TEMA 1: derechos reales

WUOLAH
El derecho civil patrimonial se divide en dos partes: derecho de obligaciones y el derecho de cosas o derechos reales.
El derecho civil patrimonial se encarga de la ordenación económica entre particulares, ese derecho tiene esas dos grandes
materias (ius in re, iura in re).

El derecho real se refiere al status quo previo de las relaciones obligacional. Es la parte estática. Regula la relación del
titular con la cosa. La idea es “estas son las cosas”. Mientras que en el derecho de obligaciones es “aquello que hacemos
con las cosas”, siendo la parte dinámica. Regula todas esas relaciones entre deudor y acreedor.

Los derechos reales se encargan de la asignación del dominio ( forma de adquirir la propiedad) la extensión cualitativa
(la propiedad plena o menos plena) y cuantitativa (hasta donde alcanza mi derecho), límites del dominio (el poder del
propietario tiene límites), extensión temporal (el derecho de propiedad se puede extinguir y adquirir por el paso del
tiempo), utilización y formas de explotación.

El paradigma del derecho real es la propiedad, es el derecho real pleno que concede las máximas facultades a su titular.
Al ser el derecho por excelencia, se cumplen en ella todas las características de los derechos reales.

La función social de la propiedad permite al Estado intervenir para limitar las facultades del propietario. Así, la
propiedad ha sufrido cambios para adaptarse a la función social.

1. DERECHOS REALES

No hay un único concepto de derecho real:

▪ Para la concepción clásica, lo importante es la facultad que tiene una persona de disfrutar de la cosa sin la
intermediación de otra persona.
El acreedor no puede satisfacer su derecho sin la intervención del deudor.

▪ En la concepción obligacionista: la relación entre el titular del derecho real y el resto de personas es que el resto
de personas tienen que abstenerse de los derechos de los demás.

▪ Las teorías unitarias: se compone del poder de dominación de una persona sobre una cosa (elemento interno) y
la abstención de los demás para no perjudicar al titular del derecho real (elemento externo).

Los derechos reales son derechos privados que otorgan a su titular un poder de inmediata dominación o dominación
efectiva sobre una cosa frente a cualquiera.

➢ Características:
- Inherencia a la cosa: significa ese poder, el titular del derecho real puede extraer todo el beneficio de la cosa de
forma inmediata sobre ella sin mediación o intervención de nadie. Hace referencia a ese poder efectivo de
dominación sobre la cosa, le permite al titular del derecho real extraer todos los beneficios de la misma.
- Reipersecutoriedad : significa la facultad del titular del derecho real de perseguir la cosa y obtenerla allí donde
este, la tenga quien la tenga. El titular ejercita una acción reivindicatoria.
- Oponibilidad erga omnes (frente a todos): puede oponer su derecho frente a todos. El propietario tiene derecho
a la abstención de todos para ejercer su derecho.

2. DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DE CRÉDITO

o Por las personas que intervienen en la relación.
- En los de crédito: el sujeto es invariable porque solo puede ejercer mi derecho frente al deudor, no frente a otra
persona. En los derechos reales, el sujeto es variable según la titularidad.

o Por el objeto.
- En los derechos de crédito, el acreedor tiene derecho a exigir del deudor una prestación o actuación para
satisfacer su derecho. Es el principal objeto de la relación.
- En los derechos reales, existe una cosa corporal y determinada.
 o Por el poder:
- En los derechos reales, tiene derecho sobre una cosa.
- En los derechos de crédito, existe un derecho contra la persona del deudor.

o Por su eficacia:
- En los derechos de crédito, la eficacia es relativa solo frente al deudor.
- En los derechos reales, tiene eficacia absoluta o erga omnes (frente a todos)

o Por los modos de originarse:

- En los derechos reales, se necesita un título y un modo (traditio). Hasta no producirse ambos, no se adquiere la
propiedad.
- En los derechos de créditos no se necesita el modo, únicamente el contrato o título.

o Por su duración (por el modo de extinción y de adquisición)

- Los derechos de crédito tienen naturaleza transitoria, se extingue por su ejercicio. Al reclamar algo y una vez
que me pagan, se extingue.
- Los derechos reales tienen naturaleza perpetua, el ejercicio del mismo hace que se consolide. La pérdida de la
cosa extingue el derecho real, no siempre ocurre lo mismo en los derechos de crédito.

o Por la protección registral:

- Los derechos de créditos no se inscriben en el registro de la propiedad.
- Los derechos reales sí se inscriben en el registro de la propiedad solo aquellos que son sobre bienes inmuebles.

3. CLASIFICACIÓN
Se pueden dividir en: posesión, propiedad y derechos reales limitativos.

1. Posesión: carácter transitorio. Es un derecho real que tiende a convertirse en perpetua, aunque tiene carácter no
definitivo.
2. Propiedad: derecho real pleno porque concede a su titular el máximo poder que puede tener una persona sobre
una cosa.
3. Derechos reales limitados o limitativos (o en cosa ajena): “ iura in re aliena”. Se produce una limitación por dos
partes: limitan el poder del propietario y conceden a su titular un poder no pleno sobre una cosa ajena. Son:

• Derechos reales de goce o disfrute: permiten a su titular gozar parcialmente en alguna medida de una cosa ajena.
Son: el usufructo, uso y habitación, servidumbres, censos y enfiteusis, superficie y vuelo.
-Usufructo: deja la propiedad vacía de contenido, es el que concede mayores facultades de utilizar una
cosa ajena.
• Derechos reales de garantía: garantizan el cumplimiento de una obligación, son accesorios de un derecho de
crédito. Permite realizar la cosa para cobrar el crédito. Garantiza al acreedor que va a cobrar. Son: hipoteca,
prenda y anticresis.
• Derechos reales de adquisición preferente: conceden un poder limitado, permiten comprar a su titular una cosa
con preferencia de otro. Son: opción, tanteo y retracto.

4. FIGURAS INTERMEDIAS

• Derechos reales in faciendo: otorgan a su titular el derecho a obtener una conducta del sujeto pasivo.
• Obligaciones propter rem: obligaciones que van ínsitas en la cosa misma, generan a cargo del obligado un
auténtico deber de prestación.

- Carga real: gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo (va con la finca).
TEMA 2: Los modos de adquisición de los derechos reales en el Derecho español: la teoría del título y
el modo

1. MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS SUBJETIVOS

(Es el derecho egoísta, se reconocen en esa parcela de egoísmo que tenemos las personas)

El Derecho subjetivo son las facultades que tienen sujetos y que pueden ejercitarla o no a su antojo. Algunos son:
propiedad, derecho de crédito.

Los derechos subjetivos son: derechos reales y derechos de crédito. Los derechos de créditos solo son oponibles a la
persona correlativa al mismo derecho (deudor), puede exigir un comportamiento. El derecho real supone un derecho
sobre una cosa concreta. Los derechos subjetivos (derecho de crédito y derecho real) son oponibles erga omnes.

Los derechos subjetivos pueden adquirirse de dos formas: manera originaria y derivativa.

- Originaria: cuando el derecho surge por primera vez para el sujeto q lo adquiere, cuando no tiene causa en un
derecho anterior. Son: ocupación y usucapión.
▪ Ocupación: coincide adquisición y nacimiento del derecho. Es instantánea.
▪ Usucapión: no se fundamenta en un derecho anterior. Se adquiere el derecho de propiedad por el uso continuado,
por la posesión.

- Derivativa: el derecho se transmite desde un titular anterior, circulando desde titulares anteriores a nuevos
titulares.
▪ Traslativa: se transmite el mismo derecho del titular. El nuevo adquirente recibe el mismo derecho que el antiguo
titular.
▪ Constitutiva: el titular transfiere parcialmente su derecho. Solo se transmite una parte del derecho del antiguo
titular al nuevo.

2. MODOS DE ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES (art. 609 CC)

 Sucesión mortis causa: se transmiten los derechos personales cuando fallece una persona. El resto de derechos
se unen formando la herencia.
 La ley: establece que nazcan determinados derechos. Se basa en la voluntad del legislador.
 Usucapión: forma de adquirir algunos derechos reales por medio del uso continuado en el tiempo.
 Accesión: es una forma de adquirir la propiedad. Se produce cuando dos cosas se unen y no pueden separarse
sin dañar la otra se puede adquirir por accesión.
 Ciertos contratos mediante la tradición: la traditio es la entrega de la cosa. Se celebran determinados contratos
(traslativos de dominio como la compraventa) cuando se produce la tradición. Tienen que ser contratos con la
finalidad de transmitir la propiedad, en ellos se necesita, ademas del contrato, la entrega de la cosa para
transmitir la propiedad de la cosa.
 La donación: es un contrato formal que necesita aceptación y escritura pública en bienes inmuebles.

3. SISTEMA CAUSALISTA: TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

El sistema español es un sistema causalista, se necesita una causa, motivo o justificación. El sistema causalista es lo que
se denomina teoría del título y el modo. Es necesaria la existencia de un contrato y si esto no es válido no hay adquisición
de derechos reales. Este contrato tiene que ser traslativo de dominio.

CIERTOS CONTRATOS (traslativo del dominio) + TRADITIO

Según este sistema, habrá de existir el contrato, pero además deberá producirse la entrega. Esto supone la toma de
posesión de la persona que ha adquirido el derecho real. [Así, Aníbal no será propietario de la finca hasta tomarla en
posesión. No solo eso, sino que falta el contrato porque fue resultado de un juego de dados. Sin embargo, Juana hubiera
adquirido la finca porque se trata de una donación de bienes inmuebles mediante escritura pública (que equivale a la
traditio o entrega) y será propietaria sin necesidad de la entrega.]
  Título: es el contrato traslativo de dominio. Es el acto por el que se establece la voluntad de transmitir un
derecho real. Es un generador de derechos y obligaciones para las partes. Entre ellas, entregar la cosa sobre la
que recae el derecho real transmitido. Sin embargo, es insuficiente para transmitir la propiedad de los derechos
reales en España. En otros ordenamientos jurídicos como el francés o el italiano sí se puede. Es necesaria la
entrega física de la cosa o la entrega ficticia o simbólica.
Título= contrato

 Modo: es la entrega de la cosa más la intención de transmitir

4. TRADITIO FINGIDA
- La entrega de las llaves (art. 1463 CC). Se considera que se materializa la entrega de la cosa mediante la entrega
de las llaves.

- Otorgamiento de escritura pública: hay algunos casos en los que se trata de derechos incorporales cuando la
escritura pública equivale a la entrega de la cosa.

- Acuerdo entre las partes: en algunas situaciones el acuerdo entre las partes equivale a la entrega. Casos:

▪ No puede trasladarse o ya la poseía el adquirente

▪ Constitutum possesorium: el transmitente sigue poseyéndola por otro título.

- El uso consentido: tradición tácita (art. 1464)

Anotación: se puede destruir la presunción probando que el que transmitió el derecho no tenía la posesión.

TEMA 3: el valor de la apariencia

La posesión es un derecho real, pero es un derecho real transitorio o provisional porque una persona que posee puede
ser privada de la cosa por otra persona que ostenta sobre ella un derecho mayor como es la propiedad.
- Si A compra a B una finca sin saber que A no es dueño de la finca, B va a poseer la finca pero está sometido a
que venga el propietario a recuperarla. El poseedor tiene un derecho llamado ‘ ius possessionis’ (B) y A tiene
un derecho ‘ius possidenti’

La posesión aparece en situaciones muy diversas. Ejemplos:

- tengo el borrador, soy poseedora del borrador.
- Dejo mi reloj a una persona, esa persona actúa como dueña del reloj y lo vende. Pero en realidad es mío.
(Función legitimadora)
- Dejo mi bolsa a una persona, la persona se la lleva (a la dueña se le olvida cogerla) y serán poseedoras tanto la
dueña como la que se la lleva. La persona tiene la posesión inmediata, la dueña tiene la posesión mediata.

1. VERTIENTES DE LA POSESIÓN (preg de examen) Hay dos vertientes de

la posesión:

▪ Como hecho: nos referimos al poder o señorío sobre una cosa. El poseedor tiene la dominación efectiva sobre
la cosa. Se entiende como una potestad sobre la cosa. (Art. 461 CC)

- La pura tenencia material, por sí sola de la cosa es insuficiente. Ejemplo: los que hacen la mudanza y tienen la
tenencia material de mis muebles, pero yo sigo siendo poseedora aunque no sepa donde están realmente.

- El contacto corporal con la cosa no es necesario. Ejemplo: tengo casa en la sierra, no estoy en ella pero soy
poseedora de ella.

▪ Como derecho: el ordenamiento concede a determinadas situaciones que no son de poder de hecho sobre la
cosa los mismos efectos sobre la misma.
- Posesión civilísima (art. 440): desde que el causante muere hasta que el heredero toma los bienes, el heredero
es poseedor.
- Acción del despojado durante un año (art. 460.4)
- Posesión mediata: surge de una relación jurídica- real o jurídica- obligacional por el que una persona cede la
posesión a otra. Ejemplo: arrendatario tiene la posesión inmediata, el arrendador tiene la posesión mediata
porque no tiene la tenencia material.

2. CONCEPTO DE POSESIÓN (no viene una definición en el CC) La posesión desarrolla

tres efectos:

- Especial tutela jurídica (art. 441, 446): existe una acción posesoria que puede ejercer el verdadero poseedor. No
puedo arrebatar la cosa. El poseedor tiene entonces una especial protección posesoria. (Función de protección)

- Función legitimadora (art. 448, 464): determinados comportamientos de una persona externos sobre la cosa,
hacen que esa persona parezca titular de la cosa solo por la apariencia.

- Conversión en dominio por usucapión (art. 1940 y ss): posesión que se ostenta frente a los demás como si fuera
dueño, que permite que se pueda convertir en dominio a lo largo del tiempo.

De ahí extraemos la definición de posesión, a partir de estas tres funciones. Se requieren las tres funciones.

3. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN

• Aprehensión real o material: se produce cuando detento materialmente la cosa. Es una ocupación material de la
cosa o derecho poseído.
• Aprehensión ficticia: la cosa o derecho queda sometido a la acción de la voluntad del poseedor.
• Por disposición de la ley: hemos vista la posesión civilísima y la accessio possesionis (es una suma de
posesiones)

- También puede ser adquisición judicial o extrajudicial

- Adquisición por representante (art. 439)

4. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN

La posesión es un concepto difícil de probar. Para probarla, el CC admite una serie de presunciones posesiorias:
- De buena fe (art. 434 ): al que afirme la mala fe del poseedor, debe demostrarlo siempre.
- De continuidad en la buena fe (art. 435): la posesión seguirá siendo de buena fe si se ha adquirido de buena fe
y no hay acto que demuestre que no lo sea.
- Disfrute en el mismo concepto (art. 436): si yo adquiero la posesión de buena fe, se presume que continúa siendo
un poseedor de buena fe. Yo disfruto la cosa en el mismo concepto (de buena fe) en que tenía la posesión.
Si se produce un cambio en el concepto de posesión, se produce una interversión de la posesión (preg de
examen) . Ejemplo: cuando heredo de mi padre algo y mi padre lo adquirió de mala fe, yo soy de buena fe
desde que lo adquiero pero realmente el disfrute de mi padre fue de mala fe (tiene repercusión en la usucapión
por los plazos que son distintos para buena y mala fe). También tiene lugar con respecto a los títulos pasando
de poseedora a dueña, por ejemplo. Es un cambio de concepto de la posesión.
- Posesión tiempo intermedio (art. 459)
- Disfrute sin interrupción (art. 466)
- Extensión de la posesión (art. 449)
- De justo título (art. 448): no se le puede obligar a exigírselo.

5. PÉRDIDA Y RECUPERACIÓN
 ➢ La pérdida de la cosa se produce por:

• La extinción: es la pérdida definitiva (art. 461). Se produce por:

- Abandono de la cosa
- Cesión onerosa o gratuita
- Destrucción o pérdida total de la cosa
- Posesión de otro por un año: prescripción acción posesoria. Es la más común.
• La acción reivindicatoria

➢ La recuperación se produce por:

- Acto privado: devolución voluntaria

- Acto de autoridad: ejercicio acción posesoria
EFECTOS: presunción de haber poseído sin interrupción (art. 466)

6. CLASES DE POSESIÓN

1) POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO: (preg de examen).

Esta posesión no supone ser dueño, sino parecerlo. Por tanto, esta posesión no supone ser dueño. Es importante a efectos
de usucapión porque solo los que poseen concepción de dueño pueden usucapir.
- Se crea una apariencia de titularidad o de dominio en los terceros. Es algo objetivo y exteriorizado.
- La creencia del poseedor no importa, lo realmente importante es que los demás crean que sí es dueño.
- No coincide con el animus domini interno

➢ POSEEDOR EN CONCEPTO DISTINTO DE DUEÑO: supone tener una cosa para disfrutarla y conservarla. El
sujeto no es dueño ni pretende serlo, no se comporta frente a los demás como tal. El poseedor reconoce el
dominio de otra persona.

Examen: ¿ser poseedor en concepto de dueño supone ser propietario de la cosa: NO

2) POSESIÓN MEDIADA E INMEDIATA:

Aunque la cosa no esté en el poder de una persona, esa persona puede ser poseedora.

 MEDIATA: en virtud de relación obligatoria o real una persona entrega la posesión a otra durante cierto tiempo.
No pierde, por ello, la posesión a título de dueño.
Los poseedores mediatos son aquellos poseedores que no tienen la tenencia física de la cosa pero surte todos sus
efectos como posesión. Esto supone la función legitimadora y además permite la usucapión.
Puede escalonarse en varios grados. Todos están protegidos por la defensa posesoria. Puede transmitirse a otro.

 INMEDIATA: el que recibe la cosa se convierte en poseedor inmediato, asistido por la tutela posesoria.
Si hay varios grados, el último poseedor es el inmediato. Su posición predomina sobre la del poseedor mediato.
Examen: ¿puedo ser poseedor de la cosa sin tenerla en mi poder: SI

CADENA DE POSEEDORES:
Si el arrendatario se comporta como el propietario, puede usucapir a través de la posesión mediata siempre que sea él
quien cree esa apariencia. Todos los poseedores de la diapositiva pueden usucapir.

3) POSESIÓN EN NOMBRE PROPIO Y EN NOMBRE AJENO:

Aunque no posee en concepto de dueño, puedo poseer en nombre propio

 EN NOMBRE PROPIO: el poseedor actúa por sí y para sí , tanto si es poseedor en concepto de dueño como si
no. El usufructuario o el arrendatario poseen en nombre propio.
 EN NOMBRE AJENO: reconocimiento de que se actúa como gestor, representante o instrumento de otro: el
dueño. No se identifica con el poseedor inmediato.
 Engloba dos figuras: el representante del poseedor y el servidor de la posesión: son instrumentos posesorios,
pero no auténticos poseedores. Se considera que la cosa está en manos del poseedor real, que es el que se
beneficia de los efectos posesorios. El servidor de la posesió: no es auténtico poseedor.

Examen: ¿el poseedor en nombre ajeno es auténtico poseedor: NO

4) POSESIÓN JUSTA E INJUSTA, VICIOSA Y NO VICIOSA:

➢ Posesión justa e injusta:

- Tiene posesión justa aquel que tiene derecho a poseer.
- Tiene posesión injusta en caso contrario

➢ Posesión viciosa y no viciosa:

- Tiene la posesión viciosa quien la adquiera mediante despojo o mediante actos clandestinos o violentos.
- Tiene la posesión no viciosa en caso contrario

Examen: ¿el poseedor justo puede ser vicioso: SI, por ejemplo cuando le arrebata la posesión a alguien.
En ningún caso puede obtenerse la posesión cuando haya un poseedor que se oponga a ello.
Art. 441
La posesión se pierde por la posesión de otra persona por más de un año (art. 460.4)

- Possessio ad usucapionem: hay que evitar que siga siendo violenta o clandestina.
- Possessio ad interdicta: el que toma la cosa violentamente

Posesión viciosa ad interdicta

Calzada le arrebata la posesión a Aníbal, pero al volverla al recuperar Aníbal, calzada presenta un interdicto de recobrar
para la conseguirla de nuevo.

El poseedor despojante está protegido. Aníbal debería haber puesto la acción de recobrar antes de tomarse la justicia
por su mano. Aníbal debería haberlo hecho cuando Calzada se la arrebató por primera vez.

El poseedor vicioso (calzada):

- está protegido por las acciones posesorias
- puede purgar el vicio de origen en 1 año: en un año se convierte en poseedor porque Aníbal no ha ejecutado la
acción posesoria en ese tiempo. - puede usucapir si cumple los requisitos.

5) POSESIÓN DE BUENA FE Y DE MALA FE:

 BUENA FE: es la creencia de haber adquirido la titularidad de un derecho que se está ejercitando externamente
sobre la cosa.
La buena fe siempre se presume y no puede fundarse en un error inexcusable.

Examen: ¿La posesión injusta puede ser de buena fe: SI, también puede ser de mala fe

 MALA FE: es el conocimiento de no haber adquirido la titularidad de un derecho. Se requiere de pruebas para
quien afirme la mala fe de un poseedor. En todos los casos se va a presumir la buena fe, excepto pruebas.

La buena o mala fe sirve a efectos de liquidación de estado posesorio, usucapión y legitimación posesoria.

6) POSESIÓN PRECARIA: es la posesión concebida a otro por alguien que se reserva el derecho a revocarla. El
que posee sin derecho está a expensas de que el que tiene derecho a ella pueda reclamársela y obtenerla. No
obstante, está protegida interdictalmente, no pudiéndole ser arrebatada si se niega a desprenderse de ella. No se
puede usucapir en este caso porque no es posesión en concepto de dueño.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN
• Las acciones posesorias son acciones que se caracterizan por la sumariedad y rápida tramitación.
 Se protege al poseedor:
- frente al despojo (“interdicto de recobrar”)
- Frente a la perturbación (“interdicto de retener”)

• Acción para la suspensión de una obra nueva o derribo de cosa ruinosa: art. 250.5 y 6 LEC (“interdicto de obra
nueva y de obra ruinosa”)
• Acción y reclamación posesión bienes hereditarios: art. 250.3 LEC (“interdicto de adquirir”)
• Acción para reclamar la posesión dada en precario (art. 250.2 LEC)

ACCIÓN PUBLICIANA: juicio declarativo sobre el mejor derecho a poseer. Existencia doctrinalmente discutida, puede
deducirse de arts. 445 y 447 LEC.

LA TUTELA SUMARIA DE LA POSESIÓN. LAS ACCIONES POSESORIAS

o RETENER: mantener situación posesoria frente a la perturbación

o RECOBRAR: restaurar posesión despojada

a) legitimación activa le corresponde a todos los poseedores (incluidos los viciosos).

b) legitimación pasiva: se puede demandar tanto al que perturba, despoja u ordena.
Reforma Ley 5/2018: art. 437.3 bis LEC, en caso de ocupantes desconocidos.
Plazo de caducidad: 1 año
▪ EFECTOS DE LA SENTENCIA: 447.2 LEC: Las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela
sumaria de la posesión no producen efectos de cosa juzgada.

SUSPENSIÓN DE UNA OBRA NUEVA (art. 441.2 LEC)

• OBJETO: Tiene el objetivo de suspender una obra en construcción.
• LEGITIMACIÓN ACTIVA: le corresponde a cualquier interesado.
• EFECTOS: es que el juez dirige inmediatamente orden al dueño o encargado para suspender la obra bajo
apercibimiento de demolición.
• Tras el juicio, el juez dicta sentencia: confirmando o alzando la medida.
• SE DISCUTE: su carácter interdictal.

EFECTOS DE LA POSESIÓN CUANDO CESA

Cuando cesa la posesión, hay que liquidar. Se produce cuando alguien vence a otro en la posesión. Al que vence la
posesión, le restauran la posesión pero se debe liquidar el estado posesorio (la anterior).

▪ Al poseedor de buena fe, le corresponde:

- Frutos percibidos
- Indemnización de frutos pendientes
- Gastos necesarios
- Retención de la cosa
- Gastos y mejoras útiles
- Ius tollendi: mejoras de luio y recreo
El poseedor de buena fe tiene obligaciones: levantar cargas proporcionalmente y tendrá que pagar los deterioros o la
pérdida por dolo.

▪ El poseedor de mala fe, solo tiene derecho a:

- Gastos necesarios
- Ius tollendi: mejoras de lujo o recreo

El poseedor de mala fe, tiene obligaciones:

- Devolver los frutos percibidos (455)
- Responder por el deterioro o pérdida en todo caso (457.2)
Tema 4: la función legitimadora de la posesión. El registro de la propiedad y la publicidad de los
derechos reales sobre bienes inmuebles.
 1. CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA APARIENCIA DE LOS DERECHOS: LA PROTECCIÓN DEL
TITULAR APARENTE
En relación a los bienes muebles: “la posesión de los bienes muebles adquiridas de buena fe equivale a título” (art. 464
CC)
Apariencia = posesión
La posesión puede definirse como una apariencia de un derecho. La apariencia de titularidad de los bienes muebles
viene derivada de la posesión.

En relación a los bienes inmuebles: “el tercero que de buena fe adquiera a titulo oneroso algún derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”
(art. 34 LH) Apariencia = Inscripción
- En caso de bienes muebles: el titular aparente es el titular que figura en el registro como titular. Se protege al
que tiene la posesión aparente.
- En caso de bienes inmuebles: el titular del bien es aquel que aparece como tal en el registro. La apariencia en
los bienes inmuebles está en la inscripción, por tanto, solo está protegido aquel que aparezca inscrito.

2. BIENES MUEBLES
La posesión de bienes requiere una función legitimadora de la posesión. La posesión tiene una serie de consecuencias
jurídicas.
El hecho de poseer un bien quiere decir que se presume que yo lo tengo de buena fe (buena fe del poseedor art. 434)y
que soy legítima poseedora (legitimidad del poseedor art. 448). Estas dos presunciones son iuris tantum, frente a las que
cabe prueba en contrario.

También hay una presunción frente a la que no cabe prueba en contrario: presunción iuris et de iure. Es la adquisición
a non dominio de bienes muebles (art. 464)

- Si soy poseedor de buena fe, existe una protección aunque la persona anterior fuera de mala fe (pareciera el
propietario y no lo es). El adquirente será protegido entonces siempre que lo adquiera de buena fe.
- Si no se dan los requisitos del art. 464, se puede dar la usucapión de muebles e inmuebles.

3. LA SOLUCIÓN DEL CONFLICTO: LA INTERPRETACIÓN DEL ART. 464

Para la solución de los conflictos (diapositivas)
- Acudimos al art. 464 CC: al hablar de título, se hace referencia a título de propiedad (tesis germanista).
- Si pones la confianza en alguien porque esa persona te ha dado motivos para confiar en ella, el derecho debe
proteger a esa persona que ha confiado. Sin embargo, si conocía la situación y la ha provocado, no merece ser
protegido. Se protege al tercero que confió en la apariencia. Se exige la BUENA FE. Automáticamente, se
convierte en propietario.
- Se adquirió de una persona que no se dueño: adquisición non dominio (presunción iuris et de iure).
- EXCEPCIÓN (art. 464.2): el que hubiera perdido o hubiera sido privado de la cosa podrá reivindicarla de quien
la posea. Hace referencia a una privación ilegal (hurto, robo o pérdida: interpretación estricta). El que haya
adquirido una cosa, que ha sido robada, hurtada o perdida NO SE CONVIERTE EN PROPIETARIO.
Se da en los casos en los que se produce la adquisición directa del sujeto que roba, hurta o se la encuentra.
Como consecuencia, habrá de devolverle la cosa al dueño desposeído ilegalmente de forma automática. Si la
cosa se adquiere de buena fe en venta pública, el dueño de la cosa (al que le robaron) debe pagar el precio al
adquirente. Con independencia de las acciones que el dueño tenga contra el transmitente para recuperar el precio
pagado.

Con independencia de las acciones que el adquirente tenga contra el transmitente para recuperar el precio (la
persona que ha adquirido la cosa puede reclamarle el precio al intermediario que la robó).

Según se adquiera en un establecimiento o de un particular. Si es comercio, se aplica el derecho mercantil. En

caso de adquirirlo de un particular, se aplica el CC.

Art. 464 CC: Adquisiciones a non dominio fuera de un establecimiento mercantil:

1. Buena fe del adquirente: subjetiva y objetiva.
2. Adquirir del poseedor aparente titular
 3. Que la cosa no sea producto de una privación ilegal
4. ¿Adquisición a título oneroso. (No está claro, podemos posicionarnos en una siempre argumentándolo)
5. Que no haya pasado el plazo de adquirir por usucapión

Art. 85: adquisiciones a non dominio en establecimientos mercantiles

“La compra de mercancías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del
comprador respecto de las mercancías, quedando a salvo en su caso los derechos del propietario de los objetos vendidos
para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que vendiera indebidamente”
1. Ningún requisito: solo comprar en un establecimiento mercantil. En este caso, el adquirente está protegido.

¿QUÉ PUEDE EL PROPIETARIO HACER EN EL MARCO DEL ART. 464 .

• Puede reivindicar la cosa: (acción reivindicatoria)

a) Si ha sido privado ilegalmente sin pagar el precio o pagándolo si la cosa fue adquirida por su actual poseedor
en subasta pública.
b) Si prueba la inexistencia de buena fe en el adquirente, ya que la buena fe se presume
c) ¿Si la adquisición fue a título gratuito. El CC no dice nada sobre la transmisión a título oneroso o gratuito,
existen diversas opiniones.
d) Si no ha pasado el plazo de adquisición por usucapión. Si el poseedor ha adquirido por usucapión, en ese caso
no prospera la acción reivindicatoria. La prescripción actúa como excepción en lo procesal, es un instrumento
del poseedor para oponerse a la reivindicación del propietario. (Art. 1955 CC)

• En caso de no poder ejercitar su derecho a recuperar la cosa, por el motivo que fuera, siempre podrá dirigirse
contra el transmitente solicitándole la devolución del precio y, en su caso, una indemnización por los perjuicios
causados. Existe un principio general del derecho: principio de enriquecimiento injusto o sin causa. Así, el
propietario podrá dirigirse contra el enriquecido o transmitente reclamándole la cantidad económica del valor
de la cosa.

SOLUCIÓN DE LAS DIAPOSITIVAS

1. Enrique podrá volver a adquirir su coche de caballos, que lo tenía Fernando. Fernando podrá reclamarle al pastor
el dinero. La buena fe en este caso no está clara, Fernando debería haber supuesto que el pastor lo había robado por
sus “pintas”.
2. El verdadero dueño del abrigo deberá dirigirse a Sonsoles para conseguir el abrigo. El verdadero dueño no podrá
reclamarle nada a ninguna de las dos porque se presume que Elvira se lo ha dado de buena fe, además Elvira no se
lo vendió a Sonsoles sino que se lo regaló. Es decir, no hubo desplazamiento patrimonial. Si se hubiera producido
a título oneroso, sí estaría protegido (el propietario pediría el dinero).
3. La fabrica tendría que reclamarle a la tienda por vender algo que no es suyo, Elvira lo había comprado con buena
fe y en una tienda abierta al público. También deberían indemnizar a la fábrica por haberla vendido. Según el art.
85 C. Co, la dueña de la vajilla es Elvira. Elvira adquiere la propiedad de los bienes una vez que se produce la
traditio. No es lo mismo venta en establecimiento mercantil y subasta pública.

¿QUÉ PUEDE HACER EL PROPIETARIO EN EL MARCO DEL ART. 85 CC.

• Si la cosa ha sido adquirida en establecimiento público, no puede hacer nada contra el adquirente, pues está
protegido por el art. 85 C.Co
• Siempre podrá dirigirse contra el transmitente solicitándole la devolución del precio y, en su caso, una
indemnización por los perjuicios causados, si carecía de legitimidad para vender los bienes.

4. FUNCIÓN LEGITIMADORA INSCRIPCIÓN R.P

En el caso de los bienes inmuebles, el adquirente ,aunque sea de buena fe, si aparece alguien que dice que es propietario
a mí (adquirente) me quitaría la finca. A no ser, que yo registre la propiedad en el Registro de la Propiedad. Por tanto,
el Registro de la Propiedad es un requisito esencial para estar protegido. Esto no ocurre con los bienes muebles. El art.
464 solo se aplica a los bienes muebles.
No tiene como consecuencia la adquisición non dominio si no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

➢ Presunción iuris tantum:

Cuando en el Registro de la Propiedad figura que tal es propietario de tal bien inmueble, de ahí se derivan una serie de
presunciones iuris tantum (las cuales se presumen si nada hay en contra):

a) Soy la poseedora de ese bien inmueble. Es posible que yo adquiera el bien inmueble por usucapión. (Presunción
posesoria) art. 35 y 38.1 LH. Se presume que lo que está escrito es real, que existe en la vida real. Pero puede
no serlo, se debería probar lo contario. También se presume la traditio.

b) Se presume que el poseedor inscrito en R.P es de buena fe.

c) Se presume que el bien inmueble le pertenece.

d) Se presume que es verdad lo establecido en el Registro de la Propiedad

➢ Presunción iuris et de iure

Es una adquisición a non dominio, es decir, se presume que la titularidad del dueño debe ser a título oneroso, de buena
fe, es decir, de quien aparece en el Registro de la Propiedad.

5. LA SOLUCIÓN DEL CONFLICTO: EL ART. 34 LH Y LA PROTECCIÓN DEL TERCERO DE BUENA FE Supone

que un titular verdadero se ve privado de su derecho a favor de una persona que adquirió de quien parecía titular pero
no lo era.
Se protege al tercero hipotecario por dos motivos, el legislador:
- Presume la negligencia del verdadero titular
- Presume la creencia de quien adquiere en la titularidad de quien le transmite. Es decir, se ser el titular porque
así figura en el Registro. No piensa que hay alguien que es titular y que no se haya inscrito en el Registro.

6. REQUISITOS QUE DEBEN CONCURRIR PARA QUE TENGA LUGAR LA ADQUISICIÓN A NON DOMINIO
DE UN INMUEBLE

I. Realización negocio jurídico válido y oneroso en el que el transmitente sea el titular registral. [Negocio jurídico
válido: es entre Aníbal y Alberto]

II. Buena fe del adquirente (creencia fundada de que el titular transmitente es el titular registral). La buena fe se
presume iuris tantum (persona que confía en los datos que aparecen en el Registro). El verdadero propietario
tendría que probar que el poseedor es de mala fe.

III. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Al no inscribirse, no está potegido. Para inscribirnos en el Registro
de la Propiedad, hay que liquidar impuestos.

La consecuencia de esto, es la adquisición del derecho con independencia de las acciones que el verdadero titular tenga
contra el transmitente no titular. El adquirente no titular puede llevar a cabo dos acciones:
- Por un lado, la acción declarativa contra el adquirente de mala fe. Debe dirigirse al juez declarando que él es el
dueño del bien inmueble.
- Por otro lado, la acción reclamación indemnización de daños y perjuicios contra el transmitente de mala fe.

Tema 5: la demanialización de bienes por usucapión

Históricamente, cuando hablamos de usucapión estamos hacia una especie de renuncia presunta del propietario anterior.
El fundamento de la usucapión, reconocido por el Tribunal Supremo, es dotar de seguridad a las relaciones jurídico-
privadas. Así, se protege siempre al adquirente que actúe de buena fe.
La usucapión es un supuesto de protección de la apariencia de un derecho de titularidad mantenida durante un periodo
de tiempo entre 3- 30 años (bienes muebles y bienes inmuebles, respectivamente). Se considera entonces, una posesión
cualificada. Con la usucapión se consagra la posesión de un largo período de tiempo.

1. CONCEPTO
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión. Para ser poseedor se exige que el sujeto tenga
capacidad de poseer, con esa capacidad podrá también usucapir.

En cuanto a los derechos susceptibles, todos los derechos de ser poseídos son derechos susceptibles de usucapir.

El CC recoge dos modalidades de usucapión:

▪ Extraordinaria: exige una posesión cualificada y mantenida durante un período de tiempo. Ininterrumpida,
pacífica y en concepto de dueño. Requiere solo la posesión del bien y el transcurso del tiempo.
▪ Ordinaria : exige, además, la buena fe y el llamado justo título. Requiere de la posesión del bien o derecho,
transcurso del tiempo, buena fe y justo título.

2. REQUISITOS COMUNES DE AMBAS MODALIDADES

Los requisitos comunes de las dos modalidades: posesión y transcurso del tiempo.

 La posesión del bien o derecho Los requisitos son:

▪ Posesión en concepto de dueño: el poseedor ejercita su derecho con facultades parecidas a quien tendría la
titularidad del bien.
▪ Posesión pacífica: se contrapone a la posesión violenta, obtenida por violencia o fuerza. Esto significa que
el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza.
Aún obtenida con violencia, pasa a ser pacífica si esta cesa. Ya puede usucapir si la posee en concepto de
dueño.
La posesión cuenta desde que cesa la violencia, no desde que transcurra el año de protección interdictal.
▪ Posesión pública: se manifiesta frente a todos, incluso frente a un propietario que se encuentra ausente. Art.
1957 a 1959 CC. Esto significa que no se disfruta ocultamente, sino de forma pública.
No la impide la adquisición clandestina. La publicidad persigue que no se frustre la posibilidad de que la
posesión del usucapiente llegue a ser reconocida por quien podría reclamar la cosa. No solo se refiere al
hecho de la posesión sino también al concepto en que se posee.
▪ Posesión ininterrumpida o continua: se haya poseído durante todo el período de tiempo exigidos para que
se produzca la posesión, que no haya interrupción en la tenencia del bien por causas naturales ni por causas
civiles, tampoco interrupción en los caracteres de la posesión. (Esta clasificación de posesión del bien
también podría pertenecer al transcurso del tiempo, profesoras lo sitúan en el tiempo)

Presunción posesoria: art 1960.2 y 436 CC. Esta presunción facilita el procedimiento de usucapión porque solo hay que
acreditar los requisitos de la usucapión.

 Transcurso de un lapso de tiempo

Las reglas sobre el cómputo (art. 1960 CC) son: tiempo del causante, presunción tiempo intermedio, cómputo de los
días y continuo.
El transcurso del tiempo será distinto para cada modalidad de usucapión.

▪ Para BIENES MUEBLES (art. 1955 CC):

- Usucapión ordinaria: 3 años de posesión ininterrumpida con buena fe

- Usucapión extraordinaria: 6 años de posesión ininterrumpida sin otro requisito.
Art. 1956 CC: no podrán prescribirse las cosas muebles robadas o hurtadas

▪ Para BIENES INMUEBLES (arts. 1957-1959 CC):

- Usucapión ordinaria:
a) 10 años de posesión entre presentes, con buena fe y justo título (art. 1957)
b) 20 años, si está ausente el dueño, con buena fe y justo título (art. 1958)
 - Usucapión extraordinaria: 30 años, sin más requisitos (art. 1959)

Excepción servidumbres: solo se pueden usucapir las servidumbres aparentes y continuas.

3. LA INTERRUPCIÓN

Art. 1941: posesión ininterrumpida. Se interrumpe por el cese de cualquier requisito. La interrupción cancela el
tiempo anterior.
Existe una presunción de continuidad: art. 1960.2 y 459 CC.
Usucapión a favor y en contra de la herencia: art. 1934 CC.

Clases de interrupción:
• Civil : citación judicial y acto de conciliación. Se admite jurisprudencia. Falta de citación (solo demanda). o
Art. 1945: la interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque el juez sea
incompetente. o Art. 1946: se considerará no hecha y dejará de producir interrupción:
1. Si fuere nula
2. Si el actor la dejare caducar (desista la demanda)
3. Si el poseedor fuere absuelto o Art. 1947: se produce también interrupción por el acto de conciliación

• Natural: cese por más de un año, voluntario o por posesión anual contradictoria.
Art. 1944: se produce la interrupción natural cuando la posesión cesa por más de un año.

• Por reconocimiento: el poseedor reconoce el derecho de quien lo alega (interversión porque pasa de estar en
concepto de poseedor a concepto de dueño).
Art. 1948: cualquier reconocimiento que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe la posesión.

4. REQUSITOS ESPECÍFICOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA

Requiere todos los requisitos vistos hasta ahora y dos adicionales: buena fe y justo título.

❖ LA BUENA FE: art. 1950 y 433.1 CC

Es el requisito de la posesión aplicado a la usucapión. Es siempre entendida en términos subjetivos. La buena fe objetiva
aparece cuando se habla de dos instituciones: en derecho de obligaciones y en relación con los derechos subjetivos. Pero
el término de buena fe en derechos reales, siempre se entiende en término subjetivo.

Se requiere buena fe en bienes muebles e inmuebles. Ha de tenerse no solo al comienzo de la usucapión sino mientras
esta dure.

Cuando se habla de buena fe en relación con los derechos reales, es buena fe subjetiva, en términos de creencia de quien
recibe la tenencia de un bien de quien considera que podía transmitírselo. Además, se cree que es un título válido
adquirido de un adquirente válido. Hace referencia a la creencia y al error. Se puede definir como la creencia de que le
pertenece la cosa (arts. 1950 y 433).

La buena fe del poseedor es compatible con una conducta negligente o descuidada del poseedor. La mala fe sobrevenida
afecta al sujeto para usucapir.

❖ JUSTO TÍTULO: art. 1952 CC.

Es el acto que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño. Solo se requiere en bienes inmuebles. Es el título
o acto transmisivo válido abstractamente identificado para transmitir la propiedad. El justo título es un acto o negocio
transmisivo que, abstractamente considerado, es apto para producir la adquisición de la propiedad o del derecho real.
Es un título otorgado a “non dominio”.
El justo título de la usucapión ordinaria es transmisivo, pero es un transmitente no legitimado. Debe ser de existencia
real, verdadero y válido. Es un título que reúne los requisitos para su validez, pero es ineficaz (no produce los efectos
de los que son propios por la falta de legitimidad).
Los requisitos del justo título son:
▪ Justo: el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate (art. 1952)
▪ Verdadero: (art. 1953)
▪ Válido: (art. 1953)
▪ Probado: (art. 1954) no se presume

5. USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

o Secundum tabulas (art. 35 LH): quien está poseyendo para usucapir es el mWUOLAH ismo sujeto que aparece
registrado como propietario del bien o derecho. En este caso, la inscripción registral equivale al justo título.

o Contra tabulas (art. 36 LH): quien esta poseyendo para usucapir sea un sujeto distinto al que aparece registrado
como propietario del bien o derecho.
a) Frente a un tercero hipotecario que adquiere esa condición cuando ya la usucapión se habia consumado.
Prevalece la usucapión. Por tanto, prevalece al tercer hipotecario, salvo:
1. Cuando conoció antes la posesión contraria
2. Consistente la posesión durante el año siguiente a la adquisición

6. EFECTOS DE LA USUCAPIÓN
Se producen tan pronto como se reúnan los requisitos, pero es necesario que el usucapiente la oponga frente a quien
discute su propiedad o derecho real, no siendo apreciable de oficio. Por vía de acción y de excepción.
Una vez producida, opera retroactivamente, desde que se empezó a usucapir: le corresponden los frutos desde ese día.
Renuncia a la usucapión ganada (art. 1935) : no es admisible la renuncia previa. Limites (art. 6): interés u orden público
y perjuicio de tercero.

Un caso concreto de usucapión es el del Pazo de Meirás

TEMA 6: el derecho real pleno: propiedad. El contenido del derecho de propiedad

1. DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL

El derecho de propiedad no es concepto moderno. Es una construcción del sistema liberalista, ligado al derecho
subjetivo. La regulación actual del derecho de propiedad se sustenta en postulados liberales.

El codificador entiende la propiedad con las siguientes características:

• Derecho individual (art. 400CC): basado en la importancia del individuo, propia del liberalismo. Se basa en el
derecho subjetivo. Art. 400: posibilidad que tiene cualquier propietario de salirse de una situación de
cotitularidad. Se divide y se reparte el dinero.
• Propiedad libre (art. 781 CC): al codificador no le gusta la propiedad vinculada, se considera como propiedad
libre y está a favor de que la propiedad esté en el mercado. Solo permite que se suceda en dos generaciones.
• Propiedad poco limitada (art. 350 CC): se entiende la propiedad como una suma de facultades (art. 348 CC). La
propiedad tiene la tendencia de expandirse
• Propiedad de la tierra

Ejemplo: (art. 350: el dueño del terreno es dueño de la superficie y lo que esté debajo de ella) Aníbal, sin embargo,
tendría que aceptar que pase el tendido eléctrico actualmente según una ley administrativa que supondría una limitación
de la propiedad.

2. DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN

La Constitución española habla del Derecho de la propiedad y no en los mismos términos que el Código Civil, que es
residual en este caso.

• La regulación de la Constitución sobre la propiedad prima sobre la regulación del Código Civil. Para regular la
propiedad de mi reloj, no acudo a la CE sino al Código Civil.
• La Constitución se encarga de explicar que el derecho de propiedad puede encontrarse limitado de alguna forma.
Puede ser pleno, pero puede ser también cada vez menos pleno en función de lo que se conoce como “función
social”. Ejemplo: casa que están en un casco histórico, se limita el derecho de propiedad.
La función social le dice al legislador que entre a regular determinado derecho de propiedad, el legislador estará
legitimado para limitar ese derecho de propiedad. El derecho de propiedad solo estará limitado por una ley en
casos determinados. Pero no podrán vulnerar su contenido esencial.

• Regula la expropiación (art. 33 CE y art. 349 CC): “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sin causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante indemnización”
• Art. 53.1 CE: solo pueden regularse por ley que respete el contenido esencial, es decir, lo que lo hace
reconocible. Se puede reducir el derecho de propiedad pero sin vulnerar la propiedad, que se entiende vulnerado
cuando al propietario no le compensa serlo porque no le es rentable ni satisfactorio ser titular del derecho.

3. FACULTADES DEL PROPIETARIO Las facultades

del propietario son: - Disfrutar: gozar y poseer
- Excluir
- Disponer: gravar y enajenar

4. LÍMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

 LÍMITES INTRÍNSECOS

a) Función social de la propiedad determinada por la ley (art. 33 CE)

b) El abuso del derecho: no se puede proteger a quien abusa de un derecho, cualquier derecho (art. 7.2
CC)

c) Interés digno de protección: que el interés del propietario sea más digno de protección

 LÍMITES EXTRÍNSECOS

a) Relaciones de vecindad: si soy vecina de alguien tendré que actuar de otra forma que si vivo sola.
b) Relaciones de medianería (art. 571 a 579 CC)
c) Derechos reales limitados
d) Prohibiciones de disponer (importante: examen)
e) Servidumbres administrativas

A. RELACIONES DE VECINDAD

No son servidumbres: no hay predios sirvientes ni dominantes.

Limitaciones del dominio por razón de la vecindad:
1. Derecho de paso por obras: puede ser de la vecindad o servidumbre
2. Vertiente natural de aguas y recogida de aguas pluviales (art. 552 y 586 CC)
3. Prohibiciones inmisiones (es de la vecindad siempre): principio general (art. 590 y 1908.2 y 1908.4 CC)
4. Observación distancia entre plantaciones (art. 591 CC)

B. RELACIONES DE MEDIANERÍA
No son servidumbres, son manifestación de relaciones de vecindad

1. Uso de la pared medianera (579 CC)

2. Contribución gastos generados en muro o seto común (art. 575.1 CC)
 3. Alteración pared medianera: indemnización por el causante (577 CC) 4. Renuncia limitada por cualquier
medianero (575.2 CC)

C. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER (IMP)

Aníbal le hace un regalo a Juana y la grava con una prohibición de disponer. La prohibición de disponer, de transmitir
un bien, puede tener:
• Origen legal (se establece por ley). Estas prohibiciones no tienen mayor trascendencia, si se vulnerara la ley el
acto sería nulo. La normativa será la establecida en la ley, el acto será contra legem. Es un acto que la transgrede
es nulo de pleno Derecho.
• Origen voluntario: el sujeto establece la prohibición de disponer

o En el caso de ser contrato a título oneroso: la prohibición solo tiene validez entre las partes si lo han acordado
en el contrato. Tendrá validez frente a un tercero si la prohibición se inscribiera en el Registro de la Propiedad
para que el tercero tenga conocimiento de ello, pero en caso de contrato oneroso no se tiene acceso al Registro
de la Propiedad. Si se vulnera esa prohibición, tendrá lugar la indemnización de aquel que ha ignora esa
prohibición frente a la otra parte del contrato. El tercero que ha comprado sin saber que el transmitente tenía la
prohibición de disponer queda sin culpa.
o En el caso de ser un título gratuito o lucrativo: la ley hipotecaria sí permite que esa prohibición de disponer
se inscriba en el Registro Propiedad. Tiene validez erga omnes

El límite en ambos casos, es el límite de duración temporal de la prohibición de disponer que tendrá como
máximo dos generaciones (art. 781 CC)

TEMA 7: ocupación y accesión como formas de adquirir el dominio

1. FORMAS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

➢ Modo originario: por primera vez, no trae causa ni se fundamenta en titulo anterior. Adquiere la propiedad ex
novo.
- Ocupación: coincide la adquisición con el derecho de propiedad. Es el modo más primario de adquirir la
propiedad: cogiéndola y haciéndola mía.
- Usucapión: no se fundamenta en derecho de propiedad anterior

➢ Modo derivativo: se fundamenta en un título anterior

- Traslativa: transfiere el titular anterior al nuevo el mismo derecho
- Constitutiva: transfiere el titular anterior al nuevo el derecho de forma parcial, no es el mismo derecho

2. LA OCUPACIÓN COMO FORMA DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Consiste en apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio (art. 610 CC). Puedes convertirte en propietario por
apoderarte de algo. Requisitos para poder adquirir la cosa por ocupación:
• Objeto apropiable: son apropiables los objetos carentes de dueño (res nullius)
• El ocupante (el que toma la cosa) tiene de hacerlo con aptitud de querer y entender, y con ánimo de apropiarse
de la cosa. Se dice que los menores e incapacitados también pueden adquirir por ocupación, la importancia está
en el ánimo de apropiarse de algo.

Teniendo en cuenta esto:

o Los bienes inmuebles no pueden adquirirse por ocupación. Si tienen dueño no podrían adquirirse por ocupación,
pero abandonado tampoco se podría. Se consideran bienes de dominio público.
Se plantea la idea de la adquisición de los bienes inmuebles por parte del Estado de forma automática o llevando
a cabo algún trámite. Se resuelve teniendo en cuenta que no se necesita ningún acto por parte de la
Administración del Estado, pero por otro lado, la Administración no podrá adquirirlo automáticamente en caso
 de poseer el bien inmueble un sujeto en concepto de dueño que está usucapiendo. Los okupas no podrían
adquirir por ocupación porque no poseen en concepto de dueño.

Examen: ¿los bienes inmuebles se pueden adquirir por ocupación si hay un poseedor en concepto de dueño: NO

Entre los bienes muebles, son ocupables:

a) Objetos abandonados
b) Productos del mar o sus riberas
c) Tesoros ocultos

Entre los bienes muebles, no son ocupables:

a) los objetos que arroja el mar o se hallen en él: los de los naufragios
b) Buques o aeronaves abandonados o perdidos
c) Valores, dinero o bienes muebles en depósito según LGPresupuestos

o Semovientes (animales): caza, pesca, palomas, conejos y peces (art. 611-613)

Ej: el pastor no puede ocupar el terreno, puede poseer y también podría poseer en concepto de dueño adquiriendo por
usucapión aunque sería difícil. Aníbal tendrá que estar atento para proteger el dominio.

3. RÉGIMEN DEL HALLAZGO: art. 615 CC

Examen: ¿Si encuentro algo perdido me lo quedo: NO

Algo perdido no podría adquirirse por ocupación porque no cumple el primer requisito (que sea res nullius). Se devuelve
a su dueño. Pero sí se pueden adquirir utilizando el régimen del hallazgo pasados dos años, pero no se adquiere por
tomar la cosa.
En el caso de las piezas de caza, se adquieren por ocupación cuando se hieren.

REGLAS:
• Las obligaciones del hallador: el hallador debe consignar la cosa en poder del Alcalde del pueblo donde la halló.
• Las obligaciones del Alcalde: debe hacer pública el hallazgo y vende la cosa si es perecedera depositando su
precio, pasando 8 días desde el segundo anuncio.
• Derechos del hallador: adjudicación de la cosa o su valor si no se presenta el dueño tras dos años. Si se presenta
el dueño, le corresponderá la décima parte de su valor o la vigésima si excediere de 12€ en concepto de premio.
Examen: ¿Si me encuentro un tesoro me lo puedo quedar.: depende.

El art. 352 se encarga de resolverlo. Según el art. 352: “se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito
oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste”. Pero este artículo
tiene excepciones recogidas en la Ley de Patrimonio Histórico.

REGLAS:
• Art. 351: pertenece al dueño del terreno donde se ha hallado. Si el hallador es otra persona, le corresponde la
mitad del valor: “propiedad pro indiviso” entre el dueño y el que lo halló por casualidad
• Cuando se encuentra un objeto de importancia para las ciencias o las artes, el Estado se queda con ellos mediante
la Ley de Patrimonio Histórico.
1. Se califican de bienes de dominio público
2. No se aplicaría el art. 351 CC
3. Descubridor y propietario tienen derecho, en concepto de premio, a la mitad del valor tasado
4. Obligación de comunicar el descubrimiento

Ejemplo: los niños encuentran las monedas (como tesoro oculto). Pueden ser dueños: lito, fernando (padre de lito),
juanita, el padre de juanita y enrique de la calzada (propietario de la botanera). El tesoro puede adquirirse por ocupación
cuya legítima pertenencia no conste. Para ello, Enrique debe probar que las monedas son suyas.
Si la legítima pertenencia consta, Enrique sería el dueño. Si Enrique no prueba que es dueño de las monedas, le
corresponderían las monedas a los niños y a Fernando por ser dueño.
 3. LA ACCESIÓN COMO FORMA DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Es otra forma de adquirir la propiedad. Se produce cuando las cosas que se han unido no pueden separarse pertenecientes
a distintos dueños, planteándose a quién de los dueños pertenece el resultado. (Art. 353 CC)

Hay dos tipos de accesión:

 Por producción o discreta: en relación a los frutos
 Por incorporación o continua: de mueble a inmueble, de mueble a mueble y de inmueble a inmueble.

PRINCIPIOS RECTORES DE LA ACCESIÓN

o Accesorium sequitur principale: lo accesorio sigue a lo principal

o El propietario hace suyo lo edificado porque lo principal es el terreno y lo edificado es lo accesorio. Así, el
propietario de la cosa principal hace suya la accesoria.
o Buena o mala fe con la que se realiza la incorporación. Dependiendo de esto, las consecuencias serán distintas

3.1. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN O CONTINUA

(Identificar si se produce una accesión, si es mueble o inmueble, buena o mala fe para examen caso práctico)

➢ De mueble a inmueble:
• En suelo propio con materiales ajenos
• Materiales propios en suelo ajeno, se diferencia:
o Buena fe del incorporante o Mala fe del incorporante o Dueño de mala fe
o Ambos de mala fe

• Suelo ajeno con materiales ajenos

• Accesión invertida

➢ De inmueble a inmueble:
• Aluvión
• Avulsión
• Mutación de cauce
• Formación de isla

➢ De mueble a mueble: art. 375-383 CC

ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE

Art. 358: recoge el principio superficies solo cedit para la incorporación de un bien a una finca, considerando el terreno
como principal.
▪ Presupuesto esencial: inseparabilidad económica de lo incorporado.
▪ Práctica de una siembra, plantación o construcción.
▪ “Suelo” y obra nueva.
▪ Art. 359: presunción a favor de la propiedad.

1. Siembra, plantación o construcción en suelo propio con materiales ajenos

Art. 360: Ni en caso de mala fe puede el propietario de los materiales menoscabar la plantación o construcción.
o Lo edificado se convierte en propiedad del dueño; abonará el valor de los medios, y si es de mala fe
indemnización d. y p.
o El dueño de los materiales podrá retirarlos si no producen menoscabo
 2. Incorporación con materiales propios en suelo ajeno

EXAMEN: ¿qué pasa si hago una obra en un terreno que no es mío:

▪ Buena fe del incorporante: 361: el que hace la obra se cree dueño del terreno, el verdadero dueño tiene la
alternativa entre hacer suya la obra indemnizándola o ceder el terreno recibiendo el precio. El dueño abonará
gastos necesarios y útiles, pudiendo llevarse el incorporante los de lujo o recreo si no producen menoscabo de
la finca y si no los prefiere pagar el dueño.
▪ 2º Mala fe del incorporante: 362: el que construye de mala fe pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin
derecho a indemnización. Tendrá que restituir los frutos percibidos e indemnizar los perdidos y los daños
causados. El dueño puede exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación: art. 363.
▪ 3º Mala fe del propietario del terreno e incorporante de buena fe: hecho ejecutado a vista, ciencia y paciencia
sin oponerse: 364. Parece equitativo una aplicación analógica 361: abonar al incorporante el valor de los
materiales y los daños y perjuicios.
▪ 4º Mala fe del incorporante y del dueño del terreno: 364: especie de compensación de dolos, pues sus derechos
son los mismos que si hubiesen actuado de buena fe. Se produce una compensación de culpas: derechos son los
mismos que si hubieran actuado de buena fe.

Ejemplo: El pastor construye el pozo, se presume que lo hace de buena fe (un caso). Si lo hace de mala fe, sería otro
caso. Si Aníbal y el pastor lo hicieran de mala fe, sería otro caso. Todo dependerá entonces de la buena o mala fe.

3. INCORPORACIÓN DE MATERIALES AJENOS EN SUELO TAMBIÉN AJENO

Art. 365: Intervienen tres sujetos: el dueño del terreno, el de los materiales y el que practica la construcción,
plantación o siembra.

• Se aplican los artículos 361 y ss.: rige el principio superficies solo cedit: el dueño del suelo hace suyos los
materiales objeto de incorporación.
• Es un supuesto sumamente raro.

4. Accesión invertida (construcción extralimitada) (supuesto muy importante EXAMEN)

Se llama así a la construcción extralimitada, cuando se construye en parte de terreno propio y en parte de terreno
ajeno. El CC no prevé la extralimitación en la construcción del propietario. Supone la incorporación de materiales
propios en suelo ajeno

La persona construye en su terreno, pero sobrepasa y se mete en territorio vecino, esto no lo prevé el CC. Según el
principio superficies solo cedit, el propietario es dueño de lo edificado pero no podrá ser dueño de todo.

▪ Mala fe del constructor: arts. 362 y 363, a favor del dueño del terreno de buena fe, acudiendo a la equidad del
juez.
▪ Mala fe de ambos: se aplica la doctrina del 364, como si ambos fueran de buena fe.

▪ Constructor de buena fe: se plantea el problema de qué se debe considerar como cosa principal. La
jurisprudencia atribuye el edificio al constructor cuando es de valor muy superior al suelo, abandonando al
dueño del solar su valor y el perjuicio al resto de la finca: accesión invertida. Mediante esta accesión invertida
se invierte el principio superficies solo cedit: entonces, en vez de el dueño del suelo hace suyo lo edificado sería:
el dueño de lo edificado hace suyo el suelo. Se aplica a casos tasados, exigiéndose rigurosamente los requisitos

▪ La doctrina ve una manifestación de accesión invertida en el art. 361 cuando el dueño obliga al constructor a
pagarle el precio del terreno.

Ejemplo: un constructor edifica una nave que se come un poco de terreno ajeno, la nave vale más que el terreno
extralimitado. Si es de mala fe, no se aplica la accesión invertida.

Requisitos:
1. Que quien la pretenda sea titular de lo edificado
2. Que el edificio se haya construido en parte en terreno ajeno y en parte propio
 3. Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible. Indivisibilidad económica.
4. Que el valor del edificio unido al suelo exceda al del suelo invadido.
5. El edificante hubiera actuado de buena fe. El edificante de mala fe está construyendo para quedarse con el suelo,
entonces no vale.

ACCESIONES DE INMUEBLE A INMUEBLE

▪ Aluvión: (art. 366): acrecentamiento de los predios ribereños.

▪ Avulsión: (art. 368, 369) aportación porciones terreno y árboles
▪ Mutación de cauce: (art. 370, 372)
▪ Formación de isla: (art. 371-372)

4. UNIÓN DE COSAS MUEBLES

Se unen dos cosas muebles y si se separan se dañará a alguna de ella.

▪ Si son separables sin detrimento: cada propietario puede pedir la separación: 378.1º
▪ Si no lo son: habría que determinar cuál es la principal y cuál es la accesoria. Habría que seguir los siguiente
pasos:
1. Según destino económico: art. 376
2. Según valor pecuniario: art. 377
3. Según mayor volumen: art. 377

El dueño de la cosa principal de buena fe hace suya la accesoria, indemnizando su valor. Si el dueño es de mala fe, el
dueño de la cosa principal puede optar entre indemnización o separación de la cosa principal aunque esta se destruya.
Si no se pueden distinguir: comunidad

5.LA ESPECIFICACIÓN

Dar a una cosa ajena una nueva forma mediante el trabajo, sin relación previa con el dueño, creando una cosa más
valiosa Art. 383:
▪ el autor de buena fe hace suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño
▪ si la materia es de más valor, su dueño puede quedarse con ella indemnizándola o pedir el valor de la materia.
▪ mala fe del autor: el dueño de la materia tiene derecho a quedarse con la obra sin pagar nada, o exigir
indemnización por la materia y perjuicios sufridos, quedando la obra para el especificante

TEMA 8: mecanismos de defensa y protección de la propiedad: acción reivindicatoria, acción

declarativa, acción negatoria, el deslinde

“Ni José Enrique ni sus descendientes abandonaron nunca la lucha jurídica por recuperar lo que, entendían, era suyo y
les había sido arrebatado”

1. ACCIÓN REIVINDICATORIA
La acción reivindicatoria de José Enrique de la Calzada contra Aníbal Romero Alarcón para recuperar “La Botanera”
(ahora “El Romeral”)
Calzada llevará a cabo la acción reivindicatoria contra Aníbal. El que se crea propietario con motivo y ha sido
desposeído, tiene legitimidad activa para ejercitar la acción reivindicatoria. No tiene porque tener razón.

La acción reivindicatoria es una acción real (no acción personal), porque es una acción sobre una cosa. Tiene su causa
en una posible vulneración de un derecho real, en este caso, derecho de propiedad. (Art. 348 CC).

• La legitimación activa es la persona facultada para acudir a los tribunales para el ejercicio de una determinada
acción judicial. En este caso, la legitimación activa es el propietario no poseedor y también el comunero,
copropietario o coheredero. Esto quiere decir, que si un bien es titularidad de un grupo de personas, no es
necesario que los tres ejerciten la acción reivindicatoria, solo uno de ellos es suficiente, entendiéndolo como
que lo han hecho en beneficio de la comunidad (en beneficio de todos).

• La legitimación pasiva hace referencia al demandado: tiene legitimación pasiva cualquier poseedor no
propietario que justifique la posesión, es en otras palabras, el poseedor o tenedor actual. Se reivindica la cosa a
aquella persona que tiene la cosa.

• El objeto es la restitución de la cosa al propietario

• Efectos: restitución d la cosa al propietario con sus accesorios. Se procederá en ese momento a la liquidación
de los estados posesorios (art. 451 y ss) en función de la buena o mala fe del poseedor demandado. El hecho de
poder conseguir la cosa por su propietario, no significa que el que tiene la cosa sea malo y no supiera que no le
pertenecía.

Para que prospere una acción reivindicatoria:

a) Prueba del título de propiedad. Es un requisito imprescindible. El que ejercita o interpone la acción
reivindicatoria debe ostentar la legitimación activa, esto supone ser propietario. Se decía que la prueba de la
titularidad era una “prueba diabólica”, pero actualmente es suficiente que se acredite que es propietario con
cualquier tipo de prueba relativo al derecho de propiedad.
Ejemplo: si uno acredita que es propietario de una cosa adquirida por contrato de compraventa, tiene que
acreditar, además del título, el modo.

• Excepto presunción (art. 38,1 LH): inscripción derecho de propiedad actor. Si el que ejercita la acción
reivindicatoria es el titular registral, se establece la presunción de que es el propietario (presunción iuris tantum:
cabe prueba en contra)

• Si el demandado tiene inscrito su derecho : el actor debe pedir la nulidad de la inscripción (art. 38.2 LH). Es el
caso en el que el demandante no tiene inscrito su derecho, sino es el demandado quien lo tiene inscrito. Entonces,
el que ejercite la acción reivindicatoria debe pedir la nulidad de la inscripción (cuando está inscrito la otra
persona para corregirlo). Así, se debe plasmar lo del pleito en el registro.

b) Perfecta y detallada descripción de la cosa: es un requisito muy exigente y suele ser uno de los motivos más
comunes de desestimación de las acciones reivindicatorias.

El demandado puede oponerse: esgrimiendo el título justificativo de la posesión. Es suficiente con el título
justificativo.

▪ Excepciones: no necesita probar título justificativo cuando las cosas son reivindicables (protegido por art. 464 CC
y 34 LH): son preceptos que garantizan la posesión de buena fe y cuando está inscrito en el Registro de la
propiedad. Normalmente, hacen referencia a casos de ejercicio de la acción reivindicatoria.
Si ha pasado el plazo de la usucapión, se paraliza la acción reivindicatoria. La usucapión es una excepción
procesal, cuando ha pasado el plazo para usucapir.

Ejemplo: José Enrique y Aníbal

- Existe legitimación activa (José Enrique) y legitimación pasiva (Aníbal). La finca está bien descrita como
requisito indispensable.
 - El pleito versaría entonces sobre los títulos de propiedad: para saber quien tiene el título para ser propietario.
Casa uno aporta unos títulos para acreditarlo. Si el título lo tiene Aníbal, no prospera la acción reivindicatoria.
Si el título lo tiene Calzada, sí prosperaría.
- La partición de la herencia no es título suficiente para demostrar la titularidad, sin embargo, el documento
privado de Aníbal sí podría ser suficiente para acreditar la titularidad. Aníbal es de buena fe porque ha ganado
el juego, quedándose como propietario.
- El hecho de que Enrique pruebe que es propietario, el pleito versaría sobre el título de Aníbal que sería difícil
de desvirtuarlo. Si es propietario, es verdad que como tal ha podido transmitir la propiedad a conciencia.

2. ACCIÓN DECLARATIVA

La acción declarativa de Aníbal contra José Enrique sobre el derecho de propiedad de “El Romeral”.
Con la acción declarativa no se solicita la devolución de la cosa porque la cosa está en poder de quien ejercita la acción.
El actor únicamente quiere una sentencia que diga que lo que tiene es suyo. Normalmente, la ejerce el propietario
poseedor contra aquel que dice que es suya la cosa.

• Legitimación activa: propietario poseedor o no (lo normal es que sea poseedor)

• Legitimación pasiva: sujeto que discute o dice ser el propietario.

- Tiene la finalidad: declarar el derecho de propiedad sobre la cosa

- Requisitos: los mismos para la acción reivindicatoria

Ejemplo de Calzada y Aníbal: el pleito también versará sobre la titularidad. En este caso, la legitimación activa es Aníbal
y la pasiva es Calzada.

3. ACCIÓN NEGATORIA

Ejemplo: la acción negatoria de servidumbre de Aníbal

La acción negatoria es una acción que va contra un derecho real limitado sobre una cosa. Tiene la finalidad defender la
libertad del dominio y que se declare la inexistencia de gravámenes.

Los efectos de esta acción son:

- Principal: hacer cesar la perturbación
- Accesorio: daños y perjuicios que se hubieran producido en función de la buena o mala fe del que decía que
ostentaba un derecho sobre la cosa

• Legitimación activa: propietario poseedor o no poseedor. El actor tiene que probar el dominio (que se presume
libre de cargas).
• Legitimación pasiva: sujeto que dice ostentar un derecho real limitado sobre la cosa

4. LA ACCIÓN DE DESLINDE

Deslindar: fijar los linderos (límites materiales) de la finca. Debe haber dudar sobre los linderos, si no hay dudas se está
verdaderamente reivindicando. No confundir con acción reivindicatoria.

Para desenmascarar la acción reivindicatoria, se utiliza la acción de deslinde. Es una acción procesalmente más fácil de
que prospere.

Puede hacerse de manera voluntaria y contenciosa:

▪ Voluntaria: dos vecinos con dudas y esperan que el juez les informe de los verdaderos límites en función de las
pruebas.
- Si está inscrita la finca, se hace con el registrador (expediente de deslinde art. 200 y ss LH).
- Si no está inscrita la finca, se hace mediante jurisdicción voluntaria (art. 104 y ss LJV)

▪ Contenciosa: el juez fija los linderos en un procedimiento contencioso.

Criterios:
1. Títulos suficientes
2. Posesión u otro medio de prueba
3. Distribución del terreo en contienda en partes iguales

• Legitimación activa: propietario

La acción de deslinde es imprescriptible, nunca prescribe, salvo la usucapión de la zona.

TEMA 9: La comunidad de bienes

La comunidad de bienes basada en la copropiedad. Art. 392 CC: hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un
derecho pertenece proindiviso a varias personas.

1. DELIMITACIÓN CONCEPTUAL

La comunidad hace referencia a la concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho sobre una misma
cosa. Por eso, al concurrir hablamos de cotitularidad. De tal manera que comunidad es sinónimo de cotitularidad.

Cuando ese derecho sobre la cosa es el derecho de propiedad, hablamos de copropiedad o codominio. Pero cotitularidad
no es sinónimo de copropietario porque puede ser otro derecho que no es la propiedad.

Copropiedad o condominio: concurrencia del derecho de propiedad de varias personas sobre una misma cosa.

Art. 392 y ss: hacen referencia implícitamente a la copropiedad cuando habla de comunidad. Lo más frecuente es que
exista varias personas con el derecho de propiedad. Pero se puede tener una cotitularidad sobre usufructo también por
ejemplo.

2. CLASES DE COMUNIDAD
Se distinguen dos grandes clases de comunidad:

▪ COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS O PRO INDIVISO:

La cosa pertenece a los condominos por partes ideales o cuotas. Todas las personas son dueñas de toda la cosa, participan
con una cuota ideal (no es parte material de la finca sino que es una parte representativa, porcentaje no identificable).
La cuota no tiene que estar perfectamente dividida, a cada uno le puede corresponder un porcentaje distinto de la
comunidad.

o Cada comunero puede disponer de su cuota, si deciden vender su cuota ideal podrán venderla. No se venden las
cosas identificados como el árbol, el armario sino la cuota- parte correspondiente al comunero. o Cada
comunero puede pedir que se divida la cuota común, para no estar en comunidad sino cada uno con su parte.
o Esta comunidad viene regulada en el CC: arts. 392 y ss CC.

▪ COMUNIDAD GERMÁNICA O EN MANOS COMÚN:

La cosa por entero pertenece a la colectividad sin que exista cuota ideal entre las partes, no hay cuotas-partes. Todo
pertenece a todos, está todo en manos común.

o Cada comunero no puede disponer de partes de la cosa por no disponer de cuotas ni se puede pedir la división
de la cosa. Si se vendiera, se necesita que todos los comuneros quieran vender la cosa.
o Esta comunidad no existe como tal, no existe un patrón legal de esta comunidad germánica. Existen figuras
jurídicas cuyas características hacen que no podamos decir que se trata de comunidad romana (por cuotas): la
 comunidad hereditaria, la sociedad de gananciales y los montes vecinales en mano común. La que más se parece
a esta caracterización de la comunidad germánica son los montes vecinales en mano común: es una comunidad
vecinal que pueden hacer uso de pastos, leña, … de un monte.

Junto a estas dos clases, aparece una tercera figura: propiedad dividida o comunidad pro diviso o impropia: No es una
forma de comunidad, sino que distintas personas tienen un aprovechamiento común de la cosa. No comparten
cotitularidad, la propiedad está dividida. Ejemplo: Uno tiene el aprovechamiento pecuario y otro el aprovechamiento
forestal.

La comunidad surge por herencia o testamento, por consentimiento de las partes o por contratos, también por donación.

Ejemplo: los dos personajes son copropietarios de la finca “El Romeral”. Tanto uno como otro es dueño de TODO.
Además, tienen una cuota-parte ideal que es, en este caso, del 50% por ser copropietarios a partes iguales. Esto conlleva
un régimen específico.

3. RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD ORDINARIA

Las características básicas de la comunidad ordinaria:
▪ Carácter dispositivo de las normas de la comunidad: dependen de la voluntad de las partes.
▪ Participación alícuota sobre cosa común, expresada numéricamente con un porcentaje. Este porcentaje es
la medida de todo lo demás (obligaciones y derechos de los comuneros). Tendrás aprovechamiento de la
cosa en función de la participación alícuota. En principio las cuotas, si no se establece la parte de casa uno,
se presume que son copropietarios a partes iguales (art. 393.2 CC)
▪ Por regla general, la administración y disfrute se rige por el acuerdo de la mayoría de cuotas. No por mayoría
de comuneros sino por cuotas. Cuando hay 3 y uno tiene el 70%, la mayoría de cuotas recae sobre el que
tiene el 70%.
▪ Derecho de todos los comuneros a pedir la división: el CC dice que nadie puede ser obligado a seguir en
comunidad. Al CC no le interesa la comunidad, sino la individualidad propia del liberalismo.

4. DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE LA COSA COMÚN

o Uso y disfrute de la cosa común (art. 394 CC): todos los comuneros pueden hacer un uso por entero y
simultáneo sobre la cosa por ser dueños de la cosa por entero. No hay cosas materialmente identificada de las
que sean dueños, sino tienen un porcentaje de todo.
Cuando hay problemas entre los comuneros cuando hay uso simultáneo, los comuneros deben ponerse de
acuerdo. El uso simultáneo y por entero tiene límites:
▪ Deben usar la cosa para su destino y naturaleza
▪ Interés de la comunidad: no puedo causar un perjuicio a la comunidad
▪ Derechos de los demás propietarios

En ocasiones el uso simultáneo es imposible o muy incómodo, habrá que poner reglas de distribución de
derechos según las cuotas. Habrá que distribuir el uso como los copropietarios deseen.

El disfrute (art. 393.1 CC): es proporcional a las cuotas, se aplica la regla general, tanto en beneficios como en
las cargas. Es posible que las partes acuerden cambiar el régimen de disfrute, pero para algunos es necesario la
unanimidad. Se presume la igualdad de cuotas.

Ejemplo: el disfrute: las aceitunas que se vendan de la finca, serán repartidas a partes iguales. El uso de la
piscina: distribuir su uso por días, semanas, …

o Conservación de la cosa y ejercicio de acciones

▪ Los actos de conservación de la cosa corresponden a los comuneros en proporción a las cuotas (art. 393.1
CC). El art. 395 otorga la facultad de cada comunero de realizar gastos de conservación en la cosa, y exigir
a los demás su contribución. Los demás si no están de acuerdo con los gastos, pueden eximirse renunciando
a su parte. Para ello, se debe probar que sea un acto de conservación y no de mejora. Los actos de
conservación lo pueden realizar todos.
 ▪ Ejercicio de acciones: cada comunero puede defender la cosa de perturbaciones de extraños. Cualquier
comunero está activamente legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad. Partimos de la
premisa de conseguir el beneficio de todos los comuneros. Ejemplo: acción reivindicatoria. La legitimación
pasiva: se demanda a todos los comuneros.

o Administración: de ello se encarga la mayoría de cuotas (art. 398.1 CC). Existe la facultad de acudir al juez
ante bloqueo o perjuicio si no hay acuerdo de distribución por ejemplo (art. 398.3 CC).

▪ Arrendar no es un acto de disposición de la cosa, pero cuando es un arrendamiento prolongado en el tiempo

se puede considerar que es un acto de disposición. De manera que en esos casos, se necesita la unanimidad
no la mayoría.
▪ Los acuerdos de la mayoría no pueden afectar a los derechos individuales de los comuneros. Los demás por
mayoría no pueden afectar al derecho de la cuota de los demás comuneros.

Ejemplo: Si Mencía hace obras en la piscina, es una obra de conservación. Luego, tendrá que pagarla Fernando. Si
tienen 50% cada uno de la cosa, acudirán a un tercero imparcial para resolver el conflicto (juez).

o Disposición y alteraciones
Se necesita unanimidad de los comuneros por :
▪ Disposición física (alterar físicamente la cosa) o jurídica (constituir una hipoteca o gravamen
sobre la cosa)
▪ Art. 398 y 397 CC: mayoría de cuotas para la administración, pues para actos de disposición se
necesita unanimidad
El acto de disposición de vender la cosa sin el consentimiento de todos: para algunos es un acto nulo por ir en contra de
una norma imperativa, para otros es anulable y para otros es un acto de enajenación.
La necesidad de disposición física: se refiere a la alteración de su esencia física o material, no hace referencia a su mejor
disfrute. Las alteración sustancial cambia la naturaleza del bien común, por lo tanto, necesita el consentimiento unánime.
Si lo hiciera sin consentimiento unánime, los demás comuneros pueden obligar al que lo ha hecho a volverlo a su estado
inicial. Ejemplo: cuando convierto mi chalet en un puesto de frutas.

5. DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE SU CUOTA

El art. 399 CC dice que todo copropietario tendrá la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le
correspondan. Así, podrá enajenarla, cederla o hipotecar la cuota, no la cosa. Excepción: derechos de carácter
personalísimo (ejemplo: uso de habitación, que es un derecho real concedido a mí por mis características)

Derecho de retracto de comuneros: puedo anular la venta que haga un comunero si no la he podido comprar yo. Puedo
usar el retracto porque tengo preferencia a adquirir la parte de la cuota de un comunero de mi comunidad. Es decir, los
comuneros tienen derecho de preferencia frente a terceros. (Art. 1522 CC)

6. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Es una causa de extinción de la comunidad, el CC se refiere a ella. Pero también hay otras causas de extinción: por
consolidación de dominio en un solo comunero, si termina el plazo por el que se constituyó, si se pierde la cosa, etc.

El CC solo se refiere a la división de la cosa común (art. 400.1 CC): ningún copropietario estará obligado a permanecer
en la comunidad, cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común: el principio de la libre
divisibilidad.

Pero, en ocasiones, no es posible la división (art. 400.2 CC): El pacto de división es válido, pero solo puede establecerse
un pacto de 10 años. Sin embargo, es prorrogable.

Pueden existir problemas para dividir la cosa: indivisibilidad material o funcional. Hay cosas que pueden dividirse
funcionalmente, pero la división supone un perjuicio (no sirve para lo mismo, no rinde igual). Entonces, según el art.
4001 y 404 se adjudica a un comunero y sino, se vende la cosa y se divide el precio entre todos los comuneros. Esta
división se suele producir de forma convencional. Ejemplo: si en una herencia un hermano quiere quedarse con la casa,
debe pagar a los restantes y si no pueden dividirlo, pueden venderlo y repartir el dinero de la venta.
 7. EFECTOS DE LA DIVISIÓN

o Entre las partes:

- Como consecuencia de la división, ya tengo la parte física de la cosa, no la cuota- parte. Es decir, se convierte
la cuota en una parte física de la cosa, con efectos retroactivos (1068). Art. 450 CC: posesión por todo el tiempo.
- Obligación recíproca de responder por evicción (art. 1069 CC)
- Rescisión por lesión (art. 1074 CC)
- Pago de gastos realizados por un comunero y rendición de cuentas

o Frente a terceros (art. 403 y 405):

- Derecho de los acreedores y cesionarios a concurrir a la división
- Derecho de impugnación a la división consumada en caso de fraude o de realizarse contra su oposición
- No se verán perjudicados ni en sus derechos reales ni personales

TEMA 10: La propiedad horizontal

Ejemplo: “Como consecuencia del planteamiento urbanístico, ya en 2010, una parte de la finca “El Romerito”,
concretamente las 20 hectáreas más cercanas al término municipal de Jerez, son afectadas por el nuevo PGOU,
convirtiéndose en terreno urbano. Tras las correspondientes cesiones urbanísticas y pago de los correspondientes
cánones, Maruja Campuzano, descendiente de Sebastián Campuzano, actual propietaria de la finca, decide construir en
dichos terrenos una urbanización de lujo con una zona común con piscina y pistas deportivas y sacarlas a la venta.
Concretamente, construye 10 chalets que muy pronto son adquiridos por distintos particulares. Entre ellos, Paco Montes
que, deseando volver a habitar esas tierras en las que ha crecido, adquiere una de las fincas convirtiéndose en vecino de
Lito, antiguo compañero de juegos de su hermana, también propietario de uno de los inmuebles, seguramente adquirido
por idénticas razones que Paco. Las tensiones entre ambos se sucede , pues han heredado las tensiones familiares no
apaciguadas a pesar de los años, y es habitual que, entre ellos, tengan lugar enfrentamientos en las reuniones de
comunidad “

▪ Estamos ante una constitución de vivienda en régimen de propiedad horizontal que quiere hacer Maruja
Campuzano llamado Residencial “La Campana”, previamente tiene que declararse como suelo urbano para que
sea posible construir.
▪ Qué sucede cuando se crea una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal
▪ Dos vecinos que se pelean en una misma comunidad de vecinos, ante el conflicto uno de ellos suele recurrir al
régimen de propiedad horizontal
▪ PGOU: limita la posibilidad de construir, determina altura de pisos por ejemplo.

1. NACIMIENTO DE RESIDENCIAL LA CAMPANA

Se aplica la Ley de propiedad horizontal porque este caso se corresponde con el apartado c del art. 2 PH.

1. Construcción de las viviendas en la parcela previamente segregada y en la que es posible construir conforme a
la normativa urbanística como finca independiente.

2. Título constitutivo (art. 5 PH): es imprescindible para que una finca se someta al régimen de propiedad
horizontal. Es un documento público (escritura pública notarial) por medio del cual Maruja Campuzano,
promotora y propietaria, constituye una propiedad horizontal que surge a partir de la firma de la escritura. La
inscripción en el RP no es requisito, pero es importante si luego se desea transmitir la propiedad. En este caso,
es un negocio jurídico unilateral. Solo puede otorgarlo el propietario o los adquirentes o los actuales propietarios
de los distintos inmuebles que forman la comunidad.
Tendrá que acudir al notario para constituir la propiedad horizontal. Tendrá que describir tanto la finca donde
va a constituir la propiedad horizontal como las fincas en las que se va a dividir la propiedad horizontal, los
elementos comunes. Por tanto, el contenido de la escritura pública:
- La descripción del inmueble en su conjunto
 - La descripción de los chalets apareados y sus anejos
- La cuota de participación que corresponde a cada chalet: cada uno paga los gastos de comunidad en función de
la cuota de participación que se tenga en el régimen de propiedad horizontal. Esta cuota de participación se fija
en el titulo constitutivo, pero no siempre se identifica con los metros de la vivienda.

Una vez firmada la escritura, se crea la propiedad horizontal. Puede firmarse antes o después de la construcción
para que estén en régimen de propiedad horizontal.

3. Estatutos (art. 5.3 PH): no es requisito indispensable dentro del título constitutivo, son reglas de constitución y
ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley. Los estatutos son potestativos y pueden realizarse
estatutos de forma posterior a la constitución del título constitutivo. Estatuto privado. En este caso, fueron
realizados por Maruja Campuzano e incorporados al título constitutivo. Puede realizarse en cualquier momento
o incluso no realizarlos.

2. EL DERECHO DE PROPIEDAD DE CURRO O LITO EN LA URBANIZACIÓN LA CAMPANA

Ejemplo: el derecho de propiedad de Curro o Lito en la urbanización “La Campana”

Propiedad exclusiva sobre su chalet, es decir, de puerta para dentro (art. 3,a, 3 in fine y 7 PH). Los límites son los
perjuicios causados a otros.

En cuanto a los elementos objetivos:

▪ Realizar obras y modificaciones con límites: habrá de tenerse en cuenta la seguridad y estructura del edificio,
configuración o estado exterior o perjudique derechos de otros. ▪ Disponer de su derecho: alquilar, vender,
gravar, hipotecar,…

En cuanto a los elementos comunes: copropiedad de los elementos comunes (art. 3, b HP). En este caso, el uso de los
elementos comunes no esta marcado por la cuota de participación. La copropiedad es muy particular, es indivisible e
instransmisible con independencia respecto a la propiedad principal (no puede separarse ni transmitirse sin la propiedad
principal). Esta copropiedad :

▪ Los copropietarios tienen derecho a usarla conforme a su naturaleza

▪ No procede acción de división
▪ No puede transmitirse independientemente de la titularidad

3. OBLIGACIONES DE LITO O PACO EN LA URBANIZACIÓN “LA CAMPANA” (art. 9 HP)

1. Pagar:
▪ Gastos que no puedan individualizarse (gastos de la comunidad, que no sean agua, luz,etc) en
función de la cuota de participación fijada en el título constitutivo al inmueble del que son
propietarios.
Es un crédito preferente al que está afecto el inmueble: si uno debe ese dinero, la comunidad, como acreedora, se
puede cobrar ese crédito o cuota no pagada a cargo del inmueble. La comunidad puede pedir la ejecución o embargo
del inmueble y cobrarse del importe del inmueble los gastos de comunidad. Al que esta afecto el inmueble: quiere decir
que si yo vendo una casa y debo 2 años de comunidad, aunque los debo yo responde de esos gastos el propio inmueble.
Mediante la escritura pública, el transmitente debe declararse al corriente de los pagos y aportar certificación de cuentas
para apoyar su declaración, así se evita el pago de los gastos del antiguo propietario por parte del nuevo propietario.
También puede darse el caso, que el que adquiere la propiedad no necesite esa declaración porque se fie del anterior
propietario. (Art. 9.1.e PH) Estos gastos están garantizados de forma preferente: se paga antes estos gastos que al banco
la hipoteca. IMPORTANTE: qué pasa cuando no se paga la comunidad

▪ Contribuir en función de su cuota de participación al fondo de reserva de la comunidad

2. Obligaciones para con los miembros de la comunidad:

▪ Respetar las instalaciones comunes y darle un uso adecuado

▪ Mantener el inmueble en buen estado y que no perjudiquen a los demás vecinos
 ▪ Permitir la entrada en su inmueble si fuera necesario para hacer reparaciones y obras de la
comunidad así como las servidumbres necesarias.

3. Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio a efectos de notificaciones así como el cambio de

titularidad.

4. CÓMO FUNCIONA LA URBANIZACIÓN LA CAMPANA

o PRESIDENTE: (art. 13.2) se elige entre los vecinos. Es un cargo unipersonal y obligatorio. Puede ser rotativo.
Representa a la comunidad y la gestiona. Entre sus facultades, convocar juntas.
o SECRETARIO: (arts. 13.5 y 6): facultativo. Levanta acta y custodia documentación.
o ADMINISTRADOR (art. 20): facultativo gestión comunidad y ejecución acuerdos

❖ JUNTA DE PROPIETARIOS (art. 14): amplias competencias. Los acuerdos adoptados obligan a TODOS los
propietarios.

El régimen de las mayorías no es igual, depende del tipo de acuerdo (art. 17 PH):
• Es necesario la unanimidad de cualquier modificación del titulo constitutivo, en el que están las descripciones
y la cuota. Además, puede que se haya realizado en el título constitutivo unos estatutos, es decir, que se haya
incluido en la misma escritura pública.

Excepción: las obras para la supresión de barreras arquitectónicas no se necesita unanimidad. (Art. 17.2) . El
establecimiento o supresión portería o conserjería tampoco necesita unanimidad, sino mayoría cualificada.

• Demás acuerdos mayoría con distinta cualificación según acuerdo.

Lo que se decide en una junta se aplica sobre los presentes y ausentes. Pero los propietarios pueden guardar su voto sin
haber estado (haber expresado su voto en contra) si sabían que no iban a acudir a la junta.

La jurisprudencia es muy importante en estos temas, porque depende mucho de la casuística.

Impugnación de acuerdos (art. 18):

▪ Causas:
- Por ser contrario a la ley o estatutos (1 año)
- Por ser lesivo para los intereses de la comunidad (3 meses)
- Perjuicio para algún propietario (3 meses)

▪ Legitimados para impugnar:

- Propietarios que hubieran salvado su voto en la junta
- Ausentes
- Privados injustamente de voto

SUPUESTOS
1. Paco ha cerrado una de las terrazas sin permiso de la comunidad hace ya algunos meses. Lito, vecino de
Paco, lo imita y realiza la misma obra. Una vez finalizada, Lito demanda a Paco para que derribe la obra:
Lito no tiene legitimación activa, nadie puede ir contra sus propios actos. No puede demandar a Paco por algo
que ha hecho él igual, por su actuación.

2. Hace tres años, Paco realizó obras en el cerramiento de una parcela, cambiando la verja de entrada por
otra distinta a las de sus vecinos, sin permiso de la comunidad. Ahora Lito, es el presidente de la
comunidad y ha iniciado, en nombre de la comunidad, acciones judiciales para que vuela a colocar la
puerta originaria :
 Paco, hace este cambio sin consultar a los vecinos y estos lo ven, pero nadie le dice nada y después de 3 años,
Lito se convierte en presidente de la comunidad y realiza acciones judiciales contra paco para que quite la
puerta: esta puerta de su casa corresponde a la parte externa, no es una puerta interna de su casa, entonces afecta
a la estética del conjunto al cambiarla. Al haber pasado solo 3 años, entendiéndose que es poco tiempo para
presuponer que existe un consentimiento tácito de los vecinos.
Así con el criterio de obra consentida, ciencia y paciencia sea posible paralizar una acción que en realidad tenga
un fundamento jurídico.

3. Lito tiene un hijo discapacitado y pide permiso a la comunidad para poner una silla mecánica a fin de
que su hijo pueda hacer uso de la piscina y bañarse en ella. La comunidad, se niega pues entiende que
dicho artilugio es peligroso para los demás niños :
Este acuerdo se podría impugnar argumentando que en el art. 18 PI establece que son acuerdos contrarios a la
ley o perjudiciales a algunos de sus vecinos , se podría argumentar también la dignidad del incapacitado. En
este conflicto de intereses es evidente que es más digno de protección el discapacitado. Sería una excepción si
facilitarle al discapacitado conlleva un gran perjuicio para los demás y no es el caso.

4. Enfadado con la comunidad, Paco ha decidido no pagar las cuotas : Este acuerdo se podría impugnar sin
mucha dificultad: el inmueble es el que queda afectado por la falta de pagos de las cuotas hasta 3 años, es un
crédito privilegiado, … (en los apuntes como importante en el examen).

5. Por acuerdo unánime de la junta a la que no ha asistido Paco, se ha acordado que sólo podrá hacer uso
de la piscina aquellos propietarios que estén al corriente del pago de la comunidad : es un acuerdo
impugnable porque la piscina es un uso común y estos elementos tienen uso común de los que aparecen en la
Propiedad Horizontal. Un acuerdo que impida el uso de elementos comunes es inválido por ser contrario a la
ley (art. 18.a PH)

6. En la misma junta se ha acordado por mayoría la supresión del servicio de portero y la sustitución por
un sistema de videovigilancia. Paco no está de acuerdo : Paco tendrá que aguantarse porque se ha decidido
como acuerdo de la comunidad. (Art. 17.3 PH)

TEMA 11: La propiedad intelectual

Conjunto de derechos y facultades que la ley (actualmente 12 de abril 1996 modificada 5 noviembre 2014) confiere al
autor sobre su obra y que, en algunos casos, puede ceder a un tercero. Derechos del autor sobre su obra, pero puede
cederlo. No está regulado en el CC.

Lo que se protege con la propiedad intelectual es la idea del autor, que puede dar lugar a una marca, un logo, invento,
… se trata de un proceso intelectual en el que existe un elemento creativo.

La propiedad industrial se encarga de regular las marcas, patentes y diseños. El objeto jurídico protegido es la obra, en
la medida que en la obra se contiene una idea. No se refiere al soporte físico sino a la creación intelectual que en ella se
manifiesta. Por tanto, es protegida la obra como expresión de la idea.
La protección de los derechos de autor es compatible, acumulable e independiente con otros derechos que le
corresponden al autor. Los derechos de autor son derechos afines con respecto a la propiedad intelectual.

1. OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

El objeto del derecho de propiedad es la obra como creación original de cualquier tipo. El autor es propietario de la obra
como creación original de cualquier tipo. Incluye el contenido de la obra y el título, éste último sólo si fuera original.
También las obras derivadas. (Arts. 10,11, 12 y 13). No se podrá utilizar el mismo título en una obra que no sea la
original.

El registro de Propiedad Intelectual, cuya eficacia es meramente declarativa no constitutiva (no existe un derecho por
estar constituido)
Art. 10 LPI: se protege la obra. Hace referencia a libros, folletos, discursos, obra fotográfica, gráficos, mapas, diseños,
maquetas, arquitectura, obras plásticas, bocetos, obras dramáticas, composiciones musicales (con o sin letra), obra
cinematográfica y audiovisual, programas de ordenador y bases de datos, coreografía, teatro.

Obra no protegida: acuerdos, actos de organismos públicos, traducciones oficiales, conceptos y operaciones
matemáticas, obras de dominio público (a partir de los 70 años), noticias del día, informes de prensa, resoluciones
judiciales, disposiciones y proyectos de ley y reglamentos.

El sujeto del derecho de propiedad intelectual es el autor o autores que crean la obra. Arts. 5-9. No es lo mismo autor
que titular, se distinguen dos titulares:
▪ Titular originario: nace de la condición de autor (es el autor). Tiene los derechos morales sobre las obras.
▪ Titular derivado: proviene de un contrato de cesión de hechos, tiene los derechos de autor como resultado del
contrato.

Las obras pueden estar en pluriautoría, casos:

1. Obra en colaboración: la obra resultado unitario de la colaboración de diferentes personas. No se distingue
formalmente qué parte corresponde a cada autor. Para citar esa obra, hay que citar a ambos autores.
2. Obra colectiva: contribución de distintos autores, bajo la iniciativa o coordinación de una persona que la edita
y divulga. Esta integrada por distintos capítulos elaborados por distintas personas. Para citar la obra, hay que
indicar al autor que ha elaborado esa frase en concreto, no haría falta mencionar al director del libro.
3. La obra se crea con la incorporación de una obra preexistente sin la colaboración del autor. Por ejemplo: una
saeta, siendo un poema de Machado, y Serrat le pone la música sin la colaboración de Machado.

2. CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

▪ Derecho moral: protegen el vinculo moral entre el autor y su obra.

- Son irrenunciables e intransmisibles intervivos
- Algunos pueden transmitirse mortis causa según las reglas sucesorias comunes
- Su infracción legitima al autor para reclamar indemnización por daño moral

▪ Derechos patrimoniales o de explotación: facultan al autor a autorizar o prohibir cualquier acto de explotación de
su obra y a exigir una remuneración en caso de conceder su autorización para explotarla.
- Son transmisibles por actos mortis causa y por actos inter vivos dentro de los límites establecidos en la ley
- Duran toda la vida del autor y 70 años tras su muerte (o desde fecha publicación o colectiva, 25 años desde la
realización fotográfica)

Art. 25: compensación equitativa por copia privada, quiere decir que los autores tienen derecho de compensación por
copia privada. Todos los establecimientos tienen que pagar un plus en concepto de compensación equitativa por copia
privada.

3. DERECHOS MORALES

▪ DERECHO DE DIVULGACIÓN: facultad que tiene el autor de decidir si da a conocer o no su obra al público.
Queda definitivamente dañado tras un solo acto de explotación dela obra.

▪ DERECHO DE MODIFICACIÓN: faculta al autor a modificar su obra con respeto a los derechos adquiridos
por terceros

▪ DERECHO DE PATERNIDAD: faculta al creador a exigir el reconocimiento de su condición de autor. Le

permite exigir la adopción de los medios adecuados para que su nombre aparezca de forma visible ante el
público
 ▪ DERECHO DE DIVULGACIÓN NOMINAL: facultad al autor para decidir la forma de divulgación: con su
nombre, bajo seudónimo, o anónimamente. Se vulnera cuando se hace pública la identidad del autor en contra
de su decisión.

▪ DERECHO INTEGRIDAD: faculta al autor para impedir cualquier alteración de su obra por terceros que
suponga un perjuicio para sus legítimos intereses o un menoscabo para su prestigio como autor

▪ DERECHO DE RETIRADA: facultad al autor a retirar la obra del comercio por cambio de sus convicciones
intelectuales o morales condicionado a la indemnización previa a los titulares de los derechos de su obra

▪ DERECHO DE ACCESO AL EJEMPLAR ÚNICO: facultad al autor a acceder al ejemplar único o raro de su
obra cuando se halle en poder de un tercero, a fin de ejercitar los derechos de autor que le correspondan. Exige
indemnizar al propietario o poseedor por los daños que se produzcan.

4. EJERCICIO POST MORTEM DE LOS MORALES

Tras su muerte, sólo perviven tres derechos morales: divulgación, paternidad e integridad (art. 14, apartados 1,3,4 LPI)

El ejercicio post mortem de estos derechos corresponde a la perdona natural o jurídica a quien el autor lo confíe y, en
su defecto, a sus herederos. Los herederos pueden decidir si se divulgan o no las obras del autor del que son herederos.
A falta de todos ellos, a las personas de Derecho Público contempladas en el art. 16 LPI

El derecho de divulgación se limita a las obras inéditas del autor, que sólo podrán divulgarse bajo su propio nombre y,
se extingue a los 70 años de su muerte. El derecho a no divulgar puede ceder en interés del derecho de acceso a la
cultura.

Los de paternidad e integridad son imprescriptibles

5. DERECHOS PATRIMONIALES

• DERECHO DE REPRODUCCIÓN: faculta autorizar cualquier copia de su obra y de exigir una remuneración a
cambio. Límites:
- Reproducciones provisionales: actos que carecen de significación económica o tienen una duración efímera.
Ejemplo: cantar sin el permiso del autor en una reunión de amigos
- Copia privada: es la copia en cualquier soporte de una obra ya divulgada, que genera derecho a compensación.
Realizada por persona física a partir de una obra a la que accedió legalmente y destinada a un uso privado, no
colectivo y no lucrativo.

• DERECHO DE DISTRIBUCIÓN: faculta al autor o su titular a prohibir o autorizar la puesta a disposición del
público del original o copias de su obra en un soporte tangible.

• DERECHO A LA COMUNICACIÓN PÚBLICA: explota la obra mediante comunicación pública quien facilita
al público el acceso a ella sin ejemplar: cadenas de radio y televisión, hoteles, restaurantes, … que instalan
televisiones y aparatos en sus locales. Debe estar autorizado por el autor. Límites:

- Intrínsecos: los accesos a la obra en el ámbito estrictamente doméstico

- Específicos: la libre utilización de música en actos oficiales y ceremonias religiosas

Ejemplo: Hay una sentencia de poner películas en la tele de un hotel, si viola los derechos de autor o no. La
habitación de un hotel es un recinto privado, entonces la tele no genera ningún tipo de derecho económico. Se
semeja a verlo en casa, ámbito domestico.

• DERECHO DE COLECCIÓN: el autor quiere que sus obras conformen una colección y no estén de forma
individual. Facultad al autor o a su titular a explotar sus obras en forma de colección a pesar de haber cedido
sus derechos de explotación sobre las mismas a terceros.
 • DERECHO DE TRANSFORMACIÓN: faculta al autor o a su titular a prohibir o autorizar cualquier
modificación formal de la obra de la que se derive otra obra diferente. Se excluye la parodia.

LÍMITES COMUNES PARA LOS DERECHOS DE REPRODUCCIÓN, DISTRIBUCIÓN Y

COMUNICACIÓN PÚBLICA:

A. Las reproducciones con fines de seguridad pública o desarrollo de procedimientos administrativos, judiciales o
parlamentarios
B. Las reproducciones en beneficio de discapacitados, sin finalidad lucrativa
C. El derecho de cita e ilustración de la enseñanza
D. Trabajos sobre temas de actualidad y obras divulgadas oralmente, con cita
E. Reproducción para la información de actualidad y de las situadas en vías públicas
F. Reproducción para transmisión por cable
G. Reproducción de obras de instituciones culturales o científicas y mediante terminales especializados

CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS DE CESIÓN PATRIMONIALES (art. 43-51 y 53):

I. Interpretación estricta del objeto de la cesión: solo los derechos o modalidades reseñadas y conocidas al momento
de realizar el contrato (art. 43.1) II. Subsidiariamente, plazo 5 años (art. 43.2)
III. Prohibida cesión de los derechos de todas las obras futuras. (Art. 43.3)
IV. Prohibido el contrato cuyo objeto sea no crear obras en el futuro. (Art. 43.4)
V. Menor emancipado por vida independiente tiene capacidad de obrar para ceder
derechos de su obra. (Art. 44)
VI. Formalización por escrito. Ante el incumplimiento, el autor puede resolver contrato. (Art. 45)
VII. Facultad el autor para resolver el contrato cuando la cesión es onerosa y a tanto alzado y se produce una
desproporción (cambio de circunstancias). (Art. 46)
VIII. Modalidad de cesión: exclusiva, no exclusiva. El autor puede ser un asalariado del tercero (transmisión obra
se rige por legislación laboral, con presunción de exclusividad). (Art. 48-51)
IX. Derechos puede hipotecarse y embargarse sus frutos (no el derecho). (Art. 53)

Art. 21 PH: la utilización del procedimiento monitorio: consecuencias de no haber pagado la cuota:
- reclamación judicial
- un procedimiento monitorio: más breve, mas rápido. El documento ejecutivo con el que se inicia este
procedimiento es el acuerdo o certificado del secretario de la junta de propietarios.

El deudor de las cuotas de la comunidad está privado de voto en la Junta de propietario

TEMA 12: el usufructo

1. CONCEPTO DE USUFRUCTO

Art. 467 CC: “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligación de conservar su forma y sustancia, a
no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. El usufructuario puede hacerlo todo siempre que no
afecte a la forma y sustancia de la cosa. Título constitutivo en este caso: es el documento o negocio jurídico en el cual
se crea o establece el derecho de usufructo.

Es el derecho de uso y disfrute: el titular del dominio, cuando en un objeto existe un derecho de usufructo, se queda
desnudo. Dentro de las facultades de los propietarios, las más relevantes son el uso y disfrute. Por tanto, que el
propietario no pueda usar ni disfrutar la cosa supone una gran limitado de ese derecho. Se le ha privado de las facultades
principales.
El usufructo dentro de los derechos reales limitados, es el que tiene más poder al titular sobre la cosa. Pero nunca, podrá
superar las facultades de los propietarios. Es un derecho real típico, limitado o limitativo de dominio, es de goce por
excelencia (monopoliza una de las facultades del dominio, pero no hay propiedad compartida). El usufructo es muy
frecuente en las sucesiones mortis causa.

▪ Tiene carácter esencialmente temporal

- Algo es esencial: si no se observa ese requisito no puede dar.
▪ Naturalmente vitalicio: si no se establece nada al respecto, se entenderá vitalicio (sigue siendo temporal porque
su duración hace referencia a la vida del titular). Si no se dice nada en contrario, es un derecho vitalicio pero no
es vitalicio por ley.

El usufructo se puede constituir (art. 468, 469 CC):

▪ VOLUNTARIA: inter vivos y mortis causa (el propietario: privándose de facultades del dominio)
▪ LEGAL: que sea la ley que determine el nacimiento del usufructo (esto ocurre solo con el cónyuge viudo: tiene
derecho sucesorio legal, tiene derecho a un usufructo vitalicio de la herencia de forma legal )
▪ USUCAPIÓN: posee como usufrutuario, no como propietario (sé que hay un dueño que no soy yo) y adquiere
por usucapión el derecho de usufructo, que es vitalicio.

2. OBJETO DEL USUFRUCTO

Son objeto de usufructo:

- Una o varias cosas materiales, muebles o inmuebles, susceptibles de uso y disfrute (469 CC)
- Bienes inmateriales (469)
- Todo o parte de la cosa o cuota (490 CC)
- Usufructos especiales (art. 481-499 CC)
- IMP: Cambio del objeto usufructuado : seguro y expropiación (art. 518-519 CC). Supone una subrogación
real. Se refieren a dos supuestos en los cuales se puede perder el objeto sobre el que recae el derecho de usufructo
:
1. cuando se pierde el objeto y hay un seguro (objeto asegurado)
2. El objeto usufructuado haya sido objeto de expropiación. Si el bien inmueble ha sido expropiado, se lo
devuelven al dueño. (Art. 519 CC)
En cuanto a las fuentes de regulación: - art. 470 CC
- Autonomía de la voluntad
- Código civil

3. SUJETOS
 Nudo propietario
 Usufructuario

Las personas jurídicas: el derecho de usufructo tiene el límite de 30 años (art. 515 CC)

Si hay una pluralidad de sujetos (art. 469 CC):

▪ Llamamientos simultáneos: se rigen por el régimen de comunidad de bienes
▪ Llamamiento sucesivos: (art. 521 CC) en relación a personas que todavía no hayan nacido y no pueden
vincularse los bienes en más de dos generaciones. Puedo establecer un derecho de usufructo como máximo para
dos generaciones (mi hija y mi nieta). Si están todos vivos, el usufructo durará hasta que se mueran todos.

4. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

▪ Son obligaciones que tienen lugar si en el título constitutivo no se establece otra cosa. El usufructuario puede ser
dispensado de estas obligaciones.

o ANTERIORES A LA POSESIÓN (491-496 CC):

▪ Formar inventario
 ▪ Prestar fianza: dar una cantidad de dinero en garantía para responder del deterioro que pueda sufrir la cosa.

- Puede ser dispensado, si no se exige por el titular estas obligaciones. Esto se debe a que el usufructo suele darse
en el ámbito familiar
- el propietario puede renunciar
- Ante el incumplimiento de estas obligaciones cuando se exigen (art. 494): se priva al usufructuario de la
posesión

o DURANTE LA POSESIÓN (art. 497 y ss)

- Cuidar de los bienes como un buen padre de familia (497-499)
- Hacer los gastos de conservación (art. 500, reparaciones ordinarias)
- Poner en conocimiento del propietario las reparaciones urgentes (art. 501-502 CC, reparaciones extraordinarias)
y actos de terceros (art. 511)
- Pagar cargas e impuestos que graven el goce e intereses de las sumas desembolsadas por el propietario para
reparaciones (art. 504)

Art. 487 CC: derecho del usufructuario a realizar obras útiles y de recreo, siempre que conserve forma y sustancia,
con ius tollendi.

o POSTERIORES A LA CESACIÓN
- Entregar la cosa al propietario, salvo derecho de retención (se puede quedar con la cosa mientras el propietario
no pague, pero no podrá venderla)
- Pagar los deterioros no derivados del normal uso (dolo o negligencia). Si hay reparaciones urgentes, debe
comunicarlo al propietario porque no le corresponde esa función. Debe devolver la cosa en el estado en el que
estaba, con un deterioro normal de su uso.

5. DERECHO DEL USUFRUCTUARIO A DISPONER DEL USUFRUCTO

Art. 480: el derecho de usufructo es enajenable “inter vivos”,es decir, puede transmitirse el derecho (pero durará mi
vida no la del que recibe el derecho). También se puede disponer mortis causa
• Se contempla la alienabilidad “inter vivos” (art. 498) y la hipotecabilidad del usufructo (art. 107-108 LH). La
“mortis causa” hay que deducirlas de los arts citados y del art. 469. Por tanto, se puede hipotecar el derecho de
usufructo.

• El usufructuario puede gravarlo y realizar contratos puramente obligacionales con su derecho

Art. 498: responsabilidad del usufructuario por el menoscabo que sufran las cosas por culpa de la persona que le
sustituya. Si he transmitido derecho inter vivos: el que recibe el derecho deteriora el derecho, es él el responsable de
ello.

6. EL USUFRUCTO: CON CAPACIDAD PARA DISPONER DE LA COSA

Cláusula testamento: “A Evaristo, mi primer dependiente de la liga de oro ya jubilada, el usufructo vitalicio sobre mi
coche Mercedes, que tanto le gustó, con facultad de disponer sobre él, si tuviera necesidad de ello”

Le da la posibilidad de disponer de él si existiera una necesidad: la de disponer de él, podría incluso venderlo. Para que
el usufructuario pueda disponer del bien, tiene que estar recogida la facultad de disponer en el documento (título
constitutivo). Tiene que incluir el escenario en el que se puede disponer.

- No está regulado expresamente en el CC

- Está admitido por la jurisprudencia TS
- La capacidad dispositiva debe fijarse en el título constitutivo
- Interpretación estricta del Tribunal Supremo: si no se especifica tipo de disposición, se presupone que será inter
vivos y de carácter oneroso. El usufructuario puede gastarse el dinero, pero si no se lo gasta el propietario
recuperará ese dinero. La sucesión mortis causa no deja dinero en el patrimonio.
 - ¿Subrogación real.

7. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

Puede realizar todos los actos que correspondan a un propietario, enajenar la cosa, pero no alterar su forma y sustancia,
ni hacer en ella nada que perjudique el valor del usufructo o el derecho del usufructuario (art. 503 CC)

Son obligaciones del nudo propietario:

- Realizar las reparaciones extraordinarias, con derecho a exigir el interés legal de las cantidades (art. 501)
- Pagar las contribuciones impuestas sobre la propiedad, con el mismo derecho de antes
(art. 505 CC)

8. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

• Si es vitalicio, por muerte del usufructuario

• Llegada del término final o cumplimiento de la condición resolutoria
• Consolidación
• Renuncia del usufructuario
• Pérdida total de la cosa, sin que opere sustitución
• Resolución del derecho del constituyente
• Prescripción
• Adquirir otra persona la cosa como libre
• Quedar fuera del comercio la cosa usufructuada
• Anulación negocio constitutivo

En cuanto a los efectos:

- Devolución de la cosa
- Liquidación de cuentas
- Cancelación de garantías
- Frutos pendientes: los naturales e industriales pertenecen al propietario, previo pago gastos de producción; los
civiles, al usufructuario hasta el tiempo de la extinción
- El usufructuario puede retirar las mejoras útiles o de recreo, que se pueden compensar con los desperfectos de
la cosa

9. USUFRUCTOS ESPECIALES

Solo saber que existen y que se regulan en el CC.

▪ Cosas deteriorables (481)

▪ Cosas consumibles (482)
▪ Minas (476-477)
▪ Granados, rebaños (499)
▪ Derechos (469)
▪ Patrimonio (506, 510)
▪ Árboles y plantaciones arbóreas (483-485)

10. DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN

Son derechos personalísimos, es decir, son instransmisibles e indisponibles. Tampoco se pueden dar en
arrendamiento

➢ USO
- Art. 524: da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia,
aunque ésta aumente.
- Art. 526: uso de un rebaño
 ➢ HABITACIÓN (art. 524 CC)
Facultad de ocupar en casa ajena las habitaciones necesarias para uno y para las personas de su familia. Es cada
vez más frecuente para las personas mayores. Es instransmisible: no puede arrendarse, ni venderse.

Ejemplo: El discapacitado, tiene derecho de habitación sobre la casa familiar cuando mueren sus padres.

CONFLICTOS

- Elvira quiere transformar una parte de la casa para hacer banquetes de boda: elvira puede hacerlo. Puede coger
unas habitaciones de una casa y arreglarla para que en ellas se pueda hacer banquetes de boda. Esto supone usar
el derecho y obtener frutos (rentabilidad por los banquetes de boda): USU- FRUCTO.

- Elvira quiere arrancar los olivares (art. 497): se podría entender que parte del uso puede ser alterar el terreno

- Elvira puede transmitir el usufructo vitalicio: es transmisible

TEMA 12: las servidumbres

1. CONCEPTO

Servidumbre : poder real que una persona tiene sobre un predio (finca o inmueble) ajeno, para servirse de él
parcialmente en algún aspecto. Una persona puede hacer uso de forma parcial de una finca que pertenece a otra persona,
solamente le corresponde una parte de aprovechamiento (si tuviera un aprovechamiento completo: usufructo). Art. 530.1
CC.

La servidumbre es derecho real de goce: permite gozar de una finca de otra persona, pero es un goce mucho más pequeño
que el usufructo. Es un derecho real limitativo del dominio y es limitado porque el titular de la servidumbre tiene un
poder limitado frente a la otra persona.

La propiedad se presume que está libre, que no está cargada. Pero en este caso, la servidumbre es una excepción de la
propiedad libre que se presume de cualquier propietario. La servidumbre es una carga o gravamen.

2. CLASIFICACIÓN

o SERVIDUMBRES PREDIALES (art. 530): hay un sirviente y un dominante. La servidumbre se constituye a favor
del titular de un predio para usar de otro, perteneciente a otra persona. Tenemos dos predios: sirviente (sobre el que
recae la servidumbre) y el dominante (el que tiene el derecho a hacer el uso de la servidumbre). Es el caso más
común.
o SERVIDUMBRES PERSONALES (art. 531): pueden establecerse en provecho de una comunidad, frente a las
prediales, las personales solamente preven la existencia de un predio. La servidumbre se establece en favor de una
persona o comunidad de personas. Solo tenemos una finca: la finca sirviente.

• SERVIDUMBRES CONTINUAS (art. 532.2): su uso puede ser incesante sin la intervención de la actuación
del hombre. Por ejemplo: servidumbre de paso de agua
• SERVIDUMBRES DISCONTINUAS (art. 532.3): son justo lo contrario, son las que se usan a intervalos más
o menos largos y dependen de actos del hombre. No son incesantes. Depende del hombre que se manifieste la
servidumbre o no (depende de que el hombre pase o no pase) Ej: paso del ganado

 SERVIDUMBRES APARENTES (art. 532.4): se anuncian y están constantemente a la vista.

Basta con que haya algún signo que pueda interpretarse como que podría ser una servidumbre, no requiere signo
claro de servidumbre. Ejemplo: servidumbre de paso (se ve que hay un camino)
 SERVIDUMBRES NO APARENTES (art. 532.5):

▪ SERVIDUMBRES POSITIVAS: dueño del predio sirviente tiene que hacer algo o tiene que dejar que el titular
del predio dominante lo haga, tolerar que lo haga.
▪ SERVIDUMBRES NEGATIVAS: prohibe al dueño hacer algo que le sería lícito si no existiera la servidumbre.
Sus servidumbre consiste en la abstención de hacer algo como consecuencia de tener una servidumbre alguien
sobre mi. Yo podría hacer tal cosa por ser dueño (abrir una ventana) pero tendría que abstenerme de hacerlo por
motivo de la servidumbre. Así, mi propiedad está gravada. Es decir, no puedo hacer todo (poder pleno del
propietario) por la existencia de la servidumbre.

❖ SERVIDUMBRES LEGALES: se establecen por la ley.

- Relaciones entre servidumbre legal y límites del dominio: el código contempla una serie de figuras que no son
totalmente servidumbres en sentido estrictos, sino que en realidad son límites a la propiedad.
a) Relaciones de vencindad: son límites a la propiedad, NO AUTÉNTICAS SERVIDUMBRES, no necesitan un
acto de constitución (art. 552 (examen), 580, 581, 582, 586, 589, 590 y 591 CC)
Al no ser servidumbres en sentido estricto, no necesitan actos de constitución ni son indemnizables.

b) Servidumbre forzosa: la ley concede a unos propietarios el derecho a pedir coactivamente el establecimiento
de una relación de servidumbre. Es una autentica servidumbre, que necesitan acto de constitución y dan derecho
a una indemnización si no se cumple. (Art. 553 a 564, 564 a 570, 585, 587 y 588 CC)

❖ SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS: se establecen por la voluntad de los particulares. Servidumbres

establecidas por convenio entre los propietarios libremente, o resultantes de usucapión: art. 594 a 604 CC.

3. CARACTERÍSTICAS DE LA SERVIDUMBRE

▪ El objeto de la servidumbre es el predio o finca: Inmuebles por naturaleza o por incorporación. El predio
sirviente es el que sufre total o parcialmente la servidumbre.

▪ En cuanto a los sujetos diferenciamos el titular de la servidumbre y el obligado. El titular de la servidumbre

puede ser titular de una servidumbre predial o personal. En ambos casos, el titular siempre es una persona o
sujeto (sea cual sea el tipo de servidumbre).

- Servidumbre predial: el sujeto es el titular del predio dominante en ese momento. Si ese titular vende la finca,
la servidumbre se queda en la finca. La servidumbre es inherente a la cosa. El sujeto puede ser cambiante,
dependiendo de quien sea titular de la finca.

- Servidumbre personal: se concede el derecho de servidumbre a una persona en concreto, pero en este caso la
servidumbre también sigue siendo una carga sobre el inmueble. La servidumbre la tendrá esa persona: solo
permito que pase él o una comunidad, pero no a cualquiera. En el momento que venda la finca, la servidumbre
no permanecerá porque recae sobre el sujeto determinado no sobre la finca.

▪ El obligado es el titular del fundo sirviente en ese momento.

4. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
Las servidumbres pueden constituirse por:

❖ Por negocio jurídico:

Por un título ya sea “inter vivos” o “mortis causa”.También por medio de contrato o testamento.

▪ Capacidad dueño predio sirviente: actos de disposición (al gravar una finca se esta ejerciendo el derecho de
disponer)
▪ Capacidad del titular: actos de administración
▪ Forma: no es imprescindible escritura pública, pero en la práctica no se prescinde de ella.

➢ Casos especiales:
- Usufructo del predio (art. 595):
- Finca gravada com enfiteusis (art. 596)
- Predio sirviente en copropiedad (art. 597): se necesita unanimidad de los comuneros al ser un acto de disposición
para establecer la servidumbre
 ❖ Por disposición de la autoridad (administrativa o judicial):
Adjudicación a favor del titular. Ocurre en las prediales forzosas, cuando la solicita quien tiene derecho a ella.

❖ Por usucapión
Tiene características propias. Establece un plazo único especial para adquirir la servidumbre por usucapión: 20
años. No se contempla usucapión ordinaria en la usucapión de las servidumbres. Tiene que ser una servidumbre
continua y aparente para adquirirla por usucapión. (Art. 537 CC)

Cómputo del tiempo: se empieza a contar desde el día en que empieza a ejercerla el dueño del predio dominante
(si son positivas) o desde la prohibición de realizar el acto (si son negativas).
Las discontinuas y las no aparentes, sólo por título (art. 539 CC)

EXAMEN: ¿Se puede adquirir las servidumbres por usucapión : sí, si es aparente y continua

❖ Por destino del padre de familia o por signo aparente:(art. 451) (pregunta teórica de examen)

1. Existencia de signo aparente de servidumbre entre dos fincas pertenecientes al mismo dueño (o una sola que se
divide)
2. Que el signo haya sido establecido por el propietario de las fincas que se convertirán en predio sirviente y
dominante
3. Que una de las fincas sea enajenada
4. Que no se haya hecho desparecer el signo aparente antes del otorgamiento de la escritura de enajenación, o que
no se haga manifestación contraria a la subsistencia en el título de enajenación

5.CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE
• Primero lo que diga el titulo constitutivo, y si no, la ley.

• El cc establece reglas generales: contenido básico: poder directo parcial sobre el predio sirviente.
- utilizar , disfrutar el predio sirviente
- No poder oponerse a la realización de actos por el predio dominante
- No poder realizar el dueño del predio sirviente ciertos actos Esto está en el art. 542 CC

• El contenido secundario: arts. 543-545 CC derechos y obligaciones

- El titular de la servidumbre: tiene que hacer la obra a su costa y hacer su uso lo menos gravoso posible para el
titular de la finca sirviente.
- El titular de la finca sirviente (propietario predio sirviente): no menoscabar el uso de la servidumbre, contribuir
gastos necesarios conservación si hace uso de la servidumbre; variar lugar y forma si es incómoda sin perjuicio
del titular. Arts. 534 y 535
6. EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE

- Por consolidación: si ambos titulares son la misma persona

- Por imposibilidad de seguir prestándose
- Por renuncia de su titular
- Por acuerdo de los interesados
- Por llegada del plazo o cumplimiento de la condición puesta a constituirse
- Por anulación del negocio constitutivo
- Por su no uso durante 20 años
- Por adquirir otra persona como libre el predio sirviente: ejemplo: cuando adquiere una finca que no está
inscrita en el registro. (EXAMEN)
- Por decisión de la autoridad

7. SERVIDUMBRES PERSONALES

- A favor de una persona cualquiera

- Su contenido puede ser el de una servidumbre predial
 - El CC reconoce dos servidumbres personales: de pastos y aprovechamiento de los montes de propiedad
particular.
- La LH reconoce tres servidumbres personales: de pastos, aguas y leñas
- Caben otras muchas, siempre que no contravengan las leyes u orden político. Ejemplo:
el derecho de palco o butaca, de usar ventanas de viviendas para ver festejos, de labrar parte de una tierra, …
- Figura excepcional
- Suelen ser discontinuas
- Duración: convencional ; en su defecto, serán vitalicias como el usufructo.

8. SERVIDUMBRES TÍPICAS
Son servidumbres legales y forzosas. Ver diferencia de estas con las de limitación de la propiedad. Reglas generales:
- En interés de los particulares. Se regularán por sus disposiciones
- Pueden ser modificadas por convenio
- Nacen por el acto constitutivo que el ejercicio del derecho promueve
- El dueño del predio sirviente puede avenirse
- Interpretación restrictiva
- Debe constituirse en la forma menos gravosa
- Se permite pedir la extinción

▪ En materia de aguas: estribo de presa, acueducto, parada o partidor (arts 554, 557, 561, 562).
▪ De paso: arts 564 y ss
▪ De desagüe de patio o corral: art. 588.
▪ De luces y vistas: art. 585

SUPUESTOS

o “El hecho de que Sebastián debiera cruzar El Romeral para acceder a “El Romerito”…”

o La construcción de un pantano con las aguas pluviales que discurrían por la finca y la reivindicación de los
vecinos de usar el agua. Entre ellos, Sebastián Campuzano, que ha invertido en ganado e insiste en que debe
beber del agua del pantano”

o “… y para evitar que la corriente de las aguas pluviales inunde una parte de su propiedad, Curro ha construido
un dique que hace que se inunde la finca vecina”

TEMA 13: La hipoteca(examen)

El CC no define lo que es la hipoteca. Solo dedica a la hipoteca 7 artículos. Las características de la hipoteca se obtienen
de los artículos: 1876 CC, 104 LH. Ambos artículos quieren decir lo mismo, pero la LH es anterior al CC. Así, el CC
recoge pocos artículos y podemos decir que es la Ley Hipotecaria la que regula la hipoteca. Normalmente, se constituye
por un contrato la hipoteca.

1. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

De estos dos artículos, sacamos las características básicas de la hipoteca : (EXAMEN)

- La hipoteca recae sobre un inmueble: hablamos de la hipoteca normal, la hipoteca inmobiliaria (recae sobre
bien inmueble). También existe la hipoteca mobiliaria, pero es una especialidad.
- La hipoteca es un derecho real inmobiliario: es un gravamen o carga que se constituye sobre un inmueble.
- Es un derecho accesorio o de garantía: va a garantizar o asegurar el cumplimiento de una obligación. La hipoteca
es un derecho real de garantía, así garantiza al acreedor cobrar su crédito. Si el deudor no paga lo que debe, el
acreedor podrá ejecutar la hipoteca o garantía. Es un derecho accesorio a un crédito. Como regla general: lo
accesorio sigue a lo principal (la hipoteca va a seguir la suerte del crédito).
- Realización de valor: significa que el acreedor en caso de impago del deudor, puede realizar el valor del
inmueble (vendiéndolo).
El acreedor no puede adueñarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca si el deudor no paga: no se quedaría
con la casa, pero podría venderla de forma legal. El acreedor no puede quedarse con el inmueble porque la
garantía del acreedor es la hipoteca. Un pacto entre deudor y acreedor en la escritura de constitución de la
hipoteca que diga que el acreedor se quede con la casa en caso de impago del deudor es nulo de pleno derecho
(pacto comisorio). Este pacto no es válido. Otra cosa es, producido el incumplimiento de pago tanto acreedor
como deudor lleguen al acuerdo de la dación en pago (se ponen de acuerdo a posteriori sobre la posibilidad de
si te doy la finca, se extingue la deuda). Por tanto, se diferencia la solución anterior al incumplimiento y la
solución posterior al incumplimiento.

- La hipoteca es indivisible: si el deudor va pagando su crédito, va cancelando su deuda poco a poco. Pero la
hipoteca no se cancela, sigue siendo la misma. A no ser que lleguen a un acuerdo de cancelación entre deudor y
acreedor, si no existe este acuerdo, la hipoteca no puede dividirse.
- La hipoteca es transmisible: la hipoteca se transmite con el crédito, por ser accesorio del crédito.
El préstamo hipotecario se constituye con el crédito al que garantiza.

- Adherencia o inseparabilidad: es una de las características básicas del derecho real porque el titular de un
derecho real toma provecho de la cosa. La hipoteca se adhiere a la cosa. El titular del derecho de hipoteca no
está en posesión de la cosa. El provecho que extrae el titular del derecho de hipoteca es perseguir la cosa la
tenga quien la tenga, esté donde esté para poderla ejecutar. Así, podrá venderla con independencia de que la
tenga el deudor o no. El titular podrá ejecutar todo (aunque la hipoteca se haya dividido)
- Constitución registral: la hipoteca constituye a través de un contrato formal, es una excepción de libertad
contractual. Necesita escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
- Principio de determinación de especialidad: el crédito al que garantiza la hipoteca tiene que estar perfectamente
determinado (art. 12 LH). La obligación que garantiza la hipoteca tiene que estar bien determinada.

2. CLASES DE HIPOTECA

➢ POR SU ORIGEN:

▪ Voluntarias: (art. 137 y ss LH) se constituye por acuerdo de deudor u acreedor, pero pueden ser bilaterales (entre
los dos) y unilaterales (se constituye por una sola persona que constituye una hipoteca sobre una finca suya
aunque no se produzca aceptación por el beneficiario)
▪ Legales: (art. 158 LH) admitidas expresamente por las leyes por tal carácter. Es la facultad que le concede la
ley a una persona para exigir a otra persona la constitución de una hipoteca a su favor. Ejemplo de hipoteca
legal: art. 90 y 115 LH

➢ POR SU FORMA:

▪ Expresas: son las más comunes. Necesitan los requisitos formales de la hipoteca.
▪ Tácitas: (art. 194 LH) es una hipoteca que no requiere inscripción registral, se concede al Estado o provincias
como preferencia para el cobro de los impuestos.

➢ POR SU CONTENIDO:

▪ Ordinaria: es la común, aquella en la que el crédito garantizado esta perfectamente identificado: cuantía, plazo,
… (ejemplo: hipoteca de máximo: hipoteca omnibus (153 bis LH), en garantía cc, títulos transmisibles, …)
▪ De seguridad: la cuantía no está totalmente identificada, solo en sus líneas básicas. Se determina con una serie
de parámetros. Estas hipotecas es la hipoteca de máximo: se establece un máximo que se va a garantizar con la
hipoteca pero no se sabe exactamente la cuantía de la obligación garantizada. (Art. 153 LH). Por tanto, este tipo
de hipoteca se contrapone a la hipoteca ordinaria.
 o De capital: es la común. Se garantiza un capital completo, una cantidad de dinero perfectamente identificada.
Me prestan un capital y yo presto la garantía del acreedor con la hipoteca.
o De renta: garantiza el pago de una obligación periódica y una cantidad no muy bien determinada. (Art. 157 LH)

• Hipoteca inversa: es un producto del mercado que los bancos lanzan. Se llama inversa porque su dinámica es
inverso al de la hipoteca normal: el banco paga al deudor o hipotecado una prestación periódica (como una
renta) mientras viva (vitalicia, hasta morir) sobre su vivienda familiar. A medida que pasan los años, la hipoteca
no disminuye sino crece. La propiedad va a perder valor por el crecimiento de la hipoteca en esta clase de
hipoteca, mientras que en la hipoteca normal aumenta el valor de la propiedad eliminándose las cargas.

La hipoteca más común sería la voluntaria, expresa, ordinaria y de capital.

3. SUJETOS (EXAMEN)

Son normalmente dos: acreedor y deudor de la relación obligatoria que se constituye entre ambos y por la que el deudor
hipoteca una casa (finca) de su propiedad en garantía del pago de la deuda. Los sujetos directos de la hipoteca, son en
principio, los mismos sujetos de la relación obligatoria que garantiza.

- El banco le da un préstamo al deudor y el deudor constituye un gravamen sobre su finca para garantizar el pago
de su deuda. Si me quedo sin dinero para devolver mi dinero, el acreedor ejecutaría y saldría la casa a venta.

El acreedor hipotecario y el deudor hipotecario. El acreedor de la relación obligatoria y el acreedor hipotecario siempre
son las mismas personas, el sujeto activo de la hipoteca lo es también del crédito. En cambio, el sujeto pasivo de la
hipoteca no siempre tiene que ser el deudor de la relación obligatoria. Coincide con el deudor cuando la finca que se
hipoteca pertenece al deudor, para garantizar su deuda.
Es decir, cuando la casa que se hipoteca es del deudor. Puede que exista otra persona que hipoteca su finca para
garantizar una deuda ajena (una deuda de otra persona) , es el hipotecante no deudor. En este caso, el deudor no es
deudor hipotecario sino deudor (de la relación obligatoria). El deudor es el que debe el dinero, pero no es el sujeto
pasivo de la hipoteca, este sería el dueño de la finca. Deudor: debe dinero. Deudor hipotecario: hipoteca su finca, su
propiedad.

Hipotecante no deudor: no goza de las garantías del tercer poseedor ni respecto a la limitación de intereses ni a la
extensión objetiva de la hipoteca. Entre hipotecante deudor y no deudor puede existir una relación onerosa o gratuita.
Hipotecante no deudor es sujeto pasivo de la hipoteca, pero no es deudor, es el hipotecante (el que hipoteca su finca) y
la relación con el acreedor es su finca hipotecada. Mientras que el deudor es el prestatario, el que pide dinero al banco.

TERCER POSEEDOR

Transmisión: a un tercer poseedor. El tercer poseedor aparece cuando la hipoteca se transmite. Es quien adquiere la finca
por medio de compraventa y adquiere la finca hipotecada (art. 126 LH). No solo es el comprador de la finca hipotecada
sino también puede ser el usufructuario y los sujetos de la enfiteusis. El tercer poseedor puede ser: el comprador, el
usufructuario y el sujeto de la enfiteusis.
Este tercer poseedor no es deudor de la deuda, él responde con la finca pero no debe ningún pago.
Tiene una serie de ventajas en el procedimiento de ejecución que le concede art. 162 LH. Si no paga el deudor, en vez
de quedarse sin su finca puede pagar antes de que el acreedor ejecute la hipoteca y evitar así perderla.

Tiene limites en cuanto a los intereses de la hipoteca y límites de extensión objetiva de la hipoteca (art. 112 y 113 LH)

4. ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Para la constitución de la hipoteca (art. 145 LH) se requiere de escritura pública e inscripción registral.
Se requiere de ambos requisitos para que exista la hipoteca, es un acto solemne. Se trata de un contrato formal y solemne,
de forma sustancial. La hipoteca no nace de una promesa.

Puede constituirse la hipoteca inter vivos o mortis causa. Lo normal, es hacerse inter vivos. Puede constituir de forma
bilateral poniéndose de acuerdo acreedor y deudor. Pero también puede constituirse de forma unilateral: inscribo esto
en el registro y la persona beneficiaria tiene que aceptarla en el plazo de dos meses, si no se acepta puedo revocar la
hipoteca y cancelar la inscripción en el registro. (Art. 141 LH)

5. OBJETO DE LA HIPOTECA

Art. 106 LH: es objeto de hipoteca los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y todos los derechos reales
enajenables.

Art. 108 LH: no se podrán hipotecar:

- No se podrán hipotecar las servidumbres sin el predio sobre el que se constituye, excepto la del agua
- Los usufructos legales, excepto del cónyuge viudo. Actualmente, no existe otro usufructo legal.
- El uso y la habitación: porque son personalísimas

Art. 107 LH podrán hipotecarse:

- El usufructo y la mera propiedad
- Los bienes anteriormente hipotecados: puedo imponer sobre mi finca poner tantas hipotecas como se pueda
- El derecho de hipoteca voluntaria: la propiedad hipoteca se puede hipotecar, aparece la subhipoteca
- Los derechos de superficies, aguas, leñas, pastos,…
- Las concesiones administrativas
- Los bienes vendidos con pacto de retro y el derecho de retracto convencional
- Los bienes litigiosos
- Los sujetos a condición resolutoria
- Los pisos en régimen de PH
- El derecho del rematante sobre los bienes subastados

6. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
Nos podemos referir:

❖ Respecto del objeto:

- Hablamos de extensión objetiva: respecto del bien inmueble que sirve de garantía.
- Extensión legal:
La regulación legal de la hipoteca es muy confusa. La LH se expresa de forma confusa.
▪ Art. 109 LH: la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, mejoras e indemnizaciones debidas al
propietario por razón de los bienes hipotecados.

▪ Art. 110 LH:

o Mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, comodidad,
adorno o elevación de edificios.
o Indemnizaciones debidas al propietario siempre que el siniestro haya sucedido después de la constitución de la
hipoteca, y las procedentes de expropiación.

▪ Art. 215 LH: cuando una finca mide más de lo que inicialmente medía. La hipoteca se extiende a ese exceso de
cabida

- Extensión convencional:

▪ Art. 111 LH: la hipoteca no se extenderá salvo pacto en contrario, es decir, para que se extienda todo esto debe
haber pacto: o Objetos muebles colocados permanentemente en la finca o Los frutos, cualquiera que sea la situación
en que se encuentren
o Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada
 - Extensión respecto del tercer poseedor:

▪ Art. 112 LH: o No será extensiva la hipoteca a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o
transformación, siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño. (Se extenderá a las que consistan)
o La extensión pactada no alcanzará a los muebles permanentemente colocados en los edificios costeados por el
nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas de la pertenencia del mismo.

▪ Art. 113 LH: la ventaja del tercer poseedor tiene limitada la extension y cuando llega la ejecución puede exigir el
importe de esas cosas (que son de él) o retenerlas. Pero puede suceder que esos objetos estén retenidos por el
inmueble, se venderán entonces con la finca y este tercero tendrá preferencia para conseguir ese valor
correspondiente a esos objetos que son suyos. Dependerá de la tasación del inmueble. Existe la opción entre
exigir su importe o retener los objetos.

➢ En cuanto a la obligación garantizada o asegurada:

▪ Art. 1861 CC: toda la clases de obligaciones puras o condicionales
▪ Art. 105 LH: todo tipo de obligaciones: dar, hacer y no hacer
▪ Art. 142 LH: obligaciones futuras

La garantía tiene que ser pecuniaria aunque la obligación no lo sea. Cualquier tipo de obligación puede garantizarse
con la hipoteca, pero la hipoteca tiene que ser pecuniaria.

(EXAMEN) Principio de especialidad o determinación (art. 12 LH) se desarrolla en el art. 219 RH. Significa que la
obligación garantizada tiene que quedar perfectamente determinada y así se inscribe en el registro de la propiedad.
Dando cumplimiento al art. 12 que regula este principio. Se fija el importe y sus intereses o si esto no es posible, se
fijara el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria. Se pueden introducir cláusulas de estabilización sobre el
capital, pero no sobre los intereses.
Art. 12 LH y 219 RH: fijación del importe de la obligación: principal e intereses o importe máximo de la responsabilidad
hipotecaria. Se pueden introducir cláusulas de estabilización sobre el capital.

Cuando no hay tercero perjudicado, la hipoteca cubre todos los intereses que se deban (art. 145 y 146 LH). Excepto,
cuando se haya contratado una hipoteca de responsabilidad limitada (art. 140 LH). Esto es una excepción al principio
de responsabilidad universal del deudor, excepción al art. 105 LH. Solo se responderá con el bien hipotecado, solo se
podrá pagar con el valor de la finca aunque el valor que deba sea mayor que el valor del inmueble o finca. Extensión a
los intereses art. 12 LH.

Si existen terceros (art. 114 LH): cualquier perjudicado, no solo el tercero

- Si no se pacta nada, solo cubre los intereses vencidos de anualidad corriente y las dos anteriores
- Por pacto: podrá aumentarse hasta los intereses de cinco años o suprimirse o disminuirse la garantía por estos
- Art. 114. 3 LH: intereses moratorios vivienda habitual máximo 3 veces interés legal
- Intereses vencidos y no satisfechos. Hipoteca legal: art. 115 LH

Art. 115 LH: es una hipoteca legal porque le concede al acreedor la posibilidad de exigir que se constituya otra hipoteca
para cubrir esos intereses porque no están garantizados al existir un tercero. Intereses vencidos y no satisfechos no
incluidos: ampliación hipoteca (hipoteca legal, art. 115 Lh)

Para que la hipoteca se extienda a los gastos y costas será necesario pacto expreso. Pero existe una limitación: límite de
vivienda habitual 5% cantidad demandada ejecutiva.

7. FASES DE LA HIPOTECA

Puede tener dos fases: de seguridad o cautelar y ejecutiva o de realización de valor. Lo normal es que no se ejecute
porque el deudor pague su deuda.

o FASE DE SEGURIDAD: es todo el tiempo que transcurre desde que se constituye la hipoteca hasta su extinción
o ejecución, bien porque se paga la deuda o bien porque se ejecuta. Consiste en preservar p conservar el valor
de los bienes hipotecados: la finca tiene un valor para garantizar el pago de la deuda por el deudor. La finca se
 queda en poder del deudor, por tanto, hay que garantizar que el deudor no menoscabe el valor de la finca para
garantizar el pago.

▪ Acción de devastación (art. 117 LH): persigue evitar que el deudor perjudique la garantía, menoscabe el
valor de la finca. Para que la acción la pueda ejercitar el acreedor:
- cuando se produce deterioro de la finca
- disminuye su valor. Art. 219 LH: cuando se dan supuestos de arrendamientos gravosos que pueden disminuir el
valor de la finca, el acreedor podrá ejercitar esta acción. - Por dolo, culpa o voluntad del dueño

Cuando estos requisitos concurren, el acreedor puede llevar a cabo la acción de devastación y el juez 1º instancia le
mandará hacer lo que proceda, y si no cesa esa actuación del deudor podrá poner la finca a disposición de la
administración

El deudor puede no pagar: existe un problema para el acreedor. El acreedor tiene dos vías para reclamar lo que le
corresponde:

• Acción real hipotecaria: acción específica que persigue la ejecución de la hipoteca y con ella la realización (venta)
del inmueble hipotecado. Si aún quedándose sin finca sigue endeudado el deudor, el acreedor podrá proceder a
la acción personal también para conseguir el resto de dinero que le debe el deudor.

Procedimientos: 129 LH. Por un lado, está el procedimiento judicial y por otro lado, el procedimiento
extrajudicial.
La acción real hipotecaria: establece los procedimientos para la ejecución. Hay dos:
- Judicial: lo regula la LEC y establece un capítulo especial para la ejecución hipotecaria. - Extrajudicial

• Acción personal: va contra el resto del matrimonio del deudor. (105 LH y 1911 CC): el deudor responde de sus
deudas con todos sus bienes: presentes y futuros. Esto hace referencia al principio de responsabilidad universal
del deudor. Una excepción al principio de responsabilidad universal es la hipoteca de responsabilidad limitada
que se limita la deuda al valor de la garantía, es decir, al valor de la finca sin poderse atacar al resto del
patrimonio del deudor.

Purga o liberación de cargas posteriores de la hipoteca: cuando se ejecuta la hipoteca, se produce sobre las cargas
posteriores a la hipoteca solo. (EXAMEN)
Cuando se produce la ejecución, el adjudicatario se queda con el inmueble con las cargas anteriores a la hipoteca
mientras que las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta se extinguen o se purgan.

Ante el incumplimiento de la garantía, el acreedor NO PODRÁ QUEDARSE CON LA FINCA. El acreedor hipotecario,
al que no le pagan, tiene la opción de ejecutar la hipoteca. Esto puede producirse mediante distintas posibilidades:
- Convenio de realización
- Si no hay convenio, se puede realizar por persona o entidad especializada
- Pero lo más habitual es que se realice mediante una subasta

Cuando el bien se subasta, el que gana la subasta entrega el remate: que es la cantidad de dinero que se va a dar por la
finca. Con ese dinero se va a pagar la deuda. El remate puede también hipotecarse. El remate será el pago que recibirá
el ejecutante.

Con ese dinero, se va a pagar al ejecutante (acreedor hipotecario) , si sobra, el sobrante (cantidad de dinero sobrante
después de pagar la deuda) se va a repartir entre los acreedores según el orden de prelación que tengan. Si aún pagando
a los acreedores lo que le corresponde, sigue sobrando dinero por haber vendido la finca a bien precio le correspondería
ese dinero al deudor como dueño de la finca vendida.

Pero, puede ocurrir que el remate no sea suficiente para pagar la deuda, hay un problema: el deudor se queda sin la
garantía (ya ejecutada) y además, el deudor sigue endeudado porque sigue debiendo dinero al acreedor. Este es el caso
en el que el remate es inferior a la deuda.
PURGA DE GRAVÁMENES POSTERIORES: (674.2 LEC y 134 LH). (EXAMEN)

Cuando se ejecuta una hipoteca, desaparecen las cargas posteriores.

Ejemplo: una persona tiene una finca hipotecada para pedir un préstamo, luego constituye una servidumbre, después la
vuelve a hipotecar, luego constituye un usufructo y por último, una tercera hipoteca. Si esta persona no paga la hipoteca
segunda, el acreedor de la segunda hipoteca podrá ejecutarla. Si la ejecuta, el adjudicatario de la finca (el de la subasta)
la adquiere con una primera hipoteca y una servidumbre. Por tanto, el que la adquiere en la subasta, adquiere la finca
con sus cargas anteriores pero no con las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada porque se purgan. Si en vez de
ejecutarse la segunda hipoteca, se ejecuta la primera todas las cargas desaparecerían. Así, con la purga se limpian todas
las cargas o gravámenes posteriores a la hipoteca que se ejecuta.

Con la purga desaparece el gravamen, pero no el crédito que puede seguir debiéndolo el adjudicatario de la finca.

8. RANGO DE LA HIPOTECA

Rango de la hipoteca: es el lugar o puesto que ocupa la hipoteca en relación a todas las hipotecas que gravan el mismo
inmueble. Hablamos de la relación entre los distintos acreedores hipotecarios de una misma finca.

Determinación de la jerarquía entre las hipotecas: principio prior tempore potior iure . La primera hipoteca que accede
al registro tiene el primer rango. (La primera en el tiempo, la mejor en el derecho)

El sistema de rango corrido es el empleado en el sistema español. Este sistema protege más al deudor que al acreedor:
cuando una hipoteca se extingue por el pago del crédito, se produce un cambio automático de rango. Así, los acreedores
que estaban abajo, se irán para arriba. Pero no solo tiene que ser automático, sino que puede ser por voluntad de los
interesados. Acuerdos entre los interesados:
- Posposición de rango: 241 RH el titular de la hipoteca pospone su rango a favor de una hipoteca que se va a
constituir pero que no está inscrita en el RP. Entonces, le cede su rango a esa nueva hipoteca.
- Permuta de rango: se ponen de acuerdo (no está regulado)
- Reserva de rango: se hace en la propia escritura de constitución de la hipoteca, en la que se reserva el rango de
la hipoteca que se va a constituir.

9. DISPOSICIÓN SOBRE EL CRÉDITO

o CESIÓN: los créditos pueden cederse, al ser accesorio de la hipoteca si se transmite el crédito se transmite la
hipoteca (lo accesorio sigue a lo principal). Aplicación norma general (arts. 1112 CC y 1528). Por cualquier
causa, se transmite a título oneroso o gratuito.
No se necesita el consentimiento del deudor para ceder el crédito a otro sujeto (149 LH) Al inscribir el crédito
en el registro: tiene efectos frente a terceros (art. 1526 Cc)

o SUBROGACIÓN: el deudor subroga a otro acreedor en el crédito, sin consentimiento del antiguo acreedor. Se
regula por ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, para que el deudor pueda beneficiarse
de una bajada de intereses en el mercado. El deudor busca un banco con mejores condiciones que otro (busca a
otro acreedor)

10. COMPRA DE LA FINCA HIPOTECADA

La deuda y la hipoteca pueden ir por caminos distintos. Se puede transmitir la finca y la deuda garantizada (art. 118.1
LH) o se puede transmitir la finca sin la deuda (art. 118.2 LH).

Se produce:
- la venta de la finca
- luego un convenio de asunción de deuda (cambio de deudor): se necesita el consentimiento del acreedor porque
el nuevo deudor puede ser menos solvente que el primero. Sin embargo, en la cesión no se necesita
consentimiento del deudor.
Vendo la finca y el nuevo comprador se convierte en deudor, el comprador asume la deuda de la casa y el primer deudor
se libera de esa deuda. Para esto, se requiere el consentimiento del acreedor. Si hay consentimiento del acreedor:
- el comprador se convierte en deudor personal del acreedor, con la liberación del vendedor
- El comprador no es tercer poseedor porque él ha asumido la deuda, no solo ha comprado la finca sino también
asume la deuda. No está protegido como tercer poseedor. Además, responde de la deuda con todo su patrimonio
por ser deudor.

Si el deudor vende sin pacto de asunción, aparece la figura del tercer poseedor.

11. TRANSMISIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA: TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor responde con la finca pero no debe. Tiene responsabilidad hipotecaria de la finca, pero no tiene
responsabilidad personal de la deuda. Así, el tercero queda protegido como tal.

Dos maneras de transmitir la finca:

- Compraventa con descuento del precio: el comprado compra el precio neto o líquido de la finca, descontando
el importe de la deuda garantizada. Yo compro una finca de 100€ pero tiene deuda hipotecaria de 40€, yo como
tercer poseedor pago al vendedor solo 60€. Pago el neto de la finca.
El tercer poseedor no responde personalmente, solo con la finca por ser la garantía de un crédito.
El deudor sigue siendo deudor personal (responde con su patrimonio). Si el deudor paga la deuda que tiene, el
deudor se subroga en la posición del acreedor hipotecario para reclamarle esos 40€ al tercer poseedor. El deudor
se convierte en acreedor hipotecario en este caso, frente al tercer poseedor.

- compraventa con retención de parte: en este caso se pasa el dinero por entero. Se pagarían los 100€ pero
luego se retiene el dinero. Los efectos son los mismos que en el caso anterior.
Esta compraventa equivale al importe de la deuda asegurada con la finca transmitida. Se discrepa sobre su
naturaleza jurídica, pero los efectos prácticos son los mismos que en la compra con descuento: si el deudor
paga, le asiste derecho de subrogación en lugar del acreedor.

Esquema
Si el deudor no paga, el acreedor hipotecario procede a la ejecución y el tercer poseedor podrá pagar evitando la
ejecución de su finca. Pero el demandado es el deudor hipotecario. Entonces, eso que paga se lo descuenta del precio.

Si el deudor paga la obligación, se subroga en el lugar del acreedor para reclamarle ese descuento o retención que no
pagó el tercer poseedor (le pagará los 40€)

12. SUPUESTOS DE SUBROGACIÓN LEGAL

Cuando la finca se halle gravada con hipoteca de responsabilidad limitada (art. 140 LH) Cuando se trate de hipoteca en
garantía de rentas o prestaciones periódicas (art. 157 LH). Iguales efectos, vencimiento de plazos (693.2 LEC)

Se plantean dudas en el caso de la adquisición del inmueble tras la subasta en ejecución de la hipoteca, en cuanto a las
cargas anteriores. El adjudicatario de la subasta no se convierte en deudor, solo se subroga en la responsabilidad
hipotecaria derivada de la hipoteca en cuanto a las cargas anteriores. (Art. 670. 5 LEC)

13. CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Se extingue:
- por las causas de extinción de la obligación asegurada (crédito).
- Por las causas de extinción del derecho accesorio. ejemplo: si desparece la finca sin existir seguro, …
- Causa de extinción particular: cancelación de la inscripción en el registro. Para que se extinga la inscripción es
necesario cancelarla.
 14. REGULACIÓN DE LA HIPOTECA

- Causas de extinción de la obligación asegurada

- Causas de extinción del derecho accesorio
- Causa de extinción particular: cancelación de la inscripción

Permite en algunos casos invertir o cambiar la característica mas específica de la hipoteca y de la prenda:
(excepciones)

▪ Hipoteca mobiliaria: recae sobre los bienes muebles muy determinados, son bienes muebles con mucho
valor determinados por la LHM:
- Establecimientos mercantiles
- Automóviles y otros vehículos a motor, tranvía y vagones de ferrocarril
- Aeronaves
- Maquinaria industrial
- Propiedad intelectual

▪ Prenda sin desplazamiento de la posesión: LHM: podrán construirlas los titulares de explotaciones
agrícolas, forestales y pecuarias, sobre:
- Frutos pendientes y cosechas esperadas dentro del año agrícola
- Frutos separados o productos de dichas explotaciones
- Los animales, sus crías y productos
- Máquinas y aperos
- Otros bienes: arts. 53 y 54 LHM

TEMA 13: derechos de adquisición preferente: tanteo, retracto y opción

Los derechos de adquisición preferente son derechos reales que tienen como nota común otorgar a su titular la facultad
de adquirir, con preferencia frente a cualquier otra persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su
propietario decida enajenarla o cuando la ha enajenado a un tercero.

- Preferencia para adquirir una propiedad frente a otro sujeto (derecho de tanteo): aunque el propietario no quiera
vendértelo a ti, tiene que vendértelo por tener ese derecho de preferencia. Tengo el derecho a que me notifiquen
la venta de esa propiedad sobre la que tengo derecho de adquisición.
- Teniendo esa posibilidad de adquirir, pero no lo he adquirido. Entonces, te subrogas en la posición jurídica del
comprado (derecho de retracto). Ejemplo: soy propietario de una finca contigua de la finca que va a vender mi
vecino y tengo un plazo para subrogarme en la posición del comprador.

Siempre que tengo derecho a que me notifiquen la compraventa para yo ejercitar el tanteo, siempre al mismo tiempo
tiene que existir el derecho de tanteo. Puedo tener derecho de retracto y no obligatoriamente tendrán que notificarme la
compraventa. El derecho de retracto puede ir de forma independiente, pero siempre que hay derecho de tanteo hay
derecho de retracto.
Estos derechos son lo mínimo de derechos reales, se plantea si de verdad estos son derechos reales. Puede considerar
derecho real o derecho de crédito.

Como no otorgan un poder directo e inmediato sobre la cosa no es un derecho real:

• Lacruz Berdejo: no consiste en tener un poder sobre la cosa, sino que tienes un poder sin la intermediación del
propietario. Así, considera que la inmediación no consiste en la actuación directa sino en la no intermediación
del propietario. Por tanto, para Lacruz Berdejo la “inmediación” no consiste en una actuación directa, si no sin
intermediación del propietario.

• Díez- Picazo: al no otorgar un poder directo e inmediato sobre la cosa no es un derecho. Son simples facultades
de adquisición, incluidas como derechos potestativos.
 • Lasarte: en cuanto atribuyen al titular de los mismos un señorío parcial sobre la cosa que recaen. Eficacia erga
omnes: el titular puede adquirir la cosa con preferencia, que debe ser respetada frente a cualquier persona

IMPORTANTE: diferencia entre derecho de retracto y de tanteo

1. DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN

Tanto el derecho de tanteo, de retracto y la opción de compra se refieren a la facultad de adquisición preferente. Pero
sólo el derecho de tanteo y de retracto son derechos reales.

CONFLICTO EXAMEN: dos hermanos que han heredado la montera de su padre. La Montera es propiedad de los
nietos de juana montes (curro y juanita montes) son propietarios a la mitad. Uana quiere comprar la mitad de la montera
a su hermano, para tenerla entero. Su hermano no se la quiere vender a Juanita, él quiere vendérsela a su amigo Luis
porque le debe favores. Luis le da una cantidad determinada y tiene pactado con su amigo luis que le va a arrendar la
finca a buen precio, así curro seguiría viviendo en su finca y encima va a conseguir el dinero de la venta. Lito se lo
comenta a sus tíos (mencía y fernando) y es la oportunidad que tienen de comprar la mitad de la montera.
La montera es colindante de el romeral y juana montes es comunera con su hermano curro. ¿Puede curro venderle la
finca a su amigo Luis. ¿Tendrá que vendérsela a su hermana.

Resolución: art. 1524 CC. Todos quieren ejercitar el derecho de retracto, por tanto, se necesita un tema de orden entre
ellos.
- El retracto de comunero excluye el retracto de colindantes. En caso de conflicto, prevalece el retracto de comunero
frente al retracto de colindantes.

2. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

▪ DERECHO DE TANTEO: es el derecho a adquisición preferente una cosa cosa que va a ser enajenada a un
tercero, abonando la misma cantidad que va a abonar el tercero y sumiendo las mismas condiciones pactadas
entre el transmitente y el tercero.
Es necesario que el vendedor comunique al titular del derecho a tanteo estas circunstancias para que pueda
ejercer su derecho de adquisición. Va unido al derecho de retracto, pues éste le da operatividad, procediendo el
retracto cuando el titular de ambos no puede ejercitar el tanteo por haberse consumado la venta. El que tiene
derecho de tanteo tiene que ser informado del precio de la propiedad que se va a vender, las condiciones, el
comprador,… si el propietario incumple la obligación de notificar, la reacción que puede tener el titular del
derecho es subrogarse en la posición del comprador.

▪ DERECHO DE RETRACTO: puede existir de forma independiente al tanteo.

1. RETRACTO LEGAL: es el derecho a subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compraventa o
dación en pago otorgado por la ley abonando el precio de la venta, gastos de la misma, así como los gastos útiles
o necesarios hechos por el comprador en la cosa vendida (arts. 1521 y ss CC)
2. RETRACTO CONVENCIONAL: es el derecho que se reserva el vendedor de recuperar la cosa vendida,
subrogándose en la posición jurídica del comprador, y abonando el precio de la venta, gastos de la misma, así
como los gastos útiles o necesarios hechos por el comprador en la cosa vendida (art. 1507 y ss CC)

Derecho del vendedor para colocarse en la posición del comprador, es una cláusula poco habitual pactada en el
propio contrato. Existe un retracto convencional como consecuencia de no cumplir con el derecho del titular

3. DERECHO DE RETRACTO LEGAL (art. 1521 y ss CC)

Hay tres tipos:

 • De comuneros (copropietarios) comparte la propiedad por cuotas. Ante la venta de una parte, los demás
comuneros tendrán preferencia de adquisición de esa finca o parte que se quiere vender. (Art. 1522 CC)
• De colindantes: vecinos de fincas colindantes tendrán ese derecho de preferencia de adquisición frente a un
tercero. (Art. 1523 CC)
• De coherederos: se refiere a cuando el sujeto acepta la herencia, nadie está obligado a aceptar una herencia.
Cuando se acepta la herencia, el heredero responde con todo su patrimonio de las deudas del causante. Cuando
son coheredero son los hijos del causantes a partes iguales, las personas de la herencia hasta que se produce la
partición de la herencia se denominan coherederos porque tienen una herencia en comunidad. Así, los
coherederos tienen un derecho de retracto frente a otro de fuera (tercero). (Art. 1067 CC)

Tanteo y retracto arrendaticio: urbanos (arts. 25 y 31 LAU) y rústicos (art. 22 LAR)

Tienen derechos cuando se transmiten partes de la cuota del comunero, parte de la herencia o parte de la finca vecina.
Estas personas tienen derecho legal de retracto. Los titulares de estos derechos tienen un plazo de 9 días desde la
inscripción en el RP o desde que el titular tenga conocimiento de la transmisión.

Este derecho de retracto tiene lugar en la compraventa y en la dación en pago, aunque también hay otros supuestos
como adquisición en subasta pública.
Se debe abonar el precio y los gastos (art. 1518)
Subrogación en la posición jurídica del comprador

4. LA OPCIÓN DE COMPRA

Es un derecho convencional.Es un acuerdo por medio del cual una parte adquiere el derecho a poder adquirir
determinados bienes a un precio fijado en el contrato y durante el plazo establecido en el mismo, y la otra a vender el
bien cuando se ejercite el derecho de opción.

No es un derecho real, aunque puede inscribirse en el RP si concurren los requisitos del art. 14 del RH y al estar inscrito
en el RP es oponible erga omnes. El principal requisito es que tiene que ser una escritura pública, donde se tiene que
recoger:
- Un acuerdo expreso de las partes para inscribir la opción de compra en el RP
- No se puede escribir una opción de compra superior a un plazo de 4 años (excepto si está vinculada a contrato
de arrendamiento que s extiende a la duración del contrato, pero no a la prórroga del mismo)
- El precio de la venta y el establecido (si lo hubiere) para la opción

La escritura pública se inscribe en el Registro y será el Registrador el que examine y compruebe que cumple los
requisitos.

TEMA 14: la prenda

Es un derecho real de garantía que tiene como función asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción de su crédito.
Tiene la función de asegurar al acreedor el cumplimiento de su crédito. El deudor entrega al acreedor un bien mueble
de su propiedad en garantía del crédito, constituyéndose la prenda sobre el bien mueble entregado. La prenda implica
siempre un desplazamiento posesorio, por eso, la prenda se constituye por contrato + traditio (entrega). Si el deudor
no cumple su obligación, el vendedor podrá vender la cosa sobre la que tiene su derecho. Con ello, se cobra su deuda el
acreedor.

El caso en que el deudor cumpla con su obligación, el acreedor pignoraticio deberá entregarle la posesión de la cosa
dada en prenda, en el mismo estado de conservación y uso que en el que le fue entregada.

La prenda:
- Implica el desplazamiento posesorio al acreedor o a un tercero (art. 1863 CC). Recae sobre bienes muebles
- El constituyente tiene que ser propietario y tener libre disposición (art. 1857 CC). El constituyente puede ser un
tercero no deudor.
 - Está prohibido el pacto comisorio. El acreedor no puede quedarse con el objeto entregado en prenda como pago
(art. 1859 CC). Vencida la obligación, se enajena la cosa para poder cobrarse el acreedor la deuda con su importe
(art. 1858 CC)
- Otorga un derecho de retención a favor del acreedor (art. 1866 CC), que puede extenderse a otras deudas que el
acreedor pignoraticio tenga con el deudor pignorante - Libertad de forma. Eficacia frente a terceros debe
constituirse en escritura pública:
certeza la fecha (art. 1865 CC)
- Crédito privilegiado

• PRENDA IRREGULAR: es la que recae sobre dinero como cosa genérica o fungible. El que la recibe (acreedor
pignoraticio) adquiere la propiedad de la cosa, con el deber de devolver el tantundem al término de la obligación
garantizada.
En caso de incumplimiento de la obligación se acude a un proceso simple de ejecución de la garantía sin necesidad de
acudir a la realización judicial o extrajudicial del bien.

• PRENDA DE CRÉDITO: es muy frecuente. Consiste en la cesión de un crédito en garantía de una obligación.
Es cuando el deudor de una obligación es a su vez acreedor de otra. Con éste derecho de crédito el deudor puede
garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, cediéndolo, en prenda, a tal efecto.

El sujeto A tiene depósito a plazo fijo en el banco y se dirige al banco a pedir un préstamo. No tiene garantía y entonces
le dice al banco: por que no me pignoras el derecho de crédito que tengo. Es un caso en el mismo banco donde tengo el
depósito, voy a pedir un préstamo.

En un banco tengo un depósito y otro banco por ejemplo el de Sabadell considera que la cantidad que tengo en deposito
es suficiente para garantizar el préstamo, pignorará ese dinero en depósito. Caso de un banco a otro.

TEMA 15: Derecho registral

1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Se trata de una institución administrativa que tienen por objeto
proporcionar publicidad oficial sobre las titularidades jurídico-reales.

Está compuesto básicamente por dos Libros:

- De inscripción
- Libro diario
Se llevarán por medios informáticos. Art. 9 LH: el código único. Pero también tiene otros libros como Índice, de entrada,
de alteraciones de las facultades de administración y disposición.

La Oficina pública está constituida por el personal que recibe y valora los documentos y realiza tareas auxiliares. Hay
muchas: se reparten por circunscripciones, estas dependen del Ministerio de Justicia: DGRN

2. PUBLICACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el registro de la propiedad se publica sólo actos y contratos en que se creen, constituyan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos reales sobre bienes inmuebles. (Art. 2 LH y art. 7 RH).

Pero existe una excepción de derechos no reales que pueden publicarse en el Registro de la Propiedad porque son
importantes para el tráfico económico. Son: - Arrendamiento de inmuebles (art. 2.5 LH)
- Opción de compra sobre bienes inmuebles (art. 14 RH)
- Resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes
(art. 2.4 LH)
- Derecho a usar la vivienda familiar en las crisis conyugales
La forma de publicación en el Registro de la Propiedad es mediante el sistema de folio real, en el que casa finca que se
inscribe abre un folio (art. 8 LH y 9 LH). Se puede abrir folio porque sea la primera vez que esté en el Registro
(inmatriculación) o porque ha cambiado de número (al agregarse una parte de una nueva finca).
Lo que se anota en los folios son los asientos registrales, que es la constatación por escrito en un folio registral del
hecho que se trate. Dicho folio queda convertido en documento público, redactado por el Registrador.

La publicidad en el Registro de la Propiedad puede ser:

o Publicidad material: la manifestación más común es el principio de fe pública registral, la adquisición a non
domino (art. 34 LH) que tiene consecuencias jurídicas. Este es el conjunto de derechos sustantivos de la
inscripción se desprenden en beneficio de quien inscribe, quien se encuentra protegido por la presunción de
exactitud e integridad.

o Publicidad formal: se produce por:

- Exhibición de libros: para tener acceso a estos es necesario una petición del interesado y el registrador ha de
considerar que existe un interés legítimo (art. 221 LH)
- Nota simple informativa: es una información que se tiene para actuar con la persona que es titular de los bienes.
- Certificación registral: es el documento público de la inscripción

3. CONTENIDO DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

▪ Descripción de la finca: situación, extensión, linderos, incluyendo referencia catastral, coordinación o no con el
catastro y la calificación urbanística. Representación gráfica georreferenciada (art. 9b y 10 LH). Condiciones
suspensivas, resolutorias y de otro tipo (art. 51 RH)

▪ Precio aplazado (art. 11 LH)

▪ La persona a cuyo favor se haga la inscripción y la que transmitió el derecho

▪ El título con su fecha y nombre y cargo del autorizante

▪ Fecha de presentación del título y de la inscripción

▪ Firma del Registrador

4. CLASES DE ASIENTOS REGISTRALES

Los asientos pueden ser principales y accesorios, y definitorios y provisionales.

El asiento registral es cada una de las “inscripciones” que se practican en el RP, según el art. 41 RH, en los libros
de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones:

a) El asiento de presentación sirve para establecer el principio de prioridad registral. Es un asiento preliminar y
provisional, que caduca a los 60 días, este se anota en el libro diario. Inicia el procedimiento registral art. 249
LH.
Además, establece el principio de prioridad registral que determina la preferencia para el primero que accede al
Registro, que será el que se beneficie de los efectos que se derivan de la publicidad. Para la aplicación de esta
regla se atiende a la fecha y hora en que se presentan los documentos en el RP y no al tiempo en que se celebró
el contrato o se realizó el acto cuya inscripción se pretende.

El Registrador no puede practicar el asiento solicitado en el mismo momento de la presentación de la

correspondiente documentación, ya que por exigencia del principio de legalidad debe previamente calificar el
título y determinar si procede o no su inscripción.
 El asiento de presentación está destinado a dejar constancia de la solicitud de la inscripción y de la presentación
del título formal, durante el tiempo fijado por la ley para que el Registrador resuelva la pretensión formulada.

b) Inscripciones son voluntarias a no ser que previamente se haya obligado a hacerlo. Normalmente, las
inscripciones son declarativas excepto la hipoteca que es una inscripción constitutiva. La inscripción es
voluntaria porque acudir al registro es un acto voluntario, pero aconsejable. Es un asiento principal, de carácter
positivo y definitivo
(duración indefinida y principal) en el libro de las inscripciones. Este asiento publica la constitución,
transmisión o modificación del derecho que crea , transmite o modifica el hecho registrable, y el titular a
quien corresponde.
En nuestro sistema registral la inscripción es meramente declarativa y no constitutiva. Excepcionalmente, hay
algunos supuestos en los que la inscripción es constitutiva, como sucede con el derecho real de hipoteca (art.
145 LH). De otro lado, la inscripción es meramente facultativa, de modo que sólo se practica cuando los
interesados lo solicitan.

c) Anotaciones: publican hechos de menor identidad. Es un asiento de vigencia temporal limitada, el plazo es
diferente según el tipo que se establece en el art. 42 LH, las más importantes son la anotación de demanda y
anotación de embargo.

d) Cancelaciones: es un asiento que tiene por objeto dejar sin efecto a otro anterior. Según el art. 97 LH, “cancelado
un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”

e) Notas marginales: constituyen un tipo de asiento accesorio que se practican al margen de otro, para hacer constar
una alteración actual o potencial de su contenido o facilitar el funcionamiento de la oficina registral. Pueden ser
de muy diversos tipos

5. FINCA EN SENTIDO MATERIAL

El registro se sustenta en dos figuras: principios hipotecarios (referente a la finca) y la inscripción.

▪ En sentido material: una finca es un terreno.

▪ En sentido hipotecario: una finca es lo que abre folio registral, aquello que se le da una pagina en el registro y
tiene un número. Cada finca tiene un único código. Indagamos en el concepto de finca en sentido hipotecario:
- En sentido material: puede ser una parte de una finca material o comprender varias de ellas. Ejemplo: compro
tres fincas pequeñas para tener una finca grande, es posible que decida agrupar esa finca. En el registro
aparecerán tres fincas separadas, aunque todas ellas en la realidad formen mi casa.
Otro ejemplo: tengo una finca grande, que puedo dividir en tres viviendas. Asigno cada una a alguien o las
alquilo. Es posible que haya tres viviendas, pero registralmente hay inscrita una única finca.

- Puede tratarse de cosas que no son vulgarmente fincas: son las llamadas fincas especiales como las
a) fincas discontinuas (8.2 LH, 44 RH)
b) el agua (66 RH)
c) casas independientes, pisos PH (8.4 y 8.5 LH)
d) garajes son fincas registrales independientes
e) trasteros
f) concesiones administrativas (44 RH)

Todo puede inscribirse en el registro

5. CÓMO LLEGA UNA FINCA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Por un lado, está la realidad y por otro, está el registro. El registro quiere recoger toda la realidad, pero hoy en día no se
recogen todas las fincas. El registro consiste en reflejar la realidad externa al registro.
La primera inscripción de dominio en el que aparece la finca recogida en el registro se denomina INMATRICULACIÓN
(art. 7.1 LH). Primera vez que una finca llega al registro, la primera inscripción tiene que ser obligatoriamente de
dominio. No puede inmatricularse una finca por una hipoteca, ni usufructo, …

Los procedimientos de inmatriculación:

- El más frecuente es el expediente de dominio: es un procedimiento ante notario (art. 203 LH). En beneficio
del que dice ser el titular de dominio de la finca. Hay que citar a los dueños para que acrediten, deben acreditar
los poseedores si los hubiera, … es un procedimiento riguroso. Puede existir personas que se opongan por tener
ciertos derechos sobre la cosa por ejemplo. En este caso, este procedimiento notarial derivaría en un
procedimiento judicial ordinario. El juez diría si se procede o no a la inmatriculación. Por tanto, es posible
también realizar la inmatriculación mediante sentencia judicial cuando surja un conflicto en relación al
conflicto.

- Hay una serie de supuestos especiales en el art. 204 LH: incluyendo dentro de este ña sentencia judicial
mencionada anteriormente.

- Art. 205 LH: se refiere a la existencia a un doble titulo publico de adquisición. Tengo una escritura publica, de
compraventa por ejemplo, en la que me convierto en propietario y la persona que me ha otorgado la cosa está
acreditada por haber adquirido la propiedad por título público también. Por tanto, hay dos títulos públicos el
nuevo propietario y la persona que me ha transmitido la propiedad. Se permite poder inscribir cuando existe un
doble título de adquisición: llevo al registro dos títulos públicos el mío y el de la persona que me ha transmitido
el derecho. La descripción de la cosa debe ser idéntica en ambos títulos públicos y la persona anterior debe
haberlo adquirido mínimo un año antes. No es un supuesto frecuente.

- Certificado de dominio emitido por las entidades públicas (art. 206 LH): una entidad pública (ayuntamiento por
ejemplo) puede inmatricular una finca que sea de su propiedad mediante la aportación de un certificado de
dominio en el registro siguiendo todos los pasos exigidos por LPAC y en general, todos los procedimientos
administrativos.

6. PROCEDIMIENTOS PARA HACER CONCORDE LA REALIDAD Y EL REGISTRO (art. 198 LH)

EXAMEN

El registro trata de ser la realidad existente. Hay otras formas para hacer concorde la realidad y el registro. Se
encuentran reguladas en el art. 198 y en los preceptos siguientes:

1. Se permite la Inscripción de la representación gráfica de la finca coordinada con el catastro. (Art. 199 LH).
Ejemplo: soy titular dominical de una finca, pero que después de muchos años lo que figura en el registro no
coincide la descripción de la finca exactamente entonces me interesa que lo que figure en el registro sea una
descripción modernizada de la finca. Los límites de este procedimientos vienen recogidos en el art. 199 LH

2. Rectificación de la descripción (art. 201 y 203) LH: procedimiento notarial. Esto es lo que se llamaba expediente
de exceso de cabidas cuando la superficie que existe en el registro no se corresponde con la superficie real o
actual. Los asientos no pueden modificarse, pero existen una serie de procedimientos para rectificar lo recogido
en el registro. Es más fácil rectificar que inmatricular propiamente, es una procedimiento notarial.

3. La declaración de obra nueva (art. 202 LH). Ejemplo: tengo una finca y yo me hago una casa y quiero que la
casa figura en el registro. No tengo que inmatricular la finca, no tengo que inscribir la descripción gráfica porque
no ha cambiado , no tengo que rectificar nada tampoco, sino que tendría que recoger en el registro la obra nueva
construida sobre la finca. Pero siempre tendrá que adecuarse la obra a la legislación urbanística.

4. Procedimientos para hacer desaparecer cargas y gravámenes extinguidos. Art. 210 LH:
expediente ante el registrador.

7. MODIFICACIONES FORMALES
Cambios en fincas ya inscritas, alterando su distribución. Se hace ante notario. Esto se realiza en escritura pública. Se
contienen en el reglamento de la ley hipotecaria y el procedimiento es común a todas (art. 50 RH).

Agrupación de fincas: 45 RH
Agregación: 48 RH
Segregación: 47 RH
División: 46 RH

AGRUPACIÓN DE FINCAS
Tengo 4 fincas, pero quiere que registralmente aparezca una. Tengo que hacer una agrupación de fincas. Entonces, voy
al notario para que me firme una escritura en la que quede acreditado que soy titular de las 4 (fincas A,B,C,D), los
linderos que tienen esas fincas según figura en el registro, el número de finca registral que es, ….. Como resultado de
esa agrupación da lugar a una finca nueva que tiene que ser igual a la suma de las 4 y delimitar los linderos. Cuando se
lleva esta escritura al registro, el registrador cerrará folio de esas 4 fincas, que ya no existen, esta finca constituye una
nueva finca (número tal) a la que se le abre folio. La nueva finca aparece como finca resultante de las 4.

AGREGACIÓN DE FINCA
Tengo dos fincas. Se hace una escritura acreditando la propiedad incluyendo la información de las dimensiones, linderos,
… y el registrador cierra el folio de la finca A y en la finca B se realiza una nueva inscripción donde se inscribe la
escritura en la que se une la finca A a la finca B, y esa inscripción se establece la nueva cabida y los nuevos linderos de
la finca resultante.

SEGREGACIÓN DE FINCAS
La finca A se queda igual y se abre folio de la nueva finca, que es la finca B. Entonces se lleva a cabo una inscripción
de la finca B.

DIVISIÓN DE FINCAS
Se cierra la finca A y se inscriben 3 fincas nuevas. Se cierra folio a la finca A y se abre folio para las tres nuevas fincas
como fincas resultantes de otra finca. Si se hubiera mantenido la finca A, se hubiera producido una segregación.

Todas estas formas de modificación en el registro tienen que respetar siempre lo recogido en el
Derecho urbanístico

8. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Se extraen de la normativa que regula el derecho registral e hipotecario. Son aquellas reglas más generales de la
legislación hipotecaria española que dan a conocer las líneas esenciales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral.

1. Principio de inscripción
Para el registro solo existe lo que esta inscrito. La inscripción es voluntaria, es recomendable. Adecuación del
registro a la realidad (Art. 198 LH). En la mayoría de los supuestos, no es constitutiva del derecho que publica.

Al ser aconsejable que lo existente en la realidad esté inscrito, el registro favorece la inscripción mediante unos
procedimientos (los de declaración de obra nueva y demás de examen, y la inmatriculación). Ejemplo: cabida no es
igual.

2. Principio de exactitud y legitimidad:

Existe una presunción iuris tantum que hace que se presuma que si está inscrito en el registro una persona, ese será
el propietario. Puede no serlo, pero se presume iuris tantum. Es exacto y de legitimidad significa que el propietario
legítimo es el que figura en el registro como tal. Se presume:
a) Existencia del derecho en la forma determinada en el asiento
b) Su pertenencia a la persona que figura en el asiento
c) Causa por la que el titular lo posee
 - Principio de exactitud: existe exactitud porque los asientos no pueden tocarse sin el titular, el registrador no
puede modificarlo. Son intangibles. Al no poderse tocar y el título por el que se registra sigue un procedimiento
riguroso, por este motivo todos nos creemos lo que está recogido en el registro. Puede incluso que no sea real,
pero existe credibilidad por ello.

- Principio de legitimación: en virtud de este principio se presume que el titular del derecho es el que dice el
registro de la propiedad que es. Se presume que es dueño en el ejercicio de cualquier acción que haya que
acreditar la titularidad de algún derecho real (reivindicación por ejemplo).
Solo podrá destruirse la presunción por acción judicial.

Los asientos son intagibles y el principio de credibilidad general del asiento tienen un doble manifestación:
• En relación al adquirente. Principio de publicidad: art. 34 LH.
• En relación al titular: principio de legitimación registral o presunción de legitimación art. 38

¿Qué sucede si la realidad es diferente a la del registro.

Art. 39 LH: inexactitud registral supone que no coincide realidad con el registro. Existen una serie de procedimientos
registrales de rectificación: arts. 40 y 41 LH.

Art. 40: que puedo hacer si la discordancia entre la realidad se produce porque parte o toda la realidad no se encuentra
recogida en el registro. Si no existe, puedo inmatricular la finca para que exista en el registro. También puedo llevar a
cabo un expediente de liberación de cargas o gravámenes cuando existe una carga o gravamen que no está inscrito en
el registro.
Cuando lo que está publicado en el registro es defectuoso o nulo. Tendré que acudir al juez para rectificarlo.

Art. 41: es lo que se llama acción real registral. Esta acción es la posibilidad que tiene el titular registral de acudir a los
tribunales para que se defienda su derecho, en las condiciones o tal y
como se encuentran registrados en el registro de la propiedad. Es la defensa que tiene el titular registral para demostrar
que tiene ese derecho. Se lleva a cabo mediante un juicio verbal (procedimiento más ágil)

3. Principio de fe pública registral

Saber lo mismo que cuando comparábamos art. 34 LH y art. 464 CC. Además, estas nuevas aportaciones.
Art. 34 LH: si la causa por la que se anula el derecho del transmitente se encuentra publicado en el registro, el tercero
no es tercero hipotecario porque ya está publicado que ese derecho tenía algún problema. (Causa que no conste en el
registro). Si la demanda no está publicada, el tercero sí es tercero hipotecario.
Art. 34 LH: adquisición a non domino (a título oneroso, de buena fe, de quien en el Registro aparece como propietario,
e inscribe su derecho). El que cumple con todos estos requisitos esta protegido por el art. 34. Es una presunción iure et
de iure de titularidad.
Art. 207 LH: en algunos supuestos lo recogido en el art. 34 no se da.

3.Principio de presunción de buena fe: se presume siempre.

4. Principio de posesión
La posesión como tal está fuera del registro. Lo que se publican son los derechos, no los hechos. Sin embargo, los
derechos inscritos hacen presumir la existencia correlativa de situaciones de hecho.
Si juan aparece inscrito como propietario, por este mero hecho se presume iuris tantum que es el poseedor, es decir,
que está poseyendo porque normalmente el propietario posee. Existe una presunción posesoria derivada de la de la
exactitud.

Consecuencia posesión titular registral

Usucapión secundum tabulas (art. 35 LH): si se presume que soy la poseedora y además se presume la buena fe
durante cierto tiempo, se puede adquirir por usucapión simplemente por estar inscrito como titular registral.

Usucapión secundum tabulas:

1. Que confluyan en una persona las situaciones de titular registral y de poseedor efectivo “ad usucapionem”
2. Que la inscripción sea del dominio o del derecho real susceptible de posesión
3. El titular inscrito debe haber adquirido de un no dueño y no debe estar protegido por el mecanismo de la fe
registral. Puede operar en los casos en que éste elimina la protección.

Ejemplo: hay un no dueño que es titular registral y transmite su derecho por un negocio jurídico inscribible en el
registro de la propiedad. Transmite el derecho y tenemos una persona que es titular registral.

La usucapión secundum tabulas supone poder convertir en dueño al que adquiere de no dueño y no cumple los
requisitos del art. 34, es decir, no está protegido por este artículo, por el paso del tiempo de haber estado inscrito en
el registro adquiere por usucapión. Si acredita que no es de buena fe, el plazo para usucapir aumentaría.

Esto se realiza a través de dos medidas:

- Declarando que es justo título la inscripción (presunción iuris et de iure)
- Presumiendo iuris tantum que el titular inscrito ha ostentado la posesión hábil para la usucapión y para la
usucapión ordinaria, puesto que presume que ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe
durante la vigencia del asiento. La posesión se presume y el justo título es la inscripción.

Usucapión contra tabulas: art. 36 LH (solo saber, no lo va a preguntar)

5. Principio de prioridad
“prior tempore, potior iure”: tienen prioridad los derechos reales que se inscriban antes.
Art. 24 y 25 LH: fecha del asiento de presentación. Si son de igual fecha, se tendrá en cuenta la hora.
El que inscriba antes tiene un derecho de mayor rango. En caso de coincidencia de varios derechos iguales y no
compatibles el primero cierra el acceso al segundo.
Siguiendo las siguientes reglas:

- Rango implica prevalencia. Dos derechos iguales y compatibles el de mayor rango es prioritario.

- El primero es “preferido”y goza de los beneficios de la inscripción.

6. Principio de tracto sucesivo: se refiere a los eslabones de una cadena. Cada hecho es una consecuencia del
anterior, puede romperse dicho tracto sucesivo porque el adquirente no inscribe su derecho, cuando se rompe,
esa finca está fuera del registro y no tiene reparación totalmente. En los art. 20.1 y 20.2 LH se establece que el
sistema hipotecario sacrifica al titular real en beneficio del titular registral. Esto hay que observarlo en el
momento de practicar la inscripción.
Existen mecanismos de reanudación ante la ruptura del tracto sucesivo:
- Art. 203 LH: el expediente de dominio mediante la certificación administrativa para administraciones públicas
(art. 206.4 LH)

7. Principio de rogación: art. 6 LH. Hay que pedir al registrador actuar a partir de una petición del ciudadano.

8. Principio de legalidad: art. 18 LH

TEMA 16: Derecho de superficie

1. CONCEPTO

Es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo
construid durante el término de su constitución.

Caracteres:
- Derecho real de goce (de la plantación o construcción)
- Derecho real limitado (conviven la propiedad del suelo y propiedad del superficiario)
- Derecho real temporal (período de tiempo pactado)
- Reversión de lo construido o plantado a favor del propietario del suelo

2. CLASES DE SUPERFICIES
 ▪ SUPERFICIE RÚSTICA: aquella que se orienta a facilitar el cultivo de las fincas mediante una figura nueva.

▪ SUPERFICIE URBANA COMÚN: pretende facilitar la edificación por una nueva figura. Cuando se habla de
edificar comprehende tanto la elevación de un edificio como la construcción en el subsuelo.

▪ SUPERFICIE URBANÍSTICA O URBANA ESPECIAL: se orienta también a la realización de una edificación,

pero con la particularidad de que el suelo sobre el que se construye está sometido a un PGOU.

3. CONSTITUCIÓN

Se diferencian los elementos personales de los elementos formales.

➢ ELEMENTOS PERSONALES:

- Concedente o superficiante: es el propietario del suelo que concede el derecho de superficie. Puede ser una
persona privada (individual o colectiva) como por ejemplo: mancomunidades de montes, o una persona
pública como puede ser el Estado, CCAA, entes públicos, …

- Concesionario o superficiario: es el titular del derecho de superficie. Solo se le exigirá capacidad general para
obligarse

➢ ELEMENTOS FORMALES:

En general:
- Por persona pública (solo urbanística) se hará por: cesión onerosa o título gratuito
- Por persona partir (urbanísitca o rústica) se hará por título oneroso y por actos inter vivos.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.

En cuanto a la inscripción en el registro de la propiedad:

- Requiere para su válida constitución que se formalice en escritura pública
- La inscripción en el RP tiene un plazo de duración, que viene definido por el derecho que sea. No podrá exceder
los 99 años.

La doctrina defiende la forma ad solemnitatem y la inscripción registral contitutiva del derecho de superficie.

4. CONTENIDO

❖ Derechos y facultades del superficiario

- Derecho a edificar o plantar

- Derecho de propiedad sobre lo edificado o sembrado (al menos mientras dure el derecho de superficie)
- Derecho de disposición de su derecho de superficie
- Derecho real de utilizar el suelo ajeno para mantener en él lo edificado o plantado

❖ Derechos o facultades del concedente

- Reversión a su patrimonio de lo edificado, construido o plantado.

•Art. 3.5 LMVMC
•Art. 289.3 TR-1992
 - Derecho a la satisfacción de una contraprestación cuando se constituya de forma onerosa (suma alzada,
canon periódico, adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento…)

- Superficie urbanística: derecho a exigir que el superficiario edifique dentro del término previsto en la
licencia que autoriza a edificar (art. 36 TR-1992).

Plazo para edificar: máx. 5 años.

5. EXTINCIÓN

- Por las causas comunes de todos los derechos reales.

- Agotamiento del plazo, dando lugar a la reversión del propietario:
o El titular del suelo hace suyo lo edificado.
o No dará lugar a indemnización (art. 289.3 TR-1992).

- Consolidación de los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario en una misma persona: las
facultades o derechos de 3º han de ser respetadas (en su caso).
- La falta de construcción o plantación. (Solo urbanística). En la rústica habrá que acudir a la resolución del
contrato.

6. DERECHO DE VUELO Y SUBSUELO

Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de
elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo después de ejercitarlo, la propiedad
de lo construido.

Se constituye:
- Inter vivos, mortis causa
- A título oneroso o gratuito
- Por vía de reserva o por transmisión

7. ELEMENTOS

▪ PERSONALES: Concedente del derecho y titular del vuelo

▪ REALES: La contraprestación y la edificación

▪ FORMALES: Se aplicarán las reglas generales en materia de forma (arts. 1278-1280 del C.C.). La inscripción
del vuelo en el Registro de la Propiedad tiene carácter declarativo.
8. CONTENIDO

• El titular del vuelo.

- Derechos:
1. El de ejercitar su derecho construyendo la nueva planta o plantas.

2. La disponibilidad de su derecho, enajenándolo o gravándolo.

- Obligaciones:
1. Pagar la contraprestación pactada (en caso de constitución a título oneroso).

2. Respetar la seguridad del edificio soporte de su derecho de vuelo.

3. Satisfacer los gastos de construcción y asumir la responsabilidad de la misma.

• El concedente del derecho.
- Derechos:
Tiene derecho a percibir la contraprestación (en caso de constitución a título oneroso).

- Obligaciones:
Ha de permitir la construcción de la nueva planta o plantas por parte del titular del vuelo

9. EXTINCIÓN

• Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado.
• Por prescripción. Haciendo referencia al plazo ya citado de 30 años de prescripción extintiva de las acciones
reales sobre inmuebles