C.

AGENTE DEL MINISTERIO PUBLICO

DE LA FISCALIA GENERAL DEL ESTADO DE QUITANA ROO
CON JURISDICCION EN PLAYA DEL CARMEN.
PRESENTE.

EDUARDO GARCIA MUÑOZ, en representación de la moral

INGENIERIA Y MANTEJNIMIENTO TECNICO INDUSTRIA S.A. DE C.V.
lo cual acredito con……. señalando como domicilio para oír y recibir
notificaciones el ubicado en:…….. señalando como asesor jurídico en
términos del artículo 109 fracción III del Código Nacional de
Procedimientos Penales a los Licenciados en Derecho…….; ante usted
respetuosamente comparezco y expongo:

Que con fundamento en los artículos 20 apartado C fracciones I y II, de

la Constitución Política de los Estado Unidos Mexicanos, 225 y 131 del
Código Nacional de Procedimientos Penales, formulo querella en contra
de la empresa denominada LA CEIBA DCM S.A. de C.V., Empresa con
objeto social entre otras actividades, la adquisición, arrendamiento,
venta, comercialización y desarrollo de bienes inmuebles y terrenos en
México, susceptibles de urbanización, división, fraccionamiento y/o
régimen de propiedad en condominio, destinados a la creación de lotes
o unidades privadas con uso residencial y/o comercial, para su posterior
comercialización, venta o arrendamiento, así como la celebración de
toda clase de contratos relacionados con el objeto social, la cual tiene su
domicilio para ser notificada en Carretera Chetumal Puerto Juárez
kilómetro 298 Playa del Carmen, Quintana Roo C.P. 77710, el inmueble
se encuentra aportado al fideicomiso irrevocable de administración
F/11842, en Banco Interacciones, en escritura pública 7153 ante el
Licenciado Camilo Ernesto Cámara Reyes, Notario Público número 39 de
Cancún Quintana Roo, respecto de los hechos que a continuación indico,
por considerar que en el caso concreto se consideran constitutivos del
delito de fraude especifico contemplado en el artículo 153 fracción IV del
Código Penal de Quintana Roo, que a la letra dice:

IV.- A los conductores o vendedores de edificios en condominio o casa o

habitaciones en general, que obtengan dinero, títulos o valores por el importe
de su precio a cuenta de él, si no los destinan, en todo o en parte, al objeto de
la operación concertada, por su disposición en provecho propio o de otro;

Delito perpetuado en contra de mi representada; y que reunidos los

requisitos exigidos por la ley se ejercite la acción penal conforme a
derecho, la relación circunstanciada de los hechos es como sigue:

HECHOS

I. Con fecha de 31 treinta y uno de julio del 2018 dos mil dieciocho,
representando a la moral INGENIERIA Y MANTENIMIENTO TECNICO
INDUSTRIA S.A. DE C.V. me reuní con los señores FERNANDO ÁLVEREZ
CASCOS FERNÁNDEZ ESCANDÓN y LUIS ENRIQUE PLASENCIA MOELLER,
representantes legales de la Empresa denominada LA CEIBA DCM S.A.
de C.V., conforme a las escrituras públicas 17575 de fecha 8 de junio,
18223 de fecha 14 de agosto, ambas del 2017, el motivo de la reunión
fue hablar sobre la venta a futuro de un departamento a favor de mi
representada, marcado con el numero BA0734R01 dentro del proyecto
inmobiliario en planeación denominado “LA CEIBA DE CIUDAD
MAYAKOBA” que se construiría sobre el terreno ubicado en: PASEO DEL
MAYAB SIN NÚMERO LOTE002-2 DE LA MANZANA 001POR KILOMETRO
299 DEL BOULEVAR PLAYA DEL CARMEN, MUNICIPIO DE SOLIDARIDAD,
ESTADO DE QUINTANA ROO, con las medidas y colindancias siguientes:

Al Norte: cuatrocientos cincuenta y tres punto ochenta y cuatro metros

(453.84m) en línea curva del lote cero cero uno (001), manzana cero
cero dos (002)

Al Sur: en ciento cuarenta y siete metros (147m) en curva con avenida

Paseo de Mayab, lote cero cero uno (001) manzana cien (100) más
ciento cincuenta y seis punto setenta y cinco (156.75m) con lote cero
cero dos guion tres (002-3) más veinte punto dieciséis metros (20.16m)
en curva con avenida Paseo del Mayab, lote cero cero uno (001)
manzana cien (100)

Al Este: en trecientos once punto veinte metros (311.20m) con lote cero
cero tres (003)

Al Oeste: en cuatrocientos cuarenta y nueve punto cincuenta metros

(449.50m) en línea recta y curva con lotes cero cero dos (002) y cero
cero dos guion uno (002-1) más ochenta punto setenta y ocho metros
(80.78m) con lote cero cero dos guion tres (002-3)

Con una superficie de ciento diecinueve mil ciento noventa y dos punto
cero seis metros cuadrados (119,192.06 m2)

En aquella reunión me exhibieron diversos planos del proyecto

inmobiliario y supuestos documentos en regla, manifestándome en
aquel momento los señores FERNANDO ÁLVEREZ CASCOS FERNÁNDEZ
ESCANDÓN y LUIS ENRIQUE PLASENCIA MOELLER representantes legales
de la empresa denominada LA CEIBA DCM S.A. de C.V., que ya contaban
con todos los permisos pertinentes ante las autoridades
correspondientes, para llevar acabo la construcción y venta del
departamento anteriormente descrito, por lo que en ese acto
formalizamos su compra, suscribiendo un contrato privado de promesa
de compra-venta de fecha 31 treinta y uno de junio del 2018 dos mil
dieciocho, por un lado mi representada la moral MANTENIMIENTO
TECNICO INDUSTRIA S.A. DE C.V., como promitente comprador y por la
otra la moral LA CEIBA DCM S.A. de C.V., como promitente vendedor, en
dicho contrato al departamento se describió como “La Unidad”, El cual
adjunto al presente escrito como probanza de lo dicho, como anexo
número 1.

II. El valor por dicho inmueble fue pactado en $ 5,126,946.56 (cinco

millones ciento veintiséis mil novecientos cuarenta y seis pesos 56/100
M.N.) el cual sería cubierto conforme a la tabla de pagos contemplada
en el anexo número 2 del contrato antes descrito de la siguiente
manera:

1.- El primer pago por la cantidad de $2,050,778.62 (dos millones

cincuenta mil setecientos setenta y ocho pesos 62/100 M.N.), mismo que
es equivalente al 40% (cuarenta por ciento) del precio total de la Unidad
pagaderos a la firma del presente contrato.

2.- 15 (quince) pagos mensuales hasta la formalización del contrato

definitivo de compraventa equivalentes a un 10% (diez por ciento)

3.- Último pago por la cantidad de $2,563,473.28 (dos millones

quinientos sesenta y tres mil cuatrocientos setenta y tres pesos 28/100),
mismo que es equivalente al 50% (cincuenta por ciento) del precio total
de la Unidad pagaderos al formalizar la escritura pública de
compraventa…

De los mencionados pagos se han realizado los siguientes: (los baucher

no son legibles, usted tiene los originales) en la cuenta 133025890019
del Banco Regional Monterrey S.A., a favor del beneficiario LA CEIBA
DCM S.A. de C.V.

Y en la cuenta 012914002015186075 de la sucursal bancaria BBAV

Bancomer S.A., a favor del beneficiario LA CEIBA DCM S.A. de C.V.
referenciados con la nomenclatura de “la Unidad” conforme a lo
establecido en el primer ADENDUM de fecha de 1 de enero del 2019.

III. La entrega del departamento fue pactada para el 15 de diciembre

del 2019 pero dada la contingencia sanitaria del virus SARS-COV2
(Covid 19) la vendedora LA CEIBA DCM S.A. de C.V. propuso convenir
con mi representada, un segundo ADENDUM donde modifica en su
totalidad la Cláusula sexta del contrato original referente a la entrega de
“La Unidad” posponiendo la fecha para su entrega al 15 de junio del
2022; además de modificar el anexo 2 del contrato original referente a
la tabla de pagos, elevando el costo original pactado por el
departamento denominado como “La Unidad” de $5,126,946.56 (cinco
millones ciento veintiséis mil novecientos cuarenta y seis 56/100 M.N.),
a 5,383,730.52 (cinco millones trescientos ochenta y tres mil setecientos
treinta pesos 52/100), faltando así lo establecido en el contrato original
afectando así los intereses de mi representada, y tal es el caso que
hasta la fecha, al no mostrar la vendedora ningún tipo de resultados del
proyecto inmobiliario LA CEIBA DE CIUDAD MAYAKOBA y la entrega del
departamento, lo que al día de hoy se debería contar ya con un
porcentaje elevado de su construcción o bien, concluido, sin observar
avance alguno, se realizaron de manera particular gestiones de
investigación en los organismos competentes públicos para llevar a cabo
esa clase de proyectos, esto con el fin de revisar cómo se conducía el
multicitado proyecto inmobiliario; en concreto la búsqueda de los
permisos pertinentes ante las dependencias correspondientes; en dicha
investigación se observó que la Empresa LA CEIBA DCM S.A. de C.V., no
había realizado la gestión de ningún permiso de levantamiento de obra o
construcción, en la ubicación correspondiente al bien inmueble ubicado
en PASEO DEL MAYAB SIN NÚMERO LOTE002-2 DE LA MANZANA 001POR
KILOMETRO 299 DEL BOULEVAR PLAYA DEL CARMEN, MUNICIPIO DE
SOLIDARIDAD, ESTADO DE QUINTANA ROO, lugar donde se construiría el
proyecto inmobiliario en mención, y estaría ubicado el departamento
marcado con el numero BA0734R0 del que negociamos su compra, mi
representada como la parte compradora y la Empresa vendedora del
contrato de promesa compraventa.

IV. Ante tal evidencia realice diversas visitas a sus oficinas

entrevistándome con los representantes de la multicitada Empresa, para
que dejaran en claro la situación y tener noticias de lo que estaba
ocurriendo, en sus respuestas solo reiteraron que todo estaba en orden
que contaban con todos los trámites y gestiones en regla, sin embargo
me continuaron mostrando los documentos que me exhibieron el primer
día que nos entrevistamos para llevar a acabo el negocio de la
compraventa del departamento el 31 treinta y uno de julio del 2018 dos
mil dieciocho, sin exhibir prueba fehaciente de tener la propiedad del
inmueble descrito en el hecho anterior, por lo cual les he solicitado la
devolución de los pagos hechos por el departamento, el cual me lo han
negado sin razón alguna.

V. Tales hechos expuestos en el presente escrito exponen una conducta

delictuosa, en concreto se actualiza el delito de fraude específico,
contemplado en el artículo, 153 fracciones IV, del Código Penal para el
Estado de Quintana Roo, que a la letra dice:

IV.- A los conductores o vendedores de edificios en condominio o casa o

habitaciones en general, que obtengan dinero, títulos o valores por el importe
de su precio a cuenta de él, si no los destinan, en todo o en parte, al objeto de
la operación concertada, por su disposición en provecho propio o de otro;

Y se poya con la siguiente jurisprudencia:

PARA TRANSMITIR, PER SE, SU DOMINIO, EN LA MEDIDA QUE NO TIENE EL

PODER DE DISPOSICIÓN DE ELLA.

El artículo 404, fracción II, del Código de Defensa Social para el Estado de Puebla
tipifica el delito de fraude específico como la conducta de la persona que con
conocimiento de que no tiene derecho para disponer de una cosa, la enajene a título
oneroso, o bien, la arriende, hipoteque, empeñe o grave de cualquier otro modo, si ha
recibido el precio, el alquiler, la cantidad en que la gravó, parte de ellos o un lucro
equivalente; de tal manera que los elementos constitutivos del delito de que se trata
son los siguientes: a) Que una persona, a título oneroso, enajene una cosa, la arriende,
hipoteque, empeñe o grave de cualquier otro modo; b) Que con conocimiento de que
no tiene derecho para disponer de la cosa, lleve a cabo cualquiera de esas conductas;
y, c) Que haya recibido el precio, el alquiler, la cantidad en que lo gravó, parte de ella o
un lucro equivalente; de ahí que el delito de fraude específico se caracteriza porque el
agente se ostenta como el dueño de la cosa, sabiendo que no tiene derecho para
transmitir, per se, su dominio, en la medida que carece del poder de disposición de
ella; consecuentemente, si a quien realizó la conducta descrita se le sentencia por el
delito de fraude en su conceptuación genérica previsto por el artículo 402 del código
citado, se está en presencia de una inexacta aplicación de la ley penal, con infracción
al artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA PENAL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo directo 154/2008. 28 de abril de 2008. Unanimidad de votos. Ponente:

Diógenes Cruz Figueroa. Secretario: Arnoldo Guillermo Sánchez de la Cerda.
Nota: Por ejecutoria del 31 de agosto de 2011, la Primera Sala declaró inexistente la
contradicción de tesis 415/2010, derivada de la denuncia de la que fue objeto el
criterio contenido en esta tesis, al estimarse que no son discrepantes los criterios
materia de la denuncia respectiva.

Novena Época
Registro: 190906
Instancia: Primera Sala
Jurisprudencias
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XII, Noviembre de 2000
Materia(s): Penal
Tesis: 1a./J. 10/2000
Página: 218

Como se observa el tipo penal del artículo menciona los elementos

requeridos que lo constituyen son los siguientes:

a) Un vendedor de bienes inmuebles LA CEIBA DCM S.A. de C.V., es

Empresa dedicada a la adquisición, arrendamiento, venta,
comercialización y desarrollo de bienes inmuebles y terrenos en México.

b) Que obtenga un lucro a cuenta del inmueble, como se señaló en el

hecho II la empresa LA CEIBA DCM S.A. de C.V., recibió pagos
anticipados por parte de mi representada, para llevar acabo los trámites,
permisos y gestiones pertinentes a fin de comenzar las obras del
proyecto inmobiliario mencionado, engañándola así para hacerse de
pagos de manera indebida, puesto que dichos pagos los ha realizado mi
representada por medio del engaño, en tanto que la Empresa altero los
documentos que me mostro para realizar el negocio y asegurar el pago,
obteniendo así un lucro que materialmente resultó en detrimento del
patrimonio de mi representada.

c) La Empresa LA CEIBA DCM S.A. de C.V., no ha destinado los pagos

recibidos anticipadamente para la entrega de la unidad objeto del
contrato de promesa de venta, suscrito por y mi representada.

d) Disposición de lucro en provecho propio o de un tercero, por simple

reflexión lógica atendiendo las reglas del sentido común, sin duda la
empresa LA CEIBA DCM S.A. de C.V., ah obtenido un provecho del lucro
pues de los pagos realizados por mi representada a su favor, se ha
incrementado su patrimonio.

Como podrá observar esta representación social los elementos facticos

se constituyen en todas y cada uno de sus formas encuadrando la
conducta delictiva descrita en la norma penal examinada, conducta
consumada atreves de sus representantes legales, pues de manera
dolosa, esto es a sabiendas que no tenían el permiso para llevar a cabo
el proyecto inmobiliario, “LA CEIBA DE CIUDAD MAYAKOBA”, puesto que
está claro ante tales hechos, que ha sido víctima del fraude especifico
perpetuado en la compra del inmueble que no existe.

Esa Representación Social podrá encuadrar el fraude específico antes

descrito para iniciar la carpeta de investigación correspondiente, puesto
del análisis de los hechos se desprende, que no estamos ante un
acuerdo de voluntades que en lo futuro se promete entregar alguna cosa
o un objeto sin una contraprestación pactada antes del hecho que le dé
seguridad al acto, como es de uso común en los contratos de promesa
de compraventa de los bienes inmuebles, como es en este caso concreto
y que lo prueba el contrato de compraventa previamente descrito en los
hechos, que es precisamente mediante esta figura civil donde se puede
configurar el delito de fraude especifico.

Sirve de base la siguiente jurisprudencia:

Novena Época
Registro: 161621
Instancia: Primera Sala
Jurisprudencias
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XXXIV, Julio de 2011
Materia(s): Penal
Tesis: 1a./J. 43/2011
Página: 72

FRAUDE ESPECÍFICO MEDIANTE PROMESA DE VENTA. NO SE CONFIGURA EL TIPO PENAL

CUANDO EL ENGAÑO O APROVECHAMIENTO DEL ERROR SE GENERA POR UNA OFERTA
DIVERSA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).

Cuando se está ante un acuerdo de voluntades no consignado documentalmente,

mediante el que se pacte la celebración de un contrato de inversión a plazo fijo, y ante
un documento en el que se consigne una promesa de venta -a sabiendas de que no se
llegará a realizar, porque sólo constituye el medio para el pago de los intereses
derivados de la supuesta inversión- no se configura el tipo de fraude específico,
previsto y sancionado en el artículo 404, fracción X, del Código de Defensa Social del
Estado de Puebla. Lo anterior, porque en este tipo de supuestos debe interpretarse que
el genuino acuerdo de voluntades versa sobre la realización de inversiones a plazo fijo,
mientras que el contrato de promesa de venta de bien inmueble constituye un acto
derivado del primer acuerdo. En efecto, la promesa de venta cumple un papel
secundario: servir como medio para asegurar a los clientes que se les pagarán los
intereses ofrecidos. En este sentido, no se reúnen los elementos del tipo penal referido,
en tanto que, en tales condiciones, no sería posible acreditar que, mediante una
promesa de venta, se hubiere recibido una cantidad y que no se hubiese entregado la
mercancía o el objeto ofrecido. El fraude específico mediante promesa de venta
se configura siempre que el sujeto pasivo entregue al activo una
determinada cantidad con motivo de una promesa de venta de un bien
inmueble sin que ésta llegue a verificarse, ni tampoco se reembolse la
cantidad referida.

Contradicción de tesis 450/2010. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados
Primero y Segundo, ambos en Materia Penal del Sexto Circuito. 30 de marzo de 2011.
Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretario: Roberto Lara Chagoyán.

Tesis de jurisprudencia 43/2011. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en
sesión de fecha seis de abril de dos mil once.

Esta parte interesa con base en el artículo 216 del Código Nacional de
Procedimientos Penales, solicita la práctica de las siguientes diligencias
para la comprobación de los hechos:

a. Declaración del querellante…

b. Documental privada, dando por reproducidos los documentos que se

acompañan a la querella…

c. Documentales públicas y privadas…

d. Confesionales…

e. Testimonial…

Por lo anteriormente expuesto, A USTED CIUDADANO AGENTE DEL

MINISTERIO PUBLICO, atentamente pido se sirva:
PRIMERO. Se ordene se reciba la presente querella, se ratifique y se
practiquen cuantas diligencias sean necesarias para el esclarecimiento
de los hechos.

SEGUNDO. Tenga a bien a proveer conforme a derecho en el ejercicio

de acción penal.

PROTESTO LO NECESARIO

PLAYA DEL CARMEN QUINTANA ROO