Saneamiento Fisico Legal de Predios Trabajo (Autoguardado)

13 de mayo de 2014 [SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS]
Bertha Muoz Gutierrez. Rosa Rivera de la Cruz. Anthony Pea Morn 1

SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS:
RUSTICOS, RURALES, URBANOS, GORE Y COFOPRI

SANEAMIENTO FISICO LEGAL
ASPECTOS GENERALES:
El saneamiento fsico legal comprende la regularizacin de los derechos reales,
sus caractersticas, sus modificaciones fsicas, las construcciones efectuadas,
entre otros.
CLASIFICACION:
SANEAMIENTO FISICO:
Identificacin fsica del predio determinando su forma, dimensiones,
colindancias y ubicacin geogrfica.

SANEAMIENTO LEGAL:

Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un predio
y que viene explotndolo mediante una actividad econmica

FINALIDAD DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL

I. El saneamiento fsico legal tiene por objeto formalizar el derecho de
posesin o perfeccionar el derecho de propiedad.

II. enfrentar la gran informalidad existente en el mbito inmobiliario y
promocionar la actividad de la construccin

III. obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las edificaciones a fin
que los propietarios puedan contar con su dominio inscrito ante los
Registros Pblicos.


BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL.

1. TENER LA TITULARIDAD DE DOMINIO:

Dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le confiere a todo
propietario, tales como: usar, disfrutar, disponer, reivindicar un bien.

2. TENER REGISTRADO SU DERECHO DE PROPIEDAD ANTE SUNARP:

Lo cual generar una publicidad registral que le otorgar exclusividad en su
Titularidad de Dominio sobre su predio y la facultad de oponer su Derecho de
Propiedad frente a terceros que lo pretendan.

3. INCENTIVAR LA INVERSIN EN LOS BIENES INMUEBLES:

La titularidad exclusiva sobre el predio protegido propiciara la inversin para el
mejoramiento de este.

4. AUMENTA EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES:

La declaracin de existencia legal de su edificacin y la facultad de oponer su
Derecho de Propiedad frente a terceros, aumentan el valor de su inmueble.

5. FACILITA LA TRANSFERENCIA DE LOS BIENES:

La propiedad exclusiva permite su fcil transferencia y circulacin en el
mercado.

6. FACILITA EL GRAVAMEN DE LOS BIENES:

Porque permiten el acceso al crdito o a ser objeto de garantas.



IMPORTANCIA DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL:

Ante la problemtica de la falta de saneamiento fsico legal de las propiedades,
ya sean terrenos y edificaciones que no tienen inscripcin registral generando
una serie de dificultades para las familias, empresas o instituciones; surge la
necesidad del reconocimiento legal de los predios.
Debido a que la garanta jurdica de los predios otorgada por los registros
pblicos genera una serie de beneficios como:
Los predios legalmente saneados y registrados son una fuente de crdito, para
algn tipo de prstamo hipotecario lo cual ser de contribucin econmica,
asimismo, dominio sobre el predio; es decir el propietario del predio inscrito
podr ejercer su derecho oponible a todos.
Saneamiento Fsico Legal de Predios Rsticos
Para la dedicacin del predio para un uso agrcola resulta a nuestro entender la
clave para poder afirmar que mientras lo rustico seria el gnero y comprendera
a todos los predios no urbanos, como es el caso de las denominadas islas
rusticas, los terrenos en rea de expansin urbana y los ubicados en el rea a
la que el RNC denomina extraurbana y que el decreto legislativo 667,
denomina rural.
Entonces se nos hace ms fcil entender y definir que los predios rurales
serian aquellos predios rsticos situados en rea extraurbana o rural y en rea
de expansin urbana que se encuentren dedicados al uso agrcola.
Para tener una definicin que inmediatamente nos conduzca a preguntarnos si
esos terrenos no se encuentran dentro de la definicin de terrenos rsticos, la
respuesta es positiva y la explicacin de lo que suceda es algo muy simple y
muy alejado de cualquier discusin sobre la naturaleza de los predios, la
distincin responda al hecho que el Gobierno Militar de ese entonces se vala
de la misma para los fines del proyecto de Reforma Agraria, as mientras los
terrenos rsticos productivos deban ser expropiados o, en su caso, declarados


en abandonado, los terrenos rsticos e improductivos (eriazos) simplemente
haban revertido de pleno derecho al dominio estatal en virtud a las diversas
leyes dictadas sobre el particular, de forma tal que pagando tarde, mal o nunca
o sin pagar nada a cambio se lograba contar con los activos necesarios para de
redistribucin de la tierra.
Saneamiento Fsico Legal de Predios Rurales
Saneamiento Fsico:
Consiste en la identificacin fsica del predio determinando su forma,
dimensiones, colindancias y ubicacin geogrfica.
Saneamiento Legal:
Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un predio
rural (Parcela agrcola, Chacra, Fundo) y que viene explotndolo mediante una
actividad econmicamente, con el objeto de formalizar su derecho de posesin
o perfeccionar su derecho de propiedad, segn sea el caso, y su posterior
inscripcin en los Registros Pblicos.
Es objetivo principal de la Direccin Regional de Saneamiento dela Propiedad
Rural es levantar, conservar y actualizar el catastro rural jurdico de las tierras
de uso agrario en el mbito geogrfico de la Regin de Ica y la formalizacin de
la propiedad para la inscripcin de todos los predios expropiados y adjudicados
por la reforma agraria, del territorio de las Comunidades Campesinas y de los
predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud
agropecuaria de libre disponibilidad del Estado.
LEVANTAMIENTO CATASTRAL
Es el procedimiento mediante el cual se identifica en campo el lindero de los
predios. Esta identificacin se llevar a cabo con la participacin del
propietario, posesionario o representante y colindantes.
El PETT: PROYECTO ESPECIAL TITULACION DE TIERRAS Y
CATASTRO RURAL


MISION DEL PETT
La Misin del PETT es formalizar la propiedad de la Tierra de uso Agrario, para
propiciar el Desarrollo de un Mercado de Tierras Rurales, gil y transparente.
OBJETIVOS
General:
Generar las condiciones bsicas para el desarrollo de un mercado de tierras
rurales en el pas a fin de promover la inversin en el agro

Especficos:
Regularizar la propiedad de los predios rurales, consolidar e Institucionalizar el
Catastro Rural, y establecer un sistema nico y automatizado de Registro de la
Propiedad Rural.
ORGANIZACIN PETT
El PETT tiene como funciones principales: levantar, consolidar y actualizar el
catastro rural; y el saneamiento fsico-legal de: tierras rsticas, eriazas y
territorios de comunidades campesinas y nativas, hasta su inscripcin registral
de la propiedad.

Para la ejecucin de los procesos de saneamiento fsico y legal el PETT tiene
dos lneas de accin estrechamente ligadas y descentralizadas en las regiones
y subregiones agrarias:
CATASTRO DE PREDIOS RURALES
Establecimiento de normas, directivas y especificidades tcnicas para el
levantamiento catastral.
Coordinacin y supervisin de la ejecucin de las actividades tendentes a la
formacin del catastro.
TITULACION Y SANEAMIENTO LEGAL DE PREDIOS RURALES


Supervisin, evaluacin y propuesta de las normas necesarias para viabilizar el
saneamiento legal y la inscripcin registral de los predios rurales.
PROCEDIMIENTOS
En trminos generales el proceso, en la parte que involucra el saneamiento
legal, se ejecuta de la forma siguiente:
1) Acciones previas :
Como acciones previas se delimitan las tierras eriazas, las reas comunales e
intangibles separndose de la zona a trabajarse (tierras de proteccin,
patrimonio arqueolgico de la Nacin y destinadas a la defensa y seguridad
nacional, ribereas al mar, dentro de los cauces, riberas y fajas marginales de
los ros, lagos, vasos de almacenamiento y las que se encuentren dentro de los
planos de expansin urbana.
Luego se realiza la bsqueda de antecedentes en los Registros Pblicos para
determinar la propiedad inscrita del Estado o de los particulares.
2) Trabajo de campo :
- Notificacin local y personal comunicando el inicio del proceso de
saneamiento fsico legal y de la necesidad de presentar la documentacin que
acredite la posesin o propiedad.
- Empadronamiento a travs del llenado de la ficha catastral.
- Recopilacin de la documentacin sustentatoria del derecho de propiedad o
posesin del titular del predio.
- Si el empadronador se encuentra ante un propietario con un ttulo de
propiedad sin registrar se recepciona ste para su posterior inscripcin.
- Si se est ante un posesionario se procede a llenar el Formulario Registral y
sus anexos, entre ellos el que contiene la declaracin escrita de todos los
colindantes o seis vecinos, de los Comits, Fondos u organizaciones
representativas de la zona; o de las Juntas de Usuarios, Comisiones o Comits
de Regantes del respectivo distrito de Riego.


- Finalmente se recaban las pruebas complementarias.
3) Trabajo de gabinete :
Consiste en la formacin del expediente legal de la propiedad o posesin.
Expediente de propiedad, est compuesto por:
-El ttulo de propiedad
-El documento de identidad de los titulares
-El certificado catastral
Expediente de posesin, contiene:
-Formulario Registral de la posesin
-Una prueba complementaria
-Documento de identidad de los titulares
-El certificado catastral
Conformado el expediente se procede a su calificacin legal a travs del
Informe de Titularidad de Dominio, en el cual se declara apto para el Registro o
se observa. En este ltimo caso se puede devolver a gabinete o al campo, para
su subsanacin respectiva segn corresponda. Tambin se indican otras
situaciones que se presentan, tales como la existencia de una situacin de
"litigio" sobre el predio, o que es "precario" porque se carece de pruebas que
acrediten el derecho.
El expediente calificado como apto se presenta a los Registros Pblicos para
su inscripcin. El PETT como rgano encargado de levantar el catastro rural,
entrega adems a los Registros Pblicos y al Registro Predial Urbano, en el
caso de Lima, el Plano Catastral del valle, la base digital grfica y la base de
datos alfanumrica de los predios materia de inscripcin.



Registro:
Calificados los ttulos, el Registrador procede a la inscripcin del derecho de
posesin, en el caso de tratarse de expedientes de posesin, o de propiedad,
de ser el caso.
Posteriormente, se colocan carteles con la notificacin de la inscripcin del
derecho de posesin en el predio y dems locales, y se publica en el diario
oficial "El Peruano", por un plazo de 30 das, vencido dicho plazo sin que se
formule oposicin el derecho de posesin inscrito se convierte en propiedad.
Etapas del procedimiento de Formalizacin de predios Rurales
en Propiedad del Estado bajo el Decreto Legislativo N1089
1. Determinacin de la Unidad Territorial a formalizar.
2. Diagnostico Fsico Legal.
3. Saneamiento.
4. Promocin y Difusin.
5. Levantamiento Catastral: Empadronamiento, Linderacin de los Predios
y Verificacin de la explotacin econmica.
6. Elaboracin de Planos.
7. Calificacin.
8. Publicacin de padrn de poseedores aptos
9. Titulacin e inscripcin del Ttulo en el Rdp.

Etapas del procedimiento de Formalizacin de predios Rurales
en Propiedad Privada bajo el Decreto Legislativo N1089
1. Determinacin de la Unidad Territorial a formalizar.
2. Diagnostico Fsico Legal.
3. Promocin y Difusin.
4. Levantamiento Catastral: Empadronamiento, Linderacin de los Predios
y Verificacin de la explotacin econmica.
5. Elaboracin de Planos.


6. Calificacin.
7. Anotacin Preventiva de la existencia del procedimiento de declaracin
de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio.
8. Notificacin al propietario y a terceros.
9. Emisin de Resolucin.
10. Emisin e Inscripcin de Certificados de Declaracin de Propiedad.

SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS
DEFINICIN
Es un procedimiento mediante el cual se estudian los aspectos fsicos y
legales de nuestras casas o viviendas, con la finalidad de poder obtener el
ttulo de propiedad inscrito en los Registros Pblicos. Este procedimiento
puede ser realizado por 4 instituciones pblicas.

Es la etapa inicial a cargo de las municipalidades provinciales mediante la cual
los poseedores de los predios que se ubican en las reas de tratamiento
buscan regularizar o formalizar su propiedad, previo empadronamiento,
verificacin y calificacin de la situacin de los inmuebles y, de ser el caso, la
situacin de los poseedores.

FINALIDAD
Consiste en la realizacin de un procedimiento en el que se van a estudiar los
aspectos fsicos y legales de nuestras casas para poder tener el ttulo de
propiedad inscrito en los Registros Pblicos. Este procedimiento puede ser
iniciado directamente por las pobladoras, los pobladores o por terceros.
PROCEDIMIENTO
Qu instituciones participan en este procedimiento?
Se encuentra a cargo de las Municipalidades Provinciales (regulado por ley N
27972- Ley Orgnica de Municipalidades), cabe precisar que sta facultad ha


sido suspendida temporalmente por ley; el Organismo de la Formalizacin de
la Propiedad Informal COFOPRI- (conforme a lo dispuesto en la Ley N
28923 y su modificatoria Ley N 29320- Ley que establece el Rgimen
Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Urbanos),
Registros Pblicos, o la Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales.
Hay otros procedimientos por los que puedo acceder a sanear mi casa
para obtener un ttulo de propiedad e inscribirlo en los Registros
Pblicos?
S, estos son la Conciliacin, la Prescripcin.
CONCILIACIN
La definicin de Conciliacin segn Ley N 29320 y su modificatoria Decreto
Legislativo N 1070, se refiere a aquella institucin que se constituye como
mecanismo alternativo para la solucin de conflictos, por el cual las partes
acuden a un Centro de Conciliacin extrajudicial a fin de que se le asista en la
bsqueda de una solucin consensual al conflicto. Considerando la
problemtica de posesiones informales, la Conciliacin, es el acuerdo al que
llegan los pobladores o posesionarios del asentamiento humano, y las
personas que aparecen como propietarios inscritos en los Registros Pblicos
sobre la transferencia (venta) del terreno (casa).

PRESCRIPCIN
Para nuestro Cdigo Civil, la Prescripcin es una forma de adquirir la propiedad
del terreno (casa) por haber transcurrido un tiempo legal que posibilita a quien
posee el bien, cumpliendo ciertos requisitos, adquirir el derecho de propiedad
del terreno, mientras que el verdadero dueo no pueda probar que realiz
alguna accin para reclamar su propiedad.
La Prescripcin Adquisitiva de Dominio una relacin directa con el bien
(terreno), la prdida del derecho de propiedad.
La Prescripcin Extintiva se refiere a una inaccin (no hacer) por parte del
propietario en ejercer la accin a la que tiene el derecho; la prdida del derecho


para reclamar su propiedad, bajo la lgica legal que sera injusto que el
propietario pueda tener eternamente la posibilidad de accionar en contra del
posesionario.
Ante quin debo acudir para solicitar la Prescripcin
Adquisitiva de Dominio?
Primero debemos saber que la prescripcin adquisitiva de dominio es un
proceso que se puede solicitar por 3 vas:
Va Demanda, ante el Poder Judicial.
Va solicitud, ante un notaria.
Va administrativa, los poseedores de un predio matriz o de un lote individual
obtienen la propiedad de otra persona ante el COFOPRI.
Procedimiento de COFOPRI
1. Nosotras debemos de presentar una solicitud a COFOPRI para que
saneen nuestras casas.
2. COFOPRI va a calificar la solicitud.
3. Luego dicha solicitud se anota preventivamente en los Registros
Pblicos.
4. Se le notifica a la persona que aparece en los
5. Registros Pblicos como propietario que se est haciendo un
procedimiento de saneamiento.
6. COFOPRI elabora un Diagnstico Tcnico y Legal de mi casa.
7. COFOPRI procede con la elaboracin de Planos
8. Perimtricos y de Trazado y Lotizacin.
Entrega de ttulo de propiedad.
GOBIERNO REGIONAL (GORE)
El gobierno regional ha creado o destinado un rea llamada direccin de
Saneamiento Fsico Legal de Propiedad Rural, el cual es un rgano de lnea de


la Direccin Regional de Agricultura, encargada de promover, gestionar y
administrar el proceso de saneamiento fsico-legal de la propiedad rural.
Esta direccin est a cargo de un funcionario con categora de Director, quien
depende jerrquicamente y administrativamente de la Direccin Regional.
FUNCIONES:
LA Direccin de Saneamiento Fsico Legal de la Propiedad Rural tiene las
siguientes funciones segn lo establece en su artculo 90 -B de su reglamento:
Planificar, organizar y conducir las acciones de empadronamiento,
calificacin y titulacin, segn la normatividad vigente.
Planificar, normar, dirigir, ejecutar y controlar las acciones de
formalizacin, saneamiento fsico y legal y titulacin de los predios
rsticos y de las comunidades nativas.
Proponer directivas tcnicas y legales que sean necesarias para el
cumplimiento de sus funciones, las mismas que tienen alcance Regional.
Establecer normas y especificaciones tcnicas del catastro predial
agrcola para la formalizacin, segn la normatividad vigente.
Revisar, monitorear, supervisar y evaluar normas, especificaciones y
recomendaciones tcnicas para la realizacin de las actividades de:
Saneamiento Fsico y Legal y Titulacin.
Empadronamiento, calificacin y titulacin.
Topografa y geodesia, cartografa y catastro, sistemas de informacin
geogrfica y procesamiento de imgenes satelitales con fines de
formalizacin.
Aplicacin de software actualizado en la elaboracin y mantenimiento
de la cartografa catastral digital.

COFOPRI
Es un Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal, pertenece al
sector del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.



MISION
Ejecutar la formalizacin de la propiedad a travs de ptimos proceso de
titulacin con tecnologa avanzada, a favor de la poblacin informal en el pas,
en busca del respeto y seguridad jurdica permanente, transfiriendo dichas
capacidades a los Gobiernos Regionales y Locales.
Para fortalecer la gestin de los Gobiernos Regionales y Locales COFOPRI les
proporciona el Catastro de Propiedad de sus respectivas jurisdicciones para un
eficiente y eficaz desarrollo de sus localidades en trminos de desarrollo.
FUNCIONES:
Planificar, normar, dirigir y ejecutar el proceso de formalizacin de
terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos
informales, mercados pblicos informales y toda otra forma de posesin,
ocupacin o titularidad informal de predios que estn constituidos sobre
inmuebles de propiedad estatal, con fines de vivienda.
Dirigir, ejecutar y controlar las acciones de formalizacin, saneamiento
fsico legal y titulacin de las tierras eriazas y de comunidades
campesinas, en coordinacin con el Ministerio de Agricultura.
Efectuar el diagnostico y/o saneamiento fsico y legal de los bienes
inmuebles que conforman el Patrimonio Cultural de la Nacin, de las
entidades Pblicas inclusive aquellas involucradas en proyectos de
inversin, en obras de infraestructura y servicios pblicos del estado, de
conformidad con las normas legales vigentes.
Efectuar el levantamiento, modernizacin, consolidacin, conservacin y
actualizacin del catastro predial.
Emitir las directivas tcnicas y legales que sean necesarias para el
cumplimiento de sus funciones, las mismas que tienen alcance Nacional.
Promover, disear y ejecutar campaas que promuevan la inclusin y
los beneficios derivados del proceso de formalizacin en la poblacin
beneficiaria.



MARCO LEGAL.
Decreto Legislativo N 667, establece que:
Un procedimiento especial para adquirir la propiedad de un predio rural,
basada en la explotacin y posesin del predio, en este procedimiento el
rgano competente para calificar el derecho de posesin y posterior
conversin a propiedad es el Registro de Predios; actuando COFOPRI en la
elaboracin del expediente tcnico legal que sustenta la titulacin.
Decreto Legislativo N 1089:
Se asigna competencia a COFOPRI, de manera temporal y excepcional, por
cuatro aos para la formalizacin y titulacin de predios Rsticos y tierras
Eriazas habilitadas.
Dentro de este contexto, a la entrada en vigencia del reglamento, COFOPRI
asumir competencia para conocer los procedimientos en mencin, hasta
su conclusin, este es, declarar el derecho de propiedad mediante la
emisin de la respectiva resolucin o instrumento de formalizacin, segn
sea el caso correspondiente al registro de predios, inscribir dichos ttulos,
conforme a su funcin natural.



CONCLUSIONES
Respecto al tema desarrollado, de manera muy minuciosa, como grupo
hemos llegado a las siguientes conclusiones:
Que los predios, rurales, rsticos y parte de los eriazos con el pasar del
tiempo estn perdiendo terreno siendo estos ocupado en grandes
proporciones por nuestros habitantes, mediante las invasiones, y que el
estado a travs de sus entidades, estn regulando de que la mayora
cuente con un ttulo de propiedad, para que gocen plenamente de su
derecho a poseer y ser propietario de un bien inmueble.
Pero que resalta mucho hoy en da, y que a medida de que fuimos
indagando las partes de nuestro tema materia de exposicin, de que no se
est teniendo un buen control del catastro y la forma en como viene
creciendo la poblacin, porque toman muchas zonas rurales Y/o rusticas en
diferentes expansiones de las ciudades y la vuelven zona urbana de la
noche a la maana y no permite un control adecuado, para que el estrado
pueda brindarnos de forma ms eficiente las atenciones legales
correspondientes para lo que buscamos.



BIBLIOGRAFIA
http://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/FRegistral/FRegist
ral4-jul2004.pdf
http://www.munitumbes.gob.pe/portal/addons/docs/pdf/rentas/Valuacion%20de
%20Predios%20Rusticos.pdf
http://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/FRegistral/FRegistral4-jul2004.pdf
Cdigo Civil
Ley de saneamiento fsico legal de predios tugurizados con fines de renovacin
urbana LEY N 29415.
http://www.agroforum.pe/politica-legislacion-y-tributacion/cofopri-y-proceso-de-
saneamiento-de-predios-rusticos-1587/
http://www.minem.gob.pe/minem/archivos/Cofopri%20Sanamiento%20Legal%2
0de%20predios%20rurales.pdf (cofopri)
http://www.minag.gob.pe/portal/marco-legal/normas-legales66/directiva-de-
organo/70-titulacion-agraria-en-el-peru/414-el-pett (ministerio de agricultura)
http://www.regionica.gob.pe/web/index.php?option=com_content&view=article&
id=1229:la-direccion-regional-de-saneamiento-de-la-propiedad-ha-sido-
reubicada&catid=10:noticiero&Itemid=35 (direccin regional de Ica)

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