Ospitare responsabilmente in Italia

Quando decidi di diventare host su Airbnb in Italia, è importante che tu comprenda le leggi nella tua regione o città. Come piattaforma e marketplace online, non forniamo consulenza legale, ma vogliamo offrire risorse che possano aiutarti a comprendere meglio le leggi e i regolamenti applicabili. Questo elenco non è esaustivo, ma può darti un buon punto di partenza per comprendere le leggi locali.

Ci sono cinque principali adempimenti nazionali applicabili a livello nazionale, che tu sia un host privato o nel caso tu abbia un'impresa.

Adempimenti nazionali

Di seguito troverai le cose principali da sapere:

Firma un contratto con i tuoi ospiti

Dovresti firmare un contratto di locazione turistica sia nel caso che tu sia una persona fisica (proprietario, sublocatario o comodatario) o nel caso che tu abbia un'impresa (es. property manager). Il contratto può avere una qualsiasi durata (es: 1 giorno; 30 giorni; 1 anno; 2 anni). Al termine dello stesso contratto, non sarà necessaria alcuna disdetta. Attraverso il contratto di locazione turistica potrai ospitare un turista all'interno del tuo immobile, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Se non sei in possesso di un contratto ti consigliamo di iscriverti all'host Club della tua zona tramite questo link. Potrai consultare altri host come te e chiedere informazioni a riguardo.

Gli adempimenti da porre in essere possono però variare nel caso tu decida di dare in locazione il tuo immobile per un periodo fino a trenta giorni. Vediamo dunque quali potrebbero essere le diverse casistiche:

Persona fisica o impresa con contratto di durata fino a 30 giorni
Persona fisica o impresa con contratto di durata maggiore ai 30 giorni

Persona fisica o impresa con contratto di durata fino a 30 giorni

Se sei una persona fisica o hai un'impresa e la locazione turistica ha una durata non superiore a 30 giorni si parla di "locazione breve". In questo caso, non esiste un obbligo di registrare il contratto.

Immobili che possono essere locati per locazioni brevi
Puoi locare solo beni immobili siti in Italia che hanno una destinazione d'uso residenziale con finalità abitative e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.). Potrai anche locare singole stanze del tuo immobile.

Restrizioni su servizi non funzionali alle esigenze abitative
Potrai fornire ai tuoi ospiti la biancheria e la pulizia dei locali e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative (es: la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata etc.). Non potrai invece fornire i servizi non connessi all'utilizzo dell'immobile (ad es.: la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche). Per fornire questi ulteriori servizi, dovresti poter configurare il tuo immobile come una struttura ricettiva con i conseguenti diversi adempimenti richiesti di solito in tali circostanze dalla normativa regionale.

Persona fisica o impresa con contratto di durata maggiore ai 30 giorni

Se sei una persona fisica (proprietario, sublocatario o comodatario) o un'impresa (ad es. un property manager) e la locazione turistica riferita al tuo immobile ha una durata superiore a 30 giorni, dovrai firmare un contratto con il tuo ospite e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate.

Potrai registrare il tuo contratto:

Utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate.
Richiedendo la registrazione presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
Incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Per maggiori informazioni, consulta il sito dell'Agenzia delle Entrate.

Differenza tra la locazione turistica e la locazione transitoria

La locazione transitoria, a differenza della locazione turistica, può avere una durata non superiore a 18 mesi, senza un limite minimo di durata, e può essere stipulata per esigenze riguardanti sia l'host sia l'ospite, legate ad esempio alla mobilità lavorativa, agli studi etc. Il contratto di locazione transitoria dovrà essere redatto per iscritto utilizzando il seguente modello. Assicurati che contenga una specifica dichiarazione dell'esigenza di transitorietà, supportata da apposita documentazione.

Differenza tra la locazione turistica e la locazione per studenti universitari

La locazione turistica è anche diversa dalla locazione per studenti universitari. Quest'ultima può avere una durata da sei mesi a tre anni e può aversi nei Comuni sede di università, di corsi universitari etc. qualora l'ospite sia iscritto ad un corso di laurea, formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Il contratto dovrà essere stipulato per iscritto utilizzando il seguente modulo.

Consulta questo articolo come punto di partenza per aiutarti a scoprire alcuni degli obblighi che potrebbero trovare applicazione quando decidi di offrire alloggi a lungo termine su Airbnb.

Registra gli ospiti tramite il portale Alloggiati Web

Per i contratti di locazione turistica di durata pari/inferiore a 30 giorni dovrai comunicare le generalità dei tuoi ospiti entro 24 ore dal loro arrivo attraverso il portale della Polizia di Stato Alloggiati Web.

Come registrarsi ed autenticarsi al portale Alloggiati Web

Per poter registrarti al portale Alloggiati Web, dovrai anzitutto inoltrare una richiesta alla Questura territorialmente competente. Potrai selezionare la Regione dove si trova il tuo immobile e consultare le modalità di registrazione previste dalle singole Questure competenti.

Come comunicare le generalità dei tuoi ospiti

Dopo esserti correttamente autenticato, segui questa procedura per comunicare le generalità dei tuoi ospiti.

Scarica i file che attestano il numero di schedine correttamente trasmesse negli ultimi 30 giorni, selezionandoli dalla voce "Ricevute" e conserva tutte le ricevute delle schedine comunicate.

Comunica i dati per finalità statistiche

Ogni Regione o Provincia autonoma prevede delle modalità per comunicare alla Pubblica amministrazione i flussi turistici in modo da poterne ricavare dei dati statistici in forma aggregata. Ti consigliamo di consultare a riguardo i siti internet istituzionali e la scheda "Ospitare responsabilmente" della Regione e del Comune in cui si trova il tuo immobile. Le modalità di comunicazione di tali dati possono infatti variare da Regione a Regione.

Adempimenti fiscali

L'articolo 4, comma 5-bis, del Decreto-legge 50/2017, come modificato dalla Legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme come Airbnb di applicare una ritenuta fiscale del 21% ("cedolare secca") sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi. Esempi di host non professionali comprendono host che non sono dotati di partita IVA e che concedono in locazione meno di 5 alloggi.

A partire dal 1 gennaio 2024, gli host potranno accedere al loro account e confermare se Airbnb dovrà applicare la ritenuta fiscale sui guadagni futuri ottenuti tramite l'affitto a breve termine del loro alloggio. Airbnb verserà l'importo trattenuto all'Agenzia delle Entrate e fornirà agli host su base annua la certificazione unica, contenente i dettagli relativi alle ritenute fiscali sui loro guadagni, affinché possano tenerne conto per la dichiarazione dei redditi. Gli host potranno controllare e monitorare in qualsiasi momento le ritenute fiscali effettuate da Airbnb nel loro account.

Se il tuo annuncio fa riferimento ad una struttura ricettiva extra-alberghiera (es. B&B, guesthouse o casa vacanze) soggetta a redditi occasionali di cui all'art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR, dovrai scegliere di gestire autonomamente le tue tasse in quanto questi redditi non sono soggetti alla ritenuta del 21%.

Per maggiori informazioni consulta il nostro articolo dedicato. Se non sai esattamente in che modo la normativa o queste informazioni si applicano al tuo caso, ti consigliamo di verificare quali sono i tuoi obblighi o di chiedere aiuto al tuo commercialista.

Codice identificativo nazionale

Il c.d. "Decreto Anticipi" (d.l. n. 145/2023, convertito dalla l. n.191/2023) ha previsto l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la creazione di un'apposita banca dati gestita dal Ministero del Turismo (BDSR).

Come posso ottenere il CIN e quali sono i requisiti?

Tramite il BDSR, creato in collaborazione con Regioni e Province Autonome, potrai ottenere il CIN, che dovrai pubblicare sia sul tuo annuncio Airbnb che al di fuori del tuo immobile.

Per maggiori informazioni puoi consultare il manuale messo a disposizione dal Ministero del Turismo, richiedere assistenza tramite i canali indicati nella pagina di accesso alla BDSR e visitare il sito ufficiale del Ministero del Turismo qui.

Se hai bisogno di maggiore assistenza per comprendere quali siano i tuoi obblighi sul CIN, Airbnb, con il supporto dei consulenti di Altroconsumo, mette a disposizione un canale di supporto telefonico dedicato. Per prenotare la tua sessione gratuita clicca qui.

Tieni presente che la mancata pubblicazione del CIN su Airbnb potrebbe impedirti di continuare ad ospitare ed esporti a potenziali sanzioni dalle autorità competenti.

Dove posso includere il mio CIN?

A partire da settembre 2024, gli host potranno aggiungere il proprio CIN nel campo appositamente dedicato di Airbnb per adempiere ai loro obblighi legali.

Dopo aver ottenuto un CIN, per inserirlo su Airbnb dovrai selezionare l'annuncio nel tuo menù "Annunci" e seguire queste istruzioni:

Aggiungere il CIN al tuo annuncio Airbnb

Mostrare il CIN da un computer

Clicca su Annunci e seleziona quello che vuoi controllare.
Nell'editor annunci, clicca su Modifica preferenze .
Clicca su Normative.
Nella sezione Registra il tuo alloggio, clicca su Inizia e inserisci tutti i dati richiesti.

Tieni presente che le normative regionali sono ancora in vigore e quindi i codici di registrazione regionali dovrebbero essere utilizzati quando richiesto. Puoi aggiungerli nella descrizione dell'annuncio, se applicabile.