FORMATO UNICO DE AVALÚOS DE ACUERDO A NORMA NTS S03

1. INFORMACIÓN BÁSICA

CIUDAD MEDELLÍN - ANTIOQUIA DÍA MES AÑO No. AVALÚO

13 3 2020 BHGREA178512

SOLICITANTE DEL AVALÚO JESUS MARIA GONZALEZ CARDONA CC: 70.546.895

DIRECCIÓN INMUEBLE (CATASTRAL) CARRERA 10 # 19 SUR 149

PROPIETARIOS JESUS MARIA GONZALEZ CARDONA CC: 70.546.895

TIPO DE INMUEBLE APARTAMENTO FINCA OFICINA LOTE PARQUEADERO DEPOSITO

MUNICIPIO MEDELLÍN COMUNA 90 - SANTA ELENA SECTOR LOS BALSOS

BARRIOS ALEDAÑOS LOS BALSOS No1, LOS NARANJOS, SAN LUCAS, ZUÑIGA PARTE ALTA
VÍAS DE ACCESO CALLE 19 SUR, CALLE 16A, CARRERA 15, AV LAS PALMAS
TRANSPORTE MULTIPLES RUTAS DE TRANSPORTE PUBLICO TRADICIONAL

SERVICIOS PÚBLICOS ACUEDUCTO ENERGÍA ALCANTARILLADO TELÉFONO GAS

2. ASPECTO JURIDICO

PROPIETARIOS JESUS MARIA GONZALEZ CARDONA CC: 70.546.895

ESCRITURA PÚBLICA 1775 FECHA 6/26/1996 NOTARIA 13 DE MEDELLÍN

MATRÍCULAS PRINCIPAL GARAJE No.1 GARAJE No.2 DEPOSITO

INMOBILIARIAS 001-76848
CEDS. CATASTRALES .050010009900400000084000000000
COEF. COPROPIEDAD NO APLICA
ESCRITURA DE P.H. NO APLICA FECHA NO APLICA NOTARIA N/A DE NO APLICA

2.1 NORMATIVIDAD

SEGÚN ACUERDO 48 DEL AÑO 2014 POR MEDIO DEL CUAL SE ADOPTA LA REVISIÓN Y AJUSTE
DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍN

EL INMUEBLE CUMPLE CON LAS NORMAS QUE RIGEN ACTUALMENTE PARA EL SECTOR SI NO
 3. DETERMINACIÓN FISICA DEL BIEN AVALUADO

POR EL ORIENTE, EN UNA EXTENSIÓN DE 97,00 MTS APROXIMADAMENTE, CON EL CAMINO O

CARRETERA A LA CONCHA; POR EL SUR, EN UNA EXTENSIÓN DE 61,80 METROS, CON TERRENOS DE
PROPIEDAD DEL DR. URIEL MESA; POR EL OCCIDENTE, EN LINEA RECTA, DE 24,00 METROS
APROXIMADAMENTE, ENTRE DOS MOJONES DE CONCRETO, CON EL LOTE NÚMERO 3 DEL SEÑOR
LINDEROS Y ESPECIFICACIONES OSCAR MONTOYA ALVAREZ, SIGUIENDO POR EL OCCIDENTE, TAMBIEN ENTRE MOJONES Y EN UNA
LONGITUD APROXIMADA DE 25.00 METROS, CON EL CITADO LOTE NÚMERO 3; POR EL NORTE, EN LÍNEA
CURVA, DESDE EL ÚLTIMO MOJÓN CITADO HASTA LA ENTRADA COMÚN DE LOS TRES LOTES EN
LONGITUD APROXIMADA DE 60,00 METROS, CON CARRETERA A CARRETEABLE DE SERVICIO COMÚN DE
LOS TRES LOTES A QUE ESTE ACTO SE REFIERE.

TOPOGRAFÍA INCLINADA FORMA GEOMÉTRICA IRREGULAR FRENTE N/A FONDO N/A

AREA DE LOTE 3058 M² GARAJE No. 1 M²

AREA CONSTRUÍDA 803.69 M² GARAJE No. 2 M²
AREA LIBRE CUBIERTA M² GARAJE No. 3 M²

TOTAL CONSTRUIDO 803.69 M² INFORMACIÓN EXTRAIDA DEL CERTIFICADO

LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

3.1 DETALLE DE LA CONSTRUCCION

TIPO INMUEBLE Finca - Lote ESTRATO N/A

TIPO DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL MUROS DE CARGA PREFABRICADA MIXTA MAMPOS/ ESTRUCTU

USO ESPECIFICO UNIFAMILIAR BIFAMILIAR MULTIFAMILIAR COMERCIAL
ESTILO ARQUITECTONICO CONTEMPORANEO MODERNO REPUBLICANO INTERES CULTURAL

VIDA ÚTIL DEL INMUEBLE 100 VETUSTEZ 30 REMANENTE 70 ALTURA INMUEBLE 2

El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los paredes, pañete,

ESTADO DE CONSERVACIÓN
estuco.

3.2 MATERIALES Y ACABADOS

CUBIERTA TEJA COLONIAL Y PLACA DE IMPERMEABILIZACIÓN

FACHADA GRANIPLAST PINTADO A LA VISTA
ESTRUCTURA CONFINADA EN COLUMNAS DE CONCRETO Y VIGAS DE AMARRE
PAREDES PAÑETADAS - ESTUCADAS Y PINTADAS
PISOS TRAFICO PESADO - CERAMICA
CIELO RASOS PLACA DE CONCRETO
ESCALERAS PISOS EN CERAMICA - PASAMANOS METÁLICO
VENTANAS PERFILERÍA METÁLICA - VIDRIO
PUERTAS INGRESO: PORTÓN METÁLICO DE SEGURIDAD - INTERIORES: MADERA AGLOMERADA
CLOSETS MADERA AGLOMERADA
COCINA SENCILLA - MESÓN EN BALDOSIN - SIN CAJONES
BAÑOS ENCHAPADOS - UNOS CON DIVISIÓN EN VIDRIO TEMPLADO
 4. DEPENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN

PISOS PISOS PISOS

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
SALÓN 3 3 ALCOBA DE SERVICIO 2 HALL ACCESO 1 1
COMEDOR ALCOBAS 3 3 HALL ALCOBAS 1 1
COCINA 1 BAÑO DE SERVICIO GARAJE CUBIERTO
ZONA DE ROPAS BAÑOS ALCOBAS GARAJE DESCUBIERTO
PATIO DESCUBIERTO 1 BAÑO SOCIAL 2 OFICINA
PATIO CUBIERTO 1 1 ESTAR TV TERRAZA
DEPOSITO 1 ESTUDIO CORREDORES 3 3

4.1 DIVERSIDAD AUTÓCTONA DE LA ZONA

POZO SÉPTICO ADMINISTRACIÓN VIVERO

CULTIVOS ZONAS HUMEDAS KIOSCO
ARBOLES FRUTALES PISCINA PARQUE INFANTIL
ZONAS VERDES CANCHA DE TENIS PESEBRERAS
AGUA VEREDAL BBQ ZONA DE PARQUEO
NACIMIENTO AGUA SQUASH PASTIZALES
QUEBRADA CANCHA DE FUTBOL CUARTO DE MAQUINAS

5. ASPECTO ECONÓMICO

EL INMUEBLE ES DE USO RESIDENCIAL Y COMERCIAL

UTILIZACIÓN ECONÓMICA ACTUAL DEL INMUEBLE
DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA LEY 142 DE 1994
ACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA ZONA NETAMENTE RESIDENCIAL - VIVIENDA CAMPESTRE
COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA BAJO ACORDE A LA DINAMICA RURAL DEL SECTOR

6. MÉTODOS APLICADOS

Método comparativo o de mercado Método de costo o Reposición Metodo de capitalización de rentas Metodo Residual

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

MÉTODO DE COSTO O REPOSICION. Es la que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avaluo apartir de estimar el cosot total de la construccion a
precios de hoy bien semejante al del objeto de avaluo y restarle la depreciacion acomulada.

MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas
de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de
avalúo.
 7. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN AREA VALOR M ² TOTAL

AREA CONSTRUCCIÓN 803.69 M² $ 1,898,357.00 $ 1,525,690,537.33

AREA TERRENO 3058 M² $ 385,000.00 $ 1,177,330,000.00

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 2,703,020,537.33

DOS MIL SETECIENTOS TRES MILLONES, VEINTE MIL, QUINIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS
MDA/CTE

Cordialmente,

Diana Cristina Tavera

Valuador Certificado
Registro Abierto de Avaluadores
AVAL 1214723343
 CONSIDERACIONES FINALES PARA EL AVALUO

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a
conocer; los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas
que se describen en el informe. El valuador NO tiene intereses (y de haberlos, estarán especificados) en el
bien objeto de estudio. El presente avalúo se llevo a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta. El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión y tiene la experiencia en el
mercado local y tipología de bienes que se están valorando. Nadie con excepción de las personas
especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe. Este
informe tiene como objeto dar a conocer el valor comercial del inmueble y en ningún momento como
dictamen pericial. El valuador no puede ser requerido para testimonio, ni ser llamado a juicio por razón de
este avalúo, en referencia a la propiedad del mismo, a la legalidad de las áreas y tradición del bien, a no ser
que se hagan arreglos previos.

Es muy importante hacer énfasis en la diferencia que existe entre las cifras del avalúo efectuado por nuestra
firma y el valor de una negociación. Lo normal es que los valores no coincidan porque a pesar de que el
estudio que efectuamos conduce al "valor objetivo" del inmueble, en el "valor de negociación" intervienen
múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de
negociaciones, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interes, la urgencia económica del vendedor, el
deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que se le vaya a dar etc. Los cuales sumados distorsionan
a veces en algún porcentaje el monto del avalúo.

LOS SIGUIENTES SON LOS ANEXOS QUE CONTIENE EL INFORME

MEMORIA FOTOGRAFICA
MEMORIAS DE CALCULO
MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE
VALOR DE REPOSICIÓN M2 ÁREA CONSTRUCCIÓN

AREA CONSTRUIDA 803.7 803.69

COSTOS DIRECTOS $ 2,100,000
COSTOS INDIRECTOS $ 310,000
TOTAL COSTOS $ 2,410,000
COSTOS ADMINISTRATIVOS Y FINANCIEROS 5%
GRAN TOTAL DE COSTOS $ 2,410,000
TOTAL REPOSICIÓN (AREA CONSTRUIDA) $ 1,936,892,900
UTILIDAD DEL CONSTRUCCTOR
VALOR TOTAL - OBRA NUEVA $ 1,936,892,900

Depreciación por edad y conservación (tabla de fitto y corvini)

VIDA ÚTIL O TECNICA EDAD AÑOS 100

EDAD APROXIMADA EDAD AÑOS 30
VIDA REMANENTE EDAD AÑOS 70
PORCENTAJE DE EDAD A DEPRECIAR 30%
ESTADO DE CONSERVACIÓN Rango de 1 a 5 2
DEPRECIACIÓN ACUMULADA $ 411,202,363 21.23%

Determinación valor actual de la Construcción $ 411,202,363

TOTAL REPOSICIÓN $ 1,936,892,900

MENOS DEPRECIACIÓN ACUMULADA $ 411,202,363
SUBTOTAL $ 1,525,690,537
MAS UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR $0
VALOR APROX. DE LA CONSTRUCCIÓN $ 1,525,690,537 $ 1,898,357.00
VALOR INTEGRAL TOTAL CONSTRUCCIÓN 100% $ 1,525,690,537 $ 1,898,357.00
TOTAL DE CONSTRUCCIÓN $ 1,525,690,537 $ 1,898,357.00
VALOR ADOPTADO POR M² DE CONSTRUCCIÓN $ 1,898,357

VALOR DEL INMUEBLE $ 2,703,020,537

COSTO REPOSICION $ 1,525,690,537
VR. M2 REPOSICION. $ 1,898,357
COSTO TERRENO $ 1,177,330,000
VR. M2 TERRENO $ 385,000
 MEMORIAS DE CALCULO PARA BIEN INMUEBLE (TERRENO)

VALOR M² TAMAÑO M² VALOR M² TAMAÑO M² FACTOR FACTOR

TELEFONO VALOR VENTA FACTOR USO UBICACIÓN HOMOGENIZACIÓN
TERRENO TERRENO CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN NEGOCIACIÓN UBICACIÓN

3502239363 $ 980,000,000 $ 364,000 1500 $ 1,400,000.00 310 1 1 TESORO 1.1 $ 400,400

3146162662 $ 720,000,000 $ 324,763 2217 $ 1.00 1 1 1 TESORO 1.2 $ 389,716
3013579225 $ 3,000,000,000 $ 300,000 10000 $ 1.00 1 1 1 TESORO 1.2 $ 360,000
3206965305 $ 1,000,000,000 $ 350,000 2000 $ 1,200,000.00 250 1 1 TESORO 1.1 $ 385,000

PROMEDIO 334,690.80 VALOR M² TERRENO 383,779 PROMEDIO 383,779

DESVIACION 28,257.21
DESVIACION
ESTANDAR VALOR M² PARQUEADERO ESTANDAR 17,111.74
COEFICIENTE DE VALOR M² DEPOSITO COEFICIENTE
8.44%
VARIACIÓN VALOR M² OPTADO 385,000.00 DE VARIACIÓN 4.46%

## VALOR TOTAL 1,177,330,000 AREA 3058

##
##

##

##
PLANO DE LOCALIZACION DEL INMUEBLE

LATITUD - LONGITUD
6.180259, -75.551672