TEMA 42

LA PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA. LA PREHORIZONTALIDAD.

CONSTITUCIÓN: TÍTULO. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD: ESTATUTOS Y
REGLAMENTOS. CONTENIDO: DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES
DE LOS PROPIETARIOS.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA.

I.- MARTÍN GRANIZO define la propiedad horizontal como una

propiedad especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos por
pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de
cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

II.- En orden a SUS FUENTES NORMATIVAS, la regulación

actual sobre propiedad horizontal está constituida por las siguientes normas:

1ª La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada

en diversas ocasiones, destacando la reforma operada por la Ley de 6 de abril de
1999, que introduce las siguientes novedades:

a) Una mayor flexibilización del régimen de mayorías para el

establecimiento de determinados servicios comunes, según resulta del ART. 17.

b) Una regulación más actualizada del funcionamiento de los

diferentes órganos y, en general, de la mecánica de la vida de la comunidad, en
orden a dotarla de un mayor dinamismo.

Y c) Una mayor y más acentuada lucha contra la morosidad a través de

varios frentes, como son:

+ La creación de un fondo de reserva.

+ La publicidad en el instrumento público de transmisión de aquellas

cantidades que son adeudadas por los propietarios.

+ La afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos

generales correspondientes a la anualidad en que tenga lugar la adquisición y al
año inmediatamente anterior.

+ La responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el

cambio de titularidad.

+ La atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el

acta de la Junta de Propietarios.
Y + El establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución
judicial para el cobro de las deudas con la comunidad en EL ART. 21. Este
procedimiento es actualmente el proceso monitorio, introducido por la LEC de 2000
que modifica a tal fin el citado ARTÍCULO.

Hay que reseñar también las modificaciones introducidas en LOS ARTS. 10,
11 y 17, norma 1ª, por la Ley de 2 de diciembre de 2003, de igualdad de
oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con
discapacidad. Y las efectuadas a los ART. 17 por la Ley 19/2009, de medidas de
fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los
edificios, y 10.2 y 11.3 por la Ley 26/2011, de adaptación normativa a la
Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con
Discapacidad.

2ª Otra fuente normativa es El ART. 396 del CC con el nuevo

contenido que para él establece la Ley de reforma de 1999, sin otra variación que
la inclusión como elementos comunes de algunos nuevos conceptos. Lo
importante es que estamos ante una cláusula meramente enunciativa, que no tiene
el concepto de cierre, por lo que obviando la enumeración del ART. 396, que se
hace en el tema 43 siguiente, dice así:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, ...; pero indicando asimismo que lo serán ...cualesquiera elementos
materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y

sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por

este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y,

en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

3ª Otra fuente normativa es la LH en sus ARTS. 8, números 4º y 5º y

107, número 11º.

4ª Por último, hay que señalar los estatutos y reglamentos de régimen

interno de la comunidad; y, como derecho supletorio, las demás disposiciones
del CC reguladoras de la propiedad y de la comunidad de bienes; sin olvido del TR
DE LA LEY DEL SUELO, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, en especial, su ART. 17.

+ Por lo demás, a nivel foral, merece destacarse el régimen jurídico de

la propiedad horizontal que encontramos en EL TÍTULO V de la Ley de 10 de mayo
de 2006, del Libro V del CC de Cataluña, relativo a derechos reales, que establece
normas diferentes para las llamadas propiedad horizontal simple, propiedad
horizontal compleja y propiedad horizontal por parcelas.

III.- En orden a LA NATURALEZA JURÍDICA de la propiedad

horizontal, se han propuesto diversas teorías, siendo la más convincente la
sostenida por BRANCÓS, que concibe al edificio en régimen de propiedad
horizontal como una especie dentro del género de las llamadas titularidades
urbanas compartidas, al que también pertenecen los complejos inmobiliarios, los
pisos en régimen de aprovechamiento por turno y los edificios en régimen de
comunidad ordinaria.

+ Desde otro punto de vista, modernamente ha ganado predicamento la

opinión que sostiene que se trata de una propiedad especial, postura mantenida
también por la jurisprudencia más reciente. En este sentido, MONET ANTÓN cree
que nos encontramos ante una propiedad interdependiente: no se trata de una
suma de derecho privativo y copropiedad, sino que el derecho de propiedad
exclusiva que recae sobre cada piso o local se extiende a todo el edificio en su
conjunto y existe una intrínseca relación con las propiedades de los demás
interesados.

+ En nuestro Derecho, la comunidad especial que se constituye sobre

un edificio en régimen de propiedad horizontal no goza de personalidad jurídica
propia, a diferencia de lo que sucede en los Derechos francés, inglés e italiano.

LA PREHORIZONTALIDAD.

DÍEZ-PICAZO define la prehorizontalidad como aquella situación jurídica

que aparece previamente a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal,
pero en la cual, de algún modo, puede decirse que se encuentra ya declarada la
voluntad de los interesados de llegar a establecer la propiedad horizontal, y
además, se ha iniciado el iter jurídico necesario para conseguirlo.

Para que nos encontremos ante una situación de prehorizontalidad es

necesario:

1º Que la construcción de un edificio esté proyectada o iniciada.

Y 2º Que los futuros pisos o locales del edificio pasen a pertenecer a

distintas personas.

Como indica DE LA CÁMARA, este tipo de situaciones se dan

fundamentalmente en los siguientes casos:

1º Cuando el constructor vende los pisos o locales que formarán parte

del edificio a distintos compradores que pagan cantidades a cuenta del precio, lo
que va a servir para la financiación del edificio.

2º Cuando varias personas adquieren un solar para la construcción de

un edificio.

Y 3º Cuando el dueño del suelo cede a un constructor el vuelo

repartiéndose entre ambos los pisos y locales.

En orden a SU RÉGIMEN JURÍDICO, para un sector doctrinal

minoritario serán aplicables a la prehorizontalidad las normas de la comunidad de
bienes hasta tanto se otorgue el título constitutivo de la propiedad horizontal,
mientras que para la doctrina mayoritaria serán aplicables las normas de la
propiedad horizontal.

LA PRINCIPAL PROBLEMÁTICA que plantea esta situación se centra en

torno a que se puede llegar a producir el tráfico de pisos y locales de edificios
proyectados o en construcción, lo que puede dar lugar a abusos al amparo de una
documentación privada y sin reflejo registral.

+ Si tenemos en cuenta EL ART. 8, nº 4º de la LH, pueden acceder al RP

los edificios cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

+ DE LA CÁMARA entiende que la construcción está comenzada

cuando existe un solar que sirve de soporte y un proyecto debidamente aprobado
que defina el edificio, aunque materialmente no se haya iniciado su construcción.

+ CHICO Y ORTIZ sostiene que puede inscribirse el edificio comenzado,

conforme al ART. 8, nº 4º de la LH, y que, una vez inscrito el edificio, pueden
inscribirse los pisos o locales, sin distinguir si están comenzados o proyectados, al
amparo del nº 5º del mismo ARTÍCULO, en aras a la protección de los titulares de
pisos y locales futuros.

+ Sin embargo, DÍEZ-PICAZO, ha criticado el hecho de que se puedan

inscribir los departamentos proyectados como fincas independientes, ya que
entiende que ello significaría inscribir fincas carentes de existencia real.

+ La DGRN, en RR. de 18 abril y 17 de julio de 1998, considera que,

antes de que el edificio esté comenzado, no se podrá inscribir la constitución de la
propiedad horizontal, pero sí se podrían inscribir en el folio de la finca común los
acuerdos que adopten los copropietarios del solar para asegurar frente a terceros
sus intereses en los concretos locales o viviendas futuros a ellos asignados.

FINALMENTE, destacaremos la incidencia en esta materia de la LOE de 5 de

noviembre de 1999, que establece ciertos requisitos y garantías para proteger a
los usuarios, cuyo examen ha de remitirse al tema 34.
LA CONSTITUCIÓN: TÍTULO.

I.- Comenzamos por LOS ELEMENTOS PERSONALES.

El título constitutivo de la propiedad horizontal en cuanto a las personas

que intervengan en ella puede ofrecer las siguientes modalidades:

1º Otorgado por el promotor o promotores, según la propiedad del solar

en construcción pertenezca a una o varias personas.

2º Otorgado por el propietario único de la finca ya edificada, o por los

copropietarios de ella, o por árbitros designados por aquéllos y también por
sentencia judicial.

+ Así, establece EL ART. 401, PÁRRAFO 2º del CC que: “Si se tratare de

un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los
comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por EL
ART. 396.”

3º Por otra parte, otorgado por el titular del derecho de vuelo y el

propietario de la finca sujeta a tal derecho o todos los propietarios de los pisos o
locales.

4º Otorgado por el causante o donante, que en el testamento o

donación establezca todos los requisitos y circunstancias necesarios para ello.
Tratándose de testamento, se pueden también fijar las bases necesarias para que el
contador partidor pueda cumplimentar este encargo en la partición, en cuyo caso
el testamento junto con la partición formará el título constitutivo de la propiedad
horizontal.

5º También cabe aludir al ART. 13 del RH, en la redacción dada por RD

de 4 de septiembre de 1998, referido, en sus tres primeros párrafos, a la cesión
de suelo por obra futura en la que se estipule que la contraprestación consiste en
la transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir descritos en el título
de permuta conforme a la LPH y con fijación de la cuota en los elementos
comunes. Reseñaremos que, salvo que en el título de cesión se pacte otra cosa, el
cesionario podrá por sí solo otorgar las escrituras de obra nueva y PH, y la
inscripción del régimen lleva consigo la de los elementos independientes a que
tiene derecho el cedente, sin necesidad de acta notarial de entrega. Ahora bien,
estos tres primeros párrafos han sido declarados nulos por la sentencia de 31 de
enero de 2001, con lo cual se vuelve al régimen anterior, exigiendo la R. de 16 de
mayo de 1996 que las escrituras indicadas se otorguen por cedente y cesionario y
se acredite la entrega por acta notarial.

6º Por último, dispone el ART. 41.2 del TR de 2008 que: “Cuando las
características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá
constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con
separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar
como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos
de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad del consentimiento del propietario del suelo.”

En cuanto a LA CAPACIDAD NECESARIA para el otorgamiento del título,

hemos de distinguir:

1º Para el acto de constitución de la propiedad horizontal, la doctrina

mayoritaria exige capacidad para administrar, siendo su apoyo LOS ART. 93 y 94
del RH, que permiten la inscripción de la constitución del régimen sobre un edificio
ganancial realizado por el titular registral.

2º Para la atribución de cada piso o local a cada propietario se exige

capacidad de disposición. En el caso de que el régimen lo haya establecido el
testador se requerirá capacidad para otorgar testamento, y tratándose de contador
partidor ha de estar especialmente facultado para ello.

II.- En cuanto a LOS ELEMENTOS REALES, según resulta de los dos

primeros párrafos del ART. 5 de la LPH, el título constitutivo debe contener las
circunstancias siguientes:

1ª La descripción del inmueble en su conjunto con las circunstancias

exigidas por la legislación hipotecaria y la expresión de los servicios e
instalaciones con que cuente.

2ª La descripción de cada uno de los pisos o locales asignándole un

número correlativo, escrito en letra, ex ART. 8 de la LH, y expresando extensión,
linderos, planta en la que se ubique y los anejos, tales como garaje, buhardilla o
sótano.

Y 3ª La valoración de cada piso o local en relación con el total del

inmueble, que deberá realizarse mediante la correspondiente cuota de
participación, cuyo examen ha de remitirse al tema 43 siguiente.

+ Para la modificación del título se exigen los mismos requisitos que

para la constitución, según el último párrafo del ARTÍCULO citado.

La falta de título constitutivo da lugar a la propiedad horizontal DE

HECHO, a la que la doctrina mayoritaria y la DGRN venían considerando también
aplicable la normativa de la LPH. Tras la reforma de 1999, la Ley ya prevé en su
ART. 2 b) su aplicación a: “Las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en EL ART. 396 del CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de
la propiedad horizontal.”
 III.- FINALMENTE, respecto a LOS ELEMENTOS FORMALES,
rige el principio de libertad de forma. No obstante, para la inscripción registral del
título constitutivo de la propiedad horizontal será necesario el documento público
o auténtico, exigido por EL ART. 3 de la LH.

LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD, ESTATUTOS Y REGLAMENTOS.

Dispone EL ART. 396, PÁRRAFO 4º del CC que: “Esta forma de propiedad

se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan,
por la voluntad de los interesados.”

+ Esta última se manifiesta a través de LOS ESTATUTOS y de LOS

REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR.

I.- LOS ESTATUTOS son un régimen normativo que forma parte del
título constitutivo, refiriéndose a ellos EL PÁRRAFO 3º del ART. 5 de la Ley, según
el cual: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del
edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un
estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el RP.”

En relación con ello, los estatutos pueden establecer cualesquiera

reglas, siempre que no vulneren preceptos imperativos de la Ley; debiendo tenerse
en cuenta, además, la normativa de protección de consumidores y usuarios en lo
relativo a la nulidad de las cláusulas abusivas.

Respecto al CONTENIDO de los estatutos, interesa destacar que se ha

discutido si cabe, mediante autorización estatutaria, eludir la aprobación de la junta
a que se refiere EL ART. 8 para que los propietarios puedan dividir, segregar,
agregar o agrupar sus pisos o locales con otros colindantes del mismo edificio. La
doctrina mayoritaria y la DGRN lo admiten con base en:

+ Que tal precepto no tiene carácter imperativo, porque no hay razón

de orden público que lo justifique.

Y + Que no se prescinde de la autorización de la Junta, sino que ésta

anticipa su consentimiento.

Por lo demás, y sin perjuicio de su examen in extenso en el tema 29 de

hipotecario, señalaremos que el hecho de que los estatutos no estén inscritos no
significa que no produzcan ningún efecto respecto de terceros, sino que, como dice
ROCA SASTRE, afectan a todo adquirente que haya tenido conocimiento de los
mismos en virtud del principio de buena fe.
 II.- A LOS REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR se refiere EL ART.
6, a cuyo tenor: “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos
por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de
régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas
en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”

Podemos destacar las siguientes DIFERENCIAS esenciales entre los

estatutos y los reglamentos de régimen interior:

1ª Mientras que los primeros forman parte del título constitutivo, los
segundos sólo constan en el Libro de Actas de la comunidad.

2ª Los estatutos sólo tienen el límite de la Ley, mientras que los

reglamentos deben ajustarse a la Ley y a los estatutos.

3ª La modificación de estatutos, salvo algunas excepciones, exige la

unanimidad que consagra EL ART. 17, mientras que para la modificación de
reglamentos basta el criterio mayoritario del mismo ARTÍCULO.

4ª Por último, los estatutos son inscribibles en el RP y los reglamentos

no.

EL CONTENIDO: DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE LOS

PROPIETARIOS.

I.- LOS DERECHOS son los siguientes:

1º Derecho a utilizar su propiedad especial, ex ART. 3, PÁRRAFO 1º

de la LPH, a cuyo tenor:

“En el régimen de propiedad establecido en EL ART. 396 del CC

corresponde al dueño de cada piso o local:

a. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio

suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que
estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así
como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque
se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los

restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”

2º Derecho a hacer modificaciones. Del ART. 7.1 resulta que el

propietario de cada piso o local podrá modificar sus elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios, pero con las siguientes limitaciones:

+ No puede menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su

estructura general ni su configuración o estado exteriores.

+ No puede perjudicar los derechos de otro propietario.

Y + Debe comunicar tales obras, previamente, a quién represente a la

comunidad.

3º Derecho a dividir, agregar o segregar su piso o local, ex ART. 8,

debiendo comprenderse también la posibilidad de agrupar, como reconoció, en
contra del criterio sostenido por el TS, la R. de 27 de mayo de 1983, con las
limitaciones que indica el precepto; si bien, ya indicamos antes, la posibilidad de
autorizar tales operaciones en los estatutos. Parece que, aunque el precepto no se
refiere a la posibilidad de realizar tales operaciones respecto de departamentos de
dos edificios distintos, debe admitirse, aunque no se prevea estatutariamente, si se
obtiene la autorización de ambas comunidades, como lo admitió la citada
Resolución.

4º Derecho de disposición reconocido en EL ART. 3, ÚLTIMO

PÁRRAFO, a cada propietario con las siguientes limitaciones:

+ No se pueden separar los elementos que integran su derecho de

propiedad horizontal.

Y + La transmisión no afecta a las obligaciones derivadas de este

régimen de propiedad.

5º Por último, derecho a intervenir en la Junta e impugnar sus

acuerdos, ex ARTS. 15 y 18, salvo excepciones respecto al propietario moroso.

II.- Son OBLIGACIONES de cada propietario, a tenor del ART. 9.1:

“1ª Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás

elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los
propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de
los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

2ª Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e

instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder.

3ª Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el

servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en EL ART. 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los
daños y perjuicios ocasionados.

4º Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en LOS

TRES APARTADOS ANTERIORES.

5º Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o

a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de

contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural
inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del ART.
1923 del CC y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en LOS
APARTADOS 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida
a favor de los créditos salariales en el ET.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,

incluso con título inscrito en el RP, responde con el propio inmueble adquirido de
las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento
de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título,

la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago
de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no
podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.

6º Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la

dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para
atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la

comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior
al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de

seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

7º Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus

relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados.

8º Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la

comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible

practicarla en el lugar prevenido en EL PÁRRAFO ANTERIOR, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón
de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al
efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta
forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta
forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de 3 días naturales.

9º Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la

comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con

la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en EL PÁRRAFO ANTERIOR no será de aplicación cuando,

cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en EL ART. 13 haya tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro
medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.”

+ Añade EL ART. 9.2 que: “Para la aplicación de las reglas del

APARTADO ANTERIOR se reputarán generales los gastos que no sean imputables
a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido
en EL ART. 11.2 de esta Ley.”

Por último, también son obligatorios para todos los propietarios, en los
términos del ART. 10, modificado por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de
adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las
Personas con Discapacidad, los gastos derivados de las obras necesarias de
sostenimiento y conservación del inmueble, así como de las actuaciones y obras
que sean necesarias para un uso adecuado a la discapacidad de los propietarios o
personas que residan en algunas de las viviendas o sean mayores de 70 años, o
para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su
comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades
ordinarias de gastos comunes, estando afecto el piso o local a su pago en los
mismos términos y condiciones que los establecidos en EL ART. 9 para los gastos
generales.

III.- FINALMENTE, en cuanto a LAS LIMITACIONES, además de

las ya mencionadas, la Ley prohíbe a cada propietario:

1ª Exigir la división del edificio, ex ART. 4.

2ª Alterar los elementos comunes, ex ART. 7.1.

3ª Realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la

finca, o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, previendo EL ART. 7.2
que esta prohibición alcanza también al ocupante del piso o local. El presidente
de la comunidad requerirá al infractor para que cese en las actividades prohibidas
y, si el requerido persiste en su conducta, podrá entablar contra él acciones de
cesación y de reclamación de indemnización de daños y perjuicios. La sentencia
estimatoria podrá acordar disponer, además, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a 3 años y, en caso de que el infractor no
fuese propietario, la extinción de sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento.

4ª Exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para

la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble
en los términos del ART. 11, modificado por la Ley 26/2011, de adaptación
normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas
con Discapacidad.

5ª Por último, el propietario no puede disponer de los elementos

comunes, ex ART. 396, PÁRRAFO 2º del CC; precepto este aplicable a los
elementos comunes esenciales, no a los accidentales, los cuales sí pueden ser
desafectados, esto es, convertir un elemento común no esencial en privativo,
exigiendo la unanimidad del ART. 17 de la Ley, perteneciendo el elemento en
proindiviso a todos los propietarios y proceder posteriormente a su venta, para lo
cual también se precisa la unanimidad, en aplicación de las reglas sobre la
comunidad romana.