Pgou 1995

DOCUMENTO "B".
NORMAS URBANISTICAS
LIBRO PRIMERO
Normas Generales
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA

DE SAN SEBASTIAN
APROBACION DEFINITIVA
(16/11/95)
INDICE GENERAL:
DOCUMENTO "A". MEMORIA

Libro Primero
I. Introducción
II. Propuesta de Ordenación
Libro Segundo
Cuadros de Características de la Ordenación
DOCUMENTO "B". NORMAS URBANISTICAS

Libro Primero
Normas Generales
Libros Segundo a Decimoséptimo
Normas Particulares para las A.I.U.
Anexo
Catálogo del Patrimonio Urbanístico
DOC."C". ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO / PROGRAMA DE ACTUACION

Libro Primero
Estudio Económico-Financiero / Programa de Actuación
Libro Segundo
Anexos
DOCUMENTO "D". PLANOS
DOCUMENTO "B". NORMAS URBANISTICAS

LIBRO PRIMERO
Normas Generales
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA

DE SAN SEBASTIAN
APROBACION DEFINITIVA
(16/11/95)
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS -I-
(Aprobación Definitiva. 16/11/95) (Libro I. Normas Generales)
EQUIPO DE TRABAJO:
DIRECCION:
Francisco de León Molina, Arquitecto (Director O.P.G.)
EQUIPO REDACTOR:
Manuel Arruabarrena Flórez, Arquitecto

Ana Crespo Amado, Arquitecto
Roberto García Azpiri, Arquitecto
Mikel Iriondo Iturrioz, Abogado
Miguel Angel López Palancar, Ingeniero C.C. y Puertos
Santiago Peñalba Garmendia, Arquitecto
Loly Sierra Agüero, Geógrafa
En la fase de "Avance de planeamiento", participaron asimismo en el equipo redactor, Pablo Otaola Ubieta,
Ingeniero C.C. y Puertos; Carlos Cores Roldán, Ingeniero C.C. y Puertos; Alberto de Frutos, Ingeniero C.C. y
Puertos; Juan Carlos Cuevas Argandoña, Arquitecto, y, Josu Benaito Villagarcía, Geógrafo.
COLABORACIONES EXTERNAS:
Información y diagnóstico socio-urbanísticos:
Luis García Merino, Doctor en Geografía (Dirección)

Miren Egibar Artola, Socióloga
Mikel Nistal Rubio, Geógrafo
David Rebollo Aguayo, Geógrafo
Estudio Económico-Financiero y Programa de Actuación:
Joaquim Clusa Oriach, Economista (Dirección)

Cristina Landart Meslet, Economista (Directora del Departamento de Programación y Estudios del
Ayuntamiento de Donostia)
Lourdes Berasarte Yarzabal, Licenciada en Ciencias Económicas (Dpto. de Programación y Estudios del
Ayuntamiento de Donostia)
Tráfico y Sistema de Transporte:
Alfonso Sanz Alduán, Urbanista (Propuestas sobre el sistema de Transporte No Motorizado. Fase de
"Avance de planeamiento")
Araldi, S.A. (Encuesta sobre la generación de viajes en el Municipio de Donostia-San Sebastián)
Leber, planificación e ingeniería S.A. (Diagnóstico y propuestas de actuación. Fase de "Propuesta")
Angel Querejeta Iraola, Ingeniero C.C. y Puertos (Area Municipal de Tráfico) (Coordinación. Fase de
"Propuesta")
Diagnóstico jurídico-urbanístico
Iñaki Atxukarro Arruabarrena, Abogado (Area Municipal de Urbanismo)

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - II -
Información y diagnóstico del medio físico:

Sociedad de Ciencias "Aranzadi"
L. del Barrio / J. Tellabide (Registro Toponímico del Término Municipal)
Antonio Bea / Iñigo Mendiola, Biólogos (Análisis del Territorio Rural del Término Municipal)
Xabier Lizaur Sukia / María Salaberria Monfort, Biólogos

(Estudio de los Espacios Verdes en Suelos Urbano y Urbanizable de la ciudad de Donostia-San Sebastián)
Xabier Lizaur Sukia, Biólogo

(Estudio de la vegetación boscosa de mayor interés natural en el terreno rural de Donostia-San Sebastián)
Inventario y diagnóstico del Patrimonio Edificado de Interés Cultural
Luis Sese Madrazo, Arquitecto (Inventario de edificios suceptibles de catalogación)
Arkeolan, Centro de estudios e investigaciones arqueológicas

(Análisis y evaluación del Patrimonio Arqueológico del Municipio de Donostia-San Sebastián)
Delineación:
Juan Ignacio Cortés Arzallus, Delineante

Juan Angel Echeverría Such, Delineante
Mª José Fernández Calonge, Delineante
Iñaki Oñate Lizarralde, Delineante
Mecanografía y edición:
Tina González Dominguez, Auxiliar Administrativa

Elisa Romay Busto, Auxiliar Administrativa
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - III -
INDICE GENERAL:
LIBRO PRIMERO
Normas Generales
TITULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACION DEL PLAN GENERAL
TITULO PRIMERO
CALIFICACION DEL SUELO
CAPITULO 1.1.- USOS URBANISTICOS
CAPITULO 1.2.- CALIFICACION GLOBAL
CAPITULO 1.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA
TITULO SEGUNDO
REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLANEAMIENTO
CAPITULO 2.1.- CLASIFICACION DEL SUELO
CAPITULO 2.2.- ASIGNACION DEL APROVECHAMIENTO URBANISTICO
CAPITULO 2.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO
CAPITULO 2.4.- EJECUCION DEL PLANEAMIENTO
CAPITULO 2.5.- EJECUCION DE LA URBANIZACION
CAPITULO 2.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR
TITULO TERCERO
ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACION Y USO DE LAS PARCELAS EDIFICABLES
Parte 1ª DISPOSICIONES DE APLICACION GENERAL
CAPITULO 3.1.- DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE LAS ORDENANZAS
Parte 2ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN LOS SUELOS URBANO Y
URBANIZABLE
CAPITULO 3.2.- ORDENANZAS GENERALES DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN LAS
PARCELAS DE "USO RESIDENCIAL" ("Parcelas a")
SECCION 3.2.1.- Condiciones generales de regulación de la forma de la "edificación" aplicables en las
"Parcelas de uso residencial" ("Parcelas a")
SECCION 3.2.2.- Condiciones de "uso" aplicables en las "Parcelas de uso residencial" ("Parcelas a")
CAPITULO 3.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN LAS
PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas "b", "c", "e", "g" y "h")
Parte 3ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE
CAPITULO 3.4.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN EL SUELO NO
URBANIZABLE
CAPITULO 3.5.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE LOS "USOS
AUTORIZADOS"
EN SUELO NO URBANIZABLE
TITULO CUARTO
NORMAS DE PROTECCION DEL PATRIMONIO URBANISTICO CATALOGADO
Documento "B"
NORMAS URBANISTICAS
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - IV -
LIBRO SEGUNDO
Normas Particulares para las A.I.U. "Altza (AL)"
LIBRO TERCERO
Normas Particulares para las A.I.U. "Amara Berri (AM)"
LIBRO CUARTO
Normas Particulares para las A.I.U. "Añorga (AÑ)"
LIBRO QUINTO
Normas Particulares para las A.I.U. "El Antiguo / Ondarreta (AO)"
LIBRO SEXTO
Normas Particulares para las A.I.U. "Ategorrieta / Ulia (AU)"
LIBRO SEPTIMO
Normas Particulares para las A.I.U. "Ayete (AY)"
LIBRO OCTAVO
Normas Particulares para las A.I.U. "Centro (CE)"
LIBRO NOVENO
Normas Particulares para las A.I.U. "Egia (EG)"
LIBRO DECIMO
Normas Particulares para las A.I.U. "Gros (GR)"
LIBRO UNDECIMO
Normas Particulares para las A.I.U. "Ibaeta (IB)"
LIBRO DUODECIMO
Normas Particulares para las A.I.U. "Igeldo (IG)"
LIBRO DECIMOTERCERO
Normas Particulares para las A.I.U. "Intxaurrondo (IN)"
LIBRO DECIMOCUARTO
Normas Particulares para las A.I.U. "Loiola / Martutene (LM)"
LIBRO DECIMOQUINTO
Normas Particulares para las A.I.U. "Miracruz / Bidebieta (MB)"
LIBRO DECIMOSEXTO
Normas Particulares para las A.I.U. "Miramón / Zorroaga (MZ)"
LIBRO DECIMOSEPTIMO
Normas Particulares para las A.I.U. "Zubieta (ZU)" / "Suelo No Urbanizable (NU)"
ANEXO
Catálogo del Patrimonio Urbanístico
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS -V-
INDICE: Pág.:
TITULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACION
DEL PLAN GENERAL.................................................................................................................................1
Artículo 0.1 - Ambito de aplicación ....................................................................................................2

Artículo 0.2.- Condiciones de vigencia ...............................................................................................2
Artículo 0.3.- Documentos constitutivos del Plan General y alcance normativo
de los mismos ..............................................................................................................3
Artículo 0.4.- Rango y vinculación normativa de las determinaciones del Plan General .......................3
Artículo 0.5.- Ordenanzas Urbanísticas Municipales ..........................................................................4
Artículo 0.6.- "Modificaciones" del Plan General.................................................................................6
Artículo 0.7.- Condiciones para la "revisión" del Plan General ............................................................7
TITULO PRIMERO
CALIFICACION DEL SUELO ......................................................................................................................8
CAPITULO 1.1.- USOS URBANISTICOS .............................................................................................. 9
Artículo 1.1.1.- Sistematización general de los "usos urbanísticos"........................................................9

Artículo 1.1.2.- Contenido de los "usos urbanísticos" .......................................................................... 11
CAPITULO 1.2.- CALIFICACION GLOBAL .......................................................................................... 24
Artículo 1.2.1.- Formulación del régimen de Calificación Global .......................................................... 24

Artículo 1.2.2.- Sistematización de la Calificación Global .................................................................... 24
Artículo 1.2.3.- Régimen general de "edificación" y "uso" aplicable
en las "zonas de uso global" ....................................................................................... 25
Artículo 1.2.4.- Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de
Calificación Global...................................................................................................... 61
CAPITULO 1.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA .......................................................................... 63
Artículo 1.3.1.- Formulación del régimen de Calificación Pormenorizada ............................................. 63

Artículo 1.3.2.- Sistematización de la Calificación Pormenorizada ....................................................... 63
Artículo 1.3.3.- Régimen general de "edificación", "uso" y "dominio" aplicable en
las "zonas de uso pormenorizado" .............................................................................. 65
Calificación Pormenorizada ...................................................................................... 106
Libro Primero
NORMAS GENERALES
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - VI -
INDICE (Cont.): Pág.:
TITULO SEGUNDO
REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLANEAMIENTO.................................... 108
CAPITULO 2.1.- CLASIFICACION DEL SUELO ................................................................................ 109
Artículo 2.1.1.- Formulación del régimen de Clasificación del Suelo .................................................. 109
CAPITULO 2.2.- ASIGNACION DEL APROVECHAMIENTO URBANISTICO...................................... 110
Artículo 2.2.1.- Formulación del régimen general de asignación del

"aprovechamiento urbanístico".................................................................................. 110
Artículo 2.2.2.- Régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico"
en Suelo Urbano ...................................................................................................... 110
Artículo 2.2.3.- Régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico"
en Suelo Urbanizable Programado............................................................................ 126
CAPITULO 2.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO .................................................................... 129
Artículo 2.3.1.- Definición del régimen de desarrollo del planeamiento............................................... 129

Artículo 2.3.2.- Planeamiento en Suelo Urbano ................................................................................ 130
Artículo 2.3.3.- Planeamiento en Suelo Urbanizable.......................................................................... 132
Artículo 2.3.4.- Planeamiento en Suelo No Urbanizable .................................................................... 133
Artículo 2.3.5.- Contenido material y documental del "planeamiento pormenorizado"......................... 133
Artículo 2.3.6.- Sistematización de la regulación de los "aprovechamientos edificatorios" .................. 135
CAPITULO 2.4.- EJECUCION DEL PLANEAMIENTO ........................................................................ 138
Artículo 2.4.1.- Disposiciones de carácter general ............................................................................ 138

Artículo 2.4.2.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbano......................................... 138
Artículo 2.4.3.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbanizable Programado.............. 140
Artículo 2.4.4.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbanizable
No Programado........................................................................................................ 140
Artículo 2.4.5.- Régimen de ejecución del Planeamiento en Suelo No Urbanizable ............................ 140
CAPITULO 2.5.- EJECUCION DE LA URBANIZACION ..................................................................... 143
Artículo 2.5.1.- Condiciones respecto a los tipos de proyectos exigidos para la ejecución
de obras de urbanización ......................................................................................... 143
Artículo 2.5.2.- Límites de la posibilidad de adaptación de la ordenación por los proyectos
que desarrollen de obras de urbanización ................................................................. 143
Artículo 2.5.3.- Condiciones técnicas mínimas de las obras de urbanización ..................................... 143
Artículo 2.5.4.- Ejecución de "proyectos de urbanización" por titulares "no municipales" .................... 144
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - VII -
CAPITULO 2.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR ........................................................ 145
Artículo 2.6.1.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano................................................... 145

Artículo 2.6.2.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbanizable............................................ 146
Artículo 2.6.3.- Ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades
autorizadas en el Suelo No Urbanizable.................................................................... 147
Artículo 2.6.4.- Edificios, instalaciones y usos "fuera de ordenación" ................................................. 148
Artículo 2.6.5.- Terrenos "no edificados" y "edificados parcialmente" ................................................. 149
Artículo 2.6.6.- Implantación de "usos provisionales" de "utilidad pública" o "interés social"
en los Suelos Urbano y Urbanizable Programado...................................................... 150
TITULO TERCERO
ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACION Y USO DE LAS PARCELAS EDIFICABLES .......... 151
PARTE 1ª DISPOSICIONES DE APLICACION GENERAL ....................................................... 151
CAPITULO 3.1.- DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE LAS 0RDENANZAS ........... 152
Artículo 3.1.1.- Terminología de conceptos....................................................................................... 152

Artículo 3.1.2.- Criterios de cómputo del "aprovechamiento edificatorio" ............................................ 156
Artículo 3.1.3.- Criterios para la determinación del "perfil de edificación" ........................................... 157
Artículo 3.1.4.- Criterios para la medición de la "altura de edificación" y
de la "altura en fachada" de las distintas plantas de los edificios ................................ 157
Artículo 3.1.5.- Condiciones de "edificación" aplicables con carácter general..................................... 159
Artículo 3.1.6.- Disposiciones referentes a la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras
por el "planeamiento pormenorizado"........................................................................ 161
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - VIII -
PARTE 2ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN LOS SUELOS URBANO

Y URBANIZABLES.................................................................................................. 162
CAPITULO 3.2.- ORDENANZAS GENERALES DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN

LAS PARCELAS DE "USO RESIDENCIAL" ("Parcelas a") ...................................... 163
SECCION 3.2.1 Condiciones generales de regulación de la "edificación" aplicables en las

"Parcelas de uso residencial" ("Parcelas a") .......................................................... 163
Artículo 3.2.1.1.- Regulación de la forma de la "edificación" en las

"Parcelas de uso residencial" (Parcelas "a") ............................................................. 163
Artículo 3.2.1.2.- Condiciones generales de regulación de la "edificación" aplicables
en las "Parcelas a.200 Residenciales de Ensanche" (Comunes)................................ 164
Artículo 3.2.1.3.- Condiciones generales de regulación de la "edificación" aplicables en las
"Parcelas a.210 Residenciales de Ensanche Antiguos" ............................................. 168
"Parcelas a.300 Residenciales de Edificación Abierta"............................................... 177
"Parcelas a.400 Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo"
(Comunes) ............................................................................................................... 180
"Parcelas a.410 Residenciales de Edificación Unifamiliar Adosada"........................... 184
"Parcelas a.500 Residenciales de Edificación Aislada" .............................................. 185
SECCION 3.2.2.- Condiciones de "uso" aplicables en las "Parcelas de uso residencial"

("Parcelas a") ........................................................................................................... 187
Artículo 3.2.2.1.- Régimen general de implantación de los "usos autorizados" en las

"Parcelas de uso residencial"("Parcelas a") ............................................................... 187
Artículo 3.2.2.2.- Condiciones de "uso" de los locales de "sótano" y "semisótano"
("Parcelas a") ........................................................................................................... 193
Artículo 3.2.2.3.- Condiciones de "uso" de los locales de "planta baja" o "entresuelo"
("Parcelas a") ........................................................................................................... 194
Artículo 3.2.2.4.- Condiciones de "uso" de las "plantas altas" ("Parcelas a") ......................................... 194
Artículo 3.2.2.5.- Condiciones de "uso" de los "desvanes" y "bajocubiertas"
("Parcelas a") ........................................................................................................... 195
Artículo 3.2.2.6.- Condiciones de "uso" de los "porches" y áreas "no edificables"
"sobre rasante" ("Parcelas a")................................................................................... 195
CAPITULO 3.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN

LAS PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas "b", "c", "e.140",
"g" y "h") .................................................................................................................. 196
Artículo 3.3.1.- Condiciones generales de regulación del "aprovechamiento edificatorio"

y la forma de la edificación (Parcelas "b", "c", "e.140", "g" y "h") ................................ 196
Artículo 3.3.2.- Condiciones generales de "uso"
(Parcelas "b", "c", "e.140", "g" y "h") ......................................................................... 196
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - IX -
PARTE 3ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE ... 199
CAPITULO 3.4.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN

SUELO NO URBANIZABLE (N.U.) .......................................................................... 200
Artículo 3.4.1.- Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras en

Suelo No Urbanizable............................................................................................... 200
Artículo 3.4.2.- Condiciones generales de "edificación" y "urbanización" (N.U.) ................................. 200
Artículo 3.4.3.- Implantación de construcciones móviles o prefabricadas (N.U.) ................................. 201
Artículo 3.4.4.- Carreteras y caminos rurales (N.U.) .......................................................................... 201
Artículo 3.4.5.- Pistas para vehículos (N.U.) ..................................................................................... 202
Artículo 3.4.6.- Protección del arbolado (N.U.) .................................................................................. 202
Artículo 3.4.7.- Protección de las "aguas subterráneas" (N.U.) .......................................................... 203
Artículo 3.4.8.- Protección de los "cauces fluviales" (N.U.) ................................................................ 203
Artículo 3.4.9.- Protección contra incendios en los edificios destinados
a "usos no rurales" (N.U.) ......................................................................................... 203
Artículo 3.4.10.- Integración paisajística de los tendidos aéreos (N.U.) ................................................ 204
Artículo 3.4.11.- Acondicionamiento del terreno (N.U.)........................................................................ 204
CAPITULO 3.5.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE

LOS "USOS AUTORIZADOS" EN SUELO NO URBANIZABLE ............................... 205
Artículo 3.5.1.- "Usos extractivos" (N.U.) .......................................................................................... 205

Artículo 3.5.2.- "Explotaciones agrarias comunes" (N.U.) .................................................................. 206
Artículo 3.5.3.- "Usos agrarios no profesionalizados" (N.U.) .............................................................. 210
Artículo 3.5.4.- "Usos forestales" (N.U.) ............................................................................................ 211
Artículo 3.5.5.- "Usos de explotación del litoral" (N.U.) ...................................................................... 211
Artículo 3.5.6.- "Usos vinculados a las obras públicas" (N.U.) ........................................................... 211
Artículo 3.5.7.- "Industrias agrarias" no vinculadas a la explotación del territorio ............................... 212
Artículo 3.5.8.- "Usos residenciales" autónomos (N.U.) ..................................................................... 212
Artículo 3.5.9.- Otros usos "no rurales" susceptibles de autorización (N.U.) ....................................... 213
TITULO CUARTO
NORMAS DE PROTECCION DEL PATRIMONIO URBANISTICO CATALOGADO .................................. 216
Artículo 4.1.- Formulación del régimen de "catalogación" ............................................................... 217

Artículo 4.2.- Clasificación de los elementos "catalogados" ............................................................ 218
Artículo 4.3.- Régimen de protección de los edificios y
elementos construidos "catalogados" ........................................................................ 218
Artículo 4.4.- Régimen de protección de los elementos y zonas
de "interés arqueológico" .......................................................................................... 221
Artículo 4.5.- Régimen de protección del "patrimonio de interés naturalístico"................................. 222
DISPOSICION TRANSITORIA................................................................................................................. 226

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS -1-
TITULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES
A LA APLICACION DEL PLAN GENERAL
Artículo 0.1.- Ambito de aplicación
1.-Ambito
El presente Plan General será de aplicación, desde su entrada en vigor, en la totalidad del Término
Municipal de Donostia-San Sebastián.
2.-Coordinación con el "planeamiento general" de los municipios limítrofes
Las disposiciones de coordinación de la ordenación del Término Municipal de Donostia-San Sebastián con
la de los territorios de otros Municipios colindantes contenidas en el presente proyecto, carecerán de
validez hasta tanto no se recojan de manera expresa o implícita en los "planeamientos generales" de los
Municipios correspondientes, o se ratifiquen por un "plan territorial".
Artículo 0.2.- Condiciones de vigencia
1.-Derogación del "planeamiento general" vigente
El Plan General sustituye y, por tanto, deroga -con las excepciones y condiciones establecidas tanto en el
epígrafe siguiente como en la Disposición Transitoria de este mismo documento- las determinaciones del
Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián, aprobado por el Ministerio de la Vivienda
el 6 de Septiembre de 1.962 y las ulteriores reformas, complementos y desarrollos del mismo, expresos o
implícitos.
2.-Determinaciones convalidadas
- Sin embargo, en las Areas de Intervención Urbanística en las que esta circunstancia se establece de
forma expresa en las Normas Particulares correspondientes del presente proyecto, se excluyen de la
citada derogación, y, por tanto se convalidan en las condiciones que expresamente se establecen en
cada caso, las determinaciones de "ordenación pormenorizada" del "planeamiento" anteriormente
citado.
- Las citadas determinaciones, tendrán, salvo disposición expresa en contrario, el rango propio del
"planeamiento pormenorizado"; se aplicarán previa asimilación de la "calificación pormenorizada" del
"planeamiento" de referencia a las categorías correspondientes establecidas en el presente Plan
General; y, se subordinarán a las Ordenanzas Urbanísticas Municipales que se deberán formular en
desarrollo de éste último, en los aspectos que éstas expresamente regulen.
- En caso de contradicción de las determinaciones convalidadas con las determinaciones citadas del
presente Plan General, o, con las Ordenanzas Urbanísticas Municipales, prevalecerán estas últimas.
Este criterio, sin embargo, no se tendrá en cuenta si dicha prevalencia da lugar a una reducción del
"aprovechamiento lucrativo" asignado expresamente por el "planeamiento" convalidado, de tal forma
que, en ese caso, las determinaciones específicas del Plan General o de las Ordenanzas Urbanísticas
que den lugar a la citada reducción, no serán aplicables.
Por el contrario, si se promoviesen modificaciones del "planeamiento pormenorizado" convalidado por

los particulares afectados, el Ayuntamiento podrá exigir la aplicación plena del régimen establecido por
el presente Plan General.
- Las determinaciones del "planeamiento pormenorizado" convalidadas, resultarán operativas de forma

prevalente en los siguientes aspectos:
. "Zonificación pormenorizada" aplicable de forma particularizada al Area.

. Regulación particularizada de las condiciones de "forma de la edificación", "uso" y "dominio" de las
"parcelas edificables", dentro del régimen general establecido al respecto por el presente proyecto.
. Definición de las obras de urbanización a realizar en el Area.
. Regulación del régimen de "ejecución" del planeamiento en el Area.
Artículo 0.3.- Documentos constitutivos del Plan General y alcance normativo de los mismos
1.-Documentos del Plan General
El presente Plan General está constituido por los siguientes documentos:
DOCUMENTO "A. MEMORIA"

DOCUMENTO "B. NORMAS URBANISTICAS"
DOCUMENTO "C. ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO / PROGRAMA DE ACTUACION"
DOCUMENTO "D. PLANOS"
Asimismo forma parte del Plan General el "Catálogo de Patrimonio Urbanístico del Término Municipal
de Donostia-San Sebastián", el cual se incluye como "anejo" al documento "B. Normas Urbanisticas"
anteriormente reseñado.
2.-Carácter normativo de los documentos
Si bien el contenido normativo del Plan General queda configurado por la totalidad de los documentos que
lo componen, son los documentos "B. Normas Urbanísticas", "C. Estudio Económico-Financiero /
Programa de Actuación" -en lo que respecta a la asignación y programación de las responsabilidades de
financiación de las inversiones necesarias para la ejecución del Plan General- y, los apartados "II.A
Ordenación. Régimen Urbanístico General", y, "II.B Ordenación Sectorial" del documento "D.
Planos", los que poseen de manera específica ese carácter normativo y de regulación de la actividad
urbanística y, por tanto, ésta se deberá ajustar en todo caso de forma obligada a sus determinaciones.
El resto de los documentos posee un carácter fundamentalmente indicativo, referencial o justificativo, por
lo que, en caso de contradicción en su contenido con los citados anteriormente, serán aquéllos los que
prevalezcan.
3.-Discordancias entre documentos
Si se advirtiese discordancia respecto de una determinación urbanística concreta entre planos de carácter
normativo realizados a diferentes escalas, prevalecerá la establecida en los planos redactados a una
escala más amplia, salvo que la discrepancia responda a un error material manifiesto en el contenido de
estos últimos.
Artículo 0.4.- Rango y vinculación normativa de las determinaciones del Plan General
1.-Rango de los expedientes de modificación
La modificación de las determinaciones del Plan General se sujetará a los trámites procedimentales que
exijan el rango y la vinculación normativa que les correspondan, en fución de su propia naturaleza y de la
sistematización que al respecto se establece en el presente proyecto, salvo que
se hubiese establecido expresamente en un expediente urbanístico de mayor rango, su adscripción a éste

último.
2.-Determinaciones con rango de "planeamiento general"
Así, tendrán, con carácter general, la jerarquía y vinculación propios del "planeamiento general", el Libro
Primero, y, el apartado "II. Régimen Urbanístico General" y los planos denominados "2. Zonificación
Global" de las "Normas Particulares para las A.I.U." -libros "Segundo" a "Decimoséptimo"-, todos
ellos pertenecientes al presente documento "B.Normas Urbanísticas"; así como el apartado "II.1.A.
Régimen Urbanístico General" del documento "D. Planos".
La modificación o complemento de estas determinaciones, con la excepción de aquéllas que se ajusten a

las tolerancias que se establecen expresamente en el presente documento1, exigirá, en todo caso, la
formulación de un expediente específico con el rango propio del "planeamiento general".
3.-Determinaciones con rango de "planeamiento pormenorizado"
El resto de las determinaciones del presente proyecto, así como aquéllas que se definan por el
planeamiento subordinado que se tramite en desarrollo del presente Plan General, tendrán el rango propio
de esta última categoría de planeamiento, por lo que, su modificación o complemento, podrá formularse a
través del "planeamiento especial " o "parcial" o, en los casos a los que se hace referencia en los
epígrafes siguientes, a través de las figuras de planeamiento de detalle que establece la vigente
legislación urbanística.
4.-Determinaciones referentes a la configuración física de la edificación y la urbanización
La nueva definición, modificación o complemento de las determinaciones referentes a la configuración

física de las edificaciones y de la urbanización, podrán formularse a través de "estudios de detalle" en
los casos, y con los límites, establecidos por la vigente legislación urbanística, y las presentes Normas
Urbanísticas, así como con los que, en su caso, pudiera establecer el "planeamiento de desarrollo".
5.-Determinaciones referentes a las condiciones de "ejecución"
La delimitación de las "unidades de ejecución" y la determinación de los "sistemas de actuación", podrán

formularse o modificarse, salvo que el planeamiento disponga de manera expresa lo contrario, por el
procedimiento establecido en la vigente legislación urbanística.
Artículo 0.5.- Ordenanzas Urbanísticas Municipales
1.-Definición
En desarrollo del presente Plan General, y, para regular aspectos de la intervención urbanística y
edificatoria que no inciden en las condiciones básicas de "uso" y "edificación" de las "parcelas edificables",
se formulará un proyecto de Ordenanzas Urbanísticas Municipales, con el rango y
(1)
Entre ellas se considerarán, además de las establecidas con carácter general en el artículo 1.2.4. de las presentes
Normas Urbanísticas, el "aprovechamiento edificatorio" de las "zonas de uso global" y "parcelas" destinadas a usos
dotacionales con carácter de "sistema general" o "sistema local", de acuerdo con lo que establece, asímismo, el
artículo 2.3.6. de este documento.
carácter propios del "planeamiento de desarrollo", el cual se tramitará siguiendo el procedimiento

establecido para este tipo de planes por la vigente legislación urbanística.
2.-Ambito de aplicación
Dichas Ordenanzas, serán de aplicación en la totalidad del Término Municipal, en las condiciones que se
establecen en el presente proyecto, y, en las que en su momento establezcan sus propias
determinaciones.
3.-Rango y vinculación normativa
- Con carácter general, el "planeamiento pormenorizado" que desarrolle el presente Plan General, y las
intervenciones edificatorias y de urbanización correspondientes, deberán ajustarse a sus previsiones,
y, el citado planeamiento, no podrá establecer determinaciones que modifiquen, o, incidan sobre
aspectos ya regulados en las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
Sin embargo, excepcionalmente, el "planeamiento especial de protección" o "rehabilitación", en base a

los objetivos de protección que le son propios, podrá establecer determinaciones que modifiquen para
su ámbito de intervención el contenido de las citadas Ordenanzas.
- Las Ordenanzas Urbanísticas Municipales, a su vez, en ningún caso podrán establecer

determinaciones que se opongan a las determinaciones del "planeamiento urbanístico" en el campo
que específicamente le es propio a éste.
En concreto, las mismas no podrán contener determinaciones que afecten a las condiciones de
regulación del "aprovechamiento edificatorio" y al régimen básico de "uso" y "dominio" de las "parcelas
edificables", a la implantación en el terreno de las edificaciones, o, a su forma y tratamiento exteriores
-podrán incidir exclusivamente sobre aspectos "accesorios" de estos últimos-.
4.-Contenido
Las Ordenanzas Urbanísticas Municipales, regularán, entre otros, los siguientes aspectos de la
actividad urbanística y edificatoria:
. Solicitud, tramitación y control de la ejecución de "licencias urbanísticas".

. Requisitos documentales de los "proyectos urbanísticos" y de "obras".
. Condiciones de "habitabilidad" de las edificaciones (Dimensión de los espacios, requisitos funcionales,
y, dotación de instalaciones y servicios).
. Condiciones de "calidad constructiva" y "funcionalidad de las instalaciones de servicios" en las
edificaciones.
. Condiciones de "seguridad" y "prevención contra incendios" en las edificaciones.
. Condiciones de "regulación del dominio" en las edificaciones.
. Condiciones de "tratamiento estético" de las edificaciones.
. Condiciones de implantación de elementos publicitarios en los espacios y vías "públicos", tanto en el
area Urbana Suelos Urbano y Urbanizable- como en el Suelo No Urbanizable.
. Condiciones de regulación de la intensidad de implantación de "usos de hostelería" y "recreativos".
. Condiciones de calidad constructiva y nivel de servicio de la urbanización y las instalaciones de
servicios urbanos.
. Normas de protección de la urbanización de los "espacios públicos" y "zonas verdes" durante la
ejecución de obras.
. Dotación de "garajes" en Suelo Urbano.
. "Estándares de operación" de las actividades industriales.
5.-Ordenanzas de valoración de "aprovechamientos urbanísticos" en Suelo Urbano
Asimismo, en tanto no se actualicen y adecúen al presente Plan General las valoraciones catastrales
vigentes en el Término Municipal de Donostia/San Sebastián, formando parte de las Ordenanzas
Urbanísticas Municipales o como documento independiente, podrán formularse unas Ordenanzas de
Valoración de Aprovechamientos Urbanísticos en Suelo Urbano, para su aplicación en las
"transferencias de aprovechamientos urbanísticos" que se produzcan en aplicación de las determinaciones
del presente Plan General, y, del "planeamiento" que se formule en su desarrollo.
Artículo 0.6.- "Modificaciones" del Plan General
1.-Motivo y justificación de las "modificaciones"
- En todo caso las "modificaciones" deberán basarse en motivos de interés general y exigirán una
descripción pormenorizada de su contenido y una justificación expresa de su razón o fundamento.
Estas descripción y justificación incluirán las referencias necesarias al impacto sobre las previsiones
del Plan General en lo referente a población, empleo, equipamiento comunitario general y local,
espacios libres, vialidad y aparcamiento, e infraestructuras, siempre que la entidad o alcance de la
reforma lo haga necesario u oportuno.
- Todas las "modificaciones" guardarán relación con el motivo que las justifica, no pudiendo incluirse en
el expediente alteraciones del Plan no relacionadas con dicho motivo, o que no se mencionen de forma
expresa en las descripciones y justificaciones realizadas.
- De igual modo, los acuerdos aprobatorios de la "modificación" deberán hacer referencia expresa y
valorada de las modificaciones propuestas y de las descripciones y justificaciones realizadas.
2.-Incremento del "volumen edificable"
- A los efectos de lo establecido en el epígrafe 2 del artículo 128 de la vigente Ley del Suelo, en las
"zonas de uso residencial", se entenderá que una "modificación de elementos del Plan General"
"tiende a incrementar el volumen edificable" cuando se aumente -a tal efecto no se tendrán en cuenta
las tolerancias expresamente establecidas por el "planeamiento"- la "superficie de techo" destinada a
"usos residenciales" asignada a la misma.
La previsión de mayores "espacios libres" se requerirá cuando, en el ámbito configurado por el Area
afectada por la "modificación" y las inmediatamente colindantes, la dotación resultante de la citada
"modificación" no cumplimente los estándares exigidos por la legislación vigente para el Suelo
Urbanizable -18,0 m 2/100 m2(t) para conjuntos de menos de 100.000 m2(t), y, 21,0 m2/100 m2(t) para
conjuntos que superen esa dimensión-.
La misma se cuantificará en base el estándar correspondiente, referido a la "superficie de techo"

incrementada, y, deberá disponerse según ámbitos que cumplimenten los requisitos dimensionales
mínimos establecidos por la citada legislación.
En las "zonas industriales" o de "uso terciarios" se entenderá que se produce el citado incremento
cuando aumente la "superficie zonal", y la dotación exigida será el 10,0% de la superficie
incrementada.
- Con independencia del uso de la "zona" o "parcela" afectadas, cuando el citado incremento se
produzca, se deberá disponer una dotación mínima adicional de "aparcamiento" o "garaje", de acuerdo
con las exigencias de dotación establecidas por el presente Plan General -y, en su caso
por el "planeamiento de desarrollo" que afecte al ámbito en el que el mismo tiene lugar- para los
"usos" afectados por el incremento citado.
De dicha dotación adicional, un mínimo del 30% de las plazas, se situará en "vías públicas".
3.-Titulación
Los expedientes de "modificación" del Plan General deberán titularse: "Modificación del Plan General de
Donostia-San Sebastián" con la posterior expresión que defina su contenido y alcance, asignándoseles,
una vez alcanzada la "aprobación definitiva", el número de orden que les corresponda dentro de las
modificaciones habidas.
4.-Refundición de los documentos del Plan.
- Los expedientes de "modificación" del Plan General deberán incluir en su documentación la

refundición de todos aquellos planos o documentos con rango efectivo de "planeamiento general"
y específicamente normativos del presente proyecto, afectados por el cambio.
- El Ayuntamiento, sin embargo, en los casos en los que la naturaleza de las alteraciones
propuestas permita una comprensión adecuada de su alcance y contenido sin ese requisito, podrá
"aprobar inicialmente" y exponer al público el expediente sin la documentación citada,
incorporando en todo caso, la misma al expediente con anterioridad a su remisión a la Diputación
Foral para su "aprobación definitiva".
- La validez del "texto refundido" deberá ser ratificada previamente por el Pleno Municipal,
manteniéndose en todo caso constancia documental fehaciente del texto vigente con anterioridad.
Artículo 0.7.- Condiciones para la "revisión" del Plan General
Con independencia de las iniciativas de "revisión" o "modificación de elementos del Plan General" que
pudiera adoptar la Corporación Municipal por la concurrencia de factores sobrevenidos que obliguen
legalmente a ello -cambios legislativos o "planeamiento territorial"-, o lo hagan, a su juicio, necesario, el
Ayuntamiento deberá solicitar informe técnico sobre la conveniencia de la "Revisión" del Plan, adoptando
posteriormente un acuerdo plenario al respecto, entre otros, en los siguientes casos:
a) Que la población de Donostia-San Sebastián haya alcanzado los 200.000 habitantes "de derecho".
b) Que se haya concedido "licencia de edificación" al 75% de las nuevas viviendas planificadas en Suelo
Urbanizable.
c) Que se haya ocupado el 75% del aprovechamiento previsto en las "zonas de uso industrial" y "de
parque empresarial" calificadas en Suelo Urbanizable.
d) Que se concedan más de diez (10) licencias anuales de media en un período de tres años
consecutivos para construir viviendas en nuevas edificaciones en Suelo No Urbanizable; o, en el caso de
otros "usos no rurales" autorizados, más de cinco (5) licencias anuales. (Deberá analizarse la
conveniencia de una eventual modificación de las condiciones de implantación establecidas que garantice
la efectividad de los objetivos de preservación del medio rural perseguidos).
TITULO PRIMERO
CALIFICACION DEL SUELO
CAPITULO 1.1.- USOS URBANISTICOS
Artículo 1.1.1.- Sistematización general de los "usos urbanísticos"
1.- Sistematización básica de los "usos urbanísticos"
Se distinguen los siguientes:
. "Usos residenciales"
. "Usos industriales"
. "Usos terciarios"
. "Usos rurales y de explotación del litoral"
. "Usos de comunicaciones"
. "Usos de espacios libres"
. "Usos de equipamiento comunitario"
. "Usos de infraestructuras de servicios"
2.- Caracterización de los "usos urbanísticos" a los efectos de la regulación de su implantación
- En lo que respecta a la regulación de su implantación los "usos urbanísticos", se definen como

"característicos", "autorizados", o "prohibidos".
Se denomina "uso característico" de una "zona de uso global" o "de uso pormenorizado" al que
predomina en ella y la caracteriza desde un punto de vista funcional y de configuración de la tipología
edificatoria que en ella se desarrolla.
- Asimismo, se considerarán como "usos asimilados" a un "uso" determinado, aquellos otros "usos",
que se identifican expresamente como tales en el artículo siguiente, y, cuyas condiciones de
implantación y efectos sobre los "usos" ejercidos en los locales colindantes sean semejantes a los del
"uso" de referencia, por lo que, habitualmente, se implantan en similares condiciones a las de aquel -
p.e.: el "despacho profesional" del titular de una "vivienda" respecto del "uso de vivienda", o, los "usos
de equipamiento comunitario" respecto de los "usos comerciales"-.
En el mismo sentido, se entienden como "usos auxiliares" de otros "usos", los "usos" de servicio a
los anteriores, cuya implantación se produzca en la misma parcela e integrada funcionalmente con la
del "uso principal".
Por el contrario un "uso" se califica como "autónomo" cuando se implanta de forma independiente.
Así, en una "zona de uso global" o "parcela" determinada, un "uso" puede estar "autorizado" como
"uso auxiliar" de otros, pero "prohibido" como "uso autónomo" -p.e.: el "uso de vivienda" en las
"Zonas Rurales"-.
La consideración de un "uso" como "característico" o "autorizado" en un ámbito determinado,

supondrá la autorización implícita de la implantación en dicho ámbito de los "usos" que se definen
como "asimilados" y "auxiliares" del mismo, con la salvedad, en este último caso, de aquellos
"usos auxiliares" en los que expresamente se especifica lo contrario, en la regulación del régimen
de "uso" de los diferentes tipos de "parcelas edificables".
- Además, en las diferentes "zonas de uso global" y, salvo que específicamente se señale lo contrario
en el capítulo "1.2 Calificación Global" del presente título, se considerarán "autorizados" sin la
necesidad del señalamiento expreso de esta circunstancia, los denominados "usos de servicio
básicos".
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIAN DOC. "B" NORMAS URBANISTICAS - 10 -
Tendrán esa consideración los "usos" dotacionales e infraestructurales, ejercidos, salvo excepciones,
en régimen de "dominio público", que se relacionan y definen como tales en el artículo siguiente.
Entre ellos se consideran los siguientes:
. "Circulación" "rodada" y "peatonal"

. "Aparcamiento".
. "Espacios libres".
. "Equipamiento comunitario".
. "Infraestructuras de servicios".
3.- Condiciones aplicables a los "usos autorizados"
- La caracterización de un "uso urbanístico" como "uso autorizado" no excluye en algunos casos -

Suelo No Urbanizable y otros-, la exigencia de trámites específicos de autorización previos a la
concesión de la licencia que legalice su implantación.
En ese sentido, las actividades sujetas al "Reglamento M.I.N.P." deberán cumplimentar, además de
las condiciones generales de implantación establecidas en el presente proyecto, los requerimientos
del citado reglamento.
- Previo informe de los Servicios Técnicos Municipales, podrá impedirse la implantación de aquellas
instalaciones que, por su magnitud o características funcionales, planteen necesidades singulares -
no resolubles adecuadamente en el marco de ordenación pormenorizada establecido por el
planeamiento vigente- en cuanto a las condiciones de los accesos rodados y peatonales; a la
dotación y características de los aparcamientos; a la disposición de espacios complementarios para
carga y descarga; u, otras, que los hagan manifiestamente perturbadores o incompatibles con las
condiciones de ordenación definidas por el planeamiento para el ámbito en el que se pretenda su
implantación, aun cuando hayan sido "autorizados" de manera expresa, con carácter genérico, por el
citado planeamiento.
Alternativamente, en su caso, podrán ser objeto de la imposición de obligaciones singulares respecto

a la corrección de los conflictos señalados, en la correspondiente concesión de licencia.
4.- "Usos" no previstos
- La sistematización reseñada anteriormente, así como el desarrollo que de la misma se efectúa en el

artículo siguiente, se entenderá como una definición abierta y no excluyente, por lo que el
Ayuntamiento podrá tipificar los usos no incluidos en ella de forma expresa por la analogía de sus
efectos urbanísticos con los de otros usos reseñados.
- Asimismo, con similar criterio, podrá autorizar o prohibir la implantación de un uso no "autorizado" ni
"prohibido" de modo expreso, en una "zona" o "parcela" determinadas.
Artículo 1.1.2.- Contenido de los "usos urbanísticos"
1.- "USOS RESIDENCIALES"
- Se definen dos modalidades de "usos residenciales": el "uso de vivienda" y el de "residencia

colectiva".
- Se entiende por "uso de vivienda" el alojamiento de una persona o de colectivos de cualquier tipo
hasta un máximo de 12 personas por local ocupado. En el caso de unidades familiares podrá
sobrepasarse esa cifra.
Se considerarán como "usos auxiliares" del "uso de vivienda" los portales, trasteros, cuartos de
instalaciones, tendederos, jardines privados y otros similares.
Asimismo tendrán esa condición, el "uso de garaje", o "guarda de vehículos", en todas sus
"categorías"; las instalaciones deportivas -piscina, frontón, etc.-; y los "depósitos de gases licuados"
de uso privativo de las construcciones de vivienda; pero, en estos casos, su implantación en las
parcelas destinadas al "uso de vivienda" podrá ser regulada de manera específica por el
"planeamiento".
Los "usos industriales" de "1ª categoría", las "pensiones" -hasta doce camas en total- y las "oficinas"
y "despachos profesionales", cuando el local en el que se implanten constituya el domicilio habitual y
permanente de su titular o representante legal, y la superficie útil destinada a los mismos no supere
la mitad de la superficie del local, ni 125 m2(u) de "superficie útil" 2, se considerarán como "usos
asimilados" al de "vivienda".
- Se entiende por "uso de residencia colectiva" el alojamiento de colectivos no familiares de

cualquier tipo por encima de 12 personas por local ocupado, ejercido con carácter no "asistencial", en
régimen de "titularidad privada".
Entre ellos se considerarán los de "residencias de ancianos", "residencias universitarias", "colegios

mayores" y "albergues" de "titularidad privada", y, los edificios de "apartamentos" en régimen de
alquiler que no reúnan requisitos para su consideración como "aparthoteles", pero explotados bajo
una organización unitaria, y, en los que se garantice registralmente la imposibilidad de su "división
horizontal".
Este uso comprenderá también los "usos auxiliares" correspondientes, y, como "usos asimilados", los
"usos industriales" de "categoría 1ª", el de "oficinas" y el de "despachos profesionales", ejercidos
exclusivamente por el personal de la "residencia".
2.- "USOS INDUSTRIALES"
- Comprenden estos "usos urbanísticos" las siguientes actividades:
* Las industrias de obtención y transformación de productos de todo tipo.
* Los "almacenes" destinados a la conservación, guarda, y distribución de productos, con

suministro exclusivo a detallistas, mayoristas, instaladores, fabricantes o distribuidores,
quedando excluida la venta directa al público en general.
(2)
m²(u): Metros cuadrados de "superficie útil".
* Los "laboratorios" de producción e investigación de todo tipo, salvo que por la inocuidad de los
productos manipulados y la completa ausencia de molestias producidas por las actividades
realizadas, resulten asimilables al "uso de oficinas".
* Los "talleres de reparación" de vehículos, maquinaria y aparatos de todo tipo.
* Las "estaciones de servicio", "unidades de suministro de combustible" y "lavado de

vehículos".
* Los "depósitos" y "almacenes de combustibles" de todo tipo, destinados a la venta.
* Las "agencias de transporte" por carretera, y, las "cocheras" destinadas a la guarda de

camiones, autobuses y otros vehículos o maquinaria automóvil.
* Los "almacenes y depósitos al aire libre" de maquinaria, chatarra, vehículos o materiales.
* Las "industrias agrarias", entendiéndose por tales las actividades de producción agraria en las
que no se utiliza de forma directa, en dicha producción, el terreno en el que la actividad se
asienta, pero que, por sus características y condiciones de implantación deben situarse
necesariamente en Suelo No Urbanizable.
Entre ellas se considerarán las industrias de "producción agropecuaria" que respondan a las
condiciones expuestas, las "serrerías" y los "viveros" de producción de plantas y flores de
construcción fija y estable -estructura de perfilería metálica con cimentación, cierre acristalado y
solera- en los que la plantación no se produzca sobre el terreno, careciendo de relación con éste.
* Las industrias "mineras" y "extractivas" de todo tipo, que, en su caso, podrán implantarse en
Suelo No Urbanizable.
* En general, todas aquellas actividades de fabricación y transformación de productos que por los
materiales utilizados, manipulados o despachados, o los elementos técnicos empleados, puedan
ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas, o daños a los bienes.
* Los "usos auxiliares" del "uso industrial" principal como las oficinas, laboratorios y centros de
cálculo, las instalaciones de servicios - depósitos e instalaciones de bombeo de agua o
saneamiento, las instalaciones de depuración de residuos, etc -, garajes y parques de vehículos y
maquinaria, y otros similares, así como la "vivienda del guarda o vigilante", cuya implantación, sin
embargo, deberá ser autorizada de forma expresa por el "planeamiento".
- Las actividades "industriales" que incluyan funciones de carácter "comercial" o "terciario" en general,
se considerarán, a los efectos de su implantación en los "locales" o "parcelas" de "uso característico
industrial", como una actividad única, sin perjuicio de la consideración independiente de las
superficies destinadas de forma específica a los "usos" citados, a los efectos de la regulación
aplicable a los mismos.
- Los "usos industriales" se clasifican en "categorías", atendiendo a las incomodidades, nocividad,

insalubridad o peligrosidad que puedan originar respecto al ejercicio de otros usos autorizados o
respecto al medio ambiente en general:
* "Categoría 1ª"
Comprende las actividades productivas de carácter individual o familiar, sin potencia mecánica fija
instalada, carentes por completo de molestias y peligrosidad, y, por tanto, no sujetas al
Reglamento de Actividades "M.I.N.P.". La superficie utilizada en el ejercicio de la actividad,
2
será, en todos los casos, inferior a 125 m (u). Se considerarán asimilados a los "usos" de "vivienda",
"terciarios" y de "equipamiento comunitario", pudiendo implantarse en los locales y parcelas
destinados de forma predominante a estos usos.
* "Categoría 2ª"
Comprende las actividades "industriales" compatibles con los "usos residenciales", "terciarios" o de
"equipamiento comunitario", por carecer de peligrosidad -según el R.A.M.I.N.P.- no generar
molestias o incomodidad incorregibles para los usos colindantes -producción de olores, gases,
polvo, ruido, vibraciones, etc.-, utilizar máquinas o motores de "potencia unitaria" no superior a 4
2
CV., disponer de una "densidad de potencia" instalada no superior a 0.135 CV/m (u) y, utilizar
2
una superficie menor de 250 m (u).
Se considerarán incluidos en esta "categoría" los "talleres de reparación" de motocicletas,

automóviles -en ningún caso los de reparación de "chapa" y "pintura", vehículos pesados, o
maquinaria automóvil- y pequeñas embarcaciones -eslora inferior a 6.00 m.-, con menos de 250
2
m (u).
Dentro de los "talleres de reparación de vehículos" se distinge la modalidad de "talleres de

reparación rápida", constituida por aquellos "talleres" con menos de 100 m2(u) de superficie
utilizada y hasta dos (2) operarios, para los que, en determinadas situaciones se establecen
regulaciones específicas.
Los "usos industriales" de "2ª categoría" se considerarán "asimilados" a los "usos

comerciales", pudiendo implantarse en las "parcelas" y locales destinados de forma predominante a
ellos.
* "Categoría 3ª"
Comprende las actividades industriales de tamaño pequeño o medio -"superficie de parcela

2
ocupable" por la edificación inferior a 3.600 m (po) y "superficie de techo" edificada inferior a
2
5.000 m (t)- que no puedan ser consideradas de "categoría 1ª" y "2ª" por incumplir alguno de los
requisitos exigidos, o que, en general, y aun con la adopción de medidas correctoras, puedan
ocasionar molestias a las viviendas o a los locales de "usos terciarios" o de "equipamiento
comunitario" si se sitúan en una misma edificación o contiguas a ellos.
En concreto, se incluirán en esta "categoría" los "almacenes" y "depósitos" al aire libre, los "talleres"
de "chapa" y "pintura", los de reparación de vehículos pesados, maquinaria automóvil, o,
embarcaciones de más de 6,00 m. de eslora; las "estaciones de servicio", las "unidades de suministro
de combustible", y, las instalaciones de "lavado de coches" al aire libre. Estas últimas, cuando tengan
el carácter de "usos auxiliares" de "garajes", o, "talleres de reparación" de "2ª categoría", y se
dispongan en el interior de los locales destinados a estos "usos", podrán considerarse como "usos
indutriales" de "2ª categoría".
Los "usos industriales" de "categoría 3ª" se implantarán -salvo en los casos que expresamente
se señalan a continuación- exclusivamente, en "zonas de uso industrial", y, en el caso de las
"industrias agrarias" que cumplimenten las condiciones específicas establecidas, en las "Zonas D.
Rurales" y "F.200 Areas Recreativas".
En sus variantes de "estaciones de servicio", -las instalaciones de "lavado de coches" se

considerarán como "usos asimilados" a ellas- y "unidades de suministro de combustible", sin
embargo, podrán implantarse , además, en las siguientes situaciones:
a) Terrenos adscritos al "Sistema General de Comunicaciones".

b) En "zonas de uso no industrial", en las condiciones que se establecen para cada tipo de "zona"
en el capítulo siguiente.
* "Categoría 4ª"
Comprende las actividades industriales de tamaño medio y grande -superficie de "parcela

ocupable" por la edificación superior a 3.600 m2(po) o de "techo edificado" superior a 5.000
m2(t)-, y las que, no alcanzando ese tamaño, resulten incompatibles con la contiguidad directa con
otras industrias, por suscitarse conflictos funcionales en la utilización común de los espacios libres, o,
por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aún con la adopción de medidas
correctoras.
Así se incluirán en esta "categoría", aquellas actividades productivas que, aun cuando no superen los
límites de "superficie de parcela ocupable" y "superficie de techo" establecidos para las "industrias"
de "3ª categoría", den lugar a un volumen importante de actividades auxiliares de maniobra, carga y
descarga, almacenamiento, o aparcamiento sobre los espacios colindantes, que haga incompatible la
utilización compartida de los mismos con otras actividades.
Entre ellas, y, con la salvedad de aquéllas que por sus características -industrias agropecuarias y
otras similares- deban considerarse como industrias de "categoría 5ª", se considerarán en todo caso
las "industrias agrarias" de más de 2.000 m 2(t).
Se implantarán exclusivamente en "zonas de uso industrial", y, en el caso de las "industrias

agrarias" en las "Zonas D.200 Rurales Comunes", sobre "parcelas" destinadas específicamente a
ese uso, en cuyo ámbito deberá producirse de manera exclusiva la actividad, incluyendo los usos
auxiliares necesarios -almacenamiento al aire libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento y
otras similares-.
Como "uso auxiliar" de esta tipología de industrias podrá considerarse -esta circunstancia deberá
especificarse de manera expresa en el "planeamiento pormenorizado"- la "vivienda" del guarda de la
instalación -una (1) vivienda por cada "parcela"-.
* "Categoría 5ª"
Comprende las actividades que por la extensión del ámbito de producción necesario -"superficie de
2
parcela" superior a 20.000 m - o su carácter peligroso, nocivo o molesto, sólo pueden admitirse
en emplazamientos específicos, suficientemente alejados de otras "zonas" de carácter urbano.
Su implantación se realizará en "zonas industriales" específicas -"Zonas B.200"-, y, en el caso de las

"industrias agrarias" en las "Zonas D.200 Rurales Comunes", si bien, excepcionalmente, y previa
autorización expresa por el planeamiento, podrán implantarse, asimismo en las "Zonas Industriales
Comunes B.100". La implantación tendrá lugar en las condiciones establecidas para las industrias
de "categoría 4ª" e irá acompañada en todo caso de las medidas correctoras necesarias.
Como "uso auxiliar" de esta tipología de industrias podrá considerarse -esta circunstancia deberá
especificarse de manera expresa en el "planeamiento pormenorizado"- la "vivienda" del guarda de la
instalación -una (1) vivienda por cada "parcela"-.
- Para adscribir una actividad industrial a una "categoría" de "uso industrial" determinada, se
valorarán con carácter general los efectos enumerados a continuación, además de los límites
máximos de potencia instalada:
* Molestias:
. Producción de ruido (Exterior del local propio y vecino más afectado)

. Producción de calor.
. Producción de vibraciones.
. Producción de polvo.
. Producción de aguas residuales.
. Producción de residuos industriales.
. Volumen de cargas y descargas de mercancías.
. Necesidades de aparcamiento.
. Instalaciones o almacenamientos visibles.
. Aglomeraciones de personal.
* Nocividad e insalubridad:
. Emisión de gases contaminantes, tóxicos o insalubres.

. Producción de aguas residuales de efectos contaminantes, tóxicos o insalubres.
. Manipulación de materias tóxicas.
. Producción de radiaciones.
. Producción de residuos sólidos contaminantes, tóxicos o insalubres.
* Peligrosidad:
. Manipulación de materiales combustibles, inflamables o explosivos.

. Utilización de procesos de producción y recipientes a presión peligrosa.
. Existencia de riesgo de derrames y vertidos de agresivos químicos.
- Se entiende por "potencia instalada" en una actividad, a la suma en "CV." de la potencia de todas
sus máquinas fijas que posean elementos mecánicos móviles. Se excluye de tal cómputo la potencia
de instalaciones mecánicas como extractores de aire, ascensores, y otras similares, cuya función sea
ajena a la finalidad propia de la actividad, estando dirigida al mejor acondicionamiento funcional y
ambiental del local para su uso por el personal propio o el público externo. Sin perjuicio de elllo, tales
instalaciones podrán ser sometidas a las medidas correctoras exigibles en el conjunto de la
instalación.
- Los límites de producción de ruidos serán en cada caso fijados por la administración competente.
- A los efectos de la adscripción de los "usos industriales" a una determinada "categoría" se

computarán, en todo caso, los espacios cubiertos destinados a "carga y descarga", o, a "recepción de
vehículos" en los "talleres de reparación" de este tipo. No se computará, por el contrario, la superficie
de los locales destinados a "usos de garaje" auxiliares.
3.- "USOS TERCIARIOS"
- Se establecen las siguientes modalidades de "usos terciarios":
* "Uso hotelero"
* "Usos comerciales"
* "Uso de oficinas"
* "Usos recreativos"
* "Usos sanitarios y asistenciales"

* "Usos terciarios diversos"
* "Uso de campamentos turísticos"
- Se entiende por "uso hotelero" el hospedaje de personas, con fines lucrativos, en cualquiera de sus
modalidades -hoteles, hostales, hoteles-residencia, moteles, pensiones y aparthoteles.
Entre los usos anejos y auxiliares al "hotelero", se considerarán, un local de vivienda por instalación
hotelera, y el "uso de garaje", el cual, sin embargo, podrá ser regulado de manera específica en cada
caso.
Los conjuntos de "apartamentos" explotados en régimen de alquiler, cuando no cumplimenten los

requisitos establecidos por la legislación sectorial correspondiente para su consideración como
"aparthoteles", se considerarán a los efectos de la autorización de su implantación como "usos de
residencia colectiva", si reúnen los requisitos de unidad funcional y organizativa propios de este tipo
de usos, o, en caso contrario, como un conjunto de "viviendas".
- Los "usos comerciales" comprenderán la venta al público de artículos y productos de todo tipo -"al
por mayor" o "al por menor"-, los negocios de "hostelería" -bares, cafeterías, pubs y restaurantes- y la
prestación de servicios al público, tales como peluquerías, salones de belleza, tintorerías -recogida y
entrega de prendas- y otras actividades similares así como los "usos auxiliares" correspondientes.
Sin embargo, la implantación de "usos de garaje" con ese carácter -"auxiliares" de los "usos
comerciales"- en parcelas destinadas a "usos característicos" distintos de los "usos comerciales"
deberá regularse de forma independiente a la de éstos.
Los "usos comerciales", atendiendo a las diferentes demandas de acceso de público, aparcamiento
de servicio al mismo y necesidades de espacios de maniobra, y carga y descarga de mercancías, se
clasifican en las siguientes "categorías":
* "Categoría 1ª":
Pequeño comercio de hasta 25,00 m2(u) de "superficie útil", en "construcciones provisionales",

compatible con el uso propio de los "espacios públicos" -"aceras","jardines" y "areas peatonales" y
otros-, por lo que se podrá autorizar su implantación en los mismos -en régimen de "concesión
administrativa"-, aún cuando no haya sido prevista de manera expresa por el planeamiento.
Asimismo, podrá implantarse en los "espacios privados" que así se establezca.
* "Categoría 2ª":
2 2
Actividades comerciales que ocupen más de 25,00 m (u) y menos de 250 m (u) de superficie útil,
compatibles con los "usos residenciales", "industriales", "terciarios" o de "equipamiento comunitario" y
susceptibles de implantarse en las parcelas destinadas de forma predominante a los mismos sin
exigencias específicas.
* "Categoría 3ª":
2 2
Actividades comerciales que ocupen más de 250 m (u) y menos de 750 m (u) de "superficie útil",
para cuya implantación en las parcelas de "usos residenciales", "industriales" o "terciarios", el
"planeamiento pormenorizado", o, en su defecto el Ayuntamiento directamente en la concesión de
licencia podrán imponer condiciones específicas en cuanto a las características de los accesos de
público, mercancías, dotación de "aparcamiento" o disponibilidad de espacios de carga y descarga.
Se implantarán en todo caso en locales con acceso directo e independiente, -en su caso podrá estar
compartido por diversas instalaciones comerciales- desde la vía pública.
* "Categoría 4ª":
2
Actividades comerciales que ocupen más de 750 m (u) "superficie útil" y tengan menos de 2.000
2
m (t) de "superficie de techo", las cuales deberán disponer en el interior de los locales que ocupen
los espacios de acceso, maniobra y carga y descarga necesarios. Asimismo el "planeamiento
pormenorizado", o, en su defecto el Ayuntamiento directamente en la concesión de licencia podrán
imponer condiciones específicas en cuanto a la dotación de "aparcamiento".
* "Categoría 5ª":
Actividades comerciales que utilicen más de 2.000 m 2(t), las cuales deberán ser autorizadas en la
Norma Particular correspondiente, disponiéndose en su interior obligatoriamente los espacios de
acceso, aparcamiento, maniobra, y carga y descarga, necesarios.
Se considerarán asimilados a los "usos comerciales" de "2ª","3ª" y "4ª" "categorías", los "usos
industriales" de "categorías 1ª" ó "2ª", las "oficinas", las sedes de asociaciones recreativas o
gastronómicas, las salas de juegos de azar, las instalaciones deportivas en locales cerrados, los
consultorios médicos y veterinarios, los "usos terciarios diversos" y el "equipamiento docente",
"institucional", "sanitario", "asistencial", "socio-cultural", "recreativo" y "religioso" de titularidad pública o
privada, por lo que se autoriza en todo caso su implantación en las parcelas y locales, que se destinan
de forma predominante a la implantación de "usos comerciales", en las mismas condiciones que se
exigen para éstos, sin necesidad de la definición expresa de esta circunstancia, sin perjuicio de las
condiciones particulares que, en cada caso, se deban cumplimentar.
Los "usos comerciales" que por sus características, materiales o medios utilizados, manipulados o
almacenados, originen molestias significativas o generen riesgos para la salubridad o la seguridad de las
personas o de las cosas, deberán cumplimentar las normas de implantación aplicables a los "usos
industriales", con independencia de su sujeción al "Reglamento M.I.N.P.".
A los efectos de la adscripción de los "usos comerciales" a una determinada "categoría", se considerarán
como una "actividad" única, las agrupaciones de "comercios" funcionalmente integradas, como
"galerías" o "centros comerciales"; y, los "usos comerciales" que incluyan actividades "industriales"
dentro de los límites autorizados, sin perjuicio de la consideración independiente de las superficies
destinadas de forma específica a estas últimas, respecto al cumplimiento de la regulación a ellas
aplicable.
A dichos efectos , se computarán la totalidad de los espacios cubiertos adscritos a la actividad, como las
"galerías" y espacios peatonales cubiertos, las "oficinas" auxiliares, los espacios de almacenamiento, los
talleres auxiliares, o, los espacios cubiertos destinados a "carga y descarga". No se considerarán, por el
contrario, las superficies destinadas a "usos de garaje" auxiliares.
- El "uso de oficinas" comprende las actividades administrativas, de titularidad privada, como las sedes y
delegaciones administrativas de empresas de todo tipo, las oficinas de banca, bolsa y seguros, las
gestorías, los despachos y estudios profesionales, los centros de cálculo y laboratorios que por su objeto
resulten compatibles y asimilables a los antedichos, y otras análogas, así como los "usos auxiliares"
correspondientes.
- Los "usos recreativos" comprenden diversas manifestaciones comunitarias destinadas a la ocupación

del ocio y el tiempo libre de titularidad privada, que por sus fines o el régimen lucrativo en el que se
ejerzan no puedan ser consideradas como "equipamiento comunitario". Entre ellas se encuentran las
asociaciones recreativas o gastronómicas, los cines y teatros, las salas de fiestas, las salas de juegos de
azar, los casinos, y las instalaciones deportivas en locales cerrados -gimnasios, piscinas, y otros-, y los
parques recreativos y deportivos al aire libre.
- Los "usos sanitarios y asistenciales" comprenden el tratamiento y alojamiento de enfermos y otros

usos similares cuando se ejerzan con fines predominantemente lucrativos. Entre ellos se considerarán
los hospitales, las clínicas y las residencias geriátricas y los consultorios médicos y veterinarios.
- Los "usos terciarios diversos" comprenden las actividades sociopolíticas, culturales, docentes u otras
similares de titularidad privada, que por la ausencia de una finalidad de servicio al conjunto de la
población o sus objetivos específicamente lucrativos no se califiquen como "equipamiento comunitario".
Entre ellas se considerarán las sedes de partidos, asociaciones o sindicatos, las salas de exposiciones
privadas, las academias privadas y otros.
- El "uso de campamentos turísticos" comprende el alojamiento temporal de personas con fines

lucrativos, desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de campaña, vehículos
acondicionados, caravanas, y otros.
Se considerarán asimismo comprendidos en este uso los "usos auxiliares" del mismo como el de
vivienda del personal de servicio -hasta dos unidades-, las oficinas, los servicios de hostelería, el
comercio de primera necesidad y las instalaciones deportivas y recreativas al servicio exclusivo del
personal alojado, los cuales podrán implantarse en construcciones fijas y estables. Así, se excluyen del
mismo, el alojamiento en "cabañas", "bungalows", o cualquier otro tipo de construcción estable, que se
considerará comprendido entre los "usos hoteleros".
4.- "USOS RURALES Y DE EXPLOTACION DEL LITORAL"
- Comprenden estos usos todas aquellas actividades cuyo fin prioritario es la explotación productiva del
territorio. Se establecen las siguientes modalidades:
* "Usos extractivos"
* "Usos de explotación agraria"
* "Usos forestales"
* "Usos de explotación del litoral"
- Los "usos extractivos" comprenden las explotaciones de canteras y minas al aire libre o subterráneas,
así como los "usos auxiliares" correspondientes. Entre ellos, no se considerarán incluidos la vivienda de
guarda o vigilante, la cual deberá cumplimentar los requisitos generales exigidos para la implantación de
este tipo de usos, ni las centrales de producción de hormigón o productos asfálticos, aún cuando utilicen
áridos procedentes de la cantera junto a la que pretendan situarse, las cuales en todo caso, se
considerarán como "usos industriales" de "categoría 5ª".
- Los "usos de explotación agraria" comprenden los "usos agrícolas" -cultivo y producción de todo tipo
de vegetales con excepción de la explotación forestal- y los "usos ganaderos y de producción animal" -
actividades relacionadas con la crianza y cuidado de todo tipo de animales- que deban implantarse
necesariamente en el medio rural.
En ellos se distinguen dos "categorías":
* Los "usos de explotación agraria comunes", que estarán constituidos por aquellas
explotaciones, ejercidas por personal parcial o totalmente profesionalizado, que reúnan los
requisitos de dimensión productiva mínima necesarios para una explotación económicamente
viable. Esta circunstancia deberá ser objeto de certificación por el Departamento de Agricultura
de la Diputación Foral de Gipuzkoa, previamente a la solicitud de licencia para su implantación.
Se considerarán incluidos en ellos los "usos auxiliares" correspondientes y entre ellos el de

"vivienda" -dos (2) unidades-, o alternativamente, el de "residencia colectiva"; el
"agroturismo";
la guarda de vehículos y maquinaria adscritos a la explotación; el almacenamiento de los productos

de la misma y su "venta directa en origen".
Asimismo, se considerarán como "usos auxiliares" las "industrias agrarias" vinculadas a la

explotación, como la transformación en origen de los productos de la misma en aquellos casos en
que ésta se justifique por notorias economías en el proceso de producción, y, se garantice dicha
dependencia con carácter predominante; los "viveros" de flores y plantas en los que la plantación no
se realice sobre el terreno; y, las "industrias agropecuarias" de todo tipo, hasta una superficie de
techo máxima de 2.000 m2(t).
* Los "usos de explotación agraria no profesionalizados", entre los cuales se incluirán las
"explotaciones agrarias" que no reúnan los requisitos de viabilidad y autonomía productivas
exigidos para ser considerados como "usos de explotación agraria comunes". Como "uso auxiliar"
se considerará exclusivamente la guarda de aperos de labranza adscritos a la explotación.
- Los "usos forestales" comprenden tanto las actividades destinadas a la obtención de madera y otros
productos por explotación directa de las masas de bosque y los de primera transformación de los
productos obtenidos, siempre que ésta no resulte, por sus características asimilable a un "uso industrial".
- Los "usos de explotación del litoral" comprenden las actividades de explotación de los recursos
naturales del medio marino y costero, vinculadas de forma necesaria al litoral, que requieran la
ocupación estable del territorio.
5.- "USOS DE COMUNICACIONES"
- Se establecen las siguientes modalidades de "usos de comunicaciones":
* "Uso de circulación rodada"

* "Uso de aparcamiento"
* "Uso de garaje"
* "Uso de centros de transporte por carretera"
* "Uso de circulación peatonal"
* "Uso de circulación en bicicleta"
* "Uso ferroviario"
* "Uso portuario"
- Los "usos de circulación rodada", "aparcamiento" al servicio directo y exclusivo de los demás usos
"característicos" y "autorizados" en la "zona"; "circulación peatonal", y "circulación en bicicleta" tendrán
en todo caso el carácter de "usos de servicios básicos" y se considerarán autorizados en la totalidad de
las "zonas de uso global" sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera expresa.
- Se entiende por "aparcamiento" el estacionamiento de vehículos al aire libre en espacios de dominio

público o privado. Se entiende por "garaje" la guarda de vehículos en espacios cubiertos y cerrados. En
el "uso de garaje" se diferencian cuatro "categorías" en función de la superficie del local ocupado:
* "Categoría 1ª" : - / ≤ 250 m2(t)

* "Categoría 2ª" : >
2
250 m (t) / ≤ 1.000 m2(t)
* "Categoría 3ª" : > 1.000 m2(t) / ≤ 2.500 m2(t)
2
* "Categoría 4ª" : > 2.500 m (t) / -
Asimismo en el "uso de garaje" se establecen las variantes de "garajes de uso privado", y "garajes
de uso público". Se considerarán como de "garajes de uso privado" aquellos garajes que se utilicen
de manera exclusiva por sus propietarios, o por otras personas autorizadas por ellos de forma directa; y
como de "garajes de uso público" aquéllos que se destinen a su utilización por el público en general,
en condiciones de libre acceso, ya sea de forma gratuita u onerosa.
Este "uso" comprende, también, como "usos auxiliares" los de "aseos", "cuartos de instalaciones" y
otros similares, así como las instalaciones de "lavado de vehículos", y, los "talleres de reparación rápida".
Por el contrario, se consideran excluidos los "usos" de "unidad de suministro de combustible", "estación
de servicio", y, otros tipos de "talleres de reparación".
Los usos de "garaje" y "aparcamiento" se considerarán, con carácter general "uso auxiliares" de los
"usos residenciales", "industriales", "terciarios" y de "equipamiento comunitario", si bien, en tal caso, el
número máximo de "plazas" de "aparcamiento" o "garaje" a desarrollar en la parcela correspondiente
se deberá adecuar -sin sobrepasarlas- a las necesidades de dotación del uso principal al que dé servicio.
- El "uso de centros de transporte por carretera" comprende las estaciones de autobuses, los centros
de contratación de cargas para el transporte por carretera, los estacionamientos de camiones y
autobuses, y otros usos similares, así como los "usos auxiliares" y complementarios correspondientes.
- El "uso ferroviario" comprende el de vías férreas y el de estación y los "usos auxiliares" de este último.
Entre ellos, sin embargo, el uso de areas de maniobra y talleres de reparación del material ferroviario
será objeto de regulación específica.
- El "uso portuario" comprenderá las actividades de atraque, fondeo, carga y descarga de

embarcaciones, así como las demás actividades auxiliares autorizadas en los espacios portuarios por la
legislación sectorial aplicable.
6.- "USOS DE ESPACIOS LIBRES"
- El "uso de espacios libres" es el propio de aquellos espacios, de dominio público y libre acceso, en los
que se excluyen -salvo excepciones singulares- los desarrollos edificatorios, y, no destinados a la
implantación de elementos de las redes de "comunicaciones" -carreteras, aparcamientos, aceras y otros
similares-.
Se distinguen en él las siguientes modalidades:
* "Uso de espacios libres urbanos"

* "Uso de espacios libres rurales"
* "Uso de elementos territoriales"
- El "uso de espacios libres urbanos" es el propio de los "espacios" no edificables situados en el ámbito
urbano, destinados al ocio y expansión de la población y a la plantación de arbolado y vegetación -
plazas, áreas peatonales, áreas de juego, paseos, jardines y parques-; el de los que cumplen una
función de protección de construcciones o infraestructuras; o, el de los que no resultan edificables por su
carácter residual.
Asimismo se incluirán en él los "usos auxiliares" de mantenimiento de la jardinería -guarda de

maquinaria, aperos y material y otros similares- y servicio a los usuarios -aseos públicos y otros
similares-, necesarios.
El "uso de espacios libres urbanos" tendrá en todo caso el carácter de "uso de servicio básico" y se
considerará directamente autorizado en la totalidad de las "zonas de uso global" sin necesidad de que
esta circunstancia se señale de forma expresa.
- El "uso de espacios libres rurales" es el correspondiente a los terrenos de "dominio público"

destinados al ocio y expansión de la población en el medio rural.
- El "uso de elementos territoriales" es el de los elementos naturales del territorio en los que prevalece
este carácter sobre la incidencia de la actividad humana, como el propio de los "cauces fluviales", la
"zona marítimo-terrestre", las cumbres y zonas de alta montaña, las zonas de interés naturalístico y
otros, no sujetos a una actividad productiva u otro tipo de utilización humana relevantes.
7.- "USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO"
- Los "usos de equipamiento comunitario" comprenden las actividades de servicio a la población,

ejercidas sin fines de lucro por entidades públicas o privadas.
En ese sentido, el Ayuntamiento podrá optar por la calificación de una determinada actividad ejercida por
una entidad privada como "equipamiento comunitario", a partir de la valoración del carácter
fundamentalmente "asistencial", de "servicio público", y "no lucrativo", de la misma.
En caso de considerarse como "lucrativa", la actividad se tipificará como "uso terciario", o, en su caso,
"residencial".
- Se establecen las siguientes modalidades de "usos de equipamiento comunitario":
* "Uso de equipamiento docente"

* "Uso de equipamiento deportivo"
* "Uso de equipamiento institucional"
* "Uso de equipamiento sanitario"
* "Uso de equipamiento asistencial"
* "Uso de equipamiento sociocultural"
* "Uso de equipamiento recreativo"
* "Uso de equipamiento religioso"
* "Uso de equipamiento de servicios públicos"
- El "uso de equipamiento docente" comprende la enseñanza, en todas sus modalidades -guardería,

preescolar, E.G.B., B.U.P., C.O.U., F.P., Educación Especial, de Grado Medio, Universitaria, y otras
tipificadas o no de forma oficial -tanto de titularidad pública como privada-, así como los "usos auxiliares"
correspondientes.
- El "uso de equipamiento deportivo" comprende la práctica deportiva y la cultura física en todas sus
modalidades, y su enseñanza, tanto en edificios como en espacios libres acondicionados de forma
expresa para ello, así como los "usos auxiliares" correspondientes, ejercidos sin fines de lucro.
- El "uso de equipamiento institucional" comprende los usos institucionales y administrativos de

carácter público. Entre ellos se considerarán las comisarías de policía y las oficinas de Correos que no
incluyan funciones incompatibles con la contigüidad o proximidad a otros usos, así como, en todos los
casos, los "usos auxiliares" correspondientes.
- El "uso de equipamiento sanitario" comprende el tratamiento y alojamiento de enfermos en hospitales,

ambulatorios, clínicas, dispensarios, consultorios y similares.
- El "uso de equipamiento asistencial" comprende, entre otros, los usos de alojamiento y asistencia a
sectores de población desvalidos, como los "hogares de jubilados" o las "residencias de ancianos" y
personas desvalidas.
- El "uso de equipamiento sociocultural" comprende las actividades de promoción cultural o creación

artística, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones, conferencias o congresos,
los auditorios de música y otros, con carácter no lucrativo.
- El "uso de equipamiento recreativo" comprende los teatros, cines, los parques de atracciones y
recreativos, y otros usos de esparcimiento ejercidos sin fines lucrativos.
- El "uso de equipamiento religioso" comprende las actividades de culto o formación religiosa que se
desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales entre los de religión católica, y los que
pudieran desarrollar en los centros de otras religiones, así como los "usos auxiliares" correspondientes.
- El "uso de equipamiento de servicios públicos" comprende aquellos usos de servicio al conjunto de

la población no incluidos en las anteriores modalidades, de carácter diverso y no específicamente
administrativo, como los de bomberos, policía, mercados, correos, cementerios, albergues,
campamentos de turismo y otros -así como los "usos auxiliares" correspondientes-, desarrollados por los
diferentes organismos de la Administración Pública, que por sus características funcionales pueden
resultar incompatibles para su implantación en "zonas" o parcelas destinadas de forma predominante a
otros usos, por lo que la misma debe ser objeto de una regulación específica en cada caso.
Los "usos de equipamiento comunitario" definidos como dotación obligatoria por el vigente
Reglamento de Planeamiento para las "zonas de uso global" cuyos usos predominantes sean
"residenciales", "industriales" o "terciarios", se considerarán con carácter general en todas las "zonas"
citadas -aun cuando las mismas no sean objeto de planeamiento parcial- como "usos de servicio
básicos", por lo que su implantación no exigirá su autorización expresa por el planeamiento.
Entre ellos no se considerarán en ningún caso los "usos de equipamiento de servicios públicos", cuya
implantación -salvo en aquellas modalidades asimilables a los "usos industriales" en las "zonas"
destinadas de manera predominante a este último tipo de usos- deberá, por el contrario, autorizarse en
cada caso de manera expresa por el planeamiento.
8.- "USOS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS"
- Se establecen las siguientes modalidades de "usos de infraestructuras de servicios":
* "Uso de infraestructuras de abastecimiento de agua"

* "Uso de infraestructuras de saneamiento y depuración de aguas residuales"
* "Uso de infraestructuras de suministro eléctrico"
* "Uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización"
* "Uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles"
* "Uso de vertederos controlados"
- El "uso de infraestructuras de abastecimiento de agua" comprenderá los embalses, las estaciones

depuradoras; las grandes arterias de abastecimiento; y los depósitos de almacenamiento y distribución,
así como los "usos auxiliares" correspondientes y las redes de distribución.
- El "uso de infraestructuras de saneamiento y depuración de aguas residuales" comprende las

estaciones de tratamiento y depuración, y, las redes de saneamiento, formadas por colectores de
recogida de aguas pluviales o residuales y sus elementos auxiliares, como estaciones de bombeo,
aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vértices y otros.
- El "uso de infraestructuras de suministro eléctrico" comprende las estaciones y subestaciones de

distribución y los centros de transformación, y las redes aéreas y subterráneas de abastecimiento y
distribución -incluso alumbrado público.
- El "uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización" comprende las centrales

telefónicas, las emisoras y centros de producción de radio y T.V., las antenas de todo tipo, los faros y
otros similares, así como los "usos auxiliares" correspondientes, y las redes correspondientes.
Las centrales telefónicas y las emisoras y centros de producción de radio y T.V. se considerarán
asimilados a los "usos comerciales" y de "oficinas".
- El "uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles" comprenderá los gasoductos y las

redes de distribución de gas de suministro directo al público en general, así como las instalaciones de
producción, tratamiento y almacenamiento anejas a las mismas. Asimismo se considerarán incluidos en
esta modalidad de usos los depósitos de combustibles de los usuarios directos, distinguiendo en ellos
entre los "depósitos de derivados pesados del petróleo" -gas oil o fuel oil- y los de "gases licuados".
Las instalaciones de producción y almacenamiento de combustibles de todo tipo, destinadas a la venta

en cualquiera de sus modalidades, se considerarán a todos los efectos como "usos industriales".
- El "uso de vertederos controlados" comprende los vertederos para la eliminación de residuos

orgánicos e inertes en condiciones controladas, autorizados de forma expresa, y sometidos a las
condiciones establecidas por la vigente legislación medioambiental.
- Las redes de distribución de servicios de todo tipo -agua, saneamiento, energía eléctrica, telefonía, gas y
otros- las estaciones de bombeo para el abastecimiento de agua o la conducción de aguas residuales,
los centros de transformación de energía eléctrica y los depósitos de derivados del petróleo -gasóleo o
fuel oil- de servicio directo al usuario se considerarán como "usos de servicio básicos", quedando
autorizados en la totalidad de las "zonas de uso global" sin la necesidad de la definición expresa de esta
circunstancia.
Por el contrario, los depósitos de gases combustibles licuados, auxiliares de otros usos deberán ser
autorizados de manera expresa por el planeamiento.
- Los elementos de las "redes de infrestructuras de servicios" se reflejarán en la "zonificación",

exclusivamente, cuando deban ocupar el suelo de forma predominante, y, esa ocupación sea excluyente
de la implantación superpuesta de otros usos.
CAPITULO 1.2.- CALIFICACION GLOBAL
Artículo 1.2.1.- Formulación del régimen de Calificación Global
El ámbito ordenado por el presente proyecto queda sometido al régimen de Calificación Global establecido
en los siguientes documentos del mismo:
- El presente capítulo "1.2. Calificación Global" y el apartado "II.1 Calificación Global" de las
"Normas Particulares para las Areas de Intervención Urbanística (A.I.U.)", ambos del documento
"B. Normas Urbanísticas".
- Los planos contenidos en el apartado "II.A.1 Ordenación. Régimen de Calificación Global del
Suelo" del documento "D. Planos", y, los identificados en con el título "2. Zonificación Global", de
los libros "Segundo" a "Decimoséptimo" -Normas Particulares para las A.I.U.- del presente documento.
Artículo 1.2.2.- Sistematización de la Calificación Global
1.- La Calificación Global se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos básicos de "zonas de uso
global":
A.- ZONAS DE USO RESIDENCIAL

B.- ZONAS DE USO INDUSTRIAL
C.- ZONAS DE USOS TERCIARIOS
D.- ZONAS RURALES
E.- SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES
F.- SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES
G.- ZONAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
H.- SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS
2.- En el ámbito ordenado por el presente proyecto, los tipos básicos de "zonas de uso global"
reseñados en el epígrafe anterior se desarrollan con arreglo a las variantes que se definen a
continuación, cada una de las cuales se caracteriza por un régimen específico de "uso" y "edificación":
A.100.- ZONAS DE ASENTAMIENTOS RESIDENCIALES ANTIGUOS

A.200.- ZONAS RESIDENCIALES DE ENSANCHE
A.300.- ZONAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION ABIERTA
A.400.- ZONAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION DE BAJO DESARROLLO
A.500.- ZONAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION AISLADA
B.100.- ZONAS INDUSTRIALES COMUNES

B.200.- ZONAS DE INDUSTRIA ESPECIAL
C.000.- ZONAS DE USOS TERCIARIOS DIVERSOS

C.100.- PARQUES EMPRESARIALES
C.200.- ZONAS DE GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES
D.- ZONAS RURALES
D.1.- ZONAS RURALES DE PROTECCION ESPECIAL

D.100.- Zonas Rurales de Protección Especial (Comunes)
D.110.- Zonas Forestales Protegidas
D.120.- Zona Rural de Protección de la Vega de Zubieta
D.200.- ZONAS RURALES COMUNES
E.1.- SISTEMA GENERAL DE REDES VIARIAS

E.110.- Autopistas, Autovías y Carreteras (S.G.)
E.120.- Vías Urbanas (S.G.)
E.200.- REDES FERROVIARIAS (S.G.)

E.300.- ZONAS PORTUARIAS (S.G.)
F.100.- PARQUES (S.G.)

F.200.- AREAS RECREATIVAS (S.G.)
F.3.- ELEMENTOS TERRITORIALES (S.G.)

F.310.- Cauces Fluviales (S.G.)
F.320.- Playas (S.G.)
G.000.- ZONAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (S.G./S.L.)
H.- ZONAS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S.G.)
H.000.- ZONAS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S.G.)
Artículo 1.2.3.- Régimen general de "edificación" y "uso" aplicable a las "zonas de uso global"
1.- El régimen de "edificación" y "uso" aplicable a las "zonas de uso global", se configura a través de las
determinaciones siguientes:
- Régimen general de "uso" y "edificación" aplicable a cada uno de los tipos de "zonas de uso
global" definidos, contenido en el epígrafe siguiente del presente artículo.
- Determinaciones particulares de "Calificación Global" establecidas para cada "zona de uso

global" en el apartado "II.1 Calificación Global" de las "Normas Particulares para las A.I.U.", -
libros "Segundo" a "Decimoséptimo" del presente documento-.
2.- Régimen general de edificación y uso aplicable a los diferentes tipos de "zonas de uso global"
3
establecidos :
A.100.- Zonas de Asentamientos Residenciales Antiguos
* TOPOLOGIA DE "CALIFICACION PORMENORIZADA" CARACTERISTICA:
"Parcelas a.100 de Asentamientos Residenciales Antiguos".
* REGIMEN DE EDIFICACION:
- "Zonas" configuradas por los asentamientos residenciales anteriores a la segunda mitad del
siglo XIX, que se propone preservar por su singularidad e interés histórico, cultural y
urbanístico, manteniendo en sus aspectos fundamentales la parcelación originaria y su
morfología espacial y edificatoria y, asegurando la conservación de todos aquellos elementos
de edificación y urbanización cuyos valores relevantes lo justifiquen.
La nueva edificación se referirá en sus pautas tipológicas fundamentales -edificatorias de

carácter general y constructivas- a las edificaciones y elementos construidos originarios
existentes en la "zona".
- Este régimen de edificación, que identifica a las "Zonas A.100", se formulará en detalle para
cada Area en la Norma Particular correspondiente, o, si ésta así lo determina, se remitirá al
"planeamiento de desarrollo".
Los desarrollos edificatorios en las "Zonas A.100", destinados de forma predominante a "usos
de vivienda" y regulados de acuerdo con los criterios anteriormente definidos, se identificarán
a nivel de "calificación pormenorizada" bajo el epígrafe genérico de "Parcelas a.100 de
Asentamientos Residenciales Antiguos".
- La sistemática de regulación de la forma de las edificaciones se establecerá en cada caso, en

función de las características tipológicas específicas de las construcciones existentes y de los
objetivos de preservación perseguidos.
* REGIMEN DE USO:
La Norma Particular correspondiente asignará a estas "zonas" un "régimen de uso" específico,

tomando como referencia, alternativamente, el régimen establecido para las "Zonas A.200", o,
para las "Zonas A.400", en función de las características morfológicas del desarrollo urbano que
se pretende preservar. Se prohíbe, sin embargo, con carácter general la implantación de "talleres
de reparación de vehículos", "unidades de suministro de combustible" y "estaciones de servicio".
(3)
Con carácter general se entenderá que las determinaciones que se remiten a las Normas Particulares deberán
establecerse en su caso de manera expresa en el apartado "II. Régimen Urbanístico General" de las mismas,
asignándoseles rango de "planeamiento general".
Cuando las mismas se remiten al "planeamiento" o a la "ordenación" "pormenorizados" podrán definirse en el

apartado "III. Ordenación Pormenorizada" de las Normas Particulares, o , en su caso, en el "planeamiento
pormenorizado", asignándoseles ese rango normativo.
A.200.- Zonas Residenciales de Ensanche
* TIPOLOGIA DE "CALIFICACION PORMENORIZADA" CARACTERISTICA:
"Parcelas a.2 Residenciales de Ensanche" -en sus distintas "variantes"-.
- "Zonas" de densidad edificatoria alta o muy alta, configuradas por "manzanas" de edificación
de uso predominantemente residencial, las cuales podrán estar ocupadas en su totalidad por
la edificación o presentar en su interior "patios de manzana" cerrados o parcialmente abiertos.
Este "régimen de edificación", que identifica a las "Zonas A.200", y al que deberán adscribirse
-con las salvedades que expresamente se establezcan en cada caso- los desarrollos
edificatorios que en ellas se realicen, se formula en detalle en el epígrafe del mismo enunciado
correspondiente a las "Parcelas a.2 Residenciales de Ensanche", "características" de las
"Zonas A.200", en sus distintas "variantes" -artículo 1.3.2. y sección 3.2.1. de las presentes
Normas-.
- La regulación particularizada de la forma de las construcciones se formulará, con carácter

general, por el "planeamiento pormenorizado", a través de la definición gráfica de las
"alineaciones de edificación" y de "ordenanzas generales", quedando definido de forma
indirecta el "aprovechamiento edificatorio"; o, excepcionalmente, a través de "ordenanzas
particulares" de parcela, las cuales incluirán, en ese caso, la asignación "directa" del
"aprovechamiento edificatorio" autorizado.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característicos": * "Usos residenciales".
- "Usos autorizados": * Los "autorizados" con carácter general en las "Parcelas

a.2", en las condiciones que se establecen en el artículo
1.3.2. y en la sección 3.2.2. de las presentes Normas
Urbanísticas.
* En otros "espacios" y "parcelas":
- "Industriales":
. "Unidades de suministro de combustible"

En "espacios públicos" -"Vías urbanas", "Aceras y
"Carriles bici" y "espacios libres comunes"-.
("Estudio de detalle")
. "Estaciones de servicio"
En "parcelas" específicamente destinadas a ese
"uso". ("Planeamiento pormenorizado")
- "Terciarios":
En "parcelas" destinadas de manera específica a estos

"usos". ("Planeamiento pormenorizado", salvo en el
caso de los "usos" para los que se establece
expresamente la obligatoriedad de su regulación en la

Norma Particular correspondiente -rango de
"planeamiento general"-).
- "Garaje":
En cualquiera de sus modalidades -"uso público" o "uso

privado"-, y, en sus "categorías" "3ª" y "4ª". Podrá
implantarse en "parcelas" destinadas de forma
predominante a este uso ("Planeamiento
pormenorizado"), y, en "espacios públicos",
exclusivamente "bajo rasante" ("Estudio de detalle").
- "Equipamiento comunitario":
En sus modalidades compatibles con el "uso

característico" zonal -se excluyen expresamente los
"usos de equipamiento de servicios públicos"
asimilables a los "usos industriales"-. ("Planeamiento
pormenorizado")
- "Usos prohibidos": * "Industriales":
En sus "categorías" y modalidades no autorizadas de

forma expresa.
* "Terciarios":
En sus "categorías" y modalidades no autorizadas de

forma expresa.
* "Rurales".
* "Equipamiento de servicios públicos":
En sus modalidades asimilables a los "usos industriales"

incompatibles con el "uso característico" zonal.
* "Depósitos de gases licuados".

A.300.- Zonas Residenciales de Edificación Abierta
"Parcelas a.300 Residenciales de Edificación Abierta".
- "Zonas" de densidad edificatoria media o alta, configuradas por edificación residencial aislada,
en "bloque" o "torre", en disposición "abierta" y -salvo excepciones expresamente autorizadas-
sin "patios interiores", que, eventualmente, podrá presentar espacios "no edificados" anejos.
correspondiente a las "Parcelas a.300 Residenciales de Edificación Abierta" características
de las "Zonas A.300" -artículo 1.3.2. y sección 3.2.1. de las presentes Normas-.
- La regulación particularizada de la forma de las construcciones, incluyendo la "ocupación en

planta" de las construcciones "bajo rasante", se formulará, con carácter general, por el
"planeamiento pormenorizado" -dentro de los límites definidos por los "parámetros
reguladores" establecidos para la "zona" correspondiente- por medio de una "ordenanza"
específica para cada "parcela", la cual incluirá la asignación "directa" del "aprovechamiento
edificatorio" autorizado.
* REGIMEN DE USO:
Se asigna a estas "zonas" un "régimen de uso" similar al establecido para las "Zonas A.200", si
bien la implantación de los "usos autorizados" en las "Parcelas a.300" se adecuará a las
condiciones específicas que se establecen para las mismas en el artículo 3.2.2.1. del presente
documento.
A.400.- Zonas Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo
"Parcelas a.4 Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo" -en sus distintas "variantes"-.
- "Zonas" de densidad edificatoria media -salvo en el caso de zonas ya desarrolladas que

responden a esta tipología y cuya ordenación se consolida, las cuales, excepcionalmente,
podrán presentar densidades más elevadas- configuradas por pequeños bloques de
edificación residencial en disposición "abierta" y sin "patios interiores" -salvo los destinados a
iluminar o ventilar elementos secundarios de las viviendas-, que dispondrán en todos los casos
de espacios "no edificados" anejos.
correspondiente a las "Parcelas a.4 Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo" -en
sus distintas variantes- características de las "Zonas A.400" -artículo 1.3.2. y sección 3.2.1.
de las presentes Normas-.
- La regulación particularizada de la forma de la edificación se formulará con carácter general

por el "planeamiento pormenorizado" a través de la definición gráfica de las "alineaciones de
parcela", y, de "ordenanzas generales" o, alternativamente, a través de una "ordenanza"
particularizada para cada parcela, e incluirá, en ambos casos, la asignación "directa" del
* REGIMEN DE USO:
bien la implantación de los "usos autorizados" en las "Parcelas a.4" deberá producirse,
ocupando de manera exclusiva la totalidad de la "parcela", de acuerdo con las condiciones
específicas que se establecen para las mismas en el artículo 3.2.2.1. de las presentes Normas.
A.500.- Zonas Residenciales de Edificación Aislada
"Parcelas a.500 Residenciales de Edificación Aislada".
- "Zonas" de densidad edificatoria baja -salvo en el caso de zonas ya desarrolladas que

respondan a esta tipología y cuya ordenación se consolida, las cuales, excepcionalmente,
podrán presentar densidades más elevadas-, configuradas por edificación residencial con una
(1) o dos (2) "unidades de vivienda" por "parcela", que dispondrá, en todos los casos, de
espacios "no edificados" anejos.
correspondiente a las "Parcelas a.500 Residenciales de Edificación Aislada"
características de las "Zonas A.500" -artículo 1.3.2. y sección 3.2.1. de las presentes Normas-

por el "planeamiento pormenorizado" a través de la definición gráfica de las "alineaciones de
parcela", y, de "ordenanzas generales", o, alternativamente, a través de una "ordenanza"
particularizada para cada "parcela", e incluirá, en ambos casos, a asignación "directa" del
* REGIMEN DE USO:
bien la implantación de los "usos autorizados" en las "Parcelas a.500" deberá producirse,
ocupando de manera exclusiva la totalidad de la "parcela", de acuerdo con las condiciones
específicas que se establecen para las mismas en el artículo 3.2.2.1. de las presentes Normas.
B.100.- Zonas Industriales Comunes
"Parcelas b.1 Industriales Comunes" -en sus distintas "variantes"-.
- "Zonas" de edificación de uso predominantemente "industrial", configuradas por "manzanas"

ocupadas por módulos de edificación "entre medianeras"; o, por "parcelas" diferenciadas y no
divisibles, ocupadas por una "actividad" única y funcionalmente unitaria, que dispondrán de
"espacios" no edificados anejos.

por el "planeamiento pormenorizado", a través de una "ordenanza" particularizada para cada
parcela; o, alternativamente, a través de la definición gráfica de las "alineaciones de parcela",
y, de "ordenanzas generales", e incluirá, en ambos casos, la asignación "directa" del
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industria". (En sus "categorías" "2ª", "3ª" y "4ª").

b.1" -en sus distintas "variantes"-, en las condiciones que
se establecen en el artículo 1.3.2. y en el capítulo 3.3. de
las presentes Normas Urbanísticas.
- "Vivienda" ("Uso autónomo"):
Exclusivamente en edificios existentes y destinados a

este uso con anterioridad a la aprobación del presente
proyecto.
- "Industriales":

- "Terciarios":
En "parcelas" destinadas de manera específica a estos

"usos". (Previsión expresa en el "planeamiento
pormenorizado"):
. "Hoteleros"
Deberán disponer en interior de la "parcela" los
espacios de acceso, aparcamiento, y carga y
descarga necesarios.
. "Oficinas"
. "Comerciales"
En sus "categorías 2ª", "3ª" y "4ª", con carácter
general, y, en su "categoría 5ª" cuando así se
autorice expresamente en la Norma Particular
correspondiente -rango de "planeamiento general"-.
. "Recreativos"
En las mismas condiciones que los "usos
comerciales", tomando como referencia para su
clasificación la superficie utilizada. Las "salas de
fiestas", sin embargo, se considerarán, a los efectos
de la regulación de su implantación, como "usos
comerciales" de "4ª categoría", o, de "5ª" si superan
el límite de "superficie de techo" correspondiente.
- "Garaje":

eclusivamente "bajo rasante" ("estudio de detalle").

característico" zonal, en parcelas destinadas de manera
específica a estos usos. ("Planeamiento
pormenorizado")
- "Centros de transporte por carretera".
- "Usos prohibidos": * "Residenciales":
Con las excepciones autorizadas de forma expresa.
* "Terciarios":
En sus modalidades que no se autorizan expresamente.
* "Rurales"
B.200.- Zonas de Industria Especial
"Parcelas b.200 de Industria Especial" -en las "variantes" que en cada caso se establezcan por
la Norma Particular o el "planeamiento pormenorizado" correspondientes-.
- "Zonas Industriales" que se destinarán a los "usos" específicos que se definan de manera
particularizada para cada Area, y responderán, asimismo, a un régimen de edificación
singularizado, cuya regulación se remite a la Norma Particular correspondiente.
- La sistemática de regulación de la forma de las edificaciones se formulará en cada caso por el

"planeamiento pormenorizado", en función de las características tipológicas específicas de las
construcciones proyectadas.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industria":
En sus "categorías" "2ª", "3ª", "4ª" y "5ª", de acuerdo con

las especificaciones particulares que se establezcan para
cada Area.
- "Usos autorizados"
y "prohibidos": * Se aplicará el mismo régimen general establecido para las
"Zonas B.100" al cual se añadirán las condiciones
específicas establecidas en la "Norma Particular" del Area
correspondiente.
C.000.- Zonas de Usos Terciarios Diversos
"Parcelas c. de Usos Terciarios" -en sus distintas "variantes"-.
- "Zonas" que se destinarán a los "usos terciarios", genéricos o específicos, que se definan de
manera particularizada para cada Area, y, responderán, asimismo, a un régimen de edificación
singularizado, cuya regulación se remite a la Norma Particular correspondiente.

* REGIMEN DE USO.
- "Usos característicos": * "Terciarios":
En todas sus modalidades, con excepción de los "usos

comerciales" de "5ª categoría". (La "Norma Particular"
correspondiente podrá establecer en cada Area
condiciones y restricciones de implantación específicas).

c", en las condiciones que se establecen en el artículo
1.3.2. y en la sección 3.3. de las presentes Normas
Urbanísticas.
- "Residenciales":
Su posible autorización será regulada de manera

particularizada para cada Area.
- "Industriales":

En "parcelas" específicamente destinadas a ese
"uso". ("Planeamiento pormenorizado")
- "Comerciales" ("5ª categoría"):
En "parcelas" en las que se autorice de manera

específica su implantación en la Norma Particular
correspondiente -rango de "planeamiento general"-.
- "Garaje":

exclusivamente "bajo rasante" ("Estudio de detalle").
- "Centros de transporte por carretera"

característico" zonal. ("Planeamiento pormenorizado")
* "Industria":
En sus "categorías" "4ª" y "5ª".
* "Rurales".
C.100.- Parques Empresariales
"Parcelas b.200" y "Parcelas c. de Usos Terciarios" -en sus distintas "variantes"-.
- "Zonas" que se destinarán a los "usos" de "actividad económica" -"industriales" y "terciarios"-

diversos, que se especifican a continuación, y responderán a un régimen de edificación
singularizado, cuya regulación se remite a la Norma Particular y al "planeamiento
pormenorizado" correspondientes.
- La edificación de "vivienda", en los casos en los que la implantación de este "uso" se autorice
en el Area por la Norma Particular correspondiente, responderá a las tipologías de "Edificación
de Bajo Desarrollo" -"Parcelas a.400" en sus distintas variantes- o de "Edificación Aislada" -
"Parcelas a.500"-.

* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industriales":
En sus "categorías 2ª", y "3ª", exclusivamente en aquellas

modalidades de alto nivel tecnológico - "informática",
"biotecnología", "nuevos materiales", "electrónica",
"tecnologías medio ambientales", "laboratorios", "centros
de investigación científica y tecnológica" y otras similares -
que por sus características de operación - ausencia de
emisiones contaminantes de todo tipo y necesidades de
movimiento y almacenamiento de mercancías poco
relevantes -, permitan un elevado nivel de calidad
ambiental en la implantación y resulten compatibles con los
"usos terciarios" considerados, asimismo, como
"característicos" en la "zona".
* "Terciarios":
- "Oficinas".
En todas sus modalidades. Superficie utilizada superior
2
a 250 m (u) por local.
- "Sanitarios".
- "Terciarios diversos".
* "Equipamiento comunitario":
En sus variantes de "equipamiento docente",

"equipamiento institucional", "equipamiento sanitario", y,
"equipamiento sociocultural". Además se implantarán como
"usos de servicio básico" en las parcelas dotacionales.
- "Usos autorizados": * "Vivienda".:
Será regulado de manera particular para cada Area.
* "Industria":
- "Categoría 4ª"
Exclusivamente en los casos en que deban adscribirse
a esta "categoría" por superar las dimensiones máximas
establecidas para la "categoría 3ª".
Deberán cumplimentar en su totalidad los requisitos de
nivel tecnológico, ausencia de impactos y elevada
calidad de implantación exigidos.
- "Categorías" "2ª" y "3ª

En otras modalidades diferentes de las señaladas como
"características", que cumplimenten los "estándares de
operación" exigidos y cuya implantación resulte
plenamente compatible con la de los "usos
característicos".
* "Terciarios":
- "Hoteleros"
Serán regulados de manera particularizada para cada
Area.
- "Comerciales"
Area.
- "Deportivos"
* "Garaje":
En sus "categorías 3ª" y "4ª" como "uso autónomo", en

parcelas independientes, y "espacios libres, y, como "uso
auxiliar", en cualquiera de sus "categorías", en las parcelas
destinadas a los "usos característicos" y "autorizados".
En todas sus demás variantes compatibles con los "usos

característicos", en las parcelas destinadas a los "usos
característicos" y, como "usos asimilados" a los
"comerciales", en los locales destinados a estos últimos.

* "Industriales":
En todas las "categorías" y modalidades incompatibles con

los "usos industriales" y "terciarios" "característicos", y, en
general, en aquéllas que por sus condiciones de operación,
emisiones contaminantes de cualquier tipo, o por sus
necesidades de movimiento y almacenamiento de grandes
volúmenes de mercancías, impidan el mantenimiento en la
"zona" de las condiciones de elevada calidad ambiental
propuestas. De manera específica se prohíbe el
almacenamiento de mercancías o maquinaria al aire libre.
* "Rurales"
En sus modalidades incompatibles con los "usos

característicos" y "autorizados".
C.200.- Zonas de Grandes Superficies Comerciales
"Parcelas c.210.- de Grandes Superficies Comerciales" -en las "variantes" que en cada caso
se establezcan por la Norma Particular o el "planeamiento pormenorizado" correspondientes-.
- "Zonas" destinadas predominantemente a la implantación de "grandes superficies

comerciales" -"usos comerciales" de "5ª categoría"- y, otros usos asociados que se definirán
de manera particularizada para cada Area, y, responderán, a un régimen de edificación
singularizado de acuerdo con las tipologías propias de este tipo de instalaciones, cuya
regulación se remite a la Norma Particular correspondiente.
Los desarrollos edificatorios característicos de las "Zonas C.200" se identificarán a nivel de

"calificación pormenorizada" bajo el epígrafe genérico de "Parcelas c.200 de Usos
Comerciales Diversos", o, en su caso, bajo alguna de las demás tipologías de "Parcelas c.2
de Usos Comerciales" que se definen en el presente Plan General.

* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Comerciales":
En todas sus modalidades. (La "Norma Particular"

correspondiente podrá establecer en cada Area
condiciones y restricciones de implantación específicas).
- "Usos autorizados": * "Vivienda":
Exclusivamente como "uso auxiliar" de los "usos

característicos". Su autorización se remite al "planeamiento
pormenorizado", con un máximo de dos (2) viviendas por
"parcela".
* "Industriales":
En sus "categorías" "1ª", "2ª", y, en la modalidad de

"estaciones de servicio", en la de "3ª categoría".
* "Terciarios":
- "Hoteleros"
Area.
- "Oficinas"
Area.
- "Recreativos"
Se podrán implantar como "usos autónomos" y, como
"usos asimilados" a los "comerciales", en los locales
destinados a estos últimos.
- "Sanitarios"
Se podrán implantar como "usos asimilados" a los
- "Terciarios diversos"
Se podrán implantar como "usos asimilados" a los
* "Garaje":
En sus "categorías 2ª", "3ª" y "4ª", como "uso auxiliar" de

los "usos característicos" y "autorizados".
De titularidad pública o privada, y en todas sus

modalidades compatibles con el resto de los "usos
autorizados", como "usos asimilados" a los "comerciales",
en los locales destinados a estos últimos. Además se
implantarán como "usos de servicio básico" en las parcelas
dotacionales.
* "Industriales":
Con excepción de las modalidades expresamente

autorizadas.
* "Rurales".
D.- ZONAS RURALES
D.1.- ZONAS RURALES DE PROTECCION ESPECIAL
D.100.- Zonas Rurales de Protección Especial (Comunes)
* REGIMEN DE EDIFICACIÓN:
"Zonas" en las que se autoriza, exclusivamente, la nueva construcción de edificaciones aisladas,

vinculadas, a los "usos de explotación del litoral" -en aquellos terrenos que pertenezcan al
"dominio público marítimo terrestre" o sean colindantes con él- y, a los "usos de explotación
agraria", existentes; así como la reforma, y ampliación de construcciones existentes
destinadas a otros "usos no rurales autorizados".
Dichas construcciones se adecuarán a las condiciones generales de edificación establecidas

para el Suelo No Urbanizable en los capítulos 3.4 y 3.5 del presente documento.
* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Explotación agraria":
Se excluyen los "usos auxiliares".
* "Forestales":
Dirigidos de forma exclusiva a la preservación y

regeneración del bosque autóctono existente, incluyendo la
explotación del mismo dentro de las limitaciones que dicho
objetivo permita.
* "Explotación del litoral":
En el dominio público marítimo-terrestre, y, en terrenos

colindantes con él situados en la "zona de servidumbre de
protección" del litoral, de acuerdo con el régimen
establecido por la vigente Ley de Costas.
* "Espacios libres":
En las modalidades de "espacios libres rurales" y

"elementos territoriales".
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" de los "usos de explotación agraria"

Exclusivamente en el caso de explotaciones existentes en
el momento de la aprobación del Plan General)
* "Residenciales":
Como "usos autónomos" o como "usos auxiliares" de

otros "usos autorizados", exclusivamente, en edificios
existentes con anterioridad a la aprobación del presente
proyecto y ya destinados en cada caso a dichos usos 4. Se

incluyen los "usos auxiliares" correspondientes.
* "Usos terciarios":
En sus modalidades "autorizadas" en las "Zonas D.200",

exclusivamente, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobación del presente proyecto y ya
destinados en cada caso a dichos usos4. Se incluyen los
"usos auxiliares" correspondientes.
* "Infraestructuras de servicios":
En las modalidades de "abastecimiento de agua",

"depuración de aguas residuales", "telefonía,
telecomunicación y señalización", cuando su implantación
en el medio rural resulte necesaria u oportuna, y, se
justifique por motivos de "utilidad pública" o "interés social";
y, en la de "depósitos de combustible" como uso auxiliar de
otros "usos autorizados".
- "Usos prohibidos": * "Residenciales" y "terciarios":
Fuera de las condiciones en las que se autorizan

expresamente.
* "Industriales":
Excepto las "industrias agrarias" "auxiliares" de

"explotaciones agrarias" existentes).
* "Rurales":
En sus modalidades de "usos extractivos" y "usos de

ganadería y producción animal intensiva".
* "Equipamiento comunitario".
Cuando su implantación en el medio rural no resulte

necesaria u oportuna, no se justifique por motivos de
"utilidad pública" o "interés social", o, en general, de lugar a
impactos paisajísticos relevantes.
(4)
Ello no excluye la eventual adscripción del edificio al régimen de "fuera de ordenación" atenuado, definido por el
epígrafe 3 del artículo 137 de la vigente Ley del Suelo, de acuerdo con lo que a su vez establece el artículo 2.6.4 de
las presentes Normas.
D.110.- Zonas Forestales Protegidas
"Zonas" en las que se autorizan, exclusivamente, construcciones aisladas vinculadas a los "usos
forestales".
* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Forestales":

objetivo permita.
* "Elementos territoriales".
- "Usos prohibidos": * Todos los demás.

D.120.- Zona Rural de Protección de la Vega de Zubieta
"Zonas" en las que se autoriza, exclusivamente, la nueva construcción de edificaciones aisladas,

vinculadas, a los "usos de explotación agraria", existentes; así como la reforma y ampliación
de construcciones existentes destinadas a otros "usos no rurales autorizados".
Dichas construcciones se adecuarán a las condiciones generales de edificación establecidas

* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Explotación agraria":
Se excluyen los "usos auxiliares".
* "Forestales":

objetivo permita.

- "Usos autorizados": * "Residenciales":
Como "usos autónomos" o como "usos auxiliares" de

otros "usos autorizados" diferentes de los "usos de
explotación agraria" implantados con anterioridad a la
"aprobación" del presente Plan General, exclusivamente
en edificaciones existentes.
En sus modalidades "autorizadas" en las "Zonas D.200",

exclusivamente, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobación del presente proyecto y ya
destinados en cada caso a dichos usos 5.
* Otros "usos auxiliares" de los "usos de explotación

agraria", exclusivamente en el caso de explotaciones
existentes en el momento de la aprobación del Plan
General.
(5)
Ello no excluye la eventual adscripción del edificio al régimen de "fuera de ordenación" atenuado, definido por el
En las modalidades de "abastecimiento de agua",

"depuración de aguas residuales", "telefonía,
telecomunicación y señalización" y en la de "depósitos de
combustible" como uso auxiliar de los "usos residenciales"
y "terciarios" autorizados.
- "Usos prohibidos": * "Residenciales" y "terciarios":
Fuera de las condiciones en las que se autorizan

expresamente.
* "Industriales":

"explotaciones agrarias" existentes.
* "Rurales":
En sus modalidades de "usos extractivos" y "usos de

ganadería y producción animal intensiva".

necesaria u oportuna, no se justifique por motivos de
"utilidad pública" o "interés social" o, en general, dé lugar a
impactos paisajísticos relevantes.
D.2.- ZONAS RURALES COMUNES
D.200.- Zonas Rurales Comunes
"Zonas" en las que se autoriza, exclusivamente, la edificación aislada vinculada a los "usos
autorizados", que se deberá adecuar a las condiciones generales de edificación establecidas
* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Explotación agraria".
* "Forestales":
En las condiciones establecidas en el artículo 3.5.4 de

presente documento.

- "Usos autorizados": * "Residenciales":
Como "usos autónomos", se podrán implantar,

exclusivamente, en edificios existentes con anterioridad a
la aprobación del presente expediente y ya destinados al
6
mismo .
Como "uso auxiliar" de otros "usos autorizados" -en los

casos en los que se establece esa tolerancia- podrán
implantarse, además, en edificios de nueva
construcción.
* "Industrias agrarias".
* "Terciarios":
En las modalidades de "usos hoteleros", "usos de

hostelería", "salas de fiesta", "parques recreativos" y
"deportivos", "usos sanitarios" y "asistenciales" y
"campamentos turísticos", cuando su implantación en el
medio rural resulte oportuna y se justifique por motivos de
"utilidad pública" o "interés social".
Los "usos de hostelería" podrán implantarse

exclusivamente en edificios existentes.
(6)
Ello no excluye la eventual adscripción del edificio al régimen de "fuera de ordenación" atenuado definido por el
* "Extractivos":
Previa autorización de los organismos competentes.
En las modalidades de "usos de equipamiento deportivo",

"sanitario", "asistencial", "recreativo" y "de servicios
públicos" -"albergues", "campamentos de turismo" y otros
similares- cuando su implantación en el medio rural resulte
necesaria u oportuna.
Cuando su implantación en el medio rural resulte necesaria

u oportuna y se justifique por motivos de "utilidad pública" o
"interés social".
En los casos no autorizados de forma expresa.
* "Industriales":
Con excepción de las "industrias agrarias".
* "Terciarios":

necesaria ni oportuna. Se entienden como "no autorizados"
el "equipamiento docente" -salvo que se requiera
específicamente esa implantación-, el "institucional", el
"religioso" y, en general, todas las modalidades de
"equipamiento" que requieran grandes construcciones de
características urbanas y produzcan un impacto
paisajístico y funcional significativo.
* De "Infraestructuras de servicios":

necesaria ni oportuna o, no se justifique por motivos de
E.1.- SISTEMA GENERAL DE REDES VIARIAS
E.110.- Autopistas, Autovías y Carreteras (S.G.)
"e.110. Autopistas, Autovías y Carreteras" (S.G.)
"Zonas" en las que se excluye la edificación, con excepción de las construcciones destinadas a
los "elementos funcionales" y "usos auxiliares" de las "autopistas", "autovías" y "carreteras"
autorizados por la legislación sectorial aplicable.
* REGIMEN DE USO
- "Uso característico": * "Circulación rodada".
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" de las "autopistas", "autovías" y

"carreteras" autorizados por la legislación sectorial
aplicable -"áreas de conservación y explotación";
"estaciones de servicio de combustible"; "áreas de
servicios comerciales"; "aparcamiento" y "descanso";
"básculas de pesaje"; "puestos de socorro" y otros-.
- "Usos prohibidos": * Todos los no "autorizados" de forma expresa.
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Estado / Diputación Foral de Gipuzkoa / Ayuntamiento

de Donostia-San Sebastián, según los casos.
E.120.- Vías Urbanas Principales (S.G.)
"e.120. Vías Urbanas Principales" (S.G.)
"Zonas" en las que se excluye la edificación, con excepción de las construcciones "bajo rasante"
destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, y de la implantación "sobre rasante" de
los elementos funcionales propios de las "vías urbanas".
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Circulación rodada y peatonal".
* "Aparcamiento" (Público).
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" del "uso característico" -"paradas de

autobuses", "básculas de pesaje", "puestos de socorro",
"estaciones de servicio", "unidades de suministro de
combustible" y otros similares-.
* "Centros de infraestructuras de servicios":
Exclusivamente "bajo rasante".
* "Garajes":
Exclusivamente "bajo rasante", en sus "categorías 3ª" y

"4ª".
* "Usos provisionales":
Con autorización municipal, entre los que se considerarán

los "comerciales" de "1ª categoría" que se implantarán en
régimen de "concesión administrativa".
- "Usos prohibidos": * Todos los no autorizados de forma expresa.
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián.

E.200.- Redes Ferroviarias (S.G.)
"e.2 Redes Ferroviarias" (S.G.) -en sus distintas variantes"-.
"Zonas" en las que se autoriza exclusivamente la edificación vinculada a los "usos ferroviarios" y
a los "usos auxiliares" de los mismos, en las condiciones establecidas por la legislación sectorial
aplicable y, de acuerdo en cada caso, con las determinaciones contenidas en la "Norma
Particular" correspondiente.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Ferroviario".
- "Usos autorizados": * "Usos asimilados" al "uso ferroviario" de acuerdo con lo

establecido por la legislación sectorial aplicable.
- "Usos prohibidos": * Todos con excepción de los "autorizados" de forma

expresa.
* REGIMEN DE TITULARIDAD:
- Red "Renfe": * Estado.
- Red "Eusko Trenbideak": * Comunidad Autónoma del País Vasco.

E.300.- Zonas Portuarias (S.G.)
"e.3 Zonas Portuarias" (S.G.) -en sus distintas variantes"-.
"Zonas" en las que se autoriza exclusivamente, la edificación vinculada a los "usos portuarios" y a
los "usos auxiliares" de los mismos, en las condiciones establecidas por la legislación sectorial
aplicable y, de acuerdo en cada caso, con las determinaciones contenidas en la "Norma
* REGIMEN DE USO:
- "Usos característicos": * "Portuarios".
- "Usos autorizados": * "Usos asimilados" al "uso portuario" de acuerdo con lo

establecido por la legislación sectorial aplicable.
En sus modalidades relacionadas con la actividad náutico-

pesquera.

expresa.
* REGIMEN DE TITULARIDAD:
- "Puerto de Pasaia": * Estado.
- "Puerto de San Sebastián": * Comunidad Autónoma del País Vasco.

F.100.- Parques (S.G.)
"f.100 Espacios Libres Urbanos" (S.G.) -"Parques"-.
"Zonas" de arbolado extensivo, y urbanización ligera, en las que se excluye, en principio, la

edificación, que se admitirá exclusivamente en los siguientes casos:
. Construcciones aisladas "sobre rasante" destinadas a los "usos autorizados", definidas

expresamente por el "planeamiento pormenorizado".
Tendrán una "superficie ocupada" inferior al 5% de la superficie total del "espacio libre", y,
un "perfil de edificación" de dos (2) "plantas".
. Construcciones "provisionales" destinadas a los usos autorizados en esas condiciones -

"perfil de edificación" de una (1) "planta".
. Construcciones "bajo rasante" -"perfil de edificación" hasta tres (3) "plantas"- destinadas
a los usos autorizados en esas condiciones.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Espacios libres urbanos" (Parque. Incluye "usos

auxiliares")
- "Usos autorizados": * "Terciarios":
"Comerciales" (Y otros "terciarios "asimilados"):
- De "1ª categoría", como "usos provisionales", en

implantaciones de carácter temporal, y, en régimen de
"concesión administrativa".
- De "2ª categoría", hasta 150 m2(t) en "parcelas"

expresamente definidas por el "planeamiento
pormenorizado".
En sus modalidades compatibles con el uso de "parque",

que serán autorizadas de manera particularizada para
cada Area.
- "Usos prohibidos": * Todos los "no autorizados" de forma expresa.
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián.

F.200. Areas Recreativas (S.G.) (Suelo No Urbanizable)
"Zonas" en las que se autoriza exclusivamente la edificación aislada, vinculada a los "usos
autorizados" que se deberá adecuar a las condiciones generales de edificación establecidas para
el Suelo No Urbanizable en los capítulos 3.4 y 3.5 del presente documento y, a lo dispuesto en la
Ley de Costas, en los ámbitos afectados por ella.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Espacios libres":

* "Explotación agraria":
Se excluyen los "usos auxiliares", y, su ejercicio "no

profesionalizado".
* "Forestales":

objetivo permita.
* "Explotación del litoral":
Exclusivamente en el ámbito del "dominio público marítimo-

terrestre y las zonas colindantes con él.
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" de los "usos de explotación agraria

comunes" Exclusivamente en el caso de explotaciones
existentes en el momento de la aprobación del Plan
General.
* "Usos de explotación agraria no profesionalizados"

Cuando se autoricen expresamente por el "planeamiento
de desarrollo".
* "Residenciales":
Como "usos autónomos", se podrán implantar,

exclusivamente, en edificios existentes con anterioridad a
la aprobación del presente proyecto, y ya destinados a
7
esos usos .
(7)
Ello no excluye la eventual adscripción del edificio al régimen de "fuera de ordenación" atenuado definido por el
Como "usos auxiliares" de otros "usos autorizados" -en los

casos en los que se establece esa tolerancia- podrán
implantarse, además, en edificios de nueva construcción.
* "Terciarios":
Cuando se autoricen expresamente en la "Norma

Particular" correspondiente, en las modalidades de "usos
de hostelería" y "recreativos", y su implantación, además
de oportuna y justificada por motivos de "utilidad pública" o
"interés social", complemente los "usos de espacios libres"
y sea compatible con los "usos rurales" "característicos".
Los "usos recreativos" en sus modalidades de

"asociaciones recreativas", e "instalaciones deportivas en
locales cerrados" se autorizarán exclusivamente en
edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación
del presente Plan General.
* "Garaje":
Exclusivamente de "categoría 1ª" y "2ª", como "uso

auxiliar" de otros "usos autorizados", a cuyas necesidades
de dotación deberá adecuarse.
Cuando se autorice expresamente en la "Norma Particular"

correspondiente, en las modalidades de "usos de
equipamiento deportivo", "cultural", "recreativo" y "de
servicios públicos" -"albergues", "campamentos de turismo"
y otros similares- siempre que su implantación, además de
justificada por motivos de "utilidad pública" o "interés
social", complemente y sea compatible con los "usos de
espacios libres" y con los "usos rurales" "característicos".
El "equipamiento recreativo" en sus modalidades de

"asociaciones recreativas", e "instalaciones deportivas en
locales cerrados" se autorizará exclusivamente en
edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación
del presente Plan General.
Cuando su implantación en el medio rural resulte necesaria

u oportuna y se justifique por motivos de "utilidad pública" o
"interés social").
* La superficie de las "zonas" destinadas a los "usos

autorizados", no podrá superar en ningún caso el 7% de la
"superficie zonal" calificada.
* "Industriales":

"explotaciones agrarias" existentes.
* "Terciarios":
En los casos no autorizados de forma expresa, y, entre los

"usos recreativos", los "cines", "teatros", "salas de fiestas" y
"casinos".

necesaria ni oportuna o resulte incompatible con los "usos
de espacios libres" y "rurales" "característicos", y,
específicamente el "equipamiento recreativo", en sus
modalidades de "cines", "teatros", y locales cerrados de
espectáculos de todo tipo.

necesaria ni oportuna o, no se justifique por motivos de
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián / Diputación

Foral de Gipuzkoa / Comunidad Autónoma del País
Vasco.
(Se exceptuarán los suelos en los que el "planeamiento de
desarrollo" consolide "usos" que se adecúen al "régimen"
establecido, bajo "titularidad privada")
F.3.- ELEMENTOS TERRITORIALES (S.G.)
F.310.- Cauces Fluviales (S.G.)
"Zonas" en las que se autorizan, exclusivamente las construcciones -azudes, diques, canales,
embarcaderos, estaciones de aforo y otras- permitidas por la legislación sectorial
correspondiente.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Elementos territoriales" (Cauces fluviales).
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Comunidad Autónoma del País Vasco.

F.320.- Playas (S.G.)
"Zonas" en las que la edificación se autoriza, excepcionalmente, de acuerdo con lo establecido

por la Ley de Costas.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Elementos territoriales" (Playas).
- "Usos autorizados": * Los que establece la vigente legislación de Costas.
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * Estado.

G.000.- Zonas de Equipamiento Comunitario
"g.000 Parcelas de Equipamiento Comunitario".
- "Zonas" que se destinarán a los "usos de equipamiento comunitario", genéricos o específicos,

que se definan de manera particularizada para cada Area, y, responderán, asimismo, a un
régimen de edificación singularizado, cuya regulación se remite a la Norma Particular
correspondiente.

* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Equipamiento comunitario":
En todas sus modalidades, reguladas en cada Area a

través de las condiciones adicionales que se establezcan
en la "Norma Particular" correspondiente.
Como uso auxiliar del "equipamiento", con un máximo de

dos (2) viviendas por parcela.
* "Residencia colectiva".
* Otros "usos auxiliares" o "asimilados"

Deberán ser objeto de regulación particularizada para cada
Area.
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * "Titularidad pública" o "privada", de acuerdo con lo que

se establezca en cada caso por la "Norma Particular" o el
"planeamiento pormenorizado" correspondientes.
H.- ZONAS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S.G.)
H.000.- Zonas de Infraestructuras de Servicios (S.G.).
"(Parcelas) h.000 Centros de las Redes de Servicios".
- "Zonas" que se destinarán a los "usos de infraestructuras de servicios" específicos, que se

definan de manera particularizada para cada Area, y, responderán, asimismo, a un régimen de
edificación singularizado, cuya regulación se remite a la Norma Particular correspondiente.

* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Infraestructuras de servicios":
En las modalidades que en cada caso se determine en la

"Norma Particular" correspondiente.
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" del "característico".
* REGIMEN DE TITULARIDAD: * "Titularidad pública" o "privada", de acuerdo con lo que

se establezca en cada caso por la Norma Particular o el

Calificación Global
1.- Reajustes de la delimitación de las "zonas de uso global"
- En base a razones objetivas de interés general que, en su caso, serán evaluadas por el Pleno
Municipal, el "planeamiento pormenorizado" que desarrolle el presente proyecto en el Suelo
Urbanizable podrá introducir ajustes en el límite de las "zonas de uso global" ordenadas con el
Suelo No Urbanizable, incorporando o excluyendo porciones de dichas "zonas", de tal forma que, en
ningún caso, se incremente o disminuya la superficie de éstas en un porcentaje superior al 5%, ni se
excluyan o incorporen terrenos cuya superficie supere el 8% de la superficie zonal delimitada.
Las superficies excluidas -para dicha exclusión será necesaria la aceptación expresa en documento
notarial de los propietarios afectados- se incorporarán en todo caso a la "zona de uso global"
correspondiente del Suelo No Urbanizable colindante.
- Del mismo modo, en el Suelo Urbanizable, se podrá establecer la afección de porciones de las
"zonas de uso global" destinadas a "usos residenciales", "industriales", "terciarios"; o, en el Suelo
No Urbanizable -en este caso sin la exigencia de la formulación de "planeamiento"- de "zonas
rurales", por elementos de los "sistemas generales", siempre que la superficie ocupada no supere el
10% de la "superficie zonal" delimitada.
En las citadas condiciones, la ocupación señalada no exigirá el reajuste del "aprovechamiento

urbanístico" asignado a la "zona" o "zonas" afectadas.
Como aplicación específica de este criterio, en las "categorías" de suelo señaladas, se podrán
implantar "elementos funcionales" o "al servicio" de las "Carreteras" y "Vías Urbanas" -"estaciones
de servicio", "puestos de socorro", "paradas de autobuses" y otros- de servicio a estos "sistemas
generales" y adosados a ellos, en suelos externos a los calificados para dichos "sistemas", aún
cuando en los suelos citados esa implantación no esté autorizada.
A tal efecto se considerará la implantación de los elementos reseñados como una "ampliación" del
ámbito de afección de los "sistemas" que deberá ajustarse a las limitaciones señaladas
anteriormente.
Si dichos elementos incorporan "aprovechamientos lucrativos" de titularidad privada o patrimonial, y

para la "zona de uso global" afectada se hubiese establecido de forma directa y expresa, y con
carácter normativo, un límite de "aprovechamiento" determinado, los "aprovechamientos" citados
deberán deducirse de éste último. No se aplicará este criterio si los "usos" tienen carácter
dotacional, o, se implantan sobre suelos públicos en régimen de "concesión administrativa".
- En Suelo No Urbanizable el "planeamiento especial" y los "proyectos de obra" podrán modificar la

"zonificación" de los elementos de los "sistemas generales" de "Comunicaciones" e "Infraestructuras
de Servicios", para posibilitar reajustes en su trazado y en la configuración de detalle de sus
elementos.
- Los ajustes en la "zonificación global" establecida en el presente proyecto que no se encuentren

dentro de los límites reseñados en los epígrafes precedentes, se considerarán a todos los efectos
como "modificación del Plan General", y exigirán la previa formulación de un expediente de esas
características.
2.- Carácter normativo de los "índices de edificabilidad"
En las "zonas de uso global" clasificadas como Suelo Urbanizable y en las clasificadas como Suelo
Urbano en que así se establezca de manera expresa, se considerarán como determinación normativa
a los efectos de la limitación del "aprovechamiento edificatorio" ordenado, el "índice" o los "índices de
edificabilidad" asignados.
El citado "aprovechamiento edificatorio" será, en todo caso, el producto de los "índices de

edificabilidad" señalados por la "superficie zonal" resultante de la medición que determine el
"planeamiento de desarrollo", una vez efectuados, en su caso, los ajustes de la delimitación zonal
autorizados en el epígrafe "1" del presente artículo.
3.- Consolidación de edificaciones que no respondan a la tipología de "calificación" "característica"
Dentro de las condiciones de "aprovechamiento edificatorio" destinado a los diferentes "usos

autorizados", establecidas para cada Area por la Norma Particular correspondiente, el "planeamiento
pormenorizado" podrá consolidar edificaciones existentes u ordenar otras de nuevo desarrollo, que no
respondan al régimen de "uso" y "edificación" "característicos" de la "zona de uso global" en la que se
sitúan.
En este último caso -nueva edificación que no se ajuste a las condiciones tipológicas generales- se
deberán cumplimentar -incluyendo las edificaciones consolidadas- los límites de tolerancia en el "perfil"
y la "altura de edificación" para el conjunto del Area, señalados en el epígrafe siguiente.
4.- Tolerancias en la "altura" y el "perfil de edificación"
Se tendrá en cuenta de manera específica la tolerancia general que respecto a la modificación de las
condiciones de "altura" y "perfil de edificación" por el "planeamiento pormenorizado" establece el
artículo "3.1.5. Condiciones de edificación aplicables con carácter general", de las presentes
Normas.
CAPITULO 1.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA
Artículo 1.3.1.- Formulación del régimen de Calificación Pormenorizada
1.- El presente proyecto establece con carácter normativo el régimen de Calificación Pormenorizada en
aquellas "Areas" de Suelo Urbano y Suelo Urbanizable en Ejecución en las que se autoriza la
ejecución de sus previsiones ordenadoras sin el requisito de la formulación previa de "planeamiento de
desarrollo".
En ellas, en los casos que expresamente se señalan en la "Norma Particular" correspondiente, se

incorpora al presente Plan General, el "planeamiento de desarrollo" formulado al amparo del Plan
General anteriormente vigente -ejecutado o todavía en ejecución-, adaptándolo al régimen general de
Calificación Pormenorizada contenido en el presente capítulo, y estableciendo, en su caso,
condiciones particulares en relación a su aplicación.
Dicho régimen se formula, en sus aspectos de aplicación general, en el presente capítulo "1.3.-
Calificación Pormenorizada" -el contenido de éste se desarrolla en los capítulos 3.1 y 3.2 del "Título
Tercero. Ordenanzas Reguladoras de edificación y uso de las parcelas edificables"-; y, en aquellos
otros aplicables de manera específica a cada una de las "parcelas" de las diferentes Areas, en las
"Normas Particulares para las A.I.U." -libros "Segundo" a "Decimoséptimo" del presente documento-,
en el apartado "III. Ordenación Pormenorizada" de la "norma" correspondiente, y, en el plano "3.
Zonificación Pormenorizada" del "barrio" del que el Area forma parte.
2.- En las Areas de los Suelos Urbano y Urbanizable que deben ser objeto de "planeamiento de
desarrollo", éste deberá adecuar las condiciones de "uso", "edificación" y "dominio" de las "parcelas
edificables" y "espacios públicos" definidos, y, al régimen general de Calificación Pormenorizada
establecido en el presente capítulo; y, cumplimentar las "determinaciones de Ordenación
Pormenorizada con rango de planeamiento general", establecidas en la "Norma Particular"
correspondiente.
Asimismo, serán de aplicación en ellas el contenido de los capítulos 3.1 y 3.2 del "Título Tercero.
Ordenanzas Reguladoras de edificación y uso de las parcelas edificables", y, las "Ordenanzas
Urbanísticas Municipales", por lo que dicho planeamiento deberá limitarse a la formulación de las
"ordenanzas" complementarias necesarias para la definición de la "ordenación pormenorizada"
propuesta, de forma particularizada para el ámbito de intervención afectado.
Artículo 1.3.2.- Sistematización de la Calificación Pormenorizada
1.- La Calificación Pormenorizada se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos básicos de "zonas
de uso pormenorizado":
a.- PARCELAS DE USO RESIDENCIAL

b.- PARCELAS DE USO INDUSTRIAL
c.- PARCELAS DE USOS TERCIARIOS
e.- SISTEMAS DE COMUNICACIONES
f.- ESPACIOS LIBRES
g.- PARCELAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
h.- CENTROS DE LAS REDES DE SERVICIOS
2.- Los tipos de "zonas de uso pormenorizado" reseñados en el epígrafe anterior, se desarrollan de
acuerdo con las variantes que se definen a continuación, cada una de las cuales se caracteriza por un
8
régimen específico de "uso" y "edificación" :
a.100.- PARCELAS DE ASENTAMIENTOS RESIDENCIALES ANTIGUOS (Zonas A.100)
a.2.- PARCELAS RESIDENCIALES DE ENSANCHE

a.200.- PARCELAS RESIDENCIALES DE ENSANCHE (Comunes) (Zonas A.200)
a.210.- PARCELAS RESIDENCIALES DE ENSANCHES ANTIGUOS (Zonas A.200)
a.220.- PARCELAS RESIDENCIALES DE NUEVOS ENSANCHES (Zonas A.200)
a.300.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION ABIERTA (Zonas A.300)
a.4.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION DE BAJO DESARROLLO

a.400.- Parcelas Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo (Comunes) (Zonas A.400)
a.410.- Parcelas Residenciales de Edificación Unifamiliar Adosada (Zonas A.400)
a.500.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION AISLADA (Zonas A.500)

a.600.- PARCELAS DE RESIDENCIA COLECTIVA
b.1.- PARCELAS INDUSTRIALES COMUNES

b.100.- Parcelas de Industria Intensiva (Zonas B.100)
b.110.- Parcelas de Industria Aislada (Zonas B.100)
b.200.- PARCELAS DE INDUSTRIA ESPECIAL (Zonas B.200)
c.- PARCELAS DE USOS TERCIARIOS
c.000.- PARCELAS DE USOS TERCIARIOS DIVERSOS (Zonas C.000)
c.2.- PARCELAS DE USOS COMERCIALES

c.200.- Parcelas de Usos Comerciales Diversos
c.210.- Grandes Superficies Comerciales (Zonas C.200)
c.300.- HOTELES
e.- SISTEMAS DE COMUNICACIONES (S.G./S.L.)
e.1.- SISTEMA DE REDES VIARIAS (S.G./S.L.)

e.110.- Autopistas, Autovías y Carreteras (S.G.)
e.120.- Vías Urbanas (S.G. / S.L.)
e.130.- Aceras y Carriles-Bici (S.G./S.L.)
e.140.- Parcelas de Garaje (S.L.)
e.150.- Centros de Transporte por Carretera (S.G.)
(8)
Se grafían en negrita exclusivamente las categorías de calificación que se producen de manera efectiva en la
"Zonificación Pormenorizada" propuesta en el presente proyecto.
e.2.- REDES FERROVIARIAS (S.G.)

e.210.- Vías Férreas (S.G.) (Zonas E.200)
e.220.- Estaciones (S.G.) (Zonas E.200)
e.3.- ZONAS PORTUARIAS (S.G.)

e.310.- Parcelas de Usos Portuarios (S.G.) (Zonas E.300)
e.320.- Muelles y Dársenas (S.G.) (Zonas E.300)
f.- ESPACIOS LIBRES (S.G./S.L.)
f.1.- ESPACIOS LIBRES URBANOS

f.110.- Espacios Libres Urbanos (S.G./ S.L.)
f.120.- Espacios Libres Comunes (S.L.)
g.- PARCELAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (S.G./S.L.)
g.000.- PARCELAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (Zonas G.000)
h.- PARCELAS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S.G./S.L.)
h.000.- CENTROS DE LAS REDES DE SERVICIOS (S.G./S.L.) (Zonas H.000)
Artículo 1.3.3.- Régimen general de "edificación", "uso", y "dominio" aplicable en las "zonas de uso
pormenorizado"
1.- El régimen de "edificación", "uso" y "dominio" aplicable a las "zonas de uso pormenorizado" se
configura a través de las determinaciones siguientes:
- Régimen general de "edificación", "uso" y "dominio" aplicable a cada uno de los tipos de zonificación
establecidos, contenido en el epígrafe siguiente del presente artículo.
- "Ordenanzas Reguladoras" -aplicables asimismo con carácter general a los diferentes tipos de
"zonas de uso pormenorizado" citados- contenidas en el "Título Tercero. Ordenanzas
Reguladoras de edificación y uso de las parcelas edificables", las cuales desarrollan las citadas
condiciones básicas.
- En el caso de las Areas de "ejecución directa", determinaciones -aplicables de manera

particularizada a las "zonas de uso pormenorizado" definidas en cada una de las diferentes "Areas"-
que se establecen en los apartados "II.3.- Determinaciones de Ordenación Pormenorizada con
rango de planeamiento general", y, "III.- Calificación Pormenorizada" de las "Normas
Particulares para las Areas de Intervención Urbanística".
Las determinaciones del último apartado citado podrán ser sustituidas o modificadas por las que
establezca el "planeamiento de desarrollo", en los casos en los que éste se formule, ya sea por
mandato del presente "plan", o, por decisión opcional posterior.
2.- El "planeamiento pormenorizado" podrá definir nuevas variantes de los tipos de "zonas de uso
pormenorizado" establecidos en el presente proyecto en función de la asignación a las mismas de
condiciones adicionales de "edificación" y "uso".
3.- Régimen general de "edificación", "uso" y "dominio", aplicable a los tipos de "zonas de uso
pormenorizado" establecidos9:
a.100.- Parcelas de Asentamientos Residenciales Antiguos

("Parcelas" características de las "zonas A.100")
- "Parcelas" procedentes de asentamientos edificatorios residenciales anteriores a la segunda mitad

del siglo XIX, que, por su interés histórico, cultural, arquitectónico y urbanístico, se propone
preservar, manteniendo en sus aspectos fundamentales la parcelación originaria y su morfología
edificatoria básica, y asegurando la conservación de todas aquellas edificaciones, o elementos de
las mismas, cuyos valores lo justifiquen.
Estos objetivos no excluirán, sin embargo, la posibilidad de la sustitución de elementos o

construcciones que se encuentren en situación de "ruina económica", y, cuando así lo establezca el
"planeamiento pormenorizado", de elementos añadidos carentes de los valores reseñados, o, la
ocupación de parcelas inedificadas, cuya nueva edificación se referirá en sus pautas tipológicas
fundamentales -edificatorias de carácter general y constructivas- a las edificaciones y elementos
construidos originarios existentes en la "zona".
- Se podrán disponer "patios interiores".
- El "perfil de edificación bajo rasante" será dos (2) plantas, remitiéndose a la Norma Particular y al
"planeamiento pormenorizado" correspondientes, la regulación del "perfil de edificación sobre
rasante" así como la posible definición de determinaciones específicas más restrictivas, aplicables
de forma general, o, a "parcelas" específicas.
- La regulación de la forma de las construcciones se realizará a través de la definición gráfica de las

"alineaciones de parcela" y de "ordenanzas generales"; o de "ordenanzas particulares" de parcela,
en función de los objetivos de preservación perseguidos.
- La definición de las "Ordenanzas Reguladoras de Edificación" se remite en cada caso a lo

establecido por la Norma Particular y el "planeamiento pormenorizado" correspondientes.
* REGIMEN DE USO Y DOMINIO: * Será de aplicación, en las condiciones y con las

modificaciones que establezcan la Norma Particular y el
"planeamiento pormenorizado" correspondientes, el
régimen establecido -incluidas las "Ordenanzas
Reguladoras de Uso" contenidas en la sección 3.2.2. del
presente documento- para las "parcelas a.200" o "a.400"
-de acuerdo con lo establecido por la Norma Particular
citada-, si bien no se autoriza, en ningún caso la
implantación de "usos comerciales" de "4ª categoría".
(9)
Con carácter general se entenderá que las determinaciones que se remiten a las Normas Particulares deberán
establecerse en su caso de manera expresa en el apartado "II. Régimen Urbanístico General" de las mismas,
asignándoseles rango de "planeamiento general".
Cuando las mismas se remiten al "planeamiento" o a la "ordenación" "pormenorizados" podrán definirse en el

apartado "III. Ordenación Pormenorizada" de las Normas Particulares o , en su caso, en el "planeamiento
pormenorizado", asignándoseles ese rango normativo.
a.200.- Parcelas Residenciales de Ensanche

("Parcelas" características de las "Zonas A.200")
- "Parcelas" ocupadas por -o sobre las que se deberán desarrollar- edificaciones constituidas por
locales de "vivienda" agrupados horizontal y verticalmente sobre un núcleo común de accesos
verticales, configurando uno o varios módulos de edificación entre "medianeras" -los locales de
"planta baja", que dispondrán en tal caso de acceso independiente del de las "viviendas" desde los
"espacios públicos", se destinarán con carácter general, y, sin perjuicio de que el "planeamiento
pormenorizado" establezca otras condiciones, a "usos no residenciales"-.
Los módulos citados, se agruparán, a su vez, lateralmente formando bloques lineales con un
"fondo" y un "perfil de edificación" sustancialmente uniformes, los cuales se adaptarán a las
"alineaciones de edificación" definidas por la malla viaria hasta conformar "manzanas" con "patio",
cerradas, o parcialmente abiertas, en los casos en los que la disposición de dichas "alineaciones" lo
permita.
- En el interior de las edificaciones, se podrán disponer "patios de parcela" o, "mancomunados".
- Podrá edificarse la totalidad de la parcela "bajo rasante", y, cuando lo autorice expresamente la

Norma Particular correspondiente, en "planta baja" y "entresuelo".
- El "perfil de edificación bajo rasante" será tres (3) plantas, remitiéndose a la Norma Particular
correspondiente la regulación del "perfil de edificación sobre rasante" así como la posible definición
de determinaciones específicas más restrictivas, aplicables de forma general, o, a "parcelas"
específicas.
En las "plantas bajas" y "entresuelos", se autoriza la disposición de "altillos", los cuales deberán
cumplimentar las condiciones establecidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
- La regulación de la forma de las construcciones se realizará a través de la definición gráfica de las

"alineaciones de parcela" y de "ordenanzas generales", o, en su caso, a través de "ordenanzas
particulares" de parcela. Al respecto, en las "Parcelas a.200", se establecen las siguientes
"variantes":
* "Parcelas a.200 de Ensanche" (Comunes):
Son aquellas "parcelas" ocupadas por construcciones que responden a la tipología de

"Ensanche", desarrolladas con arreglo a las determinaciones de las "Ordenanzas Municipales de
Edificación" de Septiembre de 1.944 y sus posteriores modificaciones -con excepción del "Plan
Especial del Area R" formulado al amparo del Plan General anteriormente vigente- o, por otro tipo
de construcciones, que, se propone derribar, en las cuales se mantienen en sus aspectos
básicos las condiciones de "edificación" establecidas por las citadas "Ordenanzas".
* "Parcelas a.210 de Ensanches Antiguos":
Son aquellas "parcelas" ocupadas por construcciones que responden a la tipología de

"Ensanche", desarrolladas con arreglo a las determinaciones de las "Ordenanzas Municipales de
Edificación" anteriores a Septiembre de 1.944, -o con arreglo a la adecuación de las mismas
establecida por el "Plan Especial del Area R"- en las que se proponen unas condiciones de "perfil
y "altura de edificación" dirigidas a la preservación de las "fachadas" y otros elementos de interés
arquitectónico o cultural de los edificios existentes -se señalan de forma expresa aquéllas en las
que se autoriza el derribo-.
* "Parcelas a.220 de Nuevos Ensanches":
Son "parcelas" que responden -o deberán ajustarse en el caso de "nueva edificación"- en cuanto
a su configuración tipológica básica, a las condiciones generales de "edificación" establecidas
para las "Parcelas a.200 de Ensanche", pero que se han desarrollado, o, se deberán desarrollar,
en base a "planeamientos pormenorizados" que establecen una ordenación particularizada
específica para cada una de ellas, que eventualmente incorpora una asignación directa y expresa
de "aprovechamiento" edificatorio, y, en las que la definición de las Ordenanzas Reguladoras
correspondientes -en lo referente a las condiciones de "edificación"- se remite a lo establecido
por la Norma Particular y el "planeamiento pormenorizado" correspondientes.
La adscripción de las "Parcelas a.200" a una u otra "variante" se establecerá de manera

particularizada para cada una de ellas, en el caso de las "variantes" "a.200" y "a.210", y, de
manera conjunta para cada "zona de uso global" en el caso de la "variante" "a.220", en la Norma
Particular correspondiente.
* REGIMEN DE USO:
- La implantación de los "usos" "característico" y "autorizados" en las diferentes "plantas" y espacios

de la edificación se realizará en las condiciones de detalle establecidas en la sección 3.2.2. de las
presentes Normas.
- "Uso característico": * "Vivienda".
- "Usos autorizados": * "Residencia colectiva".
* "Industriales":
Como "usos asimilados" al de "vivienda" - de "1ª categoría"

exclusivamente-, y a los "usos comerciales" en los locales
destinados a estos usos -de "1ª" y "2ª categorías" en este
caso-.
* "Terciarios":
En las modalidades de "oficinas", "uso hotelero", "usos

comerciales" -"2ª" y "3ª" "categorías"-, "terciarios
diversos" y "usos sanitarios y asistenciales".
La implantación de "usos comerciales" de "4ª categoría"
deberá ser prevista expresamente por el "planeamiento
pormenorizado", y, la de los de "5ª categoría" por la
Norma Particular correspondientes.
* "Garaje":
Podrá implantarse "bajo rasante", en sus "categorías" "2ª",

"3ª" y "4ª", exclusivamente en su modalidad de "uso
privado". Su implantación "sobre rasante" en su "categoría
1ª", o, en la modalidad de "uso público" deberá ser objeto
de regulación específica por el "planeamiento
pormenorizado".
En sus modalidades compatibles con su implantación en

contigüidad o colindancia con los "usos residenciales".
En sus modalidades no autorizadas.
* "Terciarios":
En sus modalidades no autorizadas.
* "Rurales".
En las modalidades incompatibles con los "usos

residenciales".
* "Depósitos de gases licuados".
* REGIMEN DE DOMINIO: * "Dominio privado":
Con la limitación de las servidumbres de "uso público" que

expresamente se establezcan por el "planeamiento
pormenorizado".
a.300.- Parcelas Residenciales de Edificación Abierta

- "Parcelas" ocupadas por -o sobre las que se deberán desarrollar- edificaciones exentas o adosadas
lateralmente, en "bloque" o "torre", constituidas por locales de "vivienda" agrupados horizontal y
verticalmente sobre un núcleo común de accesos verticales, configurando uno o varios módulos de
edificación -los locales de "planta baja", que dispondrán en tal caso de acceso independiente del de
las "viviendas" desde los "espacios públicos", podrán destinarse a "usos no residenciales"-.
Dichas edificaciones se desarrollarán en disposición "abierta", y, en ellas -salvo que la Norma

Particular correspondiente lo autorice de forma expresa- no se admitirá la disposición de "patios
interiores" para la ventilación de habitaciones principales de las viviendas -estancias, cocinas,
comedores, o dormitorios-.
- Las "Parcelas a.300" podrán disponer de espacios "no edificados" anejos.
- El "perfil de edificación bajo rasante" será tres (3) plantas, remitiéndose a la Norma Particular y
al "planeamiento pormenorizado" correspondientes, la regulación del "perfil de edificación sobre
rasante" así como la posible definición de determinaciones específicas más restrictivas, aplicables
de forma general, o, a "parcelas" específicas.
Salvo determinación expresa en contrario en el "planeamiento pormenorizado", en las "plantas

bajas" y "entresuelos", se autoriza la disposición de "altillos", los cuales deberán cumplimentar las
condiciones establecidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
- La regulación de la forma de las construcciones, incluyendo la ocupación en planta de las

construcciones "bajo rasante", se formulará por el "planeamiento pormenorizado" por medio de una
"ordenanza" particularizada para cada parcela, de acuerdo con los "parámetros reguladores" y
dentro de las limitaciones de "aprovechamiento" establecidas. Dicha "ordenanza" tendrá, salvo
disposición expresa en contrario, el rango normativo propio de los "estudios de detalle", por lo que
podrá ser modificada a través de esta figura de planeamiento.
- Cuando las "Parcelas a.300" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban
cumplir funciones de "acceso rodado" -habitual o de emergencia- a los edificios que las ocupan, la
ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las
características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación
vigente, y, las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
* REGIMEN DE USO Y DOMINIO: * Se aplicará, en las condiciones establecidas en el artículo

3.2.2.1. de las presentes Normas para las "Parcelas
a.300", el mismo régimen general establecido para las
"Parcelas a.200", si bien se autoriza, además, la
implantación de "viales de acceso" y "aparcamiento",
"jardines", "áreas de juego", "instalaciones deportivas",
"depósitos de gases licuados" y otros similares, de uso
privativo de las viviendas que ocupan la "parcela", en los
espacios "no edificados", cuando los mismos existan; y, la
de "garajes" de "1ª categoría".
a.4.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACION DE BAJO DESARROLLO
a.400.- Parcelas Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo (Comunes)

- "Parcelas" en las que la edificación deberá responder a una tipología de "bloque" exento -uno o
varios-, con espacios "no edificados anejos". Los "bloques" estarán constituidos por locales de
"vivienda" agrupados horizontal y verticalmente sobre uno o varios núcleos comunes de accesos
verticales. Los "bloques" "sobre rasante" de una misma "parcela" podrán agruparse "bajo rasante"
configurando una construcción única.
Dichas edificaciones se desarrollarán en disposición "abierta", y, en ellas no se admitirá la

disposición de "patios interiores" para la ventilación de habitaciones principales de las viviendas -
estancias, cocinas, comedores, o dormitorios-.
- No podrán disponerse más de seis (6) viviendas por núcleo vertical de acceso, ni más de doce (12)
viviendas por "bloque" de edificación, si bien no se establecen limitaciones al número de "bloques"
por parcela, autorizándose la constitución de "comunidades" con un número de viviendas mayor que
el reseñado sobre una "parcela" única, con espacios y elementos de servicio de "uso común".
- El "perfil de edificación" será cuatro (4) plantas "sobre rasante" y dos (2) "bajo rasante" -"IV /
II"-, remitiéndose a la Norma Particular y al "planeamiento pormenorizado" correspondientes, la
posible definición de determinaciones más restrictivas, aplicables de forma general, o, a "parcelas"
específicas.
10
- El "retiro" será 5,00 m. , y, la separación mínima entre "bloques" dentro de la parcela 6,00 m..
- La "ocupación de parcela" será inferior al 60% "sobre rasante", y, al 80% "bajo rasante".
- El "planeamiento pormenorizado" podrá definir "parcelas" independientes destinadas

exclusivamente a "usos auxiliares" del de "vivienda" -edificables o no- como parte de conjuntos de
"Parcelas a.400", y, autorizar la disposición de construcciones independientes destinadas
exclusivamente a estos "usos" en el interior de las "parcelas" ocupadas por edificaciones de
"vivienda".
- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la de la ocupación en planta de las

construcciones "bajo rasante", se formulará a través de "ordenanzas generales de parcela", o,
alternativamente, de una "ordenanza" particularizada para cada "parcela", que será definida por el
"planeamiento pormenorizado" correspondiente, de acuerdo con los "parámetros reguladores" y
dentro de las limitaciones de "aprovechamiento" establecidas.
servir de "acceso rodado" -habitual o de emergencia- a los edificios que las ocupan, la ordenación
de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y
requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación vigente, y, las
Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
(10)
Esta determinación se aplicará en las condiciones establecidas en el artículo 3.2.1.5. de las presentes Normas.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Vivienda":
En los espacios "no edificados" se autorizará la

implantación de "usos auxiliares" del de "vivienda", como
los de "acceso rodado" y "aparcamiento", "depósitos de
gases licuados", "instalaciones deportivas", "jardines" y
"espacios de juego y estancia", y, otros similares, de
carácter privativo de las viviendas que ocupen la parcela.
- "Usos autorizados": * "Residencia colectiva":
Exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela.
* "Industriales":
De "1ª categoría", como "uso asimilado" al de "vivienda".
* "Terciarios":
En sus modalidades de "usos hoteleros", "usos de

hostelería" -"restaurantes" exclusivamente-, "uso de
oficinas", "usos sanitarios y asistenciales" y "usos terciarios
diversos", exclusivamente ocupando la totalidad de la
parcela.
* "Garaje":
Exclusivamente en sus "categorías 1ª" y "2ª", como "usos

auxiliares" de los "usos principales" que ocupen la parcela,
y, en "planta baja" o "bajo rasante".
Se exceptúan las modalidades cuya implantación resulte

manifiestamente incompatible en contigüidad o colindancia
con los "usos residenciales". Se implantarán,
exclusivamente, ocupando la totalidad de la parcela).
En sus "categorías" no autorizadas.
* "Terciarios":
En sus "categorías" y variantes no autorizadas.
* "Rurales".
En sus modalidades cuya implantación resulte

manifiestamente incompatible en contigüidad o colindancia
con los "usos residenciales".
* REGIMEN DE DOMINIO: * "Dominio privado".

a.410.- Parcelas Residenciales de Edificación Unifamiliar Adosada
- "Variante" de las "Parcelas a.4. Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo" en la que la

edificación deberá responder a una tipología configurada por módulos de edificación de una sola
vivienda, adosados lateralmente -hasta un máximo de ocho (8) módulos por conjunto - los cuales
dispondrán de acceso individualizado, y jardines - o espacios "no edificados" sobre rasante - anejos
y privativos de cada una de las viviendas, en ambas fachadas principales.
- Se autorizará -sin limitación en cuanto al número de viviendas- la agrupación en una sola "parcela"
de varios conjuntos de edificación como los reseñados, los cuales dispongan de construcciones
"bajo rasante" y espacios y elementos de servicio de uso común a la totalidad de las viviendas de la
"parcela".
- El "retiro" será 5,00 m. 11, y, la separación mínima entre "bloques" de una misma parcela -
"sobre rasante"- será 6,00 m..
- Cada módulo de vivienda deberá disponer de un espacio no edificado "sobre rasante" anejo, de
"uso privativo", con una superficie superior a 90.00 m2.
- El "perfil de edificación" será tres (3) plantas "sobre rasante" y dos (2) "bajo rasante" -"III / II"-

"vivienda".
- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la de la ocupación en planta de las

construcciones "bajo rasante", se formulará a través de "ordenanzas generales de parcela", o,
alternativamente, de una "ordenanza" particularizada para cada parcela, que será definida por el
"planeamiento pormenorizado" correspondiente.
- Cuando las "Parcelas a.410" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban servir
de "acceso rodado" -habitual o de emergencia- a los edificios que las ocupan, la ordenación de los
elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos
dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación vigente, y, las Ordenanzas
Urbanísticas Municipales.
* REGIMEN DE USO Y DOMINIO: * Será de aplicación el mismo régimen general establecido

para las "Parcelas a.400".
(11)
a.500.- Parcelas Residenciales de Edificación Aislada

- "Parcelas" en las que la edificación deberá responder a una tipología "aislada", y alojar,
exclusivamente, una o dos unidades de vivienda.
- El "perfil de edificación" será tres (3) plantas "sobre rasante" y una (1) "bajo rasante" -"III / I"-.
- La "ocupación de parcela" será inferior al 40% "sobre rasante", y al 60% "bajo rasante".

"vivienda".
- El "retiro" será 5,00 m. 12 .
- La regulación de la forma de la edificación se formulará a través de "ordenanzas de parcela".
* REGIMEN DE USO Y DOMINIO: * Será de aplicación el mismo régimen general establecido

para las "Parcelas a.400".
(12)
a.600.- Parcelas de Residencia Colectiva
- "Parcelas" en las que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se remite a la "normativa particular" y al "planeamiento pormenorizado"
correspondientes.
- Las "Parcelas a.600" podrán disponer de espacios "no edificados" anejos.
- El "perfil de edificación" "bajo rasante" será tres (3) plantas de "sótano", remitiéndose al
"planeamiento pormenorizado" la posible definición de determinaciones específicas más restrictivas,
así como la regulación del "perfil de edificación" sobre rasante y de la "ocupación en planta" de las
construcciones en subsuelo.
- La regulación de la forma de las edificaciones se formulará a través de una "ordenanza"

particularizada para cada "parcela" que será definida por el "planeamiento pormenorizado"
correspondiente.
- Cuando las "Parcelas a.600" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban servir
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Residencia colectiva":
En el caso de disponer de espacios "no edificados" anejos,

podrá incluir como "usos auxiliares" los de "depósitos de
gases licuados" e "instalaciones deportivas" de "uso
privativo" de las viviendas que ocupen la parcela.
Su posible implantación deberá ser regulada por el

"planeamiento pormenorizado".
* "Industriales":
Como "usos asimilados" al de "residencia colectiva" - de

"1ª categoría" exclusivamente-, y a los "usos comerciales"
en los locales destinados a estos usos.
* "Terciarios":
En sus modalidades de "oficinas", "uso hotelero", "usos

comerciales" -de "2ª" y "3ª categorías"- y "usos sanitarios y
asistenciales", así como en las demás modalidades
asimilables a los "usos comerciales".
* "Garaje":
Salvo regulación expresa de su implantación por el

"planeamiento pormenorizado" se aplicarán las condiciones
generales establecidas para las "parcelas de uso
residencial" "características" de la "zona" en la que se
sitúen.
En sus modalidades compatibles con su implantación en

contiguidad o colindancia con los "usos residenciales".
En sus "categorías" no autorizadas.
* "Terciarios":
En sus variantes no autorizadas.
* "Rurales".
En las modalidades incompatibles con su implantación en

contigüidad o colindancia con los "usos residenciales".
* "Depósitos de gases licuados":
En el caso de no disponer de espacios "no edificados" en

la "parcela".

pormenorizado".
b.1.- PARCELAS INDUSTRIALES COMUNES
b.100.- Parcelas de Industria Intensiva

("Parcelas" características de las "Zonas B.100")
- "Parcelas" destinadas a la implantación de edificación industrial "intensiva" configurando

"manzanas", las cuales podrán estar constituidas por una "parcela" única o por varias "parcelas"
adosadas por sus correspondientes "medianeras".
- Dentro de las condiciones de parcelación establecidas en cada caso, se autoriza la subdivisión de

las construcciones -incluso su división horizontal- y su ocupación por actividades diferenciadas.
Cada una de las "parcelas", deberá disponer de un acceso rodado directo desde las vías públicas
perimetrales o desde espacios no edificados privados -la propiedad de éstos podrá ser compartida
por los titulares de las diferentes "parcelas" o locales que den frente a ellos-, y, del correspondiente
espacio de "carga y descarga" -los cuales deberán cumplimentar los requisitos establecidos por las
presentes Normas-.
En los casos de "división horizontal", en los locales que cumplan los requisitos anteriormente
establecidos, se autorizará, exclusivamente, la implantación de "actividades terciarias", o, de "usos
industriales" asimilables a ellas.
- El "perfil de edificación" autorizado será de cuatro (4) plantas "sobre rasante" y tres (3) "bajo
rasante" (IV / III).
En las "plantas bajas" y "entresuelos", se autoriza la disposición de "altillos" los cuales deberán
- La regulación de la forma de la edificación se formulará a través de "ordenanzas generales de

parcela", o, alternativamente, de una "ordenanza" particularizada para cada parcela, que será
definida por el "planeamiento pormenorizado" correspondiente.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industria":
En sus "categorías 2ª" y "3ª".
Exclusivamente como "uso auxiliar" de la industria que

ocupe la "parcela" -de la que constituirá parte
registralmente inseparable-, con un máximo de una (1)
"vivienda" por "parcela".
* "Industria":
En sus "categorías 4ª" y " 5ª". En el primero de los casos

deberá ocupar la "manzana" edificatoria correspondiente
en su totalidad, aplicándosele a ésta a esos efectos el
regimen de "uso y edificación" propio de las "Parcelas
b.110 De Industria Aislada".
En el segundo de los casos la autorización se remite a la

Norma Particular" correspondiente. En tal caso el
"planeamiento pormenorizado" deberá establecer de
manera expresa las medidas correctoras necesarias. Sus
condiciones generales de implantación serán las mismas
que las de las industrias de "4ª categoría".
* "Terciarios":
- "Comerciales"
De "categorías 2ª" "3ª y "4ª" con carácter general, y de
"5ª", cuando lo autorice expresamente la Norma
- "Oficinas"
Se exceptuarán las que no estando relacionadas con
actividades industriales puedan dar lugar a una
afluencia de público externo significativa.
- "Hoteleros"
Cuando lo autorice expresamente el "planeamiento
pormenorizado". Se asimilarán a los efectos de sus
condiciones de implantación a las industrias de "4ª
categoría".
- "Recreativos"
En las mismas condiciones que los "usos comerciales",
tomando como referencia para su clasificación la
superficie utilizada. Las "salas de fiestas", sin embargo,
se considerarán en todos los casos, a los efectos de la
regulación de su implantación como "usos comerciales"
de "4ª categoría".
* "Garaje":
En todas sus "categorías" y variantes.
En todas sus modalidades que no den lugar a una

afluencia importante de público no relacionado con las
actividades industriales.
Los que no se autorizan expresamente.
* "Terciarios":
* "Rurales".
En sus modalidades que den lugar a una afluencia

importante de público no relacionado con las actividades
industriales.
Con la limitación de las servidumbres de uso público que

pormenorizado".
b.110.- Parcelas de Industria Aislada
- "Parcelas" destinadas a la implantación de edificación industrial "aislada" ocupadas por una

empresa única y con una ocupación máxima del 70%, que deberán disponer en su interior de la
totalidad de los espacios necesarios de acceso, aparcamiento, maniobra, carga y descarga.
- El "perfil de edificación" autorizado será de cuatro (4) plantas "sobre rasante" y tres (3) "bajo
rasante" -IV / III-.
En las "plantas bajas" y "entresuelos", se autoriza la disposición de "altillos" los cuales deberán
- El "retiro" de la edificación a partir de las "alineaciones de parcela" será 5,00 m..
- La regulación de la forma de la edificación se formulará a través de "ordenanzas generales de

parcela", o, alternativamente, de una "ordenanza" particularizada para cada parcela, que será
definida por el "planeamiento pormenorizado" correspondiente.
- Cuando las "Parcelas b.110" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban servir
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industria". (De "4ª categoría").
Exclusivamente como "uso auxiliar" de la industria que

* "Industria":
En su "categoría 5ª". La autorización se remite al

"planeamiento pormenorizado", el cual la deberá establecer
de manera expresa, y definir las medidas correctoras
necesarias.
* "Terciarios":
- "Hoteleros":
Cuando lo autorice expresamente el "planeamiento
pormenorizado".
- "Comerciales":
De "categorías" "2ª" "3ª y "4ª" con carácter general, y de
"5ª", cuando lo autorice expresamente la Norma
- "Oficinas".
- "Recreativos".
* "Garaje":
En todas sus "categorías" y variantes.
* "Terciarios":
* "Rurales".
* "Equipamiento comunitario". (Los que no se autorizan

expresamente).

pormenorizado".
b.200.- Parcelas de Industria Especial

("Parcelas" características de las "Zonas B.200")

correspondientes, en función de las condiciones específicas de uso que se asignen, asimismo de
manera particularizada, a cada "Area".
En los casos de implantación en base a una tipología de "parcela aislada" se deberán cumplimentar
los requisitos básicos de edificación establecidos para las "Parcelas b.110".
- Cuando las "Parcelas b.200" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban servir
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Industrial":
En sus "categorías 2ª", "3ª", "4ª" y "5ª", de acuerdo con las

especificaciones particulares que se establezcan para cada
"Area".
y "prohibidos": * Se aplicará el mismo régimen general establecido para las
"Parcelas b.100" al cual se añadirán las condiciones
específicas establecidas en la "Norma Particular"
correspondiente.

pormenorizado".
c.- PARCELAS DE "USOS TERCIARIOS"
c.000.- Parcelas de Usos Terciarios Diversos

correspondientes, en función de las condiciones específicas de uso asignadas.
- Cuando las "Parcelas c.000" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban servir
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Terciarios":
En cualquiera de sus modalidades. Se remite a las

"Normas Particulares" la definición con carácter general
para cada "zona" y, al "planeamiento pormenorizado" para
cada parcela, de regulaciones específicas al respecto, así
como el establecimiento, en su caso, de alguna o algunas
de dichas modalidades como "uso característico", o, la
restricción de la posibilidad de implantación de otras.
Deberá ser autorizado para cada Area por la "Norma

Particular" y, en su caso para cada parcela, por el
* "Industriales":
De "1ª" y "2ª categorías".
* "Garaje":

generales establecidas para las "parcelas características"
de la "zona" en la que se sitúen.
En todas sus modalidades con excepción de la de

"servicios públicos" en sus modalidades asimilables a los
"usos industriales".
* "Centros de transformación de energía eléctrica".

En sus "categorías" no autorizadas de forma expresa.
* "Rurales".
En sus modalidades asimilables a los "usos industriales".
* REGIMEN DE DOMINIO * "Dominio Privado":

pormenorizado".
C.2.- PARCELAS DE USOS COMERCIALES
c.200.- Parcelas de Usos Comerciales Diversos

* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Comerciales"

En sus "categorías" "1ª", "2ª", "3ª" y "4ª". Se remite a las
"Normas Particulares" la definición con carácter general
para cada "zona" y, al "planeamiento pormenorizado" para
cada parcela, de regulaciones específicas al respecto, así
como el establecimiento, en su caso, de alguna o algunas
de dichas categorías como "uso característico", o, la
restricción de la posibilidad de implantación de algunas de
ellas.
Exclusivamente como "uso auxiliar" de la actividad que

* "Industriales":
"1ª" y "2ª categorías", así como de "3ª" en las modalidades

de "unidades de suministro de combustible" y "estaciones
de servicio".
* "Terciarios":
Otras modalidades. Serán reguladas de manera específica

para cada "zona" o "parcela".
* "Garaje":
En todas su "categorías". Su implantación deberá ser

objeto de regulación expresa por el "planeamiento
pormenorizado".

"servicios públicos" en sus modalidades asimilables a los
- "Usos prohibidos": * "Residenciales" e "industriales":
En sus modalidades y "categorías" no autorizadas de

forma expresa.
* "Rurales".

expresamente se establezcan en el "planeamiento
pormenorizado" correspondiente.
c.300.- Hoteles

* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Hotelero":
En todas sus modalidades.
Exclusivamente como "uso auxiliar" de la actividad que

* "Comerciales":
De "2ª", "3ª" y "4ª categorías".
* "Terciarios":
Otras modalidades diferentes del "uso característico". Se

remite al "planeamiento pormenorizado" la posibilidad de
autorizar su implantación.
* "Garaje":

generales establecidas para las "parcelas características"
de la "zona" en la que se sitúen.

"servicios públicos" en sus variantes asimilables a los

* "Industriales".
* "Rurales".

expresamente se establezcan en el "planeamiento
pormenorizado" correspondiente.
e.- SISTEMAS DE COMUNICACIONES (S.G./S.L.)
e.1.- SISTEMAS DE REDES VIARIAS (S.G./S.L.)
e.110.- Autopistas, Autovías y Carreteras (S.G.)

(Espacios característicos de las "zonas E.110")
Excluida, con excepción de las construcciones aisladas destinadas a los "usos auxiliares" de las
"autopistas", "autovías" y "carreteras" autorizados por la legislación sectorial aplicable.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Circulación rodada"
- "Usos autorizados": * "Usos auxiliares" de las "autopistas", "autovías" y

"carreteras" autorizados por la legislación sectorial aplicable
-"áreas de conservación y explotación"; "estaciones de
servicio de combustible"; "áreas de aparcamiento" y
"descanso"; "básculas de pesaje"; "puestos de socorro" y
otros-.
- "Usos prohibidos": * Todos los no autorizados de forma expresa
* REGIMEN DE DOMINIO
Y TITULARIDAD: * "Dominio público":
Titularidad: Estado / Diputación Foral de Gipuzkoa /

Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, según los
casos.
e.120.- Vías Urbanas (S.G. / S.L.)
- Excluida, con excepción de las construcciones "bajo rasante" autorizadas las cuales deberán ser
reguladas de manera expresa por el "planeamiento pormenorizado" y, de la implantación "sobre
rasante", de los elementos funcionales propios y al servicio de las "Vías Urbanas".
- Las "vías urbanas" de "acceso" a la edificación deberán cumplimentar las características y

requisitos dimensionales mínimos establecidos por la legislación vigente, y, las Ordenanzas
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Circulación rodada"
- "Usos autorizados": * "Aparcamiento"
* "Circulación peatonal"
* "Garaje":
De "3ª" y "4ª" "categorías". Se implantarán exclusivamente

"bajo rasante". Si su implantación no está definida de
manera expresa por el "planeamiento pormenorizado", se
exigirá la formulación de un "estudio de detalle".
Se implantarán exclusivamente "bajo rasante".
* "Usos auxiliares" de las "Vías Urbanas", como "paradas

de autobuses", "básculas de pesaje", "puestos de socorro",
"unidades de suministro de combustible" y otros similares.
* Asimismo, se prohibe en las "Vías Urbanas" con carácter

de "sistema general" la apertura de accesos directos de
vehículos a las "parcelas" o "locales" ocupados por
actividades "industriales" -se exceptúan las relacionadas
directamente con el "uso" de las "Vías Urbanas" como
"estaciones de servicio" o "unidades de suministro de
combustble"-; "comerciales" de "3ª", "4ª", y "5ª"
"categorías"; o, "garajes" de "3ª" y "4ª" "categorías". El
"planeamiento pormenorizado" podrá, sin embargo,
autorizar excepcionalmente dicha apertura, o, en su caso,
extender la prohibición de la misma a "Vías Urbanas" con
carácter de "sistema local".
Titularidad a cargo del Ayuntamiento de Donostia-San

Sebastián. La implantación de los usos de titularidad
privada autorizados se realizará en régimen de "concesión
administrativa".
e.130.- Aceras y Carriles-Bici (S.G./S.L.)
- Excluida, con excepción de las construcciones "bajo rasante" autorizadas las cuales deberán ser
reguladas de manera expresa por el "planeamiento pormenorizado", y, de la implantación "sobre
rasante", de los elementos funcionales propios y al servicio de las "vías urbanas" y de
"construcciones provisionales" destinadas a los usos autorizados en esas condiciones.
- Las "aceras y "carriles -bici", que sirvan, asimismo, de "acceso rodado" -habitual o de emergencia- a
las edificaciones deberán cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos
establecidos al respecto por la legislación vigente, y, las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Circulación peatonal"
* "Circulación en bicicleta"
"Usos comerciales" de "1ª categoría" y otros "usos

terciarios," como "usos provisionales" en implantaciones de
carácter temporal y en régimen de "concesión
administrativa".
* "Circulación rodada" y "aparcamiento":
En "viales" de uso compartido o de "coexistencia"

peatones/vehículos, en situación de "preferencia" para la
"circulación peatonal" y en "bicicleta".
* "Garaje":
De "3ª" y "4ª" "categorías". Se implantarán exclusivamente

"bajo rasante". Si su implantación no está definida de
manera expresa por el "planeamiento pormenorizado", se
"Sobre rasante", exclusivamente, como "usos

provisionales", en implantaciones de carácter temporal.
"Bajo rasante", podrán implantarse en construcciones "no
provisionales". En este caso, si su implantación no está
definida de manera expresa por el "planeamiento
pormenorizado", se exigirá la formulación de un "estudio de
detalle".
Se implantarán exclusivamente "bajo rasante".
* "Usos auxiliares" de las "Vías Urbanas", como "paradas

de autobuses", "básculas de pesaje", "puestos de socorro",
"unidades de suministro de combustible" y otros similares.

Sebastián. La implantación de los usos de titularidad
privada autorizados se realizará en régimen de "concesión
administrativa".
e.140.- Parcelas de Garaje
"Parcelas" en las que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado cuya regulación
se remite a la "normativa particular" y al "planeamiento pormenorizado" correspondientes, en función
de las condiciones específicas de uso asignadas.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Garaje":
En sus "categorías" "3ª" y "4ª", en cualquiera de sus

modalidades -"uso público" y "uso privado"-.
- "Usos autorizados": * Podrán autorizarse por el "planeamiento pormenorizado"

"usos industriales" de "1ª" y "2ª" "categorías", así como de
"3ª" en su modalidad de "estaciones de servicio"; "usos
comerciales" de "1ª" y "2ª" "categorías"; "usos de
equipamiento comunitario", y, "usos de infraestructuras de
servicios", compatibles con el "uso característico".
* REGIMEN DE DOMINIO * "Dominio privado":

pormenorizado".
e.2.- REDES FERROVIARIAS (S.G.)
e.210.- Vías Férreas (S.G.)

(Espacios característicos de las Zonas E.200)
Construcciones vinculadas a los "usos ferroviarios" en las condiciones establecidas por la legislación
sectorial aplicable.
* REGIMEN DE USO:
- "Usos prohibidos": * Todos con excepción del "característico".
* REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD:
- Red "Renfe": * "Dominio público":
Estado
- Red "Eusko Trenbideak": * "Dominio público":
Comunidad Autónoma del País Vasco.

e.220.- Estaciones (S.G.)

(Parcelas característicos de las Zonas E.200)
Edificación vinculada a los "usos ferroviarios" y a los "usos auxiliares" de los mismos, en las
condiciones establecidas por la legislación sectorial aplicable y, de acuerdo en cada caso, con las
determinaciones contenidas en la "Norma Particular" correspondiente.
* REGIMEN DE USO:
- "Usos autorizados": * "Usos asimilados" al "uso ferroviario" de acuerdo con lo

establecido por la legislación sectorial aplicable. Su
definición se remite al "planeamiento pormenorizado"
correspondiente.

expresa.
- Red "Renfe": * "Dominio público":
Estado.
- Red "Eusko Trenbideak": * "Dominio público":

e.3.- ZONAS PORTUARIAS (S.G.)
e.310.- Parcelas de Usos Portuarios (S.G.)

("Parcelas" características de las "Zonas E.300")
Edificación regulada por las condiciones generales definidas en la legislación sectorial aplicable y en el
Capítulo 3.3 del presente documento, y, las particulares que en cada caso establezca la "Norma
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Portuarios".
- "Usos autorizados": * Los establecidos por la vigente Ley de Puertos. Su definición se

remite al "planeamiento pormenorizado" correspondiente.
- "Usos prohibidos": * Los prohibidos por la vigente Ley de Puertos.
- "Puerto de Pasaia": * "Dominio público":
Estado.
- "Puerto de San Sebastián": * "Dominio público":

e.320.- Muelles y Dársenas (S.G.)

(Espacios característicos de las "Zonas E.300")
Excluida.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Portuarios".
- "Usos autorizados": * Los establecidos por la vigente Ley de Puertos.
* "Garaje":
De "3ª" y "4ª categorías" en cualquiera de sus modalidades.
- "Usos prohibidos": * Los prohibidos por la vigente Ley de Puertos.
- "Puerto de Pasaia": * "Dominio público":
Estado.
- "Puerto de San Sebastián": * "Dominio público":

f.- ESPACIOS LIBRES (S.G./S.L.)
f.1.- ESPACIOS LIBRES URBANOS (S.G./S.L.)
f.110.- Espacios Libres Urbanos (S.G./S.L.)
- "Espacios" ajardinados y arbolados -"parques" o "jardines"- o, mayoritariamente pavimentados -

"áreas de juego", y, "plazas", "paseos" y otras "áreas peatonales"-; en los que se excluye, en
principio, la edificación.
Ésta se admitirá exclusivamente en los siguientes casos:
. Construcciones "provisionales" destinadas a los usos autorizados en esas condiciones -"perfil

de edificación" de una (1) "planta".
. Construcciones "bajo rasante" -"perfil de edificación" hasta tres (3) "plantas"- destinadas a
los usos autorizados en esas condiciones, definidas de manera expresa por el "planeamiento
pormenorizado", o, en su caso, en el correspondiente "estudio de detalle".
- Los elementos de urbanización de los "Espacios Libres Urbanos", que sirvan, de "acceso rodado" -
habitual en régimen de "coexistencia", o, de emergencia- a las edificaciones deberán cumplimentar
las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación
vigente, y, las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Espacios libres urbanos":
En sus modalidades de "ocio" y "expansión" de la

población y plantación de vegetación y arbolado.
En los casos que la legislación urbanística lo determina, el
"planeamiento pormenorizado" deberá definir la modalidad
específica de "uso" asignada -"parque", "jardines", "áreas
de juego" o, "areas peatonales"-.

terciarios", "asimilados" a ellos, como "usos provisionales"
en implantaciones de carácter temporal, y, en régimen de
* "De Comunicaciones":
- "Garaje":
De "3ª" y "4ª" "categorías". Se implantarán "bajo
rasante", sin limitación de superficie -en los "parques" y
"jardines" se deberá mantener en todo caso la
posibilidad de plantación de arbolado de gran porte-,
admitiéndose la disposición de elementos específicos
"sobre rasante" con una ocupación máxima del 5% de la
superficie total del "espacio libre".
Si dicha implantación no está definida de manera

expresa por el "planeamiento pormenorizado", se
- "Ferroviarios":
En las mismas condiciones que los "usos de garaje"
autorizados.
Como "usos provisionales" podrán implantarse con

carácter temporal "sobre rasante".
Como "usos" estables podrán implantarse "bajo rasante",

sin limitación de superficie; en los "parques" y "jardines"
deberá mantenerse en todo caso la posibilidad de
plantación de arbolado de gran porte. Si dicha implantación
no está definida de manera expresa por el "planeamiento
detalle".
* "Centros de infrestructuras de servicios":

autorizados.

Sebastián.
f.120.- Espacios Libres Comunes (S.L.)
- "Espacios" ajardinados y arbolados, o, mayoritariamente pavimentados, en los que se excluye, en

principio, la edificación.
Esta se admitirá exclusivamente en los siguientes casos:
. Construcciones "provisionales" destinadas a los usos autorizados en esas condiciones -"perfil

de edificación" de una (1) "planta".
. Construcciones "bajo rasante" -"perfil de edificación" hasta tres (3) "plantas"- destinadas a
los usos autorizados en esas condiciones, definidas de manera expresa por el "planeamiento
pormenorizado", en su caso, en el correspondiente "estudio de detalle".
- Los elementos de urbanización de los "Espacios Libres Comunes", que sirvan, de "acceso rodado" -
habitual en régimen de "coexistencia", o, de emergencia- a las edificaciones deberán cumplimentar
las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación
vigente, y las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Espacios libres urbanos":
"Espacios libres" de protección de construcciones e

infraestructuras, o, de carácter residual.
* "Circulación peatonal".
* "Carril-bici".

terciarios," "asimilados" a ellos, como "usos provisionales"
en implantaciones de carácter temporal, y, en régimen de
* "De Comunicaciones":
- "Circulación rodada" y "aparcamiento"

En situación de "preferencia" para la "circulación
peatonal".
- "Usos auxiliares" de las "Vías Urbanas", como "paradas

de autobuses", "básculas de pesaje", "puestos de
socorro", "unidades de suministro de combustible" y
otros similares.
- "Garaje":
De "3ª" y "4ª" "categorías". Se implantarán "bajo
rasante", admitiéndose la disposición de elementos de
acceso y servicio específicos "sobre rasante".
Si dicha implantación no está definida de manera

expresa por el "planeamiento pormenorizado", se
- "Ferroviarios":
autorizados.
Como "usos provisionales" podrán implantarse con

carácter temporal "sobre rasante".
Como "usos" estables, podrán implantarse "bajo rasante"

admitiéndose la disposición de elementos de acceso y
servicio específicos "sobre rasante". Si su implantación no
está definida de manera expresa por el "planeamiento
detalle".
* "Centros de infrestructuras de servicios":

autorizados.

Sebastián.
g.- PARCELAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
g.000.- Parcelas de Equipamiento Comunitario

("Parcelas" características de las "Zonas G.000")

correspondientes, en función de las condiciones de uso específicas asignadas.
- El "perfil de edificación" "bajo rasante" será (3) plantas.
- Cuando las "Parcelas g.000" dispongan de "espacios no edificados sobre rasante" que deban
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Equipamiento comunitario":
En las modalidades que se establezcan en la "Norma

Particular" y, en su caso, en el "planeamiento
Una vez definidas determinadas modalidades de

"equipamiento comunitario" como uso o usos
"característicos" de una parcela, podrán implantarse en ella
otras modalidades de "equipamiento" diferentes si se
comprobara un suficiente nivel de dotación en las
modalidades inicialmente asignadas, o lo justificaran
motivos suficientes de "utilidad pública" o "interés social".
En el primero de los casos se solicitará informe al respecto
a otros organismos o instituciones -públicos o privados-
competentes por razón de la materia, si los hubiere.
Exclusivamente como "uso auxiliar" del "uso característico"

-Dos (2) viviendas.
Los que eventualmente autoricen las "Normas

Particulares", o, en su caso el "planeamiento
pormenorizado", por ser manifiestamente compatibles y
complementarios del "uso característico".
* "Garaje":
En todas sus "categorías". Su implantación deberá ser

objeto de regulación expresa por el "planeamiento
pormenorizado".
* "Centros de las redes de servicios"
- "Usos prohibidos": * "Vivienda":
Fuera de las condiciones en las que expresamente se

autoriza.
* "Industriales"
* "Terciarios":
Fuera de las condiciones en las que expresamente se

autorizan.
* Los que eventualmente se establezcan en las "Normas

Particulares", y, en su caso, en el "planeamiento
* REGIMEN DE DOMINIO: * El régimen general de "dominio" -público o privado- y las

condiciones de titularidad serán los establecidos por las
"Normas Particulares", y, en su caso, por el "planeamiento
pormenorizado" correspondientes, los cuales deberán
cumplimentar en todo caso las exigencias mínimas de
incorporación al "dominio público" de las parcelas de
carácter dotacional establecidas por la legislación
urbanística vigente.
Éstas se adscribirán en cada caso a la administración

competente para la implantación del uso del que se trate,
y, cuando éste no se hubiese establecido por el
"planeamiento pormenorizado", al Ayuntamiento,
transmitiéndose posteriormente su titularidad a la
administración correspondiente, en el momento en que el
Pleno Municipal asigne a la "parcela" un uso específico.
La eventual implantación de usos de "equipamiento

comunitario" de titularidad privada en las parcelas adscritas
al "dominio público" se realizará en régimen de "cesión" o
"concesión administrativa", en las condiciones establecidas
por la legislación vigente.
h.- CENTROS DE LAS REDES DE SERVICIOS (S.G./S.L.)
h.000.- Centros de las Redes de Servicios (S.G./ S.L.)

("Parcelas" características de las "Zonas H.000")
Edificación regulada por las condiciones generales que en cada caso defina la legislación sectorial
aplicable, y, por las condiciones particulares que establezcan las "Normas Particulares", y, en su caso
el "planeamiento pormenorizado" correspondientes.
* REGIMEN DE USO:
- "Uso característico": * "Centros de las redes de servicios"

En la modalidad que establezcan las "Normas Particulares"
y, en su caso, el "planeamiento pormenorizado"
correspondientes.
y "prohibidos": * Todos los demás.
* REGIMEN DE DOMINIO: * El régimen general de "dominio" -público o privado- y las

condiciones de titularidad de la parcela, serán los
establecidos por las "Normas Particulares" y, en su caso,
por el "planeamiento pormenorizado" correspondientes en
función del uso específico asignado y de lo establecido al
respecto por la legislación sectorial aplicable.
Artículo 1.3.4.- Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calificación

Pormenorizada
1.- Determinaciones con rango normativo de "planeamiento general"
Tendrán el rango propio del "planeamiento general", y, por lo tanto su modificación exigirá la
formulación del correspondiente expediente con ese rango normativo, las determinaciones de
Calificación Pormenorizada siguientes:
- El régimen básico de "edificación", "uso", y, "dominio" asignado a los diferentes tipos de "zonas de
uso pormenorizado" en el presente capítulo "1.3. Calificación Pormenorizada", y, el desarrollo
que del mismo se realiza en el "Título Tercero. Ordenanzas Reguladoras de edificación y uso
de las parcelas edificables".
- Las determinaciones particulares de Calificación Pormenorizada definidas expresamente para cada

Area con ese rango normativo en el apartado "II. Régimen Urbanístico General" de la Norma
2.- Determinaciones con rango normativo de "planeamiento pormenorizado"
El resto de las determinaciones de Calificación Pormenorizada tendrán el rango propio del

"planeamiento pormenorizado", y, su formulación y modificación se realizará, en principio, por medio
de expedientes con ese rango normativo.
3.- Determinaciones modificables por "estudios de detalle" o sin la formulación de planeamiento
- Sin perjuicio del criterio general establecido en el apartado anterior, las determinaciones de
Calificación Pormenorizada definidas por el "planeamiento pormenorizado" podrán modificarse a
través de "estudios de detalle", en los siguientes casos:
. Se podrá incorporar nuevas superficies de terreno a los "espacios libres" sujetos al régimen del
artº 129 de la Ley del Suelo -espacios "f.110"-, y a las "vías urbanas" -"e.120"-, si bien, en ningún
caso se podrá modificar la "zonificación" establecida para los mismos.
. Se podrá modificar la división "parcelaria" de las "parcelas edificables" destinadas a "usos

lucrativos", si bien, no se podrá modificar su "zonificación" -con la salvedad que se establece en
el epígrafe anterior-.
Por el contrario, se admitirán eventuales incrementos de superficie en las "parcelas" destinadas a

"usos de equipamiento comunitario".
. Se podrá incrementar el "aprovechamiento edificatorio" de las "Parcelas de equipamiento

comunitario", y, el "aprovechamiento bajo rasante" de las "parcelas edificables" de "usos
lucrativos" destinado a "usos auxiliares" -se excluye sin embargo el destinado a "usos
principales"-, salvo en los casos en los que expresamente se haya asignado un rango normativo
superior a esas determinaciones.
- El Ayuntamiento, en cualquier caso, podrá exigir la formulación de un expediente de "modificación"

del "planeamiento pormenorizado" siempre que se modifique la "zonificación pormenorizada"
establecida y aun cuando se respeten los requisitos señalados, si se entiende que el alcance de los
reajustes propuestos lo hace necesario o conveniente.
- Asimismo, se entenderá con carácter general que las soluciones de configuración, trazado y
rasantes de los "sistemas" "viario" y de "infraestructuras de servicios" -"generales" y "locales"- se
podrán reajustar por los "proyectos de obra" que se formulen para su ejecución, dentro de las
condiciones generales establecidas en el artículo 1.1.3. para la modificación de la Zonificación
Global, y, en el presente artículo para la modificación de la Zonificación Pormenorizada.
TITULO SEGUNDO
REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLANEAMIENTO
CAPITULO 2.1.- CLASIFICACION DEL SUELO
Artículo 2.1.1.- Formulación del régimen de Clasificación del Suelo
1.- En el ámbito del presente proyecto se definen las siguientes "clases" de suelo:
- Suelo Urbano
- Suelo Urbanizable
- Suelo No Urbanizable
2.- En el Suelo Urbanizable se distinguen las siguientes "categorías":
- Suelo Urbanizable Programado

- Suelo Urbanizable No Programado
3.- En el Suelo Urbanizable Programado, a su vez, se producen, respecto al régimen jurídico aplicable,
las siguientes situaciones:
- Suelo Urbanizable en Ejecución, constituido por "Areas de Intervención Urbanística" que no

reúnen los requisitos de edificación y urbanización preceptivos para su consideración como Suelo
Urbano, si bien cuentan con "planeamiento de desarrollo" -plan parcial o especial- aprobado y en
ejecución, formulado al amparo del Plan General de 1.962, cuya vigencia mantiene el presente
proyecto.
- Suelo Urbanizable cuyo "planeamiento de desarrollo" se ha de formular y aprobar en el

"Cuatrienio I", previsto en el Programa de Actuación del presente proyecto.
- Suelo Urbanizable cuyo "planeamiento de desarrollo" se ha de formular y aprobar en el

"Cuatrienio II", previsto en el Programa de Actuación del presente proyecto.
4.- En los planos "II.1.2.1 (a y b) Clasificación del Suelo. Delimitación de Areas de Intervención
Urbanística. Régimen de planeamiento para el desarrollo del Plan General", se delimitan los
ámbitos adscritos a cada una de las "clases", "categorías" y situaciones descritas.
CAPITULO 2.2.- ASIGNACION DEL APROVECHAMIENTO URBANISTICO
Artículo 2.2.1.- Formulación del régimen general de asignación del "aprovechamiento urbanístico"
1.- Suelos Urbano y Urbanizable Programado
El régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico" en los Suelos Urbano y Urbanizable

Programado se ajustará a lo dispuesto en la vigente legislación urbanística; en el presente Capítulo; en
los planos "II.1.2.2 (a y b) Condiciones generales de asignación de aprovechamientos
urbanísticos". Delimitación de "áreas de reparto"; en el apartado "II.2 Régimen Jurídico de
Desarrollo y Ejecución" y en los planos "4. Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y
ejecución" de las "Normas Particulares para las A.I.U." -Libros "Segundo a "Decimoséptimo" del
presente documento-, así como a lo que, en su caso, establezcan el planeamiento pormenorizado" que
se formule en desarrollo del presente proyecto, y los "proyectos de equidistribución de beneficios y
cargas" correspondientes.
2.- Suelo Urbanizable No Programado.
En el Suelo Urbanizable No Programado, el régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico"

se ajustará a lo dispuesto tanto en la legislación urbanística como a lo que, en desarrollo del Plan
General, determinen los "Programas de Actuación Urbanística" y el "planeamiento pormenorizado"
correspondientes.
Artículo 2.2.2.- Régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico" en Suelo Urbano.
1.- "Areas de reparto" de cargas y beneficios.
a) Delimitación de "áreas de reparto".
Con la sola excepción de aquéllos a los que se hace referencia en el apartado "b" del presente
epígrafe, la totalidad de los terrenos clasificados como Suelo Urbano quedan integrados en el
ámbito de:
- Las "áreas de reparto" AR."SU.1"13 a AR."SU.103"14 expresamente delimitadas en el

presente proyecto.
- Las restantes "áreas de reparto", también delimitadas en el presente proyecto, si bien no de

forma expresa, y a las que se hace referencia en el epígrafe "4" del presente artículo.
(13)
Las citadas "áreas de reparto" se identifican del modo siguiente: AR."SU.nº".
Cada una de esas siglas tiene el siguiente significado:
- AR.: "Area de reparto".
- SU.: Suelo Urbano.
- nº .: Referencia numérica de cada "área de reparto".
(14)
A los efectos correspondientes ha de tenerse presente que las "áreas de reparto" "SU.2", "SU.7", "SU.67" y "SU.88"
han sido eliminadas como consecuencia de las consideraciones expuestas a lo largo del "Informe en relación al
trámite de información pública", elaborado en Noviembre de 1.994.
b) Terrenos no incluidos en "áreas de reparto".
Con carácter general, se considerarán excluidos de las "áreas de reparto":
- La totalidad de los terrenos destinados a "usos dotacionales" con carácter de "sistema

general".
- Los terrenos carentes, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en el
presente proyecto, de "aprovechamiento lucrativo", adscritos y vinculados a "usos
dotacionales" con carácter de "sistema local" existentes, sean públicos o privados, siempre
que no se hallen incluidos en "áreas de reparto" expresamente delimitadas.
En el supuesto de que dichos terrenos estén destinados a "usos dotacionales" de carácter

público y aún no se haya formalizado su cesión al dominio público, se entenderá que el
"aprovechamiento urbanístico" correspondiente a los mismos está integrado y materializado en
el ámbito de ejecución o en la "parcela edificable" a la que urbanística y jurídicamente
estuvieron y/o están vinculados.
En ese sentido, a los efectos de formalizar dicha cesión, la valoración de los terrenos
afectados no podrá exceder de la que resulte de su tasación con arreglo al "valor inicial".
Ahora bien, siempre que, por cualquier circunstancia, dicha cesión vaya asociada a su
tasación con arreglo al "valor urbanístico", los terrenos afectados se considerarán, a todos los
efectos, integrados en el ámbito de la correspondiente "área de reparto", delimitada de
conformidad con los criterios establecidos en el epígrafe 4 del presente artículo.
2.- Coeficientes de ponderación.
a) En las "áreas de reparto" delimitadas expresamente que disponen de "proyecto de equidistribución

de beneficios y cargas" formulado y aprobado en desarrollo del Plan General de 1.962, y que el
presente proyecto consolida, se considerarán vigentes las determinaciones establecidas en dichos
proyectos, incluidas las referidas a la ponderación de las diversas "tipologías de uso y edificación"
previstas.
b) A los efectos de comparar los "valores lucrativos" de las diversas "tipologías de uso y edificación"
previstas en las restantes "áreas de reparto", se diferencian en el Suelo Urbano tres "ámbitos", para
cada uno de los cuales se define un conjunto de "coeficientes de ponderación" aplicable con
carácter general:
- AMBITO DE APLICACION DE "COEFICIENTES" "I"
Comprende las "áreas de reparto" constituidas por terrenos situados en las Areas de
Intervención Urbanística "AO.09. Ciudad Jardín de Ondarreta (I)", "AY.02. Miraconcha",
"AY.03. Pintore", "CE.04. Ensanche", "CE.05. San Bartolomé", "CE.07. Paseo de
Miraconcha", "EG.01. Paseo de Francia", "GR.01. Gros (I)", "GR.02. Gros (II)", "IG.01.
Carretera del Faro", "IG.02. Torre Satrustegi", "IG.03. Erregenea", "MZ.031. Iyola (I)":
. "a.200" ........................................................................................................................ 1,00

. "a.300" ........................................................................................................................ 1,00
. "a.400" ........................................................................................................................ 1,00
. "a.410" ......................................................................................................................... 1,00
. "a.500" ........................................................................................................................ 1,40
. "a.600" ........................................................................................................................ 0,80
. "b.200" (Gasolinera) ..................................................................................................... 1,00
. "c.000" ......................................................................................................................... 1,40

. "c.200" ......................................................................................................................... 1,40
. "c.300" ......................................................................................................................... 1,00
. "e.140 .......................................................................................................................... 0,20
- AMBITO DE APLICACION DE "COEFICIENTES" "II"
Comprende las "áreas de reparto" constituidas por terrenos situados en las Areas de
Intervención Urbanística "AM.01. Ensanche de Amara (I)", "AM.02. Ensanche de Amara
(II)", "AM.03. Ensanche de Amara (III), "AM.09. Morlans Behera", "AO.02. El Antiguo",
"AU.02. Ulia Barren", "AU.03. Mitxelene", "AU.05. Ategorrieta", "AY.01. Txantxa Erreka",
"AY.04. Basoerdi", "AY.07. Lazkano", "AY.17. Bera Bera", "AY.18. Munto", "EG.04.
Atotxa (I)", "EG.05. Atotxa (II)", "EG.06. Duque de Mandas", "EG.21. Aldunaene", "IG.04.
Parque de Atracciones", "IG.05. Amezti", "IB.01. Arriola", "IB.06. Lorea", "IB.11. Berio",
"IB.21. Sesiotegi", "MB.01. Alto de Miracruz", "MZ.01. Merkelin" y "MZ.06. Agerre":
. "V.P.P."15 ..................................................................................................................... 1,00

. "a.100" ......................................................................................................................... 1,00
. "a.200" ......................................................................................................................... 3,00
. "a.300" ......................................................................................................................... 3,00
. "a.400" ......................................................................................................................... 3,00
. "a.410" ......................................................................................................................... 3,00
. "a.500" ........................................................................................................................ 1,40
. "a.600" ......................................................................................................................... 2,40
. "b.200" (Gasolinera) ..................................................................................................... 1,00
. "c.000" ......................................................................................................................... 4,00
. "c.200" ......................................................................................................................... 4,00
. "c.300" ......................................................................................................................... 3,00
. "e.140 .......................................................................................................................... 1,00
- AMBITO DE APLICACION DE "COEFICIENTES" "III"
Comprende las restantes "areas de reparto", excluidas aquellas a las que se hace referencia
en el apartado "a" anterior:
. "V.P.P."(1).................................................................................................................... 1,00
. "a.100" ......................................................................................................................... 1,00
. "a.200" ......................................................................................................................... 2,00
. "a.300" ......................................................................................................................... 2,00
. "a.400" ......................................................................................................................... 2,50
. "a.410" ......................................................................................................................... 2,50
. "a.500" ......................................................................................................................... 3,00
. "a.600" ......................................................................................................................... 2,00
. "b.100" ......................................................................................................................... 1,00
. "b.110" ......................................................................................................................... 1,00
. "b.200" ......................................................................................................................... 1,00
. "c.000" ......................................................................................................................... 2,00
. "c.200" ......................................................................................................................... 2,00
. "c.300" ......................................................................................................................... 2,00
. "e.140 .......................................................................................................................... 0,80
(15)
"Viviendas de Protección Pública". A los efectos de la definición del "coeficiente de ponderación" se corresponden
con las "Viviendas de Protección Oficial" de "coeficiente de venta" "1,4/1,54".
c) Los mencionados "coeficientes de ponderación" serán de aplicación genérica y preceptiva -de

conformidad con los criterios que se citan a continuación- en el conjunto de "áreas de reparto" del
Suelo Urbano -con la sola excepción de aquéllas a las que se hace referencia en el apartado "a" del
presente epígrafe- a los efectos, a su vez, de calcular los coeficientes particulares a aplicar de forma
directa y expresa a las diversas "tipologías de uso y edificación" diferenciadas en cada una de ellas
con el fin de determinar el correspondiente "aprovechamiento tipo". En cualquier caso, dicha
aplicación y preceptividad se ajustará, entre otros, a los siguientes criterios:
- En el conjunto de "áreas de reparto" expresamente delimitadas, el presente proyecto determina

directamente el ámbito y la extensión de las citadas aplicación y preceptividad, y define los
"coeficientes de ponderación" particulares correspondientes a las "tipologías de uso y
edificación" diferenciadas en cada una de ellas, resultantes, a su vez, de la aplicación de los
"coeficientes" arriba expuestos.
En ese sentido, en las "áreas de reparto" en las que se prevé la formulación de "planeamiento
pormenorizado", la aplicación de los citados "coeficientes" de carácter genérico se entenderá
limitada a las "tipologías" diferenciadas expresamente en el presente proyecto a los efectos de
determinar el correspondiente "aprovechamiento tipo". Por su parte, el "plan especial" a
formular -ajustándose a las condiciones reguladoras del "aprovechamiento edificatorio" y del
"aprovechamiento lucrativo", así como del "aprovechamiento tipo", establecidas asimismo en
el presente proyecto-, determinará en cada caso, justificadamente, la ponderación de las
"tipologías" de carácter pormenorizado resultantes de la ordenación propuesta, sin que a estos
efectos deban entenderse aplicables aquellos "coeficientes".
- En las "áreas de reparto" no delimitadas de forma expresa, siempre que se prevea el

desarrollo y la ejecución de dos o más "tipologías de uso y edificación" de las diferenciadas en
el apartado "b" anterior, se aplicará el valor "1" a la "tipología" predominante según la
ordenación planteada, y que como tal se considerará asimismo como "tipología característica".
Los "coeficientes" a asignar, a su vez, a las restantes tipologías serán los resultantes de la
aplicación de los expuestos en el referido apartado "b".
3.- "Areas de reparto" delimitadas expresamente.
En el "cuadro" adjunto al presente epígrafe se incluye la relación detallada de las "áreas de reparto"
expresamente delimitadas en el presente proyecto, así como:
- La superficie total de los terrenos incluidos en cada "área", indicando dentro de ella la superficie
computable a los efectos del cálculo del "aprovechamiento tipo".
- Las diversas "tipologías de uso y edificación" diferenciadas, en su caso, en cada una de ellas a los
efectos del cálculo del "aprovechamiento tipo".
- La "tipología de uso y edificación característica" de cada "área".
- Los coeficientes de ponderación correspondientes a cada una de las "tipologías de uso y

edificación" diferenciadas, resultantes de la aplicación de los establecidos a su vez, con carácter
genérico, en el apartado "b" del epígrafe "2" anterior.
- El "aprovechamiento lucrativo" y el "aprovechamiento tipo" resultantes en cada caso.

DETERMINACION DEL "APROVECHAMIENTO TIPO" EN LAS "AREAS DE REPARTO" DELIMITADAS

EXPRESAMENTE (S.U.)
╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ AREA DE │ REFERENCIA │SUPERFICIE│SUPERFICIE║TIP.CARAC.│ APROVECH.│COEFICIEN.│ APROVECH.│ APROVECH.║
║ REPARTO │ TERRITORIAL │ TOTAL │COMPUTABLE║USO/EDIF. │ EDIFICAT.│ PONDERAC.│ LUCRATIVO│ TIPO ║
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.1" │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.01.1" │ 6.848 │ 3.426 ║ A.300-VPL│ 2.740 │ 2,00 │ 5.480 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.01.3" │ 17.780 │ 15.504 ║ A.300-VPP│ 7.752 │ 1,00 │ 7.752 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 24.628 │ 18.930 ║ A.300-VPP│ - │ - │ 13.232 │ 0,6990 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.3" │UE."AL.02.1" │ 2.840 │ 2.442 ║ b.100 │ 3.014 │ 1,00 │ 3.014 │ 1,2342 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.4" │UE."AL.02.2" │ 9.480 │ 9.480 ║ b.100 │ 9.480 │ 1,00 │ 9.480 │ 1,0000 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.5" │UE."AL.02.3" │ 5.440 │ 3.760 ║ b.100 │ 3.760 │ 1,00 │ 3.760 │ 1,0000 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.6" │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.02.4" │ 1.440 │ 630 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.07.1" │ 51 │ 51 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AL.08.1" │ 8.320 │ 8.168 ║ a.300 │ 3.022 │ 1,00 │ 3.022 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.08.2" │ 1.080 │ 1.080 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AL.09.1" │ 15.972 │ 15.717 ║ a.400-VPP│ 2.452 │ 0,50 │ 1.226 │ ║
║ │ │ │ ║ a.400-VPL│ 1.532 │ 1,25 │ 1.915 │ ║
║ │ │ │ ║ a.410 │ 1.532 │ 1,25 │ 1.915 │ ║
║ │ │ │ ║ a.500 │ 613 │ 1,50 │ 919 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.13.1 │ 3.540 │ 3.447 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AL.17.1" │ 3.840 │ 3.040 ║ a.400-VPL│ 1.216 │ 1,25 │ 1.520 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 34.243 │ 32.133 ║ a.300 │ - │ - │ 10.517 │ 0,3273 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.8" │TA."AL.05.1" │ 34.834 │ 29.866 ║ C.000 │ 17.417 │ 1,00 │ 17.417 │ 0,5832 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.9" │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.12.1" │ 31.649 │ 30.103 ║ A.300-VPL│ 30.561 │ 1,00 │ 30.561 │ ║
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ 9.000 │ 0,50 │ 4.500 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ A.300-VPL│ - │ - │ 35.061 │ 1,1647 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.10"│UE."AL.13.2" │ 2.520 │ 2.322 ║ a.500 │ 812 │ 1,00 │ 812 │ 0,35 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.11"│UE."AL.13.3" │ 4.360 │ 4.012 ║ a.500 │ 1.203 │ 1,00 │ 1.203 │ 0,30 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.12"│UE."AL.13.4" │ 8.337 │ 8.337 ║ a.410 │ 2.250 │ 1,00 │ 2.250 │ 0,27 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.13"│UE."AL.13.5" │ 9.750 │ 9.750 ║ a.300 │ 2.437 │ 1,00 │ 2.437 │ 0,25 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.14"│UE."AL.13.6" │ 8.940 │ 7.560 ║ a.410 │ 2.721 │ 1,00 │ 2.721 │ 0,36 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.15"│UE."AL.13.7" │ 2.040 │ 1.640 ║ a.500 │ 721 │ 1,00 │ 721 │ 0,44 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.16"│TA."AL.13.8" │ 4.522 │ 4.489 ║ a.400 │ 1.391 │ 1,00 │ 1.391 │ 0,31 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

EXPRESAMENTE (S.U.) (Cont.)
╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.17"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AL.14.1" │ 25.060 │ 25.060 ║ a.300 │ 5.220 │ 2,00 │ 10.440 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AL.25.1" │ 28.320 │ 25.360 ║ b.100 │ 13.948 │ 1,00 │ 13.948 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 53.380 │ 50.420 ║ b.100 │ - │ - │ 24.388 │ 0,4837 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.18"│UE."AL.23.1" │ 15.080 │ 15.080 ║ a.300 │ 1.320 │ 1,00 │ 1.320 │ 0,0875 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.19"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AM.09.1" │ 82.820 │ 78.521 ║ a.300-VPP│ 45.000 │ 1,00 │ 45.000 │ ║
║ │ │ │ ║ c.000 │ 12.500 │ 4,00 │ 50.000 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ - │ - │ 95.000 │ 1,2098 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.20"│UE."AÑ.05.1" │ 8.113 │ 8.113 ║ a.400 │ 2.596 │ 1,00 │ 2.596 │ 0,3199 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.21"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AO.08/ │ 149.701 │ 139.701 ║ a.200 │ 121.345 │ 1,00 │ 121.345 │ ║
║ │ AO.10" │ │ ║ a.400 │ 18.000 │ 1,00 │ 18.000 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ A.200 │ - │ - │ 139.345 │ 0,9974 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.22"│UE."AU.01.1" │ 1.560 │ 1.307 ║ a.300 │ 1.307 │ 1,00 │ 1.307 │ 1,00 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.23"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AU.01.2" │ 1.960 │ 1.960 ║ a.500 │ 588 │ 1,33 │ 782 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.01.4" │ 37 │ 37 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AU.02.2" │ 12.200 │ 11.309 ║ a.400 │ 3.392 │ 1,00 │ 3.392 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.05.1" │ 14.450 │ 13.725 ║ A.400 │ 3.705 │ 1,00 │ 3.705 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AU.05.2" │ 3.040 │ 2.690 ║ a.400 │ 887 │ 1,00 │ 887 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.05.3" │ 914 │ 914 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.05.5" │ 12 │ 12 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.05.6" │ 13 │ 13 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AU.05.7" │ 8 │ 8 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.1" │ 440 │ 440 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.2" │ 96 │ 96 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.3" │ 202 │ 202 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.4" │ 167 │ 167 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.5" │ 235 │ 235 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MB.01.8" │ 932 │ 932 ║ a.500 │ 466 │ 1,33 │ 619 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 34.706 │ 32.740 ║ a.400 │ - │ - │ 9.385 │ 0,2866 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.24"│UE."AU.01.3" │ 2.004 │ 1.812 ║ a.300 │ 1.359 │ 1,00 │ 1.359 │ 0,75 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.25"│TA."AU.02.1" │ 9.560 │ 8.808 ║ a.400 │ 2.642 │ 1,00 │ 2.642 │ 0,30 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.26"│UE."AU.04.1" │ 38.090 │ 38.090 ║ A.400 │ 13.965 │ 1,00 │ 13.965 │ 0,3666 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.27"│TA."AU.05.8" │ 15.536 │ 14.720 ║ A.400 │ 3.974 │ 1,00 │ 3.974 │ 0,27 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.28"│UE."AU.05.9" │ 21.066 │ 21.066 ║ a.400 │ 5.055 │ 1,00 │ 5.055 │ 0,2400 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.29"│UE."AY.01.1" │ 11.410 │ 11.410 ║ a.300 │ 4.038 │ 1,00 │ 4.038 │ 0,3539 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.30"│UE."AY.01.2" │ 400 │ 400 ║ a.300 │ 1.322 │ 1,00 │ 1.322 │ 3,30 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.31"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AY.01.3" │ 115.462 │ 115.462 ║ a.300 │ 15.001 │ 1,00 │ 15.001 │ ║
║ │ │ │ ║ c.000 │ 10.180 │ 1,00 │ 10.180 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ a.300 │ - │ - │ 25.181 │ 0,2180 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.32"│UE."AY.01.4" │ 2.430 │ 2.430 ║ a.300 │ 1.166 │ 1,00 │ 1.166 │ 0,4798 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.33"│UE."AY.02.1" │ 2.332 │ 1.107 ║ a.400 │ 465 │ 1,00 │ 465 │ 0,4200 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.34"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.07.1" │ 900 │ 900 ║ a.400 │ 450 │ 0,75 │ 337 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.1" │ 550 │ 550 ║ a.500 │ 275 │ 1,00 │ 275 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.2" │ 500 │ 500 ║ a.500 │ 250 │ 1,00 │ 250 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.3" │ 500 │ 500 ║ a.500 │ 250 │ 1,00 │ 250 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.4" │ 581 │ 581 ║ a.500 │ 290 │ 1,00 │ 290 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.6" │ 560 │ 560 ║ a.500 │ 280 │ 1,00 │ 280 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.17.7" │ 855 │ 855 ║ a.500 │ 427 │ 1,00 │ 427 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 4.446 │ 4.446 ║ a.500 │ - │ - │ 1.895 │ 0,4262 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.35"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."AY.12.1" │ 5.441 │ 4.285 ║ a.500 │ 1.328 │ 1,00 │ 1.328 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.1" │ 520 │ 520 ║ a.500 │ 208 │ 1,00 │ 208 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.2" │ 700 │ 700 ║ a.500 │ 280 │ 1,00 │ 280 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.3" │ 485 │ 485 ║ a.500 │ 194 │ 1,00 │ 194 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.4" │ 550 │ 550 ║ a.500 │ 220 │ 1,00 │ 220 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.5" │ 495 │ 495 ║ a.500 │ 198 │ 1,00 │ 198 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.6" │ 635 │ 635 ║ a.500 │ 254 │ 1,00 │ 254 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.7" │ 580 │ 580 ║ a.500 │ 232 │ 1,00 │ 232 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.8" │ 580 │ 580 ║ a.500 │ 232 │ 1,00 │ 232 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.9" │ 800 │ 800 ║ a.500 │ 320 │ 1,00 │ 320 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.14.10 │ 1.310 │ 1.310 ║ a.500 │ 524 │ 1,00 │ 524 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 12.096 │ 10.940 ║ a.500 │ - │ - │ 3.990 │ 0,3647 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.36"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.18.1" │ 109.563 │ 74.297 ║ A.300 │ 31.576 │ 1,00 │ 31.576 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.18.2" │ 110 │ 110 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.18.3" │ 40 │ 40 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.18.4" │ 960 │ 960 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 110.673 │ 75.407 ║ A.300 │ - │ - │ 31.576 │ 0,4187 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.37"│TA."CE.05.1" │ 48.501 │ 40.476 ║ A.200 │ 68.200 │ 1,00 │ 68.200 │ 1,6849 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.38"│UE."CE.07.1" │ 866 │ 866 ║ a.300 │ 2.479 │ 1,00 │ 2.479 │ 2,8629 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.39"│UE."CE.07.2" │ 2.474 │ 2.474 ║ a.300 │ 3.855 │ 1,00 │ 3.855 │ 1,5582 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.40"│UE."CE.07.3" │ 1.409 │ 1.409 ║ a.400 │ 451 │ 1,00 │ 451 │ 0,3201 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.41"│UE."EG.02.1" │ 23.984 │ 13.224 ║ a.300 │ 22.784 │ 1,00 │ 22.784 │ 1,7229 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.42"│UE."EG.03.1" │ 7.756 │ 5.241 ║ c.000 │ 10.935 │ 1,00 │ 10.935 │ 2,0864 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.43"│UE."EG.03.2" │ 3.669 │ 2.669 ║ c.000 │ 9.923 │ 1,00 │ 9.923 │ 3,7178 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.44"│TA."EG.14.1" │ 2.050 │ 2.050 ║ a.300 │ 1.344 │ 1,00 │ 1.344 │ 0,6556 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.45"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.05.1" │ 22.133 │ 22.133 ║ A.300-VPL│ 26.250 │ 1,00 │ 26.250 │ ║
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ 15.750 │ 0,33 │ 5.198 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ A.300-VPL│ - │ - │ 31.448 │ 1,4209 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.46"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.07.1" │ 682 │ 682 ║ f.120 │ - │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.07.2" │ 1.773 │ 1.773 ║ f.120 │ - │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.08.1" │ 26.238 │ 25.628 ║ A.300-VPL│ 2.970 │ 1,00 │ 2.970 │ ║
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ 1.530 │ 0,50 │ 765 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.11.1" │ 248 │ 248 ║ f.120 │ - │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."EG.20.1" │ 1.840 │ 1.840 ║ e.130 │ - │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 30.781 │ 30.171 ║ A.300-VPL│ - │ - │ 3.735 │ 0,1238 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.47"│UE."EG.17.1" │ 12.660 │ 12.660 ║ a.400 │ 4.170 │ 1,00 │ 4.170 │ 0,3200 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.48"│TA."EG.18.1" │ 6.474 │ 6.474 ║ A.300 │ 2.670 │ 1,00 │ 2.670 │ 0,4124 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.49"│TA."EG.03.3" │ 14.848 │ 14.848 ║ b.110 │ 23.421 │ 1,00 │ 23.421 │ 1,5774 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.50"│TA."GR.02.1" │ 13.078 │ 10.924 ║ A.200 │ 19.115 │ 1,00 │ 19.115 │ 1,7498 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.51"│TA."GR.02.2" │ 120 │ 120 ║ a.200 │ 712 │ 1,00 │ 712 │ 5,93 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.52"│TA."GR.02.3" │ 166 │ 166 ║ c.000 │ 166 │ 1,00 │ 166 │ 1,0000 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.53"│UE."GR.03.1" │ 2.340 │ 1.924 ║ a.200 │ 1.924 │ 1,00 │ 1.924 │ 1,0000 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.54"│UE."IB.01.1" │ 11.210 │ 11.210 ║ a.300 │ 12.757 │ 1,00 │ 12.757 │ 1,1380 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.55"│UE."IB.05.1" │ 1.012 │ 1.012 ║ a.300 │ 1.748 │ 1,00 │ 1.748 │ 1,7272 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.56"│UE."IB.06.1" │ 4.160 │ 4.160 ║ c.000 │ 1.700 │ 1,00 │ 1.700 │ 0,4086 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.57"│UE."IB.07.1" │ 8.040 │ 5.630 ║ a.300 │ 4.056 │ 1,00 │ 4.056 │ 0,7204 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.58"│UE."IB.08.1" │ 5.852 │ 5.452 ║ a.300 │ 11.750 │ 1,00 │ 11.750 │ 2,1551 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.59"│UE."IB.15.1" │ 10.760 │ 7.510 ║ a.300 │ 6.428 │ 1,00 │ 6.428 │ 0,8559 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.60"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IB.16.1" │ 4.160 │ 4.160 ║ a.500 │ 832 │ 1,00 │ 832 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IB.16.2" │ 2.050 │ 2.050 ║ a.500 │ 410 │ 1,00 │ 410 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IB.16.3" │ 2.090 │ 2.090 ║ a.500 │ 418 │ 1,00 │ 418 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 8.300 │ 8.300 ║ a.500 │ - │ - │ 1.660 │ 0,20 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.61"│UE."IB.19.1" │ 3.960 │ 3.960 ║ c.000 │ 13.500 │ 1,00 │ 13.500 │ 3,4090 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.62"│UE."IB.19.2" │ 3.200 │ 1.600 ║ c.000 │ 2.250 │ 1,00 │ 2.250 │ 1,4062 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.63"│UE."IB.19.3" │ 1.200 │ 1.080 ║ b.200 │ 100 │ 1,00 │ 100 │ 0,0925 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.64"│UE."IB.21.1" │ 3.250 │ 3.250 ║ a.400 │ 1.137 │ 1,00 │ 1.137 │ 0,3500 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.65"│UE."IB.21.2" │ 3.530 │ 3.530 ║ a.400 │ 1.235 │ 1,00 │ 1.235 │ 0,3500 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.66"│TA."IB.23.1" │ 30.776 │ 30.776 ║ B.100 │ 24.620 │ 1,00 │ 24.620 │ 0,8000 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.68"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IG.01.1" │ 92 │ 92 ║ e.130 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."IG.03.1" │ 14.770 │ 14.770 ║ a.400 │ 2.216 │ 1,00 │ 2.216 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 14.862 │ 14.862 ║ a.400 │ - │ - │ 2.216 │ 0,1491 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.69"│TA."IG.02.1" │ 48.692 │ 48.692 ║ A.400 │ 7.304 │ 1,00 │ 7.304 │ 0,1500 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.70"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IG.05.1" │ 1.152 │ 1.152 ║ a.500 │ 345 │ 1,00 │ 345 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IG.05.2" │ 1.635 │ 1.635 ║ a.500 │ 1.086 │ 1,00 │ 1.086 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IG.05.3" │ 9.972 │ 9.972 ║ a.500 │ 2.396 │ 1,00 │ 2.396 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 12.759 │ 12.759 ║ a.500 │ - │ - │ 3.827 │ 0,30 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.71"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.01.1" │ 8.376 │ 8.376 ║ C.000 │ 7.120 │ 0,50 │ 3.560 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.01.2" │ 4.214 │ 4.214 ║ C.000 │ 3.582 │ 0,50 │ 1.791 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.01.3" │ 34.640 │ 34.640 ║ A.300-VPP│ 12.820 │ 1,00 │ 12.820 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 47.230 │ 47.230 ║ A.300-VPP│ - │ - │ 18.171 │ 0,3847 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.72"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."IN.03.1" │ 3.675 │ 3.675 ║ a.300 │ 2.754 │ 1,00 │ 2.754 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."IN.03.2" │ 2.440 │ 1.840 ║ a.300 │ 1.088 │ 1,00 │ 1.088 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.3" │ 447 │ 447 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.4" │ 120 │ 120 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.5" │ 216 │ 216 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.6" │ 464 │ 464 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.7" │ 440 │ 440 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.8" │ 500 │ 500 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.03.9" │ 1.012 │ 1.012 ║ a.400 │ 860 │ 1,25 │ 1.075 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 9.314 │ 8.714 ║ a.300 │ - │ - │ 4.917 │ 0,5643 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.73"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."IN.04.1" │ 42.020 │ 40.432 ║ A.400-VPL│ 16.120 │ 1,00 │ 16.120 │ ║
║ │ │ │ ║ A.400-VPP│ 1.980 │ 0,40 │ 792 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ │ ║ A.400 │ - │ - │ 16.912 │ 0,4183 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.74"│UE."IN.07.1" │ 454.132 │ 454.132 ║ A.300-VPP│ 304.589 │ 1,00 │ 304.589 │ 0,6707 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.75"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."LM.01.1" │ 35.753 │ 26.802 ║ a.300-VPL│ 1.800 │ 0,80 │ 1.440 │ ║
║ │ │ │ ║ a.300-VPP│ 2.500 │ 0,40 │ 1.000 │ ║
║ │ │ │ ║ a.400 │ 2.895 │ 1,00 │ 2.895 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ a.400 │ - │ - │ 5.335 │ 0,1990 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.76"│TA."LM.02.1" │ 3.853 │ 3.043 ║ A.300 │ 7.521 │ 1,00 │ 7.521 │ 2,47 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.77"│TA."LM.02.2" │ 8.125 │ 6.236 ║ A.300 │ 9.965 │ 1,00 │ 9.965 │ 1,59 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.78"│TA."LM.03.1" │ 19.706 │ 19.706 ║ c.000 │ 10.770 │ 1,00 │ 10.770 │ 0,5465 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.79"│TA."LM.03.2" │ 2.852 │ 2.852 ║ a.300 │ 3.616 │ 1,00 │ 3.616 │ 1,2678 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.80"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."LM.04.1" │ 16.160 │ 13.360 ║ a.300 │ 4.167 │ 1,00 │ 4.167 │ ║
║ │ │ │ ║ a.410 │ 2.466 │ 1,25 │ 3.082 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ a.300 │ - │ - │ 7.249 │ 0,5425 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.81"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.06.1" │ 111.117 │ 105.770 ║ A.300-VPL│ 34.400 │ 2,00 │ 68.800 │ ║
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ 34.400 │ 1,00 │ 34.400 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ - │ - │ 103.200 │ 0,9757 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.82"│TA."LM.07.1" │ 46.340 │ 45.320 ║ B.100 │ 17.400 │ 1,00 │ 17.400 │ 0,3839 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.83"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.12.1" │ 45.520 │ 42.715 ║ A.400 │ 5.100 │ 2,50 │ 12.750 │ ║
║ │ │ │ ║ B.100 │ 9.000 │ 1,00 │ 9.000 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ B.100 │ - │ - │ 21.750 │ 0,5091 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.84"│UE."LM.14.1" │ 17.253 │ 17.253 ║ a.300-VPP│ 12.192 │ 1,00 │ 12.192 │ 0,7066 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.85"│UE."LM.15.1" │ 3.400 │ 3.400 ║ a.300 │ 2.400 │ 1,00 │ 2.400 │ 0,7058 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.86"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.08.1" │ 340 │ 340 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.08.2" │ 288 │ 288 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.08.3" │ 170 │ 170 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.09.1" │ 530 │ 530 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.13.1" │ 440 │ 440 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.13.2" │ 220 │ 220 ║ f.120 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."LM.15.2" │ 25.020 │ 24.580 ║ A.300-VPL│ 9.100 │ 1,00 │ 9.100 │ ║
║ │ │ │ ║ A.300-VPP│ 5.900 │ 0,50 │ 2.950 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 27.008 │ 26.568 ║ A.300-VPL│ - │ - │ 12.050 │ 0,4535 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.87"│TA."MB.01.6" │ 6.853 │ 4.651 ║ A.400 │ 2.325 │ 1,00 │ 2.325 │ 0,50 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.89"│UE."MB.03.1" │ 4.763 │ 3.355 ║ c.000 │ 2.865 │ 1,00 │ 2.865 │ 0,8539 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.90"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."MB.03.2" │ 11.150 │ 8.352 ║ c.000 │ 7.705 │ 1,00 │ 7.705 │ ║
║ │ │ │ ║ a.300 │ 767 │ 1,00 │ 767 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ c.000 │ - │ - │ 8.472 │ 1,0100 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.91"│UE."MB.03.3" │ 5.112 │ 5.112 ║ c.000 │ 12.605 │ 1,00 │ 12.605 │ 2,4657 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.92"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."MB.03.4" │ 8.338 │ 8.338 ║ c.000 │ 720 │ 1,25 │ 900 │ ║
║ │ │ │ ║ e.140 │ 7.230 │ 1,00 │ 7.230 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ e.140 │ - │ - │ 8.130 │ 0,9751 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.93"│UE."MB.06.1" │ 470 │ 470 ║ a.300 │ 648 │ 1,00 │ 648 │ 1,3787 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.94"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."MZ.01.1" │ 38.480 │ 38.480 ║ a.500 │ 8.850 │ 1,00 │ 8.850 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."MZ.031.1"│ 8.875 │ 8.875 ║ a.500 │ 1.300 │ 1,00 │ 1.300 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MZ.031.2"│ 1.500 │ 1.500 ║ a.500 │ 300 │ 1,00 │ 300 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."MZ.031.3"│ 1.095 │ 1.095 ║ e.120 │ - │ - │ - │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 49.950 │ 49.950 ║ a.500 │ - │ - │ 10.450 │ 0,2092 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.95"│TA."MZ.06.1" │ 147.260 │ 137.530 ║ A.500 │ 20.629 │ 1,00 │ 20.629 │ 0,1500 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.96"│TA."MZ.07.1" │ 119.200 │ 119.200 ║ A.400 │ 10.132 │ 1,00 │ 10.132 │ 0,085 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.97"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."ZU.04.1" │ 18.200 │ 11.560 ║ c.000 │ 2.890 │ 1,00 │ 2.890 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │UE."ZU.04.2" │ 21.760 │ 21.760 ║ c.000 │ 5.440 │ 1,00 │ 5.440 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 39.960 │ 33.320 ║ c.000 │ - │ - │ 8.330 │ 0,25 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.98"│UE."ZU.04.3" │ 43.920 │ 43.920 ║ b.200 │ 10.980 │ 1,00 │ 10.980 │ 0,25 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝

╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╦══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ │ │ m2 │ m2 ║ │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╬══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."SU.99"│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AO.03.1" │ 7.518 │ 7.518 ║ a.600 │ 3.439 │ 2,50 │ 8.597 │ ║
║ │ │ │ ║ e.140 │ 10.000 │ 1,00 │ 10.000 │ ║
║ │ │ │ ╟──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ │ │ ║ e.140 │ - │ - │ 18.597 │ 2,4736 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.100│UE."AO.03.2" │ 2.303 │ 704 ║ a.300 │ 2.028 │ 1,00 │ 2.028 │ 2,8806 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.101│UE."IB.14.1" │ 259.840 │ 240.501 ║ b.100 │ 235.932 │ 1,00 │ 235.932 │ 0,9810 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.102│TA."IB.14.2" │ 1.915 │ 1.690 ║ b.100 │ 829 │ 1,00 │ 829 │ 0,4905 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."SU.103│ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.02.2" │ 1.022 │ 1.022 ║ a.500 │ 429 │ 1,00 │ 429 │ ║
║ │ │ │ ║ │ │ │ │ ║
║ │TA."AY.03.1" │ 483 │ 483 ║ a.400 │ 241 │ 0,71 │ 172 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────╫──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 1.505 │ 1.505 ║ a.500 │ - │ - │ 601 │ 0,3993 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╩══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝
4.- "Areas de reparto" no delimitadas expresamente.
- En lo concerniente a los restantes terrenos asimismo "clasificados" como Suelo Urbano, y no

incluidos en las "áreas de reparto" mencionadas en el epígrafe "3", ni afectados por las
determinaciones establecidas en el apartado "b" del epígrafe "1", ambos del presente artículo, se
considerará que cada uno de los ámbitos territoriales diferenciados, definidos en el presente
proyecto como "parcela edificable" destinada a usos de carácter lucrativo y calificada como parcela
"a" -uso residencial-, "b" -uso industrial-, "c" -uso terciario- o "e.140" -uso de garaje"-, constituye un
"área de reparto" independiente.
- Cada una de esas "áreas de reparto" incluirá, además de aquéllos en los que se asienta la
edificación principal correspondiente, la totalidad de los terrenos vinculados urbanísticamente a ella,
debiendo el conjunto reunir las condiciones necesarias para su consideración como "parcela
edificable" autónoma. En cuanto tal, la sustitución de la edificación principal existente, o la
construcción de un nuevo edificio, además de autorizada urbanísticamente, ha de ser susceptible de
una única licencia municipal de edificación y de un único expediente administrativo.
Sin perjuicio de las matizaciones contenidas a lo largo del presente artículo, el referido vínculo
urbanístico afectará en cada caso a la totalidad de los terrenos ligados a la edificación principal
correspondiente, de conformidad con la ordenación urbanística vigente en el momento de su
construcción, con la sola excepción de los que hayan sido segregados de los anteriores a los
efectos de proceder a la ejecución de previsiones contenidas en expedientes urbanísticos
formulados y aprobados con posterioridad. A ese respecto, no serán objeto de consideración las
segregaciones que no se hayan ajustado al conjunto de los criterios urbanísticos mencionados.
Los ámbitos así conformados podrán constituir una única "finca registral" o varias de ellas. A su vez,
el referido vínculo urbanístico entre los correspondientes terreno y edificación podrá afectar a la
totalidad de la "finca" o "fincas registrales" o tan sólo a parte de las mismas. En este último supuesto
se considerará integrada en el "área de reparto" la parte de la "finca" ligada a la edificación.
- Siempre que, de conformidad con lo dispuesto en el apartado "b" del epígrafe "1" del presente
artículo, a los efectos de proceder a formalizar la cesión al dominio público de terrenos destinados
de hecho a usos dotacionales públicos se haya de proceder a su tasación con arreglo al "valor
urbanístico", dichos terrenos se considerarán integrados a todos los efectos en el "área de reparto"
constituida por la "parcela edificable" a la que urbanística y jurídicamente estuvieron y/o están
vinculados.
- En el caso de que, como consecuencia de previsiones de desarrollo, ejecución o mejora de

dotaciones públicas de carácter "local" establecidas en el presente proyecto o en el "planeamiento"
que se formule en su desarrollo, resulten afectados terrenos de titularidad privada o pública -de
carácter patrimonial, o de dominio y uso público mencionados en el apartado 2 del artículo 154 del
Texto Refundido de 1.992-, se considerarán incluidos en el "área de reparto", además de los
terrenos que reúnan los condicionantes anteriormente descritos, aquellos otros terrenos vinculados
urbanísticamente a los anteriores antes de la entrada en vigor del presente proyecto, y que en éste
o en el "planeamiento" citado se destinen a "dominio y uso público" calificándose como parcelas o
espacios "e" -sistema de comunicaciones-, "f" -espacios libres-, "g"-centros de equipamiento
comunitario-, o "h" -infraestructuras de servicios-.
- A los efectos de la aplicación y ejecución de las determinaciones anteriores se tendrán en cuenta,

entre otros, los siguientes criterios:
. La superficie de cada "área de reparto", resultante de la aplicación y consideración de los

criterios expuestos, incluida la pormenorización de las diversas circunstancias que, en su caso,
incidan en su determinación, será precisada en cada caso con ocasión de la sustitución de la
edificación principal existente o de la construcción del nuevo edificio, bien en el expediente
administrativo referido al proyecto de edificación y a la licencia municipal correspondientes, bien
en otro simultaneo y paralelo al mismo.
. En el contexto de ese mismo expediente, y referidas en cada caso al correspondiente "área de

reparto", serán precisadas las siguientes determinaciones:
- "Tipologías de uso y edificación" previstas.

- "Aprovechamiento edificatorio" asignado a cada una de esas "tipologías".
- "Aprovechamiento lucrativo" resultante, previa aplicación, en el supuesto de que ello resulte
procedente, de los correspondientes "coeficientes de ponderación".
- "Aprovechamiento tipo" resultante.
Siempre que en una misma "área de reparto" se prevea el desarrollo y la ejecución de dos o más
"tipologías de uso y edificación" diferenciadas en el apartado "b" del epígrafe "2" del presente
artículo, para cada una de ellas se determinará expresa y justificadamente el correspondiente
"coeficiente de ponderación", de conformidad con los criterios expuestos en el apartado "d" de
ese mismo epígrafe.
. El "aprovechamiento edificatorio" total de cada "área de reparto" será el resultante de los criterios
de ordenación establecidos en el presente proyecto, o, en su caso, en el planeamiento que se
formule en su desarrollo.
. El "aprovechamiento edificatorio" asignado a cada una de las "tipologías de uso" diferenciadas

será el que, de conformidad con las determinaciones establecidas en el planeamiento urbanístico
vigente, resulte de las previsiones contenidas en el proyecto o proyectos de edificación que se
pretendan ejecutar.
. La "tipología de uso y edificación" "característica" de cada "área de reparto" se corresponderá

con la calificación pormenorizada asignada a la "parcela". En el supuesto de diferenciarse
diversas categorías de "calificación", se considerará como tal "tipología característica" a aquélla
que resulte predominante de conformidad con las determinaciones establecidas en el

planeamiento vigente.
. El "aprovechamiento lucrativo" total de cada "área de reparto" será el resultante de la suma de

los "aprovechamientos edificatorios" asignados a cada una de las "tipologías de uso"
diferenciadas de conformidad con los criterios expuestos, una vez aplicados a las mismas, de
resultar ello procedente, los correspondientes coeficientes de ponderación.
. El "aprovechamiento tipo" de cada "área de reparto" será el resultante de la división entre el

"aprovechamiento lucrativo" total y la superficie del "área", calculados ambos de conformidad con
los criterios expuestos.
5.- Obtención de terrenos destinados a "sistemas generales"

("Aprovechamiento promedio" de los "aprovechamientos tipo" de las "áreas de reparto")
La obtención de los terrenos "clasificados" como Suelo Urbano y "calificados" como sistema general se
adecuará a los criterios establecidos tanto en la vigente legislación urbanística como en las
correspondientes "Normas particulares para las A.I.U." del presente proyecto.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del Texto Refundido de 1.992, a los efectos de la
expropiación y valoración de dichos terrenos, el aprovechamiento atribuible a los mismos será el
resultado de referir a su superficie el 75% del "aprovechamiento promedio de los aprovechamientos
tipo de las áreas de reparto de Suelo Urbano", referido al uso residencial predominante.
El citado "aprovechamiento promedio" -resultante de la consideración, entre otros aspectos, de la

superficie total del Suelo Urbano y de la aplicación de los "coeficientes de ponderación" expuestos en
el apartado "b" del epígrafe "2" del presente artículo- es de 1,08 m 2(t)/m2 de la tipología de "uso
residencial A.300" del Ambito de aplicación de coeficientes "III".
6.- Otras disposiciones complementarias.
En la aplicación de las determinaciones contenidas en el presente artículo se tendrán en cuenta,

además, los siguientes criterios:
a) "Aprovechamiento lucrativo".
- Con carácter general, se considerará como "aprovechamiento urbanístico" de carácter

"lucrativo", el "aprovechamiento edificatorio" asignado a las parcelas "a" -uso residencial-, "b" -
uso industrial-, "c" -uso terciario- y "e.140" -uso de garaje-.
- Por el contrario, se considerarán carentes de "aprovechamiento lucrativo", las "parcelas" y

"espacios" destinados a "usos dotacionales" -de carácter público o privado- calificados como
"e" -sistemas de comunicaciones-, "f" -espacios libres-, "g" -centros de equipamiento
comunitario-, y "h" -infraestructuras de servicios-, con la sola excepción de las parcelas
"e.140"- uso de garaje-.
Tendrán asimismo esa consideración los locales situados en las "parcelas" destinadas a "usos
lucrativos" señaladas anteriormente, que, por determinación expresa del planeamiento
correspondiente, se destinen a "usos de equipamiento comunitario".
- En las "parcelas" destinadas a "usos lucrativos", el "aprovechamiento lucrativo" previsto y/o

resultante se corresponderá con carácter general, y salvo en el caso de las "parcelas" "e.140" -
uso de garaje-, con el "aprovechamiento edificatorio sobre rasante", no considerándose a tal
efecto el "aprovechamiento edificatorio bajo rasante".
Se exceptuarán de ese criterio los supuestos en los que, en la Norma particular

correspondiente, se señale lo contrario por estar destinado de forma expresa el
"aprovechamiento edificatorio bajo rasante" a "usos lucrativos", "no auxiliares" del
"aprovechamiento edificatorio sobre rasante".
b) "Aprovechamiento" susceptible de apropiación por los titulares de los terrenos incluidos en "áreas
de reparto"
- En las "áreas de reparto" que disponen de "proyecto de equidistribución de cargas y

beneficios" formulado y aprobado a los efectos del desarrollo y la ejecución del régimen
urbanístico preexistente, y que el presente proyecto consolida expresamente, se estará a lo
dispuesto en dichos proyectos en lo referente a la adjudicación y distribución del
aprovechamiento urbanístico previsto entre los titulares de los terrenos afectados y la
Administración.
- En las restantes "áreas de reparto" se tendrán en cuenta, a ese respecto, los siguientes
criterios:
. En las "áreas" delimitadas expresamente en el presente proyecto, siempre que no se

prevea actuar mediante expropiación, el "aprovechamiento susceptible de apropiación" por
los titulares de los terrenos afectados, será, con carácter general, el resultante de la
aplicación a su superficie del 85 % del "aprovechamiento tipo" definido en el presente
proyecto, aun cuando se produzcan ajustes en el "aprovechamiento lucrativo" ordenado
como consecuencia de modificaciones -dentro de los límites de tolerancia previstos en las
presentes Normas- de las superficies de referencia para la aplicación de los "índices de
edificabilidad" asignados, o, en las superficies asignadas a las fincas computables a esos
efectos.
. En las "áreas" no delimitadas de forma expresa, siempre que no se prevea actuar mediante
expropiación, el "aprovechamiento susceptible de apropiación" por los titulares de los
terrenos afectados será, con carácter general, el que resulte de aplicar a su superficie el
85% del "aprovechamiento tipo" correspondiente, calculado de conformidad con los
criterios establecidos en el epígrafe "4" del presente artículo.
Siempre que la edificación existente en la "parcela" afectada esté sometida al régimen de

"catalogación" regulado en el presente proyecto, en el contexto de la aplicación del
correspondiente "aprovechamiento tipo" y de la distribución del "aprovechamiento
urbanístico" entre el titular o titulares afectados y el Ayuntamiento -concretamente en el
expediente administrativo que se incoe a ese respecto-, se tomarán en consideración,
valorándolas detalladamente, las repercusiones -económicas, etc.- derivadas de aquél.
En el supuesto de que se concluya que dicho régimen implica repercusiones singulares que
condicionan desfavorablemente, en mayor o menor grado, el contenido y el "valor
económico" del derecho de propiedad del titular o titulares afectados, podrá acordarse la
concesión, a favor de los mismos, de ayudas específicas, además de los beneficios fiscales
que se consideren procedentes.
Dichas ayudas podrán concretarse en el reconocimiento a favor de los referidos titulares del
derecho a percibir un "aprovechamiento urbanístico" superior al considerado en cada caso
como "susceptible de apropiación" por los mismos. En esos supuestos, deberá justificarse
detalladamente la diferencia entre este último y aquél -que en ningún caso podrá exceder
del que resulte materializable en la parcela de conformidad con las condiciones reguladoras
del "aprovechamiento edificatorio"-, que en todo caso deberá
concretarse en atención a criterios de proporcionalidad con el alcance y la cuantía de las

repercusiones derivadas del mencionado "régimen de protección".
Asimismo, siempre que se considere procedente, y previa justificación detallada al respecto,

podrá acordarse la aplicación de las citadas ayudas en el caso de que las obras que se
pretendan ejecutar en una determinada edificación, además de implicar, a todos los efectos,
la aplicación del "aprovechamiento tipo", estén sometidas al régimen de las denominadas
"actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio edificado"16, de conformidad con
los criterios establecidos en la legislación vigente.
En todo caso, tratándose de parcelas en las que se sitúen edificaciones integradas en el

"Patrimonio de Interés Histórico-Artístico y Cultural" o sujetas a "rehabilitación forzosa",
siempre que los criterios urbanísticos establecidos en cada caso conlleven la
"rehabilitación" de la edificación correspondiente, y no su "sustitución" en el sentido previsto
en el artículo 99 de la Ley del Suelo, se entenderá inaplicable el "aprovechamiento tipo"
correspondiente.
. Siempre que, con el fin de ejecutar las previsiones planteadas, se prevea actuar mediante
"expropiación" -sea con carácter de "sistema de actuación", o con el fin de obtener terrenos
destinados a usos dotacionales públicos con rango de sistema local-, el "aprovechamiento"
atribuible a los mismos a los efectos de proceder a la correspondiente valoración,
cualquiera que sea el "área" en que estén ubicados, será el que resulte de aplicar a su
superficie el 75% del "aprovechamiento tipo" correspondiente.
c) A efectos de lo dispuesto en los artículos 185 y siguientes del Texto Refundido de 1.992, se
considerará que las condiciones reguladoras del "aprovechamiento edificatorio" establecidas en
el presente proyecto tienen el carácter de mínimas.
Asimismo, a los efectos de la asignación y distribución del "aprovechamiento urbanístico" previsto

entre los titulares de los terrenos afectados en cada caso y la Administración, se entenderá que
las condiciones reguladoras del "aprovechamiento edificatorio" y del "aprovechamiento lucrativo"
establecidas en el presente proyecto tienen al mismo tiempo el carácter de mínimas y máximas.
En ese sentido, cualquiera que sea el "aprovechamiento urbanístico" que se pretenda

materializar o ejecutar en la "parcela edificable" o ámbito de referencia correspondiente, se
adjudicará al Ayuntamiento, en cada caso, la totalidad del aprovechamiento que exceda del
"susceptible de apropiación" por el titular del terreno, o, en su caso y siempre que así se
determine, el valor económico del mismo.
d) Sin perjuicio de lo que resulte de la aplicación de los criterios reguladores de la delimitación de

"áreas de reparto" en "suelo urbano" y de la determinación del "aprovechamiento tipo"
correspondiente, expuestos a lo largo de este mismo artículo, y de la aplicación conjunta de los
anteriores y de los que se citan a continuación, a los efectos de definir y precisar las condiciones
de "parcelación urbanística" y determinar el "aprovechamiento edificatorio" autorizable en un
determinado ámbito, se estará a lo que resulte de la aplicación de los criterios establecidos en las
presentes "Normas Urbanísticas", que regulan de forma específica dichas cuestiones.
(16)
Actuaciones reguladas en el Decreto 189/1.990, de 17 de julio, promulgado por el Gobierno Vasco, así como en la
legislación que, a ese respecto pueda, en su caso, ser promulgada en el futuro.
Artículo 2.2.3.- Régimen de asignación del "aprovechamiento urbanístico" en Suelo Urbanizable

Programado.
1.- "Areas de reparto" de cargas y beneficios. "Aprovechamiento tipo".
a) Afectando a terrenos clasificados como Suelo Urbanizable Programado, el presente proyecto

17 18
delimita las "áreas de reparto" AR."UP.1" a AR."UP.10" .
b) En las "áreas de reparto" AR."UP.1" a AR."UP.8"(2), ambas incluidas, se consolidan, a todos los
efectos, los criterios de asignación y distribución del "aprovechamiento urbanístico" establecidos en
el régimen urbanístico preexistente, y en concreto en el "proyecto de equidistribución de beneficios
y cargas" formulado en cada caso, y al que se hace referencia expresa en las "Normas particulares
para las A.I.U." correspondientes.
c) En las "áreas de reparto" AR."UP.9" y AR."UP.10", el presente proyecto establece las

determinaciones correspondientes a los efectos de la definición del régimen de asignación del
"aprovechamiento urbanístico", y dentro de él, se establecen las siguientes determinaciones:
. Superficie de las "áreas de reparto".

. "Tipologías de uso y edificación" previstas en cada una de ellas.
. "Tipología característica".
. "Coeficientes de ponderación" referidos a cada una de esas "tipologías".
. "Aprovechamiento lucrativo".
. "Aprovechamiento tipo" resultante.
Dichas determinaciones, sin perjuicio de lo indicado en el apartado "b" anterior, se reseñan en el

"cuadro" adjunto.
2.- Otras disposiciones complementarias.
En la aplicación de las determinaciones expuestas en el presente artículo se tendrán en cuenta,

además, los siguientes criterios:
a) Cómputo del "aprovechamiento lucrativo".
Se tendrán en cuenta los mismos criterios establecidos para el suelo urbano en el artículo
precedente.
b) Aprovechamiento susceptible de apropiación por los titulares de los terrenos afectados.
- En las "áreas de reparto" AR."UP.1" a AR."UP.8", a los efectos de la adjudicación y

distribución del "aprovechamiento urbanístico" previsto entre los titulares de los terrenos
afectados y el Ayuntamiento, se estará a lo dispuesto en el régimen urbanístico preexistente,
(17)
Las citadas "áreas de reparto" se identifican del modo siguiente: AR."UP.nº".
Cada una de esas siglas tiene el siguiente significado:
- AR.: "Area de reparto".
- UP.: Suelo Urbanizable Programado
- nº.: Referencia numérica de cada "área de reparto".
(18)
A todos los efectos ha de tenerse presente que, en atención a las consideraciones expuestas en el "Informe en
relación al trámite de información pública", elaborado en Noviembre de 1.994, ha sido eliminada el "área de reparto"
"UP.5".
que el presente proyecto consolida, y en concreto en los "proyectos de equidistribución de

beneficios y cargas" formulado en cada caso.
En todas esas "áreas", el "aprovechamiento susceptible de apropiación por los titulares" de los
terrenos afectados es el determinado en cada caso en el referido "proyecto de
equidistribución".
- Por su parte, en las "áreas de reparto" AR."UP.9" y AR."UP.10":
. Salvo en aquellos casos en los que se plantee actuar mediante expropiación, el

"aprovechamiento susceptible de apropiación por los titulares" de los terrenos afectados
será, en cada caso, el que resulte de referir a su superficie el 85% del "aprovechamiento
tipo" definido en el presente proyecto, aun cuando se produzcan ajustes en el
"aprovechamiento lucrativo" ordenado en las mismas como consecuencia de modificaciones
-dentro de los límites de tolerancia previstos en las presentes Normas- de las superficies de
referencia para la aplicación de los "índices de edificabilidad" asignados.
. Siempre que se determine actuar mediante expropiación, el "aprovechamiento susceptible

de apropiación" por los titulares de los terrenos afectados será, en cada caso, el que resulte
de referir a su superficie el 50% del "aprovechamiento tipo" definido en el presente
proyecto.
. El "aprovechamiento urbanístico previsto en las Areas de Intervención Urbanística que

exceda del susceptible de apropiación por los titulares de los terrenos incluidos en cada una
de ellas corresponderá al Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián.
Dicho exceso se destinará, en su caso y en la parte correspondiente, a compensar a los

titulares de terrenos situados en Areas de Intervención Urbanística en las que, o no se
prevé "aprovechamiento urbanístico" alguno de carácter "lucrativo", o el previsto resulta
insuficiente o deficitario a esos efectos.
c) Tanto a los efectos de la ejecución de las previsiones correspondientes como de la asignación y

distribución del "aprovechamiento urbanístico" previsto en cada una de las referidas "áreas de
reparto" entre los titulares de los terrenos afectados y el Ayuntamiento, se entenderá que las
condiciones reguladoras del "aprovechamiento edificatorio" y del "aprovechamiento lucrativo"
establecidas en el presente proyecto tienen al mismo tiempo el carácter de máximas y mínimas.

EN SUELO URBANIZABLE (U.P.)
╔══════════╤═════════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╤══════════╗
║ AREA DE │ REFERENCIA │SUPERFICIE│TIP.CARAC.│ APROVECH.│COEFICIEN.│ APROVECH.│ APROVECH.║
║ REPARTO │ TERRITORIAL │ │USO/EDIF. │ EDIFICAT.│ PONDERAC.│ LUCRATIVO│ TIPO ║
║ │ │ m2 │ m2 │ m2(t) │ │ m2(t)uc │m2(t)uc/m2 ║
╠══════════╪═════════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╪══════════╣
║AR."UP.1" │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AM.04" │ 123.839 │ A.200 │ 177.020 │ 1,00 │ 177.020 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AM.05" │ 317.119 │ A.200 │ 217.487 │ 1,00 │ 217.487 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 440.958 │ A.200 │ 394.507 │ 1,00 │ 394.507 │ 0,8946 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.2" │AIU "AO.06" │ 176.729 │ A.200 │ 198.425 │ 1,00 │ 198.425 │ 1,1227 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.3" │AIU "AY.08" │ 60.183 │ A.300 │ 14.226 │ 1,00 │ 14.226 │ 0,2363 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.4" │AIU "AY.11" │ 394.100 │ A.300 │ 126.569 │ 1,00 │ 126.569 │ 0,3211 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.6" │AIU "IB.20" │ 69.521 │ A.300 │ 42.032 │ 1,00 │ 42.032 │ 0,6046 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.7" │AIU "IB.24" │ 142.700 │ B.200 │ 74.204 │ 1,00 │ 74.204 │ 0,5200 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.8" │AIU "MZ.021" │1.343.845 │ C.100 │ 195.671 │ 1,00 │ 195.671 │ 0,1456 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.9" │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AL.20" │ 236.676 │ C.200 │ 47.250 │ 0,677 │ 31.988 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AM.06" │ 23.440 │ G.000 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AÑ.01" │ 397.740 │ A.500 │ 63.240 │ 1,00 │ 63.240 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AÑ.09" │ 35.130 │ A.400-VPL│ 5.705 │ 0,838 │ 4.781 │ ║
║ │ │ │ A.400-VPP│ 3.780 │ 0,294 │ 1.111 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AÑ.10" │ 154.990 │ B.100 │ 55.996 │ 0,353 │ 19.767 │ ║
║ │ │ │ C.200 │ 6.000 │ 0,677 │ 4.062 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "IB.02" │ 94.640 │ A.300-VPL│ 10.222 │ 0,765 │ 7.820 │ ║
║ │ │ │ A.500 │ 4.840 │ 1,00 │ 4.840 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "IB.09" │ 44.790 │ G.000 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "IG.07" │ 27.780 │ A.300-VPP│ 4.394 │ 0,294 │ 1.292 │ ║
║ │ │ │ A.300-VPL│ 2.366 │ 0,765 │ 1.810 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "MZ.04" │ 75.520 │ G.000 │ - │ - │ - │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "MZ.022" │ 142.110 │ A.500 │ 17.849 │ 1,00 │ 17.849 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │1.232.816 │ A.500 │ - │ - │ 158.560 │ 0,1286 ║
╟──────────┼─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║AR."UP.10"│ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AO.04" │ 180.600 │ A.300-VPL│ 24.444 │ 0,912 │ 22.293 │ ║
║ │ │ │ A.300-VPP│ 2.700 │ 0,351 │ 948 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AY.06" │ 157.616 │ A.400 │ 11.509 │ 1,00 │ 11.509 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AY.13" │ 30.300 │ A.400 │ 10.832 │ 1,00 │ 10.832 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "AY.16" │ 262.420 │ A.400-VPL│ 32.512 │ 1,00 │ 32.512 │ ║
║ │ │ │ A.400-VPP│ 19.500 │ 0,351 │ 6.845 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "IB.13" │ 102.945 │ A.400-VPL│ 19.533 │ 1,00 │ 19.533 │ ║
║ │ │ │ A.400-VPP│ 6.203 │ 0,351 │ 2.177 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "LM.11" │ 53.460 │ B.100 │ 22.453 │ 0,421 │ 9.453 │ ║
║ │ │ │ │ │ │ │ ║
║ │AIU "MZ.032" │ 107.620 │ A.500 │ 13.255 │ 1,193 │ 15.813 │ ║
║ ├─────────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────┼──────────╢
║ │ Total │ 894.961 │ A.400 │ - │ - │ 131.914 │ 0,1473 ║
╚══════════╧═════════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╧══════════╝
CAPITULO 2.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO
Artículo 2.3.1.- Definición del régimen de desarrollo del planeamiento
1.- Formulación del régimen aplicable
Las determinaciones reguladoras del régimen de desarrollo del planeamiento aplicable en cada una de
las Areas de Intervención Urbanística delimitadas en los Suelos Urbano y Urbanizable, se definen de
manera específica para cada una de ellas, en el apartado "II.2 Régimen Jurídico de Desarrollo y
Ejecución" de las "Normas Particulares para las Areas" -Libros "Segundo" a "Decimoséptimo"
del presente proyecto-.
2.- Régimen de desarrollo del planeamiento en Suelo Urbano
- Las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbano en las que el presente
proyecto determina -sin perjuicio de que ello sea consecuencia de la consolidación del régimen
urbanístico preexistente- la correspondiente "ordenación pormenorizada" se considerarán como
ámbitos de "ejecución directa" del Plan General, y en todas ellas se ejecutarán directamente las
previsiones de ordenación establecidas.
La consideración de dichas Areas como de "ejecución directa" no excluye la posible exigencia de

formulación -para la totalidad o parte de su ámbito- de "planeamiento especial" -previsto
exclusivamente con el fin de complementar determinados aspectos de la "ordenación
pormenorizada" definida-, "estudios de detalle", "proyectos de gestión urbanística", expedientes de
"transferencias de aprovechamiento", o "proyectos de obras de urbanización".
- En las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como "Suelo Urbano" en las que, a los
efectos de definir la "ordenación pormenorizada" correspondiente, se prevé la formulación de
"planeamiento de desarrollo", la ejecución de las previsiones de ordenación quedará condicionada a
previa tramitación y aprobación del citado expediente urbanístico.
Sin embargo, siempre que no se proceda a la formulación de dicho "planeamiento de desarrollo" en

los plazos establecidos al respecto en el presente proyecto, una vez transcurrido el mismo, podrán
autorizarse obras en la edificación existente en las condiciones establecidas en el artículo 2.6.1. de
- En las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbano o que adquieran
objetivamente dicha condición, además de los previstos expresamente en el presente proyecto,
podrán formularse los "planes especiales" que, con el fin de modificar o complementar la
"ordenación pormenorizada" establecida, se consideren procedentes.
3.- Régimen de desarrollo del planeamiento en Suelo Urbanizable Programado.
- Con carácter general, y sin perjuicio de las excepciones a las que seguidamente se alude, en las
Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbanizable Programado, previamente
a la ejecución de las previsiones de ordenación establecidas en el presente proyecto, deberá
formularse el correspondiente "planeamiento de desarrollo" -"plan parcial" o "plan especial"-, con el
objeto de definir en cada caso la consiguiente "ordenación pormenorizada".
- En las Areas de Intervención Urbanística configuradas exclusiva o parcialmente por "sistemas

generales", la "Norma particular" correspondiente determinará en cada caso, en función de la
problemática de ordenación de los terrenos objeto de dicha calificación, su inclusión en el ámbito
del respectivo "plan parcial", la formulación de un "plan especial", o, su consideración como ámbitos
sujetos al régimen de "ejecución directa".
En todo caso, siempre que en la citada "Norma particular" no se definan los condicionantes básicos
del mismo -"aprovechamiento edificatorio" y criterios básicos de su implantación en el territorio-,
cualquier desarrollo edificatorio que, en su caso, se pretenda ejecutar en los ámbitos objeto de la
citada "calificación urbanística", requerirá la previa determinación de aquellos, bien en el contexto
del correspondiente "plan parcial", bien mediante la formulación de un "plan especial".
4.- Régimen de desarrollo del planeamiento en Suelo Urbanizable No Programado
El desarrollo de las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbanizable No

Programado estará condicionado a la formulación del correspondiente "Programa de Actuación
Urbanística" ajustado a lo dispuesto tanto en el artículo 82 de la Ley del Suelo como en la respectiva
Norma particular del presente proyecto. Este determinará las condiciones para la formulación del
5.- Régimen de desarrollo del planeamiento en Suelo No Urbanizable.
- En el Suelo No Urbanizable deberá formularse el "planeamiento de desarrollo" -"planes especiales"-

expresamente previsto en el presente proyecto, y aquél que, a lo largo del período de vigencia del
mismo y de conformidad con los criterios establecidos en los artículos 2.3.4 y 2.6.3 de las presentes
Normas Urbanísticas, considere oportuno la Corporación Municipal.
- Se ejecutarán directamente las intervenciones y actuaciones autorizadas en el presente proyecto no

afectadas ni condicionadas por la previsión de formulación del citado "planeamiento de desarrollo",
aun cuando incidan en terrenos incluidos en el ámbito de éste.
- La ejecución de las restantes actuaciones e intervenciones autorizadas en los ámbitos afectados

por dicho "planeamiento de desarrollo" estará condicionada a su previa formulación.
Artículo 2.3.2.- Planeamiento en Suelo Urbano
1.- "Planes especiales"
a) Alcance y contenido
- Los "planes especiales" que se formulen en desarrollo del presente Plan General deberán
respetar en todo caso el Régimen Urbanístico General asignado, y, como parte del mismo, las
condiciones generales de asignación de "aprovechamientos urbanísticos" establecidas en el
"área" o "areas de reparto" afectadas. Su ámbito podrá no ajustarse al de las Areas de
Intervención Urbanística afectadas.
En este caso, sin embargo, el "plan especial" deberá justificar suficientemente dicha opción,
hacer constar esta circunstancia expresamente en su titulación, justificar debidamente las
propuestas de ordenación planteadas, incluida su intensidad, en el contexto de las
determinaciones establecidas a esos efectos en el presente proyecto, y precisar la incidencia
de dichas propuestas en cada una de las Areas -tanto A.I.U. como "áreas de reparto"-
afectadas.
Asimismo deberán cumplimentar los requisitos dotacionales que en cada caso se establecen
en la "Norma Particular" del Area correspondiente, o, los que, en su caso, hubiese
previamente establecido el "planeamiento pormenorizado" cuya ordenación se modifica.
- Cuando las modificaciones que se pretendan tengan como objetivo prioritario la mejora y
redotación de las áreas afectadas, den lugar a un incremento relevante de los espacios
dotacionales de "dominio y uso público", -"espacios libres", "sistema viario", o "parcelas de
equipamiento comunitario"-; no incrementen el "aprovechamiento lucrativo" asignado al ámbito
afectado; y garanticen adecuadamente la resolución de las demandas dotacionales de todo
tipo que los nuevos usos proyectados generen, los "planes especiales" que las desarrollen
podrán formularse sin la previa tramitación de un expediente de "modificación" del Plan
General, aun cuando modifiquen de forma expresa alguna de las determinaciones de Régimen
Urbanístico General establecidas.
b) Plazos
Se determinarán en cada caso en el Programa de Actuación19 correspondiente. En su defecto, la

formulación y presentación al Ayuntamiento del "planeamiento especial" previsto en las Areas
clasificadas como Suelo Urbano, se efectuará en todo caso dentro del "Cuatrienio" de
programación correspondiente.
2.- "Estudios de detalle"
a) Condiciones de formulación
- Además de los "estudios de detalle" de formulación obligatoria propuestos en el presente

proyecto, se podrán formular este tipo de expedientes con el objetivo de modificar la
configuración física de las edificaciones, o la ordenación de la urbanización previstas en el
planeamiento de rango superior, dentro de los límites y en las condiciones establecidas por la
vigente legislación urbanística y el presente artículo.
- Será preceptiva la tramitación de "estudios de detalle", entre otros casos, cuando se

pretenda reajustar las rasantes de la urbanización de las "vías" y "espacios públicos", o de
aquellas partes de las "parcelas edificables" sometidas a servidumbres de "uso público", y
dicho reajuste modifique las condiciones de ordenación de esas u otras "parcelas", haciendo
inviable su desarrollo de acuerdo con lo establecido por el planeamiento, así como para la
modificación o nueva apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de "dominio
público".
b) Alcance y contenido.
- No se podrán definir a través de esta figura de planeamiento determinaciones propias del

"planeamiento general", "parcial" o "especial" que no estuvieran previamente establecidas por
un "planeamiento" con ese rango.
Así, en ningún caso procederá su formulación en territorios en los que el presente Plan
General establece la obligación de la formulación de "planeamiento parcial" o "especial" previa
a la ejecución, sin que este requisito se haya cumplimentado.
(19)
En el presente caso las determinaciones correspondientes se recogen en las Normas Particulares de las diferentes
Areas.
- Al definir o reajustar la configuración física de las edificaciones y la urbanización, podrán

complementar la Calificación Pormenorizada establecida por el planeamiento de rango
superior, o, incluso modificarla, en los casos establecidos en el epígrafe 3 del artículo 1.3.4. de
- Los "estudios de detalle", en ningún caso podrán contener determinaciones vinculantes

referentes al régimen de ejecución del planeamiento -aplicación de "sistemas de gestión", etc.-
, a las etapas o plazos de ejecución, o a las obligaciones de financiación de los costos del
proceso urbanizador por parte de los afectados por una intervención urbanística.
c) Plazos
Se determinarán en cada caso en el Programa de Actuación20 correspondiente. En su defecto, la

formulación y presentación al Ayuntamiento de los "estudios de detalle" previstos en las Areas
clasificadas como Suelo Urbano, se efectuará en todo caso en un plazo máximo de dos (2) años
desde el inicio del "Cuatrienio" de programación correspondiente.
Artículo 2.3.3.- Planeamiento en Suelo Urbanizable
1.- Contenido
- Los "planes parciales" y "especiales" que se tramiten en Suelo Urbanizable deberán respetar
obligatoriamente las determinaciones de Régimen Urbanístico General establecidas para el Area
correspondiente, dentro del marco de las tolerancias establecidas en el artículo 1.2.4 de las
presentes Normas para las determinaciones de Calificación Global.
- Una vez aprobados este tipo de planes, y dentro de las condiciones establecidas en los epígrafes
anteriores podrán, asimismo, formularse expedientes de "modificación" de los mismos, o,
"estudios de detalle", los cuales deberán ajustarse a las condiciones exigidas para esta figura de
planeamiento en Suelo Urbano.
2.- Plazos
Los expedientes de "planeamiento parcial" a formular en las Areas clasificadas como Suelo
Urbanizable Programado deberán presentarse al Ayuntamiento en el plazo máximo de nueve meses
contados del modo siguiente:
- Desde la "aprobación definitiva" del Plan General, en el caso de las Areas cuyo desarrollo se prevé
en el "Cuatrienio I" del Programa de Actuación.
- Desde la fecha de entrada en vigor del "Cuatrienio II" del citado Programa de Actuación, en el caso
de las Areas cuyo desarrollo se prevé en ese período. No obstante, en este último caso, podrá
redactarse e iniciarse su tramitación con anterioridad al comienzo de dicho Cuatrienio, si bien, su
"aprobación definitiva" no podrá tener lugar antes de esa fecha.
(20)
Areas.
Artículo 2.3.4.- Planeamiento en Suelo No Urbanizable
1.- En Suelo No Urbanizable, además de los "planes" cuya formulación se establece de forma expresa en
el presente proyecto, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 2.6.3 de las presentes
Normas, el Ayuntamiento podrá exigir la previa formulación y aprobación de un "plan especial" con
alguna de las finalidades previstas en los artículos 84 de la Ley del Suelo y 76 del Reglamento de
Planeamiento, para la implantación de las edificaciones e instalaciones de "utilidad pública" o "interés
social" que hayan de emplazarse en el medio rural, la realización de nuevos elementos de
infraestructura -carreteras, canalizaciones de cauces fluviales, implantación de infraestructuras de
servicios, realización de obras de urbanización u otros elementos similares- no previstos en el
planeamiento ni justificados o autorizados como obras complementarias o auxiliares de la implantación
de otros usos, y, en general, cuando las características específicas de los usos a implantar, la entidad
del desarrollo a realizar, la transformación previsible del territorio, las afecciones sobre el sistema viario
u otros factores, aconsejen la previa definición de una ordenación que garantice la adecuada inserción
urbanística de la actuación y la defensa de los valores paisajísticos, medio ambientales y naturalísticos
del territorio.
La resolución municipal definirá si la iniciativa de la formulación del mismo recae en el solicitante, o se

la reserva el propio Ayuntamiento, entendiéndose que en ningún caso podrá asignarse a particulares
la responsabilidad de formulación de "planes especiales" que desarrollen elementos constituyentes de
estructura general y orgánica del territorio definidos por el Plan General.
2.- Los "planes especiales" que se formulen en el Suelo No Urbanizable incorporarán, en su caso, los
"estudios de evaluación y corrección del impacto ambiental" necesarios de acuerdo con lo dispuesto
por la legislación vigente.
3.- Dichos planes podrán modificar la delimitación propuesta en el presente proyecto en base a una mejor
adecuación de la misma a la estructura parcelaria, a la configuración física del territorio, o, a los
objetivos de ordenación propuestos. A tal efecto podrán excluirse los terrenos que no se consideren
necesarios para la consecución de los fines propuestos, si bien, los terrenos incluidos no podrán
superar el 25% de la superficie delimitada en el presente proyecto.
4.- La "aprobación definitiva" de los "planes especiales" que se formulen al amparo de lo previsto en el
epígrafe "1" del presente artículo, corresponderá a la Diputación Foral de Gipuzkoa.
Artículo 2.3.5.- Contenido material y documental del "planeamiento pormenorizado"
1.- "Planes especiales" y "parciales"
a) Criterios de ordenación
Los "planes especiales" y "parciales" que se tramiten para el desarrollo del presente proyecto,
además de ajustarse a las determinaciones de Régimen Urbanístico General establecidas,
deberán asegurar la adecuada coordinación de la ordenación del ámbito correspondiente con los
territorios colindantes, incluso en aspectos de detalle de la disposición de los elementos de
urbanización, extendiendo para ello, si fuese necesario, su ámbito de intervención fuera del límite
establecido para el "Area".
Esta obligación será tenida en cuenta de manera especial en los casos en los que se modifique
la ordenación propuesta, debiendo incorporar el proyecto, u otros expedientes paralelos si fuesen
necesarios, las determinaciones respecto a la aplicación de los mecanismos de "gestión
urbanística" que garanticen adecuadamente la ejecución de los elementos de urbanización
eventualmente modificados en las "Areas" colindantes.
b) Contenido material
Los "planes especiales" y "parciales", además del contenido que les es propio de acuerdo con la
vigente legislación urbanística, deberán establecer las siguientes determinaciones:
* Definición de los plazos para la cumplimentación de las obligaciones de "cesión",

"equidistribución" y "urbanización".
* Definición de los plazos para la solicitud de las correspondientes licencias de edificación, así
como para la iniciación y finalización de las obras proyectadas.
* Delimitación de las correspondientes "unidades de ejecución", indicando en cada una de ellas

la correspondencia existente entre el "aprovechamiento lucrativo total ponderado", el
"aprovechamiento urbanístico real" y el "aprovechamiento susceptible de apropiación" por el
conjunto de propietarios incluidos en las mismas.
* Definición detallada de la implantación de usos en las "parcelas" -plantas "sobre" y "bajo

rasante", y partes "no edificables" de la "parcela"- así como de las servidumbres de "uso
público" que se impongan a las mismas.
* Definición detallada de la ordenación de los espacios públicos con indicación de criterios de

tratamiento de la pavimentación, jardinería y mobiliario urbano.
En casos justificados, la definición de estas dos últimas modalidades de determinaciones se

podrá remitir a la formulación de "estudios de detalle" o "proyectos de urbanización".
* Los "planes especiales" y "parciales" de "iniciativa particular" que se formulen en desarrollo del
presente proyecto deberán cumplimentar además, los requisitos establecidos por el artículo
105 de la vigente Ley del Suelo, con el alcance, en los casos señalados, que a continuación se
establece:
- Relación de los propietarios afectados, así como de la totalidad de titulares de otros

derechos que tengan la condición de residentes legales en los inmuebles existentes en el
ámbito correspondiente y que, en atención a las previsiones del planeamiento, hayan de ser
desalojados.
A esos efectos, además de los datos catastrales y registrales correspondientes, se deberá

presentar la relación depurada de los propietarios "reales", acompañada del plano de
"estado actual" de las fincas afectadas, superficiadas y asignadas a cada propietario con
expresión de sus domicilios a efectos de notificaciones.
En el supuesto de los restantes titulares de derechos mencionados, además de los

requisitos anteriores, se deberá acreditar en cada caso la condición de "residente legal".
- Definición, en su caso, de las responsabilidades derivadas de la "Disposición Adicional

Cuarta" de la Ley del Suelo, en lo referente al realojo de los residentes.
- "Compromisos que se hubieren de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y, entre

aquél y los futuros propietarios de solares", con referencia expresa a:
. Construcción, en su caso, de edificios destinados a dotaciones comunitarias no incluidas

entre las obligaciones generales impuestas por la Ley del Suelo.
. Conservación de determinados elementos de urbanización por los futuros propietarios de

las edificaciones.
2.- "Estudios de detalle"
Además del contenido propio de esta figura de ordenación y de las determinaciones particulares que al
respecto establezcan en cada caso el presente proyecto o el "planeamiento pormenorizado" que lo
desarrolle, los "estudios de detalle" definirán las siguientes determinaciones:
- Aquéllos que desarrollen o reajusten la ordenación de ámbitos territoriales coincidentes con

"unidades de ejecución" previamente delimitadas, deberán precisar, en el caso de que el
"planeamiento pormenorizado" de referencia lo haya definido de forma insuficiente, el
"aprovechamiento urbanístico" asignado a las diferentes "parcelas edificables", dentro del marco
normativo establecido al respecto por el citado "planeamiento pormenorizado" y por el presente
proyecto.
- Asimismo, incorporarán el resto de las determinaciones a las que se hace referencia en el epígrafe
anterior para los "planes especiales" y "parciales", en el caso de que las mismas no hubiesen sido
definidas con la precisión suficiente con anterioridad, y, si fuese necesario, esquemas y
características de los trazados de las redes de servicios urbanos.
- Los "estudios de detalle" promovidos por particulares deberán incluir en su documentación la

identificación tanto de los propietarios afectados como de los residentes legales que hayan de ser
desalojados, con los requisitos establecidos para los "planes parciales" y "especiales" de iniciativa
particular.
3.- Contenido documental
El contenido documental del "planeamiento pormenorizado" se ajustará a lo dispuesto al respecto por

la por la legislación urbanística y las Ordenanzas Urbanísticas Municipales vigentes.
Artículo 2.3.6.- Sistematización de la regulación de los "aprovechamientos edificatorios"
1.- Criterios generales
- El "aprovechamiento edificatorio" asignado a las "parcelas edificables", podrá definirse de forma

directa y expresa, o indirectamente, a través de la regulación de la forma de la edificación.
- La "regulación directa" del "aprovechamiento edificatorio" se referirá, con carácter general, a los
"aprovechamientos edificatorios sobre rasante", si bien, cuando se establezcan condiciones de
implantación singulares con un mayor "valor lucrativo", y, en todo caso, cuando dichos
"aprovechamientos" excedan del límite establecido con carácter general -artículo 3.1.5.-, se
regularán, asimismo, de forma expresa los "aprovechamientos bajo rasante". Al respecto se
deberán diferenciar las partes o elementos de las edificaciones a las que se asignan "usos
predominantes" diferentes, y que, por tanto, puedan presentar "valores lucrativos" eventualmente
distintos.
- La "regulación indirecta" del "aprovechamiento edificatorio" sólo se admitirá en las "parcelas"

que se sitúen en "Areas" clasificadas como Suelo Urbano; en Suelo Urbanizable, en las "parcelas
de equipamiento comunitario" en sus diferentes variantes -"Parcelas g.000"-; y, con carácter
general, en los "aprovechamientos bajo rasante", siempre que no superen la limitación
anteriormente señalada.
La utilización de esta formula de regulación, deberá permitir, sin embargo, la adecuada

cuantificación de los "aprovechamientos edificatorios" asignados, en todos aquellos casos en los
que ese dato deba tenerse en cuenta a los efectos del cálculo del "aprovechamiento urbanístico".
- Cuando el "aprovechamiento edificatorio" asignado a una "zona" o "parcela" se defina por un

conjunto de determinaciones no homogéneas -"aprovechamiento" en techo edificable o
"edificabilidad" y determinaciones reguladoras de la forma de la edificación- se entenderá que el
"aprovechamiento" máximo autorizado es el resultado de aplicar de forma superpuesta la totalidad
de dichas determinaciones, quedando limitado por el conjunto de aquéllas que resulten más
restrictivas.
Excepcionalmente, este criterio no se aplicará en los casos de "convalidaciones" de la asignación

de "aprovechamientos" citada en el epígrafe siguiente del presente artículo, en los que el
"aprovechamiento" adjudicado se defina, conjuntamente, por una medición en "volumen" -"m3"- y
por una regulación de la forma de la edificación específica, coincidentes de acuerdo con los criterios
de medición de volúmenes utilizados en el expediente de referencia, pero en los que la asignación
2
de "aprovechamiento" en "superficie de techo" -"m (t)"-, y, la medición de la edificación ordenada de
acuerdo con los criterios contenidos en el presente proyecto, no lo sean. Se entenderá en este
caso, que prevalece la regulación específica de la forma de la edificación.
- Se entenderá en todo caso que el "aprovechamiento edificatorio" asignado a las "parcelas"

destinadas a "usos dotacionales" con carácter de "sistema general" o "sistema local", ya sean
de titularidad pública o privada, es una determinación con rango de "planeamiento pormenorizado".
En ese sentido, cuando el mismo haya sido limitado por el presente proyecto, de forma expresa, o,
indirectamente, por consolidación del desarrollo edificatorio existente, podrá incrementarse previa
formulación de un expediente de "planemiento" de ese tipo.
El Ayuntamiento, sin embargo, en aquellos casos en los que el incremento del "aprovechamiento"
no supere el 15% del asignado por el presente Plan General, -previo informe al respecto de los
Servicios Técnicos que lo justifique de forma expresa- podrá eximir de este requisito, o, remitir la
definición de las nuevas determinaciones a un "estudio de detalle", en el caso de que esta fórmula
se considere suficiente.
2.- Unidades de medición del "aprovechamiento edificatorio"
- Con carácter general, el "aprovechamiento edificatorio" a desarrollar en las "zonas de uso global" o
"parcelas edificables" se mide en el presente Plan General, y, se medirá en los expedientes
urbanísticos que lo desarrollen, en "superficie de techo edificable".
Se considerará como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios edificados y
cubiertos, en sus diferentes "pisos" o "plantas", incluidos los muros y elementos macizos de la
construcción; los cuales se computarán, en todo caso21, de acuerdo con los criterios establecidos en
el artículo 3.1.2. del presente documento.
- Se utilizará como unidad de medición el "metro cuadrado de techo edificable", el cual se

2
identificará por medio de la abreviatura "m (t)".
- El "aprovechamiento edificatorio" autorizado en un ámbito determinado podrá regularse en términos

absolutos, a través de la definición de la "superficie de techo edificable" total que se
(21)
Entre ellos en los casos de las "parcelas edificables" en los que la regulación del "aprovechamiento" se define por
"consolidación" del existente en el momento de la "aprobación definitiva" del presente proyecto.
autoriza desarrollar en él, o alternativamente, en relación a su superficie, reseñando en tal caso la

"edificabilidad" asignada al mismo, medida en "metros cuadrados de techo edificable por
metro cuadrado de superficie" del ámbito -"m2(t)/m2".
Cuando el ámbito de referencia sea una "zona de uso global" o una finca o terreno carente de
"ordenación urbanística pormenorizada", su superficie se expresará en "metros cuadrados" -"m2"-
; si el mismo es una "parcela", definida como tal en el "planeamiento pormenorizado", la unidad será
2
el "metro cuadrado de parcela" -"m (p)"- y, cuando el ámbito sea, exclusivamente, la parte de
una "parcela" susceptible de ser ocupada por la edificación, la unidad será el "metro cuadrado de
parcela ocupable" -"m2(po)"-.
- En los casos en que el presente Plan General convalida la asignación de "aprovechamientos

edificatorios" contenida en expedientes de "planeamiento pormenorizado" o en "proyectos de
equidistribución de beneficios y cargas" formulados al amparo del Plan General anteriormente
vigente, en los que dicho "aprovechamiento" se mida en "m3", se entenderá sustituida dicha
asignación por la de su equivalente en "m2(t)", de acuerdo con los siguientes criterios:
. En los "aprovechamientos" destinados a "usos industriales" se entenderá que cada 5,00 m3

equivalen a 1,00 m2(t).
. En los "aprovechamientos" destinados a "usos terciarios" se entenderá que cada 4,00 m 3
equivalen a 1,00 m2(t).
3
. En los "aprovechamientos" destinados a "usos residenciales" se entenderá que cada 3,00 m
2
equivalen a 1,00 m (t).
3.- Regulación del "aprovechamiento" edificatorio" a través de la regulación de la forma de la edificación
- En los casos en los que el "aprovechamiento edificatorio" se defina de manera "indirecta", a través
de la regulación de la forma de la edificación, la medición de las magnitudes reguladoras básicas -
"alturas" y "perfil de edificación"- se realizará de acuerdo con los criterios de cómputo establecidos
en los artículos 3.1.3. y 3.1.4. del presente documento.
- La regulación del "perfil de edificación" se representa por medio de la simbología siguiente 22:
. "IV / II"
. "III(a) / II"
. "III(b) / II"
. "III(a o b) / II"
. "III(a y b) / II"
(22)
Las cifras "romanas" representan el número de "plantas" "sobre rasante" -cifra anterior a la barra inclinada-,
excluidos los "áticos" y las "bajocubiertas" computables y, "bajo rasante" -cifra posterior a la barra inclinada-.
Los símbolos (a) y (b) que, opcionalmente, se disponen a continuación de la primera de las cifras citadas, señalan
la autorización de un "ático" o una "bajocubierta" computable adicionales.
Cuando se presentan ambos símbolos separados por una "y" -(a y b)- se entenderán autorizados el "ático", y,
sobre él, la "bajocubierta"; y, cuando los mismos se presentan separados por una "o" -(a o b)- se entenderá que su
disposición es alternativa, pudiendo construirse la "bajocubierta", o, alternativamente, el "ático", dentro de la
envolvente autorizada.
CAPITULO 2.4.- EJECUCION DEL PLANEAMIENTO
Artículo 2.4.1.- Disposiciones de carácter general
1.- La ejecución de las previsiones contenidas en el presente proyecto, así como en el planeamiento que
se formule en su desarrollo, se ajustará a lo dispuesto en la vigente legislación urbanística y en el
citado planeamiento.
2.- En las Areas de Intervención Urbanística en las que, en el apartado "II. Régimen Urbanístico
General" de las Normas Particulares correspondientes se establece la aplicación del "sistema de
expropiación", esta determinación tendrá el rango y vinculación normativa propios del "planeamiento
general", y su modificación requerirá la tramitación de un expediente de "modificación" del Plan
General.
3.- Siempre que, como consecuencia de la ejecución de las previsiones urbanísticas establecidas, se
prevea el desalojo de residentes legales en inmuebles que se hayan de derribar, se deberán definir, en
los términos establecidos en la Disposición Adicional Cuarta de la ley del Suelo, las
responsabilidades correspondientes de los agentes implicados a los efectos de dar respuesta al
derecho al realojo de aquéllos.
Artículo 2.4.2.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbano.
1.- Actuación por "unidades de ejecución"
- Sin perjuicio de lo señalado en el apartado 2 del artículo anterior, en el apartado "III. Ordenación
Pormenorizada" y en el plano "4. Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución"
de las "Normas Particulares para las A.I.U." del presente proyecto se delimitan y definen, en su
caso, las "unidades de ejecución" y los "sistemas de actuación" correspondientes.
Si los Programas de Actuación23 vigentes en cada momento no establecen otros criterios, en las
"unidades de ejecución" a ejecutar por el "sistema de compensación" delimitadas al comienzo
de los mismos, o, que se delimiten a lo largo de su período de vigencia, en las Areas clasificadas
como Suelo Urbano, la formulación y presentación al Ayuntamiento de los "proyectos de bases y
estatutos", se efectuará en cada caso en el plazo máximo de tres (3) años desde el inicio del
Cuatrienio correspondiente, y, en el de tres y medio (31/2) años las de los "proyectos de
compensación".
En aquellas "unidades de ejecución" en las que se establece por el presente proyecto, o se

establezca por el "planeamiento de desarrollo", su ejecución por los "sistemas" de "cooperación" o
"reparcelación", el expediente de "reparcelación" se entenderá iniciado una vez entre en vigor el
expediente de planeamiento correspondiente, de acuerdo con lo establecido por el apartado a) del
epígrafe 1 del artículo 101 del vigente Reglamento de Gestión.
- La delimitación de otras "unidades de ejecución", siempre que ello se considere procedente, se

ajustará a lo dispuesto en el artículo 146 de la Ley del Suelo.
(23)
Areas.
2.- "Actuaciones asistemáticas"
Siempre que la ejecución de las previsiones de ordenación establecidas se adecue al régimen de las
denominadas "actuaciones asistemáticas", el ajuste entre el "aprovechamiento susceptible de
apropiación" por los titulares de los terrenos afectados y el "aprovechamiento urbanístico real"
previsto en el ámbito de referencia correspondiente se efectuará, en su caso, mediante las
denominadas "transferencias de aprovechamientos", de conformidad con lo dispuesto al respecto
en la legislación vigente, teniendo en cuanta, a esos efectos, entre otros, los siguientes criterios:
- El documento público en el que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 197 de la Ley del
suelo, han de constar los acuerdos de cesión, venta o distribución de "aprovechamientos",
celebrados entre particulares, precisará, entre otras, las siguientes cuestiones:
. Relación detallada de los propietarios afectados, así como de los "residentes legales" que, en
su caso, hayan de ser desalojados, y domicilio de los mismos.
. Datos catastrales y registrales actualizados, referidos a la totalidad de los terrenos afectados, así
como plano parcelario actualizado de los mismos.
. Justificación de la correspondencia existente entre el "aprovechamiento patrimonializable" o

"patrimonializado" por los titulares de los terrenos afectados y vinculados al proyecto de
edificación correspondiente, el "aprovechamiento" que se pretenda materializar mediante dicho
proyecto de edificación, y, el "aprovechamiento urbanístico real" de la "parcela edificable"
afectada.
Dicho documento deberá ser presentado al Ayuntamiento previa o simultáneamente al proyecto de

edificación correspondiente, y recibir la conformidad municipal como condición previa tanto para la
concesión de la licencia municipal como para su inscripción en el "Registro de Transferencias de
Aprovechamientos".
- Por su parte, tratándose de "transferencias de aprovechamientos" realizadas -con carácter

coactivo o voluntario- entre particulares y el Ayuntamiento, la certificación administrativa o
documento en el que se hagan constar aquéllas precisará las cuestiones que se consideren
necesarias entre las mencionadas con anterioridad.
3.- Cualquiera que sea el mecanismo establecido a los efectos de la ejecución de las previsiones de
ordenación definidas, en el contexto del mismo se justificará detalladamente la correspondencia
existente entre, por un lado, el "aprovechamiento susceptible de apropiación" por los titulares de los
terrenos afectados y, por otro, el "aprovechamiento urbanístico real" previsto en el ámbito de referencia
correspondiente.
4.- A los efectos de la obtención de terrenos clasificados como Suelo Urbano y adscritos a dotaciones
públicas, de carácter general o local, se estará a lo dispuesto en los artículos 199 y siguientes de la
Ley del Suelo.
En ese sentido, independientemente de su inclusión o no en el ámbito de "unidades de ejecución" o de

su sujeción al régimen de las "actuaciones asistemáticas", a los efectos de la obtención de los
referidos terrenos se actuará mediante expropiación en los supuestos así establecidos en las "Normas
Particulares para las A.I.U." correspondientes.
5.- Las "parcelaciones" que afecten a terrenos clasificados como Suelo Urbano se ajustarán a lo
dispuesto en el legislación y en el planeamiento urbanístico vigentes.
En todo caso, afectando a terrenos incluidos en Areas de Intervención Urbanística en las que, con el
fin de determinar la ordenación pormenorizada correspondiente, se prevé la formulación de
"planeamiento de desarrollo", y/o en "unidades de ejecución", no podrá efectuarse parcelación
urbanística alguna en tanto no se apruebe el citado "planeamiento" y/o el correspondiente proyecto de
equidistribución de cargas y beneficios.
Artículo 2.4.3.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbanizable Programado.
1.- La ejecución de las previsiones de ordenación establecidas en las Areas de Intervención Urbanística
clasificadas como Suelo Urbanizable Programado se ajustará, bien a lo dispuesto en el apartado "II.
Régimen Urbanístico General" de las "Normas particulares para las A.I.U." del presente proyecto,
bien -en los restantes casos-, a lo que a ese respecto establezca el "planeamiento de desarrollo"
correspondiente.
En todo caso, siempre que el mismo haya de formularse en los Cuatrienios "I" y "II" programados en el
presente proyecto, el citado "planeamiento de desarrollo", además de delimitar las "unidades de
ejecución" que se estimen necesarias y definir para cada una de ellas el consiguiente "sistema de
actuación", precisará justificadamente la correspondencia existente entre el "aprovechamiento
susceptible de apropiación" por los titulares de los terrenos incluidos en cada "unidad de ejecución" y
el "aprovechamiento urbanístico real" previsto en la misma.
2.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la obtención de terrenos adscritos
a dotaciones públicas de carácter general se estará a lo dispuesto en los artículos 201 y siguientes de
la Ley del Suelo.
Artículo 2.4.4.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbanizable No Programado.
A los efectos de la ejecución de las previsiones de ordenación correspondientes se estará a lo que, a ese
respecto, dispongan el "Programa de Actuación Urbanística" y el "planeamiento pormenorizado" que, en su
caso, se formulen.
Artículo 2.4.5.- Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo No Urbanizable.
1.- Con carácter general, a los efectos de su obtención, se procederá a la expropiación de aquellos
terrenos que, además de clasificados como Suelo No Urbanizable, se califique en el presente proyecto
como:
* Zona "E. Sistema General de Comunicaciones", en cualquiera de sus modalidades.

* Zona "H. Zonas de Infraestructuras de Servicios".
* Zona "F.200. Areas Recreativas", siempre que el "planeamiento especial" a formular determine su
asignación al dominio público.
* Zona "F.300. Cauces Fluviales" al resultar afectadas por las previsiones de encauzamiento fluvial
definidas.
2.- Parcelaciones en Suelo No Urbanizable
- Con carácter general, y sin perjuicio de aquellas que sean consecuencia de actuaciones
expropiatorias, las "parcelaciones" o "segregaciones" de fincas situadas en Suelo No Urbanizable
estarán sujetas a la obligación de la previa obtención de la correspondiente licencia municipal. Ésta
deberá ajustarse a los criterios de división y demás condiciones que se citan a continuación.
- Las "parcelaciones" de fincas situadas en las "zonas" "D.120", "D.200", y "F.200", que pretendan
efectuarse con posterioridad a la aprobación del presente proyecto deberán ajustarse a los
siguientes criterios de división:
2
. Las fincas matrices con superficie inferior a 20.000 m no podrán ser objeto de segregación o
división.
. En las fincas matrices con superficie superior a 20.000 m2 e inferior a 60.000 m 2, el número
máximo de parcelas resultantes será de dos (2).
. En las fincas matrices con superficie superior a 60.000 m2 e inferior a 100.000 m 2, el número
máximo de parcelas resultantes será de tres (3).
2 2
. En las fincas matrices con superficie superior a 100.000 m e inferior a 200.000 m , el número
máximo de parcelas resultantes será de cuatro (4).
2
. En las fincas matrices con superficie superior a 200.000 m , el número máximo de parcelas
resultantes será cinco (5).
Las fincas segregadas de conformidad con las determinaciones anteriores, no podrán ser objeto de
nueva parcelación.
- Cualquiera que sea el fin de las mismas, las "parcelaciones" deberán cumplimentar los siguientes
requisitos:
. Siempre que estén vinculados a "usos de explotación agraria comunes" o a "usos forestales", las
parcelas resultantes podrán estar integradas por terrenos espacialmente discontinuos.
. Siempre que los terrenos afectados estén vinculados a otros usos, las parcelas resultantes
deberán constituir un todo espacialmente continuo.
- No podrán efectuarse "segregaciones" de fincas que impliquen la reducción de su superficie por

debajo de los límites de "superficie de parcela aportada" exigidos en las presentes Normas a los
efectos de la implantación de usos y construcciones autorizadas, salvo que las porciones
segregadas en esas condiciones se agrupen de forma simultanea con otras fincas, cumplimentando
las nuevas fincas resultantes dichos límites.
- Las fincas que soporten edificaciones construidas con anterioridad a la "aprobación" del presente
Plan General, e incumplan las condiciones de "parcela aportada" mínima aplicables en cada caso,
o, la de "parcela aportada" necesaria en relación al "aprovechamiento edificatorio" construido, no
podrán ser objeto de "segregaciones", y, en todo caso, el resultado de éstas, deberá cumplimentar
la condición anteriormente reseñada.
- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado "b" del artículo 207 de la Ley del Suelo, las
"parcelaciones" o "segregaciones" que se realicen en el Suelo No Urbanizable con posterioridad a la
"aprobación" del presente proyecto, en contra de lo dispuesto en este artículo se tendrán por no
realizadas a efectos de la implantación de construcciones y usos autorizados, por lo que el
peticionario deberá aportar como única la finca matriz originaria, o, en el caso de que la misma sea
autorizable, solicitar previamente licencia de "parcelación" de acuerdo con lo establecido en las
presentes Normas.
Tendrán similar tratamiento, salvo que el resultado de la "parcelación" o "segregación" cumplimente

en su integridad las condiciones de "parcelación" y "parcela aportada" establecidas por el presente
proyecto, las "parcelaciones" o "segregaciones" anteriores a la "aprobación" del
presente Plan General, que afecten a fincas edificadas con anterioridad a dichas "parcelaciones" y
"segregaciones", en las que, la construcción correspondiente se vinculó expresamente a la
superficie de la finca originaria, incluso, en el supuesto de que la misma haya sido declarada "no
legalizable", mientras la construcción no sea derribada y/o declarada "en ruina".
CAPITULO 2.5.- EJECUCION DE LA URBANIZACION
Artículo 2.5.1.- Condiciones respecto a los tipos de proyectos exigidos para la ejecución de obras de
urbanización
1.- Las obras de urbanización se ejecutarán a través de los siguientes tipos de proyectos:
- "Proyectos de urbanización" cuyo objeto y finalidad sean los previstos en los artículos 92 de la
Ley del Suelo y 67 del Reglamento de Planeamiento.
- "Proyectos de obras ordinarias" que no tengan por objeto desarrollar íntegramente el conjunto de
la urbanización de un determinado "ámbito de ejecución", de acuerdo con lo establecido por el
artículo 67.3 del Reglamento de Planeamiento.
- "Proyectos complementarios" a los de edificación, formulados con el objeto, bien de dotar a una
determinada parcela de los servicios necesarios para su consideración como "solar", bien de
proceder a la reposición y mejora de la urbanización existente, en los términos establecidos tanto en
el planeamiento como en la licencia correspondientes.
2.- A ese respecto, en cada "Area" se aplicarán las condiciones establecidas, en el presente Proyecto -
"Normas Particulares para las A.I.U.", libros "Segundo" a "Decimoséptimo"-, o, en el caso de
formulación de "planeamiento pormenorizado", las que éste establezca.
Artículo 2.5.2.- Límites de la posibilidad de adaptación de la ordenación por los proyectos que
desarrollen obras de urbanización
1.- Los proyectos que desarrollen obras de urbanización -en sus diferentes modalidades- podrán reajustar
la configuración, alineaciones, y, rasantes de ordenación de los elementos de los "sistemas" de
"espacios libres", "comunicaciones", e "infraestructuras de servicios", afectando, si fuese necesario, en
los Suelos Urbano y Urbanizable, a la "zonificación pormenorizada" establecida por el planeamiento
para los elementos de dichos "sistemas", y, a los "espacios libres" no sometidos al régimen del artículo
129 de la Ley del Suelo.
En este sentido, se entenderá expresamente, que la definición de trazados y características de las

"redes de infraestructuras de servicios" definidas en el "planeamiento" tienen un carácter "indicativo",
por lo que la definitiva concreción de los mismos se producirá en todo caso a través de los "proyectos
de obra" correspondientes.
2.- En los Suelos Urbano y Urbanizable, sin embargo, la posibilidad de afección establecida en el epígrafe
precedente, no será extensible a la "zonificación pormenorizada" de las "parcelas edificables" o de los
"espacios libres" sometidos al régimen del artículo citado, a la posibilidad de apertura de elementos de
vialidad rodada no previstos por el planeamiento, o, a la eliminación de los proyectados expresamente
por el mismo.
Artículo 2.5.3.- Condiciones técnicas mínimas de las obras de urbanización
1.- Las condiciones técnicas mínimas de las obras que prescriban los proyectos de obras de urbanización,
serán las especificadas por la normativa general y las Ordenanzas Urbanísticas Municipales vigentes.
2.- En defecto de especificaciones en estas últimas, los Servicios Técnicos Municipales podrán definir en
cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estándares de calidad utilizados de manera
habitual en las obras de promoción municipal directa.
A tal efecto, el promotor de las obras deberá solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de
proyecto, las directrices oportunas al respecto.
Artículo 2.5.4.- Ejecución de "proyectos de urbanización" por titulares "no municipales"
1.- La ejecución de las obras previstas en un "proyecto de urbanización" definitivamente aprobado no

exigirá la previa solicitud y obtención de licencia municipal.
Sin embargo, en todo caso, el promotor o titular correspondiente deberá notificar al Ayuntamiento el
inicio y finalización de dichas obras, así como los de sus diferentes "etapas" si las hubiere.
2.- A tal efecto, y, en el posterior control municipal de la ejecución de las obras, se deberán cumplimentar
los requisitos documentales y de procedimiento establecidos en las vigentes Ordenanzas
CAPITULO 2.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR
Artículo 2.6.1.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano
1.- Exigencia de la definición de "alineaciones y rasantes" de la edificación.
- En ningún caso podrá otorgarse "licencia" de "nueva edificación" en los terrenos incluidos en
"Areas" clasificadas como Suelo Urbano en las que se establece el requisito de la formulación de
"planeamiento pormenorizado" o "estudios de detalle", como condición previa a la ejecución.
En dichas terrenos, en tanto no se aprueben definitivamente los expedientes de "planeamiento"

correspondientes, se considerará incumplido el requisito de la definición de "alineaciones y
rasantes" establecido por la legislación urbanística vigente para su consideración como "solares",
aun cuando dichas "alineaciones y rasantes" puedan deducirse por analogía de las existentes de
hecho en las "parcelas" colindantes.
Sin embargo, siempre que no se proceda a la formulación de dicho "planeamiento de desarrollo" en

los plazos establecidos al respecto en el presente proyecto, una vez transcurrido el mismo, podrán
autorizarse en las edificaciones existentes obras de consolidación y reforma, e incluso, de
sustitución o ampliación en altura -en todo caso ajustada a la ordenación establecida-, siempre que
la edificación afectada no esté calificada como "fuera de ordenación" ni incluida en el ámbito de una
"unidad de ejecución" delimitada.
- Las "parcelas" que no se encuentren en la situación descrita en el apartado anterior, deberán tener
definidas en el presente proyecto las alineaciones de todas sus fachadas, las "alturas", el "perfil" y el
"fondo de edificación", así como cotas de las rasantes de apoyo en el terreno urbanizado, para que
puedan ser consideradas como "solares".
Así, el Ayuntamiento deberá denegar la concesión de licencia de edificación en aquellos casos en

que este requisito no se cumpla en su integridad, exigiendo la tramitación previa de un "estudio de
detalle".
2.- Cumplimiento de los requisitos de urbanización y distribución de beneficios y cargas.
- En ningún caso podrá solicitarse licencia de edificación en las "parcelas" incluidas en "unidades de
ejecución" en tanto no se hayan aprobado definitivamente los proyectos de "equidistribución de
beneficios y cargas", y de "urbanización" necesarios, que definan las obligaciones de urbanización y
cesión asignadas a las mismas. En esas condiciones y en tanto dichas obligaciones no se hayan
cumplimentado, se considerará incumplido el requisito "de urbanización con arreglo a las normas
mínimas establecidas por el plan" exigido por la legislación urbanística vigente para la calificación
de una determinada parcela como "solar", independientemente de sus condiciones particulares.
En ese sentido, tratándose de parcelas que no reúnan los requisitos establecidos para su
consideración como "solar", la ejecución de las obras de edificación correspondientes se
condicionará a la previa o simultanea ejecución de las obras de urbanización necesarias, pudiendo
el Ayuntamiento, a estos efectos, exigir la consignación de las garantías que estime convenientes.
- Asimismo, la concesión de licencia en las "parcelas" que reúnan la totalidad de los requisitos
establecidos en la vigente legislación urbanística y en las presentes Normas para su consideración
como "solares", podrá condicionarse a la ejecución, simultánea a las obras de edificación, de las
obras de urbanización complementarias que resulten necesarias, de acuerdo con lo establecido de
manera expresa o implícita por el planeamiento, o, en general, con las características exigidas por
un servicio adecuado a las mismas.
- En cualquier caso, siempre que la concesión de la correspondiente licencia municipal implique la

adquisición del "derecho a edificar", en el contexto del proyecto de edificación se deberá indicar
justificadamente la correspondencia existente entre el aprovechamiento patrimonializable o
patrimonializado por los titulares de los terrenos vinculados al proyecto, aquél que, previsto en éste,
se pretenda materializar y el aprovechamiento urbanístico real de la parcela.
A esos efectos, siempre que la parcela esté incluida en una "unidad de ejecución", será suficiente la
referencia a las previsiones correspondientes contenidas en el "proyecto de equidistribución de
beneficios y cargas" definitivamente aprobado.
3.- Cómputo de los plazos para la solicitud de licencia e inicio y finalización de la edificación.
- Siempre que resulte necesaria la formulación de "planeamiento de desarrollo", el "plan"

correspondiente fijará el plazo para las solicitudes de "licencia", así como, en su caso, los de inicio y
finalización de la edificaciones proyectadas.
- Tratándose de "parcelas edificables" que no requieran la formulación de "planeamiento de

desarrollo" y no se incluyan en "unidades de ejecución", el plazo para la solicitud de la licencia
e inicio de la edificación será de dos (2) años contados a partir de la aprobación del presente
proyecto.
- Por su parte, en el supuesto de "parcelas edificables" incluidas en "unidades de ejecución", el

plazo para la solicitud de licencia e inicio de la edificación será de un (1) año contado a partir de la
adquisición por su titular o titulares, del derecho al "aprovechamiento urbanístico".
- A su vez, de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento correspondiente, y

siempre que no estén previamente definidos, en el acto de otorgamiento de la "licencia de
edificación", se fijarán los plazos de inicio, interrupción máxima y finalización de las obras de
edificación proyectadas.
Los citados plazos también se establecerán en relación con las obras de urbanización que, en su
caso, deban ejecutarse complementaria y simultáneamente a la edificación.
Artículo 2.6.2.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbanizable
1.- Suelo Urbanizable Programado
El Suelo Urbanizable Programado queda sometido al régimen de edificación establecido por el Título
Primero de la Ley del Suelo y 42 del Reglamento de Gestión.
En dicho suelo, una vez aprobado definitivamente el "proyecto de urbanización" de una "unidad de
ejecución", podrán iniciarse las obras de urbanización, aun cuando no se hubieran aprobado
definitivamente los proyectos reparcelatorios correspondientes, previa autorización municipal, que se
concederá sin perjuicio del derecho de terceros afectados.
2.- Suelo Urbanizable No Programado
En tanto no se apruebe el correspondiente "programa de actuación urbanística", se estará a lo

establecido para el Suelo No Urbanizable, aplicándose con carácter general el régimen de "uso y
edificación" establecido para las "Zonas D.100. Rurales de Protección Especial" (Comunes).
Artículo 2.6.3.- Ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades autorizadas en el

Suelo No Urbanizable
1.- El ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades en el Suelo No Urbanizable se

acomodará a lo dispuesto en las presentes Normas y en los artículos 15, 16, y 17 de la Ley del Suelo.
2.- Implantación de "usos rurales" y de "usos vinculados a las obras públicas"
- La implantación en Suelo No Urbanizable de "usos rurales" y de "usos vinculados a las obras

públicas" exigirá la certificación previa de su adecuación a la legislación sectorial aplicable, emitida
por el organismo de la Administración competente en cada caso.
- Quedan excluidos de este requisito los "usos de explotación agraria no profesionalizados", para
cuya implantación bastará con la solicitud directa de "licencia" municipal.
3.- Implantación de otros "usos autorizados"
La implantación en Suelo No Urbanizable de edificaciones destinadas a actividades "no rurales"

susceptibles de ser autorizadas, será objeto de autorización previa a la solicitud de licencia24, la cual,
en el caso de edificaciones "no residenciales", quedará supeditada a la valoración de la "utilidad
pública" o el "interés social" de la implantación.
Asimismo, dicha implantación se subordinará a las condiciones que se deduzcan de otras solicitudes
de licencia, previas a su concesión, para la implantación de los "usos rurales" "característicos" de la
"zona" -o "auxiliares" de los mismos-, e, incompatibles, total o parcialmente, con los "usos autorizados"
cuya implantación se solicita, por razón de las condiciones de separación establecidas en las
presentes Normas Urbanísticas.
La autorización se ajustará al siguiente procedimiento:
a) Se iniciará mediante petición del interesado al Ayuntamiento, a la que se adjuntará un

"anteproyecto" del edificio o instalación, el cual, además del contenido que le es propio, deberá
contemplar los siguientes aspectos:
- Planos de "situación" y "emplazamiento" de la finca afectada, incluyendo la medición de su

superficie.
- Justificación suficiente de la "utilidad pública" o "interés social" de la actividad y de la

necesidad de implantarla precisamente en el medio rural.
- Justificación urbanística, amplia y detallada de la solicitud, incluyendo una valoración rigurosa

del cumplimiento de las especificaciones de las presentes Normas, y de las afecciones de la
instalación sobre el territorio y las infraestructuras existentes.
b) La solicitud será sometida al visto bueno de la Comisión de Gobierno Municipal, que valorará los
aspectos reseñados en el apartado anterior, y determinará, en su caso, la exigencia de la
formulación de un "plan especial" previa a la solicitud de licencia de edificación, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 2.3.4 de las presentes Normas, así como si la iniciativa de su formulación
se asigna al solicitante o se la reserva el Ayuntamiento.
(24)
Ver artículo 44, epígrafe 2 del vigente Reglamento de Gestión.
c) En el supuesto de que no se considere necesaria la formulación de un "plan especial", y, de que la

solicitud no se informe negativamente, el expediente se elevará a la Diputación Foral de Gipuzkoa,
que lo someterá a "información pública" durante quince días, a los efectos previstos en el artículo
16.3.2ª de la Ley del Suelo.
Transcurrido dicho plazo, la Diputación adoptará la resolución definitiva respecto a la autorización de

la implantación, que, en caso de resultar favorable, permitirá al solicitante proceder a la solicitud de
la licencia.
d) En el supuesto de que se considere necesaria la formulación del citado "plan", la resolución

municipal correspondiente será notificada al interesado, haciendo constar los criterios establecidos
respecto a la iniciativa de su formulación.
4.- En los ámbitos en los que se establece expresamente en el presente Plan General la obligatoriedad de
la formulación de un "plan especial", en tanto que la misma no se efectúe, se permitirá únicamente la
realización de construcciones vinculadas a los "usos rurales" existentes.
5.- En todos aquellos casos en los que en las presentes Normas se exige la vinculación de una
determinada superficie de terreno como condición para la edificación, la concesión de la
correspondiente "licencia de primera utilización" se condicionará a la presentación de certificación
registral acreditativa y garantizadora de la indicada vinculación.
6.- Los proyectos de obras y la implantación de todo tipo de actividades en el Suelo No Urbanizable
exigirán en su caso, los "estudios de evaluación y corrección del impacto ambiental" necesarios de
acuerdo con lo dispuesto por la legislación vigente.
Artículo 2.6.4.- Edificios, instalaciones y usos "fuera de ordenación"
1.- Con carácter general se declaran "fuera de ordenación" los edificios y los usos no legalizables de
acuerdo con lo dispuesto en el presente proyecto o, en su caso, por el "planeamiento de desarrollo"
que se formule.
2.- Suelos Urbano y Urbanizable
- En los Suelos Urbano y Urbanizable se declaran "fuera de ordenación" los edificios, instalaciones y
usos señalados en los planos "4. Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución" de las
"Normas Particulares para las A.I.U." del presente documento, y los que en su caso defina el
planeamiento de desarrollo. Dichos edificios, instalaciones y usos quedan sujetos a las restricciones
del artículo 137.2 de la Ley del Suelo y deberán ser demolidos en los plazos fijados por el presente
proyecto, o en los que establezcan los "planes de desarrollo" y los "proyectos de gestión", o, a falta
de otras determinaciones, cuando ello sea preciso para la realización de "sistemas generales" o
"locales".
- Los restantes edificios, instalaciones y usos erigidos en Suelo Urbano y Urbanizable con
anterioridad a la "aprobación definitiva" de este proyecto y disconformes con el mismo, pueden
subsistir sin que les sean aplicables las limitaciones del citado artículo 137, pero cuando sean
demolidos, las "parcelas" que los soportan quedarán estrictamente sujetas a sus determinaciones.
3.- Suelo No Urbanizable
- En el Suelo No Urbanizable se considerarán como "no legalizables" los edificios e instalaciones

siguientes:
. En las "Zonas D.1 Rurales de Protección Especial" -en sus distantas "variantes"- todos los que no
se ajusten al régimen de edificación establecido.
. En el resto de las "zonas", todos los que por sus características puedan destinarse
exclusivamente a la implantación de usos prohibidos de manera expresa, y, entre ellos los
destinados al "uso de vivienda" con más de cuatro (4) unidades de vivienda por edificio.
- Los edificios e instalaciones comprendidos en los casos definidos en el epígrafe anterior, en tanto
no se fije por algún expediente administrativo firme plazos para su demolición, se considerarán
adscritos al régimen de "fuera de ordenación" atenuado, definido por el epígrafe 3 del artículo 137
de la vigente Ley del Suelo.
- En los edificios e instalaciones no declarados "fuera de ordenación" que incumplan alguna de las
determinaciones de las presentes Normas, el Ayuntamiento podrá exigir su adecuación, total o
parcial, a dichas determinaciones, como condición previa o simultánea a la concesión de cualquier
licencia urbanística que afecte a la finca sobre la que dichos edificios o instalaciones se sitúan.
- Las construcciones existentes, fuera de uso, que por su estado de conservación y condiciones de
habitabilidad sean susceptibles de ser declaradas en "estado de ruina", no se tomarán en
consideración a los efectos de la consolidación del "aprovechamiento edificatorio" correspondiente,
o, de la implantación de usos y actividades autorizados en "edificaciones existentes".
Artículo 2.6.5.- Terrenos "no edificados" y "edificados parcialmente"
1.- A los efectos del cumplimiento de los deberes, y, de la adquisición de las facultades reguladas,
respectivamente, en los artículos 20 y 23 de la Ley del Suelo, se considerarán "terrenos no edificados",
las parcelas que siendo susceptibles de edificación en parte o en la totalidad de su superficie, no están
edificadas o cuenten con construcciones en alguna de las siguientes circunstancias:
- Declaradas "fuera de ordenación", siempre que se defina expresamente el plazo para el

correspondiente derribo; ello, sin perjuicio de su sujeción a lo dispuesto en el artículo 137.2 de la
Ley del Suelo.
- Declaradas en "ruina".
- Declaradas "inadecuadas".
- De carácter "provisional", sujetas a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley del Suelo.
2.- A esos mismos efectos, y sin perjuicio de las excepciones que seguidamente se señalan, se
considerarán "terrenos edificados parcialmente" aquellos que, estando construidos, no tienen
ejecutada la totalidad del "aprovechamiento urbanístico real" previsto en el planeamiento, siempre que
la diferencia pueda materializarse mediante la edificación de un cuerpo constructivo independiente. En
estos casos serán de aplicación a la parte "no edificada" de la parcela, las disposiciones referidas a la
adquisición gradual de las facultades urbanísticas, mediante el cumplimiento de los correspondientes
deberes en los plazos establecidos.
Por su parte, se exceptúan del tratamiento anterior, considerándose como "edificadas", las "parcelas"
que se encuentren en las situaciones siguientes:
- "Parcelas" vinculadas a edificaciones ejecutadas -de conformidad con las determinaciones

contenidas en el planeamiento pormenorizado y en la licencia de obras correspondientes-, con
posterioridad a la aprobación del presente proyecto y con "aprovechamiento" inferior al previsto en
éste, en las que se haya renunciado, implícita o explícitamente, a la diferencia.
- Porciones de "parcelas" que tengan una superficie inferior a la considerada como "mínima" para la
edificación en la "zona de uso global" correspondiente.
- "Parcelas de usos industriales" para las que, en el expediente urbanístico y/o de la licencia
correspondientes se haya definido un programa particular de ejecución; que, sin contar con el citado
programa de ejecución, tengan construido como mínimo el 30% de la "superficie de techo
edificable" total prevista, reservándose la diferencia para futuras ampliaciones de la propia
instalación, o, que se destinen a actividades que,por su naturaleza, deban desarrollarse al aire libre
-secaderos, almacenado a la intemperie, chatarrería y otras similares-.
Artículo 2.6.6.- Implantación de "usos provisionales" de "utilidad pública" o "interés social" en los
Suelos Urbano y Urbanizable Programado
1.- El Ayuntamiento podrá implantar "usos provisionales" de "utilidad pública" o "interés social"
autorizados que no dificulten la posterior ejecución del planeamiento -entre los que se considerarán los
aparcamientos de automóviles, autobuses y camiones- en terrenos "vacantes" de titularidad privada
clasificados como Suelo Urbano o Urbanizable Programado, en tanto no se aprueben definitivamente
los proyectos urbanísticos exigidos para su desarrollo.
2.- Para ello, deberá aprobar el proyecto de adecuación de los terrenos al uso previsto que incluirá un
estudio de la incidencia del mismo en el ámbito a que afecte y tramitar -sin perjuicio del
correspondiente acuerdo con los propietarios afectados- el correspondiente expediente de
expropiación del uso temporal de los mismos.
3.- El Ayuntamiento deberá cesar, o imponer, a otros titulares a los que se hubiese transmitido el uso de
los terrenos, el cese efectivo de la utilización de los mismos en el plazo de un mes a partir de la
notificación por escrito por parte de su titular o titulares solicitando su ocupación para el comienzo de
las obras de edificación o urbanización de acuerdo con las previsiones del "planeamiento".
4.- El Ayuntamiento deberá eliminar a su cargo la totalidad de los elementos de edificación o urbanización
realizados sobre los terrenos ocupados que entorpezcan o incrementen el costo de las obras a realizar
en desarrollo del planeamiento, pudiendo, recíprocamente, deducir de las indemnizaciones a abonar,
el costo de las obras de acondicionamiento realizadas que puedan ser reutilizadas en la definitiva
urbanización de los terrenos.
TITULO TERCERO
ORDENANZAS REGULADORAS
DE EDIFICACION Y USO DE LAS PARCELAS EDIFICABLES
PARTE 1ª
DISPOSICIONES DE APLICACION GENERAL
CAPITULO 3.1.- DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE LAS ORDENANZAS
Artículo 3.1.1.- Terminología de conceptos.
A los efectos de la aplicación de las presentes Normas Urbanísticas, los conceptos que seguidamente se
expresan tendrán el significado que se precisa en sus respectivas definiciones.
1.- Referencias geométricas básicas para la regulación de la forma de la edificación
* "Alineación de parcela":
Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado delimita las parcelas, separándolas de los
espacios públicos y de otras "parcelas".
* "Alineación de edificación":
Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado y en el interior de las "parcelas",
coincidiendo o no con la "alineación de parcela", define la envolvente máxima en planta de la
edificación autorizada "sobre rasante", sin perjuicio de las tolerancias que pudieran establecerse
respecto a la disposición de elementos que sobresalgan de ella.
En el caso de que las plantas edificadas "bajo rasante" sobresalgan de la "alineación de

edificación", la proyección en planta de las mismas sobre la superficie del terreno urbanizado se
denominará "alineación de edificación bajo rasante".
* "Retiro":
Es la distancia, medida en un plano horizontal, desde cualquier punto de una "alineación de parcela"
al punto más cercano de la edificación, incluyendo los "vuelos" y "elementos salientes", y, las
construcciones "bajo rasante" -no se tendrán en cuenta los "aleros"-.
Cuando se regulen las condiciones de "retiro", se entenderá en todos los casos que la cantidad
reseñada es el "retiro mínimo" autorizado.
* "Superficie de fachada":
Es la superficie que se erige verticalmente a partir de la "alineación de edificación".
* "Retranqueo":
Es la distancia desde un punto cualquiera de la "fachada", remetido respecto de la "superficie de
fachada", hasta ésta.
* "Medianera":
Es la superficie vertical que, sobre la "alineación de parcela" común a ambas, delimita dos
edificaciones adosadas pertenecientes a parcelas edificables diferentes.
* "Altura de edificación":
Es la altura de la "superficie de fachada" de un edificio, medida con los criterios establecidos en el
artículo 3.1.4 del presente documento.
Cuando se regulen las condiciones de "altura de edificación", se entenderá en todos los casos
que la cantidad reseñada es la "altura de edificación máxima" autorizada.
* "Altura en fachada" (De una "planta"):

Es la porción de la "altura de edificación" comprendida entre los niveles de los suelos -forjado en
estructura- de la "planta" de referencia y de la inmediatamente superior. En el caso de la primera de
las "plantas sobre rasante" computable, dicha "altura" será la existente entre el "nivel de
referencia inferior" para la medición de la "altura de la edificación" y el nivel del suelo de la "planta"
superior.
De igual modo, la "altura en fachada" de la última de las "plantas sobre rasante" computable será
la existente entre el nivel del suelo de la misma, y el "nivel de referencia superior" para la medición
de la "altura de edificación".
* "Altura libre" (De un espacio cubierto):

Es la distancia más corta desde un punto determinado de la cara inferior del techo terminado de un
espacio edificado hasta la superficie del suelo terminado.
Con carácter general se entenderá como "altura libre" de una planta de edificación aquélla que
tenga el carácter de generalizada y predominantemente homogénea, sin perjuicio de que
determinados elementos o espacios singularizados tengan una altura diferente.
Cuando se regulen las condiciones de "altura libre", se entenderá en todos los casos que la
cantidad reseñada es la "altura libre mínima" autorizada.
* "Perfil de edificación":
- "Sobre rasante":
Es el número de "plantas" situadas por encima de la rasante del terreno urbanizado, o, "con
frente a fachada", de una edificación. Se medirá de acuerdo con los criterios de cómputo
establecidos en el artículo 3.1.4 de las presentes Normas.
- "Bajo rasante":
Es el número de "plantas" existente o autorizado por debajo de la primera de las "plantas sobre
rasante" computable.
Cuando se regulen las condiciones de "perfil de edificación" -"sobre" o "bajo rasante"-, se

entenderá en todos los casos que la cantidad reseñada es el "perfil máximo" autorizado.
* "Pendiente de cubierta":
Es la "pendiente", ascendente hacia el interior de la "parcela", que, a partir de la intersección del
plano horizontal definido por el "nivel de referencia superior" para la medición de la "altura de
edificación", con la "superficie de fachada", configura la envolvente autorizada del volumen de la
"cubierta".
Cuando se regulen las condiciones de "pendiente de cubierta", se entenderá en todos los casos
que la cantidad reseñada es la "pendiente de cubierta máxima" autorizada.
* "Perfil de cubierta":
En un determinado punto de la "alineación de fachada" es la sección de la envolvente autorizada del
volumen de la cubierta, por un plano vertical y perpendicular a la "superficie de fachada".
2.- "Plantas" de los edificios
* "Planta baja":
Es aquélla cuyo "piso" está situado, en más de un 60% de su perímetro, dentro de unos límites de
1,20 m. por encima ó 0,80 m. por debajo de la rasante de las "vías públicas" o "espacios libres" -
"públicos" o "privados"- perimetrales.
* "Entresuelo":
Es aquélla que se dispone directamente sobre un "semisótano" y cuyo "piso", se sitúa, por tanto,
en más de un 40% de su perímetro, a más de 1,20 m. por encima de la rasante de las "vías
públicas" o "espacios libres" perimetrales.
* "Planta alta" / "ático":

Es toda aquélla situada por encima de la "planta baja" o del "entresuelo", si éste existe. Se
considerarán entre ellas las que, situadas directamente bajo la cubierta de un edificio, tengan, en
algún punto, una "altura en fachada" mayor de 1,20 m..
Si, exceptuada la "bajocubierta", es la, o, son las más elevadas del edificio, y, se retranquean de la
"superficie de fachada" -con el "retranqueo" que expresamente se establezca en cada caso- en más
del 40% de su perímetro, se denominarán "ático", o, "áticos".
* "Semisótano":
Es aquella "planta" cuyo piso se sitúa más de 0,80 m. por debajo de las "vías públicas" o "espacios
libres" perimetrales en más del 60% de su perímetro -en caso de no cumplir esa condición se
considerará una "planta baja"-; y, que, asimismo, presenta una "altura en fachada" superior a
1,20 m. en más del 40% de su perímetro -en caso de no cumplir esa condición se considerará un
"sótano"-.
* "Sótano":
Es toda aquélla que se sitúa bajo una "planta baja", un "semisótano", o, bajo la rasante de un
espacio "no edificado sobre rasante". Su "altura en fachada" será en todos los casos inferior a
1,20 m.en más del 40% de su perímetro -en caso de no cumplir esa condición se considerará un
"semisótano"-.
* "Bajocubierta":
Es aquélla situada directamente bajo el forjado o tablero de cubierta, cuya "altura en fachada" -o,
en su caso, en la "fachada" retranqueada de un "ático"- sea inferior a 1,20 m..
Desde el punto de vista de la determinación del "perfil de edificación", las "plantas" de los edificios
se clasifican en dos "categorías" básicas:
* "Sobre rasante":
Se consideran, en principio, como "plantas sobre rasante" todos los tipos de "plantas" reseñados
con excepción de los "sótanos" y de las "bajocubiertas". Estas últimas, sin embargo, en los casos
señalados en el artículo 3.1.3., se computarán como plantas "sobre rasante" .
(Representación: "IV / II", última "planta alta" regular; "III[a] / II", última "planta" en "ático"; "IV[b] / II",
"bajocubierta" computable adicional sobre la última "planta" regular; "III[a y b] / II", "bajocubierta"
computable adicional sobre "ático"; "III[a o b] / II", "ático" o "bajocubierta" computable alternativos)
* "Bajo rasante":
Se consideran como "plantas bajo rasante" los "sótanos".
(Representación: "IV / II").
3.- Elementos de los edificios
* "Fachada":
Es el paramento de cierre exterior del edificio en el que se pueden abrir huecos para la iluminación y
ventilación de los locales del mismo.
* "Elementos salientes":
Son los elementos fijos, no habitables ni ocupables, de carácter constructivo u ornamental, que,
formando parte de la "fachada" o como añadidos a ella, sobresalen de la "superficie de fachada". Se
considerarán como tales, entre otros, los "zócalos", "pilastras", "impostas", "ménsulas", "aleros",
"cornisas" y "marquesinas".
* "Vuelos":
Son los elementos habitables u ocupables, que sobresalen de la "fachada". Los "vuelos" pueden ser
"cerrados", o, "abiertos".
Se denomina "vuelos cerrados" a los "miradores", ya sean de carpintería o de fábrica,

caracterizados por poseer cerramiento completo en todos sus lados, aun cuando sean practicables
o parcialmente desmontables.
Son "vuelos abiertos", los que tienen total o parcialmente abiertos sus lados y su frente, como las
"solanas", "terrazas" y "balcones".
Se denominará "profundidad de un vuelo" a la distancia desde su parte o elemento más saliente

hasta la "fachada" a que correspondan.
* "Patios":
- "De manzana":
Son los que se abren en el interior de "manzanas" de edificación, configuradas por una o varias
parcelas, a fin de dotar de luces y vistas al conjunto de edificios que las componen. Los de
superficie inferior a 100,00 m 2 y los que en su interior no pueda inscribirse un círculo de ∅
mínimo 8,00 m., se considerarán como "patios interiores".
- "Interiores":
Son los que se abren en el interior de los edificios con el objeto de dotar de luces, vistas y
ventilación a las habitaciones y dependencias de los mismos; como espacios para "tender" la
ropa; o, para disponer de forma integrada y accesible los conductos verticales de las
instalaciones de servicio.
- "Exteriores":
Los que se abren en "fachada" como "retranqueos" respecto a la superficie de fachada, en toda o
en parte de su altura.
Los "patios" -de cualquiera de los tipos anteriores- que sirven simultáneamente a edificios
pertenecientes a dos o más "parcelas" se califican como "mancomunados", y, los que sirven a una
sola "parcela" como "patios de parcela".
* "Altillo" o "entrepiso":
Es aquel "piso" o "forjado" adicional, "no computable" a efectos de "aprovechamiento" y "perfil de
edificación", que se autoriza, en determinados tipos de "parcelas", en los locales de "planta baja" y
"entresuelo".
Para ello serán requisitos necesarios que la "altura libre" disponible en el "local" permita superponer
dos niveles de utilización -que, a su vez, cumplimenten las condiciones de "altura libre" establecidas
al respecto en las Ordenanzas Urbanísticas Municipales- y, que el "altillo" constituya una "unidad
indivisible" con el local en el que se sitúa, tanto funcionalmente, como a efectos registrales.
Artículo 3.1.2.- Criterios de cómputo del "aprovechamiento edificatorio"
1.- Espacios "computables"
Computarán con carácter general como "aprovechamiento edificatorio" de un edificio los espacios
siguientes:
. Los espacios cubiertos y cerrados con más de 1.80 m. de "altura libre" -computará la parte de
los mismos que supere dicha "altura"-.
. Los elementos macizos de la edificación.
. Los "patios" y los conductos de instalaciones de ∅ < 1.50 m..
. Los "huecos de ascensores".
. Los "balcones", "terrazas", "solanas" y "porches" de todo tipo, cuando dispongan de
cubrimiento y no estén sometidos a "servidumbres de uso público". (Se computará el 50% de
su superficie).
. En las "bajocubiertas" computarán los espacios y elementos anteriormente señalados, que se
destinen de forma predominante a los "usos característicos" o "autorizados" de la "parcela"; o, que,
destinándose a "usos auxiliares" de éstos -"instalaciones de servicio" o "trasteros"- no constituyan
con los locales ocupados por aquellos una "unidad registral" indivisible, o, en el caso de los
2
"trasteros", cumpliendo este requisito, tengan una superficie útil superior a 15,00 m (u) por local.
2.- Espacios "no computables"
Por el contrario, no computarán en ningún caso como parte del "aprovechamiento edificatorio" los
espacios y elementos siguientes:
. Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,80 m. de altura.

. Los "patios" y "conductos de instalaciones" de ∅ > 1.50 m..
. Los "porches" de "uso público".
. Los "altillos" autorizados.
3.- "Aprovechamiento sobre rasante"
Cuando la regulación del "aprovechamiento edificatorio" se refiera de forma específica al

"aprovechamiento sobre rasante", computarán como parte del mismo las superficies de los
espacios y elementos siguientes:
- En las "plantas altas" y "bajocubiertas" la totalidad de los espacios y elementos computables con
carácter general.
- En las "plantas bajas", "semisótanos" y "sótanos" los mismos elementos y espacios citados, en
la parte de dichas "plantas" que disponga de "fachada" por encima de la "rasante" del terreno.
Esta se calculará aplicando a la superficie total de la "planta" correspondiente el porcentaje de su

"perímetro" que tenga una "altura en fachada" mayor de 1,20 m..
A tal efecto, no se considerarán en el cálculo los tramos del perímetro de la "parcela" coincidentes
con "medianeras", y, se considerarán como tramos "con fachada", los paramentos exteriores de
dichas "plantas" ocultos por terraplenes de pendiente superior al 100%.
4.- "Aprovechamientos bajo rasante"
Cuando se establezca para ellos un límite específico en "superficie de techo" se computarán como
tales la totalidad de los "aprovechamientos", computables con carácter general, que no reúnan
requisitos para su consideración como "aprovechamientos sobre rasante".
Artículo 3.1.3.- Criterios para la determinación del "perfil de edificación"
1.- "Plantas sobre rasante"
- Para la determinación del "perfil de edificación sobre rasante" de una edificación se computarán
los "semisótanos", las "plantas bajas", los "entresuelos" y las "plantas altas" en todos los
casos. Los "altillos", por el contrario, no se computarán a estos efectos.
- La "bajocubiertas" no se considerarán, en principio, como una "planta" adicional en la regulación

del "perfil de edificación". Sin embargo, cuando respondan a soluciones "amansardadas" -pendiente
superior al 40%-; dispongan de "huecos" -"buhardillas"- que sobresalgan de la envolvente de la
"cubierta" autorizada, o que, en el interior de dicha envolvente se sitúen en posición vertical -
apertura de terrazas, "áticos retranqueados" o cualquier otra solución similar-; se considerarán a
todos los efectos como tales.
Si, desde el "planeamiento", se propone expresamente la disposición de alguna de estas soluciones

de tratamiento de la "cubierta" -lo que implicará que la "bajocubierta" resulte "computable"-, dicha
circunstancia deberá señalarse en la regulación del "perfil de edificación" por medio de la notación
"(b)" a continuación de la que define el "perfil sobre rasante" autorizado -artículo 2.3.6 del presente
documento-.
2.- "Plantas bajo rasante"
Se computarán como "plantas bajo rasante" los "sótanos".
Artículo 3.1.4.- Criterios para la medición de la "altura de edificación" y de la "altura en fachada" de

las distintas plantas de los edificios.
1.- "Altura de edificación"
a) Criterio general de medición
La "altura de edificación" se medirá tomando como referencia superior -si la construcción

carece de "aleros"- el nivel del punto más alto de la "superficie de fachada", y, como
referencia inferior, el del punto más bajo de la "superficie de fachada", en su encuentro con el
terreno urbanizado.
b) "Nivel de referencia superior". (Casos particulares)
- Si la construcción presenta una cubierta con aleros, el "nivel superior" para la medición será
el punto más alto de la intersección teórica de la "superficie de fachada" con la cara superior
del forjado o tablero de "cubierta".
- Cuando el edificio disponga de "ático", o presente "vuelos", "elementos salientes" o elementos

retranqueados respecto de la "superficie de fachada" que se sitúen a una altura mayor que la
de aquellas partes de la "fachada" que coinciden con la citada superficie, el
"nivel de referencia superior" para la medición se determinará, con el criterio señalado

anteriormente, respecto de la superficie de la "fachada" del elemento volado o retranqueado.
A tal efecto no se tomarán en consideración los elementos verticales de "fachada" de las

"bajocubiertas" expresamente autorizados por el "planeamiento"; los elementos constructivos u
ornamentales cuya longitud conjunta no supere el 15% del perímetro de la "fachada"; los
"hastiales" "vistos" de los "muros medianeros"; las "barandillas" construidas por elementos de
carpintería o herrería calados; ni las "balaustradas" o "antepechos de "obra", cuando
expresamente se autorice por el "planeamiento pormenorizado".
- En los edificios de "usos industriales" y "comerciales", el "nivel de referencia superior" para la

medición de la "altura de edificación", será el "nivel superior" para la medición de la "altura
libre" de la última "planta sobre rasante" computable, excluyéndose del cómputo, a tal efecto,
la "altura" ocupada por los elementos de estructura y cubrimiento del edificio.
Cuando la solución de estructura adoptada no permita una interpretación clara de estos

criterios, prevalecerá la interpretación, debidamente justificada, que formulen al respecto los
Servicios Técnicos Municipales.
c) "Nivel de referencia inferior". (Casos particulares)
- En los edificios situados "entre medianeras" se tomará como "nivel de referencia inferior"
para la medición de la "altura de edificación", el "punto medio" de la "alineación de
edificación" en la fachada más desfavorable, siempre que el desnivel máximo entre dicho
"punto medio" y el punto más bajo de la "alineación de fachada" no sea mayor de 1,20 m..
Si el citado desnivel fuese mayor, se tomará como referencia este último -el punto más bajo-,
incrementándose a efectos de la regulación en 1,20 m. la "altura de edificación" autorizada con
carácter general.
- En los casos de construcciones aisladas situadas sobre terrenos con pendientes elevadas, en
las que el punto más bajo de la "alineación de edificación" se sitúe a más de 2,40 m. por
debajo del piso de la primera "planta sobre rasante" computable, se tomará ese nivel -"-2,40"-
como "nivel de referencia inferior" para la medición de la "altura de edificación".
- En estos mismos casos -"construcciones aisladas"-, cuando la disposición de las rampas de

acceso a "garaje" incremente ineludiblemente la "altura de edificación" estableciendo un nivel
de referencia más bajo para su determinación, dicho incremento no se tomará en
consideración cuando se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
. Afecte a menos del 40% del perímetro de la edificación.

. No resulte aparente desde el exterior de la "parcela.
2.- "Altura a aleros o cornisas horizontales"
Cuando se regule expresamente este concepto, para su determinación se tomará como referencia
inferior la establecida con carácter general para la medición de la "altura de edificación", y como
referencia superior el "alero" o "cornisa" horizontal más elevado, en el que el "nivel de referencia" para
la medición se definirá con el mismo criterio establecido para el "nivel de referencia superior" de la
"altura de edificación".
3.- "Altura en fachada" de las distintas plantas de una edificación
- En los "semisótanos" y "plantas bajas" se tomará como "referencia superior" para la medición el
nivel de la cara superior del forjado de techo de los mismos, siendo la "referencia inferior" la
señalada en el apartado anterior para la "altura de edificación".
A estos efectos, -y, cosiguientemente, en relación al cómputo de la "superficie de techo sobre

rasante" en "sótanos" y "semisótanos"- no se tomará en consideración la salvedad establecida para
las "rampas de acceso a garaje" en la determinación de la "altura de edificación".
- En los "entresuelos" y "plantas altas", la altura se medirá entre caras superiores de los forjados
de "suelo" y "techo".
- En los "desvanes" y "bajocubiertas", la "altura en fachada" se medirá tomando como "referencia

inferior" la cara superior del forjado de piso y como "referencia superior" la establecida para la
medición de la "altura de edificación".
Artículo 3.1.5.- Condiciones de edificación aplicables con carácter general
1.- Construcciones "bajo rasante"
- Con carácter general, y, sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que en cada caso pueda
establecer el "planeamiento", será tres (3) el número máximo de plantas "bajo rasante"
autorizado en las construcciones que se realicen en el Término Municipal.
- Siempre que no se establezcan de forma expresa otras determinaciones en la Norma Particular

correspondiente, se autoriza con carácter general en la totalidad de las "parcelas edificables" del
Término Municipal, un "aprovechamiento edificatorio bajo rasante" de 0,60 m2(t)/m2(t), adicional
al "aprovechamiento sobre rasante" asignado.
2.- "Altura"de las "plantas altas"
En las intervenciones de "nueva edificación" y de "sustitución" de edificios existentes, la "altura en

fachada" mínima de las "plantas altas" -se exceptúa la planta "bajocubierta"- será 2,90 m..
En el caso de "sustituciones", si la "plantas altas" del edificio existente tuvieran una "altura" menor, y el
"planeamiento pormenorizado" no establece otras condiciones al respecto que la consolidación de los
parámetros de forma de la edificación del mismo, se autorizará incrementar la "altura de edificación" en
la medida necesaria para que la totalidad de las "plantas altas" alcancen la "altura en fachada"
establecida -se exceptúa la "bajocubierta" que deberá mantener las mismas condiciones de "altura"
que en el edificio existente-.
3.- Tratamiento de la "cubierta"
- En las "Parcelas de uso residencial" en Suelos Urbano y Urbanizable, con carácter general, la
envolvente de la cubierta quedará definida por una "pendiente de cubierta" del 35%, medida a
partir del punto establecido como referencia superior para la medición de la "altura de edificación".
Se exceptúan las "Parcelas a.500 Residenciales de Edificación Aislada", en las que dicha
"pendiente" será el 40%.
Asimismo, en las demás tipologías de "parcelas" -"industriales", "terciarias" y de "equipamiento

comunitario"- en dichos "suelos", que respondan a una disposición "aislada" y no se integren en
"manzanas" o "bloques" de edificación "residencial", y, en todos los casos en Suelo No Urbanizable,

dicha pendiente se incrementa hasta el 40%.
- En las edificaciones que agoten el "perfil" y la "altura de edificación" establecidos, por encima del
"perfil de cubierta", sólo podrán sobresalir elementos de las instalaciones de servicio del edificio y
"lucernarios", y, cuando se autoricen expresamente, "buhardillas" y "torreones" ornamentales.
Los "huecos" de ventilación e iluminación que se abran en la "cubierta" se deberán disponer en el

"plano" de la misma, prohibiéndose expresamente su disposición "vertical", o, la apertura de
terrazas en el espacio "bajocubierta", aun cuando queden por debajo del "perfil de cubierta"
establecido.
Si se adoptan soluciones de "cubierta plana", sobre ella se podrán disponer exclusivamente los
mismos elementos auxiliares autorizados sobre el "perfil de cubierta" en el caso de "cubiertas
inclinadas".
La disposición de "huecos" en "cubierta" que no cumplan los requisitos señalados, se permite,

exclusivamente, en las "bajocubiertas computables" expresamente autorizadas, o, en los casos
en que dichos "huecos" -su extremo superior- quede por debajo de la "altura de edificación"
establecida, por no haber agotado la edificación dicha "altura" máxima.
4.- Niveles de la urbanización
- En el Suelo Urbano ya desarrollado, en el que no se proyectan intervenciones de "nueva

urbanización", se considerarán consolidados con carácter general los niveles de la urbanización
existente, los cuales servirán de referencia para la regulación de la implantación de las edificaciones
-medición de la "altura" y del "perfil de edificación"- en las intervenciones de "nueva edificación" o de
"sustitución" de edificaciones existentes.
En dichos suelos, los "estudios de detalle" y los proyectos de obras de urbanización podrán
introducir pequeños reajustes que no modifiquen de forma significativa las condiciones de acceso a
las edificaciones y "parcelas" que den frente a los espacios afectados.
- En el Suelo Urbano sujeto a intervenciones de "nueva urbanización", y en el Suelo Urbanizable , los

niveles de la urbanización serán definidos por el "planeamiento pormenorizado".
5.- Condiciones de habitabilidad aplicables con carácter general
* Condiciones de iluminación y ventilación de los locales:
- En toda "vivienda", "residencia colectiva", "oficina" o local destinado a otro "uso" autorizado con
carácter "autónomo", la "estancia", en cualquiera de sus modalidades en las "viviendas" y
"residencias colectivas", y una habitación de más de 16,00 m 2(u) en los demás locales, tendrá
huecos a las "fachadas exteriores" del edificio, o, a un "patio de manzana", dando frente a un
espacio de más de 100 m2 de superficie, en el que se podrá inscribir un círculo horizontal de ∅
≥ 8,00 m., tangente al eje vertical de alguno de dichos huecos.
- Podrán excluirse del cumplimiento de esta condición los locales situados en las "Zonas A.100", o,
en edificios existentes que el Plan General consolida, en los que dicho cumplimiento no resulte
materialmente posible.
* Situación de los locales destinados a "usos residenciales" respecto al nivel del terreno
exterior:
El alféizar de cualquier hueco que ilumine o ventile las habitaciones de un local destinado a "usos
residenciales", quedará, en todo caso, a una altura de 2,20 m. sobre el nivel del terreno exterior
al que dé frente, salvo que se disponga entre el espacio citado y la fachada, una zona de terraza o
jardín de uso exclusivo del local citado, con un fondo mínimo de 3,00 m., separado del exterior
por un cierre de obra de 1,00 m. de altura mínima.
Artículo 3.1.6.- Disposiciones referentes a la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras por el

"planeamiento pormenorizado"
1.- Subdivisión de las "parcelas edificables" en "unidades de edificación" diferenciadas para el cómputo de
los "parámetros reguladores"
En los casos de "parcelas edificables" compuestas por varios "módulos de edificación" con núcleos de
acceso vertical independientes, y, situadas en terrenos con pendientes que den lugar a desniveles
entre las rasantes de los puntos de encuentro de las diferentes "fachadas" con el terreno urbanizado
superiores a 2,40 m.; el "planeamiento pormenorizado" podrá subdividir la "parcela" a los efectos de la
aplicación de los criterios de cómputo de los "parámetros reguladores de la edificación" -"perfil" y
"altura de edificación" y "aprovechamiento edificatorio bajo rasante"- en "unidades de edificación"
diferenciadas, las cuales, deberán estar configuradas por "módulos de edificación" completos.
En tales casos, si la disposición unitaria de los "sótanos" destinados a "garaje" lo hace necesario,
algunas de dichas "unidades", cuya "ocupación en planta" no supere en conjunto el 40% de la
superficie total de la "parcela", podrá tener una "planta bajo rasante" adicional a las autorizadas con
carácter general por la Norma Particular correspondiente -superando incluso el límite máximo de tres
(3) plantas establecido-.
2.- Tolerancias en el "perfil" y la "altura de edificación"
El "planeamiento pormenorizado" podrá autorizar "perfiles" y "alturas de edificación" mayores que las
establecidas para las diferentes "zonas de uso global" por las presentes Normas Urbanísticas con el
objeto de singularizar las posibilidades de composición arquitectónica de determinadas edificaciones,
si bien, en tal caso, la superficie ocupada en planta por las construcciones o las partes de ellas que
superen el "perfil" o la "altura de edificación" autorizados no podrá sobrepasar, en su conjunto, el 15%
de la superficie ocupada por la edificación "sobre rasante" en la "zona de uso global" correspondiente.
Sin embargo, si el Ayuntamiento considera inadecuada la ordenación propuesta, podrá rechazarla,

obligando al cumplimiento estricto de las condiciones de "altura" y "perfil de edificación" aplicables de
acuerdo con las presentes Normas.
Esta tolerancia no será aplicable en el Suelo No Urbanizable.
3.- Excepciones en la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras
Excepcionalmente, el "planeamiento pormenorizado" con carácter de "planeamiento especial de

protección" o "rehabilitación", en base a los objetivos de protección que le son propios, podrá
establecer determinaciones que modifiquen para su ámbito de intervención el contenido de las
presentes Ordenanzas Reguladoras -Título Tercero del presente documento-.
PARTE 2ª
ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN LOS SUELOS URBANO Y URBANIZABLES
CAPITULO 3.2.- ORDENANZAS GENERALES DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN LAS

"PARCELAS DE USO RESIDENCIAL" ("Parcelas a")
SECCION 3.2.1.- Condiciones generales de regulación de la edificación aplicables en las "parcelas de

uso residencial" ("Parcelas a")
Artículo 3.2.1.1.- Regulación de la forma de la edificación en las "Parcelas de uso residencial"

("Parcelas a")
La regulación de la forma de la edificación en las "Parcelas de uso residencial", se establece con arreglo a
los sistemas normativos siguientes:
1.- "Parcelas a.100 De Asentamientos Residenciales Antiguos"
"Regulación indirecta" del "aprovechamiento edificatorio" a través de la regulación de la forma de la

edificación, en base a una "ordenanza particularizada" para cada "parcela", en función de los objetivos
de preservación del "patrimonio edificado de interés" y de los valores ambientales de las Areas
afectadas propuestos en cada caso.
En ellas, la definición de las "Ordenanzas Reguladoras" se remite a lo establecido en la Norma

Particular y el "planeamiento pormenorizado" correspondientes, por lo que no será de aplicación el
contenido del resto del articulado de la presente sección.
2.- "Parcelas a.200 Residenciales de Ensanche"
* "Parcelas a.200 Residenciales de Ensanche"(Comunes) y "Parcelas a.210 Residenciales de

Ensanches Antiguos":
"Regulación indirecta" del "aprovechamiento edificatorio" a través de la regulación de la forma de

la edificación, la cual se formulará en base a la definición gráfica de las "alineaciones de edificación"
-que salvo excepciones singulares coincidirán con las "alineaciones de parcela"- y "ordenanzas
generales" que definen el resto de los parámetros geométricos reguladores necesarios.
La forma resultante es, con las pequeñas variaciones que pueden resultar de la definición optativa
de algunos elementos secundarios de la edificación -vuelos y otros- única, definiendo la misma el
"aprovechamiento edificatorio" asignado a la "parcela".
* "Parcelas a.220 Residenciales de Nuevos Ensanches":
Regulación en base a una ordenación volumétrica particularizada para cada "parcela" formulada
por el "planeamiento pormenorizado" -definición gráfica con el apoyo, en su caso, de "ordenanzas"-
que incluirá, en su caso, la asignación específica a la misma de una determinada cantidad de
"aprovechamiento edificatorio". La forma resultante podrá ser única o no, en función de que el
"aprovechamiento" asignado agote, o no, la "cabida" definida por la ordenación volumétrica
establecida.
La tipología edificatoria deberá ajustarse en todo caso a las condiciones generales establecidas
para las "Parcelas a.200", dentro de los "parámetros reguladores" asignados a la "zona de uso
global" en la que se sitúan.
En ellas, la definición de las "Ordenanzas Reguladoras" se remite a lo establecido en la Norma

Particular y el "planeamiento pormenorizado" correspondientes, por lo que no será de aplicación el
contenido del resto del articulado de la presente sección.
3.- "Parcelas a.300 Residenciales de Edificación Abierta"
- Regulación en base a una ordenación volumétrica particularizada para cada "parcela" -definición
gráfica con el apoyo, en su caso, de "ordenanzas"- que incluirá, asimismo la asignación específica a
la misma de una determinada cantidad de "aprovechamiento edificatorio". La forma resultante podrá
ser única o no, en función de que el "aprovechamiento" asignado agote, o no, la "cabida" definida
por la ordenación volumétrica establecida.
- En los casos de sustitución de edificaciones existentes, se entenderá, en defecto de otras

determinaciones en la Norma Particular correspondiente, que la "ordenanza particularizada" queda
definida por el edificio a sustituir, sin perjuicio de la posibilidad de la nueva disposición de "sótanos",
"vuelos", y otros elementos secundarios, de acuerdo con las condiciones generales establecidas en
la presente sección.
Sin embargo, salvo que la Norma Particular correspondiente establezca expresamente lo contrario,
se podrá modificar dicha "ordenanza" por un "estudio de detalle", o, si fuese necesario, por un
expediente de "planeamiento pormenorizado", dentro de los límites establecidos con carácter
general para el Area por los "parámetros reguladores" aplicables al conjunto de la misma.
4.- "Parcelas a.400 Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo" y "a.500 Residenciales de

Edificación Aislada" en sus distintas variantes
Regulación en base a la asignación a cada "parcela" de una cantidad de "aprovechamiento

edificatorio" específica -definida en su caso por medio de un "índice de edificabilidad"- y "ordenanzas
generales" que definen los parámetros geométricos reguladores necesarios con referencia a las
"alineaciones de parcela". La forma resultante no es única, pudiendo disponerse libremente el
"aprovechamiento" asignado dentro de la "envolvente" definida por los "parámetros reguladores".
El "planeamiento pormenorizado" podrá establecer para todas o algunas de ellas, una ordenación
volumétrica particularizada específica -unívoca o no-, si bien la solución establecida, deberá ajustarse
a las condiciones y parámetros reguladores definidos con carácter general para la "zona de uso global"
en la que se sitúan.

"Parcelas a.200 Residenciales de Ensanche" (Comunes)
1.- Condiciones de "parcelación"
- Salvo definición expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolida la

"parcelación" existente, debiendo aplicarse las presentes Ordenanzas de manera diferenciada a
cada una de las "parcelas" existentes.
- Ello no excluirá la posibilidad de su división, o, de la agrupación de una o varias "parcelas".
- No se admitirán divisiones de "parcelas" que den lugar a nuevas "parcelas" con una anchura de
fachada inferior a 8,00 m..
Se autorizará, sin embargo, la edificación de las "parcelas" existentes con anterioridad a la

"aprobación" del presente proyecto que no cumplimenten ese requisito.
2.- "Alineaciones de edificación"
Salvo definición expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolidan las

"alineaciones de edificación" existentes, tanto las correspondientes a las "fachadas exteriores" como
las de los "patios de manzana".
3.- "Perfil" y "altura de edificación"
- En las "Parcelas a.200" (Comunes), el "perfil" y la "altura de edificación", se regulan en función de la

anchura o dimensión de la "calle" o "espacio libre" al que dan frente, estableciéndose al respecto las
"categorías" u "órdenes" que, a continuación se relacionan, y, las consiguientes condiciones de
"perfil" y "altura":
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "primer orden":

. "Perfil de edificación": VII (a)/III
. "Altura de edificación en fachada": 22,50 m.
. "Altura de edificación": 25,60 m.
. "Altura libre" de la "planta baja"
-o "entresuelo" y
"semisótano" alternativos-: 4,50 m.
. "Retranqueo" del "ático": 2,00 m.
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "segundo orden":

. "Perfil de edificación": VI (a)/III
. "Altura libre" de la "planta baja": 4,15 m.
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "tercer orden":

. "Perfil de edificación": V (a)/III
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "cuarto orden":

. "Perfil de edificación": IV (a)/II
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "quinto orden":

. "Perfil de edificación": III (a)/II
- Los "órdenes" aplicables a las "parcelas", se determinarán, en principio y con carácter general, en
función de la dimensión de las "calles" y "espacios libres" a los que dan frente, con arreglo a las
siguientes condiciones:
. "Primer orden": > 20,00 m.

. "Segundo orden": < 20,00 m.;> 12,00 m.
. "Tercer orden": < 12,00 m.;> 10,00 m.
. "Cuarto orden": < 10,00 m.;> 8,00 m.
. "Quinto orden": < 8,00 m.
Sin embargo, sobre estas determinaciones generales, prevalecerán las que, de forma
particularizada para cada Area, se formulan en el plano de "Condiciones de edificación" de la Norma
Particular correspondiente, asignando a cada una de las "parcelas", de forma directa, un "orden"
específico.
- "Perfil" de los edificios en "solar" de ángulo a calles de distinto "orden":
Todo edificio construido sobre "solar" de ángulo a calles de distinto "orden" adoptará el "perfil"
correspondiente a la de "orden" mayor en una longitud de 20,00 m. a partir del encuentro con la
calle de "orden" superior, en el caso de que la otra calle a que vuelve la finca sea del "orden"
inmediatamente inferior. Si no es así, el "perfil" correspondiente a la calle de "orden" menor no
podrá ser igual a la de "orden" mayor sino en una longitud de 10,00 m..
- Deberá disponerse el "ático" retranqueado en todas las "fachadas" de los edificios, incluidas las de
los "patios de manzana".
- "Perfil" y "altura de edificación" en los "patios de manzana":
. Las condiciones de "perfil" y "altura de edificación" de los cuerpos de edificación en las

"fachadas" a los "patios de manzana" serán las mismas que las de la "fachada exterior",
situándose en ellas la "cornisa" de remate al mismo nivel que en ésta última. De igual modo, a
partir de la "cornisa" se dispondrá, en su caso, el "ático", y, sobre el "ático" la "pendiente de
cubierta" autorizada.
. Los "patios de manzana" podrán ocuparse "bajo rasante", y, en la "primera planta sobre rasante".
La "altura" de las nuevas construcciones en "planta baja" será, en principio, la definida por el
techo del local de "planta baja" existente en la "manzana" situado a un nivel más bajo, si bien, los
Servicios Técnicos Municipales podrán, en cada caso, señalar otras determinaciones que
pudieran considerarse más convenientes para la adecuada configuración del patio.
4. "Altillos":
Se autoriza su disposición, en las "plantas bajas" y "entresuelos", en las condiciones establecidas en

las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
5.- "Fondo de edificación":
Salvo definición expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolida el "fondo de

edificación" existente.
6.- "Vuelos":
- "Profundidad":
. Calles de "1ª orden": 1,15 m.

. "Chaflanes": 1,50 m.
. "Fachadas" a "patios de manzana": 0,80 m.
- La suma lineal de los frentes de los "vuelos" podrá ser, en cada "planta", como máximo el 25% del
desarrollo de la "fachada" para los vuelos "abiertos", y, otro tanto para los "vuelos cerrados".
- Los "vuelos" deberán retirarse un mínimo de 3,00 m. de las esquinas cóncavas de la edificación y
de las viviendas contiguas, con la salvedad, en este caso, de que se dispongan en continuidad,
configurando "medianera" en la separación entre viviendas.
7.- "Cubiertas"
- Disposición de "torreones" ornamentales:
. En las "parcelas de esquina" con fachada a dos calles de "primer orden", podrá autorizarse la
disposición de "torreones" ornamentales, en las condiciones establecidas en el artículo 3.1.5. de
las Normas Urbanísticas Generales. Los mismos no se autorizan en el resto de los casos.
. Se dispondrán en la esquina del edificio, con una longitud máxima, de 5,00 m. en cada una de
las "fachadas", a partir del encuentro de ambas alineaciones.
. El número de "plantas" autorizado por encima de la "cornisa" de remate de "fachada" es dos (2),
y, 3,20 m. la "altura en fachada" de las mismas, disponiéndose sobre ellas la "cubierta", para la
que no se establecen condiciones específicas de regulación.
- Los espacios que alojen elementos técnicos de las instalaciones del edificio -cuartos de ascensores
y otros similares-, deberán quedar integrados en el interior de la envolvente de la "cubierta"
autorizada, sin que por causa alguna se puedan establecer salientes que deformen el aspecto
uniforme de la misma.
8.- "Patios interiores":
- Los "patios interiores" que sirvan para dar ventilación e iluminación a las habitaciones de las
"viviendas" destinadas a la "estancia" habitual y prolongada de las personas -"estancias", "cocinas",
"comedores" y "dormitorios"- tendrán una dimensión mínima en planta tal que se pueda inscribir en
ellos un "círculo" cuyo diámetro no sea inferior a 1/6 de la altura total autorizada para el mismo, con
un mínimo de 3,00 m.. Dicha altura se medirá desde el nivel del piso de la "primera planta" hasta el
punto más bajo de la intersección del cierre del "patio" con la envolvente de la "cubierta" autorizada.
En el caso de "levantes", se deberán prolongar los "patios" existentes, manteniendo libre, en todo
caso, la proyección en planta del "patio" originario, y, si resultasen más exigentes, cumplimentar
además las condiciones dimensionales anteriormente establecidas.
- La regulación de las dimensiones de los "patios interiores" que se destinen a otros fines distintos del
señalado en el presente epígrafe, se remite a lo establecido por las "Ordenanzas Urbanísticas
Municipales".

"Parcelas a.210 Residenciales de Ensanches Antiguos"
1.- Condiciones de regulación de la forma de la edificación
a) Condiciones de "parcelación" y de "alineaciones de edificación":
Se aplicarán las condiciones establecidas para las "Parcelas a.200" (Comunes).
b) "Perfil y "altura de edificación":
- "Condiciones básicas":
En las "Parcelas a.210", el "perfil" y la "altura de edificación", se regulan en función de la

anchura o dimensión de la "calle" o "espacio libre" al que dan frente, estableciéndose al
respecto las "categorías" u "órdenes" que , a continuación se relacionan, y, las consiguientes
condiciones "básicas" de "perfil" y "altura":
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "primer orden":

. "Perfil de edificación": VI (a y b, o 2a, o 2b)25/III
26
. "Altura de edificación": 22,50 m. (3,20 m.; 6,40 m.)
. "Altura libre" de las diferentes "plantas":
- "Planta baja" -o "entresuelo"
y "semisótano" alternativos-: 4,30 m.
- "Plantas altas": 3,20 m.
- "Aticos" y "bajocubiertas": 2,70 m.
. El suelo del primer "ático" coincidirá con el plano superior de la "cornisa".
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "segundo orden":

. "Perfil de edificación": V (a y b, o 2a, o 2b)(1)/III
. "Altura de edificación": 19,10 m. (3,20 m.; 6,40 m.)(2)
. En los demás aspectos se aplicarán las condiciones establecidas para el "primer orden".
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "tercer orden":

. "Perfil de edificación": IV (a y b, o 2a, o 2b)(1)/III
. "Altura de edificación": 15,80 m. (3,20 m.; 6,40 m.)(2)
. "Altura libre" de la
"planta baja": 3,80 m.
(25)
Alternativas opcionales de tratamiento del "perfil de edificación" por encima de la "cornisa".
(26)
"Alturas de edificación" de los "áticos" en las soluciones alternativas establecidas.
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "cuarto orden":

. "Perfil de edificación": IV (b)/II
* "Parcelas" con frente a "espacios" de "quinto orden":

. "Perfil de edificación": IV /II
27
. "Altura de edificación": 15,80 m. (3,20 m.; 6,40 m.)
- Los "órdenes" aplicables a las "parcelas", se determinarán, en principio y con carácter general,
en función de la dimensión de las "calles" y "espacios libres" a los que dan frente, con arreglo
a las siguientes condiciones:
. "Primer orden": > 20,00 m.
. "Segundo orden": < 20,00 m.;> 12,00 m.
. "Tercer orden": < 12,00 m.;> 10,00 m.
. "Cuarto orden": < 10,00 m.;> 8,00 m.
. "Quinto orden": < 8,00 m.
Sin embargo, sobre estas determinaciones generales, prevalecerán las que, de forma
particularizada para cada Area, se formulan en el plano de "Condiciones de edificación" de la
Norma Particular correspondiente, asignando a cada una de las "parcelas", de forma directa,
un "orden" específico.
- Adaptación de las "condiciones básicas" a las "parcelas" ocupadas por edificios cuyas
"fachadas" se califican como "fachadas permanentes":
En los edificios que ocupan las "Parcelas a.210" cuyas "fachadas exteriores" -no se incluyen,
en principio, en esa calificación las "fachadas" a los "patios de manzana"- se califican como
"fachada permanente" en las Normas Particulares correspondientes -gráfico "Condiciones de
edificación"- las mismas deberán preservarse obligatoriamente en las intervenciones de
"vaciado" o "sustitución".
En tal caso, la aplicación de las regulaciones "básicas" de "perfil" y "altura de edificación", se

condiciona a los objetivos de preservación establecidos, de acuerdo con las soluciones de
adaptación que se relacionan a continuación:
. En los casos de "fachadas permanentes" con un "perfil" inferior al "perfil básico" del
"orden" asignado a la "parcela", a partir del nivel inferior de la "cornisa" de la "fachada"
existente, y dentro de la "altura de edificación" establecida para dicho "perfil básico", se
levantarán las "plantas" adicionales que posibilite el "perfil" autorizado, reproduciendo con
criterios "filológicos" el tratamiento de las "plantas" inferiores, y, recolocando la "cornisa"
originaria como remate de la "fachada" a la altura correspondiente.
A partir de dicha "cornisa" se dispondrán el "ático" y la "cubierta" autorizados con carácter

general.
(27)
"Alturas de edificación" de los "áticos" en las soluciones alternativas establecidas.
. En los casos de "fachadas permanentes" que se adecúen al "perfil básico" del "orden"
asignado a la "parcela", se dispondrán, a partir de la "cornisa" de la "fachada" existente, el
"ático" y la "cubierta" autorizados con carácter general.
. En los casos de "fachadas permanentes" con un "perfil" superior al "perfil básico" del
"orden" asignado a la "parcela", se dispondrá, si la "fachada" supera en una (1) "planta" al
"perfil básico" establecido para el "orden" asignado a la "parcela", a partir de la "cornisa" de
la "fachada" existente, y, con un "retranqueo" de 0,45 m., exclusivamente la "cubierta"
autorizada con carácter general -eliminándose en tal caso el "ático"-; o, si el exceso es de
dos (2) "plantas", exclusivamente la "pendiente" autorizada del 35%, con el citado
"retranqueo" de 0,45 m., eliminándose en este caso, además, la "bajocubierta
amansardada" autorizada en el resto de los casos.
- "Perfil" de los edificios que ocupan "parcelas" de ángulo a calles de distinto "orden":
- "Perfil" y "altura de edificación" en los "patios de manzana":
c) "Altillos":
Se autoriza su disposición, en las "plantas bajas" y "entresuelos", en las condiciones

establecidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
d) "Vuelos":
- "Vuelos" en las "fachadas" exteriores:
. En las "fachadas permanentes" no se autoriza la disposición de nuevos vuelos -"balcones" o

"miradores"-, permitiéndose, sin embargo, la "reposición arqueológica" de aquellos
elementos de este tipo que hayan desaparecido.
. En los casos de "reposición arqueológica" completa de este tipo de "fachadas", o, de

construcción de una nueva "fachada" que "imite" con criterios "arqueológicos" alguna
"fachada permanente" existente, se autoriza, asimismo la disposición de "vuelos" que
reproduzcan de manera exacta en cuanto a su configuración y dimensiones los del modelo
utilizado como referencia.
. En los demás casos de nueva edificación de "fachadas" que no cumplimenten los requisitos
anteriores, las condiciones de autorización de "vuelos"se remiten a lo establecido en el
epígrafes "2", apartados b)" y "c)" del presente artículo.
- "Vuelos" en las "fachadas" a "patios de manzana":
En las "fachadas" a los "patios de manzana" se prohíbe con carácter general la disposición de
todo tipo de "vuelos".
e) "Perfil de cubierta" (Solución general):
- Sobre el extremo superior de la "fachada" establecido para los "perfiles básicos" y las
diferentes alternativas de adaptación a las "fachadas" existentes "catalogadas", se dispondrá
con carácter general, un "ático", con un "retranqueo" de 2,00 m., y, una "altura en fachada"
de 3,20 m.; y, a partir de este punto, el "perfil de cubierta" estará definido por un primer tramo
en pendiente con una similar relación -2,00 m. en "planta" y 3,20 m. en "altura"-, y, desde el
extremo superior del mismo, por un segundo tramo con la "pendiente de cubierta" autorizada
de forma general -35 %-.
- En la "fachada" a los "patios de manzana", el "perfil de cubierta" será simétrico del

correspondiente a la "fachada" principal.
- De los "perfiles" así definidos podrán sobresalir, además de los elementos autorizados de
forma general, "torreones de esquina" en los casos en que así se autoriza en las presentes
Ordenanzas, y "buhardillas", en los casos de disposición "amansardada" de la última "planta",
los cuales deberán cumplimentar, asimismo, las condiciones de tratamiento que se establecen
en la presente Norma Particular.
- Dentro de la envolvente configurada por el "ático" retranqueado y el "perfil de cubierta"

establecidos podrá resolverse el tratamiento de las dos últimas "plantas", por encima de la
"cornisa" que remata la "fachada", con arreglo a las siguientes soluciones alternativas:
. Un "ático" y, sobre el mismo, una "bajocubierta" amansardada que ocupe la totalidad de

la envolvente autorizada.
. Dos "áticos", con 2,00 m. de "retranqueo", y, 3,20 m. de "altura en fachada" cada uno,
disponiéndose sobre el último de ellos la "cubierta" con la pendiente del 35% autorizada.
. Dos "bajocubiertas" amansardadas dentro de la envolvente conjunta autorizada.
f) "Patios":
2.- Condiciones de tratamiento estético
a) Condiciones aplicables a los edificios con "fachadas permanentes":
- Condiciones generales de intervención:
. En los edificios con "fachadas permanentes", las "fachadas" a las calles exteriores" de las
construcciones originarias, hasta la "cornisa" correspondiente, deberán preservarse
obligatoriamente en las condiciones que establecen las presentes Ordenanzas.
Esa obligación de preservación afectará a la totalidad de los elementos originarios de las

"fachadas", incluyendo los de "carpintería" y "herrería", y, a otros elementos anejos a las
mismas -"torreones", "balaustradas" y otros- que constituyan con ellas un conjunto unitario.
. El "informe" que, en relación a la consulta previa que se deberá formular para cualquier
intervención que pueda afectar a las "fachadas permanentes", emitan los Servicios
Técnicos Municipales, determinará de forma detallada qué elementos de las mismas
deberán preservarse -entre ellos podrán incluirse las fachadas de "levantes" u otros
elementos añadidos con posterioridad a la "fachada originaria"- y cuales pueden sustituirse,
así como las medidas de descripción gráfica de los elementos afectados, necesarias para
garantizar su exacta reproducción.
. La sustitución de los elementos que, de acuerdo con la resolución municipal, deban

considerarse parte constituyente de la "fachada permanente", se hará, en todo caso, con el
mismo material, diseño de detalle y terminaciones del elemento original.
Esta disposición se cumplirá de forma expresa en los elementos de carpintería y herrería

originarios que presenten valores de diseño u ornamentación a preservar, y, en la
restauración de elementos de piedra de "sillería" -tanto en "plantas altas" como en la "planta
baja"- en los que en ningún caso se admitirá su recubrimiento externo o su sustitución por
"chapeados".
. En los edificios con "fachadas permanentes" se prohíbe toda obra de reforma que
pretenda modificar la disposición de los "huecos" y el tratamiento de los elementos de obra
originarios de las "plantas bajas" -entre ellas se incluyen expresamente las aperturas de
accesos a "garaje"-.
En el caso de que los mismos hayan sufrido modificaciones y deterioros, la concesión de

"licencias" para la realización de "obras" o el "cambio de uso" en los locales afectados se
condicionará a la "restauración arqueológica" de los elementos citados.
- Autorización excepcional para el derribo de "fachadas permanentes"
En los casos de "fachadas permanentes" construidas con mamposterías de baja calidad y

terminaciones de revoco en las "plantas altas" que puedan presentar problemas significativos
de estabilidad durante la ejecución de obras de sustitución del resto de la edificación, el
Ayuntamiento, a la vista del informe de los Servicios Técnicos Municipales anteriormente
citado, podrá autorizar su demolición y posterior reconstrucción "filológica". Esta opción se
excluye por completo en las fachadas "azulejadas" y de sillería, o, en aquellas otras que
presentan moldurados complejos o de notable singularidad, de difícil reproducción;
circunstancia que deberá ser valorada por los Servicios Técnicos Municipales.
En tales casos -y, en los de "ruina" "total" o "parcial" de la "fachada"-, el proyecto de "derribo"
deberá incorporar un "levantamiento" exhaustivo y detallado de los diferentes elementos de la
"fachada permanente" y una definición precisa de cuales se deben preservar para su posterior
reutilización; y, el proyecto de "edificación", las especificaciones oportunas para la reposición
de los elementos que se hayan conservado, y la adecuada reconstrucción de los que se haya
decidido sustituir.
b) Tratamiento de las "fachadas exteriores" de nueva construcción en los casos no sujetos a

"reconstrucción filológica":
Las "fachadas exteriores" de nueva construcción, en los casos no sujetos a "reconstrucción

filológica", podrán realizarse, alternativamente, con arreglo a alguna de las fórmulas siguientes:
* "Imitación filológica" de alguna de las "fachadas permanentes" existentes en el

"Ensanche", con las condiciones de "perfil" y "altura de edificación" correspondientes a la
"adaptación" de la "fachada" elegida al "orden" asignado a la "parcela".
La composición de la "fachada" deberá mantener unas proporciones similares en el

dimensionamiento y separación de huecos, y adaptarse a la longitud de la "fachada" del "solar"
que se edifica a través del ajuste de la longitud de sus elementos singulares. La ejecución de
detalle de la nueva "fachada" deberá reproducir de forma exacta, en cuanto a materiales,
diseño y ornamentación los elementos de la "fachada" imitada.
Se autoriza la sustitución de la "sillería" por un "chapeado" en los paramentos, pero, la

totalidad de los elementos de piedra en los que el espesor se haga aparente, deberá
resolverse con piezas macizas. En las esquinas -incluidas las de los "huecos" de la "fachada"-
el espesor aparente mínimo de la "sillería" será 15,0 cm..
En ningún caso se autorizará la sustitución de elementos de "piedra labrada" por otros de

"piedra artificial", si bien, excepcionalmente, podrán admitirse en los mismos simplificaciones
en la reproducción de molduras y ornamentaciones de mayor complejidad.
En las "plantas bajas", podrá utilizarse, asimismo, sustituyendo total o parcialmente a la

"arenisca", la caliza gris -tipo "Lastur" o similar- disponiéndose en tal caso, obligatoriamente
este material en el "zócalo" que resuelva el encuentro con la pavimentación de la acera.
El tratamiento de "áticos" y "cubiertas" se adecuará a las condiciones establecidas con

carácter general.
* Construcción de la "fachada" con arreglo a las pautas generales de composición de la

arquitectura original de los "Ensanches", con un diseño de detalle libre y no imitativo, en
"sillería" de arenisca "tipo Igeldo", y con arreglo a las "condiciones básicas" de "perfil" y "altura
de edificación" correspondientes al "orden" asignado a la "parcela".
- Criterios generales de composición de las "fachadas":
. Se diseñarán con una ordenación regular de huecos de forma rectangular, dispuestos

conforme a ejes verticales comunes. Cada hueco, por su parte, se proyectará también en
posición vertical. (Se entiende por "eje vertical" de un conjunto de huecos la línea
imaginaria que pasa por el centro de una misma serie de huecos superpuestos).
. En una misma "fachada", los "ejes verticales" de los huecos se dispondrán manteniendo
entre sí una distancia regular. Dicha distancia no será inferior a 2,20 m., ni superior a
3,50 m., si bien, determinados huecos de carácter singular -"miradores" u otros-, podrán
presentar separaciones diferentes.
. En ningún caso se abrirán huecos en las esquinas de los edificios. Por ello, los "ejes
verticales" se dispondrán en los planos de fachada, separándose de las esquinas, de
forma que los huecos que se abran sobre ellos mantengan una distancia mínima de 0,60
m. en "planta baja" y 0,80 m. en "plantas altas", respecto de dichas esquinas -se
excluyen de esta última condición los "miradores"- que podrán ocupar las mismas.
- Composición de las fachadas en "plantas bajas":
. La anchura máxima de cada hueco -medida en la cara exterior del muro- será igual al
70% de la distancia común que mantengan entre sí los ejes verticales de los huecos de
la "fachada".
. Los "dinteles" de los huecos adoptarán una altura común para todos los huecos de los
espacios de "planta baja". Si la "planta primera" se dedica a usos que no sean de
vivienda, los huecos pueden extenderse a ella tal como se especifica en el apartado
siguiente.
- Composición de las fachadas en "plantas altas":
. Los huecos serán rasgados hasta el suelo, formando "puerta-ventanas".
. La anchura de cada hueco -medida en la cara exterior del muro- será inferior al 50% de
la distancia común que mantengan entre sí los ejes verticales de los huecos de dicha
fachada, no pudiendo superar en ningún caso 1,30 m.; la altura de los huecos será
común a todos los de una misma "planta", situándose el dintel de los mismos al menos a
30,0 cm. por debajo de la cara inferior del forjado de techo.
. En los casos en que la "primera planta" no esté destinada a "usos de vivienda", cada
hueco de la "fachada" de la misma podrá alcanzar una anchura máxima igual al 70% de
la distancia común que mantengan entre sí los ejes verticales de los huecos de la
"fachada", de la misma forma que en la "planta baja". Estos huecos de la "primera planta"
pueden unirse a los de "planta baja" configurando un único hueco, de doble altura.
Las reglas de separación de los huecos de las esquinas de la edificación establecidas

con carácter general no serán aplicables a los "miradores".
. Los "chaflanes" deberán resolverse en todo caso con soluciones en "mirador".
En ningún caso se autoriza la disposición de "retranqueos" en esta parte de las

"fachadas".
- Acabado de las fachadas:
. Los criterios de tratamiento general de la piedra serán similares a los establecidos para la
opción de "imitación arqueológica". En ningún caso se autoriza la "imitación" de
elementos de "piedra labrada" con elementos de piedra artificial.
. La cara exterior del cerramiento de los huecos se situará, como mínimo a 20,0 cm. de
profundidad con respecto al paramento de fachada, en las "plantas altas", y, a 35,0 cm.
en las "plantas bajas".
En el caso de huecos de "primera planta" con la misma anchura que los de "planta baja" -
"usos no residenciales"-, la profundidad del cerramiento del hueco tendrá los límites
previstos para los huecos de las "plantas bajas".
. Como remate de la "planta baja" se dispondrá una "imposta" de altura no menor de 25,0
cm. y 4,0 cm. de resalto mínimo sobre su paramento.
De igual modo, como remate de la "fachada", se dispondrá, a la altura establecida para

cada "orden" en el artículo 1.1.2. de la presente Norma Particular, una "cornisa" de
altura no menor de 35,0 cm., y, "vuelo" mayor de 15,0 cm..
- "Vuelos":
. "Balcones":
Se permiten, exclusivamente, "balcones" en "vuelo", que deberán cumplimentar las

condiciones siguientes:
- La "profundidad" máxima del "vuelo" será 45,0 cm., y el canto de la cara exterior de la
repisa menor de 10,0 cm., debiendo moldurarse en caso contrario para mantener ese
espesor aparente máximo.
- El "balcón" servirá a un único "hueco" y adoptará el mismo "eje de simetría" que el del
hueco a que sirva.
- No se cerrará con antepechos de fábrica, sino que se dotará de una barandilla de
barrotes verticales de hierro de 1,00 m. de altura mínima.
. "Miradores":
- Deberán disponerse regularmente -aunque podrán presentar soluciones diferentes en

las "plantas" "primera" y "última"-, y, ocupar como máximo el 40% de la superficie de la
"fachada" de las "plantas altas".
- La "profundidad" máxima del "vuelo" será 90,0 cm..
- Se realizarán en su totalidad de "carpintería", no admitiéndose en ellos elementos de
obra, con excepción de la ménsula de apoyo en su extremo inferior.
- "Aticos" y "cubiertas":
Su tratamiento se adecuará a las condiciones establecidas con carácter general.
* Construcción de la "fachada" en las "plantas altas" con arreglo a una composición libre
de los "huecos" -proporción de huecos en la superficie completa de la "fachada" en "plantas
altas" < 60%-, y un tratamiento de piedra "chapeada" -elección libre del tipo de piedra-; y, en
las "plantas bajas" con características similares a las de la opción "b" en cuanto a su
configuración general, y, elección asimismo libre del tipo de piedra.
Se prohíbe la disposición de "vuelos".
El tratamiento de "áticos" y "cubiertas" se adecuará a las condiciones establecidas con

carácter general.
En los casos reseñados en el presente epígrafe b), el Ayuntamiento, previo informe al respecto
de los Servicios Técnicos Municipales, podrá determinar la preservación obligatoria de
aquellas "fachadas" de "plantas bajas" construidas en "sillería" cuyos valores arquitectónicos lo
justifiquen. Si así se estableciese, se deberá optar, asimismo de forma obligatoria, por
cualquiera de las dos primeras fórmulas de tratamiento de la "fachada" propuestas.
c) Tratamiento de "áticos" y "cubiertas":
- Disposición de "buhardillas"
. En las "bajocubiertas" "amansardadas" se autoriza la disposición de "buhardillas" que

sobresalgan del "perfil de cubierta" autorizado.
. El frente de "fachada" de las mismas deberá retranquearse como mínimo 0,80 m. del punto
más adelantado del "faldón" de la "mansarda", definido por la intersección del forjado de
piso de la "bajocubierta" con el "perfil de cubierta", y, su altura en ningún caso podrá
sobrepasar el extremo superior del faldón de la "mansarda".
. En los casos de "fachadas permanentes", y en los casos de nueva edificación con

excepción del de "composición libre", se autoriza la disposición de una "buhardilla" por cada
"eje vertical" de composición de los huecos de "fachada" -en los "miradores" podrán
disponerse las que permita su anchura, manteniendo la misma separación y dimensiones
que en las "buhardillas" correspondientes al resto de los "ejes"-.
La anchura de los huecos de las "buhardillas" será menor o igual que la de los huecos del
resto de la "fachada" en cuyo "eje" se sitúan, y, la de los "machones" laterales de las
mismas, menor de 0,20 m. -cada uno de ellos-.
. En el caso de nueva edificación con "composición libre", el desarrollo total en planta de los
huecos abuhardillados no podrá superar el 50% de la longitud de la "fachada".
De igual modo, en este caso, la anchura de los "machones" laterales será menor de 0,20
m..
- Disposición de "torreones"
. En las "parcelas de esquina" con fachada a dos calles de "primer orden", en las condiciones
establecidas en el artículo 3.1.5. de las presentes Normas, podrá autorizarse la disposición
de "torreones" ornamentales. Los mismos no se autorizan en el resto de los casos.
. Se dispondrán en la esquina del edificio, con una longitud máxima en cada una de las
"fachadas", a partir del encuentro de ambas alineaciones, de 5,00 m..
. El número de "plantas" autorizado por encima de la "cornisa" es dos -uno en los casos
particulares de "perfil" sin "ático"-, y, 3,20 m. la "altura en fachada" de las mismas,
disponiéndose sobre ellas la "cubierta", para la que no se establecen condiciones
específicas de regulación.
- Prohibición de otros volúmenes por encima del "perfil de cubierta"
Los espacios que alojen elementos técnicos de las instalaciones del edificio -cuartos de
ascensores y otros similares-, deberán quedar integrados en el interior de los planos de
"cubierta" trazados, sin que por causa alguna se puedan establecer salientes que deformen el
aspecto uniforme de la misma.
- Materiales de los elementos de "áticos" y "cubiertas"
. "Fachadas" de los "aticos":
Las "fachadas" de los "áticos" se resolverán con similar criterio en cuanto composición y
materiales, que el resto de las "fachadas" del edificio, o, alternativamente, con un
tratamiento netamente diferenciado respecto de éstas últimas, e integrado en el del
conjunto de la edificación por encima de la "cornisa". En este caso los materiales a utilizar
serán los especificados con carácter general para el tratamiento de las "cubiertas
amansardadas".
. Defensas en los "áticos":
- En las terrazas de los "áticos" se autoriza la disposición de "antepechos" de obra con una
altura máxima de 0,45 m. sobre le nivel del piso de la "planta" correspondiente. Los
mismos se rematarán hasta la altura de 1,00 m. con barandillas metálicas.
- No se autoriza la disposición de "balaustradas" de "piedra artificial" que imiten a la

"piedra labrada", salvo en los casos de reposición de elementos existentes de esas
características.
. Tratamiento de las "cubiertas":
- Las "cubiertas amansardadas" -incluyendo las "buhardillas" que se dispongan en ellas-

y, opconalmente, las "fachadas" de los "áticos"- podrán resolverse con pizarra, zinc,
cobre, acero o cristal. Se prohibe expresamente el tratamiento diferenciado de las
"buhardillas" con materiales pétreos aparentes -piedra, piedra artificial, ladrillo, revocos u
otros similares-.
- En los casos en los que la última "planta" se resuelva con arreglo a una disposición en
"ático", para la formación de la "cubierta" se autorizará, asimismo, la utilización de la teja
cerámica en su color natural. En ese caso serán también cerámicos los elementos
complementarios que se requieran - remates, cumbreras y otros- resolviéndose con
recubrimientos de chapa metálica o cristal los elementos autorizados que sobresalgan
del "perfil de cubierta".
- Las aguas pluviales se recogerán en canalones que preferentemente irán incorporados

en los remates de la "cubierta". Si los canalones son "vistos", serán de zinc, cobre o
acero inoxidable.
d) Tratamiento de las "plantas bajas"
En todos los casos los paramentos de "fábrica" de la "fachada" de las "plantas bajas" deberán
quedar al descubierto, no permitiéndose la disposición sobre ellas de otros elementos que los
necesarios para la sujeción de "toldos" y "marquesinas".
e) "Toldos" y "marquesinas":
- Las "marquesinas" se construirán con elementos y materiales ligeros -"carpintería metálica",

"vidrio" y otros similares-.
- Se aplicarán, asimismo, las condiciones establecidas para las "Parcelas a.200".
f) Anuncios en fachadas:
Los anuncios y letreros en los edificios que ocupen las "Parcelas a.210", deberán situarse en los
2
huecos de las "plantas bajas", y no deberán exceder de 0,60 m. de altura ni de 1,00 m de
superficie, y, se colocarán por debajo de las "marquesinas" y de los "toldos" -éstos podrán incluir
"rótulos" en su superficie-.
g) En el resto de los aspectos no regulados de forma expresa se aplicarán las condiciones

establecidas para las "Parcelas a.200"(Comunes).

"Parcelas a.300 Residenciales de Edificación Abierta"
1.- "Parcelación"
- La "parcelación" será definida por el "planeamiento pormenorizado", y, en su desarrollo, por los

expedientes de "ejecución" que, eventualmente se formulen.
- En las Areas y ámbitos ya desarrollados, se consolida, salvo definición expresa en contrario en las
Normas Particulares correspondientes, la "parcelación" existente.
Su modificación deberá formularse a través de un "estudio de detalle", salvo en los casos en los que
la misma implique una alteración de la "zonificación pormenorizada", en los cuales se deberá
tramitar un expediente con ese rango normativo, sin perjuicio de que los mecanismos de asignación
de "aprovechamientos" establecidos en el presente Plan General hagan necesario un expediente de
mayor rango.
2.- "Aprovechamiento edificatorio"
- El "planeamiento pormenorizado", definirá de manera específica para cada "parcela edificable", el

"aprovechamiento edificatorio" asignado.
- En las "parcelas" ya edificadas, situadas en ámbitos en los que se consolidan genéricamente los
desarrollos existentes, y, en las que la Norma Particular correspondiente no establece de forma
expresa el "aprovechamiento edificatorio" asignado a cada "parcela", se consolida en cada una de
ellas el "aprovechamiento" de las construcciones que la ocupan, medido de acuerdo con los criterios
establecidos en el presente documento.
Si la edificación fuese sustituida, y, no se establecen de forma expresa determinaciones que lo

impidan en la Norma Particular correspondiente, podrá desarrollarse el "aprovechamiento bajo
rasante" autorizado con carácter general, aun cuando, anteriormente la "parcela" no dispusiera del
mismo.
- En los casos en los que se modifique la "parcelación", el expediente que instrumente dicha
modificación, -28 "estudio de detalle" o "planeamiento pormenorizado"- asignará a las nuevas
"parcelas" resultantes, el correspondiente "aprovechamiento edificatorio", de tal forma que la suma
de los "aprovechamientos" asignados a las nuevas "parcelas" sea igual al autorizado por el presente
Plan General en el conjunto de las "parcelas" originales afectadas por la intervención -el incremento
global del "aprovechamiento" se entenderá en todo caso como "modificación de plan general"- todo
ello, sin perjuicio de que los mecanismos generales de asignación de "aprovechamientos"
establecidos en el presente Plan General hagan necesaria la tramitación de un expediente de mayor
rango.
3.- Regulación de la forma de la edificación
- La regulación de la forma de la edificación se formulará, con carácter general, por el "planeamiento

pormenorizado", a través de una "ordenanza particularizada" para cada "parcela".
- En los casos de "desarrollos" existentes que se consolidan expresamente, y, sobre los que no se
proponen nuevas intervenciones edificatorias, se entenderá que dicha "ordenanza" queda definida
por la edificación existente, debiendo adecuarse, en principio, cualquier intervención de sustitución
de la misma, a la volumetría y "parámetros reguladores" que de ella se deducen.
Estos, sin embargo, podrán modificarse dentro de las tolerancias que para los distintos elementos
se establecen en el presente artículo.
4.- "Alineaciones"
- Su definición se remite con carácter general al "planeamiento pormenorizado".
- En las Areas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan, salvo definición expresa en contrario en las
Normas Particulares correspondientes las "alineaciones" -de "edificación" y de "parcela"- existentes.
En el caso de "sustitución" de la edificación, si las nuevas "alineaciones de edificación", "sobre" o

"bajo rasante", sobresalen de la "alineación de edificación" del edificio sustituido, se exigirá la previa
formulación de un "estudio de detalle".
(28)
Los "proyectos de gestión" exclusivamente podrán "dividir" las "parcelas", asignándose a cada una de las porciones
resultantes el "aprovechamiento" que haya establecido el "planeamiento".
5.- "Altura" y "perfil de edificación"
- Se definen con carácter general para cada Area, o, de forma particularizada para "parcelas"
específicas, en el apartado "II. Régimen Urbanístico General".
- Asimismo, dentro de lo límites establecidos, y, con las "tolerancias" previstas en el apartado 2 del
artículo 3.1.6 de las presentes Normas Urbanísticas, el "planeamiento pormenorizado", podrá, en su
caso, establecer condiciones específicas para "parcelas" determinadas.
- En las Areas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan en cada "parcela", salvo definición expresa
en contrario en las Normas Particulares correspondientes, la "altura" y el "perfil de edificación" de
las edificaciones existentes.
En el caso de "sustitución" de la edificación, las nuevas construcciones podrán superar la "altura" y

el "perfil de edificación" del edificio preexistente, dentro de los límites anteriormente señalados -
"perfil" y "altura de edificación" establecidos con carácter general para el Area o "zona de uso
global"-. Para ello se deberá formular un "estudio de detalle", o, si se modifican determinaciones
expresamente establecidas con ese rango normativo, un expediente de "planeamiento
pormenorizado".
6.- "Altillos":
Salvo determinación expresa en contrario en el "planeamiento pormenorizado", se autoriza su

disposición, en las "plantas bajas" y "entresuelos", en las condiciones establecidas en las vigentes
7.- "Vuelos" y "retranqueos"
- Su definición se remite con carácter general al "planeamiento pormenorizado" correspondiente.
- Sin embargo, en los casos en los que el "planeamiento pormenorizado" no haya establecido de
forma expresa otras condiciones, se aplicarán las condiciones siguientes:
. Se autoriza la disposición de "vuelos" -abiertos o cerrados- en un 60% de la superficie de cada

fachada en el conjunto de las "plantas altas" excluido el "ático", si lo hubiere.
En el cómputo se considerará globalmente el conjunto de la "superficie de fachada" en las

"plantas" citadas, autorizándose que la proporción de fachada con "vuelos" en una planta
determinada supere el límite general establecido.
. La "profundidad" máxima de los "vuelos" será 1,00 m. medido en todo caso a partir de la
"fachada" efectivamente construida.
. Los "vuelos" deberán retirarse un mínimo de 3,00 m. de las esquinas cóncavas de la edificación y
de las viviendas contiguas, salvo que se dispongan en continuidad, configurando "medianera" en
la separación entre viviendas.
- En los casos de "sustituciones" de edificios existentes en los que el "planeamiento pormenorizado"

no haya establecido de forma expresa otras condiciones, podrá optarse, asimismo, por disponer los
mismos "vuelos" que presentaba el edificio citado -en todo caso se deberá mantener el
"aprovechamiento edificatorio" del edificio que se "sustituye"-.
8.- "Cubiertas"
- La disposición en las "cubiertas" de "buhardillas" o huecos de otro tipo que no se ajusten al plano de
aquellas -sobresaliendo o no del "perfil de cubierta" establecido- se autoriza, exclusivamente, en las
"bajocubiertas" "computables" expresamente reguladas por el planeamiento -"b"-, o, en los casos
en que dichos huecos no sobrepasen la "altura de edificación" establecida.
- Las mismas responderán a la siguiente configuración:
. "Retranqueo mínimo": 2,00 m.

. "Frente de fachada" máximo: 35% de la longitud de "fachada".
. "Altura en fachada": 3,00 m.
. "Altura aleros horizontales": 2,30 m.
9.- "Patios interiores"
- Se autoriza, excepcionalmente, la disposición de "patios interiores" destinados a la ventilación e

iluminación de habitaciones de las "viviendas" dedicadas a la estancia habitual y prolongada de
personas -"estancias", "cocinas", "comedores" y "dormitorios"- , en los casos en los que el presente
Plan General -en la Norma Particular correspondiente- así lo establece de forma expresa.
Los "patios" citados deberán cumplimentar, como exigencia mínima, los requisitos dimensionales
establecidos para estos elementos en las "Parcelas a.200". El "planeamiento pormenorizado", sin
embargo, podrá regular de forma específica sus características, estableciendo condiciones más
exigentes.
- Los "patios interiores" destinados a otros fines, se autorizan en todo caso, y sus características y
dimensiones se ajustarán a lo que establezcan las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
10.- Espacios "no edificados sobre rasante"
- Con carácter general, la implantación de "construcciones auxiliares" en los espacios "no edificados
sobre rasante, independientes del edificio principal, deberá ser regulada de manera expresa por el
"planeamiento pormenorizado", entendiéndose las mismas como "no autorizadas" en caso contrario.
Si las citadas construcciones, son cerradas lateralmente y se disponen "sobre rasante", deberán
computarse como parte del "aprovechamiento edificatorio" asignado a la "parcela".
- Se autoriza con carácter general la disposición, en los espacios "no edificados sobre rasante", de
instalaciones deportivas o recreativas "descubiertas" y carentes de elementos de "obra" "sobre
rasante" como "piscinas" o "pistas de juego".
Artículo 3.2.1.5.- Condiciones generales de regulación de la forma de la edificación aplicables en las

"Parcelas a.400 Residenciales de Bajo Desarrollo" (Comunes)
1.- "Parcelación"
- La "parcelación" será definida por el "planeamiento pormenorizado", y, en su desarrollo, por los

expedientes de "ejecución" que, eventualmente se formulen, dentro de las condiciones -"parcela
mínima"- que se establecen para cada Area en la Norma Particular correspondiente.
- En las Areas y ámbitos ya desarrollados, se consolida, salvo definición expresa en contrario en las
Normas Particulares correspondientes, la "parcelación" existente.
Su modificación podrá instrumentarse de forma directa -"licencia de parcelación" o "proyecto de

gestión"- salvo en los casos en los que la misma implique una alteración de la "zonificación
pormenorizada", en los cuales se deberá tramitar un expediente con ese rango normativo, sin
perjuicio de que los mecanismos de asignación de "aprovechamientos" establecidos en el presente
Plan General hagan necesario un expediente de mayor rango.
2.- "Aprovechamiento edificatorio"
- Con carácter general el "aprovechamiento edificatorio" asignado a las "parcelas" se determinará en

base al "índice de edificabilidad de parcela" establecido por el "planeamiento pormenorizado"
aplicable. Dicho índice se refiere, cuando no se establezcan otras condiciones, a la superficie de
"parcela" resultante de la ordenación, excluidos los espacios cedidos a "dominio público", o, los
destinados a "usos privados" comunes a varias "parcelas".
- Sin embargo, en los casos de "parcelas" ya edificadas, situadas en ámbitos en los que se
consolidan genéricamente los desarrollos existentes, y, en las que la Norma Particular
correspondiente no establezca de forma expresa el "aprovechamiento edificatorio asignado", si el
"aprovechamiento edificatorio" de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo con los
criterios establecidos en el presente documento- supera el que se deduce de la aplicación del
"índice de edificabilidad" establecido con carácter general, se entenderá consolidado.
Si la edificación fuese sustituida, y, no se establecen de forma expresa determinaciones que lo

impidan en la Norma Particular correspondiente, podrá desarrollarse el "aprovechamiento bajo
rasante" autorizado con carácter general, aun cuando, anteriormente la "parcela" no dispusiera del
mismo.
- Asimismo, el "planeamiento pormenorizado", podrá definir de manera específica para alguna o

todas las "parcelas", el "aprovechamiento edificatorio" asignado.
- En los casos en los que se modifique la "parcelación", el expediente que instrumente dicha
modificación -29 en cada caso dentro de su ámbito de intervención- asignará a las nuevas "parcelas"
resultantes, el correspondiente "aprovechamiento edificatorio", de tal forma que la suma de los
"aprovechamientos" asignados a las nuevas "parcelas" sea igual al autorizado por el presente Plan
General en el conjunto de las "parcelas" originales afectadas por la intervención, todo ello, sin
perjuicio de que los mecanismos generales de asignación de "aprovechamientos" establecidos en el
presente Plan General hagan necesaria la tramitación de un expediente de mayor rango.
3.- Regulación de la forma de la edificación
- La regulación de la forma de la edificación se formulará, con carácter general, a través de la

definición de la "parcelación", y posterior aplicación genérica a las "parcelas" resultantes de las
Ordenanzas Reguladoras definidas en el presente artículo; u, opcionalmente, a través de una
"ordenanza particularizada" para cada "parcela", que deberá cumplimentar asimismo dichas
especificaciones.
(29)
Los "proyectos de parcelación" y los "proyectos de gestión", exclusivamente, podrán "dividir" las "parcelas",
asignándose a cada una de las porciones resultantes el "aprovechamiento" que haya establecido el "planeamiento".
En este caso, dicho "aprovechamiento" se referirá con carácter general, y, salvo las excepciones señaladas, al
"índice de edificabilidad de parcela" establecido de forma genérica para la "zona de uso global" correspondiente.
- Las edificaciones existentes que no se declaren expresamente "fuera de ordenación", se

entenderán consolidadas a todos los efectos aunque incumplan algunas de las determinaciones
establecidas en el presente artículo.
En el caso de "sustitución" de dichos edificios, sin embargo, se deberán cumplimentar las

determinaciones citadas, salvo que ello impida la materialización de los "aprovechamientos
edificatorios" asignados. En ese caso, se establece el siguiente orden de prevalencia para la
aplicación de las determinaciones establecidas:
1ª) "Perfil" y "altura de edificación".

2ª) "Retiros" (De la "alineación de parcela")
3ª) Otras determinaciones.
En el caso de que no resultasen viables otras alternativas, se admitirá, asimismo, la reedificación

del edificio anteriormente existente.
4.- Tipología edificatoria
- Edificación configurada por "bloques exentos" constituidos por módulos de "vivienda" agrupados
vertical y lateralmente sobre uno o varios núcleos de acceso vertical, con un máximo de seis (6)
"viviendas" por núcleo de acceso y, doce (12) "viviendas" por "bloque".
- Se autoriza -sin limitación en cuanto al número máximo de viviendas- la agrupación en una sola
"parcela" de varios "bloques", los cuales podrán disponer de construcciones "bajo rasante"
destinadas a "usos auxiliares" unitarias, y, de otros espacios y elementos de titularidad y uso,
asimismo, comunes.
- No se autoriza la disposición de "patios interiores" destinados a la ventilación e iluminación de

habitaciones de las "viviendas" destinadas a la "estancia" habitual y prolongada de personas -
"estancias", "cocinas", "comedores" y "dormitorios"-.
- La "ocupación de parcela" será en todo caso inferior al 60% "sobre rasante", y, al 80% "bajo
rasante".
5.- "Alineaciones" y "retiros"
- El "planeamiento pormenorizado" definirá en cada caso las "alineaciones de parcela", regulándose

implícitamente las "alineaciones de edificación" que definen la envolvente máxima de la edificación
a través de condiciones de "retiro" establecidas.
- Se establece con carácter general un "retiro" de 5,00 m., si bien en Suelo Urbano, en función de las
condiciones al respecto del desarrollo edificatorio existente, las Normas Particulares podrán
reducirlo a 3,00 m..
- La separación mínima entre bloques de edificación de una misma "parcela" será 6,00 m..
- La "ordenación pormenorizada", podrá definir, ajustándose a las condiciones generales de

"edificación" formuladas en el presente artículo, una ordenación particularizada para cada "parcela",
y, establecer "alineaciones de edificación obligatorias", o, autorizar la ocupación "bajo rasante" de
los espacios afectados por los "retiros" exigidos con carácter general.
Normas Particulares correspondientes, las "alineaciones" de "parcela" existentes.
6.- "Perfil de edificación"
Se establece con carácter general un "perfil de edificación" de IV / II.
Se aplicarán las condiciones particulares establecidas para cada Area por la Norma Particular
correspondiente.
Su disposición será libre, si bien, deberán respetar en todo caso las condiciones de "retiro"
establecidas.
9.- "Cubiertas"
En relación a la disposición de "buhardillas", se aplicarán las mismas condiciones establecidas en el

artículo precedente para las "Parcelas a.300".
10.- "Patios interiores"
- Se prohibe de forma expresa la disposición de "patios interiores" destinados a la ventilación e

iluminación de habitaciones de las "viviendas", dedicadas a la estancia habitual y prolongada de
personas -"estancias", "cocinas", "comedores" y "dormitorios"-.
- Los "patios interiores" destinados a otros fines, se autorizan en todo caso, y sus características y
dimensiones se ajustarán a lo que establezcan las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
sobre rasante", independientemente del edificio principal, deberá ser regulada de manera expresa
por el "planeamiento pormenorizado", entendiéndose las mismas como "no autorizadas" en caso
contrario.
rasante" como "piscinas" o "pistas de juego".
- Será obligatoria en todo caso la construcción de "cierres" en los linderos de la "parcela", los cuales
deberán adecuarse a las condiciones exigidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas
Municipales.
Artículo 3.2.1.6.- Condiciones generales de "edificación" aplicables en las "Parcelas a.410

Residenciales de Edificación Unifamiliar Adosada"
1.- "Parcelación", "aprovechamiento edificatorio" y condiciones generales de "regulación de la forma de la

edificación"
Se aplicarán las condiciones establecidas para las "Parcelas a.400 Residenciales de Bajo Desarrollo"
(Comunes)
- Edificación configurada por "módulos de edificación" de una (1) vivienda, adosados

lateralmente formando conjuntos de un máximo de ocho (8) módulos. Los módulos de "vivienda"
citados dispondrán de acceso individualizado, y jardines o espacios "no edificados sobre rasante",
anejos y de uso privativo de cada uno de ellos, en ambas "fachadas principales".
- Se autoriza -sin limitación en cuanto al número máximo de viviendas- la agrupación en una sola
"parcela" de varios conjuntos de edificación, los cuales podrán disponer de construcciones "bajo
rasante" destinadas a "usos auxiliares" unitarias, y, de otros espacios y elementos de titularidad y
uso, asimismo, comunes.
- La superficie de los "jardines" o "espacios no edificados sobre rasante" anejos a cada módulo de
"vivienda" será en todo caso mayor de 90.00 m2.
- La "ocupación de parcela bajo rasante" será en todo caso inferior al 70%.

- La separación mínima entre bloques de edificación de una misma "parcela" será 6,00 m..

Se establece con carácter general un "perfil de edificación" de III / II.
correspondiente.
establecidas.
7.- "Cubiertas"
En relación a la disposición de "buhardillas", se aplicarán las mismas condiciones establecidas en el

artículo 3.2.1.4. para las "Parcelas a.300".
rasante" como "piscinas", "pistas de juego" y otras.
deberán adecuarse a las condiciones exigidas en las vigentes "Ordenanzas Urbanísticas
Municipales".
Artículo 3.2.1.7.- Condiciones generales de "edificación" aplicables en las "Parcelas a.500

Residenciales de Edificación Aislada"
1.- "Parcelación", "aprovechamiento edificatorio" y condiciones generales de "regulación de la forma de la

edificación"
Se aplicarán las condiciones establecidas para las "Parcelas a.400 Residenciales de Bajo Desarrollo"
(Comunes)
- La edificación responderá a una tipología aislada, con un máximo de dos (2) unidades de "vivienda"
por "parcela".
- La Normativa Particular podrá condicionar el número de "viviendas" a edificar -una (1) o dos (2)- por
"parcela" a la superficie de la misma.
- La "ocupación de parcela" será inferior al 40% "sobre rasante", y, al 60% "bajo rasante".


Normas Particulares correspondientes, las "alineaciones" de "parcela" existentes.
Se establece con carácter general un "perfil de edificación" de III / I.
correspondiente.
establecidas.
7.- "Cubiertas"
- Se establece con carácter general una "pendiente de cubierta" del 40%.
- En relación a la disposición de "buhardillas", se aplicarán las mismas condiciones establecidas en el

artículo 3.2.1.4. para las "Parcelas a.300".
En las parcelas de superficie mayor de 1.000 m2(p), se autoriza, sin embargo, sin necesidad de esa
definición expresa, la disposición de construcciones no cerradas lateralmente destinadas a "usos
recreativos" o "deportivos" de carácter privativo de la "parcela" -"frontones" y otras instalaciones
similares-, que respeten las condiciones de "altura de edificación" y "retiro" establecidas. Si las
citadas construcciones, son cerradas lateralmente y se disponen "sobre rasante", deberán
rasante" como "piscinas", "pistas de juego" y otras.
deberán adecuarse a las condiciones exigidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas
Municipales.
SECCION 3.2.2.- Condiciones de "uso" aplicables en las "Parcelas de uso residencial"

("Parcelas a")
Artículo 3.2.2.1.- Régimen general de implantación de los "usos autorizados" en las "Parcelas de
uso residencial" ("Parcelas a")
1.- "Uso predominante"
Las "Parcelas de uso residencial" se destinarán de forma predominante a los usos de "vivienda" y
"residencia colectiva" de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.3.3 "Régimen de edificación
uso y dominio de las zonas de uso pormenorizado" del presente documento para cada uno de los
tipos de parcelas definidos.
2.- Condiciones generales de implantación de otros "usos autorizados"
Además, podrán implantarse en ellas, en las condiciones de detalle establecidas en la presente

sección, los "usos autorizados" que se determinan para cada caso en el artículo citado.
Dicha implantación quedará en todo caso subordinada a la compatibilidad efectiva de los mismos con
los "usos residenciales" "característicos" de la parcela, por lo que, en el caso de existir referencias
evidentes en sentido contrario, el Ayuntamiento podrá denegar la autorización de la implantación.
Así, se excluirá por completo -aun cuando se adoptaran las medidas correctoras pertinentes- la
implantación en las "plantas altas" de las "Parcelas de uso residencial", ocupando parcialmente las
mismas, de "actividades" que no se consideren como "inocuas" a los efectos establecidos en el
"Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas".
Asimismo -sin perjuicio de que en determinadas Areas las Normas Particulares correspondientes la
excluyan totalmente- la implantación de los "usos terciarios autorizados" ocupando "Parcelas" o
"módulos de edificación de uso residencial" completos, podrá tener lugar, exclusivamente, en un
sólo caso por "manzana" de edificación. Se deberá cumplir adicionalmente la condición de que, en un
radio de 50,00 m. medido desde cualquier punto de la "alineación" de la "parcela" o "módulo de
edificación", exista con anterioridad, únicamente, otra "parcela de uso residencial" -o "módulo de
edificación"- utilizado en esas condiciones.
3.- Aplicación de las condiciones de "uso" establecidas por las Ordenanzas Urbanísticas Municipales
En las "Parcelas de uso residencial", asimismo, serán de aplicación las determinaciones que, respecto
a aspectos secundarios de las condiciones de "uso" que no afectan de forma directa al valor "lucrativo"
de los "aprovechamientos edificatorios" asignados, se establecen en las vigentes Ordenanzas
Urbanísticas Municipales -condiciones de "dominio", "estándares de operación" de las actividades
industriales, distancias de implantación de "usos de hostelería" y "recreativos" y otras-
4.- Servidumbres de "uso público"
El planeamiento podrá asignar con carácter "obligatorio" a las "Parcelas de uso residencial" y a las
edificaciones que las ocupan, usos de servicio de carácter público o "usos auxiliares" de los
autorizados en las parcelas colindantes, constituyendo, si fuese necesario, los correspondientes
derechos de "servidumbre", a través de los instrumentos de "gestión urbanística" establecidos por la
legislación.
5.- Dotación de "aparcamientos" o "garajes"
- Las construcciones de "nueva planta" que se desarrollen sobre las "Parcelas de uso residencial" -
con excepción de las sustituciones de edificios en "Parcelas a.100" y "a.200" en las que la
disposición de "sótanos" destinados a ese "uso" no se autorice, resulte manifiestamente dificultosa
desde un punto de vista constructivo, o, de escaso rendimiento respecto al número de plazas
resultante- deberán disponer de una dotación de 1,0 plz./viv. de "aparcamiento" o "garaje" de "uso
privado", por cada vivienda de superficie construida inferior a 125,00 m2(t), y, de 1,5 plz./viv. por
cada vivienda que supere esa superficie construida.
Esta dotación se incrementará con la correspondiente a los locales destinados a otros "usos" a
2
razón de 2 plz./100,00 m (t), computándose a tal efecto la totalidad de las superficies afectadas,
incluyendo los espacios destinados a "usos auxiliares" de los principales.
- Cuando los edificios de "nueva planta" construidos sobre las "Parcelas de uso residencial" se
destinen de forma "predominante" a otros "usos autorizados", y, en los casos de nueva implantación
de actividades en edificios existentes en esas condiciones de ocupación "predominante" -en este
caso en función de las posibilidades objetivas de materialización de la dotación-, se deberán
cumplimentar los requisitos de dotación de "garajes" establecidos al respecto en el artículo 3.3.2.
del presente documento para las "parcelas" destinadas de forma específica al "uso" a implantar, o, a
otro asimilable a él.
Asimismo, en función de las posibilidades objetivas de materialización de la dotación, se deberán

cumplimentar los requisitos establecidos al respecto en el citado artículo 3.3.2., en los casos de
nueva implantación en locales de las "Parcelas de uso residencial", de las actividades para las que
en dicho artículo se establecen dotaciones de "garaje" específicas.
- Sin embargo, las Ordenanzas Urbanísticas Municipales, y, en su caso, el "planeamiento de

desarrollo", en función de objetivos de ordenación del tráfico y el transporte urbanos, podrán
eliminar total o parcialmente esa exigencia en determinadas Areas, o, incluso, establecer la
prohibición de la implantación de garajes en su ámbito.
6.- Condiciones generales de implantación de los "usos característicos" y "autorizados" en los diferentes
tipos de "Parcelas de uso residencial"
a) "Parcelas a.200" y "a.300"
* "Vivienda" (Incluso "usos asimilados"):
- Se implantará exclusivamente en las "plantas sobre rasante", en las condiciones de

"situación respecto al nivel del terreno exterior" establecidas en el artículo 3.2.2.3. de la
presente sección.
- Con carácter general, el "tamaño promedio" mínimo de las viviendas en cada una de las
"parcelas" será superior a 85,00 m2(t). Esta condición se aplicará, en principio, en las
intervenciones de edificación de todo tipo, globalmente al ámbito objeto de licencia, ya
afecte éste a parte de un edificio -subdivisiones de "viviendas existentes"- a un edificio
completo, o, a un conjunto de ellos.
Asimismo, el "planeamiento pormenorizado" deberá cumplimentarla globalmente en su

ámbito de intervención. En ese sentido, se admite la posibilidad de la acumulación en una
"parcela" determinada, de un mayor número de viviendas, si se garantiza el citado
cumplimiento estableciendo "tamaños promedio" mayores en otras "parcelas".
En las edificaciones que se consolidan sin una determinación expresa del número máximo
de viviendas, se autoriza, en las posibles intervenciones de sustitución, la disposición del
mismo número de viviendas existente en el edificio consolidado, aunque el "tamaño
promedio" sea inferior al mínimo establecido.
A los efectos del cómputo de dicho "tamaño promedio" se considerará la superficie

construida en las plantas que se destinan de forma predominante a ese "uso", incluyendo
los espacios comunes de acceso -escaleras, ascensores, descansillos y pasillos, y otros
similares- pero no los espacios destinados a "usos auxiliares" -"trasteros", "cuartos de
instalaciones", y otros similares-, ni, los de acceso situados en otras plantas del edificio no
ocupadas por viviendas - "portales" en "planta baja" y otros-.
- En el caso de ocupación de una parte de los espacios destinados de forma "predominante"

por el "planeamiento" a "vivienda", por otros "usos autorizados", a los efectos de la
regulación del "número de viviendas", se entenderá que cada local de superficie menor que
el "tamaño promedio mínimo" de "vivienda" establecido para la "parcela" computa como una
(1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen esa dimensión por dicho "tamaño
promedio" para calcular el número equivalente de "viviendas". (Se redondearán "a la baja"
las partes de los cocientes menores de "0,5", y "al alza", las que superen esa cantidad)
- Las "Ordenanzas Urbanísticas Municipales" podrán autorizar -en las condiciones que en
su caso determinen- en este tipo de parcelas, la implantación de conjuntos de
"apartamentos" -de carácter "asistencial" o "promoción libre"- que no cumplimenten las
exigencias de "tamaño promedio mínimo" establecidas.
* "Usos auxiliares" del "uso de vivienda" (Excluido el de "garaje"):
Podrán implantarse en todas las "plantas" del edificio, con excepción de los elementos de las
instalaciones de servicio que produzcan molestias a las "viviendas", los cuales deberán
situarse obligatoriamente en "planta baja", o, "bajo rasante".
* "Garaje":
- Condiciones generales:
Con carácter general, se autoriza la implantación, exclusivamente "bajo rasante", de

"garajes" de "2ª", "3ª" y "4ª" "categorías", de "uso privado" -podrán afectar a la "planta baja"
las rampas de acceso necesarias-, extendiéndose esa autorización, en las "Parcelas a.300",
a los "garajes" de "1ª categoría".
El "planeamiento pormenorizado" correspondiente, podrá autorizar, asimismo, la

implantación de los "garajes" en "planta baja" y la disposición de "garajes de "3ª" y "4ª"
categorías, de "uso público".
- Condiciones específicas aplicables a las "Parcelas a.200":
30
. Condiciones de los accesos :
Se autoriza exclusivamente la apertura de un acceso a "garajes" por cada una de las

fachadas de las "manzanas", en el caso de desarrollos de este tipo, o, por cada 80,0 m.,
en el caso de desarrollos lineales. A los efectos de su cómputo se considerarán en todo
caso los accesos ya existentes. Asimismo, en ningún caso se autorizará la apertura de
más de un acceso por "parcela".
. Nueva apertura de accesos a "garaje":
- Se concederá la autorización de apertura de acceso a "garaje" y de la consiguiente

implantación de uso, a la primera solicitud que en una determinada "manzana" y tramo
de calle, que cumplimente la totalidad de los requisitos formales y de contenido
exigidos. En ningún caso se autorizará dicha apertura si existe ya otro acceso en esa
"manzana" y tramo de calle.
- La "superficie útil mínima" destinada a "garaje" de la solicitud de implantación de éste

uso que suponga la citada apertura será, en todo caso, superior a 1.000 m2(u) -"3ª
categoría", no autorizándose la misma en caso contrario, con independencia de que
posteriormente pudiera darse acceso a los locales de "garaje" de otras "parcelas" a
través del mismo hasta alcanzar esa dimensión mínima.
- El proyecto correspondiente deberá garantizar en todo caso la posibilidad de acceso a

los locales de "sótano" de las "parcelas" colindantes con los requisitos exigidos por la
normativa general y las Ordenanzas Urbanísticas Municipales vigentes, y, sus
titulares, aceptar de forma fehaciente la correspondiente servidumbre a favor de las
mismas, la cual, posteriormente se reflejará registralmente, una vez que se formule la
declaración de "obra nueva" de la edificación.
Ello no será obstáculo para que, en el momento en que se haga efectiva la

servidumbre, se establezcan los mecanismos compensatorios correspondientes por
vía de mutuo acuerdo o, en su defecto, por medio de un expediente reparcelatorio que
tramitará de oficio el Ayuntamiento.
. Autorización de "usos de garaje" en "manzanas" y tramos de calle en los que ya exista

otro acceso:
- Asimismo podrá autorizarse la implantación de "usos de garaje" -en este caso sin
imposición de una dimensión mínima- en las "parcelas" colindantes con otras que
dispongan ya de un acceso previamente realizado que permita el servicio a los nuevos
locales de "garaje" en las condiciones exigidas por la normativa general y las
Ordenanzas Urbanísticas Municipales vigentes.
- En el caso de "parcelas" con rampas construidas con anterioridad a la aprobación del

presente proyecto, en las que resulte viable el acceso a "parcelas" colindantes en las
condiciones establecidas, y, no se llegue a una solución de mutuo acuerdo entre las
partes afectadas, el Ayuntamiento, a solicitud del titular de la citada "parcela"
colindante, podrá imponer la correspondiente servidumbre por vía "expropiatoria".
(30)
Exclusivamente en las "Vías Urbanas" en las que se autoriza su apertura por la presente normativa -artículo 1.1.3.-
o por el "planeamiento pormenorizado".
- A su vez la "parcela" beneficiaria de la servidumbre sobre la que dispone de "rampa",

quedará sujeta a las servidumbres de acceso a otras parcelas colindantes que puedan
resultar oportunas según criterio municipal.
- Para la "apertura" del "garaje" será necesaria la previa formalización de los

mecanismos compensatorios correspondientes, de acuerdo con lo establecido en el
epígrafe anterior.
* "Residencia colectiva":
- Deberán ocupar una "parcela" completa o, en el caso de que ésta esté configurada por
varios módulos de edificación con acceso independiente desde la "vía pública", un módulo
completo de edificación, en todas las plantas "sobre rasante", y en las condiciones de
"situación respecto al nivel del terreno exterior" establecidas para las "viviendas" en el
artículo 3.2.2.3. de la presente sección.
En el caso de incorporar "usos de hostelería" auxiliares, los mismos deberán situarse

obligatoriamente en "planta baja", "entresuelo" y "primera planta" -exclusivamente
"comedores" en este último caso, excluyéndose la implantación en "primera planta" de
"cocinas" o "locales" de "bar" abiertos al público-.
- Si la "superficie útil" ocupada es inferior a 250,00 m 2(u), se autorizará, asimismo, su

implantación en "primera planta", con acceso común al de las viviendas.
* "Terciarios autorizados":
- "Hoteleros":
Se implantarán en las mismas condiciones que el "uso de residencia colectiva".
- "Comerciales" (De "2ª", "3ª", "4ª" y "5ª" "categorías". Incluyen los "usos asimilados"):
. La implantación de los "usos comerciales" de "4ª" y "5ª" "categorías" deberá ser

autorizada y prevista de forma expresa por el "planeamiento pormenorizado" -la de los de
"5ª", además por la Norma Particular correspondiente-, el cual deberá disponer, en el
interior de la "parcela" o "local" afectados, los espacios necesarios de "carga y descarga"
y "aparcamiento" -de acuerdo con lo que el Ayuntamiento disponga en función de las
condiciones generales de ordenación del Area-.
En el caso de los "usos comerciales" de "3ª categoría" en los que no se cumpla el

requisito de previsión expresa por el "planeamiento pormenorizado", el Ayuntamiento
podrá, condicionar su implantación a la disposición en el interior de la "parcela" o "local"
de los espacios citados.
. Se implantarán, con carácter general, exclusivamente en "planta baja", "entresuelo", y

"primera planta bajo rasante", en las condiciones que se establecen en la presente
sección, y, con acceso desde la "vía pública" independiente al de las viviendas.
Se admitirá asimismo su implantación en "planta primera" en los siguientes casos:
- Con acceso común al de las "viviendas" del edificio, se admitirá la implantación de

"servicios profesionales" y otros "usos" similares, de carácter inocuo a los efectos del
"Reglamento M.I.N.P.", como "peluquerías", "salones de belleza", y, otros, con una
superficie utilizada inferior a 250,00 m2(u).
- Ampliaciones de los locales "comerciales" de la "planta baja" con acceso directo desde
ellos, con los que deberán configurar un ámbito funcional unitario, no permitiéndose en
ese caso el acceso a través de los elementos generales de comunicación del edificio.
. En cada "parcela", la "superficie promedio" de los "locales comerciales" deberá ser

mayor de 40,00 m2(u), siendo 25,00 m2(t) la "superficie útil" mínima autorizada para
los mismos. A tal efecto se considerará exclusivamente la superficie computable "sobre
rasante".
- "Oficinas", "sanitarios y asistenciales" y "terciarios diversos":
. Se implantarán en las mismas condiciones que el de "uso de residencia colectiva".
. Como "usos asimilados" a los "usos comerciales" se podrán implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.
* "Equipamiento comunitario" (En las modalidades compatibles con el "uso de vivienda"):
- En las mismas condiciones que el de "residencia colectiva".
- Como "uso asimilado" a los "usos comerciales" se podrán implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.
b) "Parcelas a.400" "a.410" y "a.500"
* "Vivienda" (Incluye los "usos asimilados" correspondientes):
- Se implantará en las mismas condiciones generales que en las parcelas "a.100", "a.200" y
"a.300".
En ningún caso se autorizará su implantación en las construcciones "auxiliares" existentes

en la "parcela", en el caso de que las mismas hubiesen sido autorizadas por el
- El número de "viviendas" máximo autorizado en cada una de las "parcelas" -o conjunto de

ellas si el "planeamiento pormenorizado" garantiza globalmente el cumplimiento de la
limitación establecida- de los tipos de "parcela" reseñados a continuación, se determinará, a
partir del "aprovechamiento edificatorio sobre rasante" asignado a la "parcela", en base a
los siguientes "tamaños promedio" mínimos:
. "Parcelas a.400": 125,00 m2(t)

. "Parcelas a.410": 150,00 m2(t)
Dichos "tamaños promedio" se computarán de acuerdo con los mismos criterios que se
establecen para las "parcelas a.200" y "a.300".
* "Usos auxiliares" del "uso de vivienda":
- Se implantarán en las mismas condiciones generales que en las parcelas "a.100", "a.200" y
"a.300". Asimismo, si el "planeamiento pormenorizado" lo autoriza, podrán implantarse en
"construcciones auxiliares" independientes.
- El "uso de garaje" se implantará con carácter general "bajo rasante" o en "planta baja", en la
construcción principal de la "parcela", o, en construcciones "auxiliares", si éstas se
autorizan. La totalidad de las plazas de "garaje" de cada una de las parcelas deberá quedar
vinculada registralmente a las viviendas u otros "usos autorizados" que ocupen la misma.
* "Otros usos autorizados":
Exclusivamente ocupando la totalidad de la "parcela", en la que, en tal caso, se autoriza la

disposición de una (1) "vivienda auxiliar".
c) "Parcelas a.600":
Se asimilarán a las "parcelas" agrupadas bajo los epígrafes a) o b) del presente artículo, de
acuerdo con lo que establezca en cada caso la Norma Particular correspondiente.
Artículo 3.2.2.2.- Condiciones de "uso" de los locales de "sótano" y "semisótano" ("Parcelas a")
1.- Los locales de "sótano" y "semisótano" se destinarán exclusivamente a los "usos" señalados, y, en
las condiciones que se establecen a continuación:
- "Usos auxiliares" de los "usos residenciales":

. "Trasteros" anejos a las "viviendas" o "residencias colectivas" del edificio.
. Instalaciones de servicios del edificio, como "depósitos de agua" o "combustible", "calderas de
calefacción" y "agua caliente", "instalaciones de bombeo", "maquinaria de ascensores" y otros
equiparables.
- "Usos terciarios" y de "equipamiento comunitario" "autorizados" y "usos auxiliares" de los

mismos:
. Podrán ocupar exclusivamente la primera "planta" "bajo rasante", siempre que se sitúen a menos
de 4,00 m. por debajo del nivel de la "vía pública" o "espacio libre" de acceso.
. Deberán cumplimentar en tales casos las condiciones de "accesibilidad", "evacuación",

"ventilación" y "prevención de incendios" establecidas para los mismos por las Ordenanzas
Urbanísticas Municipales y la legislación general vigentes.
. Las actividades existentes que no cumplimenten estas condiciones, ni, con las oportunas
medidas correctoras puedan llegar a cumplimentarlas, se considerarán a todos los efectos "fuera
de ordenación".
- "Garaje" y "usos auxiliares" y complementarios del mismo.
- "Centros de transformación de energía eléctrica".
- Las actividades existentes en espacios "bajo rasante" que no cumplimenten estas condiciones, ni
puedan llegar a cumplirlas, se considerarán a todos los efectos como "fuera de ordenación".
2.- Los locales de "sótano" y "semisótano" que se destinen a "ampliaciones" y "usos auxiliares" -
excluido el de "garaje"- de los "usos autorizados en "planta baja", deberán configurar un ámbito
funcional unitario, con comunicación directa entre ambos, no permitiéndose en ningún caso que ésta
tenga lugar a través de los elementos generales de comunicación del edificio.
3.- En los casos de "parcelas" en las que se deba cumplimentar obligatoriamente una dotación mínima de
plazas de "garaje", sólo podrán habilitarse los demás "usos autorizados", en la parte de los locales de
"sótano" o "semisótano" restante una vez reservada la superficie necesaria para satisfacer dicha
exigencia.
Artículo 3.2.2.3.- Condiciones de "uso" de los locales de "planta baja" o "entresuelo" ("Parcelas a")
1.- Implantación de "usos residenciales"
- En las nuevas edificaciones, se autoriza la implantación de "usos residenciales" en los

"entresuelos" en todos los casos -el alféizar de cualquier hueco que ilumine o ventile las
habitaciones de la "vivienda", quedará en todo caso a una altura de 2,20 m. sobre el nivel de la
urbanización de los "espacios públicos" a los que dé frente- y, en las "plantas bajas", cuando
dispongan, entre los "espacios públicos" a los que den frente y la "fachada", una zona de terraza o
jardín de uso exclusivo de la "vivienda" afectada, con un "fondo" mínimo de 3,00 m., separado del
exterior por un cierre de 2,00 m. de altura mínima -dicho cierre se ajustará a las condiciones de
tratamiento establecidas en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales-.
- Podrán instalarse, en estos locales, en todo caso, "usos auxiliares" de los "usos residenciales"
localizados en las "plantas" superiores, con los que deberán constituir una unidad registral
indivisible.
- Sin embargo, en los casos en que el edificio disponga de "sótano" o "semisótano", los elementos
técnicos de las instalaciones de servicio que resulten molestos para las "viviendas" contiguas
deberán situarse obligatoriamente en las "plantas bajo rasante", no autorizándose su implantación
en "planta baja" o "entresuelo".
2.- Implantación de otros "usos autorizados"
- Además, los locales de "planta baja" y "entresuelo", podrán dedicarse a los restantes usos
autorizados en las distintas tipologías de parcelas de "uso residencial", con las limitaciones y en las
condiciones que en cada caso se establecen en el artículo 1.3.3 "Régimen de edificación, uso y
dominio de las zonas de uso pormenorizado" del presente documento.
- En las "Parcelas a.100", "a.200" y "a.300", la implantación de "usos de garaje" en las "plantas bajas"
deberá ser autorizada de forma expresa por el "planeamiento pormenorizado".
Artículo 3.2.2.4.- Condiciones de "uso" de las "plantas altas" ("Parcelas a")
1.- Las "plantas altas" se destinarán de forma prioritaria a los "usos residenciales" predominantes
asignados a la "parcela", así como a "usos auxiliares" de éstos, con excepción de los elementos
técnicos de las instalaciones que puedan causar molestias a los usuarios de los locales destinados a
los "usos residenciales".
Se autorizará asimismo, la implantación de los "usos industriales" -1ª categoría- y "terciarios"

asimilados expresamente al "uso de vivienda".
2.- Sin perjuicio de la utilización prioritaria establecida en el epígrafe anterior, en "primera planta", o, en
el caso de ocupación exclusiva de la parcela, en la totalidad de las "plantas altas", se podrán
implantar otros "usos autorizados", con las limitaciones que se establecen en el artículo 3.2.2.1 de la
presente sección.
Artículo 3.2.2.5.- Condiciones de "uso" de los "desvanes" y "bajocubiertas" ("Parcelas a")
1.- Los "desvanes" y "bajocubiertas" se destinarán de forma "predominante" a la implantación de "usos

auxiliares" de las "viviendas" del edificio.
2.- Asimismo, cuando los locales reúnan las condiciones de altura, iluminación y ventilación establecidas
en las Ordenanzas Urbanísticas Municipales vigentes, así como los requisitos de aislamiento
térmico exigidos por la legislación vigente, se podrán implantar "usos de vivienda" u otros "usos
autorizados", con las limitaciones siguientes:
- Se computará la superficie así ocupada, de acuerdo con lo establecido en las presentes Normas, a
los efectos del la regulación del "aprovechamiento edificatorio" asignado a la "parcela".
- Si se hubiese agotado el número de "viviendas" autorizado en la "parcela", no se podrán segregar

registralmente como locales independientes, debiendo inscribirse -si antes no lo estuvieran- como
anejos de alguno de los locales de "vivienda" situados en el edificio. En ese caso tampoco se
autorizará la disposición de "cocinas", ni soluciones generales de distribución que permitan su
utilización como "vivienda" independiente.
- En los casos en los que no se haya agotado el "número de viviendas" autorizado en la parcela, si no
se garantiza registralmente la imposibilidad de segregación de los locales situados en esta "planta",
los mismos computarán como "viviendas" adicionales.
Artículo 3.2.2.6.- Condiciones de "uso" de los "porches" y áreas "no edificables sobre rasante"
("Parcelas a")
1.- Espacios no sometidos a servidumbres de "uso público"
Los espacios "no edificables sobre rasante" adscritos a "Parcelas de uso residencial", podrán
destinarse con carácter general a usos de "accesos peatonales", "aparcamiento" y accesos a
"garajes", "depósitos de combustible de todo tipo", "jardines", "áreas de estancia", "juego" y
"expansión", "pistas deportivas", y, otras similares, privativos de los habitantes de los edificios que
ocupan las mismas.
2.- "Porches" y espacios descubiertos sometidos a servidumbres de "uso público"
Los "porches" y los espacios descubiertos sometidos a servidumbres de "uso público" se destinarán a
usos de "circulación peatonal" o "rodada" -cuando así se establezca expresamente por el
planeamiento- o, de estancia, de libre acceso, sin otras posibles restricciones que las que se deduzcan
de eventuales autorizaciones de "usos privativos" realizadas por el Ayuntamiento sobre dichos
espacios de acuerdo con los requisitos establecidos por la legislación vigente, en régimen de
"concesión".
CAPITULO 3.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN LAS

PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas "b", "c", "e.140", "g" y "h")
Artículo 3.3.1.- Condiciones generales de regulación del "aprovechamiento edificatorio" y la forma

de la edificación
("Parcelas b", "c", "e.140", "g" y "h")
1.- Los diferentes tipos de "parcelas" de referencia cumplimentarán en cada caso las condiciones de
regulación del "aprovechamiento edificatorio" y la forma de la edificación que establezcan las Normas
Particulares correspondientes, dentro de los "parámetros reguladores" que se definen con carácter
general para cada uno de ellos en el capítulo "1.3 Calificación Pormenorizada" de las presentes
Normas.
2.- En el caso de que las citadas Normas Particulares no establezcan definiciones específicas al respecto,
o lo hagan de forma parcial o incompleta, serán de aplicación, con carácter subsidiario, las condiciones
generales que dichas Normas establezcan para las "parcelas de uso residencial", "industrial", o
"terciario" "características" de la "zona de uso global" en la que las mismas se sitúan.
3.- Asimismo, serán de aplicación, con similar criterio, las determinaciones que, respecto a aspectos
secundarios de las condiciones de edificación, se establecen en las vigentes Ordenanzas
Urbanísticas Municipales -condiciones de "habitabilidad", "funcionalidad", dotación de instalaciones,
"prevención de incendios", tratamiento estético y otras-.
Artículo 3.3.2.- Condiciones generales de uso (Parcelas "b", "c", "e.140", "g" y "h")
1.- Condiciones generales
- En las "Parcelas de uso no residencial" se deberá cumplimentar en cada caso las condiciones de
"uso" que establezcan las Normas Particulares correspondientes, ajustándose al régimen general
que se define para cada tipo de "parcela" en el capítulo "1.3 Calificación Pormenorizada" de las
presentes Normas.
- Serán también de aplicación las determinaciones que respecto a las condiciones de implantación de
los "usos autorizados", se establezcan en las vigentes Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
2.- Uso de los "espacios bajo rasante"
Exceptuando el caso de las "Parcelas" de este tipo que se sitúen en "zonas A.100", "A.200", y,
"A.300", a las que se les aplicarán, salvo determinación expresa en sentido contrario en la Norma
Particular o el "planeamiento pormenorizado" correspondientes, las condiciones generales
establecidas para las "parcelas residenciales" características de las mismas; los "espacios bajo
rasante", no computables como parte del "aprovechamiento edificatorio", de las "parcelas no
residenciales", se destinarán exclusivamente a "usos auxiliares" del "uso principal" asignado a la
"parcela".
3.- Espacios de "carga y descarga" o "recepción de vehículos"
- Todo edificio ocupado por actividades -o "agrupación" de las mismas- "industriales" de "3ª", "4ª" y
"5ª categorías; "comerciales" de "4ª" y "5ª categorías", y, si el Ayuntamiento lo considera
necesario, asimismo por "usos comerciales" de "3ª categoría" o, en general, por actividades
"terciarias" o de "equipamiento comunitario" con más de 2.000 m 2(t) de "superficie de techo"
utilizada, deberá disponer en su interior o, en sus "espacios no edificados" de titularidad privada
anejos, de una zona de "carga y descarga" de mercancías a la que tengan acceso todos los
locales del mismo, con capacidad suficiente para una plaza de "camión articulado", y, un acceso
que permita la entrada y salida de vehículos sin maniobras en la vía pública.
- En el caso de "parcelas" ocupadas por actividades "industriales" con una "superficie de techo"
mayor de 2.000 m2(t), o actividades "comerciales" de "5ª categoría", la capacidad mínima del
espacio de "carga y descarga" será de dos (2) plazas. Si la "actividad" está situada en una "planta
alta" del edificio, y, no dispone de una rampa de acceso a ella de características adecuadas, deberá
contar con dicho espacio en "planta baja" o en un espacio "no edificado" privado anejo, accesible
desde ella, así como con un "vestíbulo de carga y descarga" en su mismo nivel, conectado con el
espacio de "carga" de la "planta baja" por "montacargas".
- Los "talleres de reparación de automóviles" -excluidos los "talleres de reparación rápida"- deberán
disponer, en el interior de la parcela o local, de un espacio de recepción de vehículos apto para 1
plz./100 m2(u) -o fracción- destinados a la actividad, que no obstruya en ningún caso la libre
circulación de vehículos entre el interior del "taller" y el exterior.
4.- Dotación de "aparcamientos" y "garajes"
- Los accesos de vehículos a las "parcelas de uso no residencial" desde las "Vías Urbanas" quedarán
sujetos a las restricciones que se establecen en el artículo 1.1.3., o, a las que en su caso establezca
el "planeamiento pormenorizado".
- Siempre que las condiciones de ordenación establecidas por el "planeamiento pormenorizado" lo

permitan, en las nuevas construcciones que se realicen en las "parcelas de uso no residencial"; y,
en los casos de nueva implantación de actividades en edificios existentes, en función de las
posibilidades objetivas de materialización de la misma, se exigirá la disposición de una dotación
mínima de "aparcamiento" o "garaje" de 1.0 plz/100 m 2(t).
Esta dotación se incrementará en los siguientes casos:
. "Talleres de reparación de automóviles"

(Excluidos los "talleres de
reparación rápida"): * Se exigirá una dotación equivalente a la
capacidad máxima del taller en número de
vehículos en reparación simultánea.
. "Usos comerciales":
- Venta "al detalle" de
productos de consumo:
. "3ª" y "4ª" "categorías": 4,0 plz/100 m2(t)
. "5ª categoría": 6,0 plz/100 m2(t)
- Venta "al detalle" de otros productos.
("3ª", "4ª" y "5ª" "categorías"): * El Ayuntamiento establecerá en cada caso la
dotación necesaria, tomando la dotación
exigida para la "venta de productos de
consumo" como referencia máxima.
2
- Venta de automóviles: 1,5 plz/100 m (t) (Destinados a exposición)
. "Usos de hostelería" y "recreativos"

("3ª" y "4ª" "categorías"): 3,0 plz/100 m2(t)
. "Usos hoteleros"
("Superficie de techo"
ocupada > 2.000 m2[t]): 1,0 plz/2 habnes.
. Otros "usos terciarios" y de "equipamiento

comunitario" ("Superficie de techo"
ocupada > 2.000 m2[t]): 2
2,0 plz/100 m (t)
Sin embargo, las Ordenanzas Urbanísticas Municipales, y, en su caso, el "planeamiento de

desarrollo", en función de objetivos de ordenación del tráfico y el transporte urbanos, podrán
eliminar total o parcialmente esa exigencia en determinadas Areas, o, incluso, establecer la
prohibición de la implantación de garajes en su ámbito.
PARTE 3ª
ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE (N.U.)
CAPITULO 3.4.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN SUELO NO

URBANIZABLE (N.U.)
Artículo 3.4.1.- Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras en Suelo No
Urbanizable
1.- La implantación y ejercicio de los "usos urbanísticos" y la edificación en Suelo No Urbanizable se

ajustarán en todo caso al "régimen general de uso y edificación para las zonas de uso global" así
clasificadas, que se establece en el artículo 1.2.3. del presente documento.
2.- Asimismo las edificaciones y construcciones que se implanten en Suelo No Urbanizable, deberán
cumplimentar el requisito general de "adaptación al medio rural", establecido en los artículos 15 a 17 y
138 de la vigente Ley del Suelo, y disposiciones concordantes, que se desarrolla en el articulado del
presente capítulo.
Artículo 3.4.2.- Condiciones generales de "edificación" y "urbanización" (N.U.)
1.- Condiciones de emplazamiento
- El Ayuntamiento podrá establecer condiciones respecto al emplazamiento de las construcciones,

adicionales a las que se establecen en las presentes normas con el objeto de reducir el impacto
paisajístico o medioambiental de las construcciones, o, las afecciones sobre las posibilidades de
edificación en las fincas colindantes, por aplicación de las distancias de separación obligatorias.
- En las "Areas Recreativas" delimitadas, los "planes especiales" correspondientes podrán modificar
las condiciones de "separación" entre edificaciones aplicables a las construcciones ordenadas, en
su ámbito de intervención. Esta posibilidad de modificación no podrá afectar a las "separaciones"
con otras edificaciones exteriores al Area.
2.- Condiciones de forma y volumen de las edificaciones
. "Pendiente de cubierta": 40% (*)

. "Perfil de edificación": III/I (*)
. "Altura de edificación": 9,00 m. (*)
. Longitud de edificación máxima: 50,00 m.
. "Ocupación en planta" máxima por edificio: 1.000,00 m 2.
. "Superficie de techo edificable"
2
máxima por edificio: 1.200 m (t).
(*) Estas limitaciones no serán aplicables a las construcciones e instalaciones destinadas a "usos
rurales" o de "infraestructuras de servicios", que deban superarlas por requisitos de
adecuación funcional ineludibles.
3.- Condiciones de urbanización
- Las parcelas en las que se autorice la implantación de nuevas construcciones -con excepción de
las que se destinen a "usos agrarios no profesionalizados", y, a "infraestructuras de servicios" en
los casos en que esta exigencia resulte objetivamente innecesaria- deberán disponer de acceso
rodado en las condiciones establecidas en el artículo 3.4.4 del presente capítulo, así como de
abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de electricidad y alumbrado exterior.
- Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el solicitante

deberá garantizar la implantación o mejora del mismo a su cargo, pudiendo el Ayuntamiento en
caso contrario, denegar la licencia solicitada. Esta obligación podrá extenderse, en el caso de
implantación de "usos no rurales" a las redes generales -viaria y de servicios urbanos- cuya
capacidad resultara insuficiente para el adecuado desarrollo de la actividad solicitada.
Artículo 3.4.3.- Implantación de construcciones móviles o prefabricadas (N.U.)
La implantación estable de construcciones prefabricadas, fijas o móviles, caravanas, o cualquier otro

elemento susceptible de ser utilizado como habitación, alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma
continua o intermitente, será considerada a todos los efectos como una "nueva edificación" destinada al "uso
de vivienda" y le serán de aplicación la totalidad de las condiciones exigidas para este tipo de construcciones.
Artículo 3.4.4.- "Carreteras" y "caminos rurales" (N.U.)
1.- Tendrán esta consideración las "carreteras" y "caminos públicos" existentes en el Suelo No
Urbanizable, no calificados expresamente como pertenecientes al Sistema General de Redes Viarias,
y grafiados como tales en los planos "II.2.4.1 (a y b)".
Además se considerarán como tales aquellos otros no grafiados en dichos planos, que, en el
momento de la aprobación del presente proyecto, reúnan las condiciones exigidas en el epígrafe 3 del
presente artículo.
2.- La apertura de nuevas "carreteras" y "caminos" se autorizará exclusivamente, en base a criterios de

"utilidad pública" o "interés social", o para dar acceso a construcciones particulares, existentes y no
declaradas "fuera de ordenación".
El Ayuntamiento podrá mejorar y ampliar la red de "carreteras" y "caminos rurales" existentes, bien
directamente, mediante la formulación de los "proyectos de obras ordinarias" correspondientes, bien
condicionando la autorización de nuevos usos y edificaciones que se sirvan de dicho viario al
cumplimiento de los requisitos de mejora y ampliación necesarios.
3.- Las nuevas edificaciones destinadas, a "usos no rurales", que pretendan levantarse en Suelo No
Urbanizable, deberán disponer de acceso desde alguna de las "carreteras" o "caminos" reseñados
en el apartado 1, y situarse a una distancia superior a 10,00 m. e inferior a 100,00 m. de los mismos.
El acceso a las mismas deberá realizarse desde "carreteras" o "caminos", que, además de los
requisitos citados, cumplimenten los siguientes:
- Disponer de pavimento -asfáltico o de hormigón- que cumplimente los requisitos de capacidad

portante exigidos por la legislación general aplicable y las vigentes Ordenanzas Urbanísticas
Municipales.
- Anchura mínima de "calzada": 4,00 m.
- Pendiente: < 15%
- Disponer de una vía de salida alternativa, o, en caso contrario, terminar en un "fondo de saco"
circular de 12,50 m. de diámetro, o, en un vial perimetral al edificio que cumplan las condiciones
establecidas en el artículo 3.4.9. de la presente sección.
En el caso de "caminos" de acceso a construcciones existentes destinadas a usos de carácter

privado, podrá no exigirse alguno de los requisitos reseñados, si fuese de imposible o muy difícil
cumplimiento.
4.- La protección de la percepción del paisaje desde carreteras y caminos en el Suelo No Urbanizable,
podrá ser motivo de la restricción singularizada de las posibilidades de edificación o de la plantación
de arbolado -artículo 138, apartado b) de la vigente Ley del Suelo-.
Artículo 3.4.5.- Pistas para vehículos (N.U.)
1.- Apertura
Se prohíbe la apertura de "pistas" en Suelo No Urbanizable, cuando no se justifique el fin a que se

destinan, o éste no responda a alguna actividad de explotación del medio rural, o no forme parte de
una obra o edificación, que hayan sido autorizadas.
2.- "Pistas" sin salida
En las "pistas" sin salida se deberá disponer espacios circulares de 12,50 m. de radio, cada 1.000 m.,
y, en todo caso, en su extremo final.
Artículo 3.4.6.- Protección del arbolado (N.U.)
1.- Las masas de arbolado autóctono reseñadas en los planos "II.2.4.1. (a y b)" se considerarán como
"áreas de arbolado protegido".
En ellas se prohíben las talas e intervenciones destructivas o degradantes, con excepción de las
limpiezas y entresacas destinadas a la mejora de las mismas, y, de las que pudieran resultar
inevitablemente necesarias para la realización de construcciones o instalaciones correspondientes a
la Estructura General y Orgánica del Territorio.
Asimismo se prohíben, con carácter general las talas de "robles" y "alisos" de ribera existentes, con
independencia de que estén o no identificados en el citado plano.
Además, siempre que su valor ecológico, ambiental o paisajístico lo justifique, se podrá condicionar la
ejecución de un proyecto u obra a la preservación y conservación de otras masas forestales de
especies distintas a las mencionadas.
2.- Con carácter general, se condicionará la ejecución de un proyecto o construcción que afecte a "áreas
de arbolado protegido", que, por los motivos de rango prioritario señalados no puedan ser
conservadas, a la restitución, como mínimo, de la misma superficie destruida, con similares
características, ampliando el resto del "área de arbolado protegido" afectada.
3.- Las "áreas de arbolado protegido" que hayan sido destruidas -aun cuando dicha destrucción haya
sido fortuita- deberán regenerarse por sus titulares con similares características.
Cualquier intervención edificatoria sobre las fincas correspondientes, que en ningún caso podrá
afectar al "área de arbolado protegido" delimitada, quedará condicionada a la adopción de medidas
de regeneración necesarias.
Artículo 3.4.7.- Protección de las "aguas subterráneas" (N.U.)
1.- Se califican como "áreas de vulnerabilidad a la contaminación de aguas subterráneas" los suelos del
Término Municipal así definidos en el "Mapa de Vulnerabilidad de Acuíferos a la Contaminación" de la
31
Comunidad Autónoma del País Vasco -escala 1/25.000- , elaborado por la Viceconsejería de Medio
Ambiente del Gobierno Vasco, que, para el Suelo No Urbanizable, se recogen en los planos "II.2.4.1
(a y b)" del presente proyecto.
2.- En las "áreas de vulnerabilidad a la contaminación de aguas subterráneas", se prohibe la

implantación de actividades productoras de vertidos que por su toxicidad, o su composición química o
bacteriológica, presenten riesgos notorios de contaminación de las "aguas subterráneas", como los
"vertederos de residuos", las "estaciones de servicio", y otras de efectos similares.
3.- En las "áreas" citadas, la implantación de otros "usos" expresamente "autorizados" que den lugar a
residuos potencialmente contaminantes de las "aguas subterráneas", como las instalaciones
"agropecuarias" autorizadas, o las "fosas sépticas" para la saneamiento de "viviendas", se
condicionará a adopción de las medidas de protección necesarias, y, a la presentación, como
documentación adjunta a la solicitud de licencia, del correspondiente "estudio hidrogeológico" que
justifique la efectividad de las medidas propuestas frente al riesgo señalado.
Artículo 3.4.8.- Protección de "cauces fluviales" (N.U.)
- Tratándose de "cauces fluviales" calificados como "sistema general" -ríos Urumea y Oria-, las
edificaciones de nueva implantación deberán separarse de los mismos 100,00 m. -en los tramos de
"ribera" sujetos a las previsiones establecidas en la Ley de Costas-, y 50,00 m. -en las restantes-.
En los demás "cauces" -arroyos y regatas-, dicha separación será de 25,00 m.
- Las determinaciones anteriores no serán aplicables a las edificaciones destinadas al uso y

aprovechamiento de los "cauces fluviales" -azudes, diques, canales, embarcaderos, estaciones de
aforo, etc.-, así como a las vinculadas a los "sistemas" de "comunicaciones" y de "infraestructuras de
servicios", que se autoricen por la Administración titular, sea del "dominio público hidráulico" o del
"marítimo-terrestre", de conformidad con lo establecido en la legislación sectorial correspondiente.
Artículo 3.4.9.- Protección contra incendios en los edificios destinados a "usos no rurales" (N.U.)
1.- Implantación de las edificaciones destinadas a "usos no rurales"
Se deberá disponer, en todo caso, una franja de 25,00 m. de anchura, libre de arbustos o vegetación
que pueda propagar un incendio, en el perímetro de las edificaciones destinadas a "usos no rurales" -
incluidas las "viviendas auxiliares de "usos rurales"- que se sitúen en la proximidad de "áreas
forestales".
2.- Condiciones de acceso
- Los edificios destinados a "usos no rurales" que se sitúen en la proximidad de "áreas forestales"
deberán disponer de un vial perimetral de 5,00 m. de anchura mínima, o, alternativamente, de un
"fondo de saco" circular de 12,50 m. de radio.
(31)
O documento que eventualmente lo sustituya.
- En todo caso -aun cuando no se sitúen en "áreas forestales"- deberán disponer de un espacio de
maniobra -en su caso será el "fondo de saco" citado en el apartado anterior- que cumpla los
siguientes requisitos:
. Anchura libre mínima: 6,00 m.

. Distancia máxima al acceso al edificio: 30,00 m.
. Pendiente máxima: 10%
. Capacidad portante: * La exigida en la legislación general y las
Ordenanzas Urbanísticas Municipales
vigentes.
Artículo 3.4.10.- Integración paisajística de los tendidos aéreos (N.U.)
El Ayuntamiento podrá imponer condiciones en el trazado y configuración de los elementos de los tendidos
de líneas eléctricas y telefónicas aéreas, para conseguir que la repercusión negativa sobre el paisaje y sobre
los aprovechamientos agrícolas y forestales sea, dentro de los factores de concurrencia, la menor posible.
Artículo 3.4.11.- Acondicionamientos del terreno (N.U.)
Los acondicionamientos de terrenos de todo tipo en Suelo No Urbanizable, y, entre ellos los rellenos con
tierras o escombros, o los vertidos de residuos inertes, deberán ser autorizados por el Organismo
responsable de la Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma, previamente a la obtención de licencia
municipal, en las condiciones establecidas en el "Decreto 423/1.994, de 2 de Noviembre, sobre Gestión de
Residuos Inertes e Inertizados", y, en la "Orden" de Gobierno Vasco que lo desarrolla.
CAPITULO 3.5.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE LOS USOS

AUTORIZADOS EN SUELO NO URBANIZABLE
Artículo 3.5.1.- "Usos extractivos" (N.U.)
1.- Requisitos de la autorización
- La implantación de los "usos extractivos" exigirá la correspondiente autorización, previa a la

solicitud de la licencia, de los organismos competentes al respecto.
- A los efectos de la tramitación de ésta, los "usos extractivos" se considerarán en todo caso como
actividades sujetas al "Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y
Peligrosas", y, de acuerdo con lo establecido por la legislación vigente, deberán ser objeto de
"evaluación de impacto ambiental".
2.- Contenido del proyecto
El proyecto de implantación de los "usos extractivos", además de los que establezca la legislación
sectorial aplicable, deberá cumplimentar las siguientes condiciones:
- Definirá el ámbito afectado por la extracción y el volumen de la misma, la forma en la que ésta se
va a producir y la configuración final del territorio afectado.
- Definirá los productos a obtener y su área de comercialización, señalando los tramos viarios que
se verán afectados de forma más intensiva por el transporte de los mismos.
- Analizará la adecuada resolución de los problemas de drenaje de la explotación, asegurando que

no se produzcan afecciones a los predios colindantes o a la red viaria pública - carreteras o
caminos.
- Definirá las medidas a adoptar para la reducción del "impacto ambiental" de acuerdo con lo
establecido por la correspondiente "declaración de impacto", a lo largo del período de explotación -
plantación de arbolado, mantenimiento y limpieza de la red viaria pública en el acceso a la
explotación, reducción de las emisiones de polvo y residuos a límites aceptables, y otros- y para la
recuperación final del territorio afectado.
- Definirá el plazo de explotación previsto.
3.- Condiciones urbanísticas de la explotación
- Acceso rodado: * La parcela sobre la que se pretenda

desarrollar la explotación deberá
cumplimentar las condiciones respecto a
la disposición de acceso rodado
establecidas con carácter general en el
artículo 3.4.4, considerándose a tal efecto
la misma como un "uso no rural".
- "Parcela aportada" mínima: 2,5 Ha.

- Separaciones mínimas del límite de la explotación:
. Edificaciones existentes de "vivienda"

otros "usos no rurales": 100,00 m.
. Límite de la parcela: 20,00 m.
Artículo 3.5.2.- "Explotaciones agrarias comunes" (N.U.)
1.- Informe previo a la solicitud de licencia
Para la implantación de construcciones que constituyan una nueva "explotación agraria común" o
formen parte de una explotación de este tipo, se exigirá la certificación previa, por el Departamento
competente en materia de "agricultura" de la Diputación Foral, de que sus titulares son "productores
agrarios reconocidos", la explotación reúne los requisitos de dimensión y viabilidad productiva mínima
exigidos en cada caso, y las instalaciones se adecuan a la normativa vigente aplicable al efecto.
2.- Parcela mínima
2
- Nueva implantación: 5.000 m
- Implantación de "usos residenciales auxiliares"

de la explotación:
. Una (1) "vivienda": 10.000 m2
. Dos (2) "viviendas": 13.000 m2
. "Residencia colectiva": 15.000 m²
. En la "Zona D.120. Rural de Protección de la Vega de Zubieta" se autoriza exclusivamente una
(1) vivienda auxiliar por unidad de "explotación agraria", y exclusivamente en edificaciones
existentes.
A los efectos de las citadas aportaciones y vinculaciones, la finca aportada podrá ser discontinua e
incluir terrenos situados en "zonas de uso global" colindantes a la afectada por la actuación.
3.- Condiciones generales de edificación y urbanización
- Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las
presentes Normas.
- Cuando exista ya un "caserío" o edificio de "uso residencial auxiliar" en la explotación, el resto de

las construcciones destinadas a otros "usos auxiliares" de la misma se dispondrá preferentemente
englobado o adosado al edificio citado y en su construcción se utilizarán materiales y soluciones
arquitectónicas que armonicen con aquél. Sin embargo se autorizará la disposición exenta de
estas construcciones auxiliares, en el supuesto de que las condiciones de confort o salubridad de
los "usos residenciales" existentes -implantación de establos, granjas y otros similares- o la
funcionalidad de las instalaciones proyectadas lo hicieran necesario.
- La implantación estable, en las parcelas destinadas a este tipo de usos, de construcciones

prefabricadas, fijas o móviles, caravanas, o cualquier otro elemento susceptible de ser utilizado
como habitación, alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continuada o intermitente,
se considerará a todos los efectos como una construcción destinada a "usos residenciales"
auxiliares, y le serán de aplicación los requisitos establecidos para este tipo de construcciones.
4.- Obras de reparación, reforma o ampliación de "caseríos" existentes
- Las obras deberán respetar las características fundamentales del edificio y sus valores
arquitectónicos o históricos, si los tuviera.
- Si las obras afectan a los elementos exteriores se utilizarán, preferentemente, materiales propios
de las construcciones rurales tradicionales, o idénticos a los del edificio preexistente en los casos
de ampliación del mismo. Se considerarán soluciones propias de las construcciones rurales, los
muros de mampostería, con o sin revoco de mortero, o los de aspecto exterior similar, pintados en
blanco o color claro, las cubiertas inclinadas de teja cerámica en su color natural, y las carpinterías
de madera.
- La altura de los cuerpos de ampliación no sobrepasará la media del edificio originario, debiendo
cumplimentar en todo caso los límites máximos de "altura" y "perfil de edificación" establecidos con
carácter general para las construcciones destinadas a "usos no rurales".
- La restauración o renovación integral de un "caserío" conllevará, en correspondencia con la

racionalización de su distribución interior, la desaparición de chabolas, añadidos precarios y
tejavanas próximas al mismo, de forma que mejore la configuración y el aspecto del conjunto del
edificio y su entorno.
5.- Nuevas edificaciones destinadas a "usos residenciales" auxiliares
- La nueva implantación de "usos residenciales" auxiliares autorizados en una "explotación agraria

común" se realizará en una sola edificación, con un máximo de dos (2) unidades de vivienda por
explotación, y se ajustará a los siguientes requisitos:
* Condiciones de "edificación":
- Separaciones mínimas:
. Límite del Suelo No Urbanizable: 100,00 m.
. Límites de la parcela: 10,00 m.
. A elementos naturales o construidos
objeto de protección (Arbolado, cursos
de agua, litoral, carreteras y caminos,
y otros): * Las exigidas con carácter general
. Edificaciones de vivienda existentes
(Otras fincas): 50,00 m.
. Edificaciones existentes destinadas
a "usos no residenciales"
(Otras fincas): * Las exigidas de forma recíproca.
- Separación máxima de le edificación

de "vivienda principal" de la explotación: 25,00 m.
- Superficie edificable máxima

(Destinada a "usos no agrarios"):
. Parcela aportada < 13.000 m 2
2
(1 viv.): 300 m (t)
2
. Parcela aportada > 13.000 m
2
(2 viv.): 500 m (t)
. Parcela aportada > 15.000 m 2
2
(Resid.colectiva): 600 m (t)
- "Superficie ocupada en planta" mínima: 120 m2 (po)
- "Altura en "fachadas" con "aleros"

horizontales: 7,00 m.
- "Buhardillas": * Condiciones del artículo 3.2.1.4.
* Condiciones de "uso":
Otros "usos no agrarios" autorizados: * "Agroturismo". (Hasta 12 camas en

total)
* Otros "usos asimilados" al de "vivienda".
* "Garaje". (De "1ª categoría").
* "Instalaciones deportivas" (De uso

privativo de las viviendas de la
explotación).
- Asimismo, podrá desarrollarse un nuevo edificio destinado a "usos residenciales auxiliares", en

caso de "ruina" o abandono de un edificio ya existente destinado a estos usos, por resultar
inadecuado o muy costosa su reparación.
El edificio desalojado deberá derribarse -salvo que estuviese "catalogado"- o destinarse a otros
usos de la explotación, y quedar vinculadas ambas construcciones a la unidad registral que deberá
constituir la explotación.
- Cuando en una "explotación agraria común" exista ya un "caserío" u otro edificio destinado al "uso
de vivienda auxiliar", se autorizará su reforma con el objeto de disponer en él hasta un máximo de
dos (2) unidades de "vivienda".
No se computarán a tal efecto otras viviendas ya existentes en el mismo edificio, no adscritas

registralmente a la explotación, que se encuentren en uso como domicilio declarado por sus
ocupantes con anterioridad a la entrada en vigor del presente proyecto.
Alternativamente, y con el límite máximo reseñado de dos (2) unidades de vivienda por
explotación, la vivienda adicional podrá disponerse en un nuevo edificio que cumplimente los
requisitos generales establecidos para este caso. La nueva construcción deberá implantarse sobre
una parcela de dimensión mayor de 1,0 Ha. y quedará, al igual que el caserío originario, vinculada
a la unidad registral que deberá constituir la citada explotación.
- En todos los casos reseñados en los párrafos anteriores los ocupantes de las nuevas viviendas
proyectadas deberán participar en la explotación y ser productores agrarios reconocidos
oficialmente, y la explotación deberá presentar una dimensión productiva suficiente para justificar
la necesidad de cada una de las viviendas proyectadas. Estas circunstancias deberán ser objeto
de certificación por el Departamento de Agricultura de la Diputación Foral de Gipuzkoa,
previamente a la solicitud de licencia para su implantación.
- En todo caso será requisito previo para la concesión de licencia de primera utilización de nuevas
"viviendas auxiliares" de una "explotación agraria común", la puesta en uso de la misma con los
requisitos de productividad exigidos.
6.- Implantación de construcciones destinadas a la "explotación agraria"
- Se considerarán entre ellas todas las construcciones de carácter "fijo" y estable, destinadas
directamente a "usos de explotación agraria" o a "usos auxiliares" con excepción de las destinadas
a "usos residenciales".
- Deberán cumplimentar las condiciones de edificación siguientes:
* Separaciones mínimas:
- Con carácter general:

. Límite de Suelo No Urbanizable: 50,00 m.
. Edificaciones destinadas a "usos no
rurales" ajenas a la explotación: 50,00 m.
. Pabellones de la explotación que
alcancen la "longitud" o la
"ocupación de parcela" máximas
(Entre sí o con otras edificaciones): 20,00 m.
- "Industrias pecuarias" auxiliares

no vinculadas al territorio:
. Límite de Suelo No Urbanizable: 500,00 m.
. Edificaciones destinadas a "usos no
rurales" (Otras fincas): 100,00 m.
. Edificaciones destinadas a "usos
residenciales auxiliares"
de la explotación: 20,00 m.
* "Perfil de edificación": II / -
* "Ocupación de parcela" máxima en función de la "superficie de parcela":
< 10.000 m2: 15,0%

> 10.000 m2 < 20.000 m2: 2
12,0% [2.000 m (po) límite minº]
2 2 2
> 20.000 m < 60.000 m : 10,0% [4.500 m (po) límite minº]
2 2
> 60.000 m : 7,5% [6.000 m (po) límite minº]
(No se considerarán a estos efectos las construcciones destinadas a "usos no rurales"

existentes o previstas en la "parcela")
2 2
* "Aprovechamiento edificatorio": 1,00 m (t)/m (po) (Referido a la superficie de
"parcela ocupable" resultante de las
condiciones establecidas en el epígrafe
anterior)
* Deberán garantizarse unas condiciones higiénico-sanitarias adecuadas en la explotación y el

cumplimiento de los requisitos de recogida y depuración de los vertidos que se establezcan en
las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
Los "invernaderos" de construcción "provisional", con plantación directa sobre el terreno se

sujetarán a su vez a las siguientes condiciones:
* Separaciones mínimas:
- Límite de la "parcela": 5,00 m.

- Edificaciones destinadas a "usos
no rurales" (Otras fincas): 20,00 m.
* "Ocupación de parcela" máxima en función

de la "superficie de parcela":
< 10.000 m2: 40%

> 10.000 m2 < 20.000 m2: 35% [4.000 m2 (po) límite minº]
2 2
> 20.000 m < 60.000 m : 25% [7.000 m2 (po) límite minº]
2
> 60.000 m : 15% [15.000 m2 (po) límite minº]
Artículo 3.5.3.- "Usos agrarios no profesionalizados" (N.U.)
1.- Tramitación:
Su implantación no exigirá informe previo.

2
2.- Parcela mínima: 2.000 m
3.- Condiciones de edificación
- Se autoriza la construcción de una chabola por parcela, destinada a la guarda de aperos, la cual
deberá cumplimentar los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las presentes
Normas.
- Asimismo se deberán ajustar a las siguientes condiciones:
. Superficie de techo edificable máxima: 6,00 m 2 (t)
. Separaciones mínimas de cualquier
edificación ajena a la "parcela": 50,00 m.
. Características constructivas:
- Se construirán con materiales no permanentes, serán fácilmente desmontables, y contarán
con una cimentación mínima.
- No podrán disponer de instalación de abastecimiento de agua o evacuación de aguas
residuales.
- Por razones de acomodación al paisaje, el Ayuntamiento podrá exigir la adopción de
determinados materiales de estructura o de cubrimiento, y de concretar colores y formas
que se adapten mejor al medio.
Artículo 3.5.4.- "Usos forestales" (N.U.)
1.- Las plantaciones de arbolado se realizarán en los lugares en que no se perturbe la aptitud que el
territorio ofrece para la "explotación agrícola y ganadera".
A tal efecto, no se podrán destinar a la plantación masiva de coníferas las praderas existentes de
pendiente menor al 30%.
2.- Para la realización de plantaciones extensivas de arbolado, se solicitará previamente, en todo caso, el
correspondiente informe del Departamento competente en materia de "agricultura" de la Diputación
Foral.
Artículo 3.5.5.- "Usos de explotación del litoral" (N.U.)
1.- Requisitos previos
La implantación de los "usos de explotación del litoral" exigirá la autorización de la explotación, previa
a la solicitud de la licencia de construcción, por parte de los organismos competentes.
2.- Condiciones urbanísticas de implantación
Para la implantación de los "usos de explotación del litoral" serán de aplicación las condiciones
generales establecidas en el artículo 3.5.2 de las presentes Normas para la implantación de "usos
agrarios comunes", con excepción de aquéllas referentes a la construcción de edificios destinados a
"usos residenciales" auxiliares, que no se autorizan.
Artículo 3.5.6.- "Usos vinculados a las obras públicas" (N.U.)
1.- Usos considerados
Tendrán esta consideración los usos y construcciones auxiliares para la explotación y mantenimiento
de los "sistemas de comunicaciones" -en el caso de las "carreteras" se incluirán entre ellos las
"estaciones de servicio"-, o "infraestructuras de servicios" -abastecimiento de agua, saneamiento y
depuración de aguas residuales, suministro de gas y energía eléctrica, radio/televisión y otros-, de
titularidad y promoción publica, cuya implantación deba realizarse en el medio rural, cuando su ámbito
de implantación no haya sido definido expresamente como "sistema general" por el presente Plan
General.
2.- Tramitación
Con anterioridad a la solicitud de licencia de construcción se formulará una consulta previa al

Ayuntamiento en la que éste, en resolución motivada, definirá las condiciones de "aportación de
parcela", "edificabilidad" y dotación de "aparcamientos", así como, en su caso, la eventual exigencia
de la previa formulación de un "plan especial".
3.- "Aportación de parcela"
No se establecen condiciones aplicables con carácter general, si bien el Ayuntamiento podrá exigir en
su caso, por la eventual analogía del uso cuya implantación se solicita con otros usos "no rurales", la
aplicación de las condiciones de "aportación de parcela" establecidas para estos últimos.
4.- Separaciones mínimas:

. Edificaciones de "vivienda" existentes: 100,00 m.
Además se aplicarán las que se establezcan en cada caso en la legislación sectorial vigente, y,
recíprocamente las que se definen para los diferentes tipos de edificaciones en el resto del articulado
del presente capítulo.
5.- Condiciones de edificación:
Dentro de una "ocupación de parcela" máxima del 10%, el Ayuntamiento dispondrá, en cada caso, los
requisitos específicos de edificación que considere oportunos, mediante resolución motivada. En
cualquier caso, deberán cumplimentarse las normas de carácter general establecidas en el capítulo
3.4 de las presentes Ordenanzas.
6.- Aparcamiento
. Dotación mínima: Una (1) plz./ 100 m2(t)
Artículo 3.5.7.- "Industrias agrarias" no vinculadas a la explotación del territorio (N.U.)
1.- Se considerarán como tales las "industrias agrarias" que deban implantarse en Suelo No Urbanizable,
no vinculadas como "usos auxiliares" a una "explotación agraria", y, en cualquier caso las que tengan
2
una "superficie de techo" mayor de 2.000 m (t) o un espacio de maniobra o almacenamiento al aire
2
libre de mas de 5.000 m (p).
2.- Condiciones de edificación y urbanización
- "Parcela aportada" mínima: 20.000 m2
- Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las
presentes Normas -a los efectos de la disposición de acceso rodado se considerarán como "usos
no rurales"-, y, las condiciones que se establecen en el epígrafe "6" del artículo 3.5.2. del presente
capítulo para las construcciones destinadas a la "explotación agraria".
Artículo 3.5.8.- "Usos residenciales" autónomos (N.U.).
- Se implantarán, exclusivamente, en edificaciones existentes y destinadas a anteriormente a "usos

residenciales".
- Las obras de rehabilitación, reforma, y, ampliación que eventualmente se realicen en las edificaciones
citadas, se someterán, si las construcciones incumplieran alguna de las determinaciones del presente
proyecto, al régimen definido por el epígrafe 3 del artículo 2.6.4. del presente documento, y, se les
exigirá, en todo caso, las mejoras de las infraestructuras de servicios, de la red viaria de acceso y de
la urbanización necesarias, y el cumplimiento de las limitaciones de uso correspondientes.
2
- Se autorizarán exclusivamente ampliaciones hasta 60,00 m (t) respecto al "aprovechamiento
edificatorio" existente en el momento de la "aprobación" del presente Plan General.
- Las edificaciones que se sitúen en "zonas" con el carácter de "sistema general", no podrán ampliarse
en tanto que la ejecución efectiva del elemento, o, la aprobación administrativa del proyecto de obra
correspondientes, no garanticen la inexistencia de afecciones.
En el caso de las "Zonas F.200 Areas Recreativas" la autorización se remite al "planeamiento de

desarrollo" a formular.
- Las ampliaciones, que se deberán adosar al edificio principal, cumplimentarán, siempre que resulte
materialmente posible, las condiciones recíprocas de separación a otros edificios y elementos
establecidas.
Artículo 3.5.9.- Otros usos "no rurales" susceptibles de autorización (N.U.)
1.- Usos considerados
- Se consideran entre ellos los "usos terciarios" y de "equipamiento comunitario", de titularidad

pública o privada, así como los "usos de infraestructuras de servicios" de titularidad privada,
autorizados en las diversas "zonas", cuya implantación deba realizarse en el medio rural y se
justifique suficientemente desde el punto de vista de su "utilidad pública" o su "interés social".
- La implantación de nuevos "usos de hostelería" sin la formulación previa de "planeamiento

especial", se autorizará, únicamente, en edificaciones ya existentes, con una superficie construida
superior a 200 m2(t). Dichas edificaciones, sin embargo, podrán ser objeto de ampliación dentro de
las condiciones generales de edificación establecidas.
Sin embargo, en los casos de intervenciones con un programa de usos más amplio, sujetas a
"planeamiento especial", en las que los "usos de hostelería" tengan un carácter auxiliar -"Areas
recreativas" y otras similares, se autorizará su implantación en edificaciones de nueva
construcción.
2.- Condiciones generales de implantación o ampliación de instalaciones existentes
a) "Usos terciarios" y de "equipamiento comunitario"
- Se deberán cumplimentar las condiciones específicas establecidas en el presente artículo, así

como las de carácter general establecidas en el capítulo 3.4 de las presentes Normas, tanto en
los casos de nueva edificación como en los de ocupación o ampliación de edificaciones ya
existentes.
- Aportación de parcela (Superficie mínª): 20.000 m2 (La parcela aportada deberá

quedar vinculada registralmente a la
edificación).
- "Separaciones mínimas" (Además de las

establecidas en cada caso por la
legislación sectorial aplicable):
. Límites de la parcela: 10,00 m.
. Edificaciones de vivienda existentes: 100,00 m.
. Edificaciones destinadas a
"usos no rurales" existentes: 250,00 m.
. "Industrias agropecuarias" existentes: 250,00 m.
. Límite del Suelo No Urbanizable: 200,00 m.
. Nueva implantación en construcciones

existentes (Otras edificaciones en
general. No se aplicarán el resto de
las condiciones de "separación"
establecidas): 50,00 m.
En cualquiera de los casos mencionados, el Ayuntamiento podrá imponer la exigencia de

separaciones mayores en base a las características del uso a implantar y, al posible impacto
negativo o molestias que se pudieran derivar para otros usos autorizados ya existentes con
anterioridad.
- Condiciones de "edificación" y "uso":

. "Ocupación de parcela":
- Parcela < 6,0 Ha. : 5,0 %
- Parcela > 6,0 Ha. < 20,0 Ha.: 3,0% [3.000 m2(po) lim. min]º
- Parcela > 20,0 Ha.: 6.000 m2(po)
. "Aprovechamiento edificatorio": 1,00 m 2(t)/m2(po)
(Referido a la superficie de
"parcela ocupable" resultante de
las condiciones establecidas en el
epígrafe anterior)
. Longitud de edificación máxima: 50,00 m.
. "Ocupación en planta" máxima
por edificación: 1.000,00 m 2.
. "Superficie de techo edificable" máxima
por edificación: 1.200 m2(t).
. "Altura en "fachadas" con "aleros"
horizontales: 7,00 m.
. "Buhardillas": * Condiciones del artículo 3.2.1.4.
. "Viviendas auxiliares":
- Nº de "viviendas":
. Parcela < 2,0 Ha. : 1 viv.
. Parcela > 2,0 Ha. < 6,0 Ha.: 2 viv.
. Parcela > 6,0 Ha. < 20,0 Ha.: 3 viv.
. Parcela > 20,0 Ha.: 4 viv.
- Se destinarán a las personas regenten o custodien las instalaciones, y, se construirán

dentro del "aprovechamiento edificatorio" autorizado e integradas, si ello fuese posible,
en el edificio principal. En caso contrario, su implantación deberá cumplimentar las
condiciones exigidas para la implantación de "usos residenciales" auxiliares de los "usos
agrarios comunes".
. "Aparcamientos" y "garajes":
- En general: 1 plz./100 m2(t)
- "Usos de hostelería": 1 plz./30 m 2(t)
- Ampliaciones de edificaciones existentes
En los casos de edificaciones que se sitúen sobre "parcelas" que incumplan la condición de
"superficie mínima", o, en "Zonas D.1 Rurales de Protección Especial" se autorizarán
exclusivamente ampliaciones hasta 60,00 m 2(t) respecto al "aprovechamiento edificatorio"
existente en el momento de la "aprobación" del presente Plan General.
Esta norma se aplicará también a las edificaciones que se sitúan en "zonas" con el carácter de
"sistema general", si bien las mismas no podrán ampliarse en tanto que la ejecución efectiva
del elemento, o, la aprobación administrativa del proyecto de obra correspondientes,
no garanticen la inexistencia de afecciones. En el caso de las "Zonas F.200 Areas Recreativas"

la autorización se remite al "planeamiento de desarrollo" a formular.
Las ampliaciones, que se deberán adosar al edificio principal, cumplimentarán, siempre que
dicho cumplimiento resulte viable, las condiciones de separación a otros elementos
establecidas para la nueva edificación.
b) "Usos de infraestructuras de servicios" de titularidad y promoción privada.
Su implantación como "uso autónomo" se ajustará, además de a los condicionantes generales

expuestos en el artículo 3.4, a los criterios establecidos en los apartados, "3", "4", "5" y "6" del
artículo 3.5.6, de las presentes Normas Urbanísticas; en todo caso su autorización se ajustará a lo
dispuesto en el apartado "3" del artículo 2.6.3..
TITULO CUARTO
NORMAS DE PROTECCION DEL PATRIMONIO URBANISTICO CATALOGADO
Artículo 4.1.- Formulación del régimen de "catalogación"
1.- Formulación del Catálogo
- Como documento complementario de las determinaciones del presente Plan General, y, de

conformidad con lo previsto por los artículos 93 de la Ley del Suelo, y, 86 y 87 del Reglamento de
Planeamiento se formula un Catálogo -"Anexo. Catálogo del Patrimonio Urbanístico" del presente
documento- que contiene una enumeración o lista ordenada de los elementos construidos o
naturales, existentes en el Término Municipal de Donostia-San Sebastián, que, por su interés
artístico, cultural, histórico, ecológico o naturalístico deben ser preservados y protegidos de
posibles intervenciones destructivas o degradantes.
- El citado Catálogo, incorpora, entre ellos, la totalidad de los "bienes culturales" existentes en el
Término Municipal de Donostia-San Sebastián ya "calificados" por los órganos competentes según
la legislación sobre patrimonio histórico-artístico, debiendo considerarse en el futuro incorporados,
además, aquellos otros en relación a los cuales, se resuelva o incoe su "calificación" o su
"inventario" con arreglo a lo dispuesto por la vigente "Ley 7/1.990 del Patrimonio Cultural Vasco".
Asimismo, será de aplicación el mecanismo de "anotación preventiva" de bienes en el Catálogo,

establecido en el epígrafe "3" del artículo 87 del vigente Reglamento de Planeamiento.
2.- Régimen de protección de los elementos "catalogados"
- De conformidad con lo previsto por los artículos 72.2 f) y 72.3 D) de la Ley del Suelo y
disposiciones concordantes, el presente capítulo determina la medidas vinculantes de protección
de los elementos "catalogados", las cuales, en diversos aspectos, se desarrollan en la sección
3.2.1. del presente documento y en las Normas Particulares de las Areas en las que dichos
elementos se sitúan.
- Con carácter general, los elementos "catalogados" no podrán ser objeto de intervenciones
destructivas o degradantes, si bien se podrán autorizar aquellas otras dirigidas a la eliminación de
añadidos sin valor o que desvirtúan el carácter de los elementos "catalogados", o, "ampliaciones"
de los mismos, que, igualmente, respeten sus valores fundamentales.
- En desarrollo del presente Plan General, se formulará un "plan especial de protección" del
Patrimonio Urbanístico Catalogado en el Término Municipal, el cual deberá complementar la
normativa de protección contenida en el presente capítulo, definiendo para los diferentes
elementos o edificios "catalogados" medidas particularizadas de protección, y, regulando en
detalle las posibilidades de intervención sobre ellos.
Asimismo, el "plan especial", deberá completar el listado de edificios y elementos "catalogados",

incorporando al mismo, entre otros, elementos de "mobiliario" y ornamentación urbanos, no
recogidos de forma específica en el Catálogo incorporado al presente documento.
Artículo 4.2.- Clasificación de los elementos "catalogados"
A los efectos de la sistematización de la normativa de protección de los elementos "catalogados", se

establece la clasificación siguiente:
I.- PATRIMONIO DE INTERES HISTORICO-ARTISTICO Y CULTURAL
I.1.- Edificios y elementos construidos de

"interés histórico y arquitectónico": * "Grado I":
- "Conjuntos monumentales"
("Grado I")
- Edificios y elementos aislados
("Grado I")
* "Grado II"
I.2.- Elementos y zonas de "interés arqueológico": * "Grado I":

- Elementos de interés arqueológico"
("Grado I")
- "Zonas arqueológicas" ("Grado I")
* "Grado II"
II.- PATRIMONIO DE INTERES NATURALISTICO
II.1.- "Arboles" y "grupos arbóreos" singulares: * "Grado I"

* "Grado II"
II.2.- "Parques", "jardines" y "bosquetes"

relevantes: * "Grado I"
* "Grado II"
II.3.- "Areas de especial interés naturalístico"
Artículo 4.3.- Régimen de protección de los edificios y elementos construidos "catalogados"
1.- Contenido de las "categorías" de edificios y elementos construidos "catalogados" establecidas
- Se establecen con carácter general dos "grados" de protección para los edificios y elementos
construidos "catalogados":
. Se consideran de "Grado I", además de los edificios y elementos que han sido objeto de
"declaración" como "bienes culturales", aquéllos que poseen un valor histórico y arquitectónico
singular, o, constituyen elementos fundamentales, no sustituibles, de la imagen urbana y la
memoria histórica de la Ciudad o el territorio que la circunda.
Entre ellos, se consideran como "conjuntos monumentales", los edificios que configuran un
conjunto arquitectónico unitario e identificable, producto de una intervención proyectual,
asimismo unitaria.
. Se consideran de "Grado II" el resto de los edificios y elementos incluidos en el Catálogo por
considerarse que su interés arquitectónico, histórico o cultural justifica su preservación como
elementos relevantes que contribuyen a identificar y configurar las citadas imagen urbana y
memoria histórica de la Ciudad o el territorio que la circunda.
- Además, y aun cuando no se les asigna un carácter específico de elementos "catalogados" -no se
incluyen en ese documento-, en las "Zonas de Ensanche A.200" calificadas, se establece que las
"fachadas" de determinados edificios -"fachadas permanentes"- deberán preservarse
obligatoriamente en eventuales intervenciones de sustitución de los mismos. Esta determinación
se formula en cada caso en las Normas Particulares correspondientes.
2.- Régimen de intervención en las diferentes "categorías" de edificios y elementos construidos

"catalogados"
a) "Grado I":
- En los edificios y elementos "catalogados" de "Grado I" las intervenciones constructivas se

ajustarán -con la salvedad que más adelante se establece- a las tipologías definidas en el
"Anexo I. Intervenciones de Rehabilitación" del "Decreto 189/90 de 17 de Junio, sobre
Actuaciones Protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado" del
Gobierno Vasco, como "intervenciones constructivas" "sin ampliación", en sus modalidades de
"Restauración Científica" -aplicable a los edificios y elementos "calificados" como "bien
cultural"- y, de "Restauración Conservadora" -aplicable al resto de los edificios de "Grado I"-.
Dentro de ello, el alcance específico de las intervenciones a realizar -y en concreto en el caso

de las intervenciones de "restauración conservadora" su adscripción a alguna de las tipologías
"A", "B", o, "C" definidas-, se determinará en cada caso por lo establecido en la Norma
Particular correspondiente, lo que, en su momento, establezca el "plan especial" mencionado
en el artículo 4.1 del presente capítulo, y, en las resoluciones al respecto del Ayuntamiento y la
Diputación Foral.
Excepcionalmente, en este último caso -"restauración conservadora" de edificios y elementos

"no calificados" como "bien cultural"-, cuando expresamente se autoriza en el presente
proyecto, o, si se autorizase por el "planeamiento especial de protección" anteriormente citado,
podrán realizarse intervenciones de "ampliación" que no desvirtúen los valores de las
construcciones afectadas, y, se integren adecuadamente en su configuración arquitectónica.
- En los "conjuntos monumentales", las eventuales intervenciones de mejora y renovación se

realizarán, en todo caso, de forma unitaria -y a ser posible simultánea-, y, deberán respetar,
incluso en el tratamiento, materiales y diseño de los elementos constructivos de detalle, la
unidad del "conjunto".
b) "Grado II":
- En los edificios "catalogados" de "Grado II", en tanto no se formule y apruebe el "Plan

Especial de Protección del Patrimonio Urbanístico Catalogado" propuesto, el cual establezca
eventualmente otras obligaciones de preservación adicionales, se considerará "catalogada",
exclusivamente, su envolvente exterior -las "fachadas", incluyendo la totalidad de sus
elementos, la "cubierta" en el caso de disponer de elementos constructivos o arquitectónicos
singulares, y, en su caso, la urbanización y el cierre exterior de la "parcela"-.
- En ellos se autorizan, en principio, intervenciones de "ampliación", cuando así se determine

expresamente por el "planeamiento", tanto por "levante" de "plantas" adicionales, como por
adición lateral de otros cuerpos de edificación; y, en aquellos que dispongan de estructura
portante interior independiente de los cierres de "fachada", -en tanto el "plan especial" citado
no establezca otras condiciones- su "vaciado" y posterior reconstrucción.
De acuerdo con ello, los edificios "catalogados" de "Grado II" que se sitúan sobre "Parcelas
a.210 Residenciales de Ensanches Antiguos" se asimilarán en su tratamiento normativo a los
calificados como de "fachada permanente".
En este caso, sin embargo, en la resolución que al efecto deberá adoptar el Ayuntamiento,
podrá establecerse la obligación de preservar otros elementos de interés, y, ello aunque tal
obligación impida el citado "vaciado" interior del edificio.
3.- Consulta previa sobre los criterios de intervención en los edificios "catalogados"
- En las intervenciones que se realicen sobre los edificios y elementos construidos "catalogados",
los particulares, sobre la base de un "anteproyecto" que defina suficientemente los aspectos
básicos de las obras a realizar, podrán formular una "consulta", previa a la solicitud de "licencia" -la
misma no excluirá la posibilidad de que en la resolución referente a la citada licencia se planteen,
eventualmente, condiciones adicionales al respecto-, en relación a la idoneidad de las
intervenciones proyectadas respecto a los objetivos de preservación establecidos, y, a la
materialización concreta de las obligaciones de "preservación" de la construcción y sus diferentes
elementos.
- En el caso de los edificios "catalogados" como "Grado I" -entre ellos se incluyen los sometidos
legalmente a su tutela por estar "inventariados" o "calificados"-, una vez formulada la resolución
municipal, dicha "consulta" se remitirá a la Diputación Foral, la cual emitirá el correspondiente
informe, cuyo resultado será vinculante, complementando o rectificando, en su caso, dicha
resolución.
- En los edificios y elementos de "Grado II" la consulta se resolverá de forma directa en base a los
informes correspondientes de los Servicios Técnicos Municipales. Estos, entre otros aspectos,
definirán de forma precisa si existen elementos a preservar, los cuales lleguen a impedir el
"vaciado" del edificio.
- El particular, podrá optar, sin embargo, por formular directamente la solicitud de licencia, sin
perjuicio, de que, el "proyecto" presentado deba adecuarse, en su caso, para su validez efectiva, a
las condiciones establecidas en la resolución municipal, o, de que incluso, la intervención cuya
autorización se solicita sea rechazada por no adecuarse a los criterios de preservación
establecidos en los informes técnicos emitidos.
El Ayuntamiento, en este último caso, sugerirá, si fuesen viables, otras alternativas de intervención
que den respuesta a los fines perseguidos por el titular de la "consulta" formulada o de la licencia
solicitada.
Al igual que en el caso de la "consulta previa", la concesión de licencias de edificación que afecten
a los edificios de "Grado I" se someterá al informe vinculante de la Diputación Foral.
4.- Obligatoriedad de las decisiones discrecionales de preservación de elementos en los edificios

"catalogados"
- Las obras que se realicen en los edificios "catalogados" deberán cumplimentar en todo caso, las
condiciones de "preservación" establecidas en las resoluciones referidas en el epígrafe
precedente, sin perjuicio de las condiciones adicionales que pudieran establecerse al respecto por
los organismos responsables de la tutela de los "bienes calificados" o "inventariados".
- Asimismo, el Ayuntamiento, y, en su caso, los citados organismos, podrán ordenar, dentro de los
límites establecidos por el artículo 246 de la Ley del Suelo, la ejecución de obras
determinadas con cargo a los propietarios en orden a proteger y valorar los aspectos o partes de
interés de los elementos "catalogados".
5.- "Declaración de ruina" en los edificios y elementos declarados "bienes culturales", o, "inventariados"
La "declaración de ruina" en los edificios y elementos que hayan sido declarados "bienes culturales",
o, "inventariados", se ajustará al régimen y procedimiento establecidos en el artículo 36 de la "Ley
7/1.990, de 3 de Julio, de Patrimonio Cultural Vasco".
Artículo 4.4.- Régimen de protección de los elementos y zonas de "interés arqueológico"
1.- Contenido de las "categorías" de elementos y zonas de "interés arqueológico" establecidas
a) "Grado I":
- Elementos de interés arqueológico" ("Grado I"):
Se incluyen en esta "categoría" los elementos de "interés arqueológico" relevante, extensión

limitada, y localización y contenido claramente identificados -fundamentalmente monumentos
funerarios prehistóricos-.
- "Zonas arqueológicas" ("Grado I"):
Se incluyen en esta "categoría" las áreas de extensión relativamente amplia, que han sufrido
procesos urbanizadores y de construcción intensivos a lo largo de la historia de la Ciudad,
relativamente conocidos y delimitados en su contenido básico, y, en las que resulta previsible
el hallazgo de elementos de "interés arqueológico" relevante.
b) "Grado II":
Se incluyen en esta "categoría" los elementos de "interés arqueológico" secundario y localización

en unos casos definida y en otros conocida con menos precisión, y, las áreas de extensión amplia
que por su morfología geológica y los antecedentes históricos conocidos pueden presentar restos
de "interés arqueológico" diverso.
2.- Régimen de las intervenciones sobre los elementos y zonas de "interés arqueológico" establecidas
a) "Grado I":
- "Elementos de interés arqueológico" ("Grado I")
. Queda prohibida cualquier intervención o afección física directa sobre los elementos
"catalogados" bajo esta calificación, con excepción de las labores de "excavación" o
"protección" expresamente autorizadas por los organismos competentes.
. Se establece asimismo una "zona de protección" de 25.00 m. alrededor de ellos, en la que

se prohíben los movimientos de tierra, las construcciones de cualquier tipo, y las
plantaciones de arbolado. La dimensión de la franja de protección podrá reducirse en
aquellos tramos de su perímetro en los que existan elementos reconocibles de delimitación
física a una distancia menor, como regatas, caminos, u otros similares.
. En una segunda franja de 50.00 m. adicionales podrá ser objeto, asimismo, de

restricciones singularizadas a estas intervenciones, si una adecuada protección de los
elementos "catalogados" lo aconsejara.
- "Zonas arqueológicas" ("Grado I")

. Las obras de movimientos de tierras y excavaciones que se realicen en las "zonas
arqueológicas" de "Grado I" se sujetarán a las disposiciones que, respecto a la
preservación de los bienes y elementos de interés arqueológico, formule el Departamento
de Cultura de la Diputación Foral.
. Las intervenciones mencionadas en el epígrafe precedente, exigirán la realización previa

por su titular de un "estudio arqueológico" -podrá realizarse una consulta respecto a su
contenido al organismo responsable- que analice los antecedentes disponibles, realice las
prospecciones necesarias, y defina el contenido y disposición básica de los restos
presuntamente existentes, el cual se presentará al Departamento de Cultura de la
Diputación Foral.
Este, a la vista del mismo, podrá exigir, con anterioridad a la ejecución de las obras, la
redacción de un "proyecto arqueológico" que defina, en su caso, la intervención
arqueológica a realizar, previa o simultáneamente a la ejecución de las obras solicitadas.
b) "Grado II":
- Cuando se soliciten licencias de movimientos de tierras de cualquier tipo que afecten o puedan
afectar a las "zonas arqueológicas" y elementos de "interés arqueológico" de "Grado II", el
Ayuntamiento, en el acuerdo de concesión correspondiente, hará constar expresamente la
posibilidad de afecciones a elementos con ese carácter, y, la obligación de los titulares de las
obras de evitar su destrucción y de notificar de forma inmediata cualquier hallazgo que reúna
esas características al Ayuntamiento o a la Diputación Foral, de acuerdo con lo establecido por
el artículo 48 de la vigente Ley del Patrimonio Cultural Vasco, a cuyas disposiciones quedarán
en tal caso sujetas las acciones correspondientes.
- El Ayuntamiento, en todo caso, dará traslado de la concesión de las licencias citadas a la

Diputación Foral, la cual, si se considera oportuno, con arreglo a lo dispuesto por la Ley citada,
podrá exigir la adopción de medidas de "prospección arqueológica" previa o "control
arqueológico" de las obras.
Artículo 4.5.- Régimen de protección del "patrimonio de interés naturalístico"
1.- "Contenido de las "categorías de protección" establecidas
a) "Arboles" y "grupos arbóreos" relevantes:
- "Grado I":
Se incluyen en esta "categoría" diversos especímenes arbóreos, o, grupos de ellos, que,

situados en el "área urbana" -Suelos Urbano y Urbanizables-, alcanzan, dentro de su especie y
en nuestro entorno territorial, condiciones extraordinarias de longevidad, talla, y perfección de
su desarrollo, o, poseyendo unas condiciones menos singulares en esos aspectos, dichas
especies resultan de especial rareza en el entorno citado, por lo que constituyen elementos
fundamentales, y no sustituibles de la imagen urbana y de la memoria histórica de la Ciudad.
- "Grado II":
Se incluyen en esta "categoría" de "catalogación las "arboledas" y "alineaciones", de arbolado

situadas en las calles y espacios públicos del "área urbana", que, sin alcanzar las cualidades
exigidas para su inclusión en el "Grado I", por la talla, vigor y perfección de sus elementos, así
como por la regularidad y configuración de sus trazados, constituyen elementos relevantes, no
sustituibles a medio plazo, del paisaje urbano.
b) "Parques", "jardines" y "bosquetes" relevantes:
- "Grado I":
Se incluyen en esta "categoría" los "parques" y "jardines" urbanos que por la calidad de su
trazado, la madurez y singularidad del arbolado y demás elementos de vegetación que
albergan, y, su significado histórico constituyen elementos insustituibles del paisaje urbano y
de la memoria histórica de la Ciudad.
- "Grado II":
Se incluyen en esta categoría los "parques", "jardines" y "áreas boscosas" espontáneas -restos
del bosque originario- existentes en el "área urbana", que sin alcanzar las cualidades exigidas
para su inclusión en el "Grado I", por la extensión, densidad y madurez de su arbolado, y, su
posición en el territorio urbano, constituyen elementos relevantes del paisaje urbano y de la
memoria histórica de la Ciudad.
c) "Areas de especial interés naturalístico":
Se incluyen en esta "categoría" los enclaves naturales que, por sus valores ecológicos de diverso
tipo y el mantenimiento en ellos, en una medida relevante, de sus condiciones originarias,
constituyen elementos singulares y no sustituibles del territorio, que deben preservarse de manera
estricta.
2.- Condiciones específicas de protección de los elementos y zonas de "interés naturalístico"

establecidas
a) "Arboles" y "grupos arbóreos" relevantes:
- "Grado I":
. Queda prohibida cualquier afección, física o de otro tipo, sobre el arbolado incluido en esta
"categoría" de "catalogación".
. Se establece una "zona de protección" en su entorno, con una profundidad de 2,00 m.

adicionales a partir de la proyección sobre el terreno de la"copa" del árbol o grupo de ellos
en la que, asimismo, se prohiben afecciones sobre el terreno natural, con excepción de la
reposición de éste, en el caso de que hubiese sido alterado.
Las nuevas edificaciones o las nuevas plantaciones de arbolado deberán separase un

mínimo de 10,00 m. de la proyección de la "copa" de los árboles o grupos arbóreos
"catalogados".
. Las intervenciones, de cualquier tipo, sobre el arbolado "catalogado" y su entorno -5,00 m.

de la proyección de la "copa"-, deberán ser objeto de autorización y supervisión por
el Ayuntamiento, el cual determinará, en su caso las medidas de cuidado y protección a

adoptar.
. Los propietarios del arbolado "catalogado" de "Grado I" deberán cuidar de su adecuada
conservación, para lo cual podrán solicitar el asesoramiento, o la colaboración directa de
los Servicios Técnicos Municipales.
- "Grado II":
. El arbolado "catalogado" de "Grado II", deberá preservarse de forma prioritaria.
. Las afeccciones sobre el mismo, se autorizarán exclusivamente en los casos de

modificaciones del trazado del "sistema general" viario, expresamente previstas en el
presente Plan General, y, en ellas se deberá minimizar su incidencia, procediendo el
traslado de los especímenes afectados en todos los casos en los que el mismo presente
posibilidades razonables de éxito.
b) "Parques", "jardines" y "bosquetes" relevantes:
- "Grado I":
. Los "parques" y "jardines" de "Grado I" deberán mantenerse en su actual estado, y, en ellos
no se admitirán modificaciones de su trazado general o de la disposición básica del
arbolado y la jardinería, con excepción de las que se dirijan a recuperar, en base a la
documentación histórica disponible, sus características originales.
. Las intervenciones sobre los citados "parques" y "jardines" que excedan de las labores
habituales de mantenimiento e incidan sobre los aspectos reseñados deberán ser
autorizadas por la Diputación Foral -Dpto. de Cultura-.
- "Grado II":
. Los "parques", "jardines", y "bosquetes" de "Grado II" deberán preservarse en su actual

estado, admitiéndose en ellos, exclusivamente, intervenciones de mejora del arbolado y la
jardinería, y quedando excluidas en todo caso intervenciones destructivas como las talas
de arbolado -para aprovechamiento forestal o por otros motivos- o especies arbustivas, o,
los movimentos de tierras -se exceptuan los previstos en proyectos urbanísticos aprobados
que instrumenten intervenciones de mejora o ampliación-.
. Las afecciones sobre ellos, se autorizarán exclusivamente en los casos de modificaciones

o nuevos trazados del "sistema viario", expresamente previstas en el presente Plan
General, y, en ellas se deberá minimizar su incidencia, procediendo el traslado de los
especímenes afectados en todos los casos en los que el mismo presente posibilidades
razonables de éxito.
El planeamiento de desarrollo deberá integrar los espacios así "catalogados" en la

ordenación proyectada.
. Las intervenciones, de cualquier tipo, sobre este tipo de espacios que excedan de las
labores habituales de mantenimiento e incidan sobre su configuración general, sobre el
arbolado o las especies arbustivas existentes, deberán ser autorizadas por el Ayuntamiento
y supervisadas por los Servicios Técnicos Municipales.
. Los propietarios privados de las zonas así "catalogadas" deberán mantener los mismos en
adecuado estado de conservación, para lo cual podrán solicitar el asesoramiento, o la
colaboración directa de los Servicios Técnicos Municipales.
c) "Areas de interés naturalístico":
- En las "areas de interés naturalístico" "catalogadas", con la salvedad que se establece en el

último párrafo del presente apartado, queda prohibida cualquier intervención destructiva o
degradante de los suelos, la flora o la fauna existentes, y, entre ellas los "movimientos de
tierras", la apertura de "zanjas" o "pistas", los "vertidos de tierras" o "residuos" de todo tipo, las
"talas" de arbolado, la implantación de construcciones u obras de fábrica, la implantación de
infraestructuras, las "actividades agrícolas y ganaderas" y otras similares.
- En ellas, se autorizarán exclusivamente las acciones de mejora o regeneración del medio

natural -que en su caso podrán comprender alguna de las intervenciones señaladas en el
epígrafe anterior- ejecutadas por iniciativa o bajo la supervisión de los organismos
responsables de la protección medioambiental, las cuales, en las "áreas de interés
naturalístico" comprendidas en el ámbito de los "planes especiales" propuestos en Suelo No
Urbanizable, deberán haberse previsto de manera específica en los mismos.
- En el caso de intervenciones infraestructurales de "utilidad pública" prioritaria que necesaria e

ineludiblemente deban afectar a las "áreas de interés naturalístico" "catalogadas", se exigirá en
todo caso la previa formulación del correspondiente estudio de "impacto ambiental" que evalúe
las posibles alternativas, minimice los "impactos" resultantes, y, determine, en última instancia,
las medidas correctoras oportunas.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
Disposición Transitoria
1.- En tanto sean formuladas y aprobadas definitivamente las "Ordenanzas Urbanísticas Municipales"
mencionadas en el artículo 0.5 de estas mismas Normas Urbanísticas, el régimen jurídico-urbanístico
de todas aquellas cuestiones y materias que han de ser reguladas en las mismas será el establecido
en las disposiciones vigentes en el período anterior a la entrada en vigor del presente Plan General,
cualquiera que sea su rango y carácter normativo.
En concreto, se entenderán vigentes, en las condiciones indicadas en el siguiente apartado e incluso

con posterioridad a la aprobación definitiva del presente proyecto, las disposiciones que se citan a
continuación:
* "Modificación y Normativa Complementaria del P.G.O.U. de Donostia-San Sebastián referidas a la

solicitud, tramitación y control de la ejecución de Licencias y a la medición de aprovechamientos
urbanísticos", aprobada definitivamente el 30 de abril de 1.991.
* "Ordenanza municipal reguladora de la ubicación de los establecimientos públicos y actividades

recreativas", aprobada definitivamente el 12 de abril de 1.994.
* "Ordenanzas Municipales de Edificación".
* Cualesquiera otras que definan el régimen jurídico-urbanístico de materias diversas a las

anteriores, siempre que su regulación no se establezca en el presente proyecto y se remita a las
citadas "Ordenanzas Urbanísticas Municipales".
2.- La vigencia de las disposiciones mencionadas en el apartado anterior se entenderá condicionada en

el siguiente sentido:
* Con carácter general, se entenderán vigentes las determinaciones contenidas en las citadas
disposiciones, incluidas aquéllas que complementen previsiones establecidas expresamente en el
presente proyecto.
Ahora bien, siempre que afecten a materias y cuestiones reguladas expresa e íntegramente en el
presente Plan General, así como en el supuesto de que su aplicación resulte contradictoria con las
previsiones establecidas en ese mismo Plan, prevalecerán las determinaciones contenidas en éste
último.
* Con la salvedad que se indica a continuación, la naturaleza y rango jurídico de esas disposiciones
será el asignado en el citado artículo "0.5" a las citadas "Ordenanzas Urbanísticas Municipales".
Dicha salvedad afecta a aquellas disposiciones que a todos los efectos puedan asimilarse a las
"ordenanzas locales" reguladas en el artículo 49 de la Ley de Bases de Régimen Local, de 2 de
abril de 1.985, que mantendrán ese rango jurídico.
* La aprobación definitiva de las citadas "Ordenanzas Urbanísticas Municipales" conllevará la

derogación, en las condiciones que se establezcan en las mismas, de todas esas disposiciones,
así como de la presente Disposición Transitoria".
Donostia-San Sebastián, Noviembre de 1995
Fdo.: Francisco de León, Arqto.

DIRECTOR DE LA O.P.G.

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DOCUMENTO "B".

PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA

DOCUMENTO "A". MEMORIA

DOCUMENTO "B". NORMAS URBANISTICAS

DOC."C". ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO / PROGRAMA DE ACTUACION

DOCUMENTO "D". PLANOS

DOCUMENTO "B". NORMAS URBANISTICAS

PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA

Francisco de León Molina, Arquitecto (Director O.P.G.)

Manuel Arruabarrena Flórez, Arquitecto

Información y diagnóstico socio-urbanísticos:

Luis García Merino, Doctor en Geografía (Dirección)

Estudio Económico-Financiero y Programa de Actuación:

Joaquim Clusa Oriach, Economista (Dirección)

Tráfico y Sistema de Transporte:

Iñaki Atxukarro Arruabarrena, Abogado (Area Municipal de Urbanismo)

Información y diagnóstico del medio físico:

Xabier Lizaur Sukia / María Salaberria Monfort, Biólogos

Xabier Lizaur Sukia, Biólogo

Inventario y diagnóstico del Patrimonio Edificado de Interés Cultural

Luis Sese Madrazo, Arquitecto (Inventario de edificios suceptibles de catalogación)

Arkeolan, Centro de estudios e investigaciones arqueológicas

Juan Ignacio Cortés Arzallus, Delineante

Tina González Dominguez, Auxiliar Administrativa

Artículo 0.1 - Ambito de aplicación ....................................................................................................2

CAPITULO 1.1.- USOS URBANISTICOS .............................................................................................. 9

Artículo 1.1.1.- Sistematización general de los "usos urbanísticos"........................................................9

CAPITULO 1.2.- CALIFICACION GLOBAL .......................................................................................... 24

Artículo 1.2.1.- Formulación del régimen de Calificación Global .......................................................... 24

CAPITULO 1.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA .......................................................................... 63

Artículo 1.3.1.- Formulación del régimen de Calificación Pormenorizada ............................................. 63

INDICE (Cont.): Pág.:

CAPITULO 2.1.- CLASIFICACION DEL SUELO ................................................................................ 109

CAPITULO 2.2.- ASIGNACION DEL APROVECHAMIENTO URBANISTICO...................................... 110

Artículo 2.2.1.- Formulación del régimen general de asignación del

CAPITULO 2.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO .................................................................... 129

Artículo 2.3.1.- Definición del régimen de desarrollo del planeamiento............................................... 129

CAPITULO 2.4.- EJECUCION DEL PLANEAMIENTO ........................................................................ 138

Artículo 2.4.1.- Disposiciones de carácter general ............................................................................ 138

CAPITULO 2.5.- EJECUCION DE LA URBANIZACION ..................................................................... 143

INDICE (Cont.): Pág.:

CAPITULO 2.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR ........................................................ 145

Artículo 2.6.1.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano................................................... 145

PARTE 1ª DISPOSICIONES DE APLICACION GENERAL ....................................................... 151

Artículo 3.1.1.- Terminología de conceptos....................................................................................... 152

INDICE (Cont.): Pág.:

PARTE 2ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN LOS SUELOS URBANO

CAPITULO 3.2.- ORDENANZAS GENERALES DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN

SECCION 3.2.1 Condiciones generales de regulación de la "edificación" aplicables en las

Artículo 3.2.1.1.- Regulación de la forma de la "edificación" en las

SECCION 3.2.2.- Condiciones de "uso" aplicables en las "Parcelas de uso residencial"

Artículo 3.2.2.1.- Régimen general de implantación de los "usos autorizados" en las

CAPITULO 3.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE "EDIFICACION" Y "USO" APLICABLES EN

Artículo 3.3.1.- Condiciones generales de regulación del "aprovechamiento edificatorio"

INDICE (Cont.): Pág.:

PARTE 3ª ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE ... 199

CAPITULO 3.4.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN

Artículo 3.4.1.- Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras en