumpido.
b) Cuando se utilicen para fines distintos del de domicilio del titular sin contar con la
previa y preceptiva autorización del departamento del Gobierno Vasco competente en
materia de vivienda o del ayuntamiento, según corresponda.
2. Dichas viviendas expropiadas se destinarán a cubrir las necesidades sociales para las
que fue establecido el régimen de protección pública.
Disposición adicional quinta. Actualización de las multas urbanísticas.

A partir de la entrada en vigor de esta ley, la cuantía de las multas en ella señaladas
como fijas se podrá actualizar por orden del consejero competente en materia de urbanismo
del Gobierno Vasco, en función de la evolución del índice de costes del sector de
construcción de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
Disposición adicional sexta. Régimen de los núcleos rurales.

Los núcleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de
la Ley 5/1998 quedarán consolidados, quedando prohibido que se efectúen nuevos
desarrollos.
Disposición adicional séptima. Convenios urbanísticos.

1. La Administración de la Comunidad Autónoma y las entidades locales podrán
suscribir, conjunta o separadamente, convenios con personas públicas o privadas, tengan
éstas o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su
colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.
2. La negociación, la celebración y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que
se refiere el número anterior se rigen por los principios de legalidad, transparencia y
publicidad.
3. Los convenios urbanísticos podrán ser, en función de su objeto:
a) Convenios sobre ordenación urbanística: para la determinación del contenido de
posibles modificaciones del planeamiento en vigor.
b) Convenios de ejecución urbanística: para establecer los términos y las condiciones de
la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la celebración del
convenio.
4. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que
contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas
legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico.
5. En caso de convenios de ordenación urbanística, el ayuntamiento conservará en todo
caso la plenitud de su potestad de planeamiento por razones de interés público. Si
finalmente no se aprobara definitivamente el cambio de planeamiento, el convenio se
entenderá automáticamente resuelto.
6. Los convenios urbanísticos tendrán a todos los efectos carácter jurídico-administrativo.
Se presumirá la plena existencia de acuerdo por el concurso de la oferta y de la aceptación
sobre la cosa y la causa que han de constituir el convenio, sin perjuicio del cumplimiento del
resto de condiciones formales.
7. En los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesión a
favor de la comunidad de la edificabilidad urbanística correspondiente mediante el pago de
cantidad sustitutoria en metálico, siempre de manera excepcional y en los términos previstos
en esta ley, o en el supuesto de convenios en que se acuerde cualquier transmisión o
permuta de bienes, se deberá incluir valoración pericial, emitida o refrendada por los
servicios técnicos municipales.
8. La aprobación de los convenios urbanísticos corresponde al ayuntamiento, previa
apertura de un periodo de información pública por plazo mínimo de veinte días en el que se
expondrá su contenido íntegro en el boletín oficial del territorio histórico y en el que se
podrán presentar alegaciones.
Página 111
9. En todos los municipios de la Comunidad Autónoma existirá un registro y un archivo

administrativo de convenios urbanísticos, donde se anotarán y se custodiará un ejemplar
completo de su texto definitivo y, en su caso, de la documentación anexa al mismo. Sólo el
certificado emitido por el responsable municipal del registro dará fe, a todos los efectos
legales, del contenido de los convenios, y será susceptible de inscripción en el Registro de la
Propiedad, en su caso.
10. Cualquier persona tiene derecho a consultar los registros y archivos a que se refiere
este artículo, así como a obtener certificaciones y copias de las anotaciones y de los
documentos en ellos practicados y custodiados.
Disposición adicional octava. Viviendas de protección pública: viviendas de protección

social y viviendas tasadas.
1. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas de protección pública
(VPP) las viviendas de protección social (VPS) y las viviendas tasadas (VT), cuyo régimen
jurídico será el previsto en la Ley de Vivienda y en las normas que se dicten en su desarrollo.
2. Las diputaciones forales, las entidades locales en general y los ayuntamientos en
particular podrán promover toda clase de viviendas de protección pública, así como de
alojamientos dotacionales. Las viviendas y alojamientos resultantes se adjudicarán con
arreglo a lo previsto en la Ley de Vivienda y disposiciones reglamentarias que se dicten en
su desarrollo. Las bases de las convocatorias que realicen al efecto las instituciones
señaladas en el presente apartado establecerán, entre otras determinaciones, la de los
destinatarios y el procedimiento para su adjudicación, en el que deberán respetarse
necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminación.
Justificadamente, por parte de las citadas administraciones podrá acordarse la exclusión de
un cupo de viviendas de cada promoción para la atención de necesidades sociales o para
realojos debidos a actuaciones urbanísticas, expropiatorias o de rehabilitación o
regeneración urbana.
3. El precio máximo de venta de las viviendas de protección pública de régimen tasado
que computen en el cumplimiento de los estándares establecidos como mínimos en el
artículo 80 no podrá superar 1,70 veces el precio máximo de las viviendas de protección
social. Hasta que no se modifique por disposición reglamentaria, los ingresos máximos de
los beneficiarios de estas viviendas no podrán ser superiores al índice de 1,3 respecto a los
ingresos máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección social. Todo ello se
establece sin perjuicio de la libertad para el establecimiento por parte del ayuntamiento de
otros parámetros distintos para las viviendas tasadas municipales de régimen general.
4. A efectos estadísticos, los ayuntamientos notificarán al departamento del Gobierno
Vasco competente en materia de vivienda las licencias que se otorguen bajo el régimen de
protección pública en sus propios municipios.
Disposición adicional novena. Alojamientos rotacionales.

(Derogada).
Disposición adicional décima. Actividades económicas de fomento o interés público.

Las características, régimen jurídico y resto de determinaciones que regulen las
actividades económicas, industriales o terciarias, calificadas como de fomento o interés
público previstas en esta ley, serán objeto de desarrollo reglamentario por parte del
departamento competente en materia de industria y comercio del Gobierno Vasco.
Disposición adicional undécima. Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda.

Se crea el Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda de la Comunidad Autónoma del
País Vasco. Tanto sus funciones como su composición y régimen jurídico serán objeto de
desarrollo reglamentario.
Página 112
Disposición adicional duodécima. Composición de los jurados territoriales de

1. Los jurados territoriales de expropiación forzosa se constituirán en la capital de cada
uno de los territorios históricos. Cada jurado estará formado por un presidente, que lo será el
magistrado que designe la presidencia de la audiencia correspondiente, y los siguientes
vocales:
a) Un letrado al servicio del Departamento de Vicepresidencia del Gobierno Vasco.
b) Un técnico superior, funcionario o contratado, de las administraciones públicas
correspondientes, designado por el órgano competente de la administración expropiante y
que variará en función de la naturaleza del bien o derecho objeto de la expropiación,
ajustando a dicha naturaleza la especialidad profesional con conocimientos técnicos más
apropiados.
c) Un titulado superior designado por el colegio correspondiente según la naturaleza de
los bienes o derechos objeto de expropiación.
d) Un notario de libre designación por el colegio profesional correspondiente.
2. Actuará como secretario de cada jurado un letrado al servicio del departamento del
Gobierno Vasco competente en materia de vivienda y designado por él.
Disposición transitoria primera. Clasificación del suelo.

Desde la entrada en vigor de esta ley los suelos quedarán adscritos a la correspondiente
clase y categoría, siéndoles de aplicación el régimen dispuesto para una y otra de acuerdo
con las siguientes reglas:
1. Suelo urbano.
Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento como suelo urbano quedarán
adscritos a la clase de suelo urbano. Tendrá la consideración de suelo urbano consolidado el
que cumpla con las condiciones establecidas en esta ley, cuente con ordenación
pormenorizada que no atribuya incrementos de edificabilidad urbanística ponderada sobre la
preexistente y no requiera la delimitación de unidades de ejecución. El resto del suelo
clasificado como urbano a la entrada en vigor de esta ley tendrá la consideración de suelo
urbano no consolidado.
Sin perjuicio de la aplicación directa de lo dispuesto en el párrafo anterior, el
ayuntamiento podrá redactar una delimitación del suelo urbano consolidado que se tramitará
por el procedimiento de modificación de plan general.
2. Suelo urbanizable.
Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable
programado o apto para urbanizar tendrán la consideración de suelo urbanizable sectorizado
sin programa de actuación urbanizadora. Si dichos suelos urbanizables estuvieran, además,
ordenados por plan parcial aprobado definitivamente tendrán, a los efectos de lo dispuesto
por esta ley, la consideración de suelo urbanizable con programa de actuación urbanizadora.
Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable
o apto para urbanizar no programado se adscribirán a la categoría de suelo urbanizable no
sectorizado.
3. Suelo no urbanizable.
Los terrenos que estén clasificados por el planeamiento general como suelo no
urbanizable se considerarán suelo no urbanizable en la categoría que corresponda conforme
a esta ley y las Directrices de Ordenación del Territorio y a sus instrumentos de desarrollo.
El suelo que esté clasificado por el planeamiento general como suelo no urbanizable de
núcleo rural quedará adscrito a la categoría de suelo no urbanizable de núcleo rural prevista
en esta ley, salvo que no reúna los requisitos para su inclusión y clasificación en esta
categoría, en cuyo caso quedará adscrito a la de suelo urbano.
Los núcleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de
la Ley 5/1998 quedarán consolidados, quedando prohibido que se efectúen nuevos
desarrollos bajo la categoría de núcleo rural. Los nuevos desarrollos en estos núcleos
Página 113
requerirán de la previa reclasificación del núcleo rural a la clase de suelo urbano, y de los
suelos de desarrollo a las de suelo urbano o suelo urbanizable, según corresponda.
Las licencias para reconstrucción de caseríos o las autorizaciones para vivienda
vinculada a explotación hortícola y ganadera que se hallen pendientes de otorgamiento o
emisión a la fecha de entrada en vigor de esta ley deberán sujetarse a lo previsto en la
misma.
Disposición transitoria segunda. Vigencia y adaptación de planes y demás instrumentos

de ordenación urbanística.
1. Planes generales y normas subsidiarias.
Los planes generales y las normas subsidiarias, así como sus modificaciones y
revisiones, aprobados definitivamente a la fecha de entrada en vigor de esta ley, mantendrán
su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en los párrafos siguientes y lo dispuesto en estas
disposiciones transitorias sobre aplicabilidad de los estándares de viviendas sometidas a
algún régimen de protección pública y alojamientos dotacionales.
La regulación establecida en la presente ley sobre determinaciones de ordenación
estructural y de ordenación pormenorizada será de aplicación, desde su entrada en vigor, a
todos los planes e instrumentos de ordenación urbanística.
Los planes generales y las normas subsidiarias aprobadas definitivamente que en sus
previsiones establecieran edificabilidades urbanísticas que no fueran conformes con los
límites máximos y mínimos establecidos en esta ley quedarán adaptados con carácter
automático, por ministerio de la ley, a dichos límites, siempre que respecto de los mismos no
se hubiera aprobado definitivamente la ordenación pormenorizada a la fecha de entrada en
vigor de esta ley. No obstante, cuando el ayuntamiento entendiera que la aplicación de esta
medida no pudiera realizarse de forma autónoma sin la previa adaptación de la ordenación
estructural de su planeamiento, procederá a su modificación o revisión, según proceda. En
todo caso, el incremento o decremento de la edificabilidad urbanística operado por dicha
adaptación automática no será objeto de indemnización ni generará responsabilidad
patrimonial por parte de la administración.
La edificabilidad urbanística en áreas y sectores de uso predominantemente residencial,
que hubiera sido incrementada por la aplicación de la regla establecida en el párrafo anterior
en municipios obligados a reservar suelo con este fin, se deberá sujetar a los estándares y
cuantías de reserva de suelo para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen
de protección pública de esta ley.
La primera revisión de planes generales y normas subsidiarias que no contara con
aprobación inicial a la fecha de entrada en vigor de la ley deberá sujetarse a lo previsto en la
misma. Los expedientes de modificación puntual y revisión que contaran a esa misma fecha
con aprobación inicial pero no provisional, a elección del ayuntamiento, podrán ser
adaptados en cuanto a sus contenidos y determinaciones a lo previsto en la presente ley, o
bien aprobarse conforme a los contenidos y las determinaciones de la legislación anterior.
Con independencia de la revisión, se podrá realizar la adaptación total de los instrumentos
generales de ordenación urbana al contenido y determinaciones establecidas en la presente
ley a través de un expediente de adaptación que se tramitará con el procedimiento de
modificación de plan general.
Los expedientes de modificación puntual y revisión que contaran a la fecha de entrada
en vigor de la ley con aprobación inicial pero no provisional, podrán ser aprobados
definitivamente con sujeción al procedimiento previsto en la presente ley.
En cualquier caso, todos los planes generales y normas subsidiarias deberán ser
adaptados a las determinaciones de esta ley, con aprobación definitiva en el plazo máximo
de quince años.
2. Planes de Ordenación pormenorizada y otros instrumentos de ordenación.
Los planes de ordenación pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenación no
adaptados totalmente a la presente ley, que se formulen y aprueben inicialmente con
posterioridad a su entrada en vigor, deberán adecuarse en su totalidad a lo establecido en
ella para dichos planes e instrumentos.
Página 114
Los planes de ordenación pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenación que

no contaran con aprobación provisional a la entrada en vigor de esta ley, a elección del
ayuntamiento, podrán ser aprobados definitivamente conforme a los contenidos y
determinaciones según lo que se dispone en la misma, o bien aprobarse conforme a los
contenidos y las determinaciones de la legislación anterior.
En cuanto a procedimiento, los planes de ordenación pormenorizada y el resto de
instrumentos de ordenación que no contaran con aprobación provisional a la entrada en
vigor de esta ley, serán aprobados definitivamente conforme a lo que se dispone en la
misma.
Disposición transitoria tercera. Vigencia y adaptación de sistemas de actuación,

programas de actuación urbanizadora y proyectos de gestión y ejecución.
1. Sistemas de actuación.
La regulación en materia de sistemas de actuación será obligatoria al momento de la
entrada en vigor de la ley. Los sistemas de gestión y ejecución previstos por la legislación
precedente se entenderán sustituidos por los homónimos previstos en esta ley, con la
salvedad de que el sistema de compensación se entenderá sustituido por el sistema de
concertación.
Cuando el sistema de actuación estuviera previamente fijado por el planeamiento y no se
hubiera iniciado la actividad de ejecución, los plazos máximos previstos en esta ley se
entenderán referidos desde el momento de la aprobación definitiva del planeamiento
correspondiente. No obstante, dichos plazos podrán ser sustituidos por el Ayuntamiento por
el de un año a contar desde la fecha de entrada en vigor de la ley en aquellos supuestos en
que este plazo fuera superior.
2. Programas de Actuación Urbanizadora.
No será exigible la previa tramitación y aprobación de un programa de actuación
urbanizadora para el desarrollo de actuaciones integradas sobre cualquier clase de suelo
que a la fecha de entrada en vigor de la ley contaran con ordenación pormenorizada
aprobada definitivamente. En estos casos, la aprobación previa de un programa de
actuación urbanizadora será potestativa.
No obstante, cuando el ayuntamiento se proponga que la actividad de ejecución se
realice por concurso público mediante agente urbanizador, deberá proceder a la tramitación
y aprobación de un programa de actuación urbanizadora en que se establezcan las bases de
dicho concurso.
3. Proyectos de gestión.
Los proyectos de compensación se entenderán sustituidos por los proyectos de
reparcelación regulados en esta ley. Las modificaciones de los proyectos de compensación y
reparcelación definitivamente aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la
presente ley se formularán, tramitarán y aprobarán conforme al régimen y procedimiento de
la legislación bajo la que fueron aprobados.
La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación y de compensación
aprobados inicialmente de acuerdo con la legislación anterior se efectuará de acuerdo con
ella. En otro caso, deberán sujetarse en cuanto al contenido, régimen y procedimiento de
tramitación a lo establecido en la presente ley, aun cuando dichos proyectos ejecuten
ordenación pormenorizada que hubiera sido aprobada definitivamente con anterioridad a su
entrada en vigor, en cuyo caso se habrá de estar a las equiparaciones correspondientes a
las clases de suelo.
La aprobación definitiva de los proyectos de urbanización aprobados inicialmente de
acuerdo con la legislación anterior se efectuará de acuerdo con ella. En otro caso, deberán
sujetarse en cuanto al contenido, régimen y procedimiento de tramitación a lo establecido en
la presente ley.
El régimen establecido en esta ley respecto a las unidades de ejecución será de
aplicación a aquellas unidades que no hubieran sido delimitadas con carácter definitivo a la
fecha de entrada en vigor de la misma.
Página 115
Disposición transitoria cuarta. Aplicación de los estándares de vivienda sometida a algún

1. El cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública establecidos en esta ley será exigible para todos los planes
generales en tramitación, ya sea para su primera formulación, para su revisión o para su
modificación, sobre los que no haya recaído aún la aprobación inicial a la entrada en vigor de
esta ley.
2. El cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública establecidos en esta ley será exigible también para todos los
planes de ordenación pormenorizada sobre los que aún no haya recaído aprobación inicial a
la entrada en vigor de esta ley cuando desarrollen planeamiento general que no estuviera
adaptado a la Ley 17/1994 debiéndolo estar.
3. El cumplimiento no será exigible para el planeamiento de ordenación pormenorizada
pendiente de tramitación que desarrolle la ordenación estructural adaptada al cumplimiento
de los estándares de vivienda de protección pública de la Ley 17/1994, y para las
modificaciones de esa misma ordenación estructural en las que no se incremente la
edificabilidad urbanística de uso residencial. Las modificaciones de ordenación estructural en
que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial deberán
cumplir con los estándares de vivienda sometida a algún régimen de protección pública
establecidos en esta ley.
4. No obstante lo anterior, el cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública será exigible a todos los planes
de ordenación pormenorizada y a los programas de actuación urbanizadora no aprobados
definitivamente en el plazo de dos años en el caso de planes y de treinta meses en el caso
de programas, ambos plazos a contar desde la fecha de entrada en vigor de esta ley.
5. En tanto los planes generales y normas subsidiarias no realicen su adaptación a las
previsiones de esta ley, el cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas
sometidas a algún régimen de protección pública previstos en la Ley 17/1994 se deberá
realizar sobre la base de viviendas de protección oficial de régimen general y especial.
Disposición transitoria quinta. Aplicación de los estándares de alojamientos dotacionales

y de las dotaciones locales.
El cumplimiento de la obligación de reservar y calificar suelo con destino a alojamientos
dotacionales en los términos establecidos en esta ley será exigible a todas las
modificaciones y revisiones de ordenación estructural en que se produzca un incremento de
la edificabilidad urbanística de uso residencial con posterioridad a la entrada en vigor de la
ley y que a esa fecha no cuenten con aprobación inicial.
El cumplimiento de las dotacionales locales establecidas legalmente será exigible para
los planes de ordenación pormenorizada que no cuenten con aprobación inicial a la fecha de
entrada en vigor de esta ley.
Disposición transitoria sexta. Equiparaciones terminológicas.

Los ámbitos de planeamiento establecidos de acuerdo con la legislación precedente se
equiparan a las áreas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable establecidos en esta
ley.
Los polígonos de actuación y unidades de ejecución de la legislación anterior son
equivalentes a las unidades de ejecución previstas en esta ley.
El aprovechamiento tipo y el aprovechamiento medio de la legislación anterior se
equiparan a la edificabilidad urbanística media regulada en esta ley.
La normativa urbanística que regula las técnicas del área de reparto y del
aprovechamiento tipo permanecerán en vigor respecto a aquellos instrumentos de
planeamiento general que utilicen dicha técnica hasta tanto no se adapten a lo dispuesto en
la presente ley.
Página 116
Disposición transitoria séptima. Aplicación del régimen de realojo.

Las disposiciones de esta ley en materia de realojo serán de aplicación a todos aquellos
proyectos de gestión cuya aprobación inicial sea posterior a la fecha de entrada en vigor de
la misma.
No obstante, podrán acogerse al nuevo régimen de protección pública aquellas viviendas
destinadas al realojo de ocupantes legales que no hubieran sido adjudicadas definitivamente
a la fecha de entrada en vigor de la presente ley.
Disposición derogatoria.
Quedan derogadas las siguientes disposiciones:
a) La Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoración del Suelo de la Comunidad
Autónoma del País Vasco.
b) La Ley 17/1994, de 30 de junio, de Medidas urgentes en materia de vivienda y de
tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.
c) La Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la participación de la
comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
d) La Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de régimen del suelo
y ordenación urbana.
e) La Ley 11/1998, de 20 de abril, de modificación de la ley por la que se determina la
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
f) La Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos de Suelo.
g) Cuantas otras disposiciones de rango igual o inferior se opongan o contradigan lo
dispuesto en esta ley.
Disposición final primera. Desarrollo reglamentario.

El Gobierno Vasco, mediante decreto, aprobará, dentro del año siguiente a la entrada en
vigor de esta ley, cuantos reglamentos sean precisos para su desarrollo y aplicación.
Disposición final segunda. Modelos y documentación tipo.

1. El Gobierno Vasco, en colaboración con las diputaciones forales de Álava, Bizkaia y
Gipuzkoa y la Asociación de Municipios Vascos, elaborará un modelo básico de ordenanzas
municipales de urbanización y edificación, que deberá ser utilizado por los municipios del
País Vasco como referencia para elaborar las citadas ordenanzas.
2. El Gobierno Vasco, con la colaboración indicada en el número anterior, elaborará una
documentación tipo de los planes generales y de los planes de desarrollo que estime
oportuno, con objeto de normalizar su contenido adaptado a esta ley y a su desarrollo
reglamentario, en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de esta ley.
Disposición final tercera. Clasificación normalizada de usos del suelo.

El Gobierno Vasco elaborará la clasificación normalizada de usos del suelo del País
Vasco, la cual será de obligado cumplimiento para la redacción de instrumentos de
ordenación del territorio y de los planes e instrumentos de ordenación urbanística. El decreto
de su aprobación, que definirá su alcance normativo con relación a otros planes e
instrumentos relacionados con la información y tratamiento de los usos del suelo de las
diversas administraciones públicas del País Vasco, se realizará en el plazo máximo de un
año desde la entrada en vigor de esta ley.
Disposición final cuarta. Políticas de fomento de alquiler de vivienda.

Todas las instituciones públicas vascas, preocupadas por la problemática de acceso a la
vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en
el marco de sus respectivas competencias, políticas de fomento de la oferta de vivienda en
alquiler.
Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones
públicas competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para
viviendas sometidas a algún régimen de protección pública con el objeto de su puesta a
Página 117
disposición en régimen de alquiler social o, en su defecto, en algún régimen de

arrendamiento protegido.
Disposición final quinta. Entrada en vigor.

La presente ley entrará en vigor a los dos meses de su publicación en el Boletín Oficial
del País Vasco.
Por consiguiente, ordeno a todos los ciudadanos y ciudadanas de Euskadi, particulares y
autoridades, que la guarden y hagan guardarla.
Vitoria-Gasteiz, 3 de julio de 2006.
El Lehendakari,
Juan José Ibarretxe Markuartu
Este texto consolidado no tiene valor jurídico.
Página 118

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LEGISLACIÓN CONSOLIDADA

Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

Comunidad Autónoma del País Vasco

TÍTULO I. Disposiciones y principios generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

CAPÍTULO I. Definición del urbanismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

CAPÍTULO II. Principios generales del urbanismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

TÍTULO II. Clasificación, calificación y régimen del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

CAPÍTULO I. Clasificación: clases y categorías de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

CAPÍTULO II. Calificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

CAPÍTULO III. Régimen de la propiedad del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

CAPÍTULO IV. Régimen del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Sección primera. Suelo no urbanizable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Sección segunda. Suelo urbanizable y urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Sección tercera. La edificabilidad de los suelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Sección cuarta. Usos provisionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

CAPÍTULO V. Parcelaciones y reparcelaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

TÍTULO III. Ordenación y planeamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

CAPÍTULO I. De la ordenación urbanística y su relación con la ordenación del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . 33

CAPÍTULO II. Planes y restantes instrumentos de ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Sección primera. Plan general de ordenación urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Sección segunda. Compatibilización del planeamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Sección tercera. Planes de sectorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Sección cuarta. Planeamiento de ordenación pormenorizada. Planes parciales y especiales . . . . . . . . . . . 41

Sección quinta. Restantes instrumentos de ordenación urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Subsección primera. Estudios de detalle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Subsección segunda. Instrumentos complementarios de la ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . 43

CAPÍTULO III. Cuantías y estándares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Sección primera. Competencias y facultades comunes a la formación y aprobación del planeamiento

Sección segunda. Tramitación y aprobación de planes generales y de planes de compatibilización y

Sección tercera. Tramitación y aprobación de planes parciales y especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Sección cuarta. Tramitación y aprobación de otros instrumentos de ordenación urbanística . . . . . . . . . . . . 54

Sección quinta. Edificaciones y construcciones disconformes con el planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Sección sexta. Modificación y revisión del planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

Sección séptima. Participación ciudadana en la formulación, tramitación y aprobación del planeamiento . . . . 58

TÍTULO IV. Intervención administrativa en el mercado de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

CAPÍTULO I. Patrimonios públicos de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Sección primera. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Sección segunda. Reservas municipales de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

CAPÍTULO II. Intervención supramunicipal en el mercado de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CAPÍTULO III. Los derechos de tanteo y retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

CAPÍTULO IV. Derechos de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

TÍTULO V. Ejecución de la ordenación urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Sección primera. Ejecución y actividad administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Sección segunda. Formas de gestión de la actividad administrativa de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Sección tercera. Presupuestos de la ejecución urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Sección cuarta. Esferas y tipos de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Sección quinta. Unidades de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Sección sexta. Cargas de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Sección séptima. Sujetos privados de ejecución. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Sección octava. Programas de actuación urbanizadora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Sección primera. Sistemas de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Sección segunda. Adjudicación del programa de actuación por concertación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Sección cuarta. Régimen de adjudicación de los programas de actuación en régimen privado . . . . . . . . . . 80

CAPÍTULO IV. Edificación de parcelas y solares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

CAPÍTULO V. Otros instrumentos de ejecución. Proyectos de urbanización y proyectos de obras

CAPÍTULO VI. Conservación de obras y construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Sección primera. Obras de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Sección segunda. Obras de conservación y rehabilitación en bienes inmuebles en general . . . . . . . . . . . . 91