TEMA 1. EL DERECHO REAL.

ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL

1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CLASES. LAS SITUACIONES INTERMEDIAS

CONCEPTO

El libro V del CCCat es el relativo a los derechos reales. Encontramos derechos reales subjetivos, que son los
concretos derechos reales que se regulan (y los que vamos a estudiar) y los derechos reales como división objetiva
del Derecho civil, denominación que tiene como sinónima la de “derecho de cosas”.
El concepto de derecho real se contrapone al derecho de crédito.
Ni el CC ni el CCC dan una definición concreta de derecho real, pero de su regulación podemos extraer su concepto:
● Derecho real es un derecho subjetivo que protege, con carácter absoluto, el interés de una persona sobre
una cosa otorgándole un poder jurídico directo e inmediato sobre esa cosa. Al mismo tiempo, otorga a ese
poder jurídico eficacia general frente a terceros.
Así, es un poder jurídico con contenido determinado que legitima a la persona para ser reconocida como
titular de una serie de actividades que puede desplegar sobre un bien. Explica que poder jurídico se tiene
sobre un bien. Este es inherente al propio bien. El derecho real equivale al estatuto jurídico de los bienes,
dando lugar a que se diferencie entre los bienes muebles y los inmuebles.
Se tiene situación jurídica (entre personas y cosas), no relación jurídica (entre personas)
El derecho real es la estática de los derechos a diferencia del derecho de crédito. El derecho de crédito permite el
dinamismo del mercado, el intercambio de cosas. El resultado de este intercambio es la manifestación del poder
jurídico, de derecho real.
El derecho de crédito tiene por objeto la conducta de otra persona, y el real tiene por objeto una cosa. Se puede
decir que el derecho real atribuye un poder directo sobre la cosa, que se puede hacer valer frente a cualquiera;
mientras que el derecho de crédito sólo se puede hacer valer frente al deudor.
Recordemos que un derecho es un interés jurídico protegido. El contenido de todo derecho es doble: por una parte
están las facultades y por otra las acciones.
Las facultades de un derecho real son:
Notas características del derecho real que permiten distinguir un derecho real de un derecho de crédito:
● Inherencia: característica esencial del derecho real es su inherencia a una cosa, sobre la que se concede un
poder absoluto a su titular, a diferencia del derecho de crédito que permite exigir conducta a otra persona.
Esta inherencia a una cosa va ligada a la obtención de una utilidad, la cual puede consistir en un uso, en el
goce, aprovechamiento, facultad de adquirir la cosa con preferencia a otros, etc.
● Inmediatividad: La inmediatez implica que al titular del derecho real no le es necesaria la intervención de
ninguna otra persona para ejercer el derecho, el derecho de crédito sí. Tiene un poder directo e inmediato (a
diferencia del derecho de crédito). Se realiza directamente el interés jurídico, no se necesita la cooperación
de nadie.
Ej: El titular del predio dominante no necesita permiso para pasar por el camino que constituye la
servidumbre de su vecino, tengo derecho real de servidumbre.
○ Consecuencia: la desaparición de la cosa conlleva la extinción del derecho real, pero no siempre:
 ■ Salvo que el derecho subsista sobre otra cosa distinta (subrogación) (art 532. 2 CCC ej sobre
indemnización del seguro del bien).
■ Salvo que haya conversión del objeto (derecho de vuelo (derecho a elevar el edificio y tener
la propiedad) subsiste sobre el terreno si se destruye el edificio art. 567. 6. 2 CCC).
■ Salvo que la cosa subsista parcialmente-también el derecho real.
● Oponibilidad a terceros: El derecho real puede hacerse valer frente a cualquiera. (El derecho de crédito sólo
puede exigirse al obligado). Acción real que puede dirigirse frente a todo el que obstaculice objetivamente el
ejercicio del derecho real.
○ Reipersecutoriedad: el derecho real le permite al titular perseguir la cosa allá donde esté y la tenga
quien la tenga. Es decir, puede perseguirse el objeto sobre el cuál recae el derecho real allá donde
esté frente a cualquiera. El propietario está legitimado para demandar a todo aquel que se halle en
posesión de la cosa que le pertenece careciendo de título que ampare dicha posesión. El derecho
real no se pierde al perder la posesión del objeto.
○ Eficacia erga omnes: se puede oponer ante cualquier tercero. No es necesario que haya un vínculo
de ningún tipo con otra persona para oponer mi derecho real. Esta exclusión puede ser preventiva
(Por ejemplo el derecho de vallar una propiedad para que nadie perturbe el derecho de propiedad1)
o represiva (se materializa en las acciones).
● Absolutividad o exclusividad: el titular del derecho real puede satisfacer su interés y ejercer el poder sobre la
cosa frente a cualquier tercero. Tiene poder exclusivo frente al bien.
● Preferencias: En derechos reales y, sobre todo, en derecho hipotecario, reina la máxima del priore in tempore
potuir in iure (el que llega antes es de mejor derecho).
● Disposición: El objeto es disponible. Puedo enajenarlo, cederlo, permutarlo, renunciar a él y demás. El titular
puede disponer del derecho real.2

Las acciones pueden ser de dos clases:

● Las acciones posesorias o interdictos: Son acciones que se fundamentan en una situación fáctica, en el
hecho de la posesión. En los pleitos posesorios (o interdictos) no se discuten derechos, sino la posesión.
Estos interdictos se tramitan por juicio verbal. Tienen un plazo de caducidad apreciable de oficio de 1 año
desde que se produce la perturbación o el despojo posesorio.
● Las acciones reales: Existen de dos tipos:
o Acciones declarativas: Una acción declarativa es aquella en la que se solicita al órgano judicial que
constate la existencia de una previa situación jurídica. Es decir, se pide a los tribunales que declare
algo ya existente. No se condena a nadie, sino que se declara una situación jurídica. Por ejemplo, yo
adquiero por usucapión un bien y voy a los tribunales a solicitar que se declare que ese bien lo he
adquirido por la posesión pacífica y continuada durante el tiempo correspondiente previsto en la ley.
Dentro de las acciones declarativas están las declarativas de dominio (referentes al ejemplo anterior)
y las declarativas negatorias. En las declarativas negatorias básicamente se pide al juez que se declare
la no existencia de una situación jurídica. Por ejemplo, si mi vecino pasa siempre por mi terreno, aun
no teniendo ninguna servidumbre de paso, yo como propietario puedo acudir a los tribunales para
solicitar la declaración que manifieste que mi propiedad está libre de cargas, es decir, que no existe
sobre ella ninguna situación de servidumbre.
Y, por último, están las acciones declarativas confesorias, que sería la acción dirigida a los tribunales
para dejar constancia de que determinado sujeto tiene algún derecho sobre una propiedad que no es

1
En el supuesto de que una finca esté abierta no se pueden prohibir los usos inocuos, es decir, los usos que no perjudiquen (por
ejemplo, no se puede prohibir que unos niños entren a coger espárragos a mi terreno, si éste no está vallado). Frente a usos no
inocuos, es decir, que perjudican, caben acciones legales.
2
¿Puedo prohibir la disposición de un bien?: Hay dos formas de hacerlo, en actos gratuitos y en actos onerosos. Si alguien
prohíbe la disposición en un acto oneroso eso no accede a registro y, por lo tanto, solo tendrá eficacia inter-partes. Por ejemplo,
si yo vendo mi móvil y prohíbo que el comprador pueda venderlo, ese derecho no será registrable por lo que, si esa prohibición
de disponer es infringida solamente se podrá accionar contra el infractor, no contra el tercero. Si alguien prohíbe la disposición
en un acto gratuito (donación, testamento, o capítulos matrimoniales) estos sí acceden a registro y tendrán eficacia frente a
terceros con el límite de las dos generaciones.
 suya. Extendiendo el ejemplo anterior, ocurriría si el propietario acude a los tribunales para dejar
constancia que su vecino tiene efectivamente una servidumbre de paso sobre su finca.
o Acciones petitorias: Una acción petitoria o de condena es aquella dirigida a determinado sujeto por
la que se solicita a los tribunales que un bien que es de propiedad de determinada persona vuelva al
patrimonio de ésta. El ejemplo paradigmático es la acción reivindicatoria.

CLASES

Hay distintos tipos de derechos reales:

● Derechos reales típicos: aquellos que están regulados por el OJ.
○ Derecho real pleno o de propiedad: es el derecho real por excelencia, puesto que concede al
propietario el máximo grado de poder sobre la cosa: usar la cosa, disfrutarla (obtener rendimientos
económicos) y disponer de ella. (art. 541-1 CCC)
○ Derechos reales limitados o en cosa ajena: no contienen todas las facultades que pueden ejercerse
sobre un bien. Estos derechos siempre van a asentarse sobre un derecho a la propiedad, pues no
puede surgir un derecho real de la nada. Sólo otorga un poder parcial que se manifiesta mediante
limitación del contenido del derecho real de propiedad. Se clasifican según el poder que otorgan a su
titular:
■ Derechos reales de uso y disfrute: representan el disfrute parcial o total de la cosa. Faculta a
usar la cosa y a disfrutarla, es decir permiten a su titular usar y obtener el rendimiento
económico de una cosa de la que no es propietario (el propietario les ha transmitido esta
facultad). Los derechos de uso y disfrute pueden ser más o menos amplios. En cualquier
caso, no puede alcanzar el nivel que tiene el propietario de la cosa:
● Usufructo: uso y disfrute (art. 561-2. 1 CCC).
● Uso y habitación: utilización de la cosa ajena (art. 562-6 y 562-9 CCC).
● Superficie: faculta para realizar una construcción adquiriendo su propiedad
temporalmente sobre una finca ajena (art. 564-1 CCC).
● Servidumbre: obtener utilidad de una finca ajena en beneficio de la propia (art.
566-1 CCC).
● Derecho de vuelo: faculta para sobreelevar una construcción adquiriendo la
propiedad de las nuevas construcciones (art. 567-1 CCC).
■ Derechos reales de garantía: Conceden al titular la facultad de exigir a otra persona un
determinado comportamiento, el cual consiste en el cumplimiento de una obligación. Si el
deudor no cumple, el titular tiene la facultad de dirigirse contra un bien o bienes de la
persona que no ha cumplido y cobrarse su derecho de crédito. Por lo tanto, el bien garantiza
el cumplimiento de una determinada obligación:
● Derecho de retención (art. 569-3 y ss CCC).
● Prenda con y sin desplazamiento posesorio (art. 569-12 y 569-23 CCC). Si el bien es
mueble.
● Hipoteca Inmobiliaria (art. 569-27 y ss.. CCC) y Mobiliaria.
■ Derechos de adquisición preferente: conceden a su titular la posibilidad de reclamar la
transmisión de un bien para él. El titular tiene la facultad de exigirle a otro que le transmita
un bien a él antes que a un tercero. Es decir permiten adquirir un bien ajeno con preferencia
a otros adquirentes:
● Derecho de opción (art. 568-8 CCC).
● Derecho de tanteo (lo puedo ejercer antes de la operación) y retracto (art. 568-13
CCC).
● Derechos reales atípicos: aquellos que nacen de la voluntad de la autonomía privada y no tienen regulación.
El titular de un derecho real decide unilateralmente extraer una facultad para transmitírsela a otra persona.
Autonomía privada
En el ámbito privado de los derecho de crédito se pueden formalizar contratos atípicos siempre que no sean
contrarios a la ley, la moral y el orden público.
Sin embargo, los derechos reales tienen efectos frente a terceros. Esto hace que la doctrina se cuestione si se pueden
configurar derechos reales atípicos o no. Encontramos dos tendencias distintas al respecto:
● Numerus clausus: los únicos derechos reales son los previstos y controlados por la ley. Implica que los
derechos reales sean típicos.
● Numerus apertus: se permite a las partes crear derechos reales. Las partes pueden crear nuevos tipos.
La STSJC 16/9/2002 indicó que el sistema catalán de derecho reales es de numerus apertus. La base está en el art. 2.2
de la Ley Hipotecaria y en el art.7 del Reglamento Hipotecario.
En el derecho real subyace el interés público de asignar correctamente los bienes de nuestra sociedad.
Una escritura pública de compra-venta podrá inscribirse en el registro de la propiedad.
Hay algunos derechos que son discutidos a la hora de categorizarlos. La discusión más férrea se halla en torno al
arrendamiento y a la opción de compra.
● Parte de la doctrina considera que el arrendamiento es un derecho real porque tiene eficacia frente a
terceros (el arrendatario está protegido frente a todo el mundo, pues nadie puede mover al arrendatario en
los 3 años siguientes desde la constitución del contrato de arrendamiento, entendiendo que la eficacia frente
a terceros es una característica de los derechos reales). Así se cumplen las 2 características que tienen los
derechos reales: poder directo inmediato (no necesita de nadie para ejercitar el derecho) y eficacia frente a
terceros.
● Otra parte de la doctrina dice que el derecho de arrendamiento es un derecho personal, pues no tiene
eficacia frente a terceros por sí misma sino por determinadas normas intervencionistas especiales que
establecen esta protección adicional sobre el sujeto que concierta el contrato de arriendo (LAU o LAR), por lo
tanto, no significa que el derecho de arrendamiento sea un derecho real, sino que es un derecho personal al
cuál una norma legal específica le atribuye efecto frente a terceros (nota característica de los derechos
reales). Los derechos reales no necesitan normas especiales que les atribuya efectos frente a terceros, pues
ya los tienen por sí mismas. Al derecho de arrendamiento (derecho personal) se le dota de eficacia real.
Lo mismo ocurre con la opción de compra.

LAS FIGURAS INTERMEDIAS

Hay una serie de figuras intermedias entre el derecho real y el derecho de crédito. Estos nacieron en concretos
momentos históricos para resolver determinados problemas:

● Los “iura ad rem”. Esta es una creación de la doctrina medieval que significaba la situación en que se hallaba
el sujeto que había obtenido el título de adquisición de una cosa, pero todavía no la había adquirido porque
le faltaba la tradición o adquisición de la posesión (ante traditio non habet ius in re, habet tamen ius ad rem).
Se trataba de un derecho personal que hacía tránsito a un derecho real. En la Codificación no se admite esta
figura como intermedia entre el derecho de crédito y el derecho real y se equipara al primero.
○ Actualmente, algunos autores han visto esta figura en el supuesto en que, siendo necesaria la
inscripción registral de la adquisición de un derecho real inmobiliario, tal inscripción no se practica
por defecto subsanable, y se procede a la anotación preventiva. En tales casos, no hay todavía un
derecho real, pues la inscripción es constitutiva, sino una vocación o llamada al derecho real: no hay
un derecho sobre la cosa, sino un derecho hacía la cosa, más fuerte que el mero derecho de crédito.
 ● Los derechos reales “in faciendo”. Normalmente, el derecho real, como hemos señalado, supone un poder
directo e inmediato sobre la cosa, de manera que impone una conducta negativa: un comportamiento de
abstención, de tolerancia de la actividad del titular del derecho real. Pero algunas veces al derecho real le
acompaña una obligación positiva, de hacer: el propietario no debe ya tolerar el ejercicio del derecho real o
abstenerse de toda actividad, sino que debe realizar una prestación positiva. Se trata, entonces, de un
derecho real in faciendo.
● Las obligaciones propter rem o ob rem. Estas hacen referencia a aquellos supuestos en que el titular del
derecho real está obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón o causa de su propia
titularidad real. Por tanto, es la que vincula a un sujeto por razón de una determinada titularidad jurídico-real
o conexión jurídica con la cosa.

2. FUENTES DE CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Recordamos que existe en el derecho civil la figura de los contratos atípicos, por lo que se pueden crear las
obligaciones que se tengan por convenientes, siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público.
Es la consagración de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC.

Artículo 1255 CC.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que
no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Existen dos tesis doctrinales frente a la duda de si se pueden crear derechos reales nuevos en virtud de la autonomía
de la voluntad antes citada o si, por el contrario, los derechos reales son solamente aquellos fijados por la ley. Y
después hay una tesis oficial, que es la determinada por la Dirección General del Registro y el Notariado (organismo
que depende del ministerio de justicia). Todas ellas se basan en una interpretación concreta del art.2 de la Ley
Hipotecaria y del art. 7 del Reglamento Hipotecario.

Artículo 2 Ley Hipotecaria.

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos
sobre los mismos.
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo,
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
Artículo 7 Reglamento Hipotecario.
Conforme a lo dispuesto en el artículo segundo de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare,
constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se
mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o
contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en el futuro,
algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

● La primera tesis es la del numerus clausus o sistema tasado, que nos dice que solamente existen los
derechos reales que determina la ley. Los que no determine la ley no se pueden crear por los particulares.
Argumentan esta posición manifestando que el “y otros cualesquiera reales” del art. 7 de la Ley Hipotecaria
 se refiere a “y otros derechos reales no contenidos en ese artículo pero sí en esa ley”, pues en él no se
enumeran todos (por ejemplo, este artículo no habla del derecho de adquisición preferente, o del derecho de
retención y demás). La ley no está creando un numerus apertus, pues se refiere a los mencionados en ese
precepto y a los no mencionados, pero aparecidos en la ley.
Otro argumento importante para defender el numerus clausus es el siguiente: la autonomía de la voluntad y
lo que se pacte o acuerde en virtud de ella solamente afecta a las partes, en cambio, los derechos reales
tienen eficacia frente a terceros. Si a aquello que pactan las partes le damos valor de derecho real (por ende,
con eficacia frente a terceros) es la colectividad entera la que se ve afectada por lo que puedan pactar unas
partes concretas, y eso es negativo. Los defensores del numerus clausus, por su eficacia erga omnes,
consideran que es importante que los derechos reales vengan determinados por la ley y no por los
particulares.
● La segunda tesis es la del numerus apertus o sistema abierto, que nos dice que los particulares pueden
crear derechos reales por medio de la autonomía de la voluntad. Esta concepción se basa en el “y otros
cualesquiera reales” de la Ley Hipotecaria. Entiende que la autonomía de la voluntad puede inventar o crear
otros derechos reales no expuestos en esa lista tasada.
En otras palabras, las partes podrán configurar nuevos tipos de derechos reales cuyo contenido que les haga
identificables como tales derechos. Manifestación de voluntad de las partes de configurar el derecho como
real sin infringir norma imperativa (ej: sólo los titulares de derechos reales limitados posesorios pueden
constituir nuevos derechos reales limitados, art. 563-2 CCC) (aprovechamiento parcial), art. 564-3. 1 CCC
(derecho de superficie) y art. 566-2 CCC (servidumbre), ni de orden público.
o La temporalidad es un elemento definitorio del derecho real (usufructo art. 561-3. 3 CCC,
aprovechamiento parcial art. 564-3. 2.a, 568-8 CCC derecho de opción entre otros).
El sistema catalán de derechos reales regula un sistema de numerus apertus: Novedad en Libro V CCC la
regulación del derecho de aprovechamiento parcial (art. 563-1 CCC): Los derechos de aprovechamiento
parcial establecidos con carácter real a favor de una persona sobre una finca ajena con independencia de
toda relación entre fincas, que incluyen el de gestionar y obtener sus aprovechamientos forestales a cambio
de rehacer y conservar los recursos naturales y paisajísticos o de conservar su fauna y ecosistema, apacentar
ganado y rebaños, podar árboles y cortar matas,...etc).
● Tesis oficial (DGRN): En el ministerio de justicia existe la Dirección general de seguridad jurídica y de fe
pública antes llamada dirección general de registros y del notariado DGRN que dicta instrucciones sobre
cómo elaborar las escrituras públicas y sobre lo que accede al registro. Está formada por notarios y
registradores. El registrador es el encargado de valorar aquello que tiene o no tiene trascendencia
jurídico-real para valorar si efectivamente entra al registro o no3. En esto, ésta institución apoya la tesis del
numerus apertus limitado entendiendo que se pueden crear derechos reales por la autonomía de la
voluntad, pero con muchos límites y matices. Los límites son los siguientes: los derechos reales tienen que
constar en escritura pública, tienen que delimitar las facultades del derecho (sobre todo, la eficacia frente a
terceros y la disponibilidad directa), tienen que explicar la función económico-social del derecho, y no tiene
que ir contra el orden público económico4

3. EL DOBLE SISTEMA DE ADQUISICIÓN Y DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES

Evolución histórica – En el derecho romano era muy importante conocer en qué momento se transmitía
determinado bien a otro patrimonio, es decir, conocer el momento exacto en el que se transmitía la propiedad. Por
ello este acto se envolvía de un ritual conocido como la mancipatio o la in iure cesio. El ritual era público y solemne

3
Contra la valoración de la DGRN cabe acudir a la jurisdicción ordinaria si se considera que su denegación de inscripción al
registro es infundada o no sujeta a derecho.
4
Orden público: Son aquellos principios de cualquier índole (sociales, culturales, económicos y demás) que marcan una
determinada sociedad en un determinado tiempo. El orden público económico es, en términos de derechos reales, el respeto al
derecho de la propiedad. Particularmente nos referimos a él en cuanto a la amortización de la propiedad. Solamente se podrá
vincular la propiedad a la persona durante dos generaciones, más no. Por ejemplo, puedo dejar en herencia mi casa a mi esposo
y manifestar que no podrá disponer de ella ni él ni nuestros hijos (dos generaciones). Más de dos generaciones se considerará
nulo y se rebajará.
para que todo el mundo tuviese constancia de esta transmisión. Con el tiempo estas formalidades se fueron
debilitando y diluyendo hasta quedar solamente la traditio (la entrega).
El art. 609 CC enumera los modos de adquisición de los derechos reales. En sentido amplio, cuando hablamos de
“modos de adquisición de los derechos reales” nos referimos a aquellos hechos o fenómenos jurídicos en virtud de
los cuales se puede constituir un derecho real.

Artículo 609 CC.

La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por
sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Art. 531,1 del CCC

De lo extraído en este precepto formamos dos categorías de modos de adquisición de derechos reales:
● Modos de adquisición de la propiedad: El Código Civil contempla la ocupación como modo de adquisición
de la propiedad exclusivamente, no de otros derechos reales. La ocupación es un modo de adquirir la
propiedad sin conexión con el anterior titular y consiste en la aprehensión o tenencia material de la cosa.
Cuando un bien mueble está abandonado lo hace suyo por ocupación la primera persona que adquiera la
tenencia material del bien con ánimo de hacerlo suyo. En otras palabras, sólo se ocupan las cosas muebles
abandonadas. En cuanto a los bienes inmuebles, los bienes que no tienen dueño conocido pertenecen al
Estado. Por ende, los bienes inmuebles no pueden adquirirse por ocupación.
● Modos de adquisición de la propiedad y otros derechos reales:
○ El primer modo de adquisición y demás derechos reales que nos dice el apartado segundo de este
precepto es la ley. Cuando el legislador regula materias tales como el usufructo, la servidumbre,
derechos de adquisición preferente, lo que está haciendo es regular el modo de adquisición de la
propiedad y demás derechos reales.
○ La donación. En el CC se la concibe como un contrato, pero en el derecho catalán se la concibe como
un modo de adquirir. Ni la oferta del bien ni la aceptación del donatario son contractuales, se
transmite el derecho real con la entrega del bien. La aceptación del donatario impide que el donante
revoque la transmisión hecha.
○ La sucesión mortis causa. La sucesión no es propiamente un modo de adquirir, sino que lo que es un
modo de adquirir es la aceptación que hace la persona del título de heredero.
○ Se habla también de la usucapión o prescripción adquisitiva, que se materializa en la usucapión. Es
aquel modo de adquisición por el cual se adquiere la propiedad u otros derechos reales por el mero
transcurso del tiempo.
○ Accesión: título adquisitivo exclusivo del derecho de propiedad.
○ En cuanto a los ciertos contratos mediante la tradición: En algunos países como Francia o Italia se
establece un sistema de transmisión de la propiedad y demás derechos reales consensual, es decir,
que se adquieren por el consentimiento manifestado en el solo contrato. En otras palabras, por el
simple hecho de existir el contrato de transmisión el adquirente ya es dueño, incluso si todavía no se
ha producido la entrega. Esto tiene mucha importancia a la hora de determinar la responsabilidad
por destrucción del bien, pues si se destruye la cosa en manos del transmisor, pero ya existiendo
contrato de transmisión, para estos sistema será responsable el dueño, es decir, que tendrá que
asumir la pérdida el adquirente. En cambio en el sistema alemán o el austriaco, por ejemplo, es todo
lo contrario. La propiedad se adquiere por la entrega. Por lo tanto, si la cosa se destruye en manos
del transmisor, aun existiendo contrato de transmisión, será éste quien se responsabilice de dicha
pérdida porque todavía no se ha entregado la cosa y, según aquellos sistema, sigue siendo
efectivamente el dueño el transmisor.
Los modos de adquirir (crear) derechos reales se pueden clasificar en:
● Modos de adquisición originarios: proporcionan el derecho real sin la existencia de un transmitente, es decir
son aquellos en los que la adquisición del derecho real no se funda en el derecho que tuviera un titular
anterior, sino que es independiente. En otras palabras, los modos originarios de adquisición de la propiedad y
de derechos reales son aquellos modos en los que se adquiere con independencia del anterior titular, es
decir, sin conexión o sin enlace con el anterior titular. Por lo tanto, el nuevo titular lo adquiere libre de carga.
Nace ex novo a favor del titular. La ocupación es una forma de adquirir la titularidad de manera
independiente a quien lo hubiera sido antes.
Solo sucede en los bienes muebles (Ej: animales vivos abandonados). No existen bienes inmuebles vacantes.
Por ejemplo, en la ocupación de cosas muebles abandonadas no hay conexión entre el anterior titular y el
nuevo. Por ende, no hay transmisión de vicios y demás defectos. La usucapión también es otro modo de
transmisión originario. Se transmite la propiedad sin enlace con el anterior titular.
● Modos de adquisición derivativos: se recibe el derecho real de un transmitente y tal como lo tenía el
transmitente, pues nadie da lo que no tiene. Son aquellos en los que la adquisición del derecho real por el
nuevo titular trae causa del derecho del titular anterior. Es decir, los modos derivativos de adquisición de la
propiedad y de derechos reales son aquellos modos en los que sí hay conexión entre el anterior titular y el
nuevo, en el momento de transmisión. Son, por antonomasia, aquellos modos en los que se formaliza un
contrato y hay tradición. La adquisición efectiva del adquirente depende de la adquisición del anterior titular.
Por lo tanto, se adquiere con las mismas cargas, limitaciones y prohibiciones que tuviera el titular anterior. Mi
derecho real está vinculado causalmente al derecho del titular anterior.
○ Traslativos: derecho real ya existente se transmite a otro, se traslada de un titular a otro.
○ Constitutivos: titular crea un derecho real limitado manteniendo su titularidad real sobre la cosa (ej:
propietario que constituye derecho real de usufructo).

Regímenes de adquisición derivativa de los derechos reales:

● Sistema de transmisión consensual: los derechos reales se transmiten y se adquieren por el mero
consentimiento, sin necesidad de entregar el bien. Este es el sistema propio de Francia, Italia, Portugal, …
● Acuerdo abstracto traslativo: supone que hay dos negocios jurídicos diferentes e independientes entre sí: un
negocio jurídico obligatorio y un negocio jurídico real. No se requiere la validez de un contrato anterior que le
sirva de fundamento, sino pura y simplemente una concorde voluntad de las partes de adquirir y de
transmitir el dominio. La transmisión y adquisición se fundan en un acuerdo abstracto. Este sistema ha sido
consagrado por el Código civil alemán.
● Teoría del título y el modo: proviene del derecho romano. Sistema de España, Cataluña, Austria, Suiza. El
modo en sentido estricto es uno de los elementos que deben intervenir para adquirir y transmitir un derecho
real. Hablamos de un sistema de adquisición y de transmisión concreto. El modo es equivalente a la
tradición.
Para que se produzca la auténtica transmisión se requieren dos actos jurídicos. El título (o contrato) + el
modo (la tradición). 609 CC y 531.1 CCCat.
○ Título: es el fundamento jurídico, la causa jurídica que explica porque es justa una transmisión.
Además cumple la función de instrumento que permite conocer el derecho que se transmite y el
alcance de esta transmisión (como es y que es, ese derecho).
○ Modo: es el medio jurídico a través del cual se produce de manera material la transmisión del
derecho y la consecuente adquisición. Es la entrega o tradición. Modos de adquirir (609 CC) + (531.1
CCCat):
■ La donación: considerada como modo de adquirir de manera expresa.
■ La sucesión: (testada e intestada) (Lib IV).
 ■ El contrato: actos y formalidades (art. 531-1)
■ La usucapión: (art 531-23 a 5321-29 CCCat)
■ Modos específicos propiedad: ocupación (542.20 CCCat) y accesión (542.1 CCCat).
Teoría del título y el modo: Sólo con la firma del contrato no soy propietario, se adquiere derecho real sobre la cosa
cuando la cosa además del título se hace la entrega de la cosa es decir la tradición. Título, modo (la tradición que
consiste en la entrega de la cosa) porque el contrato lo único que provoca es la obligación. No siempre es necesario
sólo en los llamados derechos reales posesorios.
En el momento en que se toma posesión de la cosa es cuando nos convertimos en titular del derecho de propiedad o
en titular de derecho real posesorio. No obstante este sistema adquisitivo que se basa en la teoría del título y el
modo no opera siempre, como por ejemplo en los derechos reales de garantía, cuando la posesión de la cosa no se
otorgue al titular del derecho real no es necesario que se entregue la cosa, en ese caso será suficiente para el
derecho real ya sea de propiedad o de hipoteca el título.
La hipoteca es un préstamo (el banco pide como garantía con la propiedad)
¿El banco tiene derecho real sobre la cosa? El hecho de que el bien pueda ser objeto de derechos reales, tiene un
derecho real no posesorío sino de garantía que le permite dirigirse contra la cosa en garantía por la falta de pago.
Juntamente a este sistema cabe otra vía a través de la cual también se puede conseguir este efecto de adquisición.
Esta otra es la que se contiene en el articulo 1901 CC, art 531.4.4 CCCat.
● Iusta causa traditionis: se parte de una situación fáctica (ha tenido lugar un desplazamiento patrimonial).
Todos los desplazamientos deben estar justificados. La simple entrega fundamentada con una causa justa
provoca la transmisión. Una causa justa es la denominada obligación natural (no es exigible jurídicamente
pero que si se cumple no se puede decir que se ha cumplido mal, deberes morales, sociales). – Causas
credendi (causa de crédito), solvendo (porque debía pagar), donandi (ánimo liberal).
El doble sistema de adquisición de los derechos reales:
1. Teoría del Título y el Modo: para transmitir y adquirir bienes se requiere (art. 531-1 CCC): título de
adquisición (contrato, negocio) + tradición o los actos y formalidades establecidas por las leyes (ej: escritura).
Sistemas:
● Título + Modo (Tradición, entrega de la casa).
● Título + formalidad o acto establecido por ley.
Sistema de adquisición: Título + Modo (Tradición, entrega): Sistema aplicable a los derechos posesorios. Para que
junto al contrato se produzca la tradición. Etapas:
○ Fase en virtud de título, el adquirente obtiene derecho de crédito por el que transmitente queda
obligado a transmitir el derecho real.
○ Cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa objeto del derecho real al comprador.
● Título: Acto jurídico que permite la adquisición del derecho real y que actúa como fundamento jurídico o
causa (art. 531-3 CCC). Son títulos adquisitivos:
○ El contrato: cuya función es la de transmitir un derecho real (compraventa, permuta...).
○ La donación
○ La sucesión mortis causa (voluntaria o legal)
○ La ley: norma jurídica directamente provoca la adquisición de un derecho real (ej: el usufructo a
favor de cónyuge sobreviviente en la sucesión intestada, art. 442-3 CCC).
● Modo-Tradición: es el acto de entrega mediante el que efectivamente se produce la transmisión.
Sistema de adquisición: Título + Acto/ Formalidad
● Acto: por ejemplo la aceptación que seguirá al título lucrativo. Nadie puede adquirir un derecho sin su
voluntad (donación y sucesión mortis causa).
 ● Formalidad: actos de formalidad por ejemplo casos de derechos reales que para su constitución y
transmisión necesitan inscripción en el Registro de la Propiedad: (hipoteca art. 145 LH).

2. La iusta causa traditionis: La entrega + justa causa. Ex art. 1901 CCe, art, 531-4.1 CCCat. Causas: credendi –
solvendi - donandi
En el derecho catalán tenemos un doble sistema adquisitivo y transmisivo de derechos reales:
1. Teoría del título y modo. Implica la celebración de un contrato y la entrega de una cosa. Art. 531-1 CCCat:
Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, además del título de adquisición, la realización, si procede, de la
tradición o los actos o las formalidades establecidas por las leyes.
2. Iusta causa traditionis. Art. 531-3 CCCat: La tradición, realizada como consecuencia de determinados
contratos, comporta la transmisión y adquisición de la propiedad y de los demás derechos reales posesorios.

4. LA TRADICIÓN. CONCEPTOS Y MODALIDADES

En el CC se regula la tradición como modo de adquisición y transmisión de los derechos reales en el contrato de
compraventa. En el derecho catalán, en el libro de derechos reales.
La tradición es la entrega de la posesión de un bien por parte del poseedor anterior al nuevo poseedor (art. 531-2
CCC). Acto material de entrega. Concepto en sentido amplio y con independencia de la eficacia que se persiga con la
entrega.

Art. 531-2 CCC

La tradición consiste en la entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos.
Art. 531-4 CCC
La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y éstos toman posesión del mismo con
el acuerdo de los transmitentes.

En sentido estricto: Entrega de la cosa con la voluntad del tradens (transmitente) y del accipiens ( adquirente) de
transmitir y adquirir respectivamente el derecho real de que se trate.

Art. 531-3 CCC

si la tradición es realizada como consecuencia de determinados contratos, comporta la transmisión y adquisición
de la propiedad y demás derechos reales.
● Este artículo se refiere a derechos reales posesorios. Esto ha de ser así, pues si la tradición consiste en la
entrega de la posesión y no hay posesión, no se puede entregar esta, y po tanto, no puede haber tradición.

Es el traspaso posesorio. No me basta entregar el bien, sino que lo tengo que hacer con un determinado
comportamiento: debo mostrar mi voluntad de entregar el bien.
La tradición tiene eficacia real cuando va precedida de un título que permita la transmisión del derecho real (teoría
del título y modo) (ej: compraventa). Carece de eficacia real si el contrato que la precede no es transmisivo: es de
otro tipo (arrendamiento).
Los contratos que pueden actuar como títulos de la tradición son los contratos transmisivos (compraventa,
permuta...) y la dación en pago. El tradens debe poseer en el mismo concepto que transmite y ser titular del derecho
real que se transfiere a fin de que la tradición tenga eficacia real.
● El poder de disposición presupone la inexistencia de prohibición de disponer sino también que el
transmitente es titular del dominio o derecho real en cuestión, en caso contrario la tradición carece de efecto
real y el accipiens no adquiere derecho real alguno
● Excepción: adquisición a non domino. El Derecho ampara al adquirente cuando el transmitente, sin ser
verdadero titular, lo aparenta justificadamente. Por tanto, se habla de adquisición de quien no es dueño. Se
admite la adquisición sobre bienes muebles (art. 522-8 CCC) como de bienes inmuebles (art. 34 LH),
requieren buena fe del adquirente: ignorancia del vicio que convierte en inhábil el modo adquisitivo.
Requisitos:
● Que efectivamente se haya dado lugar al desplazamiento posesorio
● Que se trate de un objeto/derecho comporte posesión (art. 531-3 CCCat). Aquellos derechos que no
comportan posesión no es necesario que se transmitan mediante tradición.
● Que tenga título o causa jurídica.

El traspaso posesorio se puede hacer de diversas maneras:

● Tradición real (art. 531-4.1 CCC). Consiste en poner el bien a disposición del adquirente. Poner la cosa en
posesión del adquirente. Traspaso del poder efectivo sobre la cosa si se produce por la entrega física, mano a
mano, (mueble) o ocupación material (inmueble).

Art. 531-4.1 CCC

La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con
el acuerdo de los transmitentes.

● Tradición simbólica (Art. 531-4.2 c) CCC). Dentro de la tradición real, el poner en poder de la cosa se puede
entender en un sentido más espiritual, sin necesidad de la entrega física, como es en el artículo mencionado.
Las cosas almacenadas quedan bajo el poder del comprador, por lo que estamos ante una tradición real y el
comprador habrá devenido propietario.
Así, la transmisión del dominio no acaece a consecuencia de la entrega de la cosa sino del accesorio que la
simboliza. Es decir, no es necesario que se entregue el bien materialmente, sino que es suficiente que se
entregue un símbolo que represente ese bien. (Ej: entrega de llaves en símbolo de entrega del piso, entrega
de las llaves del local dónde la cosa se encuentra almacenada, o de la caja de seguridad, etc.)
* Ni el CCC ni el CC consideran forma de tradición de los bienes inmuebles la entrega de las llaves.

Art. 531-4.2 c) CCC

La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

● Tradición instrumental (Art. 531-4.2 a) CCC). Otorgamiento de escritura pública como forma de tradición:
Otorgamiento de la escritura pública si del mismo documento no resulta otra cosa.
○ Ej: si en la escritura de compraventa se establece una reserva de dominio a favor del vendedor
mientras el comprador no pague la totalidad del precio, no hay tradición instrumental.
 Salvo que otra cosa resulta de la escritura, la sola escritura produce el efecto jurídico del traspaso posesorio,
no es propiamente una modalidad de tradición sino un equivalente a la tradición.

Art. 531-4.2 a)
El poder y la posesión de un bien se entregan por el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del
mismo documento no resulta otra cosa.

● Constitutum possessorium (art. 531-4.2 b) CCC). El poseedor sigue poseyendo pero reconociendo la posesión
mediata de otro (vendedor permanece como arrendatario de la cosa vendida). Interversión del concepto
posesorio.
Ejemplo: en supuestos en que el vendedor, después de la venta, había de continuar con la posesión de la
cosa, por ejemplo, se la quedaba como arrendatario, para evitar la inútil ida y vuelta de la cosa, del vendedor
al comprador, para que éste adquiriera la propiedad, y del comprador al vendedor, ahora como arrendatario,
se entendía que bastaba el acuerdo de las partes para que se produjera la tradición y, así, el comprador
adquiría el derecho de propiedad.
* El CC no lo reconoce como forma de tradición

Art. 531-4.2 b)
El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los
adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

● Tradición consensual (art. 531-4.2 d) CCC). Se produce por el simple acuerdo de las partes sin que tenga
lugar la entrega material del bien. Es decir, no hay entrega material del bien ni entrega de ningún símbolo.
(Ej: la transmisión de la propiedad sobre un bien inmueble equivale cuando se hace la escritura pública).
Dos acuerdos de voluntades diferentes e independientes aunque unidad de acto: acuerdo sobre título,
acuerdo sobre el carácter no material de la tradición.

Art. 531-4.2 d) CCC

El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposición no puede
trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

● Traditio brevi manu (art. 531-4.2 e) CCC). El accipiens que ya disponía de la cosa (arrendatario que compra el
piso). Es decir, los adquirentes ya tenían el bien en su poder en virtud de otro título. Aplicable tanto en
bienes muebles como inmuebles.

Art. 531-4.2 e)
La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en su poder por otro título.

● bienes incorporales o cuasitradición (art. 531-5 CCC). Para la transmisión de estos tampoco basta el título, el
contrato, sino que también se requiere una tradición, llamada cuasitradición.
Por bienes incorporales se entienden los derechos reales en cosa ajena que no comportan la posesión total
de la cosa, sino una posesión parcial (el derecho real de servidumbre de paso por finca ajena comporta la
posesión parcial de la finca en cuanto se pasa por ella). La cuasitradición se exige para la adquisición de estos
 derechos reales en cosa ajena si son poseíbles, pero si no son poseíbles (derecho de hipoteca, derechos de
adquisición como la opción o el retracto) (o se trata de derechos de crédito), basta para su adquisición la
celebración del contrato, no se requiere tradición.
La cuasitradición puede operar por la tradición instrumental, por la entrega al adquirente de los títulos o por
el uso que del derecho haga el adquirente, consintiéndolo el transmitente.

Art. 531-5 CCC

La tradición de los bienes incorporales se produce por la entrega de los títulos, por la tradición instrumental o por
el uso que hacen los adquirentes con consentimiento de los transmitentes.

Gastos de la tradición:
Art 531.6 CCCat:
● Los gastos de entrega y de documentación están a cargo de quien transmite.
● Los gastos de otorgamiento de la escritura pública y expedición de la primera copia y los demás gastos
posteriores a la entrega son a cargo de quien adquiere salvo que exista una disposición especial o se haya
pactado otra cosa.

TEMA 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO. LOS SISTEMAS REGISTRALES. EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

Y SU NORMATIVA

CONCEPTO

Art. 1.1 Ley Hipotecaria

“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio
y demás derechos sobre los bienes inmuebles”.

El Registro de la Propiedad es un registro que publica las situaciones jurídico reales que afectan a los bienes
inmuebles.
Al Registro de la Propiedad se le suelen dar tres posibles conceptos, aunque la más adecuada es la última:
1. El Registro de la Propiedad como un local u oficina, o como una circunscripción o demarcación territorial
(distrito hipotecario, según la LH).
2. El Registro de la Propiedad como un conjunto de libros. Dentro de la oficina del Registro de la Propiedad se
encuentra el archivo, que es el conjunto de libros en los que constan todos los asientos registrales. Estos
libros están informatizados. De todos los libros que forman el archivo, hay dos que son esenciales: libro diario
y libro de inscripciones.
3. El Registro de la Propiedad como institución jurídica. Según este concepto, el Registro de la Propiedad es un
instrumento de publicidad que tiene la finalidad de dar a conocer a cualquiera de las situaciones jurídicas
 que tienen trascendencia real. Comprende, por tanto, muchas situaciones jurídicas y muchas relaciones
jurídicas. Es la que más se adecua a la idea de Registro de la Propiedad.
Es un registro cuya organización se basa en un sistema de competencia territorial, los derechos sobre una finca se
inscriben en la oficina correspondiente al lugar de ubicación de la finca (art. 1.2 LH).
Como institución jurídica, se la define en el art. 605 CC y en el art. 1 LH: Art. 605 CC y 1 LH. “El Registro de la
Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles”. A continuación vamos a analizar esta definición:
● Tiene por objeto la inscripción o anotación. El legislador contrapone dos tipos de asiento registral, que son
los más importantes: el asiento de inscripción y el asiento de anotación.
● Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos. Se inscriben actos administrativos,
actos judiciales y negocios jurídicos realizados por particulares. Cuando el precepto se refiere a contratos, no
se refiere exclusivamente al documento en que figura el contrato, sino que se refiere al contrato como título
material, es decir, al negocio jurídico realizado y a la tradición (mecanismo). Al registro, como norma general,
solo acceden documentos públicos. Hay tres tipos de documentos públicos: los notariales, los judiciales y los
administrativos. En algún caso se permite que acceda algún de documento privado y en concreto algún tipo
de testamento. Por lo tanto, la situación jurídica que tiene trascendencia real que publica el registro, ha
pasado dos controles de legalidad. El primer control lo hace el notario, que es el que otorga ese documento
en escritura pública. El segundo, es el registrador. Cuando llega el documento, éste vuelve a calificarlo para
ver si es inscribible o no. Hay una garantía doble, de forma que el tercero que quiere informarse, tiene
presunción de veracidad jurídica (lo que publica el registro es verdad).
● Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales. Encontramos una contraposición entre derechos reales y derechos de crédito. El registro no publica
derechos de crédito, solo derechos reales, que tienen eficacia erga omnes. Hay algunos derechos de crédito
que, excepcionalmente, pueden acceder al registro (ej. contrato de arrendamiento, propiedad horizontal,
derechos de adquisición preferente de carácter personal etc.).
● Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles. El objeto fundamental del Registro de la Propiedad son bienes inmuebles (los
bienes muebles gozan de otros instrumentos de publicidad: posesión y registro de bienes muebles). En el
registro aparecen los bienes inmuebles perfectamente identificados e individualizados. Hay ciertos bienes
muebles que, por sus características, pueden constar en un registro, pero este registro da publicidad de las
garantías, no de las titularidades.
El Registro de la Propiedad no es solo un instrumento de publicidad, sino también tiene otra función: informar
jurídicamente a todo aquél que lo solicite. ¿Cómo informa el registrador? Dos posibilidades:
● Mediante la emisión de informes o dictámenes.
● Dedicar como mínimo 2h al día para atender al público si se le solicita (el registrador siempre está en la
oficina, su labor no la hace de cara al público, pero si uno lo pide, tiene la obligación de hacerlo y dar
información jurídica).
El registrador es garante de la legalidad, porque con su labor calificadora, lo que impide es que accedan actos o
contratos nulos al registro. También evita que títulos aparentemente válidos, pero que en realidad no lo son, lleguen
al registro, o que titulares verdaderos se vean perturbados por terceros. El registrador puede negarse a inscribir
cláusulas abusivas en el registro si éste las detecta en el documento.
Constan en el registro el historial jurídico de las fincas:
● A cada una se le atribuye un folio registral (art. 243 LH).
● En éste se publican no sólo los asientos de dominio y demás derechos reales sino las situaciones jurídicas de
trascendencia real de la finca.
El historial jurídico de la finca que consta en el Registro permite que los terceros conozcan las situaciones jurídicas de
trascendencia real que le sean oponibles (Publicidad Registral) de forma que no se puede alegar ignorancia (art. 32 y
34 LH).
El acceso al Registro de los derechos que se publican se da por acceso al mismo de actos y contratos (títulos) que
permiten adquirir dominio u otros derechos reales sobre la finca.
● El título material que permite adquirir el derecho debe estar recogido en un título formal, normalmente
documento notarial, administrativo o judicial.
Los asientos que se practican en los distintos Libros del Registro bajo el control profesional del Registrador de las
Propiedades (art. 1.3 LH) está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

LOS SISTEMAS REGISTRALES

El asiento registral es la constatación por escrito en el archivo del registro de una situación jurídica que tiene
trascendencia real. Según el sistema, la forma de reflejar en los libros del registro una situación jurídica que tiene
trascendencia real, varía. Por eso, se suele hablar de sistemas registrales:
Según si son actos / documentos:
● R de actos y contratos: el registro se lleva a cabo ante un funcionario. Intervención funcionario, declaración
de voluntad ante el funcionario (Ej: Registro Civil).
● R. documentos y títulos: en el registro se ingresa el documento donde se contiene el acto jurídico
correspondiente que, tiene que ser documento público, y será el registrador quien deba realizar una
calificación antes de poder incorporar al derecho en el registro.
Según la Práctica de Asientos:
● Sistema de transcripción, archivo o copia documento (Francia o Italia). Se archiva en el propio Registro o
bien se copia íntegramente el documento (se transcribe literalmente), sin distinguir situaciones jurídicas
reales u obligacionales.
● Sistema de inscripción o extracto (nuestro sistema). El registrador hace un resumen o extracto del
documento que se le presenta, no lo copia literalmente. Solo publica situaciones jurídicas que tienen
trascendencia jurídico-real (no de trascendencia obligacional, es decir, pactos que hacen las partes).
● Sistema de encasillado (Alemania). En los libros del registro aparecen casillas. Cada derecho tiene una casilla
reservada. Este sistema funciona muy bien en aquellos sistemas de numerus clausus, en que no se pueden
crear nuevos derechos. En un sistema numerus apertus (se permite que las partes creen nuevos derechos
reales), un sistema de encasillado no funcionaría.
Según el Orden de los libros:
● Sistema de folio real. Sistema de ordenar el Registro tomando como punto de partida las fincas sobre las que
recaen los diferentes derechos reales. Cada finca tiene un registro o folio en el libro correspondiente y todas
las inscripciones, anotaciones, y cancelaciones referentes a la finca se practicarán a continuación sin dejar
espacios entre los asientos (art. 243 LH).
○ Cuando el Registrador califique positivamente un título presentado expresará en la nota de despacho
al pie del título los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados con
ocasión de su práctica (art. 19 LH , 250 LH y 378 y 379 RH).
○ El concepto de folio real está íntimamente relacionado con el principio de especialidad:
■ Determinación exacta de los derechos inscritos.
■ Los terceros adquirentes tengan un exacto conocimiento de las cargas que afectan al
inmueble (sólo las cargas publicadas les perjudiquen) (art. 51.6 Reglamento Hipotecario).
● Sistema de folio personal. Los libros del Registro no se ordenan por fincas, sino según las personas de sus
propietarios o según el orden de recepción de los documentos (con índices)
○ Este sistema nunca se ha aplicado en España en el que se sigue el sistema de folio real.
 ○ Pero aunque se sigue el sistema de folio real, ello no es incompatible con la existencia de un índice
de personas de carácter auxiliar que ayuda a localizar las fincas y su historial jurídico (Indice General
de fincas y derechos-informatizado bajo la coordinación del Colegio de Registradores art. 222.8 LH).
Según la Protección:
● Protección: el titular no ha vendido (inoponibilidad) – garantía titularidad (título oneroso, buena fe)

EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL Y SU NORMATIVA

El Registro de la Propiedad fue creado por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. El 30 de diciembre de 1944 se
aprobó la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria.
● Recientemente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ha reformado algunos artículos de la LH.
Art. 149.1.8 CE: El Estado tiene competencia exclusiva para la regulación de la ordenación de los registros e
instrumentos públicos. Todo lo referente a la organización y competencias del Registro de Propiedad y los requisitos y
eficacia de lo publicado en el mismo son competencia exclusiva del Estado.
Las CCAA (Cataluña en concreto): competencia exclusiva para dictar normas procesales y de procedimiento
administrativo que derivasen de particularidades del derecho sustantivo catalán) promulgó la Ley 4/2005 de 8 de
abril de los recursos contra las calificaciones de los Registradores de Propiedad de Cataluña (infracción de las normas
de derecho catalán).
● La regulación de los derechos reales inmobiliarios puede corresponder a las CCAA con Derecho civil propio.
En este sentido el libro V del CCC.
Normativa:
● Precedentes: Contadurías de Hipotecas – Decretos s XIX (fiscal) - Proyecto 1851
● LH 1861: sistema propio de influencia alemana. Instrumento de publicidad, no constitución derechos
● Codificación: leyes especiales. Remisión de los CC. Competencia estatal
● Legislación hipotecaria: regula principios y procedimientos básicos. (1944/46 y reformas sucesivas)

Principios hipotecarios
Cuando hablamos de principios hipotecarios nos referimos a principios científicos. Se extraen unos conceptos/ideas
claves que explican todo el sistema registral español, que son los llamados principios hipotecarios. No existen como
tales en la ley. Es una forma de explicar cómo funciona el registro español.

Principios hipotecarios.

○ Principio de inscripción. Lo que se inscribe en el registro es la constitución, la modificación y la

extinción de situaciones jurídicas con trascendencia real. El asiento de inscripción es fundamental,
porque es lo que da plena eficacia erga omnes a los derechos reales. En realidad, cuando un derecho
real ingresa por primera vez en los libros del registro (abrimos folio), esa primera constancia escrita
de ese bien inmueble, no es una inscripción, sino que el ingreso por primera vez de una finca
registral es lo que llamamos inmatriculación (inmatriculamos una finca cuando ingresa por primera
vez escrita en el registro). Una vez inmatriculada la finca registral, iremos inscribiendo todo lo que
son situaciones o titularidades jurídicas que afectan a esa finca y entonces empezarán las
inscripciones o anotaciones. La primera inscripción siempre es de dominio (quién es el propietario).
Por lo tanto, no inscribimos fincas, sino que las inmatriculamos. Lo que inscribimos son situaciones
jurídicas o titularidades sobre esas fincas.
 ■ * Finca en sentido registral no es lo mismo que finca en sentido extraregistral. Cuando
hablamos de finca extraregistral nos referimos a un bien inmueble, que es una superficie
delimitada. En cambio, finca registral es todo aquello que abre folio registral. Puede ser una
finca, concesiones administrativas o derechos urbanísticos. Por lo tanto, lo que se inmatricula
por primera vez no tiene por qué ser una finca.

La inscripción puede ser:

■ Constitutiva. Supuestos en los que es necesario que se inscriba un derecho en el Registro de

la Propiedad para que tenga existencia (si no se inscribe, no existe) o para que tenga plenos
efectos jurídicos (ej. el derecho real de hipoteca, el derecho de superficie, el derecho de
vuelo, ...).

■ Declarativa. Lo único que hace la inscripción es constatar registralmente un derecho real que
ya existe en la realidad extraregistral. No es necesario que se inscriba la constitución de ese
derecho en el registro para que ese derecho se considere constituido. Simplemente declara
algo que ha sucedido en la vida extraregistral.

En nuestro sistema, la regla general es que la inscripción es declarativa, salvo en los supuestos donde
el legislador exige específicamente que para considerar constituido un derecho se tenga que inscribir.

La inscripción no sustituye a la tradición. La tradición es necesaria, aunque se haya inscrito.

○ Principio de legitimación (art. 38 LH). Los asientos del registro se presumen exactos, veraces, de
manera que, el que aparece en los asientos como titular de un derecho, se le tiene que tener a todos
los efectos como titular del derecho. Se considera que es cierto lo que dice el registro, aunque igual
en la realidad extrarregistral no lo sea. Hay una presunción iuris tantum de veracidad, de que los
Derechos Reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. Se presume que, quien tenga inscrito el dominio de un inmueble o DoR, tiene la posesión
de los mismos. En el tráfico jurídico-económico, el que aparece como titular de un derecho
determinado en el registro, está legitimado para realizar los negocios y actos jurídicos
correspondientes a su titularidad.

○ Principio de inoponibilidad (art. 32 LH). El título no inscrito en el registro no puede ser opuesto ni
perjudicar a terceros que sí han inscrito su titularidad. Por tanto, todo aquello que no aparece en el
registro, no se puede oponer eficazmente. Tendremos que buscar otros medios de prueba.
Tendremos que probar que lo que dice el registro no es verdad, puesto que es una presunción iuris
tantum de veracidad. Si lo probamos, podrá oponerse.

○ Principio de fe pública registral (art. 34 LH). Tiene relevancia en supuestos donde hay una
inexactitud del registro respecto de la realidad extrarregistral y en todas aquellas adquisiciones a non
domino. La figura central es el llamado tercer hipotecario. Éste, es un tercero subadquirente de un
bien que lo adquiere del titular que aparece en el registro. La adquisición ha sido hecha a título
oneroso y de buena fe (el adquirente cree que lo que dice el registro es cierto), y ha inscrito su propia
titularidad en el registro. Si el transmitente resulta que no es propietario del bien y el propietario
reclama, pero la transmisión ha sido a título oneroso y a buena fe, si yo he adquirido del titular
inscrito y he inscrito mi titularidad, le podré oponer al verdadero propietario. El adquirente se ve
protegido por el registro. El verdadero propietario se queda sin el bien y le podrá reclamar una
indemnización al titular que aparece en el registro, que transmitió el bien sin tener poder de
disposición sobre éste.

Objetivo: dar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, intentando eliminar que cualquier transmisión
que se haga en función de lo que contiene el Registro pueda considerase nula.

○ Principio de prioridad: prior tempore potior iure. El que primero inscribe, tiene mejor derecho,
porque tiene preferencia respecto los que inscriben después. Cuando llega un documento al registro,
 en el asiento de presentación siempre se pone la fecha y hora en que ha entrado al registro, porque
esta fecha va a determinar la preferencia y prioridad respecto de documentos que lleguen después.
Esa preferencia de inscribir en primer lugar, significa que si luego quiere ingresar un documento en el
registro que es incompatible con el que ha llegado al registro en primer lugar, el registrador lo
rechazará. La preferencia implica, para este segundo documento que se quiere inscribir en el registro
que es incompatible con otro que ya se ha presentado, el cierre registral, es decir, se bloquea el
registro. Todos aquellos documentos que se inscriban que sean incompatibles, como la doble o triple
venta, se produce el efecto de cierre registral rechazándolo. Esto impide el efecto de todo el trámite
registral y de publicidad pero no impide ir a los Tribunales para que decidan el orden y jerarquía que
deba corresponder. Por tanto, el principio de prioridad, implica que el otro no llegue (en el caso que
sea incompatible). Si los posteriores que llegan son compatibles con el que se ha inscrito en primer
lugar, si que accederán, pero su preferencia se pospone. Van todos en orden. Tiene mejor rango
hipotecario el primer documento inscrito que los posteriores. El rango hipotecario, que es el lugar
que le va a corresponder en la inscripción de la finca, es un valor patrimonial importante (ej. no es lo
mismo ser primer acreedor hipotecario que ser el tercero. El primero seguro que cobrará, el tercero
quizás no). El orden da un rango dentro del orden de preferencia dentro de todos los derechos que
se vayan inscribiendo sobre la finca. Efecto de cierre registral, art. 17 LH.

○ Principio de rogación. El registrador no puede proceder de oficio a inscribir las situaciones jurídicas
que tengan trascendencia real, sino que lo hace a petición de la parte interesado. El registrador sólo
inscribe titularidades reales (o personales que admita la ley) a instancia de parte. Puede solicitar la
inscripción cualquiera (se habla de presentante: propietario, representante, gestor, cualquier tercero,
etc.). La legitimación es muy amplia. En algún caso el registrador permite que el registrador proceda
de oficio (excepciones). Pasa lo mismo en el proceso civil, salvo aquellos casos en que deba actuar el
ministerio fiscal porque la norma le incita a ejercitar acciones, no intervendrá si no se lo pide.

○ Principio de voluntariedad de la inscripción. El particular es libre de decidir si quiere inscribir o no

en el registro su titularidad, salvo en los casos en que la inscripción es obligatoria (constitutiva). Si no
inscribe, deberá atenerse a las consecuencias de no publicar su titularidad en el registro. Las
consecuencias jurídicas de no inscribir son bastante perjudiciales. En la práctica, siempre se inscribe
todo lo inscribible.

○ Principio de negocio causal. El sistema español es un sistema causalista: las transmisiones de

derechos necesitan siempre justificarse, una causa. Todo el negocio jurídico tiene que aparecer en el
Registro de la Propiedad, por lo tanto se tiene que reflejar la causa de la inscripción en el registro. La
inscripción no sustituye a la tradición.

○ Principio de exactitud registral. Si en el registro tengo la plena facultad de disposición de la finca, y

luego me dices que está mal, tengo está presunción de exactitud, es decir, no tengo que probar que
tengo la totalidad del dominio, sino debe ser el otro quien tendrá que probar que no lo está. Art. 38
LH.

○ Principio de título público. Significa que únicamente acceden al RP aquellos documentos que tengan
carácter público, aquellos con actos jurídicos que comprometan BI. Hacer una compraventa en un
documento privado es completamente válido, ahora bien, si queremos inscribir la adquisición
necesitaremos un documento público. Los documentos que se pueden presentar son tres:
documentos notariales, documentos judiciales, escrituras públicas, documentos administrativos.
Cuando se presentan se práctica el asiento de presentación en el libro diario, es un registro de
entrada, presentada a las tal de tal día.

○ Principio de tracto sucesivo. Art. 20.1. LH. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.
 En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere
inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del
interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.

Cuando yo voy al registro y digo que me han vendido una finca, me registraran si el titular que fija en
el registro es el verdadero propietario, sino no aceptaran. Es un requisito imprescindible.

En caso de quien presente el titulo a inscribir y no traiga causa de quien sea titular registral hay que
acudir a la reanudación del tracto (art. 200 LH). Nos dirá los pasos a seguir para presentar en el
Registro la prueba de que adquiero de quien es realmente propietario.

Este principio como regla general siempre se exige, aunque en algunas ocasiones, sobre todo en
trasmisiones mortis causa, tiene lugar lo que se llama tracto sucesivo abreviado (20.5 LH) pero en
estos casos son los únicos que prevea la norma. En los demás hay que hacer la reanudación.

En el folio que se añade esa finca, tiene que reflejar toda la historia registral de esa finca y, por tanto,
el orden de transmisión. Si se interrumpe ese orden y voy al registro a inscribir, no podré inscribir. Se
tendrá que intentar reanudar la historia de la finca. Si quiero inscribir una finca, tengo que tener en
cuenta que mi transmitente también tiene que haber inscrito, si no, no podré inscribir.

○ Principio de legalidad. Este principio se manifiesta en una labor que se designa al registrador. Esa
labor consiste en un estudio de los documentos presentados y extrae aquellas cláusulas que tiene
estricta naturaleza jurídico real y eso es lo que inscribe. El registrador tiene que proceder a lo que se
llama la calificación registral para saber cuál es el acto jurídico contenido en el documento. Por ello
tendrá que comprobar la legalidad del documento:

■ Que tenga los requisitos formales, en el caso de que sea necesario escritura pública, etc

■ En caso de sentencias o documentos extranjeros al procedimiento ex a quato.

■ Calificar la legalidad del contenido como es la capacidad de las personas que intervienen,
que las cláusulas sean válidas, etc

Los medios que utilizara porque la ley prevé serán el Titulo, y los demás asientos registrales (18 LH).
El registrador tiene que contextualizar lo que se le presenta y ver si los documentos son correctos.

La ley establece plazos para calificar, y al final de los plazos el registrador califica diciendo si procede
la inscripción o bien decir que encuentra faltas. Las faltas pueden ser de dos tipos:

■ Las subsanables (que falten fechas p.ej) habrá un plazo para sanear el vicio y volver a
presentar el documento.

■ No subsanables: puede ser que no se esté de acuerdo con la calificación por lo que se
impugna. Cuando la calificación afecta a la aplicación de una norma de derecho CCCat ante el
Entitat Jurídica del Departament de Justicia que resolverá. En caso de que sea CC se acude
ante la Dirección General de Registros y Notariados, también de la Administración de Justicia.
En última instancia podrá acudir al TSJ.

○ Principio de especialidad o determinación. Al Registro de la Propiedad tienen que acceder derechos

o bienes que están perfectamente determinados, identificados o individualizados. Son
inconfundibles con otros. Tienen que quedar todos los elementos fijados, de manera que cuando el
tercero va a informarse sobre la historia registral de la finca, tenga claro a qué finca se refiere,
quiénes son los titulares, qué cargas tiene, etc. Todo.
La Publicidad
El RP se crea con el objetivo de dar publicidad de la situación jurídico real de los BI registrados en él. En este ámbito
se distinguen dos tipos de publicidad (como conocimiento público):
● Publicidad Material: se engloban todas las consecuencias jurídicas que se derivan del hecho de que un acto
jurídico relativo a un BI se inscriba en el Registro. Son los efectos de la inscripción a través de los cuales se
manifiesta la eficacia del Registro. Esa publi material se manifiesta en la Exactitud y la Fe pública
● Publicidad Formal: cómo puedo tener conocimiento de lo registrado, art 221 LH. Medios: apertura del
Registro de la Propiedad
○ Exhibición de libros: consultar materialmente el libro, los folios forman parte de los libros art. 222 LH
(332 1 334 RH)
○ Nota simple informativa: es la más común, se pide al Registro una Nota simple Informativa para
saber si p.ej. una finca está libre de cargas. art. 332 RH
○ Certificación registral arts 223 y ss LH. Es un documento público y hay varios tipos. El contenido de la
certificación podrá probar y dar fe de lo que en ella se dice.
○ Índice informatizado de personas y fincas http://www.registradores.org

2. LAS SITUACIONES QUE INGRESAN EN EL REGISTRO. LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES

LAS SITUACIONES QUE INGRESAN EN EL REGISTRO

Los derechos reales no acceden al Registro de manera autónoma y abstracta, lo hacen de la mano del acto que los
crea. En este sentido nos referimos a los títulos que crean los derechos (art 2 LH y 7 RH).
Distinción entre lo que es objeto de inscripción (actos) y objeto de publicidad registral (derechos).
● Por ejemplo se inscribe el título en que se formaliza un contrato de compraventa pero lo que el asiento
público es el derecho de dominio o cualquier otro derecho real que haya adquirido el comprador.
Situaciones jurídicas inscribibles, susceptibles de ser publicadas en el Registro:
● Derechos reales inmobiliarios: Son inscribibles en el Registro los títulos en los que se declare, reconozca,
transmita, modifique o extinga no sólo el dominio y los derechos reales tipificados sino también cualquier
acto o contrato de trascendencia real de carácter atípico.

○ Reforma del Reglamento hipotecario (4-11-1998): inscripción de los bienes de dominio público.

○ Ningún derecho real excepto aquellos en los que su inscripción tenga un valor constitutivo (hipoteca)
necesita la inscripción.

○ Es conveniente obtenerla porque sin inscripción los derechos reales, cargas o gravámenes no
perjudicarán a terceros que adquieran en inmueble (principio de inoponibilidad de lo no inscrito).

● Derechos personales: De forma excepcional al Registro acceden algunos derechos personales porque la ley
de forma individualizada lo permite. Se trata de derechos personales que por razones de conveniencia y de
oportunidad, a causa de su duración y conexión con la finca pueden acceder al Registro: por ejemplo se
permite la inscripción de los contratos de arrendamiento (art. 2.5 LH).

○ En arrendamientos urbanos la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad es

especialmente relevante a raíz de la reforma de la LAU operada por la Ley 4/2013 de 4 de junio de
medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

■ A raíz de la reforma, cualquier arrendamiento de una finca urbana sea o no vivienda, sólo es
oponible a terceros si consta inscrito en el Registro (art. 7.2, 10.2, 29 LAU), en consecuencia
 el arrendamiento de fincas urbanas se halla sometido a las reglas de oponibilidad que
derivan esencialmente de los art. 32 y 34 LH.

● Resoluciones judiciales que afectan al estado o condición civil de las personas: El Registro de Propiedad no
ampara las circunstancias personales de los titulares registrales, el instrumento de publicidad de éstas es el
Registro Civil.

○ Para evitar el acceso al Registro de actos dispositivos realizados por personas que no tienen la
capacidad de obrar suficiente se permite la inscripción de resoluciones judiciales que afectan al
estado civil de las personas.

○ Art. 2.4. LH: “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán las resoluciones
judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de sus bienes.

○ Estas inscripciones se realizan en el folio de la finca y en el denominado libro de incapacitados.

Derechos que no necesitan ser inscritos

No necesitan de publicidad las siguientes:
● Limitaciones, servidumbres y prohibiciones legales. Como son legales la Ley ya informa (art 37.3 LH), pasa
mismo con las servidumbres legales.
● Servidumbres aparentes (aquellas que son claras que existen, como las de paso). Las no aparentes como la
de luces y vistas sólo producen efecto desde la inscripción (art. 13.2 LH)
● Limitaciones del planeamiento urbanístico, porque el plano urbanístico tiene la condición de ley.

LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES

● Título formal. Es el modo de exteriorizarse dicha causa: el documento. Es el documento que reúne las
condiciones de públicos, cumplen los requisitos que marca la ley y funden en ellos su derecho las personas
que pretenden la inscripción haciendo fé de su contenido por sí sólos o con otros documentos
complementarios o bien mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
○ Documentos notariales: Escrituras públicas y actas notariales (ej: acta notarial demostrativa del
cumplimiento o no de condición suspensiva o resolutoria que afectan a derechos inscritos (art. 23 LH
y 56 RH).
○ Documentos judiciales: como la ejecutoria o testimonio de sentencia firme y los mandamientos en
los que se recogen autos, providencias y otros tipos de resoluciones judiciales (art. 82.1. LH).
○ Documentos administrativos: Son numerosos los documentos administrativos que pueden provocar
asientos en el Registro de la Propiedad, por sí mismos. por ejemplo certificación de dominio
otorgada por la Adm Pública (art. 206 LH).
● Título material: Es la causa o razón jurídica de una mutación jurídico real, esto es la constitución,
reconocimiento, transmisión, modificación o extinción de un derecho real; a él se refiere el Art. 2LH.
● Título inscribible: es aquel apto para que el registrador lo califique e inscriba. Para que sea inscribible por lo
tanto tiene que reunir todos los requisitos, del título material, del formal, y lo que recoge la Ley. Por lo tanto
es el acto o negocio jurídico de disposición que opera o declara mutación jurídica real inmobiliaria, y
documento o documentos públicos en los que conste.
Definición legal: art. 33 RH + 3 LH. Requisitos para que sea título inscribible:
 ● Publicidad: documento público (puede ser un documento notarial – avalado por la fe pública del notario - ,
los jurídicos, y los documentos administrativos)
● Auténtico: hagan fe
● Formalidad: requisitos en cada caso.

3. LA FINCA REGISTRAL: CONCEPTO Y TIPOS. ACCESO AL REGISTRO Y ALTERACIONES DE LA FINCA

REGISTRADA
La cualidad de finca registral viene determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o un
derecho inmueble como objeto de un folio registral.
Es finca todo aquello que abre folio en el Registro. Son fincas registrales una serie de realidades dispares.
Aunque el concepto de finca sea uno puede ser que no haya coincidencia con el concepto civil. Desde el punto de
vista registral la finca es el soporte físico del registro que según las propias normas registrales abre folio, y comprende
tanto el concepto de finca material como el funcional.
1. Finca registral material: (finca por naturaleza) porción de superficie o espacio delimitado determinado de
manera arbitraria, y es objeto de propiedad. Trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no
y objeto de derecho de propiedad.
Tipo básico de finca material: Finca normal u ordinaria, se caracteriza por la unidad material, la colindancia o en el
caso de las fincas edificadas, por la unidad de edificación. La línea poligonal rodea una única superficie, sin solución
de continuidad, aunque esté integrada por diferentes trozos de terreno.
La fijación de los caracteres físicos de una finca tiene lugar por la descripción que de la misma hace el propietario
cuando la registra, con determinadas comprobaciones (art. 198 y ss LH). Esta descripción se repite posteriormente en
todos los títulos inscribibles.
En cambio, el Registrador no reproduce esta descripción en el nuevo asiento, si coincide con la que figura en el
Registro, limitándose en caso de disconformidad a expresar las diferencias que resulten entre el Registro y el título
(art. 51-4 LH).
La descripción de la finca ha de contener los elementos que de los art. 9 LH y 51.1, 23 y 4 RH:
● Naturaleza rústica o urbana de la finca, según el conjunto de características.
● La situación de la finca, expresando el término municipal, limites, el nombre de la finca (si lo tiene) y
en general cualquier otra circunstancia que pueda servir para distinguir la finca en cuestión
● La superficie de la finca y descripción de la finca se complementará con una representación gráfica
georreferenciada.
Variantes del tipo básico de finca:
● Fincas urbanas en régimen de copropiedad ordinaria
● Fincas sometidas a régimen de propiedad horizontal
● Los pisos en régimen de propiedad horizontal
● Las plazas de garaje y similares
● Urbanizaciones

2. Finca funcional: hace referencia a una determinada actividad que se lleva a cabo en el inmueble y comporta
una conexión económica entre diversos elementos pero que no tienen que estar todos en la misma finca.
P.ej. una explotación agrícola formada por uno o varios inmuebles. Unidad de destino económico o de
explotación formada por uno o varios inmuebles sin necesidad de colindancia.
Las fincas que son registrables:
● Finca por naturaleza = es la finca material. Tipo básico, art. 9.1 LH (elementos) y 51 RH.

● Fincas especiales:

○ Fincas urbanas en régimen de copropiedad, propiedad ordinaria proindiviso art. 8.3.3 LH.

○ Fincas en régimen de propiedad horizontal, se puede llegar a practicar en la PH lo que se llama el

triple folio. En la PH simple existe una hoja que se abre para todo el edificio y luego tantas hojas
registrales como tantos pisos o locales haya art. 8.3,4 y 553-9 CCC

○ Pisos en propiedad horizontal, art. 8.3,5o LH

○ Plazas de garaje y similares, art. 553-52 CCC

○ Propiedad horizontal por parcelas, art. 553-53 CCC

○ Funcionales: son las de unidad de explotación, art. 8.3 LH = Cada finca tendrá, desde que se inscriba
por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma
finca tendrán otra numeración correlativa y especial. Se inscribirán como una sola finca bajo un
mismo número: Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezca a diferentes dueños en
dominio pleno o menos pleno.

● Fincas inmateriales: (disposición legal expresa). La entidad que abre folio registral (y que por lo tanto puede
considerarse como finca registral) no tiene una base física claramente determinada o la tiene de manera muy
remota.

○ Las concesiones administrativas es un acto de la Administración en virtud del cual se crea sobre
bienes de dominio público y en favor de un particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento
o explotación exclusiva. Se consideran fincas como las concesiones administrativas de autopista.
Excepción cuando sean accesorias de otra finca o concesión (art. 44.1.6 RH)

○ El derecho al aprovechamiento urbanístico se genera en un proceso de ordenación del territorio.

ALTERACIONES DE LA FINCA REGISTRADA

Es posible que la descripción de la finca que consta en el Registro no coincida con la realidad bien porque los datos
descriptivos eran ya inicialmente inexactos, sea porque han llegado a serlo con posterioridad al producirse una
modificación sobrevenida de la finca.
Operaciones que se pueden llevar a cabo pero que su consecuencia a parte de la puramente civil es básicamente
registral, por eso se llaman operaciones registrales. Son cambios en la finca que dan lugar a modificar los folios
registrales por los que se publican las fincas.
● Inexactitud en la descripción de la finca:
○ Expediente para rectificar la descripción superficie y linderos de la finca registral: Hasta ahora la
extensión de las fincas no tenían una medición exacta, por lo que a veces hay inscripciones con
inexactitudes en cuando medidas (más o menos leves). Si se detecta se lleva a cabo una modificación
registral.
La descripción de una finca en el Registro de la Propiedad puede no ser la correcta como
consecuencia de simples errores descriptivos. El art. 201 LH en la redacción dada por la Ley 13/2015
regula el expediente para rectificar este tipo de errores en la descripción, la superficie o los linderos
de una finca registral.
 ○ Reducción de la cabida del inmueble: El art. 80 LH permite la cancelación parcial de las inscripciones
cuando se reduzca el inmueble o el derecho inscrito o anotado.
○ Deslinde y amojonamiento: Los propietarios pueden deslindar y como consecuencia de ello poner
mojones en sus fincas (art. 544-9 a 544-12 CCC).
● Modificaciones sobrevenidas de la finca: la declaración de obra nueva y la de nuevas plantaciones: El art.
202 LH en su nueva redacción dada por la Ley 13/2015 permite el acceso al Registro de la Propiedad de las
nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones tanto fijas como
removibles de cualquier tipo.
○ Se trata de la declaración de obra nueva (art. 308 RH) que se basa en la manifestación del propietario
de una finca inmatriculada en el Registro consignada en escritura pública u otro título inscribible en
la que se hace constar el hecho de haber comenzado o finalizado nuevas plantaciones, nuevos
edificios (si la finca es urbana) u otras análogas, esta declaración se realiza con la finalidad de
obtener el acceso de dichas modificaciones de la finca al Registro (art. 202 LH y art. 308 RH).
○ Declaración de obra nueva (art. 308 RH). El registro persigue que se publique la situación jurídico
real de los bienes, y la obra nueva es un expediente que se hace para dejar constancia de la novedad
que se haya introducido en la finca. No afectara para nada a la propiedad por lo que tendrá que
hacerla en caso de enajenación o vender, podrá vender la propiedad y hacer la declaración de obra
nueva.
● Alteraciones formales de la finca registrada: Modificaciones de la consistencia simplemente registral de la
finca pero que no tienen necesariamente repercusión en la realidad física externa.
○ Hablar de modificaciones puramente formales significa que las fincas ya figuran en el Registro. Estas
operaciones formales son la agrupación, la agregación, la segregación y la división de las fincas y se
practican en el Registro en virtud de escritura pública en la que se describen las fincas afectadas y las
fincas resultantes de las operaciones que se realizan, así como las porciones restantes o como
mínimo las modificaciones de extensión y de límites (art. 50 RH).
■ Agrupación: hay 2 o más fincas independientes que se unen para formar una nueva, por lo
que se extinguen los folios de las fincas originales y se abre un folio nuevo (art. 45 RH).
■ Agregación: a una finca que ya existía se le añade otra que también existía, se integra, y se
cierra el folio registral de la que se agrega (art. 48 RH). Para decidir cuándo es una u otra se
decidirá por voluntad de las partes o por decisión judicial.
■ Segregación: separación de parte de finca registral para constituir una nueva independiente.
Se mantiene el folio para lo que resta y se abre folio para la nueva (art. 47 RH).
■ División: Nacimiento de fincas a base de la anterior que desaparece (y su folio). Apertura de
folios independientes.

4. CONCORDANCIA Y COINCIDENCIA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

5. EL ASIENTO REGISTRAL. CONCEPTO, CLASES Y PÉRDIDA DE VIGENCIA

CONCEPTO

Asiento: constatación en los libros del Registro, de manera formal y pública de un título, acto o hecho para que
produzca los efectos registrales correspondientes.
El sistema español es un sistema de extracto y no de transcripción: el Registrador realiza depuración de lo que es
obligacional y real en el título presentado a inscripción de manera que sólo inscribirá los pactos de alcance real que
tengan validez conforme a Derecho.
El contenido de los asientos registrales sólo reflejarán los pactos de trascendencia real.
De conformidad con el principio de rogación o de instancia: la práctica de un asiento sólo puede realizarse a instancia
de parte. Principio de orden formal que consiste en que el procedimiento registral sólo puede ser iniciado a partir de
una petición o solicitud dirigida al Registrador para que éste practique el asiento registral correspondiente al tipo de
título registrable.
La petición de inscripción ha de surgir de las personas especialmente determinadas por la legislación hipotecaria: La
persona que adquiere el derecho, la que lo transmite, el que tenga interés en asegurar el derecho que deba
inscribirse y el representante de cualquiera de las personas citadas (art. 6 LH).

CLASES

El asiento de inscripción es el asiento más importante de los que se practican en el Registro. Asiento básico sobre el
que gira, principalmente, la eficacia del Registro. Este se refiere a la constatación registral por escrito de situaciones
jurídicas, que tienen trascendencia real, permanentes o indefinidas en el tiempo (ej. derecho de propiedad de
alguien sobre una finca). Se hacen constar de forma completa la constitución, transmisión o modificación de una
situación jurídica de trascendencia real.
A partir de las inscripciones se sigue el historial jurídico de la finca. Se practica en el Libro de Inscripciones.
Se trata de un asiento definitivo, es indefinido, a diferencia de las anotaciones preventivas que son provisionales,
transitorias y destinadas o bien a convertirse en inscripciones o bien a caducar.
Se puede cancelar: pero por las contingencias del derecho que publica y no como consecuencia del asiento en sí (art.
79 LH).
Características:
● Es un asiento registral principal, no depende de otro
● Es declarativa
● Voluntaria
● No constituye derechos salvo excepciones: ej. Derechos de adquisición preferente o la Hipoteca.
Se distinguen las inscripciones:
● Inscripción declarativa: arts 313 a 315 RH - Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para la
transmisión del derecho real. Reconoce la preexistencia de los derechos reales, de los que se toma nota para
su oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.
● Inscripción constitutiva: arts 1875 CCE y 145 LH – imprescindibles para que el Do exista como DoR. Esta clase
de inscripción constituye un requisito indispensable para que la transferencia o constitución de un derecho
real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el
derecho real.
● Inscripción obligatoria: en determinadas circunstancias y cuando un determinado Do deba probarse ante un
organismo público o ante los tribunales, para que éstos den credibilidad a esa situación jurídico real, es
necesario que estén inscritos en el RP.
En el sistema español la inscripción es meramente declarativa y sólo en supuestos excepcionales es constitutiva. Los
derechos reales, nacen, se transmiten y se extinguen fuera del Registro.
El asiento de anotación preventiva se refiere a situaciones jurídicas, que tienen trascendencia real, pero son
transitorias o provisionales en el tiempo (ej. anotación preventiva de demanda). Es un asiento de vigencia
temporalmente limitada que enerva o altera la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de
situaciones jurídicas que no son inscribibles pero cuya constancia en el Registro se considera conveniente. (Ej: la
anotación preventiva de embargo). Como la situación es transitoria, no podemos inscribir, sino que anotamos.
Son temporales y contienen situaciones relativas a la titularidad de la finca no directamente inscribibles o que
pueden afectar a una probable modificación en el futuro. En inicio no pueden ser inscripción pero pueden modificar
las que sí lo son y aparecen registradas en el registro.
Lo que se inscribe como anotación preventiva tiene como objetivo convertirse en una inscripción en el futuro.
Características:
● Transitorias
● Accesorias (no ponen fin a un procedimiento)
● Quien consulta el registro y ve esta anotación preventiva entra en conocimiento de lo que se publica, por lo
tanto sabe a lo que atenerse, pero a diferencia de la inscripción eso no impide al titular registral la venta del
bien. Derecho anotado perjudica a tercero pero no impide enajenación.

La anotación preventiva se caracteriza por una limitación temporal y por producir unos efectos menos extensos y
vigorosos.
● Vigencia temporal limitada: Están sometidas a plazo de caducidad y una vez transcurrido éste se extinguen
(art. 77 LH). El art. 86 LH establece un plazo de caducidad de las anotaciones preventivas de 4 años excepto
para aquellas a las que la ley otorga un plazo más breve (art. 87, 92 y 96 LH).
○ Es posible la prórroga de 4 años, siempre que la misma se anote antes de que caduque el asiento.
● Efectos: La eficacia de la anotación preventiva de embargo se centra en el hecho de que el derecho anotado
perjudica a terceros (art. 32 LH derechos inscritos o anotados):
○ Ej: el propietario que reivindica la finca que en el Registro está inscrita a favor de su poseedor actual,
no podrá inscribir su derecho de propiedad hasta que no se resuelva el pleito.
○ La ley permite la anotación preventiva de la finca de forma que si el propietario vende o enajena y su
pretensión triunfa se hará efectivo su derecho sobre la misma porque quien compra o adquiere no
puede alegar desconocimiento de la situación dudosa en la que se hallaba la finca.
Sólo pueden ser objeto de anotación preventiva aquellas situaciones que la ley prevé expresamente (art. 42 LH):
● Representativas otro asiento: en caso de que la calificación sea negativa pero tiene un defecto subsanable.
● Situaciones de evidente trascendencia real (anotación de embargo de finca)
● Pretensión sobre un derecho, pretensión que un individuo tenga o crea tener sobre un derecho (anotación
preventiva de una demanda real). La ley protege al demandante mientras se resuelve el conflicto.
● Aquellas que publican derechos en litigio o formación
● Algunos tienen función de garantía
● Valor negativo
Conversión de la anotación preventiva en inscripción: La anotación preventiva se convertirá en inscripción cuando la
persona en cuyo favor se constituyó adquiera definitivamente el derecho anotado.
● Los efectos de la inscripción resultante de la conversión se retrotraen a la fecha de la anotación y por tanto, a
la fecha del asiento de presentación.
Por lo tanto, dependiendo de si la situación jurídica que publique el registro sea permanente en el tiempo o
provisional, el registrador utilizará un asiento registral u otro: inscripción o anotación.
Junto con el asiento de inscripción y el asiento de anotación, tenemos otros tipos de asientos:
La nota marginal. Es un asiento sencillo que se practica al margen de otros asientos y en el que se hacen constar
determinados hechos, circunstancias o referencias a aquél o otros asientos. Asiento definitivo, positivo y accesorio
que se extiende al margen de otros asientos y cuya finalidad es publicar un hecho que modifica un derecho
registrado, sustituye otro asiento o facilita la mecánica de la oficina del R.
Asientos simples relacionados con otros que les sirven de base y a los que aportan un cambio, una advertencia o
referencia: anotación al margen del cumplimiento de una condición suspensiva o resolutoria.
Dos funciones:
● Función técnica: coordinar operaciones registrales dentro de la propia historia de la finca.
● Función jurídica. Ej. cancelar cargas.
Se distinguen:
● De modificación jurídica: circunstancias que alteran la situación registrada
● Equivalentes a otros asientos
● De oficina: relación entre asientos

El asiento de cancelación. La cancelación es un asiento negativo que tiene como única y exclusiva finalidad la de
dejar sin efecto y publicar la pérdida de vigencia de un asiento anterior. Pública la constancia registral de que se ha
extinguido un derecho. Supone una presunción iuris tantum de que el derecho también se ha extinguido en la
realidad extrarregistral.
Art 76 LH las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación. Los asientos solo se pueden
extinguir a través de la cancelación o de la transferencia del derecho a favor de otra persona.
Puede ser total o parcial: arts 78, 79 y 80 LH
Tiene la misma eficacia declarativa frente a terceros que la inscripción: igual que su nacimiento la extinción de los
derechos se verifica fuera del Registro y lo que hace la cancelación es constatar una situación que ha tenido lugar con
anterioridad.
Art. 97 LH “cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere”:
● Como el contenido del principio se presume exacto, en caso de cancelación se presume iuris tantum
extinguido el derecho o titularidad objeto del registro.
● Principio de legitimación registral (presunción iuris tantum).
Presunción que es iuris et de iure para el caso de asiento que se refiere a inscripción constitutiva.
SEGONS UNS APUNTS: NO es un asiento porque NO es autónomo.
El asiento de presentación. Cuando ingresa un documento público en el Registro, lo primero que se hace es anotar
que se ha presentado ese documento. Es la entrada obligatoria de todo título que concluye o no en asiento
definitivo.
A partir de éste se pone en funcionamiento calificación: el legislador califica formalmente (si reúne los requisitos) y el
contenido (realiza un análisis de los datos jurídicos para ver si tienen carácter real o no) -> realiza la nota
correspondiente.
Temporal.

PÉRDIDA DE VIGENCIA

TEMA 3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD II

1. LA INMATRICULACIÓN. CONCEPTO, MEDIOS DE INMATRICULACIÓN. DOBLE INMATRICULACIÓN

 CONCEPTO

Ingreso de una finca en el Registro mediante la práctica de una primera inscripción de dominio de esta finca en favor
de la persona que la inmatricula (art. 7 LH).
La inscripción inmatriculadora abre folio registral particular a la finca correspondiente. El Registrador dará a esta finca
el número que le corresponda y destinará para este folio en particular el número de hojas que considere necesario,
del libro de inscripciones correspondiente (art. 8 y 243 LH, 378 y 379 RH).
El art. 7 LH establece que la primera inscripción, la de inmatriculación, se practicará de acuerdo con los
procedimientos regulados en el título VI de la LH (Ley Hipotecaria). Se trata de los mecanismos regulados en los art.
198.1.51 y 6o y 203 a 206 LH en la redacción dada a estos preceptos por la Ley 13/2015.

MEDIOS DE INMATRICULACIÓN

● Título público de adquisición. Es uno de los medios de inmatriculación de la finca en sus diferentes
manifestaciones (art 205 LH y 298RH). Es el llamado sistema de doble título. Se podrá inscribir un título
público traslativo (segundo título) otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la
finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante un título público.
● El expediente de dominio. Es el procedimiento notarial y registral que tiene como objeto acreditar la
adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador.
○ La única finalidad del expediente de dominio es la de declarar probado que el actor adquirió el
dominio de la finca que trata de inmatricular o que se ha producido un acto o causa idónea para esta
adquisición.
● Certificación administrativa: Los art. 198.6 y 206 LH en su nueva redacción dada por la Ley 13/2015 prevén
un medio inmatriculador de carácter excepcional a favor de la Administración Pública:
○ La aportación de su título escrito de dominio cuando disponga de él junto con la certificación
administrativa librada, previo informe favorable de los servicios jurídicos, por el funcionario, a cuyo
cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de
adquisición, fecha del acuerdo del órgano competente, indicando su naturaleza patrimonial o
demanial, su destino y su eventual afectación, adscripción o reserva.
Los efectos de la inmatriculación en virtud de título público, de certificación administrativa y de los expedientes
administrativos no se producen respecto a tercero sino hasta transcurridos dos años desde su fecha (art. 207 LH). Ello
supone una suspensión de los efectos del art. 34 LH, es decir, de la buena fe registral, hasta que hayan transcurridos
dos años desde la inmatriculación.
Se trata de una medida de precaución o cautela que no opera, en cambio, en los casos de expediente de dominio
(art. 203. 1 LH) cuya tramitación notarial y registral ofrecen una gran seguridad, ni tampoco en el caso de
inmatriculación efectuada en virtud de sentencia que expresamente la ordene. (art. 204.1.5 LH).
El afectado podrá acudir a un procedimiento de subsanación ante el Registro (art. 209 LH).

DOBLE INMATRICULACIÓN

La doble inmatriculación de una finca constituye un estado patológico o irregular que se produce a veces en el
Registro consistente en que una misma finca de manera total o parcial, consta registrada dos o más veces en folios
registrales diferentes.

2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO INEXACTO

 3. EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL; LEGITIMACIÓN REGISTRAL;
INOPONABILIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL

PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL

Principio de publicidad: Tiene un doble significado formal y material:

● Publicidad formal: la apertura del Registro a todos aquellos que quieran conocer su contenido y manifiesten
un interés digno de protección.
○ En nuestro sistema registral se declara el carácter público de los registros art. 221 LH. Ello se hace
efectivo mediante la manifestación de los libros o por la certificación expedida por el Registrador.
● Publicidad material: la que expresa todos los efectos sustantivos que del Registro se derivan para el titular
del derecho que accede al mismo.

LEGITIMACIÓN REGISTRAL, INOPONABILIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL

En nuestro sistema el contenido de la publicidad se concreta en dos principios: el de legitimación registral y el de fe

pública registral.
Efectos del registro respecto al titular registral
Legitimación registral: Consecuencia principal de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos de
dominio y demás derechos reales relativos a bienes inmuebles.
Efecto legitimador: Se concede una especial tutela o protección del derecho inscrito. El que figura en el Registro
como titular registral se presume a todos los efectos que el derecho le pertenece y ejerce la posesión del mismo. Es
una presunción iuris tantum que tiene la virtualidad de invertir la carga de la prueba sobre el que niega lo publicado
en el Registro. Preceptos en los que se refleja esta presunción de exactitud:
● Art 38 LH: Se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
● Art 97 LH: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere.
De su aplicación se derivan importantes consecuencias para el titular registral en el ámbito judicial y extrajudicial,
que están comtempladas en el art. 38 LH. De ellas cabe resaltar:
● La facilidad de prueba de su derecho con la simple aportación del certificado del Registro.
● La necesidad que tiene el que contradice su derecho de destruir la apariencia que se crea con la inscripción
del mismo, mediante el ejercicio de la oportuna acción.
● Manifestación de lo anterior son las acciones específicas de defensa del derecho inscrito a que se refiere el
art. 41 LH.
Esta especial tutela = principio de legitimación registral se basa en el principio de presunción de exactitud del
Registro:
● Presunción concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (es más probable que lo que se
publique en el Registro sea cierto que lo contrario).
● Simple presunción que acepta prueba en contrario.
Para que actúe la presunción de exactitud es necesario que:
● El derecho o sus vicisitudes consten en el Registro.
 ● Que exista una inscripción (caso en que se presume la existencia del derecho) o una cancelación (caso en el
que se presume su extinción).
Presunción posesoria:
● Art. 38 LH: “De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesión de los mismos.”
● La expresión del art. 38 debe limitarse a aquellos derechos reales que impliquen posesión, no incluyendo a
los que no la comportan. Doble presunción:
○ Presunción que deriva de la presunción de exactitud del Registro: se presume que el titular inscrito
tiene derecho a poseer.
○ Segunda presunción derivada de la anterior pero independiente de ésta: del derecho de poseer se
presume la posesión efectiva (ius possesionis).
En cuanto a la usucapión el art. 35 LH presume que: “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular
inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y
de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.
● Se presume la legitimidad de la posesión, ésta no es viciosa, existe título que justifica la misma.
● Se presume la subsistencia de la posesión durante todo el tiempo de la inscripción aunque sólo sea a efectos
de la usucapión.
● La buena fe del sujeto titular de la inscripción.
Estamos ante una presunción que simplemente supone invertir la carga de la prueba, por ello se admite la usucapión
contra tabulas o contra el Registro por parte del auténtico poseedor (art. 36 LH)
En el art. 36 LH se reconoce que el hecho probado de la posesión pasa por delante de la presunción.
Efectos respecto a terceros: inoponibilidad y fe pública registral
Art. 32 LH: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Lo no inscrito no perjudica a tercero.
● El tercero: tercero hipotecario (pero no es el mismo tercero que contempla el art. 34 LH).
● El tercero del art. 32 LH es un titular adquirente de un dominio o persona a favor del que se constituye un
derecho real limitado y que es titular registral inscrito.
○ A crea un usufructo a favor de B que no inscribe, si A vende la casa a C la propiedad plena, este
adquirente que inscribe no tendrá que respetar el usufructo.
○ Doctrina y jurisprudencia exigen la buena fe del tercero.
Se refiere tanto a actos adquisitivos a título oneroso y a los adquirentes a título gratuito.
La idea principal del art. 32 LH es el no perjuicio del tercero por la omisión de la inscripción: los títulos no inscritos
son inoponibles a terceros.
● Inoponibilidad: imposibilidad de fundar en el título no inscrito una pretensión dirigida contra el tercero.
Esta pretensión deberá ser rechazada y a estos efectos el título no inscrito es ineficaz.
○ A crea un usufructo a favor de B que no inscribe, si A vende la casa a C la propiedad plena, este
adquirente no tendrá que respetar el usufructo.
Principio de buena fe registral: protección del tercero.
● Art. 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo Registro.
● Requisitos de protección:
○ Buena fe: El art. 34 LH exige que el tercero sea de buena fe
■ La buena fe es un presupuesto de la protección registral, dado que el tercero resulta
protegido en la medida en que ha contratado confiando en el Registro.
■ La protección registral es una protección a la fe pública registral, a la confianza que en la
titularidad que el Registro publica es la verdadera titularidad.
■ La buena fe se refiere a la titularidad y al poder de disposición del transmitente: creencia de
que el titular registral es el verdadero titular y creencia de que este titular tiene el poder de
disposición suficiente para llevar a cabo el negocio jurídico dispositivo.
■ Existe buena fe si el adquirente ignora que el titular registral no es el verdadero propietario y
también si ignora que en su título había alguna circunstancia que le privaba del poder de
disposición sobre la finca.
■ La existencia de la buena fe no debe deducirse solamente de lo que consta en los libros del
Registro sino que también tiene importancia la situación posesoria de la finca u otros
interdictos:
● si por la situación posesoria podría conocerse la inexactitud del registro no será
buena fe.
● debe tratarse evidentemente de una situación posesoria clara e inequívoca.
Art. 34.2 LH: La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro. Esta presunción produce inversión de la carga de la prueba de manera que
será el que alegue la falta de buena fe del tercer adquirente quien habrá de probarla.
○ Carácter oneroso del negocio jurídico adquisitivo: El negocio jurídico en virtud del cual adquiere el
tercero ha de ser un negocio válido, de no serlo no habría protección para el adquirente.
■ Art. 34. 3 LH: Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la
que tuviere su causante o transferente.
○ Constancia registral de la titularidad y de las facultades del disponente: El disponente ha de ser un
titular inscrito. El tercero debe adquirir algún derecho de persona que aparece con facultades para
transmitirlo. Sólo se protege a quien confía en la exactitud de las declaraciones registrales que
constan en el folio de la finca.
○ Inscripción por el adquirente de su propia adquisición: El adquirente será mantenido en su
adquisición una vez haya inscrito su derecho. Es necesario que el tercero inscriba su propia
adquisición para que goce de la protección del art. 34 LH.
■ Será suficiente la práctica del asiento de presentación o si la inscripción no es posible por
defectos subsanables la anotación preventiva del art. 42. 9 LH.
■ El efecto del art. 34 LH es hacer irreivindicable la titularidad e inatacable el título del
adquirente. Esta irreivindicabilidad tiene como consecuencia consumar una auténtica
adquisición por parte del tercer hipotecario.
● Se trata de un sistema convalidatorio indirecto: contrato nulo celebrado entre A Y B,
B lo transmite a C quien no lo sabe e inscribe en el Registro. El Civil, no se puede
transmitir la propiedad, pero C se haya protegido como tercero de buena fe y el
resultado se produce como una protección a C y no para dotar de eficacia el contrato
realizado por B, vendedor de cosa ajena.

4. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES: NORMAS, SECCIONES Y RASGOS FUNDAMENTALES

La publicidad de los bienes muebles se da, básicamente, a través de la posesión. No obstante, para determinados
bienes muebles, la posesión no es suficiente (ej. prenda sin desplazamiento de la posesión, hipoteca mobiliaria. No
hay posesión). Entonces, se sustituye por la inscripción en un registro. Da publicidad de las garantías.

NORMAS

Real Decreto 1818/1999, de 3 de diciembre que creó el Registro de Bienes Muebles (a cargo Registradores
Mercantiles)
Base legal: Ley 7/1998 Condiciones generales de la contratación + Ley 28/1998 de venta bienes muebles a plazo.
Desarrollo reglamentario incompleto y sectorial

SECCIONES

El Registro de Bienes Muebles se crea en el 1999. Está integrado por las siguientes secciones, clasificadas por razón
del objeto.
Disposición Adicional única RD 1818/1999.
1ª De buques y aeronaves
2ª De automóviles y otros vehículos de motor
3ª De maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo
4ªDe otras garantías reales
5ª De otros bienes muebles registrables
6ª Del Registro de Condiciones Generales de la Contratación
Registro formal: falta de unidad, pluralidad y diversidad, dentro de cada sección se aplican sus reglas específicas.
En función del bien, se inscribe en una u otra sección.
Cada sección tiene su propia normativa (no existe una normativa única del Registro de Bienes Inmuebles).
El objeto de inscripción son bienes muebles de diferente signo. Salvo en casos que tengan que ver con garantías
mobiliarias y prenda sin desplazamiento de la posesión, que la inscripción es obligatoria (se sustituye por la
publicidad), en el resto de secciones, la inscripción es voluntaria.
El sistema de las secciones primera a quinta es de folio real. En cambio, la sexta, el sistema es de folio personal.
Efectos:
● Presunción iuris tantum de veracidad. Se presume que lo que publica el registro es veraz.
● Los derechos inscritos tienen eficacia erga omnes frente a terceros. Es decir, son oponibles.

RASGOS FUNDAMENTALES

Objeto de inscripción
Es un Registro de titularidades y gravámenes sobre bienes muebles y condiciones generales de la contratación.
Realidad dispersa.
 ● Bienes muebles: los que en cada caso se relacionan (la Sección) y los gravámenes sobre ellos.
● Cláusulas contractuales (no son cosas ni derechos) y las ejecutorias y sentencias judiciales. Anotaciones
preventivas de demanda y de embargo
Folio real y folio personal
Diferentes técnicas, de acuerdo con la Sección
● 1ª a 5ª: folio real → para cada bien, historial jurídico de éste. 1a inscripción inmatriculadora de dominio
● 6ª: folio personal → las condiciones se inscriben, clasifican y consultan por razón de la persona del
predisponente; aunque se pueden consultar por materias y sectores específicos de la contratación
Aspectos formales de la titulación
● Variada dependiendo del acto u objeto
● Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento: escritura pública o póliza
● Venta a plazos de bienes muebles: modelos oficiales DGRN
● Condiciones generales: libertad de forma
En todo caso → Calificación registral que recae sobre
Legalidad de las formas extrínsecas
Capacidad y poder de disposición otorgantes
Competencia juez, tribunal, funcionarios autorizantes
Legalidad del contenido, si infringe normas imperativas.
Los mismos recursos que en RP
Eficacia de la inscripción. La publicidad formal
● Respecto del titular:
○ Se presume que los do inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo.
○ Se presume la validez de los contratos inscritos. Se debe entablar demanda de nulidad o cancelación
de la inscripción (cuando acción contradictoria).
● Respecto de terceros:
○ Oponibilidad de lo inscrito. Se presume que lo inscrito es conocido de todos y no puede alegarse
ignorancia.
○ Protección 3o de buena fe, adquisición a título oneroso, que inscribe y adquiere de titular registral (═
34 LH). (Aunque ha de considerarse un precepto nulo porque se contiene en un reglamento y no
puede alterar la norma civil).
Quien tenga interés legitimo:se presume en las personas que desempeñen una actividad profesional o empresarial
relacionada con el tráfico de muebles y entidades y organismos públicos y detectives. Por supuesto los que sean
parte del contrato.
Certificación literal o en extracto. Derechos en certificación. La literal solo previa solicitud firmada del interesado o
mandato judicial o administrativo.
Nota informativa
Publicidad telemática: arts 221,222, 227 y 248 LH
 TEMA 4. LA POSESIÓN

REGULACIÓN NORMATIVA.
- Código civil: arts. 430 – 466.
- Codi de Cataluña: arts. 521-1 a 522-8

Posesión: poder de hecho sobre una cosa (Titulo II,Libro V CCC). El poseedor tiene el
poder o control sobre la cosa. Se posee con el ánimo de aparecer como titular de un
derecho que le legitima para ejercer dicho poder (art. 521-1, 522-8 CCC). ejercido por uno
mismo o por intermediación de otra persona, y en concepto de un derecho del cual el
poseedor pretende ser titular. Es decir, el poseedor tiene el poder o control sobre un bien,
con independencia de la titularidad sobre el mismo.

- Art. 521-1 CCC: La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o derecho
ejercido por una persona como titular o por medio de otra persona.

Se debe manifestar externamente (aparentar frente a terceros) que quien posee es el titular
del derecho. La posesión la encontramos regulada en los arts. 521-1 a 522-8 CCCat.

CARACTERÍSTICAS

1. La posesión es un hecho que produce determinadas consecuencias jurídicas.

➔ La posesión es un hecho, no un derecho. Precisamente por esta razón, la
posesión no resulta inscribible en ningún registro. (art. 5 LH)
➔ Efecto: Tutela de la posesión para que el poseedor continúe poseyendo (art.
522-7.1. CCC).

2. La posesión es un mecanismo de publicidad de un derecho, el hecho manifestado

intenta ser reflejo de un derecho que el poseedor pretende tener.
➔ Este derecho pretendido por el poseedor puede ser tanto real (propiedad)
como personal (arrendamiento). Esta característica justifica uno de los
principales efectos de la posesión, presunción de que el poseedor es titular
del derecho en cuyo concepto posee el bien (art. 522-1.1 CCC).
➔ Posesión: mecanismo de publicidad de un derecho que recae sobre el
bien.-> Efectos-publicidad:presunción de que el poseedor es titular del
derecho. -> Presunción justifica la protección sumaria rápida y eficaz de la
posesión.

3. La posesión puede ejercitarse directamente por su titular y a través de la actuación de

otra persona:
 ➔ Un representante o una persona con el que el poseedor mantenga otro tipo
de relación jurídica.
➔ Consecuencia de lo expuesto es que sobre un mismo bien pueden recaer
una pluralidad de posesiones de contenidos distintos pero compatibles e
incluso algunas sin contacto directo sobre el bien objeto de la posesión (art.
531-4 2.b).

4. El objeto de la posesión son los bienes lo que incluye tanto las cosas como los
derechos patrimoniales (tanto derechos reales como derechos de crédito).

5. Se encuentran dos tipos de posesión:

➔ Posesión mediata: la posesión se ejercita a través de la actuación de otra persona,
que puede ser un representante o una persona con la que el poseedor inicial
mantenga otro tipo de relación jurídica.
➔ Posesión inmediata: la posesión se ejercita directamente por su titular.

Esta flexibilización del concepto de posesión permite que sobre un mismo bien
recaiga una pluralidad de posesiones, con contenidos diferentes pero compatibles
entre sí, y algunas de las cuales sin contacto directo y material con el objeto de la
posesión.

POSESIÓN Y TENENCIA MATERIAL / DETENTACIÓN

El concepto de posesión del art. 521-1 CCC recoge los dos elementos de esta figura:
- El corpus: es el conjunto de actos materiales que manifiestan al exterior la tenencia
de un bien, como la utilización del bien, la administración del bien o incluso la
disposición del bien. Es el elemento objetivo de la posesión.
- El animus: se refiere a la voluntad de ejercitar estos actos materiales en calidad de
titular de un derecho que se pretende tener sobre el bien. Es el elemento subjetivo
de la posesión.

Corpus y animus juntos traducen la apariencia de un derecho cuyo titular (aparente)

pretende publicar.

Cuando en un bien solo se encuentra el corpus, sin el animus, estamos ante la figura de la
tenencia material, pero sin la intención de aparecer como poseedor. La posesión requiere
ambos.

Por lo tanto, definiremos estos conceptos como:

- Posesión: situación que supone un poder de hecho que tiene una persona sobre una
cosa o sobre un derecho, el cual puede ejercerlo él directamente o a través de otra
persona. Ejerce ese poder aparentando que él es titular de ese poder sobre la cosa.
 - Tenencia material: ejercita el poder de hecho, pero en este caso el sujeto no tiene la
intención de actuar como titular, es decir, no aparenta que es el titular.

Tanto la posesión como la tenencia material están protegidas mediante acciones

posesorias.

Art. 521-1 CCC (Tenencia material): 2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o
un derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o la tenencia
con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación, la cual solo produce los
efectos que para cada caso concreto establecen las leyes.

Este artículo distingue tres formas de tener la tenencia material del bien:
- Situación de hecho sobre un bien, en que el sujeto no actúa creyéndose titular del
derecho sobre esa cosa o derecho, pero hay una relación contractual. Es decir, se
hace un acto ejecutado en virtud de licencia.
- Tenencia por la mera tolerancia del titular del bien: no existe ninguna relación
contractual. Se utiliza la cosa, el propietario lo sabe, pero deja que se utilice la cosa
y no deja la cosa. Por lo tanto, el titular tolera que el otro utilice la cosa, pero no hay
ninguna relación contractual entre el titular y quien la utiliza.
- Precario: es una situación que se crea por la jurisprudencia del TS. Se da cuando el
arrendatario deja de pagar la deuda y utiliza gratuitamente un bien por el mero
beneplácito del titular.

El objeto es el mismo que en el caso de la posesión: cosas o derechos.

Artículos fundamentales a efecto de examen (4):

Artículo 464 CC.

La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa
mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.

Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener
la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad
del empeño y los intereses vencidos.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al
tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Artículo 34 Ley Hipotecaria.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
 Artículo 38 Ley Hipotecaria.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en
la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de
inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se
entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en
las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados,
se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en
que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor
de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere
dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante
le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el
juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el
procedimiento.

Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo
a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.

Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las
establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un
tercer poseedor.

Artículo 522-8. Codi - Adquisición de buena fe de bienes muebles.

1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en
que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el
bien o el derecho.

2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que tengan para
identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnización por los daños y
perjuicios que les hayan ocasionado.

3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de los
poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en subasta
pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido legalmente.

CONCEPTO. POSESIÓN Y DETENCIÓN

El legislador, a determinadas situaciones fácticas les atribuye efectos jurídicos (la muerte o el paso
del tiempo son situaciones fácticas a las que el ordenamiento jurídico le ha dado efectos jurídicos por
su importancia en el ejercicio de los derechos).

La posesión no es ningún derecho, sino que es una situación fáctica, de hecho. Cuando poseemos un
bien, independientemente de si somos o no titulares de algún derecho, al ordenamiento jurídico le
interesa tutelar esa posición por 3 razones o funciones:
 i. Legitimación o función legitimadora:
Cuando alguien posee algún bien a título de dueño, por el simple hecho de poseer, el
ordenamiento lo habilita para actuar ante la sociedad y el tráfico como dueño de aquel
bien. El ordenamiento jurídico presume que quien posee como dueño, es dueño (art.
448 CC). Nadie pide a las personas que vayan continuamente con el ticket de compra de
su ordenador, de su ropa, de sus zapatos y demás. Las personas poseen a título de dueño
y el ordenamiento los legitima para actuar así.
Artículo 448 CC.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se
le puede obligar a exhibirlo.
ii. Protección interdictal:
Los interdictos son acciones posesorias atribuidas al poseedor para defender situaciones
de hecho. No se discute la propiedad, sino que se discute la posesión. Es una acción de
protección al poseedor. El poseedor tiene 1 año para interponer el interdicto desde que
pierde la posesión (arts. 441-446 CC). Un ladrón roba un ordenador portátil y trabaja con
él. Si a éste ladrón se lo roba un tercero, éste primero podrá ejercitar la acción interdictal
para recuperar la posesión del ordenador, e independientemente de ser dueño o no lo
ganará, pues se está restituyendo una situación fáctica.
iii. Usucapión:
La usucapión es otra función de la posesión, y es la conversión de la posesión en un
derecho real. Si una persona posee como dueño, de manera pública, de manera pacífica
y de manera ininterrumpida durante el tiempo que marca la ley, éste convertirá su
posesión en un derecho real (art. 1930 y ss. CC).

Por esas tres funciones que tiene la posesión y por esa presunción que le otorga al poseedor, el
ordenamiento jurídico examina esa situación fáctica.

EL CONCEPTO – Según la doctrina del TS y el Codi de Cataluña, la posesión es un señorío o poder de

hecho sobre la cosa.
Artículo 521-1. Codi Cataluña - Concepto.

1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular, o por medio de
otra persona.

EVOLUCIÓN HISTÓRICA – Savigny y Ihering fueron dos grandes pensadores que se dedicaron a
estudiar la posesión.

● Teoría dualista de Savigny:

Nos dice que para que exista posesión hacen falta dos requisitos: el Corpus (relación o
tenencia material de la cosa) y el Animus (la intención de que la cosa sea mía).
Pues dice éste pensador que, el que se comporta como propietario, aunque no lo sea, es
poseedor. En cambio, el que se comporta reconociendo que la propiedad pertenece a otro
(el arrendatario, el comodatario, el depositario y demás) no es poseedor, pues no tiene
ánimo de hacer la cosa como propia.
Esta teoría la consagra nuestro Código Civil en su art. 430.

Artículo 430.
 Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa
misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

● Teoría de Ihering:
Nos dice que, cuando alguien tiene el Corpus (relación o tenencia material de la cosa)
sabremos si esa persona es poseedora según cómo se comporte con esa tenencia material. Si
teniendo el Corpus se comporta externamente como dueño, será poseedor. No hay dos
elementos sino uno, que es el Corpus, y según como se exteriorice ese Corpus se podrá
saber si la persona es poseedora o no.

Nuestro derecho sigue la teoría dualista, pero la matiza con la teoría de Ihering en cuanto a la
manifestación del comportamiento.

POR QUÉ SE PROTEGE LA POSESIÓN: FUNDAMENTOS DE LA POSESIÓN

Se protege la posesión porque se quiere salvaguardar lo siguiente:

- Presunción de la titularidad y apariencia: Se protege la posesión porque, generalmente,

detrás de la posesión hay una titularidad que debe ser protegida.
- Prohibición de la violencia: Se protege la posesión para intentar evitar la violencia derivada
de la incertidumbre de la posesión.
- Presunción de probidad: Se protege la posesión para proteger la probidad, entendida como
la convicción de que las personas son honestas y leales. El ordenamiento entiende que
cuando alguien posee un bien, es porque honestamente es el titular de aquel bien.

SUJETO. CAPACIDAD. LA COPOSESIÓN Y LA CONCURRENCIA DE POSESIONES

Pueden ser poseedores:

- Personas físicas:

Pueden poseer las personas físicas con capacidad natural (entender y querer). Por lo tanto,
pueden ser poseedores también los menores y las personas con la capacidad modificada
judicialmente. Eso sí, estas personas (menores e incapacitados) no podrán comportarse como
dueños en el tráfico jurídico y en el mercado, pues tienen capacidad limitada en ciertos aspectos
y deberán actuar por medio de sus representantes legítimos. Un niño de 5 años podrá poseer un
móvil, pero no podrá poner un interdicto si se le quita la posesión, o no podrá venderlo.
Artículo 443 CC.

Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus
representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.
 Varias personas pueden ser coposeedoras de un bien a la vez. Si hay controversia entre ellos se
solventaría de la siguiente manera:
Artículo 445 CC.

La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si
surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el
más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones
fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad
por los trámites correspondientes.

o Primeramente será preferido el poseedor actual.

o Si los dos poseen actualmente, será preferido el poseedor más antiguo.
o Si los dos son igualmente antiguos, será preferido el que tenga título.
o Si todo eso es igual, se deposita el bien en el juzgado y se plantea el juicio
pertinente.

- Personas jurídicas a través del órgano de administración.

CASOS PARTICULARES.

Recordamos que los poseedores deben tener Corpus (relación material con la cosa) y Animus
(intención de que la cosa sea suya). La persona que reconoce que la cosa o el bien no es suyo no será
poseedor, sino detentador. La única acción que se concede al detentador es la acción interdictal, no
tendrá legitimación (comportarse en el tráfico y el mercado como si fuese suyo) ni posibilidad de
usucapión. Si soy poseedor de un coche, pero reconozco que no es mío porque me lo dejó un amigo,
soy detentador, no poseedor.

Las personas que, en virtud de una relación mercantil o laboral, tiene una relación material con un
bien para el desempeño de sus funciones no son poseedores ni detentadores, sino servidores de la
posesión. A éstos meros instrumentos del poseedor no se les reconoce ni legitimación, ni posibilidad
de usucapión, ni acción interdictal. Yo tengo chofer y éste me presta sus servicios durante 10 años. A
los 10 años se niega a abrirme el coche porque afirma que lo ha usucapido. El ordenamiento no le
reconoce la posibilidad de usucapión por ser un mero servidor de la posesión.

Para adquirir la posesión basta con que el adquirente tenga capacidad natural pues es un
acto beneficioso que no comporta ningún riesgo económico.
➔ La Ley puede requerir otros requisitos de capacidad para la validez del acto
adquisitivo (compraventa).

El poder de hecho puede ejercerse por el mismo poseedor o por medio de un tercero:
➔ Posesión inmediata: Implica una contacto directo e inmediato con la cosa.
➔ Posesión mediata: no existe contacto directo pero seguimos hablando de posesión
pues sobre el poseedor mediato recaen algunos de los efectos de la posesión.
• Ej: El poseedor mediato (arrendador) puede actuar contra quien perturbe la
posesión del arrendatario.
Esta dualidad de posesiones presupone la existencia de relación jurídica entre ambos
poseedores:
 ➔ Por ejemplo relación de arrendamiento o relación de representación: por negocio
jurídico por ejemplo.
➔ Diferencia servidor de la posesión: actúa sobre la cosa pero sin autonomía de
decisión recibe órdenes del poseedor.
• Ej: chófer del vehículo, instrumento a través del cual el propietario ejerce se
posesión sobre el vehículo.
Una de las principales características de la posesión es la posibilidad de que sobre un
mismo objeto recaigan varias posesiones siempre que exista compatibilidad (art. 521-4.1
CCC).

Concurrencia de posesiones: Sobre un mismo objeto pueden recaer:

➔ A. Dos posesiones con contenidos o ámbitos diferentes y compatibles desde el pdv
jurídico/económico.
- Ej: Propietario no pierde su posesión (poseedor mediato) por la posesión
del arrendatario (poseedor inmediato).
➔ B. Dos posesiones de contenido idéntico pero compatibles: Cotitularidad de 2 o más
personas (coprietarias, cousufructuarias o cotitulares de cualquier derecho que
legitime la posesión).

El CCC no admite el ejercicio solidario de conceptos posesorios: no es posible que dos

personas manifiesten que poseen la misma cosa en concepto de propietarios exclusivos
pues la posesión de uno excluye la del otro. No estamos hablando de cotitularidad (dos personas
o más pueden poseer un mismo bien en concepto de copropietarios), ya que en este caso sus
conceptos son perfectamente compatibles entre sí.

El art. 521-4.2 CCC plantea el caso de que se produzca un conflicto sobre el hecho de la posesión,
entre dos personas que pretenden poseer el mismo bien, pero alegan conceptos posesorios
incompatibles: “Si dos o más personas pretenden la posesión y los conceptos posesorios no son
compatibles, se prefiere a la persona que tiene la posesión en el momento de la pretensión; si existen
dos o más poseedores, al más antiguo; si las fechas de las posesiones coinciden, a quien presente un
título, y si todas estas condiciones son iguales, el objeto de la posesión se deposita judicialmente
mientras se decide la posesión o propiedad de acuerdo con lo establecido por las leyes”.

OBJETO

Artículo 430 CC.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma
tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

Artículo 511-1 CCC

El objeto de la posesión son los bienes: cosas como derechos patrimoniales

Del precepto anterior (CC) podemos extraer que el objeto de la posesión puede ser:
 - Cosas:

Las cosas son aprehensibles con los sentidos.

Recordamos que la posesión de una cosa la tiene aquel que tiene relación material con ella
(Corpus) y la intención de hacer la cosa suya (Animus). Esta es la tesis derivada del Derecho
Romano. Si alguien posee como dueño posee una cosa.

- Derechos:

Los derechos son objetos ideales. Cuando un derecho atribuye facultades posesorias, es decir,
cuando la posesión deriva de un derecho hablamos de ius possidendi. Cuando hablamos de la
posesión por sí sola, es decir, que no deriva de ningún derecho, hablamos de ius possessionis.
Pero los derechos en sí no pueden poseerse, pues son intangibles. Entonces, ¿Qué significa
poseer un derecho?

La posesión de un derecho la tiene aquel que tiene relación material con una cosa (Corpus), pero
reconociendo que no es el dueño de aquella, sino que la propiedad pertenece a otra persona. No
posee la cosa, sino que posee el derecho sobre la cosa. Esta posesión puede darse en derechos
reales (se posee todos los derechos reales, excepto la hipoteca y los derechos de adquisición
preferente) y derechos personales (se posee el derecho de arrendamiento, mandato, deposito,
comodato y demás). Esta es la tesis derivada, también, del Derecho Romano.

Apropiabilidad: Bienes (cosas/derechos) que sean apropiables.

➔ Cosas: Se excluyen de la posesión:
◆ Las cosas que no apropiables por su naturaleza (aire).
◆ Las cosas que aún apropiables desde un punto de vista física –no lo son
desde un punto de vista jurídico (estar fuera del comercio).

➔ Derechos: La nota esencial que debe tener un derecho para ser susceptible de
posesión es su patrimonialidad. Son apropiables los derechos patrimoniales (por
ejemplo derechos reales....).
◆ No son apropiables los derechos que se refieren a la persona (derechos de
personalidad, familia).
◆ ¿Cómo se posee un derecho? No podemos hablar de tenencia material de
un derecho. Poseer un derecho es tener la posibilidad de hecho de ejercitar
las facultades que el derecho da con independencia de ser titular del mismo:
Actuamos sobre un derecho como si fuésemos titular del mismo.

CONTENIDO

CLASES DE POSESIÓN:
 I. Posesión natural (detentador): El que posee el Corpus.
II. Posesión civil: El que posee el Corpus y el Animus.
a. Posesión en concepto de dueño (art.430 CC): Poseer como dueño es poseer como
titular de un derecho (propietario, arrendatario, comodatario, de servidumbre, y
todos los demás derechos). Solo éstos podrán usucapir el derecho que poseen.
b. Posesión diferente a dueño: Poseer diferente al dueño es poseer como si no se
fuese titular de un derecho.
i. Posesión tolerada: Se posee por la mera anuencia, tolerancia o
consentimiento del titular. Por ejemplo, será poseedor tolerado aquel a
quien yo le preste mi calculadora para hacer el examen.
ii. Posesión con licencia: Similar a la posesión tolerada.
iii. Posesión precaria: Se posee sin título, a expensas de que el titular le
requiera en cualquier momento para cesar la posesión. Es una posesión
tolerada que se alarga en el tiempo. Por ejemplo, será poseedor precario mi
hermano cuando le preste mi casa de la playa este fin de semana porque yo
no podré ir. Cuando yo me canse podré requerirle cesar la posesión en
cualquier momento.
III. Posesión viciosa: Es la posesión violenta1, clandestina o precaria (sin título). Se les
conoce como posesiones viciosas porque su vicio no afecta a la posesión (art. 444 CC). Si
mi vecino pasa por la noche por mi jardín para ir a su casa (aún sin tener servidumbre de
paso) es una posesión clandestina de un derecho de servidumbre. Es una posesión
viciosa porque en nada afecta a mi posesión.
IV. Posesión de buena fe: El art. 433 CC nos dice que es poseedor de buena fe aquel que
ignora que su título o modo de adquirir presenta vicio o defecto que lo invalide. Es una
noción ética que habla de la ignorancia del vicio o defecto. El art. 1950 CC nos lo define
desde el punto de vista positivo, al decirnos que es poseedor de buena fe aquel que cree
que el que quien transmite tiene poder de disposición y transmisión sobre la cosa.
Artículo 434.
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
La buena fe se presume siempre (presunción de probidad u honestidad).
La buena fe del poseedor tiene importancia en los siguientes ámbitos:
▪ Quien es poseedor de buena fe tiene una usucapión más corta.
o Bienes muebles: 3 años con buena fe – 6 años con mala fe.
o Bienes inmuebles: 10 años con buena fe – 30 años con mala fe.
▪ Quien es poseedor de buena fe tiene unas garantías reales para reforzar sus
derechos de crédito. Los gastos necesarios efectuados sobre la cosa se abonarán
a todo poseedor, pero solo el poseedor de buena fe podrá retener la cosa hasta
que se le satisfagan. El poseedor de mala fe también tendrá derecho a que se le

1
Si una posesión es perturbada por violencia, en la edad media se permitía recuperar esa posesión arrebatada
mediando también violencia. En la actualidad eso está prohibido en el art. 446 del CC que manifiesta lo
siguiente:
Artículo 446 CC:
Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser
amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.
 abonen esos gastos necesarios, pero no tendrá derecho a ésta garantía real de
retención.
▪ En la liquidación de estados posesorios debido a un cambio de situación
posesoria, el poseedor de buena fe está mejor tratado que el poseedor de mala
fe.
¿Qué ocurre con la mala fe sobrevenida? En el supuesto de que el poseedor sea de
buena fe al principio de la posesión pero que, más adelante, conozca aquellos vicios y
defectos que afectan a la cosa. Existen dos tesis que abordan esta materia:
o La tesis romana:
La mala fe sobrevenida no perjudica a la posesión. La mala fe perjudica solamente si
existe en el momento inicial de la adquisición.
o La tesis canonista:
La mala fe sobrevenida sí perjudica a la posesión. La mala fe que aparece después de
la adquisición perjudica al adquirente y lo deja sin aquellos beneficios que el
ordenamiento jurídico concede al poseedor de buena fe.
Nuestro sistema consagra en el art.435 CC la tesis canonista. Es decir, la mala fe
sobrevenida afecta al estado de la posesión desde el momento en el que deja de
ignorarse los vicios y defectos que la cosa adolece. Desde que se saben los vicios se deja
de ser poseedor de buena fe y se pierden los privilegios de los que goza éste.
V. Posesión de mala fe: Es poseedor de mala fe el que ya conocía los vicios y defectos de la
cosa desde el momento de su adquisición o quien lo conoce de forma sobrevenida
(después de la adquisición).

Otros apuntes sobre posesión de buena y mala fe:

1. En relación con el derecho a poseer: posesión de buena fe y mala fe

- Posesión de buena fe: el que posee cree justificadamente que es titular del derecho que cree
tener sobre los bienes. Ignora que su título tiene algún vicio que le impide ser el titular sobre
los bienes. Actúa como si fuera propietario porque él así lo cree, pero realmente no lo es.
Esto sucede, por ejemplo, cuando hago un contrato de compraventa pero el que me lo ha
vendido no era el real propietario, por lo tanto no me ha transmitido la propiedad pero yo
creo que sí y por lo tanto soy poseedor de buena fe.
- Posesión de mala fe: el poseedor sabe que no está poseyendo legítimamente, es decir que es
consciente que el título en base al que posee no es válido.

Es importante saber si la posesión es de buena o mala fe para la adquisición de frutos, para pagar
gastos o no, para poder quedarme con las plusvalías que tenga ese bien, … Además, si soy un
poseedor de buena fe, puedo llegar a ser considerado por el OJ como propietario, únicamente por el
mero hecho de ser poseedor de buena fe. Esto se denominada adquisición a non domino.
La buena fe se presume siempre.

2. En relación con el ejercicio de la posesión: por uno mismo o por medio de otra persona

El art. 521-1.1 CCCat señala que el poder de hecho en la posesión puede ejercerse por el
propio poseedor (posesión en nombre propio) o por medio de otra persona (posesión en
 nombre ajeno):
- Posesión en nombre propio: aquel que actúa por sí y para sí, independientemente de lo que
haga el titular del derecho de propiedad.
- Posesión en nombre ajeno: se disfruta la posesión, pero se necesita la intermediación de otra
persona. No actuamos directamente, sino que poseemos el bien a través de otra persona (Ej:
los gestores de negocios ajenos, un representante, …).

Que la posesión pueda ejercerse mediante el concurso de otra persona nos lleva a una distinción
básica entre tipos de posesión: la posesión inmediata y la posesión mediata (explicados
anteriormente).

También debemos hacer referencia al denominado “servidor de la posesión”, es decir, una persona
que actúa directamente sobre la cosa, pero sin ninguna autonomía en la decisión, siguiendo las
instrucciones directas del poseedor (Ej: el chófer no es poseedor del coche, sino que es un simple
instrumento a través del cual el propietario ejerce su posesión sobre el vehículo).

PRESUNCIONES POSESORIAS

Todas las presunciones que a continuación se explicarán son presunciones iuris tantum, es decir, que
admiten prueba en contrario. Las presunciones posesorias son las siguientes:

- Presunción de buena fe:

Artículo 434 CC.
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
- Presunción de legitimación:
Artículo 448 CC.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le
puede obligar a exhibirlo.
- Presunción de continuidad del concepto posesorio:
El concepto posesorio es la forma en la que se exterioriza el poder que se tiene sobre la cosa.
El concepto posesorio se advierte por la exteriorización de los actos del posesor en los
bienes muebles (por el comportamiento del posesor) y por el registro de la propiedad en los
bienes inmuebles.
El Código Civil dice que se presume que una persona tiene el mismo concepto posesorio que
se tenía desde un principio de la posesión.
No obstante, el concepto posesorio puede cambiar. Este cambio se conoce como inversión o
interversión del concepto posesorio. La inversión del concepto posesorio puede darse por
título o cooperación de un tercero; o de forma unilateral (siempre y cuando la manifestación
del cambio de concepto posesorio sea pública, inequívoca y obstativa). En el supuesto de
que me presten un libro. Al día siguiente el dueño del libro me dice que ya no le gusta tanto y
que me lo regala. Mi concepto posesorio frente ese libro al principio era de préstamo. Por
medio de la inversión del concepto posesorio éste ha cambiado y ahora soy propietario del
libro por medio de una donación y la colaboración de un tercero.
- Presunción continuada:
 Artículo 459.
El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo
intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
Si soy poseedor de un inmueble en 2019, y demuestro que fui poseedor del mismo en 2008,
se presumen 11 años de posesión continuada.

LA CONTINUIDAD Y LA MODIFICACIÓN DEL CONCEPTO POSESORIO

De acuerdo al art. 521-6.2, el concepto posesorio se establece en el momento mismo de la

adquisición de la posesión. Una vez adquirida la posesión en un concepto determinado, el mismo
artículo presume la continuidad del mismo, salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum de
continuidad). Es decir, la ley presume que el concepto en que se adquirió la posesión se mantiene
durante todo el tiempo que dure ésta. Pero el concepto se puede modificar a lo largo de la vigencia
de la posesión. A esta modificación se le llama interversión o inversión del concepto posesorio, lo
que significa mantener la posesión del objeto, pero variando el concepto posesorio sobre el mismo.

Existen 3 vías para modificar el concepto posesorio:

- Por contradicción: hay un acto categórico indubitado que demuestra al exterior que el
poseedor actual deja de poseer en el concepto posesorio que tenía para poseer el bien en
otro concepto.
- Por intervención de un tercero: hay una trasmisión de la posesión en un determinado
concepto que hace que cambie nuestro concepto. El tercero que interviene es el
transmitente.
- Por sentencia judicial: un juez puede hacer que se modifique el concepto posesorio.

El art. 521-6 CCC también establece una presunción iuris tantum de posesión continuada: la posesión
no ha sido interrumpida, aunque en momentos puntuales no tenga la tenencia material. Dejará de
poseer en caso de pérdida. La posesión continuada es importante porque si se mantiene a lo largo de
determinados años, el que posee se podrá convertir en propietario a través de la usucapión.

Unión de posesiones (art. 521-6): cuando unimos a nuestra posesión la posesión de la anterior. Si
unimos posesiones, se acortará el plazo.

Inversión del concepto posesorio: posibilidad del cambio en el concepto posesorio. Se

mantiene la posesión sobre el objeto o bien pero se varia el concepto posesorio sobre el
mismo:
A. De manera lícita: a través de la intervención de un tercero mediante titulo aquí
hemos de referirnos:
- Constitutum poseesorium: poseedor en concepto de dueño pasa a serlo en
otro concepto. ( dueño que vende y sigue como arrendatario).
- Traditio brevi manu: adquirente que ya poseía el bien pasa a poseer en
concepto de propietario (arrendatario que compra el piso objeto de
arrendamiento).
 B. De manera ílicita se puede producir la inversión del concepto posesorio mediante un
acto unilateral del poseedor de la cosa que supone una usurpación, una lesión en la
posesión del anterior.

La continuidad en la posesión: El art. 521-6 CCC presume la continuidad de la posesión:

- A partir del momento que la adquiere el poseedor actual.
- También en relación con su causante, el art. 521-6.2 CCC añade una presunción de
continuidad en el concepto posesorio.
La idea de continuidad en la posesión no se quiebra aunque el ejercicio en la posesión se
vea interrumpido temporalmente (caso del art. 521-8 CC). Adquirida la posesión en un
concepto determinado se presume la continuidad del mismo salvo prueba en contrario (art.
521-6.2 CCC).

LA ADQUISICIÓN Y LA PÉRDIDA O EXTINCIÓN DE LA POSESIÓN

❖ La adquisición de la posesión
➢ La capacidad del adquirente (sujetos)

Art. 521-3 CCCat:

1. Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la posesión.

2. Las personas menores y las incapacitadas pueden ejercer las facultades propias de la
posesión con la asistencia de sus representantes legales.

Por lo tanto, toda persona que tiene capacidad natural puede ser poseedor. Los menores y
los no emancipados pueden ser poseedores, pero para ejercer los derechos en el ámbito
jurídico que se deriven a favor de esa posesión debe intervenir un representante legal.

➢ Las modalidades adquisitivas

Art. 521-2:

1. La posesión se adquiere:

a) Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder. Hay un

acto de su voluntad unilateral en el cual deciden adquirir la posesión del bien. En el
Derecho catalán, para que una persona se convierte en poseedor, se necesita la
aprehensión material, y excluye la nominada posesión civilísima.

b) Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos

poseedores, según se deduce de la relación jurídica existente entre los antiguos y los
nuevos posesores. Existencia de una transmisión de la posesión por parte de unos
sujetos. Es la adquisición de la posesión mediante un acuerdo de voluntades entre
los antiguos poseedores y los nuevos poseedores. También se puede adquirir
automáticamente con la mera notificación.
 2. La posesión no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse nunca con violencia
mientras los poseedores anteriores se opongan. La posesión clandestina vicia la
posesión, ya que la posesión se ha realizado sin conocimiento del anterior poseedor. La
posesión violenta es una posesión injusta o viciosa. El vicio de la clandestinidad se
mantiene mientras la adquisición de la posesión se mantiene oculta. Cuando se pueda
conocer por terceros que existe una situación de posesión, dejará de ser clandestina (no
hay plazo). En cambio, la posesión adquirida por violencia, si pasado un año desde que
se adquirió violentamente, el anterior poseedor no hace nada por recuperar la
posesión, se sana esa posesión y deja de ser una posesión injusta. Si la posesión no es
pública y pacífica, no podremos usucapir el derecho real sobre el bien.

Capacidad: Para adquirir la posesión basta con que el adquirente tenga capacidad natural
(art. 521-3 CCC). Para el ejercicio de los derechos que derivan de la posesión (reclamar
frutos, defenderse de perturbación) dado que este ejercicio puede poner en peligro el
patrimonio del poseedor se exige plena capacidad de obrar (art. 521.3.2 CCC).
- Menores e incapacitados pueden ejercer dichos derechos con asistencia de sus
representantes legales.

❖ La extinción de la posesión (o pérdida): CAUSAS

Las causas de la extinción de la posesión aparecen en el art. 460 CC.

Artículo 460 CC.

El poseedor puede perder su posesión:

1.º Por abandono de la cosa.

2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.

3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.

4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un
año.

● Abandono:

Ocurre cuando, por actos materiales e inequívocos una persona exterioriza que se desprende de
la situación de dominio y poder sobre el bien. Por ejemplo, si yo al salir de clase tiro mi móvil a la
papelera y me voy, esto es un acto material e inequívoco de que me estoy desprendiendo del
bien.

Normalmente, deshacerse de la posesión conlleva, a su vez, deshacerse de la propiedad, aunque

no siempre es así. Si el que abandona no es propietario, sino poseedor, se deshace únicamente
de la posesión.

● Destrucción de la cosa:

Ocurre cuando se destruye físicamente (desaparición física y material de la cosa) o

económicamente (pérdida del valor económico del bien, más comúnmente llamada
obsolescencia del bien) la cosa sobre la cual se ostenta el poder factico de dominio. También se
 produce destrucción de la cosa cuando se produce la pérdida jurídica (cuando el bien queda
fuera del comercio).

● Cesión de la posesión:

Si el poseedor cede la posesión, ya sea de forma gratuita u onerosa, pierde la posesión. A

diferencia del abandono, en el supuesto de cesión el adquirente mantiene un vínculo de
conexión con el cesionario.

● Posesión de otro:

La posesión actual de un bien se extingue por la posesión de otro, si dura más de 1 año (debido a
que el interdicto tiene un plazo de interposición de 1 año). Desde que se perturba la posesión el
ordenamiento jurídico finge que el poseedor perturbado todavía posee la posesión durante 1
año para que ejerza las acciones que crea correspondientes para recuperar esa posesión.

El art. 521-8 CCCat enumera una serie de causas por las que la posesión “acaba” o “se pierde”.
Existen 5 causas:

1. “La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de la misma a otra persona, en un
concepto incompatible con la posesión de la persona que hace la cesión”. Es decir, por cesión
voluntaria que hace una persona a otra persona y los conceptos posesorios son
incompatibles entre sí. Es una pérdida de carácter voluntario: el que transmite pierde la
posesión porque le transmite a otro. Esta causa se corresponde con la primera causa de
adquisición de la posesión. Estamos ante la celebración de un negocio jurídico.
2. Abandono de la cosa. Implica el cese del corpus y el animus. Es una causa de carácter
voluntario. Es un acto unilateral por el que el poseedor excluye la cosa del ámbito de su
voluntad.
3. Pérdida o destrucción total del bien objeto de la posesión. Es una causa de carácter
involuntario, porque se refiere a la pérdida del soporte físico.
4. Que la cosa quede fuera del tráfico de los hombres. También es involuntario. Aunque
tengamos la tenencia material del bien, no somos poseedores, porque el bien o derecho está
fuera del comercio de los hombres.
5. La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores
poseedores, si la nueva posesión dura más de un año. Es decir, es el supuesto en que el
soporte físico pasa a ser poseído por otra persona contra la voluntad del anterior poseedor y
la posesión del adquirente dura más de un año. Esta causa tiene que ver con la posesión
adquirida por violencia. Si el anterior poseedor (despojado) no hace nada al respecto, al cabo
de un año adquirirá la posesión el despojante (nuevo despojante). Mientras no transcurra
este año, el despojado sigue siendo poseedor mientras que el despojante solo tiene la
tenencia material. Este año tiene que ver con que las acciones posesorias tienen el plazo de
1 año de caducidad.

MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIÓN

 Art. 521-2 CCC: La posesión se adquiere:
- Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder.
- Cuando la cosa o derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores
según se deduce de la relación jurídica existente entre los antiguos y nuevos
poseedores.
1. Adquisición de la posesión legítima sin intervención anterior poseedor: La posesión
se adquiere cuando los poseedores sujetan la cosa o derecho al ámbito de su poder:
A. Adquisición de frutos (art. 511-3 CCC) una vez separados de la cosa madre (así los
adquiere el propietario o el poseedor de buena fe).
B. Por ocupación material: El poseedor se apodera de la cosa. Porque la cosa no tiene
poseedor con anterioridad: cosa abandonada-si además no tiene amo, el ocupante
adquiere la propiedad de la misma (art. 542-20 CCC).
- La ley prevé que el poseedor puede tomar directamente la posesión de la
cosa sin intervenir el poseedor anterior: adquisición de la herencia, donación
por causa de muerte....
C. Adquisición a través de un hecho: con independencia de acto humano- status loci.
- Art. 449 CC: adquisición de los bienes muebles situados dentro de un
inmueble cuya posesión se adquiere (situación material dentro de la finca con
independencia voluntad poseedor).

2. Adquisición posesión consentida por poseedor anterior: La cosa o derecho ha sido

puesto a disposición de los nuevos poseedores según se deduce de la relación jurídica
existente entre los antiguos y nuevos poseedores (art. 521-2.1 b).
➔ Actuación del antiguo poseedor: El antiguo poseedor transmite la posesión por
acuerdo de voluntades entre él mismo y el nuevo poseedor.
➔ Supuestos:
A. Traditio: Tradición es la entrega de la posesión de los antiguos poseedores a los
nuevos. Se trata de acto bilateral: no es simplemente el acto de entrega de la
cosa requiere el acuerdo de voluntades de quien transmite y quien adquiere.
- Art. 531-4 CCC: La tradición de un bien se produce cuando es entregado a
los adquirentes y éstos toman posesión del mismo con el acuerdo de los
transmitentes.
- Art. 531-3 CCC: si la tradición es realizada como consecuencia de
determinados contratos, comporta la transmisión y adquisición de la
propiedad y demás derechos reales.

B. El usufructuario, con derecho a frutos los adquieren por un derecho de

percepción, en el momento en que se separan los frutos de la cosa madre y se
independizan (art. 541-3, 541-4 y 561-6 CCC).

3. Adquisición contra voluntad del poseedor anterior: Violencia al adquirir la posesión.

- Art. 521-2.2 CCC: La posesión no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse
nunca con violencia mientras los poseedores anteriores se opongan.
- Artículo contradictorio con los art. 521-2.1 CCC y art. 521-8 CCC que admiten que la
posesión pueda ser adquirida por violencia si la nueva posesión adquirida con
violencia dura más de 1 año.
➔ Contradicción que se justifica si interpretamos que el art. 521-2.2 CCC es un principio
general (nadie puede tomarse la justicia por su mano). Los otros dos artículos (art.
521-2.1 CCC y 521-8 e CCC) son reglas de derecho: la posesión del que adquiere con
violencia queda condicionada a que la misma dure un año-continuidad posesión durante
el año.
➔ Único caso en que el CCC trata la posesión como derecho ya que:
- Considera poseedor al despojado- ficción legal de protección. Podrá reclamar su
posesión.
- Durante 1 año la posesión del nuevo poseedor (por violencia) es oponible a todo el
mundo menos al legitimo poseedor.
➔ A partir del año el poseedor despojado pierde su posesión- no podrá reclamar mediante
acciones específicas de protección posesión. Lo cual no quiere decir que no pueda
reclamar judicialmente la protección del derecho cuyo contenido incluye la posesión
(reivindicatoria).

LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO

Cuando se extingue una posesión debe liquidarse los estados posesorios. Es decir, cuando hay un
conflicto sobre una posesión se llevan a cabo los mecanismos de resolución de conflictos posesorios
antes citados. Una vez se resuelve uno de ellos adquiere la posesión y el otro la pierde. En cuanto
éste segundo pierde la posesión debe iniciarse la liquidación de los estados posesorios, que es la
liquidación de todos aquellos frutos, gastos y daños surgidos sobre la cosa.

La respuesta que se de en cuanto a la liquidación del estado posesorio variará según si el poseedor
es de buena fe o de mala fe.

● Liquidación de los frutos:

o Frutos naturales: Son aquellos frutos que produce la cosa por sí misma, sin mediar
actividad humana.
o Frutos industriales: Son rendimientos que produce la cosa mediando actividad
humana.
o Frutos civiles: Son los rendimientos que se producen en virtud de una relación
jurídica.

Si el poseedor es de buena fe le corresponden los frutos naturales e industriales, y aquellos

civiles le corresponden por días (por los días hasta el momento en el que le comunican que hay
una sentencia que le obliga a restituir).

Si el poseedor es de mala fe deberá devolver todos los frutos percibidos (naturales, industriales y
civiles) al poseedor legítimo. Además, si en la administración de los frutos actuó con una
diligencia inferior a la diligencia media, deberá devolver aquello que se hubiera podido percibir.

● Liquidación de gastos:
o Gastos necesarios: Son aquellos gastos dirigidos a la conservación y el
mantenimiento de la cosa.
 o Gastos útiles: No debe confundirse con las mejoras. Las mejoras son el aumento del
valor de un bien. Los gastos útiles son aquellos que aumentan de manera objetiva el
valor de un bien mediando actividad humana. Por ejemplo, si me compro un piso por
100.000€ y dentro de 10 años vale 200.000€ por fluctuaciones del mercado, esto es
una mejora, pues no media actividad humana. En cambio, si compro un piso y lo
reformo, esto serían gastos útiles, pues aumentan objetivamente el valor del bien
mediando actividad humana.
o Gastos de lujo: Son aquellos gastos que subjetivamente aumentan el valor del bien.
Son gastos de lujo, de adorno, de recreo. La instalación de una columna de la Venus
de Milo en el baño es un gasto de lujo, por ejemplo.

Los gastos necesarios corresponden abonarse, tanto al poseedor de buena fe, como al poseedor
de mala fe que están restituyendo, pues son gastos necesarios para la conservación y
mantenimiento del bien y se entiende que los hubiera realizado también el poseedor legítimo
que está siendo restituido. No obstante, únicamente el poseedor de buena fe tiene una garantía
real para proteger su derecho de crédito, es decir, tiene un derecho de retención. En otras
palabras, el poseedor de buena fe que restituye puede negarse a restituir la cosa al poseedor
legítimo hasta que éste le abone los gastos necesarios. Es un privilegio que no goza el poseedor
de mala fe.

Si el poseedor que restituye es de mala fe no tiene derecho a pedir que se le abonen los gastos
útiles. Si el poseedor que restituye es de buena fe tiene derecho a que se le abonen esos gastos
útiles (manifestado en el aumento del valor objetivo del bien, no necesariamente en lo que se
haya gastado económicamente el poseedor que restituye) y, además, tiene derecho de
retención.

Los gastos de lujo no se abonan a ningún poseedor, pues el poseedor que restituye puede
retirarlos en el momento de la restitución si no daña el bien. Si al que vence en la posesión
(poseedor legítimo) le gustan aquellos adornos o recreos y quiere mantenerlos se pueden
producir dos escenarios: si el poseedor que restituye es de buena fe deberá abonarle el importe
de los gastos (o el valor en el que se incrementa la cosa si éste fuera mayor, según doctrina
reciente del TS); mientras que si es de mala fe deberá abonársele únicamente el valor en el que
se incrementa la cosa.

● Liquidación de daños:

Ocurre en el supuesto de que el bien resulte dañado en manos del poseedor que restituye. Si el
poseedor es de mala fe deberá abonar todos los daños y deterioros que se hubieren producido,
incluso aquellos resultantes por fuerza mayor. Si es poseedor de buena fe no deberá abonar
ningún daño, salvo que lo haya producido con dolo.

LA TUTELA JUDICIAL DE LA POSESIÓN. LA ACCIÓN PUBLICIANA

El poseedor tiene dos tipos de acción de protección de su posesión. Por una parte están las acciones
interdictales, y por otra están las acciones judiciales.
 ● Interdictos:
Son acciones para la tutela sumaria, rápida y urgente de la posesión. Se regula en el art. 250
LEC.
Los interdictos tienen un plazo de interposición de 1 año.
Pueden ser de los siguientes tipos:
o Interdicto de retener: Se pueden poner cuando hay vulneración de la posesión sin
despojo de la cosa.
o Interdicto de recuperar: Se pueden poner cuando hay vulneración de la posesión con
despojo de la cosa.
o Interdicto de obra nueva: Son interdictos que se pueden interponer para detener
una obra nueva que sea potencialmente peligrosa para nuestra posesión.
● Recuperación judicial:
o Los juicios verbales están regulados por el art. 250 LEC.
o No producen cosa juzgada.
● Acción publiciana:
Es una acción posesoria que se atribuye al poseedor de mejor derecho frente al poseedor de
peor derecho o sin título. Durante mucho tiempo se ha discutido si existe en nuestra
legislación estatal esta acción.
Toda esta discusión se centra en los siguientes preceptos:
Artículo 445 CC.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión.
Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos
poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas
estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su
posesión o propiedad por los trámites correspondientes.
De lo textualmente redactado la doctrina del TS entiende que, si el bien se deposita en
guarda judicial significa que está habiendo un juicio de posesión (ya no solo un interdicto)
entre ambos poseedores en el cual se está valorando en mejor y peor derecho.
Artículo 522-7. Codi. Protección
1. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera
perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal.
2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante
los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor
derecho a poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe identificar la
cosa o el derecho objeto de la posesión.
El Codi de Cataluña hace referencia expresamente a la acción publiciana.
La acción publiciana no deja de ser un mecanismo de resolución de conflictos entre dos
poseedores en el que se entra a valorar cuál de ellos tiene mejor derecho. Surge en la época
romana por medio de la laxa interpretación pretoriana de los conflictos surgidos por la falta
de formalidad en las transacciones.

LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA O PROTECCIÓN DE LA APARIENCIA

NORMATIVA APLICABLE.
Artículo 464 CC.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa
mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.

Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener
la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad
del empeño y los intereses vencidos.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al
tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Artículo 522-7 Protección

1. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera
perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal.

2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante los
poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor derecho a poseer,
debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe identificar la cosa o el derecho objeto de
la posesión.

Artículo 522-8 Adquisición de buena fe de bienes muebles

1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en
que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el
bien o el derecho.

2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que tengan para
identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnización por los daños y
perjuicios que les hayan ocasionado.

3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de los
poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en subasta
pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido legalmente.

Cuando se habla del tráfico de bienes muebles la regulación siempre es distinta en los diferentes
ordenamientos jurídicos. Esto es así porque este tráfico mantiene 3 factores determinantes: 1) El
tráfico de bienes muebles es siempre mucho más ágil y rápido que el de bienes inmuebles; 2) La
documentación de las transmisiones mobiliarias siempre son más débiles o inexistentes; 3) La
publicidad de los bienes inmuebles es vía registro de la propiedad, mientras que la publicidad de los
bienes muebles es vía posesión, pues la posesión equivale mecanismo de publicidad.

Teniendo esto en cuenta. Ejemplo base: imaginemos que mi compañera de clase me deja su
ordenador porque se está mudando y no quiere que se le pierda. Cuando el ordenador está en mi
posesión yo se lo vendo a otra compañera de la misma clase, la cual lo compra de buena fe
confiando en que el ordenador es mío. Posteriormente, la primera compañera me reclama el
ordenador y le digo que no está en mi poder y ella se percata que lo tiene la otra compañera.

Existen dos maneras de solucionar el conflicto presentado en el ejemplo base anterior:

● La tesis romanista: La tesis romanista protege siempre el verdadero propietario. Y lo protege

con éstas dos máximas: nadie puede dar a otro más derechos de los que tiene / donde
encuentro mi cosa, allí la reclamo. Conforme a esas dos máximas la chica del ejemplo sabrá
 que yo no puedo transmitir la propiedad y que, por lo tanto, ella sigue siendo la verdadera
propietaria. Además, allá donde vio su ordenador allá lo puede reclamar y ganaría.
● La tesis germanista: La máxima germanista nos dice: Busca la confianza allá donde la
dejaste. La tesis germanista protege siempre al adquirente y la seguridad jurídica. En el
ejemplo la chica no podrá recuperar su ordenador que ahora está en manos de su
compañera, pues ésta lo adquirió de buena fe. Solamente podrá tomar acciones legales
contra mí por abuso de confianza.

El Código francés de la edad media abordaba este conflicto de la siguiente manera. Para ellos, en
materia de muebles, la posesión equivalía a título (que es la línea que nuestro código civil actual
aborda en el primer párrafo del art. 464).

A partir de aquí difieren el ordenamiento francés medieval y el español actual, pues el ordenamiento
francés continúa diciendo que, no obstante, aquel que hubiera perdido la cosa o le hubiera sido
robada podrá reivindicarla en un plazo de 3 años (únicamente en estas dos circunstancias).

Mientras tanto, el derecho español actual no habla solamente de pérdida o robo, sino que habla de
privación ilegal, por lo que aquel que haya perdido o se le haya privado ilegalmente de su bien
mueble podrá reivindicarlo. Depende de cómo se interprete este concepto de privación ilegal la
protección se hace más o menos extensible. Pues, si nos ceñimos a la interpretación cerrada
entenderemos como privación ilegal a los delitos (robo, hurto, apropiación indebida, y demás
delitos), mientras que si nos ceñimos a la interpretación amplia entenderemos como privación ilegal
los delitos y, además el abuso de confianza (lo que ocurre en el ejemplo base).

La tesis romanista adoptará, por lo tanto, la concepción amplia de lo que se entiende como privación
ilegal. Mientras que la tesis germanista velará más por la interpretación cerrada, protegiendo al
adquirente.

El derecho catalán adopta la tesis germanista en su art. 522-8 Codi. El derecho español no lo expone
de forma clara y se encuentra jurisprudencia pregonando una y otra. No obstante, la doctrina del TS
apuesta mayoritariamente por la tesis romanista.

Recordamos que para el tráfico de bienes muebles la posesión de buena fe equivale a título. La tesis
romanista entiende como título a título de usucapión (lo que adquiere el adquirente de buena fe es
un título para usucapir). En cambio, la tesis germanista entiende como título a título de adquisición a
non domine (lo que adquiere el adquirente de buena fe es la titularidad del derecho según el
concepto posesorio). Nuevamente, el Codi de Cataluña adopta la tesis germanista y su interpretación
en cuanto al concepto de título, en cambio el derecho español adopta la tesis romanista
mayoritariamente y, con ésta, su concepto de título correspondiente.

No obstante, existen algunas excepciones en virtud de la seguridad del tráfico jurídico. Si se adquiere
el bien mueble en una subasta pública nos dice el art. 464 CC. es que el adquirente tiene que
devolver el bien al propietario legítimo, pero antes éste tiene que consignarle el precio pagado. Sin
consigna no hay devolución. Lo mismo ocurre si se adquiere el bien mueble en una casa de empeño,
en la cual el que adquiere de una casa de empeño tiene que devolver el bien adquirido siempre y
cuando se le pignore el pago que realizó. La tercera excepción gira en torno a la compra de bienes en
ferias, bolsas, mercados o establecimientos abiertos al público, que remite su regulación al Código
de Comercio y que nos dice que habrá una usucapión automática a favor del adquirente, siendo a
partir de ahí irreclamable.

LOS EFECTOS DE LA POSESIÓN

1. La protección de la posesión (art. 522-7.1 CCCat): la protección de la posesión se

puede llevar a cabo mediante las acciónes posesorias (protege tanto la posesión
como la tenencia material). En concreto hay dos acciones posesorias:
- La que pretende recuperar la posesión à Cuando el poseedor se ha visto
despojado en contra de su voluntad. Esta acción tiene que ejercitarse
durante el primer año del despojo.
- La que pretende mantener a una persona en su posesión à Tiende el
mantenimiento de la posesión: ha sido perturbado en su posesión, por lo que
un tercero está realizando un comportamiento que le hace pensar
razonablemente que pueda llegar a ser perturbado o privado de la posesión.
Lo que le pedimos al juez es que condene a la otra parte a no realizar ese
comportamiento, que no perturbe en el disfrute de la posesión. Tiene un
plazo de caducidad de un año.

Estas acciones posesorias las pueden ejercitar tanto el poseedor como el

detentador material de un bien. El legitimado pasivo es contra el despojante
o el que lleva a cabo determinados actos que disturben la posesión del
poseedor.
Las acciones se ejercitan en un juicio verbal, que aparece recogido en el art.
250 de la LEC.

También encontramos la acción publiciana (art 522-7.2 CCC). Ésta solo

pretende proteger la posesión, no la tenencia material. Es una acción de carácter
real que pretende recuperar la posesión y, además, que se declare que el que
ejercita la acción tiene mejor derecho a poseer que el despojante. Se necesitan
una serie de requisitos:
- Tenemos que probar que nosotros tenemos mejor derecho de poseer el bien que el
despojante.
- Tenemos que identificar claramente la identificación de la posesión.
- Hay que tener en cuenta que la acción la dirigimos contra aquella persona que en el
momento de ejercicio de la acción tiene la posesión actual del bien (ya que lo que
queremos es recuperarlo).

En la práctica muchas veces el que ejercita la acción es el propietario del bien despojado,
por lo que muchas veces en lugar de ejercitar la acción publiciana, ejercerá la acción
reivindicatoria.
2. La posesión tiene una función legitimadora. Consiste en proteger la apariencia que
se ha creado mediante la posesión. En esa apariencia razonablemente pueden
haber creído terceros y por lo tanto hay que mantener esa apariencia si son terceros
de buena fe. Esta función legitimadora hace que el OJ establezca presunciones que
giran en torno a la idea de que hay una coincidencia entre la posesión y el derecho
real que refleja esa posesión (si una persona se comporta como propietario, el OJ
presume que lo es). Cuando esta situación de posesión se prolonga a lo largo del
tiempo y aparenta el ejercicio de un derecho real esa apariencia se puede llegar a
superponer a la realidad: la apariencia se acaba convirtiendo en realidad mediante la
usucapión. De manera que el anterior propietario dejará de serlo. El art. 522-1.1
CCC establece la presunción de titularidad: “Se presume que los poseedores son
titulares del derecho en concepto del cual poseen el bien”. En consecuencia, el
poseedor no tendrá que ir demostrando continuamente su titularidad. Se trata, por
tanto, de un artículo que garantiza la fluidez y la agilidad del tráfico jurídico. Por lo
tanto, quien mantenga que el poseedor no es el titular del derecho en cuyo concepto
posee, deberá probarlo.
La regla general del 522-8 es: “La adquisición de la posesión de un bien mueble de
buena fe y a título oneroso, comporta la adquisición del derecho real en que se basa
el concepto posesorio aunque los poseedores anteriores no tuvieran poder de
disposición suficiente sobre el bien o sobre el derecho”. Estamos ante un negocio
jurídico en que se transmite un bien y el transmitente no tiene poder de disposición
suficiente para transmitirnos el derecho real sobre ese bien. La disposición suficiente
no significa que no sea propietario, simplemente que no
tiene disposición suficiente sobre él para vender, por ejemplo. Pero como la
transmisión ha sido de buena fe por el adquirente (tiene la creencia justificable
que el transmitente es el propietario) y además ha pagado una contraprestación,
entonces se le mantiene en la posesión en el concepto posesorio que aparenta.
Por lo tanto este precepto pretende proteger a los adquirentes de buena fe,
porque en principio esta transmisión debería ser ineficaz, ya que el transmitente
no tiene poder de disposición. De esta forma, el adquirente no tendrá que
entregar el bien al verdadero propietario, pero si que está obligado a facilitarle
los datos del transmitente al verdadero propietario para que ejercite las acciones
correspondientes contra éste. En caso contrario, responden de la indemnización
por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.
Sobre la regla general encontramos una excepción: en caso de que el bien
mueble hubiera sido perdido por el verdadero propietario, se lo hubieran robado,
hurtado, o alguien lo hubiera adquirido indebidamente, entonces la adquisición
de la posesión por el adquirente no consolida ninguna titularidad respecto al
bien. De modo que el adquirente no se convertirá en propietario. En la práctica
los casos en que se mantiene la titularidad son excepcionales, aunque sea la
regla general.
Hay 2 casos en que se cumple la regla general:
- Cuando el transmitente es propietario del bien pero no puede disponer de él.
- Cuando hay un negocio jurídico transmisivo pero es anulable, con eficacias
claudicantes, ...

La excepción tiene otra excepción: si la cosa mueble adquirida a pesar de haber

 sido robada, perdida, privada indebidamente al anterior poseedor..., el adquirente la
ha adquirido mediante subasta pública o establecimiento mercantil, sí se verá
protegida la titularidad del adquirente.

3. Liquidación de estados posesorios: Si una persona pierde la posesión a favor de otra

persona que tiene mejor derecho a poseer hay que liquidar los frutos, gastos y
mejoras. Para esto, el poseedor tiene que ser de buena fe. Es decir, cuando el
poseedor de un bien debe entregar la posesión del bien a otra persona que tiene un
mejor derecho a poseer, es preciso “liquidar la posesión”, es decir, determinar quién,
si el antiguo poseedor o el nuevo, se queda con los frutos del bien, asume los gastos
así como las mejoras.
 Derecho Civil IV

TEMA 6. LA USUCAPIÓN

1. CONCEPTO, SUJETOS Y OBJETO

CONCEPTO
Hay dos formas de conceptualizar la usucapión:

- Usucapión como la tercera función de la posesión (además de la función interdictal y la función de

legitimación). Recordamos que la función de usucapión era la conversión de la situación fáctica de
la posesión en una situación jurídica de propiedad.
- Usucapión como modo de adquisición originario (sin ninguna relación jurídica con el anterior
titular) de los derechos reales.

Se trata de una adquisición sin transmisión efectuada por el anterior titular y que tampoco descansa o trae
causa de éste (modo originario de adquisición): el usucapiente adquiere, pero su adquisición viene
condicionada por su concepto posesorio, la extensión de su adquisición dependerá de este concepto
posesorio.

Nuestro Código Civil regula la usucapión dentro del apartado de Obligaciones y Contratos, dentro de la
regulación de la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva (usucapión propiamente dicha). El Codi
Civil de Cataluña ya lo ubica adecuadamente en su regulación y lo posiciona dentro del apartado de Modos
de Adquisición de Derechos Reales.

La usucapión (o prescripción adquisitiva) la contempla el art. 531-23 CCCat como un título adquisitivo del
dominio y los demás derechos reales posesorios mediante la posesión continuada de la cosa durante el
período de tiempo y con los requisitos legalmente exigidos.

Es un modo de adquirir derechos reales que tienen carácter posesorio. Es un modo de adquisición
originario, no derivativo. En virtud de este modo de adquirir el poseedor de un bien puede llegar a
convertirse en propietario del bien. No precisa de ningún elemento adicional (tradición, acto o formalidad).
La usucapión por sí sola produce el efecto adquisitivo.

Art. 531-23.1 CCCat: La usucapión es el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real

posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo
establecido por la presente sección.

En el derecho catalán solo hay un tipo de usucapión. En cambio, en el CC hay 2 tipos de usucapión:

- la ordinaria: tiene dos requisitos adicionales (que no tiene la extraordinaria): la buena fe y justo
título. Estos ayudan al usucapiente, ya que va a poder adquirir el derecho real necesitando menos
tiempo.
- la extraordinaria: los plazos son más largos.
Ambas provienen del derecho romano y requieren dos requisitos generales para poder operar como
modo de adquisición de un derecho real: la posesión y el tiempo.

1
En el CCCat se requieren los requisitos de la posesión y el tiempo, pero los plazos son más cortos. Es decir,
por los requisitos sería una usucapión extraordinaria, pero por los plazos, una usucapión ordinaria. Por lo
tanto, nos encontramos con una situación intermedia.

SUJETO. ÁMBITO SUBJETIVO.

Responderemos en este apartado a las preguntas: ¿Quién puede usucapir y contra quién?

La usucapión presupone un conflicto entre dos personas: el verdadero titular del derecho real en cuestión
y el poseedor de dicho derecho real que pretende adquirirlo por el transcurso del tiempo.

- Usucapiente (sujeto activo, el que pretende adquirir por usucapión): no hay ninguna norma en el
CCC que se refiera a la capacidad, pero la base la usucapión es la posesión y ésta no requiere más
capacidad que la natural en el poseedor. Cualquier persona dotada de capacidad natural goza de
capacidad suficiente para adquirir por usucapión.
Quienes robaron o hurtaron una cosa mueble y sus cómplices o encubridores, no podrán usucapirla
al no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida
del delito o falta.
o Capacidad natural para poseer, no necesaria la capacidad plena (capacidad para saber que
se está poseyendo y con qué objetivo
o Persona física + jurídica
o Si persona muere sin completar la posesión los herederos le sustituyen automáticamente en
su posición jurídica. El tiempo no empieza a contar de nuevo. Unión del tiempo anterior
(531-24.4)
- Usucapido (sujeto pasivo, el verdadero titular del derecho real: contra quien se usucape el bien).
Tampoco hay ninguna norma de capacidad, pero nos sirven de base las normas de la posesión. El
Código Civil establece que la usucapión opera contra cualquiera, de forma que el usucapiente hace
suya la cosa o derecho de que se trate, lo mismo si estos pertenecen a personas capaces e incapaces
de obrar.

A quienes tienen la misión de velar por los intereses de estas últimas, correspondería haber realizado lo
necesario para interrumpir la usucapión que perjudicaría a sus defendidos; pero no habiéndolo hecho, la
usucapión se produce. Aparte de que se pueda exigir a aquellas la reparación del perjuicio que su
negligencia haya ocasionado.

En algunos casos la usucapión puede suspenderse. Durante un periodo de tiempo, aunque se mantenga el
bien, el plazo no cuenta a efectos de usucapión, porque se ha suspendido debido a unas determinadas
condiciones o circunstancias en las que se encuentra el usucapido las cuales no le permiten interrumpir la
usucapión.

Desde el punto de vista activo. – Tiene capacidad para usucapir aquel que tiene capacidad para poseer. Y
tiene capacidad para poseer aquel que tenga capacidad natural. Recordamos que los menores y las
personas con la capacidad judicialmente modificada deberán actuar en la esfera jurídica por medio de sus

2
 representantes legales, pero eso no les imposibilita a que puedan poseer y, por ende, usucapir (art. 443
CC).

Desde el punto de vista pasivo. – Puede usucapirse contra todos, puede perjudicar a toda persona física o
jurídica (art. 1932 CC), independientemente de que se trate de personas sin capacidad de obrar, menores
de edad, ausentes o personas con la capacidad judicialmente modificada. En estos casos se prevé la
suspensión de la usucapión mientras dicha persona carente de capacidad se halla sin representante legal,
ya que disponer de representante legal supone la usucapibilidad de los bienes de los menores e
incapacitados. Si se consuma la usucapión en perjuicio de éstos sólo les cabrá reclamar de sus
representantes legales la indemnización de daños y perjuicios que hayan sufrido (art. 531-26, 4.4. CCCat).

Esta solución tan drástica ha sido templada por el derecho catalán, que manifiesta en su art. 531-26 la
creación de una institución que no existe en el derecho civil español, que es la suspensión de la usucapión.
Esta suspensión aborda el ámbito familiar y determina que, para evitar conflictos de intereses en el seno de
la familia, la usucapión queda suspendida en las relaciones familiares verticales (padres e hijos) y
horizontales (entre pareja) mientras haya convivencia, matrimonio o unión estable. Situaciones suspensión
(art.531-26 CCCat):
Hasta que no cesen no se
puede dar la usucapión

- Personas sometidas a representación legal. Menores. El tiempo no computa hasta que no llega a la
mayoría de edad. Por otro lado, los menores de edad pueden usucapir.
- Los cónyuges entre sí pueden usucapir entre ellos, pero una vez disuelto el matrimonio.
- Si existe una vinculación derivada de una potestad o tutelar (los padres o tutores no pueden usucapir
propiedades de los hijos).

Artículo 531-26 CCCat- Suspensión

1. La posesión para usucapir se suspende en los casos en que la usucapión se produce:
a) Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su representante, mientras se
mantiene esta situación.
b) Contra la herencia yacente.
c) Contra el cónyuge o la cónyuge o el otro miembro de la unión estable de pareja, mientras dura la
convivencia.
d) Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución tutelar.
2. El tiempo de suspensión de la posesión no se computa en el plazo para usucapir establecido por las
leyes.

En cuanto a la usucapión en herencia. – El art. 1934 CC nos dice que la usucapión correrá para la herencia
y provocará sus efectos positivos y negativos al heredero. Si el heredero tarda en reclamar la herencia
asumirá las consecuencias negativas de la usucapión. Ejemplo base: Imaginemos que mi padre muere
trágicamente y deja como heredero de la casa familiar a mi hermano, que está en Alemania. Como mi
hermano no viene a reclamar la herencia y va pasando el tiempo yo me dedico a esperar a que pase
el tiempo legalmente establecido para usucapir esa vivienda. Yo podría reclamar esa herencia

3
pendiente de reclamación, pues mi hermano en calidad de heredero no la reclama y deberá asumir
las consecuencias negativas.

En cuanto a la usucapión en una comunidad de propietarios. – Si una persona se comporta como un

coposeedor de un determinado bien durante el tiempo que exige la ley, adquirirá la usucapión para la
comunidad, es decir, adquirirá la propiedad para todos los coposeedores. Ejemplo base: Imaginemos
que mis dos hermanos y yo comenzamos a utilizar de forma continuada un barco de 12 metros que
nos han dado. Pasan 3 años en los que yo me comporto como dueño, pues mis otros dos hermanos
prácticamente no lo usaban nunca. ¿Puede un coposeedor adquirir la usucapión en nombre de la
comunidad? La respuesta es sí. Todos los hermanos adquirirán la propiedad.

Artículo 1933 CC. La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.

OBJETO. ÁMBITO OBJETIVO

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y otros derechos reales. Por lo tanto, sólo pueden ser
usucapidos los derechos reales que lleven aparejada la facultad posesoria. Los derechos reales que no se
puedan poseer no se podrán usucapir.

NO usucapir:

- Derechos de crédito: se pueden poseer, pero no son objeto de usucapión porque no son derechos
reales.
- Derechos reales no poseíbles: dependiendo la usucapión de la posesión no puede alcanzar a los
no susceptibles de esta. Ej.: hipoteca y derechos de adquisición preferente (tanteo, retracto u
opción) → no conllevan la facultad posesoria.
- Servidumbre: pese a ser posible, en Cataluña no se puede usucapir porque así lo determina
expresamente el art. 566-24 CCCat.
- * No se puede adquirir el derecho a ser arrendatario, porque se adquiere por contrato.
SÍ usucapir:
- En sentido positivo, podrán usucapirse aquellas cosas que se hallen dentro del comercio de los
hombres, que no constituyan bienes de dominio público y que tengan la facultad posesoria.
- Derechos reales.
- Si son bienes públicos en régimen demanial pueden ser usucapidos, porque son bienes en el
tráfico jurídico.

2. REQUISITOS GENERALES
2.1. LA POSESIÓN HÁBIL PARA USUCAPIR
La usucapión se produce mediante la posesión continuada durante cierto tiempo, pero debe tenerse en
concepto de titular del derecho poseído, y ser pacifica, pública e ininterrumpida (requisitos comunes del
art.1941 CC).

4
La posesión: la detentación no es hábil (art. 521-1). La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un
derecho, ejercido por una persona, como titular, o por medio de otra persona. El ejercicio de un poder de
hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o
la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación, la cual solo produce los efectos
que para cada caso concreto establecen las leyes.

- Posesión a título de dueño: Para usucapir, la posesión ha de tenerse en concepto de dueño de la

cosa poseída (si se usucape su dominio), o de titular del derecho que se posea. Cuando se habla de
poseedor a título de dueño no se refiere a poseer como propietario, sino que significa poseer en
concepto de titular del derecho que se pretende usucapir. El poseedor por licencia o por mera
tolerancia no está poseyendo a título de dueño.
Si se trata de usucapir otro derecho hará falta poseer en concepto de usufructuario, de titular de la
servidumbre, etc. Adquiriéndose solo aquel en cuyo concepto se posee.
Falta la posesión en concepto de dueño o titular, si los actos de carácter posesorio son ejecutados
en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño de que se trate.
El que posea la cosa totalmente, pero no en concepto de ser él el titular exclusivo del derecho que
posee, la usucape para sí y para aquellos de los que se reputa cotitular.
Si se quiere usucapir la propiedad deberá comportarse como propietario, si quiere usucapirse un
usufructo deberá comportarse como usufructuario, si quiere usucapirse un derecho de superficie
deberá comportarse como titular de un derecho de superficie, y demás.
o Inversión. Puede ser que la posesión se produzca por inversión. El propietario se
desentiende y la persona empieza a invertir como propietario.
o Presunción de continuidad de concepto (art. 531-24.3)
o Cotitularidad. Se puede poseer de manera exclusiva pero también junto con otra persona.
- Debe ser pública: que no se disfrute ocultamente. La posesión se ha de exteriorizar hacia el resto
de forma inequívoca. No se ha de confundir la no publicidad con la clandestinidad, pues la
clandestinidad es un supuesto de posesión oculta, pero no incluye todos los supuestos de
ocultación de la posesión.
o Irrelevancia de actos clandestinos hacia el verdadero propietario. Puesto que se trata de
posesión que ha de tenerse en concepto de dueño, no vale una posesión publica en el que
el poseedor disimulase el verdadero concepto en que posee, bajo la capa de tenerla como
arrendatario, por ejemplo.
o Posibilidad de conocimiento. Que no se frustre la posibilidad de que la posesión llegue a
ser conocida por quien podría reclamar la cosa (art. 531-23.3)
- Pacífica: que no se mantenga por la fuerza. La posesión no ha de ser violenta. Significa que el poder
de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa
a haber posesión pacifica una vez que cesa la violencia que instauro el nuevo estado de cosas. En
cuanto poseedor, el adquiriente que aun habiendo adquirido con violencia es ya poseedor pacífico

5
 una vez que aquella ceso, puede usucapir la cosa, si la posee en concepto de dueño. Por otro lado,
también es pacifica, aunque se defienda por la fuerza. Hay que distinguir dos hipótesis:
o Aquella posesión que deriva de la comisión de tipos delictivos (hurto, robo o apropiación
indebida) en el que la usucapión comenzará a contar desde la prescripción del delito;
o Aquella posesión derivada de una violencia moral (abuso de confianza, intimidación,
amenazas y demás) en la que no hay ningún tipo delictivo, pero si una coacción moral, en
estos supuestos la usucapión comenzará a desde el momento de la posesión.
- Posesión ininterrumpida: que no cese la posesión, ni sus caracteres, ni concurra causa de
interrupción. Eso significa que, no solo no haya cesado en ella ni ninguno de sus caracteres, sino
que también, aun sin haber cesado, no se haya producido ninguna reclamación judicial tendente a
hacerla cesar. Es el requisito más importante ya que si se interrumpe la usucapión todo el cómputo
de tiempo contado se pierde y se vuelve al principio. Es importante, previamente, poner de
manifiesto una serie de presunciones:
o Suma de posesiones: Si el poseedor que cumple los requisitos transmite el bien a otro, el
tiempo que haya transcurrido de usucapión se sumará al que compute el nuevo adquirente.
Las posesiones se suman con las de los antecesores para contar el cómputo de usucapión.
o Presunción de tiempo intermedio: El poseedor actual que pruebe la posesión anterior se
presume que ha poseído todo el tiempo intermedio. El que quiera desvirtuar esto deberá
demostrar lo contrario.
Si yo cojo un gato de la UAB y digo que es mío en 2016 y lo dejo por el Campus y en 2019
vuelvo a coger el mismo gato y, ante nuevos alumnos y algunos del 2016 vuelvo a decir que
el gato me pertenece, se presumirá que el gato lo poseí durante todo el tiempo intermedio.
La interrupción es aquellos supuestos en los que, por determinados medios, se pierde todo el plazo
transcurrido hasta entonces.
Las causas de interrupción son las siguientes:
o Interrupción natural: No tiene ninguna conexión con ninguna relación jurídica. Ocurre
cuando se cesa de la posesión por más de 1 año. Si se está más de 1 año1 sin poseer se
vuelve a comenzar el cómputo de usucapión.
o Interrupción civil: En estas causas de interrupción sí que interviene la actividad humana y
las relaciones jurídicas comienzan a tomar importancia. Si la posesión no cesa, pero se
produce una reclamación judicial tendente a hacerla cesar, se dice que hay interrupción
civil, que tiene por fin cortar desde ahora la usucapión si aquella prospera, pero que, si no,
se considera no producida (lo será una citación judicial hecha al poseedor o por el acto de
conciliación).

1
Este plazo responde a la posesión ideal y ficticia que crea la acción interdictal de recuperación posesoria.

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2.2. LOS PLAZOS. INTERRUPCIÓN. SUSPENSIÓN
PLAZOS (531-27)
En la usucapión ordinaria:
- Bienes muebles y derechos reales mobiliarios: 3 años
- Bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios: 10 entre presentes y 20 años entre ausentes.
En la usucapión extraordinaria:
- Bienes muebles: 6 años
- Bienes inmuebles: 30 años sin distinción entre presentes y ausentes.
Computo ordinario: desde posesión y aplicación art. 121-23.2.
Forma de cómputo especial. Bienes hurtados, robados, apropiación indebida: a partir de la prescripción
del delito, de la falta, la pena o la acción de exigencia de responsabilidad civil.

CAUSAS DE INTERRUPCIÓN (531-35)

Corte definitivo. Paralización en el transcurrir del plazo, de manera que una vez concurre la causa de
interrupción cesa por completo la usucapión (sin perjuicio que en un futuro vuelva a usucapirse, pero
contando de nuevo). Interrupción de la posesión hábil. Causas todas ligadas a los requisitos de la posesión:

Se interrumpe la usucapión por medio de 2 (art.531-25.1 CCCat.):

- Cese de la posesión: las causas que llevan fin a la posesión las encontramos en el art. 521-8 CC. De
todas las causas de cese de la posesión hay dos que causan la interrupción de ésta:
o El abandono de la cosa.
o Por destrucción.
o Por cesión a tercero (excepto en el caso de la accessio, cuando se cede a un tercero por
sucesión no interrumpe).
o El despojo de la posesión, cuando éste se prolonga durante más de un año, pues durante
este año el poseedor despojado mantiene la posesión incorporal que le permite recurrir a
los medios de defensa previstos por el OJ, que prescriben en el plazo de un año. Solo, pues,
transcurrido un año y un día del despojo posesorio cesa la posesión para usucapir y el
usucapiente debe iniciar completamente un nuevo plazo.
- Emplazamiento judicial: Requerimiento notarial. Por la citación judicial al poseedor. Cuando el
titular del derecho real sobre el bien requiere notarialmente al usucapiente para que reconozca su
derecho real.
Es muy importante esto, porque la interrupción de la prescripción se puede hacer por medio de la
mera interposición de una demanda. Esta situación es diferente en la usucapión, pues la mera
demanda no interrumpirá la usucapión, sino que se interrumpirá por medio del emplazamiento del
demandado una vez se haya admitido la demanda y se haya iniciado el proceso.

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Ni el burofax, ni el telegrama, ni la notificación con acuse de recibo, ni el requerimiento notarial etc. (medios de
interrupción de la prescripción) valdrán en sede de usucapión.

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 El emplazamiento judicial no valdrá cuando sea nulo (por tener defectos formales), cuando el
demandante desista, o cuando el demandado poseedor sea absuelto.
- Reconocimiento de que hay otro propietario: reconoce expresa o tácitamente que hay otros
titulares que tienen un derecho real sobre el bien. El usucapiente está admitiendo que él ya no es
titular del derecho real. En esta causa no hay una interrupción de la posesión. En este caso el
usucapiente interrumpe la usucapión, ya que puede seguir teniendo la posesión, pero ésta ya no
será hábil para usucapir. Desaparece animus (concepto) y se convierte en un simple detentador.
- Requerimiento extrajudicial (burofax, requerimiento notarial, telegrama y demás), petición
de mediación y petición de arbitraje (sólo en el Codi de Cataluña): Se amplían los medios de
interrupción a los supuestos expuestos en todos aquellos bienes sometidos a la jurisdicción civil
catalana. Se prioriza la protección de la verdadera titularidad frente a la usucapión. El titular del
derecho real sobre el bien se opone a que el usucapiente siga poseyendo el bien. En este caso
tenemos que esperar al laudo o sentencia. Mientras no se dé, no se habrá interrumpido la
usucapión.
El hecho interruptivo de la usucapión debe ser alegado y probado por quien pretenda aprovecharse
de sus efectos, ya que el art. 531-24.3 presume que el usucapiente ha poseído el bien de manera
continuada desde que adquirió su posesión.
- Renuncia al plazo transcurrido. art 531-27.3

SUSPENSIÓN
Si la usucapión se suspende, el plazo no empieza de nuevo, sino que simplemente se paraliza y una vez haya
finalizado esa situación, el plazo continúa. Son supuestos tasados que se refieren a personas que no se
encuentran en una situación que les permita que ejerzan cualquier acto que les permita interrumpir la
usucapión. Se suspende la usucapión en espera de que las personas pueden ejercitar el acto que les permita
interrumpir la usucapión.
Se suspende la usucapión si en vez de interrumpirse con pérdida del tiempo transcurrido, se corta, pero
esta conserva su validez, y si luego se reanuda aquella, basta con completarlo. La suspensión consiste pues,
en que, durante ella, aun subsistiendo la posesión con todos sus requisitos, sin embargo, la usucapión no
prosigue. Durante un plazo de tiempo no se computa, y cuando desaparece la causa que suspende el
cómputo se sigue contando. Causas:
- Personas que no pueden actuar por sí. Agere non valenti non currit praescriptio
- Relación de convivencia y pajeras matrimonio o no. Evitar conflictos.
- Vinculación potestad / tutela

3. LA USUCAPIÓN LIBERADORA
Usucapión de la libertad de cargas o de un gravamen que pesa sobre la propiedad. Usucapio libertatis
a. Sólo el propietario
b. Derechos reales limitados contradictorios con su posesión.
c. Aplicación requisitos generales

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El usucapiente que posee una propiedad con un gravamen, pero desconoce el gravamen y por lo tanto
posee la propiedad como libre de cargas, la adquirirá como tal, libre de cargas. En principio se aplica la
usucapión liberatoria solo al propietario y con referencia a derechos reales limitados que contradigan su
posesión (por ejemplo, en el caso del usufructuario y del propietario hay una contradicción).

Tener en cuenta art. 531-23.3: El efecto adquisitivo no perjudica a los derechos reales no posesorios o de
posesión compatible con la posesión para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido
conocimiento de la usucapión.

Es decir, tiene lugar no solo cuando se posee en concepto de propietario sino cuando se consume en
concepto de propietario libre de cargas.

Ej.: Una finca rústica que está grabada con una servidumbre de paso para el ganado, pero ya no hay ovejas
ni pastores y llegamos y la poseemos sin saber que hay una servidumbre, cuando pase el tiempo
determinado por la ley adquiriremos la finca libre de cargas.

El nuevo propietario adquiere el dominio y además libera la finca de la carga. Sin embargo, esto no tendrá
lugar si el titular de la carga lo hace. Ej. Si en la servidumbre siguen pasando ovejas, aunque sea cada 2 años,
el propietario no podrá adquirirlo libre de cargas. O sea;

1. El propietario gravado usucapión la libertad del dominio, que deja de estar grabado con el derecho
real limitado.
2. El propietario sólo libera aquellos derechos reales limitados que son contradictorios con su
concepto posesorio.
a. La usucapión liberadora es posible no sólo en relación con derechos reales posesorios,
también a aquellos derechos que, aunque no comporten posesión del objeto sobre el que
recaen sí que se traducen en una actividad por parte del titular de este objeto, lo que
permite actos obstativos o de oposición al derecho real limitado constatables por su titular
(derecho de servidumbre)
b. En cambio, no se extingue por usucapión liberadora el derecho real de hipoteca ya que no
es posesorio, pero tampoco comporta ninguna actividad por parte del propietario grabado.
Por mucho que éste niegue la existencia de la hipoteca (inscrita en el Registro de la
Propiedad) la hipoteca subsiste.
3. La jurisprudencia (STSJC 1.10.2011) advierte que no procede la usucapio libertatis si hay uso de su
derecho por parte del titular del derecho real limitado o si no hay acto obstativo en ese uso por
parte del propietario que pretende la libertad de su dominio.

4. RENUNCIA A LA USUCAPIÓN
Es un acto jurídico unilateral, ni gratuito ni oneroso, porque se está cediendo. Es un acto abdicativo, de
dejación. No es repudiación como en la herencia, que un heredero puede repudiar la herencia para que
esta no entre en su ámbito económico. Negocio jurídico unilateral de desprendimiento de un derecho.

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La adquisición por el usucapiente no requiere más que el mantenimiento de la posesión ad usucapionem,
durante el tiempo exigido por ley, por consiguiente, la adquisición se produce ipso iure al cumplirse el plazo
legal de posesión habiéndose observado todos los requisitos legales.

La adquisición del derecho real por el usucapiente tiene efectos retroactivos: El usucapiente es considerado
propietario desde que comenzó a poseer ad usucapionem, lo que conlleva la confirmación de todos
aquellos actos jurídicos realizados durante esa posesión hábil para usucapir.

Legitimación para alegar la usucapión: el propio usucapiente y sus herederos, pero puede ser alegada
por otra persona interesada en que sea declarado propietario o titular del derecho real usucapido por
ejemplo sus acreedores.

Renuncia: el usucapiente puede renunciar a los efectos de la usucapión consumada y no alegada (art. 531-
29 CCCat.):

- A adquirir por usucapión: Se puede renunciar a adquirir por usucapión. Es la renuncia anticipada
o de futuro. En general esto no se admite en nuestro sistema, solo con carácter excepcional.
(Comprometerse a no adquirir nunca por usucapión)
- Ganada o consumada Y no alegada: art. 531-29. A diferencia de la anterior sí que se puede
renunciar a lo que sí que se tiene. PERO en realidad no es renuncia, lo que se renuncia es al tiempo,
interrumpir la usucapión. Se queda sin animus solo con el corpus. Se exige al usucapiente que
renuncia la capacidad para disponer del derecho usucapido (art. 531-29.1. CCC): personas con
plena capacidad de obrar y el menor emancipado (quitando los bienes de determinado valor).
- Al tiempo transcurrido (art 531-27.3 CCCat) → lo que procede es la renuncia al tiempo de
usucapión transcurrido, que se equipara a la interrupción de la usucapión.
- Compromiso o pacto de renunciar: mera eficacia obligatoria. Necesidad dejación del bien o
derecho concreto.
- Usucapión consumada y alegada: renuncia al derecho real usucapido (art. 532-4 CCC). El derecho
real se extingue si los titulares, unilateral y espontáneamente, renuncian al mismo. La renuncia hecha
en fraude de acreedores de los renunciantes o en perjuicio de los derechos de terceros es ineficaz.
*No tendrán capacidad para disponer los menores no emancipados, ni las personas incapacitadas

La renuncia a la usucapión ganada no puede perjudicar a terceros (art. 531-29.2 CCC) a los acreedores, a
éstos:
- les es inoponible la renuncia, les permite considerar el bien como si se hallara en el patrimonio del
usucapiente
- Se les legitima para alegar ellos mismos la usucapión consumada (art. 531-28 b)
La renuncia no impide que quien ha usucapido vuelva a iniciar la usucapión del mismo derecho (art. 531-
29. 3 CCC).

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REQUISITOS RENUNCIA
Requisitos ex 531-29 + 111- 6:

- Renunciante: es necesario que tenga poder de disposición (que este en la posición jurídica que le
corresponda frente a lo que actúa). Será posible en tanto en cuanto sea posible la renuncia a un
derecho, siempre que no vaya contra el interés o el orden público o en perjuicio de tercero.
- No puede ir en contra de normas imperativas.
- No puede perjudicar los intereses de terceros.
No perjuicio acreedor, titulares de derechos: art. 531-29.2:
- Ineficacia
- Utilidad de la usucapión por éstos

EFECTOS RENUNCIA
La renuncia hace que el que, por razón de la usucapión, perdió el derecho de propiedad, lo readquiera, y
que, si se trata de que se usucapió un derecho real en cosa ajena, esta quede libre de gravamen.

- Elimina efecto adquisitivo retroactivamente. La persona usucapida nunca dejó de ser propietario. –
- No impide nueva usucapión

Renuncia de la usucapión liberatoria: también se puede renunciar a la usucapión liberatoria. Respecto de

ella, cabe decir, mutatis mutandis, lo expuesto para la normal. El efecto de tal renuncia es que de nuevo se
establezca a favor del antiguo titular el gravamen que pesase sobre la cosa de usucapiente.

5. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el sistema español el registro de la propiedad es un registro público donde están inscritos los bienes
inmuebles y los derechos reales sobre estos. A partir de este registro se da publicidad de la situación de
estos bienes.

Como no existe obligación de inscribir todos los inmuebles en la propiedad tampoco se encuentran los
derechos que los gravan. Por lo tanto, la realidad registral es diferente a la extra registral. Cuando se plantea
la relación entre la usucapión y el registro de la propiedad se parte de la siguiente duda: ¿si el registro de
la propiedad pública algo que no se corresponde a la realidad, de qué manera esto entorpece la usucapión?

Por eso aparecen estas modalidades: Arts. 35 y 36 LH

- Usucapión secundum tabulas

- Usucapión contra tabulas
- Usucapión liberatoria

USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS

Es la usucapión que se produce a favor del titular registral (art. 35 LH). Es la verdadera, si en el registro
aparece alguien como titular, en el caso de que no lo sea en la realidad, fuera del registro, no importa
porque el registro permite a esa persona ser propietario (la hace propietaria).

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El hecho de que el registro publique una determinada situación jurídica facilita a quien no es propietario
para adquirir por usucapión. Posibilita al titular registral adquiriente de non dominus o facilita la prueba de
las circunstancias requeridas.

El art. 35 LH favorece la adquisición por usucapión al titular inscrito que por ahora no es sino titular aparente
y lo hace a través de dos mecanismos:

- La afirmación: de que “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será
justo título la inscripción: Cuestión relevante en el CC, no en el CCC. En el CCC se prescinde
totalmente de la presencia de buena fe y justo título (el CC distingue entre usucapión ordinaria bf+
justo título) de la extraordinaria (en la que faltan uno de estos requisitos) consecuencia es que los
plazos de usucapión ordinaria se ven reducidos considerablemente.
- La presunción: una presunción de que la persona que aparece como titular a poseído de manera
pública, pacifica e ininterrumpidamente durante el tiempo necesario. Además, es una presunción
ius tantum, es decir que se presume como tal y si se quiere contradecir hay que probar lo contrario
(art. 38 LH).
Quien niegue la usucapión deberá probar que no hubo posesión efectiva por parte del titular
registral. Ahora bien, el titular registral debe poseer la finca, la inscripción nunca suple la posesión.

Los requisitos para que se dé la usucapión secundum tabulas:

- El poseedor real, el usucapiente, y que tiene a su nombre el título de la propiedad, tiene que ser la
misma persona que la inscripción que figure.
- Además, tiene que ser un poseedor ad usucapionem.

Los efectos si se dan los requisitos son:

- El poseedor ad usucapionem se presume y este adquiere
- No varían los plazos. Será propietario desde la fecha de la inscripción, aunque lleve más tiempo
poseyendo y lo demás se presume
- Es posible la interrupción: reglas civiles
- Esto solo pasa cuando sean bienes inmuebles, no muebles.

La duda que siempre surge con este tipo de usucapión es, ¿cómo llega a estar en el registro como
propietario?

USUCAPIÓN CONTRA TABULAS

Es la situación contraria, ¿puede una persona usucapir en contra de lo que dice el registro de la propiedad?
P.ej. que haya una persona inscrita en el Registro como propietaria, y aun así una segunda empezar a
usucapir y acabar siendo propietaria.

Es la usucapión que opera en contra de una titularidad publicada por el Registro de la Propiedad.

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Art. 36 LH: “Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al art. 34, sólo
prevalecerá la prescripción adquisitiva o consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente
a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

a. Cuando se demuestra que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes
para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho
y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión
de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente,
durante todo el año siguiente a la adquisición. (…)”.

1. ¿Encontrándose inscrito un derecho de (A) en el Registro de la Propiedad, puede (B) usucapir el

derecho de (A)?
- Regla general: Se admite que se pueda usucapir en contra de la inscripción del propietario o titular
del derecho real posesorio. El titular negligente puede perder su finca por la usucapión de otra
persona –
- La inscripción no brinda al titular registral contra la usucapión.
2. El problema se plantea si la usucapión ya consumada o que se consuma al poco tiempo puede
afectar a la persona que acaba de adquirir la finca del titular registral:
- Una finca inscrita a nombre de (A)
- (B) está poseyendo la finca de (A) sin su conocimiento, y le falta un año o menos para usucapir, o ya
ha usucapido cuando: (A) vende la finca a (C) –transmisión onerosa y de buena fe que inscribe a
continuación su adquisición.

Situación del usucapiente: Se mantendrá en su titularidad adquirida por usucapión siempre y cuándo:

a. Demuestre que (C) conoció, o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes
comprar, que la finca o el derecho estaba poseída de hecho y a título de amo (titular del derecho)
por persona distinta del transmitente.
b. Sin necesidad de demostrar nada, cuando el nuevo adquirente inscrito consienta la posesión de
hecho expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición.

Hay unas regles especiales (art 36 LH):

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Artículo 36 LH:

Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo
prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a
su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

a. Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes
para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho
y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión
de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente,
durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre
negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde
que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto,
desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma

y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus
sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con
arreglo a la legislación civil.

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Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute
del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se
extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con
la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias
y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección
posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.

USUCAPIÓN LIBERATORIA Y RP
La hace el propietario poseyendo ese bien liberando la propiedad.

- Secundum tabulas (gravamen no consta en RP)

o No regulación específica, se aplica la regla general del art. 35 LH El propietario figura en el
RP sin la carga o gravamen: no da lugar a que la finca está libre.
- Contra tabulas: art. 36. 4 LH, confuso. Principios:
o Presupone usucapión liberatoria consumada contra RP. Ha habido una usucapión liberatoria
que se ha consumado, contra el RP.
o Protección tercero hipotecario- Requisitos de no perjuicio usucapión. Tercero hipotecario
distintas situaciones:
▪ Usucapión que afecta derechos que no llevan facultad de inmediato disfrute
sobre el bien.
▪ Disfrute no es incompatible con la posesión causa de la usucapión (servidumbres)
▪ Disfrute es inmediato, pero existe incompatibilidad (usufructo) no perjudicará
reunión requisitos art. 36.1 b).
● Falta de conocimiento, ni medios para conocer que la finca ya estaba
gravada.
● No consienta en que se mantenga ese gravamen.

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 Derecho Civil IV

TEMA 7. EXTINCIÓN DERECHOS REALES

1. DIFERENCIA ENTRE EXTINCIÓN Y CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL

- Pérdida del derecho real: el titular del derecho real deja de serlo, se extingue su titularidad, pero
no implica la extinción del propio derecho real que puede subsistir en otra persona. Ej.: cuando un
derecho se transmite a otro, el transmitente pierde su titularidad, pero el derecho real no se extingue,
sino que se convierte en titularidad del adquirente.
- Extinción del derecho real: significa el fin de la existencia de ese derecho real, desaparición del
derecho de la realidad jurídica.
- Causas de extinción: hecho que produce la desaparición del derecho.

* En transmisión hay pérdida per no extinción. La causa de la extinción no opera siempre automáticamente.

Art. 532 CCCat: enumera las causas generales de la extinción de los derechos reales a las que igualmente
se refieren aquellos preceptos dedicados a regular las causas específicas de extinción de los particulares
derechos reales. Art. 532 CCCat:

- Pérdida del bien

- Consolidación
- Renuncia de su titular

Cabe distinguir entre:

- Las causas de extinción de los derechos reales que afectan al objeto → pérdida del bien-
subrogación real y pérdida jurídica: extracomercilidad de la cosa y expropiación forzosa.
- Las causas de extinción que afectan al mismo derecho → consolidación, renuncia del derecho y
abandono de la cosa.
2. LA PERDIDA DEL BIEN. LA SUBROGACIÓN REAL

La primera causa de extinción de derechos reales es la pérdida del bien. En el sentido de destrucción total
y definitiva de la cosa es causa de la extinción del derecho real, pues si éste se define como poder material
e inmediato sobre una cosa desparecido el objeto, no hay nada sobre el que ejercer el poder, por lo que se
extingue el mismo derecho.

- Excepcionalmente puede pactarse en el título constitutivo la subsistencia del derecho real: si el objeto
revive. Por ejemplo, la pervivencia del régimen de propiedad horizontal pese a la destrucción del edificio si
se acuerda su rehabilitación o reconstrucción

- A la pérdida total del objeto se equipara su idoneidad para cubrir o responder a la finalidad que le era
propia: “la pérdida es total si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir su función
o destino económico”

- Puede haber destrucción parcial de la cosa, que no conlleva la extinción del derecho real sino únicamente
la modificación de su objeto, que se reduce a aquello que reste de la cosa (por ej. 561-17 CCC en relación
con el usufructo).

1
Tipos:

- Pérdida física: Normalmente los derechos reales tienen por objeto una cosa, un bien, o un derecho.
Si ese objeto se destruye y desaparece (pérdida total), el derecho real se extingue. Si se destruye y
desaparece sólo una parte de ese objeto, el derecho real subsiste sobre aquella parte que
permanece. Por ende, el requisito para que el derecho real se extinga es que haya una pérdida total.
- Pérdida económica: Si el bien sobre el que se proyecta el derecho real deja de producir utilidad
económica para su titular, el derecho real también se extingue. Si tengo una servidumbre de paso a
la carretera porque mi finca se halla en medio de otras cuatro fincas que la rodean, esa servidumbre
de paso tendrá utilidad económica. En el supuesto de que, por planeamiento urbanístico se
expropien dos de esas cuatro fincas y las convierten en vía pública dándome acceso directo a la
carretera, mi servidumbre de paso dejará de tener utilidad económica y, por ende, se extinguirá.
- Pérdida jurídica: La pérdida de la cosa no se reduce a destrucción física, comprende también
pérdida jurídica. Sucede cuando el objeto del derecho real queda fuera del comercio, como queda
fuera de este no puede ser objeto de derechos subjetivos. Una de las maneras en que la cosa queda
fuera del comercio es su conversión a dominio público mediante expropiación forzosa-el dominio
pasa a la administración expropiante. También ocurriría en los supuestos de expropiación forzosa.
En todos los supuestos anteriormente descritos el derecho real se extingue. No obstante, hay una
excepción importante, y es la llamada subrogación real. La subrogación real consiste en la mutación
o cambio en el objeto del derecho real. Por ejemplo, tenemos un coche asegurado. En el supuesto
de que el coche se quemara se debería producir la extinción del derecho real por destrucción o
pérdida total de la cosa. Lo que hace el seguro es convertir el objeto del derecho real en una
indemnización, es decir, la indemnización sustituye el objeto primitivo del derecho real. Esto se
conoce como subrogación real.
Requisitos:
- Que sea sobrevenida
- Total o parcial (si es parcial subsiste en parte)
- Definitiva, que no se puede recuperar.

Es irrelevante la causa de la destrucción, si fortuita o causada por un tercero:

- si la ocasiona un tercero nacerá la obligación de indemnizar daños y perjuicios, pero el derecho real
se habrá extinguido (otra cosa es que nazca un nuevo derecho real sobre el importe de la
indemnización.
- El derecho real subsiste en el caso de subrogación real sobre otros bienes: es el caso de
indemnizaciones que sustituyen al bien perecido o expropiado.
- Se trata de la misma clase de derecho real, pero sobre un objeto distinto (el dinero).

2
SUBROGACIÓN LEGAL  excepción art. 532-2

- Subsistencia del derecho real.

- Cambio del objeto del derecho.
- Requisitos:
o Pérdida del objeto: situación de suspensión (latencia (hasta que no existe nuevo objeto.
o Previsión legal.
- Supuestos:
o Otros bienes
o Sumas dinerarias: indemnizaciones seguras, expropiación forzosa…
o Usufructo (561-16.1 y e, 561-19)
o Derecho de vuelo (567-6.3)
o Derecho de prenda (569-18).
o Derecho de carta de gracia (109 y 110.2 LH)

3. LA CONSOLIDACIÓN. DERECHOS REALES DE PROPIETARIO (523-3)

La consolidación en los derechos reales es una causa de extinción que consiste en que, en una determinada
persona, se acumulan la propiedad y un derecho real limitado. Se acumulan dos titularidades activas y se
dice que, en este caso, la propiedad recupera su estado normal (sin gravámenes).

El derecho real limitado se extingue cuando en una misma persona se reúnen las cualidades de titular de
dominio y titular del derecho real limitado o de titular de derechos reales diversos uno de los cuales grava
al otro. El derecho de propiedad no se extingue, sino que se expande a las facultades que formaban aquel
derecho real limitado. La consolidación requiere la total coincidencia entre los titulares de los derechos
reales en cuestión, de otro modo no se produce la extinción por consolidación: -si uno de los copropietarios
de un bien mueble adquiere el usufructo que lo grava, no tiene lugar la consolidación.

Por ejemplo, mi padre me concede un usufructo en la casa de la playa, reservándose él la propiedad. Mi

padre fallece y me nombra heredero de la misma. Habrá en este supuesto consolidación, pues seré titular
de la casa y usufructuario de ésta. Por ende, se extinguirá el usufructo.

Resumen:
- Reunión de titularidades y poder en una sola persona. Manifestaciones:
o Efecto expansivo de la propiedad. Propiedad / derechos reales.
o Entre derechos reales limitados: extinción del menor a favor del mayor.
- Automático
- Diversas causas: sucesión llegada del término, transmisión.

3
 Excepciones: Los derechos de propietario. Es una categoría jurídica (ficción legal) que permite que a
pesar de la existencia de la propiedad se mantenga para el mismo titular tanto el derecho de propiedad
como el derecho real de cosa ajena.

- Separación y autonomía de los derechos reales.

- En la misma titularidad
- Supuestos legales:
o Previsiones del Código
o Separación de patrimonios
- Supuestos concretos:
o Aceptación de la herencia a beneficio de inventario. En este caso el patrimonio del heredero
no queda afectado por las deudas del causante, hasta que se liquide.
o Beneficio de separación de patrimonios. Se da en la herencia, son los herederos que piden
que se separe el patrimonio personal de el del causante.
o Servidumbre de propietario (564-6.3).
o Usufructo de propietario (561-16, 1c).
o Superficie de propietario (564-6.3).
- Tiene carácter provisional, temporal

Más excepciones:

- En sucesión: En las sucesiones se produce la confusión o consolidación cuando el heredero

confunde o mezcla su patrimonio personal con el patrimonio del causante. No obstante, existen
mecanismos que evitan esta fusión, mezcla o confusión. Si la deuda es superior al activo
disponible del causante, el heredero puede aceptarla herencia a beneficio de inventario (se
elabora un inventario de activos y pasivos, se liquidan entre sí y solamente se cobra lo sobrante).
Si se acepta la herencia a beneficio de inventario no se extingue el derecho real que hubiere
sobre el objeto del causante, pues no hay confusión patrimonial, sino que existirá una
separación que se justifica por el inventario.
- En el Codi de Cataluña: Existe otra excepción en derecho catalán en el supuesto de las
servidumbres (art. 566-3 Codi): La servidumbre no desaparecerá por la mera confusión en una
misma persona de la titularidad del objeto y el derecho real. Si así se quisiera, deberá solicitarse.
El sentido de este mantenimiento del gravamen, aunque pertenezca a una misma persona
ambas titularidades, corresponde a que el legislador considera que, si esta persona quisiese
enajenar posteriormente el objeto, podría hacerlo con la servidumbre si así le interesa, sin
necesidad de volver a constituirla.

Artículo 566-3 Servidumbre sobre finca propia

Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad
de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su
cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.

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4. LA RENUNCIA

Todos los derechos subjetivos son renunciables con el límite del perjuicio de terceros y la contravención del
interés público. Por consiguiente, los derechos reales también lo son.

* La renuncia realizada en fraude de los acreedores del renunciante o en perjuicio de terceros es ineficaz.

La renuncia es el acto unilateral y espontáneo del titular del derecho real por medio del cual extingue su
titularidad. La renuncia no requiere el consentimiento o conocimiento de ninguna otra persona, aunque
pueda resultar favorecida por la renuncia. Exige que la persona renunciante tenga plena capacidad de
obrar y poder de disposición. Una vez realizada la renuncia es irrevocable.

Por lo tanto, los requisitos son:

- Capacidad de obrar, poder de disposición. El renunciante debe de ser capaz para enajenar
gratuitamente el derecho que renuncia. Debe tener capacidad para disponer de sus bienes, pues
está extrayendo de su patrimonio un bien.
- Espontaneidad: voluntad de abandono. No lo es la traslativa, no se renuncia a cambio de algo.
- No perjuicio de tercero, ni contrariedad al orden público, ni fraude de acreedores.
- No requiere de forma, excepto, comunero (toneria).
- Unilateral: La renuncia ha de ser siempre unilateral por parte del titular.

Forma de la renuncia:
- Expresa: puede requerir ocasionalmente escritura pública. Ej.: renuncia anticipada de retracto
de comuneros del art. 552-4.4 CCC en comunidad sobre bienes inmuebles.
- Tácita, que resulta de hechos concluyentes del titular. Ej.: la renuncia al derecho de tanteo
implica la del derecho de retracto (art. 568-7.2CCC), la posesión del bien pignorado por su
propietario implica renuncia del acreedor pignoraticio al derecho de prenda (art. 569-19.3
CCC…).

La renuncia al derecho de propiedad no supone la extinción de los derechos reales sobre cosa ajena que
existan sobre la cosa, pues son derechos autónomos e implicarían que la renuncia perjudicaría a terceros.

La renuncia requiere declaración de voluntad del titular de extinguir el derecho, pero en el caso de
derecho de propiedad es necesario acto material del dueño por el que se desposea de manera voluntaria
y expresa de la cosa- abandono

Cuando la renuncia es de la propiedad, la causa se la conoce como abandono. Si el abandono de la

propiedad es sobre un bien inmueble, el nuevo titular será el Estado. Si el abandono de la propiedad es
sobre un bien mueble aquello toma la consideración de cosa abandonada y pasará a ser de aquel que lo
ocupe. Si a lo que se renuncia es a un derecho real, sea el que sea, lo único que sucede es que la propiedad
recupera su estado original, es decir, las facultades cedidas en ese derecho real. En otras palabras, se
produce la consolidación.

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Efectos: la renuncia al derecho de propiedad provoca que la cosa quede momentáneamente sin dueño
- Extinción del derecho. Se producen inmediatamente de verificada, y si se trata del derecho de
propiedad, cuando la cosa es abandonada (Excepción: se mantienen los limitados hasta llegada
del plazo)
- Si es una propiedad:
o Bienes muebles: res nullius (cosa de nadie) sin dueño, y la puede adquirir el primer
ocupante.
o Bienes inmuebles: pasa a ser del Estado.
- Si son derechos reales en cosa ajena: el contenido de poder que tuviese revierte a la propiedad,
que se expande.
- Si lo renunciado no es la titularidad integra de un derecho real, sino una parte de la misma
(Cotitularidad) en principio viene a aumentar proporcionalmente las cuotas de los demás
cotitulares, que se expanden al cesar la compresión producida por la parte correspondiente al
renunciante: acrecimiento – expansión propiedad. La extinción de una cuota provoca el
acrecimiento de la otra parte.
- En el caso de derechos reales limitados los efectos de la renuncia son distintos pues las
facultades conferidas al titular revierten en el dueño.

Abandono. La renuncia es un negocio que requiere solo la declaración de voluntad del que la hace, sin
necesidad de acto otro alguno por su parte. Sin embargo, cuando el derecho renunciado es el de propiedad
y la cosa estaba en poder del renunciante, es preciso, además, que este se desposea de ella (la abandone),
no produciéndose hasta entonces la pérdida del derecho.

5. LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y LA CADUCIDAD

La prescripción extintiva se produce si (durante el plazo que marca la ley) el derecho permanece inactivo en
el sentido de que ni sea ejercitado por su titular ni reconocido por el sujeto pasivo u obligado, mientras que
el no uso tiene lugar cuando el titular de un derecho no saca su fruto (no llena o satisface el interés que tiene
a cubrir o no lo aprovecha y obtiene su rendimiento).

- Art 121-120: 10 años excepto usucapión. Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los
diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el
presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.
- Caducidad: derecho de adquisición preferente art 568-7. Los derechos de adquisición se
extinguen por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por su
ejercicio o por el vencimiento del plazo de su duración. Algunos derechos reales pueden
extinguirse por caducidad. Así el de tanteo o el de retracto si no se ejercitan en el plazo
adecuado.
- Usucapión: art 531-27: 3 años muebles, 20 años inmuebles. Los plazos de posesión para
usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.

6
 - Usucapión liberatoria.

La prescripción extintiva existe en los casos en que el derecho que sea no es susceptible de uso, y opera
entonces la prescripción extintiva en los plazos y formas que ya sabemos, de que ni realmente extingue el
derecho ni la acción, sino que, una vez producida la prescripción, el derecho queda a voluntad de aquellos
a quienes se pretenda imponer.

También se produce en la forma y con las salvedades expuestas, en materia de acciones defensivas de la
propiedad, pero la jurisprudencia ha dicho que el propio derecho de propiedad no desaparece por
prescripción extintiva. Lo que significa que lo mismo que no se extingue por no uso, tampoco se extingue
si no se ejerce respecto a ella ninguna de las atribuciones jurídicas que corresponden al dueño.

6. EXPROPIACIÓN FORZOSA
Los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa de la cosa sobre que recaen.

Expropiar en sentido riguroso significaría privar de la propiedad; pero realmente el termino se utiliza para
expresar que por acto del Estado se es privado de un poder patrimonial, cualquiera que este sea. Por tanto,
lo mismo de derechos reales (sobre muebles o inmuebles) que, de otros, aunque aquí interesen solo
aquellos.

Extinción de derechos sobre la cosa expropiada. Si lo que se expropia es una cosa, se extinguen todos los
derechos existentes sobre ella, derechos que, en su conjunto, constituyen el poder total y pleno de que la
misma es susceptible.

Requisitos:
- Se da por causa de utilidad pública o de interés social en virtud de decisión de la autoridad
competente y previa la correspondiente indemnización.
- Se beneficia la comunidad, pero se habla de beneficiario el que recibe el bien expropiado.
- No siempre la expropiación da lugar a la extinción del derecho expropiado.

7. OTRAS CAUSAS DE EXTINCIÓN

- No uso: falta de ejercicio del contenido del derecho. Supuestos especiales ligados a no
usucapión: Servidumbres (566-11.1 a). Por no uso se extinguirían en principio los derechos
reales en cosa ajena, susceptibles de posesión, pero no el de propiedad. El no uso es diferente
a la prescripción extintiva. La fundamentación de la extinción por no uso se halla en que la razón
de ser del derecho está en usarlo y no en defenderlo, interponiendo acciones, reclamaciones,
etc.
- Adquisición originaria de otra persona: además de usucapión, accesión, hallazgo, adquisición
a non dominio. Un derecho real también se puede extinguir por adquisición originaria de otro
de la cosa que se trate. Por ejemplo, si alguien usucape la propiedad de una finca, la adquiere
ex novo y se extingue el derecho de propiedad del anterior dueño.

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 - Destrucción de los efectos acto creador: revocación nulidad, rescisión, resolución,
cumplimiento condición resolutoria… se extinguen igualmente los derechos reales cuando por
la causa que sea se destruyen los efectos del acto que los creo. La extinción puede producirse
automáticamente o bien dar solo lugar al nacimiento de la facultad de pedir por el interesado
que la extinción se produzca. Asimismo, puede tener lugar con efecto retroactivo o sin efecto
retroactivo.

Cuando se dan derechos de misma condición, nivel, no se dará nunca una consolidación sino una
adquisición de los derechos de los demás. La consolidación siempre tiene un derecho de menos categoría.

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Derecho Civil IV

TEMA 8. El derecho de propiedad.

1. El derecho de propiedad
1.1. Concepto, caracteres y función social. Nuevas formas de acceso a la propiedad de la vivienda: la
propiedad temporal y la propiedad compartida.
Evolución histórica del derecho de propiedad. Nuestro Código Civil, ya del siglo pasado, y sus
homónimos liberales de otros países ya conceptúan el derecho de la propiedad de manera amplísima,
como un derecho sagrado e inviolable.
Antes de todo ello la propiedad era algo que solamente se reservaba a las élites nobiliarias y demás.
Las numerosas revoluciones europeas para terminar con la división estamental consagraron la
propiedad para garantizar la igualdad de las personas en un mismo mercado y en una misma esfera
jurídica.
Concepto

De esta concepción casi sagrada se extrae la definición que da nuestro Código Civil en su art. 348, que
define el derecho de propiedad por la reunión de tres facultades, gozar, disponer y reivindicar:
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que
las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o
del animal para reivindicarlo.

Se caracteriza así como el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa.

La propiedad es un derecho real, que es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o
señorío directo e inmediato sobre una cosa, que impone a todos un deber de respeto y es,
consecuentemente, oponible frente a todos (erga omnes), lo que viene a diferenciarle, entre otras
razones, de los derechos de crédito u obligación, que tan sólo son exigibles frente al deudor.

Se trata de un derecho real pleno, a diferencia del resto de los derechos reales, que sólo conceden un
poder limitado. No obstante, no es un poder absoluto, sino que está sometido a límites y limitaciones.
Puede pertenecer a un solo sujeto o a varios, dando lugar a las formas de copropiedad, propiedad
dividida y propiedad colectiva.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
El derecho de propiedad puede recaer tanto sobre cosas como sobre derechos.

Art. 541-1 CCC: “La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma
plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar u disponer de ellos”.

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 Características

1. Carácter fundador de otros derechos reales:

No deriva de ningún otro derecho real pero es la base de otros que se construyen los derechos reales
limitados que no son más que desgajamiento de alguna de las facultades que componen en dominio.

2. Es un derecho que goza de perpetuidad:

No se extingue con el paso del tiempo no se sujeta a limitaciones temporales mientras no se extinga
la cosa sobre la que recae por completo.
-Además resulta transmisible mortis causa.

3. Es un derecho que goza de generalidad:

Proporciona todas las utilidades posibles de ser obtenidas del objeto sobre el que recae mientras que
los derechos reales limitados otorgan alguna facultad.
Ej: pasar por el fundo ajeno en caso de existir servidumbre.

4. El derecho de propiedad esta dotado de elasticidad:

El conjunto de facultades puede extenderse o contraerse por los límites impuestos por el legislador o
porque sobre él se construyan derechos reales limitados que beneficien a otras personas.
- Extinguido el derecho real limitado el propietario reabsorbe las facultades cedidas.

5. Tiene un carácter unitario:

Independientemente de su concreto objeto y facultades que hayan podido desgajarse el derecho de

propiedad es siempre reconocible como el poder más amplio.

6. Derecho exclusivo:

Permite impedir que cualquiera interfiera en el goce de ese derecho. El propietario tiene un derecho
omnímodo, es decir, puede impedir que cualquiera moleste o perturbe su propiedad.

7. Poderes ilimitados:

El propietario puede hacer en su propiedad lo que quiera. Artículo 350 CC. El propietario de un terreno
es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y
excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre
Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

En el siglo XIX, el derecho liberal de la propiedad (el que se extrae de la definición del Código Civil)
dispone las anteriores notas características En el siglo XX llegan las Constituciones que consagran
Estados sociales y democráticos de derecho. Concretamente nuestra constitución consagra los
siguientes artículos:
Artículo 33 CE: “Se reconoce el derecho a la propiedad ya la herencia. La función social de estos
derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes”.
Tiene su fundamento en el artículo 33 CE. No es un derecho fundamental pero si es un derecho
subjetivo protegido por la constitución. Esto significa que queda fuera de la protección especial que
da el ordenamiento jurídico a los derechos fundamentales: procedimiento urgente y preferente;
recurso de amparo; y LO.
Se reconoce el derecho de la propiedad privada, pues se admite que estamos en un sistema capitalista.
No obstante, esta propiedad privada responde explícitamente a una función social en función del
objeto, entendiendo como función social la incorporación de la noción de deber y carga al concepto
de propiedad. Todo ello significa que ya no existe una única clase de propiedad, sino que tenemos una
diversidad de estatutos propietarios.
➔ En el derecho liberal la propiedad era perpetua. Ahora, en el derecho actual, existen derechos
de la propiedad que tienen una duración temporal (por ejemplo, la propiedad sobre una marca,
sobre una patente, y demás).

➔ En el derecho liberal la propiedad era un derecho ilimitado. Hoy en día ya no es un derecho

ilimitado, pues existen un sinfín de restricciones que obedecen, tanto al interés público, como
al interés privado.

➔ En el derecho liberal la propiedad era un derecho elástico, y hoy en día sigue siendo elástica.
Por mucho que la comprimamos con derechos reales limitados, cuando éstos se extingan
recuperará su estado natural.

Función social

Art. 541-2.CCC: Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su
función social, dentro de los límites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Función social: Doble dimensión que tiene el derecho de propiedad; como institución y como derecho
individual. El derecho de propiedad es pues:
➔ Un conjunto de facultades individuales sobre las cosas.
➔ Un conjunto de deberes y obligaciones que se imponen al propietario en atención a valores o
intereses de la colectividad
La función social por tanto del derecho de propiedad no es un mero límite externo sino que es parte
integrante del derecho mismo.
Debe entenderse de acuerdo con el momento histórico en el que se trate sin que en ningún caso las
limitaciones y deberes que se impongan al propietario deberá ir mas allá de lo razonable (STC 37/1987
de 26 de marzo).
No existirá un único derecho de propiedad:
- los derechos y deberes variaran según sea el objeto de dicho derecho y las necesidades de
intervención del estado en atención a la función social.
- existen tipos de propiedades con sus estatutos jurídicos propios de acuerdo con la naturaleza de los
bienes sobren los que recaen.

También se nos impone deberes, la función social delimitará el contenido de este derecho de acuerdo
a las leyes. El derecho de propiedad no se extingue con la muerte del propietario, sino que pasa a sus
herederos → puede darlo en garantía, es decir puede grabarlo como otro derecho real o personal.

1.2. Contenido y alcance.

El derecho de propiedad se identifica por las facultades de (art. 541.1 CCC):

• Uso: implica la facultad de poseer de servirse de la cosa

Cuando limitamos las facultades de uso de un bien constituimos derechos reales limitados de uso:
usufructo, derecho de uso y habitación, derecho de superficie, censo…

• Goce: atribuye la exclusividad de obtener cualquier utilidad que susceptible de ser obtenida
de la cosa (de ser producida y decidir su destino concreto o alterarla).
Cuando limitamos las facultades de goce de un bien constituimos derechos reales limitados de goce.

• Disposición: supone la posibilidad de abdicar o ceder del dominio (inter vivos o mortis causa)
o limitar al dominio sobre la cosa (con derecho real limitado).
Las limitaciones a la facultad de enajenar vienen por los derechos de adquisición preferente (tanteo,
retracto y opción). Las limitaciones a la facultad de gravar por los derechos reales de garantía
(hipoteca, prenda, retención, y demás).

Se debe añadir la facultad de exclusión de terceros y oponibilidad erga omnes como todo der. real.

➔ La libertad de dominio (la propiedad se presume libre de cargas) es pues una consecuencia de
la plenitud del derecho, sino no seria lógico.
➔ Cualquier limitación del derecho de propiedad debe establecerse por ley o acordarse en
términos que no susciten duda alguna.

Objeto del derecho de propiedad: (Bienes). Son todas las cosas corporales muebles o inmuebles pero
también las cosas incorporales p.e las creaciones espirituales que darán lugar a la llamada propiedad
intelectual.
Dentro de los bienes se incluyen:
➔ Cosas: Bienes tangibles que se pueden percibir con los sentidos. es propietario de un fundo es
propietario del aire y el suelo hasta llegar al núcleo
➔ Energías: Luz, agua, teléfono, hidrocarburos, y demás energías que pueden ser objeto de
dominio.
➔ Animales: Los animales no son bienes en sentido estricto, pero en aquello que su naturaleza lo
permite se puede aplicar la regulación para bienes (pueden usucapirse y pueden ocuparse).
Los animales caracterizados como bienes tienen un límite establecido por la normativa de
protección de animales, que responde al interés público.
➔ Derechos patrimoniales. (propiedad intelectual)

1.3. Prohibiciones de disponer

Son aquellas limitaciones al derecho de propiedad que tienen su origen en la voluntad del titular y
afectan a su facultad de disposición sobre el bien objeto del dominio (art. 428-6 CCC). Son una
reducción de la facultad dispositiva de los bienes, y ello sin otorgar derecho subjetivo alguno a otras
personas.
La reducción de la facultad de disposición puede ser:

Parcial: p.e permitirse la venta del bien pero no la donación.

Total: se priva totalmente del poder de disposición sobre el bien, choca con los principios básicos del
Derecho Civil, por ello se exigen tengan carácter temporal (deben estar limitadas en el tiempo):
- Bien sea a la vida de una persona o bien si es otro caso por un espacio no superior a 30 años,
- Si se rebasa este limite se producirá una ineficacia automática de la prohibición reduciéndose
a su tope legal.
- Si no se ha fijado plazo para la prohibición de disponer entenderemos que dura toda la vida de
la persona gravada y si no se ha especificado si afecta a actos gratuitos u onerosos afectará a
ambos por disposiciones inter vivos.

Para que una prohibición de disponer sea válida:

➔ Debe fundamentarse en un interés digno de protección que puede ser una finalidad familiar,
social...
➔ Quien pretenda impugnar la validez de la prohibición deberá probar que dicho interés no
existe, por tanto éste se presume.

A. Prohibiciones de disponer establecidas a adquisiciones a titulo lucrativo (donación, sucesión):

El derecho catalán solo contempla este tipo. Gracias a la publicidad registral (art. 26.3 LH) que permite
su inscripción registral los terceros no podrán alegar su desconocimiento y todo acto jurídico que la
contradiga será nulo y además no podrá ser inscrito.
B. Prohibiciones de disponer estipuladas en actos onerosos: No tienen acceso al Registro de la
Propiedad (art. 27 LH):
Los terceros, si la desconocen, no se verán afectados y en cuanto a la validez del negocio que han
celebrado no será oponible la prohibición de disponer.
En todo caso si no se cumple se produce un incumplimiento entre los estipulantes de la prohibición
que generará la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados, pero en ningún caso
afectará el acto transmisivo realizado.
Finalmente manifestaremos que aquel gravado con una prohibición para disponer puede solicitar
autorización judicial para enajenar si concurre una causa justa sobrevenida o sea posterior a que se
ordenase la prohibición (art. 428-6.5 CCC).

Distinción entre límites y limitaciones al derecho de propiedad.

Un límite de la propiedad:
➔ Es el contorno ordinario del derecho.
➔ No necesita actuación expresa.
➔ No genera indemnización.
Por ejemplo, el planeamiento urbanístico que marca los límites de una finca urbana. Los límites
pueden responder al interés público o al interés privado.
Una limitación:
➔ Es una ablación del derecho (es una extracción de parte del derecho).
➔ Requiere intervención específica.
➔ Genera indemnización.
Por ejemplo, una servidumbre o una expropiación forzosa.

2. Restricciones al derecho de propiedad

2.1. Concepto
El derecho de propiedad es el más pleno de todos: pero no es ilimitado sino que se sujeta a la función
social y a los deberes inherentes al dominio.
Límites: Existirán una serie de restricciones que afectarán al contenido normal derecho de
propiedad basados en interés tanto público como privado y que las denominaremos límites (ej:
relaciones de vecindad).
Los límites al ser restricciones ordinarias no necesitan un acto especial para ser establecidos.
Limitaciones: Por otra parte existirán supuestos singulares en los que el derecho se verá reducido:
limitaciones que reducen el poder que ordinariamente (con sus limites) tiene el propietario de la cosa.
➔ Las limitaciones por su excepcionalidad a ese régimen ordinario deben establecerse por acto
expreso en relación con la concreta cosa de cuya propiedad se trata.
➔ Limitaciones a la propiedad: las prohibiciones de disponer, las servidumbres forzosas y
administrativas.
Límites al derecho de la propiedad: Los límites pueden establecerse en interés público o en interés
privado. En interés privado tendrán su fundamento en la protección de intereses de otros particulares
y son básicamente las relaciones de vecindad.

2.2. Restricciones en interés público. Art. 545-2 CCC:

1. Planes territoriales y urbanísticos y directrices de paisaje, en aplicación de ello los planes de
ordenación urbanística.
2. Sobre la vivienda, son muy variados y tienen como marco a la nueva Ley 18/2007 de 28 de diciembre
del derecho a la vivienda que impone obligaciones no solo a los promotores y constructores sino
también a los propietarios imponiéndoles un deber de conservación y uso de sus viviendas (a modo
de ITV de la vivienda).
3. Agrarios y forestales.
4. Protección del patrimonio cultural: La Ley 9/1993 de 30 de septiembre del patrimonio cultural
catalán impone a los propietarios de bienes culturales de interés nacional y de bienes catalogados la
obligación de su conservación y acceso a los especialistas en patrimonio cultural y su prohibición e
destrucción.
5. Protección de espacios naturales y de medio ambiente: recogido por diversas normas p.e la Ley
12/2006 de 27 de julio de medidas en materia de medio ambiente que introduce las ZEPA o zonas
especiales de protección de aves que limitan los usos agrarios de las fincas afectadas.
6. De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación: Decreto Legislativo
2/2009, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de carreteras que
establece la servidumbre en las fincas colindantes con carreteras en las que solo cabe realizar
actividades permitidas por la administración que sean compatibles con la seguridad en las vías.
7. Costas y aguas continentales: Ley 22/1988 de 28 de julio de costas, de carácter estatal.
8. Fomento de las telecomunicaciones y transporte de energía: establecidas en la Ley 9/2014 de 9 de
mayo general de telecomunicaciones (instalaciones de energía eléctrica).
9. De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves, Ley 48/1960 de 21 de diciembre
sobre navegación aérea y Ley 5/1998 de 17 de abril de puertos de Cataluña.
10. De protección y defensa de los animales; Dleg 2/2008 de 15 de abril Texto refundido ley de
protección de animales, modificado por ley 28/2010 prohibición corridas toros en Cataluña y Ley
5/1995 de 21 de junio de protección de los animales utilizados para experimentación y otras
finalidades científicas.
11. De defensa nacional; el art. 589 CC prohíbe las edificaciones y plantaciones cerca de las plazas
fuertes y fortalezas, dicha regulación se complementa con la Ley 8/1975 de 12 de marzo de zonas e
instalaciones de interés para la defensa nacional.

2.3. Restricciones en interés privado. 546.1 al 546.11 CCC Relaciones de vecindad: relaciones de
contigüidad.
Es tradición que el derecho Civil Catalán regule con detalle las relaciones de vecindad estableciendo
reglas que intentan solucionar los problemas entre fincas colindantes (art. 546-1 CCC).
Son aquellos límites y contornos al derecho de la propiedad en la que no se enfrenta la propiedad con
el interés general, sino que se enfrenta la propiedad de una persona con la propiedad de otra. Es lo
que se conoce como las relaciones de vecindad. No hay conflicto con el interés general, sino que se
regulan las relaciones de vecindad en interés de ambos propietarios, para garantizar la convivencia.
En las relaciones de vecindad se estudian problemas tales como los siguientes:

1. Cierre de fincas: Se permite al propietario imponer a sus vecinos una medianería forzosa sobre las
paredes de cierre de patios, huertos, jardines y solares:
- cuyo grosor descanse en la mitad de cada finca colindante
- con la finalidad de separar las fincas y
- con una altura máxima de dos metros o la que se establezca en la legislación urbanística.
Si el propietario cierra sus fincas con arbustos vivos o secos, cañas o telas metálicas que se coloquen
en su propia finca:
- debe respetar las distancias entre plantaciones de dos metros en caso de árboles y
- de un metro en caso de arbustos ya no existirá medianeria (art. 546-4 CCC).
En el supuesto de que alguien quiera construir un muro medianero de un grosor considerado para
separar dos fincas. El vecino que llega primero al solar tiene derecho a cerrar la finca como considere
(incluso interponiendo un muro de medianería que ocupe la mitad del grosor en finca propia y la otra
mitad en finca vecina). La medianería de cierre pasará a ser de cotitularidad, por lo que el vecino que
llega primero y la construye podrá cobrarle la mitad del coste al vecino, porque se entiende que
también le ha cerrado parcialmente su finca.
Si el vecino que construye decora demás o construye con materiales especiales, el vecino que llega
después solamente deberá pagar la mitad del valor conforme a los usos de la construcción.
2. Construcciones entre fincas vecinas (art. 546-3 CCC);
Derecho de atans: es una limitación al propietario de la pared ya construida pues debe tolerar que de
manera paralela o trasversal el vecino acerque y adose a ella su construcción mediante paredes o
pilares sin que deba dejar espacio alguno.
El propietario de la pared de acercamiento:
• no puede ultrapasar limites ni menoscabar la pared existente y
• debe respetar las servidumbres constituidas,
• no permite cargar sobre la pared y si así sucede se puede solicitar la demolición de lo
construido.
El artículo se dedica también de forma novedosa al tabique pluvial (el aislamiento):
• esta pared no puede tener mayor grosor de 30 centímetros
• puede extenderse por toda la finca vecina
• deberá retirarse sin derecho a indemnización cuando se construya la edificación vecina.

3. Distancia entre plantaciones y construcciones vecinas (Art. 546-4 CCC):

No se podrá mantener ningún árbol o construcción entre fincas cerradas con valla que por su
proximidad a la misma inutilicen su función de dificultar el acceso a la finca.
Lo mismo aplicaremos a los propietarios de plantas bajas respecto de los pisos superiores Ej: si al cubrir
una terraza facilitasen el acceso al piso superior.
La acción para exigir que se arranque el árbol o la demolición de lo construido prescribe a los 10 años.

4. Distancias de árboles y arbustos entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos (art. 546-5):
Deben plantarse (respecto a la línea de partición) a 2m del límite de la finca en caso de árboles y uno
en caso de arbustos. Entendemos que en los arbustos las ramas salen de abajo, y en los árboles las
ramas no salen de abajo.
Una vez plantado el árbol o arbusto, si no respeta el límite de separación, el vecino podrá incoar a que
se retire la plantación en un plazo de 3 años. Pasado este tiempo el derecho prescribirá y el árbol o
arbusto se mantendrá. En estos supuestos el vecino tendrá derecho a cortar las ramas y las raíces que
pasen a su finca, siempre respetando las buenas formas de la jardinería.
Debemos relacionarlo con el artículo anterior ya que si respetan la distancia legal pero inutilizan la
función de la valla el propietario vecino podrá solicitar que sean arrancados
→ La acción prescribe a los 3 años de ser plantados.
Además, si sus ramas o raíces penetran en propiedad vecina el propietario de estas puede cortarlos
sin causar daños a los árboles o arbustos.
Finalmente, piscinas, pozos excavaciones y subterráneos deben estar a una distancia mínima de 60
centímetros del límite entre fincas o paredes medianeras
• con la obligación de consolidar el suelo para evitar daños a las fincas vecinas
• la acción prescribe a los diez años de la finalización de la obra.

5. Titularidad de los límites entre predios vecinos: Art. 546-8 CCC manifiesta que los márgenes, ribazos
y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se encuentran en cotas diferentes son
propiedad de los titulares de la finca superior.
- Es pues una presunción respecto de que todos los accidentes naturales que están en una cota inferior
se añaden a la cabida de la finca superior (presunción iuris tantum).
- Los propietarios de las fincas inferiores deben permitir el paso a los de las fincas superiores para
realizar reparaciones y mantenimientos.

6. Vertientes naturales de las aguas (art 546-9 CCC):

Los propietarios no pueden llevar a cabo obras que cambien artificialmente el curso natural del agua.
El agua caerá por donde llueva y no se podrán hacer obras de canalización del agua, salvo pacto.
Existe una excepción; se podrán hacer obras de canalización del agua siempre que donde caiga el agua
sea a la vía pública.
El amo del predio inferior está obligado a recibir las aguas pluviales que provengan del predio superior.
- Se excluye el deber de tolerar las que provengan de aguas artificiales es decir las que tengan
origen en la actividad humana bien porque las provoquen o bien por que modifiquen el curso
de las naturales.
- No cabe verter aguas pluviales desde las cubiertas de edificios a fincas vecinas.

7. Regulación de las luces y vistas (art. 546-10.1 CCC): Para proteger la privacidad entre vecinos.
Así para mirar sobre la finca vecina bien sea buscando luz o vistas primero se debe mirar primero sobre
la finca propia, es el llamado androna (pasaje):
➔ Hay que tener sobre terreno propio un espacio cuya anchura si la legislación urbanística o la
costumbre no disponen otra cosa será de 1m en ángulo recto. Contado desde la línea más
exterior de la finca.

Prima el principio que dice que nadie puede mirar sobre la finca vecina si no mira antes sobre su propia
finca. El espacio de separación que debe haber entre la construcción y el límite de la finca se conoce
como androna, y está pensado para captar luces y vistas.
Por lo general, la androna es de un metro. Solamente se podrá construir (ventanas o balcones) en el
límite de la finca cuando la vista dé a la vía pública o cuando haya una servidumbre de vistas con la
finca vecina. La androna no se respeta cuando el balcón o la ventana da a vía pública. En esos supuestos
no es necesario respetar el metro de distancia.

Art. 546-10 CCC: “Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o
construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el
terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres
locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la
línea más saliente si existe voladizo.”
Art. 546-10. 2.CCC: “Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene
constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca
sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas
que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede
edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz”.

Es decir, en caso de servidumbre de luces y vistas se traslada la androna a la finca sirviente. De esta
forma, la finca dominante puede construir hasta el límite de la misma, mientras que la finca sirviente
habrá de respetar la androna y prestar el terreno para preservar el espacio que necesariamente debe
existir entre edificaciones.
Se permite al propietario sirviente abrir ventanas para recibir la luz por la androna y, si la servidumbre
sólo es de luces, de edificar dentro del espacio de la androna hasta el cariz inferior de la apertura que
da luz.

8. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos (art. 546-11 CCC):

Otorga legitimación a los titulares de predios vecinos pero también a las personas que transiten cerca
de una edificación en mal estado o árbol peligroso para interponer el interdicto de obra ruinosa (art.
250.1.6 de la LEC) solicitando su demolición o arranque.

Si se producen daños deberán ser indemnizados por el propietario de la construcción o del árbol.

2.4. Estado de necesidad

Es la aplicación del derecho penal en el derecho civil y consiste en evitar un mal mayor interviniendo
para realizar un mal menor.
Son aquellas interferencias que deben tolerar los propietarios, si son necesarias para evitar un peligro
grave e inminente que va a generar un daño. Por ejemplo, ocurriría cuando hay un incendio en la finca
de al lado y viene un helicóptero y absorbe el agua de mi piscina (interfiriendo en mi propiedad). Se
pretende evitar un mal mayor haciendo un mal menor (presente, inminente y grave).
3. Las inmisiones: concepto, clases y régimen jurídico
Las inmisiones son un límite legal de las facultades de uso y goce puesto que el propietario cuando
hace uso de las facultades inherentes al derecho de propiedad no puede perturbar a los predios
vecinos.
Son injerencias ocasionadas mediante actividades desarrolladas en la propia finca pero cuyos efectos
se propagan más allá de ella misma. Son de carácter indirecto pues su origen no es la propia finca que
la padece: estaremos ante el caso p.e de gases, humos, vibraciones, vapores, olores, calor...
Se encuentran reguladas en el art. 546-13 y 14 y no son una lista cerrada de supuestos. Artículo 1902
CC. El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a
reparar el daño causado.

Características:
1. Materialidad: las inmisiones han de producir unas consecuencias capaces de ser medidas.
2. Mediatividad: consecuencia del carácter indirecto mencionado anteriormente.
3. Continuidad, no deben ser actos aislados sino dotados de una cierta periodicidad.
4. El concepto de predios vecinos no implica que deban ser colindantes sino que exista una
relación de cercanía.
5. Consideradas en abstracto las inmisiones pueden llegar a ser peligrosas para la salud y afectar
negativamente al medio ambiente por ello cuando una inmisión lesione el derecho a la vida o
a la salud o el medio ambiente deberá ser impedido por otros medios no regulados en el
Derecho civil.

Mientras que el Código Civil exige la intervención de culpa o negligencia, para el Codi no hace falta la
existencia de culpa o negligencia, pues lo único que se debe constatar es la existencia de la
interferencia corporal (o incorporal), indirecta, continuada, y que está generando un perjuicio
sustancial.
Recordamos que, si las inmisiones son inocuas, deben tolerarse. El criterio de valoración está en el
perjuicio sustancial, pues todas las inmisiones que no provoquen un daño sustancial deben tolerarse.
El perjuicio sustancial se regula por remisión a leyes y normas reglamentarias que determinan los topes
y las limitaciones.
Problemas especiales generan aquellas inmisiones que surten de actividades que cuentan con licencia
autorizada. Es decir, las inmisiones de aquellas actividades que han solicitado al ayuntamiento la
posibilidad de actuar. Por ejemplo, el bar de debajo de mi casa que pone la música hasta tarde, o el
taller de coches de en frente que taladra los sábados y domingos.
Si el perjuicio es sustancial, pero la actividad no tiene licencia, el damnificado puede pedir que se cese
la actividad y, además, pedir una indemnización por los daños y perjuicios causados. Si el perjuicio es
sustancial y se tiene licencia, el damnificado puede exigir al ayuntamiento que se respeten los límites
de inmisión establecidos por la normativa correspondiente.
Si no se pueden reducir las inmisiones con licencia, ni adoptando las medidas eficientes y
económicamente razonables para reducirlas (lo que ocurriría en el supuesto de un aeropuerto) el
damnificado puede solicitar que se abone una indemnización por los daños y perjuicios pasados
producidos y una compensación para el futuro.

CLASES DE INMISIONES
Legítimas: aquellas que no causan perjuicios sustanciales o son inocuas y aquellas que han de ser
soportadas pues así está establecido mediante negocio jurídico, ley u autorización administrativa.
Ilegitimas: serán aquellas que causan perjuicios sustanciales que no hay obligación de tolerar.

El mecanismo de protección frente a las inmisiones es la acción negatoria que incluye la pretensión de
indemnización de los daños causados. Contenido de la acción comprende:
- la cesación de la inmisión
- la obligación de reponer la finca al estado anterior a la perturbación.
- Será legitimado pasivo quien cause la inmisión aún no sea un propietario.

Acción contra las inmisiones: la acción negatoria.

La acción negatoria es la acción con las inmisiones que provocan un perjuicio sustancial. Tiene una
doble vertiente ya que:
➔ Va dirigida a pedir que se cese el contenido perjudicial y
➔ A solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Hay un periodo de prescripción de 3 años para ejercitar la acción negatoria desde que existe la
perturbación y solicitar una indemnización.
El cese no prescribe nunca, y permite al damnificado pedir que se adopten las técnicas más eficientes
y económicamente razonables para reducir el impacto de las inmisiones (cuando estén autorizadas
por licencia). Si no se pueden adoptar se puede pedir que se abone los daños y perjuicios tasados
producidos y una compensación para el futuro.

Perjuicio Sustancial: debe ser medido en función de la naturaleza y la destinación de la finca que
padece la inmisión. Por ello una misma inmisión puede afectar de modo diverso a diversas fincas
Ej: el humo de barbacoas no afecta igual a una finca vecina con vivienda y ventanas que a una finca
vecina dedicada a la plantación de hortalizas.
La sustanciabilidad del perjuicio debe ser medido en relación a la utilización de la finca en su estado
concreto:
➔ No cabe exigir al propietario que las padece que adopte medidas concretas para evitarlas
aunque si debe haber adoptado las exigidas legal o administrativamente Ej: en caso de ruidos
no se le puede exigir que las paredes tengan mayor grosor pero si deben tener el que se prevé
administrativamente.
Se tiene en cuenta también el criterio de uso concreto de cada localidad. Para algún tipo de inmisiones
existen fijados niveles máximos de tolerancia p.e los decibelios respecto al ruido o las concentraciones
máximas en caso de inmisiones contaminantes.

Los perjuicios no se refieren exclusivamente al inmueble que los soporta sino también a las personas
que en el conviven.
Los perjuicios no se exigen que sean sólo patrimoniales pueden ser daños personales o morales.
Entre el daño y la inmisión debe existir relación de causalidad, aunque no es necesario que medie
culpa. En todos los casos si las inmisiones tienen su origen en una actividad ilícita sea dolosa o culposa
el propietario afectado si podrá hacer cesar dicha actividad mediante la acción negatoria (incluyendo
indemnización) con independencia de que cause o no perjuicios sustanciales.

Tolerancia de las emisiones:

1. En los casos de inmisiones que causan perjuicios sustanciales pero son resultado del uso normal de
la finca y la cesación de la producción de inmisiones tiene un coste económico desproporcionado,
deben de tolerarse (art. 546-14.2 CCC).

La desproporción del coste económico no se calcula respecto del daño que se pretende evitar sino con
la viabilidad económica de la actividad que causa la inmisión, p.e si para evitar el humo de una
chimenea se tiene de volver a construir la casa entera.

2. Deben tolerarse también las inmisiones autorizadas administrativamente ya que se presume que se
han adoptado todas las medidas preventivas posibles. Ej: en caso de industrias que además favorecen
la economía.
En estos casos el propietario que las soporta no las podrá hacer cesar pero:
➔ podrá solicitar que se adopten más medidas dentro de la razonabilidad económica,
➔ si aun adoptando dichas medidas los daños no se evitan el propietario podrá solicitar la
correspondiente indemnización por los perjuicios futuros.
4. Modos de adquisición del derecho de propiedad
4.1. La Accesión. Normas generales.

La accesión (por incorporación) es un modo de adquirir la propiedad que se ampara en la expansividad

del dominio: la propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir por accesión lo que se le une con
la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda.

Por ello la accesión plantea un conflicto entre el propietario de la cosa principal y el propietario de la
cosa que se le incorpora (art. 542-1 a 542-19 CCC) .

Las normas de accesión tienen un carácter especial y se aplicarán antes que las genéricas de
propiedad. Esta figura está regulada en los artículos 542-1 a 542-19 del Código Civil de Cataluña. (ej:
no cabe resolver por reivindicación las construcciones realizadas total o parcialmente en finca ajena).

La accesión se clasifica en:

➢ Inmobiliaria y mobiliaria: según sea el objeto principal.

➢ Artificial y natural: según exista intervención humana o no. El CCC no regula la accesión natural
lo que implicará la aplicación supletoria de los art. 366, 370 y 374 CC (acrecimiento de las
heredades por riberas del río, cauces de ríos abandonados por el curso de aguas, división
heredad por corriente del río) .

Accesión inmobiliaria

Tradicionalmente la doctrina española no se ha mostrado unánime en cuanto a si este tipo de accesión

tiene carácter o no automático. El CCC tampoco aclara dicha cuestión:

La accesión no provoca la adquisición automática, si no que si concurren los supuestos de hecho

legalmente exigidos existe un derecho de opción a favor del propietario de la cosa principal que le
permite bien adquirir la construcción o el suelo invadidos previo pago de la indemnización (art. 542-
5, 542-7 y 542-9 CCC), mientras que el constructor extralimitado de buena fe puede obligar al dueño
del suelo a la venta forzosa del suelo invadido.
Supuestos:

1. La plantación en suelo ajeno:

Regla general: el propietario del suelo en que un tercero planta o cultiva adquiere la plantación o el
cultivo aunque el tercero haya actuado de buena fe. Las consecuencias cambian según exista buena o
mala fe:

➔ Si quien planta o cultiva actúa de buena fe: El propietario dispone de una doble alternativa (art.
542-5, 542-6 CCC): Hacer suya la plantación o cosecha abonando los gastos realizados en la
plantación o cultivo, o por otro lado, si se trata de plantaciones de duración el propietario
puede forzar al tercero a reponer la finca a su estado anterior y si se trata de cultivos de corta
duración el propietario podrá optar por obligar al tercero a pagar la renta de la finca hasta que
se produzca la recolección.
➔ Si ese tercero ha actuado de mala fe pierde lo plantado o cultivado y deberá indemnizar
además al propietario por los daños y perjuicios causados (art. 542-11 CCC).

2. La edificación en suelo ajeno:

El conflicto entre propietario del terreno y el de lo allí construido se resolverá de manera diferenciada
si: el valor del suelo invadido sea superior o inferior al valor de la construcción y del suelo ajeno y si
media buena o mala fe.

Los criterios utilizados por el CCC solo tendrán en cuenta la buena o mala fe del constructor. Esta mala
fe se manifiesta en la creencia del constructor de poseer título para construir, aunque la mera
oposición del propietario del suelo a que se produzca la construcción ya se entiende que desvirtúa la
buena fe del constructor.

La oposición no necesita ningún requisito de forma ni ejercer acción alguna encaminada a detener la
construcción, pero la prueba de la oposición pesa sobre el propietario invadido.
Edificación de valor inferior al del suelo y de buena fe

Casos en que la construcción esté totalmente o solo parcialmente en suelo ajeno.

El criterio decisivo será que el valor del suelo invadido (no de todo el solar) sea superior al valor de toda la
construcción y del suelo ajeno, lo que es poco frecuente.

En este caso el propietario tiene derecho a indemnización de daños y perjuicios (art. 542-8 CCC).

El propietario del suelo invadido tiene dos opciones ante un constructor de buena fe:

1) hacer suya la totalidad de la edificación y en su caso, de la parte del suelo ajeno en donde se asiente si la
ocupación es parcial, previo pago de los gastos realizados en la construcción (salarios obreros, materiales y
otros pagos) y el valor del suelo ajeno que se adquiere si la ocupación es total.

2) Obligar al constructor a adquirir la parte del suelo invadido o su totalidad, cuando el suelo invadido no se
pueda dividir o el resto resulte no edificable. Esta facultad de opción caduca a los 3 años de la finalización de
la obra (art. 542-7.2 CCC). La caducidad de esta opción implica que el propietario del suelo pasados los 3 años
solo podrá obligar al propietario de lo construido a adquirir la parte o la totalidad del suelo invadido o todo el
solar en caso de que no se pueda dividir o resulte inedificable.

La edificación de valor igual o superior al suelo y de buena fe

El propietario del suelo tendrá la obligación de ceder la propiedad de dicho suelo a favor del constructor (art.
542-9 CCC): previo cobro de la pertinente indemnización, más los daños y perjuicios que le puedan haber
causado (a modo de expropiación privada).

Si el resto del solar no invadido resulta indivisible o no edificable se podrá forzar al constructor a comprarlo en
su integridad (art. 542-9.2 CCC).

El propietario del suelo podrá optar por cobrar en especie mediante la adjudicación de pisos o locales del
edificio construido (542-9.3 CCC): siempre que aquello construido esté en régimen de propiedad horizontal o
el edificio sea susceptible del establecimiento de dicho régimen
 Edificación de valor inferior al del suelo y de mala fe

Caso de construcción asentada en su totalidad en suelo ajeno: El edificante/constructor perderá lo

edificado y además deberá indemnizar por los daños y perjuicios causados.

Caso de construcción extralimitada: Se concede al propietario del suelo la facultad de obtener la

demolición de la obra a costa del constructor con la preceptiva indemnización de éste al propietario de los
daños ocasionados. Esta facultad decae cuando el Tribunal Juzgador aprecie que la demolición causa un
perjuicio desproporcionado a los constructores (art. 542-11.2 CCC). Puede obligar al constructor a que le
compre el solar invadido o todo el solar (542-9.2 CCC).

Edificación de valor igual o superior al suelo y de mala fe:

Caso de construcción asentada en su totalidad en suelo ajeno: la pérdida de lo construido mas obligación
de indemnizar si por daños y perjuicios.

Caso de construcción extralimitada: el propietario del suelo invadido puede (art. 542-7 CCC):

➔ Solicitar la demolición de lo construido: esta facultad decae cuando el Tribunal Juzgador aprecie
que la demolición causa un perjuicio desproporcionado a los constructores
➔ Hacer suya la obra abonando parte del suelo invadido y la construcción
➔ Obligar al constructor a que le compre el suelo invadido o todo el solar si éste es indivisible o
inedificable

Accesión mobiliaria

Englobará diferentes supuestos de unión de cosa mueble con carácter inseparable. La accesión
mobiliaria tiene carácter automático. Se distinguen los casos tradicionales de:

1. Adjunción (art. 542-15, 16 y 17 CCC): Por ejemplo pegar mi espejo en un marco ajeno

Si se actúa de buena fe: El propietario de la cosa principal adquiere la propiedad de la cosa accesoria
con la obligación de indemnizar por su valor.
Si el propietario de la cosa principal actúa de mala fe: el propietario de la cosa accesoria podrá:

➔ adquirir la cosa principal abonando su valor o

➔ obligar al propietario de ésta a adquirir la accesoria abonando su valor e indemnizando los
daños y perjuicios causados.

Si el propietario de la cosa accesoria actúa de mala fe pierde el derecho a ser indemnizado

Si ambos son de mala fe se aplican las normas de la buena fe (art. 542-17. 3 CCC).

2. Conmixtión (art. 542-18 CCC): La unión de dos o mas cosas de manera voluntaria o casual que se
torna indivisible e inseparable (choque de dos camiones de transporte de áridos cuyas cargas se
mezclan).

Se producirá una comunidad entre ambos propietarios proporcionalmente al valor de las cosas.

Si no desean seguir en comunidad: tiene preferencia para adquirir la totalidad el comunero con mayor
participación y si no le interesa la opción pasa al siguiente y así sucesivamente, debiendo pagar a los
restantes su proporción.

Si ninguno está interesado en el bien, éste debe subastarse y el precio se repartirá.

Si la unión se produce mediando mala fe de uno de los propietarios los restantes pueden optar entre
comprar el bien pagando la parte proporcional del precio o solicitar la indemnización de los daños y
perjuicios causados.

3. Especificación (art. 542-19 CCC): Supone el uso de materiales ajenos que se transforman (utilizo
uvas ajenas para elaborar vino):

Si se actúa de buena fe deben compensarse a los propietarios de aquellos bienes: bien el pago del
precio bien sustitución por otros de la misma especie y calidad

Si se actúa de mala fe además de compensar a los propietarios deberá indemnizarse por los daños y
perjuicios.
 4.2. Adquisición por ocupación

EL HALLAZGO

Esta figura parte de dos presupuestos:

1. Nadie esta obligado a recoger cosas abandonadas

2. Presunción que los objetos hallados han sido perdidos y no abandonados por su propietario si
cumplen con los requisitos de apariencia que denotan que están siendo poseídos por alguien:
atendiendo a sus características, posibilidad de identificación, estado de conservación, función
económica.

A. Si se deduce quien puede ser el dueño (art. 542-22 CCC):

➔ se le debe restituir la cosa con derecho a recompensa ofrecida por el propietario o

➔ una recompensa que consiste en el 10% del valor del bien si el valor es inferior a 6 veces el
salario mínimo interprofesional y si fuera de mayor valor, el 4% adicional del valor que lo
excede.

B. Si se desconoce por completo el propietario del bien:

El hallazgo debe notificarse al Ayuntamiento del lugar donde se ha producido el encuentro y quedará
allí depositado durante 6 meses publicándose el hecho mediante edicto.

Si aparece su propietario se le entregará previo pago de los gastos de mantenimiento y conservación,

custodia y entrega, más el régimen de recompensa establecido anteriormente para el hallador.

Si transcurren los 6 meses y no ha aparecido el propietario:

➔ el hallador podrá hacer suya la cosa previo el pago de los gastos anteriores
➔ pero si el valor del bien supera 6 veces el SMI debe venderse en subasta publica: el hallador
recibe esa cantidad mas el 4% del exceso quedando la diferencia en poder del Ayuntamiento.
➔ si en la subasta nadie puja por dicho valor el hallador puede hacer suya la cosa.
➔ Si posteriormente apareciera el propietario carece de acción reivindicatoria salvo que medie
mala fe por el hallador (conoce la propietario y no obstante inicia el procedimiento ante el
Ayuntamiento por ej).
OCUPACIÓN

Es un mecanismo de adquisición originaria de la propiedad de un bien mueble que el ordenamiento

jurídico considera que no tiene propietario (art. 542-20 CCC):

1. Por qué no lo ha tenido jamás (res nullius)

2. Por qué lo ha tenido pero ha sido abandonado (res derelicta)
3. También pueden ser objeto de ocupación los animales que se pueden cazar y pescar (art.
542.20, b).

El modo de adquisición se efectúa por posesión civil: posesión en concepto de amo con ánimo de
tenerla.

El requisito imprescindible es el animus domini: el acto de ocupación lo constituyen dos elementos: la

aprehensión material y el animo de hacerla propia.

Es una figura admitida restrictivamente por el legislador. Exige que los bienes hayan sido
indudablemente abandonados por sus dueños.

Si la cosa esta oculta y es de extraordinario valor aplicaremos las normas del Tesoro.

Si la cosa ha sido perdida aplicaremos el régimen del hallazgo no siendo automática su adquisición por
ocupación y solo extraordinariamente se producirá la adquisición de la propiedad por el hallador.

La capacidad requerida para ocupar es la natural.

Objeto: Sólo pueden ser ocupados los bienes muebles corporales, los inmuebles pasan a ser propiedad
del Estado. Son ocupables los animales objeto de caza y pesca

Los animales domésticos se regirán por las mismas normas que las cosas inanimadas, si se trata de
animal perdido se sigue el régimen del hallazgo.

Los animales salvajes son ocupables mientras permanecen en libertad.

TESORO

Son objetos ocultos de valor extraordinario y de propietario desconocido (art. 542-21.1CCcat). El

elemento esencial es el valor del objeto pues si no es alto aplicaremos las normas del hallazgo.

El objeto hallado pertenece al propietario de la finca en donde se halló. Quien lo descubre por azar
tiene derecho a recibir en metálico la mitad de su valor salvo que haya sido contratado por el
propietario de la finca para este preciso fin o se ha hallado el bien en ejecución de otros trabajos
contratados (ej: albañiles que la preparar los fundamentos de un muro encuentran monedas antiguas).

También tiene en cuenta el azar si quien encuentra el tesoro se dedica a ello precisamente no le
corresponderá el premio en metálico salvo los acuerdos a los que pueda llegar con el propietario.

Si son descubrimientos de valor arqueológico, histórico, cultural o artístico se aplica su legislación

especifica (L 9/1993 de 30 de septiembre del patrimonio cultural catalán y decreto 28/2002 de 5 de
marzo del Reglamento e protección del patrimonio arqueológico y paleontológico). Se consideran de
dominio público los objetos que poseen los valores propios del patrimonio histórico.

5. El abandono de la propiedad
Es el modo especifico de extinguir el dominio. Consiste en la desposesión de la cosa por su dueño con
la voluntad de perder la propiedad (art. 543-1 CCC). Requisitos:

1. Material: la desposesión voluntaria de la cosa.

2. Volitivo: el deseo de perder la propiedad sobre la cosa. Esta voluntad no se presume por la
desposesión, sino que debe ser expresa o sea manifestada por actos inequívocos sin que tenga
de ser una declaración de voluntad específica.

6. Protección del derecho de propiedad (SUJETO A CAMBIOS)

ACCIÓN REIVINDICATORIA: Art. 544 CCC - 348 CC

El Código Civil y el Codi de Cataluña definen la acción reivindicatoria como aquella acción que
corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Es una acción de condena
o restitución o constitutiva. Es decir, cuando se ejercita una acción reivindicatoria no se está pidiendo
al juez que declare al propietario, sino que restituya el bien. Es una acción declarativa y de condena.
Tiene 3 requisitos: Título que le acredite como propietario(legítimo propietario), identificar de forma
plena el bien o cosa y demostrar la posesión injusta o detentación ilícita del demandado.

o Probar el dominio:
Si es un bien mueble (art. 464 CC.) se entenderá probado el dominio por su posesión
de buena fe.
Si es un bien inmueble (art. 34 RH. y 38 LH.) se entenderá como propietario a quien
tenga inscrito el derecho en el registro de la propiedad. Si, además de ello, se prueba
que se ha consultado e inscrito el registro, que el propietario es de buena fe y a título
oneroso la adquisición será indestructible y quedará totalmente probado el dominio.
De no poderse demostrar el dominio por medio del registro, se deberá demostrar por
otros medios de prueba.
o Identificar el bien:
La identificación del bien debe ser precisa y clara. En los bienes inmuebles, los detalles
que aparezcan en el registro de la propiedad normalmente no son fehacientes, por lo
que no sirven para demostrar aquellas circunstancias de hecho. Para identificar el bien
inmueble de forma fehaciente deberá acudirse a otros medios de prueba (planos,
identificaciones catastrales, y demás).
o Demostrar posesión ilícita:
Ha de quedar demostrado que el sujeto que posee sin ser propietario posee de forma
ilícita, es decir, sin ningún tipo de título.

Si se reúnen los 3 requisitos la acción reivindicatoria triunfará y se ordenará la restitución del bien.
Además de la restitución también se provocará la liquidación de los estados posesorios.

La acción reivindicatoria en código civil es prescriptible (6 años para bienes muebles, 30 años para
bienes inmuebles), mientras que en derecho catalán la acción reivindicatoria es imprescriptible. El
único límite en el Codi es la usucapión.

ACCIÓN DECLARATIVA:

En la acción declarativa de dominio lo que se persigue es un pronunciamiento judicial en que se declare

el derecho de propiedad del propietario.
No se persigue la restitución del bien, sino la mera declaración de propiedad. Normalmente ocurre en
supuestos de adquisición por usucapión en el que el adquirente solicita al juez que declare y consolide
su derecho de propiedad.

Tiene dos requisitos:

o Probar el dominio:
Deberá ser probado el dominio. En el caso de usucapión, deberá demostrarse la
posesión pública, pacífica e ininterrumpida y a título de dueño durante el tiempo que
exige la ley. La prueba de dominio se deberá hacer con la misma rigurosidad que en la
acción reivindicatoria.
o Identificar el bien:
La identificación del bien debe ser precisa y clara. En los bienes inmuebles, los detalles
que aparezcan en el registro de la propiedad normalmente no son fehacientes, por lo
que no sirven para demostrar aquellas circunstancias de hecho. Para identificar el bien
inmueble de forma fehaciente deberá acudirse a otros medios de prueba (planos,
identificaciones catastrales, y demás).

ACCIÓN DE DESLINDE:

En las anteriores acciones se parte de la concepción de que el propietario es capaz de identificar

perfectamente el bien. No obstante, hay supuestos en los que los límites del bien son confusos porque
sean ocupado o poseído por diferentes personas.

Cuando los linderos son confusos, la acción que permite fijar con claridad el límite de las fincas es la
acción de deslinde. Esta acción tiene 3 vías:

o El pacto: Es el menos frecuente.

o Jurisdicción voluntaria: Supuestos en los que no hay conflicto entre las partes. Se
aportan los títulos y el juez resuelve según considere después de examinar los títulos y
la posesión. Si los títulos no son suficientes, deberá evaluarse en función de la posesión.
Si la posesión es promiscua (la están poseyendo ambos) se repartirá a partes iguales la
zona examinada. También es poco frecuente porque parte de la premisa de que ambas
partes no muestran rechazo alguno a la resolución.
o Jurisdicción contenciosa: Resuelve el juez de primera instancia.
Es una acción imprescriptible. Y es una acción que normalmente se utiliza acumulada a la acción
reivindicatoria o declarativa. Eso es así, pues es frecuente que después de la delimitación el propietario
solicite al juez que se declare su propiedad y que se restituya aquella, si es que no está en su poder.

ACCIÓN NEGATORIA.

Recordamos que la acción negatoria tiene un contenido doble. Por una parte, se utiliza para defender
la propiedad frente a perturbaciones materiales (inmisiones), y por otra para defenderla de
perturbaciones jurídicas. Entendemos como perturbaciones jurídicas aquellas injerencias directas en
las que un sujeto se atribuye y ostenta ilegítimamente un derecho.

Por la acción negatoria se pretende obtener un pronunciamiento judicial que declare una determinada
propiedad como libre de cargas y gravámenes, con el fin de cesar aquella injerencia ilegítima. Se
requiere a la autoridad judicial que se pronuncie negando la existencia del derecho que aquel sujeto
ejercita de forma ilegítima. Por ende, por medio de esta declaración también se está pidiendo el cese
del comportamiento ilegítimo de aquel sujeto.

Como es una acción declarativa; los únicos requisitos serán:

o Probar el dominio.
o Identificar el bien.

La acción negatoria también es imprescriptible, y la única excepción se hallará en la usucapión. Es

decir, si este sujeto ejercita la usucapión antes de que el propietario ejercite la acción negatoria, éste
propietario ya no podrá reclamar el cese de su comportamiento.