27

COMENTARIO DE LA SENTENCIA
DEL TRIBUNAL SUPREMO
DE 19 DE NOVIEMBRE DE 2012 (8856/2012)

La relación de las acciones declarativas

del dominio y reivindicatoria con la prescripción
de las acciones reales y la usucapión
Comentario a cargo de:
Pedro de Pablo Contreras
Catedrático de Derecho civil

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

DE 19 DE NOVIEMBRE DE 2012
,ඌ&ඍඖඌ඗ඒ 28079119912012100018
Ponente: EXCMO. SR. DON JOSÉ RAMÓN FERRÁNDIZ GABRIEL

Asunto: La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Su-

premo de 19 de noviembre de 2012, estando inscrita la propiedad
de la finca material litigiosa en diversos folios del Registro de la
propiedad a favor de una y otra parte, se enfrentó a la prescrip-
ción de la acción declarativa del dominio formalmente ejercitada
en la demanda e invocada por los demandados, que la poseían
como dueños desde hace más de treinta años. El pleno consideró
que dicha acción real es imprescriptible por ser meramente de-
clarativa, pero que –atendiendo a la regla de la equivalencia de
resultados– no puede declararse la propiedad de los actores ni la
inexactitud del asiento de los demandados cuando consta en el
proceso que la misma les pertenece al haberla adquirido por usu-
capión extraordinaria. A partir de ahí hay dos votos particulares
que, coincidiendo con el fallo, discrepan de su fundamentación
mayoritaria: el primero estima que la declarativa del dominio es,

PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA
408 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

al igual que la reivindicatoria, una acción real que prescribe con

total independencia de la usucapión extraordinaria; y el segundo,
atendiendo en cambio a los hechos que la Audiencia consideró
probados, considera que la acción ejercitada fue en realidad la
reivindicatoria por dirigirse contra el poseedor en concepto de
dueño de la finca, la cual ha de desestimarse por haber pasado el
demandado a ser su propietario en detrimento del demandante.

Sumario: 1. Resumen de los hechos. 2. Contenido de la demanda y de la contesta-

ción. 3. Soluciones dadas en primera instancia y en apelación. 4. El motivo
de casación alegado. 5. La doctrina del Tribunal Supremo; 5.1. La acción
declarativa del dominio como imprescriptible y la necesidad de aplicar la
usucapión extraordinaria atendiendo a la «equivalencia de resultados». 5.2.
El criterio de los dos votos particulares. 5.3. La naturaleza de la acción ejer-
citada en la demanda. 5.4. La relación de la usucapión extraordinaria con
la prescripción de las acciones declarativa de dominio y reivindicatoria. 5.5.
La preterición en la sentencia de la transacción y de la usucapión ordinaria.
5.6. Conclusión. 6. Bibliografía utilizada.

1. Resumen de los hechos

Tras la muerte de su marido y ante los problemas patrimoniales que ori-

ginó la liquidación de la sociedad de gananciales y la partición de su he-
rencia, su viuda doña Amparo formalizó con fecha 2 de octubre de 1962,
en documento privado, una suerte de transacción con don Leandro (casado
con su nieta doña Erica) así como con su hija doña Tomasa y su yerno don
Bernardino. En dicho acuerdo se reconoció a doña Amparo el pleno domi-
nio de la finca material –una casa con terreno cerrado con valla de alambre–
objeto del litigio.
Un mes más tarde, en concreto en escritura pública de 10 de noviembre
del mismo año y prescindiendo de lo acordado, don Bernardino y su esposa
doña Tomasa vendieron a don Leandro (actor) las cuatro fincas de que se con-
sideraban propietarios y la mitad indivisa de la «casa de planta baja, con terreno
unido a labradío, con cerrado de alambre», cuya otra mitad pertenecía a doña Am-
paro. En cuanto a esta última, en dicha escritura se indicaba que era colindan-
te con las otras cuatro y que se trataba de «una sola finca que mide veintiséis concas
de extensión, ó trece áreas sesenta y dos centiáreas y tres decímetros cuadrados, midiendo
la casa en sí unos cuarenta y dos metros cuadrados».
Doña Amparo, por su parte, en escritura pública de otorgada el 20 de
septiembre de 1963, vendió primero la mitad indivisa de la casa y su terreno
cercado a doña Mirian, esposa y madre entonces de don Remigio y don Urba-
 Pedro de Pablo Contreras 409

no (demandados), reconociendo en dicho documento el condominio de don

Leandro. Sin embargo, para hacer valer lo acordado en su día con éste y con
el matrimonio formado por don Bernardino y su hija doña Tomasa, el 16 de
julio de 1964 solicitó la celebración de un acto de conciliación ante el Juzgado
competente, en el cual el citado don Bernardino –a diferencia de don Lean-
dro– reconoció que el documento presentado era copia exacta del suscrito
por las tres partes el 2 de octubre de 1962; y a partir de ahí, la indicada tran-
sacción extrajudicial, cuya existencia y contenido la sentencia de la Audiencia
–atendiendo al testimonio del acto conciliatorio celebrado el 30 de julio de
1964– consideró probada, le valió como título de dominio para vender a doña
Mirian, en escritura pública de fecha 4 de agosto del mismo año, la mitad in-
divisa que le faltaba. Por lo demás, en ambos documentos públicos de venta,
la finca material se describe como «casa de planta baja, de la extensión superficial
de cien metros cuadrados aproximadamente y terreno unido destinado a huerta, de la
cabida de unos cuatro ferrados, iguales a veinticinco áreas, quince centiáreas y veinte
decímetros cuadrados».
El contenido de las escrituras públicas de 20 de septiembre de 1963 y 4
de agosto de 1964 accedió al Registro de la propiedad el 5 de junio de 1968,
atribuyendo a doña Miriam y a su marido don Remigio la titularidad domi-
nical, como ganancial, de la finca comprada a doña Amparo; y no hay duda
del cumplimiento de su deber de entrega por la vendedora, pues al menos
desde 1975 los compradores gozaron de la posesión de la finca material en
su totalidad, continuando también sin interrupción en la misma, tras el falle-
cimiento de su madre, su hijo y heredero don Urbano. En cambio, las titu-
laridades de don Leandro y doña Erica que resultaban, por ser gananciales,
de la escritura pública de compraventa a don Bernardino y su esposa doña
Tomasa, otorgada el 10 de noviembre de 1962, no accedieron al Registro de
la propiedad hasta el 24 de Enero de 1972, que es la fecha en que tuvo lugar
la inmatriculación de las fincas en ella descritas; pero además no hay cons-
tancia de que los vendedores hubieran cumplido con su deber de entrega de
la finca litigiosa, como tampoco de que los compradores la hubieran poseído
en concepto de dueños en algún momento posterior al otorgamiento de la
escritura.

2. Contenido de la demanda y de la contestación

En escrito presentado ante el Juzgado de primera instancia el 26 de junio

de 2007, don Leandro y doña Erica formularon demanda de juicio ordinario
contra don Remigio y don Urbano solicitando que, atendiendo al contenido
de la escritura pública de compraventa de 10 de noviembre de 1962, se dictara
sentencia declarando:
410 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

1. Que son de su propiedad, en concepto de gananciales, las cuatro fincas

rústicas inscritas exclusivamente a su nombre el Registro de la propiedad.

2. Que son igualmente cotitulares, en concepto de gananciales, en pro indivi-

so con la mitad restante que pertenece a los demandados, de la finca registral
formada por la casa de planta baja, con terreno unido a labradío y con cerrado
de alambre, colindante con las anteriores.

3. Que procede declarar la nulidad de los títulos que contradigan los de-
rechos de propiedad del actor y de su esposa sobre tales fincas descritas en
el hecho primero, así como la cancelación o anulación de las inscripciones o
asientos registrales que la contradigan, en especial la inscripción que atribuye
a los demandados el pleno dominio de la finca material objeto del litigio.
En su contestación, don Remigio y don Urbano solicitaron la desestima-
ción de la demanda alegando, en primer lugar, que al menos desde 1959 la fin-
ca material litigiosa, aunque era colindante con otra poseída por los actores,
comprendía todas y cada una de las fincas registrales objeto de la demanda;
que en las escrituras públicas de 20 de septiembre de 1963 y 4 de agosto de
1964, su esposa y madre doña Miriam compró para su sociedad de gananciales
dicha finca material a doña Amparo cuando ésta había adquirido ya su domi-
nio pleno por transacción celebrada con sus condueños; que en todo caso, al
estar la finca litigiosa perfectamente identificada en la realidad por muros y
cierres de alambre, la posesión en concepto de dueños de los demandados re-
unía los requisitos sustantivos y de plazo necesarios para haberla adquirido por
usucapión; y además opusieron, por último, no sólo la prescripción extintiva
de la acción declarativa de dominio ejercitada en la demanda sino también la
nulidad de la escritura pública de compraventa de 10 de noviembre de 1962
por simulación absoluta, pues sólo esto explicaba que no se hubiera reclama-
do a los vendedores la entrega de la posesión ni accedido el título al Registro
de la Propiedad, con doble inmatriculación, hasta el 24 de enero de 1972.

3. Soluciones en primera instancia y apelación

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda acudiendo a la

figura de la doble venta –sin duda no aplicable en este caso, aunque se hu-
biera inscrito antes la segunda de las escrituras en conflicto, por no proceder
ambas de un mismo vendedor (vid. art. 1473 CC)– y al criterio más razonable
de que los demandados habían adquirido el dominio de la finca litigiosa por
usucapión extraordinaria, esto es, por su posesión pública, pacífica y no inte-
rrumpida durante treinta años (art. 1959 CC); lo cual impide declarar que los
demandantes eran dueños de la misma y, por tanto, cancelar la inscripción
como tales de los demandados en el Registro de la propiedad.
 Pedro de Pablo Contreras 411

Dicha resolución fue recurrida en apelación por la parte demandante,

siendo dicho recurso desestimado por la Audiencia Provincial, que confirmó
la sentencia de primera instancia aunque con diferente fundamentación: en
concreto, considerando que la acción declarativa del dominio ejercitada había
prescrito por el transcurso del plazo de treinta años establecido en el art. 1963
CC. A su juicio, atendiendo a lo dispuesto en el art. 1969 CC, este plazo había
de contarse desde el día en que doña Amparo, vendedora a los demandados
de la finca litigiosa, cuestionó en un acto de conciliación el derecho de los
demandantes (30 de julio de 1964); y a partir de ahí, el mismo no había sido
interrumpido y estaba como es obvio vencido en la fecha de interposición de
la demanda (26 de junio de 2007).

4. El motivo de casación alegado

En el único motivo de casación admitido denunciaron los demandantes la

aplicación indebida por la Audiencia del artículo 1963 del Código Civil, pues-
to en relación con los artículos 1969 y 348 del mismo texto legal, así como con
el 38 de la Ley Hipotecaria.
Como expone la sentencia del Tribunal Supremo en el segundo de sus
fundamentos jurídicos, los recurrentes «alegan, en síntesis, que la doctrina más
moderna considera que la prescripción extintiva de las acciones de defensa de la pro-
piedad y la usucapión, en cuanto modo de adquirir el dominio, son dos aspectos de un
mismo fenómeno. De modo que aquella, aunque el dueño no ejercite su derecho, no puede
producirse si no se consuma ésta y, por tanto, si no concurren los requisitos de los que tal
modo originario de adquirir depende».
Pues bien, como allí se termina explicando, la premisa de que «no hay una
autónoma prescripción extintiva de las acciones reales defensivas del derecho de propie-
dad» les lleva a concluir que, «si el Tribunal de apelación no había declarado que
los demandados adquirieron el dominio de las fincas por usucapión, carecía de sentido
considerar prescrita la acción que, en defensa de su derecho, ejercitaron en la demanda».

5. La doctrina del Tribunal Supremo

5.1. La acción declarativa del dominio como imprescriptible y la necesidad

de aplicar la usucapión extraordinaria atendiendo a la «equivalen-
cia de resultados»
En el presente asunto, la Sala del lo civil del Tribunal Supremo consideró,
por mayoría y coincidiendo con el criterio de la Audiencia provincial, que la
acción real ejercitada era la declarativa de dominio; pero que el fundamento
412 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

de que se había servido la sentencia apelada para desestimarla –su conside-

ración como prescrita, en aplicación de los artículos 1963 y 1969 del Código
Civil– no era admisible.
A su juicio, en efecto, «pese a tener la acción de que se trata una naturaleza real
–en el sentido de tender a la protección de un derecho de esa clase: sentencia 259/2011,
de 27 de abril– y a entenderse por la jurisprudencia que la misma está incluida, implíci-
tamente, en la relación de facultades del dueño contenida en el artículo 348 del Código
Civil –sentencias 518/2004, de 3 de junio, 1261/2004, de 30 de diciembre, entre otras
muchas– y pese a lo que sobre la prescripción extintiva de las acciones reales disponen,
en sus respectivos casos, los artículos 1962 y 1963 del Código Civil, es lo cierto que la
declarativa de la propiedad no prescribe aisladamente considerada». Como añade a
continuación, esta doctrina responde «a la elemental consideración de que, mien-
tras el demandante sea portador de un interés legítimo (…) y resulte ser el propietario,
estará legitimado para reclamar la declaración judicial de su derecho»; mientras que,
por la misma razón, «una pretensión de tal contenido debería ser desestimada si es que
el demandante nunca fue dueño o hubiera dejado de serlo».
De hecho, esto último es lo que a su juicio ocurre en este caso, aunque se
sirva para ello de un fundamento, además de complejo, notoriamente equivo-
cado. «Si por lo expuesto –dice– procedería estimar el recurso de casación, llevan a la
conclusión contraria las razones que siguen, que, al fin, dan paso a la jurisprudencia sobre
la equivalencia de resultados, contenida en numerosas sentencias –entre ellas, las números
189/2011, de 30 de marzo, y 478/2012, de 13 de julio– y conforme a la que procede deses-
timar el recurso cuando, no obstante ser merecedor de estimación, la decisión recurrida deba
ser mantenida con otros argumentos». De los que se sirve son en concreto:

a) La doble inmatriculación en el Registro de la propiedad de la finca litigiosa,

hipótesis en la cual –como ya dijo en sentencias anteriores– el debate sobre la
titularidad dominical «no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipo-
tecarias» (SSTS 17/2012, de 25 de enero, y 299/2012, de 18 de mayo).

b) Excluida por tanto la presunción de exactitud registral (art. 38 LH) invo-

cada en el recurso, a su juicio los datos fácticos acreditados «evidencian la reali-
dad de una adquisición dominical por parte de los comuneros demandados sobre toda la
finca litigiosa, por medio de la usucapión, a partir de un supuesto evidente de interver-
sión del concepto posesorio –al que, entre otras, se refirió la sentencia 353/2012, de 11
de junio–, ya que aparece probado que, desde julio de mil novecientos sesenta y cuatro y
a partir de un acto de conciliación, los demandados poseyeron la finca discutida como si
fueran los únicos dueños, de un modo pacífico, público –sentencia 467/2002, de 17 de
mayo– e ininterrumpido durante el tiempo exigido en el artículo 1959 del Código Civil»
para la usucapión extraordinaria.
Por eso –concluye la sentencia para desestimar el recurso de casación– «lo
acontecido no fue que la acción declarativa ejercitada en la demanda hubiera prescrito,
sino que la usucapión ganada por los demandados sobre toda la finca litigiosa determinó
 Pedro de Pablo Contreras 413

la extinción para los demandantes de su afirmado derecho y la improcedencia de declarar

lo contrario».

5.2. El criterio de los dos votos particulares

El primero de los votos particulares (suscrito por el magistrado don Anto-
nio Salas Carceller) sostiene que, atendiendo a lo dispuesto en los arts. 1962 y
1963 CC, «tanto la acción reivindicatoria como la declarativa de propiedad, en cuanto
acciones de carácter real, prescriben sin más, si es sobre muebles, por el paso de seis años, y
si es sobre inmuebles, por el de treinta; de forma que, aunque nadie haya llegado a usuca-
pir la cosa, tales acciones se extinguen de todos modos por respeto a un principio elemen-
tal de seguridad jurídica. Es cierto que, si alguien adquirió la cosa por usucapión antes
de los seis o de los treinta años, tales acciones se habrán extinguido para el antiguo due-
ño desde que, por la usucapión del nuevo, perdió su propiedad, pero esto no constituye
una prescripción extintiva –que sea la otra cara de la usucapión– sino simplemente una
carencia de acción porque ya no se es dueño y en consecuencia se ha perdido el derecho».
En cambio, el segundo de ellos (suscrito por el magistrado don Francisco
Marín Castán y al que se adhiere don Ignacio Sancho Gargallo) discrepa de la
fundamentación jurídica de la mayoría en cuanto ésta prescinde prácticamen-
te por completo de los hechos que la sentencia recurrida declara probados, en
particular de la transacción entre las partes celebrada el 2 de octubre de 1962;
considera además que la acción ejercitada en la demanda es más bien reivin-
dicatoria, en cuanto dirigida contra el poseedor a quien se niega el dominio,
que meramente declarativa de propiedad; entiende que esa naturaleza justifi-
ca que la Audiencia la estime prescrita por haber transcurrido más de treinta
años desde la posesión de los demandados, concurra o no la prescripción de
la acción reivindicatoria con la adquisición de la finca litigiosa por usucapión
extraordinaria; y por último critica la sentencia en cuanto, a pesar de dictarse
por el Pleno de los magistrados de la Sala con vocación de sentar doctrina, crea
una considerable incertidumbre jurisprudencial, pues al entender la propie-
dad como una suma de facultades que no prescriben, resulta imposible saber
si todas las acciones protectoras del dominio quedan radicalmente excluidas
del ámbito de aplicación de los arts. 1962 y 1963 CC pese a ser la propiedad el
derecho real por excelencia. De ahí que, partiendo de estas premisas y sin alte-
rar el fallo de la sentencia, termine concluyendo que lo más razonable hubiera
sido desestimar la demanda, no como dice la mayoría por haberse extinguido
el dominio del actor, sino –atendiendo al fondo del asunto– «por haber pasado a
ser el demandado propietario de la cosa en detrimento del demandante».

5.3. La naturaleza de la acción ejercitada en la demanda

Atendiendo al suplico de la demanda (vid. supra, 2), lo pretendido por
los actores era que se declarara su propiedad plena, o en una cuota, sobre
414 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

las fincas registrales inscritas a su nombre en todo o en parte; y ello se

añadía la acción de rectificación del Registro de la propiedad (vid. art. 40.II
LH), en concreto –al haber doble inmatriculación– que se ordenara la
cancelación de la inscripción que atribuía el dominio exclusivamente a los
demandados.
Por supuesto, como «la acción de rectificación será inseparable del dominio o de-
recho real de que se derive» (art. 40.III LH), la misma es siempre una consecuencia
del ejercicio con éxito de la acción real ejercitada, sobre cuya naturaleza recae
la primera de las discrepancias apreciables en este caso. En efecto, aunque am-
bas posiciones coinciden en lo que se refiere a su objeto –la finca material y no
las registrales–, la sentencia objeto de este comentario y también el primero de
sus votos particulares consideran que es la declarativa del dominio; en cambio
el segundo estima, en cuanto se dirige contra quiénes poseen la finca litigiosa,
que se trata más bien de la acción reivindicatoria.
Sin embargo, si se consideran ambas en abstracto la acción declarativa del
dominio es una simple faceta de la reivindicatoria. En efecto:

a) En la acción declarativa de dominio lo único que pretende el actor es que

la sentencia declare que es propietario «en virtud de causa idónea para dar na-
cimiento a la relación en que el derecho real consiste (…), exista o no acto ins-
trumental escrito» (SSTS. 30 julio 1999, 16 noviembre 1988, 20 febrero 1995
y 17 marzo 1992, entre otras). Atendiendo a lo dispuesto en el art. 609 CC,
esa causa puede ser un título de adquisición derivativa inter vivos (donación
o tradición) o mortis causa, en ambos casos probando que ha sido otorgado
a favor del actor por un tercero con aparente poder de disposición (vid. art.
348.I CC): de ahí que si el invocado es el de heredero, la jurisprudencia exija
–de forma mayoritaria y con acierto– «cumplida prueba de que pertenecía al
causante el bien adjudicado» al actor en la partición (SSTS. 10 mayo 2001, 24
septiembre y 3 febrero 1982, y otras), lo cual también es aplicable –por remitir-
se a ésta– a la liquidación de la sociedad de gananciales (art. 1410 CC). A falta
de título derivativo, también es posible justificar la adquisición del dominio
por usucapión extraordinaria (así, STS 5 diciembre 1977).

b) En cambio y como resulta del art. 348.II CC, la reivindicatoria es la acción

real que compete al propietario que no posee frente a cualquier tenedor o po-
seedor no propietario para que se declare su derecho y se condene al deman-
dado a que le entregue o restituya la cosa. Por eso la jurisprudencia afirma, de
forma unánime (por todas, Ss. TS. 15 febrero 2000, 23 octubre 1998, 30 abril
y 30 octubre 1997 y 28 marzo 1996), que el primero de los requisitos para que
prospere esta acción es exactamente el mismo que acabamos de indicar para
la declarativa de dominio, esto es, que el actor pruebe –en los términos ya ex-
plicados– su condición de propietario. En este sentido lo que diferencia una y
otra acción es que en la reivindicatoria hace falta también que el bien lo posea
 Pedro de Pablo Contreras 415

el demandado sin traer causa del demandante, pues en otro caso no cabría
condenar a la restitución, que es la pretensión objeto de la misma.

c) Por último, ambas acciones reales han de recaer sobre el mismo objeto.
Tratándose de inmuebles, la jurisprudencia exige en concreto «que la finca se
determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos
concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial
para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del art.
348 Cc.» (SSTS. 20 junio 2003, 22 noviembre y 23 mayo 2002, 25 mayo 2000 y
1 diciembre 1993, entre otras); pero esto no es necesario si trata de una finca
material, que es la determinada por el ejercicio por quien sea o se crea dueño
del derecho a edificar, cerrar o cercar su terreno (vid. arts. 350 y 388 CC).
Así pues, la acción declarativa del dominio es distinta y autónoma de la
reivindicatoria cuando el actor se limita, en cuanto estima que ello satisface su
interés, a pedir frente a un concreto demandado que una sentencia reconozca
su titularidad dominical. En el supuesto de hecho que nos ocupa ese interés
no es otro que el reconocimiento a los demandantes de la propiedad de la
mitad indivisa de la finca material que resulta de su título inscrito (vid. art.
399 CC); pero como ello tiene como inevitable consecuencia su coposesión por
ambas partes (vid. art. 394 CC), la acción real ejercitada no puede ser otra que
la reivindicatoria. Así lo acentúa, por lo demás, la legitimación del actor para
ejercitar luego la acción de división de la comunidad, la cual es imprescriptible
(art. 1965 CC) y tiene como resultado la propiedad plena de la parte que se le
asigne, sobre la que pasa a recaer en exclusiva su ius possidendi (vid. arts. 348 y
400 CC).

5.4. La relación de la usucapión extraordinaria con la prescripción de las

acciones declarativa de dominio y reivindicatoria
Sin embargo, los demandados calificaron en su contestación la acción real
ejercitada en la demanda como declarativa de dominio; y tras haber afirmado
que su posesión reunía todos los requisitos precisos para haber adquirido la
finca litigiosa por usucapión, invocaron su prescripción por entender aplica-
ble a la misma el párrafo primero del art. 1963, según el cual «las acciones reales
sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años». A partir de ahí, la Audiencia
atribuyó tal naturaleza a la acción y, aplicando dicha norma, acogió dicha ex-
cepción para desestimar la demanda, siendo este criterio el impugnado por el
demandante en su recurso de casación. Por su parte, la sentencia del Tribunal
Supremo sostiene –frente a la dictada en apelación, a cuya doctrina se adhiere
el primero de los votos particulares– que tal acción es imprescriptible pero
que, al estar acreditada en el proceso la «posesión no interrumpida durante treinta
años, sin necesidad de título ni de buena fe» de los demandados (art. 1959 CC),
ha de desestimarse la demanda atendiendo a la equivalencia de resultados que
416 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

resultan, una vez descartada la prescripción, de la usucapión extraordinaria.

En cambio, el otro voto particular califica la acción como reivindicatoria al
entender que ésta sí que prescribe, lo que permite en este caso su aplicación
prescindiendo del debate doctrinal sobre si hace falta o no que el demandado
reúna los requisitos de la usucapión extraordinaria.
A mi juicio, estas cuestiones merecen las siguientes respuestas:

a) La prescripción de acciones es el medio de defensa de que puede servirse

la persona contra la cual el titular de un derecho subjetivo ejercita una pretensión
o facultad de exigir una concreta conducta, cuando ha transcurrido sin in-
terrupción legal el plazo establecido por el ordenamiento para hacerla valer
frente a él, esté ya determinado (pretensión personal) o sea objetivamente de-
terminable (pretensión real). Por eso en la acción declarativa de dominio no
puede invocar el demandado la prescripción prevista en el art. 1963 CC, pues
su ejercicio no incluye ninguna pretensión de tal naturaleza. En cambio, dicha
prescripción sí que es aplicable a la reivindicatoria, pues esta acción real se di-
ferencia de la anterior en que de su contenido forma parte una pretensión de
condena, en concreto la de obligar al demandado a atribuir o restituir al dueño
que demuestre serlo la posesión –natural o civil– que indebidamente tiene.

b) Partiendo de esta premisa, la previsión legal de que «el propietario tiene ac-
ción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla» (art. 348.II CC) es
la que provoca el problema de si la prescripción de la acción reivindicatoria
es autónoma o no de la usucapión extraordinaria (así, las SSTS 29 abril 1987
y 30 diciembre 2007 consideran que son dos figuras distintas, mientras que las
de 6 marzo 1991 y 3 junio 2004 entienden que son dos aspectos de la misma
institución).

Pues bien, es verdad que nuestro Derecho histórico admitió la mera exceptio
triginta annorum, que permitía oponerse a la acción reivindicatoria sobre cual-
quier cosa –mueble o inmueble– a todo poseedor, aunque ello no afectara a la
titularidad dominical del actor, el cual mientras el demandado no perdiera esa
posesión pasaba a tener una suerte de dominium sine re (vid. Part. 3, 29, 21 pr.).
Sin embargo, el Código modificó ese precedente limitando esta causa de pres-
cripción de la acción reivindicatoria a los inmuebles (art. 1963.I CC) y la posibi-
lidad de invocarla con éxito a los que los poseyeran ad usucapionem con mala fe,
extendiendo por tanto la atribución de efectos adquisitivos del dominio a «su po-
sesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe» (art.
1959 CC). Esto quiere decir que para el Código civil la prescripción de la acción
reivindicatoria no sólo es mixta por unir al efecto extintivo el adquisitivo cuando
el poseedor en concepto de dueño carezca de título pero posea el inmueble ad
usucapionem de buena fe, que era lo antes vigente (vid. Part. 3, 29, 21 i. f.), sino
también cuando lo haga de mala fe; y ello tiene su fundamento en que la titula-
ridad dominical del dueño comprende el goce que le atribuye el art. 348 CC salvo
 Pedro de Pablo Contreras 417

que él mismo, atendiendo a su poder de disposición, se lo hubiera transmitido a

otro. Por eso, si el actor prueba su propiedad sobre el inmueble, el poseedor de-
mandado sin título y de mala fe que no traiga causa de él, para seguir poseyendo
necesita acreditar en el proceso que ha adquirido el ius possidendi y no su mero
ius possessionis, el cual únicamente está protegido –de forma sumaria y sin efectos
de cosa juzgada (art. 447.2 LEC)– por los interdictos.

c) La consecuencia de lo hasta aquí expuesto es que, en nuestro ordenamien-

to, el objeto de la acción declarativa de dominio –la titularidad dominical– sólo se
pierde por expropiación (arts. 33.3 CE y 349 CC) o por renuncia expresa o tácita
(abandono) de su dueño, que si la cosa es mueble permite a otro adquirirla por
ocupación (vid. art. 610 CC) mientras que, de ser inmueble, pertenece por mi-
nisterio de la ley a la Administración General del Estado; y ésta, precisamente por
tener la condición imprescriptible de dueña y gozar por tanto del ius possidendi
(vid. art. 348.I CC), puede sin límite temporal desahuciar en vía administrativa a
todos los que no lo posean en concepto de dueños, mientras que para obtener el
mismo resultado se vea obligada a ejercitar contra los poseedores ad usucapionem
–por supuesto ante la jurisdicción civil– la acción reivindicatoria (vid. art. 17 Ley
33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).
Como es obvio, el supuesto de hecho de esta norma es que el inmueble no lo
posea nadie –de forma inmediata o mediata– con título de dominio; y a partir de
ahí que el mismo sólo ha de reivindicarse por la Administración frente a los que
lo posean en concepto de dueños y no frente a sus meros tenedores, lo que pone
de manifiesto –si se adopta la posición de éstos– que la prescripción de dicha
acción real pueden invocarla los que hubieran generado de modo unilateral su
posesión ad usucapionem, esto es, por el modo de comportarse en relación con
el inmueble: así, por interversión de su inicial concepto posesorio como simple
detentador o precarista (vid. STS. 28 febrero 1957).
En cambio, si el actor fuera un particular que hubiera probado su condi-
ción de propietario del inmueble presentando un título que le atribuya el ius
possidendi, para obtener o recuperar su posesión ha de dirigir la demanda fren-
te a cualquiera que de hecho lo posea (vid. art. 348.II CC); aunque al igual que
en la hipótesis anterior, sólo los poseedores ad usucapionem sin título alguno
que reúnan los requisitos de la extraordinaria pueden conseguir que se deses-
time la demanda y seguir poseyendo, por tanto, el inmueble reivindicado. Eso
sí, ello no sólo tiene lugar si han invocado en la contestación la excepción de
prescripción de la acción reivindicatoria (art. 1963 CC) sino también si han
alegado en ella –evitando su renuncia (vid. art. 1935 CC, incluido entre las
disposiciones generales aplicables también a la usucapión)– su posesión en
concepto de dueños exclusiva e interrumpida del inmueble durante más de
treinta años (vid. art. 1959 CC).
En definitiva, como afirmó con acierto la STS 20 junio 2003, «los deman-
dados en las acciones del art. 348 CC no necesitan alegar título alguno de do-
418 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

mino a su favor, sino que les basta con discutir el alegado por el demandante,
sobre el que pesa la carga de la prueba del dominio a su favor». Por eso la
invocación de la prescripción de la acción reivindicatoria o de la usucapión
extraordinaria son dos fenómenos equivalentes que en todo caso obligan a la
desestimar la demanda formulada por quien tenga título de dominio cuando
el demandado no lo tenga pero sea un poseedor ad usucapionem de mala fe.
Por eso no es razonable acoger esta excepción o cláusula de cierre definitiva
cuando, poseyendo en tal concepto una de las partes, el problema a resolver
sea el que plantea la concurrencia –como ahora veremos– de dos títulos de
dominio.

5.5. La preterición en la sentencia de la transacción y de la usucapión

ordinaria
En efecto, en nuestro supuesto de hecho no sólo los actores sino también
los demandados esgrimen que son propietarios de la misma mitad indivisa
de la finca material por escrituras de compraventa otorgadas por diferentes
vendedores, sin que a ninguno de ellos les favorezca la presunción registral
de exactitud (vid. art. 38 LH) al estar inscrito su derecho en distintos fo-
lios. Por eso –como dice la STS 21 mayo 1992– «se produce de esta manera
una confrontación de títulos, imponiendo al que ejercita la acción, para que
pueda prosperar, que pruebe cumplidamente su relación dominical sobre la
finca que clama» (vid. también SSTS 27 junio 1991 y 1 diciembre 1989, entre
otras).
Coincido con el segundo de los votos particulares en que la sentencia de-
bía haber acogido este enfoque, y también en que el fundamento para desesti-
mar la demanda no era otro que la usucapión ordinaria, pues al estar invocada
por los demandados y acreditada su posesión en concepto de dueños exclu-
sivos de la finca material «con buena fe y justo título por el tiempo determinado en
la ley» (art. 1940 CC), sus escrituras de compra dejaban sin eficacia a la de los
demandantes y obligaban, por tanto, a desestimar su demanda. Atendiendo en
su orden temporal a los hechos declarados probados por la Audiencia, la pro-
piedad de la finca litigiosa –comprada constante matrimonio y cercada desde
1959– le fue atribuida en su integridad a la viuda del fallecido en la transacción
o acuerdo en documento privado de liquidación de la sociedad de gananciales
y partición de su herencia a que llegó con las herederas de su esposo (la hija
y la nieta de ambos, aunque atendiendo al régimen vigente actuaran en su
nombre sus maridos). De ello resulta la falta de poder de disposición sobre la
mitad indivisa de la hija y heredera que poco después se la vendió en escritura
pública a su nieta (hoy demandante), por habérsela transmitido o dado antes
a su madre mediante la transacción (vid. art. 1809 CC); en ella se afirmaba sin
embargo que pertenecía a ésta la otra mitad, y ello fue asumido por la madre al
vender tan sólo su cuota reconociendo además que la otra pertenecía –como
 Pedro de Pablo Contreras 419

ganancial– a su nieta y su marido, aquí demandantes. Esto constituye una re-

nuncia a favor de éstos de la otra mitad indivisa que se le atribuyó en la transac-
ción, la cual –a mi juicio– no podía ser rectificada haciendo valer la eficacia de
dicho negocio frente a ellos y los que se la vendieron, aunque así lo intentara
la renunciante en vía judicial (en la que le pareció suficiente el resultado del
acto de conciliación). Por eso dicha cuota empezó perteneciendo a los de-
mandantes, pero luego la perdieron a favor de los demandados atendiendo a
su demostrada posesión en concepto de dueños ininterrumpida durante diez
años entre presentes con justo título y buena fe (art. 1957 CC): lo primero por
ser verdadera y válida la escritura pública de compra de la misma aunque su
objeto fuera ajeno (vid. arts. 1462.II, 1952 y 1953 CC); y lo segundo porque no
cabe dudar de la creencia de la compradora de que su vendedora tenía poder
de disposición sobre la cuota litigiosa (vid. art. 1950 CC) en virtud del título de
adquisición que ésta última hacía constar en la escritura –la transacción «acla-
rada y ratificada» en el acto de conciliación–, pues su concurrencia se presume
y su falta ha de ser probada por la parte actora (vid. arts. 434 y 1951 CC), que
ni siquiera lo intentó.
En definitiva, cuando ambos litigantes tienen título de dominio y el actor
prueba su condición de dueño –la cual, en casos como el presente, le corres-
ponde en exclusiva (vid. SSTS 25 abril 1977, 1 diciembre 1989 y 19 diciembre
2001, entre otras muchas)–, el poseedor demandado puede invocar también
que el suyo es un justo título y que reúne los demás requisitos de la usucapión
ordinaria, pues ésta –al igual que la prescripción de las acciones personales
o reales– también es renunciable (vid. art. 1935 CC); y si los elementos que
entonces corresponde probar al demandado están acreditados en el proceso
y salvo que el actor pruebe que no concurre la buena fe presunta, ello obliga
a desestimar la demanda en cuanto pone de manifiesto –en la controversia
entre una y otra parte– que su titularidad dominical es más sólida que la del que
ejercitó la reivindicatoria contra él.
Por lo demás, ello no requiere –frente a lo alegado por el actor como mo-
tivo de casación– que el demandado formule reconvención, pues si antes del
Código la usucapión ordinaria constituía una hipótesis de praescriptio mixta,
que servía tanto para oponerse a la acción reivindicatoria cuanto para ejerci-
tarla contra ulteriores poseedores del inmueble, esta doble eficacia se mantie-
ne sin duda hoy. En efecto, buena prueba de que misma puede servir como
causa de oposición o de excepción es el régimen de la acción real registral, en la
cual la presunción de exactitud que beneficia al titular inscrito como dueño
(vid. art. 38.I LH) legitima a éste para ejercitar la reivindicatoria «a través del
juicio verbal regulado en la Ley de enjuiciamiento civil, contra quienes, sin título ins-
crito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio» (art. 41 LH), o sea, en
este caso contra el que posea la finca de la que el Registro le considera dueño;
y al tratarse de un proceso sumario, el poseedor demandado sólo puede conse-
guir la desestimación de la demanda y no verse por tanto obligado a entregar
420 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

al actor la posesión del inmueble, invocando y probando la concurrencia de

alguna de las causas tasadas de oposición de que legalmente dispone, entre las
que se encuentra la de «poseer el demandado la finca (…) en virtud de prescripción,
siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito» (art. 444.2.2º LEC). Como se ve,
en esta norma se acoge la consideración de la prescripción de la acción reivin-
dicatoria como excepción a la demanda (art. 1963.I CC); pero lo hace remi-
tiéndose a la usucapión –sea ordinaria o extraordinaria– que perjudica a cada
titular inscrito como dueño, que es distinta según esté o no favorecido por la fe
pública registral [vid. arts. 34 y 36.I.a) y b) LH).
Prescindiendo por supuesto de su concurrencia con esta última como di-
versos modos de adquisición a non domino, esto pone de manifiesto que este
mismo criterio de oposición o de excepción es aplicable a la acción reivindica-
toria ordinaria cuando no rija la presunción registral de exactitud por no estar
inscrita en el Registro de la propiedad a favor del actor la titularidad domini-
cal sobre la finca o por ser ineficaz al estarlo también en distinto folio la del
demandado. En cuanto a esto, la principal diferencia entre la sentencia firme
que se dicte en la acción real registral y en reivindicatoria, es que la primera no
tiene efectos de cosa juzgada material (vid. art. 447.3 LEC) y sí la segunda, que
por eso beneficia o perjudica a las partes y a sus herederos o causahabientes
(vid. art. 222.3 LEC).

5.6. Conclusión
La acción declarativa del dominio es la que puede ejercitar el que posee
la finca probando su condición de dueño frente al que no la posee pero es
tenido como tal. En consecuencia, en dicha acción real tanto la usucapión
ordinaria cuanto la extraordinaria sirven para acreditar la adquisición de la
propiedad por quien la ejercita frente al demandado, pero para éste ambas
son irrelevantes: ni puede invocar que la misma ha prescrito, pues la titu-
laridad dominical que pretende el actor que se declare –por no ser una pre-
tensión de condena a hacer o no hacer algo– es imprescriptible; ni le sirven
tampoco para ser absuelto atendiendo a una equivalencia de resultados que, de
estar bien calificada la acción como declarativa de dominio, le es sin duda
inaplicable.
Por su parte, la acción reivindicatoria es la que puede ejercitar el que pruebe
su condición de propietario contra el tenedor o poseedor de la finca (art. 348.
II CC). Pues bien, partiendo de la prueba de la titularidad dominical del actor
como presupuesto, si el demandado posee en concepto de dueño puede pro-
bar en contrario que reúne los requisitos para haber adquirido la propiedad
del bien reivindicado por usucapión ordinaria, en cuyo caso ha de formular re-
convención si quiere que su dominio sea judicialmente declarado; en cambio,
si sólo puede demostrar su posesión ad usucapionem no interrumpida durante
treinta años, ha de hacer lo mismo si quiere ser declarado dueño de la finca
 Pedro de Pablo Contreras 421

por haberla adquirido mediante usucapión extraordinaria, aunque si le basta

con ser absuelto, sólo necesita invocar la prescripción de la acción reivindica-
toria con la que –por acoger el Código civil esta doble vertiente– dicho fenó-
meno coincide.
Por supuesto, la aplicación de la presunción de exactitud registral al ti-
tular inscrito como dueño de la finca invierte la carga de la prueba en ambas
acciones; pero la misma no es aplicable al caso que nos ocupa por tratarse
de una hipótesis de doble inmatriculación; y esto atribuye mayor incidencia
al principio de que los jueces y tribunales no están en absoluto obligados a
seguir la calificación que hayan dado las partes a la acción en su demanda o
en su contestación, sino que han de atender –también en esto– al inequívoco
y esencial principio da mihi factum, dabo tibi ius. Por eso, en el supuesto de
hecho resuelto en la sentencia comentada, la calificación de la acción como
declarativa del dominio o como reivindicatoria, y la conclusión –con la que
coincido– de que esta última fue en realidad la ejercitada, eran en realidad
cuestiones irrelevantes: a mi juicio, lo que obligaba a desestimar la demanda
absolviendo al demandado era la falta de prueba por el actor de su condición
de dueño teniendo en cuenta, por supuesto, lo invocado y probado en el
mismo sentido por su adversario.
A partir de ahí, el hecho no haber formulado éstos reconvención pi-
diendo la cancelación del asiento de inmatriculación practicado en su día a
favor del actor –o sea, la misma pretensión de rectificación registral que inclu-
yó éste en su demanda, aunque en sentido inverso–, acaso impidiera enton-
ces cerrar su folio (vid. arts. 38.II y 40.III LH). Sin embargo, la reciente Ley
13/2015, de 24 de junio, ofrece otra alternativa al permitir la subsanación
de la doble inmatriculación en un expediente a seguir ante el Registrador
o, de oponerse uno de los titulares inscritos en distinto folio, formulando
demanda frente a él en juicio declarativo (vid. art. 209.1.7ª LH); defecto
aquí concurrente que ha de entenderse salvado por la sentencia firme ya
dictada, que desestimó una demanda que en realidad comportaba la mis-
ma pretensión registral.
Por lo demás, la intención de la Ley 13/2015 de que la finca registral
coincida con la material a través de la inclusión en cada folio de una repre-
sentación gráfica coincidente con la del Catastro (vid. art. 9 LH) ya estaba
en este caso resuelta por su cierre (vid. art. 388 CC). Pero acaso sea conve-
niente indicar que la extensión a las fincas registrales coordinadas de ese
modo con las catastrales de la presunción de exactitud (vid. art. 10.5 LH)
puede ayudar a resolver el problema de la concurrencia de títulos de do-
minio mediante la usucapión ordinaria; pero no las hipótesis de usucapión
extraordinaria sin título y de mala fe, en que lo único relevante es la real
extensión, forma y colindancia –que puede afectar a varios– de lo poseído
ad usucapionem.
422 Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2012 (8856/2012)

6. Bibliografía utilizada

ALBALADEJO, «La prescripción de la acción reivindicatoria», ADC (1990), pp. 25 ss.

DE LA CUESTA, «Notas sobre la prescripción extintiva de la acción reivindicato-
ria», en Homenaje Vallet, VI, pp. 63 y ss.
DE PABLO CONTRERAS, Prescripción de la acción reivindicatoria, Madrid, 1992.
— «Prescripción de las acciones reales y usucapión», en Cuadernos de Derecho
Judicial. Prescripción y caducidad de Derechos y acciones, CGPJ, Madrid, 1995, pp.
87 ss.
DÍEZ-PICAZO, «Las relaciones entre usucapión y prescripción extintiva de la ac-
ción reivindicatoria», en Homenaje Roca Juan, Murcia, 1989, pp. 221 ss.
MIQUEL GONZÁLEZ, comentario a la STS. 29 abril 1987, CCJC (1987), pp. 4.591 ss.
YZQUIERDO TOLSADA, Las tensiones entre usucapión y prescripción extintiva, Ma-
drid, 1998.