Ley de Inquilinato

LEY DE INQUILINATO
Codificacin 1
Registro Oficial 196 de 01-nov-2000
Estado: Vigente
CONGRESO NACIONAL
LA COMISION DE LEGISLACION
Y CODIFICACION
En ejercicio de la facultad que le confiere el numeral 2 del artculo 139 de la Constitucin Poltica de
la Repblica,
Resuelve:
Expedir la siguiente codificacin de la Ley de Inquilinato
TITULO I
Del Ambito de la Ley
Art. 1.- AMBITO.- Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de
subarrendamiento de locales comprendidos en los permetros urbanos.
Las ordenanzas municipales determinarn el permetro urbano.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR), Arts. 4, 12, 15, 39
CODIGO CIVIL (LIBRO II), Arts. 617
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1856, 1864, 1919
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, ARRENDAMIENTO MERCANTIL, 30-nov-1973
Gaceta Judicial, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO, 27-jul-1994
Gaceta Judicial, ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMPRENDIDOS EN EL PERIMETRO URBANO, 04-jul-1995
Art. 2.- LEYES SUPLETORIAS.- En lo no previsto en esta Ley, se aplicarn las disposiciones de los
Cdigos Civil y de Procedimiento Civil, en lo que fueren pertinentes.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR), Arts. 4, 12, 19
TITULO II
De los Locales de Arrendamiento
Art. 3.- CONDICIONES DE LOS LOCALES DE ARRENDAMIENTO.- Los locales destinados al
arrendamiento debern reunir, a ms de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales, las
siguientes:
a) Disponer de servicios higinicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la
casa, de acuerdo con las modalidades del lugar.
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Cuando en un mismo piso hubiere dos o ms departamentos independientes, cada uno de ellos
deber tener, por lo menos, un servicio higinico completo y exclusivo;
b) Tener aireacin y luz suficientes para las habitaciones;
c) Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz elctrica, en los sectores
urbanos donde existen estos servicios;
d) No ofrecer peligro de ruina; y,
e) Estar desinfectados, lo que se acreditar con el correspondiente Certificado de Sanidad.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1857
Art. 4.- REPARACIONES A QUE ESTA OBLIGADO EL ARRENDADOR.- El arrendador est

obligado a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que los locales renan las
condiciones exigidas en el artculo precedente.
Cuando las ordenare el Juez de Inquilinato, conceder un plazo para su ejecucin.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO II), Arts. 811, 812, 813
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1865, 1866, 1867, 1868, 1869, 1870, 1871, 1872, 1873, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1937, 2223,
2224, 2228
LEY DE INQUILINATO, Arts. 5, 6, 7
Art. 5.- DERECHO DE SUBROGACION DEL INQUILINO.- Si, vencido el plazo, el local no hubiere
sido puesto en las condiciones ordenadas, el arrendatario, con autorizacin del Juez podr efectuar
las reparaciones y obras estrictamente indispensables, a costa del arrendador. En tal caso,
descontar de las pensiones locativas el valor invertido, ms el diez por ciento de recargo.
Concordancias:
Art. 6.- SANCIONES AL ARRENDADOR.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras
ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u
ocasionare daos en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, ser
sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensin locativa mensual y, si
reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a
desocupar el local, el arrendador le indemnizar con una suma equivalente a la pensin locativa de
tres meses, sin perjuicio de la sancin establecida en el inciso anterior.
Concordancias:
LEY DE INQUILINATO, Arts. 23, 30
Art. 7.- RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO.- Si el inquilino fuere responsable de los daos
ocasionados en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz elctrica y servicios
higinicos, estar obligado a la inmediata reparacin, a su costa. Caso de no hacerlo en el plazo
fijado por el Juez, el arrendador estar facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al

arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento. Podr adems, exigir la
terminacin del contrato.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR), Arts. 29
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1565, 1715, 1868, 1879, 1880, 1881, 1882, 1886, 1888, 1911, 1912, 1913, 2228, 2342
LEY DE INQUILINATO, Arts. 56
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, INDEMNIZACION DE DAOS Y PERJUICIOS AL ARRENDADOR, 03-sep-1976
Gaceta Judicial, INDEMNIZACION DE PERJUICIOS POR ARBITRARIO USO TELEFONICO, 09-nov-1994
TITULO III
De la Inscripcin de Predios de Arrendamiento
Art. 8.- DEL REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS.- Los concejos cantonales tendrn a su cargo el
Registro de Arrendamientos, que lo llevar el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercer todas las
funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos.
En los cantones de Quito y Guayaquil habr, a cargo de las Municipalidades respectivas, una Oficina
de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podr tambin haberla
en los dems cantones, cuando los concejos municipales as lo resuelvan.
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, NO INSCRIPCION DE LOCALES ARRENDADOS PARA COMERCIO, 27-nov-1998
Art. 9.- CONTENIDO DE LA INSCRIPCION.- Los arrendadores inscribirn sus predios en el Registro
de Arrendamientos de Predios Urbanos. Cada inscripcin contendr:
a) Nombre del arrendador y subarrendador y su direccin;
b) Ubicacin y superficie del predio y del local o locales destinados al arrendamiento;
c) Determinacin de los servicios existentes;
d) Avalo catastral comercial del inmueble;
e) Inventario de los muebles, cuando se tratare de locales amoblados; y,
f) Dems datos que se exigiere en las ordenanzas respectivas.
Art. 10.- FIJACION DE LAS PENSIONES MAXIMAS DE ARRENDAMIENTO.- Las oficinas de
Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catastro Municipales, segn el caso, fijarn la pensin
mxima de arrendamiento de cada local, y entregarn al arrendador, en el plazo mximo de cuatro
meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensin mensual
para su arrendamiento.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1858, 1883
Art. 11.- FIJACION DE TASAS DE INSCRIPCION Y CERTIFICADOS.- El Concejo Municipal fijar

las tasas de inscripcin y de otorgamiento de certificados, las mismas que no excedern de cinco
sucres por cada predio.

Art. 12.- OBLIGACION DEL CERTIFICADO DE FIJACION DE PENSIONES.- No se podr arrendar,

total o parcialmente un predio, sin el correspondiente certificado de fijacin de precios.
Si la Oficina de Registro de Arrendamientos encontrare que el arrendador no se ha sometido a las
disposiciones de este artculo, lo sancionar con multa de cincuenta a quinientos sucres, que ser
recaudada por el Juez de Inquilinato, salvo que el incumplimiento fuere causado por la
Municipalidad. En este caso se dispondr la inscripcin.
Art. 13.- INSPECCION DE LOS PREDIOS INSCRITOS.- La Oficina de Registro de Arrendamientos
podr inspeccionar; en cualquier tiempo, los predios inscritos, con el fin de comprobar la exactitud de
los datos suministrados para la inscripcin.
Art. 14.- SANCION POR FALTA DE INSCRIPCION.- Sin perjuicio de lo establecido por el artculo
12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o
vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondr una multa equivalente a seis meses de pensiones
de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento
al Estado, porcentaje ste que ser depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado, en
la cuenta nica del Tesoro Nacional.
El inquilino podr hacer valer este derecho como accin o como excepcin, aun reconviniendo al
arrendador; en todo caso, el Juez an de oficio, impondr la multa mencionada, en el cincuenta por
ciento de beneficio al Estado.
Art. 15.- EXONERACION DE INSCRIPCION.- Exonrase a las instituciones de derecho pblico y de
derecho privado con finalidad pblica de la obligacin de inscribir sus bienes inmuebles destinados al
arrendamiento para la vivienda, vivienda y taller, y vivienda y comercio, en las oficinas de Registro de
Arrendamientos de las municipalidades.
Art. 16.- PROHIBICION PARA LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR PUBLICO.- En ningn caso, las
instituciones a las que se refiere el artculo precedente podrn cobrar en concepto de cnones de
arrendamiento por sus inmuebles, valores superiores a los lmites legales.
Concordancias:
LEY ORGANICA DEL SISTEMA NACIONAL DE CONTRATACION PUBLICA, Arts. 59
REGLAMENTO A LA LEY ORGANICA SISTEMA NACIONAL CONTRATACION PUBLICA, Arts. 64
TITULO IV
De la Fijacin de las Pensiones de Arrendamiento
Art. 17.- LIMITE MAXIMO PARA LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO.- La pensin mensual de
arrendamiento de un inmueble no podr exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalo
comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales
que gravaren a la propiedad urbana.
Para determinar el precio total se tomarn en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del
inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
Cuando se arrienda slo una parte del predio, la pensin se fijar proporcionalmente a dicha parte.
Para fijar la pensin mensual de arrendamiento, se tendr en cuenta el estado, condicin y ubicacin
del inmueble y los requisitos exigidos en el Art. 3.

Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1858, 1859, 1883, 1884, 1885
Art. 18.- Prohbese pactar el incremento automtico de pensiones locativas de inmuebles destinados
a vivienda durante la vigencia mnima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso
primero del artculo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos
salarios mnimos vitales. Toda estipulacin que contravenga esta prohibicin se tendr por no
escrita.
Art. 19.- SANCIONES POR COBRO DE PENSIONES EXCESIVAS.- La Oficina de Registro de
Arrendamientos, fijar el precio mximo de arrendamiento de cada local, que se har constar en el
certificado a que se refiere el Art. 10.
Quien cobrare una pensin mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la
Jefatura de Catastros, segn el caso, ser sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa
equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolucin al
inquilino de lo cobrado en exceso, que deber liquidarse con el inters legal vigente a la fecha en
que se ordene la devolucin.
Esta accin se tramitar en juicio verbal sumario, por separado. Si el monto de lo reclamado no
excediere de un mil sucres, el demandado podr reconvenir al actor en el momento de proponer
excepciones.
La accin para demandar la devolucin de lo cobrado en exceso y el derecho a recabar dicha
devolucin, prescribir en dos aos.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1720, 2392, 2414, 2
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, DEVOLUCION DE PENSIONES ARRENDATICIAS COBRADAS EN EXCESO, 30-jun-1999
Art. 20.- FIJACION PROVISIONAL DE PENSIONES.- Si el inmueble no tuviere avalo catastral

comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos, previa inspeccin, podr autorizar el
arrendamiento y fijar pensiones provisionales.
Si un edificio no se hallare terminado, se podr autorizar el arrendamiento de los locales que renan
los requisitos del Art. 3.
Art. 21.- SOLICITUD DE AUMENTO DE PENSIONES.- El arrendador podr solicitar a la Oficina de
Registro de Arrendamientos el aumento de la pensin mensual, cuando hubiere realizado obras que
mejoren el local arrendado, siempre y cuando stas no sean obras de simple mantenimiento o de
servicios necesarios exigidos en el Art. 3 de esta Ley; o hayan transcurrido, por lo menos dos aos
de haberse efectuado la ltima fijacin.
Art. 22.- LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS SON IRRENUNCIABLES.
Art. 23.- SOLICITUD DE REBAJA DE PENSIONES.- El arrendatario puede solicitar la rebaja de las
pensiones de arrendamiento cuando el local se halle en mal estado, por el uso natural o por causa
de las cuales el arrendatario no sea responsable.

Concordancias:
TITULO V
Del arrendamiento de locales amoblados
Art. 24.- FORMA Y CONTENIDO DE LOS CONTRATOS.- En el contrato de arrendamiento de
locales amoblados, constar por escrito el inventario y avalo de los muebles y la determinacin de
su valor de uso. De no constar, se estimar que el valor de uso de los muebles corresponde al 25%
de la pensin de arrendamiento estipulada.
Concordancias:
Art. 25.- CASO DE LOCALES DESTINADOS A VIVIENDA.- En tratndose de locales destinados a

vivienda, la parte de renta relativa al mobiliario no podr exceder del importe mximo de la pensin
de arrendamiento que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este lmite, el inquilino,
mientras contine vigente el arriendo, podr pedir revisin de la pensin pactada y el reintegro de las
cantidades que indebidamente hubiere abonado al arrendador por el uso de mobiliario.
Concordancias:
Art. 26.- CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.- Si el arrendador no entregare los muebles arrendados,
o una parte de ellos, segn inventario, el arrendatario podr exigir, mientras subsista el contrato, la
entrega de los muebles o la rebaja proporcional de la pensin de arrendamiento, y el reintegro de las
cantidades indebidamente pagadas.
Si la parte del mobiliario no entregada fuere de tal importancia que, dadas las condiciones del local,
se presuma que, conocindolas el arrendatario, no la hubiere tomado en arrendamiento, tendr
derecho a dar por terminado el contrato.
Concordancias:
TITULO VI
De los contratos de arrendamiento y sus efectos
Art. 27.- FORMAS DE LOS CONTRATOS.- El contrato de arrendamiento podr ser verbal o escrito.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1454, 1461, 1561, 1562, 1570, 1576, 1861
Jurisprudencia:

Gaceta Judicial, CONTRATO CELEBRADO DE HECHO, 18-sep-2002
Art. 28.- PLAZO DEL CONTRATO ESCRITO.- El plazo estipulado en el contrato escrito ser
obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendr
derecho el arrendatario a una duracin mnima de dos aos, excepto en los siguientes casos:
a) De habitaciones en hoteles, casas de pensin o posadas;
b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un
lugar, van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectculos y otros fines, que por su propia
naturaleza, tengan corta duracin.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR), Arts. 33, 34, 35
Art. 29.- FORMA DEL CONTRATO DE MAS DE DIEZ MIL SUCRES MENSUALES.- Los contratos
cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil sucres mensuales, se celebrarn por escrito,
debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta das siguientes a su celebracin, en el
Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarn un archivo numerado y
cronolgico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario.
TITULO VII
De la terminacin del contrato de arrendamiento
Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACION.- El arrendador podr dar por terminado el arrendamiento
y, por consiguiente, exigir la desocupacin y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo
legal o convencional, slo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la
fecha en que se produjo la citacin de la demanda al inquilino;
b) Peligro de destruccin o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que
haga necesaria la reparacin;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilcito o distinto del convenido;
e) Daos causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo
previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorizacin escrita
para ello;
g) Ejecucin por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
h) Resolucin del arrendador de demoler el local para nueva edificacin. En ese caso, deber citarse
legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipacin por lo menos, a
la fecha fijada, para la demolicin, la que slo podr ser tramitada cuando se acompaen los planos
aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deber comenzar la demolicin en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagar la
indemnizacin contemplada en el inciso segundo del Art. 6; e,
i) Decisin del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente
la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar.
Concordancias:

CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1505, 1561, 1562, 1567, 1879, 1886, 1887, 1907, 1908, 1914
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Arts. 97
LEY DE INQUILINATO, Arts. 33, 36, 37
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, MORA EN EL PAGO DE RENTA DE ARRIENDO, 14-nov-1893
Gaceta Judicial, TERMINACION DE ARRENDAMIENTO POR MORA EN PAGO DE PENSIONES, 15-may-1951
Gaceta Judicial, TERMINACION DE CONTRATO DE INQUILINATO POR ALGAZARAS, 30-oct-1995
Gaceta Judicial, TERMINACION DE CONTRATO DE INQUILINATO, 29-may-1996
Art. 31.- CASO DE TRASPASO DE DOMINIO.- La transferencia de dominio del local arrendado
termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueo dar al arrendatario un plazo de tres
meses para la desocupacin.
Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de
transferencia de dominio, subsistir el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de
inscripcin en el Registro de la Propiedad, hasta el da que se cite la solicitud de desahucio al
inquilino.
Se respetarn los contratos celebrados por escritura pblica, inscrita en el Registro de la Propiedad
del respectivo cantn.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO II), Arts. 599, 603, 700, 702
CODIGO DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO SANCHEZ DE BUSTAMANTE, Arts. 117, 140
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 07-sep-1994
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 15-nov-1994
Gaceta Judicial, DESOCUPACION DE INMUEBLE AL ARRENDATARIO, 22-nov-1994
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 16-abr-1996
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 28-nov-1996
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 31-mar-1997
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 10-jun-1997
Art. 32.- CASO DE FALLECIMIENTO DEL INQUILINO.- En caso de fallecimiento del inquilino el
contrato subsistir respecto de los miembros de su familia y de las personas legalmente a su cargo
que hubieren vivido con l, siempre que stos as lo desearen, y constituyeren mandatario dentro del
plazo de treinta das.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO III), Arts. 999
Art. 33.- ANTICIPACION DEL ARRENDADOR.- El arrendador comunicar al arrendatario su

resolucin de terminar el contrato con noventa das de anticipacin, por lo menos, a la fecha de
expiracin del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entender renovado en todas sus partes, por el
perodo de un ao y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podr darlo
por terminado mediante el desahucio respectivo.
Notificado con el desahucio el arrendatario deber desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o
cesionarios en el trmino de quince das. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere
desalojado, le indemnizar con una cantidad igual a la pensin de tres meses.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1841, 1857, 1879, 1888, 1890, 1892, 1897, 1899, 1900, 1904, 1914
LEY DE INQUILINATO, Arts. 30, 35, 36, 37
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 05-mar-1948
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 16-oct-1995
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE CONTRATO ORAL DE INQUILINATO, 18-may-1999
Gaceta Judicial, LETRA DE CAMBIO GIRADA A LA VISTA, 08-jun-1999
Art. 34.- CASO DE EMBARGO DEL INMUEBLE ARRENDADO.- Si el inmueble arrendado fuere
embargado, el depositario sustituir en sus derechos y obligaciones al arrendador, sin que se pueda
privar al arrendatario de la ocupacin del inmueble hasta que se verifique el remate.
En caso de remate, se aplicar lo dispuesto en el Art. 31.
Concordancias:
Art. 35.- FACULTAD DEL ARRENDATARIO.- En los contratos escritos sin fijacin de plazo y en los
verbales, el arrendatario podr dar por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo,
previo aviso al arrendador con anticipacin de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagar el
precio del arrendamiento y permitir que los interesados examinen el local arrendado.
Establcense para esta regla las mismas excepciones contenidas en los literales a), b), c) del Art. 28.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1561, 1892, 1894, 1896, 1897, 1917
Art. 36.- REQUISITOS PARA EL SUBARRIENDO O LA CESION.- Sin autorizacin escrita, el

arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar el local. El subarrendatario o
cesionario no podr usar y gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados entre arrendador y
arrendatario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido entre stos.
El subarrendatario no podr, a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del mismo
local ni ceder sus derechos. Igual prohibicin se establece para el cesionario.
Concordancias:

Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, TERMINACION DE INQUILINATO POR SUBARRIENDO, 25-mar-2004
Art. 37.- El inquilino que ocupa ininterrumpidamente por 15 aos o ms un inmueble destinado
exclusivamente a vivienda, vivienda-taller o negocio-vivienda, tendr la primera opcin de compra del
mismo, en igualdad de condiciones de otros oferentes.
Este derecho slo podr ejercerse cuando el propietario del inmueble decida venderlo por su propia
voluntad.
Concordancias:
TITULO VIII
Del subarrendamiento
Art. 38.- PROHIBICION DE SUBARRENDAR.- Prohbese celebrar contratos de subarrendamiento
de locales de vivienda, salvo los contratos de naturaleza ocasional o temporaria de plazo no mayor
de tres meses.
Art. 39.- CASO DE DESALOJO.- El desalojo del arrendatario incluir el de los subarrendatarios o
cesionarios, a quienes se hubiere arrendado o cedido el arrendamiento, sin autorizacin. No
obstante, el subarrendatario o cesionario tendr derecho a permanecer en el local arrendado por
treinta das, a partir de la fecha en que fuere notificado por el Juzgado de Inquilinato con la
terminacin del contrato de arrendamiento, mediante el pago al arrendador de la respectiva pensin
de arrendamiento.
En este caso, el subarrendatario tendr tambin derecho a exigir del subarrendador el pago de una
suma equivalente a la pensin de tres meses.
Concordancias:
Art. 40.- CONTINUACION DEL SUBARRENDAMIENTO POR DESALOJO DEL ARRENDATARIO.El desalojo del arrendatario por falta de pago de pensiones o por otra causa que slo a l le fuere
imputable, as como su abandono voluntario de la cosa arrendada, no perjudica a los
subarrendatarios o cesionarios, a quienes se hubiere subarrendado o cedido el derecho, en forma
legal. Estos inquilinos podrn continuar como arrendatarios directos, abonando una pensin igual a
la fijada legalmente como mxima, en la forma establecida por el Art. 36, si se tratare de todo el
inmueble, o una proporcional a la misma si el arrendamiento, fuere de una parte.
Art. 41.- EXTENSION DE OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.- Las obligaciones y derechos de
los arrendadores establecidos por los artculos 5, 6, 7, 24, 25, 28, 33 y 40 se hacen extensivos a los
subarrendadores.
TITULO IX
De la competencia y del procedimiento
Art. 42.- TRAMITE DE LAS CONTROVERSIAS.- Las acciones sobre inquilinato se tramitarn en
juicio verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato del respectivo cantn o de quien haga sus veces.

Slo de la sentencia y del auto que niega el trmite verbal sumario se podr apelar para ante la
Corte Superior, cuya resolucin causar ejecutoria.
Demandado el inquilino por la causal de terminacin del contrato de arrendamiento contemplada en
la letra a) del Art. 30, no podr apelar del fallo que le condene, sin que previamente consigne el valor
de las pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedicin de la
sentencia; si no lo hiciere, se entender como no interpuesto el recurso. Tal requisito no ser
aplicable en contratos de arrendamiento cuyas pensiones no excedan de dos mil sucres mensuales.
Concordancias:
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Arts. 15, 62
CODIGO ORGANICO DE LA FUNCION JUDICIAL, Arts. 242, 243
Art. 43.- JUECES COMPETENTES.- Los jueces de Inquilinato sern designados por la Corte
Superior del respectivo Distrito.
Habr obligatoriamente juzgados de Inquilinato en los cantones de Quito, Guayaquil y Cuenca.
En los cantones en que no hubiere Juez de Inquilinato, desempear las funciones de ste el Juez
de lo Civil.
Concordancias:
CODIGO ORGANICO DE LA FUNCION JUDICIAL, Arts. 190, 242, 243
Art. 44.- En los cantones donde se creen jueces de Inquilinato, sern stos los competentes para
conocer de las causas sobre la materia, debiendo ser remitidos a su conocimiento todos los juicios y
diligencias, en el estado en que se encuentren, por parte de los jueces civiles que ejercan tales
funciones.
Art. 45.- La competencia de los jueces de Inquilinato en lo posterior, se radicar de acuerdo a las
normas establecidas en los artculos 14 y 15 del Cdigo de Procedimiento Civil; y la subrogacin se
someter a lo previsto en el Art. 43 de la Ley de Inquilinato.
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, COMPETENCIA DEL JUEZ DE INQUILINATO, 16-may-2001
Art. 46.- TRAMITE ESPECIAL DE LAS RECLAMACIONES.- Las reclamaciones relativas a los
preceptos contenidos en los artculos 3, 4, 5 y, en general, todas las relacionadas con la privacin de
servicios y con las condiciones de idoneidad del local arrendado, se tramitarn mediante solicitud
escrita al Juez de Inquilinato, quien inspeccionar el local arrendado y verificar, por s mismo, los
fundamentos de la peticin, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a su presentacin,
debiendo dictar de inmediato la resolucin correspondiente, que no ser susceptible de recurso
alguno.
Art. 47.- DOCUMENTOS QUE DEBEN ACOMPAARSE A LA DEMANDA.- El arrendador, o quien
le represente, no podr demandar al inquilino sin acompaar a su demanda el certificado de fijacin
del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripcin a
que se refiere el Art. 9. Para el efecto, est obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con
sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.
Adems se acompaar, en su caso, el contrato de arrendamiento registrado. En caso de
presentarse la demanda sin estos requisitos, el Juez no lo admitir a trmite.

Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, 25-nov-1998
Art. 48.- OPOSICION DEL INQUILINO AL DESAHUCIO.- Citado el inquilino, podr oponerse en el
trmino de tres das, al desahucio a que se refiere el literal h) del Art. 30 y el Art. 31. Esta oposicin,
en caso del literal h), slo podr fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en
la parte del edificio cuya demolicin ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deber verificar, por
si mismo, el fundamento de la oposicin en el trmino de tres das, y ordenar que el desahucio surta
o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento.
En el caso previsto en el Art. 31, la oposicin del arrendatario no podr fundarse sino en haber
transcurrido ms de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de
arrendamiento por escritura pblica debidamente inscrita, y slo se considerar presentada, si fuere
acompaada de la correspondiente copia certificada. Examinado este instrumento, y el de
transferencia de dominio que deber presentar el desahuciante, el Juez de Inquilinato ordenar que
el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato.
Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarar que el desahucio da por terminado el
contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se proceder al
lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Art. 52.
La resolucin que dicte el Juez de Inquilinato causar ejecutoria.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO II), Arts. 599, 603, 691, 695, 700, 702, 703, 739
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1697, 1698, 1716, 1718, 1740, 1902, 1903
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Arts. 117, 164, 165, 188, 190
CODIGO DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO SANCHEZ DE BUSTAMANTE, Arts. 117, 140
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, DESAHUCIO DE INQUILINATO, 04-jul-1995
Art. 49.- En los juicios de inquilinato en los que intervengan menores con su representante legal,
tutor o curador, no precisa contarse con el Tribunal de Menores ni con los agentes fiscales, ni se
requieren los dictmenes o vistas de stos, salvo el caso que por razones especiales el Juez o
Tribunal, en guarda de los intereses y para la mayor proteccin de los menores, estimen procedente
or a dichos funcionarios.
Art. 50.- PRESCRIPCION DE ACCIONES.- Las acciones y derechos del arrendatario contra el
arrendador y titular del inmueble, para el reintegro de lo indebidamente pagado por pensiones de
arrendamiento y percepcin de las sanciones establecidas en esta Ley prescriben en seis meses.
Ms en caso de que se tratare de pensiones de arrendamiento que no excedan de dos mil sucres, la
prescripcin ser la de dos aos.
Art. 51.- CASO DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA RURAL.- El arrendamiento de los locales
destinados a vivienda, ubicados fuera del permetro urbano, estn sujetos a esta Ley, slo en lo
referente a competencia y procedimiento.
Regirn tambin, para estos ltimos contratos, las disposiciones de los artculos 4, 5 y 13.

Concordancias:
TITULO X
Disposiciones Generales
Art. 52.- FACULTAD DE RETENCION DEL LOCAL ARRENDADO.- En ningn caso en que el
arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como indemnizacin o como devolucin
de lo pagado indebidamente, podr ste ser desalojado del local arrendado, sin que previamente se
le pague.
Para el ejercicio del derecho concedido por el inciso anterior, el arrendatario deber acompaar
providencia ejecutoriada recada en el procedimiento previsto en el Art. 19, o prueba plena que
establezca los valores determinados en dicho artculo como debidos por el arrendador.
Concordancias:
CODIGO CIVIL (LIBRO II), Arts. 814, 958
CODIGO CIVIL (LIBRO IV), Arts. 1583, 1671, 1672, 1673, 1674, 1675, 1676, 1677, 1678, 1679, 1680, 1878
Art. 53.- CONSTANCIA DEL PAGO DE PENSIONES.- El arrendador est obligado a recibir la
pensin de arrendamiento que se le ofreciere en tiempo oportuno, y a conferir el recibo
correspondiente.
Si el arrendador rehusare o eludiere recibir la pensin de arrendamiento, el inquilino podr
depositarlo ante el respectivo Juez de Inquilinato, quien otorgar el comprobante de haberse hecho
el depsito a la orden del arrendador. El Juez, bajo su responsabilidad y dentro de las cuarenta y
ocho horas subsiguientes, ordenar notificar el depsito al arrendador en el lugar que, al efecto,
indicar el arrendatario. El comprobante de depsito ser suficiente prueba para el arrendatario.
La diligencia del depsito no causar derechos judiciales.
Concordancias:
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Arts. 809, 843
Jurisprudencia:
Gaceta Judicial, TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MORA, 26-nov-1948
Gaceta Judicial, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, 15-nov-1949
Art. 54.- DEPOSITO DE PENSIONES DE HASTA DOS MIL SUCRES MENSUALES.- El depsito de
pensiones de arrendamiento por cnones que no exceden de dos mil sucres mensuales, se
efectuar ante el Juez de Inquilinato, sin necesidad de peticin escrita, debiendo otorgarse el recibo
correspondiente al depositante, sin que ello cause gravamen. El Juzgado llevar un registro
cronolgico y continuado de tales depsitos.
Art. 55.- RETENCION DE PENSIONES.- El arrendatario o subarrendatario, en todos los casos en
que se le ordene la retencin de las pensiones de arrendamiento, est obligado a depositarlas en el
Juzgado de Inquilinato.

La falta de depsito por ms de dos meses ser causa de la terminacin del contrato.
Concordancias:
Art. 56.- EXTENSION DE RESPONSABILIDADES.- El arrendador o subarrendador y el arrendatario

o subarrendatario son responsables no slo de su propia culpa, sino tambin de la de su familia,
huspedes, dependientes o encargados.
Concordancias:
Art. 57.- LIMITACION DE MORADORES DE UN LOCAL.- Por razones de higiene o moralidad,

podrn las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el nmero de personas extraas al
inquilino, que ocupen la vivienda.
Art. 58.- FACULTAD DEL ARRENDADOR RESPECTO DEL SUBARRENDATARIO.- Compete al
arrendador accin directa contra el subarrendatario para exigirle la reparacin de los deterioros que
ste hubiere causado en el local arrendado, sin perjuicio de la que le asiste contra el arrendatario,
pudiendo ejercitarlas simultneamente. El inquilino que resultare condenado podr repetir contra el
causante de los daos.
Concordancias:
Art. 59.- FIJACION DE LA CUANTIA.- En estos juicios la cuanta se regular por el valor
correspondiente a la pensin de seis meses, o por lo que valga en el tiempo estipulado, si ste fuere
menor.
Art. 60.- SUBROGACION DEL SECRETARIO.- En los juzgados de Inquilinato, a falta de Secretario,
actuar el Oficial Mayor.
Art. 61.- EXONERACION DE IMPUESTOS PREDIALES.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales,
exonrase del pago de todos los impuestos que afecten a los predios urbanos, a los edificios que se
construyan dentro del permetro urbano. Esta exoneracin durar cinco aos desde que se hubiere
terminado la construccin, sin que sea extensiva al suelo sobre el que se ha edificado.
Art. 62.- INSCRIPCION DE CONTRATOS ANTICRETICOS.- El contrato de mutuo anticrtico relativo
a un inmueble destinado para vivienda, o vivienda y taller, o comercio, celebrado o que se celebrare
privadamente, deber ser registrado dentro del plazo de noventa das de celebrado, bajo pena de
multa equivalente al 50% del valor de las pensiones de un ao, que ser impuesta por el Juez qu
conociere del incumplimiento. Tal obligacin corresponde al titular del inmueble.
Concordancias:
DISPOSICIONES TRANSITORIAS

PRIMERA.- Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrn
acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdiccin para hacer
una declaracin juramentada, la que admitir prueba en contrario y que establecer lo siguiente:
El inmueble materia de la declaracin, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenz
el arriendo, duracin prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de
no existir contrato escrito. Esta declaracin debidamente registrada servir como documento
habilitante para cumplir con el requisito establecido en el prrafo segundo del Art. 47 de esta Ley, por
lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitar.
SEGUNDA.- Conglanse por dos aos las pensiones de arrendamiento de los inmuebles destinados
a vivienda, vivienda-taller o vivienda-negocio, cuya cuanta mensual no exceda de seis salarios
mnimos vitales generales; y prorrgase por igual tiempo el plazo de los contratos, a partir del 19 de
mayo del 2000, segn Ley 2000-17, promulgada en el R.O. 81 de la misma fecha.
TERCERA.- Todo contrato de arrendamiento o renovacin del anterior, bajo las modalidades
sealadas en el artculo precedente, no podr exceder en su canon arrendaticio del cinco por ciento
(5%), para inmuebles destinados a vivienda; ni del diez por ciento (10%), para vivienda-taller o
vivienda-negocio.
CUARTA.- Para la inscripcin de estos contratos se acompaar el ltimo contrato de arrendamiento
celebrado sobre el inmueble; si no se cumpliere con este requisito ni se acataren las disposiciones
de esta Ley, los arrendadores sern sancionados con una multa equivalente a tres (3) meses del
canon que se fijare.
Esta codificacin fue elaborada por la Comisin de Legislacin y Codificacin, de acuerdo con lo
dispuesto en el numeral 2 del artculo 139 de la Constitucin Poltica de la Repblica.
COMISION DE LEGISLACION Y CODIFICACION.
Cumplidos los presupuestos del artculo 160 de la Constitucin, publquese esta codificacin en el
Registro Oficial.
NOTA
Han servido de fuente para esta codificacin:
1) Codificacin de la Ley de Inquilinato (Registro Oficial No. 681: 28-IX-78).
2) Fe de erratas. (Registro Oficial No. 709: 13-XI-78).
3) Decreto Supremo 3070 (Registro Oficial No. 735:
20-XII-78).
4) Ley 96 (Registro Oficial No. 959: 17-VI-88).
5) Ley 54 (Registro Oficial No. 319: 21-XI-89).
6) Ley de Rgimen Tributario Interno (Registro Oficial No. 341: 22-XII-89).
7) Resolucin Corte Suprema (Registro Oficial No. 458: 14-VI-90).
8) Decreto Legislativo 02 (Registro Oficial No. 930 Suplemento: 30-V-92).
9) Ley 2000-10 (Registro Oficial No. 48 Suplemento: 31-III-2000).


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