Unidad 5. Evaluación Financiera

Formulación y Evaluación de
Proyectos Inmobiliarios
Maestría en Gestión de la Construcción
MBA. MAGDI. Arq. Ingrid Guevara Jimenez

 Unidad 1. El proyecto Inmobiliario.
 Unidad 2. El sistema financiero.
 Unidad 3 y 4. Planificación de proyectos: Estructura
ventas costos.
 Unidad 5. Evaluación financiera.
 Unidad 6. Análisis de ratios de rentabilidad 1.
 Unidad 7. Análisis de ratios de rentabilidad y período de
recuperación.
 Unidad 8. Gestión de riesgos.
UNIDAD 5.
Evaluación Financiera
Objetivo
Al finalizar la unidad, el participante es capaz de
estimar a lo largo del tiempo el presupuesto
realizado en la unidad anterior.
Gestión de Costos del Proyecto
Presupuesto del Proyecto
Planificación del Costo y Venta del Proyecto
Taller 3
REUNIRSE EN GRUPOS DE TRABAJO PARA

REALIZAR LAS SIGUIENTES ACTIVIDADES DE
TRABAJO:
 PLANIFICAR LAS VENTAS DEL PROYECTO

 PLANIFICAR LA GESTION DE COSTOS.
 ESTIMAR COSTOS.
 DETERMINAR EL PRESUPUESTO.
Planificación del Costo y Venta del Proyecto
Taller 3
REUNIRSE EN GRUPOS DE TRABAJO PARA

REALIZAR LAS SIGUIENTES ACTIVIDADES DE
TRABAJO:
 PLANIFICAR LAS VENTAS DEL PROYECTO

 PLANIFICAR LA GESTION DE COSTOS.
 ESTIMAR COSTOS.
 DETERMINAR EL PRESUPUESTO.
Proyecciones Económicas del Proyecto
Porqué Proyectar?
 Para tomar la decisión de inversión en el proyecto se debe primeramente

simular el comportamiento del negocio.
 Esto significa que se debe evaluar cual es la expectativa del negocio:
demanda, precios, costos y gastos, reposición de inversiones, capital de
trabajo, entre otros.
 Estas expectativas deben ser medidas en términos monetarios para poder
determinar si las inversiones que se realicen generarán los flujos de caja
de retorno suficientes para recuperar la inversión.
 Se proyectan los estados financieros del negocio.
Esquema del EGP
RESUME INGRESOS Y GASTOS

GENERADOS POR EL PROYECTO
COSTO DE VENTAS
LOS INGRESOS Y GASTOS DEBEN
ESTAR ADECUADAMENTE ASOCIADOS.
VENTAS
A TODOS LOS INGRESOS SE LE RESTA
TODOS LOS GASTOS, OBTENIENDO LA
GASTOS
---Utilidad Bruta---
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS.
ADMINISTRATIVOS Y DE
VENTAS Operativa-
-Utilidad
GASTOS FINANCIEROS
IMPTO A LA RENTA
Ut. A.I.
UTILIDAD NETA
Ingresos
Ingresos de Operación: Ventas de bienes y servicios relacionados con el proyecto
 Ingresos Brutos: Venta de bienes y servicios.
 Ingresos netos: A las ventas se le deduce las devoluciones y descuentos.
Costos y Gastos
 Costo de ventas: Valor de adquisición o producción de los bienes vendidos.
 Gastos de operación: Causados por las actividades de administración, comercialización e
investigación, todos relacionados con la actividad principal del negocio.
 Gastos extraordinarios: No se relacionan directamente con la actividad principal del negocio.
Flujo de Caja
 Muestra el movimiento de dinero proyectado en un ejercicio determinado.

 Está conformado por los ingresos y salidas efectivas de dinero,
independientemente del origen de la venta o gasto.
 Se clasifica en:
 Flujo operativo: Deriva de las cobranzas y pagos relacionados con la actividad
principal del negocio
 Flujo de inversiones: Desembolsos de dinero destinados a la adquisición de
activo fijo y/o intangibles.
 Flujo de deuda: Muestra los ingresos por financiamiento y los pagos por
servicio de deuda.
 Para poder evaluar un proyecto, primero se debe proyectar el Estado de Resultados y el
Flujo de Caja económicos del proyecto.
 Proyecciones económicas significa que no se considera la proyección de la deuda y, por
tanto, no se proyectarán los gastos financieros ni el flujo de deuda.
 Los flujos de caja económicos representan los flujos de caja del proyecto, es decir, se
muestran las necesidades totales de inversión y los flujos de retorno generados por
dichas inversiones.
 Los efectos de la deuda se consideran en la tasa de descuento.
Estado de Ganancias y Pérdidas
PRESUPUESTO FLUJO
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES n

Terreno
COSTOS
Proy. y Licencia
Construcción
Administración
Gasto de ventas
TOTAL EGRESOS
VENTAS
Ventas
Ventas
TOTAL INGRESOS
F. ECONOMICO
Ejemplo
• Supongamos que deseamos evaluar la puesta en marcha de un pequeño negocio de
comercialización de productos artesanales peruanos, al cual llamaremos “Artesanías
Peruanas”
• La empresa compra y vende estos productos, no los fabrica. El costo medio de cada producto
es US$ 20 y los vende a un precio medio de US$ 30. Las compras las realiza trimestralmente.
• De acuerdo a estimaciones de demanda realizadas, se espera tener las siguientes ventas para
los próximos meses:
• Estimación de la demanda:
Período Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Total 1er año

Ventas 500 600 850 1,250 3,200
(Und)
A partir del trimestre cinco se estima que las ventas crecerán 5% trimestral durante el segundo año, luego se
mantendrán constantes.
Descripción
• Se estima que los gastos administrativos mensuales serán de US$ 2,500, los cuales incluye
pagos de personal, alquiler de local, servicios, etc.
• Para llevar a cabo el negocio debe invertir US$ 12,000 en activos fijos (mobiliario y equipo) y
US$ 2,000 en gastos preoperativos. Se estima que este equipo tendrá una vida útil de cinco
años. El valor de mercado (residual) de estos activos al final del año 5 se estima en US$ 2,500.
• El impuesto a la renta es 30%.
• Se estima que las compras y ventas serán al contado
• No incluir el efecto del Impuesto General a las Ventas
Planteamiento
• Para poder evaluar la viabilidad del negocio, primero debemos hacer las proyecciones del
Estado de Ganancias y Pérdidas del mismo. Para ello, debemos proyectar las ventas, los
costos y gastos, y las utilidades esperadas.
• Luego procederemos con las proyecciones del Flujo de Caja.
• El horizonte de evaluación dependerá del período de madurez del proyecto y las perspectivas
futuras del mismo. En general, se toma en base a la vida útil de los activos principales, en este
caso sería cinco años.
• Al final del horizonte asumiremos que liquidamos los activos totalmente depreciados, a valor de
mercado, en US$ 2,500.
• Finalmente haremos la evaluación.
Datos del Caso
Precio de venta (US$) 30

Costo de Adquisición (US$) 20
Gastos Administrativos (US$) 2,500 mensual
Comisión por ventas 5% de las ventas
Inversiones US$ Deprec/Amort

- En Activo Fijo 12,000 20% anual
- En Gastos Preoperativos 2,000 100% anual
Tasa de crecimiento 2do año: 5% trimestral

Tasa de crecimiento sgtes años: 0% trimestral
Tasa de Impuesto a la Renta: 30%
Valor Resid: 2,500

Compras: Trimestrales
Proyección del Estado de Resultados
Período (trimestres) 0 1 2 3 17 18 19 20
Ventas (unidades) 500 600 850 1520 1520 1520 1520
Ventas netas 15,000 18,000 25,500 45,600 45,600 45,600 45,600

Costo de ventas (10,000) (12,000) (17,000) (30,400) (30,400) (30,400) (30,400)
Utilidad Bruta 5,000 6,000 8,500 15,200 15,200 15,200 15,200
Gastos Administrativos (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500)

Gastos de ventas (750) (900) (1,275) (2,280) (2,280) (2,280) (2,280)
Depreciación de activo fijo (600) (600) (600) (600) (600) (600) (600)
Amortización de GP (500) (500) (500)
Utilidad Operativa (4,350) (3,500) (1,375) 4,820 4,820 4,820 4,820
Venta Activo Fijo 2,500

Costo de activo enajenado -
Gastos financieros
Utilidad Antes de IR (4,350) (3,500) (1,375) 4,820 4,820 4,820 7,320
Impuesto a la renta - - - (1,446) (1,446) (1,446) (2,196)

Utilidad neta (4,350) (3,500) (1,375) 3,374 3,374 3,374 5,124
Proyección del Flujo de Caja
Período (trimestres) 0 1 2 3 17 18 19 20
Ventas (unidades) 500 600 850 1520 1520 1520 1520
Flujo de caja Operativo

Ingresos por ventas 15,000 18,000 25,500 45,600 45,600 45,600 45,600
Egresos Operativos
- Compra de mercadería (10,000) (12,000) (17,000) (25,000) (30,400) (30,400) (30,400) -
- Gastos Administrativos (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500)
- Comisiones de ventas (750) (900) (1,275) (2,280) (2,280) (2,280) (2,280)
- Impuesto a la renta - - - (1,446) (1,446) (1,446) (2,196)
Total flujo operativo (10,000) (5,250) (7,400) (8,275) 3,974 3,974 3,974 33,624
Flujo de inversiones
- Compra/Venta de Activo Fijo (12,000) 2,500
- Gastos Preoperativos (2,000)
Total flujo de inversiones (14,000) - - - - - - 2,500
Flujo Económico de Caja (24,000) (5,250) (7,400) (8,275) 3,974 3,974 3,974 36,124
Proyección del Flujo de Caja Económico
40,000
30,000
20,000
10,000
US$
-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
(10,000)
(20,000)
(30,000)
Trim

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 Para tomar la decisión de inversión en el proyecto se debe primeramente

RESUME INGRESOS Y GASTOS

 Muestra el movimiento de dinero proyectado en un ejercicio determinado.

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES n

Período Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Total 1er año

Precio de venta (US$) 30

Inversiones US$ Deprec/Amort

Tasa de crecimiento 2do año: 5% trimestral

Valor Resid: 2,500

Ventas netas 15,000 18,000 25,500 45,600 45,600 45,600 45,600

Gastos Administrativos (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500) (7,500)

Venta Activo Fijo 2,500

Impuesto a la renta - - - (1,446) (1,446) (1,446) (2,196)

Flujo de caja Operativo

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