Antecedentes Del Problema

ANTECEDENTES
Antecedentes Históricos
Las hipotecas dieron origen en las civilizaciones griega y romana. Este tipo de
operación poseía lógica y evitaba el traslado de la propiedad como garantía del pago
de la deuda. Los romanos pensaron que, si el deudor quería percibir el pago de su
deuda, no tenía sentido despojar al acreedor de los bienes que podían generar el
dinero adeudado. Los romanos establecieron la modalidad de hipoteca, el cual
consistía en que el deudor traspasaba al acreedor su propiedad, esto implicaba una
gran desprotección para el primero con respecto a la garantía otorgada. Con el tiempo,
se crearon los registros de la propiedad, con los que las operaciones relacionadas con
las hipotecas comenzaron a adquirir una seguridad jurídica de la que antes carecían.
El verdadero nacimiento del crédito de hipoteca tuvo lugar en España en la década de

los 70, a raíz de las grandes migraciones desde las zonas rurales hacia las ciudades.
Barcelona, Madrid y Bilbao, entre otras ciudades, vieron aumentar su población de
forma exponencial. El sistema que se utilizaba para adquirir una vivienda consistía en
el que el constructor vendía el inmueble, se firmaba una serie de letras en función al
número de meses pactados entre el comprador y el constructor para el pago de la
deuda.
Durante los años 80 se sustituyó el procedimiento de emisión de letras para los

préstamos hipotecarios y comenzó a surgir la escritura notarial para este tipo de
financiación. En este tipo de documento se reflejaban todas las condiciones de
financiación, así como el plazo de pago y las causas de extinción. En transcurso de los
años 90, los bancos vieron una gran oportunidad de negocio en los créditos
hipotecarios y comenzó la pugna por atraer a nuevos clientes.
Dichas letras se inscribían en el registro con condición resolutoria; es decir, si el

comprador no hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a estar en manos de la
entidad bancaria, el cual posteriormente lo colocaba para disposición de venta. Esta
tendencia se prolongó hasta los primeros años del Siglo XXI, cuando este modelo de
financiación se convirtió en un negocio muy rentable en una época en la que todo se
vendía y compraba.
Este tipo de negocio continuó hasta que se produjo lo que se conoce como la explosión
de la burbuja inmobiliaria. Las consecuencias de este efecto fueron muy negativas
tanto para la población como para el propio sector bancario. La consecuencia fue que
los precios de las viviendas descendieron drásticamente, mientras que las entidades
bancarias no ofrecen préstamos con una financiación superior al 80%. (EVEO, 2024)
Este hecho de la burbuja inmobiliaria afectó a más de la mitad de los Estados Unidos.
En donde los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo a principios de 2006 y
luego alcanzaron su punto mínimo en 2007. En consecuencia de este fenómeno
provocó la crisis hipotecaria de 2007 y la crisis bursátil de enero de 2008 que afectó
tanto en los Estados Unidos como mundialmente.
En la segunda mitad del siglo XIX surgen los primeros bancos privados en México,
convirtiéndose en las primeras institución en otorgar créditos hipotecarios, mismos que
tuvo que suspender al poco tiempo, debido a que la ley dentro del mismo país no
contemplaba el perfeccionamiento de las garantías en favor del acreedor. En el año de
1882 nace el Banco Internacional e Hipotecario en México, convirtiéndose en la única
institución dedicada a los préstamos hipotecarios por más de 20 años.
Con el paso del tiempo, surge un nuevo tipo de crédito hipotecario de amortización
negativa afectando la rentabilidad de las entidades bancarias, esto quiere decir que si
la tasa bajaba el crédito se amortizaba, pero si por el contrario la tasa subía se
provocaba un refinanciamiento de intereses con lo cual la deuda aumentaba. En el año
de 1994, surge una crisis financiera que de la noche a la mañana el cual lleva las tasas
de interés del 9% al 60% volviendo impagables los créditos hipotecarios y, en muchos
casos, la deuda superara el valor de la vivienda que la garantiza. Según datos de
Banco de México (Banxico), el año 2020 la cartera vencida de los hogares, aumentó
19.8% respecto 2019, alcanzando los 72,529.9 millones de pesos. Los bancos
aseguran que la mayoría de los clientes retoman sus pagos, sin embargo, se observó
un ligero aumento en el índice de morosidad.
En la Revista de Análisis Económico publicada en el año 2012, hace mención sobre la
cartera vencida, como la principal medida de riesgo de crédito a emplear en un sistema
bancario. En particular, habla al respecto de la provisión de gastos. Menciona que la
cartera vencida debe de ser catalogado por tipo de cartera. (SCIELO, 2012)
Con el paso del tiempo se ha analizado la relación entre la morosidad de una cartera
de créditos hipotecarios y los distintos factores económicos, encontrando que las
relaciones más fuertes se producen con los tipos de interés, la tasa de desempleo y el
precio de la vivienda. Al mismo tiempo, e independientemente de los factores
económicos, el análisis de la morosidad de la cartera hipotecaria sitúa el mayor riesgo
de impago en los primeros 4 a 5 años de vida de la operación.
En el año 2015, la banca privada de Ecuador se vio afectada en la cartera de créditos

hipotecarios, por una nueva Ley para la Regulación de Créditos para Vivienda y
Vehículos; que establecía cambios principalmente en el tema de la garantía
establecida, que paso a ser de una hipoteca abierta a una cerrada, en donde se
estableció que la institución bancaria no podría perseguir otros bienes o inversiones del
cliente en caso del no pago de la deuda, sino exclusivamente el bien que garantiza la
deuda. El sistema financiero privado comenzó a tener más cuidado al momento de
ofrecer los créditos hipotecarios a la población, provocando una disminución en el
crecimiento a nivel general de la banca Privada, dando lugar a inconvenientes para los
demandantes del crédito como las duras políticas crediticias por parte de la Banca
Privada, tasas de interés altas y trámites engorrosos.
Antecedentes de Unidad de Análisis
En el año de 1990 en Guatemala nace una institución dedicada a las operaciones

financieras de vivienda con el propósito de brindar a los guatemaltecos accesibilidad a
la obtención de un hogar propio. En 2001 mediante estudios realizados para atraer
nuevos clientes e inversión, fueron aprobados como Financiera por parte de la
Superintendencia de Bancos, adoptando nuevos procedimientos y bajo la aplicación de
nuevas normas.
La Financiera durante el año de 2002 al 2019, busca participación dentro del sector
inmobiliario, en el cual con éxito logra financiar hogares guatemaltecos por medio de 20
inmobiliarias dentro Guatemala. En el año 2019 apertura dos puntos de servicios
cercanos a los hogares de los clientes para una mayor atención, seguridad y
personalización de servicio en relación a los créditos hipotecarios.
Derivado a la demanda de los créditos hipotecarios la Financiera buscar el crecimiento,

a través de una expansión en su capital, por medio de la emisión de acciones y la
conversión a una Banco destinado a créditos para la vivienda. Logrando con éxito la
aprobación de la Superintendencia de Bancos en el año 2020. Contando al día de hoy
30 años de experiencia en la participación del sector financiero en Guatemala.
EVEO. (2024). Historia de la hipoteca. Recuperado el 15 de 02 de 2024, de Historia de la hipoteca:

https://www.evobanco.com/ayuda/al-dia-con-EVO/hipoteca/hipoteca/
SCIELO. (2012 de 04 de 1). Revista de análisis económico. Recuperado el 2024 de 02 de 16, de Revista de
análisis económico: https://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0718-
88702012000100002

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El verdadero nacimiento del crédito de hipoteca tuvo lugar en España en la década de

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