UNIVERSIDAD DE PANAMÁ

CENTRO REGIONAL UNIVERSITARIO DE VERAGUAS

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

LIC. EN ARQUITECTURA

"PROYECTO RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR" “NUEVA LUZ”

ASIGNATURA:
Urbanismo y diseño urbano

PROFESOR:
ISMAEL ORTEGA

ESTUDIANTES:
EDUARDO ROJAS 9-743-1234

GRUPO:
IIIG2

II SEMESTRE 2021
INDICE
DESCRIPCION DEL PROYECTO 1
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL 2
DESCRIPCION DE LOS IMPACTOS (POSITIVOS Y NEGATIVOS) 3
REMOCION DE LA CAPA VEGETAL 3
ALTERACION E LA CALIDAD DEL AIRE 3
CONTAMINACION DEL SUELO 3
PRODUCION DE AGUA RESIDUALES 4
INCREMENTO DE LOS NIVELES DE RUIDO 4
GENERACION DE NUEVAS CONDICIONES PARA LOS GRUPOS HUMANOS 4
AUMENTO DE LA DEMANDA DE LOS SERVICIOS BASICOS 4
OBJETIVO DEL PROYECTO. 5
LOCALIZACION. 5
ACCESO AL AREA DEL PROYECTO. 5
JUSTIFICACION DE LA LOCALIZACION DEL PROYECTO 5
TIPOS DE INSUMO Y DESECHO. 6
ENVERGADURA DEL PROYECTO. 8
EQUIPO Y MAQUINARIA A UTILIZAR. 8
ALCANCE DEL PROYECTO. 8
PERSONAL A EMPLEAR. 8
SERVIDUMBRE VIALES. 9
ANCHO DE ACERAS 14
SERVIDUMBRE PUBLICA 15
PENDIENTE. 15
REQUISITOS DE LAS INSTITUCIONES 17
MOP 18
IDAAN 21
ANAM 22
MINSA 23
ATTT 25
MINSA 26

CONCLUSION 28
  DESCRIPCION DEL PROYECTO

En pocas ocasiones se presenta la oportunidad de que los principios de la Planificación Urbana y

del Urbanismo sirvan de marco de referencia técnica para la realización de una propuesta de
Diseño Urbano por encargo de inversionistas privados. Por lo general los estudios de esta
naturaleza son llevados a cabo por instituciones estatales, en particular por el Ministerio de
Vivienda (MIVI) y no precisamente con la frecuencia que las necesidades lo ameritan.

En esta ocasión los propietarios de urbanización nueva luz, localizada en los corregimientos de la
soledad, han creído oportuno y conveniente efectuar un estudio encaminado a lograr un Plan que
les permita la mejor utilización racional de las aproximadas 14 hectáreas de extensión territorial
que la integran.

El esfuerzo es encomiable porque la aplicación de un proceso de planeación física a este extenso

territorio, en vías de ser colocado en el mercado inmobiliario urbano, refleja una intención clara
de prevenir y evitar, hasta donde sea posible, que se repitan en esta parte de la subregión oeste,
los típicos problemas urbanísticos que presentan los principales asentamientos humanos ya
establecidos, entre los cuales se pueden destacar los de tráfico vehicular, contaminación del
medio habitable y ausencia de oportunidades de estímulo, identidad y convivencia comunitaria.

El promotor responsable por el proyecto urbanístico, “urbanización nueva luz”, lo constituye la

sociedad GRUPO PROVIVIENDA, S.A., registrada legalmente en la Ficha 274983, Rollo 39293,
Imagen 0071 (Ver anexo 3), consciente de la creciente necesidad de vivienda y comprometido con
mejorar los niveles de vida, diseñó un modelo de urbanización donde se pueden adquirir viviendas
unifamiliares de bajo y mediano costo acorde con los niveles adquisitivas de los interesados.

El proyecto “nueva luz” es un proyecto de desarrollo urbanístico diseñado para 170 viviendas de
90 y 120 m de construcción total. Este proyecto se desarrollará en un área cuya zonificación es R-2
(Residencial unifamiliar).

Se desarrollará en un globo de terreno segregado de los terrenos que conforman la soledad. Este
globo de terreno es la Finca 794, Tomo 15, Folio 198, de la Sección de la Propiedad del Registro
Público y está ubicada en el Corregimiento de la soledad, Distrito de Santiago, Provincia de
Veraguas.

Los lotes tendrán una superficie de 500 y 600 m, distribuidas en un área de 14 hectáreas, tal cual
lo establece el reglamento Nacional de Urbanizaciones para clasificarse R-2. Los usos de suelo
circundantes son compatibles con los usos propuestos para esta urbanización, ya que representa
aproximadamente la misma cantidad de personas por hectárea y la superficie de sus lotes se
mantienen dentro del mismo rango, al igual que comprenden lotes comerciales.

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  ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

El diseño de la urbanización se ajusta a la zonifícación R-E por lo siguiente:

■ La densidad neta calculada para este proyecto urbanístico es inferior a 100 persona/ hectárea
descrita para esta zonifícación.

■ El área mínima de lote diseñada para el proyecto “NUEVA LUZ” es de 500.00 m, la cual
corresponde exactamente al área mínima de lote requerida para pertenecer a la zonifícación R-E.

■ Igualmente los retiros, alturas, áreas de ocupación y la distancia entre líneas de propiedad y
líneas de construcción corresponden a lo establecido en la zonifícación R-2.

El diseño del proyecto incluye parques recreativos, cancha de béisbol, canchas de baloncesto,
voleibol y áreas verdes, Las superficies destinadas para áreas verdes o recreativas para la
zonificación R-2 es el 10% del área útil de los lotes. “NUEVA LUZ” se diseñó para que su superficie
sea muy superior a la establecida por el Reglamento Nacional de Urbanizaciones.

El área recreativa estará habilitada con todas las instalaciones requeridas para el esparcimiento de
los residentes y visitantes. Además, se encontrará rodeada de árboles y plantas para un mejor
contacto con la naturaleza.

De igual forma, el proyecto contará con un gran boulevard en la vía ya que servirá de
interconexión con la Carretera Panamericana. Por ser una vía importante, se diseñó muy amplia
siguiendo las normas para el diseño de las mismas, incluso sus dimensiones superan las
dimensiones mínimas establecidas por el Reglamento Nacional de Urbanizaciones. El boulevard
contará con una serie de árboles y plantas en toda su superficie que embellecerá el ambiente. Las
demás vías son vías locales (V-L) con cordón cuneta y cuneta abierta ajustadas a las dimensiones
establecidas por el Reglamento Nacional de Urbanizaciones.

Todas las vías propuestas para el proyecto se ajustan a las pendientes de rodaduras, cordón
cuneta y cuneta abierta, a las dimensiones de rodaduras, grama y acera, todo establecido en el
Reglamento Nacional de Urbanizaciones.

proyecto igualmente contará, para su entrada y salida desde la avenida principal, con carriles de
aceleración y desaceleración.

El proyecto “NUEVA LUZ” se desarrollará en varias etapas. El área a desarrollar lo constituye

extensas zonas de potrero que fueron altamente alteradas por acción del hombre. Las cercas que
delimitan las subdivisiones internas lo constituyen cercas vivas que fueron descuidadas por falta
de mantenimiento y que crecieron de manera descontrolada.

El Río Caimito es colindante y se encuentra fuera del globo de terreno y su bosque de galería no
será alterado. Se mantendrá una servidumbre de 20 metros. Por otro lado, los árboles de menor
tamaño que se proponen retirar de su sitio, serán reemplazados por otros en una ubicación que
favorezca la construcción de la urbanización.

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Se diseñaron tres modelos de residencias para la urbanización: Modelo Alcalá, Marbella, Siena y
Torino Los modelos Alcalá y Marbella fueron diseñados para tres recámaras y opciones de uno y
dos baños, mientras que los modelos Siena y Torino para tres y dos recámaras y un baño.

La población mínima estimada que habitará NUEVA LUZ será de 4 a 5 personas por vivienda,
haciendo un total aproximado de 680 personas en las 170 viviendas que tendrá la urbanización.

El Promotor responsable por este proyecto urbanístico, lo constituye la sociedad GRUPO

PROVIVIENDA, S.A.

El presente Estudio de Impacto Ambiental Categoría II, aborda el análisis ambiental de la

construcción de este proyecto habitacional. La localización será sobre un globo de terreno que
será acondicionado (desmonte y disposición final de residuos sólidos) (Ver anexo 6), por el
promotor GRUPO PROVIVIENDA

S.A. Este estudio recomienda una serie de medidas de mitigación y acciones a tomar para evitar o
disminuir los impactos ambientales y sociales; cuya responsabilidad de ejecución recae
directamente sobre el promotor.

 DESCRIPCION DE LOS IMPACTOS (POSITIVOS Y NEGATIVOS) DEL PROYECTO

1. Remoción de la Capa Vegetal

La remoción de la capa o cobertura vegetal involucra la utilización de maquinaria y equipo pesado.

Al removerse la cobertura vegetal se incluyen áreas pobladas por gramíneas, pajonales, rastrojos,
arbustos y árboles. En época seca esta acción produce mucho polvo y al contrario durante la época
de lluvia se produce mucha erosión producto de la escorrentía del agua y lodo. Se talarán árboles y
arbustos. Esta acción es necesaria para poder desarrollar el proyecto. El promotor deberá
coordinar y tramitar ante la ANAM los permisos necesarios para llevar a cabo esta acción.

2. Alteración de la Calidad del Aire

Durante las etapas de construcción del proyecto se podrán generar emisiones de partículas de
polvo, gases de combustión producto del uso de equipo pesado, humos y gases de brea durante la
actividad de sellado de juntas de losas del pavimento. Durante la época seca, debido al constante
paso de vehículos pesados dentro el área de influencia del proyecto se espera una producción de
polvo.

3. Alteración del Tránsito

Durante el abastecimiento de materiales al área del proyecto podría darse alteración del tránsito,
debido a que la carretera que lleva hacia el proyecto mantiene un flujo regular vehicular.

4. Contaminación del Suelo

Existe el riesgo de contaminación del suelo producto de la utilización de combustibles y lubricantes

para el mantenimiento y funcionamiento del equipo pesado, contaminación por hormigón
producto del lavado de los camiones que transportan concreto y por aditivos utilizados para el
rápido fraguado del hormigón.

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5. Producción de Aguas Residuales

Durante la etapa de construcción los trabajadores de la urbanización utilizarán letrinas portátiles,

cuyo mantenimiento y limpieza recaerá en la empresa que alquila dichos implementos sanitarios.

En la etapa de operación se generarán aguas residuales de tipo doméstica, las cuales serán
tratadas en la planta de tratamiento de la urbanización. El diseño y aprobación de esta planta de
tratamiento de aguas residuales deberá ser tramitado por el promotor de la obra y aprobado por
el Ministerio de Salud como autoridad competente y deberá cumplir con los parámetros descritos
en el Reglamento COPANIT 35-2000.

Esta planta de tratamiento de aguas residuales constará de un sistema de tratamiento de lodos

activados con aeración extendida, el cual asegurará una calidad de efluentes que cumplan con la
normativa contemplada en COPANIT 35-2000.

6. Canalización de la Quebrada Sin Nombre

Durante la fase de construcción de infraestructuras la Quebrada Sin Nombre, cuyo cauce es de

bajo caudal e intermitente, la cual atraviesa por una parte del lote a desarrollar será canalizada.
Esta acción deberá ser tramitada por el promotor y aprobada por el MOP.

7. Incremento de los Niveles de Ruido

Durante las actividades de construcción, podría darse de manera temporal un aumento en los
niveles de ruido, y la afectación recaería directamente en los trabajadores, ya que próximo a la
futura urbanización no existen infraestructuras.

8. Generación de nuevas condiciones para los grupos humanos

Como resultado directo de las actividades de construcción, se observarán impactos positivos

debido a que se generarán empleos durante esta fase, lo que contribuiría a incrementar los
ingresos del fisco nacional, ingresos municipales y la contribución en las compras de insumos y
productos nacionales.

9. Generación, Reciclaje y Disposición de Residuos

Durante las fases de construcción y operación se generarán desechos sólidos los cuales serán
colectados de manera periódica por una empresa autorizada por el Municipio DE LA SOLEDAD.

10. Aumento de la Demanda de los Servicios Básicos

Al desarrollarse un proyecto urbanístico de esta índole se espera que la demanda de servicios

básicos aumente debido al aumento de la población que residirá en esta zona.

Los servicios de transporte deberán adecuarse a la nueva demanda, lo mismo que los servicios de
electricidad, telefonía y agua potable.

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  OBJETIVO DEL PROYECTO

El objetivo de este proyecto es la construcción de un complejo residencial de residencias

unifamiliares. Constará de 2,971 viviendas unifamiliares, de bajo y mediano costo, que brindará
todas las facilidades de áreas verdes y parques para a las familias residentes en el sector de Barrio
Colón, Distrito de La Chorrera, Provincia de Panamá.

 LOCALIZACIÓN

El proyecto “urbanización nueva luz” se encontrará ubicado en el sector de la soledad, Distrito de

La Santiago, Provincia de Veraguas.

El proyecto urbanístico “nueva luz” estará ubicado sobre un globo de terreno de

aproximadamente 14 hectáreas y que actualmente se encuentran en trámites de compra por la
sociedad GRUPO PROVIVIENDA S.A. El globo de terreno para el desarrollo del proyecto se
encuentra a un costado de la carretera panamericana.

 ACCESO AL ÁREA DEL PROYECTO

Para acceder a la localización del proyecto, se viaja en sentido hacia Chiriquí por la carretera
Panamericana pasando el Uribe Arjona, inmediatamente hacia mano derecha se encuentra la
entrada al área del proyecto justamente en la entrada hacia la soledad.

 JUSTIFICACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

El análisis de las tendencias de crecimiento urbano se refiere al examen de la orientación y

dirección que ha venido siguiendo la expansión de la mancha urbana en la subregión. La mancha
urbana es la representación cartográfica simplificada de las grandes extensiones de tierras
urbanizadas y edificadas en las cuales se desarrollan las diversas actividades de las personas y las
empresas.

La importancia del estudio de este tema en relación con el proyecto de la Residencial nueva luz,
radica en la verificación del hecho de que el sitio para el desarrollo del mismo se encuentra en la
ruta de este proceso de crecimiento urbano.

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  TIPOS DE INSUMOS Y DESECHOS

Para la ejecución del proyecto “nueva luz” se estarán utilizando diversos insumos y materias
primas para la construcción de las viviendas e infraestructuras.

Los cálculos aproximados de las cantidades de materiales más relevantes que serán utilizados para
la ejecución de este proyecto, así como los cálculos de los volúmenes del movimiento de tierra,
producto de los cortes y rellenos para la adecuación que se realizarán en el área del proyecto,
fueron obtenidos de los planos, diseños y especificaciones técnicas que serán utilizados para la
obra.

De acuerdo, a la información suministrada se ha programado para la construcción de este

proyecto, la utilización de insumos y materia prima fabricada localmente, generando así un
beneficio para el comercio nacional.

Los volúmenes de materia prima requerida se desglosan de la siguiente manera “estos datos son
una estimación no son los correctos”:

 Concreto 91239.41 m3
 Arena 121,811.00 yd
 Piedra 17826.00 yd
 Cemento 316411.50 Sacos
 Bloques de 4” 6060840.00 unidades
 Acero 2898.50 Toneladas
 Capa base 16,500 m3
 Tubería sanitaria de 4”X 20’ 1500 unid.
 Tubería sanitaria de 6”X 20’ 750 unid.
 Domiciliarias sanitarias dobles 525 unid.
 Domiciliarias sanitarias sencillas 255 unid.
 Cámaras de inspección con aro y tapa 150 unid.
 Tubería de acueducto de 1/2”X 20’ 1875 unid.
 Tubería de acueducto de 2”X 20’ 1950 unid.
 Tubería de acueducto de 4”X 20’ 1200 unid.
 Domiciliarias acueductos dobles 555 unid.
 Domiciliarias acueducto sencillas 195 unid.
 Válvulas de 4” con TEE partida 225 unid.
 Madera (12”x 12” x 12”) 2100 piezas
 Cielo raso suspendido 648000 unid
 Carriolas (2x 6x 14) 91500 unid S Baldosas 274050 m2
 Materiales de Pintura en General 19500 gis.
 Puertas 21195 unid.

En cuanto a los requerimientos de electricidad y de agua para la etapa de la construcción, los

mismos serán solicitados a las empresas e instituciones que brinda estos servicios en este sector
de la República de Panamá, cumpliendo con los procedimientos establecidos por cada una de
ellas, para conexiones provisionales.

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Los desechos orgánicos e inorgánicos que se producirán durante la etapa de construcción de la
urbanización, están estrechamente vinculados a la cantidad de trabajadores que se contratarán y
al tiempo que dure la construcción.

Tomando en consideración estos factores, el promotor estima que para la construcción de la

primera etapa de la urbanización se estarán empleando alrededor de 100 trabajadores y su
cronograma de construcción abarca un periodo de 12 meses. Para la segunda etapa se planea un
tiempo estimado de construcción de treinta y cinco (12) meses, la tercera etapa se desarrollará en
catorce (8) meses y en 32 mese se construirá las 170 casas

Cabe destacar que la etapa uno y dos se pretenden desarrollar con 4 meses de diferencia, es decir
que la etapa dos iniciara cuatro meses después de que se inició la construcción de la etapa uno.

Se estima que durante la construcción de cada una de los residenciales, habrá una producción de
desechos sólidos de 15 kg/día aproximadamente.

Entre el listado de los desechos que se producirán por los efectos de la construcción podemos
mencionar los siguientes:

 Madera
 Sacos de Manila
 Sacos de material plásticos
 Alambres S Tanques plásticos
 Vasos plásticos y de cartón
 Platos plásticos y de cartón
 Latas de aluminio
 Tubos plásticos
 Otros tipos de desechos

Todos estos desechos deben ser recolectados en recipientes destinados para este fin (tanques
metálicos de 55 galones acondicionados para basura), para este caso se recomienda la utilización
como mínimo de 3 unidades repartidos estratégicamente, durante la construcción de cada
residencial. Posterior a su recolección el contratista de la obra deberá transportar estos desechos
hasta el vertedero municipal para su disposición final.

En cuanto a las aguas residuales generadas por el personal que trabaje en la etapa de construcción
del proyecto, las mismas serán recolectadas en letrinas portátiles con tratamiento químico, las
cuales serán adquiridas por la empresa constructora, de preferencia a las empresas locales que las
alquilan y a la vez se encargan de su limpieza, mantenimiento y disposición final. Cabe destacar
que la empresa constructora, deberá hacer énfasis en sus obreros y en los subcontratistas, de la
importancia y obligación del uso de estas unidades sanitaria, en cumplimiento a las medidas de
sanidad, seguridad y de prevención establecidas para evitar enfermedades y daños al medio
ambiente.

Así mismo, se deberá contar con un adecuado servicio de enfermería y utilizar los servicios de
asistencia que brinda la Caja de Seguro Social, a través de su Programa de Salud Ocupacional.Las
actividades de mantenimiento de los equipos se realizarán en los talleres de mantenimiento y
mecánica.

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  ENVERGADURA DEL PROYECTO

El proyecto “nueva luz”, puede considerarse de mediana magnitud tomando en consideración: el

tamaño del polígono, los trabajos para la construcción e instalación de las infraestructuras básicas,
inversión requerida y el número de viviendas.

A continuación, datos referentes al tamaño del proyecto:

a-Viviendas unifamiliares 170

b- Lotes de terreno de 500 y 600 m2

c- Calles de 12.0 m y 15.0 m

De acuerdo con los diseños de la lotificación presentada para el proyecto a construir, aparte de la
segregación de las áreas para la construcción de las viviendas, se dispondrá de varias áreas para
uso recreativo.

 EQUIPOS Y MAQUINARÍAS A UTILIZAR

Para el desarrollo de este proyecto se utilizarán los siguientes equipos y maquinarias:

 Equipo Pesado y Equipo de Apoyo

 Camiones volquetes
 Retroexcavadora
 Camiones de apoyo (reparaciones/cambios de llantas)
 Pick up
 Tractores
 Pala mecánica
 Aplanadoras
 Cuchillas

 ALCANCE DEL PROYECTO

Este proyecto beneficiará el sector de la construcción debido a los servicios que brindará. De
forma directa las empresas locales que brindan diferentes servicios, tales como el abastecimiento
de combustibles, insumos de oficina, material industrial, etc. Se verán beneficiadas y en
consecuencia, generarán trabajos directos e indirectos.

 11. PERSONAL A EMPLEAR

Los requerimientos de mano de obra durante las fases del proyecto se estiman que serán de
alrededor de 150 personas, las cuales serán contratadas por la sociedad GRUPO PROVIVIENDA S.A.

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  SERVIDUMBRES VIALES

ARTICULO 24: Los anchos mínimos para las servidumbres internas de la urbanización serán los
siguientes:

Vía Colectora (V-C): 15.00 metros.

Vía Local (V-L): 12.00 metros (cordón cuneta); 12.80 m. (cuneta abierta).

Vía Marginal (V-M): 10.00 metros.

Calle sin salida: De 10.80 metros para calles con cordón cuneta con una
longitud de hasta 60 metros.

De 12.00 metros, para calles con cordón cuneta, dependiendo de su

longitud y de los lotes servidos.

De 12.80 metros con cuneta abierta, dependiendo de su

longitud y de los lotes servidos.

Veredas Peatonal de Paso (V-PE) De 2.00 metros

PARAGRAFO: Cuando el proyecto de urbanización es cruzado o afectado por una vía principal, la
servidumbre que regirá será la que marque el Plan Vial Oficial. En aquellos centros urbanos donde
no exista un Plan Vial Oficial, la servidumbre mínima será de 20.00 metros.

ARTICULO 25: El ancho de rodadura será la sección pavimentada de la vía que va de cordón a
cordón. Los anchos mínimos de rodaduras para las vías internas serán los siguientes:

Vía Colectora (VC): 8.00 metros

Vía Local (V-L): 6.00 metros a 8.00 metros

Vía Marginal (V-M): 6.00 metros

Calle sin salida (C-S): 6.00 metros

Vereda Peatonal (V-PE): 1.20 metros

ARTICULO 26: Las servidumbres establecidas en los Artículos 24 y 25 de este reglamento podrán
ser incrementadas para usos distintos al residencial o para permitir en las zonas de uso residencial,
el estacionamiento de vehículos en un lado o ambos lados de la calzada o rodadura.

El Ministerio de Vivienda podrá modificar los anchos mínimos en casos especiales, debido a
condiciones topográficas, geológicas o de carácter económico.

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  ANCHO DE ACERAS

ARTICULO 27: El proyecto deberá contar con aceras a ambos lados de las calles, excepto en casos
especiales que serán analizados por el Ministerio de Vivienda.

Las aceras no tendrán menos de un metro con veinte centímetros libres (1.20 mts.) de ancho en
las zonas de baja densidad y de 2.00 mts. en las de alta densidad.

En los centros comerciales, las aceras tendrán un ancho mínimo de dos metros con cincuenta
centímetros (2.50 mts.). En los casos de combinaciones de densidades o usos, se utilizará el mayor
ancho de acera en toda la extensión de la vía correspondiente a dicha manzana.

 VEREDAS

ARTICULO 28: Las veredas de servidumbres de paso tendrán un mínimo de 2.00 metros de ancho y
no excederán de 60.00 metros de longitud. Estas veredas se utilizarán únicamente para comunicar
dos calles y en ningún caso servirán de acceso principal a ningún lote.

ARTICULO 29: Cuando las veredas se utilicen como acceso principal a los lotes, estas podrán tener
una servidumbre entre 3.00 a 6.00 metros y su longitud no deberá exceder los cien metros (100.00
mts.). Para estos casos, el ancho de servidumbre dependerá del número de lotes servidos, del
largo de la vereda y de otras condiciones topográficas o económicas.

En algunos proyectos especiales o integrales y a criterio del Ministerio de Vivienda se podrá

ampliar la longitud de las veredas, teniendo en cuenta las bondades que presente el proyecto, así
como a restricciones topográficas o de otra índole técnica.

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  SERVIDUMBRES PUBLICA

ARTICULO 31: El Ministerio de Vivienda establecerá en forma legal y en coordinación con las
instituciones correspondientes sean públicas o privadas, las fajas de terreno para servidumbres
cuando éstas fueran necesarias o convenientes para instalaciones eléctricas, telefónicas,
conductos, alcantarillados pluviales y sanitario, líneas de gas, tubería de agua o cualquier otro
servicio de esa naturaleza.

 PENDIENTES

ARTICULO 32: Los límites máximos de la pendiente se fijarán de acuerdo al tipo de calles.

a. En las vías principales, locales, calles marginales y sin salida se aceptarán pendientes máximas
en pavimentos de tosca o grava hasta el 8% con una longitud máxima de 200 mts; en pavimentos
con imprimación y doble sello hasta el 12% con una longitud máxima de 150 mts. Y en pavimento
de hormigón de hasta el 16% con una longitud máxima de 100 mts.

b. En las veredas peatonales, incluyendo veredas con escalinatas, las pendientes no podrán ser
menores a 0.50% ni mayores a 30%.

c. En las calles por donde circule el transporte urbano la pendiente máxima de diseño será de 12%.

PARAGRAFO: En algunos proyectos, dadas ciertas condiciones topográficas, se podrán variar las
pendientes indicadas, previa aprobación de las autoridades correspondientes.

 CURVAS

ARTICULO 33: En relación a las curvas verticales cualquier cambio de pendiente de calles, en que
la diferencia algebraica de los porcentajes sea la mitad de uno por ciento (0.50%) o más, se
suavizará mediante una curva vertical de longitud mínima de treinta metros (30.00 mts.) en las
vías principales; y de veinte metros (20.00 mts.) en las vías locales, siempre y cuando se trate de
curvas convexas. Para curvas cóncavas, la longitud mínima de la curva vertical será de cuarenta
metros (40.00 mts.)

Cuando la diferencia algebraica de los porcientos sea mayor de un cinco por ciento (5%) en curvas
convexas, se computarán los largos de las curvas verticales a base de una visibilidad de sesenta
metros (60.00 mts.) en las vías principales y locales.

Cuando la diferencia algebraica de los porcientos sea mayor de un seis y medio por ciento (6.5%)
en curvas cóncavas, se computarán los largos de las curvas verticales a base de una visibilidad de
cuarenta metros (40.00 mts.) en las vías principales y locales.

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  REQUISITOS DE LAS INSTITUCIONES
GENERAL

1. Memorial en papel 8 ½ " X 13”, dirigido al director(a) Nacional de Ventanilla Única

del Ministerio de Vivienda, sometiendo el proyecto de urbanización o parcelación, a la revisión de

los planos de construcción. El memorial debe presentarse con sello y firma del arquitecto y del
propietario o representante legal de la promotora del proyecto. Todos los documentos requeridos
se presentan a la Dirección Nacional de Ventanilla Única.

2. Nota de apto. En el cual debe presentar copia de anteproyecto aprobado, nota de

recomendaciones y dos (2) copias de los planos subsanadas.

3. Cinco (5) copias del anteproyecto aprobado por el MIVI,

las cuales se distribuyen al MOP, MINSA, MI AMBIENTE, IDAAN y ATTT. El profesional y/o
promotor del proyecto deben revisar la nota de aprobación de anteproyecto y cumplir con las
recomendaciones dadas por cada institución.

4. Seis (6) copias de la hoja de la lotificación, correspondiente a los planos de construcción. (MIVI,
MOP, MINSA, MI AMBIENTE, IDAAN y ATTT).

5. Un (1) juego completo de copia de los planos de construcción de los sistemas y obras de
infraestructura que le corresponde a cada institución

 Se distribuyen los juegos de copias de planos de construcción a las instituciones

respectivas.

 Cada institución revisa las copias de los planos de construcción entregados, para verificar
si se ha cumplido con todas las recomendaciones dadas en el anteproyecto.

 Si hay observaciones, cada entidad las anota en las copias de los planos de construcción
entregados y con su informe técnico, las devuelve al arquitecto o profesional responsable
para que haga las correcciones. Si no se cumple con las observaciones dadas, se devuelven
las copias, las veces que sea necesario, hasta que se cumpla con las recomendaciones de
las instituciones.

 El arquitecto o profesional responsable hace las correcciones en los planos originales.

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  MINISTERIO DE OBRAS PUBLICAS (MOP)

1. Una (1) copia del plano del lote o la lotificación propuesta que ha sido aprobada
provisionalmente por el Ministerio de Vivienda, en los casos de urbanizaciones y condominios.

2. Información general en planos: Nombre de la Urbanización o Proyecto, localización regional

clara y definida, sello del profesional responsable, nombre y firma del propietario, número de
finca, tomo y folio, etc.

3. Un (1) juego completo en copia de los planos generales, incluyendo:

 Planta de lotificación.
 Planta del sistema pluvial.
 Planta de alineamiento de calles.
 Planta de terracería de lotes.
 Planta de topografía del terreno.
 Plano perfiles de calles.
 Detalles constructivos de pavimentos y sistema pluvial.
 Cálculos hidráulicos del sistema pluvial.

4. Presentar plano topográfico de la finca que sobrepase por lo menos un mínimo de 20.00m los
límites de la propiedad; en el mismo se localizarán todas las estructuras pluviales existentes.

5. Para la revisión de niveles de terracería, seguros contra inundaciones de cualquier proyecto

colindante con cauces naturales de agua, se deberá presentar un estudio hidráulico e hidrológico
del área, a lo largo del proyecto, acompañado con cálculos.

Este estudio con sus cálculos será acompañado con las respectivas secciones transversales y perfil
del cauce, así como de una copia del mosaico topográfico con el área de drenaje de la cuenca
demarcada. Todos estos niveles serán referidos a un BM Geodésico establecido.

En sectores donde las áreas adyacentes a los cauces son inundables o funcionan como áreas de
reservorios naturales, al desarrollarse estas o modificarse su topografía original, los cálculos
hidráulicos deberán contemplar en la sección trapezoidal diseñada, la capacidad comprobada para
el desalojo de este volumen adicional (banqueta). Esto conlleva la finalidad de que se contemplen
la habilitación de obras de mitigación necesarias en ambas riberas o en puntos localizados aguas
arriba y aguas abajo del nuevo proyecto.

Los cálculos deben estar sellados y firmados en original, por el profesional idóneo, que será el
único responsable de los mismos.

El MOP verificará y hará las recomendaciones necesarias, pero de ninguna manera será
responsable de los cálculos ni de ningún problema que se presente durante y después de
construido el proyecto.

6. El tiempo para revisión de planos completos, en condiciones normales será:

 Para planos varios: 3 días

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  Para urbanizaciones: 5 días

El tiempo anteriormente señalado para la revisión de planos se cumplirá, siempre y cuando:

 Los planos se presenten completos, es decir acompañados de los demás documentos

exigidos, así como de cálculos hidráulicos y estructurales, estudios hidráulicos e
hidrológicos, dependiendo de la naturaleza del proyecto.
 Que los planos se ajusten a la realidad.
 Que no sea necesario hacer alguna verificación con cuadrillas de agrimensura del MOP.

7. En las Urbanizaciones cuyas calles tienen cuneta abierta, se exigirá en los planos del sistema
pluvial, señalar la entrada a los lotes. Los diámetros de los tubos de dichas entradas serán
determinadas mediante el cálculo hidráulico correspondiente.

8. Todo curso de agua que atraviese una urbanización, se deberá canalizar mediante el estudio
hidráulico y revestir sus taludes y fondo con hormigón reforzado o zampeado de matacán y
mortero, por lo menos hasta el nivel de Y (máxima).

9. Todo proyecto deberá presentar una copia de la Resolución de aprobación del Estudio de
Impacto Ambiental del mismo por parte de MI AMBIENTE, según la legislación ambiental vigente.

10. Con el propósito de lograr un mantenimiento efectivo, todo proyecto colindante con cauces,
deberá considerar una calle de paso a cada 100.00 metros, perpendicular al cauce y se
contemplarán las rampas necesarias para acceso al mismo.

11. En las intersecciones entre dos (2) vías principales, o entre una vía principal y una secundaria,
se exigirá radios de giro mínimo de 7.50 m. En ángulo de 90º (grados), velocidad de 15 km/hr

En las intersecciones entre dos (2) vías secundarias, se exigirá un radio de giro mínimo de 6.00
metros al cordón.

En los casos de empalme a vías principales, presentar los detalles y amarres de vías y de carriles de
aceleración y desaceleración.

12. En caso de cuneta abierta de 60, 70 y 80 cm. de ancho, la longitud de descarga estará sujeta a
los cálculos hidráulicos.

13. Todos los materiales de la estructura del pavimento, deberán cumplir con las Especificaciones
Técnicas Generales del Ministerio de Obras Públicas.

14. La vigencia de los planos revisados por el MOP será por un período de cinco (5) años, a partir
de la fecha de aprobación.

15. En los sitios de descarga pluvial, si estos son predios inferiores, se notificará al dueño y previa
inspección, se determinará que el sitio de descarga es el único punto bajo topográfico existente.

16. Todo centro comercial, escuela, hospital y terminal de autobuses, deberá contemplar un paso
elevado peatonal, el cual deberá estar construido al iniciar operaciones el proyecto, de acuerdo a
los requisitos

20
exigidos en la “Guía Técnica para la obtención de permisos y Aprobaciones que inciden en la
Vialidad” de la Autoridad de Tránsito y Transporte Terrestre.

17. No se permitirán intersecciones de calles en sitios donde las condiciones de pendientes

verticales y curvas horizontales los hagan peligrosos por falta de visibilidad.

Así mismo, los puntos de convergencia en ángulo de varias vías internas a una principal, en un
mismo punto en ángulo agudo, donde no se defina claramente el derecho de paso.

18. No se revisarán los planos de proyectos ya construidos, al momento de presentarlos para la

revisión.

NOTA: Para información más detallada, se deberá consultar el Manual de Requisitos de Revisión
de Planos, Segunda Edición, aprobado por Resolución No. 008-03 de 11 de marzo de 2003 y
publicado en la Gaceta Oficial No. 24,766 de 24 de marzo de 2003.

21
  INSTITUTO DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS (IDAAN)

1. Hoja de “Información Previa Básica para el Diseño de Sistema de Acueductos y Alcantarillados

Sanitarios”, sellada y firmada por la Gerencia Regional correspondiente; y nota de la Gerencia con
recomendaciones.

2. Un (1) juego completo de copias de los planos generales con:

 Cálculos hidráulicos y estructurales de los sistemas de acueducto y sanitario, con el sello y

firma en original, del profesional idóneo responsable.
 Los planos de los sistemas de acueducto deberán presentar los esquemas hidráulicos
iniciales y finales, donde deben estar incorporados todos los circuitos con sus respectivos
flujos, elevaciones, longitudes, etc.
 Si se requiere por el IDAAN, se debe presentar Gráfica de Presión desde el punto más
cercano de la interconexión. La Gráfica de Presión que se adjunta, debe ser el original y
debe estar firmada y sellada por el funcionario que la confeccionó, indicando el sitio
donde se tomó o indicar si el proyecto será abastecido por pozos u otros medios. En los
cálculos debe presentarse el punto donde se realizó esta gráfica.

3. Una (1) copia del anteproyecto aprobado por el MIVI.

4. Después de haberse realizado las observaciones y sellados los originales

se debe entregar una (1) copia digital en diskette o CD (AUTOCAD) de los planos de los proyectos a
aprobarse con tres (3) juegos de copias. Dicho CD o diskette debe contener: plantas generales de
lotificación, alineamiento, terracería, pluvial, acueducto y sanitario.

NOTA:

a) Para el recibo de los planos, es indispensable cumplir con todos y cada uno de los
requerimientos precitados.

Si cualquiera de los puntos anteriores no se cumple, no se le recibirán los planos al responsable de

ellos.

b) b) Todos los planos aprobados por el IDAAN, tendrán una vigencia de tres (3) años, antes de su
desarrollo. Cumplido este término, deberán ser sometidos nuevamente para su aprobación.

c) Para información más detallada, se deberá consultar el documento del IDAAN: Normas Técnicas
para Aprobación de Planos de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Sanitarios, de marzo
de 2006, disponible en la página Web del IDAAN: www.idaan.gob.pa

22
  AUTORIDAD NACIONAL DE AMBIENTE (ANAM)

1. Una (1) copia del anteproyecto aprobado por el MIVI.

2. Copia de la nota que acoge el Estudio de Impacto Ambiental Categoría I, con su hoja de formato
de letrero adjunta

Para las Categorías II y III, se debe presentar copia de la Resolución de Aprobación del Estudio de
Impacto Ambiental, con hoja de formato de letrero adjunta.

3. Las certificaciones, notificaciones y resoluciones, se solicitan en la Dirección Nacional de

Evaluación y Ordenamiento Ambiental de MI AMBIENTE. (Edificio 804, Albrook).

4. Copia del Estudio de Impacto Ambiental. Se le devolverá, una vez comparado con los planos

5. La información del plano debe ser acorde con la información presentada en el Estudio de
Impacto Ambiental y Resolución

(nombre del promotor, nombre del proyecto, cantidad de lotes, área a utilizar, datos de la finca,
ubicación y otros).

6. De existir afluentes (ríos, quebradas, lagos, etc.),

deberán demarcar el área a proteger, de acuerdo a la Ley No. 1 de 3 de febrero de 1994 (Ley
Forestal) o la que sea aprobada por el Estudio de Impacto Ambiental.

La demarcación del área de protección de ríos y quebradas es desde el borde superior de

terracería no inundadle, aprobado por la Dirección Ejecutiva de Estudios y Diseños del MOP. Se
verificará lo que se plantea en el Estudio de Impacto Ambiental.

7. Si existe un cambio en la etapa de Revisión de Construcción con relación a los planos y el

Estudio de Impacto Ambiental

esto deberá ser notificado por escrito a MI AMBIENTE (Albrook, Edificio 804, Dirección Nacional de
Evaluación y Ordenamiento Ambiental).

8. Cancelar la suma de B/. 10.00 por certificación. (Ley 21 de 16 de diciembre de 1986).

23
  MINISTERIO DE SALUD (MINSA)

1. Una (1) copia del anteproyecto aprobado por el MIVI.

2. Una (1) copia de las hojas de los sistemas de acueducto, alcantarillado y del de tratamiento de
aguas residuales, con copia de sus respectivas memorias y cálculos de diseño.

Además, las plantas de tratamiento de aguas residuales deberán anexar su respectivo Manual de
Operación y Mantenimiento, firmado por el profesional idóneo responsable.

3. Una (1) copia de la Resolución aprobatoria del Estudio de Impacto Ambiental otorgada por MI
AMBIENTE.

4. Documento de compromiso a las autoridades de salud correspondientes,

en donde el promotor se comprometa por la operación y mantenimiento del Sistema de

Tratamiento de Aguas Residuales, hasta que éste sea traspasado y aceptado por el IDAAN.
(artículo 41 de la Ley No. 77 de 28 de diciembre de 2001).

5. La inspección al área del proyecto deberá ser solicitada en la Región de Salud respectiva,

al Supervisor de Saneamiento Ambiental correspondiente, el cual emitirá un informe

posteriormente al trámite y diligencia regional, el cual deberá ser entregado al funcionario de
salud en la Dirección Nacional Ventanilla Única del Ministerio de Vivienda.

6. El sistema de tratamiento de aguas residuales deberá cumplir con las normas para aguas
residuales

(Resoluciones No. 350, 351 y 352 de 26 de julio de 2000, Gaceta Oficial No. 24,115 de 10 de agosto
de 2000).

7. En el caso de perforación de pozos,

se deberá presentar copia de los resultados de los análisis físicos-químicos, bacteriológicos y de

capacidad o rendimiento (Sistema de Abastecimiento de Aguas).

8. El Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales será revisado y avalado en el Departamento de

Calidad Sanitaria del Ambiente del MINSA.

9. Para tanques sépticos y filtro biológico comunal, se debe dejar una distancia de separación del
Sistema de Aguas Residuales de 20.00 a 30.00 metros lineales de la casa contigua o en la redonda,

Además de estos requisitos, y para hacer más expedito el proceso de revisión de los planos para
los Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales (STAR, y/o TS+ LF, etc) se debe suministrar la
siguiente información:

24
1. Definir si el tipo de tratamiento es: (i) Aeróbico ó (ii) Anaeróbico.

2. Ubicar en planos, los diferentes componentes o fases del proceso de tratamiento.

 Medición o aforo de afluentes.

 Tratamiento preliminar.
 Tratamiento Primario.
 Tratamiento Secundario.
 Desinfección.
 Secado de lodos.
 Terciario (opcional).

3. Indicar en planos, la disposición final de aguas tratadas.

 Cuerpo de agua superficial (río, quebrada, lago).

Debe proveerse una cámara de inspección (CI) que permita la toma de muestras.

4. Indicar en planos y describir la disposición de lodos tratados.

5. Cualquiera sea el Sistema de Tratamiento, debe estar en capacidad de operar continuamente,

aún en casos fortuitos (falta de fluido eléctrico, accidentes, etc) o cuando sea necesario sacar de
operación un equipo o componente para su mantenimiento, reparación o reemplazo o retiro de
lodos. Para esto deberán existir dos o más unidades con sus correspondientes equipos, válvulas e
interconexiones, las cuales permitan realizar las operaciones de mantenimiento necesarias, sin
detener el proceso de tratamiento. No se permitirá la instalación de “By Pass”.

6. Presentar y explicar el Plan de Contingencia por daño de los equipos o por mantenimiento.

En el caso que la planta esté en operación, debe presentar un informe de caracterización de los
efluentes.

Fundamentos Legales: Código Sanitario, Reglamentos DGNTI-COPANIT, 35-2000, 39-2000 y 47-

2000 y Resolución AG-0026-2002.

Nota: Lo solicitado en los puntos 1, 2, 3, 4, 5, y 6 debe aparecer en la Memoria Técnica y en los

planos, debidamente señalizados, en planta y en perfil.

25
  AUTORIDAD DE TRANSITO Y TRANSPORTE TERRESTRE (ATTT)

1. El Plano de la Localización Regional: deberá incluir como mínimo:

1.1 La misma debe ser clara y debe poder permitirnos ubicar el punto sin complicaciones.

1.2 Debe incluir puntos de referencias, nombre, calles, indicar intersecciones más próximas.

2. La Planta de Alineamiento de Calles:

debe venir a escala e indicar la misma; indicar servidumbre vial en todas las calles; indicar radios
de giro, carriles de aceleración, desaceleración y giro a la izquierda, sí se requieren; aceras de 1.20
m. mínimo; incluir detalles de construcción (sección de calles, detalle de cordón cuneta, detalle de
martillo, detalle de rotonda si se aplica al proyecto, etc.).

3. Planta de Señalización Vial:

deberá constar como mínimo con la señalización horizontal y vertical necesaria existente y
proyectada (flechas en pavimento, señales de alto, ceda el paso, calle sin salida, rotonda si se
aplica al proyecto, velocidad máxima, parada de autobuses, peso permitido, prohibido girar en
“U”, señales informativas, línea segmentada amarilla, línea segmentada blanca, línea continua
amarilla de borde, línea amarilla continua, línea blanca continua de borde, línea blanca continua,
entre otros).

4. Hojas Típicas: señalización vial vertical, señalización vial horizontal, señalización preventiva de
obra, parada de autobuses.

5. Todas las hojas del proyecto deberán incluir como mínimo:

nombre del proyecto; ubicación; nombre del propietario o promotor del mismo; sello y firma del
profesional responsable.

6. Debe incluirse propuesta para transporte público:

ésta puede someterse en la misma hoja de la señalización vial y deberá considerar, sí así se
requiere, facilidades en la entrada principal de la urbanización.

7. Someter planos en hoja tamaño 2” X 3” como mínimo.

8. Incluir aprobación provisional del Ministerio de Vivienda.

9. Los radios mínimos permitidos son de 7.50 m. entre una vía principal con una secundaria; 6.00
m. entre vías secundarias; 7.50 m. en vías principales,

en donde se proyecte carril de aceleración y desaceleración o 15.00 m. en vías principales, en

donde no se proyecten carriles de aceleración y desaceleración. La ATTT se reserva el derecho de
solicitar cualquier mejora en algunos de estos tipos de intersecciones.

26
10. Los carriles de aceleración, desaceleración y giro a la izquierda, dependerán del flujo vehicular
esperado,

la velocidad de la carretera, y la velocidad interna de la urbanización; no obstante, los mismos no

podrán proyectarse menor de 45.00 m. fuera del ángulo de entrada y salida al carril. El ancho
mínimo permitido es de 3.05 m. libre (fuera del cordón cuneta).

11. No se permitirán giros a la izquierda, en lugares en donde no exista la visibilidad necesaria para
realizar el mismo de forma segura:

no se deberá proyectar intersecciones dentro de curvas cóncavas o convexas.

12. Todo proyecto que genere un volumen de tránsito considerable o se prevea conflictos
vehiculares con vías existentes,

deberá presentar los análisis y proyecciones de tráfico (Estudio de Tránsito) del área de influencia
del proyecto e incluir propuesta de la solución física que la demanda determine, según este
estudio. Dicho estudio debe ser desarrollado por empresas o profesionales idóneos en lo que se
refiere a estos aspectos, y los costos de los mismos y de la propuesta indicada deben ser incluidas
en los costos del proyecto.

13. Todo estudio de Tráfico deberá tener en consideración algunos parámetros, como son:

ser claro en su metodología y conclusiones alcanzadas; presentar procedimientos correctamente

sustentados e ilustrados (Aforo, evaluaciones de la situación actual, proyección de tránsito a diez
(10) años, distribución y asignación de vías, análisis proponiendo método de manejo de tránsito,
conclusiones y recomendaciones); deberá incluir en los planos las conexiones futuras.

14. No se permitirá vía boulevard con un carril de circulación por sentido.

15. Las curvas verticales en la vía de acceso a la urbanización debe permitir una velocidad de
40km/h.

27
  MINISTERIO DE VIVIENDA (MIVI)

1. Cumplir con todas las observaciones dadas por el Ministerio de Vivienda en la etapa de
anteproyecto

2. Siete (7) copias de la hoja de lotificación, si es en los distritos de Panamá o San Miguelito u ocho
(8) copias, si es en cualquier otro distrito del país.

3. Un (1) juego completo de copia de los planos de construcción de la urbanización,

aprobados por las diferentes instituciones que conforman la Dirección Nacional de Ventanilla
Única.

4. Dos (2) juegos de copias, de las hojas con el diseño de parque(s), con sus detalles constructivos

5. Entregar una (1) copia digital en diskette o CD (AUTOCAD) del proyecto aprobado,

que contenga: Localización Regional que muestre la lotificación y sus vías, Lotificación detallada,
basada en un BM real y la Zonificación o Código de zona aprobada al proyecto.

Nota: En caso de que la lotificación aprobada en etapa de construcción, presente modificaciones

durante el proceso de construcción, que a juicio del Ministerio de Vivienda se consideren mayores,
el promotor o el arquitecto del proyecto, deberá suministrar a la institución, en la etapa de
inscripción de lotes, una nueva copia digital en diskette o CD con la lotificación final del proyecto,
para la actualización del plano basa de la ciudad.

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 CONCLUSION

Primeramente, como resultado del análisis, se puede concluir que la realización de este proyecto
inmobiliario no tiene restricciones de mercado, de tipo técnicas, o financieras.

Esto quiere decir que existe una demanda inmobiliaria y un segmento de mercado específico (nivel
socio‐económico medio‐alto) por satisfacer, aun considerando la oferta actual en el sector. Existen
las capacidades técnicas‐ingenieriles, se cumplen normas de diferente índole para realizar el
proyecto, y finalmente, existe un retorno a la inversión adecuado al finalizar el proyecto que
impulsa su ejecución.

Al realizar este plan de negocios o ante proyecto se llegó a las siguientes conclusiones:

 Para que un proyecto inmobiliario sea altamente competitivo, es “imperativo realizar una
efectiva Gestión Inmobiliaria, que comprende desde la misma idea ó concepto del
proyecto, la selección de la ubicación, la identificación del segmento objetivo, el diseño,
funcionalidad y características que debe tener el proyecto y el producto, el análisis de la
competencia que puede afectar los resultados de rotación y ventas, el mejor precio y
condiciones comerciales que permitan alcanzar las metas económicas propuestas, la más
efectiva estrategia comercial y de ventas con el más adecuado, apoyo promocional para el
producto, la mejor selección, capacitación y entrenamiento de la fuerza de ventas quien es
a la final la responsable de cristalizar con éxito los objetivos del proyecto”

 Se debe tomar en cuenta que las casas a construir se ajusten correctamente al tipo de
producto que se intente ofrecer en base al segmento de mercado objetivo, tratando de
ofrecer el mejor producto al mejor precio, lo cual no necesariamente quiere decir al más
bajo precio sino al precio que mejor se ajuste al tipo de producto y segmento objetivo
seleccionado.

 El precio de venta de las unidades de vivienda se establece luego del análisis de varios
parámetros, que no solo incluyen los costos reales y el margen de utilidad buscado.

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