Poder Judicial de la Nación

EX 56760/2021
“SISTEMA FINAER SA Y OTRO C/ PALOMINO BARRETO, CARLOS
ADALBERTO OTRO S/ DESALOJO POR VENCIMIENTO DE
CONTRATO” (J. 60).

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del

mes de septiembre de 2023, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la
Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer
en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su
decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden
de votación: Sres. Jueces de Cámara Dr. RAMOS FEIJÓO. Dra.
SCOLARICI.
A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:
USO OFICIAL

I.- La sentencia de fecha 24/11/22 hizo lugar a la demanda

incoada. En consecuencia, condenó a Carlos Adalberto Palomino Barreto,
Yanet Margot Eustaquio Quispe y demás subinquilinos y/u ocupantes a
desalojar el inmueble de la Av. Corrientes n° 2335, piso 4° depto. “F” de
esta Ciudad (art. 686 inc. 1° del Cód. Procesal). Con costas.
II.- El pronunciamiento fue recurrido por el demandado.
III.- Fundó su apelación con fecha 14/6/23 cuyo traslado fue
respondido el 28/6/23.
Sostiene que “la aplicación de la cláusula 5.2.2 del contrato de
garantía iría en contra de la relación real de locación con la Sra. Juárez”.
Afirma que “...no existe legitimación alguna para reclamar dado que las
partes han convenido tácitamente continuar con la relación contractual...”.
Ello así, puesto que mediante la documental adjunta a fs. 28/30 acreditó el
pago de impuestos, expensas y alquileres, lo que demuestra la existencia
de la prórroga de la relación contractual.
Además, critica la forma en que fueron impuestas las costas.
IV.- Sentado ello, pasaré a examinar los agravios expresados,
en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo
de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. En tal sentido, ante la
inconsistencia de numerosos capítulos de la expresión de agravios,
conviene recordar que los jueces no estamos obligados a analizar todas y
Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: CLAUDIO RAMOS FEIJOO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA

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 cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que
sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN:
258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág. 825;
Fenocchieto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). Asimismo, tampoco es obligación de
los juzgadores ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las
que estimen apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual;
CSJN: 274:113; 280:3201; 144:611).
Es en este marco, pues, que ahondaremos en la cuestión de
fondo del caso sub examine.
IV.- Para una mayor compresión de la cuestión sometida a la
jurisdicción, se recuerda que la presente litis tuvo su origen en la demanda
de desalojo por vencimiento de contrato incoada por Sistema Finaer S.A. y
María Elena Juárez, en carácter de garante y locadora respectivamente,
contra Carlos Adalberto Palomino Barreto, Yanet Margot Eustaquio Quispe
y demás subinquilinos y/u ocupantes.
Relataron que el 30/5/18 la locadora dio en locación a los
demandados el inmueble sito en la Av. Corrientes n° 2335, piso 4° depto.
“F” de esta Ciudad. Conforme la cláusula decima cuarta del contrato surge
la existencia de un contrato de garantía que se adiciona al contrato de
locación como parte integrativa donde se estipula que Locador y Locatario
autorizan y facultan expresamente al Fiador para demandar por el desalojo
contra el locatario del inmueble ante el incumplimiento gravoso. El contrato
de locación finalizó el 31/5/20, no obstante la fecha de vencimiento del plazo
locativo, el Poder Ejecutivo dicto los DNU n° 320/2020; 766/2020 y 66/2021,
confiriendo el derecho de poder permanecer en la unidad locada,
prorrogando los contratos finalizados posteriormente al 20/3/20 hasta el
31/3/21. Los accionados permanecen sin estar a derecho en el inmueble
objeto de las presentes actuaciones desde la última fecha extendida por la
normativa antes referenciada. No existió acuerdo ni prorroga. Con fecha
14/5/20 solicitaron la devolución del bien locado mediante las cartas
documento N° 130394012 y N°130394009. Los accionados no han
contestado dicha misiva, por lo que inician esta demanda (ver aquí).
V.- El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una
pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se
Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: CLAUDIO RAMOS FEIJOO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA

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encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una
obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso
(conf. Palacio, Lino Enrique, Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo- Perrot. t.
VII, págs. 77/78).
Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la
pretensión de desalojo no solo es admisible cuando medie una relación
jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a
restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el supuesto que,
sin existir vinculación alguna, se trata de un ocupante meramente
circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (Palacio,
“Derecho Procesal Civil”, T. VII, pág. 77, Abeledo Perrot, Bs. As., 1984; C.
Apel. CC. Salta, Sala III, T 2002, F° 253).
La acción se concede a todos aquellos que, como titulares de
derechos, tengan facultades de excluir terceros del uso y goce de la cosa.
De esta forma, la acción es concebida al locador, al propietario, sublocador,
USO OFICIAL

usufructuario, usuario, poseedor; es decir, todo acreedor de la obligación de

restituir que sea exigible (Salgado, Locación, comodato y desalojo, pág.
256).
VI.- Ahora bien, una lectura de la pieza de expresión de
agravios basta para afirmar que el apelante se abstrae de las constancias
de autos, e insiste sin tregua en reiterativos planteos que no cumplen con
las exigencias del art. art. 265 del CPCCN; ni, menos aún, echan por tierra
las bases del fallo recurrido.
Cabe adelantar, entonces, que la pieza en despacho carece de
los mínimos argumentos que harían factible el resultado que el apelante
ambiciona, no pudiéndose revocar una sentencia con sólidas bases
jurídicas en orden a planteos que no logran rebatir ninguno de los
fundamentos brindados.
En resumidas cuentas, se extrae de la cláusula 5.2.2 del
contrato de garantía que las partes establecieron: “Locador y locatario
autorizan y facultan expresamente al Fiador, sin que ello implique
modificación alguna a los establecido en el contrato de locación suscripto
por las partes, a fin de que éste pueda, en tales casos…declarar la rescisión
del contrato de locación y proceder a la restitución del mismo al Locador,
encontrándose habilitado por expresa conformidad de las partes para
demandar por el desalojo contra el Locatario del inmueble ante el
Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: CLAUDIO RAMOS FEIJOO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA

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 incumplimiento gravoso siento éste remiso en el cumplimiento de sus
obligaciones…” (ver aquí pág. 3), por lo que con acierto el juez rechazó la
excepción de falta de legitimación activa interpuesta contra la fiadora
Sistema Finaer S.A.
Asimismo, de la lectura del contrato celebrado con fecha
30/5/18 se verifica que la locación se convino por el término de dos años a
partir del día 1/6/18 y con vencimiento, indefectiblemente, el día 31/5/20 (ver
aquí pág. 6 cláusula 3ª). En consecuencia, encontrándose reconocido el
vínculo contractual existente entre las partes, el vencimiento del término y
que los demandados no han podido acreditar su derecho de permanecer en
el uso del inmueble en cuestión (art. 377 del CPCCN), alcanza para admitir
el ̃ desahucio.
Así, se ha dicho que si, como en el caso, “el demandado no
aportó elementos de convicción que permitan concluir que le asiste derecho
a permanecer en el inmueble de propiedad del actor en calidad de inquilino,
ni de cualquier otro título ejecutivo que justifique la permanencia en el
inmueble del actor, la resistencia a la demanda no puede admitirse sin
incurrir en una solución disvaliosa desde el punto de vista de la justicia
propia de este caso concreto” (conf. CNCiv. Sala B, “Cervini Carlos c/
Llanos Ricardo Alberto s/ desalojo-otras causales”, R. 423.493).
Asimismo, parece necesario recordarle al demandado que el
contrato de locación, sus prórrogas y modificaciones deben ser hechos por
escrito, por lo que cumplido el tiempo del contrato opera la conclusión de la
locación (art. 1188 del CCyCN). En nuestro sistema legal no existe tácita
reconducción, sino que vencido el contrato y si el inquilino permanece en el
uso y goce de la cosa arrendada se presume la continuación de la locación
concluida hasta que el locador pida la devolución de aquella (art. 1218 del
CCyCN).
En la mayor parte de los casos la continuación se debe a un
acto de tolerancia por parte del locador, quien siendo el titular del derecho a
solicitar el reintegro de la cosa locada, puede exigirlo en cualquier momento
(conf. CNCiv. Sala F, “Lanas, Daniela Noli c/ Suarez, Arlindo y otros s/
desalojo por vencimiento de contrato expte. n° 23.487/2018).
Lo expuesto hasta acá, a mi juicio, es suficiente para
desestimar las endebles quejas sobre el punto en examen.

Fecha de firma: 06/09/2023

Firmado por: CLAUDIO RAMOS FEIJOO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA

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VII.- En función de lo decidido en el apartado anterior, y al no

encontrar motivos suficientes para apartarme de lo previsto por el principio
objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN), la imposición de las costas a la
demandada habrá de ser confirmada.
VIII.- Por las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a
lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo: confirmar la sentencia
apelada en todo cuanto decide y ha sido materia de agravios. Las costas de
Alzada se impondrán a la parte demandada sustancialmente vencida (conf.
arts. 68, 163 inc. 8, 164 y 279 del CPCCN). Así lo voto.-
Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante la
Dra. SCOLARICI votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo
que terminó el acto.
USO OFICIAL

17. Claudio Ramos Feijóo

16. Gabriela M. Scolarici

///nos Aires, septiembre de 2023.

AUTOS Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que
antecede, SE RESUELVE: confirmar la sentencia apelada en todo cuanto
decide y ha sido materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la
parte demandada sustancialmente vencida. Notifíquese y devuélvase.

Fecha de firma: 06/09/2023

Firmado por: CLAUDIO RAMOS FEIJOO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA

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