Doctrina

Derecho a sobreelevar*
Leandro Posteraro Sánchez
María Celeste Yacopino

El tema de la sobreelevación en el régimen de propiedad horizontal, nos

obliga a analizar brevemente algunas normas vinculadas a la adquisición del
derecho de dominio del Código Civil y en la propiedad horizontal.
El principio de accesión en el derecho común y en la propiedad horizon-
tal:
Sabemos que una de las formas de adquirir el dominio de inmuebles es
la accesión. En el régimen de dominio del Código Civil, éste se extiende no
sólo en la superficie determinada del inmueble sino también en el subsuelo y
en el espacio aéreo del mismo (art. 2518 del Código Civil). Por lo cual, toda
edificación que se realice en él accede al inmueble y pasa a formar parte del
dominio que tiene el propietario sobre el mismo. Esto es lo que se denomina
principio de accesión, según el art. 2571: “Se adquiere el dominio por acce-
sión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia
natural o artificial”. Este principio no se aplica de la misma manera en el régi-
men de propiedad horizontal, ya que en éste el terreno pertenece al conjun-
to de propietarios de las diferentes unidades, y el propietario de cada unidad
es un sujeto individual titular del derecho de propiedad que se transmite
exclusivamente con relación a su unidad.
En cuanto al edificio en su totalidad, el principio de accesión tiene apli-
cación al nacimiento de la P.H., cuando el propietario del terreno construye
el edificio, que es de su propiedad. Luego de sometido a la P.H., y de que se
realicen las sucesivas enajenaciones de las unidades, es el propietario de cada
unidad quien tiene el derecho sobre la misma y los bienes comunes que le
acceden. El propietario del terreno, entonces, es el conjunto de copropieta-
rios de las distintas unidades, y sólo puede hacerse dueño de una unidad quien

* El presente estudio obtuvo el primer premio otorgado por el jurado en el XV Encuentro Nacional del
Notariado Novel, realizado en Tandil, entre el 1 y el 3 de mayo de 2003.

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la adquiere por un título y modo hábil (compraventa, donación, prescripción,

etc.), pero nunca por accesión.
Sin embargo, con respecto a las nuevas edificaciones en la P.H. rigen tam-
bién las normas de la accesión, por las cuales el principio general es que todo
aquello que acrece a la cosa común pertenece a los copropietarios de la cosa
común, salvo la renuncia expresa a este derecho sobre esta nueva construc-
ción (art. 7°, ley 13.512, 1ra. parte) que se realiza en forma condicional al
cumplimiento por parte del concesionario de las obligaciones que se deter-
minan en el contrato de construcción (realizar las obras según lo establecido
en dicho contrato, lugar donde se va a efectuar, porcentajes que tendrán las
obras nuevas, plazo para la obra, superficies, revocabilidad o irrevocabilidad de
la concesión, contraprestación a cargo del concesionario, etc.).
Es decir, que para que lo edificado en un inmueble sometido a P.H.
pertenezca a una persona en particular y no al conjunto de copropietarios, es
necesario ser titular del derecho sobre lo edificado, y esto se logra adquirien-
do primero el derecho de sobreelevar.

CONCEPTO

También llamado derecho de sobreedificar o derecho de vuelo en la legis-

lación comparada, podríamos definirlo como la “facultad de construir una o
más plantas en el espacio aéreo de un inmueble sometido al régimen de
propiedad horizontal y adquirir el dominio de lo edificado”.

EL ESPACIO AÉREO COMO ELEMENTO COMÚN DEL EDIFICIO

Para VÉLEZ SARSFIELD el espacio aéreo es de suma importancia en el

ejercicio del dominio sobre inmuebles. Es así que estableció en el art. 2518
del C.C.: “... el propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede
extender en él sus construcciones, (...) y puede demandar la demolición de
las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio”. La
conclusión es que no puede existir un terreno sin su espacio aéreo. Esto tam-
bién ocurre en el sistema de P.H., en el cual el espacio aéreo del edificio
pertenece al conjunto de propietarios de las diferentes unidades. El espacio
aéreo o “vuelo”, como se lo denomina en el derecho comparado (España,
Puerto Rico, México) y el derecho de sobreelevar, no son una misma cosa.
El espacio aéreo es un elemento del edificio y por ende de propiedad
comunal, como lo son las escaleras, los vestíbulos, las áreas de esta-
cionamiento, etc.; algunos susceptibles de reserva para uso particular (como

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por ejemplo el espacio aéreo) y otros no (art. 3°, ley 13.512: “...Los derechos
de cada propietario sobre los bienes comunes son inseparables del dominio,
uso y goce de su respectivo departamento o piso”). De manera que un pro-
pietario no puede ceder su derecho a usar las cosas comunes, si no es en
ocasión de transferencia, gravamen o embargo de su unidad. El derecho de
sobreelevar, como derecho a utilizar el espacio aéreo para elevar la edifi-
cación, es reservado por nuestra ley, en principio, como un derecho comunal,
del cual puede disponerse solamente por acuerdo unánime de los copropie-
tarios. No puede concebirse como separado del derecho al espacio aéreo.
Además, podríamos decir que el espacio aéreo podría considerarse “cosa”
desde el punto de vista de su valoración económica ya que, por ejemplo, si
puede pagarse una suma de dinero por la cesión del derecho a sobreelevar o
por el alquiler del espacio aéreo para ubicar carteles publicitarios, es obvio
que el mismo tiene un valor económico. Si bien se le reconoce el carácter de
cosa al espacio aéreo, se trata, en el régimen de la P.H.. de una cosa que no
es autónoma del edificio sobre el que se encuentra; y por ende no puede ser
objeto de un derecho real de dominio.

PRINCIPIO GENERAL: PROHIBICIÓN DE SOBREEVELAR

Régimen legal: el art. 7° de la ley 13.512, establece que: “El propietario

del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos (...)
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios”. De manera que el principio general
establecido por la ley es la prohibición de sobreedificar para el propietario del
último piso, y obviamente también para cualquier otro, si bien se autoriza
esta posibilidad cuando hay unanimidad de los propietarios de todas las
unidades, o cuando quien sometió el inmueble a P.H. se reservó la facultad,
como veremos más adelante.

NATURALEZA JURÍDICA

La doctrina mayoritaria nacional expresa que se encuentra dentro de los

derechos personales y no dentro de los derechos reales. El espacio aéreo
podría ser considerado como una cosa por ser susceptible de apreciación
económica, pero no como una cosa autónoma que puede ser objeto de dere-
cho de propiedad en forma independiente del inmueble al cual accede (edi-
ficio general), mientras no se termine la obra correspondiente a la ampliación

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del edificio y se modifique el reglamento de copropiedad y administración.

Además, en nuestro derecho no hay otros derechos reales que los estableci-
dos por el Código Civil y en las leyes especiales.
Asimismo, se considera un derecho personal, ya que al concederse la fa-
cultad de construir o sobreedificar la cosa -unidad a construir- no existe como
tal, sino que lo único que existe es la facultad de construir, la cual, de no mate-
rializarse hará imposible el nacimiento del derecho real, (no existiría el ius in
rem). Un derecho real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a
la cual se aplica, ya que la cosa es el objeto directo e inmediato y no puede
haber un derecho sin objeto; mientras que el derecho personal, no teniendo
en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho prometido por la
persona obligada (en este caso el hecho de construir por el titular del dere-
cho de sobreelevar y el hecho de permitir esa construcción por parte de los
copropietarios), no exige necesariamente la existencia actual de la cosa a la
cual ese hecho deba aplicarse (hasta tanto no esté finalizada la construcción
no podemos hablar de derecho real alguno sobre lo edificado).
Se trata de un derecho personal porque el titular del mismo tiene la fa-
cultad de que se le entregue lo que él edificó en un edificio que no es de su
propiedad, sino de todos los copropietarios; ya que dicha construcción, por el
principio de accesión pertenece a todos ellos. Entonces, este derecho le otor-
ga la potestad de reclamar la renuncia de ese derecho de accesión que tienen
los copropietarios sobre la obra nueva.
En otros países, como por ejemplo España, se lo considera un derecho
real sobre cosa ajena, por el cual su titular adquiere la facultad de elevar una
o varias plantas, adquiriendo una vez ejercitado la propiedad de lo construi-
do. Esto ocurre porque en dicho país y otros, como México y Puerto Rico,
existe el derecho de superficie, y un sistema de número abierto de derechos
reales. Así por ejemplo, en la ley 1 del año 1973 de la compilación de Derecho
Civil Foral de Navarra en su ley 427, se indica como principio general: “Se
presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de
éste, pero puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo
ajeno, como derechos de superficie, de sobreedificación o subedificación, de
propiedad horizontal y de plantación”. Asimismo, la ley 435 de la menciona-
da compilación establece el siguiente concepto del derecho de sobreelevar o
sobreedificar: “Los derechos reales de sobreedificación y subedificación
conceden a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edi-
ficio o por debajo de éste, respectivamente, en un edificio ya existente o que
se construyere con posterioridad”.
Sin embargo, a pesar de considerarse un derecho personal, tanto el
Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal como el de la provincia
de Buenos Aires, aceptan su inscripción (DTR. 4/1984 Pcia. Bs. As.; orden de

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servicio 66/83 de Cap. Fed.), a pesar de lo dispuesto en el art. 2° de la ley

17.801; esto es así porque se considera a este especial derecho como un
derecho personal con relevancia real.

ÁMBITO DE APLICACIÓN: SÓLO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El derecho de sobreelevar se aplica sólo al ámbito de la P.H., ya que si lo

aplicáramos al dominio del derecho común estaríamos frente al derecho real
de superficie, definido por el proyecto de Código Civil Unificado como: “... el
derecho real de construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo
incorporado, o de adquirir una construcción o forestación ya existente sepa-
rada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no
exceda de cincuenta (50) años...”. En la P.H., cuando se ejerce el derecho de
sobreelevar, se está edificando sobre un inmueble total o parcialmente ajeno,
según si el que construye es un tercero extraño al conjunto de copropietarios
o si es uno de los copropietarios, pero por lo regulado en el artículo 7° de la
ley no está prohibido como en el artículo 2614 del Código Civil para el
dominio sobre un inmueble no sometido a P.H.

TITULARIDAD DEL DERECHO

La pregunta es: ¿a quién pertenece el derecho de sobreelevar? En princi-

pio, y siempre partiendo de la idea de que el derecho de sobreelevar se apli-
ca sólo al ámbito de la P.H., es decir cuando ya se otorgó el correspondiente
reglamento de copropiedad y administración, el derecho pertenece al
propietario del edificio general que lo somete a P.H. y por eso es sólo él
quien puede reservárselo. Una vez transferidas las distintas unidades, el
derecho pasa a pertenecer a todos los propietarios de las mismas, que son
copropietarios de las partes comunes del edificio, como lo es el espacio
aéreo. Debemos aclarar que los titulares del derecho son los copropietarios y
no el consorcio.
La otra pregunta a dilucidar es ¿quiénes pueden ser titulares del dere-
cho?: entendemos que cualquier persona, física o jurídica capaz de adquirir
derechos y contraer obligaciones. Entonces podrían ser:
a) El propietario del último piso o cualquier propietario de alguna unidad;
ya que si bien el art. 7° de la ley 13.512 expresa la necesidad de autorización
para el propietario del último piso, no prohíbe que también se autorice al
propietario de otra unidad.
b) El propietario originario del edificio general que se haya reservado el
derecho, sea o no titular en la actualidad de alguna unidad.

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c) A terceros “extraños”, es decir a personas que no sean propietarios de

ninguna unidad.
d) El conjunto de propietarios: como dijimos, el derecho de sobreelevar,
si no hubo reserva por parte del propietario originario al someter el inmue-
ble a P.H. o luego antes de transferir las unidades, pertenece al conjunto de
propietarios. Es decir, que en este caso no se necesita conformidad alguna
para ser titular de ese derecho, pero sí se requerirá para iniciar las construc-
ciones en el espacio aéreo.

FORMAS DE ADQUIRIR EL DERECHO DE SOBREELEVAR

Como todo derecho real puede adquirirse y transmitirse por actos entre
vivos y mortis causa.

Diferencia entre reserva y cesión del derecho

Primero debemos aclarar que la reserva del derecho sólo pueden

realizarla el o los propietarios del edificio general al someterlo al régimen de
P.H., es decir al otorgar el reglamento de copropiedad, para sí mismo/s, ya
que sólo el titular de un derecho puede reservárselo para sí. Si en el
reglamento se expresa que se reserva el derecho para un tercero o para quien
resulte ser titular de una o más unidades determinadas, en este caso no hay
reserva del mismo sino cesión, porque el derecho no queda en cabeza de su
titular originario. Luego de afectado el edificio al régimen de P.H., si bien la
ley 13.512 dice que es necesario el “consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos”, entendemos que el mismo se trata de una verdadera
cesión del derecho que cada propietario tiene sobre el espacio aéreo, que
como dijimos es una parte común. Es decir que entendemos que se llama
cesión al acto jurídico por el cual tanto el titular del edificio general (al some-
terlo a P.H.), como los copropietarios de las unidades por unanimidad, otor-
gan la autorización de edificar, y por ende le están transmitiendo el derecho
de sobreelevar del cual eran titulares, a otra persona, sea al propietario del
último piso, al de una o varias unidades funcionales, o a un tercero. Los
copropietarios al otorgar lo que algunos autores llaman “autorización” en
realidad ceden la parte que a cada uno le corresponde sobre el espacio
aéreo, lo que implica la promesa de renunciar a ejercer el derecho de acce-
sión que les correspondería sobre la obra nueva.
Luego, ese cesionario del derecho podrá volver a cederlo total o parcial-
mente, siempre que no se le hubiere prohibido.
Entonces tendremos distintos momentos y modos para poder ser titular
del derecho a sobreelevar.

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a) Actos entre vivos:

I) Reserva del derecho:
1) Al momento de otorgar el reglamento de copropiedad y administración:
reserva para el/los titulares de dominio del edificio general: como dijimos,
éste es el único caso de reserva posible. Si en el reglamento se expresa que
la reserva es para un tercero o para el propietario de una unidad en particu-
lar, ya no estamos hablando de reserva sino de cesión lisa y llana del dere-
cho.
2) Luego de otorgado el reglamento y antes de la transmisión de alguna
unidad: mientras no se haya transmitido ninguna unidad el/los titulares de
dominio del edificio podrán hacer reserva del derecho de sobreelevar, debien-
do en este caso, si ya se ha otorgado el reglamento de copropiedad, modificar
el mismo.
¿Por qué entendemos que se debe reformar el reglamento?: esto es así
ya que el mismo forma parte del título de propiedad de cada unidad fun-
cional, y tiene el carácter de un verdadero contrato de adhesión. Por lo cual,
si quien adquiere una unidad no conoce que la misma carece de su parte
correspondiente sobre el espacio aéreo del edificio porque el propietario del
inmueble general se lo reservó, no se le podrá oponer ningún derecho a
sobreelevar.
Es decir, el momento indicado para reservarse el derecho es al otorgar el
reglamento de copropiedad y administración.

II) Cesión del derecho:

1) Al momento de otorgar el reglamento de copropiedad y administración:
Puede tener distintas hipótesis:
a) Cesión del propietario del edificio para una o más unidades.
b) Cesión del propietario del edificio para uno o más terceros determina-
dos o a determinarse.
2) Con posterioridad al otorgamiento del reglamento de copropiedad y
administración: mediante la cesión de la unanimidad de los propietarios hacia
una unidad determinada (sin determinación de persona en especial) o pro-
pietario de una unidad determinada o hacia un tercero “extraño”, es decir
quien no es propietario de unidad alguna.
Es decir que el/los propietarios del edificio, al someterlo a P.H. pueden
reservarse el derecho de sobreelevar y esta reserva pueden efectuarla sólo
hasta antes de transmitir la primera unidad. Luego de otorgado el reglamen-
to de copropiedad y administración y de transmitidas las unidades, sólo
podrá ser titular de ese derecho éste o un tercero mediante la cesión del
mismo con conformidad de todos los propietarios de las unidades.

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En los casos de cesión del derecho posterior al otorgamiento del

reglamento de copropiedad estimamos que es menester, como en toda
cesión de derechos creditorios, la notificación al tercero o terceros cedidos
(art. 1459 C.C.) es decir a los titulares de dominio de todas las unidades del
edificio. Además, porque si bien se autoriza la inscripción registral de la cesión
del derecho de sobreelevar, la misma no es obligatoria. Esta notificación con-
vendrá realizarla insertando una cláusula de transcripción obligatoria en los
títulos de propiedad.
Requisitos de la cesión realizada por todos los copropietarios:
1) Forma: Escritura pública, otorgada por unanimidad de los copropieta-
rios. Por aplicación del art. 1184, inc. 1° del Código Civil: “... los contratos que
tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles (...) o alguna
obligación o gravamen sobre los mismos...”, inc. 10: “... todos los actos que
sean accesorios de contratos redactados en escritura pública”. No basta con
una autorización de sobreelevar otorgada por todos los copropietarios en una
asamblea del consorcio, ya que la misma es un instrumento privado.
2) Solicitud de certificados registrales (dominio e inhibición) para:
a) Corroborar que quien cede el derecho es el verdadero cotitular del
mismo.
b) Conocer el estado jurídico de la unidad de la cual es titular quien cede
el derecho, ya que de existir acreedores hipotecarios o embargantes, se nece-
sitará su conformidad, la que de no cumplirse en el acto de cesión deberá
concretarse al momento de modificar el reglamento de copropiedad y
administración, a fin de darle el alta a las nuevas unidades.
c) Verificar que el cotitular de ese derecho no está inhibido para dispo-
ner de sus bienes. Estimamos que en caso de constar inhibición, el notario
deberá abstenerse de autorizar el acto pues existe un verdadero acto de dis-
posición, no sólo del derecho de sobreelevar que tiene contenido económico
-que es un bien en el sentido amplio-, y del cual es cotitular el inhibido, sino
también sobre la unidad de la cual es propietario exclusivo, ya que la misma,
por las razones que se explican a continuación, va a sufrir un detrimento en
su valor. Esta imposibilidad de ceder, obviamente quedará subsanada si quien
ha inhibido al copropietario presta su conformidad al efecto, procediendo a le-
vantar la inhibición al sólo efecto de la escritura de cesión.
3) Asentimiento conyugal: si la unidad que cede su porcentual en la parte
común que es el derecho sobre el espacio aéreo, es de carácter ganancial,
lógicamente se requiere el asentimiento conyugal prescripto por el art. 1277
del Código Civil. Tratándose de una unidad de carácter propio, si la misma es
sede del hogar conyugal y viven allí hijos menores o incapaces, estimamos
exigible el asentimiento, ya que al ceder esta facultad se produce una dis-
minución del valor de la unidad por distintas razones:

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a) El porcentual de la unidad va a disminuir una vez dada el alta de las

nuevas unidades.
b) La unidad disminuirá su valor comercial, ya que el edificio asimismo
presentará una disminución de su valor por el aumento del número de sus
habitantes, lo que genera también más gastos de conservación y por con-
siguiente un aumento de las expensas.
c) Así también la agregación de nuevos pisos acelerará la vetustez del
edificio, aparejando en consecuencia la reducción del valor comercial de la
unidad. Es decir que estamos ante un acto de disposición sobre la unidad fun-
cional, por lo cual se requerirá el asentimiento conyugal tanto si el bien es
ganancial como si es propio, asiento de hogar conyugal y si viven en él hijos
menores o incapaces.
4) Conformidad del acreedor hipotecario: por las razones citadas atiende
a los intereses del acreedor hipotecario que éste sea notificado y pueda
prestar su conformidad con la cesión, la cual de todas formas es requerida a
los efectos registrales al momento de modificarse el reglamento de
copropiedad (art. 116 del dec. 466/99 Cap. Fed.).
Si quien cede el derecho es su titular, que resultó serlo por una cesión del
propietario originario o de los copropietarios, estimamos que los requisitos
son los mismos debiéndose agregar el de la notificación a los deudores cedi-
dos, es decir a los copropietarios.

b) Actos mortis causa: Estimamos que dado el carácter patrimonial que

tiene el derecho de sobreelevar, el mismo puede transmitirse mediante actos
mortis causa; por lo cual pasaría a formar parte del acervo hereditario, pudien-
do también ser objeto de legado.

CLÁUSULAS RECOMENDABLES PARA LA SOBREELEVACIÓN

Al reservarse o cederse un derecho a sobreelevar es menester aclarar dis-

tintos puntos relativos a la construcción de las nuevas unidades, de las partes
comunes y a la forma en que se adquirirá el dominio de las primeras por parte
del titular del derecho. Por lo cual, a título de ejemplo podemos citar algunas
estipulaciones convenientes a insertar al hacerse reserva o cesión del dere-
cho:
- Concreta reserva o cesión del derecho de sobreelevar.
- Determinación de que el titular del derecho es quien tomará a su cargo
todos los gastos de construcción y los daños que pudieren ocasionarse con la
misma.
- Renuncia expresa de la titularidad de las obras nuevas por parte de los
copropietarios.

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- Otorgamiento de los poderes necesarios, de carácter irrevocable y por

plazo determinado, para proceder a realizar todos los trámites administra-
tivos y registrales necesarios para la construcción, como los de modificación
del plano de P.H. y del reglamento de copropiedad y administración.
- Establecer la superficie a edificar y las consecuencias en caso de
sobrepasar la misma.
- Características de la edificación: tipo de materiales, fachada, etc.
- Proporción que deberá soportar el titular del derecho en el pago de
impuestos y expensas del edificio.
- Plazo determinado para realizar las obras y consecuencias por su
incumplimiento. Posibilidad de prórroga del mismo o no.
- Posibilidad o prohibición de ceder el derecho de sobreelevar.
- Indemnización por no ejecución de obras o por ejecución parcial.

DIFERENCIA ENTRE CESIÓN DEL DERECHO DE SOBREELEVAR Y VENTA DE

UNIDADES A CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIÓN (decreto 2489/63 de la
Pcia. de Bs. As.):

No debemos confundir la cesión de un derecho a sobreelevar con la

transmisión de derechos sobre unidades en construcción o a construir, como
se permite en el ámbito de la provincia de Buenos Aires; ya que la existencia
de un derecho a sobreelevar no necesariamente requiere que estén delimi-
tadas cuántas unidades se autoriza a construir ni las superficies ni por-
centuales de las mismas.
Generalmente, existe la reserva o autorización para sobreelevar hasta
determinada altura y con unos requisitos de carácter general, pero no se
especifican las características de lo que se va a edificar. Las unidades a cons-
truir o en construcción pueden existir aun en el caso de un inmueble someti-
do a P.H. pero sin terminar su construcción, es decir que pueden existir en casos
en que no hay un derecho a sobreelevar.
Obviamente que si existe el derecho de sobreelevar habrá unidades a cons-
truir o en construcción. Partiendo de la existencia de un edificio sometido a P.H.
ya construido y de la existencia de un derecho a sobreelevar, para que tales
unidades en construcción o a construir puedan ser objeto de transmisión,
constitución, modificación o extinción de derechos reales es menester la
existencia de un plano de obra al respecto, de la modificación del plano de
P.H. y de la modificación del reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo deben cumplir las unidades en construcción o a construir con
los requisitos del decreto 2489/63 de la Pcia de Bs. As., art. 6°, inciso a): tener
independencia en su edificación; es decir que la construcción de una no
dependa de la otra. b) En el caso de no tener independencia en la edificación

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(es decir los casos de edificios de varias plantas o pisos en los cuales las
unidades tienen entrada común) es necesario que el edificio en construcción
tenga concluidos los servicios y partes comunes necesarios e indispensables
para el buen funcionamiento y habitabilidad del mismo. Estas condiciones
deben ser corroboradas por una constancia de hecho de un profesional (agri-
mensor o ingeniero civil) que indique si la unidad de dominio exclusivo está
“a construir”, “en construcción” o está habitada.
Distinto es el tratamiento para los inmuebles de la Capital Federal. En este
caso, con relación a las unidades en construcción o por construir sólo se per-
mite trabar medidas precautorias, pero no se permite transmitir ni constituir
derechos reales hasta tanto no estén habilitadas. La habilitación se realizará
mediante la modificación del reglamento otorgado por todos los propieta-
rios de las unidades ya existentes o por quien tenga poder al respecto otor-
gado por los mismos. De manera que en Capital Federal no se podrán trans-
mitir derechos sobre las unidades en construcción o a construir originadas en
el derecho de sobreelevar.

CONSTRUCCIÓN REALIZADA SIN AUTORIZACIÓN

Para el caso de que se efectúen obras en el espacio aéreo sin la correspon-

diente autorización de todos los copropietarios, según prescribe el citado art.
7º de la ley 13.512 debemos analizar dos aspectos: por un lado, cuáles son
las normas que regulan tales situaciones; y por otro lado, verificar fáctica-
mente el tenor de la obra y la incidencia en el edificio. En cuanto a la regu-
lación normativa, el art. 5° de la referida ley de P.H. prohíbe a los propietarios
realizar innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes, como también modificar la forma externa
del frente del mismo. En concordancia, el art. 7° prohíbe al propietario del
último piso realizar construcciones que perjudiquen la solidez de la casa e
impone la unanimidad para autorizar estas obras. De aquí que toda obra rea-
lizada sin la debida autorización o en perjuicio de la solidez del edificio, sea
pasible de ser demolida volviendo las cosas a su estado anterior. En cuanto al
derecho común, sería aplicable al caso la norma que el Código Civil establece
en su art. 2589, que dispone que lo edificado de mala fe en terreno ajeno
podrá ser demolido y vueltas las cosas a su estado primitivo, salvo que el
propietario del terreno quisiera conservar la obra, debiendo en tal caso el
mayor valor adquirido por el inmueble.
La obra realizada por quien carece de autorización, o mejor expresado por
quien no es titular del derecho de sobreelevación en virtud de una reserva o
cesión del mismo, es una obra realizada de mala fe, porque no se puede invocar
el desconocimiento del derecho; y por tanto los propietarios del edificio tienen

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derecho a exigir la demolición. Por otro lado, el art. 2588 prevé el caso en el que
quien edifica de buena fe tiene derecho a la indemnización correspondiente por
parte del propietario del terreno que hace suya la obra. La buena fe de quien
realiza una sobreelevación en un edificio sin la correspondiente autorización
no es un caso fácil de hallar, sin embargo podría resultar aplicable esta norma
cuando desde el punto de vista del dueño del terreno, es decir el conjunto de
propietarios, existe -como lo describe el art. 2590- mala fe por haberse efec-
tuado la obra a su ciencia y vista y sin oposición de ninguno de los propie-
tarios. Este art. 2590 ordena aplicar según lo dispuesto para el edificante de
buena fe cuando haya habido mala fe del edificante y también del dueño del
terreno.
Ahora bien, analizando cada caso en concreto, podemos decir que si se
tratare de una obra que no afecta la solidez del edificio, que no modifica el
aspecto arquitectónico exterior o interior, que no altera la funcionalidad de
las partes comunes y que no produce gran desvalorización de las unidades,
podría eximirse de la demolición. Si bien debe otorgarse prioridad al
cumplimiento del art. 7°, esta norma debe adecuarse a las circunstancias del
caso. La mera violación de la unanimidad es en principio suficiente para
ordenar la destrucción, pero este art. 7° no reviste carácter de orden público
ni está dotado de una inflexibilidad total que impida la valoración de los
motivos que aconsejan el mantenimiento de la obra. Se debe aplicar la norma
en función del daño que produce cada conducta determinada (conforme
autos “Consorcio Juan B. Alberdi 320/6 c/ Gavassa, Oscar y otro” Cámara
Nacional Civil, Sala A, 27-5-1996, publicado en LL. 25-8-1997, fallo 39.740).
En el derecho comparado podemos citar la regulación que efectúa el
Código Civil italiano en su art. 1127 cuando dispone que el propietario del
último piso puede elevar nuevos pisos salvo que su título se lo impida. La
sobreelevación no es admitida si las condiciones de los cimientos del edificio
no la permiten, o si perjudica el aspecto arquitectónico del mismo. En estos
casos, el edificante debe pagar una indemnización a los propietarios del edi-
ficio. Nótese que la norma no establece específicamente la demolición de lo
construido salvo los casos de peligro en la solidez o afectación a la estética
del edificio; de otra manera dispone el pago indemnizatorio para mantener la
obra. Determina, a contrario de lo que dispone la norma de nuestra ley de
P.H., el principio de que se otorga permiso para efectuar sobreelevaciones al
propietario del último piso mientras su título no lo prohíba expresamente.

ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE LO EDIFICADO

Debemos partir de la concepción de que no basta con finalizar la cons-

trucción para ser propietario de lo edificado mediante una reserva o cesión

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del derecho de sobreelevar. Volviendo a la primera parte de este trabajo, por

el principio de accesión, lo edificado en virtud del ejercicio de un derecho de
sobreelevar pertenecería al conjunto de copropietarios quienes, al existir ese
derecho de sobreelevar -sea porque hubo una reserva o una cesión del
mismo-, son deudores de la renuncia a invocar la accesión para hacer suyo lo
edificado, siendo acreedor de dicha obligación el titular del derecho de
sobreedificación.
Entonces, una vez concluidas las obras es necesaria la modificación del
reglamento de copropiedad y administración para darle el alta a las nuevas
unidades funcionales construidas, e incorporarlas así al régimen de propiedad
horizontal y que el constructor pase a ser su titular dominial. Esta modifi-
cación generará un cambio en los porcentuales de dominio, y de pago de gas-
tos comunes (puede también tener como consecuencia un cambio en el por-
centual de valuación sobre el total del edificio aunque esto no necesaria-
mente ocurrirá) de las unidades ya existentes, por lo cual se necesitan los
siguientes requisitos para la modificación:
a) Plano de obra de la modificación aprobado por la municipalidad o
autoridad de contralor correspondiente.
b) Plano de P.H. modificado incluyendo las nuevas unidades.
c) Instrumentarse por escritura pública (art. 1184, incs. 1 y 10).
d) Otorgada por unanimidad de los propietarios de las unidades ya exis-
tentes, ya que todas van a sufrir un cambio en sus porcentuales de dominio.
Esto es así según la DTR 32/1993 Pcia. Bs. As.: “... art. 2°: Será también moti-
vo de calificación dentro de la mayoría legal (dos terceras partes o más) la
comparecencia de los titulares de las unidades funcionales que se modifican
como así también de aquellos que sufrieren variaciones en la proporción del
derecho de copropiedad , en las cosas comunes”. Y la orden de servicio 66 del
10-8-83, Cap. Fed: “... 1°.- Cuando se presenten a inscribir documentos en los
cuales se habiliten, transmitan o adjudiquen unidades funcionales del régi-
men de la ley 13.512, no incluidas como tales en el reglamento de
copropiedad y administración, se observarán al calificar, las siguientes pautas:
a) Deberá resultar la modificación del reglamento, incluyéndolas. b) Si quien
solicitare la habilitación de las unidades no fuere el o los propietarios de las
ya habilitadas, debe resultar también del documento, que se reservó el dere-
cho, si se tratare del o los primitivos titulares del inmueble común, o que fue
cedido si fuere un tercero. c) Las nuevas unidades podrán habilitarse, trans-
mitirse o adjudicarse en forma simultánea, conforme las normas del art. 16,
inc. d, ley 17.801”.
La unanimidad en la modificación del reglamento puede surgir de la
reserva hecha por el constructor o por el propietario del edificio al otorgar el
reglamento de copropiedad, o de la autorización posterior por todos los
propietarios, otorgando el poder especial irrevocable para modificar el
reglamento.

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e) Solicitud de certificados registrales por todas las unidades ya exis-

tentes y de inhibiciones por los titulares dominiales de las mismas (arts. 23 y
25, ley 17.801, orden de servicio 66 del 10-8-83, Cap. Fed., art. 1°, inc. d).
f) Consentimiento o conformidad del acreedor hipotecario en los casos
en que algunas unidades estén afectadas a ese derecho real.
g) Conformidad del acreedor embargante (o del juez en su defecto) de
alguna unidad ya existente, ya que en este caso habrá una disminución real
de su valor y un perjuicio para el mismo.
Debemos aclarar que la adquisición del dominio de las nuevas unidades
a nombre de quien era titular del derecho de sobreelevar se efectúa a título
de contrato de sobreelevación o de contrato de construcción, y no por el
mero hecho de terminar la construcción. El acto jurídico no es traslativo de
propiedad sino declarativo.

EXTINCIÓN DEL DERECHO A SOBREELEVAR

En cuanto a su extinción, puede tener lugar por varias causas:

a) Por su ejercicio: una vez ejercido el derecho, es decir, terminada la cons-
trucción, éste desaparece y surge en favor del titular el derecho de propiedad
sobre las nuevas plantas, siempre y cuando se den de alta las mismas con la
modificación del reglamento y su inscripción registral.
b) Por el transcurso del plazo fijado para el ejercicio sin que la edificación
se haya realizado: una vez transcurrido el plazo establecido para edificar, si es
que se fijó el mismo, caducará el derecho, salvo ampliación del mismo por
unanimidad de los copropietarios.
c) Por destrucción de la cosa: si el edificio general se destruye, obvia-
mente no se podrá ejercer el derecho pues no habrá cosa sobre la cual
ejercerlo. Nos referimos al caso de la destrucción total o de la destrucción
parcial de más de dos terceras partes del valor (art. 12, ley 13.512). En estos
dos casos se extingue la P.H. y cualquiera de los copropietarios puede pedir
la venta del terreno y de los materiales; ya no habrá más P.H. sino un con-
dominio ordinario sobre el terreno, y como el derecho a sobreelevar sólo se
puede aplicar a la P.H., ya no podrá ejercerse sobre el terreno. De lo contrario
estaríamos hablando del derecho de superficie, todavía prohibido por nuestro
Código. Si la destrucción fuese parcial y de menos de dos terceras partes del
valor, si la mayoría resuelve la reconstrucción del edificio, el derecho a
sobreelevar no se extinguiría.
d) Por vetustez del edificio: (art. 16, ley 13.512). Es otra causal de extin-
ción de la P.H. y por ende del derecho de sobreelevar. Siempre y cuando la
mayoría que represente más de la mitad del valor haya resuelto la demoli-

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ción y venta del terreno y los materiales y no su reconstrucción, estimando

en este caso que deberá nuevamente otorgarse ese derecho de sobreelevar
por todos los copropietarios.
e) Por imperio de la ley: cuando por una norma establecida por la autori-
dad de contralor se establece la prohibición de edificar sobre el inmueble
sometido a P.H.
f) Por confusión: cuando el titular del derecho a sobreelevar adquiere la
totalidad de las unidades que conforman el edificio sometido a P.H. Debemos
aclarar sin embargo que este no es un caso por sí solo de desaparición de la
P.H., sino que se debe otorgar la escritura de desafectación de P.H., si es que
así lo desea el propietario, y recién ahí carecerá de todo valor real que exista
un derecho de sobreelevar para su propietario, ya que obviamente no lo
necesita.
g) Por prescripción: como derecho personal prescribe a los diez (10) años
si no se lo utiliza, es decir si no se procedió a la construcción en ese plazo,
salvo que se estipulare un plazo mayor para la construcción.

TRATAMIENTO REGISTRAL

Partiendo de la idea de que el derecho de sobreelevar es un derecho per-

sonal y no real, el mismo carecería de vocación registral. Pero las evidentes
connotaciones reales y económicas le han abierto las puertas de los registros
inmobiliarios. Esto ocurre ya que la publicidad de un derecho de sobreelevar
puede incidir sobre la adquisición o enajenación de las unidades que forman
parte de un inmueble sometido a P.H. Algunas normativas a tener en cuenta
al respecto son:
a) Ley 17.801: según el art. 2° son registrables los siguientes documen-
tos: a) Los que constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos
reales sobre inmuebles. b) Las medidas cautelares y sus levantamientos. c)
Los demás establecidos por las leyes. En ninguno de estos tres supuestos se
encuadra el derecho de sobreelevar. Han sido disposiciones registrales y
decretos reglamentarios los que han permitido su inscripción; debiendo
aclarar que la misma no es obligatoria.
b) DTR. 4/1984 Pcia. Bs. As.: “Artículo 1°: Será inscribible en el folio real,
y dentro del rubro destinado a la descripción del inmueble, la existencia de
‘unidades a construir’ o ‘derecho de construir’ o ‘sobreelevar’ o como le
hubiere denominado el fundador o sus sucesores al momento de expresar la
manifestación de voluntad afectatoria del dominio al régimen de la ley
13.512. Artículo 2°: El caso indicado en el artículo anterior no excluye la posi-
bilidad de complementarse si el fundador o sus sucesores así lo dispusieren,

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mediante la afectación del espacio aéreo al régimen de la ley 19.724 para las
‘unidades a construir’ y por ende, efectuar el registro de afectaciones y
promesas de venta conforme regulan las normas de tales figuras... Artículo
3°: Las relaciones jurídicas derivadas del comercio de unidades a construir o
del derecho de construir o sobreelevar no serán objeto de inscripción hasta la
configuración jurídica definitiva de la cosa inmueble conforme artículo 6° del
decreto 2489/63...”.
Como la DTR lo indica (dice “será inscribible” y no “deberá inscribirse”),
es facultad y no obligación de quien somete un inmueble al régimen de P.H.
inscribir la existencia del derecho de sobreelevar. Ahora bien, con respecto al
artículo 3° de la citada normativa, para poder ser objeto del comercio o del
derecho a construir o sobreelevar, las unidades a construir deben reunir la
“configuración jurídica de la cosa inmueble” según lo dispuesto en el artícu-
lo 6° del decreto 2489/63. Remitiéndonos a dicho decreto se podrán trans-
ferir, constituir, modificar o extinguir derechos reales sobre las unidades en
construcción o a construir objetos del ejercicio de un derecho a sobreelevar,
si las mismas tienen independencia constructiva, o si, no teniéndola, forman
parte de un edificio que tenga concluidos los servicios y partes comunes
necesarias para habitar la unidad. En este caso, para transferir dichas
unidades en construcción o a construir, se aplica el criterio de venta de cosa
futura, permitido por el artículo 1327 del C.C.
c) DTR. 32/1993 Pcia. Bs. As.: “Artículo 1°: La calificación de escrituras de
modificación de reglamento de copropiedad y administración, en cuanto a
las mayorías necesarias se limitará a las que establece la ley o el reglamento;
no pudiendo en este supuesto, ser inferior al tope legal (dos tercios, artículo
9° de la ley 13.512). Artículo 2°: Será también motivo de calificación dentro
de la mayoría legal (dos terceras partes o más) la comparecencia de los titu-
lares de las unidades funcionales que se modifican, así como también de
aquellos que sufrieren variaciones en la proporción del derecho de
copropiedad, en las cosas comunes...”. Esta DTR. se aplica para la modifi-
cación del reglamento de copropiedad y administración que se hace nece-
saria a fin de darle el alta a las nuevas unidades edificadas en virtud del ejer-
cicio de un derecho de sobreelevar. Por lo cual, al originar dicha modificación
un cambio en las proporciones del derecho de copropiedad sobre las cosas
comunes del edificio, será necesaria la comparecencia de los titulares de
todas las unidades ya existentes o que los mismos ya hubiesen autorizado al
otorgamiento de la escritura de modificación del reglamento mediante el
respectivo poder. Volvemos a reiterar en este tema que estimamos que no es
suficiente que se haya autorizado a edificar y a otorgar luego la modificación
del reglamento por una asamblea de copropietarios, aunque haya unanimi-
dad en la decisión.

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d) Orden de servicio 66/1993, Registro de la Propiedad de Capital

Federal: en principio dicha orden de servicio expresa que no es necesaria la
inscripción del derecho a sobreelevar. Se refiere más bien a la habilitación,
adjudicación y transmisión de las nuevas unidades construidas por el ejerci-
cio del derecho de sobreelevar. Establece lo siguiente: “1°.- Cuando se pre-
senten a inscribir documentos en los cuales se habiliten, transmitan o
adjudiquen unidades funcionales del régimen de la ley 13.512, no incluidas
como tales en el reglamento de copropiedad y administración, se observarán
al calificar, las siguientes pautas: a) Deberá resultar la modificación del
reglamento, incluyéndolas. b) Si quien solicitare la habilitación de las
unidades no fuere el o los propietarios de las ya habilitadas, debe resultar
también del documento, que se reservó el derecho, si se tratare del o los
primitivos titulares del inmueble común, o que fue cedido si fuere un tercero.
c) Las nuevas unidades podrán habilitarse, transmitirse o adjudicarse en
forma simultánea, conforme a las normas del artículo 16, inc d) de la ley
17.801. d) En todos los casos se deberá requerir certificación sobre la
situación jurídica de los inmuebles de las personas (arts. 23 y 25, ley
17.801)”.
e) Decreto 466/99 para los inmuebles de la Ciudad de Bs. As.:
Complementa los requisitos anteriores, estableciendo la obligatoriedad de
que los acreedores hipotecarios de las unidades funcionales presten su con-
formidad cuando se procede a modificar el reglamento de copropiedad y
administración.

PONENCIAS

1) El derecho a sobreelevar es un derecho personal, por el cual se faculta

a su titular a construir una o más plantas en el espacio aéreo de un inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal y adquirir el dominio sobre lo
edificado.
2) El derecho de sobreelevar pertenece al propietario originario del edifi-
cio hasta que realiza la primera transmisión de dominio de una unidad.
Luego, el titular del derecho es el conjunto de copropietarios de las unidades.
3) El espacio aéreo o vuelo del edificio es una parte común del régimen
de P.H.
4) Sólo podemos hablar de reserva de sobreelevar cuando quien la efec-
túa es el propietario del edificio al someterlo a P.H. y para sí mismo. Si se
manifiesta que se “autoriza” a otra persona a sobreedificar debemos
referirnos a una “cesión del derecho”, sea otorgada por el propietario origi-
nario del edificio o por la unanimidad de los propietarios de las unidades. A
su vez, el derecho puede volver a cederse si no se prohibió su cesión.

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5) El momento más indicado para reservarse el derecho es cuando se

otorga el reglamento de copropiedad y administración, aunque puede exis-
tir reserva del mismo hasta la primera venta de unidades. Luego, ya debemos
hablar de cesión del derecho y no de reserva del mismo.
6) Para el acto de cesión del derecho de sobreelevar se exige el asen-
timiento conyugal (art. 1277 C.C.) cuando se trata de unidades funcionales
que revisten el carácter de gananciales o el carácter de propias, siendo sede
del hogar conyugal y habitando hijos menores o incapaces, ya que se está
disponiendo de un derecho que pertenece a la unidad.
7) La forma prescripta para el acto de reserva o cesión del derecho a
sobreelevar es la escritura pública.
8) Es conveniente la inscripción registral de la existencia del derecho de
sobreelevar para darle oponibilidad a terceros.
9) La cesión del derecho a sobreelevar debe ser notificada a todos los
propietarios de las unidades funcionales.
10) El derecho a sobreelevar sólo es aplicable en el régimen de
propiedad horizontal (art. 7°, ley 13.512), de lo contrario, si se aplicara en el
derecho común de dominio, sería el derecho de superficie, todavía prohibido
por nuestro código.
11) El derecho a sobreelevar puede adquirirse por actos entre vivos y
mortis causa.
12) No es necesaria la reserva del derecho cuando quien va a construir es
el conjunto de los propietarios, ya que el derecho pertenece a éstos como un
derecho a una parte común del edificio (el espacio aéreo), pero sí es necesaria
la conformidad de todos para comenzar con la construcción y modificar luego
el reglamento de copropiedad y administración y adjudicarse lo edificado.
13) La propiedad sobre las nuevas unidades funcionales no se adquiere
por la mera finalización de las obras. Siempre se necesita modificar el
reglamento de P.H. para adquirir el dominio de las nuevas unidades fun-
cionales edificadas mediante el uso del derecho de sobreelevar. El dominio se
adquiere a título de contrato de sobreelevar.
14) El derecho a sobreelevar se extingue: por su ejercicio; por vencimien-
to del plazo; por destrucción de la cosa (edificio general); por vetustez del edi-
ficio; por imperio de la ley; o por cumplimiento de la condición resolutoria a
la cual se subordinó.
15) Para el caso de edificación sin la correspondiente autorización de
todos los propietarios, puede solicitarse la demolición de lo edificado (arts.
2588 y 2589 C.C.)
16) Se requiere conformidad del acreedor hipotecario y embargante (en
los casos en que algunas unidades estén afectadas a estos gravámenes) para
ceder el derecho de sobreelevar y para modificar el reglamento de
copropiedad y administración, ya que las mismas sufren modificaciones en
sus porcentajes de dominio, al procederse a dar el alta de las nuevas unidades
edificadas mediante el uso del derecho a sobreelevar.

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