TEMA 1: EL DERECHO DE LAS COSAS Y LAS RELACIONES

JURIDICO-REALES.

1.- LOS DERECHOS REALES. CONCEPTO Y CARACTERES

Proviene del latín. Res (cosas). Hablamos de derechos que las personas tenemos sobre cosas. Su
titular puede ejercer sobre una cosa, determinadas actividades. El paradigma es el derecho de
propiedad, pero no es el único.
Hay derecho/facultades de disfrute, de uso, de enajenamiento, de venta, de donación, de permutar,
se puede destruir. Son facultades que integra el derecho de propiedad, que es el derecho real.
Otro derecho real que no sea propiedad puede ser el de usufructo. La diferencia reside en que el
usufructuario no puede destruirla ni enajenarla pero si quedarse con los frutos de dicho bien.
Derechos reales:
-prenda
-derecho de adquisición
-Hipoteca
-Censos
-Superficie
-Anticresis
Los derechos reales son derechos subjetivos (derecho objetivo vs. Derecho subjetivo). El derecho
subjetivo son derechos cuya titularidad la ostenta un sujeto, ya sea física o jurídica. Conjunto de
facultades que se atribuye a una persona. El derecho objetivo, es el conjunto normativo, como lo
es el derecho penal.
A su vez, son derechos patrimoniales, ya que tienen valor económico, susceptibles de tráfico.
Tienen un contenido patrimonial, al contrario como el derecho a la integridad moral, la libre
expresión de ideas etc.
En cuanto a la regulación: libro 2º del CC, libro 4º (derechos reales de garantía), en donde se
encuentra el derecho real de hipoteca, contrato de hipoteca.
Los derechos reales conducen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa sin la
intermediación de una persona. Por ejemplo, el de la propiedad y usufructo (cuyo titular es el
usufructuario).
Además, son eficaces en las erga omnes, significa soy propietario frente a todos. Tengo derecho a
reacción y defensa de mis bienes frente a la intermediación de una persona ajena.
Deben respetar mi posición jurídica de propietario del bien, sin llegar a lesionar esa posición,
defender su derecho y oponerse a cualquier injerencia proceda de quien proceda. Los derechos son
oponibles frente a cualquier persona.
¿poder inmediato y directo en todo caso? No, ya que pueden ser limitados. En las hipotecas, el
titular es el banco, acreedor hipotecario. Las facultades de ese derecho real que tiene el banco
pueden llegar a ser: no puede poseer, no puede obtener frutos, y si no se devuelve el préstamo, la
vivienda pasa a subasta pública.
El banco Santander no está usando mi casa, que he hipotecado, pero eso no significa que no tenga
un poder directo sobre está cosa; ya que la directora del banco no vive en mi casa sino yo. Pero este
derecho real, porque es sobre una cosa, se puede llevar a cabo cuando yo no pague mi préstamo y
entonces pueda proceder a la venta forzosa. El derecho que tiene el banco es real porque recae
sobre una cosa ajena al banco, no tiene como facultad el derecho a poseer esa cosa porque el banco
no tiene la posesión pero tiene unos poderes que pueden activarse en el momento en el que no
cumpla la deuda garantizada.
El poder inmediato y directo no es sinónimo de posesión porque hay derechos reales que no llevan
inherente el derecho de la posesión del objeto sobre el que recae. La mayoría si, como prenda,
habitación, etc.
La hipoteca, responde a la categoría de derechos reales de garantía.
El derecho oponible frente a todos, incluso aunque no hayan intervenido en el negocio jurídico que
ha dado lugar al surgimiento del derecho real. Los derechos no surgen por generación espontánea.
No se es propietario sin previa acción, hay pago, la donación etc. hay una acción legal previa.
Pueden originarse de dos maneras, principalmente:
o Originario
Cuando la adquisición del derecho sobre un bien no depende del titular anterior. Por
ejemplo, cuando alguien encuentra un objeto y decide quedárselo.

o Derivativo
La transmisión del derecho se obtiene del titular anterior, como en el caso de una
compraventa, una donación o una herencia.

¿Cómo se denomina en Derecho a aquella persona que no es parte de una relacion jurídica, por
ejemplo, quien no es parte de un negocio jurídico como una compraventa, un arrendamiento…? El
tercero, quien no es parte de una relacion jurídica.
“Pedro es el propietario de una casa y constituye en un derecho de usufructo a favor de Javier
(negocio de constitución del usufructo). Posteriormente, pedro vende su casa a María.” Pedro sigue
siento el propietario de la casa, por ello puede venderla, ya que tiene el usufructo. Javier puede
vivir en la casa hasta que se muera, pero el propietario es pedro. Cuando muera Javier, el usufructo
se extingue (el usufructo es vitalicio) y los derechos del usufructo pasan a ser del propietario.
En relacion con el derecho de usufructo (el negocio constitutivo del derecho de usufructo), en este
caso el tercero es María. No fue al notario cuando se constituyó el usufructo. Por lo que el derecho
es eficaz erga omnes para Javier.
La eficacia, hasta que Javier se muera, hace que María no pueda vivir en la casa ni tener acción con
la casa. Una casa libre de cargas no vale lo mismo que una tenga. Le da igual a María, ya que la
compro por inversión, y puede esperar a que Javier muera.
Hay derecho a defenderme y perseguir la cosa y esa cosa ha pasado a manos de un tercero. Si pedro
se aprovecha de una ausencia de Javier en la casa, y vende la casa a María sin notificar el negocio,
Javier puede perseguir la cosa. REIPERSECUTORIEDAD.
En razón de su eficacia general o erga omnes (el que es propietario, por ejemplo, lo es frente a
todo el mundo), todas las personas tienen el deber de respetar el derecho (deber de abstención
universal). El titular del derecho real puede ejercitar acciones en defensa de su derecho frente a
todo aquel que lo lesione (por ejemplo, para recuperar el bien de su propiedad que está
indebidamente en manos de un tercero). Reipersecutoriedad.
2.- LA DISTINCION ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS
DE CREDITO
Un derecho de credito es el derecho de exigir, que tiene un sujeto, el acreedor ante el deudor,
en una conducta de dar, hacer o no hacer. La obligacion es el deber de dar, hacer o no hacer
que tenga el deudor frente al acreedor. Art 1088 cc
Es un derecho subjetivo porque su titularidad corresponde a un sujeto, con valor
económico, ya sea jurídico o físico.
Por lo tanto, las características similares que tienen los derechos reales y los derechos
creditos es que ambos son derechos subjetivos y derechos patrimoniales.
Ej. una compraventa, es un contrato (fuentes de obligaciones, de derechos de creditos). Hay
dos derechos de credito en estos tipos de contratos, como que el vendedor (derecho de
credito que me pague el precio) debe dar el bien y el comprador dar el pago (derecho de
credito que me de la cosa).
Ej. marta le da a Javier 100 euros. Es un contrato de préstamos. La obligacion que surge es
la de deber. El deudor es el prestatario y el acreedor es el prestamista. El contenido es de dar,
hacer, o no hacer algo, en este caso es de dar, (devolver el dinero)
Ej. contrato pintores para las habitaciones de mi casa. La obligacion es de hacer para los
pintores, y la de pagar el que contrata. El contenido es de dar en el caso del contratante.
Los dos criterios basicos para la distinción de los derechos reales y los de credito:
o Por su objeto

- El derecho real implica el derecho subjetivo que da al titular facultades sobre una
cosa, otorgandole a este un poder directo e inmediato sobre una cosa.

- El de credito, es el derecho que tiene un sujeto (acreedor) de exigir a otro (deudor)

una conducta en dar, hacer, o no hacer. Los derechos de credito tambien se llaman
personales.

o Por su eficacia

- Los derechos reales tienen eficacia erga omnes. Constituidos son oponibles a
todos quien no haya participado en el negocio. Por ello tambien se denominan
derechos absolutos.

- El de creditos, la eficacia es relativa, Inter partes. La unica persona a la que el

acreedor puede decir que lo es, es al deudor. El titular del derecho de credito
(acreedor) solo tiene la facultad de exigir una conducta a una persona determinada
(deudor). Los derechos de credito son tambien denominados, por esta razon,
derechos relativos.

Ej. si presto al vecino dinero, no puedo decirle a otro vecino que me de dinero. Solo
es eficaz frente a un sujeto, frente al deudor. Mi derecho solo lo puedo hacer valer
ante una persona, ante el deudor. mi derecho de credito lo puede lesionar el
 deudor, no cumpliendo a termino de devolucion. En el real, lo puede lesionar todo
el mundo.
Las notas en comun es que son subjetivos y patrimoniales y la diferencia por su objeto y
su eficacia.

2.1 FIGURAS INTERMEDIAS.

En cuanto a las figuras intermedias, las cuales son figuras dudosas, en donde no se sabe muy
bien en que tipo de derecho meterse. Tienen características propias de los derechos reales a
pesar de ser de credito.

I. Arrendamiento:

o Poder directo e inmediato sobre la cosa.

o Es susceptible de inscripcion en el registro de la propiedad,
Característico sobre los derechos reales de bienes inmuebles.
o El arrendatario tiene acciones en defensa de su derecho en caso de perturbacion por
un tercero (okupa).

por estas características podemos pensar que es un derecho real, pero por otro lado:
o No es un derecho que se pueda adquirir por medio de usucapión,
que es un modo de adquisicion típico de los derechos reales. Los derechos reales
pueden nacer de la ley, de la usucapion etc.

o La posicion jurídica del arrendatario depende de la posicion jurídica del arrendador.

Podra el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y

enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que
celebre como tal usufructuario se resolveran al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de
las fincas rusticas, el cual se considerara subsistente durante el ano agrícola. (art 480)

Art 480. El usufructuario puede alquilar la casa. Ej. Pepe quiere darle un alojamiento
a su madre. Se la puede donar, pero no quiere, porque si no la propietario seria su
madre, y a su muerte los herederos serían los hijos. Por eso decide el usufructo,
manteniendo asi la propiedad de la vivienda. La madre se va a una residencia, y alquila
la casa, tiene su derecho, recibiendo ella el pago del alquiler. El inquilino de la madre,
cuando se extingue el usufructo, cuando muera, el arrendamiento tambien se extingue.
Del corazon del usufructo, depende del arrendamiento, cosa que no sucede con los
derechos reales, puesto que el derecho lo tiene el sujeto de la cosa siempre.

o La defensa frete a terceros procede de su condicion de poseedor salvo que este inscrito
en el registro de la propiedad. Entonces s es cierto que adquiere eficacia erge omnes.
 Art 1571 cc
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podra exigir que se le deje recoger
los frutos de la cosecha que corresponda al ano agrícola corriente y que el vendedor le
indemnice los danos y perjuicios que se le causen.

Aunque este precepto debe ser interpretado/aplicado en el contexto del art 14 LAU, en lo que
se refiere a los arrendamientos sometidos a esta ley especial, nos sirve para explicar el
caracter personal de los arrendamientos en el ambito del CC, para aquellos contratos no
sometidos a la legislacion especial.
Principio de “venta quita renta”. El comprador de una casa/finca (un inmueble) puede
deshacerse del arrendatario salvo lo que dice la LH, los pactado entre las partes etc.
¿de que parte del precepto cabe extraer que el arrendamiento tiene eficacia interpartes? No
es derecho real como tal porque no tiene defensa ni es oponible frente a todos. El
arrendamiento, por mucho que recaiga sobre un bien, le falta la segunda característica del
bien real (la eficacia erge omnes).
El hecho de que este inscrito en el registro de la propiedad cumple con que el arrendamiento
sea oponible. Asi consigue que el arrendamiento sea oponible, como si se tratara de un
derecho real. El arrendamiento no inscrito es víctima del principio de venta quita venta,
quien sostiene que el arrendamiento es un derecho de credito y no un derecho real.

II. Obligaciones propter rem u ob rem.

Una obligacion es el reverso de un derecho de credito, el deber de un sujeto exigir a

otro sujeto en algo de dar, hacer o no hacer. Es una obligacion que un sujeto tiene por
el hecho de ser sujeto de un derecho real.

La condicion de deudor de una obligacion proviene de ser esa persona quien ostenta
la titularidad de un derecho real. Por ejemplo, la obligacion de contribuir a los gastos
de conservacion de la cosa comun (art 395 cc) que recae sobre todos los
copropietarios.
Todo copropietario tendra derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de
conservacion de la cosa o derecho comun. Solo podra eximirse de esta obligacion el que
renuncie a la parte que le pertenece en el dominio (art 395)

Consecuencias:

o La transmision de la cuota de copropiedad que ostenta uno de los comuneros en la

comunidad (copropiedad) hace que quede liberado de las deudas que surjan de la
conservacion de la cosa comun y que la condicion de deudor recaiga ahora en el nuevo
copropietario)

o No obstante, de las deudas ya devengadas, sigue respondiendo el deudor anterior. De

esas no se libera (en favor del nuevo copropietario) a no ser que el acreedor de su
consentimiento (art 1205 cc)
 La novacion, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede
hacerse sin el conocimiento de este, pero no sin el consentimiento del acreedor. (art 1205
cc)

otras figuras intermedias, que no hace falta saberse son:

III. Derechos reales in faciendo
IV. Ius ad rem

3.- DIFERENCIAS DE REGIMEN JURIDICO ENTRE DERECHOS

REALES Y DERECHOS DE CREDITO
Antes de entrar en las diferencias, los aspectos comunes:
- Ambos son sujetos subjetivos
- Ambos son derechos patrimoniales.
Diferencias:
I. En relacion con la adquisición de unos y otros.

o Los derechos de credito:

nacen inmediatamente de un contrato. La fuente principal es el contrato, las obligaciones y
los derechos de crédito suelen surgir de contrato. Ej. compraventa.

o Derechos reales:
Es preciso que al contrato se añada otro elemento que es la traditio o entrega de la cosa.

Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y
omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. (art
1089 cc)

La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por
la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. (art 609)

El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de
entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido
entregada. (art 1095)

II. En relacion con el régimen de cotitularidad.

Puede haber pluralidad de sujetos, lo que entabla en una serie de problemas, ¿Quién cobra,
cuánto?
 o Derecho real:
El régimen de cotitularidad de los derechos se rige con carácter general de acuerdo con las
disposiciones de la comunidad de bienes de los arts. 392 y ss.
o Derecho de credito:
El régimen de cotitularidad de los derechos de credito puede rgirse de acuerdo con uno de
los siguientes regímenes jurídicos: solidaridad, mancomunidad indivisible (o
mancomunidad a secas) o mancomunidad divisible (llamada también parciariedad)

III. En cuanto a la forma y publicidad de los derechos.

o Derecho real:
Sobre bienes inmuebles. El art 1280 establece que deberán constar en documento público
los actos y contratos constitutivos, modificativos y extintivos de derechos reales sobre
bienes inmuebles. Aunque tal precepto no debe ser interpretado de forma ad solemnitatem,
al menos en todos los casos.

Lo mismo cabría decir de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los arts. 605 y 606
CC, así como los arts. 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, someten los actos y contratos relativos
al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles a unos especiales requisitos de
publicidad para su plena eficacia en relación con los terceros, que es la inscripción en un
registro público oficial como es el Registro de la Propiedad.

Los derechos reales tienen un sistema de publicidad propio que es registro de la

propiedad, al cual no acceden los derechos de crédito.

o Derecho de credito:
No contiene una previsión similar.

IV. En relacion con las reglas para resolver al concurrencia de derechos

o Derecho real:
No cabe la concurrencia de varios derechos reales de igual contenido sobre una misma
cosa. en caso de concurrencia de algunos de estos derechos, la regla para resolver la
prioridad entre uno y otro (con diferentes consecuencias en función de que los derechos
sean compartibles o no) es el principio “prior tempore, potior iure”

En derechos reales, la regla es la prior tempo. Si adquiero la cosa primero, tengo derecho y
tengo prioridad.

o Derecho de credito:
La concurrencia en el caso de los derechos de credito es posible (puede haber varios
acreedores frente a un mismo deudor), y obliga a estar a la regla general “par conditio
creditorum” (que queda excepcionada por la existencia de los llamados créditos
privilegiados contemplados tanto en el cc como en la Ley concursal)

Acaba tratando de igual manera a todos los acreedores. La excepción se encuentra en la

figura de los créditos privilegiados. Cuando un mismo deudor tiene varios créditos con
varias personas, y no tiene patrimonio suficiente, todos los acreedores serán tratados por
igual.
V. En relacion con la prescripción.

la diferencia en cuanto al régimen jurídico de unos y otros es que únicamente se pueden

adquirir por vía de usucapión o por medio de prescripción adquisitiva, el dominio de
demás derechos reales.

El dominio y ciertos derechos reales se caracteriza como una posesión de un ejercicio de

ese derecho durante largo tiempo propietario y al cabo de x años, que son más si son
inmuebles menos si son bienes muebles, yo soy propietario de esa cosa.

Este particular modo de adquirir qué llamamos Usucapión o que llamamos también
prescripción adquisitiva, solo se aplica a los derechos reales, no a los derechos de crédito.

Si yo vengo aquí cada día y le digo a Sofía, me debes 5 y ella no me debe €5 por mucho
que yo ejerza ese derecho durante largo tiempo, no me termina convirtiendo en acreedora
de ese derecho frente a Sofía de esa obligación.

En cambio, si yo ejerzo el dominio sobre un bien que no es mío, al cabo de X tiempo, plazo
fijado legalmente, yo sí devengo propietario, por tanto, de nuevo otra distinción entre ambos
derechos.

Hay otro tipo de prescripción: La prescripción extintiva, en donde el régimen de una y

otra clase de derechos es diverso.

o las acciones personales/de credito

prescriben en un plazo de 5 años, aludiendo a la facultad que tiene el acreedor a otra persona
en exigirle de dar, hacer, o no hacer. Ej. Si no se devuelven el dinero, en el momento de
impago, tengo 5 años para reclamarle por los juzgados el dinero. Si no lo hago en ese plazo,
el derecho de reclamar se extingue.

No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la

acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el
deslinde de las propiedades contiguas.(art 1965 cc)

5 años por regla general, pues hay otros plazos especiales.

o las acciones reales

las acciones para defender un derecho real. Ej. hay alguien que se ha metido en mi casa,
bien inmueble. Ej. Hay alguien que está evitando que yo ejerza mi derecho de servidumbre
porque puedo pasar por su casa, servidumbre de paso y un día me levanto y ha vallado su
finca. Eso es una lesión a mi derecho real de servidumbre.

Todas esas acciones para proteger, defenderme contra perturbaciones, despojos de mis
derechos reales, (que puede proceder de cualquiera) tiene un plazo para el ejercicio que es
diferente al de las acciones personales.

• Tratándose de bienes muebles, 6 años

• tratándose de bienes inmuebles 30 años,
 Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la
posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio,
conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta pública, y los de
hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el párrafo 3.º del mismo artículo
citado. (art 1962)

Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del
dominio o derechos reales por prescripción. (art 1963)

VI. en relacion con el régimen de perecimiento de la cosa

o derecho real:
¿Qué sucede si yo tengo un derecho real sobre un bien que se destruye? Pues como regla
general, la destrucción del bien motiva la extinción de ese derecho y no hay obligaciones.

o Derecho de credito.
Como se estudio el año pasado, si la cosa que el deudor tiene que entregar al acreedor se
pierde por culpa del deudor, el derecho de crédito no se extingue. El deudor tendrá que darle
al acreedor el equivalente pecuniario.

Solo hay un punto de coincidencia entre ambos derechos, que es que si la cosa que tiene
que entregar el deudor perece en sus manos sin su culpa y sin hallarse el deudor en situación
de mora entonces sí que es verdad que la extinción de la cosa produce la extinción de la
obligación (reverso del Derecho de credito)

Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada

cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste
constituido en mora. (art 1182cc)

VII. En relacion con el régimen de la autonomía en la creación de estos dchos.

o Derecho de credito /materia de obligaciones y contratos:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden
público. (art 1255) (aprenderse art)

es decir, el principio de libre autonomía de la voluntad. Si que es cierto que hay unos
contratos típicos en el Código Civil como el contrato de compraventa, contrato de
arrendamiento, contrato de permuta, contrato de préstamo, contrato de contrato, contrato de
depósito, fianza.

Pero es posible que las partes lleguen a contratos, que celebren acuerdos los sujetos,
mediante contratos y pactos innominados atípicos, sin nombre en derecho y que el
ordenamiento lo permite y siempre y cuando no sean indignas, según se desprende de este
artículo del Código Civil.
 ej. pactos de ruptura de la convivencia de la pareja de hecho. Antes de empezar a vivir
juntos uno de ellos es licenciado en derecho, dice, voy a hacer una cosa que es, vamos a
celebrar un contrato para el caso de ruptura, planteándose en tal caso que hacer con la casa,
quien se queda con el arrendamiento de la casa, con el perro. ¿Cómo va a ser el régimen
de visitas del perro etc? todo ello no esta en el CC.

No obstante, ese pacto de ruptura es perfectamente lícito con esos límites que es ley moral
y principios morales, principios éticos.

**cuando decimos ley a que nos estamos refiriendo? a la ley imperativa, a la ley dispositiva, o a
ambas? diferencias: la ley dispositiva hay que cumplirla. EJ. Si te dicen que la renta se tiene que
pagar los 14 primeros días del mes, (LAU) si no se pacta nada. Es una norma dispositiva que
quiere que las partes pueden pactar lo contrario.
El art 1255 es una norma imperativa. Para los pactos entre particulares no puede ser otra que la ley
imperativa**

o Derechos reales:
En materia de derechos reales, no hay un precepto similar al 1255. ¿Puede haber derechos
reales atípicos?

El Código Civil contempla figuras típicas de derechos reales como el usufructo, prenda,
habitación, uso en multipropiedad, superficie, aprovechamiento.

Ha dado lugar a dos posturas antagónicas, que es la teoría del numerus clausus y la teoría
del numerus apertus.

o Numerus clausus
Son los que define el CC. Hay un numero cerrado de derechos.

o Numerus apertus

¿de dónde vienen las tendencias a admitir el numerus apertus? De la eficacia general o rga
omnes que tienen los derechos reales. Afectan a terceros que no han intervenido en el
negocio jurídico que les da vida.

Al contrario que en los derecho de credito: hablando de situaciones jurídicas que tienen una
mera eficacia inter partes. Es decir, al ordenamiento jurídico lo que pasa con una pareja de
hecho antes de irse a vivir juntos, a la ley no le importa porque produce efectos solo frente
a ellos. Ellos serán loo que quieren pactar, ellos verán a lo que se quieren obligar. La cosa
no sale de ese círculo, no sale de esas dos partes que han celebrado, pero con los límites del
ordenamiento jurídico al establecer que no sea contrario al orden publico etc.

Ej. Pedro y Javier tienen un derecho real sobre un bien que luego va a parar a manos de
María. Ya la cosa no está tan clara porque estamos hablando de una situación jurídica
llamada a derecho real, que está llamada a afectar a terceros (aquel que no es parte de la
relacion jurídica)
Pedro y Javier constituyen un derecho de usufructo sobre la finca de Pedro ante notario.
Luego Pedro vende ese inmueble a un tercero, María, quien tiene que soportar ese derecho
de usufructo.

No obstante, Pedro puede vender y enajenar el bien que ya usufructuaba Javier, porque tiene
el ius disponendi. ¿Cómo llamamos a una persona que ha grabado un bien de su propiedad
común? Ya no lo llamábamos el propietario, sino el nudo propietario quien es Javier.

¿Qué facultades integran el derecho de usufructo de Javier? Disfrutar y usar. Ese derecho
de usufructo es vitalicio, es decir su duración del derecho es la vida, salvo que se haya
pactado otra cosa.

El usufructo se extingue con la muerte de Javier y María podrá disfrutar de la finca.

Aquí el usufructo sería el derecho real típico mientras que el Usuferio es el derecho real
atípico.

• Argumentos a favor del numerus apertus:

El art 2 LH. señala que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los títulos en

que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan “derechos de
usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros
cualesquiera reales”

esta numeración no es exhaustiva, hay derechos reales típicos que no están

enumerados, por eso el legislador, dice cualesquiera otros derechos reales, porque
llegó un momento en que se “cansó” de enumerar. O también porque estaba
pensando que en el futuro podría surgir otros derechos típicos legales que todavía
no estaban en ese.

El art 7 RH. señala por su parte que “conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la

Ley no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca,
transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales en que dichos
párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma
naturaleza, así como cualquier pacto o contrato que, sin tener nombre propio en
derecho, modifique, desde luego o en el futuro, algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales”.

“sin tener nombre propio hace referencia a los contratos atípicos”

A tener en cuenta: Artículos 9 LH y 51.5 RH, 392.II CC, 467 CC, 523 CC, 598 CC
(estudiar por el Manual).

En nuestro pais y en general en derecho europeo, la tesis que predomina es la del numerus
apertus, ya que pueden crearse nuevas figuras de derechos reales en el ejercicio de la
autonomía de la voluntad (por actos y negocios jurídicos entre particulares, que den vida a
estas nuevas figuras)

Esa es la postura que ha cogido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública,

antes denominada Dirección General de los registros y del Notariado, que es la Dirección
 General dependiente del Ministerio de Justicia, que tiene como una de sus competencias
resolver los recursos que se interponen ante decisiones de los registradores de no inscribir.

Cuando se decide no inscribir un derecho real por no parecerle un derecho real que merezca
ser conocido como tal y merezca ser inscrito, recurren ante la Dirección General,
haciéndoles saber que ha sido negada la inscripción del derecho real. Esta dirección puede
dar la razón o no. es una buena referencia para saber si en nuestro sistema es de numerus
apertus o números clausus.

No obstante, se establecen unas condiciones:

• La nueva figura debe atribuir un poder directo e inmediato sobre el bien

(característica esencial de cualquier derecho real)

• Tiene que respetar las normas imperativas de configuración de los distintos

derechos reales (no duración perpetua de los derechos reales limitados, prohibición
de pacto comisorio en los derechos reales de garantía etc.)
**pacto comisorio: pacto que permite al acreedor, verificado el incumplimiento del deudor
hipotecario o pignoraticio, haga suya la cosa en garantía, bien directamente su apropiación, bien
indirectamente mediante su disposición. Ej. los bancos cuando debías mucho dinero y tenias
hipotecada tu casa, se la quedaban. Esto se hizo para terminar con ciertos abusos de los bancos**

Por ejemplo. Cuando hablamos de los derechos reales de garantía, como la hipoteca.
Hay una norma imperativa que rige para todos los derechos de garantía reales de
garantía. ¿el deudor puede perder la cosa si no paga? sí, pero la puede perder con
los procedimientos legalmente establecidos, es decir, una ejecución judicial que
culmina con la subasta pública donde va a haber licitadores.

• La nueva figura debe perseguir un fin que resulte socialmente útil (que no venga
proporcionado por otro derecho típico)

4.- TIPOS DE DERECHOS REALES.

I. Clasificación:
o Derecho de propiedad
o derechos reales limitados (derechos sobre cosa ajena)

Derecho sobre cosa ajena, porque la propiedad no la tiene maría ni pepe, puedo ejercer
facultades sobre la cosa de otro con eficacia erga ormnes. Derechos reales limitados porque
su contenido tiene menos facultades que las que tiene el propietario.

** Servidumbre: servidumbre de paso, yo con el vecino me permite el paso sobre su finca para
pasar a mi otra finca por su finca. Se hace uso de cosa ajena peros sigue siendo derecho real. **
EJ. La propiedad de una casa la tiene Luis, y constituye un derecho real limitado, el
usufructo a favor de pepe. Y otro derecho a favor de maría, que es una servidumbre. El
derecho de propiedad le corresponde a Luis, los demás tienen derecho limitado.
Vamos a suponer que yo constituyo a favor de que un usufructo sobre mi finca. Y a continuación
otro usufructo sobre mi finca a favor de María. ¿Es posible, no? ¿Por qué no, si el ejemplo es el
mismo, has constituido dos derechos reales? A favor de personas distintas que graban tu finca
porque no es posible porque estamos hablando de los derechos reales, idénticos con las mismas
facultades y entonces ya tenemos a los usuario 1 y al usuario 2 en “una pelea” que resolveremos
con arreglo al principio del primero tiene prioridad. El primero en el tiempo, es el que tiene mejor
derecho.

II. Clasificación

Dentro de los derechos reales limitados, que se llaman así porque están integrados por un número
menor de facultades, comparados con el derecho de propiedad y se llama también limitados porque
referencia de la propiedad no son perpetuos.
Distinguimos 3 subtipos:
o derechos de goce.
Permiten a su titular ejercer determinadas facultades de golpe de disfrute de uso sobre el
bien ajeno.

o Derechos de garantía.
Son aquellos derechos que permiten a su titular llamado acreedor que es titular de un
derecho de crédito, titular de un derecho real de garantía.

o derechos de adquisición,
como son el tanteo, retracto y opción de compra que permiten a su titular adquirir un bien
ajeno. Derecho de goce la más amplia, examen.

III. Clasificación.
Dividimos entre
o derechos reales sobre bienes inmuebles
o derechos reales sobre bienes muebles.
Normalmente los derechos reales típicos pueden recaer sobre ambos tipos de bienes, aunque con
excepciones:
- prenda: mueble
- superficie: inmueble
- servidumbre: inmueble
- habitación: inmueble.
después también puede haber hechos reales sobre bienes inmateriales, por ejemplo, la propiedad
industrial, las propiedades de intelectual.
5.- ESTRUCTURA DE LA RELACION JURIDICO REAL. SUJETO
Y OBJETO.
Sujeto: personas físicas o jurídicas. Personas jurídicas publicas o privadas. Mantienen la mera
capacidad jurídica (para ostentar la titularidad), aunque otra cosa es adquirirla (que se adquiere al
nacer)
Las personas jurídicas no se mueren. Ya hemos dicho que el usufructo es vitalicio en una relación
sujeta al término de vida de su titular, por ello con las personas jurídicas se establece un usufructo
de 30 años.
Las situaciones de cotitularidad de los derechos reales. Re regulan con arreglo a 3 regímenes
jurídicos, que eran la solidaridad, parciariedad y mancomunidad, y
o comunidad romana
si hablamos de cotitularidad de derechos reales, también puede haberlas. Ej. 3 hermanos
que son propietarios. Pues ya tenemos aquí una situación de cotitularidad del derecho real
de propiedad. Lo regulamos por las normas sociales 392 y siguientes (comunidad romana
o por cuotas)

o comunidad germánica
lo que pasa que hay otras formas de Comunidad de cotitularidad de derechos reales en nuestro
ordenamiento jurídico, que responden al modelo de comunidad germánica, no comunidad romana
o cuotas. Que es, por ejemplo, los bienes de sociedad de gananciales de los dos cónyuges.
Objeto: como ya se sabe: bienes muebles, inmuebles y también puede haber derechos reales sobre
bienes inmateriales como es la propia intelectual
¿quién es el titular de los derechos de propiedad intelectual? El autor. Ej: en una obra literaria, yo
estoy tocando la obra que no es intangible, es tangible, pero nada mas es una idea.
 TEMA 2. LA DINAMICA DE LOS DERECHOS REALES.

1.- LOS MODOS DE ADQUISICION EN EL SISTEMA ESPAÑOL

La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por
la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. (ART 609)

Aclaraciones: únicamente la propiedad como derecho real puede ser adquirido por ocupación, los
demás derechos reales (limitados, sobre cosa ajena) no.

o Ocupación:
Solo con la propiedad y solo sobre las cosas muebles carentes de dueño, corporales.
Consiste en coger algo corporalmente y llevártelo. Solo sirve para las cosas que no tienen
dueño y es necesario que sea mueble corporal.

o La ley:
Se aplica tanto para la propiedad como para los demás derechos reales limitados.

Ej. en la legitima del cónyuge viudo hay un derecho de usufructo sobre los bienes del
causando. Cuando enviudas continuas con la casa de su fallecido marido, por ley.
El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o
de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al
usufructo del tercio destinado a mejora. (art 834 cc)

o Donación:
Es otra vía de adquisición, ya sea del derecho de propiedad o de los restantes.

o Sucesión testada e intestada

Por herencia puedo adquirir la propiedad, ya sea cuando hay un testamento (negocio formal)
como cuando no lo hay (entonces por ley se hace)

o Contratos por tradición

Esto es solo para los contratos traslativos, dirigidos a la transmisión de la propiedad o
titularidad de los derechos reales. La causa del contrato debe ser transmitir, dar, esta
propiedad.

o Usucapión/ prescripción adquisitiva.

Siempre que estos lleven aparejada la posesión de la cosa objeto del derecho real. Un
derecho de usufructo si se puede adquirir por usucapión.
Solo se puede aplicar para ciertos bienes y tanto sirve para la propiedad como para los
derechos reales limitados que impliquen la posesión de la cosa.
1.1 MODOS DE ADQUISICION
Pueden ser:
o Originarios
El derecho adquirido no se basa en un derecho anterior, sino que surge ex novo en la cabeza
del adquiriente. Nadie me lo da ni lo recibo, sino que nace en mi cabeza (ocupación).
Ej. veo una maleta abandonada y lo adquiero por ocupación.

o Derivativos
La adquisición es derivativa cuando se funda en el derecho del transmitente recibe le
derecho de manos de otra persona. (transmitente).

Dentro de esta clasificación:

• Modos derivativos constitutivos:

recibo el derecho que lo ha constituido ad hoc para ponerlo en mis manos. Ej de la
servidumbre de paso. Se constituye a favor de otro sujeto, derivativo.
Es decir, recibo la cosa con un derecho diferentes al que tenía la persona que me lo
transmite. Ej. mi madre recibe un usufructo de mi casa. No es originario porque ha recibido
el derecho de una persona (yo) pero no es el mismo derecho que tengo yo (propiedad vs.
Usufructo)

• Modos derivativos traslativos,

Recibo de la persona el mismo derecho que tenía la persona que me lo ha dado. Ej. recibo
el CC que me ha regalado mi padre, y es el mismo derecho de propiedad sobre ese libro.

a. La propiedad de una casa por medio de un contrato de compraventa que celebró con el
anterior propietario. ¿Originario o derivativo? derivativo ¿Traslativo o constitutivo?
Traslativo.
b. Relativo al derecho de propiedad, la recibo por donación: seria derivativo, traslativo.
c. Cuando hay usucapión: Originario, porque no se lo ha vendido, aunque se lo haya prestado.
Nadie se lo da, esa persona adquiere el derecho con el tiempo.

d. la ocupación y la prescripción adquisitiva son originarios, las otras son derivativos y pueden
ser constitutivos si lo que me han hecho es un derecho solo para mí. O me está trasmitiendo
el derecho (traslativa)

2.- LA TEORIA DEL TITULO Y EL MODO

La vía mas habitual de adquisición de un derecho real es a través de un contrato.
Nuestro derecho sigue la teoría del titulo y modo. Es necesario tener un contrato por el cual yo
adquiero ese derecho y real y que además me sea entregada la cosa, siendo estos los elementos del
derecho español que tienen que estar presentes.
o Titulo:
Es el contrato traslativo o constitutivo del derecho real (compraventa, permuta…)
 o Modo:
Es la entrega de la cosa objeto de derecho real.
Tiene que ver con la causa, la finalidad del contrato que es pasar, trasladar la propiedad a
otra persona.

Ambos elementos son imprescindibles para la adquisición del derecho con arreglo a esta teoría:

➢ El titulo sin el modo no trasmite la propiedad ni la titularidad del derecho real. Solo surge
un derecho de credito (pedir la entrega de la cosa al acreedor/vendedor)

➢ El modo sin el titulo tampoco produce efectos traslativos:

Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse

recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y
el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes. (art
1303 cc)

Por ejemplo, en Francia con el contrato es suficiente, ya a habemus nuevo propietario y en Italia
sucede lo mismo. El comprador es nuevo propietario porque se sigue un sistema consensual de
transmisión de la propiedad que procede del Código Napoleónico. En España con el proyecto de
Código Civil de 1851 nos alineamos con nuestros vecinos. Solo la compraventa es suficiente para
haya plena eficacia del contrato, un contrato perfeccionado.
Pero el sistema que ha cogido nuestro Código Civil, el definitivo, el vigente hoy en día de 1889 es
el sistema del que estudia el modo. Es decir, que la compraventa no es suficiente, sino que la
compraventa tiene que ir seguida de la entrega de una cosa para que el comprador devenga titular
de un derecho.
El título que es el contrato traslativo o constitutivo del derecho real, su finalidad tiene que ser
trasladar. Dicho de otra manera, la finalidad del contrato es que el transmitente se despoje de la
propiedad de un bien, de la titularidad de un derecho real a favor de otra persona.
El artículo 609 lo dice muy bien cuando dice “Los derechos reales se adquieren a través de ciertos
contratos” no todos los contratos,
Ej. Si tú celebras un contrato de comodato con el cual le prestas tu coche a alguien o un libro para
que se lea (préstamo de uso, qué es lo que es el contrato de comodato, que ) Y luego, a continuación,
pones en sus manos las llaves del coche o ejemplar del libro que estás prestando, no por eso hay
una adquisición de la propiedad por parte del comodatario.
Ambos elementos son imprescindibles (título y modo) Hasta tal punto que un título, contrato, que
no va seguido de la entrega de la cosa, lo único que inviste a la parte del negocio es de la condición
de titular un derecho de credito.
El contrato ya se ha perfeccionado porque han concurrido dos consentimientos entre el vendedor y
el comprador que confluyen sobre la cosa, ej. este móvil y sobre el precio €100 desde el momento
en que se perfecciona el contrato con ese doble consentimiento, de la aceptación y la oferta.
Hacemos contrato y surge las obligaciones que hemos dicho. Un derecho de crédito que yo le
entregué la cosa, que es lo que tengo yo, un derecho de crédito a que el me pague. ¿Si todo esto lo
interpretamos al revés, qué es lo que tengo yo? Un deber de entregar las cosas, y la otra parte una
obligación de pagar el precio. Ya se ha convertido en un derecho real desde el momento que yo le
entrego el bien.
Si antes de la entrega yo cojo y vendo e inmóvil a Patricia, Juan puede reclamarme a mi ya que el
derecho de credito tiene una eficacia inter partes y quien vulnera en este caso soy yo. No obstante,
no puede hacer ninguna reclamación frente a Patricia porque él no tiene una posición jurídica que
llamamos derecho real, en donde él tiene muchas armas defensivas que se llaman acciones reales,
que pueden ser contra cualquiera. (5 años por incumplimiento del contrato)
Acudiríamos a la nulidad anulabilidad de los contratos, dejarlo sin efecto el contrato, aunque lo
hemos perfeccionado. Lo tengo que dejar sin validez dentro de un plazo legal para ejercer la acción,
que es de 4 años. Si hay vicio del consentimiento, se puede dejar sin validez el contrato, cayéndose
el título, ya que l contrato no tiene validez.

2.1 TRADITIO
Formas de entrega o traditio:
o Traditio real:
Es la entrega de la cosa material y desplazamiento posesorio. La traditio= modo.
Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del
comprador.(1462)

o Traditio ficta.
Son formulas que equivalen a la entrega física.
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes
muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan
almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes,
si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la
venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. (1463)

• Traditio simbólica.
Entrega de bienes muebles se efectuará por la entrega de la llaves del lugar donde se hallan
almacenados o guardados.

¿es posible la aplicación analógica de este precepto a los bienes inmuebles? Esta traditio
sirve también para los bienes inmuebles. De hecho, se usa mas para este tipo de bienes,
con la entrega de las llaves.

• Traditio consensual.
modalidad tradicional donde el mero acuerdo es suficiente para la entrega. El
consentimiento de ambas partes para entender que se ha realizado la entrega es suficiente
aunque no haya un desplazamiento físico.

Ej: tengo un piso alquilado durante mucho tiempo y quiero vender la casa, y el comprador
va a mantener al inquilino. Apalabro con el el cambio de propiedad y el inquilino mantiene
la posesión.

La entrega de los bienes muebles se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, en los siguientes casos:
 1. Si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la
venta.

2. Si el comprador ya la tenia en su poder por algún otro motivo (traditio brevi manu=el
accipiens ya tenía la posesión de la cosa)

3. El constitutum possessorium: también es forma de traditio consensual (atípica), que

se produce por el mero consentimiento cuando el tradens va a permanecer en la
posesión de la cosa con otro título.

• Traditio instrumental:
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare o se dedujere claramente lo contrario. (1462.2)

Y aquí, el problema practico: clausula de un contrato de compraventa de inmuebles otorgado en

escritura pública.
“la entrega del inmueble, libre de cargas y gravámenes, tendrá lugar en el plazo de seis meses a
contar desde la firma de este contrato. En ese momento se producirá también el pago del precio
restante”
¿Puede considerarse que de la escritura se deduce o resulta lo contrario respecto al efecto traditorio
de este instrumento público? VER MANUAL.
**la donación es un contrato traslativo de la propiedad, que no necesita de la traditio.

A modo de recordatorio: Un contrato traslativo es aquel cuya finalidad es la transmisión de un

derecho, de tal manera que el adquirente es el nuevo titular de derecho, y el transmitente deja de
ser propietario del derecho.
Ej. Vanesa compra un inmueble y lo inscribe en documento privado el 1 de enero de 2023. (Contrato
privado de compraventa, mal llamado contrato de Arras. Se ha llamado así porque hay una primera
parte en la que el precio se entrega una cantidad que son las arras y por eso se llama contrato de
Arras. El 1 de enero de 2023, en el momento de la firma y se abonó ya la mitad del precio pactado
y se acordó, asimismo, que la entrega de las llaves tendría lugar el 2 de febrero de 1000 de 23. El
otorgamiento de la escritura de compraventa y el pago de la segunda mitad del precio se produce
el 3 de marzo de 23 y a continuación, inscribe su derecho de propiedad sobre el inmueble en el
registro el 4 de abril de 2023. ¿Derecho de propiedad, cuando?
a) 1 de enero,
b) 2 de febrero,
c) 3 de marzo,
d) 4 de abril.
¿Cuál es la correcta? La b. Traditio simbólica (con la entrega de llaves). En el mismo momento en
el que se junta el contrato y la traditio, las llaves.
Los contratos no están sometidos a forma. Se podría pensar que la respuesta correcta es el 3 de
marzo, cuando se paga l ultimo euro del precio, dejando a entender que hasta que no se pague el
precio, no se es propietario. Eso no es correcto ya que desde el momento en que tú tienes el título
y el modo ya eres propietario.
Lo que pasa es que tienes una deuda frente al vendedor para pagar el precio. Deuda que si llegaba
un momento no se cumple, se puede recurrir a la resolución del contrato. Provoca que el título en
el que se apoyaba su propiedad se acaba de resolver, ¿por qué? Por incumplimiento de las
obligaciones.
Por ello se dice que el título sin modo no va a ningún sitio y el modo sin título no va en un sitio.
Ej. modo sin título era el 1303 del Código Civil, es decir, que como resultado del ejercicio de una
acción de anulabilidad, la solución es que el comprador tiene que devolver la cosa.
“Es que soy el propietario, sí, pero acaba de caer el título contrato en el que se apoyaba su
propiedad. ¿Por qué? Porque el vendedor acaba de resolver. ¿Por qué? Porque has incumplido una
de las obligaciones principales del contrato que era pagar”
Eso es la segunda parte de la historia. La primera parte de la historia es que yo no necesito pagar
íntegramente el precio para considerarme ya comunitaria. Se hace propietario, acabo de adquirir el
derecho real de propiedad cuando hay el título seguido del modo.
Segunda conclusión importante del ejemplo: no depende de la inscripción en el registro de la
propiedad. No es necesario tampoco. Yo soy el propietario aunque no haya tenido la dirigencia de
ir con mi escritura pública e inscribirlo en el registro de la propiedad.
Aunque no es obligatorio ni es un requisito para que yo me considere la nueva propietaria del piso
el que yo haya lo haya inscrito en el registro de la propiedad si es muy conveniente que lo haga.
Si es muy recomendable que lo haga para evitar que surja una figura, el tercero protegido del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Ej.: si mi vecina mañana me dice hoy acabo de comprar un piso. Me han entregado ya las llaves,
todavía no he pagado el precio. ¿Debo inscribirlo o no debo inscribirlo en el registro de la
propiedad? La respuesta es no debes, pero es preferible que lo hagas para que no surja el día de
mañana un tercero protegido del artículo 34. ¿Por qué si es recomendable escribir? Aunque de ello
no dependa la adquisición de mi derecho.
La conclusión más importante del ejemplo: lo único necesario para adquirir el derecho real por
esta vía (una de las varias que refleja el 609) es tener un título. A través de contrato (no cualquiera)
sino ciertos contratos (los traslativos), seguido de un modo (traditio) y un último elemento
invisible de la teoría del título y el modo.

2.2 TERCER ELEMENTO.

Elemento invisible:
No solo el titulo y el modo, sino que para la transmisión de la propiedad y demás derechos reales,
por medio de ciertos contratos mediante la tradición, es imprescindible además, que el transmitente
tenga la titularidad y el poder de disposición sobre la cosa.

Ej.: si yo le vendo a alguien de nosotros, un bien que no es de mi propiedad, pero ha tenido lugar
un contrato traslativo y ha habido modo de entrega no puedo trasmitirlo ya que no tengo titularidad.
Con la figura del representante sucede lo mismo: es una persona que actúa en lugar de propietario
con poder suficiente, es decir, el ejemplo sería el mismo.
Un no propietario no puede transmitir la propiedad de la cosa. principio: Nemo dat quod non
habet = nadie puede trasmitir un derecho que no tiene dentro de su patrimonio.
Ej. Si esta casa pertenece a cierto señor, esa señora no puede venderla a tercero. El tercero no puede
decir es que ahora yo soy el propietario por la teoría del título y el modo, porque ha habido una
venta seguida de una entrega. No obstante no concurre el elemento de la titularidad de transmitente.
No obstante. Hay casos en que, pese a la no titularidad del transmitente, el adquirente puede llegar
a adquirir el derecho por:
o Usucapión.
Ej.: Me ha vendido una cosa un no propietario. Yo no puedo adquirir por la teoría del título
y el modo, pero con tiempo se termina convirtiendo en propietario.

Se adquiere por usucapión y no por la vía del título y modo. ¿Y cuál es la diferencia si al
final acabó siendo propietario? pues la diferencia es fundamental, ya que si adquiero la
propiedad por la via del titulo, modo y elemento invisible, lo adquiero dese el minuto cero,
mientras que la usucapión requiere de tiempo y paciencia, exige posesión continuada
durante cierto tiempo.

o Adquisición a non domino

En los casos contemplados en nuestro ordenamiento jurídico.

Estos dos casos, usucapión por un lado, adquisición a non domino, por otro, son modos diferentes
de adquisición de los derechos reales diferentes de la adquisición por la teoría del título y el modo.
Es cierto que nuestro ordenamiento jurídico prevé formas alternativas de adquisición que no tiene
nada que ver con la teoría del título y el modo en los cuales se puede dar la casualidad de que una
persona que no es propietaria y venda y en la que su adquirente pueda llegar a ser propietario
(usucapión y adquisición non domino)

3.- SUPUESTOS DE ADQUISICION A NON DOMINO.

Tenemos estos 3 casos. 464, Código Civil, 34 LHL, impotencia y 85 del código de comercial:
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin
embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena
fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el
precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad
establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que
sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la
cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente
establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo
que dispone el Código de Comercio. (art 464 cc)

Una persona adquiere un bien mueble, de otra que lo poseía en concepto de dueño, desconociendo
que en realidad el vendedor no era el propietario.
 El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que
tuviere su causante o transferente. (art 34 lh)

El art 34 es parecido. Lo que pasa es que aquí cambiamos en lugar de ser un bien mueble es un
bien inmueble. Y aquí la apariencia, es decir, el espejismo, lo que al comprador le hace creer, es
que esa persona de buena fe, que le está vendiendo o de verdad dice que es quien es el propietario
emana de otra situación que no es la posesión del bien, como en el caso del artículo 464.
Una persona adquiere de buena fe un bien inmueble de quien en el Registro de Propiedad figuraba
como propietario, no siéndolo en realidad.
La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará
prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías
adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos
vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle
contra el que los vendiere indebidamente.
Para los efectos de esta prescripción, se reputarán almacenes o tiendas abiertas al
público: 1º Los que establezcan los comerciantes inscritos. 2º Los que establezcan
los comerciantes no inscritos, siempre que los almacenes o tiendas permanezcan
abiertos al público por espacio de ocho días consecutivos, o se hayan anunciado
por medio de rótulos, muestras o títulos en el local mismo, o por avisos repartidos al
público o insertos en los diarios de la localidad. (art 85 codgo comercio)

Una persona adquiere en un establecimiento o almacén abierto al público una mercancía. Aunque
esa mercancía fuera en realidad de un tercero, el adquiriente quedara protegido y el verdadero
propietario solo tendrá acción contra el que las hubiera vendido indebidamente.

3.1 NOTAS EN COMUN.

de los tres preceptos: adquisición basada en la protección del tercero que confía en la apariencia
de titularidad de una persona sobre una cosa, generada por:
1. La posesión de un bien mueble por un no propietario Art 464.

Hay una apariencia que el tercero confía, de buena fe, ignorando que la propiedad de la cosa
no es de quien se lo dio.

2. La inscripción en el registro de un bien inmueble a nombre de un no propietario (34)

Puede haber en el registro personas que figuran como propietarios de bienes, que ya no lo
sea. Ej: Yo compro un bien inmueble, ¿desde qué momento soy propietaria? hay título y el
modo, ¿tengo que salir al registro de la propiedad para inscribir? No, ya que ya soy
propietario al haberse concurrido el título, modo y titularidad

No obstante, es conveniente que yo lo escriba así porque si no lo hago, quién sigue

figurando en el registro como propietario el anterior, el vendedor. Y eso es muy peligroso
 para mí, ya que podría aparecer un tercero. Puede ocurrir que el vendedor venda a otra
persona, y esa persona confíe que el vendedor es el propietario, porque es que figura en el
registro de la propiedad, pese a que ya no lo es, porque ha transmitido el bien a otra persona.

3. La venta de un bien mueble que pertenece a otra persona en un establecimiento abierto al

publico (art 85)

El comprador sale de la tienda propietario de ese bien mueble, pese a que el transmitente
vendedor no tenía la propiedad.

Pero no se iba a registrar porque no la Dana o que la pobrecita no lo sabía de ella registro y que
ahora el vendedor le ha hecho 1213 y ha donado. La casa su sobrina, que es de buena fe porque
ignora que la vía ya no es la propietaria, hay una funcionaria 34. ¿Por qué? Porque el título de la
sobrina, siendo un contrato traslativo no es. Oneroso. Es descripción esos casos y con los requisitos
exigentes que exigen que requieren en cada veremos cuáles son

3.2REQUISITOS PARA PROTEGER AL TERCERO

Permitiéndole una adquisición non domino de la cosa:
1. La apariencia de titularidad ya mencionada.

Hablamos de apariencia porque es algo que parece ser, pero no es en realidad (parece ser la
dueña, no lo es). Ej. La mochila de su hermana y quien me lo vende parece ser el dueño
del inmueble y no lo es.

2. adquisición a título oneroso.

Por el tercero. Este tiene que haber hecho un sacrificio patrimonial para que gane el premio
y sea protegido. Pese a que vino después, vamos a reconocer la propiedad a él, pese a quien
le vendió, no era propietario, sino que ya había transmitido el bien previamente a otra
persona.

Ello vulneraria el principio prior tempore, potior iure.

3. Buena fe del tercero

Es decir, desconocimiento de que el transmitente no era el verdadero propietario de la cosa.

Tercer requisito que concurre en el 464 y en el 34 LH. El 85 del Código de Comercio nada
dice al respecto y se entiende que no sería necesario.

¿Qué es la buena fe? La ignorancia de que el transmitente, de que el vendedor de la cosa

que adquiere no era realmente el verdadero propietario. O si lo queremos formular en
positivo la confianza, la creencia por parte del tercero de que esa persona que le estaba
transmitiendo era el verdadero propietario. actuado conforme a Derecho.

Ej: Es que aquel de vosotros que me compro la mochila, ni idea que la mochila no me pertenecía.
El primer adquirente, lo único que podría es ir contra el vendedor, y reclamarle daños y perjuicios.
Pero, en ese conflicto, se protege al tercero. Tenemos al propietario, al que vende sin ser propietario
y al tercero. El tercero obtiene la cosa por la venta del no propietario. El propietario original puede
reclamar al que vende, pero es un caso difícil ya que el ordenamiento protege al tercero.
Lo que busca el ordenamiento jurídico es proteger la seguridad del tráfico, de la que depende la
propia existencia de este. Esta, y no la simple protección del tercero de buena fe, es la verdadera
razón de ser de estas normas.
El ordenamiento jurídico lo que quiere es proteger a los terceros, hacer que el tráfico jurídico se
mantenga y que la gente intercambie. Con el registro de la propiedad: si yo compro un bien
inmueble deposito la confianza en dicha institución publica y veo si esa persona que me ofrece el
bien a la venta figura en dicho registro. Una vez verificado, ya no hay tanto riesgo.
Según los modelos de adquisición del art 609 CC, ¿Qué tipo de adquisición seria la adquisición a
non domino? Por la ley. a modo de recordatorio:
✓ Originario
Lo adquiero ex novo en mi cabeza, sin que nadie me lo de. La ocupación

✓ Derivativo
El derecho se recibe a manos de otra persona (transmitente)
Podríamos decir que es un derecho derivativo ya que se basa y un título, hay una venta, un traspaso.
No obstante, la propiedad se adquiere porque la ley lo dice. Todos los modos de adquisición por
ley son originarios. La propiedad se adquiere porque la ley establece este efecto (ministerio legis
u ope legis), no porque el transmitente haya transmitido nada al adquirente, ya que – como se ha
dicho- no era el verdadero propietario, por lo que nada podía transmitir. (principio nemo dat quod
non habet)
Ej. Violetta ha prestado a Marina su equipo completo de esquí. Cuando Marina vuelve, Violeta,
reclamar su equipo. Pero aquella le dice que se lo ha vendido a una chica francesa con la que
coincidió. ¿hay un contrato traslativo entre Marina y la chica francesa de la existencia? La
compraventa. En esa relacion si se ha cumplido la tradición a favor de la chica francesa. En este
caso es la traditio es real.
¿Podemos decir que la chica francesa ha adquirido la propiedad del equipo por la teoría del título
y el modo? No, porque falta la titularidad del transmitente, ya que maría no tiene esa titularidad,
ya que es un prestamos, no un contrato traslativo.
El plan a no nos ha funcionado, vamos al plan B donde cabe considerar si la esquiadora francesa
ha adquirido la propiedad por la vía de la adquisición a non domino.
¿Qué precepto sería aplicable aquí de los 3? ¿Qué podemos aplicar?
- Art 34 LH, no porque es un bien inmueble.

- Art 85, tampoco se aplica porque no es un establecimiento abierto al público.

- Art 464. Ante la falta en el enunciado donde no se especifica si la chica francesa actúa de
buena fe, lo suponemos (habría que probar lo contrario). Es un caso de adquisición non
domino por el art 464 ya que actúa de buena fe y que lo ha adquirido a titulo oneroso
(sacrificio patrimonial)

Suponiendo que Marino no lo vende y que decide regalarlo, ¿Se cumplirían los requisitos
para la adquisición a non domino del 464? No y por lo tanto no lo adquiere con la
adquisición a non domino, aun siendo de buena fe y acorde al art 464.
Vamos al plan C (en el caso de que no sea a título oneroso y se lo haya regalado, impidiendo asi la
adquisición a non domino). El plan C es la usucapión. De este modo, la chica francesa podría
convertirse en la propietaria. Es una vía más lenta que la teoría del titulo y modo y la adquisición
a non domino.
Conclusión: el plan a falla porque es un contrato de compraventa. Luego pasamos al plan B, en el
que hay buena fe pero no hay título oneroso, luego vamos al plan C que requiere de tiempo para
poder convertirse en propietario por usucapión.

4.- LA OCUPACION. HALLAZGO Y TESORO.

“la propiedad se adquiere por ocupación” condiciones:
o Derecho de propiedad
solo se refiere a la propiedad y no a los de más derechos reales, los limitados, no el
usufructo, no la servidumbre etc

o Bienes muebles corporales

la segunda condición, es que se aplican a bienes muebles corporales.
No se pueden adquirir por ocupación los inmuebles. Las obras intelectuales como un
ejemplo de bienes inmateriales, tampoco. La obra intelectual, la propiedad se adquiere por
el hecho de la creación. No puedes ocupar.

o Carezcan de dueño.
es preciso que esos bienes muebles carezcan de dueño bien:

• Porque nunca lo han tenido (res nullius)

• Porque han sido abandonados (res derelictae)
su dueño ha renunciado al derecho de propiedad.
Debe haber aprehensión corporal: la cojo, lo tomo y ya soy el dueño.
Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas.
Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar
de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.
Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de
apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que
resulte de estas. (art 443)

Toda persona puede adquirir la propiedad de un bien por ocupación. Un niño de 2 años que ve que
hay un objeto al lado de un contenedor, un cubo. Lo coge y se convierte en el nuevo propietario,
por el que ha adquirido el bien que no tiene dueño, por ocupación.
Adquiere la propiedad de ocupación, pero ese niño no puede vender la cosa (no puede usar los
derechos que de la posesión nazcan a su favor) porque no tienen capacidad de obrar. Ese menor de
2 años tiene necesidad de auxilio de sus representantes legales, aquí lo mismo si hablamos de una
persona con discapacidad.
El menor de edad podrá usar sin necesidad de ningún intermediario ni de ningún apoyo. Son en
derechos más complejos (para el menor) cuando se necesitan apoyos.
Se adquiere por la ocupación de los bienes apropiados. Es decir, los bienes corporales que pueden
ser aprehendidos tomados con las manos, los bienes apropiables por su naturaleza, que carecen de
dueño.
En conclusión: A los efectos de la ocupación, que es el tema que interesa ahora, el precepto debe
ser entendido en el sentido de que el menor o la persona con discapacidad adquiere la propiedad
sobre la cosa ocupada, si se cumplen los requisitos para ello, pero las facultades que integran el
derecho de propiedad deberán ser ejercidas con ese auxilio (representantes legales o personas que
presten medidas de apoyo al discapacitado). Esto es, para vender, donar, arrendar, prestar… la cosa
adquirida por medio de ocupación.
Se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen
de dueño, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
Con las excepciones que puedan derivar de las normas destinadas a su
identificación, protección o preservación, son susceptibles de ocupación los
animales carentes de dueño, incluidos los que pueden ser objeto de caza y pesca.
El derecho de caza y pesca se rige por las leyes especiales. (art 610 cc)

Ocupación:
✓ Bienes apropiables
✓ Sin dueño (res nullius)
✓ Tesoro oculto
✓ Muebles abandonados. (res derelictae)

Pero si seguimos rascando un poco en el tenor literal del artículo, son susceptibles de ocupación
los animales carentes de dueño, incluso los de caza y pesca.
Diferencia entre:
o Res nullius/Animales salvajes
Los animales salvajes son aquellos que no nada que pertenecen a especies que no nacen ni
se cría bajo el poder del hombre. Y esos animales son los que son susceptibles de caza y
pesca. Esos animales son los que son Res nullius, susceptibles de ocupación mediante el
ejercicio de la caza y la pesca.

Ej. Me voy al río. Pesco. Y esa pieza es mía. ¿Y hasta ahora nos habíamos parado a pensar por qué
ella es mía? Yo me apropio de los animales que capto y pesco por una vía legal que procede del
Derecho romano, la ocupación.

o Res derelictae/Animales domésticos o domesticados.

Si hablamos de animales domésticos o domesticados son aquellos que pertenecen a especies
que nacen y se crían bajo el poder del hombre, un perro o un gato, un gato… que pertenecen
a especies que no nacen y se crían/domesticados por el hombre.

Nuestra única posibilidad de adquirirlos por vía de ocupación es que hayan sido
abandonados.
Ej. si es un animal doméstico que ha sido abandonado, un perro de estos que vemos en la cuneta.
También puedo adquirir la propiedad por ocupación.
Hablando de este tipo de animales, en ambos casos llegamos al mismo curso, los adquirimos por
ocupación cuando no tienen dueño. Cuando lo tienen, especies salvajes.
Diferencia entre cosa abandonada y cosa perdida.
o Abandonada
sale voluntariamente del ámbito de tu control

o Perdida
que sale involuntariamente de tu control y si está perdida, si tiene dueño.
¿qué hacemos cuando nos encontramos un bien perdido? Es otro régimen.

“el derecho de caza y pesca se rige por las leyes especiales”. Entonces en esas leyes especiales de
caza y de pesca vamos a encontrar cuestiones como. ¿Qué licencia? ¿Y cómo se expide la licencia?
¿qué especies son protegidas, qué especies se pueden cazar? ¿en qué época del año?
Tenemos:
o Legislación estatal
Materias de pesca marítima

o Legislación autonómica.
Lo restante a la pesca marítima.
En el art 148.1.11 CE, dispone que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencias en
materia de pesca en aguas interiores, marisqueo, acuicultura, caza y pesca fluvial.
Pero que en cambio es competencia exclusiva del Estado. la regulación, la legislación de pesca
marítima. Todo lo que no es pesca marítima puede ser asumida por nuestras comunidades
autónomas.
Ej. tenemos La Ley de Pesca Fluvial. A priori seria competencia de las CCAA acorde a lo que
dice la CE. Dicha ley se aplica de manera supletoria, en aquellas CCAA que carezcan de regulación
especial o que presenten lagunas en su regulación. sí una Comunidad Autónoma no ha regulado
sobre caza o pesca en aguas interiores, aguas pluviales, lagos, si una comunidad no ha regulado,
entonces se aplica esa, la ley estatal.
¿Qué es objeto de ocupación? Las cosas que no tienen dueño, las abandonadas, El tesoro, también
los animales, porque los animales a su vez, pueden no tener dueño.
Si son salvajes, no lo tienen por esencia, son res nullius por esencia. Si son domésticos o
domesticados, la única oportunidad que tiene un ocupante del bien de hacerse con su propiedad es
que ya no tenga dueño.
Los animales salvajes, susceptibles de caza o pesca, nos convertimos en propietario porque
hablamos en este caso de res nullius.
Estas leyes especiales (que no son leyes civiles) sobre caza y pesca contienen disposiciones sobre
el ejercicio del derecho (quien puede cazar, donde, cuando) pero también sobre la adquisición de
la propiedad sobre las piezas cazadas o pescadas por medio de la ocupación.

Artículo 22 Ley de Caza de 1970: “Propiedad de las piezas de caza. Uno.

Cuando la acción de cazar se ajuste a las prescripciones de esta Ley, el
cazador adquiere la propiedad de las piezas de caza mediante la ocupación.
Se entenderán ocupadas las piezas de caza desde el momento de su muerte
o captura”.
Ej. la ley estatal de Caza que hemos dicho que se aplica en aquellas comunidades autónomas que
no tienen normativa especial o se aplican de manera supletoria. Lo que hace la Ley de Caza es
remitir luego a las disposiciones del Código Civil sobre la ocupación, lo que se requiere y las
condiciones bajo las cuales se puede ocupar.
Hay una cierta espitualizacion aquí en la forma en que opera la ocupación. Es decir, no es necesario
coger materialmente al animal, sino que con cazar o que lo cace el perro por t sirve para que se
entienda que es de tu propiedad.
El CC contempla además algunas normas especiales en materia de ocupación de animales,
contenidas en los arts. 612 y 613.

Art. 612 CC, párrafos 1º y 2º, Enjambre de abejas: “El propietario de un

enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno,
indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado,
necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el
propietario no haya perseguido o cese de perseguir el enjambre dos días
consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo”.

Art. 613 CC. Palomas, conejos y peces en criaderos. “Las palomas, conejos
y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto
dueño, serán propiedad de este, siempre que no hayan sido atraídos por
medio de algún artificio o fraude”

Los bienes inmuebles carentes de dueño no son susceptibles de ocupación, pues pertenecen al
Estado ministerio legis ex art 17 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del patrimonio de las
Administraciones Publicas.
En el caso de que estuvieron sido poseídos en concepto de dueño por alguien, el Estado “deberá
entablar la acción que corresponda ante los órganos de la jurisdicción civil”.
Lo que tiene que hacer la administración pública es recuperar la posesión por los medios admitidos
en derecho, por los procedimientos legalmente establecidos. Seria un modo de adquisición. ¿Pero
que no es ocupación, no? Claro que no, porque son bienes inmuebles.
Ej. Una señora que ha fallecido que no ha dejado herederos. Ya sabemos, el Estado sería heredero
también asumir. Ministerio legis, su propiedad corresponde al Estado.

4.1 HALLAZGO
Hay que distinguir entre lo que está abandonado, que sí verdaderamente es susceptible de
ocupación y lo que no estaba, porque ha salido involuntariamente del auto de control de su dueño.
Esas cosas son pérdidas. Las cosas perdidas no se adquieren por ocupación.
Aplicamos el régimen del hallazgo en las cosas perdidas. Solo las primeras (abandonadas) son
susceptibles de ocupación.
El hallazgo no es un modo distinto de adquirir la propiedad, pero es una forma de distinguir entre
las cosas que han sido abandonadas, susceptibles de ocupación, y las cosas que están perdidas
porque involuntariamente han estado en poder del dueño, que no son susceptibles de ocupación,
quedan sometidas a este régimen que implica que el hallador debe estirar la cosa perdida. No
adquiere ni la posesión ni la propiedad.
tenemos unos deberes de restitución que figuran en el Código Civil. Pero no lo puedes adquirir.
¿Cómo saber si una cosa está perdida o ha sido abandonada?

1. Sentido común
Ej. un sillón en mitad de la carretera vs una joya por la calle. La joya se entiende que no
está perdida pero por su usucapión se podría adquirir.

2. Presunciones legales
Ej. si una cuenta bancaria no hay movimientos dese 20 años, hay que entender que esa
cuenta no tiene dueño.

Ej. envíos postales. Los que se quedan en el correo. Si no tienen valor declarado, los envíos
postales 6 meses después, se entiende que han sido abandonados y lo pueden destruir. Si
tienen valor declarado, 3 años después.

Ej. los coches que salen en la vía pública sin que nadie los mueve es otra de las que contiene
el manual, de un mes. Está estacionado, nadie lo mueve, nadie lo reclama, pues se entiende
que no tiene dueño. > Presunciones legales.

El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior
poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder
del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.
El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos
consecutivos.
Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que
disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que
hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el
dueño, y se depositará su precio.
Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse
presentado el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese
hallado.
Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer
los gastos. (art 615 cc)

➢ Hay deber de restituir al anterior poseedor, si se conoce.

Ej. si a alguien se le cae la cartera del bolsillo. Yo ya sé quién es su poseedor, por tanto lo
que tengo es que e intentar dirigirme a esa persona.

➢ Si no conocemos al poseedor.
Lo que dice la norma del Código Civil es que me tengo que ir al alcalde, al ayuntamiento
del municipio donde fue encontrada y dejarla ahí.
Por ejemplo, los alemanes son mucho más prácticos. Lo que te dicen es que tienes que
ponerlo conocimiento de las autoridades públicas, pero el que lo encuentra funciona como
depositario de la cosa.
 A continuación, el alcalde hace explicar el hallazgo durante dos domingos consecutivos.
Si la cosa perece, se vende en subasta pública tras 8 días de la segunda publicación, y dicho
dinero se deposita.

El precepto finaliza con que tanto uno como otro tendrán que pagar al ayuntamiento los
gastos que se hayan producido.

¿obligación de consignar la cosa ante el alcalde? Solo si no se conoce al anterior poseedor y solo
se toma físicamente, si se aprehende. Si solo se visualiza, pero no se coge, no existe tal obligación.
Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio,
al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa
encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se
reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. (art 616 cc)

Ej. anillo encontrado, valorado en 2000 euros. El precio de la recompensa hasta 12€, la docena
parte 1,2 €. Por encima de los €12 la vigésima parte que es 165,66. Esto más 1,2, daría 166,86.
Es una obligación legal que tiene el dueño. También puede suceder que es el propio dueño, con
voluntad propia la que ofrece la recompensa. Estamos ante la promeso publica como fuente de
obligaciones. “Si lo digo, lo pago.”
Si el duelo ofrece recompensa, el hallador podrá solicitar la que sea mayor, pero no acumular
ambos premios. La razón de ser reside en que no es un premio a la honradez, sino a las molestias
causadas.
¿Cómo se prueba llega el dueño? No se exigen medios determinados para aportar esa prueba, ni
se exige al alcalde que despliegue una actividad de investigación.
Las pruebas serán de nuevo un sentido común. Ej. se me olvida el reloj en los controles de
seguridad del aeropuerto, al volver, me hacen preguntas sobre como es el reloj para asegurarse de
si soy o no la propietaria. Si aparece otro que dice que la cosa es suya, el paso sería ir ante juez y
tirar de los medios de prueba habituales que se aplican en el Derecho.
Ese es el tipo de indagaciones que se van a poder hacer en un caso como este, porque de nuevo es
muy difícil probar la propiedad de los bienes muebles.
Ej. Un bono de la lotería primitiva premiado con más de 1000000 millones de euros. (pedir)

Artículo 611. Introducido por Ley 17/2021. 1. Quien encuentre a un animal

perdido deberá restituirlo a su propietario o a quien sea responsable de su
cuidado, si conoce su identidad. 2.Dejando a salvo lo dispuesto en el
apartado anterior, en el caso de indicios fundados de que el animal hallado
sea objeto de malos tratos o de abandono, el hallador estará eximido de
restituirlo a su propietario o responsable de su cuidado, poniendo en
conocimiento de manera inmediata dichos hechos ante las autoridades
competentes. 3. Restituido el animal a su propietario, o a quien sea
responsable de su cuidado, quien tras su hallazgo hubiese asumido su
cuidado podrá ejercitar la correspondiente acción de repetición de los gastos
destinados a la curación y al cuidado del animal, así como de los generados
por su restitución, y tendrá derecho al resarcimiento de los daños que se le
hayan podido causar. 4. Lo dispuesto en los apartados anteriores se
 entenderá sin perjuicio de lo que establezca la legislación especial que
resulte de aplicación. 5. Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los
casos previstos en los artículos 612 y 613 de este Código.

E. de M. de la Ley 17/2021 En nuestra sociedad los animales son, en general,

apropiables y objeto de comercio. Sin perjuicio de ello, la relación de la
persona y el animal (sea este de compañía, doméstico, silvestre o salvaje)
ha de ser modulada por la cualidad de ser dotado de sensibilidad, de modo
que los derechos y facultades sobre los animales han de ser ejercitados
atendiendo al bienestar y la protección del animal, evitando el maltrato, el
abandono y la provocación de una muerte cruel o innecesaria. A partir de las
anteriores premisas y en consonancia con el principio que inspira la reforma
y con el nuevo marco jurídico configurado por la legislación administrativa
sobre convivencia y protección de animales, se adecuan, entre otras, las
tradicionales nociones de ocupación, frutos naturales, hallazgo,
responsabilidad por daños y vicios ocultos, aplicadas, de una manera distinta
a la actualmente vigente, a los animales.

Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la
playa, de cualquier naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan
en su ribera, se determinan por leyes especiales.(art 617 cc)

La remisión de esta norma se concreta en otras leyes como al de hallazgos en el ejercicio de

actividades subacuáticas. Vid. Manual las leyes a las que remite este precepto.

4.2 TESORO
Es otro de los supuestos en los que se produce la adquisición de la propiedad por ocupación. Si
recordamos, el art 610 cc “se adquiere por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza
que carezcan de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las
cosas muebles abandonadas”
el tesoro no e un fruto. Si el tesoro esta en terreno ajeno, se divide enrtre el hallador y el propietario,
siempre que se encuentre por casualidad. ¿Cómo puede ser la vida? El valor. El valor de tasación,
la mitad del valor de tasación. Me recuerdas tu nombre, Luis, Perfecto. Esto marcha. ¿Qué sucede
si lo que se encuentra son objetos que son interesantes para las artes? ¿Y las 10? Mi nombre es Sara
Sara, venga, que el Estado es lo comprará que la persona que lo haya. Se reparte. De la manera que.
De hecho, si a mitad vale, eso es lo que dice el 351 infine que el Estado podrá vivir pagando su
justiprecio y ese justiprecio se dividirá entre el propietario del terreno y el descubridor. Si es un yo
me lo guiso, yo me lo como, es decir, lo descubierto yo, mi propio terreno, pues estamos en el caso
1. Es decir, el propietario se hará con todo el dinero. Sin embargo, ese inciso final del artículo 351
que sigue ahí debe entenderse derogado por. ¿Nico, 16 de 1985 vale la Ley de Patrimonio histórico
artístico? Hay dos grandes novedades que introduce la ley y que son derogatorias. Claramente del
351 infine y están planteadas como preguntas en unas de las diapositivas. ¿Qué es? ¿Cuáles son las
novedades? El régimen diferencial, que no es que haya que entender como alternativa la anterior
es que el aceite entenderse derogado. Lo dice el propio artículo 44 de esa Ley de Patrimonio
histórico artístico de la noche. Enta y 5 que no se aplica lo dispuesto en el 351. ¿Qué novedades
trae? La ley ya bastante antigua, qué novedades trae que si las cosas que se encuentran son
interesantes para las artes y las ciencias, no es que el Estado pueda adquirir. Es que pertenecen al
Estado, son bienes de dominio público. Primera novedad, importantísima régimen diferencial, que
es el que rige ahora. No es que el Estado pueda adquirir, es que le toca ministerio legis, un modo
más de adquisición legal y después hay otra novedad que introduce esta ley del 85. Nico en el 44.3
sí que se indica que. Que que si bien lo puedes encontrar, el pertenece al Estado, tienes derecho a
una recompensa en metálico. Tienes derecho a una recompensa, pero ojo, ahí también tienes
derecho a una recompensa. Según el 351 in Fine, lo que pasa que la ley del 85 es ha venido con
una rebajita. ¿Cuál es la rebaja? La mitad del valor de la. ¿González González, perfecto la mitad
del valor cómo se reparte esa mitad entre el propietario del terreno y el descubridor? ¿Por
casualidad? Muy bien, habéis trabajado fenomenal.

Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de
dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.(art
352 cc9

o Muebles valiosos
o Oculto e ignorado
(que no se sabe que estaba allí, aunque se sepa que hay un tesoro, lo importante es saber
dónde está exactamente)
o No consta dueño,
es decir que cuya legitima pertenencia no conste,
o Antiguo,
esto se añade en el CC italiano, pero no en el nuestro.

El tesoro se adquiere por la vía de la ocupación.

El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el
derecho que le concede el artículo 351 de este Código. (art 614)

Idas que se deducen de este precepto:

1. Si encuentro tesoro en mi propiedad es mío, aunque no se puede calificar jurídicamente
como fruto producido por la cosa (cfr. Art 471 cc)
El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y
civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la
finca será considerado como extraño. (art 471 cc)

2. Si encuentro un tesoro en finca ajena, se aplicará lo dispuesto en el art 351 CC, que trata de
conjugar los intereses del hallado y del propietario de la finca, pero tiene como presupuesto
que se encuentre por casualidad.
El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare. (ej. si es un
buscatesoros, no lo obtiene porque no lo encuentra por casualidad.
Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del
Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.
Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el
Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo
declarado. (art351)
Ejemplo de la dama de elche.
¿Por qué por casualidad? Vid. Manual.
derogación del último párrafo del 351, por una ley de patrimonio español, que establece que el
estado adquiere automáticamente estos bienes (bienes demaniales)
“Son bienes de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los valores que
son propios del Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como consecuencia de
excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier índole o por azar. El descubridor deberá
comunicar a la Administración competente su descubrimiento en el plazo máximo de treinta días e
inmediatamente cuando se trate de hallazgos casuales. En ningún caso será de aplicación a tales
objetos lo dispuesto en el artículo 351 del Código Civil” (artículo 44. 1).
“El descubridor y el propietario del lugar en que hubiere sido encontrado el objeto tienen derecho,
en concepto de premio en metálico, a la mitad del valor que en tasación legal se le atribuya, que se
distribuirá entre ellos por partes iguales. Si fuesen dos o más los descubridores o los propietarios
se mantendrá igual proporción” (artículo 44.3 Ley 16/1985).
Cuestión: ¿en que aspectos es diferente esta nueva regulación respecto de la que establece el art
351 in fine cc? La diferencia en este cambio normativo es que los bienes de interés cultural ahora
lo adquieren el estado, pertenece ex lege al estado. No obstante tiene que pagar la mitad del valor
del bien entre el dueño del terreno y el descubridor.

5.- LA EXTINCION DE LA RELAION JURIDICO REAL. CAUSAS

GENERALES
o Causas de extinción comunes a la propiedad y a los derechos reales limitados: pérdida del
objeto y renuncia al derecho.

o Causas de extinción propias de los derechos reales limitados: consolidación, muerte del
titular (v. gr. usufructo), no ejercicio o no uso (v. gr. servidumbres)
 TEMA 3. LA POSESION. PT 1
Generalmente los derechos reales llevan inherente la posesión de la cosa, aunque hay derechos
reales que no llevan inherente la posesión de la cosa (ej. hipoteca). Los derechos reales de goce
suelen ser los que tienen inherente la posesión.

1.- CONCEPTO
La posición es una tenencia material o señorío de hecho sobre una cosa a la cual el ordenamiento
le otorga efectos jurídicos, independientemente de si tal señorío se apoya o no en la titularidad de
un derecho. Es decir, incluso aunque esa posesión no venga respaldada por la existencia de un
derecho, es decir, aunque el poseedor de la cosa sea una persona que no tiene derecho a tenerla en
su poder.
Ej. porque la robado, porque se ha terminado el arrendamiento y no la ha devuelto, porque tenía
con un contrato de préstamo, comodato, y cuando le reclamó el propietario no la devolvió porque
encontró algo en el suelo que claramente era una cosa perdida y no la restituyó. Es decir, no cumplió
los deberes del hallazgo.
Todas esas situaciones de posesión indebida. A pesar de ser una posesión no protegida o no
amparada en la existencia de un derecho, el ordenamiento jurídico le reconoce efectos, lo cual es
increíble porque estamos hablando incluso de posesiones ilícitas indebidas, no amparadas por la
existencia de un derecho que faculte para poseer.
Está consideración nos lleva a una distinción muy importante, muy conocida:
o Ius possidendi
es la situación en la que se encuentra una persona que tiene un señorío fáctico sobre una
cosa mueble o inmueble, la tenencia, la posesión. Es una posesión que viene respaldada,
amparada por la existencia de un derecho. Tiene un título jurídico que respalda su
posesione. propietaria, un arrendamiento, usufructo etc.

o Ius possessionis
Es el señorío, tenencia, posesión, pero que no está respaldada por la existencia de un
derecho en la cabeza del poseedor que le faculte para ejercer ese señorío material. Dicho de
otro modo, es una posesión indebida.
ej. persona que hurta un bien y empieza a poseerlo, un bien perdido que no restituye cuando
tiene obligación de hacerlo o finaliza el arrendamiento o el usufructo y no devuelve la cosa
al arrendador o al nudo propietario.

Ej. Ana es propietaria de un jersey. Su hermana Nieves lo coge sin su conocimiento. Ambas se
marchan a Bruselas a pasar las Navidades y se produce la siguiente discusión.
¿Quién tiene el ius possidendi? Ana, porque es la propietaria
¿Quién tiene el ius possesionis? Yo, porque soy la poseedora, aunque no tengo ningún título
jurídico porque mi hermana no me lo ha alquilado, tampoco me lo ha prestado ni yo soy la
usufructuaria ni, por supuesto, me lo ha regalado ni me lo ha vendido. una poseedora indebida.
Ius possesionis: aunque sea una posesión indebida, seguimos hablando de derecho, porque aunque
mi posesión sobre el jersey no está respaldada por ningún título jurídico, la protección que recibe
la posición y es uno de los efectos significa que yo tengo derecho a seguir poseyendo. Lo que tengo
derecho es a quien nadie, ni siquiera la verdadera propietaria, ni siquiera mi hermana me arrebate
con violencia la posesión si yo me opongo.
Ej. Significa que mi hermana para recuperar el jersey si yo no lo devuelvo por las buenas, lo que
tendrá que recurrir es al auxilio de la autoridad competente, es decir, ejercer la correspondiente
acción para recuperar la posesión de la cosa que le pertenece, porque es ella y no yo la que tiene el
ius possidendi. Lo que no puede hacer es arrebatarlo con violencia porque sí lo hace, el
ordenamiento jurídico me concede una acción sumaria. Lo que se llama juicio sumario posesorio,
en donde lo que interesa es que lo tengas en tu poder.
El verdadero propietario lo que tendría que hacer desde el principio era entablar la correspondiente
acción frente a la posesión indebida. En este caso la reivindicatoria, para acreditar que él es el
propietario.

1.1 EFECTOS JURIDICOS DE LA POSESION

Son estos 5.
1. Defensa de la posesión
El poseedor de la cosa no puede ser privado de la posesión, ni siquiera por el verdadero
propietario. El despojado de su posesión puede ejercer y entablar el juicio sumario
posesorio. “gana” quien tuviste la posesión y se la quitaron con violencia, aunque fuese el
propietario quien lo quitase.

En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se
oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa,
siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. (art
441)

No nos dice mientras exista un poseedor legítimo, sino mientras exista un poseedor que se
oponga a ello. Si quiere recuperar tu cosa tienes que pedir el auxilio de la autoridad
competente.

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento
establecen. (art 446)

No dice los buenos y los malos, ni los legítimos, dicen todo. Todo el que tiene un señorío
material tiene derecho a ser respetado en su posesión.

Dicho respeto también lo tienen que cumplir las Autoridades Públicas. Ministerio legis.

En nuestro ordenamiento, la postura mayoritaria, según se deduce de estos preceptos, es

que no existe la autodefensa en el ámbito civil, en el penal, sí. Es decir, que el dueño
recupere por sus propios medios la posesión de la que ha sido violentamente privado. En
Alemania son más prácticos, en Alemania se te quitan la cosa. lo único que dicen los
tribunales alemanes, hazlo con proporcionalidad.

Ej. de juicio sumario. las peleas de niños. Cuando uno le quita juguete al otro y cuando
viene la madre me da igual que sea tuyo o que no sea tuyo. Devuélveselo a tu hermano
porque lo que no quiere es esa violencia. Ese es el juicio sumario posesorio: la madre es el
juez de ese procedimiento sumario y la razón se la va a dar no al propietario, sino al titular
de ese ius possesionis que ha sufrido ese despojo.
 2. vía de adquisición. Usucapión.

A través de la posesión se puede llegar a usucapir la propiedad o un derecho real. El

poseedor, aunque no sea legítimo, puede llegar a quitar la cosa por medio de usucapión y
aquí tenemos los artículos que versan sobre lo que hemos denominado en otro lugar,
prescripción adquisitiva, como contraria a prescripción extintiva.

Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las
cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. (art1940)

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y algunos derechos reales limitados que

se basa en la paciencia, en la posesión pública, pacífica y no interrumpida y en concepto
de dueño de la cosa (o Derecho), durante los tiempos fijados en la ley.

Ej. Yo transcurrido x tiempo de posesión pública, pacífica, interrumpida y en concepto de

dueño. X tiempo, los plazos ajados en la ley que difiere de función de una serie de factores,
como por ejemplo el carácter mobiliario o inmobiliario de la cosa que puedo llegar a
adquirir la propiedad.

Ej. Encuentro una cosa perdida y no tengo una clara distinción entre el bien y el mal, con
lo cual no la devuelvo, me la quedo 6 años y después de posesión pública, pacífica e
ininterrumpida y en concepto de dueño, yo he adquirido la propiedad. Es un efecto muy
claro que lleva asociada la posesión, incluso si la posesión no es lícita. De hecho, los casos
de usucapión son casos de posesión indebida.

3. Prueba de la titularidad a su favor.

La prueba de la titularidad. El poseedor tiene a su favor la presunción de que es

propietario. (iuris Tatum)
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título,
y no se le puede obligar a exhibirlo. (art 448)

Ej. yo tengo la posición de esté bien. Aparece por aquí la verdadera propietaria y sobre
quién recae la carga de probar que es propietario es sobre ella, porque yo tengo una
presunción de que como soy la que poseo se presume que soy la propietaria y eres tú la
que has de desmontar esa presunción acreditando tu título por los medios de prueba
admitidos en nuestro Derecho.

Ej. pedro presta (contrato de comodato/préstamo) a Javier, una casa. Porque Pedro se iba a
mudar unos años al extranjero.
Aclaración: dentro del contrato de préstamos diferenciamos entre bien fungible y no fungible. un
ejemplo de bien fungible, dinero. Se llama contrato mutuo. El contrato de préstamo del no
fungible se llama comodato. En el mutuo, el prestatario tiene que devolver otro tanto de la misma
especie, calidad…
 Continua el ejemplo: Javier lleva años viviendo en la casa y se ha venido arriba porque
ha empezado a comportarse como el verdadero propietario haciendo obras sin pedir ningún
tipo de consentimiento. Entonces Pedro entabla una acción reivindicatoria contra Javier,
es decir, no se limita a dar una patada en la puerta, sino que hace las cosas como las tiene
que hacer con el auxilio de autoridad competente, entablando la respectiva real para que
este le restituya la cosa de su propiedad.

- ¿Quién debe probar el dominio sobre la casa? ¿Quién tiene que probarla? Pedro
- ¿Qué clase de presunción favorece a Javier? La presunción de que es el dueño.
- ¿por qué? Porque es la cosa en concepto de dueño, es decir se comporta como un dueño.
- ¿Qué naturaleza tiene esta presunción? Y iuris tantum.
- ¿Cómo va a Pedro probar que es el dueño? por los medios de prueba admitidos en
Derecho. Por ejemplo, puede darse el caso que Pedro hubiese inscrito en el registro de
la propiedad, aunque no es obligatorio pero si recomendable.

Hay un artículo en la ley hipotecaria que dice se presume que el titular registral es el
propietario. Esta también es una presunción iuris tantum.
Entonces tenemos dos presunciones, la que deriva de la inscripción registral y la que
deriva de la posesión, ¿cuál vence? La del registro. Pero son dos presunciones iguales.

4. Apariencia o presunción de titularidad frente a terceros.

La posesión genera una apariencia de titularidad, que puede motivar que el tercero que
adquiera la cosa mueble de sus manos quede protegido (adquisición a non domino)
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que
hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de
quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese
empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y
dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de
Comercio. (art 464)

Este art solo para los bienes inmuebles.

Ej. cc. una compañera me lo ha prestado antes de bajar. Y al terminar la clase, lo ofrezco a
la venta a mis estudiantes. Si uno de vosotros lo adquiere, lo compra. ¿adquiere su propiedad
por la vía del título y modo? Si hay titulo (contrato traslativo de venta), sí ha habido modo
(ha habido entrega) pero no lo adquiere por esta teoría ya que falta el elemento invisible.
El plan a falla, no lo puede adquirir por la teoría del titulo y modo.

Plan B, adquisición non domino. ¿Con qué requisitos? Título oneroso y buena fe por qué
ha confiado en una apariencia de que la profesora es la propietaria. ¿Por qué? Porque lo
tiene en su poder. Cosas encima, partes de la base de que es que esa era la propietaria parece
ser la propietaria.

Entre la verdadera propietaria y la compradora, el Código Civil prefiere a la compradora

porque tiene la posesión. Sucede de esto modo para propiciar el tráfico jurídico y
económico
 5. Liquidación del estado posesorio.

El poseedor tiene derecho a ciertos reembolsos e incluso a quedarse con los frutos
percibidos en ciertos casos cuando finalice su posesión indebida, cuando sea vencido en la
posesión por el propietario.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente
la posesión.
Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.
Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa
proporción. (art 451 y ss)

qué pasa con los gastos que yo haya hecho mientras se me ha durado mi posición y de vida
que pasa con los frutos que la cosa ha producido y que yo ya me los he quedado. ¿Qué
sucede con las mejoras que yo le he hecho al bien? ¿Qué sucede con los daños que ha
sufrido el bien mientras yo estaba en la posición indebida? Todas esas preguntas la
resuelven estos artículos del Código Civil, que son las reglas de liquidación del Estado
posesorio.

En todos los casos hablamos de un poseedor indebido que se le acabó la “fiesta”. Es decir,
que el que tenía el ius possidendi ha conseguido recuperar la cosa.

Ej. Yo tenía una posición indebida, pero no tenía ni idea de que era un poseedor indebido.
¿y cómo puede ser eso? pues me ha transmitido el bien un no propietario y yo todavía no
he llegado a adquirirlo por usucapión ni soy de esos adquirentes a non domino. Es decir, si
yo soy de buena fe, pensé que era el propietario.

No he llegado a adquirir a non dominio porque el regalo no entra dentro de los requisitos
del 464. Estaba en la guía para usucapir. Pero no es de la noche a la mañana que yo adquiera
la propiedad, es decir, yo no soy propietario porque me falta x tiempo para usucapir una
situación de posesión indebida.

Ej. pedro. Javier era de mala fe porque sabía perfectamente que la casa no era suya. Se la
habían prestado y se puso hace obras. Por ello, no se va a reembolsar el enriquecimiento
injusto.
Aclaración: el enriquecimiento injusto es cuando alguien se enriquece a costa de otro sin que haya
una causa legal.

1.2 ELEMENTOS

o Corpus:
es una tenencia material, un señorío físico sobre una cosa, aunque puede hallarse
espiritualizada.
La posesión en los bienes, en los animales y en los derechos puede tenerse en uno de dos
conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa, animal o derecho para conservarlos o
disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. (art 432)

La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el
hecho ejde quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y
formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. (art438)
 La posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor,
aunque éste ignore accidentalmente su paradero. (art 461)

o Animus.
Es la voluntad de ejercer un señorío sobre la cosa, con exclusión de los demás. Esto se debe
a la doctrina Germanista, que es que al menos el que posee tiene que saber que posee.

1.3 TIPOS.

a. Posesión natural y posesión civil.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho por una persona.
Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa, animal o
derecho como suyos. (art 430)

En ambos casos, hay un animus posesorio mínimo en los términos antes comentados, pero
el poseedor civil posee como propietaro (o como titular del derecho real)

Ej. El niño que le arranca a otro el juguete en el parque y dice que es suyo. Ese es un
poseedor civil porque posee la cosa como dueño.

¿Según esto, el arrendatario de una vivienda sería poseedor natural o civil? En principio
seria natural, no posee con la intención de haber la cosa como propia, ya que reconoce que
otro es el propietario, por lo que se comporta como tal, como poseedor natural. el acto de
reconocimiento sería el pago de la renta. Además, tiene ese animus mínimo del que se
hablaba, querer estar en la casa.

En el ejemplo inicial, Javier sería un poseedor civil, porque aunque debería estar tranquilito
y sentadito en su sitio y hacer como un arrendatario, es decir, reconocer y agradecer que
otro le ha prestado la casa, se acaba comportando como dueño.

¿Qué consecuencias tiene ser un poseedor en concepto de dueño, poseedor civil o ser un
mero poseedor natural? ambos (poseedor en concepto de dueño y poseedor en concepto
distinto al de dueño) tienen la tutela posesoria en caso de perturbación o despojo.

Ambos gozan del primer efecto, que es la tutela posesoria. Ej. Es decir, que si a un
arrendatario entra un ocupa en la casa, tiene un interdicto posesorio, tiene defensa
posesoria.

no obstante;

o El poseedor natural, es decir, el que poseen concepto distinto al de dueño, el que posee de
una forma en la que reconoce que otro es el dueño no puede usucapir. Solo el poseedor en
concepto de dueño puede usucapir. El natural no puede usucapir porque para usucapir
necesitamos estar ese tiempo que exige la ley de posición pública, pacífica y interrumpida
en concepto de dueño, comportándome como el verdadero dueño.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. (art 1941)
 El poseedor natural tiene el juicio interdigital de protección posesoria, pero nunca puede
llegar a adquirir por usucapión porque se requiere ese ánimus especial privilegiado que es
seguir la cosa como si fuera el dueño.

o El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la función legitimadora de la posesión.

Tiene la prueba de su titularidad, mientras que el natural no.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título,
y no se le puede obligar a exhibirlo. (art 448)

o Y solo el poseedor en concepto de dueño genera la apariencia de titularidad que engaña

a terceros haciéndoles creer que es el propietario. Queda protegido. remisión art 464.

¿En qué momento nosotros vemos y cómo se puede decir que una persona está poseyendo
cómo dueño en concepto de dueño? Cuando se comporta como dueño.

Ej. Javier. en un momento determinado se viene arriba y empieza a hacer obras.

Ej. CC. Nieves se comporta en concepto de dueño cuando lo ofrece a la venta.

Casos:
- hacer obras, acto de dueño
- poner mi nombre, acto de dueño,
- ponerme a subrayar acto de dueño.

Conclusión: poseer en concepto de dueño no es (necesariamente) ser dueño y no es

(necesariamente) creer el dueño. Es comportarse respecto de la cosa, COMO SI SE FUERA
EL DUEÑO, realizando actos QUE SÓLO EL DUEÑO PODRÍA REALIZAR.
Por lo tanto, identificamos a un poseedor civil por sus actos exteriores, por cómo se
comporta públicamente respecto de la cosa.
Ej. CC. Nieves, al vender el CC. ¿Qué posición jurídica tengo? Soy poseedora. sí, porque
tienes un señorío, tenencia material sobre la cosa. ha habido por medio un contrato de
comodato, ya que me lo ha prestado. ¿Cómo debería poseer? Natural. yo soy una mera
comodataria. ¿Cómo estoy poseyendo realmente? Civil. ¿por qué? Ofrecerlo a la venta.
Ej: me regalan un reloj. Pienso que el que me lo da es el propietario, pero en realidad no
lo es. No lo adquiero por la vía del título y modo (plan A).
Vamos al B: adquisición a non domino tampoco. Ya que aunque haya sido de buena fe, no
he pagado dinero.
Vamos al C: Usucapión. Puedo llegar a ser propietaria. Estoy persiguiendo como dueño
porque es lo que pensaba yo que era. Y aquí coincide que poseo como dueña y además soy
de buena fe porque ignoraba que no me habían transmitido la propiedad.
Ej. pedro y Javier. Javier es un poseedor indebido. en el momento en que Pedro le reclama
y el otro no le devuelve, es un poseedor de mala fe, sabe que ya no tiene título para poseer
porque ya le han reclamado la restitución de la cosa y desde luego se comporta como dueño.
Es un poseedor civil.
 Además, hay un medio de prueba importante para poder acreditar este tipo de posesión:
acudir al título jurídico por el que se adquirió la posesión. Esto obliga a partir de esta
pregunta ¿A través de qué vía jurídica ha entrado el poseedor en la posesión de la cosa?
Ej. María arrienda un piso de su propiedad a Matilde. Matilde, en principio es una
poseedora natural. El título/contrato por el cual ella ha accedido a la posesión es un
contrato de arrendamiento, la manera en la que has entrado es a través de un contrato
cuya finalidad no era transmitir del todo si no estar ahí tranquilita pagando tu renta,
comportándote como lo que eres.
Ej. Pedro. que no es propietario de un piso, lo vende a Luis, que desconoce que el vendedor
no es en realidad propietario del piso. Su título, un contrato traslativo. Por tanto, estamos
hablando de un poseedor no propietario, pero un poseedor civil cómo posee como dueño,
por qué es que pensaba que era dueño.
Ej. Laura presta a nivel su Código Civil a nieves. Nieves no es en principio una posesión
en concepto de dueño porque el contrato por el cual era tenido la posesión es de nuevo un
contrato traslativo comodato. Un préstamo de uso por tanto, si me porto bien, si todo va
bien, si me atengo a los límites de mi derecho, si me atengo a las facultades de mi derecho,
como poseedora natural,
Fundamento de todo ello:
Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras
no se pruebe lo contrario. (ar 436)

Presunción de continuación del concepto posesorio, se presume que el poseedor sigue

poseyendo la cosa en el mismo concepto en que la adquirió. ¿Naturaleza de la presunción?
¿Iuris tantum o iuris et de iure?

¿Por qué se dice mientras no se pruebe lo contrario? porque es posible que el poseedor
natural empieza a poseer el concepto de dueño. Cambie su concepto posesorio y empieza a
comportarse respecto de la cosa como un dueño. A esta situación de cambio, con la cual se
destruye la presunción de continuación del concepto posesorio, que es una mera presunción,
se denomina inversión o intervención del concepto posesorio.

La intervención del concepto posesorio puede ser licita o ilícita.

o Traditio brevi manu

Era una forma de traditio ficta. Era una forma de traditio consensual. Ej. el arrendador
de una casa le decide de vender al arrendatario. Entonces la entrega de la casa no se puede
dar porque el arrendatario ya está en posesión, entonces simplemente es consensual. hay
una inversión de concepto posesorio. Porque el arrendatario que acaba de comprar la casa,
¿Cómo empieza a poseerla? como dueño. Antes la poseía como arrendatario, pagando la
renta, reconociendo que una persona tenía la propiedad. Una vez que la compra, es dueño.
Es perfectamente lícito porque he querido con un negocio jurídico traslativo por el cual este
señor ya es el propietario.
 o la ilícita
que el arrendatario empieza a comportarse respecto del cosa como si fuera propietario.
Ej. Javier empieza a hacer obras en la casa sin pedir permiso, comportándose como dueño.
Ej. Nieves baja con el Código Civil, empieza subrayarlo, arrancarle páginas, lo ofrece a la
renta.
Ej. El arrendatario: deja de pagar la renta y empieza a comportarse, a realizar actos como
si fuera el propietario.

La doctrina y jurisprudencia exigen determinados requisitos para entender que se ha

producido la intervención del concepto posesorio (en caso de intervención ilícita).

I. Actos que reflejen de manera inequívoca, a partir de un determinado momento, la

voluntad de poseer en concepto de dueño por parte de quien poesía en otro concepto.

II. Tener carácter publico y externo, pues no basta la mera intención del poseedor,
aunque no se exige una forma o solemnidad determinada

III. Tener carácter obstativo para el anterior poseedor (contradictio), para lo cual no son
suficientes los actos de mero incumplimiento de obligaciones por parte del
poseedor, sino que es menester la afirmación de la titularidad dominical mediante
actos expresos o tactivos que resulten incompatibles con el reconocimiento en favor
de otra persona de la titularidad dominical. Por ejemplo, poner a la venta el bien.

IV. No permanecer cultos al anterior poseedor, aunque en la modalidad de contradicción

no es necesaria la aquiescencia formal de este, ni que se le dirija una comunicación
o intimación (la contradictio ha de ser publica, pero no necesariamente recepticia)

b. Posesión mediara y posesión inmediata.

Ej. María arrienda un bien de su propiedad a Luis. ¿En esta situación, quién diríais que es
el poseedor ya por lo que sabemos? Los dos. Luis es el arrendatario. Es el que tiene la
tenencia de la cosa, es el poseedor porque es el que ejerce ese señorío material, el que vive
en la casa. A esto lo llamamos poseedor inmediato. ¿Cómo posee Luis de manera natural
o civil? Natural.
María es la reguladora. Y María conserva lo que se llama posesión mediata. No pierde la
posesión de la cosa por el hecho de que la haya realizado. Es cierto que no tiene la tenencia.
Pero tiene una posesión más espiritualizada.

Si se nos mete un okupa en la casa. ¿Cuál de los dos tiene la protección del juicio sumario
posesorio? Los dos. Porque el artículo 446 sostiene que todo poseedor tiene derecho a ser
respetados.
La posesión en los bienes, en los animales y en los derechos puede tenerse en uno de dos
conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa, animal o derecho para conservarlos o
disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. (art 432)

Ej.
- Arrendatario/comodatario (inmediato)
- Arrendador/ comodante (poseedor mediato)
- Nudo propietario (mediato)
- Usufructo (inmediato)
Aclaración: una de las clasificaciones de los derechos reales son los derechos de propiedad y los
demás derechos reales sobre cosa ajena (derechos limitados). La diferencia reside en que los
segundos tienen menos u otras facultades que el de propiedad, también llamado derecho pleno o
total.
todos los ejemplos anteriores de posesión en concepto de dueño de posesión y concepto
distinto al de dueño, se referían al derecho de propiedad.

Es la misma distinción entre posesión civil y posesión natural, sólo que aquí referida
exclusivamente al (no al resto de derechos reales). Vid. artículo 432 CC.

Ej. Yo soy una no propietaria de una casa pero estoy en posesión de esa casa. constituyó un
usufructo a favor de una sobrina mía. Porque los medios del 609 valen para la propiedad y
vale para otros derechos reales.
Aclaración: La propiedad se adquiere por ocupación. La ocupación, solo la propiedad. La propiedad
y los otros derechos reales se adquieren por ley donación, ciertos contratos mediante la tradición
etc.
¿mi sobrina ha adquirido el usufructo por la teoría del título y el modo? No por el elemento
invisible de la teoría. Falla plan A. el plan B: art 464. Se descarta porque es un bien
inmueble. vía C: la usucapión.

El usufructo si se adquiere por usucapión, ya que se adquieren por este modo aquellos
bienes que llevan inherente la posesión.

c. Posesión de buena fe y posesión de mala fe.

o El poseedor de buena fe
ignora que en su título, a modo de adquirir, existe un vicio que lo invalide.

o El poseedor de mala fe,

Sabe perfectamente que no tengo derecho a poseer. Ej. encuentro una cosa y no la
restituyo.

Ej. mi entrada a la situación posesoria un contrato de arrendamiento, voy a poseer

poseedor natural. Es una presunción iuris tantum

d. Posesión justa e injusta.

o Justa
es la que coincide, es la que tiene el titular de ius possidendi, es decir una persona que
verdaderamente tiene derecho a poseer. Está amparada por el ordenamiento. Es la que viene
amparada por la titularidad de un derecho que legitima para poseer, ya sea personal o de
credito (derecho arrendaticio, derecho del comodatario) o real (propiedad, usufructo)

es el derecho que me permite poseer la cosa aunque no tiene por qué ser necesariamente
un derecho real. puede haber el titular de un derecho personal no real que también tenga
derecho a poseer una cosa. ej. el que ha celebrado un contrato de comodato, préstamo de
 uso con el propietario de la cosa que no es titular de un derecho real sino que lo que tiene
es una posición obligacional.

o Injusta
es aquella que carece de esa cobertura legal. Ej. una persona que ha encontrado una cosa
no la restituido a su dueño, son supuestos de posesión injusta.

¿entonces si es injusta e indebida porque hablamos de derecho? porque hablamos de un

derecho que tiene este sujeto al que no le puede arrebatar la cosa.

e. posesión viciosa y posesión tolerada.

Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor
de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión(art 444)

o actos tolerados
son actos de uso o aprovechamiento de la cosa ajena conocidos y consentidos por el dueño
o poseedor.
Ej. le dejo a mi cuñado mi casa para qué entre y coja lo que sea, o esté en unos días allí.
Son actos meramente tolerados o sin que hayamos celebrado un contrato específico pues
lo consiento.
Ej. mi vecino invade tu propiedad todos los días por qué tiene que regar. No hay título
jurídico ninguno, no hemos constituido una servidumbre de paso en virtud de la cual es un
acto tolerado. ha habido una tolerancia por mi parte, yo lo he admitido,

o actos clandestinos
son actos que se cometen de manera oculta, sin conocimiento externo ni difusión.
Ej. el vecino así sin preguntarle mete el coche en mi plaza de garaje. Son actos
clandestinos: los que se cometen de manera oculta.
Ej. guardia del garaje. cuando se lo doy para que aparque se da una vuelta con mi coche.
Lo hace clandestinamente y es un acto ilícito.

o Actos violentos.
Son actos ejecutados por medio de una fuerza física actual o inminente (coacción). El
tenedor se hace con la posesión por esa vía.
son los actos que implican un despojo de la posesión, es decir alguien que me arrebata y
retiene con violencia esa posesión.

consecuencia jurídica: No afecta a la posesión

✓ Actos tolerados
esto significa que yo tengo que estar tranquilo ya que tolero ese acto. Hay confianza
y tolerancia ya que no va a llegar en un momento a usucapir. No se le considera
poseedor. que no se le considera siquiera poseedor.
 ✓ Actos clandestinos
Lo mismo que en el caso del que me coge el coche por la noche y yo no me entero.
Ni él se ha convertido en poseedor ni yo he dejado de serlo ni él está en la vía de
usucapir.

✓ Actos violentos.
En el caso de la posesión violenta hay una discusión en la doctrina porque hay gente
que entiende en cuanto el poseedor que se hace con la cosa violentamente cuando
deja de ejercer violencia, entonces ya estaríamos ante una verdadera posesión.

Otro sector de la doctrina entiende que pasado 1 año esa posesión que se rebato
violentamente se purifica y se convierte él verdadera posición y el antiguo poseedor
deja de serlo transcurrido ese año.
El poseedor puede perder su posesión:
…
4. Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese
durado más de un año. (art 460.4)

2.- EL OBJETO DE LA POSESION. POSESION DE COSAS Y POSESION DE

DERECHOS.
La posesión de cosas es la que ostenta el propietario o quién posee el concepto de dueño aunque
no lo sea.
Por su lado, la posición de derecho es la que ostenta los titulares de derechos reales o los que
poseen en tal concepto (como titulares de un derecho real) aunque no lo sean. Esta posesión entraña
también la posesión de la cosa, pero en una medida más limitada (como usufructuario)
La posesión de un derecho es el ejercicio de un derecho, ya sea legitimo o ilegitimo.
El que posee como titular de un derecho real, un usufructuario o una persona que está ejerciendo
un derecho de usufructo sobre una cosa es poseedor de la cosa. Posee el derecho y posee la cosa.
La posee en una medida más limitada porque puede ejercer menos facultades sobre esa cosa. ej.
usufructuario no se puede poner a cero obras en la cosa por muy poseedor que sea mientras que
un propietario sí.
Un derecho es una situación jurídica que se puede ejercer sobre una cosa pero que se define como
una situación jurídica.
Hoy solo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.
El usufructo, el uso, la habitación, pero en cambio no la hipoteca. Hay diferentes categorías de
derechos reales limitados: hay algunos que llevan inherente la posesión y otros en cambio los
derechos no la llevan: la hipoteca inmobiliaria no lleva.
Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.
También pueden ser objeto de posesión los animales, con las limitaciones establecidas en las leyes.
(art 437)

Ej. Pedro no propietario constituye a título gratuito (no se paga contraprestación) un usufructo
sobre una cosa mueble a favor de Luis que ignora que Pedro no era el propietario por tanto Luis es
de buena fe. Luis empieza a ejercer el usufructo como titular de ese derecho esto es, se comporta
respecto de la cosa como si realmente lo fuera.
Comportarse como usufructo: faculta para usar y para obtener los frutos de esa cosa. los frutos
bienes muebles, difícil, pero si yo lo alquilo después pues esos puntos son rentas esas rentas son
frutos civiles.

- En relacion con el derecho de usufructo (posesión de derechos) poseedor natural o civil?

Luis está poseyendo la cosa pero ya hemos dicho que hay una cosa que se llama
posesión de derechos que se ejercen el derecho y hemos dicho que Luis una vez que
consiguen su fruto empieza a ejercer el derecho.
Aclaración: una cosa que es posesión natural y posesión civil y después una subdivisión es
posesión el concepto de dueño y el distinto de dueño que se refiere solo exclusivamente a un
derecho que es el derecho de propiedad.
Entonces, en relacion con la posesión de derechos es un poseedor civil, porque es cierto
que posee un concepto distinto al de dueño pero lo que estamos analizando es la
posesión de su derecho y su fruto el que cómo ejerce el derecho de usufructo.

- ¿poseedor justo o injusto?

sería injusto porque no tiene derecho a poseer. Tendría derecho a poseer si hubiera
cualquier título legítimo para poseer, aunque sea de buena fe. No lo adquiere por la via
del título y el modo. Tampoco lo ha adquirido a non domino ya que era a título gratuito.
No estamos hablando de si es de buena fe o no, estamos hablando de si tiene título para
poseer. Puede llegar a convertirse en un poseedor justo es decir en un poseedor con
derecho a poseer la respuesta es sí por la vía de la usucapión.

- ¿poseedor de buena o mala fe?

Buena fe.
Luis por lo tanto:
- No lo adquiere por la via del título y el modo porque falta el elemento invisible
- Tampoco lo ha adquirido a non domino ya que era a título gratuito.
- Puede adquirirlo por usucapión.

3.- SUJETOS. CAPACIDAD. COPOSESION. CONCURRENCIA

CONTRADICTORIO DE POSESIONES.
Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas.
Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos
que de la posesión nazcan a su favor.
Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar
de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas. (art 443 cc)

Aclaración: ej. la ocupación tiene que ver con la aprehensión corporal de un bien en cuanto decimos
que este sujeto puede aprenher corporalmente un bien, puede adquirir la posesión inmediatamente.
Ej. los menores de 2 años también pueden adquirir. otra cosa es luego ejercer los derechos que
derivan de la posesión
Ej. para interponer un procedimiento interdigital. Si a un niño de dos años se le ha arrebatado un
bien, el niño no tiene capacidad procesal. Serán los padres los que tendrán que demandar para
ejercitar los derechos que derivan de esa adquisición del dominio. Lo mismo con arrendar, donar
etc.

3.1 COPOSESION.
La posesión es una situación exclusiva y excluyente es decir que no podemos decir que Pedro es
poseedor de una cosa y que Luis es poseedor de la misma cosa de la misma manera. No podemos
decir que Pedro es propietario de una cosa y que Luis es propietario de la misma cosa, que ambos
son usufructuarios etc.
Ej. un señor Antonio le vende a una pareja formada por Luis y Macarena un bien. Luis y Macarena
son ahora los copropietarios de ese bien inmueble y por supuesto son los propietarios. Se refiere a
situaciones de copropiedad cotitularidad. contrato de arrendamiento se ha firmado por los dos,
por lo tanto ambos son propietarios.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos
de indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual;
si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el
que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda
judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites
correspondientes.(art 445)

4.- ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION.

La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el
hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades
legales establecidas para adquirir tal derecho. (ART 438)

La posesión se adquiere:
I. Por la ocupación material de la cosa
O derecho poseídos o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad
Ej: un piso en la playa, en la que aunque no este todo el año, sigo siendo poseedora. Esta
bajo mi ámbito. Hay espiritualización.

II. Por los actos propios

O formalidades establecidas para adquirir tal derecho (vr tratitio ficta o posesión civilísima
del art 440)
Ej. cuando a mí me vende un bien mueble y me entregan las llaves del lugar donde está
almacenado ese bien inmueble donde está custodiado guardado. Teniendo ese símbolo ya
tengo la posesión de esos bienes muebles aunque todavía no haya accedido al lugar donde
están almacenados. Tengo el control aunque no tenga la tenencia física. Asi lo dice la ley.
aclaración: tradición instrumental. Bienes inmuebles, la entrega de la escritura pública contaría
como la entrega. OJO. si el bien inmueble tiene presencia actual, no si es un bien inmueble futuro.
Si es futuro, yo no tengo posición inicial sobre la cosa y no ha adquirido propiedad sobre la casa
porque el bien todavía no existe
4.1 POSESION CIVILISIMA.
Es otro de esos ejemplos en los cuales uno adquiere la posesión sin ocupación material
La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde
el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.
El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento. (art
440)

El simple hecho de que yo acepte como heredera la herencia del causante hace que a mí se me
considere poseedora a todos los efectos desde el momento de la muerte del mi familiar del
causante. Por tanto también es un modo de adquisición de la posesión. Tiene una espiritualización
porque el heredero todavía no ha tenido que ocupar materiales de la cosa para que se le considere
ya poseedor.
Requisitos: aceptar la herencia y una vez que acepte se retrotrae y se entiende que fue poseedor
desde el momento de la muerte del causante.

4.2 CONSERVACION
En cuanto a la conservación de la posesión, el CC establece presunciones de continuidad de la
posesión y de continuidad del concepto posesorio:
El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior se presume que ha poseído
durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario. (art 459).

El poseedor actual que no sea capaz de demostrar su posesión durante un número determinado de
años pero sí sea capaz de demostrar la posesión anterior se entiende que ha poseído en todo el
tiempo. Es presunción posesoria.
Ej. yo puedo demostrar que soy poseedor entre el 20 y 23 y puedo demostrar que tengo pruebas
directas de ello de que en el 2019 también estaba poseyendo. Hay una presunción que es esos
años que van del 2019 al 2023 se te presume también poseedor salvo que la persona a quien interese
desmontar esa presunción consiga aportar pruebas en contrario.
La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en
que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. (art
435)

La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino desde el momento en que se acredite
que el poseedor de buena fe en un momento determinado cayó del guindo y supo que la había
transmitido no era el verdadero propietario. Hay ordenamientos jurídicos que una vez que tú te
ganas el calificativo de poseedor de buena fe es como un sello que te ponen aquí en la frente y es
poseedor de buena fe para siempre.
Entendemos que es poseedor de buena fe aquel que lo era desde el primer momento pero se puede
aportar pruebas en contra y demostrar que en esa persona en el momento determinado perdió su
inocencia, es decir ya supo de verdad que en su modo de adquirir la posesión había algún vicio.
 Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras
no se pruebe lo contrario (art 436)

4.3 PERDIDA DE LA POSESION.

El poseedor puede perder su posesión:
1Por abandono de la cosa o del animal.
2. Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3. Por destrucción o pérdida total de la cosa, por muerte o pérdida del animal, o por quedar la cosa o
el animal fuera del comercio.
4. Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese
durado más de un año.

5.- LA LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO.

Los arts. 451 a 458 del CC contienen una serie de disposiciones relativas al destino de los frutos de
la cosa poseída, al régimen de gastos y mejoras en ella realizados, asi como a la responsabilidad
por su pérdida o deterioro, que habrán de tener entendidos en cuenta en el momento de terminación
y liquidación de una situación posesoria.
El criterio clave es el de la buena o mala fe del poseedor cesante.
Bien es cierto que hay otros preceptos reguladores en otros ámbitos. Podríamos decir que los
preceptos nombrados es el régimen general aplicable a los sujetos en que se produce la cesación de
un sujeto en su situación posesoria a favor de otro, en el entendimiento de que no estén sometidos
a otras normas especiales, o para todo lo que no este regulado por ellas.

5.1 ATRIBUCION DE FRUTOS.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos (art 451). Mientras que los frutos
naturales e industriales se entienden percibidos cuando se hallen alzados o separados, los frutos
civiles se perciben por días, hasta aquel en que se pongan a la posesión.
Acorde al art 1945 CC, la interrupción civil de la posesión se produce desde la citación judicial
hecha al poseedor. Según la STS 15.10.2009, los frutos y rendimientos que se produzcan tras la
citación judicial se atribuirán según el resultado del proceso.
En cuanto a los frutos (naturales e industriales) que se hallen pendientes en el momento de
ponerse fin a la posesión (o a la buena fe del poseedor), el art 452 señala que quien venza en la
posesión tiene la facultad de elegir entre abonar al poseedor saliente los gastos invertidos en que
haya durado la posesión, o permitirle que concluya el cultivo y la recolección como indemnización
equivalente.
El poseedor de mala fe no hace suyos los frutos, pues lo contrario significaría consagrar un
enriquecimiento sin causa a su favor. El art 455 cc. le obliga a restituir los frutos percibidos (en
especie, si todavía se hallasen en su poder, o mediante una indemnización por el equivalente si ya
los hubiese consumido o enajenado) mas los que hubiera podido percibir (es decir, que debe
resarcirse al poseedor legitimo del daño que representa un aprovechamiento por debajo de sus
posibilidades de los bienes poseídos).
5.2REGIMEN DE GASTOS Y MEJORAS
Por gasto o impensa hay que entender todo desembolso económico que el poseedor saliente haya
realizado en relacion la gestión de la cosa poseída una mejora es el aumento de valor experimentado
por la cosa poseída a resultas de una inversión o actividad efectuada por aquel cuyo estado
posesorio ha tocado a su fin. No siempre que se hace ello determina una mejora, pues puede haberse
destinado a colmar una necesidad.
Son los llamados gastos útiles los que redundan en la obtención de mejoras, aunque también se
diga que los fastos de puro lujo dan lugar mejoras con este carácter aparte están las mejoras
naturales o provenientes del paso del tiempo, que obviamente no conllevan gasto alguno a cargo
del poseedor, y que benefician sin mas a quien haya vencido en la posesión (art 456)
El cc. clasifica los gastos en tres categorías y señala cual es el régimen aplicable a cada una de
ellas, diferenciando a su vez entre poseedor de buena fe y el de mala fe. (arts. 453 a 455)
o Los gastos necesarios,
que son los que se consideran imprescindibles para la conservación de la cosa poseída,
aquellos sin los cuales esta habría perecido. Se incluyen aquí las obras de reparación y
conservación, los gastos de custodia del bien, el pago de los impuestos y contribuciones, o
los desembolsos destinados a la producción de frutos.

Pues bien, los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, sea de buena o de mala fe, ya
que constituyen desembolsos que igualmente habría tenido que realizar el poseedor
entrante. De este modo se evita un enriquecimiento sin causa por parte de este último sin
embargo, solo al poseedor de buena fe se le concede un derecho de retención sobre la cosa
hasta tanto dichos gastos ke sea satisfechos.

o Gastos útiles
Son los que revierten en mejoras introducidas en la cosa por el poseedor. Se trata de nuevas
inversiones de capital, tales como plantaciones, obras de riego, electrificación, ampliación
de edificios o instalación de nuevos servicios. Dan mayor rendimiento al bien.

Los gastos útiles, por su parte, se abonan solo al poseedor de buena fe, puesto que para el
de mala fe esas inversiones constituyen por definición un riesgo conscientemente asumido.
El vendedor en la posesión tiene la opción de abonar al poseedor saliente el importe de los
gastos efectuados, o bien compensarle por el aumento de valor que la cosa aya
experimentado a causa de la mejora (vendrá dado por al diferencia entre el valor del bien
debido a la mejora introducida y el que hipotéticamente tendría en ausencia de la inversión
efectuada)

No son compensables las mejoras que hayan dejado de existir en el momento de adquirir la
cosa el que obtenga la posesión (art 458)

o Gastos suntuarios
También llamados de puro lujo o recreo, redundan en elementos que sin contribuir a
incrementar la capacidad de rendimiento del bien, sirven para lograr su embellecimiento o
para perfeccionar su configuración externa.
 Estos gastos no se abonan a ningún poseedor, di de buena fe ni de mala fe, dado que no son
fastos precisos ni tampoco redundan en una utilidad del bien.
Pese a todo vencido, tanto de buena como de mala fe, a retirar las mejoras de puro lujo, bajo
dos condiciones:

- A que no se cause con ello deterioro alguno a la cosa

- Que el vendedor en la posesión no prefiera quedarse con el elemento en cuestión, caso
en el que no obstante habrá de compensar al poseedor vencido, si este hubiera sido de
buena fe mediante el abono de los gastos y si hubiera sido de mala fe mediante el abono
del valor que la mejora tenga en el momento de entrar a la posesión.

5.3 RESPONSABILIDAD POR PERDIDA O DETERIORO DE LA COSA

El poseedor vencido en la posesión puede ser hecho responsable por los daños, y en su caso por la
destrucción, que el bien poseído haya sufrido durante el periodo en el que se hallaba bajo su poder
(art 457)
Si el poseedor lo ha sido de mala fe, se le hace responder por los daños debidos tanto a dolo como
a negligencia, e incluso de los provenientes de fuerza mayor si acaso hubiera retrasado la entrega
de la cosa maliciosamente.
Al poseedor de buena fe solo se le responsabiliza de los daos causados con dolo, esto es,
deliberadamente, norma que sorprende, por cuanto al menos quien posee de buena fe en calidad de
propietario de la cosa, no parece que debiera ver condicionada su facultad de dañarla o deteriorarla.
Hay quien apunta que lo contemplado es la hipótesis de un poseedor que siendo de buena fe ha
dejado de serlo, y que por consiguiente el precepto alude a los dalos que en el último extremo
podría causar voluntariamente un poseedor que, vencido en la posesión y en trance de procurar la
restitución del bien, se ha convertido sobrevenadamente en un poseedor de mala fe.
Ciertamente, ningún poseedor de buena fe mantiene esa condición incólume hasta el último instante
previo a su salida de la posesión, pero si a partir de cierto momento procede aplicarle el régimen
de poseedor de mala fe, entonces su responsabilidad debería ser no soo por dolo sino también por
culpa. Desde luego, cuando el poseedor lo sea en determinados conceptos distintos del dueño, la
ley le hace responder por culpa, es el caso del arrendatario o del comodatario.
 TEMA 4. La POSESION. PPTT 2
Parte 1. EFECTOS DE LA POSESION

1- ENUMERACION
I. Tutela interdictal
Todo poseedor
protección de la posesión contra despojos contra actitudes violentas de despojo que tiene
todo poseedores, de buena fe, el de mala fe, el justo, el injusto, el natural, el civil.

En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se
oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa,
siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. (art
441)

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento
establecen. (art 446)

II. Función legitimadora de la posesión

Sólo el poseedor en concepto de dueño (art 448). La posesión es prueba de titularidad del
derecho
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título,
y no se le puede obligar a exhibirlo.

III. Adquisición a non domino

Solo el tercero que adquiere de manos de un poseedor en concepto de dueño (art 464 cc)

el poseedor en concepto de dueño tiene la prueba de que es el propietario, es el titular de

un derecho y no se le puede obligar a que acredite esa propiedad. Será otro el que tenga
que aportar la prueba de que él es el propietario.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que
hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de
quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese
empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y
dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de
Comercio. (art 464 cc.)

IV. Reglas de liquidación del estado posesorio

Arts. 451 y ss. del CC. Todo poseedor, pero en relacion con lo frutos, solo a quien posea en
un concepto que de derecho a obtenerlos: el que posea como dueño, como usufructuario…)

V. Usucapión
Arts. 1940 y ss. CC. Solo el poseedor en concepto de dueño.
 Es un modo de adquisición recogido en el art. 609 (llamada también prescripción
adquisitiva).

2.- LA TUTELA INTERDICTAL DE LA POSESION

Sostiene que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión si hay alguien que está
poseyendo y que se opone a que se lo quiten. Se debe acudir al auxilio de la autoridad
competente.
Como sostiene el art 446, todo poseedor debe ser respetado. Ej. tengo un jersey de mi hermana y
ella me lo quiere quitar violentamente, yo tengo protección interdictal. al contrario que en
España, Alemania se admite eso la autodefensa.
Reglas procedimentales:
Las vamos a encontrar en la Ley de Enjuiciamiento civil
o Antiguo LEnjCiv 1881:
Arts. 1651 y ss. Interdictos posesorios

o LEnjCiv2000. Art 250 LEC

Juicios sumarios posesorios, es asi como se conoce a la protección.
1.Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas
y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el
arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el
dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana
dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha
finca.
2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida
en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha
finca.
3.º Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido
por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho
por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella,
siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea
propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a
poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
5.º Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra
nueva.
6.º Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de
obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace
causar daños a quien demande.
7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad,
demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su
ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
8.º Las que soliciten alimentos debidos por disposición legal o por otro título.
9.º Las que supongan el ejercicio de la acción de rectificación de hechos inexactos y
perjudiciales.
10.º Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, sobre el incumplimiento
por el comprador de las obligaciones derivadas de los contratos inscritos en el Registro de Venta
a Plazos de Bienes Muebles y formalizados en el modelo oficial establecido al efecto, al objeto
de obtener una sentencia condenatoria que permita dirigir la ejecución exclusivamente sobre el
bien o bienes adquiridos o financiados a plazos.
11.º Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, sobre el incumplimiento
de un contrato de arrendamiento financiero, de arrendamiento de bienes muebles, o de un
contrato de venta a plazos con reserva de dominio, siempre que estén inscritos en el Registro de
Venta a Plazos de Bienes Muebles y formalizados en el modelo oficial establecido al efecto,
 mediante el ejercicio de una acción exclusivamente encaminada a obtener la inmediata entrega
del bien al arrendador financiero, al arrendador o al vendedor o financiador en el lugar indicado
en el contrato, previa declaración de resolución de éste, en su caso.
12.º Las que supongan el ejercicio de la acción de cesación en defensa de los intereses colectivos
y difusos de los consumidores y usuarios.
13.º Las que pretendan la efectividad de los derechos reconocidos en el artículo 160 del Código
Civil. En estos casos el juicio verbal se sustanciará con las peculiaridades dispuestas en el
capítulo I del título I del libro IV de esta ley.
2. Se decidirán también en el juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de seis mil euros
y no se refieran a ninguna de las materias previstas en el apartado 1 del artículo anterior.
3. Se decidirán en juicio verbal, con las especialidades establecidas en el artículo 447 bis de esta
ley, los recursos contra las resoluciones que agoten la vía administrativa dictadas en materia de
propiedad industrial por la Oficina Española de Patentes y Marcas

2.1 CLASES DE JUICIOS SUMARIOS POSESORIOS

Los antiguos interdictos:
a. Interdicto de recobrar la posesión
Se interpone en caso de despojo de la posesión. El poseedor tiene derecho a recuperarla (art
250.1.4)

b. Interdicto de retener la posesión

Se interpone en caso de perturbación de la posesión. El poseedor solicita al juez que cese la
perturbación. Lo que se pretende es que el que está perturbando o amenazando la posesión
de otro no consume la perturbación y despoje.

c. Interdicto de adquirir la posesión

Se interpone por el heredero, que solicita que le ponga en posesión efectiva de los bienes
heredados, siempre que no estén siendo pedidos por nadie a titulo de dueño u usufructuario.
La posesión efectiva se adquiere por la vía de la posesión civilísima. Esta posesión sostiene
que el heredero posee los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante.
Son poseedores sobre el papel, no poseedores efectivos.

El fundamento de la protección interdictal (ejercida por todo poseedor) la encontramos en la

prohibición de la autotutela. Es decir nadie puede tomarse por más que nos guste la justicia por
su cuenta. El que haya sido despojado de la cosa que tiene derecho a poseer, no puede a su vez
arrebatarla violentamente al despojante.
En el interdicto no se discuten cuestiones de “ius possidendi” sino de “ius possesionis”. El juez
mira quien tenía la posesión en el momento del pleito, no quien tiene derecho a poseer. Las
sentencias que los resuelven no tienen fuerza de cosa juzcada (art 447.2 LEC)
2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre
tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de
finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración
legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como
sumarias.

La legitimación activa para el ejercicio de la tutela interdictal corresponde a todo poseedor (debido
o indebido, de buena o mala fe, en concepto de dueño o en concepto distrito al de dueño) (art 446).
El plazo de ejercicio de la acción es de un año desde la perturbación o el despojo (art 1968.1 cc y
art 439.1 lec)
1. No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen
transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo. (art 439.1 lec)
 Prescriben por el transcurso de un año:
1.º La acción para recobrar o retener la posesión. (art 1968.1 cc)

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento
establecen. (art 446)

Ej. nieves tiene una casa cerca del mar en un terreno que no se puede edificar. Habían publicado
un cartel publicitario en dicho terreno. La funcionaria del ayuntamiento les dijo que lo quitasen.
Ha habido un despojo en parte del terreno, pues hay un cartel ocupando dicho terreno.
La tesis que predomina hoy en día es la tesis germanística: sostiene que la posesión equivale a
título. Ello significa que el adquirente de un bien inmueble adquiere ese bien de buena fe de manos
de la persona que lo poseía en concepto de dueño (pero que no lo era, en realidad era una mera
apariencia de dueño).
Título es el derecho adquirido, la propiedad; es decir la posesión adquirida de buena fe de un bien
mueble equivale a título.
¿cuál es la razón de ser de este artículo? la protección de la seguridad del tráfico jurídico
mobiliario. Que la gente se anime a contratar porque es muy difícil que de los bienes inmuebles los
poseedores conserven títulos de propiedad para que en el momento de enajenar tenga respuestas
frente al comprador.
Ello es inviable, porque yo por mucho que quiera probar no conservo los títulos ni el ticket de
compra de bienes inmueble que quiero vender. Ej quiero vender a un tercero, de qué modo los
animamos de la manera mejor posible diciendo no te preocupes si has confiado en la propiedad y
la apariencia de propiedad vas a ser protegido. El ordenamiento jurídico le va a proteger a él.

3.- FUNCION LEGITIMADORA DE LA POSESION

El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título,
y no se le puede obligar a exhibirlo. (ar t448)

Es el verdadero propietario quien tiene que probar que él es el dueño. Si el poseedor en concepto
de dueño es demandado en juicio por una persona que alega ser el propietario o tener mejor derecho,
la posesión le proporciona la PRUEBA de su derecho.
Significado del precepto: se presume, con carácter iuris tantum, que el poseedor del bien es
propietario (o poseedor con justo título) y, por tanto, no se le puede obligar a probar que tiene
derecho a poseer.
El que sostenga lo contrario deberá aportar prueba en contra de esta presunción. Solo entonces, el
poseedor deberá probar su derecho. Es decir, el poseedor esta exento de proba su derecho en tanto
en cuanto otra persona no aporte la prueba del suyo, destruyendo la presunción que favorece al
poseedor.
Requisitos para aplicar el art. 448:
✓ Posesión actual
✓ Posesión en concepto de dueño
✓ ¿posesión de bienes muebles o también los inmuebles? Relacion entre art 448 CC y 38 LH
El poseedor en concepto de dueño tiene a su A todos los efectos legales se presumirá que los
favor la presunción legal de que posee con justo derechos reales inscritos en el Registro existen y
título, y no se le puede obligar a exhibirlo. (art 448) pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo (art 38 LH)

Efectos del art 448 cc.

o Al poseedor se le tiene como propietario tanto para los efectos beneficiosos (prueba de
titularidad) como perjudiciales (vr causación de daños). Es medio de prueba tanto en juicio
como fuera de él.

o No sirve, en cambio, a efectos de la usucapión ordinaria, como prueba de la existencia de

un título. Art 1954 CC “el justo titulo debe probarse, no se presume nunca”

4.- EFECTOS ESPECIALES DE LA POSESION DE B. MUEBLES. ART 464

CC
Párr. 1: “la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo,
el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá
reivindicarla de quien la posea”
Tesis predominantes:
▪ Romanista
▪ Germanista
▪ Intermedia.

Supuestos que encajarían en el 464: ej. Luis presta a María su guitarra. María se la alquila a
Patricia que desconoce que en realidad la guitarra pertenece a Luis. EJ: estudiante de Erasmus en
Madrid alquila una bicicleta a Jorge, su compañero de habitación, Peter le permuta a Matilde la
bicicleta de Jorge por una entrada concierto en el auditorio. Matilde es de buena fe, pues ignora
que el verdadero propietario es Jorge y no Peter.
Lo común en los dos ejemplos es: ha habido un contrato por el cual la cosa mueble ha salido
voluntariamente del poder de una persona y ha pasado a poder de otra. esos supuestos se llaman
mediación posesoria es decir yo he prestado contrato de comodato, yo he alquilado contrato de
arrendamiento entonces la cosa ha salido de mi poder de control y la he puesto en manos de otra
persona porque yo he querido hacerlo así de manera voluntaria.
Ahora bien. si esa persona traiciona mi confianza haciendo algo que no está legitimado para hacer
(porque el arrendatario no puede vender la cosa y el comodatario no puede vender la cosa) y surge
esa figura de un tercero de buena fe que adquiere a título oneroso, estaría protegido.
Cuando en el artículo habla de privación ilegal, no nos estamos refiriendo a lo que hace Peter
vendiendo lo que no puede, sino a referencia al robo y hurto.
Peter ha hecho una cosa que no podía hacer pero no es una privación ilegal. La cosa ha aparecido
en sus manos porque el propietario ha querido por voluntad
La construcción proviene del derecho germánico que significa el propietario tiene que reclamar a
la persona que le ha traicionado, no al tercero.
Según todo esto ¿Cuál seria la relacion entre el art. 448 y el art 464, interpretado en clave
germanista?
El art 448 CC consagra una presunción iuris tantum de propiedad a favor
del poseedor en concepto de dueño. En definitiva es una presunción iuris
tantum que beneficia al poseedor civil, pero que no impide al verdadero
propietario a probar lo contrato.

Por su lado, el art 464, interpretado en clave germanista consagra una

presunción iuris et de iure de propiedad que beneficia al tercero de buena fe.
El carácter iuris et de iure significa que el verdadero propietario no podrá
recuperar la cosa de manos del tercero, incluso aunque pruebe su derecho de
propiedad.

¿Qué podría hacer el verdadero propietario en este caso? (en el caso 464 cc). Al tercero no se le
reclama nada siempre y cuando cumpla los requisitos del 464: buena fe y adquiriente a titulo
oneroso.
1) Acción personal
Ej. el dueño de esa guitarra y el dueño de esa bicicleta han incumplido los términos de ese
contrato de comodato arrendamiento porque tanto el arrendatario como el comodatario
están ubicados a restituir al término del contrato, entonces hay un incumplimiento
contractual

Ello desemboca en una acción personal contra esa persona que ha incumplido los términos
de esa relación. En una relación cuya causa no era la transmisión del dominio sino
simplemente la cesión del goce temporal

2) Acción revindicatoria.
Ej. Luis pierde su guitarra pues la deja olvidada en la cafetería de la facultad. María la coge
y la vende a Patricia que desconoce que en realidad la guitarra pertenece a la Luis. Estamos
ante cosa perdida, cosa que ha salido bien involuntariamente del ámbito de control. En
este caso el tercero no es protegido aunque sea de buena fe.

Ej. otro caso que no encajaría. Jorge compañero de habitación de Peter coge sin permiso
su bicicleta y se la cambia a Matilde por una entrada del concierto. Es de buena fe pero no
funcionaría el art 464. No ha habido una respuesta voluntaria en manos de la persona que
lo traiciona, sino que esa persona sin mi consentimiento coge el bien y lo vende

Ej. Código Civil; diferencia entre llamar al despacho de mi compañera y decir me prestas
un ejemplar del Código Civil y entonces se lo vendo a Belén y Belén sale propietaria, entre
entrar al despacho de mi compañera lo cojo sin su permiso y se lo vendo a Belén. En el
primer caso hay una adquisición a non dominio y en el segundo caso no porque ha habido
 una privación ilegal. Dicho de otro modo el código no ha aparecido en mis manos porque
es su propietario lo haya puesto voluntariamente sino porque yo me he cogido la libertad
de entrar en su despacho cogerlo (privación ilegal).
Por lo tanto, acorde a la interpretación germanista: “la posesión de los bienes muebles, adquirida
de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido
privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea”
- Como regla general:
Adquisición a non domino de la persona que adquiere un bien mueble de manos de un
poseedor, ignorando que no era el verdadero propietario (buena fe)

- Como excepción:
Siempre que no se trate de una cosa perdida o de la que se haya sido privado ilegalmente a
su propietario (hurtada o robada), en la que el verdadero propietario tendrá derecho a
reivindicarla.
Requisitos para proteger al tercero:
o Titulo traslativo valido y oneroso
¿La compraventa de cosa ajena es título valido?

o Buena fe.
Ignorancia de que el transmitente no era el verdadero propietario.
Ej. CC. Con caso de la permuta. cambio el CC por el jersey de Belén. Hay adquisición a non
domino ya que la permuta es un contrato traslativo oneroso (hay sacrificio por las dos partes). Hay
obligaciones.
Ej. libro. familia pobre. Tom y Hades es el matrimonio y una desgracia que les pasa es que el único
bien que tenían era un cerdo. Los hijos son Alfred y Manda. Les roban el cerdo entonces este es
un momento en el que se encuentran y se dan cuenta de que hay una persona con la que se cruzan,
que llevan su cerdo. Se pararon y le miraron impidiendo el paso al hombre que llevaba el cerdo.
- qué pasa
- Ese cerdo es nuestro.
- El hombre se enrojeció. Tom comprendió que sabía que el animal era robado
- acabo de pagar 50 peniques por él y eso lo convierte en mi cerdo.
- nadie a quien hayas dado tu dinero era el propietario así que no podía venderlo
- se lo compre a un campesino. Soy el carnicero de la guarnición no puedo ir pidiendo a todos
los granjeros que me venden un cerdo o una vaca que me presenten a 12 hombres que juren
que el animal es suyo y que puede vender
- había posibilidad de entrar en riña y comprendió que si alguno de la familia lograba coger
algo se encontraría en desventaja entonces sería él quién tendría que demostrar que era el
propietario.
¿adquirido por la teoría del título y modo? No, falta l elemento invisible. El campesino no era el
propietario, no podía transmitirlo. (plan a). Plan B: adquisición a non domino: tampoco, podemos
considerar que era de mala fe porque se enrojeció y estaba mintiendo, comprendiendo asi que era
robado. Por lo tanto desmontamos el art 464 porque el adquiriente es de mala fe porque estamos
ante una privación ilegal, en este caso, cosa robada (aun siendo el adquiriente de buena fe y a título
oneroso)
Razón de ser: no puede ir preguntando a el que le vende me traiga a 12 testigos que me digan que
él es el verdadero. cuando hablamos de bien mueble yo me tengo que fiar porque si no el tráfico
jurídico no funcionaria.
En relacion con el art. 448: estamos ante un no propietario y en qué momento se dice: en el
momento en el que si suelta al cerdo, le tocaría probar que ellos no son los propietarios.

Parte II. USUCAPION

1.- CONCEPTO, FUNDAMENTOS Y CLASES

Son modos de adquisición originarios, es decir, nadie me lo transmite sino que el derecho nace ex
novo. No lo recibo de nadie. Se basa en la posesión prolongada de una cosa por quien, no siendo
dueño, la tiene en concepto de tal, de forma pública, pacífica y no interrumpida.

1.1 FUNDAMENO
o Fundamento objetivo
A la usucapión habría que darle un fundamento objetivo manifestado en que no es necesaria
ninguna conducta negligente del titular del derecho y basta la simple posesión con los
requisitos antes nombrados y durante el tiempo fijado por la ley. seguridad jurídica.

o Fundamento subjetivo.
Con el fundamento subjetivo entendemos que es el dueño ha renunciado a su derecho de
propiedad. Tiene su base en la falta de diligencia del titular del derecho, que se da por
entendido que lo deja en manos de otra persona y que permite que esta adquiera su derecho
por la posesión continuada durante el tiempo fijado. Presunción de renuncia.

1.2 CLASES
o usucapión ordinaria
posesión en concepto de dueño, publica, pacifica e ininterrumpida. Y además exige
justo título (contrato traslativo existente y valido, otorgado por un no propietario) y buena
fe (desconocimiento por el tercero de la falta de titularidad de transmitente). Si hay título
pero no hay buena fe por ejemplo en el caso primero me venden un inmueble un no
propietario pero yo sabía perfectamente que no lo era, hay título pero no hay buena fe, por
lo que nos vamos directamente a la usucapión extraordinaria.

• Justo título:
Aquí el título se utiliza en el mismo sentido que la teoría del título y el modo. Debe
ser existente y valido.

ej. pedro vende/dona/permuta (son contratos traslativos) a Luis un bien inmueble, cuya
propiedad no ostenta. Es un modo de adquisición de los derechos reales originario. ¿Por
qué es originario si hay contrato traslativo?

o Usucapión extraordinaria
Solo exige posesión en concepto de dueño, publica, pacífica e ininterrumpida. Los plazos
en la extraordinaria son mayores.
Ej: macarena encuentra un anillo y no cumple con las obligaciones del hallazgo. no lo
devuelve a los seis años y ya es suyo. No ha adquirido por ocupación porque el objeto tiene
 dueño. Y no hay buena fe (Por eso pasamos a la extraordinaria) Ej. pedro presta a Luis un
bien inmueble. Luis empieza a poseerlo como propietario. En este ejemplo hay contrato,
pero no es contrato traslativo (haciendo referencia al justo título) (préstamo)
Para ello sirve la usucapión =prescripción adquisitiva para adquirir la posesión si no se ha adquirido
por:
- Plan a: teoría del título y modo
- Plan b: adquisición a non domino

2.- OBJETO DE LA USUCAPION.

Son objeto de usucapión:
Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres. (art
1936cc)

Ej: las cosas de dominio público, una franja costera etc. no se puede usucapir por mucho tiempo
que pase.
Además, los derechos reales ue lleven aparejada la posesión de las cosas. Ej. el usufructo, el
derecho de uso, algunas servidumbres, no la hipoteca etc.
Ej. un no propietario aparece constituye a favor de Luis un usufructo sobre una cosa mueble y
decíamos que con el plan a título y modo falla porque Pedro no es propietario. El plan b (464 art)
falla también porque no lo adquiere título oneroso. El plan c, funciona, usucapión.
Por eso debe ser publica, para dar la posibilidad al dueño de enterarse. De hecho, si el dueño esta
ausente, se duplica el plazo precisamente para darle la posibilidad de reaccionar ante al sujeto.
- ¿Qué es lo usucapión libertatis y su usucapión liberatoria.?
Yo empiezo a poseer un bien inmueble que está gravado (tiene derecho real) Lo poseo, en
concepto de dueño de manera pública, pacífica y no interrumpida y adquiero la propiedad,
pero adquiero la propiedad libre de gravámenes. Adquiero la propiedad y además la
adquiero libre de cargas y gravámenes.

Ej: me venden la casa. Constituye un derecho de usufructo. La poseo de manera pacífica.

Hay poseedor inmediato y mediata (YO). Esta última posee en concepto de dueño. Entonces
yo llego a adquirir la propiedad, pero llego a adquirir la propiedad con el usufructo. Ahí no
hay usucapión liberatoria ¿por qué? Porque yo estoy ejerciendo la posesión, reconociendo
que hay un gravamen. Pero si entro en la en la posición de un bien que tiene un usufructuario
que tiene un propietario y empiezo a poseer en concepto de dueño y ni uno ni otro
reaccionan, la adquiero libre de cargas y gravámenes.

3.- SUJETOS DE LA USUCAPION

Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para
adquirirlos por los demás modos legítimos. (art 1931)

Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas.

Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos
que de la posesión nazcan a su favor.
 Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar
de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas. (art 443)

Capacidad de obrar para el ejercicio de los derechos que derivan de la usucapión. Por ejemplo, la
renuncia a la prescripción ganada.
Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada pero no el
derecho de prescribir para lo sucesivo.
Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen
suponer el abandono del derecho adquirido. (art 1935, capacidad para enajenar)

Ej. Yo puedo usucapir, pero puedo renunciar a esa usucapión. El dueño me demanda para restituya
el bien y yo no alego. He consumado la prescripción adquisitiva. Se entiende que yo he renunciado
a la prescripción.

3.1 INCAPACIDAD RELATIVA PARA USUCAPIR

Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron,
ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para
exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta. (art 1956)

No obstante, yo puedo usucapir una cosa robada, salvo que yo sea el autor del hurto/robo el
cómplice o encubridor. Incluso en ese segundo caso también las puedo llegar a usucapir. Lo que
pasa es que necesito más tiempo, porque tendría que dejar pasar el lapso temporal hasta que
prescriba el delito, la falta, más la acción civil de daños y luego ya empezará el tiempo normal de
usucapión.
Otros preceptos:
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas,
inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley.
Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar
contra sus representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción. (art 1932)

La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás. (art 1933)

Ej. Pedro vende a Macarena, Luis y Gonzalo un bien inmueble. Siendo Macarena, Luis y Gonzalo
3 hermanos que compran un bien. Pedro no es el propietario. ¿Pueden esos 3 hermanos usucapir
teniendo en cuenta que en realidad solo Macarena ha estado poseyendo el bien de forma pública
pacífica ininterrumpidamente y en concepto de copropietaria?
Los hermanos han comprado para los 3, pero han decidido que Macarena, que es la que es menor,
que está en el paro, sea la que viva en el piso. La usucapión que realiza que consuma 1 de los
comuneros aprovecha a los demás.

8.- REQUISITOS.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente. Estos son los
requisitos de la llamada posesión ad usucapionem (posesión apta para usucapir la cosa o el
derecho). Deben concurrir en toda usucapión, ya sea la ordinaria y extraordinaria.
 o En concepto de dueño o titular del derecho real usucapirle.

o Publica (no clandestina)

no tiene por qué figurar en ningún registro ni tenemos que hacer edictos, simplemente que
se ejerza con publicidad. ¿Por qué? Porque hay que darle al dueño la oportunidad de
reaccionar. Ej. si me encuentro un reloj, y es de alguno de mis compañeros, lo primero para
empezar a usucapir es que le dé al verdadero propietario la posibilidad de reaccionar, es
decir, que no guarde el colgante y el reloj en un cajón de su casa. Sino que venga aquí y que
de manera pública ejerza esa posesión.

Ej. me meto en la casa de alguien y me pongo a vivir ahí y es la segunda vivienda de una
persona. No estoy escondiendo. No voy por las noches y salgo por las noches para que no
me vean pero tampoco le digo al propietario. Sigue siendo pública.

o pacífica.
adquirida ni retenida con violencia. Algunos autores entienden que desde el momento en
que se deja ejercer violencia, la posesión es pacífica y por tanto apta para usucapir. Y hay
algunos autores que consideran que tiene transcurrir 1 año para que la posesión inicialmente
violenta se purificaría

o continuada.
No tiene que haber lapsos, lo que pasa que aquí este requisito de continuada ha de
entenderse en sus justos términos, dependiendo de la naturaleza del derecho.
Ej. a mí me han transmitido un apartamento en la playa un no propietario. Y yo de buena
fe, lo he comprado de un no propietario y voy a la playa un mes al año. Aquí si se cumple
el requisito de la continuidad.

8.1 CONTINUADA
Supuestos en los cuales la posesión deja de ser continuada. En el caso de la prescripción adquisitiva
o usucapión, arts. 1943 a 1948 cc.
1. Interrupción natural
Una causa natural que es cuando se cesa en ella por más de 1 año se entiende que se ha
interrumpido la posesión y, por tanto, si esa persona que ha cesado más de 1 año entra de
nuevo en la posesión se entiende que el plazo empezaría a contar desde cero.
Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un
año. (art 1944)

2. Interrupción civil
Cuando el propietario “se duerme”. ¿Qué puede hacer el propietario? Hay remedios para
evitar que la persona gane la usucapión, una demanda. Curiosamente, lo que produce la
interrupción no es la demanda en sí, sino el momento en el que el juez. Se dirige al
demandado para contestar a la demanda.

Es una mala traducción del Código francés. En Francia llaman a la citación judicial es la
demanda. Nosotros nos referimos a citación judicial cuando el juez emplaza al demandado
para contestar a la demanda.
 O el acto de conciliación previo al pleito, siempre que en ambos casos la demanda sea
estimatoria.

A lo mejor el juez decide que no que el demandante no tiene razón ninguna. Pero también
el juez podría estimar la demanda del verdadero propietario que desesperado ha entablado
una acción reivindicatoria contra el poseedor. Si le da la razón el juez al demandante, al
verdadero propietario y estima la demanda, hay que entender que desde el momento de la
estimación retrotraemos el efecto a la citación judicial, es decir, al acto de emplazamiento
del demandado por el juez. ¿Cuál es la ratio del precepto de que hagamos este efecto
retroactivo? Evitar se consuma la prescripción adquisitiva durante el juicio. Esa es la razón.

La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por
mandato de Juez incompetente. (art 1945)

Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:

1.º Si fuere nula por falta de solemnidades legales.
2.º Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
3.º Si el poseedor fuere absuelto de la demanda. (art 1946)

También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos
meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la
cosa cuestionada. (art 1947)

3. Reconocimiento expreso o tácito

Que el poseedor hiciera del derecho del dueño. Entonces deja de poseer en concepto de
dueño
Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño
interrumpe asimismo la posesión. (art 1948)

La razón, es que el poseedor deja de serlo en concepto de dueño (requisito para poder
usucapir). Deja de comportarse como dueño, sin hacer actos que me comporto como dueño
(no tiene nada que ver con serlo ni tiene nada que ver con creérselo). Entonces, en el
momento en que tú reconoces que otro tiene la propiedad, dejas de poseer en concepto de
Dios.

Si se interrumpe la posesión, si el poseedor sigue en poder de la cosa, empieza de vuelta, y el plazo

empieza a contarse desde el principio.
Presunciones de continuación de la posesión:
➢ El poseedor actual…
Que demuestre su posesión en época anterior se presume que ha poseído también durante
el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario. Se trata de una presunción iuris
tantum. (art 459 y 1960.2)

➢ El que recupera…
… conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los
efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción (art 466).
El poseedor anterior, privado de su posesión, la recupera con auxilio judicial.
8.2 JUSTO TITULO
Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trate. (art 1952)

Es decir, un contrato traslativo: donación, compraventa, permuta. No tiene por qué ser oneroso.
o “justo”
significa existente. Por ejemplo, no simulador. Un negocio simulador es un negocio que
es un “paripé” de negocio. Ej. Vienen los acreedores a por mí, me van a embargar mi casa.
¿Qué te parece si hacemos como que te la vengo? No hay causa porque no hay deseo de
transmitir la propiedad, no hay pago de precio, sino que fingimos que te la vendo.

o “válido.”
No puede ser nulo, anulable, resoluble o rescindible. En los últimos tres casos cuando
hubiera ejercitado la correspondiente acción. Si se ha ejercitado la acción de anulabilidad,
de rescisión o de resolución, ya sabemos que deja de ser eficaz, por tanto, no serviría de
apoyo para la usucapión ordinaria.

La usucapión solamente sana la falta de titularidad del transmitente, que no afecta a la

validez del negocio (la venta de cosa ajena es válida, despliega obligaciones y genera
responsabilidad ante el incumplimiento).

¿un contrato de venta celebrado por un no propietario es válido? Sí, la compraventa de cosa
ajena es válida. Otra cosa es que no transmitan la propiedad por la teoría del título y el
modo, porque falta la titularidad de transmitente, pero para esto está la usucapión.

8.3 BUENA FE
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era
dueño de ella, y podía transmitir su dominio. (art 1950)

La buena fe se presume y debe durar todo el tiempo exigido para la prescripción ordinaria.
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con
buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. (art 1940)

8.4 U. ORDINARIA Y ART 464 CC

¿Cómo hacer compatible el 464 con la usucapión ordinaria de bienes muebles?

o Art 464 CC:

ej. vengo con mi CC que me ha prestado mi compañera de despacho. Y cojo y lo vendo a
uno de vosotros, que ignora que yo no soy la propietaria. Ese es el ejemplo del 464. Y
sabemos que 464 es que yo no soy propietario, pero hay adquisición a non domino, basada
en la apariencia, en la confianza que uno de vosotros ha depositado en esa posesión, que yo
ejerzo sobre el Código Civil en concepto de dueño.
 La adquisición se produce automáticamente si es a título oneroso (ej. venta=contrato
traslativo) y es de buena fe.

o usucapión ordinaria de bienes muebles, el caso es el mismo.

Es un bien mueble que vende (contrato traslativo) un no propietario. Y encima el adquirente
es de buena fe. Pero en cambio, en ese caso que partimos de la misma situación, la persona
no sale de aquí como propietaria porque la usucapión se basa en la paciencia, es decir,
adquiere el dominio por usucapión ordinaria de bienes muebles, justo título y buena fe 3
años después.

Partimos del mismo supuesto. Un no propietario realiza un contrato traslativo a favor de un

adquirente que es de buena fe, ignora que el transmitente no era el verdadero propietario. La
usucapión ordinaria se mete en los huecos que deja el art 464.
Algunos de los huecos que deja el art 464, sobre cosa perdida. No se aplica el 464 pero sí puede
usucapir. Tampoco se puede adquirir a non domino las cosas robadas, aunque si se puede por
usucapión. Además el art 464 sirve solo a título oneroso (no por ejemplo la donación), mientras
que la usucapión acepta a titulo gratuito. Por ejemplo titulo traslativo a titulo gratuito, la permuta.
Aspectos en común del art 464 y la usucapión ordinaria
✓ figura de un no propietario
✓ adquiriente, lo hace a través de contrato traslativo
✓ basadas en buena fe
✓ modos de adquisición originario
en examen:
- plan a: teoría del título y modo
- plan b: adquisición a non domino
- plan c: usucapir.

9.- PLAZOS DE LA USUCAPION

Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar.
Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como
uno para completar los diez de presente.
La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para el cómputo. (art
1958)
Se busca dar más tiempo al dueño que no esta para que reaccione. Cuando hablamos de ausente no
nos referimos al sentido que se le da en Derecho de la Persona, en donde decimos que una persona
esta ausente cuando llevamos x años sin saber de ella. En este caso, se concibe el termino ausente
en sentido coloquial.

9.1 REGLAS SOBRE EL COMPUTO

El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo el suyo al de
su causante. (art 1960.1)
Para ello es preciso que se den los siguientes requisitos:
a) que la posesio traiga causa de la del ultimo poseedor, esto es, que haya sucedido de forma
derivativa de él, ya sea por acto inter vivos o mortis causa (a titulo universal o particular)

Su causante es el transmitente del bien a título inter vivos o mortis causa. Ese es el causante,
la persona de quien yo recibo el bien sea inter vivos, o sea, mortis causa.

Ej. Que si mi padre estaba usucapido un bien y fallece e incluye en el testamento la posesión
del bien. Él llevaba 3 años de posesión. Yo no tengo que empezar a contar mi plazo desde
cero, sino que mi plazo de posesión se une al de mi causante. (mortis causa)

Ej. uno Vende a otro el bien que estaba usucapido. El que entra en la posesión no empieza
la posesión de cero, sino que aquí hablamos de una transmisión inter vivos. El tiempo de
posesión que llevaba ya el transmitente se suma al tiempo de posesión que empieza el
adquirente que no comienza de cero, sino que se suma.

b) Que tanto la posesión del antiguo como la del nuevo poseedor reúnan los requisitos del
art 1941 CC (eso tanto si se trata de una usucapión ordinaria como extraordinaria). Si es
ordinaria se exigirá además la buena fe y el justo titulo tanto en el poseedor actual como en
la de aquellos (uno o varios) de cuyo tiempo de posesión pretenda valerse.

Aquí hay un problema. Que el transmitente fuera de mala fe, por lo que este estaba en vía
de usucapión extraordinaria. En cambio, si el adquiriente es de buena fe, me puedo amparar
en la ocupación ordinaria. Estamos ante un usucapión que de mala fe, que es 30 años. Él es
de mala fe y tiene 30 años en el momento en que vende a otra persona y esa persona es de
buena fe le quedan todavía 20 años.

La mala fe no se contagia al adquirente, significa que el adquirente va a ganar la usucapión

por menos plazo de lo que le hubiera costado el transmitente, porque él sí es de buena fe.

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el
de su causante.
2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo
durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse
en su totalidad. (art 1960)
10.- EFECTOS
La usucapión produce efectos retroactivos una vez que se gana. Se entiende que era propietario
de la posesión a todos los efectos y no es apreciable de oficio por el juez (REVISAR EN EL
MANUAL)
 TEMA 5 Y 6. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.- LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

La publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles se produce principalmente a través
de su inscripción en el registro de la propiedad. El registro de la propiedad es el organismo
público que tiene encomendada la función de dar publicidad de las titularidades jurídico-reales
sobre fincas (propiedad y derechos reales limitados o sobre cosa ajena)
Acudiendo al registro de la propiedad yo puedo saber si está en el registro a nombre de la persona
que me está ofreciendo la venta, si tiene cargas o gravámenes, entendiendo por cargas o
gravámenes derechos reales limitados a favor de determinados objetos (un usufructo, una
hipoteca, un derecho de uso, un derecho de habitación)
¿Qué significa esto? el registro de la propiedad sirve para dar a conocer la titularidad de los
derechos reales a terceros (aquellos que no han intervenido en su negocio de constitución) sobre la
titularidad del bien, la propiedad y la existencia de esas cargas o gravámenes, (información muy
importante dentro del tráfico jurídico inmobiliario y los principios hipotecarios).
¿Porque esta información interesa a los terceros? porque lo que se publica en el registro, lo que se
inscribe son derechos reales y los derechos reales son eficaces erga omnes. Por eso los derechos
de crédito no acceden al registro de la propiedad. ¿Por qué no acceden? Porque afectan interpartes
Los dos objetivos en el registro de la propiedad:

I. Seguridad del tráfico jurídico inmobiliario (art 32 y 34 LH)

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. (art 32 LH)

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente. (art 3 LH)

II. Servir de prueba de titularidades jurídico-reales (art 38 LH)

tiene similitud con el art 448 CC, este sobre bien inmueble y mueble en concepto de dueño.
Y el 38 dice lo mismo, pero en lugar de poseedor en concepto de dueño, titular registral
de un bien inmueble. Lo que prevalece es la inscripción Registral.
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos.
 Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad
determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la
inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o
derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los
mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación
del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona
distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se
hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el
Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio
ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere
asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor,
se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de
esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación
preventiva de las establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen
los bienes anotados a poder de un tercer poseedor. (art 38 LH)

Ej. Marisa constituye un usufructo a favor de sus padres sobre un piso de su propiedad. No
inscriben este derecho. No tienen por qué. Porque el usufructo se ha adquirido porque incluye
modo y desde ese momento ya tenemos derecho a usufructo. La inscripción no es en nuestro
ordenamiento jurídico un requisito para adquirir ningún derecho real. Posteriormente, Marisa se
pelea con sus padres. Y entonces vende el piso sin informar al tercero (comprador) de la existencia
de esta carga.
¿Los padres pueden hacer valer su derecho de usufructo frente al tercero? Según lo que se ha
explicado, sí. Al hablar de bienes inmuebles, y de la función del registro de la propiedad y es que
si ese tercero, si ese comprador es de buena fe, no podrían hacerlo valer.
Si quieren tener plena eficacia erga omnes, es mejor inscribirlo. ¿Plena por qué? Porque ya
enganchas a los terceros de buena fe. La inscripción garantiza la plena eficacia frente a terceros
(también los de buena fe) de los derechos reales sobre bienes inmuebles.

1.1 ART 32 LH. P. DE INOPONIBILIDAD

Esto es el principio de inoponibilidad (ART 32) Lo no inscrito no perjudica a terceros de buena
fe. ¿Por qué puede parecer injusto? Por la seguridad del tráfico. Porque así el que compra y va al
registro está seguro de verdad está seguro hasta tal punto de que si es de buena fe y ese derecho no
está inscrito en el registro, no le va a ser oponible. Es una invitación a que la gente compre, a que
la gente contrate, es decir, que el tráfico jurídico no se colapse.
EJ. Carmen propietaria de un piso inscrito a su nombre en el registro de la propiedad, lo vende al
matrimonio formado por Pedro y Teresa en documento privado, haciéndoles entrega de la posesión.
- ¿Pedro y teresa adquieren la propiedad?
Si la adquieren, por la teoría del titulo y modo. Hay contrato traslativo (titulo), el contrato
de compraventa y hay modo a través de la entrega a través de documento privado. Principio
de libertad de forma.

La inscripción en nuestro ordenamiento jurídico no es constitutiva. No importa la

inscripción ni el pago del precio.
Posteriormente, Carmen, (titular Registral todavía, pero no propietaria) lo vende nuevamente a
Luis en escritura pública, que inscribe su adquisición en el registro de la propiedad.
- ¿Y ahora quién tiene mejor Derecho, Pedro Teresa o Luis?
Pedro y Teresa porque ya adquirieron el dominio con la teoría del título y modo y acorde al
principio de prior tempore potior iure. Son los que primero han adquirido el derecho de
propiedad, que ya sabemos que es incompatible con otro derecho de propiedad.

1.2 ART 34 LH. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISRTAL.

Pensado para proteger la seguridad del tráfico. El anterior era el principio de inoponibilidad y ahora
principio de fe pública registral del artículo 34.
Dice el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que haya
inscrito su derecho.
Ej. que si una persona va a adquirir de una persona que figura como titular Registral, pero ya no
es propietario porque ya transmitido. Hay un tercero que de buena fe confía en esa apariencia de
que de propiedad ignorando la discordancia. Acudo al registro para depositar mi confianza en el y
asegurarme, protegiendo asi la seguridad jurídica y recompensando la confianza con una
adquisición a non domino.
Art. 464 del Código Civil. El artículo 464 del Código Civil se aplica a los bienes muebles y en
cambio, el artículo 34 se aplica a los bienes inmuebles.
Ej. soy poseedor en concepto de dueño de un bien inmueble y lo vendo a otra persona que confía
en la apariencia de que soy poseedora. La apariencia es la que nos hace llegar a una adquisición a
non domino.
requisitos de art 34:
o de buena fe,
o bien inmueble.
o adquirir a título oneroso.
o Tercero inscribir su derecho en el registro de la propiedad.

Ej. En enero. De 2001, presto mi casa a la hija de una amiga que viene a estudiar a Madrid porque
yo me marcho a vivir a Estados Unidos. En enero 2022 reclamo mi casa y no me la devuelve. La
hija y la amiga sostiene que se la vendí y verbalmente. Un contrato de compraventa de un bien
inmueble verbal. ¿Es posible? Sí. Entablo una acción reivindicatoria para recuperarla.
- ¿Cómo probar mi propiedad?
Entre otros medios, a través de mi titularidad registral.
Con la inscripción registral. Entra en juego el art 488, por el cual aquel que posee en
concepto de dueño, se presume que tiene justo título y no se le puede obligar a exhibirlo

La inscripción Registral, es una prueba preferente y predomina. Da seguridad del tráfico,

ya que todo el que vaya a hacer un derecho, a comprar una casa, ya sabe dónde tiene que
venir y su confianza sea recompensada. Y ahora la prueba es la segunda.
1.3 ART 38. PPIO. DE LEGITIMACION REGISTRAL.
A todos los efectos legales en presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.
A modo de resumen, el registro es un organismo cuya función es dar a conocer la existencia de las
titularidades jurídico-reales sobre bienes inmuebles.
¿Cómo se organiza el registro? territorialmente por circunscripciones territoriales, y cada una
de ellas se llama distrito hipotecario. Cada finca debe inscribirse en el Registro de la circunscripción
territorial donde este radicada.
Cada finca tiene un folio dedicado a ella. Cada inmueble tiene un folio dedicada ella donde se va
contando toda la historia, que primero perteneció a Pedro, luego Pedro la transmitió a Luis, luego
Luis falleció y paso a la propiedad a sus herederos, luego los herederos deciden que la van a
hipotecar, luego constituye un usufructo a favor de su madre, la madre fallece y entonces se
extienden su usufructo etc.
El registro de la propiedad depende del Ministerio de Justicia, concretamente de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Publica.
El registro consta de toda una serie de libros. Arts. 362 RH.
I. el libro de inscripciones
es donde se practica todo este historial jurídico de la finca. Es donde encontramos en
folio registral de cada finca con toda esa información útil jurídicamente relevante desde
el punto de vista de real.

II. libro diario de operaciones del registro

en el libro diario el registrador anota cada título que se presenta para su inscripción y
ahí es donde se práctica un primer asiento. Una primera inscripción provisional que se
llama asiento de presentación. Ej. ha entrado en el registro, esta escritura pública de
compraventa a tal día, tal fecha a tal hora y a continuación, hay un margen de tiempo.

La labor sobre inscribir o no se le llama calificación registral, que es lo que hacen los
registradores, y pudiendo ser positiva se escribe ya el título en el libro de inscripciones.
El libro diario es la primera entrada del título en el registro. Es ahí que causa un asiento
provisional que se llama asiento de presentación, que da salida para la valoración de la
legalidad del título por parte del registrador.

III. el libro de incapacitados

Ha tenido una serie de transformación. Posteriormente denominado Libro de
alteraciones en las facultades de administración y disposición y actualmente
denominado Libro sobre administración y disposición de los bienes inmuebles.

A el acceden las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo para personas con
discapacidad, que no se inscriben, en cambio, en el libro de inscripciones. Ley 8/2021,
de 2 de junio)

Aquí es donde accederían las resoluciones en las que un sujeto titular registral, pues se
ve afectado por una de las medidas representativas, se le somete a una representación o
a una medida de auxilio no representativa. Y son muy importantes porque podemos
saber efectivamente si ese sujeto que va a vender un bien está sometido a una medida
de representativa y por tanto, no está en situación de vender ese bien, sino que tiene que
 ser su representante legal, su curador, con facultades representativas el que tiene que
proceder a la venta porque él no tiene capacidad.

IV. índice de fincas (rusticas y urbanas) e índice de personas

V. Libro de estadística
VI. Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales
o administrativos
VII. Inventario
VIII. Libros y cuadernos auxiliares que los registradores juzguen convenientes para sus
servicios.

1.4 REGULACION.
o Ley hipotecaria de 1861.
Uno de los problemas por el que el CC tardo en salir adelante fue los hechos forales, ese
era el problema de sacarlo adelante porque el Código Civil, hasta que se terminó de elaborar
tuvo posturas muy distintas en relación con el problema Foral.

¿Qué pasaba a finales del siglo 19 para tanta dar prisa con la ley hipotecaria? Pues dos
fenómenos importantísimos,

- la desamortización de bienes de la Iglesia

que salieron al mercado muchísimos bienes inmuebles que dejaron de estar en poder de la
Iglesia y después coetáneamente otro fenómeno muy importante que fue la

- revolución industrial
que hizo necesario a los empresarios pedir préstamos que se garantizaban con hipotecas de
las que había que dar una publicidad. Eso hizo que surgiera y que se planteará la necesidad
de un organismo público, ya que el tráfico jurídico inmobiliario había recibido tal inyección
de bienes y además había tanta necesidad de garantizar esos préstamos.

o La actual ley hipotecaria, 1946.

o Reglamento hipotecario 1947,

Ambas (dos últimas) han sido objeto de inmersas innumerables reformas. Aunque se adjetiva tanto
la ley hipotecaria con el Reglamento con el término hipotecario es un registro al que tienen entrada
no solo las hipotecas, sino todos los derechos reales sobre bienes inmuebles.
Se pensó en un primer momento el nombre e hipotecario solo para dar publicidad de las hipotecas.
¿Por qué de las hipotecas y no de los demás? Porque las hipotecas están ocultas a la vista.
¿Porque están ocultas a la vista? Poque no se ve como se ejerce. Por ejemplo, un derecho de
usufructo esta a la vista a través de las facultades de usar y disfrutar.
Ej. no tienes inscrito tu derecho real limitado de usufructo y el nuevo propietario es de buena fe
(tercero, en este caso el matrimonio) y el derecho de usufructo no lo has inscrito, no es oponible.
Si has adquirido un bien inmueble de Carmen y resulta Carmen lo ha vuelto a vender y tú no tuviste
la precaución (porque no era obligación la precaución) al matrimonio de Pedro y Teresa, pues corres
un riesgo. Si los nuevos adquirientes (el matrimonio) lo adquieren a titulo oneroso, de buena fe e
inscribir su derecho, ¿entre el primer adquiriente y el segundo gana? Gana el segundo porque al
ordenamiento jurídico quiere proteger la seguridad del tráfico, Porque si al final el juez diera la
razón a los primeros adquirentes, por el principio de prior tempore, el registro no serviría para
nada.
Por eso el registro se publicita a sí mismo como una institución sólida
¿Es necesario inscribir en el registro propiedad? No. La inscripción es declarativa, el derecho se
adquiere extra registralmente, salvo en determinados casos en los que sí o sí, si quieres adquirir ese
derecho, tienes que inscribir sí o sí. Hay casos en los que es constitutiva.
Ej. la hipoteca ahí la inscripción no es declarativa, sino que es constitutiva. ¿por qué? hasta que
no inscribas en el registro, no eres acreedor hipotecario, no has adquirido el derecho de garantía,
pero eso es una excepción.
Simplemente es recomendable, ¿Por qué es recomendable? Ej. mis tíos adquieren un piso. Es
recomendable porque (porque lo no inscrito no es oponible)
o Prueba.
De mi derecho frente a terceros que reclamen tener derecho la cosa. art 38. LH. Sobre el
principio de legitimación registral.

o Plena eficacia
Frente a terceros del derecho real limitado que he adquirido del propietario. El adquirente
de la cosa no podrá alegar desconocimiento. Art 32 LH, sobre el principio de inoponibilidad
de lo no inscrito, interpretado a censo contrario.

o Eliminación de la apariencia de propiedad

Del propietario anterior (todavía titular registral), del que adquiero el dominio, que entraña
el riesgo de la apariencia de un tercero protegido. Art 34 LH, sobre el principio de fe publica
registral.

Tu al adquirir por la teoría del titulo y modo, y al no inscribir, estas dejando una información
en el registro de la propiedad inexacto. Las partes puedes saberlo, pero un tercero de buena
fe puedo no saberlo. Y a ese tercero de buena fe se le proteja.

2.- LA FINCA REGISTRAL.

Finca: propiedad inmueble, rustica o urbana.
¿Qué es la finca registrada? Es una propiedad inmueble que puede ser rústica o urbana. La idea que
tenemos de finca es más bien la rústica. Sin embargo, también hay fincas urbanas.
La finca registral, es todo lo que abre folio registral, es decir, a las cuales les vamos a dedicar un
folio en el que vamos a contar la vida del derecho.
La legislación hipotecaria reconoce como “fincas realidades que no encajan realmente con el
concepto que tenemos de finca”. Las fincas especiales son
o fincas discontinuas (art 8.2 LH y 44.3 y 44.4 RH) y
Segundo.–Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque
esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo
de bienes unidos o dependientes entre sí. Art 8.2 LH.
 Tercero.- Las explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por
predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirva para
diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual, así como las
explotaciones familiares agrarias.
Cuarto.- Toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado o que forme un
cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

o edificios en régimen de propiedad horizontal. (art. 8.4 LH)

Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo
menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en
su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,
asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se
harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el
contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los
titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. art 8.4 rh.

REMISION AL EPIGRAFO 5, SOBRE LA FINCA REGISTRAL EL CONCEPTO, FINCAS

ESPECIALES Y MODIFICACIONES FORMALES Y MATERIALES.
EJ. finca registral. Un edificio entero en régimen de Propiedad Horizontal abre un folio registral.
Y luego se abren distintos folios, un folio para primero A, otro folio para el primero B…pero el
edificio entero abre ya el solo folio registral.
Ej. art 44.3 y 4. Yo puedo meter en un solo folio dos fincas rústicas que estén incluso en pueblos
distintos que no sean colindantes y meterlos como una sola finca, si ambas están afectas a una
misma explotación agrícola

2.1 INMATRICULACION

Es el acceso de una finca al registro de la propiedad (la finca ingresa en el RP). La primera
inscripción que ha de realizarse, el primer asiento, es el de dominio (art 7 LH)
La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará
con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio,
podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento.
ART 7LH

Ej. la primera información es que Pedro es el propietario del derecho a inscribir.

Ej. yo ya tengo mi escritura pública de compraventa que me ha otorgado Marta y yo soy ahora
soy la propietaria y decidido inmatricularla.
A tener en cuenta que no cualquier título (ej. escritura de compraventa) es apto para inmatricular la
finca. Es necesario acudir a los procedimientos legales de inmatriculación, regulados por la
legislación hipotecaria. La inmatriculación se tiene que producir por unos procedimientos que están
perfectamente reglamentado o regulados en la legislación hipotecaria.
Los principales procedimientos de inmatriculación son los siguientes:
a. Expediente de dominio
b. Titulo público de adquisición
c. Certificado de dominio.
Los tres fueron objeto de modificación por la Ley 13/2015, de 34 de junio.
Decíamos que la ley hipotecaria era una de esas leyes especiales que surgió antes incluso de que se
publicara el Código Civil de 1861, que el actual es de 1946, pero que, por supuesto, el texto de la
ley hipotecaria ha sufrido muchas reformas, una de ellas, la del 24 de junio de 2015, que afectó
sobre todo a los procedimientos de inmatriculación.
¿Cuáles son los elementos comunes a todos los procedimientos? En todos ellos ha de acreditar que:
I. El inmatricularte es el dueño de la finca.
Para ello se exige que presente el título, es decir, negocio adquisitivo de la propiedad.
la primera información, el primer asiento que figura sobre una finca en el registro de la
propiedad es “que el fulanito, menganito, Susanita es el propietario” , por tanto, primero
acreditar que la persona que presenta es el propietario y tiene que presentar su título de
adquisición, entendido título como el negocio adquisitivo de la propiedad.

II. La finca existe en la realidad extra registral.

Para ello se exige la presentación de la certificación catastral.
la manera de acreditarlo es que el solicitante de la matriculación presente una certificación
del catastro. Una certificación gráfica expedida por otro registro que se llama catastro que
acredite que esa finca existe en la realidad está registrada.

III. La finca no esta inmatriculada ya en el RP

Para ello se exige la presentación de una certificación registral de la finca, en la que conste
que no esta inmatriculada.
Para evitar la doble inmatriculación.
necesito es una certificación del registro, donde conste que esa finca no esta ya
inmatriculada.

IV. Que el verdadero propietario o cualquier otra persona tiene la posibilidad de

oponerse.
Publicidad del expediente (esto es, del procedimiento inmatriculado) que este es el
verdadero propietario. Vamos a dar publicidad al expediente por si hay por ahí otro
propietario que pueda comparecer y decir que era él el propietario.

PROCEDIMIENTOS.

A. Expediente de dominio. Art 203 LH.

Se tramita todo ante notario. Antes de 2015 era el juez mediante un expediente judicial, ahora es
ante notario.
Se debe presentar con la solicitud:
➢ mi título de propiedad,
no necesariamente una escritura pública, pero sí un negocio adquisitivo que se haya hecho
constar por escrito. Un contrato privado de compraventa valdría.
 ➢ certificación catastral.
Que es esa certificación del catastro con una descripción gráfica de la finca para a los efectos
que se han nombrado anteriormente.

➢ Identificación de los derechos constituidos

Sobre la finca (cargas) y de los poseedores de hecho.

¿cuáles son las cargas que hay sobre la finca? cuando hablamos del derecho utilizamos el
término carga o gravamen. Sobre los derechos iura in re aliena.

Ej. “Vendo esta finca libre de cargas y grava. Libre de derechos reales”
“el emancipado no puede enajenar o gravar bienes inmuebles, es decir, constituir derechos
reales sobre su bien sin consentimiento”

El notario solicita al registro, la certificación registral de que la finca no está inmatriculada.

Además, el notario notifica la existencia, del procedimiento a todos los interesados (titulares de
las cargas, poseedor de hecho…) y da publicidad del expediente en el BOE.
¿Para qué? Para que aparezca el verdadero propietario, si es que lo hay.
Los interesados tienen un plazo de un mes para comparecer ante notario y alegar lo que estimen
oportuno. Ej. Este no es el propietario.
o Si hay oposición,
es decir, hay alguien que comparezca de los notificados o de las personas que hayan podido
conocer la publicidad del expediente a través del BOE, comparece y dice, “no, este señor
no es el propietario”, ahí se termina el expediente. Y entonces la persona que lo ha
promovido si quiere seguir adelante con la inmatriculación, ya tiene que irse a los tribunales
ordinarios y demandar a quien se haya opuesto al expediente. Ahí el notario ya deja de ser
compete.

o Si no hay oposición,
no ha aparecido nadie que se haya opuesto, concluye el expediente y entonces el expediente
se procede a la matriculación de la finca y se vuelve a dar publicidad en el BOE. Por tanto,
vemos como hay una publicidad en el BOE durante la tramitación del expediente y
posteriormente a la matriculación.

B. Titulo público de adquisición. Art 205 LH.

Es directamente ante el registrador.
El solicitante debe presentar dos títulos traslativos de carácter público.
➢ entregar mi título de adquisición,
negocio jurídico por el que yo haya adquirido (donación, permuta, compra venta), pero ya
no vale como en el anterior, que aunque sea un documento escrito es necesario que sea un
documento público. Una escritura pública.
 ➢ sentencia judicial
que diga que cierta persona es el propietario. Es necesario, por ejemplo, si este señor ha
adquirido por usucapión.

La sentencia judicial que yo he promovido a través de la acción declarativa para que el juez
diga que efectivamente que el señor ha usucapido.

Ej. Es decir, si yo he adquirido de Pepe, tengo que llevar mi contrato de compraventa,

donde Pepe es vendedor y yo soy la compradora formalizada en escritura pública y el
negocio jurídico adquisitivo de Pepe de manos de otra persona.

razón de ser entre mi negocio jurídico aquí si formalizado en un instrumento público y el

negocio adquisitivo de mi transmitente que adquirió a su vez de Marta, formalizado también
el instrumento público: En que el otorgamiento de ambos títulos ha de mediar 1 año. De
distancia ahora.

Es decir, entre el otorgamiento de ambos debe haber transcurrido, al menos, 1 año.

Además, se debe presentar un certificado catastral. es acreditar que la finca existe en la realidad
y que está registrada. El registrador deberá también verificar que la finca no está previamente
inscrita. (no inmatriculada)
Si la calificación es positiva, el registrador procede a iniciar la inmatriculación y notifica a:
- poseedor de hecho,
- a los titulares de carga,
- a los propietarios de fincas colindantes,
- así como el ayuntamiento.
Por último, y ordena la publicación en el BOE.
No hay posibilidad a que no sea positiva, porque aquí no hay un trámite de comparecencia de los
interesados. Es decir, los interesados encuentran hechos consumados.
Razón de ser de esta norma, ej. yo presento mi escritura pública y la escritura pública de Pepe
que adquirió de Marta a su vez, pues lo que hace el ordenamiento en este procedimiento es tratar
de acreditar la verdad. Al exigirle que presente no solo su título de adquisición, sino el título de
adquisición de la persona que le transmitió a su vez, digamos que el procedimiento lo rodea ya y
ya hay un margen mayor de probabilidad de que eso sea cierto.
En conclusión: Razón de ser de la norma: acreditar una cadena de transmisiones que den
continuidad y verosimilitud a la propiedad actual de Pedro (adquirió de Luis, quien a su vez
adquirió de María). Dos saltos, dos eslabones en la cadena de transmisión…

Con anterioridad a la reforma de 2015, el procedimiento se regulaba en una manera muy distinta.
Se exigía los dos saltitos, es decir,
- mi título de adquisición
- y el de mi transmite
pero no se exigía que estuvieran documentados en instrumento público. (El mío sí, pero el de mi
transmitente podía ser en documento privado). Con documento privado, siempre que cumpla los
requisitos de art 1227
en conclusión: Con anterioridad a la reforma se exigía título público otorgado por persona que
acredite de manera fehaciente haber adquirido el bien (bastaba el título fehaciente del transmitente
ex artículo 1227 CC, complementado por acta de notoriedad)
La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que
hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que
lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio. Art
1227

Tampoco se establecía el lapso temporal entre los dos títulos inmatriculados. Esto daba lugar a
fraudes, el que no hubiera lapso temporal, a través de la creación de títulos creados artificialmente
ad hoc, para lograr la inmatriculación.
Ej la sociedad de Gananciales jugaba un papel fundamental, era perfecta para el fraude. ¿por qué?
Porque aunque la sociedad de gananciales sea el régimen económico matrimonial que tienen
determinados cónyuges en la que lo comparten todo pese a su nombre, la sociedad de Gananciales
no es una persona jurídica, pero sí es cierto que los cónyuges pueden transmitir bienes suyos a la
sociedad de gananciales. A su vez, la sociedad de Gananciales puede transmitir bienes comunes a
uno de los cónyuges, es decir, puede haber contratos transmisiones utilizando a la sociedad de
gananciales de pivote.
Entonces los defraudadores si nos decían “tengo mucha prisa en inmatricular pero me falta 1 de los
titulo”. Utilizaba la sociedad de Gananciales como pivote.
yo transmito a la sociedad de gananciales, luego la sociedad de
Gananciales me transmite a mí, documentamos esas dos
transmisiones en escritura pública. Ya tengo los dos saltos. Es
decir, yo adquiero un bien que entra a la sociedad de
gananciales, luego la sociedad de Gananciales que lo transmite
a mí y ya tenemos las dos transmisiones, las dos escrituras
públicas que puedo aportar.
Para evitar estos supuestos de fraude, lo que exigió el artículo
205 es que entre las dos transmisiones tuviera al menos un lapso
de 1 año. Porque así se desincentiva la creación ficticia de títulos
eslabones de saltos para lograr la inmatriculación de fincas.

RDGRN 10 SEPTIEMBRE 2018. RJ 2018/4107

explica los términos de la reforma que sufrió este título de matriculación.
“La diferencia esencial entre ambas redacciones legales (…) radica en los dos requisitos, uno
relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el
otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En
cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier
medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento
Hipotecario en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a
simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por
el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la
previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente
cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes y, además, se exige que
dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del
título público traslativo que va a operar como título inmatriculador”.
 o En lo relativo a la forma documental,
Antes, bastaba que fuese en documento privado, ahora en escritura pública.

o En lo relativo al momento temporal

Necesario un años.

Ej. si yo he adquirido de Pepe y yo sé que tengo que presentar al registro la escritura pública de
compraventa de la adquisición de Pepe a su vez de manos de Marta, también documentada en la
escritura pública teniendo como fecha al menos esa referencia o ese margen de un año.
¿Cuáles son las diferencias entre este procedimiento de inmatriculación y el expediente de
dominio?

✓ El título del inmatricularte ha de ser publico aquí.

Y además presentar un segundo título público de la transmisión anterior.

En cambio, en el expediente de dominio, el negocio jurídico adquisitivo podía estar

formalizado un documento privado. Lo único que exige el procedimiento primero de
expediente de dominio es que el título sea escrito.

✓ Cuestión del notario.

En el caso anterior, procedimiento ante notario. Aquí procedimiento ante el registrador.

✓ Sobre notificación.
aquí la notificación a los interesados y la publicidad del expediente en el BOE se produce
a hechos consumados, una vez que el registrador ha decidido que se inmatricula.
Y entonces sí se da publicidad en el BOE, se notifica a los interesados,

En cambio, en el expediente de dominio, la notificación a los interesados tiene lugar antes

de que el notario resuelva a favor de la inmatriculación y después, la publicidad en el
expediente de dominio con publicidad en el BOE tiene lugar, tanto durante la tramitación
del procedimiento como a posteriori.

C. Certificado o certificación de dominio art 206 LH.

Es un procedimiento especial de inmatriculación que puede utilizar las Administraciones Públicas
y las entidades de derecho público con personalidad jurídica propia, vinculadas o dependientes de
las Administraciones Públicas.
El procedimiento se ventila ante el registrador de la propiedad. Ha de aportarse un título escrito de
dominio, si es que se dispone de él.
También, la certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la
administración de los bienes, con previo informe de los servicios jurídicos, acreditativa del acto,
negocio o modo de adquisición, asi como de la fecha del acuerdo del órgano competente para la
inclusión del bien en el inventario correspondiente, o, caso de no existir, fecha del acuerdo de la
ultima actualización.
Por eso, en ese sentido, es más sencillo la certificación catastral. El registrador deberá comprobar
que la finca no estaba inscrita. Y posteriormente, después de inmatriculada, se publica edicto en el
BOE.
¿Es ventajoso para el inmatricularte? Por las razones de que es la propia administración la que
reconstituye la prueba, o sea, no se le exige mucho más. Y la gran reforma positiva que sufrió este
procedimiento en el 2015 fue que antes la Iglesia católica se beneficiaba también en este
procedimiento más sencillo de inmatriculación pero en 2015 se le quitó ese privilegio.
Es decir, porque no tiene que acreditar el negocio adquisitivo. “Si lo tienes, sí, pero si no, no”. La
Iglesia, desde el momento de la desamortización de los bienes de la Iglesia, ha tenido ya tiempo de
sobra para inmatricular sus bienes.
Hay otras vías para el inmatricular la finca aparte de estas.
Por ejemplo, (art 204.5LH)
5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento
declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el
artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en
dicho artículo.
Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este precepto no
hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas
que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General
del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de
su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias
catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la
representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la
descripción gráfica catastral.
Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla
séptima del apartado 1 del artículo anterior.art 204.5 lh

Una sentencia judicial cuando el expediente de dominio se judicializa porque cuando el notario lo
hace público, hay alguien que se puede oponer.
¿Cuáles son más rigurosos? Para el tema de la publicidad es mucho más el expediente de dominio,
tanto si se ventila ante notario como si se judicializa. **notificación a los interesados para darles
posibilidad de oponerse, tramite de oposición ante el notario, publicidad del expediente antes de su
conclusión-
Para el título público de adquisición y para él certificado de dominio, la ley prevé un efecto en
suspensión de la fe pública durante el periodo de 2 años, es decir, no puede surgir un adquirente
a non domino que diga “Yo soy intocable porque yo he adquirido de quien figuraba en el registro,
confiando de buena fe en que él era el propietario, he adquirido a título oneroso e inscrito, soy casos
el 34 de la ley hipotecaria?
¿por qué el principio de fe pública registral queda congelado durante 2 años? ¿Por qué o para qué?
Precisamente por si acaso aparece el verdadero propietario, por si acaso el que inmatricular no era
verdadero propietario al expediente de dominio.
Sobre la interpretación de esta norma vid.
- STS (Pleno) 7 septiembre 2007.
- STS 13 noviembre 2008.
El TS interpreta la suspensión en el sentido de que, si el verus dominus ejercita la acción
reivindicatoria dos años después de la inmatriculación del tercero, este quedará protegido
(independientemente de la fecha de su adquisición, esto es, aunque haya adquirido dentro de los
dos años de suspensión).
A pesar de todas estas cautelas, es posible que se produzca una situación de doble inmatriculación
de la finca, es decir, ha entrado dos veces en el registro y está en dos folios registrales, pero es
exactamente la misma finca. Es una situación patológica.
Por ello, hay que darle solución a través del artículo 209, que es un expediente que puede tramitarse
bien de oficio o por el registrador. La existencia de doble inmatriculación deberá hacerse constar a
través de nota marginal.
¿Por qué es considerada patológica? pues porque el registro se presume exacto, el registro se
presume que lo que publica es verdad y ya si hay una finca inscrita dos veces y más aún si tiene
información contradictoria, da problemas.
Soluciones.
1. Si la finca está a nombre del mismo sujeto
Se cancela el folio más moderno, siempre que no haya cargas (hipotecas) o estas estuvieran
en el mismo orden en ambos folios.

2. la finca está a nombre de distintos sujetos

o están en nombre del mismo sujeto, pero las cargas son diferentes o están en distinto orden:
A efectos del principio de prioridad:

o cuando hay acuerdo:

entre todos los interesados, (los propietarios, los titulares de las cargas) Pues se cancelará
el folio más moderno y se trasladará la información al folio más antiguo en la forma
convenida por todos los interesados.

o Y si no se ponen de acuerdo,
pues entonces volvemos a la idea anterior y se dará por concluido el expediente haciéndose
constar este hecho por nota marginal. Judicialización del expediente. Y el que lo hubiera
promovido entonces tendrá que irse ante los tribunales y entablar una demanda contra
aquellos que se hubieran opuesto.
¿Cómo se resuelve la prioridad en ese procedimiento declarativo? No de acuerdo con los principios
hipotecarios (que quedan neutralizados), sino de acuerdo con las normas del derecho civil (prior
tempore) (art 1473, doble venta).
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la
persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la
posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

La jurisprudencia que entiende e en ese caso la colisión nunca podría resolverse con arreglo a los
principios hipotecarios. ¿Por qué? Porque uno no puede decir “yo soy el propietario porque ha
adquirido de la persona que figuraba como titular Registral, que después resulta que no lo era
porque ahora me encuentro que hay otro sujeto, pero claro, yo soy un tercero del 34”. No se puede
alegar los principios hipotecarios. Entiende que si hay dos folios en la misma finca en la cual
aparece Pepe como propietario y Luis como propietario en el otro folio se entiende que la apariencia
registrar de los principios hipotecarios se neutraliza porque si no, podría ser un tercero que hubiera
dicho “yo he adquirido de Luis confiando en la titularidad registral, yo soy de buena fe”. Y podría
haber otro que diría es que “yo también he adquirido de Pepe a título oneroso, confiarnos de buena
gente, que Pepe era el verdadero propietario”. La cuestión se tendría que resolver de acuerdo con
las normas generales del Código Civil.

2.2 REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

El registro de la propiedad se va a apoyar en otro registro público, que es el catastro
Es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. Ahí acceden las fincas
rústicas o urbanas a las que se le atribuye un valor económico que es el valor catastral.
El catastro sigue también el sistema de folio real. Es decir, que está organizado por fincas. Cada
finca catastral tiene abierto un folio en el catastro y en ese folio lo que vamos a ver es una
descripción física de la finca, con un mapa, con un plano que es lo que se llama la descripción
gráfica catastral y se le asigna también un número que se llama la referencia catastral.
Regulación no está contenida en la legislación hipotecaria, sino que tenemos que ir a este Real
Decreto Legislativo que aprobó el texto refundido de la Ley de catastro inmobiliario. TRLC.
Notas en común:
o Ambos son registros públicos,
es decir, los ciudadanos tienen acceso a la información que publica.

o Ambos giran sobre fincas inmuebles rústicos o urbanos.

Y en ambos casos siguen el sistema de folio Registral y en ambos casos se les asigna a la
finca, un número que en el caso del catastro es un número que se llama referencia catastral.

Diferencias:
o El registro de la propiedad encontramos el historial jurídico de la finca
(primero perteneció a Pepe, luego Pepe la transmitió a Luis. Luego Luis constituye un
usufructo. Luego Luis vendió la finca a Teresa. Teresa la Hipotecó). Todo lo relativo a :
- Sucesivos
- Propietarios
- Cargas y gravámenes
- Anotaciones de embargo

Y en cambio, la publicidad de catastro está centrada en las consistencia física de la finca

a la que se acompaña, es decir, esos mapas, esos planos de una descripción gráfica de la
finca. No obstante, también va a haber datos jurídicos, sobre si figura que Pepe es el
propietario o que Juan es el usuario. En caso de discordancia entre los datos jurídicos que
publica el registro y los que publica el catastro lo que prevalece es el Registro de la
propiedad, porque su especialidad es la publicidad sobre esos de esos derechos reales.

o Sobre su finalidad.
La registro de la propiedad es la seguridad del tráfico dado que la gente cuando va a
contratar, adquirir, a constituir un gravamen sobre una finca, tenga la constancia de que eso
que adquiere verdaderamente pertenece a quien se lo transmite, para que el tráfico jurídico
inmobiliario no se paralice por los miedos de los intervinientes en ese tráfico.
 Y en cambio, la especialidad del catastro, su finalidad, su razón de ser, es la gestión de los
tributos sobre bienes inmuebles, es decir, que sepamos qué valor tiene una finca, qué
capacidad tiene una finca a efectos de imponerle un tributo, el impuesto de bienes
inmuebles, el impuesto de transmisiones patrimoniales, dónde está ubicada la finca, que
capacidad que extensión tiene
Naturalmente, teniendo ambos que ver con los bienes inmuebles, es lógico pensar que haya una
coordinación entre ambos. ¿Cómo se coordinan ambos registros sabiendo que ambos han nacido
para una finalidad totalmente distinta?
1. en el momento del acceso de las fincas al registro de la propiedad, dicho de otra manera, en
el momento de la inmatriculación, es necesario presentar certificación grafica
catastral.

Se introdujo en el año 96. Ahí es cuando se empezó a exigir que los procedimientos de
inmatriculación pidieran la necesaria aportación de la certificación catastral.

Siendo consciente de que hay fincas inmatriculadas antes del 96 donde no consta en el
registro de la propiedad, la certificación gráfica de la finca, lo que hace la legislación
hipotecaria es que permite que se acorte a posteriori, bien al hilo de un acto de transmisión
o un acto de Constitución de un gravamen de transmisión, una escritura pública de venta,
aportando asi la certificación gráfica catastral que nunca se aportó.

También sirve con una sino operación aislada especifica. Art 9.b LH (ver en web)

2. En un procedimiento de inmatriculación, el registrador comprueba la identidad entre

ambas fincas. La que figura en el título de adquisición y la que figura en el catastro. Cuando
el registrador hace esa comprobación y le encajan los datos que se le presentan en esa
certificación gráfica catastral, con lo que él tiene inscrito o con lo que figura en ese título
que se quiere inmatricular.

Se entiende que existe esta correspondencia cuando ambos se refieran básicamente a la

misma porción de territorio y las diferencias de cabida no excedan del 10 por 100 de la
cabida inscrita. En ese caso, se hará constar que esa finca ha quedado coordinada
gráficamente con el catastro [artículos 9.b) y 10 LH]. Ver web.

3. en los 20 días primeros de cada mes el registrador tiene que comunicar al catastro los
títulos de los derechos que se hayan inscrito sobre las fincas, sobre cada finca, en el registro
de la propiedad.

3.- EL OBJETO DE LA INSCRIPCION.

3.1 DERECHOS INCRIBIBLES
Lo que se publica en el registro de la propiedad son los derechos reales sobre bienes inmuebles.
Pueden ser típicos o atípicos, porque nuestro sistema es un sistema de numerus apertus (con
condicionantes)
Excepciones.
o no se inscriben en el registro de la propiedad.
Derechos reales inmobiliarios que no son inscribibles como los derechos de adquisición
preferente de origen legal.
 Los extractos legales, ¿Por qué no?, porque ya tienen la publicidad que deriva dela ley. no
necesitan ser publicitados. Su existencia se conoce, se sabe que los copropietarios tienen un
derecho de adquisición preferente.

Se sabe que los colindantes tienen un derecho de adquisición preferente porque hay
artículos del Código Civil o de las leyes especiales que así lo publicitan. No necesitamos la
inscripción

o derechos que aunque son personales de crédito, se accede al registro de la propiedad, por
supuesto, sobre inmuebles.

Ej. es el derecho de arrendamiento, que se inscribe, por una razón: para conseguir que el
derecho de arrendamiento tenga una plena eficacia erga omnes durante todo el tiempo de
duración del arrendamiento.

3.2 TITULOS FORMALES INCRIBIBLES.

Estamos hablando de los negocios jurídicos que acceden al registro de la propiedad
- los títulos traslativos declarativos del dominio,
de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Ejemplos: contrato
de compraventa, donación, resolución judicial que declara usucapión consumada o la
división de la cosa común entre condueño.

- los títulos por los cuales se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbres y otros
cualquiera reales.
Artículo 2 LH, correlativo al art 7 de RH. Dichos artículos tenían un papel muy importante en
la discusión sobre el numerus apertus y el numerus clausus.
Cuando hablamos de estos títulos formales, hablamos del documento en el que se ha formalizado
ese negocio adquisitivo que llevó al registro de la propiedad para su inscripción. Ej. Documentos
privados fuera. Un contrato privado de compraventa no entra en el registro de la propiedad, tiene
que elevarse a público.
Ej. en el seminario, con don Celestino, quería elevar a público el contrato privado de compraventa.
Era válido, desplegaba obligaciones, pero para inscribir su derecho y quedarse tranquilo, necesitaba
la elevación a público porque esto es lo que dice el artículo 3 de la ley.
“Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos”.
Por mucho que sean negocios traslativos de un derecho real, los documentos privados no entran en
el RP.
EJ. Irene vende a Celia en escritura pública su apartamento en Benidorm.
- ¿Cuál es el título material?
- ¿cuál es el título formal,
- ¿Cuál es el derecho que se inscribe?
4.- PRINCIPIOS HIPOTECARIOS.
Aunque tenga el adjetivo hipotecario, no tiene nada que ver. Estamos hablando de las reglas
fundamentales por las que se regulan la legislación hipotecaria. Para un primer momento, el
Registro de la propiedad es solo para dar publicidad en las hipotecas, que son los derechos reales
que son los que verdaderamente necesitan publicidad. “porque no se ven, porque son invisibles”
Ej. el Banco de Santander con el que yo tengo la hipoteca no vive en mi casa. Por ello aparece
este sistema de publicidad, de dar a conocer los derechos reales, para dar a conocer los derechos
reales, porque son eficaces erga omnes, entonces es una información que interesa. Por eso los
derechos personales no entran en el registro de la propiedad, porque tienen eficacia inter partes
son las reglas que rigen el funcionamiento del registro y dentro de los principios hipotecarios
los hay materiales y formales.
o Formales
son los que tienen que ver con el procedimiento de inscripción.
No hablamos de la inmatriculación, estamos hablando de la inscripción de los títulos
sucesivos.
Nos dicen cuáles van a ser las fases que van a ir sucediéndose desde que yo presento en el
registro mi escritura pública de adquisición de compraventa sobre una finca ya
inmatriculada, hasta que el registrador dice que se puede inscribir.

Dentro de este principio encontramos:

A. Principio de rogación.
Tiene que con las actuaciones de oficio, que son excepcionales en el ámbito del registro. Yo
para inscribir mi derecho de propiedad, para inscribir mi escritura pública de compraventa
y se publique mi derecho de propiedad, tengo que pedirlo.

B. Principio de legalidad.
Que es la razón por la cual las oposiciones a registro de la propiedad son tan largas porque
el registrador realiza una validación de la legalidad de eso que le han presentado. la cosa
no va en automático (presentó, se inscribe) sino que el registrador realiza lo que se llama la
calificación de saber si esto que me he presentan es lícito, si se cumplen las formalidades
del documento, si el negocio es válido etc.

C. Principio de tracto sucesivo.

o Normales
Se refieren a la eficacia sustantiva o material de la inscripción registral.
De las ventajas que tiene llevar mi derecho de propiedad al registro de la propiedad, aunque
yo no tenga necesidad ninguna de inscribir,

Dentro de este, encontramos:

A. Principio de legitimación registral

B. Principio de inoponibilidad de lo no inscrito
C. principio de fe pública registral
D. principio de prioridad registral.
La prioridad entre ambos, viene resuelta por la fecha, no del asiento definitivo en el luibro
de inscriociones, sino del asiento provisional.
4.1 PRINCIPIOS FORMALES
A. Principio de rogación.
El procedimiento de inscripción de inicia a instancia de parte. Es decir, tengo que pedirlo. La
presentación del título en el Registro genera la práctica de un asiento temporal (asiento de
presentación) en el Libro Diario de operaciones (vigencia: 60 días).
¿Quién puede escribir? Art 6lh
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.,
(es al que más le interesa)
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
(los acreedores que quieren embargar una finca que no esta inscrita a nombre del deudor, puede
promover que se inscriba a nombre de este)
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Representante voluntario legal.

B. Principio de legalidad.
Calificación registral. El registrador lleva a cabo un juicio de legalidad sobre el titulo que se le
presenta para su inscripción (art 18 LH). Es decir, la calificación registral.
Es la razón también de que luego podamos introducir en la legislación hipotecaria un principio
importantísimo que es el principio de exactitud. Se presume que lo que figura en el registro es
exacto.
La manera de apuntalar, esa presunción es a través de un juicio de legalidad. Los medios de
conocimiento del registrador son limitados. Solo lo que resulte de los títulos y del RP.
EJ. Yo el juicio de legalidad no lo puedo hacer llamando al transmitente, al adquirente, a los
posibles interesados. Yo lo único que puedo hacer es comprobar la legalidad del título que se me
presenta por el propio título y por la información que yo tenga en él. Si me trae un título presentado
por una persona que tiene una sentencia donde dice que este señor no puede enajenar o gravar
bienes inmuebles y que para hacerlo tiene que hacerlo su curador con funciones representativas y
resulta que ha otorgado (la persona que tiene este estas, esta incapacidad ha otorgado un título
traslativo de un bien inmueble), entonces esa información la tiene el registrador por el propio
registro.
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que
resulte de ellas y de los asientos del Registro. Art 18.1.lh

Plazo para calificar: 15 días, prorrogable por circunstancias extraordinarias hasta 15 días más. La
decisión del Registrador puede ser
- inscribir,
- suspender (defectos subsanables, que deberán ser corregidos durante vigencia asiento de
presentación)
- o denegar.
En cuanto a los recursos contra esta decisión: ante la DSJFP (recurso gubernativo) o bien impugnar
directamente la decisión ante los tribunales ordinarios.
 C. Principio de tracto sucesivo.
Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de un título sobre una finca determinada es
necesario que el otorgante del título figure en el Registro de la Propiedad como titular registral.
Ratio: Concatenación de transmisiones, que responde a la idea de que el Registro de la Propiedad
se presume exacto.
Art 20 LH.
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Hunde sus raíces en la idea de que se presume que el registro es exacto.

Ej. Si de la finca X Castellana 122, 2ª. figura que pepe es el propietario, es el titular Registral. (No
puede entrar ningún título en el registro que no esté otorgado por el propietario.)
Pepe puede entrar en el RP, es decir, la idea es el principio de tracto sucesivo. Es decir, que los
títulos que acceden a registros sean otorgados por la persona que aparece en el registro como
titular. Aunque luego no lo sea.
Ej. Si decimos el registro es exacto, no puede entrar un usufructo constituido sobre una finca que
no esté otorgado por quien figura como titular Registral. No puede entrar en el registro de la
propiedad una escritura de hipoteca que no esté constituida la hipoteca por el titular Registral. No
puede entrar una escritura de venta que no esté otorgada como vendedor por el titular. Eso es el
tracto sucesivo.
Ej. Patricia vende un piso a Ramón que se documenta en escritura pública. Ramón no inscribe su
adquisición en el registro de la propiedad. Posteriormente Ramon lo dona a Tomás en escritura
pública y Tomás, que si es más precavido, dice,” no, yo mi derecho de propiedad lo quiero publicar
en el registro de la propiedad. El registrador deniega la inscripción
¿por qué? Por aplicación del principio de tracto sucesivo, ya que nos falta un eslabón intermedio.
Que es que Ramón no ha inscrito en el registro de la propiedad. Todo correcto en el plano extra
registral, pero necesitamos esa inscripción previa de Ramón porque es el otorgante del título que
se pretende inscribir, la escritura pública de donación.
Ruptura del trato. Como no hay necesidad de inscribir, puede que haya habido transmisiones
intermedias que no han accedido al registro de la propiedad. ¿Qué hacemos? Pues hay que
reconstruir el tracto y esa persona ahora tiene que inscribir su título. Es fácil cuando el eslabón
perdido es solo uno, (el de Ramón, que no inscribió). Es la solución ha cuando hay un eslabón
perdido (pedirle que inscriba)

El problema es cuando hay una ruptura del tracto que tiene difícil arreglo por la vía de que cada
uno de los eslabones perdidos vayan accediendo a su vez, porque son muchas las transmisiones
intermedias.
¿Qué hacemos en ese caso, si yo soy un titular diligente que sí quiero tener mi derecho en el
registro de la propiedad? Pues hay una manera que es el mecanismo de reanudación del tracto ante
situaciones donde hay muchas transmisiones como herencias, compraventas, donaciones.
Se acude al procedimiento inmatriculador del expediente de dominio, con las especialidades del art
209 LH.
Ej. Juan es propietario de una finca, se lo deja a sus 3 herederos, pero de los 3 herederos hay dos
que no tienen ningún interés en ese piso. Y se lo va a quedar un hermano. Y les va a pagar al resto
su parte. Entonces hay una transmisión hereditaria mortis causa primera de Juan a sus 3 hijos y a
continuación, dos de ellos le venden su parte al tercer hermano. Si las cosas las hiciéramos de
acuerdo con el libro, con el trato tendríamos que meter esas dosis.
- ¿Qué opciones se ven? Primero la finca, nombre de los 3 herederos.
- ¿Cuál es el título que presentó en el registro? Pues el testamento formalizado de la manera
adecuada y entonces ahora la finca figura a favor de los 3 hermanos y
ahora continuación el siguiente salto, que es que los 3 hermanos, a través de un negocio jurídico de
compraventa formalizado en escritura pública, también venden su parte al hermano que desea
quedarse con la finca. El historial jurídico de la finca es perfecto. No hemos descuidado ningún
paso intermedio.
Sin embargo, la legislación hipotecaria es sensata en el sentido de decir “mire, es que esto es una
tontería hacerlo así. Si al final el momento en el que estuvieron los 3 hermanos como
copropietarios, pero en 5 minutos, porque en ningún momento tuvieron la deseo de mantener esa
copropiedad sobre la finca, sino que 1 de los hermanos dio un paso al frente y dijo, me quedo con
ella.” Ese sería un caso de tracto abreviado porque podría directamente inscribirse la finca del
padre al hijo que se ha querido quedar con la finca. Y que el hijo podría. Presentar esa escritura
pública y hacer constar en la escritura pública que hubo un paso intermedio que se omitió en el
registro. Simplemente con hacer referencia a ese paso entre el medio en la escritura pública.
Supuestos del tracto abreviado (art 20.v.lh), estudiar por el manual.

4.2 PRINCIPIOS MATERIALES

Los principios hipotecarios materiales están basados en un principio hipotecario general que es la
presunción de exactitud del Registro de la Propiedad. Artículos 1.III, 38.I y II y 97 LH.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos
treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en esta Ley.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad
determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la
inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. Art 38 1 y 2.

Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera. Art 97.
 A. El principio de legitimación registral
La inscripción hace prueba de la existencia y titularidad del derecho inscrito. Puede extenderse a
los datos fácticos de la finca (cabida, linderos…), si esta está coordinada gráficamente con el
catastro (Artículos 9.b) y 10 LH). Vid Supra.
También sirve de prueba de la posesión (se presume que el titular registral tiene la posesión). La
presunción tiene un carácter iuris tantum.
Ej. yo como titular registral tengo la prueba. En una prueba privilegiada de que soy el propietario.
Yo ofrezco mi casa a una persona porque me voy a vivir al extranjero y entonces vuelvo y la persona
se ha venido arriba, dice que se la he vendido, se está comportándose como dueño y ahora ¿yo qué
hago? ¿Cómo pruebo mi propiedad en un litigio que quiero entablar contra esa persona? La quiero
demandar, hay entablan una reivindicatoria. ¿Cómo pruebo mi propiedad? Remisión al
certificado del registro.
El es el titular del registro y dirá el otro “pero yo soy un poseedor en concepto de dueño y tengo
a mi favor la prueba de que poseo con justo título y no se me puede obligar a exhibirlo”. Gana la
inscripción en el registro.
Primera ventaja de inscribir que tengo como titular Registral la prueba de mi derecho, una
prueba privilegiada porque aplasta a la prueba que deriva de sus poseedores.
También supone una ventaja para el bien inmueble como tal: ej. tengo un lío con el vecino de al
lado que él dice que su finca mide esto y yo digo que mi finca mide esto otro. Vamos al registro
como aparece descrita mi finca, con la capacidad que yo digo, con esas 10 hectáreas que estamos
peleando los dos a ver de quién es. Pero para echar mano de mi certificación registral de la que se
deriva que yo tengo el derecho de propiedad, que yo soy el verdadero propietario, que yo soy el
poseedor y ahora que mi finca tiene esta consistencia física para yo poder echar mano para que el
38 abarque también los datos físicos. Es la otra parte la que tiene que probar lo contrario.
Este precepto lo podemos asociar con el art 448 CC: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su
favor la presunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo”
- TITULAR REGISTRAL
Art 38, sostiene que el tiene la prueba preferente

- POSEEDOR
Art 448. Sostiene que el poseedor en concepto de dueño la tiene.
Podríamos pensar que el primer precepto se refiere a los bienes inmuebles y el segundo a los
muebles, pero no, ya que donde la ley no distingue, nosotros no tenemos que distinguir. Por tanto,
como también un poseedor de un bien inmueble se puede beneficiar de la misma presunción.
Estamos ante dos presunciones contradictorias.
 B. principio de inoponibilidad de lo no inscrito.
Los derechos reales sobre bienes inmuebles que no se hayan inscrito en el registro no son oponibles
frente a terceros de buena fe. Lo no escrito es como si no estuviera.
Art. 32 LH: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”
Tiene que ser un tercero de buena fe. Ej. yo compro la finca, hay un usufructo, no está inscrito, yo
no lo sabía. En lo no inscrito no es oponible. Un derecho real sobre bienes inmuebles es eficaz
Erga omnes. Pero si no está inscrito, no es eficaz frente a los terceros.
Ej. María constituye a favor de Inés un usufructo. Inés no inscribe el derecho. A continuación,
María vende la finca Fernando diciéndole que está libre de cargas y gravámenes. Fernando adquiere
la propiedad y Fernando es de buena fe en el sentido de que ignora que la finca viene con una carga
constituida con Inés. Lo no inscrito no es oponible frente a terceros, frente a Fernando.

C. principio de fe pública registral

Art. 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una
vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anula o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en el mismo Registro”
Tiene que ver con el titular Registral. El principio de fe pública registral consagra la adquisición a
non domino del tercero que de buena fe y a título oneroso hubiera adquirido un derecho real de
manos del titular registral, pensando que era el verdadero propietario de la cosa (o titular del
derecho transmitido).
Tiene similitud con el 464, pero trasladado a inmuebles, es decir, estamos hablando
- primero de apariencia,
- segundo de adquisición
- tercero de protección del tráfico jurídico.
El 464, va para bienes muebles que podemos establecer la distinción y el 34 para bienes muebles.
En común:
- Adquisición a non domino del tercero,
- que de buena fe, a
- titulo oneroso,
ha adquirido un derecho real de manos de la persona que pensaba que era el propietario, un derecho
real, en este caso sobre un bien inmueble de la persona que parecía que era el propietario porque
figuraba como titular Registral.
¿Para qué sirve inscribir? Por qué el registro es un organismo al servicio de la seguridad del tráfico
Porque si tú vas a comprar un bien inmueble de la persona que te dice vender y vas al registro y
esa persona figura como titular Registral, tu posición es inatacable si:
- es de buena fe,
- si has pagado dinero y
- si has inscrito en el registro de la propiedad,
por eso el registro de la propiedad tiene esa función crucial. Por lo tanto, la razón de ser del precepto
reside en la protección del tráfico jurídico inmobiliario.
En el ámbito de los bienes inmuebles, la única apariencia protegible que da lugar a una adquisición
a non domino es la inscripción.
La única manera de ser oponible es demostrar:
- no era a título oneroso
- no era válido,
- que no era de buena fe
A este tercero lo llamamos tercero hipotecario.
Requisitos para para la protección del tercero:
o adquirir un derecho real de un titular inscrito.
que ya no es propietario, que figura como titular Registral, es decir, que hay una inexactitud
registral.
Es decir ya no es propietario (vendió, transmitió), o bien tiene una titularidad claudicante,
pues se asienta (ha adquirido) sobre un título anulable, resoluble o rescindible (de la que
no vierte el registro)

o buena fe del tercero.

Dos interpretaciones. Hay una interpretación de la buena fe que es:

- “Yo he ido al registro y, Pepe, que me vendía, figuraba como propietario”

y hay otra interpretación de la buena fe más exigente,
- actuado con diligencia. No vale el que no se haya molestado.
Esto lo dice el Supremo en sentencias, “tu deliberadamente te has querido colocar en una
situación de buena fe, no has ido a ver la casa y ver la realidad”. Por lo tanto, se exige
actitud dirigente por parte del tercero para conocer la verdad.

o A través de un negocio jurídico valido y oneroso.

Negocio válido (arg. artículo 33 LH). El artículo 34 LH solo sana defectos de titularidad
del transmitente.
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

**Aunque no se sea propietario, la venta sobre cosa ajena es válida**

El título no tiene que tener problemas formales ni tiene que tener problemas de capacidad,
ni de causa, porque lo único que soluciona el 34 la falta de titularidad de transmitir. Pero la
falta de titularidad no produce la nulidad de la compraventa porque la compraventa de cosa
ajena es válida.

o inscribir su adquisición.

**Tercero hipotecario es el tercero que confía en lo que el registro dice, adquiere de un no

propietario que figura como titular Registral a través de un negocio jurídico válido que tiene todos
sus elementos. Lo único que falta es la finalidad del transmitente. Su título es oneroso e inscribe.
**
El supuesto típico del 34. es el de una doble transmisión
dominical
▪ otorgada por la misma persona (relación angular)
▪ o bien el de una transmisión dominical en línea, en la que
queda resuelta por algún motivo (o existe causa para ello),
la titularidad del primer adquirente (relación lineal).

i. Relacion angular.

Pepe, propietario y titular registral de un inmueble, lo vende y entrega a Iciar que no

inscribe. Posteriormente, lo vende nuevamente a Iván en escritura pública, que inscribe su
adquisición en el Registro.

Ej. hay un titular Registral que vende a un primero, con lo cual ese primero no inscribe, con
lo cual ya el titular Registral ya no es propietario porque ha vendido y han entregado título
y modo al primero, pero como el primero no se ha molestado en inscribir se ha quedado en
el registro una información que es falsa, que es en la que confía al el que viene después
porque ese transmitente primero es propietario, pero que figura como tal en el registro de
la propiedad. Es una relación angular.
Porque tenemos dos personas que derivan su derecho del mismo sujeto

- ¿Quién es el tercero hipotecario aquí?

Ej. pepe propietario y titular registral de un inmueble lo vende y lo entrega a Icíar, que no
inscribe. Posteriormente lo venden nuevamente iban, que inscribe su adquisición en el
registro de la propiedad.
- ¿Quién es el tercero hipotecario aquí?, Iván. Es el segundo adquirente si cumple los
requisitos.

ii. Relacion lineal.

Ricardo vende a Jorge, pero Ricardo es un menor de edad, no emancipado. Jorge inscribe
y a continuación Jorge vende a Ignacio. Ignacio no tiene ni idea de que la titularidad de
Jorge es claudicante (hay una amenaza en la titularidad de Jorge, ya que Ricardo puede
anular el contrato = hoy es propietario y mañana no)

Ricardo ha transmitido la propiedad, lo que pasa es que es una propiedad claudicante. 4

años es el plazo de ejercicio de la acción de anulabilidad, pero a Ignacio no le importa.
Porque Ignacio ha adquirido de buena fe y a título oneroso y ha inscrito, por lo tanto, si
verdaderamente se consuma ese peligro y se ejerce la acción de anulabilidad Jorge está
metido en el art 34 de la ley hipotecaria.

Cuando los padres de Ricardo quieran ejercer la acción de anulabilidad, resulta que el bien
inmueble está ya en manos de un tercero, protegido por el artículo 34.
Hay una primera transmisión y una segunda transmisión
 Ej. Ricardo casado en régimen de sociedad de Gananciales con Patricia vende un inmueble
ganancial a Jorge sin contar con el consentimiento de Patricia, (tiene que contar con él
porque es un bien ganancial)

Jorge inscribe su adquisición en el registro de la propiedad posteriormente a Jorge lo vende

nuevamente a Ignacio, que también inscribe y que no tiene ni idea de lo que le pasa a la
titularidad de Jorge y lo que le pasa es que es una de esa titularidad que puede caer. Puede
caer si el cónyuge de Ricardo, Patricia instala anulabilidad.

- ¿Quién es el tercero protegido? Ignacio y ¿por qué no es Jorge?, ese también era de buena
fe y que no sabía que Ricardo tenía que contar con el consentimiento de su mujer. Y es que
es de buena fe Jorge, ¿porque no la protegemos? porque su título es anulable y necesitamos
un título valido.
En una relación de tipo lineal, el subadquirente de la segunda transmisión.

**si no cuenta con el consentimiento del cónyuge de nuevo estamos ante un título o
anulable. **

Supuestos incluidos en el art 34 LH:

1) Casos en los que figura como titular registral en el RP, pero no propietario.

➢ Bien porque transmitió antes a otra persona (con título más modo) y esa persona no inscribió
(relación angular) y luego vuelve a transmitir a un tercero.

➢ Bien porque en una relación lineal. En una relación lineal, el tercero, el subgerente adquirió
de manos de una persona que había adquirido con un título nulo, anulable, rescindible,
resoluble cuando ya se ha ejercitado la acción porque cuando se ejercita la acción ya
sabemos que el que adquirió a través de un título susceptible de anulabilidad, resolución,
rescisión, ya no es dueño, porque su título ha caído.

2) Figura como titular registral alguien, que siendo propietario, tiene titularidad
claudicante.

El transmitente adquirió a través de un titulo anulable, resoluble o rescindible, cuando la

acción todavía no se ha ejercitado.
En relación con los dos tipos de supuestos incluidos en el artículo 34 LH, la diferencia entre ambos
es que en el primero la aplicación del artículo 34 LH, produce stricto senso una ADQUISICIÓN
A NON DOMINO. En el segundo, en cambio, el tercero habría adquirido A DOMINO, pero el
artículo 34 LH le pone a salvo de los efectos recuperatorios de la correspondiente acción
(anulabilidad, resolución o rescisión). Cfr. artículo 37 LH.
Caso visto en seminario: el pueblo entabla una demanda contra Banco de Santander, contra las hijas
Rosa y Julieta, la demanda de pueblo es contra el Banco de Santander, adquirente a non dominio
de la hipoteca. no se puede considerar un tercero protegido porque adquirió en el plazo de 2 años
de parálisis de la protección de la fe pública porque la inmatriculación se había producido por la
vía del título público. Esa es la línea argumental del pueblo. En ningún momento dice, nunca llegó
a ser de las hijas cuando luego se transmitió porque nunca iba a ser de ellas, porque el contrato era
de uno. En este caso Banco de Santander, no era tercero hipotecario porque no se cumplían en los
requisitos. Por qué se aplicaba el 207 de la ley hipotecaria que paraliza el efecto de la fe pública
registral. Interpretación que el Supremo da de ese artículo 207 de la ley hipotecaria: A ese tercero,
un tercero del 34 lo llamamos tercero hipotecario, aunque nada tiene que ver con hipoteca, porque
lo que puede adquirir derecho de propiedad o cualquier otro derecho real.
Adquisición a non domino puede tener por objeto un derecho real que no sea el dominio. Que no
sea la propiedad. Concluimos que al 464 es el equivalente en el ámbito mobiliario al efecto de
adquisición a non domino, que produce 464, interpretado en clave germanista, los requisitos para
la protección del tercero,
- Adquirir un derecho real, no necesariamente la propiedad.
- De manos de un titular inscrito. Que aunque figura como titular en el registro de la
propiedad, ya no es propietario o su título es claudicante.
- Buena fe. Con dos interpretaciones. Antes mencionadas. La interpretación que triunfa es la
buena fe diligente.
- Oneroso, ya que estamos poniendo en una balanza los intereses del verdadero propietario y
los intereses del tercero.
- un título válido.

EJEMPLO:
Pedro es menor de edad y titular registral de la finca castellana 122 segundo B, que vende A
Macarena el 1 de diciembre de 2020. Macarena la vende a Jaime el 5 de mayo de 2022.
- ¿Es Macarena una tercera protegida del artículo 34? No, porque no inscribe.

- ¿Y Jaime? Sí. ¿En qué supuesto de los dos anteriores se encaja su adquisición angular y
lineal? Relacion lineal.
EJEMPLO:
Unos padres donan a su hija un inmueble en escritura pública. La hija no inscribe su adquisición
en el registro de la propiedad. Posteriormente se pelean con la hija y entonces venden a su hijo el
inmueble que antes habían donado a la hija. La venta es completamente simulada. El hijo inscribe
su adquisición en el registro de la propiedad.
- ¿Qué tipo de relación hay aquí a un largo lineal? angular. Los dos derivan su transmisión
del mismo, los padres.

- ¿Podría el hijo de invocar la protección del 34? La hija adquirió la propiedad, que los padres
no figuran en el registro y sí adquirido por donación, aceptación y ya está con eso ya es
propietario, ¿puede el hijo invocar la aplicación del tercero de 34? Vamos a hacer el paripé
de que te vendo, pero ya no te vendo, es nulo, anulable irresoluble, rescindible. Hay una
mala fe.

El principio de fe pública registral queda suspendido por espacio de 2 años en caso de

Inmatriculación por vía distinta al expediente de dominio. Art 207 LH.

D. El principio de prioridad registral.

El derecho real inmobiliario que primero accede al Registro tiene prioridad respecto del que se
inscriba luego, aunque este último hubiera sido otorgado antes (esto es, fuera de fecha anterior). La
regla prior tempore queda modificada cuando hablamos de fincas y lo que prevalece es la fecha
de la primera inscripción, en aras también de la seguridad del tráfico.
Art. 17 LH: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”.
o Derechos incompatibles
(dos derechos de dominio o de usufructo sobre la misma cosa): cierre registral. El cierre no
prejuzga a quién corresponde el mejor derecho. Pero esta cuestión deberá decidirse en el
declarativo correspondiente.

Ej. le traemos una escritura pública de venta de la finca X. Pero es que ya figura como
propietario otra persona, Pepe y yo no veo que en su escritura pública, Pepe sea el
transmitente, pero es que el verdadero propietario soy yo. Pues vaya usted a juicio, cierre
registral, ¿Por qué? Porque me presenta usted un título que es incompatible con algo que
ya está inscrito.

o Derechos compatibles.
Puede haber derechos reales sobre el mismo bien que sean perfectamente compatibles.
Ej. Yo tengo un derecho de propiedad gravado con una servidumbre a favor ante María,
que está también con usufructo a favor de Pepe.

El nuevo Derecho accede, el que primero accede al registro tiene un rango preferente.
Ej. Hipotecas. Primero una que tengo a favor del Santander, luego que tengo otra a favor
de La Caixa, si la del Santander accedió antes tiene rango preferente respecto de la hipoteca
de La Caixa, que significa eso que este se va a cobrar con preferencia del dinero obtenido
de la ejecución forzosa de la finca porque tiene mejor rango, porque ha cedido primero.

Al registro de la propiedad. Eso lo veremos con más detalle cuando estudiamos la hipoteca.
¿Qué sucede? Qué sucede, imaginemos. Que yo tengo 3 hipotecas, una a favor del Banco
de Santander, otra a favor de La Caixa y otra a favor del Sabadell. Por qué he pedido
distintos préstamos, primero al Banco de Santander, luego a La Caixa y luego a del
Sabadell, pero he amortizado, ya he devuelto el préstamo que tenía frente a al Banco de
Santander y esa hipoteca se ha cancelado.

¿Qué sistema sigue en nuestro derecho, de avance de puestos o de rango fijo?

Ej. Yo puedo negociar ese agujero que ha quedado en mi lista de gravámenes, en mi lista de cargas
puedo negociarle y ofrecerle el primer puesto a otro Banco con el que pido otro préstamo o se
entiende que la que tenía el puesto número dos, La Caixa avanza y ahora ya es la primera en la lista
y después el Sabadell avanza y ya es el segundo listo. Esto es lo que se denomina el sistema de
avance de puestos en el rango.
El de nuestro sistema yo no puedo negociar esa especie de hueco agujero que ha quedado y pedir
otro préstamo y decirle ahora tú eres el primero.
Ej. A vende a B un piso. La cosa es entregada al comprador, pero este no inscribe su adquisición
en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, A vende nuevamente el piso a C, que es su primo y
que conoce perfectamente la venta anterior. C inscribe su adquisición en el Registro de la
Propiedad.
Es un esquema de relacion angular.
 - ¿puede a continuación B inscribir en el registro de la propiedad su derecho? No, porque ya
esta inscrito. Hay un cierre registral. La solución, entablar la acción correspondiente.

- ¿Quién tiene mejor derecho sobre la finca? Lo tiene B. C no es un tercero del 34, ya que es
de mala fe.

5.- TIPOS DE ASIENTOS REGISTRALES

Es el reflejo registral de un derecho. “inscripción es el género y la especie es asiento de inscripción”
I. Asiento de inscripción
Ej. de asiento de inscripción. “Pepe es usufructuario de una finca”. “Juana es titular de una
servidumbre sobre la finca”. En este asiento es en el que el tercero de buena fe confía. En fin, la
finalidad de los asientos es plasmar el principio de fe pública.
Asiento por el que se publica titularidad de un derecho. Información en la que confía tercero de
buena fe es la que aparece en este asiento. Fe pública registral se basa en que información ha
accedido a RP en asiento de inscripción.
Inscribir en sentido amplio: hacer constar un derecho concreto en el Registro. La inscripción en
sentido estricto: hace alusión a un tipo determinado de asiento registral, cuya misión es dar
publicidad de la creación, constitución y transmisión de un derecho real inmobiliario.
Inscripción es asiento principal y definitivo. Despliega todos los efectos típicos de la publicidad
registral: el tercero que confíe en una inscripción quedará protegido en su adquisición, aunque
posteriormente se demostrara que la realidad extrarregistral no coincidía con los datos publicados
(porque verdadero propietario de la finca era otra persona).
En nuestro ordenamiento la inscripción no es constitutiva de los derechos reales más que de modo
excepcional. El legislador ha tratado de fomentar el acceso de las titularidades jurídicos – reales al
RP con medidas como la del art. 319 LH, que impide a los Juzgados y Tribunales ordinarios y
especiales, los Consejos y Oficinas de Estado, admitir ningún documento o escritura de que no se
haya tomado razón en el RP por los cuales se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuera hacer efectivo en perjuicio
de tercero, un derecho que debió ser inscrito.
II. Anotación preventiva.
Ej. Pepe figura como propietario de una finca en el registro a través del asiento de inscripción y a
continuación María dice, no, Pepe no es el propietario. Voy a entablar una acción reivindicatoria
contra Pepe, donde voy a poder demostrar que la propietaria soy yo entonces, para evitar que surja
un tercero protegido, lo que dice María es que solicita una vez que han hablado la acción que se
practique en el registro de la propiedad, una anotación preventiva de su demanda reivindicatoria.
Esta anotación avisa a los demás que pueden adquirir a manos de pepe, pero que está sujeto a un
procedimiento que puede terminar mal.
Efecto contrario a asiento de inscripción. Finalidad es enervar efecto de la fe pública. Ej. P figura
como propietario finca a través de asiento de inscripción. C es la verdadera propietaria. Solicita
una vez entablada una acción, que se haga una anotación preventiva de demanda: bandera roja que
pone sobre folio sobre peligro. Saber que hay procedimiento que puede otorgar propiedad a C.
Tercero tendrá en cuenta esta anotación. Si no hace caso, no habrá buena fe.
Son asientos de carácter temporal (art. 86 LH: cuatro años de duración como regla general,
aunque prorrogables, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las
decretaron, por otros cuatro), que tienen una función o finalidad distinta dependiendo del tipo de
que se trate.
En algunos casos, la anotación tiene como misión dejar constancia en el RP de un derecho que no
ha podido inscribirse por faltar algún requisito subsanable (art. 42.9 º LH: se habla de anotaciones
representativas de otros asientos).
En otras se trata de advertir a tercero sobre la existencia de un litigio cuyos resultados pueden tener
repercusiones sobre la existencia de un litigio cuyos resultados pueden tener repercusiones
registrales (art. 42.1º LH: anotación preventiva de demanda en una acción reivindicatoria sobre una
finca inscrita). Existen también anotaciones de valor negativo, como la que advierte de una posible
limitación en la capacidad de obrar del titular (art. 42.5º LH: que remite a lo dispuesto en el art. 2.4
º) o en el poder de disposición que tiene sobre la finca. También existen las anotaciones preventivas
con función de garantía, como la de embargo (art. 42.2º LH ).
III. Nota marginal
Las notas marginales son notas informativas que lo que tienen es la coordinación de los asientos
del registro con otros. Ej. Por ejemplo, tengo un piso. Quiero hacer un apartamento para alquilar.
Hago la obra material y a continuación llevo esa operación, esa obra material al registro de la
propiedad, ¿cómo? segregando de la finca registral un trozo para abrir nuevo folio a ese trozo como
una finca independiente. Y en el nuevo folio que se abre es un pequeño apartamento que he hecho.
Esa es una de las funciones de las notas marginales, servir de conexión.
notas que tienen por función coordinar anotaciones con otras. Quiere hacer segregación de finca.
Hace obra material y lleva esa obra al RP. Segrega de finca registral. Añade nuevo folio. Nota
marginal en finca madre explicando nacimiento de otra finca diciendo que nueva finca aparece en
folio X. Conecta folios registrales con otros. No tiene como objetivo enervar el juego de la fe
pública registral. Las notas marginales se hacen constar en el margen izquierdo del folio registral
con una relación de dependencia respecto del asiento principal.
IV. Mención
a mención es la indicación que se realiza en el folio registral de una finca, al hilo de la inscripción
de algún título sobre ella, acerca de la existencia de otro derecho que no se hizo constar
oportunamente en el RP. No equivale a la inscripción de este derecho y carece, por ello, de los
efectos propios de esta clase de asientos (en concreto, de la fe pública registral, art. 29 LH). El
Registrador podrá cancelarlas a instancia de parte interesada, según el art. 98 LH
V. Cancelación.
dice que folio no existe. Asiento negativo que borra del RP una inscripción o anotación preventiva
por extinción del inmueble objeto de estas o del derecho publicado (art. 79 y 80 LH).
P.e: hipoteca constituida en garantía de un crédito podrá ser cancelada cuando hubiera sido
satisfecha íntegramente la deuda garantizada.
Asiento es reflejo registral de un derecho. inscripción es el género.
dice que este derecho ya no existe. Ej. por ejemplo, él hace una hipoteca, cuando ya se ha pagado,
se cancela la hipoteca.
6.- PUBLICIDAD FORMAL.
Publicidad formal es un registro público, acceso a los ciudadanos y la publicidad se puede realizar
de 3 maneras.
Publicidad formal alude al carácter público de los libros que conforman esta institución, y a la
posibilidad que los terceros tienen de conocer de lo que en ello se publica siempre que acrediten
un interés (art. 221 LH)
Artículo 221. LH: “Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en
averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en
toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.”
I. Exhibición de los libros del registro

(art. 222.1 LH): “Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la
parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar
los libros de la oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su
conservación”.

II. Certificación registral. (arts. 223 a 237 LH)

Art. 225 LH: “La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá
acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro. ¿Cuál es el significado
de esta norma? Por otra parte, el artículo 227 LH establece lo siguiente: “Los
Registradores expedirán certificación a instancia de quien, a su juicio, tenga interés
conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de
mandamiento judicial”

Es un documento que emite el registro con información sobre la finca a la que le consta en
el folio registral. Es lo que yo necesito pedir si quiero irme a juicio, porque es la manera de
probar mi derecho en perjuicio de tercero.
Ej. Yo tengo hasta madre y esta hija que les presté la casa para vivir en ella porque yo estaba
en Estados Unidos, se han venido arriba, se han puesto a hacer obras. Ahora me dicen que
la vendí verbalmente. Yo he hecho mano de mi inscripción registral, que ya sabemos que es
un medio de prueba fantástico de acuerdo con lo dispuesto en el artículo de la Ley
hipotecaria.
a. 34,
b. 32,
c. 38

III. Nota simple informativa. Art 225.5LH.

Valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos.
Artículo 222. 5. LH: “La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no
da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por
los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá
reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de
los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la
identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la
misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en
todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos
inscritos. También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados
por el interesado.
 TEMA 7. LA PROPIEDAD

1.- COCEPTO Y CARACTERES DEL DOMINIO

La propiedad aparece definida en el art 348 CC, párrafo primereo como:
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.
(art 348 cc)

Según este precepto, la propiedad implica un señorío absoluto sobre los bienes, que se ejerce con
plena libertad y sin otras restricciones que las contenidas en el CC o en la legislación especial (las
restricciones deben ser entendidas, además, como algo excepcional)
Se trata de un concepto liberal de dominio, propio de la época en que fue publicado el Código
(finales s. XIX) que no tiene en cuenta mas que los intereses individuales de los propietarios, al
servicio de los cuales se reconocen las más amplias facultades de goce y actuación sobre los bienes.
La propiedad estaba tal cual desde finales del siglo 19 hasta la ley de protección de los animales
que metió esa referencia a los animales. Aquel derecho de la propiedad “es el derecho de gozar y
disponer de una cosa.”. Esa era la versión original sin la referencia al animal. Se introdujo la
referencia al animal, no podemos considerar que los animales sean cosas.
Es un concepto liberal del dominio donde el propietario es señor absoluto del bien de su propiedad.
Con su bien puede hacer lo que le dé la gana y la única manera de limitar el omnímodo poder del
propietario sobre la cosa de su propiedad es hacerlo vía derecho. Ese es el concepto liberal del
dominio, que además procede el código de Napoleón.
El derecho de propiedad contemplado en el Código Civil tiene los siguientes caracteres,
I. derecho unitario o univoco.
eso que quiere decir que la definición es esta, la de 348, pero no hay un concepto de
propiedad para los bienes muebles y un concepto de propiedad distinto. Si hay
regímenes especiales de propiedad: la propiedad de las aguas, la propiedad de las
minas, la propiedad intelectual, la propiedad industrial, pero al margen de esas
propiedades especiales que han quedado, por supuesto, al margen de eso, es un derecho
unitario.

II. Derecho perpetuo.

es una contraposición que hacíamos entre la propiedad por un lado, y los derechos reales
limitados, que tienen una duración temporal con la excepción de las servidumbres, que
también son perpetuas, curiosamente.

III. derecho exclusivo,

ej. es decir, no podemos decir que Pepe es propietario de una cosa y María es propietaria
de una cosa, salvo los supuestos de indivisión, salvo los supuestos de Comunidad de
bienes. En tal caso. Pedro es propietario de una cosa y María también, porque cada 1 es
propietario de la mitad de la cosa =>Cuota de copropiedad.

IV. Derecho ilimitado.

Y es ilimitado en cuanto a las facultades que puede comprender. No es una idea ajena,
porque a los derechos limitados o sobre cosa ajena les poníamos el sobrenombre de
derechos limitados y decíamos que era limitados por dos motivos:
 a. primero porque su duración en el tiempo era limitada
b. segundo, porque las facultades que otorgan a su titular sobre la cosa ajena eran
inferiores a la a las que tendría el propietario sobre la cosa de su propiedad

El derecho de propiedad puede sufrir ciertas limitaciones, pero esas limitaciones tienen
que provenir primero de la ley y segundo de algo excepcional, art 348.
¿Cuáles son esas limitaciones que pueden afectar a la propiedad, según dispone el artículo 348?
una de ellas es las llamadas limitaciones por razón de vecindad. Ej. si yo tengo mi piso segundo
B. Y estoy al lado del segundo A y comparto pared con este y yo estoy en mi piso, no me pongo a
tocar el trombón a las 3 de la mañana. “No es que estoy dentro de mi propiedad” ya, pero tu
propiedad está limitada por razón de no molestar al vecino por razón de que vivimos en comunidad
y que tu finca está próxima a la finca vecina cuya propiedad ostenta otras personas.
Las relaciones de vecindad constituyen una de esas limitaciones excepcionales al concepto liberal
del dominio, establecidas en el CC y en alguna legislación civil especial con el fin de regular las
relaciones entre los titulares de fincas contiguas, en aras de lograr una mejor convivencia entre
ellos.
Eso es lo que se llama el Derecho de vecindad. En otros ordenamientos jurídicos, como en Italia,
en Alemania tienen su propio código, su propio cuerpo legal de Derecho de vecindad. En derecho
español tenemos normas de Derecho de vecindad que las encontramos en el Código Civil, las
encontramos en leyes especiales.
Es decir, en derecho español, no existe una norma o principio general que regula las relaciones de
vecindad, no obstante, existe una normativa muy amplia que responde a esta idea y que se encuentra
dispersa en distintos textos legales como el CC, la Ley De Propiedad Horizontal o la Ley de
Arrendamientos urbanos.
1.El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y
de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en
delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario
y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad
prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de
la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y
de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento. (art 7 lph)
Ej. si un vecino está tocando el trombón a las 3:00 H de la mañana, yo puedo acudir al presidente
de la Comunidad para que deje de hacerlo. Y si insiste se pueden tomar con él medidas judiciales
de las que pueden resultar incluso una privación del uso del inmueble por un de hasta 3 años.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
(art 27.2.e)

En el CC, podemos encontrar ejemplos de limitaciones de dominio por razón de vecindad dentro
de la regulación de las llamadas servidumbres legales (arts. 549 y ss)
(suele meterlo e examen) No obstante dentro de esos artículos 549 y siguientes, dentro de ese
conjunto de servidumbres legales hay algunas que son limitaciones de dominio y no son realmente
servidumbres. Que son limitaciones de dominio por razón de vecindad y que no son realmente
servidumbres legales. Hay preceptos que están presentados como servidumbres, pero que son
auténticas limitaciones legales de dominio por razón de vecindad.
En conclusión, dentro de esta regulación legal que distinguir lo que son servidumbres legales o
forzosas (gravámenes reales sobre fincas cuya constitución puede ser exigida por determinados
sujetos) y lo que son limitaciones legales de dominio derivadas de las relaciones de vecindad.
A. Ej. servidumbre legal. La servidumbre legal de paso, contemplada en el art 564 cc.
El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público,
tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las
necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá
en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio
sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la
extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización
consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen. (art 564 cc)

Esta norma está en todos los códigos civiles europeos porque cuanto más antigua es una institución,
más posibilidades hay de que proceda el Derecho romano y las servidumbres, desde luego, lo son.
Ej. yo estoy aquí entre la finca de este señor, la carretera está aquí, yo no tengo manera de salir.
Entonces yo puedo exigir al vecino de al lado. Exigirle aunque no quiera, por eso es una
servidumbre legal. Con previa indemnización. Yo no puedo leer el artículo 564 y decir, pues
mañana mismo estoy pasando por la finca del vecino, no. Primero exige la constitución de la
servidumbre y si el vecino no quiere por las buenas, te vas al juez y por las malas. No es algo que
tú puedas hacer ministerio legis, sino que te da la ley el derecho de exigir la constitución. El de
ordenamiento jurídico te arropa y te da esta poder de exigir en la servidumbre.
Hablamos de la servidumbre forzosa, una servidumbre legal. Este sería un ejemplo de auténtica
servidumbre legal. Porque hemos dicho que en esa regulación, donde el título es servidumbres
legales, vamos a encontrar algunas que sí lo son, (esta) y otras que no lo son.
B. EJ. Aquí va el ejemplo de una que está ahí metida, dentro de la servidumbre legal, pero no
lo es, es una limitación legal de dominio.
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del
vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo
que no causen perjuicio al predio contiguo. (ART 586)
Ej. vivimos en Comunidad con una inclinación que cuando caiga la lluvia no caiga al vecino, sino
que la lluvia caiga sobre tu propia finca. O sea, que no me hagas un tejado de pagoda. Limitación
legal de dominio.
- “No es que yo estoy muy influenciado por la maestra oriental, quiero hacerlo de pagoda”
- no, es que usted no puede,
- pero es que estoy en mi propiedad
- ya, pero es que vivimos en comunidad.
Limitación legal de 586.
¿Cómo distinguirlas?
(**en el examen pondrá un caso para que distingamos esa auténtica servidumbre legal o una
limitación legal de dominio**)
1. origen

1.1 servidumbre legal

vamos a tener en la cabeza la de paso que he comentado en art 564, “estoy enclavado,
no puedo salir, oiga, necesito salir, el ordenamiento dice, usted puede exigir la
construcción de la servidumbre”

Las servidumbres legales no nacen directamente de la ley. Sino que la ley da derecho
para exigir su constitución, es decir requieren de un aco de constitución. Por eso se decía
que no puedo leer el artículo, venirme arriba y decir mañana por la mañana estoy
pasando por la finca del vecino. Estaría incurriendo en una vulneración a su derecho
de propiedad.

Lo que tienes que hacer es exigir la constitución, porque la ley te da ese derecho. Pero
no nace así Ministerio Legis. Sino que hay que exigir la Constitución por las buenas o
si no será el juez el que declare constituida la servidumbre si el vecino se opone.

1.2 limitaciones legales

Por el contrario, las limitaciones legales surgen automáticamente y directamente de
la ley, es decir, el artículo anterior: mi tejado, construirlo de determinada forma. Es la
ley la que lo dice, y tengo que hacerlo así de esta manera para no causar un perjuicio.

2. Relacion entre las fincas contiguas.

2.1 servidumbres legales

Siempre hay uno que tiene un beneficio y otro que sufre un gravamen. Cuando yo estoy
en la finca enclavada y exijo la constitución de la servidumbre, obviamente pasa esto
que es que yo soy el que está obteniendo un beneficio de la otra finca.

Hay predio dominante y predio sirviente. El predio dominante es el que tiene una
servidumbre sobre el predio sirviente que sufre esa carga, por tanto, en una servidumbre
legal se produce la dinámica típica.

2.2 limitaciones legales

En cambio, si hablamos de una limitación legal de dominio, me afecta a mí y afecta al
vecino de al lado y afecta al vecino del otro lado. Es una merma a nuestro derecho de
propiedad, una limitación de dominio por razón de vecindad que afecta a todos.
 No igual, pero no se generan dinámicas de dominante/ sirviente. En la relación de
vecindad, cuando es una limitación de dominio por razón de vecindad que está ahí
encubierta como servidumbre legal, no se generan dinámicas de predio dominante y
predio sirviente, sino que la limitación de dominio afecta a todos por igual.

Es decir, hay una conexión entre dos fincas en posición de igualdad, en las cuales ambas
resultan obligadas recíprocamente la una frente a la otra.

3. Derecho a indemnización.

3.1 servidumbre legal

cuando es una verdadera servidumbre legal, donde se ha producido esta dinámica
dominantes/ sirvientes, el derecho al reajuste a ese desequilibrio, como compensación
va a tener que pagar una indemnización.

Es decir, las servidumbres legales confieren un derecho de indemnización al propietario

de la finca gravada, como medio de restablecer el equilibrio, siquiera económicamente,
entre el incremento y la disminución que derivan del gravamen.

2.- LIMITACIONES LEGALES DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Especial

referencia a la función social.

Es el concepto decimonónico de propiedad. El que había cuando se dictó el Código Civil

procedente del Código de Napoleón y denominando este concepto, el concepto liberal de dominio.
En el siglo 20 empieza a cambiar el concepto de propiedad y empieza a transitar a un concepto
social de la propiedad, donde entiende que la propiedad no solo satisface intereses individuales,
sino que puede satisfacer intereses generales.
Y entonces, durante el siglo 20, empieza a surgir una serie de leyes especiales. La propiedad en
ocasiones se tiene que subordinar a intereses generales.
Ejemplos:
o ley de expropiación forzosa de 1954
o ley de suelo de 1956
ej. yo quiero construir mi casa con 12 alturas. No mire, aquí, en esta zona hemos decidido
la altura máxima son 5 pisos
o ley de arrendamientos urbanos de 1964
o ley de reforma y desarrollo de 1973.
que tipos de cultivos se podían producir, en qué tipo de fincas etc
fruto de esta evolución, cristalizada en:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con
lo dispuesto por las leyes. (art 33ce)

Donde se contempla una definición del dominio que nada tiene que ver con la concepción liberal
del art 348 cc.
“Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. declarándose a continuación la
“función social de estos derechos, delimitará su contenido de acuerdo con las leyes”. La función
social de estos derechos debe ser entendida como los intereses generales.
A partir de este precepto constitucional, ya no se trata de que la ley pueda “excepcionalmente” fijar
unos límites externos a las facultades del propietario, sino que se pueda intervenir en la propia
configuración interna del derecho de acuerdo con su función social
¿Qué significado debe darse a este concepto jurídico indeterminado?
De numerosos preceptos constitucionales (art 40, 45.2, 128.1 o 130, ver) puede identificase la
función social con los intereses de la colectividad. Asi lo ha afirmado también el TC en algunos de
sus pronunciamientos, en los que se ha señalado asimismo que no puede hablarse de una función
social abstracta o única que imponga idénticas limitaciones a los distintos tipos de bienes, dado que
es evidente que no todas las cosas prestan la misma utilidad a los intereses generales. Hay distintas
funciones sociales, según el tipo de bienes.

3.- LA ACCESION
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o
incorpora, natural o artificialmente. (art 353Cc)

3.1 CLASES DE ACCESION

o Accesión discreta
Frutos que produce la cosa. propietario de una cosa es propietario de los frutos que produce
la cosa, de las producciones del bien de su propiedad

o Accesión continua
Incorporación de una cosa (ajena) a otra, perteneciente a distinto propietario. Que mi cosa
sea unida de manera indisoluble a otra que pertenece a otro propietario. Y que no se pueden
separarlas sin destruirla. Y si la separamos, se destruye la cosa.

3.2 LA ACCESION CONTINUA

Presupuestos de la accesión continua:
I. Incorporación de una cosa accesoria a otra principal, pertenecientes a distintos
propietarios.
II. Inseparabilidad sin detrimento o menoscabo para la cosa principal
III. Adquisición del dominio por el dueño de la cosa principal que recibe la incorporación
en virtud del principio “accesorium sequitur principale” (art 358 cc)
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos,
pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes. (art
358)

¿Cuál es el fundamento de la accesión?

I. Que es preferible no destruir cosas para obtener su separación.
II. Es preferible atribuir la propiedad a alguien, que optar por la copropiedad.
Las situaciones de copropiedad de cotitularidad e indivisión son un semillero de
conflictos, por eso es mejor adjudicárselo a un propietario mejor que a los dos.
¿Cuál es la naturaleza jurídica de la accesión?
hay varias tesis.
I. Alonso Pérez
es un modo de adquirir el dominio. Porque al final el propietario de la principal se hace
con el dominio del accesoria, entonces hay que meterlo como podamos en el 609, en
donde la referencia a la ley, la propiedad y los demás derechos reales.

II. Castan Tobeñanas.

Una de las facultades inherentes al dominio, la de adquirir las cosas accesorias que se
unen a la principal de modo indisociable, produciéndose un incremento del objeto del
derecho.

La accesión es una facultad más que tiene el dueño. Es decir, una facultad, aparte del
ius utendi, pues es que yo me hago con la propiedad de todo aquello que se ha unido.

III. Diez Picazo y Gullón Ballesteros.

que ni lo uno ni lo otro es una definición más crítica. Sostiene que es un fenómeno que
comporta una modificación en la composición de las cosas.

¿Cuáles son los principios rectores de la accesión?

I. Principio accesorium sequitur principale
“lo accesorio sigue a lo principal”
el propietario de la cosa principal adquiere la propiedad del accesoria cuando esta se ha
unido de manera indisoluble en el sentido de que separar podemos, pero vamos a causar
un menoscabo o incluso en el peor de los casos, una destrucción de la cosa
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos,
pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes. (art
358)

El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con
materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al
resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en
el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las
plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. (art 360 cc)

Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria,
indemnizando su valor al anterior dueño. (art 375)

II. Principio de buena fe.

La buena o la mala fe con la cosa que se realiza la unión o incorporación de la cosa
accesoria a la principal.
Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria,
indemnizando su valor al anterior dueño. Art 375 cc
 El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer
suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o
a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta
correspondiente. Art 361cc

3.3 ACCESION INMOBILIARIA.

Dentro de la accesión, vamos a distinguir la accesión inmobiliaria y la accesión mobiliaria. Y
dentro de la accesión inmobiliaria,
- la artificial.
La Unión se ha producido por hechos del hombre

- la natural,
“mi finca ha crecido porque el río ha ido arrastrando materiales y mi finca ahora tiene una
dimensión mayor”
3.3.1 accesión artificial
Casos:
1. Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno.

Ej. Yo me voy con mis materiales y me construyó una casa en el suelo de otro.
¿Cómo rige o cómo se soluciona este problema? Rige el principio “superficies solo cedit,
considerando que el suelo es lo principal y lo accesorio es la construcción.

o Si el tercero que edifica o planta o siembra es de buena fe, es decir, no sabía que este suelo
no era mío. No sabía que este suelo pertenecía a otra persona. El dueño del suelo tendrá la
opción entre: (la opción la tiene el dueño del suelo porque es el dueño de la cosa principal)

➢ Hacer suya la obra, siembra o plantación, previa indemnización establecida en art

453 y 454 cc.
Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa
hasta que se le satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo
optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar
el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa. (art 453

Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe; pero podrá
llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el
sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado. Art 454.

➢ Obligar al que edifico o planto a págale el precio del terreno, y al que sembró, la
renta correspondiente

El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer
suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o
a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta
correspondiente.
 o Si el tercero que edifica, planta o siembra en suelo ajeno es de mala fe, pierde lo edificado
plantado o sembrado sin indemnización.
El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado,
sin derecho a indemnización. Art 362

El dueño lo adquiere automáticamente, pero puede también exigir la demolición o arranque

de la siembra o plantación.
El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la
demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado
primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró. Art 363

o Cuando el tercero y el dueño del suelo son de mala fe, se neutraliza. Será aplicable la
regla del art 361 (rt 364), es decir, las culpas se neutralizan y o resultan de aplicación los
arts. 362 y 363. La mala fe del dueño del terreno es, lógicamente, distinta de la del
incorporaste art 364. ii.
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer
suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o
a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta
correspondiente. Art 361

Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno,
sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían
si hubieran procedido ambos de buena fe.
Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista,
ciencia y paciencia, sin oponerse. Art 364

o En cambio, el CC no contempla expresamente el supuesto de buena fe del tercero y mala

fe del dueño del suelo, ante lo cual alguna doctrina sostiene que sería aplicable el art 361
cc. que no distingue si el dueño del terreno es de buena o mala fe

¿Y si la construcción es extralimitada.?
Es decir, se ha construido el suelo ajeno, pero parte de la edificación invade el suelo ajeno.
Este problema, otros legisladores lo han tenido en mente mientras que el nuestro no, pero
se ha solventado por vía de jurisprudencia y lo que ha dicho la jurisprudencia es que en este
caso vamos a lo que se denomina el principio de accesión invertida

Ej. En este caso cuando he echado solo un poquito de mi patita sobre el suelo ajeno, eso
de que el suelo es lo principal y la edificación es lo accesoria, se invierte. Lo principal es la
edificación y los accesorio el suelo. De tal manera que el dueño de la edificación puede
adquirir la propiedad, de ese terreno de esa parte que ha invadido, siempre que se cumplan,
según el Tribunal Supremo, lo siguiente:

✓ Que el que pretenda hacer valer la accesión invertida sea el dueño de la edificación
✓ Que se haya construido, no íntegramente en suelo propio, sino parcialmente en suelo
propio y en suelo ajeno.
✓ Que las dos partes del suelo formen un todo indivisible, es decir, el edificio sea un
todo invisible que ocupa parte del suelo propio y parte del suelo ajeno.
✓ Que el edificio unido al suelo tenga una importancia y valor que exceden los del
suelo invadido.
✓ Que el edificante haya procedido de buena fe, ignorando que la parte del suelo
invadida no le pertenecía.
 2. Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos

Primero no habría ningún problema si los materiales se pueden retirar y no se causa,

menoscabo a la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones
u obras ejecutadas (art 360).
El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con
materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al
resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en
el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las
plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Art 360

o En caso contrario, si el dueño del terreno es de buena fe, es decir, utilizó los materiales
sin saber que era ajeno, abona su valor.

o Si el dueño del terreno es de mala fe, estará obligado además al resarcimiento de los daños
y perjuicios. (además de pagar su valor)

No se contempla la posible destrucción de lo construido, incluso aunque el que edifico en

suelo propio fuera de mala fe.

3.3.2 accesión natural

Cuando hablamos de accesiones inmobiliarias fluviales, hablamos de accesión inmobiliaria
natural, no artificial, que serían los dos casos de antes. Estamos ante casos cuando el incremento,
el cambio de terreno tiene que ver por obra de la naturaleza.
Casos.
1. Aluvión
Ej. El depósito paulatino que va haciendo el río de materiales de la que resulta un
incremento una accesión.
es decir, arrastre de tierra, légamo y otras sustancias que el curso normal de un rio lleva
consigo. Pertenece de las heredares confinantes con las riberas de los ríos.
Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento
que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas. Art 366

2. Avulsión
Aquí no hay depósito paulatino, sino de una vez, de forma violenta. Es el traslado de
materiales puntual y violento por la fuerza de las aguas. El dueño de la finca a la que
pertenece la porción segregada conserva su propiedad.
Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción
conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte
segregada conserva la propiedad de ésta. Art 368

3. Arrastre de árboles.
Pertenecen al dueño del terreno adonde hayan ido a parar si no se reclaman en el plazo de
un mes.
Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del
terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos los
reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro. Art 369
 4. Cauce abandonado.
El río se seca y deja una porción de terreno. si hay fincas ribereñas a un lado y a otro el
cauce del río trazamos una línea de longitudinal y la mitad corresponde a uno y la mitad del
otro y si las zonas ribereñas tienen fincas contiguas, pues vamos trazando todos el terreno
longitudinal y en horizontal y así se van repartiendo esos incrementos que el río ha dejado
con que se ha secado, o sea desviado o lo que sea que haya pasar.
Los cauces de los ríos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas
pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el
cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá
equidistante de unas y otras. Art 370.

3.4 ACCESIONES MOBILIARIAS

Son dos bienes muebles los que se unen. ¿Cuáles son los tipos?:
❖ Adjunción o unión
❖ Mezcla
❖ Especificación
3.4.1 adjunción o unión:
unión indisoluble de cosas muebles heterogéneas, que pertenecen a distintos dueños. Ej. cojo una
piedra preciosa y la engarzó en un collar. La piedra preciosa pertenece a otra persona y el collar es
suyo. Ya se ha producido una unión. Es este primer caso de accesión mobiliaria, unión indisoluble
de cosas muebles heterogéneas que pertenecen a distintos dueños.
De nuevo, el principio “accesorium sequitur principale”: dueño de la principal se hace con la
propiedad del accesoria.
Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria,
indemnizando su valor al anterior dueño. Art 375

En principio, cuando hablábamos de bienes inmuebles, sabemos perfectamente que lo principal

era siempre el suelo, salvo en la posición invertida, que lo principal era el edificio. Ese principio
en materia mobiliaria está recogido en el 375.
- ¿Qué significa?
El dueño de lo principal se hace con la accesoria.

- ¿Qué es lo accesorio y qué es lo principal?

El Código Civil nos da criterios legales para decidir qué es lo principal y qué es lo accesorio.
Criterios legales para la distinción entre lo principal y lo accesorio.
I. El destino de las cosas
Es accesoria aquella que se une a otra para su adorno, uso o perfección (art 376, a
contrario)
Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para
su uso o perfección. (art 376)

II. Cosa de mayor valor.

 si no pudiera determinarse con el criterio anterior, se reputará principal la cosa de
mayor valor y la cosa de menor valor es el accesoria.

III. Mayor volumen.

Si no pudiera determinarse por el criterio anterior, porque los dos tienen el mismo valor,
nos vamos al criterio de mayor volumen. La que tenga mayor volumen es la principal.

IV. Pintura y escultura…

En los escritos, grabados o litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la
piedra, el lienzo o el pergamino
Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la
principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor
volumen.
En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria
la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. (art 375)

Ej. en otros códigos civiles consideran que el soporte es más importante que la obra,
pero en España pensamos que la obra intelectual es lo principal.

Corrección a esta regla. El criterio del mayor valor de la cosa debe prevalecer sobre el
uso o destino en los casos en los que la cosa unida para el uso, embellecimiento o
perfección de otra es mucho mas preciosa que la cosa principal
Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la
separación.
Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más
preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún
detrimento la otra a que se incorporó. (art 378 cc)

régimen jurídico de la adjunción o unión.

o Si la unión se hace por el dueño de la cosa principal, de buena fe hace suya la accesoria,
indemnizando al dueño de la accesoria su valor. Salvo que la accesoria fuera más valiosa,
pues entonces el dueño de esta puede exigir su separación, aunque sufra algún deterioro la
otra
Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho
más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra
algún detrimento la otra a que se incorporó. (art 378. Ii)

o Si la unión se hace por el dueño de la cosa principal de mala fe, el dueño de la cosa
accesoria puede optar entre que se le indemnice su valor o que se separe la cosa de su
pertenencia, aunque destruya la principal. Indemnización de daños y perjuicios en ambos
casos.

o Si la unión se hace por el dueño de la cosa accesoria de buena fe, el dueño de la cosa
principal se hace con la accesoria, indemnizando su valor (art 375)

o Si la unión la hace el dueño de la cosa accesoria de mala fe, pierde la cosa incorporada sin
ningún derecho a reclamar su valor y, además, ha de indemnizar al dueño de la cosa
principal los deterioros que haya sufrido. Art 379. i
 Cuando el dueño de la cosa accesoria ha hecho su incorporación de mala fe, pierde la cosa
incorporada y tiene la obligación de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya
sufrido.
Si el que ha procedido de mala fe es el dueño de la cosa principal, el que lo sea de la accesoria
tendrá derecho a optar entre que aquél le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe,
aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos, además, habrá lugar a la
indemnización de daños y perjuicios.
Si cualquiera de los dueños ha hecho la incorporación a vista, ciencia y paciencia y sin oposición del
otro, se determinarán los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado
de buena fe. Art 379.

Todo lo anterior, era la unión o adjunción:

3.4.2 mezcla
Es la unión indisoluble de cosas solidas (conmixtión) o liquidas (confusión) que pierden su
individualidad al no ser distinguibles del todo resultante.
Es decir, en la unión cuando se une una piedra preciosa perteneciente a un sujeto que la engarza en
una medalla de oro perteneciente a otro podemos distinguir perfectamente cuál es la principal, cuál
es el accesoria. Las cosas se unen indisolublemente, pero no pierden su individualidad. Podemos
seguir distinguiendo una de otra. Pero en la mezcla aquí ya no resultan distinguible.
Ej. Se mezclan dos partidas de aceite, se mezclan dos partidas de vino, se mezcla grano etc. No
hay manera de distinguir el tuyo del mío, esa es la mezcla.
régimen jurídico de la mezcla:
o Si se verifica por voluntad de los dueños o por casualidad. En este caso cada propietario
adquiere un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las
cosas mezcladas o confundidas. (copropiedad)
Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se
verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada
propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las
cosas mezcladas o confundidas. Art 381.

o La mezcla se realiza por uno de los propietarios, de buena fe. La solución es la misma que
en el anterior caso: copropiedad
Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o
diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarán por lo dispuesto en el artículo
anterior.
Si el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia mezclada o
confundida, además de quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de
la cosa con que hizo la mezcla. Art 382.

o La mezcla se realiza por uno de los copropietarios, de mala fe. Este ultimo pierde la cosa
de su pertenencia mezclada o confundida, quedando sujeto además a la indemnización de
los daños y perjuicios causados al dueño de la cosa con que se hizo la mezcla. (art 382)

3.4.3 la especificación
La especificación consiste en dar nueva forma a la materia ajena. Y aquí tenemos también dos
soluciones. El art 383 CC soluciona el conflicto ente el autor de la obra (el especificaste) y el dueño
de la materia de la siguiente forma.
o Si el especificaste ha obrado de buena fe, hace suya la obra indemnizando el valor de la
materia al dueño de esta (art. 383.I CC, que constituye aplicación del art. 377.II CC). Si la
materia fuera mas preciosa, el dueño de la materia podrá, a su elección, quedarse con la
nueva especie, indemnizando el valor de la obra, o pedir indemnización del valor de la
materia (art 383.ii)

o Si el especificante obró de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a quedarse con la
obra nueva sin pagar nada al autor, o de exigir que este le indemnice el valor de la materia
y los perjuicios que se le hayan seguido (art. 383.III CC).
El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie,
hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta.
Si ésta es más preciosa que la obra en que se empleó o superior en valor, el dueño de ella podrá, a
su elección, quedarse con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra, o pedir
indemnización de la materia.
Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de
quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la
materia y los perjuicios que se le hayan seguido. (art 383 cc)

4.- DEFENSA DE LA PROPIEDAD

4.1 ACCION REVINDICATORIA
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor (poseedor indebido) de la cosa o del
animal para reivindicarlo. (art 348

El motivo de entablar una acción reivindicatoria reside en devolver la cosa.

La jurisprudencia la define como la acción de la de la que tiene, de la que dispone el propietario
no poseedor frente al poseedor no propietario, (que no tiene derecho a poseer) para obtener la
restitución de la cosa.
Para que prospere esta acción, el propietario deberá probar:
1. Prueba titularidad dominical
Importancia del art 38 LH. Basta con probar la adquisición del dominio, pues una vez
probada, se presume que lo conserva y el demandado deberá probar un hecho impeditivo o
excluyente del dominio del actor.

Ej. art 38 LH. Soy propietario porque el registro dice que lo soy y ya le corresponde al otro
probar.

2. La posesión de la cosa (o derecho)

Por el demandado. Tiene que probar el propietario que ese señor está poseyendo la cosa.
Que está poseyéndola indebidamente. Y ya el que pruebe si tiene derecho a poseer
 3. Identidad del bien
Que se reivindica. (importante que la finca este coordinada gráficamente con el catastro.
Vid. 10.5 LH)
5.Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en
el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los
derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación
gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación
gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente
por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción
correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a
su validación técnica.

Referencia a cuando la diferencia de calidad sea inferior al 10%.

Como el resto de las acciones reales, la acción reivindicatoria, prescribe a los 30 (bienes inmuebles)
años para ejercer la reivindicatoria desde el momento del despojo. Si son bienes muebles 6 años.
(hablamos de prescripción extintiva)
Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo
que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto
los casos de extravío y venta pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el
párrafo 3.º del mismo artículo citado. Art 1962

Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o
derechos reales por prescripción. (art 1963)

4.2 ACCION DECLARATIVA Y ACCION NEGATORIA

4.2.1 acción declarativa
Vamos al caso anterior, relación angular. Ej. A vende a B y le entrega la cosa. Posteriormente, A
que sigue siendo titular Registral, pero no propietario, vende a C. este inscribe, pero no es de buena
fe, por tanto, no es un tercero protegido. B se da cuenta que A ha vendido, pero sabe que este sujeto
no es tercero protegido.
- ¿Acción declarativa y por qué no reivindicatoria?
Porque él tiene la posesión. B tiene la posesión, por título y modo. La reivindicatoria sería
para reclamar la posesión, pero en este caso quien entabla la acción, ya tiene la posesión.

- ¿Qué es lo que le va a pedir?

B acude a la jueza para declarar que él es el propietario, porque adquirió el primero el
derecho real a través del título y modo. Y que además C, le amenazaba con salir del piso
porque se trataba de un tercero protegido.

A diferencia de la reivindicatoria, el propietario que ejercita una acción declarativa no pretende que
le sea restituida la posesión de la cosa en el mismo procedimiento, sino únicamente que se declare
su titularidad dominical sobre ella.
Se trata de una acción real, cuya legitimidad activa corresponde al dueño, que ha de probar tanto
su derecho de propiedad como la identidad de la cosa cuya propiedad pretende que se declare. En
cambio, ninguna prueba se le exige de la posesión del demandado, dado que la declarativa no se
entabla frente a quien posee la cosa, sino frente a quien niega el dominio del actor o se atribuye él
mismo la propiedad.
La acción declarativa puede ejercerla el dueño siempre que mantenga este interés legítimo, sin
sujeción a tiempo.
El TS considera que la declarativa es una facultad inherente al dominio. No esta sujeta a ningún
hecho “traumático”. Ej. me han despojado, la arrendataria me tiene que devolver y no devuelve,
hay un okupa en mi casa…No hay ningún hecho, ninguna agresion, sino que la declarativa es dejar
claro que la persona que la entabla es la propietaria porque se le esta negado la propiedad.
La STS (Pleno) de 19 de noviembre de 2012 (recurso de casación 1347/09) señala la acción
declarativa de un derecho constituye la proyección procesal de la facultad de su titular de
defenderlo dotándole de certeza, de forma que sigue la misma suerte que él mismo. La acción
declarativa de propiedad es una mera facultad integrada en el derecho del dueño y no prescribe de
forma independiente mientras que el demandante sea portador de un interés legítimo y resulte ser
el propietario, estando por ello legitimado para reclamar la declaración judicial de su derecho.

4.2.3 acción negatoria.

Es aquella mediante la cual el dueño pretende que el bien de su propiedad está libre de todo carga
o gravamen y se le reintegre en la posición. Que se declare por ejemplo, la inexistencia de una
servidumbre, hipoteca o cualquier otro derecho en cosa ajena.
Ej. Yo tengo una propiedad. Y acaba el vecino me dice que tiene una servidumbre de paso. Y todos
los días pasa.
- ¿Qué acción entablo?
Pues esta acción, la acción negatoria. Quiero por favor que el juez diga que mi finca no está
gravada. Este señor no quiere una servidumbre de paso y que mañana mismo tiene que dejar
de pasar.

- ¿Y en realidad qué necesito hacer?

La legitimación pasiva recae sobre todo aquel que perturbe la propiedad del dueño,
afirmando tener un derecho sobre la cosa (usufructo, servidumbres). Por tanto, no se trata
de una mera perturbación de hecho.

El propietario debe probar su derecho de propiedad sobre la cosa. Probado este, se presume
que la cosa se encuentra libre de cargas o gravámenes, siendo el demandado quien en estos
casos habrá de probar que ostenta un derecho sobre ella.

4.3 ACCION CONFESORIA

Es el reverso de las negatoria. Y es el equivalente a una especie de híbrido entre la reivindicatoria
y declarativa, pero en manos del titular de un derecho real limitado sobre bien ajeno.
Ej. quiero que el juez declare que yo tengo una servidumbre y que me restituyan la posesión que
ejercía sobre el fundo ajeno. Una posesión limitada que consistía en pasar con el fundo ajeno,
porque yo sí que tengo una servidumbre, lo que le entabló no se llama Reivindicatoria, aunque va
de recuperarlo y no se llama declarativa, aunque va de declarar, sino que lo que encarno se llama
acción confesoria. Lo que quiero es que se declare que puedo pasar. Y que este señor ya esté
quitando esa valla y restituyéndome en la posesión limitada que yo decía.
4.4 ACCION DE DESLINDE
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios
colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

La acción tiene por objeto la perfecta individualización de las fincas colindantes con la finalidad
de determinar exactamente el ámbito donde cada titular puede ejercer su poder.
Ej. donde acaba y empieza mi finca y la tuya. se trata de que el juez marque los límites de cada
una. Se da para fincas contiguas.
Es una acción que a veces se ejercita también con la reivindicatoria y qué es difícil de distinguir.
Ej. porque yo no solo quiero que fije la finca, es que quiero que el vecino salga de esta franja que
está poseyendo él. Que todavía no usucapido, pero quiero que me restituyan la franja de terreno
Entonces distinguir esta de una reivindicatoria es bastante complicado, porque a través de la accion
de deslinde se pretende también obtener la restitución de una porción de terreno poseída por el
demandado.
Tiene una importancia fundamental porque la reivindicatoria en este caso que hablamos de finca,
es un plazo de ejercicio de 30 años y, sin embargo, la deslinde de estas cosas son imprescriptibles.
La jurisprudencia distingue ambas acciones por su finalidad. En concreto, para el ejercicio de la
acción de deslinde suele exigirse la concurrencia de tres presupuestos.
1. La contigüidad de los fundos implicados en el deslinde

2. La confusión de lindes
Se trata de una confusión física o material, no derivada de los títulos. Por esta razón, la
existencia de hitos o mojones o de instalaciones de cierre impiden el ejercicio de la acción.

3. La posesión promiscua sobre la zona.

Se produce en la zona la confluencia de las posesiones. Si existe una posesión exclusiva de
una de las partes, lo que procederá será el ejercicio de la acción reivindicatoria.

Están legitimados activamente para ejercer el deslinde tato los propietarios como los que tengan
derechos reales sobre las fincas. En cuanto a la legitimación pasiva, recae sobre el propietario de
la finca cuyo lidero no está determinado.
La acción de deslinde es imprescriptible
No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir
la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas.
Art 1965

El art 385 CC obliga al juez a efectuar el deslinde de conformidad con los títulos de cada propietario
y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieran los colindantes.
El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes,
por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Según el artículo 386 CC, si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada
propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el
deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
 TEMA 8: COMUNIDAD DE BIENES
1.- CONCEPTO Y PRINCIPIOS JURIDICOS RECTORES
1.1 CONCEPTO.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las
prescripciones de este título. (art 392 cc)

Ej. copropiedad sobre un coche, co-usufrcuto sobre un piso etc.

1.2 TIPOS DE COMUNIDAD
I. Comunidad romana o por cuotas:
Cada titular ostenta una part4e alícuota sobre el bien (cuota intelectual, no material,
expresada numéricamente) (60%/40%, un tercio, la mitad…), que puede enajenar a
terceros. Los comuneros tienen también una acción de división de la comunidad.

II. Comunidad germánica:

No hay cuotas sobre el bien, ni acción de división (v.gr., sociedad de gananciales,
comunidad hereditaria antes de la partición…)
Se estudiará en esta lección exclusivamente la primera, que es de la de que se hablara a partir de
ahora.
1.3 ORIGEN DE LA COMUNIDAD
o Legal:
v. gr., la mezcla o conmixtión
Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla
se verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada
propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de
las cosas mezcladas o confundidas (art 381 cc)

Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o
diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarán por lo dispuesto en el artículo
anterior.
Si el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia mezclada
o confundida, además de quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño
de la cosa con que hizo la mezcla. (art 382)

Cuando la mezcla de elementos homogéneos tiene lugar por casualidad o por voluntad de
ambos condueños o por voluntad de uno de ellos de buena fe.

o Voluntario:
Adquisición del bien o derecho a través de negocio jurídico (v.gr., dos compradores o una
transmisión testamentaria) o aportación de bienes a una comunidad (C.B)
1.4 PPRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES
I. Principio de autonomía de la voluntad
La comunidad se rige por las prescripciones legales “a falta de contratos o
disposiciones especiales” (art 392 cc.). Algunos preceptos son imperativos (v.gr. art
398. III y 400 cc.)
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la
cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador.
(art 398)

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá
pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que
no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. (art 400)

II. Principio de proporcionalidad

La cuota determina la participación de cada uno de los titulares “tanto en los beneficios
como en las cargas” (art 393.I). También en el voto. Las partes se presumirán iguales
mientras no se pruebe lo contrario (art 393. II)
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus
respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los
partícipes en la comunidad. 8art 393)

III. Principio democrático

La administración y disfrute de la cosa común se lleva a cabo por medio de acuerdos o
decisiones adoptados por la mayoría de los partícipes (art 398.ii). es mayoría de cuotas,
no de personas.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. (art 398.ii)

IV. Principio de libertad individual

Cada comunero podrá solicitar en cualquier momento que se divide la cosa común (art
400cc). Cada comunero puede renunciar a su parte dentro de la cosa común como medio
de liberarse de su obligación de contribuir a los gastos de conservación (art 395) y puede
enajenar también su cuota (art 399)
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de
conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie
a la parte que le pertenece en el dominio. (art 395)

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le
correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro
en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la
enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se
adjudique en la división al cesar la comunidad. (ART 399)
2.- EL CONCEPTO DE “CUOTA”. EL DERECHO DE CADA COMUNERO
SOBRE SU CUOTA
Ver art 399 arriba.
La cuota es una parte ideal en la titularidad del bien, expresada en un porcentaje de cotitularidad
(60%...) o en una fracción (1/3 del bien). La cuota no se identifica con una parte material sobre el
bien hasta que tiene lugar la división de la cosa común.
Derecho de adquisición preferente del resto:
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño
la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la
porción que tengan en la cosa común. (art 1522)

3.- EL CONTENIDO DE LA SITUACION DE COMUNIDAD

3.1 USO, DISFRUTE O POSESION.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a
su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes
utilizarlas según su derecho. (qart 394(

El uso de la cosa común por los comuneros es solidario (por el todo), esto es, no queda determinado
con arreglo a la cuota.
En caso de conflicto para concretar ese uso individual, deberá adoptarse acuerdo por mayoría (v.gr.,
turnos de disfrute (proporcionales, ahora sí, a la cuota) o bien un reparto por zonas)
El uso individual no afecta a la posesión en concepto de dueño del resto (posesión mediata vs.
Posesión inmediata). Posesión tolerada.

3.2 CONSERVACION DE LA COSA COMUN

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de
conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie
a la parte que le pertenece en el dominio. Art 395

El final del precepto se trata de un ejemplo de obligaciones “propter rem”. No obstante, el que
renuncia a su parte sigue obligado por las obligaciones contraídas con anterioridad. Los
beneficiarios de la renuncia, el resto de los comuneros.
- ¿Quién puede decidir la realización de estos gastos de conservación de la cosa común?
Dos tesis:

1) Cualquier comunero esta legitimado para adoptar individualmente las medidas de

conservación, sin necesidad de acuerdo del resto.

2) Es necesario el acuerdo de la mayoría (art 398), salvo que se trate de una situación
de urgente necesidad.
 En el manual se sigue la primera teoría.

En relacion también con la conservación, acciones judiciales en defensa de la

comunidad (v.gr., interdicto posesorio, acción reivindicatoria, interrupción de la
prescripción de un tercero…):
o Legitimación individual de los comuneros. La actuación en beneficio de la
comunidad se presume

o En cambio, las demandas contra la comunidad (acción reivindicatoria…):

litisconsorcio pasivo necesario.

3.3 MEJORAS EN LA COSA COMUN

En relacion con las mejoras (obras que aumentan el valoro del bien, pero que no vienen exigidas
por la adecuada conservación de la cosa común)

Dos preceptos (¿contradicción?)

1) Art 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa
común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

De esta norma resulta la regla de la unanimidad

2) Art 398
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la
mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la
cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

De esta norma resulta al regla de la mayoría.

Propuesta de solución: obras de mejora (mayoría) vs. Obras de puro lujo o recreo (unanimidad)
- ¿esta obligado el disidente a contribuir a la realización de esas mejoras?
Cuestión controvertida. La doctrina mayoritaria entiende que sí.
3.4 ACTOS DE ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
Administración vs disposición de la cosa común.
o Actos de administración
Contrato de alquiler de menos de 6 años

o Actos de gravamen
Constitución de usufructo o cualquier otro iura in re aliena

o Actos de disposición
Veta de la cosa común
Art 398 cc: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado
por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de
la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo fuera gravemente perjudicial a los interesados
en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o alguno de ellos
y otra fuera común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”

3.5 ACTOS DE DISPOSICION DE LA COSA COMUN

Unanimidad.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los
frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su
consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir
otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos
personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con
relación a los condueños estará limitado a la porción que se
adjudique en la división al cesar la comunidad. (art 399

4.- EXTINCION DE LA COMUNIDAD. LA DIVISION DE LA COSA

COMUN.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá
pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. ART 400.1

Precepto imperativo dentro del régimen de la comunidad de bienes. El legislador mira con disfavor
la situación comunitaria. A tener en cuenta, la legitimación activa para entablar la acción de división
corresponde a cualquiera de los comuneros. Por su lado, la acción es imprescriptible.
4.1DEL EJERCICIO DE LA ACCION DE DIVISION

I. Buena fe
Expectativas de no ejercicio de la división.
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. Art 7.1
 II. Pacto de indivisión
Art 400 cc: “Será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado,
que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. No
impide enajenación de la cuota a terceros. ¿Por qué?

III. Prohibiciones de dividir o de disponer impuestas por donatario o testador

IV. Indivisibilidad de la cosa común
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la
división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los
comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo
trescientos noventa y seis. (art 401)

- ¿Cómo debe ser entendido este precepto?

1) Indivisibilidad material, indivisibilidad jurídica (alguna norma impide división) o

indivisibilidad económica (la cosa es divisible materialmente, pero la división es
costosa desde un punto de vista económico)

2) Muy importante, la indivisibilidad de la cosa en el sentido antes explicado (Punto 1) no

impide el ejercicio de la acción de división, sino que condiciona la forma de practícala.

4.1.1 formas de llevar a cabo la división.

o Cosa divisible
División material de la misma, y formación de lotes proporcionales a la cuota de cada uno.
Si uno de los comuneros se opone a la división material, deberá venderse.

o Cosa indivisible
(en los tres sentidos antes apuntados). Si los condueños no convivieren en que se adjudique
a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

4.1.2 procedimientos para efectuar la división (art 402)

o división convencional
o división arbitral
o división judicial
normas procedimiento declarativo ordinario, subasta publica abierta a terceros o restringida
a los comuneros (si hay acuerdo de todos ellos: STS 22.2.2013), no derecho de adquisición
preferente de los comuneros en este caso, porque la comunidad ya se ha extinguido (STS
5.3.2020)

La división judicial no aparece mencionada en el art 402 CC, pero deberá acudirse a ella
cuando no haya acuerdo entre los interesados acerca de si procede dividir la cosa y, sobre
todo, sobre como efectuar la división.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables
componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes
proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a
metálico. (art 402)

Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y
oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada,
excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente
interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener
su validez. (art 403)

4.1.3 efectos de la división.

o Efectos frente a los comuneros

Su cuota se concreta en la parte material de la cosa. acto no traslativo. Se entiende que la
poseyó durante todo el tiempo que duró la indivisión
Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído
exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión.
La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por
igual a todos. (art 450)

o Efectos frente a terceros

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de
hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición.
Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que
pertenezcan a un tercero contra la comunidad. Art 405
 TEMA 9: LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Forma de propiedad especial, que recae sobre los diferentes pisos y locales de un edificio
(elementos privativos) y que lleva aneja una copropiedad sobre los elementos comunes de este,
tales como el suelo, vuelo, fachada, portal, ascensores

2.- REGULACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

➢ Art 396 CC.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares,
vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las
conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías
o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente
sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y
prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos
materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados. Art 396.

En su versión originaria: copropiedad sobre todo el edificio. Acción de división y tanteo y retracto
de los propietarios en caso de enajenación.
➢ Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal modificada por (entre otras)

✓ Reforma 1999:
flexibilización del régimen de mayorías, lucha contra los morosos, medidas contra el
vecino molesto, creación del fondo de reserva…

✓ Reformas 2003, 2009 y 2011

flexibilización de obras de acceso de los discapacitados.

✓ Ley 8/2013, de 8 de junio

de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

✓ RD-ley 7/2019, de 1 de marzo

de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

✓ Ley 10/2022, de 14 de junio

3.- CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PH
Necesario:
o título constitutivo,
negocio dispositivo, de carácter unilateral (una sola declaración de voluntad).

o Otorgado normalmente en escritura pública:

escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. Así es cómo accede el edificio
en su conjunto al Registro de la Propiedad (finca especial): artículo 8.4º LH.
Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo
menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en
su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,
asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se
harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el
contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los
titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

3.1 CONTENDIO DEL TITULO CONSTITUTIVO.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales
describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de
aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la
legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que
cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión,
linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como
garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario
único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. ART 5.1.2- LPH.

Sobre el art 5.ii. existe una jurisprudencia contradictoria sobre la legitimación. ¿pueden los
meros compradores (todavía no propietarios) participar en su otorgamiento? (? (STS 18 junio 2008
ofrece respuesta negativa). en caso de varios propietarios: UNANIMIDAD. El título constitutivo
en el que falte el consentimiento de alguno es nulo de pleno derecho (STS 16 febrero 2011). La
modificación exige también unanimidad, salvo en determinados casos.

4.- LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de
la Propiedad. ART 5.3

Diferencias entre el titulo constitutivo y los estatutos.

o Legitimación
 La misma que en el caso anterior. Su otorgamiento es facultativo. En defecto de estatutos,
rigen las normas de la LPH.

o Inscripción en el registro de la propiedad

Eficacia erga omnes. (limitaciones de determinadas actividades en los pisos y locales)

5.- EL REGLAMENTO DE REGIMEN INTERIOR.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,
y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar
normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la
forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración (horario de uso de la piscina de la
comunidad) art 6lph.

o Legitimación
Acuerdo de la mayoría, no de propietarios sino de cuotas.
Su otorgamiento es facultativo.

6.-AMBITO DE APLICACIÓN LPH

Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código
Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

6.1 PREHORIZONTALIDAD
Es posible aplicar a la LPH a edificios cuya construcción esté meramente comenzada (aprobación
proyecto de edificación)
Art 8.4 LPH: se inscribirán como una sola finca, bajo un mismo número. 4º los edificios en
régimen de propiedad por pisos cuya construcción este concluida o, por lo menos, comenzada.

Posibles abusos del promotor: v. gr., reserva a su favor de elementos comunes que prestan servicio
a la comunidad, atribución de cuotas diferentes a los pisos cuya propiedad retiene…

7.- ELEMENTOS PRIVATIVOS

➢ art 396
“pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública…”

➢ art 3.a LPH

“espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
 comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de
los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.”
Se refiere con pisos y locales, con sus ajenos, como los con el garaje, buhardilla y sótanos. No
obstante cabe constituir una subcomunidad de garajes, que reúna a los propietarios de las distintas
plazas (que pueden no coincidir con los de los piso y locales), que se rija por sus propios estatutos
y a la que debe contribuirse con gastos generales de diferentes (ar t2.d lph)
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo
dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su
uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relacion al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo (art 3 lph): 3%
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso
o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites
y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan
sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar
la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de
acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos
que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de
este régimen de propiedad

La cuota de participación esta fijada en el titulo constitutivo (art 5lph),

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su
conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e
instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,
determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos
los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base
la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior
o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios
o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de
la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se
observarán los mismos requisitos que para la constitución.

con arreglo a unos criterios:

I. Superficie útil de cada piso o local e relacion con el total del inmueble.
 II. Su emplazamiento interior o exterior
III. Su situación
IV. El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes

Esta norma debe considerarse imperativa.

La cuota de participación es importante:
I. Módulo de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
II. Las mayorías exigidas en la LPH para la adopción de acuerdos tienen en cuenta el % de
participación de los interesados en la comunidad (3/5 partes del total de propietarios que
representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación)

8.- ELEMENTOS COMUNES

8.1 ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA

Son aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, que por su naturaleza resulten
indivisibles.
Art. 396 CC: “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y, entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que
las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o
a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro
de agua, gas o electricidad incluso las de aprovechamiento de energía solar…” ¿Posible pacto en
contrario? Depende. ¿Vuelo? ¿Muros? ¿Fachada?

8.2 ELEMENTOS COMUNES POR DESTINO

Elementos comunes por destino (elementos procomunales): elementos que son privativos por
naturaleza, pero que se afectan a fines comunes.
Art. 4 LPH: “La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta
Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la pro indivisión no haya sido establecida de intento para el
servicio o utilidad común de todos los copropietarios” (v. gr., vivienda del portero).
 o Afectación/Desafectación de un elemento privativo
(conversión en elemento común): acuerdo unánime de los propietarios.

o Arrendamiento:
3/5 partes de propietarios, que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación,
siempre que ese elemento común no tenga asignado un uso específico dentro del inmueble.

o Venta:
Unanimidad también.

o que el establecimiento o supresión de servicios de interés general,

como conserjería, vigilancia o portería exigen el voto favorable de las 3/5 partes de
propietarios que representen las 3/5 partes de cuotas de participación, supongan o no una
modificación del título constitutivo (artículo 17.3 LPH).
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un
uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos
en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En
éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la
adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema
de repercusión de costes establecido en dicho apartado. AR T17.3 LPH

9.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

➢ derechos sobre los elementos privativos
➢ obligaciones sobre los elementos privativos
➢ régimen de los elementos comunes.
9.1 DERECHOS SOBRE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
I. modificación del piso o local
1.El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Art 7 .1LPH

Los propietarios de los piso y locales pueden modificar sus elementos privativos con unos límites:
1) No menoscabe o altere la seguridad del edificio,
2) No menoscabe o altere su estructura general,
3) No menoscabe o altere la configuración o estado exteriores del edificio o
4) No perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad (vgr., hacer un piso diáfano).
Sobre el tema del cerramiento de terrazas: se ha pasado de exigir la unanimidad a las 3/5 partes de
propietarios y cuotas [art. 10.3.b) LPH] (reforma de 2013).
 II. división del piso o local o agregación con otros colindantes

- antiguamente
regulado en el art 8LPH, que reflejaba el necesario consentimiento unánime de los
propietarios.

- Actualmente:
art 10.3.b LPH reforma 2013
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la
división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio
o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando
concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a
la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del
total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que
corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá
la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto
también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos
en la Ley. art 10.3.b lph

Es una modificación del título constitutivo (cuotas)que no exige unanimidad.

III. Disposición del piso o local
Como es lógico cada propietario puede enajenar su piso o local, pero no separadamente de
su cuota (art. 3 LPH).
Tampoco, en principio, separadamente de los anejos (garajes o buhardillas), aunque es
posible que en los estatutos se estipule que es posible la enajenación separada.
En caso de venta del piso o local, el resto de los comuneros no tienen derecho de retracto.

9.2 OBLIGACIONES SOBRE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

I. Prohibición de llevar a cabo actividades prohibidas en los estatutos…
…que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

- Requerimiento del presidente

(a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes).

- Si es desatendido,
acción judicial de cesación (previo acuerdo de la junta).

- Si la sentencia es estimatoria
 podrá acordar: la cesación de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios e
incluso, en función de la gravedad, la privación de la vivienda por un tiempo máximo
de 3 años o la resolución del contrato de arrendamiento [extinción de todos sus derechos
relativos al piso o local] y su inmediato lanzamiento (art. 7.2 LPH)
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y
de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en
delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario
y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad
prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de
la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y
de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento. Art 7.2 lph

II. Mantener en buen estado de conservación el piso o local, resarciendo los daños
1. Son obligaciones de cada propietario:
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. Art 9.1.b

III. Consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble…
Y permitir en él las servidumbres imprescindibles para la realización de obras, actuaciones
o a la creación de servicios comunes acordadas conforme a lo establecido en la LPH.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en
él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la
creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la
presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados
ART 9.1.C

IV. permitir la entrada en la vivienda a los anteriores efectos

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. Art
9.1.d

9.3 REGIMEN DE LOS ELEMENTOS COMUNES

I. Contribuir a los gastos generales.
Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada
en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización [art. 9.1.e) LPH]. ¿Ejemplos?
 La no utilización de un servicio no exonera de su pago
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
art 9.2 lph.

No obstante, se admite estipulación en los estatutos en los que se exima del pago de los
gastos del ascensor (instalación, mantenimiento, reparación) a los propietarios de los locales
comerciales.

➢ sobre la morosidad
Como medida para evitar la morosidad, el propietario moroso puede asistir a las
deliberaciones de la Junta, pero no tiene derecho a voto, salvo que haya impugnado
judicialmente la deuda o haga consignado judicial o notarialmente las sumas adeudadas
(artículo 15.2 LPH).
El acta de la junta reflejará los propietarios privados de su derecho al voto, cuya persona y
cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta ley (artículo 15.2 LPH)
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago
de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas
o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus
deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será
computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. art 15.2

- hipoteca legal tacita sobre la vivienda

De los créditos de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres anteriores. El
adquirente responde con la vivienda o el local, que están legalmente afectos al
cumplimiento de esta obligación.

- El transmitente deberá aportar certificación sobre el estado de deudas

de la comunidad y el notario exigirlo, salvo que el comprador le exonere de este deber
[art. 9.1.e) LPH].
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto
refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito
en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad
en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración,
sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
 expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el
plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario,
con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.

- La obligación de pago prescribe a los cinco años (art. 1966 CC).

Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las
obligaciones siguientes:
1.ª La de pagar pensiones alimenticias.
2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.
3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.

10.- OBRAS EN LOS ELEMENTOS COMUNES. (derramas)

10.1 OBRAS OBLIGATORIAS
No es necesario el acuerdo de la Junta. Todos los propietarios están obligados a contribuir. Art.
10.1 [apartados a) a d)] LPH:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,
impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento
del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en
todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y
accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia
de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los
elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos
y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el
importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas
públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad
pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el
tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio
o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el
artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito
de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

I. Obras de conservación del inmueble.

II. Obras que permiten la accesibilidad cuando…
…en alguna casa vivan o trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad
o mayores de 70 años, siempre que el coste repercutido anualmente no exceda, una vez
descontadas las subvenciones, de 12 mensualidades.
Si el exceso lo abona el propietario, siguen siendo obligatorias. También lo son si las ayudas
públicas recibidas alcancen el 75 % del coste de las mismas.
III. Construcción de nuevas plantas u obras preceptivas…
 …Cuando el inmueble esté incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbana.
IV. Agregación, división o segregación
si estas actuaciones son posibles por estar incluido el inmueble en un ámbito de
rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Afección del piso y local en los
mismos términos que los gastos generales.
Constitución de un fondo de reserva para su realización. Dotado con el 10% del último presupuesto
ordinario [Art. 9.1.f) LPH].
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva
que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación
y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo
diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética
recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado
con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto
ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble
y sus instalaciones generales. ART 9.1.F

10.2 OBRAS VOLUNTARIAS

Aquellas mejoras, que no vengan exigidas por la conservación del inmueble (construcción de
piscina, arreglo del portal). Las mayorías necesarias para su adopción: 3/5 partes de propietarios y
cuotas:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza
y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente
acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya
cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas
de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso. Art 17.4

Los disidentes no están obligados a contribuir si el coste excediera de 3 mensualidades de gastos

generales, incluso aunque no se les pudiera privar de ellas. Si posteriormente quieren acceder:
abonar el coste actualizado con el interés legal del dinero. El propietario obligado es aquel que lo
sea en el momento de la exigibilidad de las deudas (artículo 17.11 LPH)
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas
mejoras.

Aquí no hay afección del piso o local.

11.- ORGANOS DE REPRESENTACION Y GOBIERO DE LA PH
I. Presidente
(art 13.2 y 3 lph)
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado
podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá
de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir,
en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se
determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta
designar presidente de la comunidad art 13.2
Ver art 3 en apartados anteriores.

Representa a la comunidad tanto en juicio como fuera de él (pero actuación previo acuerdo
de la Junta), en todos los asuntos que la afecten. Tiene que ser uno de los propietarios.

Se nombra: por elección y, de manera subsidiaria, por turnos o sorteo. Es un cargo

obligatorio, pero se podrá presentar excusa ante el juez en el plazo del mes siguiente a su
acceso al cargo (¿causas de excusa?: art. 251 CC por analogía.
Se prohíbe a quien desempeñe alguna medida de apoyo:
1.º Recibir liberalidades de la persona que precisa el apoyo o de sus causahabientes, mientras que
no se haya aprobado definitivamente su gestión, salvo que se trate de regalos de costumbre o bienes
de escaso valor.
2.º Prestar medidas de apoyo cuando en el mismo acto intervenga en nombre propio o de un tercero
y existiera conflicto de intereses.
3.º Adquirir por título oneroso bienes de la persona que precisa el apoyo o transmitirle por su parte
bienes por igual título.
En las medidas de apoyo voluntarias estas prohibiciones no resultarán de aplicación cuando el
otorgante las haya excluido expresamente en el documento de constitución de dichas medidas.

Desempeña también el cargo de administrador y de secretario, salvo que estos se provean

separadamente (artículo 13.5 LPH).
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad,
salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de
dichos cargos separadamente de la presidencia. Art 13.5

II. vicepresidente
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo
procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los
casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones
en los términos que establezca la Junta de propietarios. Art 13.4

Cargo facultativo [no hay que nombrarlo necesariamente]. Nombramiento por el mismo
sistema que el del presidente (vid. Supra). Si se nombra, representa al Presidente en caso
de ausencia, imposibilidad o vacante de este.
III. administrador.
Puede ser un propietario o un tercero, persona jurídica o física, con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Cargo retribuido
normalmente.

Funciones (art. 20 LH): velar por el buen régimen de la casa, haciendo las advertencias
oportunas; preparar el plan de gastos previsibles para someterlos a la Junta; disponer de las
reparaciones urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios; ejecutar acuerdos en materia de obras, efectuar pagos y realizar cobros; actuar
como secretario de la comunidad; todas las demás atribuciones que le confiera la Junta.
1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo
los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas
que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la
documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Art 20.

IV. secretario
No es necesario su nombramiento. Levanta actas, custodia libros, expide certificaciones.
Todos estos cargos serán nombrados por el plazo de un año, salvo que los estatutos
establezcan otra cosa. No obstante, podrán ser removidos antes por acuerdo de la Junta de
propietarios en sesión extraordinaria (art. 13.7 LPH).
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos
de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo
de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Art 13.7 cpjh

V. junta de propietarios
Es el órgano que agrupa a los propietarios. Sus funciones son:

a) Nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos anteriores.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el administrador.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y
resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Art 14 lph.

o Reuniones de la junta: (art 16.1 LPH y 3 LPH, este último remisión a otro apartado)

La Junta de Propietarios se reúne una vez al año (sesión ordinaria) para aprobación de los
presupuestos. También, cuando lo convoque el presidente por propia iniciativa o a solicitud
de la cuarta parte de los propietarios o que representen un 25% de las cuotas (sesión
extraordinaria).
En último término, es posible que todos los propietarios concurran y decidan reunirse en
Junta sin convocatoria del presidente.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y
cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta
parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas
de participación. Art 16.1.

o Convocatoria de la junta (art 16.2)

La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con

indicación de los asuntos a tratar, el lugar y día de la primera convocatoria y de la segunda
(media hora entre la primera y segunda, o convocarse la segunda 8 días después).

Quorum de la primera: mayoría de propietarios y cuotas.

En la segunda: sin quorum.

Cualquier propietario podrá pedir la inclusión de un orden del día en la convocatoria. Los
acuerdos adoptados sobre asuntos no incluidos en el orden del día son nulos de pleno
derecho (STS 15 junio 2010). En la convocatoria vendrá una relación de los propietarios
morosos (datos referidos a los pisos, no datos personales), advirtiendo de la privación del
derecho al voto.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión,
con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su
caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los
supuestos previstos en el artículo 15.2
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier
tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente
Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios
que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación,
pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su
defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días. art 16.2
 o Citación de los propietarios a la junta (arts. 9.1.h y art 16.3 LHP)

Habrá de hacerse con 6 días de antelación en el caso de junta ordinaria.

La citación a los propietarios se hará en el domicilio en España comunicado a la comunidad
a estos efectos. En defecto de esta comunicación, la notificación se hará en el piso o local
de la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada, fuese imposible practicarla en este lugar, se entenderá realizada mediante

colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad,
o en lugar visible de uso general, expresando los motivos por los que se procede de esta
forma. En este caso la notificación surtirá plenos efectos en el plazo de 3 días naturales.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para
las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre
que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Art 16.3

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se
tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta
forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el
visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos
jurídicos en el plazo de tres días naturales. Art 9.1.h.

o Asistencia a la junta. (art 15 LPH)

Corresponde a los propietarios, de manera personal o mediante representante (simple

escrito). Si el piso pertenece proindiviso a varios, deberán designar a uno para asistir y votar
en las Juntas. Si la vivienda o local se hallaren en usufructo, corresponde al nudo
propietario.

Los propietarios morosos, que no hubiesen impugnado judicialmente las deudas ni

procedido a su consignación judicial o notarial, podrán participar en las deliberaciones pero
no tienen derecho a voto. Su persona/cuota no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías.
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria,
bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario,
quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo
ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del
artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago
de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas
o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus
deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será
computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. Art 15 LPH.
 o Régimen de acuerdos en la Junta de Propietarios. (art 17 LPH)(Ver desde la web)

- Mayoría 1/3 de propietarios y cuotas en la comunidad: acceso a los servicios de

telecomunicaciones o suministros energéticos (antenas colectivas, cableado, gas
natural). Los disidentes no pagan.

- Mayoría de propietarios y cuotas en la comunidad: 1) Supresión de barreras

arquitectónicas (cuando no sean obligatorias estas obras ex art. 10 LPH; vid. supra); 2)
Instalación del ascensor.

- Mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas en la comunidad: 1) Supresión de servicios

comunes como portero o conserje; 2) Arrendamiento de elementos comunes como la
vivienda del portero; 3) Mejoras (no requeridas por la conservación del inmueble; si
exceden de 3 mensualidades ordinarias de gastos generales los disidentes no pagan); 4)
División de pisos; cerramiento de terrazas.

- Mera comunicación a la comunidad: instalación de punto de recarga de vehículos

eléctricos.

- Unanimidad: modificación del título constitutivo y los estatutos (con algunas

excepciones: acuerdos que exijan otras mayorías e impliquen modificación título o
estatutos).

- Regla supletoria: mayoría de propietarios y cuotas en primera convocatoria y, en

segunda convocatoria, mayoría de propietarios y cuotas presentes en la Junta.

- Se computan como votos favorables los ausentes que, una vez informados, no
manifiesten su discrepancia en el término de 30 días (artículo 17.8 LPH).

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los
servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento
privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Art 17.8

- Pueden impugnarse los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos (1 año) o lesivos
de la comunidad o de alguno de los propietarios (3 meses) (artículo 18.1 LPH).
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad
con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Art 18.1

Podrá impugnar el propietario que hubiera salvado su voto en la Junta, los ausentes (no
es necesario que hubieran manifestado su discrepancia en el término de 30 días) y los
que hubieran sido privados indebidamente del voto (artículo 18.2 LPH).
 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado
su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados
de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. Art 18.2

12.- CONJUNTOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Art. 24 LPH, introducido en la reforma de 1999. (ver en web)
Conjunto de edificios separados que comparten zonas comunes, junto con los elementos propios
de cada uno (son las conocidas como macrocomunidades o urbanizaciones –verticales u
horizontales)).

Dos posibles formas de organización:

I. Una comunidad general, con un único presidente. La cuota se ostenta respecto del
complejo.
II. Comunidades independientes.
En relación con los elementos comunes del complejo se constituye una Junta en la que se
integran los presidentes de cada una de las comunidades. Las cuestiones que se discuten en
esta Junta deberán haberse sometido a debate en cada una de las comunidades de
propietarios.