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RESOLUCIÓN N.° 026-2023-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 026-2023-SUNARP-TR

Lima, 6 de enero de 2023

APELANTE : VIOLETA PILAR FLORES ARPI

TÍTULO : N.° 2768425 del 16.9.2022
RECURSO : H.T.D. N.° 68953 del 28.10.2022
REGISTRO : PREDIOS - LIMA
ACTO : TRASLADO DE DOMINIO DE ACCIONES Y
DERECHOS
SUMILLAS :

INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIAS REALIZADAS POR EL CAUSANTE A

FAVOR DE TERCEROS
De conformidad con el artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios procede inscribir la transferencia de dominio de un predio realizada por el
causante, no obstante se encuentre inscrita su sucesión en la partida del predio,
siempre y cuando no se afecten derechos de terceros.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción
de la transferencia de acciones y derechos en mérito a la escritura púbica
del 11/08/1986 que obra en el título archivado N.° 19264-1987 otorgado
por Jonás Sifuentes Zaragoza a favor de Delia Mercedes Martínez
Maique, respecto del predio inscrito en la partida N.° 07045085 del
Registro de Predios de Lima.
A tal efecto se adjunta los siguientes documentos:
- Solicitud de traslado de dominio en mérito a título archivado suscrito
por Violeta Flores Arpi.
- Copias del título archivado N.° 202647-2000
- Copias del título archivado N.° 86827-2001
Forma parte del título el escrito que contiene el recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha formulada por
la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Rosario Paco
Moreno, en los siguientes términos:

TACHA SUSTANTIVA
Se solicita la inscripción de transferencia de acciones y derechos del
inmueble inscrito en la partida N.° 07045085 del Registro de Personas
Jurídicas de Lima, en mérito del título archivado N.° 19264 del 19/3/1987,
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que da mérito a la inscripción del asiento 9 rectificado en el asiento 10 del
tomo 983 de foja 236, y en mérito de la inscripción de las sucesiones
inscritas en los asientos C00001 y C00002. A efectos de que figure
únicamente como titular registral del inmueble (100%) la señora DELIA
MERCEDES MARTÍNEZ MAIQUE.
De la partida N.° 07045085 del Registro de Predios de Lima, se verifica
que con la inscripción del traslado de dominio por sucesión intestada del
señor JONAS SIFUENTES ZARAGOZA (asiento C00003 rectificado en
el asiento C00005) y traslado de dominio por sucesión intestada del señor
ALEJANDRO RODRÍGUEZ SIFUENTES (asiento C00004 rectificado en
el asiento C00006), deviene en improcedente la inscripción de la
transferencia solicitada, por obstáculo que emana de la partida registral,
toda vez que, también son copropietarios del inmueble la sucesión de
ALEJANDRO RODRÍGUEZ SIFUENTES.
Sin perjuicio de lo indicado:
Se precisa que en el título archivado N.° 19264 del 19/3/1987 el señor
JONAS SIFUENTES ZARAGOZA transfiere acciones y derechos, y se
reconoce que el señor Arquímedes Ramos Díaz es copropietario del
inmueble, tal como consta en la cláusula primera y segunda de la
escritura pública que obra archivada. De lo indicado, la transferencia es
respecto de acciones y derechos.
El señor usuario indica que se aplique el artículo 98 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. En el presente caso, tal como se
indicó en el párrafo precedente, del título archivado la voluntad de
transferencia es de acciones y derechos.
Por lo que, se Tacha Sustantivamente el presente Título, por cuanto,
existen obstáculos insalvables que emanan de la partida, de conformidad
con lo dispuesto por el artículo 42 numeral b) del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos; y los artículos 2011, 2013, 2016 y
2017 del Código Civil.
[…]

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente fundamenta su recurso de apelación señalando lo
siguiente:
- La Registradora, al parecer no considera que efectivamente se trata
de una transferencia de acciones y derechos, donde mediante el
Titulo Inscrito en mérito al cual se solicita la calificación e inscripción,
consta la Escritura Pública del 11 de agosto de 1986, donde Jonás
Sifuentes Zaragoza, transfiere mediante compraventa a Delia
Mercedes Martínez Maique, conforme la cláusula primera Y
SEGUNDA, EL CIEN POR CIENTO [100%] DE SUS DERECHOS Y
ACCIONES SOBRE LA PROPIEDAD.
Con lo anterior, lo que se busca demostrar es que la manifestación de
voluntad de don Jonás Sifuentes Zaragoza, es transferir todo el
derecho de propiedad que él tiene sobre el Predio.

En tal sentido puede leerse claramente en la parte final de la cláusula

primera que: «...es pues que con estos últimos derechos y acciones
don Jonás Sifuentes Zaragoza reclama el saldo de porcentaje para
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alcanzar el cien por ciento de derechos y acciones sobre tal
propiedad».
En la cláusula siguiente [cláusula segunda] se expresa que: «don
Jonás Sifuentes Zaragoza, acuerda transferir el integro de sus
expresados derechos y acciones a que se tienen aludidos en la
cláusula anterior a favor de doña Della Mercedes Martínez Maique».
Queda, claro, que con esta manifestación de voluntad el Sr. Jonás
Sifuentes Zaragoza, ha transferido la totalidad del bien Inmueble de
su propiedad.
Solicito se considere que la PROPIEDAD DE JONAS SIFUENTES
PROVIENE DEL SIGUIENTE HISTORIAL DOMINIAL:
- EL TESTAMENTO OTORGADO A SU FAVOR POR JUANA
ROSA GUERRERO SOLARI.
- TRATANDOSE QUE EL DOMINIO DE JUANA ROSA, ES EN
CONJUNTO CON SU ESPOSO Arquímedes Ramos Díaz
(asiento 2 del Follo 206 del Inmueble), en el asiento 8 DEL FOLIO
236 SE INSCRIBIO A FAVOR DE DON JONAS, LAS ACCIONES
DE JUANA ROSA, QUE SON
- LAS MISMAS QUE SE TRANSFIEREN EN EL ASIENTO 9 A
FAVOR DE DELIA MERCEDES MARTINEZ MAIQUE.
- La transferencia de la titularidad que corresponde a Arquímedes
Ramos Díaz, fallecido el 14 de mayo de 1962, no había sido
inscrita a la fecha de la transferencia a que se refiere el numeral
3.2, toda vez que la declaratoria como heredera de Juana Rosa
Guerrero Solari, se realiza en mérito a la Resolución Judicial de
1982, Inscribiéndose el 8 de enero de 2000 (conforme puede
verse de la Inscripción del asiento C0001 del Inmueble).
- Sin embargo a pesar que la fecha de inscripción del asiento
C0001 es de fecha 8 de enero de 2000, doña Juana Rosa
Guerrero Solari, adquiere porque sobrevivir a su causante.
- Así se tiene que JUANA ROSA GUERRERO SOLARI, FALLECE
EL 17 DE MARZO DE 1978, EN TANTO DON ARQUIMEDES
RAMOS DIAZ, FALLECE EL 14 DE MAYO DE 1962.
- Por lo anterior es que puede verse que la inscripción del Asiento
C0001 y C0002, se dan precisamente a efectos de la inscripción
como heredero de doña Juana Rosa Guerrero Solari, a don Jonás
Sifuentes Zaragoza.
- Por ello, es que solicitamos se proceda a la calificación e
inscripción de la ESCRITURA PUBLICA DE FECHA 11 DE
AGOSTO DE 1986, donde consta la manifestación de voluntad de
venta del 100% de la propiedad del bien de don Jonás Sifuentes
Zaragoza, a favor de doña Delia Mercedes Martínez Maique, con
lo cual se regularizará el tracto sucesivo de la propiedad.
- PUEDE USTED VER QUE EN LA INSCRIPCION DEL ASIENTO
C0001 del inmueble se inscribe la transferencia por sucesión
intestada a favor de Juana Rosa Guerrero Solari, dejando
constancia que el Testamento de ella corre ya inscrito en el
Asiento 8 del folio 236 del Inmueble, donde en mérito al
Testamento Inscrito en el referido el Asiento 8 del follo 236 del
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Inmueble, se transfiere por sucesión las acciones y derechos de
Juana Rosa Guerrero Solari, a favor de JONAS SIFUENTES
ZARAGOZA.
- Por lo que, habiéndose inscrito el dominio de Jonás Sifuentes
Zaragoza, precisamente para que en virtud del principio de tracto
sucesivo proceda la transferencia realizada, conforme puede
leerse de los títulos archivados inscritos n.º 2000-202647 y 2001-
8682, de los cuales se adjunta copia, SOLICITO SE PROCEDA A
LA INSCRIPCION DE LA TRANSFERENCIA EN MERITO AL
TITULO INSCRITO, DONDE CONSTA LA TRANSFERENCIA DE
La totalidad del INMUEBLE.
- Lo solicitado, no afecta el principio de prioridad preferente, ya que
se debe calificar el TITULO INSCRITO y generar la inscripción en
mérito a la compraventa que consta en la Escritura Pública. Es
decir, señor Registrador, debe calificarse que si bien la Inscripción
del Asiento C0001 se ha dado en fecha posterior, puede usted ver
que el fallecimiento de Arquímedes Ramos Díaz, es en fecha
anterior a Juana Rosa Guerrero Solari, quien otorga Testamento
a favor del vendedor JONAS SIFUENTES ZARAGOZA.
- En consecuencia, lo que debe calificarse es la existencia de la
voluntad de la transferencia del bien en su totalidad. Por lo que la
inscripción de la Sucesión Intestada de Jonás Sifuentes Zaragoza
y de su heredero Alejandro Rodríguez Sifuentes, no es
incompatible con la inscripción solicitada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N.° 07045085 del Registro de Predios de Lima.
- En la citada partida consta inscrito el predio inmueble ubicado en la
avenida Sánchez Carrión y calle Torres Paz número 800-804, del
distrito, provincia y departamento de Lima.
- En el asiento 2 de la foja 206 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], se registró la compraventa a favor de la sociedad
conyugal conformada por Arquímedes Ramos Díaz y Juana Guerrero
Solari.
- En el asiento 8 de la foja 236 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], se inscribe el traslado de dominio por sucesión
testamentaria a favor de Jonás Sifuentes Zaragoza, referido a las
cuotas ideales que le correspondían a la causante Juana Rosa
Guerrero Solari.
- En el asiento 9 rectificado por el asiento 10, de la foja 236 del Tomo
983 (hoy partida N.° 07045085), obra inscrita la compraventa de
cuotas ideales a favor de Delia Mercedes Martínez Maique otorgada
por su anterior propietario Jonás Sifuentes Zaragoza, extendida en
virtud del título archivado N.° 19264 del 19.3.1987.
- En el asiento 11 de la foja 236 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], se publicita la compraventa del 25 % de cuotas ideales a
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favor de Delia Mercedes Martínez Maique, que le correspondía a la
sucesión de Arquímedes Rosas Díaz.
- En el asiento C0001, obra inscrita la transferencia de dominio por
sucesión intestada respecto de las cuotas ideales que correspondían
al causante Arquímedes Ramos Díaz a favor de su heredera Juana
Rosa Guerrero Solari.
- En el asiento C0002, se registró la transferencia de dominio por
sucesión testamentaria respecto de las cuotas ideales que
correspondían a la causante Juana Rosa Guerrero Solari a favor de
su heredero: Jonás Sifuentes Zaragoza.
- En el asiento C0003 rectificada por el asiento C0005, se publicita la
transferencia de dominio por sucesión intestada respecto de las
cuotas ideales que correspondían al causante Jonás Sifuentes
Zaragoza a favor de su único heredero: Alejandro Rodríguez
Sifuentes, en su condición de sobrino.
- En el asiento C0004 rectificada por el asiento C0006, corre inscrita
la transferencia de dominio por sucesión intestada respecto de las
cuotas ideales que correspondían al causante Alejandro Rodríguez
Sifuentes a favor de sus herederos: Alejandro Arturo Rodríguez
Bacigalupi, Elena Natividad Rodríguez Bacigalupi, Lauro Richarson
Rodríguez Pajuelo, Nélida Gladys Rodríguez Méndez en su condición
de hijos.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como vocal ponente Aldo Raúl Samillán Rivera. De lo
expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos
en la partida registral N.° 07045085 en mérito al título archivado N.°
19264-1987.

VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del
traslado de dominio, por compraventa de derechos y acciones otorgada
por Jonás Sifuentes Zaragoza a favor de Delia Mercedes Martínez
Maique, en mérito al título archivado N.° 19264-1987, respecto del predio
inscrito en la partida N.° 07045085 del Registro de Predios de Lima.
La registradora denegó la inscripción señalando que deviene en
improcedente la inscripción de la transferencia solicitada, por obstáculo
que emana de la partida registral, toda vez que, la partida tiene como
copropietarios del inmueble a la sucesión de Alejandro Rodríguez
Sifuentes.
En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar, si es posible
inscribir la transferencia de derechos y acciones, por compraventa
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contenida en título archivado, en la partida N.º 07045085 del Registro de
Predios de Lima.
2. Revisada la partida N.° 07045085 del Registro de Predios de Lima, que
corresponde al Chalet situado en la esquina formado por la Av. Sánchez
Carrión y calle Torres Paz N.° 800 - 804 del distrito, provincia y
departamento de Lima, se advierte -entre otros- los siguientes asientos
registrales:
- En el asiento 2 de la foja 206 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], se inscribió la compraventa a favor de la sociedad
conyugal conformada por Arquímedes Ramos Díaz y Juana
Guerrero Solari.
- En el asiento 8 de la foja 236 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], se registró el traslado de dominio por sucesión
testamentaria a favor de Jonás Sifuentes Zaragoza, referido a las
cuotas ideales que le correspondían a la causante Juana Rosa
Guerrero Solari.
- En el asiento 9 rectificado por el asiento 10, de la foja 236 del Tomo
983 [hoy partida N.° 07045085], se publicita la compraventa de
cuotas ideales a favor de Delia Mercedes Martínez Maique
otorgada por su anterior propietario Jonás Sifuentes Zaragoza,
extendida en virtud del título archivado N.° 19264 del 19.3.1987.
- En el asiento 11 de la foja 236 del Tomo 983 [hoy partida N.°
07045085], obra inscrita la compraventa del 25 % de cuotas ideales
a favor de Delia Mercedes Martínez Maique, que le correspondían
a la sucesión de Arquímedes Rosas Díaz, extendida en virtud del título
archivado N.° 38731 del 12.4.1991.
- En el asiento C0001, se registró la transferencia de dominio por
sucesión intestada respecto de las cuotas ideales que correspondían
al causante Arquímedes Ramos Díaz a favor de su heredera Juana
Rosa Guerrero Solari [Título archivado N.° 202647 del 7.11.2000].
- En el asiento C0002, se publicita la transferencia de dominio por
sucesión testamentaria respecto de las cuotas ideales que
correspondían a la causante Juana Rosa Guerrero Solari a favor de
su heredero: Jonás Sifuentes Zaragoza [Título archivado N.° 8682
del 12.1.2001].
- En el asiento C0003 rectificada por el asiento C0005, se inscribió la
transferencia de dominio por sucesión intestada respecto de las
cuotas ideales que correspondían al causante Jonás Sifuentes
Zaragoza a favor de su único heredero: Alejandro Rodríguez
Sifuentes, en su condición de sobrino. [Título archivado N.° 1433141
del 17.5.2022].
- En el asiento C0004 rectificada por el asiento C0006, se registra la
transferencia de dominio por sucesión intestada respecto de las
cuotas ideales que correspondían al causante Alejandro Rodríguez
Sifuentes a favor de sus herederos: Alejandro Arturo Rodríguez
Bacigalupi, Elena Natividad Rodríguez Bacigalupi, Lauro
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Richarson Rodríguez Pajuelo, Nélida Gladys Rodríguez Méndez
en su condición de hijos. [Título archivado N.° 1433141 del 17.5.2022].
En virtud de los asientos de dominio detallados, tenemos que en el
asiento C00001 se registró la traslación de dominio por sucesión
intestada de Arquímedes Ramos Díaz a favor de su heredera Juana
Rosa Guerrero Solari; luego, en el asiento C00002, consta inscrita la
transferencia de dominio por sucesión testamentaria de Juana
Rosa Guerrero Solari a favor de su heredero Jonás Sifuentes
Zaragoza; posteriormente se inscribe en el asiento C0003 rectificado por
el asiento C0005, la traslación de dominio por sucesión intestada de
Jonás Sifuentes Zaragoza a favor de su heredero Alejandro Rodríguez
Sifuentes, y asimismo, en el asiento C00004 rectificado por el asiento
C00006 consta inscrita la transferencia de dominio por sucesión
intestada de Alejandro Rodríguez Sifuentes en favor de sus herederos
Alejandro Arturo Rodríguez Bacigalupi, Elena Natividad Rodríguez
Bacigalupi, Lauro Richarson Rodríguez Pajuelo y Nélida Gladys
Rodríguez Méndez. También en el asiento 9 rectificado por el asiento 10,
corre inscrita la adquisición de las cuotas ideales a favor de Delia
Mercedes Martínez Maiqui, a ello se suma la adquisición del 25 % de
cuotas ideales adquiridos e inscritos en el asiento 11.
En consecuencia, a la fecha se desprende del predio inscrito en la
partida N.° 07045085 del Registro de Predios de Lima, que los titulares
registrales son: Delia Mercedes Martínez Maique quien ostenta el
dominio del 75 % de cuotas ideales y los sucesores Alejandro Arturo
Rodríguez Bacigalupi, Elena Natividad Rodríguez Bacigalupi, Lauro
Richarson Rodríguez Pajuelo, Nélida Gladys Rodríguez Méndez quienes
ostentan el 25 % de cuotas ideales.
3. Entonces, con el presente título la usuaria ha solicitado la transferencia
de dominio de cuotas ideales que correspondían a Jonás Sifuentes
Zaragoza en favor de Delia Mercedes Martínez Maique, en virtud el título
archivado N.° 19264 del 19.3.1987. Agrega la usuaria, tanto en su
solicitud de inscripción como en el escrito de apelación que las
inscripciones de sucesión intestada de Jonás Sifuentes y de su heredero
Alejandro Rodríguez Sifuentes, no son incompatibles para realizarse la
transferencia de dominio.
Ahora bien, revisado el referido título archivado N.° 19264 del 19.3.1987,
se aprecia que contiene la escritura pública de compraventa de fecha
11.8.1986, de la cual se advierten las siguientes cláusulas:
[…]
PRIMERO.- DON JONAS SIFUENTES ZARAGOZA TIENE
ADQUIRIDOS DERECHOS Y ACCIONES DE PROPIEDAD Y
POSESION SOBRE EL BIEN INMUEBLE UBICADO EN TORRES PAZ
NUMERO OCHOCIENTOS-OCHOCIENTOS CUATRO -SANTA
BEATRIZ- LIMA, DERIVADOS DE LOS SIGUIENTES TÍTULOS:
1. MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE FECHA SEIS DE MAYO DE
MIL NOVECIENTOS SETENTIDOS CELEBRADA ANTE EL SEÑOR
NOTARIO PÚBLICO DOCTOR JULIO C. BERNIRZON LA SEÑORA
JUANA ROSA GUERRERO SOLARI VDA. DE RAMOS DÍAZ,
TRANSFIRIÓ MEDIANTE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA A FAVOR
DE DON JONAS SIFUENTES ZARAGOZA LA TOTALIDAD DE SUS
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BIENES ENTRE LOS QUE SE ENCONTRABAN SUS DERECHOS DE
CO-PROPIEDAD SOBRE EL EXPRESADO BIEN INMUEBLE DE
TORRES PAZ NUMERO OCHOCIENTOS-OCHOCIENTOS CUATRO –
SANTA BEATRIZ- LIMA ELLO CONFORME A LEY AL NO TENER
HEREDEROS FORZOSOS INSCRIBIÉNDOSE ÉSTE TESTAMENTO
ASÍ EN LA FICHA NÚMERO NOVECIENTOS NOVENTIDOS, ASIENTO
A-UNO DE LOS REGISTROS PÚBLICOS DE LIMA.
2. ESTANDO A LA CONSIDERACIÓN DE QUE DON ARQUÍMEDES
RAMOS DÍAZ ERA LA OTRA PERSONA CO-PROPIETARIA DEL
CITADO INMUEBLE DE TORRES PAZ NÚMERO OCHOCIENTOS –
OCHOCIENTOS CUATRO – SANTA BEATRIZ- LIMA, Y QUE A SUS
HEREDEROS DON JONAS SIFUENTES ZARAGOZA LES SIGUE POR
ANTE EL PRIMER JUZGADO CIVIL DEL CALLAO (EXPEDIENTE
NÚMERO SESENTIDOS – SETENTISEIS, JUICIO DE PAGO DE SOLES
– SECRETARIO SEÑOR VÍCTOR BENJAMÍN BEAS SALAS –
PROCESO EN EL CUAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA SE TIENE
PEDIDO DE REMATE DE LOS DERECHOS Y ACCIONES QUE POSEÍA
EL EXPRESADO DEUDOR ARQUÍMEDES RAMOS DÍAZ,
HABIÉNDOSE LIBRADO EXHORTO CORRESPONDIENTE ANTE EL
JUZGADO CIVIL DE LIMA, PARA LOS EFECTOS DE LLEVAR A CABO
TAL REMATE, ES PUES QUE CON ESTOS ÚLTIMOS DERECHOS Y
ACCIONES DON JONAS SIFUENTES ZARAGOZA RECLAMA EL
SALDO DE PORCENTAJE PARA ALCANZAR EL CIEN POR CIENTOS
DE DERECHOS Y ACCIONES SOBRE TAL PROPIEDAD.
SEGUNDO.- POR EL PRESENTE CONTRATO DON JONAS
SIFUENTES ZARAGOZA ACUERDA TRANSFERIR EL INTEGRO DE
SUS EXPRESADOS DERECHOS Y ACCIONES A QUE SE TIENEN
ALUDIDOS POR LA CLÁUSULA ANTERIOR, A FAVOR DE DOÑA
DELIA MERCEDES MARTÍNEZ MAIQUE, POR EL PREDIO […].
[…]
[Énfasis agregado]
De las cláusulas transcritas, se aprecia que Jonás Sifuentes Zaragoza
manifiesta su deseo de transferir la totalidad de sus acciones y derechos,
disgregando que tenía derechos hereditarios adquiridos por sucesión
testamentaria de Juana Rosa Guerrero Solari [los cuales ya constaban
inscritos] y a su vez derechos provenientes de un proceso judicial
entablado contra Arquímedes Ramos Díaz [no registrados a la fecha de
otorgamiento del instrumento], con lo cual llegaría a ostentar el 100 %
de las acciones y derechos sobre el inmueble y que es precisamente
este porcentaje el que es materia de transferencia en la escritura pública
transcrita.
Ahora, si bien, las alícuotas de Arquímedes Ramos Díaz que iban a ser
adquiridas por Jonás Sifuentes Zaragoza luego de la ejecución de
sentencia de embargo en el proceso judicial de pago de soles, estas
fueron finalmente obtenidas por sucesión testamentaria de Juana Rosa
Guerrero Solari luego de que ella las haya heredado de Arquímedes
Ramos Díaz, reuniéndose con ello la totalidad de las alícuotas de ambos
copropietarios; y como se desprende de la escritura pública transcrita,
Jonás Sifuentes Zaragoza ya habían manifestado su voluntad de que
estas alícuotas sean propiedad de Delia Mercedes Martínez Maique.
4. Por otro lado, del análisis de los asientos de la partida N.° 07045085 se
desprende que todos los nuevos copropietarios del inmueble son
herederos del causante Jonás Sifuentes Zaragoza, ello significa que la
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transferencia de propiedad fue formalizada por el causante Jonás
Sifuentes Zaragoza, antes de su fallecimiento, siendo esto así, es de
aplicación el supuesto previsto en el artículo 98 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios [en adelante RIRP]:
Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes
de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral
del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que
su inscripción no perjudique a terceros.
Conforme a la norma transcrita, la inscripción en la partida registral de
una transferencia por sucesión no impide la inscripción de la
transferencia que realizó antes de su fallecimiento el causante.
Lo expuesto se sustenta en que si antes de su fallecimiento el causante
ya transfirió los derechos que le correspondían, éstos ya no forman parte
de su patrimonio y por tanto ya no se transferirían a sus sucesores por
el hecho de su muerte al haber salido de su esfera jurídico patrimonial,
de allí que la inscripción de la sucesión no constituiría un impedimento
para la inscripción de la transferencia 1.
5. Resulta por tanto que el artículo 98 del RIRP no considera como
«terceros» a quienes adquirieron el bien por sucesión a título universal
en fecha posterior a la transferencia, más por el contrario, el reglamento
asume que los herederos se sustituyen en el lugar del causante. Esto
es, son el mismo causante y, por tanto, no puede señalarse en este
supuesto que el causante perdió su dominio y no se cumple con el tracto
sucesivo.
Así, las transferencias que en vida hubiera efectuado el causante, tienen
la virtualidad de enervar la inscripción del derecho de los sucesores a
título universal. Debe recalcarse que tratándose de una norma que
establece una excepción al principio de legitimación, no puede
extenderse su aplicación a otros supuestos no previstos expresamente.
Así, el único asiento que queda enervado en virtud de la transferencia
que había efectuado [en vida] el causante, es aquel en el que consta el
derecho de los sucesores a título universal.
En tal sentido, la inscripción de la transferencia en favor de terceros no
podrá extenderse si con ella se perjudicara a algún tercero. Esto es, si
se perjudica a cualquier persona que hubiera adquirido su derecho en
mérito a título distinto a la sucesión a título universal del causante que
en vida ya había transferido el predio.

1 Debe tenerse en cuenta que:

- Conforme al artículo 949 del Código Civil, la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario.
- La fecha cierta de un documento, concede fe de la realización del acto contenido en éste en
un tiempo determinado. Constituye fecha cierta la de la escritura pública.
- De acuerdo al artículo 660 del Código Civil, desde el momento de la muerte de una persona,
los bienes derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus
sucesores.
- Si entonces la transferencia ha sido formalizada, esto es, que se encuentra contenida en
una escritura pública, se tiene certeza de que la venta se realizó antes del fallecimiento del
propietario.
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6. Ahora bien, conforme se ha señalado en los considerandos precedentes,
procede el traslado de dominio en virtud del título archivado N.° 19264
del 19.3.1987 que contiene la escritura pública de compraventa de fecha
11.8.1986 que otorga Jonás Sifuentes Zaragoza a favor de Delia
Mercedes Martínez Maique conforme al artículo 98 del RIRP.
Motivo por el cual, corresponde revocar la denegatoria de inscripción
formulada por la Registradora de Predios de la Oficina Registral de Lima.

VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la denegatoria de inscripción formulada por la registradora
público del Registro de Predios de Lima por los fundamentos expuestos
en el análisis de la presente resolución, y DISPONER la inscripción
previa verificación del pago de los derechos registrales que
correspondan.
Regístrese y comuníquese

Fdo.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta de la Quinta Sala del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Vocal del Tribunal Registral