TEMAS Producción III Yanivello

- Contrato de constitución
- Beneficio / Honorario
- Subdivisión de la propiedad horizontal
- Reglamento de copropiedad y administración
- Participación de escribanos y agrimensores
- Plan de inversión
- Diferencias entre fideicomiso y consorcio
- Qué es la factibilidad? De que depende y como se desarrolla, método a seguir, que
parámetros la definen?
- Plan de pago
- Rol del arquitecto
- Como se compone el precio de una obra? Neto y total.
- Cuando es factible un proyecto?
- Factibilidad y rentabilidad
- Plazo de ejecución de la obra – Que herramienta?
- Diferencia entre m2 construido y m2 de venta
- Gasto financiero – debe haber en un proyecto de inversión? Porque?
- Incidencia del terreno
- Relación entre avance de obra y la inversión
- Que se necesita para una licitación nacional/provincial?
- Diferencia entre proyecto inmobiliario y proyecto turístico
- Leyes vigentes en la constitución (normas) “proyecto viable”
- Etapas de proyecto de inversión
- Publicidad / comercialización
- Normativa / claves
- Dirección simple – Dirección por administración y dirección por contratos separados
- Legajo de construcción.
- Ordenanzas 10708 / 10681

Ordenanza 10708: Ordenamiento territorial y de uso de suelo

Norma que rige la ordenación territorial y urbana.
La plata se divide en:
- Área urbana u/ef. – u/c 1 al 8 u/r 1al 8 y u/rm
- Área complementaria
- Área rural

Unidad funcional:
Ambiente o conjunto, y/o sectores que pueden estar comunicados entre sí o vinculados
funcionalmente, necesarios y suficientes para cumplir su destino fijado en el plano de obra,
susceptible a ser afectado al régimen de PH.

Deslinde, amojonamiento o nivelación:

Plano resultante de la mensura y replanteo de la parcela, luego de un estudio jurídico- teórico
de los títulos y antecedentes. Garantiza la correcta determinación de las L.M que separan los
dominios e indican las cotas mínimas para las obras.

Indicadores urbanísticos:
Regulan la ocupación de suelo, intensidad máxima para cada zona. (Fot, Fos y densidad)

Fos: Sups cubierta y semicubierta con más de 60cm – Sup sobre cota +1,50
Fot: No se computa:
 - Salas de maquinas, tanques, depósitos, lavaderos, etc.
- Las plantas libres (dos lados libres)
- Superficies menores en cota de nivel +1,50
- Halles, accesos, escaleras, asesores, plenos.

Densidad:
- En edificios públicos no se aplica
- En hoteles y sus variantes se aplica la densidad comercial

Densidad x sup / 10000 = Cantidad de personas

Vivienda del encargado:

Para edificios con 25 U.F o más. Debe estar ubicado en planta baja o último piso (estar
comedor, cocina, baño y dos dormitorios)
También una habitación con bacha, anafe, baño y vestuario (office) para ayudante o encargado
suplente – con menos de 25 U.F también.
No se computa en densidad ni en Fot - Lleva un cuadro de superficie aparte.

Ambientes, locales y dependencias:

1 Clase: Actividades referidas al uso habitable (estar, dormitorios, etc.)
2 Clase: Locales húmedos (baños, cocinas, etc.)
3 Clase: Locales comerciales (16 m2, lado y altura mínima 2,7m)
4 Clase: Dependencias (halles, cocheras, porterías, escaleras, etc.)

Ambientes de usos hgmúltiples (AUM) 6 a 12m2, lado mayor a 2m.

- En viviendas mayores a 25m2, con 2 ambientes.
- Computa como una habitación.

Rol del Arquitecto:

El titulo del arquitecto le permite diseñar, proyectar, dirigir, ejecutar espacios destinados al
hábitat humano; edificios, estructuras, instalaciones, obras de restauración, renovación, re
funcionalización de edificios.
Diseñar, proyectar, dirigir, ejecutar el control técnico de componentes y materiales de la obra,
programar y ejecutar demoliciones, proyectos sobre el paisaje, planificaciones arquitectónica y
urbanística, medir, empadronar, confeccionar planos.

Al momento de materializar una obra se debe confeccionar un contrato de dos o más partes
que están de acuerdo con la obligación de ejecutar una obra por el pago de un precio
determinado por la misma.
El contrato debe tener explicito el objetivo del mismo, las obligaciones, las partes
intervinientes los alcances, los limites de las acciones y las consecuencias en caso de
incumplimiento.
Extinción del contrato:
- Terminación de la obra
- Resolución (por común acuerdo, por incumplimiento de alguna parte)

Contrato profesional:
Al construir una obra, el comitente debe establecer 2 tipos de vínculos jurídicos, 2 tipos de
contrato:
Locación de obra intelectual: Profesional / comitente. El arquitecto es el locador y el
comitente el locatario (encomienda al arquitecto y paga un honorario)
Locación de obra material: Comitente/ constructor. El objetivo del contrato es materializar la
obra proyectada por el arquitecto, cumpliendo todas las indicaciones y prescripciones
establecidas por el proyectista y director de obra.

Licitaciones:
Cuando el contrato lo realiza una persona gubernamental, se llama a licitación y se hace según
la ley de obras públicas – nacionales.

- La ley de obras públicas nacional considera tal, a toda contratación, trabajo o servicio
que se ejecute con fondos de la nación.
- La licitación y/o contratación de obras públicas se hará sobre la base de los siguientes
sistemas

A) Por unidad de medida: El precio de fija por la unidad de medida y hay ye establecer
con precisión las formas de medición, metros de mamp. Es recomendable para
contratación de trabajos que incluyan pocos ítems, es práctico ya que el precio se fija
por siempre multiplicación.
B) Por ajusta alzado: Se fija un precio global, fijo e invariable antes de la realización de la
obra. Es la más difundida y se utiliza para contratar constituciones de forma completa
o para rubros aislados a cargo de distintos contratistas. Adoptar este sistema implica
contar con una documentación detallada y completa, estudiados en profundidad para
coordinar eficientemente los tiempos, los materiales y la mano de obra. Pone en
máximo riesgo al contratista pero el comitente conoce el precio exacto, el tiempo y la
forma de los pagos si la empresa es eficiente, obtiene mayores beneficios. En épocas
de inflación se establecerlos regímenes de variaciones.
C) Por coste y costas: No tiene precio predeterminado, solo una idea global aproximada y
se le reconoce al contratista el derecho de reajustarlo. El ejecutor tiene menor riesgo,
ya que los aumentos son a cargo del propietario. Es recomendable para la contratación
de trabajos cuya determinación es difícil, como refacciones, ampliaciones, o donde no
se cuenta con la documentación total. El arquitecto puede cumplir funciones
profesionales en distintas etapas asegurar el comitente para elegir el método de
ejecución.

Etapas de proyecto:
El arquitecto puede cumplir funciones profesionales en distintas etapas y asegurar al
comitente para elegir el método de ejecución.
- En la etapa de proyecto, puede encargarse del anteproyecto (con los estudios previos,
croquis, planos conformes a una normativa) o el proyecto completo (con los planos
generales, y los complementarios, la memoria descriptiva, computo métrico, el
presupuesto, el pliego de condiciones, el estudio de propuestas y la documentación
para la aprobación)
- En la etapa de dirección, existen dos sistemas de ejecución que encierran distintas
tareas para el matriculado, una de las modalidades puede ser contratada por separado
y realizadas por diferentes profesionales.

Contratos:
- Dirección técnica simple, El comitente contrata a una empresa constructora o
contratista único, para la ejecución total de la obra. La misma estará cargo de los
obreros correctamente inscriptos, las maquinarias, equipamientos, seguros,
impuestos. Asume sus riesgos laborales, financieros impositivos a cambio de
beneficios. Además tiene la obligación por ley de contar con un representante técnico
profesional con incumbencias, para cada obra – a través de contrato de servicio – Este
 último debe conducir los empleados, dar órdenes, realizar seguimiento de asistencias y
conducta.
En cambio el arquitecto como director técnico, debe asesorar al comitente,
representar sus intereses, fiscalizar que se construya de acuerdo al legajo y pliegos,
elaborados por el proyectista, y certificar o no las tareas ejecutadas, para que el
comitente pague por el avance de obra.
Por último la obra debe contar con un responsable de la seguridad e higiene, esta
responsabilidad recae en la empresa contratista o el comitente.
El honorario de la dirección de obra es el 40% del de proyecto y dirección.
- Dirección ejecutiva: (las funciones del director de obra y de representación técnica las
asume el mismo profesional – Director de obra – )
La función del arquitecto en el caso en que no existe contratación de un constructor o
empresa a cargo de la obra. Tiene todas las responsabilidades del director de obra y
puede ejecutarse por dos sistemas.
Si el comitente opta por dos o más empresas para la ejecución de la obra, en ese caso
estos asumen los riesgos laborales, financieros, impositivos y un representante técnico
por obligación legal. El director de obra coordina las tareas y los tiempos de los RT. El
valor honorario es del 100% más por aumentar sus responsabilidades.
A) Dirección por contrato separados: Dirige y coordina a los distintos contratistas
intervinientes o sus representantes técnicos, responsables de cada rubro
(honorarios + 100% de la dirección)
B) Dirección por administración: El comitente asume bajo su responsabilidad el rol
del contratista de su propia obra, con los deberes laborales, legales, financieros,
impositivos que esto implica, el arquitecto desempeña la dirección de obra y
representante técnico, y, por mandato del cliente administra la obra bajo su
nombre. El matriculado solicita un poder para gestionar y realizar precios, compra
materiales y contrata mano de obra.
También asesora al comitente en las inscripciones del personal, las libretas de
fondo de desempleo, contratar plan de seguridad e higiene, entre otros honorarios
equivalentes a la dirección de obra (40% del proyecto y dirección técnica) más su
suplemento equivalente al 200% de la dirección.

Honorarios:
Retribución por el trabajo y la responsabilidad del profesional en la ejecución de una tarea
encomendada. El colegio de arquitectos establece el porcentaje en relación al monto de la
obra.
Depende de:
A) M2 a construir
B) Calidad de la construcción
C) V.A determinado por el colegio de arquitectos
Forma parte del precio de inversión.

Beneficios:
Suma de dinero que una persona desea obtener por llevar a cavo una actividad. Dicha suma no
se calcula en base a una formula o porcentaje, sino que queda a criterio del ejecutor en base a
factores o características de la obra.
Depende de:
A) Plazo
B) Riesgo
C) Responsabilidad
Legajo de Obra:
Se trata de la documentación necesaria y las condiciones de ejecución que definen la obra, que
permiten llevarla a cabo. Son esenciales para el constructor al momento de preparar la obra
para saber qué y cómo de la obra a realizar.
A) Todo esto es parte del contrario de locación de la obra

Componentes:
Memorias:
A) Memoria descriptiva
B) Estudio de suelo
C) Memoria de calculo
Pliego:
D) De bases y condiciones – Directivas no técnicas (-Iniciación, forma + honorarios –
pagos)
E) De especificaciones técnicas – aspectos técnicos
Planos:
F) Emplazamiento
G) Arquitectura
H) Estructura
I) Instalaciones
Planillas:
J) Locales
K) Carpinterías
L) Armaduras
Presupuesto:
M) Computo métrico
N) Análisis de precios ( - Mano de obra – Materiales – Equipos – Insumos=
O) Presupuesto propiamente dicho

Contrato de concesión de obra:

Es un modo de ejecución de obra pública, por el que la administración pública le entrega aúna
persona física o jurídica la realización de una obra pública, y no paga por ella en forma de
directa, sino que permite a cambio, la explotación de la misma por un tiempo determinado, la
obra será del estado pero la exploración del concesionario, por tiempo suficiente para
recaudar lo invertido más los intereses/ganancias. Ej.: Autopistas, peajes.

Representante técnico:
El contratista lo designa y su función consiste en asumir la responsabilidad legar que implica la
construcción, instalación y provisión de equipos/ materiales.
Deberá preparar los planes de trabajo, organizar y supervisar la marcha de la obra. Brincar
instrucciones tecnicas necesarias para la correcta ejecución, dar respuesta y cumplir los
requerimientos del director de obra y presencia ante hechos que requieran decisión.

Director de obra:
(Arquitecto) controla periódicamente que el constructor ejecute la obra en concordancia con
los planos y el contrato.
Verifica el cumplimiento de plazos para el pago, ajusta y/o complementa, e informa al
comitente sobre modificaciones del contrato. El profesional vela por los intereses del mismo.

Rol del arquitecto en un proceso de inversión:

Promotor – a partir de una idea de proyecto (proyecto, dirección y ejecución)
Administrador – consigue inversores, administra fideicomiso y consorcio
Inversor – tanto con capital como con su trabajo

También existen los roles secundarios que son los referidos a lo (administrativo, técnico,
jurídico) como el escribano, la inmobiliaria, agrimensor.
Por ejemplo para realizar la subdivisión de la propiedad horizontal el agrimensor debe estudiar
la posible subdivisión y asesorar al propietario, para realizar el plano de subdivisión y su legajo
parcelario. Luego el necesario para recurrir a una escribano para que confección e inscriba el
reglamento de copropiedad y administración para que la subdivisión cobre efecto.

Hasta la aparición de la ley13512 en el año 1948, las disposiciones en vigencia no consideraban

la posibilidad de dividir un edificio horizontalmente entre varios dueños.
Pero con el avance económico e inmobiliario se dicto la ley, que establece la división jurídica
del inmueble en propiedades autónomas (unidades funcionales) con salida directa y/o
compartida a la vía pública. Cada propietario será dueño exclusivo de su UF y copropietario de
los espacios comunes. Esta ley permite la urbanización y el mantenimiento de los viene
comunes. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que se tienen sobre ellas
son interdependientes y conforman un todo invisible.

Esta ley estuvo inalterable durante 65 años, pero con la aprobación del nuevo código civil,
sancionado en octubre de 2014, asido reemplazada como derecho real (art. 2037 a 2072) con
gran similitud y algunas mejoras.

Reglamento de copropiedad:
Las propiedades que estén constituidas por unidades funcionales, espacios comunes y
superficies comunes, se deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública, que debe inscribirse en el registro de la
propiedad.
Puntos a tener en cuenta en el reglamento:
- Facultades y plazos del administrador
- Forma y proporción de la contribución de los propietarios con los gastos
- Tiempo y forma de las reuniones-asambleas
- Especificaciones de las partes ejecutivas
- Enumeración y uso de las partes comunes

Hoy en día, el PH es la herramienta más común que tienen las empresas, inmobiliarias y
particulares para vender un grande numero de departamentos en edificios, es decir que lo que
se divide no es la tierra, si no las UF.
Plan de inversión: es un documento que nos muestran forma grafica como se van
desarrollando las inversiones de la obra va de la mano con el plan de trabajo pero indica el
dinero que se debe entregar en cada periodo.

Aprobación del plano municipal (arquitecto)

+
Plano de subdivisión ( a cargo de un agrimensor o ingeniero)

Con ambos planos, la dirección de catastro provincial procede a la aprobación del PH y

posterior a esto (con los porcentajes establecidos correspondientes a cada propietario
(escribano) se inscribe en el registro de la propiedad inmueble, junto con el reglamento de
propiedad del condominio formado. Los impuestos vendrán en función de los porcentajes.

Que se necesita para una licitación nacional/ provincial? 13064/6121?

La licitación pública es un procedimiento administrativo por el cual la administración solicita a
los interesados a que sujetándose a las bases y condiciones establecidas en el pliego, formulen
propuestas de las cuelas se seleccionara y adoptara (adjudicación) la más conveniente. Se hará
sobre alguno de los tres sistemas: a) ajuste alzado b) coste y costas c) unidad de medida

La licitación pasa por las siguientes etapas

1. Convocatoria
2. Registro de participantes – pagar derecho de inscripción
3. Formulación y absolución de consultas y observaciones
4. Presentación de una propuesta – Técnica – Económica.
5. Evaluación / Presentación, apertura, evaluación
6. Adjudicación
7. Firma del contrato

Para participar debes ser:

- Cualquier persona natural o jurídica legalmente constituida e inscripta en registros
públicos que tengan experiencia comprobada.
- No estás comprometido por las prohibiciones de la ley.
- Haber adquirido las bases de la licitación.

Como se financia un negocio inmobiliario?

Se financia a través del aporte monetario de los inversores según el plan de inversión .

Un plan de inversión es un documento que nos muestra en forma grafica como se van
desarrollando las inversiones de la obra, va de la mano con el plan de trabajo pero indica el
dinero que se debe desembolsar en cada periodo.

Plan de trabajo: Es la planificación de la obra y su ejecución, contemplando el orden de tareas

y el tiempo que demandaran cada una………….

Proyecto de inversión:
Es un plan al que se le asigna un cápita más la utilización de recursos disponibles (materiales,
humanos y tecnológicos, su objetivo es generar un rendimiento economicen un determinado
plazo.
Se deben realizar estudios que permitan, al emprendedor que tiene la idea y a ,os inversores
que lo apoyan, saber si el proyecto es rentable y viable.
El hecho de analizar exhaustivamente y corroborar la factibilidad, no quiere decir que al
invertir, el dinero este exento de riesgos, pero conocer el mercado y las fuerzas que lo rodena
minimiza los riesgos y hace que sea más segura la inversión.

Invertir: Colocar capital (bienes y/o servicios) para obtener una ganancia futura.

En el caso del arquitecto, puede aportar conocimiento y trabajo como parte de la inversión. En
este caso se le paga por ej., con un depto.

Inversión inmobiliaria:
- Directa: Obtener una renta fija, comprar y revender (demanda alta y prolongada)
- Indirecta: El inversor se involucra de forma reducida ya que compra acciones, títulos,
que ofrecerán una rentabilidad atada a la gestión de la empresa.
Inversión turística:
- El inversor invierte en el inmueble, pero recupera la inversión (capital invertido) en un
tiempo determinado. Además se debe invertir también en el mobiliario necesario.
Una forma sintética se podría decir que las etapas de un proyecto de inversión son:
1) Búsqueda del terreno
2) Análisis de los indicadores
3) Anteproyecto, computo y presupuesto
4) Búsqueda de inversores (3y4 = Factibilidad)
5) Proyecto definitivo (parte legar, plan de pagos, tramites)
6) Comienzo de obra

Objetivo de la evaluación de la factibilidad de un proyecto de inversión es seleccionar la

alternativa que maximice la rentabilidad y minimice el riesgo. La factibilidad analiza los datos
relevantes para llevar a cabo la inversión. Es el método para determinar la conveniencia o no
de la puesta en marcha.

Diagnostica, la oferta y la demanda a partir del estudio del mercado, por contexto, el lugar.
Caracteriza, el proyecto según el/los posibles usuarios, los indicadores, dimensiones, la
localidad, para lograr satisfacer sus necesidades insatisfechas, con esto se realiza el
anteproyecto, luego una evaluación económica/ financiera a partir de determinar y verificar
las variables macro y micro sobre el éxito del proyecto, gastos, velocidad de venta, precio de
venta, tasa de inflación, etc.)
Estudia quien/ quienes puede aportar el dinero necesario para llevar a cabo el
emprendimiento.

Rentable: Proporciona ingresos superiores a los costos

Viable: Que se puede realizar

Un proyecto puede ser rentable y no viable o viceversa.

La factibilidad de un proyecto de inversión es un método de calculo rápido que por medio de

un sistema de pasos podemos determinar si el proyecto tiene potencial para su desarrollo.
Debe ser rentable y viable.

Metodología:
1) Diagnostico (localización del proyecto, situación del mercado – oferta/ demanda)
2) Caracterización del posible proyecto (a quienes, que tipología, cant. Dorm)
3) Diseño del anteproyecto (que cumpla con lo anterior y la normativa para que se
apruebe)
4) Evaluación económica (calcular m2 vendibles, incidencia terreno, etc.)
Para desarrollar los cálculos y calcular los m2 vendibles en relación al precio del proyecto.

Valor del terreno (en $) y superficie del mismo.

Indicadores (Fot, Fos, Dens, Premios – Aprovechar al máximo)
Incidencia del terreno ($ terreno/n de UF= s
…………..
Hoy por hoy, con la situación actual del país, puede resultar más factible para las inversiones
ahorristas, depositar el dinero en los bancos, ya que la tasa de interés – desde el año pasado –
llego a rondar el 30% anual.
En cambio si el inversor es una familia que quiere su propia vivienda para vivir o en un futuro
alquilar, sigue siendo factible porque a largo plazo convierte su capital, (aunque no busque
beneficio monetario) el capital invertido aumenta su valor a lo largo de los años.

Que es el costo puro de construcción?

Es el valor por m2 de lo que sale una obra sin tener en cuenta los honorarios y valor del
terreno.

Materiales
Mano de Obra
Equipos
Costo- Costo
Gastos Generales (directos/ indirectos)
Costo 1
Beneficios
Gastos Financieros (no siempre existe)
Precio Neto
Impuestos (IVA+Ingresos Brutos)
Precio (Costo puro de construcción)

Cuando es factible un proyecto?

La rentabilidad está dada por el precio de inversión, el % de ganancias y el tiempo que se
tardar en recuperar el capital, en función de la duración de la obra.

De no resultar rentable:
- Volver a resolver la propuesta, tratando de explotar al máximo el tamaño,
disminuyendo los espacios comunes.
- Utilizar las cocheras para incrementar las ganancias.
- Reducir el plazo de obra.

La viabilidad- evaluación de si se puede hacer consta de 4 evaluaciones.

- Técnica
- Ambiental
- Financiera
Socio- económica
(Se deben dar al mismo tiempo)

El terreno es un dato que puede existir o no, en el caso de que no es calcular con los
indicadores, el usuario posible y la zonificación, la cantidad de unidades funcionales posibles a
construir y este número multiplicarlo por la incidencia del terreno, que ronda entre los
U$D12000 y U$D15000 actualmente.

Los honorarios se calculan con la tabla que facilita el colegio de arquitectos, o de forma
práctica, multiplicando la actividad de la obra por la unidad arancelaria (que establece el
consejo superior del capba= que actualmente es de xxxx, multiplicado por un porcentaje no
menor al % (que es el mínimo estipulado)
El precio de construcción esta dado por la multiplicación del costo puro $/m2 por la cantidad
de m2 totales a construir.

Consorcio:
Asociación de empresas que se constituyen temporalmente para realizar una obra, prestar un
servicio o suministrar ciertos bienes. Es tratada como una persona jurídica, que por lo general
realiza una actividad comercial.
Es un acuerdo legal donde cada uno de los participantes (concordados) tiene derecho sobre las
ganancias o el mismo bien. Por ej. Un consorcio de propietarios adquiere un terreno, se
constituye un edificio, adjudicándose entre ellos, de manera acorde a los aportes realizados.
Es afectado por fallecimiento, divorcio, embargo de cualquiera de las partes, afectando
directamente a los demás, ya que se es propietario de un porcentaje pero se especifica de que.
Además, en este sistema, no se tienen en cuenta todo lo relacionado a lo previo de la
construcción y la escritura está a nombre de todos.

Fidecomiso:
Sistema donde se transfiere el demonio de una propiedad, bajo escritura pública, a través de
un contrato de fideicomiso entre un fiduciante y un fiduciario (responsable). Extra sometidos
hasta la duración/extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar al fideicomisario o
beneficiario los bienes logrados.
Es un mandato concreto de parte del fiduciante al fiduciario, para que este cumpla con el
cometido del contrato del fideicomiso.
La clave principal del fideicomiso es del aislamiento de los afectados, respecto de eventuales
acredores. Esta protegidos a la acción de terceros
- Patrimonio autónomo
Tampoco son afectados por la quiebra de un integrante,

Fiduciante – Patrimonio Fideicomiso – Fiduciario – Para obtener un resultado en un plazo

determinado – Beneficiario o fideicomisario

Fiduciante:
Dueño de un terreno, transfiere el dominio del mismo a un arquitecto (fiduciario) para
construir un edificio. En el caso de este sistema la titularidad es específica del fiduciario.

Fiduciario:
Puede ser uno o más sujetos, persona física o jurídica. Recibe los bienes y se comprometen a
través del contrato de fideicomiso a cumplir un encargo, y a donde el destino terminado es
para el fiduciante – beneficiario y fiduciario, que puede ser al mismo tiempo el fiduciante.

También existe el rol del inversor, quienes participan del negocio fiduciario aportando fondos y
pueden ser quienes resulten beneficiarios de la obra terminando, recibiendo UF o participando
del dinero tenido por la venta a terceros.

Consorcio:
- Contrato de relación entre las partes
- Todos son representantes legales
- Problema de afecta a todos
- Consenso el personas vivas y sin problemas jurídicos
- Ventaja competitiva por gastos y costos menores
- Persona jurídica

Fideicomiso:
- Sistema de dominio indirecto
- Representante legal – Fiduciario
- No puede ser perseguido por acreedores
- Es prolijo de papeles aunque provoca más gastos administrativos
- Mayor seguridad Jurídica
- Mayor envergadura de obra y plazo

M2 Construido:
Todos los m2 construidos de obra ya sea UF o espacios comunes.
Valor= Inv. total/cant m2 construidos
M2 entendible:
Los m2 construidos que se va a vender, es decir las UF sin contar los espacios comunes
Valor= Inv. Total/ cant. M2 vendibles

Etapas en la gestación de la obra

Un proyecto surge por la necesidad de resolver algo, por el cual, el comitente contrata a un
profesional o un estudio, para la elaboración.
La relación entre el comitente y el profesional se formaliza mediante un contrato que debe ser
visado y registrado por el capba, en el que se establece la tarea a cumplir, el plazo de
ejecución, el honorario correspondiente, etc. L colegio establece los honorarios mínimos
correspondientes a cada tarea.
El comitente entrega al proyectista sus requerimientos, estableciendo condiciones y
restricciones. El proyectista debe realizar los estudios necesarios (antecedentes, especialista,
reconocimiento del lugar, entorno, ambiental= para el planteo y desarrollo del anteproyecto.
En esta instancia cuando se realizan evaluaciones de factibilidad técnica, ambiental,
económica, que se permitan tomar decisiones respecto a la conveniencia o no del desarrollo
del proyecto.
Con el proyecto completo, el comitente está en condiciones de preceder a la realización de la
obra mediante la contratación de una empresa constructora. La contratación puede ser
directa, por una licitación o concurso de precios.
La empresa estudia el proyecto, establece condiciones de dirección, los riesgos y demás
circunstancias y prepara un presupuesto.
Una vez seleccionada la empresa constructora y acordada las cuestiones técnicas y económicas
se realizan el contrato de obra. Cada una de las partes designara al profesional que lo
represente.

Economía de la obra:
Una obra es un hecho técnico- económico, donde la empresa que la realiza tiene como
finalidad obtener un beneficio (el mayor posible) y donde el comitente se interesa por recibir
el mejor producto, al menor precio posible.
La empresa pone a disposición de la obra los recursos necesarios para la ejecución, y una de
las responsabilidades del conductor, administrar eficientemente esos recursos, manera de
manera que los costos se mantengan dentro de lo previsto en el presupuesto.
La buena administración de los recursos dependerá en primer lugar, de contar con una
adecuada planificación de la obra y luego, del estricto control de su utilización en el precio de
la obra.
Por un lado tendremos ingresos (gastos directos e indirectos) y por otro los ingresos, se irán
produciendo de acuerdo a las condiciones del contrato y los reales avances de los trabajos
durante el plazo de ejecución.
En general, los controles de obra son en cuanto calidad, cantidad, rendimiento/ tiempos,
fundamentalmente, costos.
Consiste en comprar lo realizado con lo previsto.