DERECHO REGISTRAL

NICARAGÜENSE

FACILITADOR :LIC. LUZ MARINA ZAPATA

MEZA

AGOSTO 2021
Los encuentros que tendremos tienen como objetivo, hacer
una retroalimentación jurídica registral del que hacer día a día
de los profesionales del derecho que ejercen esta actividad , e
ilustrarlos a los que no tienen esta practica.

En cumplimiento de la Ley 698 y su Reglamento Decreto 13-

2013 demás leyes relacionadas y circulares emitidas por la
CSJ vinculadas con la materia.
La Ley 698 y su Reglamento Decreto 13-2013 regulan la creación,
organización del régimen administrativo, su funcionamiento y
procedimiento en los Registros Públicos integrados en el SINARE.

El SINARE es un órgano adscrito a la CSJ, esta integrado por Registro

Publico de la Propiedad que comprende : El de Inmuebles e Hipotecas,
Naves y Aeronaves, Registro Público Mercantil, Registro Público de
Personas y el Registro Público de Prendas, (derogado) Garantías
Mobiliarias y podrán integrarse otros registros públicos que se adscriban
por disposición de ley.
 LA COMISIÓN ESPECIAL DEL REGISTRO COMO
MÁXIMA AUTORIDAD EN EL QUE HACER REGISTRAL
TIENE ENTRE SUS PRINCIPALES FUNCIONES

Proponer a la Corte Plena el nombramiento y la destitución de

Registradores y Registradoras Titulares y Auxiliares.

Emitir los reglamentos de funcionamiento y administrativos de los

Registros Públicos.

Creación de los Registros Públicos según el ámbito territorial.

Planificar, Organizar, Normar, dirigir y coordinar el funcionamiento de

los Registros Públicos que integran el SINARE.
Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la
ley.

Dictar las normas técnicas que establezcan la política registral

nacional con carácter vinculante.

Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la

Ley.

Entre otras ..
Actualmente existen 17 Oficinas Registrales, 15 en las
cabeceras departamentales y 2 en las Regiones del Atlántico
Norte y Sur.

Pudiendo abrirse las oficinas Registrales en cualquier parte

del País que se considere necesario.

Los Registros en su organización administrativa están bajo la

tutela y responsabilidad del Registrador Titular, que junto con
el Registrador Auxiliar y personal administrativo son los que
responden por el debido cumplimiento de aplicación de las
Normas Registrales.
En cada uno de las Oficinas Registrales hay un Registrador
Titular y un Auxiliar con excepción de Puerto cabezas que
no hay Registrador auxiliar. (Existe una división a lo interno
de las funciones Derechos Reales y Mercantil,
certificaciones.

En Managua por tener mayor demanda hay un Registrador

Titular y 6 Registradoras Auxiliares y un Registrador para
el Registro de Garantía Mobiliaria.
 PUBLICIDAD DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL
Obligación del SINARE velar por la conservación y seguridad de
los asientos registrales; medidas de respaldo y reposición.

Prohibición de acceso directo a los libros físicos cuando la

información haya sido digitalizada e incorporada en base de
datos. (Proceso de digitalización).

Debe el Registrador o Registradora bajo su responsabilidad,

tomar las medidas necesarias para mantener la integridad de los
libros del Registro.
Cualquier persona o entidad podrá obtener información de sus
asientos, con las limitaciones establecidas en la ley.

En circunstancias especial el Registrador o Registradora podrá

negarse a expedir la información registral solicitada. (arto 53
LGRP)

Ampliación de la publicidad de los Registros en su aspecto

formal : Certificaciones, Informes o Copia.

Organización y Creación de la Dirección Nacional de Registros

LA DIRECCIÓN NACIONAL DE REGISTROS ESTA
INTEGRADA

Director (a) Nacional de Registros; Director Nacional de Registros

Adjunto(a), personal administrativo determinado por el
reglamento y disposiciones orgánicas de la función publicas y
por el personal auxiliar y subalterno cuyo numero sea acorde a
las necesidades del servicio.
FUNCIONES DEL DIRECTOR(A) NACIONAL DE REGISTROS

Ejecutar los acuerdos de la Comisión Especial de Registros.

Proponer a la Comisión Especial de Registros la ejecución de Acciones

que permitan la agilización de tramites y modernización de los registros
públicos.

Dictar las normas requeridas para la inspección, buena marcha y

administración de los Registros Públicos.

Conocer como segunda y ultima instancia administrativa contra las

resoluciones de los Registradores o Registradoras. (Circular de la CER
004-2014)(Recurso de Reposición.)
El Director Nacional Adjunto (a) sustituirán al Director (a)
Nacional durante sus ausencias de conformidad a lo que
determine el Reglamento de esta ley y deberá reunir los
requisitos de nombramiento establecidos en la ley para el
Director además ejercerá las funciones que le asigne o delegue el
Director Nacional de Registros.
 RESPONSABILIDADES DE LOS REGISTRADORES
TITULARES Y AUXILIARES
Incurrirán en responsabilidad Civil: (arto 27 LGRP)

Por no asentar en el diario, no inscribir o no anotar

preventivamente los documentos que se presenten en el Registro
en los plazos y formas establecidos en el presente ley y su
reglamento.

Por error o inexactitud cometidos en los asientos de inscripción,

anotación, cancelación y notas marginales.
Por cancelar algunas inscripciones, anotación preventiva o nota
marginal, sin el documento publico y los requisitos que exige
esta ley.

Serán responsables por los delitos que cometan en el ejercicio

de sus funciones y tendrán además responsabilidades
disciplinarias por irregularidades que cometan.

Al Director(a) Nacional de Registros y el Director (a) Nacional de

Registros Adjunto serán responsables respectivamente en las
resoluciones que ellos emitan conforme ley.
 PRINCIPIOS REGISTRALES
Se encuentran regulados en el arto 30 al 32 de la ley 698 y el arto
34 del Reglamento de la Ley N° 698, Decreto 13-2013.

Inscripción: Es el fin del procedimiento registral, el cual se

manifiesta con la elaboración del asiento de los títulos
constitutivos, declarativos, modificativos y traslativos del
dominio de los bienes inmuebles que se solicita su inscripción.
Compra Venta, Permuta, Donación, Testamento etc.
Legalidad : Se debe hacer la calificación del documento en
cumplimiento a los requisitos establecidos en la ley, la misma
debe ser en un solo acto. (global y unitaria.)

No se deben emitir varias calificaciones para un mismo

documento, se debe hacer una revisión general del mismo y
calificarlo si llena los requisitos de legalidad se inscribe, de lo
contrario se suspende o se deniega.
Rogación : Las inscripciones en el registro publico se realizan a
solicitud de parte interesada, no procediendo las inscripciones
de oficio.

Prioridad: La inscripción conlleva la preferencia de los derechos

que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación.
Prioridad del asiento del diario. (Protección registral)
Especialidad o determinación : Por cada bien inmueble se
abrirá una cuenta registra independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción así como los actos o derechos
posteriores relativos al bien inmueble.

Las posteriores inscripciones se hará referencia al asiento

primero, salvo en aquellos casos que hay desmembraciones
que tenemos dos opciones, se abre cuenta nueva o va
haciendo sobre la misma cuenta registral teniendo el cuidado
de ir dejando señalado el saldo de la finca para evitar
confusiones.
Tracto Sucesivo : Para que proceda una inscripción registral
con excepción del primer asiento de la finca, en el cual esta
previamente inscrito el bien inmueble objeto de la inscripción,
se debe señalar el derecho que se otorga, el titular registral
que otorga ese derecho y demás requisitos que regula la ley
para elaborar los asientos.
La única persona autorizada por ley para trasladar el dominio
de un bien inmueble es el titular registral.
Legitimación : Los asientos registrales se presumen exactos
y validos. Produciendo todos sus efectos y legitiman al
titular registral para actuar conforme a ello, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en la LGRP y su
reglamento o se declaren judicialmente su nulidad.

Los asientos son veraces y se consideren validos hasta que

su nulidad sea declarada judicialmente. Arto 42 LGRP
Fe Publica Registral : la inexactitud de los Asientos
registrales se determina por nulidad, falsedad, anulación,
resolución o rescisión del acto que lo origina, no perjudicara
al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiere
contrato e inscrito sobre la base de aquellos, siempre que
las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales ni sean evidentes.
Publicidad en su aspecto formal : publicidad de los derechos
inscritos se presumen que es conocido por todos y tiene
efectos ergas omnes.

Publicidad en su aspecto material: Se garantiza que toda

persona puede consultar los asiento registrales en la forma que
determine la DNR, y obtener información en la forma
establecida en el LGRP y este reglamento.
1. Pedro demanda a María para que le pague C$ 100.000.00 que le debe en
documento privado, y se anota la demanda en la finca propiedad de María.
Posteriormente María le vende a Juan su propiedad y se inscribe en el
Registro. Perjudica a Juan la anotación de Pedro. (cierra el registro)

2. Se puede hacer una inscripción en Derechos Reales sin que previamente

pase por el diario.

3. En el Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil se deben inscribir los

poderes de las personas particulares. (circular de la CSJ a que poderes se
refiere)
4. Como procedería usted como Registrador si le solicitaran una
compulsa de Segundo Testimonio en el caso que: a) La escritura se
encuentra sin firma ni sello del notario en el protocolo. b) El protocolo
se encuentre deteriorado (roto, ilegible, etc.) y usuario presenta copia
clara en ambos casos.

5. María solicita al Registro negativa de bienes e historia Registral de la

Finca N° 7589, el Registrador deniega la solicitud con el fundamento que
no le puede extender la certificación en virtud de que no tiene interés
legítimo para solicitar la misma. Es correcta la denegación- Qué puede
hacer el usuario.
6. Roció le vende a Nadia un lote de 10 x 30 =300 varas cuadradas, en
el año 2001 por diferentes circunstancias Nadia nunca inscribió, en el
año 2018 Roció le vende a Mario el resto de la finca a que alude a su
Asiento 2, el cual inscribe sin ninguna dificultad, después que está
inscrita a favor de Mario, Nadia pretende inscribir y el Registrador
emite nota de calificación denegando por la razón que no hay área .
Qué puede hacer Nadia al respecto.
7. Juan realiza una promesa de venta a favor de Pedro y este la
inscribe posteriormente Juan le vende a Maria el mismo bien
inmueble, Maria quiere inscribir y le deniegan la inscripción
aduciendo que hay inscrita una promesa de venta, está bien
aplicada la calificación de denegación del Registrador , que
puede hacer María para inscribir su derecho.
8. En casos un deudor puede solicitar la cancelación
Oficiosa de Hipoteca, y cuando el registrador está obligada
a cancelarla. (Explique los diferentes supuestos de créditos
entre particulares y con bancos extintos.)

9. Felipe fallece sin testar, tiene 7 hijos y cónyuge

sobreviviente, dos hijos son declarados herederos por
sentencia, inscriben en personas y en derecho reales, que
acciones deben de tomar los demás hermanos y la cónyuge
para recuperar su derecho. (Han transcurrido 8 años de la
declaratoria).
10. Cuál es procedimiento para revalidar la firma y sello del
Registrador cuando no se encuentra firmado el asiento de
inscripción. Qué debo acompañar a la solicitud.

11. Se desmembró un lote de terreno de la finca matriz

identificada con No. 8888, se solicita la inscripción al Registro
Público; el Registrador observa que dicha finca tiene un problema
respecto al área registral y el área catastral de la finca que
relaciona el instrumento, esta última es mayor, no obstante se han
realizado una serie de desmembraciones y la finca posee área
registral para cubrir la presente venta. Inscribiría usted la
desmembración? Argumente que respuesta le daría al usuario.
12. Se presenta en el Registro para su inscripción contrato de prenda
industrial a favor de BANPRO para garantizar un crédito de C$
2,000,000.00 y que recaerá sobre equipos médicos: encefalograma,
electrocardiograma, tomógrafo, entre otros del hospital que se
construirá en León, la registradora suspende la inscripción
argumentando en su nota de calificación, que los bienes dados en
prenda no entra dentro de la categoría de industriales, el deudor alega
que el acreedor le exige la inscripción del contrato para hacer dicho
desembolso. Inscribiría usted este contrato. (aplicando la ley de prenda
agraria e industrial porque el contrato se constituyo antes de la ley de
garantía mobiliaria. )
13. Una sociedad anónima extranjera inscrita en su país, realiza un contrato de
crédito hipotecario en un bien inmueble de Pedro Ramos, Nicaragüense,
propiedad ubicada en León, la Registradora emite nota de calificación donde
expresa que la Sociedad Extranjera debe de inscribirse previamente en
Nicaragua para poder inscribir la hipoteca. Usted que considera al respecto
argumente.

14. Puede un particular solicitar certificado relacionado de una propiedad que

pertenece al Estado de la Republica de Nicaragua. (Usted como Registrador
que haría)

15. Cuando el Registrador suspende o deniega una inscripción lo debe hacer al

pie del documento o en una nota de calificación, cual de ellos necesita para
interponer el Recurso Administrativo. Porque.
16. Cuál es el procedimiento que se debe seguir para la
reposición de asientos registrales cuando no se puede cumplir
con los requisitos que regula el decreto 240 Ley de Reposición
de Registro y su reforma , y la Ley 698 LGRP y su reglamento.

17. Cómo se debe calificar una escritura publica en el Registro

cuando fue elaborada antes de la entrada en vigencia de la ley N°
698 .
18. Es correcto que al solicitar un usuario la certificación de bienes en
común para un divorcio, le emitan un certificado refiriendo información
que no esta solicitando al registro.

19. Magda Pérez solicita certificado de Libertad de Gravamen de la finca

XXXXX, al revisar la finca se observa que no tiene gravámenes pero
tiene anotada prenda agraria sin cancelar que tiene diez años de
haberse inscrito. Cómo emitiría usted el certificado.

20. Se puede inscribir un hibrido de contrato de arrendamiento con

usufructo.
MUCHAS GRACIAS