Tesis Jenny Definitiva

ÍNDICE
1-INTRODUCCIÓN. ................................................................................................ 1
2-ANTECEDENTES. ............................................................................................... 3
2. 1 OBJETIVOS. .................................................................................................. 4
2.1.1 OBJETIVOS GENERAL. ............................................................................... 4
2.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. ......................................................................... 4
CAPÍTULO 1 .......................................................................................................... 5
3. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................. 5
3.1 DEFINICIÓN EMPRESA, DEL PRODUCTO O SERVICIO. ....................... 5
3.1.1 CARACTERÍSTICAS LEGALES: ................................................................. 6
3.1.2 CARACTERÍSTICAS, HORARIO FUNCIONAMIENTO. ........................... 6
3.1.3 CARACTERÍSTICAS DE COSTO PARA EL CLIENTE. ............................. 7
3.1.4 CARACTERÍSTICAS DE IMPLEMENTACIÓN SANITARIA. ................... 7
3.1.5 CARACTERÍSTICAS DE SEGURIDAD. ..................................................... 7
3.1.6 LAS VENTAJAS DEL CENTRO SPA A NIVEL DEL CLIENTE: ............... 8
3.1.7 LAS VENTAJAS DEL CENTRO SPA A NIVEL DEL NEGOCIO: .............. 8
3.1.8 MISIÓN, VISIÓN. ........................................................................................ 9
3.1.9 MISIÓN. ....................................................................................................... 9
3.10. VISIÓN. ........................................................................................................ 9
3.2 ANÁLISIS FODA. ........................................................................................ 9
3.2.1 MATRIZ FODA.......................................................................................... 11

3.3 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ACTUAL Y FUTURA. .............................. 12
3.3.1 DEMANDA ACTUAL................................................................................ 12
3.3.2 DEMANDA PROYECTADA. .................................................................... 17
3.3.3 VARIABLES QUE AFECTAN LA DEMANDA. ....................................... 18
3.4 ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL..................................................... 20
3.4.1 OFERTA ACTUAL. ................................................................................... 20
3.5 DETERMINACIÓN NIVEL DE PRECIOS. ............................................... 22
3.6 ANÁLISIS DE LAS CINCO FUERZAS PORTER. .................................... 23
3.6.1 RIVALIDAD COMPETITIVA DENTRO DE LA INDUSTRIA. ................ 23
3.6.2 AMENAZAS SERVICIO SUSTITUTO. .................................................... 24
3.6.3 AMENAZAS DE NUEVOS COMPETIDORES. ........................................ 24
3.6.4 NEGOCIACIÓN CON PROVEEDORES. .................................................. 24
3.6.5 PODER DE NEGOCIACIÓN CON LOS CLIENTES. ............................... 25
3.6.6 MODELO DE LAS CINCO FUERZAS PORTER ..................................... 26
3.6.7 ANÁLISIS DE LA CADENA DE VALOR. ................................................. 26
3.6.8 ESQUEMA CADENA VALOR. ................................................................ 27
3.7 ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN CON RELACIÓN AL MERCADO. .......... 28
3.8 CONDICIONES DE COMERCIALIZACIÓN. ............................................ 29
3.8.1 MIX DE MARKETING (4P)........................................................................ 29
3.8.2 SERVICIO. .................................................................................................. 30
3.8.3 PRECIO. ..................................................................................................... 31
3.8.4 PLAZA. ...................................................................................................... 32
3.8.5 PROMOCIÓN. ............................................................................................ 32
3.9 MERCADO POTENCIAL A CUBRIR. ...................................................... 33

3.9.1 MODELO DE NEGOCIOS (CANVAS) ........................................................ 34
3.9.2 SEGMENTO DE CLIENTES....................................................................... 34
3.9.3 PROPUESTA DE VALOR .......................................................................... 35
3.9.4 CANALES DE DISTRIBUCIÓN. ................................................................. 35
3.9.6 FUENTE DE INGRESO. ............................................................................. 36
3.9.7 RECURSOS CLAVES. ................................................................................ 37
3.9.8 ACTIVIDADES CLAVES. ........................................................................... 38
3.9.9 SOCIOS CLAVES. ...................................................................................... 38
3.9.10 ESTRUCTURA DE COSTOS. .................................................................... 39
CAPÍTULO 2 ........................................................................................................ 40
4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO. ...................................................................... 41
4.2. FACTORES DETERMINANTES EN EL TAMAÑO DEL PROYECTO...... 42
4.3 LOCALIZACIÓN. ........................................................................................ 44
4.3.1 MATRIZ DE LOCALIZACIÓN. ................................................................... 47
4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO. .................................................................. 48
4.4.1 PROCESO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS SERVICIOS. ........................ 49
4.4.2 DESCRIPCIÓN Y FLUJO GRAMAS DEL PROCESO PRODUCTIVO DE

LOS SERVICIOS QUE OFRECE EL CENTRO SPA SALTO DEL LAJA. ........... 51
4.5 DISTRIBUCIÓN EN PLANTA Y DISEÑO GENERAL DE LA

ESTRUCTURA. ..................................................................................................... 55
4.5.1 DISEÑO GENERAL DE LA ESTRUCTURA. ............................................. 55
4.5.2 DISTRIBUCIÓN DEL ESPACIO FÍSICO ................................................... 58
4.5.3 JUSTIFICACIÓN DEL TAMAÑO ÓPTIMO FINAL DEL PROYECTO

CENTRO SPA SALTO DEL LAJA. ....................................................................... 58
4.6 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LOS EQUIPOS E

IMPLEMENTACIÓN DEL CENTRO SPA. ........................................................... 59
4.6.1 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN ÁREA CAFETERÍA. 59
4.6.2 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN ÁREA SPA. ............. 72
4.6.3 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN OFICINA. ................ 80
4.6.4 IMPLEMENTACIÓN DE BAÑOS, CAMARINES Y LAS SALAS DE SPA.

............................................................................................................................... 87
4.6.5 IMPLEMENTACIÓN OTROS.................................................................... 91
4.7 ORGANIGRAMA CENTRO SPA SALTO DEL LAJA. ............................. 93
4.7.1 REQUISITOS Y FUNCIONES DE CARGO. ............................................. 94
4.8. PERSONAL CUANTIFICADO DEL CENTRO SPA SALTO DEL LAJA.

............................................................................................................................. 105
4.8.1 SECCIÓN ADMINISTRATIVOS. ............................................................ 105
4.8.2 SECCIÓN OPERACIONES. ..................................................................... 105
4.8.3 SECCIÓN CAFETERÍA. .......................................................................... 106
4.8.4 SECCIÓN BODEGA ................................................................................ 106
4.8.5 SECCIÓN PERSONAL DE ASEO .......................................................... 106
4.9 REQUERIMIENTOS DEL PERSONAL DEL CENTRO SPA SALTO..... 107
DEL LAJA ........................................................................................................... 107
4. 10 ORDENAMIENTO INTERNO DEL PROYECTO. ................................. 108
4.10.1 HORARIO DE ATENCIÓN DE LOS CLIENTES. .................................. 108
4.11 ASPECTOS LEGALES ........................................................................... 108
4.12 ESTIMACIÓN Y ANÁLISIS DE COSTOS. ............................................ 109
4.12.1 INVERSIÓN ACTIVOS FIJOS. ............................................................... 109
4.14.2 INVERSIÓN DE ACTIVOS INTANGIBLES. ......................................... 111
4.14.3 INVERSIÓN DE COSTOS OPERACIONALES INDIRECTOS. ............. 112
4.14.4 COSTOS OPERACIONALES DIRECTOS. ............................................. 112

4.14.5 INVERSIÓN INICIAL. .......................................................................... 113
CAPÍTULO 3 ...................................................................................................... 114
5. ESTUDIO ECONÓMICO. ......................................................................... 114
5.4 MONEDA A UTILIZAR. .......................................................................... 115
5.5 INVERSIONISTA DEL PROYECTO. ....................................................... 115
5.6 PRECIOS DEL SERVICIO. ....................................................................... 116
5.7 DESCRIPCIÓN DE COSTOS Y CAPITAL DE TRABAJO. .................... 116
5.7.1 TOTAL COSTOS OPERACIONALES DIRECTOS. ................................ 116
5.7.2 TOTAL COSTOS OPERACIONALES INDIRECTOS. ............................ 117
5.7.4 TOTAL ACTIVOS FIJOS. ....................................................................... 119
5.7.5 TOTAL DE ACTIVOS INTANGIBLES. ................................................. 119
5.8 DESCRIPCIÓN DE INGRESOS .............................................................. 120
5.8.1 ESTRUCTURA DE LOS FLUJOS DE CAJA .......................................... 120
5.8.2 DEPRECIACIÓN..................................................................................... 121
5.9 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO ............................................... 125
5.9.1 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA 100% ............................... 125
5.9.2 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA AL 50% ........................... 125
5.9.3 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA AL 75% ........................... 126
5.10 TASA DESCUENTO ............................................................................... 127
5.11 CRITERIOS DE DECISIÓN .................................................................... 128
5.11.1 VALOR ACTUAL NETO (V.A.N) .......................................................... 129
5.11.2 TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R) ................................................ 129
5.12 FLUJOS DE CAJA PROYECTO PURO Y APALANCADO ................... 130
5.12.1 FLUJO DE CAJA PURO ......................................................................... 130

5.12.2 FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO DE UN 50%..................... 131
5.12.3 FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO DE UN 75%..................... 132
5.13 ANÁLISIS DE LA SENSIBILIDAD ........................................................ 133
5.13.2 SENSIBILIDAD INGRESOS Y COSTOS .............................................. 134
5.14 CONCLUSIONES .................................................................................. 135

1-INTRODUCCIÓN.
Hoy en día el ajetreo que está expuesto los chilenos está causando problemas en su
salud y bienestar. Infartos, estrés, jaquecas, problemas para dormir, entre otras, son
males característicos de una sociedad moderna que trabaja a toda máquina.
En el afán de encontrar paz y salud, las personas acuden a diversos centros turísticos
y de relajación, un espacio de bienestar y entretenimiento.
Al observar este grupo de clientes, podemos determinar que los spa, surgen como
una solución, que permite dejar los problemas y desconectarse del mundo, el éxito de
estos centros que poseen una amplia oferta de tratamientos corporales, tratamientos
estéticos y terapias naturales.
El estudio de Prefactibilidad Técnico Económico del Centro Spa Salto del Laja,
empresa dedicada al servicio de tratamientos corporales, tratamientos estéticos,
terapias naturales, masajes de relajación, belleza y una variedad de productos
naturales para su degustación. Especializada para el segmento de la población ABC1,
C2, C3.
El presente estudio comienza con un diagnóstico, donde se destaca los objetivos que
se pretenden obtener, como también las ventajas que entrega el proyecto al ser
implementado. Para lo cual se desarrolla con un estudio de mercado, lo cual ayuda a
Dimensionar el tamaño de la oferta actual y futura, como el la demanda actual y
futura, permitiendo reconocer el público objetivo.
1
El estudio técnico, es la implementación de un Centro Spa, lo que entrega detalles
importantes en lo que respecta al tamaño, descripción del proceso, costos de inversión
y costos de operación.
Toda esta información obtenida de los estudios anteriores se evaluará en el estudio
económico, obteniendo indicadores de rendimiento como el V.A.N. (Valor Actual
Neto),T.I.R. (Tasa Interna de Retorno) y sensibilidad que entregan los resultados
para que los futuros inversionistas puedan evaluar la prefactibilidad de ejecutar el
presente proyecto.
2
2-ANTECEDENTES.
Los Centros Spa, son establecimientos de relajo y salud, donde se utilizan terapias
con agua, en las modalidades de piscinas, jacuzzis, hidromasajes, chorros y saunas.
El estudio de prefactibilidad técnico económico para la creación del “Centro Spa
Salto del Laja”, apunta su localización en el Centro turístico Salto del Laja, ubicado
en la VIII Región del Biobío, a 25 Km al norte de la ciudad de Los Ángeles,
sirviendo límite con la comuna de Cabrero.
El Salto del Laja o Salto del Río de La Laja, es una cascada que está conformado
por cuatro espectaculares caídas del río. El Salto es una de las grandes atracciones
turísticas para los viajeros, ya que el 86.5% de los visitantes a la provincia Biobío
asegura visitar el centro turístico, teniendo un fácil acceso y lo compone una variedad
de alojamientos, desglosándose en cabañas, camping, hoteles. Siendo cubierta la
demanda de alojamiento.
El presente estudio tiene la finalidad de agregar un atractivo de ocio al complejo y
poder ampliar su variedad de servicios.
3
2. 1 OBJETIVOS.
2.1.1 OBJETIVOS GENERAL.
Estudio de Prefactibilidad Técnico Económico de un Centro Spa Salto del
Laja.
2.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.
1. Estudio de mercado.
2. Estudio Técnico
3. Estudio Económico
4
CAPÍTULO 1
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1 DEFINICIÓN EMPRESA, DEL PRODUCTO O SERVICIO.
Hoy en día, los establecimientos denominados Spa ofrecen terapias con agua, la
cual contiene propiedades mineral-medicinales. En su mayoría provienen de
estanques naturales y se encuentran contenidas en piscinas, jacuzzis, saunas y tinas de
baño, por lo que la gente acude con regularidad a este tipo de lugares para descansar,
relajarse y tomar diversos tratamientos que le ayuden a mejorar tanto su espíritu y
energía, como su imagen física.
El estudio se focaliza en determinar la Prefactibilidad de instalar un Centro Spa, en
el centro turístico Salto Del Laja, en la comuna de Cabrero. Este estudio apuntará a
entregar un servicio de relajación, estética y cafetería a los visitantes, ya que los
servicios que ofrece el centro turístico son:
 Hoteles
 Alojamientos
 Cabañas
 Camping
 Restorán
5
En la actualidad no existe un centro Spa en la zona turística. Dado que tiene un
porcentaje importante de visitantes durante todo el año.
El servicio que se proyecta brindar incorpora a Hombres y Mujeres, desde los 9 años,
sin límite de edad, lo que tendrá un valor unitario por cada servicio.
Este proyecto contará con las siguientes características:
3.1.1 CARACTERÍSTICAS LEGALES:
 Establecimiento autorizado por la Municipalidad de la Comuna donde se
instalará el servicio.
 Autorización de la secretaría regional ministerial de Salud (Seremi de Salud).
 Autorización Sanitaria, autorizada por el Servicio de Salud Regional.
3.1.2 CARACTERÍSTICAS, HORARIO FUNCIONAMIENTO.
El servicio de Centro Spa, atenderá de lunes a domingo. En los meses de
temporada alta que comprenden los periodos entre noviembre y marzo.
 Lunes a domingo: de 10:00 a 20:00 Horas.
6
El servicio de Centro Spa, atenderá de miércoles a domingo. En los meses de
temporada baja que comprenden los periodos entre abril y octubre.
 Miércoles a domingo: de 10:00 a 19:00 Hrs.
3.1.3 CARACTERÍSTICAS DE COSTO PARA EL CLIENTE.
 La prestación del servicio, tendrá un costo por cada sesión de la variedad de
servicios otorgado por el Centro Spa, incluyendo promociones y tarjetas de
regalos con alianzas hoteleras.
3.1.4 CARACTERÍSTICAS DE IMPLEMENTACIÓN SANITARIA.
 Baños, sala saunas, duchas, camarines para los clientes y personal de planta
de la empresa y la cafetería.
3.1.5 CARACTERÍSTICAS DE SEGURIDAD.
 Luces de emergencia en salones de terapia, camarines, baños, sala sauna y
duchas para seguridad de los clientes que asisten al centro Spa.
 Sistema de Vigilancia Interno de cámaras de monitoreo de los clientes, que se
instalarán en recepción y otras dependencias.
7
3.1.6 LAS VENTAJAS DEL CENTRO SPA A NIVEL DEL CLIENTE:
 Es una alternativa muy efectiva para aliviar una de las enfermedades de la
actualidad como lo es el estrés.
 Mediante ciertos tratamientos, las personas pueden mejorar su salud, tener una
figura más escultural, y lucir más jóvenes.
 Es un servicio que no excluye al género masculino, hoy tanto hombres como
mujeres, asisten a un Spa para buscar sentirse y verse bien.
 Generalmente, una estación turística se distingue por una gran selección de
actividades tale como relajamiento, comida, paisajes, hotelería, pero se estima
necesario un centro Spa para la complementación de las vacaciones.
3.1.7 LAS VENTAJAS DEL CENTRO SPA A NIVEL DEL NEGOCIO:
 Para la Secretaría de Turismo, los Spa son uno de los giros del turismo de
salud con mayor potencial en el país.
 Se ha convertido en un segmento de alto crecimiento. Durante mucho tiempo
los negocios relacionado son este giro estaban desaprovechando el mercado.
 Es un negocio que ofrece tranquilidad no sólo a sus clientes, sino también a
quienes laboran en el.
 Tiene amplias posibilidades de expansión.
8
3.1.8 MISIÓN, VISIÓN.
3.1.9 MISIÓN.
Centro Spa, trabaja por brindar una agradable y perfecta estadía a nuestros
clientes, logrando una experiencia única e inigualable, contando con un personal
capacitado en las distintas áreas con el fin de satisfacer completamente las
necesidades requeridas en un lugar sereno entre la naturaleza.
3.10. VISIÓN.
Posicionarnos como empresa líder en el ramo, siendo reconocida a nivel local
y nacional por la calidad y entrega en sus servicios personalizados, enfocándose a la
salud y bienestar de los clientes.
3.2 ANÁLISIS FODA.
F.O.D.A (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas). Es una
metodología de estudio de la situación competitiva de la empresa en el mercado, ya
sea externa como interna.
9
1. Fortalezas.
 No hay competencia en el rubro, en el complejo turístico
 Gran afluencia de turistas varones.
 La infraestructura se ubica frente el atractivo del complejo turístico, la
cascada de agua.
 Alta demanda de hospedaje.
2. Oportunidades.
 Alta demanda del servicio en el mercado.
 Se incrementa el cuidado de imagen tanto para mujeres y varones.
 Aumento en el nivel estrés de la población.
 Gran afluencia de turista en temporada alta.
3. Debilidades.
 Limitación financiera en equipos de ultra tecnología en belleza.
 La gama de servicios es limitada.
 Débil imagen en el mercado.
 Alto costo de inversión.
4. Amenazas.
10
 No poseer prestigio en el mercado.
 Cambios en la fiscalización para este tipo proyecto.
 El alza de los impuestos.
 Desconocimiento y desconfianza de la población hacia el proyecto.
3.2.1 MATRIZ FODA.
FORTALEZAS DEBILIDADES
FACTORES F No hay competencia en el

1 rubro, en el complejo D Limitación financiera en equipos
EXTERNOS turístico. 1 de ultra tecnología en belleza.
F
2 Gran afluencia de turistas D
varones. 2 La gama de servicios es limitada
La infraestructura se ubica
F
FACTORES frente el atractivo del
3
complejo turístico, la cascada D
INTERNOS de agua. 3 Débil imagen en el mercado.
F
4 D
Alta demanda de hospedaje. 4 Alto costo de inversión.
F
OPORTUNIDADES Estrategias para maximizar
O D Estrategias para Minimizar las
tanto las F como las O.
O D y Maximizar las O.
O1 Alta demanda del Promociones para el turista de Potenciar los servicios de terapias
1
servicio en el mercado. paso con el servicio Spa Day. 1 naturales
Se crea una oferta llamada
Se incrementa el
O2 “solo para ellos”, un pack de
cuidado de imagen tanto 2
servicios de tratamientos Promocionar el servicio de
para mujeres y varones.
corporales y estéticos. 2 cuidados estéticos.
Aumentan disciplinas antis
O3
Aumento en el nivel 3 estrés, en cuartos conectados Personal calificado para cubrir las
estrés de la población. con la naturaleza. 3 necesidades.
O4 Gran afluencia de turista Alianza con los hoteles para Fortalecer el marketing, incluyendo
4
en temporada alta. descuentos en el centro Spa. 4 el servicio en operadoras turísticas.
F Estrategias para Maximizar D Estrategias para Minimizar
AMENAZAS
A las F y Minimizar las A. A tanto las D como las A.
Personal capacitado en
No poseer prestigio en el
A1 1 trasmitir tranquilidad y Cumplir con las normas exigidas
mercado
armonía 1 para estos centros de ocio.
11
Cambios en la Programas de seguridad e Mejorar los servicios actuales para
A2 fiscalización para este 2 higiene. (Aéreas de poder satisfacer las necesidades de
tipo proyecto. naturaleza) 2 los clientes.
A3 Distintas formas de pago, Estrategias de precios según

3
El alza de los impuestos. (tarjetas, cupones). 3 temporadas de vacaciones.
Desconocimiento y Realizar estrategias

desconfianza de la publicitarias, (pagina web).
4
A4 población hacia el Calidad en el servicio para generar
proyecto. 4 prestigio en el mercado.
Matriz FODA.
3.3 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ACTUAL Y FUTURA.
3.3.1 DEMANDA ACTUAL.
El analizar la demanda, con datos estadísticos basados en la página Biobío es
Tuyo, realizado en el año 2011, cuya fuente de información es entregada por el
Instituto Nacional de Estadísticas (I.N.E.). Podemos apreciar una cifra que se ha ido
en aumento significativo en la población de turistas en la provincia del Biobío, tanto
chileno como extranjero.
Periodo Chilenos Extranjeros Total
2011 450.118 43.933 494.051
2012 500.688 48.933 549.621
2013 547.435 50.386 597.821
Distribución de turistas que visitan la provincia del Biobío 2011 y 2013
12
A continuación se muestra el porcentaje de turistas que visitan la región, en
temporada baja como, en temporada alta.
Distribución en porcentaje de turistas que visitan la Provincia del Biobío 2013.
Fuente: Elaboración propia con datos del Biobío es Tuyo, (Observatorio Turístico).
En el siguiente cuadro se muestra la edad etario de los turistas. Confirma la
predominancia del género masculino, como turista principal en temporada baja
Distribución de turistas por rango etario mayores a los 30 años a la Provincia del Biobío 2013.
. Fuente: Elaboración propia con datos del Biobío es Tuyo, (Observatorio Turístico).
13
La provincia del Biobío concentra a un 60.4% de sus turistas en un rango etario que
supera los 30 años. Siendo el rango etario predominante aquel de “Mayores de 45
años, con un 28.3%.
Distribución de turistas que viajan solos a la Provincia 2013.
Fuente informadora del observatorio turístico, indica que los motivos de viaje a la
provincia según temporada baja, es de negocios y profesional. Según la figura N°3,
nos afirma que el turista viaja solo, el cual nos apuntamos en captar el 5% de esos
turistas o ejecutivos y brindarles un servicio de ocio propicio a su visita a la provincia
con una amplia infraestructura y acogedora cafetería.
Para precisar el concepto de demanda en relación al proyecto, es necesario
determinar la demanda de los centro Spa, Centro de estética y cafetería, a nivel
nacional, para saber si aumenta el gusto y la preferencia de los centro de relajación.
14
Distribución de preferencias de consumo los años 2009 y 2013
Fuente:( Elaboración propia con datos de GFK Adimark, (Investigación de mercado y opinión
pública).
Se puede apreciar en el cuadro que los consumidores, han ido aumentando en su
gusto por acudir a centro de consumo que complemente, centro estética, con centro
Spa y cafetería. Como base, se encuestaron a 3200 casos a lo largo del país.
Podemos resumir que los chilenos incorporan dentro de sus gastos y prioridades,
dada que la sociedad se comporta con un nivel más acelerado y dirige a las personas a
distribuir su tiempo en centro de ocio, lugares que de años anteriores no eran de real
importancia o más bien un lujo.
El presente gráfico muestra la demanda histórica de visitantes a la provincia del
Biobío desde el 2004 hasta el 2013.
15
DEMANDA HISTÓRICA
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
387,363 420,409 447,966 489,968 417,126 471,295 484,204 497,113 510,022 522,931
TURISTAS QUE VISITAN LA PROVINCIA DEL BIOBIO
y = 12909x + 393839
R² = 0.7619
( 2011), 497,113
(2007), 489,968 ( 2009), 471,295
(2013,) 522,931
(2006), 447,966 ( 2010), 484,204
( 2012,) 510,022
( 2005), 420,409
( 2008), 417,126
( 2004), 387,363
Gráfico 1 Turistas Nacionales y extranjeros
16
3.3.2 DEMANDA PROYECTADA.
Una vez definida la demanda actual, la proyección de ésta puede abordarse
estableciendo una tendencia de acuerdo al comportamiento de las distintas acciones
desarrolladas en los periodos analizados y la tasa de crecimiento del turista
proyectado; el caso del Centro Spa Salto Del Laja, se considera una vida útil de 5
años.
2014 2015 2016 2017 2018
535,840 548,749 561,658 574,567 587,476
TURISTAS NACIONALES Y EXTRANJEROS QUE VISITAN BIOBÍO.
y = 14552x + 517767
R² = 0,9928
2018, 587,476
2017, 574,567
2016, 561,658
2015, 548,749
2014, 535,840
Turistas que vistan la Provincia del Biobío proyectada a 5 años.

El incremento del año 2014 al 2018 y la proyección es de 1.02 %, aproximadamente.
17
3.3.3 VARIABLES QUE AFECTAN LA DEMANDA.
En la realidad es que existen dos tipos de factores que afectan la rentabilidad
de los modelos de este tipo de proyecto, factores controlables los que considera el
propietario del negocio y los no controlables, como su nombre lo indica, son difíciles
de controlar.
Factores controlables.
Como el nombre lo dice, son los factores fáciles de controlar y cuya modificación
está en las manos del responsable del proyecto.
 Producto: La empresa debe decidir qué especificaciones establecerle a su
propio producto o servicio, de forma inteligente, para que sea atractivo para el
cliente.
 Precio: El precio del producto o servicio se debe establecer tomando en
cuenta el costo de inversión y el margen de utilidad para el SPA.
 Promoción o publicidad: Este es un factor controlable en el Centro SPA, ya
que la publicidad debe decidir qué medio publicitario utilizar y el tipo de
promoción que establece para atraer a los clientes.
 Prácticas de gestión: Serie de métodos, técnicas y hábitos empresariales que
llevados a cabo correctamente, llevan al éxito.
Factores incontrolables.
18
Como el nombre lo indica, son difíciles de controlar. Eso quiere decir que nadie
puede cambiarlos. Por ejemplo:
 Demanda: Es un factor difícil de controlar, ya que no está en manos del
propietario o responsable del SPA controlar las opciones del consumidor al
demandar un producto o servicio.
 Consumidor: Sólo el consumidor sabe lo que necesita y cuándo lo necesita,
es difícil interferir en sus decisiones.
 Competencia: Es difícil erradicar o modificar la rivalidad entre negocios del
mismo tipo. Es muy fácil decir “yo no quiero tener competencia”, pero la
realidad es que esto está fuera de nuestro alcance. Lo único que se puede
hacer es usar todas las herramientas necesarias para competir de manera legal
y justa, logrando ofrecer mejores opciones al consumidor. En este ambiente
competitivo, en donde cada empresa debe considerar su tamaño y la posición
que tiene con respecto a la competencia para conseguir los mejores resultados.
 La moda: Las tendencias que llegan a un país o territorio afectan la demanda
de los servicios ya establecidos en el negocio.
19
3.4 ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL
3.4.1 OFERTA ACTUAL.
TABLA DE OFERENTES EN LA REGIÓN BIOBIO.
NOMBRE DIRECCIÓN SERVICIOS ADICIONAL

Camino Valle
Camino al Agua Nonguén * Tinas al aire libre Restaurante
* Piscinas Lúdica
N°2151, Concepción temperada.
* Sauna
* Masajes en Cabina
con
Aromaterapia.
* Tratamientos
Bellus Rengo N°175-D Corporales
Centro estética * Tratamientos
y Spa Concepción Faciales
* Masajes Relajantes
* Masajes
Descontructurante
Acuario Spa San Martín N°654 * Auriculoterapia
* Masajes
Concepción Terapéuticos
* Masajes Reductivos
* Podología
* Manicure- Pedicure
* Peluquería Express
* Cosmetología Facial
* Tratamientos
Neptuno Spa Aníbal Pinto N° 941 Corporales Cafetería
* Tratamientos
Concepción Faciales
* Masajes
Descontructurante
* Bronceado
20
* Baño Turco
Terma Urbana Avda. Marconi N° * Tratamientos

Spa 670 Corporales
Los Ángeles * Belleza
* Pedicure y Manicure
* Masajes Reductivos
* jacuzzi
Oferentes de la región del Biobío, Los Angeles y Concepción
Fuente: Elaboración propia 2014.
Dentro el mercado local es importante conocer que centros relacionados con
la estética y/o salud brindan similares servicios a los que se propone en el presente
proyecto a fin, de obtener una referencia sobre la características, usos y
especificaciones de los mismos, aspectos importantes que permitan optimizar el
estudio.
En la Región del Biobío, en el mercado de centro Spa, tenemos a tres centros, con
similares características que se ofrece en el proyecto. En la ciudad de Concepción se
encuentra una variedad de locales dedicado al cuidado personal, salones de belleza.
En la provincia Biobío se encuentra, solo un centro Spa, ubicado en la ciudad de Los
Ángeles, el cual solo otorga servicios del giro.
En el siguiente cuadro se indica los oferentes en el mercado.
21
En el análisis de la oferta, se puede apreciar que en la localidad de Los Ángeles, solo
se encuentra un Centro Spa, dentro de la ciudad y que no cuenta con servicio de
cafetería y restaurante, motivo por consiguiente da ventaja a los potenciales clientes
que quieren cubrir sus necesidades.
En relación a la ciudad de Concepción, se puede apreciar que sólo un Centro Spa
ofrece el servicio de restaurante, pero cuenta con piscinas, pero poca variedad de
masajes con productos naturales y terapias anti estrés.
El Centro Spa del Salto del Laja, sus instalaciones están destinadas para la atención
personalizada en la gama de servicios a ofrecer.
3.5 DETERMINACIÓN NIVEL DE PRECIOS.
En esta etapa es importante saber cómo se mueve el mercado, en lo que
respecta a los precios, ya que una mala decisión al determinar los precios del servicio,
dañará al proyecto.
 Eligiendo un valor que se encuentre dentro de los parámetros de los demás
 Los costos de inversión serán un parámetro para la medición de los precios.
 Consideración de máquinas y equipos especializados al rubro.
La decisión de precio para el servicio que se presta es de un valor por cada servicio
que se ofrece en el Centro Spa, se asume que los precios establecidos están acorde al
22
mercado que parte con un valor mínimo de 15.000 y un valor máximo dependiendo
de la modalidad y los servicios a escoger, fluctuando promociones y eventos
especiales.
3.6 ANÁLISIS DE LAS CINCO FUERZAS PORTER.
Esta Herramienta de Gestión, permite analizar todo tipo de Industrias, ya que la
obtención de beneficios es el mismo, porque a largo plazo es la estructura de la
industria la que determina estos beneficios y no el producto o servicio en sí mismo.
A largo plazo es la estructura Industrial manifestada por las cinco fuerzas
competitivas, quien determinará sus beneficios. A continuación se desglosan las cinco
Fuerzas de Porter.
3.6.1 RIVALIDAD COMPETITIVA DENTRO DE LA INDUSTRIA.
La rivalidad entre competidores es reducida por el desconocimiento que
existe entre sí ya que los pequeños Spas y Centros Estéticos están ubicados en la
ciudad más cercana, Los Ángeles, con una distancia de 30 Km, del centro turístico
Salto del Laja. Y la próxima ciudad es Concepción con una distancia de 95 Km.
23
3.6.2 AMENAZAS SERVICIO SUSTITUTO.
La amenaza de un servicio sustituto es alta, por el costo bajo de cambiar a
ellos, por lo que es necesario resaltar la ventaja de una asesoría de imagen
personalizada.
Esta fuerza está integrada por aquellos negocios que residen en el centro turístico
como el área hotelera que pueden llegar a desempeñar, en mayor o menor medida
funciones parecidas a las que se pretende llevar adelante en el proyecto.
3.6.3 AMENAZAS DE NUEVOS COMPETIDORES.
La amenaza es alta ya que se encuentran competidores potenciales que
pueden ingresar al sector y convertirse en competidores. Estos ingresan al mercado
con un servicio similar o nuevas tecnologías. Lo importante es anticipar como
ingresará el competidor al mercado, con que estrategias, y poder conocer sus precios
y servicios.
3.6.4 NEGOCIACIÓN CON PROVEEDORES.
El centro Spa tendrá un bajo nivel de negociación ya que cada día se inserta
ene l mercado el área de relajación en conjunto con la estética, lo cual nos lleva a un
24
convenio con una empresa de una marca reconocida en el área de la estética y belleza,
para poder suplir la demanda en temporada alta de vacaciones.
Dado el entorno de la naturaleza se incorporan locatarios para ser parte de los
proveedores de miel para los tratamientos de belleza que se realicen en el centro, y así
poder potenciar al trabajo de la zona.
3.6.5 PODER DE NEGOCIACIÓN CON LOS CLIENTES.
Los clientes tienen un nivel de negociación alto, estableciendo sistemas de
alianzas con hoteles, camping y operadoras turísticas que residen en la zona o fuera
de ella.
Convenio con empresas públicas o privadas generando descuentos para los
empleados, entre lo que podemos destacar es la promoción del servicio Spa Day.
25
3.6.6 MODELO DE LAS CINCO FUERZAS PORTER
Modelo Porter
3.6.7 ANÁLISIS DE LA CADENA DE VALOR.
El presente estudio tiene como objeto determinar cuales son las actividades
que generan mayor valor a la empresa.
Actividades primarias:
 Logística de entrada; almacenamiento de materiales, recepción de datos,
(acceso de clientes).
 Procesos; productos naturales en terapias de relajación y belleza.
26
 Logística de salida; control periódico de inventarios.
 Marketing y ventas; promociones personalizadas a los clientes.
 Postventa; Servicio al cliente.
Actividades de apoyo.
 Infraestructura de la empresa; Planificación y organización de los
departamentos.
 Administración de recursos humanos; Profesionales altamente calificados y
capacitaciones continúas.
 Desarrollo de tecnología; Investigación de nuevas técnicas innovadoras.
 Compras y abastecimiento; Oportuno abastecimiento de equipos.
3.6.8 ESQUEMA CADENA VALOR.
Figura 1 Esquema de la Cadena De Valor
27
Figura 2 Esquema de la Cadena de Valor Centro Spa Salto Del Laja.
3.7 ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN CON RELACIÓN AL MERCADO.
La localización del proyecto se encuentra ubicado en el centro turístico Salto del
Laja, el cual es uno de las atracciones mas visitadas por los viajeros chilenos y
extranjeros. Ubicado en VIII Región del Biobío, a 25 Km al norte de la ciudad de Los
Ángeles, sirviendo límite con la comuna de Cabrero.
28
Fotografía Salto del Laja
Fuente: Elaboración propia
3.8 CONDICIONES DE COMERCIALIZACIÓN.
3.8.1 MIX DE MARKETING (4P).
El sistema de comercialización se definirá en base a la estrategia comercial que
se aplicará al presente proyecto en relación al análisis de las 4 P, que tiene por
finalidad clarificar lo que serán el Producto o Servicio, la Plaza, el Precio y el tipo de
Promoción.
El Centro Spa Salto del Laja, ofrece un servicio especializado en el mejoramiento
de la estética corporal y salud mental dirigido a hombres y mujeres, cuenta con el
apoyo y asesoramiento de Profesionales calificados que tienen por finalidad marcar
un precedente en el centro de Spa y estética.
29
3.8.2 SERVICIO.
Es necesario mencionar la calidad indiscutible en tratamientos diseñados con
productos naturales para satisfacer las múltiples necesidades estéticas, lo cual
permite tener la fidelización de los clientes y hace que la propuesta se diferencie de
la competencia.
El servicio que se ofrece es de calidad, se rige bajo las estrictas normas
generales para el funcionamiento de un Centro Spa.
Entre los principales servicios que se ofrecen son:
 Masajes, tales como, facial, relajación, relajación en pareja, piedras calientes,
drenaje linfático, descontracturante, piernas cansadas.
 Terapias Naturales, tales como, flores de bach, Reiki,
 Tratamientos Corporales, tales como, tratamiento reductivo, termo
estimulación, levantamiento de glúteos, limpieza profunda espalda.
 Tratamientos faciales, limpieza facial profunda, pieles secas y deshidratadas,
envejecimiento profundo, mascarilla rejuvenecedora en base a miel.
 Belleza, tales como, bronceado, depilaciones, hidrataciones.
 Hidromasaje / Jacuzzi.
El cliente recibe el asesoramiento profesional sobre todo cuando ingresa por primera
vez ya que tiene intenciones de experimentar algún tratamiento recomendado por sus
bondades y beneficios para conseguir bienestar integral. El sector estético comprende
30
un nivel de rivalidad considerable pero definitivamente las proyecciones de
rentabilidad sugieren la presencia de nuevas alternativas para atender a una demanda
insatisfecha, preocupada de lucir y sentirse bien en un mundo, en donde las
preocupaciones, rutinas diarias excesivas provocan altos niveles de estrés alterando la
rutina diaria de cada individuo. El cuidado estético llega a integrar a los centros de
ocio vacacionales como real necesidad.
3.8.3 PRECIO.
El Servicio de Spa tiene variación en cuanto a su precio de acuerdo a los
diferentes tratamientos aplicados a cada tipo de problema, por lo general van desde
$15.000, siendo un valor mínimo y un máximo dependiendo del servicio y plan a
tomar, tratamientos con un previo diagnóstico y con aceptación del cliente.
Mediante la investigación de mercado se obtienen los precios promedios de los
servicios de Spa y en relación a ellos determinamos el precio de venta al público que
maneja el negocio, en espera de que sea poco probable ser superado por la
competencia. La rentabilidad depende la referencia de una demanda que reconoce la
posición de un mercado que abre sus puertas a la estética. El centro Spa, incorpora
dentro de su listado de precios, ofertas especiales para fechas importantes para los
consumidores, permitiendo ser un regalo único para celebraciones tales como día de
la madre, día del padre, por dar algunos ejemplos.
31
3.8.4 PLAZA.
La Plaza corresponde al lugar Físico donde se ubica el “Centro Spa Salto del
Laja”. Se encuentra en el Centro Turístico Salto del Laja, centro en el cual pertenece
a la comuna Cabrero, Octava región del Biobío, a 25 Km. de la ciudad más cercana,
Los Ángeles, sitio fácil acceso, el complejo concentra la mayor partes de turista que
de la provincia ,esto se debe a la mayor concentración de público objetivo y la
cercanía de las respectivas necesidades que serán requeridas para la buena marcha del
establecimiento y calidad de vida de los turistas, tales como hoteles, cabañas y
camping.
3.8.5 PROMOCIÓN.
El Centro Spa Salto del Laja enfoca sus esfuerzos en resaltar los beneficios de
sus servicios personalizados y la exclusividad del atractivo que proporciona el centro
turístico.
Las múltiples opciones para publicitar el negocio son variadas aunque uno
de los principales medios para dar a conocer será fusión con el Hotel Salto del Laja,
que sus clientes tengan una cuponera de descuento en el Centro Spa. Parte de la
promoción es el uso de recursos tecnológicos, como Página Web, Redes Sociales,
32
Turismo Chile, así como también la propaganda constante en los medios de
comunicación local como radio, televisión y correos personalizados con descuentos
preferenciales y potenciar a las empresas en incorporar a sus beneficios a sus
trabajadores descuentos especiales para promocionar el Centro Spa, conectándose con
la naturaleza y en toda temporada se complementa el espacio físico en conjunto con
la vida sana y comida saludable.
La cafetería tendrá menú con precios convenientes para la segmentación de los
clientes y menú variados para deleitar a los clientes.
3.9 MERCADO POTENCIAL A CUBRIR.
El mercado que se puede cubrir, será de un orden del 5% del público
objetivo de la clase socioeconómica ABC1, C2 y C3 de los visitantes al Centro
Turístico. Un 58.9 % de turistas que visitan la provincia en temporada alta, declara
visitar durante su viaje el atractivo turístico, disminuye en 21,2%, en temporada baja,
cifras aproximadas entregadas por el Laboratorio Turístico Nacional.
33
3.9.1 MODELO DE NEGOCIOS (CANVAS)
El modelo CANVAS representa el modelo de negocio de un Centro Spa, el cual
depende del estudio de la oferta y demanda. Esto permite identificar a los usuarios y
sus preferencias, así también podrá determinar la oferta que se debe entregar y como
ejecutarla.
3.9.2 SEGMENTO DE CLIENTES.
Los integrantes de la población pertenecientes a la ABCI, C2, C3 es el mayor
segmento de clientes de un spa. Les interesa la salud y el bienestar. Sus carreras
profesionales son importantes y para poder funcionar a pleno rendimiento necesitan
poner atención a cuidado personal. Este cliente, una vez introducido en los servicio
del spa es un cliente leal y obediente. Tiene algo de conocimiento sobre belleza y
salud, y requiere un local bien equipado. El problema de este tipo de clientes es su
falta de tiempo para los tratamientos (aunque no su falta de dinero), por lo que
aprecian paquetes compactos que les permite entrar y salir rápidamente y paquetes
completos. Suelen requerir: masaje corporal, y las mujeres tratamientos anti
celulíticos y manicura. La sofisticación y la técnica les atraen. Son el mayor segmento
de clientes de spa y debería seguir creciendo.
Según los datos entregados en el estudio de la demanda, se señala un porcentaje
importante de varones que acuden de paso al centro turístico Salto del Laja, dato
34
importante para enfocar ese porcentaje que van de paso por motivos profesionales y
escogen el lugar para motivo de alojamiento, son profesionales jóvenes y buscan
tranquilidad, el Centro Spa Salto Del Laja, incluye dentro de los programas atención
personalizada para una estadía más amena.
3.9.3 PROPUESTA DE VALOR
El centro Spa Salto del Laja, otorga servicios con personal calificado que
utiliza técnicas innovadoras con productos totalmente naturales, y cuenta con una
infraestructura conectada al entorno de la naturaleza.
3.9.4 CANALES DE DISTRIBUCIÓN.
Para ofrecer el servicio, los canales de distribución son los siguientes:
 Los servicios se realizan en las instalaciones, como también algunos servicios
que tienen por convenio con el hotel Salto del Laja, con clientes que tengan
dificultad para el traslado hacia el Centro Spa.
 La implementación de recursos tecnológicos, como Página Web, Redes
Sociales
 La propaganda constante en los medios de comunicación local como Radio y
Televisión.
35
 Vallas publicitarias, se utiliza este medio de comunicación para que lo pueda
ver cualquier persona que se desplace en cualquier medio de transporte.
3.9.5 RELACIÓN CON EL CLIENTE.
El servicio se mantiene en constante monitoreo de sus clientes por medio de
una base de datos, el cual entrega la información requerida, como son los horarios,
los profesionales y los avances de los servicios.
Por otra parte, se proporciona una página Web de muy fácil acceso y uso para
cualquier cliente, con información detallada y completa sobre todo lo relacionado
con el centro y los pasos que se deben realizar para apuntarse y realizar reservas.
3.9.6 FUENTE DE INGRESO.
El flujo de ingresos principal lo constituyen las cuotas pertenecientes a los
bonos de los clientes de uso habitual de tratamientos y servicio de cafetería.
Ingresos totales por los servicios de uso esporádico. Estos ingresos provienen tanto
del cliente directo como a través de hoteles, centros de belleza y otros
establecimientos con los cuales se dispone de convenios de colaboración en ofertas
establecidas de forma conjunta.
36
Debido a que se dispone de una página Web que permite realizar pagos online y, esto
añadido a que actualmente las personas prefieren pagar a través de una entidad
mediante pago con tarjeta o transferencia bancaria, se considera que estos son los
modos de pago preferidos por los clientes.
Además se incorpora el arriendo de algunas de las instalaciones, a entidades
Deportivas, Gubernamentales y de Salud.
3.9.7 RECURSOS CLAVES.
 Recursos Físicos. El centro Spa Salto del Laja, contiene un terreno adecuado
para las instalaciones, cuya distribución sea incorporada una acogedora
cafetería y las distribución de los espacios sean acorde a las necesidades del
cliente, contando con un estacionamiento propio.
 Recurso Humano. Profesional altamente capacitado, el cual transmita
confianza y su máxima fortaleza sea la cordialidad.
 Recursos Intelectuales. Tramitación de toda la documentación necesaria
para el funcionamiento del centro con las normas, patentes y todo lo
administrativo para poner en marcha el proyecto.
 Recurso Económico. Contando con un capital inicial y un crédito bancario.
37
3.9.8 ACTIVIDADES CLAVES.
Dado el poco conocimiento sobre el Centro SPA en el centro turístico, resulta
esencial posicionarse en el mercado de los Centros Spa, y las ventajas que puede
tener estando en esa ubicación de centro vacacional, dado que este desconocimiento
en la población produce desconfianza inicial. Para esto se deben focalizar actividades
claves. Las cuáles serán:
 Promoción del Centro Spa: Realizar una búsqueda de diferentes
mecanismos que permitan difundir y orientar a la población sobre los
beneficios que tiene el centro con sus técnicas naturales y su cafetería con
productos bajos en calorías.
 Convenios con Instituciones Gubernamentales: Entrevistas y charlas a los
estamentos de Gobierno, como también a centros de caja de compensación
pudiendo realizar convenios estratégicos con alguna de estas instituciones.
3.9.9 SOCIOS CLAVES.
Los convenios con empresas que permitan facilidades de pago a los futuros
clientes del servicio a prestar, ya sea las cajas de compensación y otras.
38
3.9.10 ESTRUCTURA DE COSTOS.
 Gastos de Administración.
 Publicidad y difusión.
 Insumos del servicio cafetería.
 Sueldos de administrativos y profesionales.
MODELO CANVAS
Figura 3 Modelo Canvas
39
CAPÍTULO 2
4. ESTUDIO TÉCNICO.
En el presente estudio técnico se desarrollan aspectos vitales para llegar a la
cuantificación específica para poder definir el tamaño de la Empresa, costos y otros
aspectos relacionados con la creación y funcionamiento de un Centro Spa Salto del
Laja, cuya localización en relación al mercado, la que llegó a la conclusión de
instalarlo en el Centro Turístico Salto del Laja, perteneciendo a la comuna de
Cabrero.
En el estudio se determina con la localización a la ubicación del Centro Spa
Salto del Laja, para este segmento de mercado.
Se da a conocer También la determinación de los costos de la implementación
del proyecto, donde se llegará a la inversión inicial que necesitará el proyecto para
ejecutarlo.
Aspectos importantes a considerar:
 Localización Óptima
 Tamaño Óptimo
40
 Proceso Tecnológico
 Equipos e instalaciones
 Edificaciones
 Insumos
 Costos de Producción.
4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO.
El tamaño del proyecto, estará dirigido en función directa sobre la cantidad de
clientes que utiliza el servicio.
Al considerar el estudio de mercado, donde se definió la Demanda futura para
el proyecto, Centro Spa Salto del Laja, cuyo sector económico aborda a los sectores
ABC1, C2 Y C3, en el cual según los datos obtenidos, los visitantes del Centro
Turístico Salto del Laja abordan a las 593.619 personas anuales, nos arroja un
resultado de 49.468 personas mensuales, y el porcentaje a cubrir de demanda es de
5%, lo cual da un resultado final de 82 personas, que se transforman en potenciales
clientes del mercado objetivo.
En el estudio de mercado, específicamente en la oferta, donde se analizaron
datos de los elementos sustitutos del Centro Spa, se da a conocer que el oferente de la
41
ciudad más cercana es el Centro Termas Urbana, ubicado en la ciudad de Los
Ángeles, el cual solo ofrece servicio sustitutos de tratamientos, ya que no cuenta con
el servicio de una cafetería. El estudio de mercado se detectó que las personas han ido
aumentado su consumo y gastos por centro de estéticas y acuden a cafeterías, lugares
donde dedican tiempo de relajo y de entretención.
Para cubrir esta demanda, se estima una superficie de 610 mt2, distribuidos en
los diferentes departamentos que componen la estructura del Centro Spa Salto del
Laja.
4.2. FACTORES DETERMINANTES EN EL TAMAÑO DEL PROYECTO.
Se analiza los diferentes escenarios que permitan definir con exactitud los
servicios que otorga el proyecto, así utilizar la capacidad óptima de las instalaciones.
Los factores que pueden apoyar a la determinación del tamaño óptimo del proyecto
son:
Tamaño en función del mercado:
La capacidad de producción está relacionada a la demanda no satisfecha o por
satisfacer, siendo uno de los factores que condicionan el tamaño de un proyecto.
El tamaño propuesto sólo puede aceptarse en caso de que la demanda sea claramente
superior a dicho tamaño. Si el tamaño se acerca al de la demanda, aumenta el riesgo y
42
por lo menos debe cuidarse que la demanda sea superior al punto de equilibrio del
proyecto. Se debe considerar las variaciones de la demanda en función del ingreso, de
los precios (elasticidad-precio de la demanda), de los factores demográficos, de los
cambios en la distribución geográfica del mercado (dimensión del mercado) y de la
influencia del tamaño en los costos.
En la siguiente tabla, se presenta un cuadro de plan de producción anual.
PLAN DE PRODUCCIÓN ANUAL
HORAS DIAS DE LA MES AL TOTAL DE TOTAL DE

NOMBRE DEL SERVICIO LABORADAS SEMANA AÑO PRESTACIONES DIARIAS PRESTACIONES AL AÑO
RELAJACIÓN
Sauna, Jacuzzi, Hidromasaje, 9 horas diarias 7 días a la semana 12 meses 72 prestaciones al día 25.960 servicios al año
Masajes
ESTÉTICA
Drenaje linfatico, Levanta 9 horias diarias 7 días a la semana 12 meses 36 prestaciones al día 12.960 servicios al año
Gluteos
BELLEZA
Limpieza Facial, Masaje Miel, 9 horias diarias 7 días a la semana 12 meses 18 prestaciones al día 6.480 servicio al año
Depilación, Bronceado
CAFETERÍA
Bar, cafetería 9 horias diarias 7 días a la semana 12 meses 162 prestaciones al día 58.320 servicio al día
Programa de Trabajo Anual
Tamaño en función de los costos de producción:
Se considera que el tamaño del Spa, está directamente relacionado con el costo para
brindar el servicio, a medida que aumenta la capacidad de recepción, los costos
unitarios tienden a disminuir (economía de escala); se conocen como economías de
escala las reducciones en los costos de operación de una planta industrial, estas
43
reducciones se deben a incrementos en el tamaño, a aumentos en el período de
operación por diversificación de la producción o bien a la extensión de las actividades
empresariales, a través del uso de facilidades de organización, producción o
comercialización de otras empresas.
Las economías de escala pueden ser resultado de diversos aspectos, a mayor escala se
obtiene:
 Menor costo de inversión por unidad de capacidad instalada
 Mayor rendimiento por persona ocupada.
 Menores costos unitarios de producción
 Mejor utilización de otros insumos
 Utilización de procesos más eficientes que reducen los costos de operación
4.3 LOCALIZACIÓN.
La ubicación Física del proyecto, es una decisión que se debe tomar muy en
cuenta, ya que a largo plazo tendrá repercusiones económicas importantes que se
deben considerar a la hora de instalarse con dicho proyecto. Exige un análisis de
acuerdo a factores que son determinados por el evaluador del proyecto. De acuerdo al
tamaño del proyecto se procede a buscar el lugar de mayor potencial para la micro
44
localización, Debido a lo anteriormente expuesto se procede a evaluar las potenciales
localizaciones.
Para la elección de la ubicación más apropiada para la puesta en marcha del
Centro Spa Salto del Laja, se confeccionó una matriz de localización. A continuación
se presentan las 3 posibles ubicaciones del proyecto en el Centro Turístico, el cual
pertenece a la comuna de Cabrero,
Ubicación 1: Complejo turístico Salto del Laja, que cuenta con una superficie de 610
mt2, amplio estacionamiento, con un valor terreno de 1.098,90 U.F. (27.000.000
pesos).
Ubicación 2: Complejo turístico Salto del Laja, cuenta con 480 mt2. Valor de UF
895,40 (22.000.000 pesos).
45
Ubicación 3: Complejo Turístico Salto del Laja, cuenta con 500 mt2 . Valor UF
1.017,50 (25.000.000 pesos).
Fuente: Elaboración propia.
Al decidir estas tres localizaciones evaluadas previamente con la cantidad de
clientes que pueden ingresar al centro Spa Salto del Laja y su cercanía a la demás
centros de camping y acceso expedito, se procede a elegir una de estas ubicaciones,
llevándolo a cabo con la matriz de localización.
El método que se utilizará para llegar a la elección del mejor predio para la
construcción del Centro Spa se elegirá por el método Cualitativo por puntuación, que
consiste en definir factores relevantes, los que se les asignarán valores ponderados
por peso relativo, de acuerdo a su importancia.
Las puntuaciones de los factores relevantes en la toma de la decisión final, es
la siguiente:
46
Muy malo 0 // Malo 2 // Regular 4 // Bueno 6 // Muy bueno 8 // Excelente 10
Los factores relevantes para la toma de la decisión final son:
 Vías de acceso y Accesibilidad.
 Locomoción Expedita.
 Comunicación (telefónica, internet)
 Disponibilidad Servicios Básicos.(agua, luz).
 Costo del Terreno.
 Cercanía con los Hoteles.
 Vista a la Cascada.
A continuación se procede a dar puntaje a la matriz de localización:
4.3.1 MATRIZ DE LOCALIZACIÓN.
Factor Peso
Ubicación 1 Ponder.1 Ubicación 2Ponder. 2 Ubicación 3 Ponder. 3
Vias de acceso y accesibilidad 0,06 8 0,48 6 0,36 6 0,36
Locomocion expedita 0,02 8 0,16 6 0,12 5 0,1
Comunicación 0,05 8 0,4 7 0,35 4 0,2
Disponibilidad servicios bas 0,25 7 1,75 8 2 5 1,25
Costo del terreno 0,2 9 1,8 6 1,2 5 1
Sercania con los hoteles 0,12 7 0,84 7 0,84 5 0,6
Vista a la cascada 0,3 8 2,4 5 1,5 7 2,1
Total 1 7,83 6,37 5,61
Matriz de Localización
47
El resultado que entrega la matriz de localización para la mejor ubicación del
Centro Spa Salto del Laja en el Complejo Turístico Salto del Laja, Comuna de
Cabrero de estas tres ubicaciones estudiadas, entrega una ponderación final para el
número 1, que según los factores relevantes, entrega un valor ponderado final de 7.83
puntos.
De acuerdo a la estrategia comercial que desarrolla la empresa, es importante
destacar en un local donde exista fácil acceso, vista privilegiada a la cascada que es el
principal atractivo del Centro Turístico Salto del Laja, El tamaño final que tiene el
proyecto es de 610 mt2.
4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO.
Para la ingeniería del proyecto se va referir a la instalación y el funcionamiento
del Centro Spa, Considerando la descripción de los procesos, la adquisición de
maquinarias y equipos para el poder así cubrir las necesidades de los clientes.
Para el funcionamiento del Centro Spa Salto del Laja, se requiere de personal
administrativo y operativo eficiente y calificado para desempeñar las respectivas
tareas en la institución, entregando un valor agregado al servicio.
48
4.4.1 PROCESO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS SERVICIOS.
El Centro Spa Salto del Laja pretende ofrecer los servicios de Relajación,
Estética, Corporal y Belleza.
ÁREA DE RELAJACIÓN: Este servicio busca que nuestra clientela mediante la
contribución de la mente mejore su calidad de vida; la relajación parte de la
distensión muscular y la calma interior, produciendo un estado de tranquilidad,
sosiego, bienestar y felicidad que ya de por sí es beneficioso, dentro de esta área
tenemos.
SAUNA:
Es un cuarto de madera que contiene una estufa alimentada con leña o con
electricidad, esta calienta piedras, a las que se arroja agua para generar vapor,
intensificar el calor y estimular la transpiración, la misma que tiene una capacidad
desde 2 personas hasta 10 como capacidad máxima.
49
HIDROMASAJE:
Es una bañera con agua caliente que tiene diferentes boquillas a motor que mueven el
agua, tiene una capacidad para 6 personas por prestación.
AROMATERAPIAS:
Son tinas de baño con agua caliente mezcladas con aceites, fragancias, flores, plantas
entre otros para dar terapias de relajación; teniendo una capacidad para 4 personas por
prestación.
ÁREA MASAJES:
Es un verdadero ritual que consiste en poner la mente en blanco, la meditación es una
herramienta que sirve para introducirnos en nuestro interior y ver nuestras
deficiencias psicológicas, emocionales y físicas. Y, desde el conocimiento de lo que
somos en realidad, comenzar el camino de nuestra propia recuperación. Esta área
consta de dos habitaciones, para poder atender hasta dos personas por hora, con un
servicio personalizado.
50
ÁREA DE ESTÉTICA:
Mediante una atención personalizada a los clientes se le permitirá satisfacer sus
necesidades físicas y a la vez ayudarlos a encontrar el equilibrio que produce, el
sentirse y verse bien, esta área contará con estilistas especializados en su rama se
podrá atender hasta 18 personas al día por cada prestación del servicio.
CAFETERÍA:
Servicio extra a otorgar, a cubrir la necesidad, con un valor agregado a la nutrición y
mejoramiento de la salud, se presenta con un modelo de bar dietético y variedades de
dulce y de jugos naturales, así las prestación del servicio alcanza a otorgar un total
como máximo de prestación 18 personas por hora.
4.4.2 DESCRIPCIÓN Y FLUJO GRAMAS DEL PROCESO PRODUCTIVO DE

LOS SERVICIOS QUE OFRECE EL CENTRO SPA SALTO DEL LAJA.
A continuación se detalla el proceso productivo con su respectivo flujo
grama para cada servicio que el Centro Spa Salto del Laja ofrecerá:
51
FLUJO GRAMA DEL SERVICIO DE RELAJACIÓN
(Sauna, Jacuzzi, hidromasaje)
Figura 4 proceso Relajación
52
FLUJO GRAMA DEL SERVICIO DE ESTÉTICA
Figura 5 Diagrama de Flujo Estética
53
Figura 6 Diagrama de Flujo de Aromaterapia
54
4.5 DISTRIBUCIÓN EN PLANTA Y DISEÑO GENERAL DE LA
ESTRUCTURA.
4.5.1 DISEÑO GENERAL DE LA ESTRUCTURA.
La distribución de la planta orienta al recurso, a los esfuerzos y otras demandas
que tienen distribuidos todas sus áreas.
Una buena distribución de la planta es la que proporciona condiciones de trabajo
aceptable y permite la operación más económica, a la vez que mantiene las
condiciones óptimas de seguridad y bienestar para los trabajadores.
El objetivo primordial de la distribución de la planta es hallar una ordenación de las
áreas de trabajo y del equipo, que sea la más económica para el trabajo, al mismo
tiempo más segura y satisfactoria para los empleados.
Para la infraestructura del Centro Spa Salto del Laja, se ha tomado en cuenta los
aspectos necesarios para el normal desenvolvimiento de las actividades, donde los
clientes tengan un fácil acceso a los servicios, así como también a los espacios para
futuras ampliaciones. En la planificación arquitectónica se ha considerado una
distribución por áreas, lo que permitirá una eficiente distribución de las instalaciones
del Spa.
55
TU LUGAR DE CONEXIÓN CON LA NATURALEZA Y LA BELLEZA
56
Figura 7 Diseño layout
57
4.5.2 DISTRIBUCIÓN DEL ESPACIO FÍSICO
La distribución de las dependencias del Centro Spa Salto del Laja, se
confeccionó de acuerdo al tamaño del local que se desea construir que equivale a
610 (mt2). Esta distribución se muestra en la siguiente tabla.
DEPENDENCIA SUPERFICIE (M2)

GERERENCIA 16,6
FINANZAS 14
SECRETARIA 15
GABINETE MASAJE 13,6
GABINETE MASAJE 13,6
GANINETE HIDROMASAJE 15
GANINETE HIDROMASAJE 15
BODEGA 14
CAMARINES 32
GABINTE JACUZZI 20
GABINTE JACUZZI 20
ÁREA SANITARIO SPA 15
ÁREA SANITARIO CAFETERÍA Y OFICINA 19
RECEPCIÓN Y CAJA 43
CAFETERIA 68
TERRAZA 21
SAUNA 11
CORREDOR 14,2
TOTAL OBRA FISICA 380
Tabla 1 Distribución del Espacio
4.5.3 JUSTIFICACIÓN DEL TAMAÑO ÓPTIMO FINAL DEL PROYECTO

CENTRO SPA SALTO DEL LAJA.
58
 El tamaño que se estimó para el funcionamiento del establecimiento fue de
610 (mt2)
 La comodidad que se pretende entregar a los clientes del servicio.
 Las Máquinas y los equipos cuentan con el espacio necesario para otorgar el
servicio Spa y cafetería.
 Lograr que la demanda máxima, no supere la capacidad máxima instalada.
 Disminución de la capacidad ociosa que podría generarse con un local
excesivamente espacioso, lo que podría elevar los costos.
4.6 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LOS EQUIPOS E

IMPLEMENTACIÓN DEL CENTRO SPA.
4.6.1 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN ÁREA CAFETERÍA.
NOMBRE: Piso Bar Medida Piso43x39x55 cm.
Figura 8 Piso Bar
Especificaciones Técnicas:
 Origen China, Material asiento Plástico.

 Material estructura Metal cromado Peso15 kilos.
Cantidad Requerida: 9
59
Valor UF 0,69. (16.990 pesos)
Alcance: Para el mini bar del Centro Spa.
NOMBRE: Silla Cafetería.
Figura 9 Silla de Cafetería
 Estructura Pintada al horno, Diseño y Fabricación Nacional
 Material de Aluminio.
Valor UF 0,57. (13.900 pesos).
Alcance: Uso exclusivo cafetería.
NOMBRE: Mesa Cafetería
Figura 10 Mesa de Cafeteria
 Diseño y Fabricación Nacional, diámetro 50 cms.
60
 Cromada y una lámina de melanina.
Valor UF 1,87 (45.900 pesos)
NOMBRE: Soporte para LCD Led de 10’’ a 47’’.
Figura 11 Soporte Led
 Su TV más cerca de la pared, distancia mínima de 3.5cm.
 Proyectado para las mejores marcas del mercado: Sony, Phillips, Samsung,
LG, Gradiente, Toshiba, Pionner, Panasonic, JVC, Fujitsu, Sharp, Panasonic,
Nec, Thomson, etc.
 Visión frontal y lateral
 4 puntos de fijación.
 Desarrollado en acero carbono de altísima resistencia.
 Soporta mucho más peso debido a su innovadora estructura.
 Alto total: 44cm aprox.
61
Valor UF 0,81. (19.990 pesos).
Alcance: Para la instalación de LCD, en la cafetería y uno en recepción.
NOMBRE: LED 47" Full HD LG.
Figura 12 TV cafetería y spa
 Modelo 47LB5610, Sonido 10 Watts x 2
 6 Modos de sonido (Standard, News, Music, Cinema, Soccer, Game)
 Virtual Surround, Resolution Upscaler, Screen Share: MHL
 Sintonizador Digital Resolución Full HD, tasa Refresco 60 Hz
 Motion Eye Care, Smart Energy Savin
 Audio Codec AC3(Dolby Digital), EAC3,HAAC,AAC,MPEG,MP3,PCM
 2 Entradas HDMI 1.4, 1 entrada USB 2.0, 2 entradas RF In
 1 Entrada Component In (Y,Pb,Pr) + Audio, 1 Salida Óptica de Audio Digital
Valor UF 13,39 (329.000 pesos).
Alcance: Para la ambientación, en la cafetería y en la recepción
62
NOMBRE: Metvisa exprimidor de cítricos, acero 60 Lts 27x20x35 cm.
Figura 13 Exprimidor Industrial
 Construida en acero inoxidable 430 de alta resistencia.
 Vaso fabricado en plástico atóxico
 Cuchillas de acero endurecido de alta resistencia ante el desgaste
 Dimensiones (mm): 270x205x355, Peso Neto (Kg): 5.5
 Motor (hp): ¼, Capacidad (lts): 60
NOMBRE: Taza de Té 200 ML.
Figura 14 Modelo taza de té
 Marca: Stars fine porcelain, Producto con Aluminia
63
Valor UF 0,03 (690 pesos).
NOMBRE: Plato Redondo 18.5 cm 6/48
 Marca: Stars fine porcelain
 Producto con Aluminia
Valor UF 0.03 (790 pesos)
NOMBRE: Vasos
Figura 15 Vasos Cafetería
CARACTERICTICAS:
 Producto: Juego de Vasos, marca: Casanova, Número de Piezas: 18
 6 vasos 245 ml, 6 vasos 340 ml, 6 vasos 485 ml
Valor UF 0.20 (4.990 pesos).
Alcance: Uso exclusivo cafeterí
64
NOMBRE: Plato Redondo 21 cm 6/36
 Marca: Stars fine porcelain, Producto con Aluminia, Origen : China
Valor UF 0.06 (1421 pesos)
NOMBRE: Plato Redondo 26 cm 5/25
Figura 16 Modelo Plato torta
 Marca: Stars fine porcelain
 Producto con Aluminia
 Origen: China.
65
NOMBRE: Isi Cooler 600 Lts.
Figura 17 Cooler
 Sistema de refrigeración con circulación de aire forzado
 Sistema ajustable de temperatura interior por termostato
 Puerta abatible de doble capa de vidrio y sistema anti condensación.
 Temperatura de trabajo de 0ºC a 10ºC.
 Capacidad(lts):600, Dimensiones(mm):900x725x2036, Peso Neto 100 kg.
Valor UF 26.62 (654.000)
66
NOMBRE: Vitrina Mantenedora de Alimentos Sobremesa Curva.
Figura 18 Vitrina de Alimentos
 Frente fabricado en vidrio curvo de alta resistencia.
 Iluminación interior incluida.
 3 repisas fabricadas en barras de acero.
 Regulación de temperatura por medio de termostato manual.
 Bases anti deslizables, Dimensiones (mm):610x540x670
 Potencia (Kw): 1,2, Peso neto (Kg): 28
NOMBRE: Máquina de Refrigeración por frío estático
Figura 19 Máquina de Refrigeración
67
 Temperatura de trabajo de 0°C a 12°C.
 Sistema de ajuste de temperatura por termostato digital.
 Cuerpo fabricado en acero inoxidable.
 Frontal en vidrio reforzado semicurvo.
 Iluminación interior incorporada, Capacidad (lts): 62, Peso neto (Kg): 41,5
 Dimensiones (mm): 1529x420x265, Consumo (W): 3,8 KW*H/DIA
NOMBRE: Máquina de Granizado 2 Vasos c/cenefa 12X2 lts.
Figura 20 Máquina de Granizado
 Cuerpo base construido en acero inoxidable con terminación de espejo
 2 vasos contenedores fabricados en policarbonato transparente.
68
 Cómoda manilla para verter el contenido.
 Sistema de mezclado por medio de espiral de acero con aletas plásticas
 Posibilidad de preparar granizados y bebidas.
 Temperatura de trabajo de -7°C a 5°C.
 Capacidad (lts): 12
 Dimensiones (mm): 410x480x860
 Potencia (W): 670
 Peso neto (Kg): 46
Valor UF 29, 18 (717.000 pesos).
NOMBRE: SET DE CUCHILLERÍA 24 UNIDADES MARCA JENNY
Figura 21 Set de Cuchilleía
 Cuchillería para 6 personas, Material: Acero inoxidable.
69
NOMBRE: Maquina para café exprés Trevi Chiara.
Figura 22 Máquina Café Express.
 Capacidad de la tolva es de 350 grs.
 Tiene regulación de molienda y estanque para el agua, transparente,
desmontable con capacidad de 1,7 lts
 Incluye vaporizador para calentar la leche, su llenado es manual.
 La caldera es de aluminio y tiene una capacidad de 250 cc.
 La máquina pesa 8,5 kg. Alimentación de 220 v. Potencia de 1250 w.
Valor UF 16.24 (399.000 pesos).
70
NOMBRE: Exhibidor circular
Figura 23 Exhibidor Tortas
 Con 4 parrillas cromadas, Capacidad 72 lts.
Valor UF 5, 29 (130.000 pesos).
NOMBRE: CAJA REGISTRADORA
Figura 24 Caja Registradora
- 30 Cajeros, 30 Vendedores, 5000 PLU, alfanuméricas, voltaje 220V, Conexión PC,
Control de stock
Valor UF 4, 07 (99.990)
71
4.6.2 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN ÁREA SPA.
NOMBRE: Camilla Spa.
Figura 25Camilla Spa
 La capacidad máxima de peso: 600 lbs/270 kg, Capacidad de carga estática
 Largo: 197 cm, incluyendo apoyo para la cabeza, 224 cm Ancho
 Respaldo regulable en 10 posiciones, Rango de altura: de 64 cm hasta 90 cm.
Valor UF 10,79 (265.000 pesos).
Alcance: Camilla para área masajes y área belleza.
NOMBRE: Jacuzzi Spa
 Capacidad: 235 litros, dispositivos hidroterapia 6
 Material: Acrílico Americano, medidas: Alto 46 cm, ancho 180 cm
 Motomba: ½ Hp, profundidad: 90 cm, Cantidad Jets: 6
72
Valor UF 18, 68 (459.00 pesos).
Alcance: Uso exclusivo Spa.
NOMBRE: Sauna.
Figura 26 Sauna.
 Alto 190 cm, ancho 120 cm, Consumo Eléctrico 2,3 kw/hr.
 Paneles de Calefacción: calefactor infrarrojo 4 cerámicos y 3 fibras de carbón.
 Peso; 150 Kg, material Cabina: Madera café claro
 Profundidad: 100 cm.
Valor UF 32, 52 (799.000 pesos).
NOMBRE: Tina de Hidromasaje
Figura 27 Tina Hidromasaje
73
 Utiliza una conexión eléctrica tradicional de 220 V.
 Una capacidad de 277 litros.
 En una estructura de fibra de vidrio reforzado ABS
 Incluye 2 respaldos, 1 faldón, 1 grifería fija y 1 grifería móvil con flexible de
1.5 metros.
Valor UF 16, 24 (399.000 pesos).
NOMBRE: Set de Piedras Calientes.
Figura 28 Piedras Calientes
 Capacidad del calentador 6 lts, Material de acero, Canastillo metálico.
 Juego de 36 piedras
Valor UF 6, 92 (170.000 pesos)
74
NOMBRE: Juego de Sábanas de Franela
Figura 29 Juego de Sábanas Franela
NOMBRE: Cojín de funda para cabezal.
Figura 30 Cojín de Franela
 Material: Franela
NOMBRE: Silla para Masajes.
75
Figura 31 Silla para Masajes
 Peso: 8,6 kg, relleno: 5 cm. de fina espuma de alta calidad.
 Resistencia en Trabajo: 272 kg, Accesorios: Silla, funda y cojín de
apoyo
 Estructura: Excelente diseño de duro aluminio, cuero sintético y fácil
de montar.
Valor UF 21,16 (520.000 pesos).
NOMBRE: Equipo de cavitación y ultrasonido Vacumm
Figura 32 Equipo de Cavitación y Ultrasonido
 Excelente equipo Ultrasonido para uso en estética y fisioterapia con 2
frecuencias de trabajo 1 MHz y 3 MHz
 Posee 3 Cabezales (2 faciales en punta y plano de 3 MHz y un
Corporal plano de 1 MHz)
76
 Con 9 intensidades de trabajo, control de tiempo, Onda y selección de
cabezal.
Valor UF 12,70 (312.000 pesos).
Alcance: Uso Estético.
NOMBRE: Vacumm Máquina para Drenar y Levantar Glúteos.
Figura 33 Máquina para Drenaje Linfático.
 Cuenta con 2 cabezales de Cavitación de 50 w/ cm 2 y de 5 w /cm2, 4
placas de ultrasonido de de 3 MHz con una potencia de 5 w /cm2.
 Un cabezal de vacumm que incluye en su interior ultrasonido de
5w/cm2 para complementar el tratamiento.
 Equipo muy estable y efectivo, con ruedas para trasladar y pantalla
táctil.
Valor UF 73,26 (1.800.000 pesos).
Alcance: Reducción de Celulitis y adiposidades
77
NOMBRE: Equipo Presoterapia.
 24 Press, es un traje (tipo jardinera) que incluye brazos por separado y
posee 24 canales (24 zonas a tratar).
 Es un sistema estético profesional que consta de un dispositivo de
terapia secuencial programable e inflable con prendas de compresión.
Valor UF 69.15 (1.699.000 pesos)
Alcance: El sistema realiza un masaje en 24 zonas del cuerpo, aliviando en la
extremidad el exceso linfático y fluidos venosos.
NOMBRE: Vapozono.
78
 Es un equipo ampliamente utilizado en tratamientos de belleza,
especialmente en tratamientos faciales y de espalda.
 El vapor emanado del equipo proviene de la ebullición del agua, el cual
pasa por una "luz ultravioleta" que convierte el oxígeno en ozono.
 Esta mezcla de gases y temperatura son las que tienen aplicaciones en
la piel.
Alcance:
 El vapor combinado con ozono es bactericida y descongestivo.
 Desintoxica la piel y ablanda arrugas para ser tratadas.
 Activa la micro-circulación de la piel.
 Mejora el metabolismo en forma integral.
NOMBRE: Toallas de Bamboo Pack 3
79
 La textura de seda le da un verdadero sentido de lujo.
 60% más absorbente que el algodón, proporciona una notable
diferencia en el uso diario.
 Naturalmente anti-bacterianas y con cualidades hipo-alergénicas hacen
de las toallas bambú spa una excelente elección para su uso en el
cuerpo, una y otra vez.
 Larga Duración, este suministro ofrece una larga vida.
 Lavable a máquina, lo cual ofrece una gran comodidad.
Valor UF 0.53 (12.900 pesos)
Alcance: Uso exclusivo para el Centro Spa
4.6.3 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN OFICINA.
NOMBRE: NOTEBOOK COMPAQ CQ45-910LA 14 “INTEL INSIDE
4GB/500.
Valor UF: 7,33 (179.990 pesos).
 Procesador Intel Celeron B830. Sistema operativo Windows 8.
 Velocidad procesador 1.8Memoria 4gb SDRAM DDR3.
80
 Disco duro 500 G.B.
Utilización en el Proceso: (Administrativo)
 Para actividades de apoyo Administrativo.
 Ingreso de datos a la Base de Datos
 Monitoreo a través de cámaras de vigilancia.
Cantidad Requerida: 5 unidades.
Alcance: Para actividades en las oficinas de Finanzas, Recepción, Secretaría,
Administrador, Bodega.
NOMBRE: IMPRESORA CANON LBP6000
 Laser blanco y negro, Velocidad 19 ppm, Consumo 1.3 watt
Valor UF 1,51 (36.990 pesos).
Alcance: Para actividades en las oficinas del Gerente, finanzas, recepción, jefe
local y secretaria.
NOMBRE: ESCRITORIO DE OFICINA
81
 Marca Bash, Material de melamina
 Se utilizará en el proceso de administración, finanzas y atención de
público del establecimiento.
Alcance: Para actividades en las oficinas, finanzas, administrador y secretaria.
NOMBRE: ESCRITORIO EJECUTIVO.
Especificaciones
Técnicas:
 Marca Bas, Material de melanina.
 Medidas 1,65 x 1,35 x 0,65
 Se utilizará en el proceso de administración del establecimiento.
82
Alcance: Para actividades en oficina del Gerente.
NOMBRE: SILLÓN EJECUTIVO.
 Marca RPC, Material metal PVC.
Alcance: Para actividades en oficina del Gerente
NOMBRE: SILLA PERSONAL
83
 Marca RPC. Material metal PVC.
Alcance: Para actividades en oficina Gerente, finanzas, bodega, recepción,
oficina administrador, operaciones y secretaria.
NOMBRE: MUEBLE ARCHIVADOR
 Cubierta de 25 mm espesor, Enchape de madera.
 Estructura melanina 18 mm / frente 19 mm espesor.
Alcance: Para actividades en oficina Gerente, Finanzas, Operaciones,
Secretaria y Bodega.
84
NOMBRE: MUEBLE ARCHIVADOR REPISA
 Cubierta de 30 mm espesor, Enchape de madera,Estructura melanina
Alcance: Para actividades en oficina Encargado de operaciones, oficina
finanzas, recepción, Secretaria y bodega.
NOMBRE: MESA DE REUNIONES
 Cubierta de 25 mm espesor, Enchape de madera.
 Estructura melanina 18mm.
85
Alcance: Para actividades en oficina Gerente y Jefe Operaciones.
NOMBRE: TELÉFONO FIJO PANASONIC KX-TS500LXW.
Alcance: Para actividades en oficina Gerente, operaciones, oficina Finanzas,
recepción, secretaria, bodega y cocina de la cafetería.
NOMBRE: SET DE OFICINA
86
NOMBRE: FUTÓN DE ESPERA CLIENTES SPA
Especificaciones
 Material: Cuerina, Origen: China, Material Patas: Metálica
4.6.4 IMPLEMENTACIÓN DE BAÑOS, CAMARINES Y LAS SALAS DE

SPA.
NOMBRE: Prodalum Espejo 53.3 x 125 cm PVC blanco
87
NOMBRE: SALA DE BAÑO
 Modelo: Express blanco, Abierto (el agua se descarga en la taza)
 Capacidad 6 lts, Material: Asiento Plástico, Loza, Taza: Redonda
Alcance: Incluye WC Valencia con asiento, estanque Valencia con fitting,
lavatorio Pómpano.
NOMBRE: PAPELERO DE BAÑO
Caracteristicas:
 Accesorio: Papelero, Marca: Ecole, Material: Acero inoxidable.
88
NOMBRE: URINARIO
Especificaciones:
 Marca: Corona, Consumo de Agua: 6 Lts.
Material: Loza
Alcance: Posee anillo cerrado con sistema integral de limpieza que garantiza
mayor higiene.
NOMBRE: MUEBLE BAÑO VANITORIO
Especificaciones:
 Material de las puertas: MDF pintado, Alto: 65 cm, Ancho: 58 cm
 Peso: 12 kg, Marca: Sensi Dacqua, Fondo: 32.5 cm
89
Uso recomendado: Almacenamiento y soporte de vanitorio
NOMBRE: PESA DE BAÑO VIDRIO TEMPLADO
Caractericticas:
 Modelo: EB9376, Diseño: Líneas, Material: Vidrio templado
NOMBRE: BIOMBO (Separador de Ambientes).
Especificaciones:
 Material: Madera con Tela, Medidas: 1.80 x 2.10
90
Alcance: Uso exclusivo dependencia de spa
4.6.5 IMPLEMENTACIÓN OTROS.
NOMBRE: CAMARA DE MONITOREO
CARACTERICTICAS:
Marca: D-LINK,Color: Blanco
Valor UF 16.28 (400.000 pesos).
NOMBRE: EXTINTOR
CARACTERICTICAS:
91
Extintor 4 Kilógramos
Utilización en el Proceso: (Servicios)
Se utilizará en los pasillos del establecimiento escaleras baños etc.
Alcance: Para actividades de Apagado de fuego (seguridad).
NOMBRE: PANEL CALEFACTOR RED
CARARCTERICTICAS:
 Calefactor de Patio, Temperatura de uso 50 grados F.
Altura 2.240 m.m.
 Se utilizará en camarines, pasillos (atención al cliente).
Alcance: Para actividades de servicio para el cliente.
92
4.7 ORGANIGRAMA CENTRO SPA SALTO DEL LAJA.
93
4.7.1 REQUISITOS Y FUNCIONES DE CARGO.
GERENTE GENERAL: Es el Responsable de la Administración general del
establecimiento, como de los procesos internos de esta. Es el encargado de coordinar
los distintos estamentos que la componen, teniendo comunicación con el
administrador del local. Para efectos legales es el responsable de ella.
REQUISITOS:
 Ingeniero en administración o Gestión Industrial titulado.
 Liderazgo, motivación y trabajo en equipo.
 Conocimientos de legislación laboral y remuneraciones.
 Experiencia mínima 2 años.
 Buenas relaciones interpersonales.
 Conocimientos de leyes laborales.
 Conocimientos de Finanzas.
 Idioma Inglés medio
FUNCIONES:
 Planificar y Coordinar los lineamientos de la organización, con los
profesionales de la estética y de la cafetería.
 Coordinar con el encargado de finanzas el correcto funcionamiento de los
aspectos contables de la organización.
 Realizar las inversiones y alianzas estratégicas que se requieran para
mantenerse y destacar en el mercado.
94
 Encargado de Contratar y Finiquitar a los empleados de bajo desempeño.
 Orientar al jefe de personal respecto de actividades o cambios de estos.
 Crear y llevar a cabo políticas de calidad en la institución.
ADMINISTRADOR: Es el responsable de administrar los procesos internos de la
empresa y de lo que suceda en ella. Debe coordinar los las funciones de los
profesionales de estética como de cafetería. Está encargado de cumplir las labores
administrativas y coordinación de actividades. Es el responsable de la mantención y
funcionamiento de los servicios que presta la empresa y del personal que tiene a su
cargo.
 Técnico en administración titulado.
 Conocimientos de legislación laboral y remuneraciones.
FUNCIONES:
 Responsable de coordinar las actividades respecto de las atenciones de los
profesionales del Centro Spa Salto del Laja (masajistas, estética y corporal).
 Responsable de coordinar las actividades de las atenciones de los
profesionales de Centro Spa.
 Coordinar y fiscalizar, el correcto funcionamiento de las máquinas y la
infraestructura del recinto.
 Apoyar la labor administrativa del personal de plata de la empresa.
95
 Informar al Gerente de la empresa, respecto de los avances de la demanda y
perfiles de los clientes que asisten al Centro Spa.
 Realizar salidas a terrenos, en compras y cotizaciones de maquinaria o
insumos en general.
FINANZAS: Responsable de llevar la contabilidad de la empresa, organizando en
forma clara y precisa los respectivos balances y analizando la rentabilidad de esta, a
través de métodos de análisis financiero. Encargado de remuneraciones del personal
interno como externo, pago de imposiciones de estos, licencias médicas, seguros,
descuentos, finiquitos y otros.
REQUISITOS:
 Técnico contable.
 Conocimiento del código del trabajador y remuneraciones.
 Buenas relaciones interpersonales
 Manejo de programas contables, office nivel medio.
 Dominio de análisis contables.
FUNCIONES:
 Orientar en aspectos contables y de remuneraciones al Gerente General, para
la toma de decisiones de tipo financiero.
 Velar por la transparencia de los procesos contables de la empresa.
 Mantener actualizado los estados financieros de la empresa.
96
 Mantener informado al Gerente General, respecto del avance de los estados
financieros mensualmente.
 Orientar al gerente general en decisiones de tipo adquisitivas.
 Realizar las liquidaciones mensuales de los empleados de la empresa.
 Llevar en forma mensual el inventario general de la empresa (Informar al
Administrador del Centro Spa Salto del Laja).
SECRETARIA: Desempeña las funciones de organizar la documentación de la
empresa, coordinando actividades de tipo institucional para el Gerente de la
institución. Debe coordinar la agenda del Gerente, atención de visitas de
instituciones.
REQUISITOS:
 Secretaría administrativa titulada.
 Conocimientos de administración.
 Conocimientos en técnicas de archivo.
 Manejo de programas básicos de software (Word, Excel, Power Point, acces y
Proyect).
 Conocimientos de documentación comercial.
 Buena presencia.
 Trabajo en equipo.
 Experiencia laboral 2 años.
97
FUNCIONES:
 Registrar y archivar documentación relacionada con la organización, ya sea de
tipo administrativo, cobros o pagos.
 Manejo de caja chica de la empresa para gastos administrativos que se
necesiten cubrir, informando mensualmente al encargado de finanzas.
 Ordenar la agenda del gerente general, informando y orientando en las
actividades de la empresa.
 Cumplir con las disposiciones establecidas en el reglamento interno.
 Atención de teléfono.
 Coordinar sugerencias y reclamos de los clientes.
 Mantener base de datos de los clientes y promociones.
RECEPCIÓN: Responsable de la atención directa de los clientes tanto a los que
visita el centro, como los que llegan a la cafetería. Es el encargado (a) de recepcionar,
informar y orientar en las actividades con las que cuenta la empresa, en una atención
grata y satisfactoria para el cliente.
REQUISITOS:
 Enseñanza media completa.
 Buena presencia.
 Proactivo.
98
 Conocimientos básico de computación (Word, Excel, base datos).
 Conocimiento a nivel medio inglés.
FUNCIONES:
 Registrar datos personales de clientes para la orientación del servicio.
 Mostrar las instalaciones de la empresa si fuese necesario.
 Registrar ingresos de los clientes en base de datos.
 Informar a los nuevos planes de descuentos y las nuevas terapias a los
clientes.
 Entregar información de los horarios de las sesiones del Centro Spa y tiempo
de espera al cliente.
JEFE DE OPERACIONES: El encargado de operaciones es el vínculo directo con
la administración, su desempeño radica en la organización de la vigilancia en los
puestos, el establecimiento de normas, entrenamiento, adiestramiento y evaluación
del nivel de satisfacción del cliente con los servicios que ha recibido.
REQUISITOS:
 Técnico en administración titulado.
 Conocimientos de centros de relajación
99
FUNCIONES:
 Coordinar con los profesionales de las diferentes áreas a cargo. (Estética,
Belleza y Corporal).
 Ser responsable de las actividades que realizan diariamente los departamentos.
 Mantener informado a sus áreas de capacitaciones y nuevos funcionamientos.
 Motivar a su personal a cargo, para la entrega de un servicio de calidad.
PROFESIONALES DEL ÁREA ESTÉTICA: Mediante una atención
personalizada a los clientes nos permitirá satisfacer sus necesidades físicas y a la vez
ayudarlos a encontrar el equilibrio que produce el sentirse y verse bien, esta área
contará con estilistas especializados en su rama, cada prestación del servicio.
Integrarse de forma armónica a las funciones y actividades, y poder aplicar todos sus
conocimientos con espíritu de entrega.
REQUISITOS:
 Técnico Profesional de la Estética Integral y Bienestar
 Motivación y trabajo en equipo.
 Cordialidad en sus clientes
 Responsable en la técnica de tratamientos.
 Cursos de especialización profesional.
100
FUNCIONES:
 Aplicar las técnicas hidroestéticas.
 Aplicar técnica depilación mecánica y avanzada.
 Aplicar las técnicas de bronceado.
 Aplicar los masajes estéticos.
 Asesorar en los diagnósticos a los clientes.
 Organizar las agendas de sus clientes con su historia en el Centro Spa.
PROFESIONALES DEL ÁREA CORPORAL: Mediante una atención integral en
el área corporal y la imagen, con profesionales altamente capacitados y técnicas
innovadoras, buscando la comodidad de los clientes y la confiabilidad.
REQUISITOS:
 Técnico Profesional de la Tratamientos Corporales y Bienestar
FUNCIONES:
 Realizar el asesoramiento adecuado al cliente.
 Diagnósticos a los clientes.
101
 Aplicar Técnicas de masajes utilizando los productos naturales
 Aplicar Técnicas Personalizadas
 Proporcionar los tratamientos anti estrés.
PROFESIONALES DEL ÁREA BELLEZA: La belleza es la conexión con el
cuerpo y la mente, dedicado a los tratamientos y terapias cosmetólogas que se enlazan
con los servicios Spa, que brindan un servicio capacitado y un buen trato a los
clientes que renuevan sus energías embelleciendo su cuerpo.
REQUISITOS:
 Técnico Profesional del Área Facial
FUNCIONES:
 Realizar el asesoramiento adecuado al cliente.
 Diagnósticos a los clientes.
 Aplicar Técnicas de masajes utilizando los productos naturales
 Aplicar Técnicas Personalizadas
 Proporcionar los tratamientos anti estrés.
102
CAFETERÍA: El servicio de cafetería está orientado a brindar un espacio acogedor
para el cliente que espera un servicio del Centro Spa, o para aquellas personas que su
estadía sea de paso y quiera degustar de sabores con los productos naturales, que
están orientados a una variedad de dulces, donde se comprende una variedad de
dulces light, contando con un bar de frutas y jugos naturales.
REQUISITOS:
 Experiencia en el rubro.
 Buena presencia
 Personal responsable.
FUNCIONES MESERA:
 Atención a público
 Reponer productos en los estantes.
 Mantención de menú al día.
 Actualizar cambio de precios.
FUNCIONES COCINERA:
 Mantener el espacio de trabajo limpio
 Preparación del menú diario.
 Aprovechar los recursos para la entrega de servicios
 Cursos de Repostería.
103
PERSONAL DE LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO: El personal de aseo tiene el
compromiso de mantener las instalaciones del Centro Spa y la cafetería, en óptimas
condiciones, así pudiendo destacar el higiene, ya que cuenta con servicios de suma
responsabilidad higiénica y con implementos delicados.
REQUISITOS:
 Personal con experiencia en el rubro.
 Personal responsable.
 Capacidad de adaptación.
 Enseñanza media completa.
FUNCIONES:
 Mantenimiento instalaciones limpias
 Limpieza de máquinas y equipos
 Organizar las salas de masajes y terapias
 Limpieza del salón cafetería.
BODEGA: El bodeguero vela por la seguridad de los insumos, y correcto
funcionamiento de entrada y salida de las materias primas.
REQUISITOS:
 Personal con experiencia en el rubro
104
 Manejo a nivel medio computación.
 Conocimientos en inventario.
 Persona con capacidad de trabajo en equipo
FUNCIONES:
 Mantener el inventario de los productos
 Control de entrada y salida de insumos
 Ingresos de guías al sistema.
 Organizar despensas de Centro Spa y de la cafetería.
4.8. PERSONAL CUANTIFICADO DEL CENTRO SPA SALTO DEL LAJA.
4.8.1 SECCIÓN ADMINISTRATIVOS.
CARGO PERSONAL REQUERIDO
GERENTE 1
ADMINISTRADOR 1
FINANZAS 1
SECRETARIA 1
RECEPCIÓN 1
Tabla 2 Personal Administrativo
Total Sección Administrativos: 5 personas
4.8.2 SECCIÓN OPERACIONES.
105
JEFE DE
OPERACIONES 1
ÁREA ESTÉTICA 2
ÁREA BELLEZA 2
ÁREA CORPORAL 3
Tabla 3 Personal de servicios
Total Sección Operaciones: 8 personas.
4.8.3 SECCIÓN CAFETERÍA.

COCINERA 1
MESERA 2
CAJERA 1
Tabla 4 Personal de Cafeteria
Total sección Cafetería 4 personas
4.8.4 SECCIÓN BODEGA

BODEGUERO 1
Tabla 5 Personal bodega
Total sección Bodega 1 persona.
4.8.5 SECCIÓN PERSONAL DE ASEO

AUXILIARES DE
ASEO 3
106
Tabla 6 Personal de Aseo
Total sección Aseo 3 personas.
El proyecto analizado, indica que para la puesta en marcha del Centro Spa Salto del
Laja, debe contar con personal administrativo, personal de operaciones, personal que
componen la cafetería, personal bodega y personal de aseo. Conclusión necesita en
forma general 20 personas en la organización.
4.9 REQUERIMIENTOS DEL PERSONAL DEL CENTRO SPA SALTO
DEL LAJA
SUELDO TOTAL TOTAL

PERSONAL CANTIDAD LIQUIDO MENSUAL ANUAL
GERENTE 1 1.400.000 1,400,000 16,800,000
ADMINISTRADOR 1 750.000 750,000 9,000,000
FINANZAS 1 700.000 700,000 8,400,000
JEFE DE
OPERACIONES 1 710.000 710,000 8,520,000
SECRETARIA 1 300.000 300,000 3,600,000
RECEPCIÓN 1 350.000 350,000 4,200,000
ÁREA ESTÉTICA 2 460.000 920,000 11,040,000
ÁREA CORPORAL 2 460.000 920,000 11,040,000
ÁREA BELLEZA 2 460.000 920,000 11,040,000
CAFETERÍA 1 370.000 370,000 4,440,000
Cajera 1 300,000 300,000 3,600,000
GARZONA 2 260.000 520,000 6,240,000
BODEGUERO 1 300.000 300,000 3,600,000
AUXILIAR DE ASEO 3 250.000 750,000 9,000,000
TOTAL GENERAL $ 9,210,000 110,520,000
Tabla 7 Requerimiento del Personal salto del laja
107
4. 10 ORDENAMIENTO INTERNO DEL PROYECTO.
4.10.1 HORARIO DE ATENCIÓN DE LOS CLIENTES.
El horario del personal en temporada alta que comprenden los meses
noviembre a marzo, es el siguiente:
 Lunes a Domingo 10:00 a 20:00 horas.
El horario del personal en temporada baja que comprenden los meses abril a
octubre, es el siguiente:
 Miércoles a Domingo 10:00 a 19:00 horas.
El proyecto en primera instancia tendrá este horario para la atención de los clientes y
el personal debe entrar una hora antes para organizar los espacios. Aunque
dependiendo de la demanda futura se podría hacer unos cambios.
4.11 ASPECTOS LEGALES
Respecto a los aspectos legales que influyen en este proyecto, se destacan
los siguientes ítems, los que se deben realizar para contar con la autorización legal
para el correcto funcionamiento del Centro Spa Salto del Laja.
108
 Autorización sanitaria para el funcionamiento Centro Spa Salto del Laja
(Secretaría Ministerial de Salud) Región del Biobío.
 Patente comercial (Municipalidad de Cabrero).
 Iniciación de actividades S.I.I. (Servicio de Impuestos Internos).
 Personalidad Jurídica (Conservador de bienes raíces.).
4.12 ESTIMACIÓN Y ANÁLISIS DE COSTOS.
4.12.1 INVERSIÓN ACTIVOS FIJOS.
La Inversión de Activos fijos corresponde a los siguientes Ítems:
ACTIVO FIJO CANTIDAD TOTAL

CONSTRUCCIÓN LLAVE EN MANO 1 72.540.424
TERRENO 1 27.000.000
TOTAL UF 3.049,47 99.540.424
Tabla 8 terreno
ACTIVOS FIJOS CANTIDAD VALOR TOTAL

Piso Bar 9 16.990 152.910
Silla Cafetería 18 13.900 250.200
Mesa Cafetería 6 45.900 275.400
Soporte para LCD 2 19.900 39.800
LCD 47 2 329.000 658.000
Metvisa exprimidor 2 109.435 218.870
Taza de Té 200 ML 50 690 34.500
Plato Redondo 18.5 cm 50 790 39.500
Vasos 18 PIEZAS 7 4.990 34.930
Plato Redondo 21 40 1.421 56.840
Plato Redondo 26 cm 40 2.144 85.760
Isi Cooler 1 654.000 654.000
Vitrina Mantenedora 1 152.000 152.000
109
Máquina de Refrigeración 1 516.000 516.000
Máquina de Granizado 1 717.000 717.000
Máquina registradora 2 99.990 199.980
Set de Cuchillería 7 7.100 49.700
Máquina Café Express 2 399.000 798.000
Exhibidor Tortas 1 130.000 130.000
Camilla Spa 4 265.000 1.060.000
Jacuzzi Spa 2 459.000 918.000
Sauna 2 799.000 1.598.000
Tina de Hidromasaje 2 399.000 798.000
Set de Piedras Calientes. 3 170.000 510.000
Juego de Sábanas de Franela 4 19.900 79.600
Cojín de funda para cabeza 4 12.900 51.600
Silla para Masajes 4 520.000 2.080.000
Equipo de cavitación 2 312.000 624.000
Máquina para Drenar 1 1.800.000 1.800.000
Equipo de Presoterapia. 1 1.699.000 1.699.000
Vapozono. 2 155.000 310.000
Toallas de Bamboo Pack 3 9 12.900 116.100
Notebook COMPAQ 5 179.990 899.950
Impresora CANON 2 36.990 73.980
Escritorio de Oficina 3 85.990 257.970
Escritorio Ejecutivo 1 120.000 120.000
Sillón Ejecutivo 1 50.000 50.000
Silla Personal 10 29.990 299.900
Mueble Archivador 5 58.000 290.000
Mueble Archivador Repisa 5 54.000 270.000
Mesa Reunión 2 45.000 90.000
Teléfono Fijo Panasonic 7 8.990 62.930
Set de artículos oficina 7 6.900 48.300
Futón de Sala de espera 2 120.000 240.000
Espejo sala de baño 7 16.990 118.930
Sala de baño 4 69.990 279.960
Papelero de Baño 7 3.500 24.500
Urinario 2 49.990 99.980
Mueble Baño Vanitorio 2 29.990 59.980
Pesa de Baño 5 2.990 14.950
Biombo 3 85.000 255.000
Sistema de Cámaras 1 400.000 400.000
Extintor 6 33.500 201.000
Paneles Eléctricos 6 161.000 966.000
Implementación Dependencias 1 6.000.000 6.000.000
110
Total
27.831.020
General
UF 1.131,60
Tabla 9 Activos Fijos
El total de activos Fijos en $ 27.831.020.
El total de activos Fijos en U.F 1.131,60
4.14.2 INVERSIÓN DE ACTIVOS INTANGIBLES.
Autorización Sanitaria 45.000

Patente Comercial 250.000
Página Web 200.000
Constitución de la Sociedad 300.000
Capacitación 1.000.000
TOTAL AMORTIZACIÓN 1.795.000
Tabla 10 Activos Intangibles
El total de Activos Intangibles en $ 1.795.000
El total de Activos Intangibles en U.F. es de 73, 03
111
4.14.3 INVERSIÓN DE COSTOS OPERACIONALES INDIRECTOS.
La Inversión de los Costos Operacionales Indirectos, corresponde a los
siguientes Ítems: Se encuentran dentro de la tabla los sueldos de los funcionarios y
las mantenciones a las máquinas y equipos del Centro Spa, así como la Cafetería.
COSTOS INDIRECTOS 1 2 3 4 5
REMUNERACIONES 110.520.000 110.520.000 110.520.000 110.520.000 110.520.000
MANTENCIÓN PÁGINA WEB 1.200.000 1.200.000 1.200.000 1.200.000 1.200.000
LUZ 540.000 540.000 540.000 540.000 540.000
AGUA 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
GAS 493.800 493.800 493.800 493.800 493.800
INTERNTE, CABLE, TELEFONO 540.000 540.000 540.000 540.000 540.000
PENDÓN 276.000 276.000 276.000 276.000 276.000
MARKETING 414.000 414.000 414.000 414.000 414.000
CARGA EXTINTOR 98.400 98.400 98.400 98.400 98.400
PRODUCTOS DE ASEO 288.000 288.000 288.000 288.000 288.000
114.850.200 114.850.200 114.850.200 114.850.200 114.850.200
Tabla 11 Costos Operacionales Indirectos
4.14.4 COSTOS OPERACIONALES DIRECTOS.
COSTOS DIRECTOS 1 2 3 4 5
PAPEL HIGIENICO 74.400
RESMAS DE HOJAS 21.600
TONER IMPRESORA 240.000
ESENCIAS Y ACEITES 10.440.000
INSUMOS CAFETERÍA 13.440.000
24.216.000 26.637.600 29.301.360 32.231.496 35.454.646
Costos Operacionales Directos
112
4.14.5 INVERSIÓN INICIAL.
La Inversión Inicial requerida para iniciar el proyecto, se refleja en la

siguiente tabla:
INVERSIÓN INICIAL
Activos Intangibles 1.795.000
Maquinarias y Equipos 27.935.740
Obra llave en mano 72.524.140
Terreno 27.000.000
KT 50.438.830
Total Inversión 179.693.710
Inversion Inicial.
113
CAPÍTULO 3
5. ESTUDIO ECONÓMICO.
En el presente estudio Económico se analizarán los Flujos de cajas netos, los que
por las diferentes variables, ayudarán a tomar decisiones respecto a la rentabilidad de
la puesta en marcha del Centro Spa Salto del Laja en el Complejo Turístico Salto del
Laja, ubicado en la comuna de Cabrero.
Para poder determinar la rentabilidad del proyecto se analizaran las siguientes
variables:
 Inversiones.
 Costos Operacionales.
 Gastos Generales
 Activos.
 Capital de trabajo.
 Análisis de las alternativas de financiamiento.
 Tasas de descuento.
 Depreciación de Máquinas y otros Artículos.
114
 Tablas de Amortización.
 Calculo de indicadores Financieros.
 Análisis de Sensibilidad.
5.4 MONEDA A UTILIZAR.
La moneda a utilizar para este proyecto será la U.F. (Unidad de Fomento). Los
valores de referencia se obtienen del Banco Central el día 13/11/2013, donde la U.F.
para esa fecha es de 23.223 pesos.
5.5 INVERSIONISTA DEL PROYECTO.
Las Inversiones para el Proyecto de la instalación de un Centro Spa Salto del
Laja, se presentan a continuación:
Inversión Máquinas y Equipos: Para el funcionamiento de las áreas del Centro Spa
y para la Cafetería.
Mobiliario: Inversión de mobiliario para la implementación de las oficinas, Cafetería
y el las dependencia del Centro Spa.
Personal Interno: Personal de planta que se debe contratar para la atención de los
clientes en su centro Spa y la cafetería.
115
Obra Mano en Llave: Es el costo de obra fisca que se divide en Centro Spa y
Cafetería.
5.6 PRECIOS DEL SERVICIO.
El precio del servicio se calcula de acuerdo al análisis de precios de la Oferta
en el mercado existente. El precio del servicio fluctúa entre los 25.000 a 30.0000
pesos: Es importante destacar que el precio se determinó también por los costos
asociados al servicio.
5.7 DESCRIPCIÓN DE COSTOS Y CAPITAL DE TRABAJO.
5.7.1 TOTAL COSTOS OPERACIONALES DIRECTOS.
COSTOS DIRECTOS 1 2 3 4 5
PAPEL HIGIENICO 74.400
RESMAS DE HOJAS 21.600
TONER IMPRESORA 240.000
ESENCIAS Y ACEITES 10.440.000
INSUMOS CAFETERÍA 13.440.000
24.216.000 26.637.600 29.301.360 32.231.496 35.454.646
116
La tabla muestra que el valor de los Costos Operacionales Directos es de
24.216.000 pesos, los que se irán incrementando al 10% en forma anual.
5.7.2 TOTAL COSTOS OPERACIONALES INDIRECTOS.
COSTOS INDIRECTOS 1 2 3 4 5
REMUNERACIONES 110.520.000 110.520.000110.520.000110.520.000110.520.000
MANTENCIÓN PÁGINA WEB 1.200.000 1.200.000 1.200.000 1.200.000 1.200.000
LUZ 540.000 540.000 540.000 540.000 540.000
AGUA 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
GAS 493.800 493.800 493.800 493.800 493.800
INTERNTE, CABLE, TELEFONO 540.000 540.000 540.000 540.000 540.000
PENDÓN 276.000 276.000 276.000 276.000 276.000
MARKETING 414.000 414.000 414.000 414.000 414.000
CARGA EXTINTOR 98.400 98.400 98.400 98.400 98.400
PRODUCTOS DE ASEO 288.000 288.000 288.000 288.000 288.000
114.850.200 114.850.200114.850.200114.850.200114.850.200
La tabla muestra que el valor de los Costos Operacionales Indirectos es de
$114.850.200, siendo un valor fijo anual.
117
5.7.3 TOTAL DE CAPITAL DE TRABAJO
Ingresos por venta $ 4.252.500 $ 6.378.750 $ 8.505.000 $ 10.631.250 $ 12.757.500 $ 14.883.750 $ 17.010.000 $ 21.262.500 $ 25.515.000 $ 31.893.750 $ 36.146.250 $ 42.525.000
Costos
Sueldo -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000 -$ 9.210.000
Bono Temporada -$ 4.500.000 -$ 4.500.000 -$ 4.500.000 -$ 4.500.000 -$ 4.500.000
Luz -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 76.000 -$ 150.000 -$ 150.000
Agua -$ 120.000 -$ 120.000 -$ 120.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 120.000 -$ 120.000
Gas -$ 160.000 -$ 160.000 -$ 160.000 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 82.300 -$ 160.000 -$ 160.000
Mantención Página Web -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000
Publicidad -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000 -$ 207.000
Patentes -$ 79.730 -$ 79.730
Utiles escritorio -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000 -$ 45.000
Teléfono, Internet, Cable -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000 -$ 60.000
Seguros -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000
Productos de Aseo -$ 100.000 -$ 100.000 -$ 100.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 85.000 -$ 100.000 -$ 100.000
Pendón -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000 -$ 115.000
Esencias Y Aceites -$ 3.000.000 -$ 3.000.000 -$ 3.000.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 1.300.000 -$ 3.000.000 -$ 3.000.000
Insumos Cafetería -$ 4.500.000 -$ 4.500.000 -$ 4.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 1.500.000 -$ 4.500.000 -$ 4.500.000
Mantencion Maquinarias -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000 -$ 150.000
Varios -$ 600.000 -$ 600.000 -$ 600.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 200.000 -$ 600.000 -$ 600.000
Total de Desembolsos -$ 23.176.730 -$ 23.097.000 -$ 23.097.000 -$ 13.270.300 -$ 13.270.300 -$ 13.350.030 -$ 13.270.300 -$ 13.270.300 -$ 13.270.300 -$ 13.270.300 -$ 23.097.000 -$ 23.097.000
Superávit/Déficit -$ 18.924.230 -$ 16.718.250 -$ 14.592.000 -$ 2.639.050 -$ 512.800 $ 1.533.720 $ 3.739.700 $ 7.992.200 $ 12.244.700 $ 18.623.450 $ 13.049.250 $ 19.428.000
Déficit Acumulado -$ 15.976.730 -$ 32.694.980 -$ 47.286.980 -$ 49.926.030 -$ 50.438.830 -$ 48.905.110 -$ 45.165.410 -$ 37.173.210 -$ 24.928.510 -$ 6.305.060 $ 6.744.190 $ 26.172.190
118
El capital de trabajo equivale a 2.050,84 UF, y en peso 50.438.830, en el proyecto.
CAPITAL DE TRABAJO
TOTAL $ 50.438.830
UF 2.050,84
5.7.4 TOTAL ACTIVOS FIJOS.
Se muestra el resumen de los Activos Fijo del proyecto:
ACTIVOS FIJOS
TOTAL$ 127.459.880
UF 5.182,51
El Activo Fijo Equivale a 5.182,51 UF. En el proyecto.
5.7.5 TOTAL DE ACTIVOS INTANGIBLES.
Se muestra el resumen del Activo Intangible del proyecto:
ACTIVOS INTANGIBLES
TOTAL $ 1.795.000
TOTAL UF 72,98
El Activo Intangible equivale a 72,98 UF en el proyecto.
119
5.8 DESCRIPCIÓN DE INGRESOS
Para los cálculos de los ingresos se considera un 70% de capacidad instalada,
a partir del año 2014, teniendo una duración de 5 años del proyecto, con un
incremento de ventas de un 10%.
Además se considera que la capacidad instalada se divide en tratamientos corporales,
tratamientos de belleza, tratamientos estéticos y la cafetería.
A continuación se presenta una tabla de ingresos que refleja, el pago de los servicios
contado y crédito.
INGRESOS 1 2 3 4 5
VENTAS 510.300.000 561.330.000 617.463.000 679.209.300 747.130.230
30% CONTADO 153.090.000 168.399.000 185.238.900 203.762.790 224.139.069
35% A 30 DIAS 178.605.000 196.465.500 216.112.050 237.723.255
35% A 60 DIAS 178.605.000 196.465.500 216.112.050
TOTAL 153.090.000 347.004.000 560.309.400 616.340.340 677.974.374
5.8.1 ESTRUCTURA DE LOS FLUJOS DE CAJA
Al plantear los escenarios de los flujos se considera:
 Proyecto Puro
120
 Proyecto Apalancado al 50%
 Proyecto Apalancado al 75%
5.8.2 DEPRECIACIÓN
Para la determinación de la depreciación de los Activos Fijos, se determinó
realizarlo con la depreciación lineal. Esto se aplica por la tabla de vida útil, que
entrega el SII. (Servicio de Impuestos Internos). En la siguiente tabla se muestra la
depreciación de los Activos Fijos que se ingresarán en los respectivos Flujos de Caja
Neto.
121
TABLA DEPRECIACIÓN
TOTAL DEPRECIACION 5.237.935 5.237.935 5.237.935 4.756.158 4.756.158

Años deprec. DEPRECIACION 0 1 2 3 4 5
8 Jacuzzi Spa 918.000 114.750 114.750 114.750 114.750 114.750
8 Sauna 1.598.000 199.750 199.750 199.750 199.750 199.750
8 Tina de Hidromasaje 798.000 99.750 99.750 99.750 99.750 99.750
8 Equipo de cavitación 624.000 78.000 78.000 78.000 78.000 78.000
8 Máquina para Drenar 1.800.000 225.000 225.000 225.000 225.000 225.000
8 Equipo de Presoterapia. 1.699.000 212.375 212.375 212.375 212.375 212.375
8 Vapozono. 310.000 38.750 38.750 38.750 38.750 38.750
5 Piso Bar 152.910 30.582 30.582 30.582 30.582 30.582
5 Silla Cafetería 250.200 50.040 50.040 50.040 50.040 50.040
5 Mesa Cafetería 275.400 55.080 55.080 55.080 55.080 55.080
5 Silla para Masajes 2.080.000 416.000 416.000 416.000 416.000 416.000
5 Escritorio de Oficina 257.970 51.594 51.594 51.594 51.594 51.594
5 Escritorio Ejecutivo 120.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000
5 Sillón Ejecutivo 50.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
5 Silla Personal 299.000 59.800 59.800 59.800 59.800 59.800
5 Mueble Archivador 290.000 58.000 58.000 58.000 58.000 58.000
5 Mueble Archivador Repisa 270.000 54.000 54.000 54.000 54.000 54.000
5 Mesa Reunión 90.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000
5 Mueble Baño Vanitorio 59.980 11.996 11.996 11.996 11.996 11.996
5 Camilla Spa 1.060.000 212.000 212.000 212.000 212.000 212.000
5 Futón de Sala de espera 240.000 48.000 48.000 48.000 48.000 48.000
9 Vitrina Mantenedora 152.000 16.889 16.889 16.889 16.889 16.889
9 Isi Cooler 654.000 72.667 72.667 72.667 72.667 72.667
9 Sala de baño 279.950 31.106 31.106 31.106 31.106 31.106
9 Máquina de Refrigeración 516.000 57.333 57.333 57.333 57.333 57.333
9 Máquina de Granizado 717.000 79.667 79.667 79.667 79.667 79.667
9 Máquina Café Express 798.000 88.667 88.667 88.667 88.667 88.667
9 Exprimidor 218.870 24.319 24.319 24.319 24.319 24.319
9 Exhibidor Tortas 130.000 14.444 14.444 14.444 14.444 14.444
9 Urinario 99.980 11.109 11.109 11.109 11.109 11.109
9 Paneles Eléctricos 966.000 107.333 107.333 107.333 107.333 107.333
6 Notebook COMPAQ 899.950 149.992 149.992 149.992 149.992 149.992
6 Impresora CANON 73.980 12.330 12.330 12.330 12.330 12.330
6 Caja Registradora 198.000 33.000 33.000 33.000 33.000 33.000
6 Sistema de Cámaras 400.000 66.667 66.667 66.667 66.667 66.667
6 LCD 47 658.000 109.667 109.667 109.667 109.667 109.667
3 Vasos 18 PIEZAS 34.930 11.643 11.643 11.643
3 Juego de Sábanas de Franela 79.600 26.533 26.533 26.533
3 Cojín de funda para cabeza 51.600 17.200 17.200 17.200
3 Toallas de Bamboo Pack 3 116.100 38.700 38.700 38.700
3 Cojín de funda para cabeza 51.600 17.200 17.200 17.200
3 Set de Cuchillería 49.700 16.567 16.567 16.567
3 Set de Piedras Calientes. 510.000 170.000 170.000 170.000
3 Soporte para LCD 39.800 13.267 13.267 13.267
3 Vajilla Blanca 512.000 170.667 170.667 170.667
40 Construcción 72.540.124 1.813.503 1.813.503 1.813.503 1.813.503 1.813.503
122
5.8.3 VALOR DE SALVAMENTO
V.SALVAMENTO
Jacuzzi Spa 10% 918.000 91.800
Sauna 10% 1.598.000 159.800
Tina de Hidromasaje 10% 798.000 79.800
Equipo de cavitación 10% 624.000 62.400
Máquina para Drenar 10% 1.800.000 180.000
Equipo de Presoterapia. 10% 1.699.000 169.900
Vapozono. 5% 310.000 15.500
Piso Bar 0% 152.910 0
Silla Cafetería 0% 250.200 0
Mesa Cafetería 0% 275.400 0
Silla para Masajes 0% 2.080.000 0
Escritorio de Oficina 0% 257.970 0
Escritorio Ejecutivo 0% 120.000 0
Sillón Ejecutivo 0% 50.000 0
Silla Personal 0% 299.000 0
Mueble Archivador 0% 290.000 0
Mueble Archivador Repisa 0% 270.000 0
Mesa Reunión 0% 90.000 0
Mueble Baño Vanitorio 0% 59.980 0
Camilla Spa 10% 1.060.000 106.000
Futón de Sala de espera 0% 240.000 0
Vitrina Mantenedora 0% 152.000 0
Isi Cooler 10% 654.000 65.400
Sala de baño 5% 279.950 13.998
Máquina de Refrigeración 10% 516.000 51.600
Máquina de Granizado 10% 717.000 71.700
Máquina Café Express 10% 798.000 79.800
Exprimidor 0% 218.870 0
Exhibidor Tortas 0% 130.000 0
Urinario 0% 99.980 0
Paneles Eléctricos 10% 966.000 96.600
Notebook COMPAQ 10% 899.950 89.995
Impresora CANON 5% 73.980 3.699
Caja Registradora 5% 198.000 9.900
Sistema de Cámaras 5% 400.000 20.000
LCD 47 10% 658.000 65.800
Vasos 18 PIEZAS 0% 34.930 0
Juego de Sábanas de Franela 0% 79.600 0
Cojín de funda para cabeza 0% 51.600 0
Toallas de Bamboo Pack 3 0% 116.100 0
Cojín de funda para cabeza 0% 51.600 0
Set de Cuchillería 0% 49.700 0
Set de Piedras Calientes. 5% 510.000 25.500
Soporte para LCD 0% 39.800 0
Vajilla Blanca 0% 512.000 0
Construcción 40% 72.540.124 29.016.050
123
5.8.4 INGRESOS NO OPERACIONALES
Ing.No Operac. Jacuzzi Sauna Tina de Equipo de Máquina para Equipo de Vapozono. Piso Bar Silla Mesa Silla para Escritorio de
v.venta 91.800 159.800 79.800 62.400 180.000 169.900 15.500 0 0 0 0 0

v.libro - 344.250 - 599.250 - 299.250 - 234.000 - 675.000 - 637.125 - 116.250 - - - - -
ut..bruta - 252.450 - 439.450 - 219.450 - 171.600 - 495.000 - 467.225 - 100.750 - - - - -
impuesto 21% - 53.015 - 92.285 - 46.085 - 36.036 - 103.950 - 98.117 - 21.158 - - - - -
ut.neta - 305.465 - 531.735 - 265.535 - 207.636 - 598.950 - 565.342 - 121.908 - - - - -
v.libro 344.250 599.250 299.250 234.000 675.000 637.125 116.250 - - - - -
FCN 38.786 67.516 33.716 26.364 76.050 71.783 - 5.658 - - - - -
 FCN 49.434.700
Escritorio Sillón Silla Mueble Mueble Mesa Mueble Camilla Futón de Vitrina Isi Sala de Máquina deMáquina de
Ejecutivo Personal Archivador Archivador Reunión Baño Spa Sala Manten. Cooler baño Refriger. Granizado
0 0 0 0 0 0 0 106.000 0 0 65.400 13.998 51.600 71.700
- - - - - - - - - - 67.556 - 290.667 - 124.422 - 229.333 - 318.667
- - - - - - - 106.000 - -67.556 - 225.267 - 110.425 - 177.733 - 246.967
- - - - - - - 22.260 - -14.187 - 47.306 - 23.189 - 37.324 - 51.863
- - - - - - - 128.260 - -81.742 - 272.573 - 133.614 - 215.057 - 298.830
- - - - - - - - - 67.556 290.667 124.422 229.333 318.667
- - - - - - - 128.260 - -14.187 18.094 - 9.192 14.276 19.837
Máquina Exprimidor Exhibidor Urinario Paneles Notebook Impresora Caja

CANON Sistema LCD 47 Vasos Sábanas Cojín Toallas Cojín de funda
Setpara
de Cuchillería
cabeza
Set de Piedras
Soporte
Calientes.
LCDVajilla Construcción Terreno
Café Tortas Eléctricos Regis. Cámaras
79.800 0 0 0 96.600 89.995 3.699 9.900 20.000 65.800 0 0 0 0 0 0 25.500 0 0 29.016.050 27.000.000
- 354.667 - 97.276 - 57.778 - 44.436 - 429.333 - 149.992 - 12.330 - 33.000 - 66.667 - 109.667 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 63.472.609 -27.000.000
-274.867 - 97.276 - 57.778 - 44.436 - 332.733 - 59.997 - 8.631 - 23.100 - 46.667 - 43.867 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 25.499 - 1 - 1 - 34.456.559 0
- 57.722 - 20.428 - 12.133 - 9.331 - 69.874 - 12.599 - 1.813 - 4.851 - 9.800 - 9.212 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 5.355 - 0 - 0 - 7.235.877 0
-332.589 - 117.703 - 69.911 - 53.767 - 402.607 - 72.596 - 10.444 - 27.951 - 56.467 - 53.079 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 30.854 - 1 - 1 - 41.692.436 0
354.667 97.276 57.778 44.436 429.333 149.992 12.330 33.000 66.667 109.667 1 1 1 1 1 1 1 1 1 63.472.609 27000000
22.078 - 20.428 - 12.133 - 9.331 26.726 77.396 1.886 5.049 10.200 56.588 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 30.855 - 0 - 0 21.780.172 27.000.000
124
5.9 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
5.9.1 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA 100%
El financiamiento de inversionistas cubrirán el valor de la inversión inicial
y el funcionamiento del proyecto, que equivale a:
INVERSION INICIAL
Inversión activo fijo 127.459.880
Inversión activo intangible 1.795.000
Inversión K trabajo 50.438.830
Total Anual 179.693.710
5.9.2 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA AL 50%
El financiamiento al 50% del proyecto de Prefactibilidad del Centro Spa
Salto del Laja, solicita a la entidad financiera del Banco del Chile que nos presenta
una tasa de interés anual de un 13,2 %. Estos datos fueron obtenidos en la página de
internet, siendo un monto de 89.846.855, en pesos chilenos, y en UF 3.426,64.
125
TABLA PRÉSTAMO
PRESTAMO = 89.846.855
IBANCO 50% = 0,132
5 CUOTAS ANUALES
PERIODO SALDO CUOTA INTERÉS AMORTIZ
CUOTA = $ 25.669.538,19 0 89.846.855
1 76.037.101,7 $ 25.669.538,2 11.859.785 $ 13.809.753,3
=PAGO(INTERES, NUM_CUOTAS;PRESTAMO) 2 60.404.460,9 $ 25.669.538,2 10.036.897 $ 15.632.640,8
3 42.708.311,6 $ 25.669.538,2 7.973.389 $ 17.696.149,4
4 22.676.270,5 $ 25.669.538,2 5.637.497 $ 20.032.041,1
5 - $ 25.669.538,2 2.993.268 $ 22.676.270,5
Este cálculo entrega una Anualidad o valor cuota de 25.669.538,19 pesos,
equivalente a 979 U.F. para el proyecto.
5.9.3 FINANCIAMIENTO DEL INVERSIONISTA AL 75%
El financiamiento al 75% del proyecto de Prefactibilidad del Centro Spa
Salto del Laja, solicita a la entidad financiera del Banco del Chile que nos presenta
una tasa de interés anual de un 13,2 %. Estos datos fueron obtenidos en la página de
internet, siendo un monto de 134.770.282,5 en pesos chilenos, y en UF 5.139,96.
PRESTAMO = 134.770.283
IBANCO 75% = 0,132
5 CUOTAS ANUALES
PERIODO SALDO CUOTA INTERÉS AMORTIZ
CUOTA = $ 38.504.307,28 0 134.770.283
1 114.055.652,5 $ 38.504.307,3 17.789.677 $ 20.714.630,0
=PAGO(INTERES, NUM_CUOTAS;PRESTAMO) 2 90.606.691,4 $ 38.504.307,3 15.055.346 $ 23.448.961,2
3 64.062.467,3 $ 38.504.307,3 11.960.083 $ 26.544.224,0
4 34.014.405,7 $ 38.504.307,3 8.456.246 $ 30.048.061,6
5 - $ 38.504.307,3 4.489.902 $ 34.014.405,7
126
Este cálculo entrega una Anualidad o valor cuota de 38.504.307,28 pesos,
equivalente a 1.468,50 U.F. para el proyecto.
A continuación se muestra la tabla de amortización por el 75% de financiamiento
5.10 TASA DESCUENTO
La tasa de descuento o tasa de costo capital, representa la rentabilidad mínima que se
le exigirá al proyecto. Para la determinación de la tasa de descuento se utilizará el
modelo C.A.P.M. (modelo de valoración de los Activos Financieros). Esta
herramienta determinará la tasa de retorno requerida para los activos quedando
conformada de la siguiente manera:
CAPM= Rm + B * ( Rm – Rf ) + R. país
127
 Dónde:
 Rf : Tasa libre de riesgo.
 Rm : Tasa de rentabilidad de los activos riesgosos del mercado.
 B : Factor de riesgo sistemático promedio de la industria.
 R. país: Riesgo país.
DETERMINACIÓN TD = TLIBRE + BETA(TMERCADO - TLIBRE)

Tasa de descuento =
Tasa libre riesgo = 4,38% Tasa de descuento = 0,0438 + 1,21 x 14,77% - 0,0438
Tasa mercado = 14,77%
Beta = 1,21 Tasa de descuento = 0,16952
Inflación = 4,60% Tasa de descuento = 16,9519 %
5.11 CRITERIOS DE DECISIÓN
Para determinar si un proyecto es rentable o no, se consideran indicadores de
Flujos como el .V.A.N. (valor actual neto) y EL T.I.R. (tasa interna de retorno) entre
128
los más usados, para la cual se utilizará una tasa de descuento de la inversión de un
16,9519 %, valor calculado anteriormente.
5.11.1 VALOR ACTUAL NETO (V.A.N)
El VAN. Mide la rentabilidad del proyecto en valores monetarios que
representan los ingresos y los egresos expresados en moneda actual.
5.11.2 TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R)
La T.I.R. evalúa el proyecto en función de una única tasa de rendimiento por
periodo, con la cual la totalidad de los beneficios actualizados son exactamente
iguales a los desembolsos expresados en moneda actual.
129
5.12 FLUJOS DE CAJA PROYECTO PURO Y APALANCADO
5.12.1 FLUJO DE CAJA PURO
Ingresos Operacionales 0 1 2 3 4 5
Total Ingresos 153.090.000 347.004.000 560.309.400 616.340.340 677.974.374

Costos de operación directos (-) -24.216.000 -26.637.600 -29.301.360 -32.231.496 -35.454.646
Costos de operaciópn indirectos (-) -114.850.200 -114.850.200 -114.850.200 -114.850.200 -114.850.200
Utilidad Operacional 14.023.800 205.516.200 416.157.840 469.258.644 527.669.528
Gastos generales (-) -1.500.000 -1.500.000 -1.500.000 -1.500.000 -1.500.000
Utilidad Bruta 12.523.800 204.016.200 414.657.840 467.758.644 526.169.528
Amortización activo intangible (-) -359.000 -359.000 -359.000 -359.000 -359.000
Depreciación (-) -5.237.935 -5.237.935 -5.237.935 -4.756.158 -4.756.158
Interés largo plazo (-)
Pérdida período anterior (-)
Utilidad antes de impuestos 6.926.865 198.419.265 409.060.905 462.643.486 521.054.370
Impuestos (-) 21% -1.454.642 -41.668.046 -85.902.790 -97.155.132 -109.421.418
Pérdida período anterior (+)
Utilidad dd impuestos 5.472.223 156.751.219 323.158.115 365.488.354 411.632.952
Amortización activo intangible (+)
Depreciación (+) 5.237.935 5.237.935 5.237.935 4.756.158 4.756.158
Recuperación capital de trabajo (+) 50.438.830
Amortización L.P. (-)
Préstamo LP (+)
Ingresos No operacionales (+) 65.515.782
Inversión activo fijo (-) -127.459.880
Inversión activo intangible (-) -1.795.000
Inversión K trabajo (-) -50.438.830
Total Anual -179.693.710 10.710.158 161.989.154 328.396.050 370.244.512 532.343.723
Flujo de caja
VAN 476.323.008
TASA DE DESCUENTO 22,33%
INFLADA
TIR 78,73%
De este Flujo de Caja Puro, sin apalancamiento financiero se obtiene un V.A.N. de $476.323.008, U.F. y una T.I.R. de un 78,73%, esto
indica que el proyecto sin apalancamiento financiero es rentable.
130
5.12.2 FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO DE UN 50%
Total Ingresos 153.090.000 347.004.000 560.309.400 616.340.340 677.974.374
Utilidad Bruta 12.523.800 204.016.200 414.657.840 467.758.644 526.169.528
Depreciación (-) -5.237.935 -5.237.935 -5.237.935 -4.756.158 -4.756.158
Intereses -11.859.785 -10.036.897 -7.973.389 -5.637.497 -2.993.268
Resultado_Operacional -4.932.920 188.382.367 401.087.516 457.005.988 518.061.102
Pérdida período anterior (-) -4.932.920
Utilidad antes de impuestos -4.932.920 183.449.448 401.087.516 457.005.988 518.061.102
Impuestos (-) 21% 0 -38.524.384 -84.228.378 -95.971.258 -108.792.831
Utilidad dd impuestos -4.932.920 144.925.064 316.859.138 361.034.731 409.268.271
Pérdida_periodo_anterior 4.932.920
Depreciación (+) 5.237.935 5.237.935 5.237.935 4.756.158 4.756.158
Amortización L.P. (-) -13.809.753 -15.632.641 -17.696.149 -20.032.041 -22.676.270
Préstamo LP (+) 89.846.855
Flujo de caja -89.846.855 -13.504.738 139.463.278 304.400.923 345.758.848 507.302.771
Valor_Presente_FCN -11.039.444 93.192.709 166.275.808 154.389.385 185.170.757
Período_Recuper_Capital -89.846.855 -100.886.299 -7.693.590 158.582.218 312.971.603 498.142.360
VAN 498.142.360
INFLADA 498.142.360
TIR 108,86%
De este Flujo de Caja Apalancado al 40% se obtiene un V.A.N. de $498.142.360. y
una T.I.R. de un 108, 86%, esto indica que el proyecto apalancado a estos niveles es
rentable, donde el proyecto se le puede exigir un 25% para que el Van sea igual a
cero. El Flujo Apalancado entrega el primer periodo negativo, arrastrando deuda al
siguiente periodo, para después recuperarse y pasar a periodos positivos en el Flujo
de Caja Neto.
131
5.12.3 FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO DE UN 75%
Total Ingresos 153.090.000 347.004.000 560.309.400 616.340.340 677.974.374
Utilidad Bruta 12.523.800 204.016.200 414.657.840 467.758.644 526.169.528
Depreciación (-) -5.237.935 -5.237.935 -5.237.935 -4.756.158 -4.756.158
Interés largo plazo (-) -17.789.677 -15.055.346 -11.960.083 -8.456.246 -4.489.902
Resultado_Operacional -10.862.812 183.363.919 397.100.822 454.187.240 516.564.468
Pérdida período anterior (-) -10.862.812
Utilidad antes de impuestos -10.862.812 172.501.106 397.100.822 454.187.240 516.564.468
Impuestos (-) 21% -36.225.232 -83.391.173 -95.379.320 -108.478.538
Pérdida período anterior (+) 10.862.812
Utilidad dd impuestos -10.862.812 147.138.686 313.709.649 358.807.920 408.085.930
Depreciación (+) 5.237.935 5.237.935 5.237.935 4.756.158 4.756.158
Amortización L.P. (-) -20.714.630 -23.448.961 -26.544.224 -30.048.062 -34.014.406
Préstamo LP (+) 134.770.283
Flujo de caja -44.923.428 -26.339.507 128.927.660 292.403.360 333.516.016 494.782.295
Valor_Presente_FCN -21.531.222 86.152.556 159.722.265 148.922.675 180.600.654
Período_Recuper_Capital -44.923.428 -66.454.650 19.697.907 179.420.172 328.342.847 508.943.501
VAN 508.943.501
TIR 145,86%
De este Flujo de Caja con Financiamiento al 75% se obtiene, un V.A.N. de
$508.943.501 y una T.I.R. de un 145,86 %, esto indica que el proyecto con un
financiamiento de un 75%, es capaz de poder recuperar capital al tercer periodo del
proyecto.
132
5.13 ANÁLISIS DE LA SENSIBILIDAD
5.13.1 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD UNIVARIABLES .
El Análisis de sensibilidad Univariables, tomará una variable para analizar
cómo se comportan el V.A.N. del proyecto. Se trabajará con las variables Ingresos y
Costos directos e indirectos en los flujos de Caja Puro y Apalancado.
Este análisis será monitoreado al disminuir los ingresos en 20%, 10% y

aumentado al 10% y 20%.
FLUJO PURO
Total Ingresos 153.090.000 347.004.000 560.309.400 616.340.340 677.974.374
Utilidad Bruta 12.523.800 204.016.200 414.657.840 467.758.644 526.169.528
Depreciación (-) -5.237.935 -5.237.935 -5.237.935 -4.756.158 -4.756.158
Interés largo plazo (-)
Pérdida período anterior (-)
Utilidad antes de impuestos 6.926.865 198.419.265 409.060.905 462.643.486 521.054.370
Impuestos (-) 21% -1.454.642 -41.668.046 -85.902.790 -97.155.132 -109.421.418
Utilidad dd impuestos 5.472.223 156.751.219 323.158.115 365.488.354 411.632.952
Depreciación (+) 5.237.935 5.237.935 5.237.935 4.756.158 4.756.158
Amortización L.P. (-)
Préstamo LP (+)
Total Anual -179.693.710 10.710.158 161.989.154 328.396.050 370.244.512 532.343.723
Flujo de caja
VAN 476.323.008
INFLADA
TIR 78,73%
133
5.13.2 SENSIBILIDAD INGRESOS Y COSTOS
ingresos 153,090,000 347,004,000 560,309,400 616,340,340 677,974,374 factor

Ingr_sensi 153,090,000 347,004,000 560,309,400 616,340,340 677,974,374 1.0000
costos directos -24,216,000 -26,637,600 -29,301,360 -32,231,496 -35,454,646

costos indirectos -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200 factor
costos_sensib_dir -24,216,000 -26,637,600 -29,301,360 -32,231,496 -35,454,646 1.00
costos_sensib_ind -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200 -114,850,200
costos subiendo de 10 en 10%

Ingresos bajando de 10 en 10
476,323,008 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

1.0 476,323,008 447,441,939 418,560,869 389,679,799 360,798,730 331,917,660 303,036,591
0.9 382,647,898 353,766,829 324,885,759 296,004,690 267,123,620 238,242,550 209,361,481
0.8 288,972,788 260,091,719 231,210,649 202,329,580 173,448,510 144,567,441 115,686,371
0.7 195,297,679 166,416,609 137,535,539 108,654,470 79,773,400 50,892,331 22,011,261
0.6 101,622,569 72,741,499 43,860,429 14,979,360 -13,901,710 -42,782,779 -71,663,849
0.5 7,947,459 -20,933,611 -49,814,680 -78,695,750 -107,576,820 -136,457,889 -165,338,959
0.4 -85,727,651 -114,608,721 -143,489,790 -172,370,860 -201,251,929 -230,132,999 -259,014,069
0.3 -179,402,761 -208,283,831 -237,164,900 -266,045,970 -294,927,039 -323,808,109 -352,689,178
0.2 -273,077,871 -301,958,940 -330,840,010 -359,721,080 -388,602,149 -417,483,219 -446,364,288
0.1 -366,752,981 -395,634,050 -424,515,120 -453,396,189 -482,277,259 -511,158,329 -540,039,398
0.0 -460,428,091 -489,309,160 -518,190,230 -547,071,299 -575,952,369 -604,833,439 -633,714,508
Según los datos presentados en las tablas de sensibilidad se puede definir lo
siguiente:
 Para la sensibilidad de los ingresos el proyecto permite poder disminuir sus
ingresos hasta un 60%, y sigue presentando un VAN positivo.
 Para la sensibilidad de los costos, permite poder aumentar los costos casi el
doble y genera un VAN positivo, datos los cuales nos dan a conocer que
tenemos un proyecto totalmente viable.
134
5.14 CONCLUSIONES
Como una forma de respuesta al estilo de vida de los tiempos modernos donde la
estética y la salud integral se compenetran por las ajetreadas actividades en la que se
desenvuelven las personas, y dado que no hay un servicio integral como el que se
ofrece en el Centro Turístico Salto del Laja.
La creación de un Centro Spa en el Centro Turístico Salto del Laja, permitirá
fomentar la adquisición a servicios relacionados con la estética y belleza,
aprovechando los recursos naturales del Centro Turístico.
De la ubicación adecuada que se encuentra el Centro Spa, depende el éxito del
negocio. Por tanto esta decisión obedece a no solo lo favorable nuestros núeros en
nuestros balances económicos, sino dado a la fluencia de gente que visita el Centro
Spa, que le ayudará a mantener sus finanzas en temporada baja de la zona.
El estudio de Ingeniería del proyecto determina la construcción del Centro Turísticos
por módulos, que lo contempla un área de relajación, Estética y belleza
La inversión inicial para el proyecto en activos fijos, capital de trabajo asciende a
$179.693.710, de las cuales se muestra un financiamiento de un a 50% y un 75%,
convalidando alternativas.
La evaluación económica y financiera del proyecto determina su factibilidad.
Así los flujos de efectivos actualizados, con una vida útil de 5 años.
135
El proyecto Centro Spa Salto del Laja, muestra en su estado de sensibilidad en sus
flujos demostrando que puede bajar sus ingresos hasta un 60%, porcentaje que le
ayuda a sobrevivir en las temporadas bajas del Centro Turístico.
136
137

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ÍNDICE

2.1.1 OBJETIVOS GENERAL. ............................................................................... 4

2.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. ......................................................................... 4

3. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................. 5

3.1 DEFINICIÓN EMPRESA, DEL PRODUCTO O SERVICIO. ....................... 5

3.1.1 CARACTERÍSTICAS LEGALES: ................................................................. 6

3.1.2 CARACTERÍSTICAS, HORARIO FUNCIONAMIENTO. ........................... 6

3.1.3 CARACTERÍSTICAS DE COSTO PARA EL CLIENTE. ............................. 7

3.1.4 CARACTERÍSTICAS DE IMPLEMENTACIÓN SANITARIA. ................... 7

3.1.5 CARACTERÍSTICAS DE SEGURIDAD. ..................................................... 7

3.1.8 MISIÓN, VISIÓN. ........................................................................................ 9

3.1.9 MISIÓN. ....................................................................................................... 9

3.10. VISIÓN. ........................................................................................................ 9

3.2 ANÁLISIS FODA. ........................................................................................ 9

3.2.1 MATRIZ FODA.......................................................................................... 11

3.3.1 DEMANDA ACTUAL................................................................................ 12

3.3.2 DEMANDA PROYECTADA. .................................................................... 17

3.3.3 VARIABLES QUE AFECTAN LA DEMANDA. ....................................... 18

3.4 ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL..................................................... 20

3.4.1 OFERTA ACTUAL. ................................................................................... 20

3.5 DETERMINACIÓN NIVEL DE PRECIOS. ............................................... 22

3.6 ANÁLISIS DE LAS CINCO FUERZAS PORTER. .................................... 23

3.6.1 RIVALIDAD COMPETITIVA DENTRO DE LA INDUSTRIA. ................ 23

3.6.2 AMENAZAS SERVICIO SUSTITUTO. .................................................... 24

3.6.3 AMENAZAS DE NUEVOS COMPETIDORES. ........................................ 24

3.6.4 NEGOCIACIÓN CON PROVEEDORES. .................................................. 24

3.6.5 PODER DE NEGOCIACIÓN CON LOS CLIENTES. ............................... 25

3.6.6 MODELO DE LAS CINCO FUERZAS PORTER ..................................... 26

3.6.7 ANÁLISIS DE LA CADENA DE VALOR. ................................................. 26

3.6.8 ESQUEMA CADENA VALOR. ................................................................ 27

3.7 ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN CON RELACIÓN AL MERCADO. .......... 28

3.8 CONDICIONES DE COMERCIALIZACIÓN. ............................................ 29

3.8.1 MIX DE MARKETING (4P)........................................................................ 29

3.8.2 SERVICIO. .................................................................................................. 30

3.8.3 PRECIO. ..................................................................................................... 31

3.8.4 PLAZA. ...................................................................................................... 32

3.8.5 PROMOCIÓN. ............................................................................................ 32

3.9 MERCADO POTENCIAL A CUBRIR. ...................................................... 33

3.9.2 SEGMENTO DE CLIENTES....................................................................... 34

3.9.3 PROPUESTA DE VALOR .......................................................................... 35

3.9.4 CANALES DE DISTRIBUCIÓN. ................................................................. 35

3.9.6 FUENTE DE INGRESO. ............................................................................. 36

3.9.7 RECURSOS CLAVES. ................................................................................ 37

3.9.8 ACTIVIDADES CLAVES. ........................................................................... 38

3.9.9 SOCIOS CLAVES. ...................................................................................... 38

3.9.10 ESTRUCTURA DE COSTOS. .................................................................... 39

4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO. ...................................................................... 41

4.2. FACTORES DETERMINANTES EN EL TAMAÑO DEL PROYECTO...... 42

4.3 LOCALIZACIÓN. ........................................................................................ 44

4.3.1 MATRIZ DE LOCALIZACIÓN. ................................................................... 47

4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO. .................................................................. 48

4.4.1 PROCESO Y CARACTERÍSTICAS DE LOS SERVICIOS. ........................ 49

4.4.2 DESCRIPCIÓN Y FLUJO GRAMAS DEL PROCESO PRODUCTIVO DE

4.5 DISTRIBUCIÓN EN PLANTA Y DISEÑO GENERAL DE LA

4.5.1 DISEÑO GENERAL DE LA ESTRUCTURA. ............................................. 55

4.5.2 DISTRIBUCIÓN DEL ESPACIO FÍSICO ................................................... 58

4.5.3 JUSTIFICACIÓN DEL TAMAÑO ÓPTIMO FINAL DEL PROYECTO

4.6 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LOS EQUIPOS E

4.6.2 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN ÁREA SPA. ............. 72

4.6.3 ESPECIFICACIONES DE LA IMPLEMENTACIÓN OFICINA. ................ 80