Derecho Real

DERECHOS REALES
Docente: Carolina J. Castillejo Vega

E-mail: ccastillejove@ucvvirtual.edu.pe
Un derecho real es un derecho de carácter
patrimonial que permite a su titular, dueño de un
bien, disponer y disfrutar de él sin más
limitaciones que las que marca la ley. Esto incluye
obtener aquellas ventajas económicas que por la
naturaleza del bien sea posible.
características de los derechos reales
a) La inherencia del poder del titular al bien que es objeto del

mismo.
Hay derecho real cuando el poder del titular
se incorpora o adhiere al bien pasando a formar parte de su
naturaleza, pertenece a él, lo persigue jurídicamente, aun
cuando no exista contacto físico entre el titular y el bien, como
sucede, por ejemplo, con la hipoteca o la servidumbre negativa.
De ahí que el derecho real afecta de manera inherente y estable
a un bien determinado. El poder del titular se proyecta de una
manera directa sobre el bien y no se aparta de este aun cuando
esté en posesión de un tercero. Por ello, el titular del derecho
real puede perseguir al bien en poder de quien se encuentre. El
bien está sometido al poder en que consiste el derecho real.
características de los derechos reales
Consecuencia de la inherencia o incorporación es que

el titular del derecho real ejerce un poder directo e
inmediato sobre el bien, sin la necesidad de
intermediarios. El propietario de un bien, por su sola
voluntad, sin que tenga que pedirle autorización a
nadie, puede usar, vender, arrendar el bien; en cambio,
el arrendatario para poder subarrendar el bien que
conduce tiene que pedir autorización al propietario
arrendador.
b) El objeto del derecho real es siempre un bien determinado.
• No puede constituir objeto del derecho real una actividad ni el
resultado de una actividad que no se concrete en un bien
corporal o incorporal.
• El poder del titular no se puede ejercitar sobre un bien de
género, sino únicamente sobre un bien concreto e
individualizado.
• El objeto del derecho real es siempre un bien corpóreo o no,
el cual debe ser determinado. La potestad del derecho real de
usar, gozar o disponer puede ejercerse sobre la totalidad o una
parte del bien o a una parte alícuota como ocurre en la
copropiedad.
• c) El contenido económico del derecho real.
Los bienes objeto de los derechos reales forman parte

del patrimonio de su titular; tienen un valor económico
directo e inmediato.
d.- El poder de inmediación no requiere
necesariamente estar asociado a la posesión, sino
basta que el poder del titular se realice sin requerirse
de la colaboración de un sujeto pasivamente
determinado. Así, el acreedor hipotecario no tiene
un contacto físico con el bien, pero por estar su
derecho de hipoteca incorporado al bien puede
rematarlo judicialmente sin necesidad de contar con
la cooperación del hipotecante o del actual
propietario o poseedor.
e) Al poder del titular corresponde el deber general
negativo (llamado también deber general de
abstención de todos los no titulares del derecho real
de abstenerse de impedir al titular el ejercicio, por
hecho propio, de su poder de obrar sobre el bien que
le pertenece. El deber general de abstención está
garantizado por las acciones reales con eficacia erga
omnes persecutorias del bien, otorgadas por el
ordenamiento jurídico al titular del derecho.
f) El derecho real es un poder absoluto, por
tanto, oponible y eficaz frente a todos (erga
omnes), sin que exista un sujeto determinado del
deber, sino que todos están en el deber general de
no perturbar al titular en el ejercicio de su
derecho.
g) Es un poder persecutorio (ius persequendi) del
bien. Una vez constituido el derecho real, el titular
puede ejercerlo, sin importar en posesión de quien
se encuentre, ni donde se encuentre, es decir, puede
perseguir al bien en poder de quién se encuentre.
Por ejemplo, el propietario puede reivindicar el bien
de su propiedad sin importar en manos de quien se
encuentre; el acreedor hipotecario puede ejecutar la
garantía aun cuando el hipotecante haya enajenado
el bien a tercera persona.
• h) La concurrencia de derechos reales
diversos y la inconcurrencia de derechos
reales iguales sobre un mismo bien.
• Un mismo bien puede ser objeto de dos o
más derechos reales diversos. Por ejemplo,
una misma casa puede ser objeto: del derecho
propiedad del deudor, del derecho de garantía
del acreedor hipotecario, del derecho de uso
y disfrute del usufructuario.
Es imposible que un mismo bien pueda ser objeto de
dos o más derechos reales iguales. Por ejemplo, dos o
más derechos distintos de propiedad en exclusividad no
pueden converger sobre un mismo bien, con base en el
principio según el cual duorum vel plurium in solidum
dominium ese non potest. El derecho real es un poder
que excluye todo otro poder igual, excepto el caso de la
comunidad (la copropiedad, la coposesión) y el derecho
de servidumbre. Sobre un mismo bien no pueden existir
dos o más derechos de propiedad en exclusividad, dos
o más hipotecas del mismo rango, etc
• i) La perpetuidad del derecho de propiedad y del derecho
de servidumbre y la temporalidad de los demás derechos
limitados. Se dice que el derecho de propiedad y el de
servidumbre son perpetuos por cuanto no están sujetos a
un plazo de vigencia predeterminado. Pero este carácter
admite excepciones, porque existe el derecho de
propiedad temporal; por ejemplo, la venta con pacto de
reserva de propiedad, por el cual el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se pague el precio o una
parte determinada de él. aunque el bien haya sido
entregado al comprador.
Con excepción de la propiedad y de la
servidumbre, todos los de más derechos
reales, como el de superficie, el usufructo,
el uso, la hipoteca, los derechos de autor,
las patentes, son sustancialmente
temporales, es decir, se extinguen por el
transcurso del tiempo.
j) La preferencia (ius preferendi) o prelación del
derecho real sobre el derecho personal o de crédito
concurrente. En otros términos, el titular del derecho
real es preferido al titular del derecho crédito .
k) La preferencia de determinado derecho real
sobre otros derechos reales
sobre inmuebles está determinada, de ordinario,
por la prioridad de la inscripción o de la
adquisición (prior tempore, potior iure) (arts.
1135 y 2016). En cambio, tratándose de bienes
muebles la preferencia lo tiene el adquirente a
quien se ha entregado el bien (art. 1136).
l) En algunos casos, el derecho real atribuye a su titular la prelación
real sobre otros sujetos, con quienes está en conflicto, para
la adquisición del bien que es materia de enajenación. Por ejemplo,
el copropietario tiene el derecho de tanto o preferencia para evitar
la subasta y adquirir la propiedad del bien común no susceptible de
división material, pagando el precio de la tasación en las partes que
correspondan a los demás copartícipes (art. 989). Si el
copropietario enajena su cuota o parte de ella sin avisar a los otros
copropietarios, estos tienen el derecho de retracto (art. 1599.2). La
prelación es real por ser vinculatoria tanto para el enajenante como
para el tercero adquirente.
m) Los derechos reales constituyen un numero
cerrado (numerus clausus), es decir, los únicos
derechos reales existentes son los regulados por ley. El
Código Civil regula los derechos reales siguientes:
posesión, propiedad, usufructo, uso y habitación,
superficie, servidumbre, prenda, anticresis, hipoteca y
derecho de retención.
Las razones del principio numerus clausus de los derechos
reales ya se encontraron en el Derecho romano, el cual
consideraba como desfavorables las instituciones que limiten
el derecho de propiedad, por cuanto reducen el valor
económico y hacen poco ágil la circulación de los bienes. En
el período de la codificación napoleónica, se justificó el
principio por la necesidad de impedir cualquier obstáculo a la
circulación de los bienes privando a los particulares que
puedan dar vida a esquemas jurídicos orientados a limitar el
derecho de propiedad más allá de las hipótesis previstas por la
ley
n) El derecho real está tutelado por la acción real, que
es la que tiene por objeto garantizar un derecho real;
por ejemplo, la acción reivindicatoria, la acción de
declaratoria de propiedad, las acciones posesorias.

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