El documento describe dos posibles proyectos de inversión para un terreno heredado. El primero es un parqueadero con capacidad para 100 carros y el segundo es un proyecto de construcción de 200 apartamentos en 10 edificios. Se solicita realizar una tabla de amortización para la opción de vivienda y los flujos de caja de los tres escenarios.
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El documento describe dos posibles proyectos de inversión para un terreno heredado. El primero es un parqueadero con capacidad para 100 carros y el segundo es un proyecto de construcción de 200 apartamentos en 10 edificios. Se solicita realizar una tabla de amortización para la opción de vivienda y los flujos de caja de los tres escenarios.
El documento describe dos posibles proyectos de inversión para un terreno heredado. El primero es un parqueadero con capacidad para 100 carros y el segundo es un proyecto de construcción de 200 apartamentos en 10 edificios. Se solicita realizar una tabla de amortización para la opción de vivienda y los flujos de caja de los tres escenarios.
El documento describe dos posibles proyectos de inversión para un terreno heredado. El primero es un parqueadero con capacidad para 100 carros y el segundo es un proyecto de construcción de 200 apartamentos en 10 edificios. Se solicita realizar una tabla de amortización para la opción de vivienda y los flujos de caja de los tres escenarios.
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Taller 3: El Regalo
Hoy mi mejor amigo se fue a la eternidad, me ha dejado un regalo, hacer parte de su testamento en el que me hereda un lote de Aproximadamente 5.000 m 2, muy buen terreno, ubicado en el sector de Cota muy cerca a una clínica de gran prestigio, un sector de alta demanda urbanística y gran necesidad de centros comerciales, cuyo valor comercial asciende a la suma de $5.000.000.000; en este momento el lote se encuentra arrendado devengando una mensualidad $10.000.000 diez millones de pesos, los cuales pasan a mis arcas desde el momento en que se leyó el testamento; tengo la idea de poner ese dinero a rentar en el Banco Super Solidario el cual me brinda una tasa de 19% nominal anual.
Hay una idea para 2 proyectos de inversión que contiene los siguientes términos:
1. Convertirlo en un parqueadero que funciona 24 horas, el cual según estudios previos
podría aparcar aproximadamente 100 carros, con una rotación promedio de 6 horas, el valor de la hora de parqueo según promedio de precios del mercado sería $3.000 y tendría unos gastos discriminados así: Inversión Inicial: 1. Compra de Reloj registrador $5.000.000. 2. Pintura para demarcación de áreas y señalización $3.000.0000. 3. Adecuación Caseta de Vigilancia $10.000.000. Gastos Fijos: 4. Empleados en turnos de 8 horas (3), con salario mínimo + prestaciones sociales mensual. (Para el cálculo de nómina considere horario diurno de 6 am a 10 pm, liquide de manera sencilla sin compensatorios, considere que los empleados laboran corrido los 30 días del mes, calcule recargos nocturnos para el personal de 10 pm a 6 am y horas extras dominicales para todos 4 domingos por mes, para el incremento del salario en el 2do año estime un 6%). 5. Servicios públicos en general mensual $1.000.000. 6. Diversos $5.000.000 anuales. 2. Como en el sector hay un alto índice de construcción de vivienda y por la extensión del predio se podría realizar un proyecto de vivienda donde según estudios puede construirse 10 edificios de 5 pisos con 4 apartamentos en cada piso, es decir 200 apartamentos, a un valor de venta de $90.000.000; para comenzar este proyecto debe hacerse una inversión inicial de: 1. Estudios y diseños $50.000.000. 2. Adaptación de terreno y construcción de Apartamento Modelo $5.000.000. 4. Publicidad $10.000.000. 5. Asesor Sala de Ventas $1.500.000 mes + Prestaciones sociales (garantizar 5 meses) y 6. Provisionar para imprevistos $10.000.000 al año. La construcción se comenzaría cuando haya vendido sobre planos el 50% del proyecto; el horizonte de este proyecto es de 2 años, garantizando que a este tiempo se tiene vendido el 100% de los apartamentos, el estudio de mercado indica una estimación de ventas de 9 apartamentos mensuales (108 1er año). Los costos de construcción de cada unidad de vivienda se estiman en un 70% del valor de venta; para cubrir gastos iniciales de $173.250.000, se debe acudir a financiación con el Banco Rentístico, para lo cual se hizo nuevamente el estudio de mercado sobre tasas de interés por financiación, quienes otorgaron periodo de gracia de 4 meses mientras el proyecto comienza su etapa de operación, con la mejor opción de tasa del 12.12% NA, cuyo plazo de financiación será de 24 meses con cuota fija. Para ambos casos estime un impuesto de renta del 33%.
Se solicita:
1. Tabla de amortización para la opción 2
RESPUESTA: Plazo 24 i 0,958% Cuota $ 8.430.067
Periodo Capital Inicial Cuota Interés Abono Saldo Final
Pintura $ 3.000.000 Adecuación Caseta $ 10.000.000 Servicios Públicos $ 1.000.000 Diversos $ 5.000.000 Cupo Carros $ 100 Turnos $ 4 Rotación $ 6 Carros al día $ 400 Valor Hora $ 3.000 Total Día $ 7.200.000 Total Mes $ 216.000.000 Total Año $ 2.592.000.000 Salario Mínimo $ 1.160.000 Auxilio de Transporte $ 140.606 Hora ordinaria $ 4.833 $ 1.159.999,20 Hora Nocturna $ 6.525 $ 1.566.000,00 Hora extra diurna ordinaria $ 6.042 Hora extra nocturna ordinaria $ 8.458 Hora extra diurna dominical $ 9.667 Hora extra nocturna dominical $ 12.083
$ 87.229.257 Año 1 $ 92.463.013 Año 2 2.3. Proyecto de vivienda
Numero de Apartamentos 200
Valor de Venta $ 90.000.000,00 INVERSIÓN INICIAL Estudios y Diseños $ 50.000.000 Adaptación de terreno y construcción de Apartamento Modelo $ 5.000.000 Publicidad $ 10.000.000 Asesor Sala de Ventas (mas prestaciones) $ 1.500.000 Imprevistos (por año) $ 10.000.000 Valor Construcción por apartamento $ 63.000.000,00 Valor Total Construcción $ 12.600.000.000,00 Apartamentos vendidos en planos para iniciar construcción 100 Apartamentos vendidios por mes 9 Apartamentos primer año 108 Total costo apartamentos primer año $ 6.804.000.000,00 Apartamentos vendidos segundo año 92 Costo total apartamentos segundo año $ 5.796.000.000,00
Empleado Salario $ 1.500.000 Auxilio de Transporte $ 140.606 Total Salario $ 1.640.606 Salud 4% $ 60.000 Pensión 4% $ 60.000 Total Descuentos $ 120.000 Total Salario con Descuentos $ 1.520.606 Empleador Salud 8,5% $ 127.500 Pensión 12% $ 180.000 Caja de Compensación 4% $ 60.000 ARL $ 75.000 Cesantías $ 125.000 Prima $ 125.000 Vacaciones $ 62.500 Salario $ 1.640.606 Total a pagar * mes $ 2.395.606 Total 5 meses $ 11.978.030 3. Hallar la relación C/B de cada uno
RESPUESTA
3.1. C/B PARQUEADERO
C =22.94 B 3.2. C/B EDIFICIO
C =1.39 B 3.3. C/B ARRIENDO
C =3.03 B 4. Hallar el Periodo de recuperación de capital normal PCR.
5. Hallar el VAN a cada uno, estimando la tasa del 19% Ko
RESPUESTA
5.1. VAN PARQUEADERO = $ 2.638.205.631,42
5.2. VAN EDIFICIO = $ 2.022.356.555,23
5.3. VAN ARRIENDO = $ 273.199.939,50
6. Hallar la TIR al que desde el análisis de VAN considere como la mejor opción
RESPUESTA
TIR PARQUEADERO = 1101%
7. Comparar los 3 proyectos y aconsejar cuál de los 3 es la mejor opción para el inversionista.
RESPUESTA:
La mejor opción para el inversionista es el parqueadero ya que con una baja inversión recibe altos ingresos desde el primer año como se puede apreciar al calcular sus excelentes indicadores.
