1 Introduction La durabilité est la situation dans laquelle la génération actuelle répond à ses exigences

sans compromettre la capacité de la génération future à répondre à ses besoins. Ce processus inclut les
ressources naturelles, économiques et sociales. Ces ressources travaillent ensemble pour créer un
système économique équitable qui assure la longévité de nombreuses entreprises. Les gens limitent la
durabilité à l'environnementalisme, un concept qui nuit à sa véritable définition. La durabilité couvre le
développement social et économique, deux concepts qui définissent la capacité de survie de la
communauté. Bien que la durabilité soit un concept nouveau pour de nombreuses personnes, le terme
est commun à d'autres concepts, notamment celui de la mondialisation. Ces mouvements constituent
une partie importante de l'histoire qui a fait de la société ce qu'elle est aujourd'hui. La fin du 20th siècle
a permis à ces mouvements de se rassembler pour intégrer ce que beaucoup appellent le
développement durable. Le développement durable est un concept répandu dans de nombreux pays.
Qu'il s'agisse d'un pays développé ou d'un pays en développement, ils sont friands de ce concept car il
leur permet de s'assurer que leurs citoyens comprennent à quel point les ressources économiques sont
vitales pour leur développement. Le développement durable est un concept général, mais il peut
également concerner des industries spécifiques, notamment l'hôtellerie, la banque et la santé. La
capacité de ces industries à fournir des services essentiels à leurs clients à des prix abordables sans
mettre en péril leur survie est ce qu'elles appellent le développement durable. La responsabilité sociale
des entreprises (RSE) est la traduction la plus courante du développement durable dans le monde de
l'entreprise. La Commission européenne la définit comme "l'intégration volontaire par les entreprises
des préoccupations sociales et environnementales dans leurs activités économiques et leurs relations
avec leurs parties prenantes." Une entreprise qui évalue son impact sur l'environnement, emploie des
technologies plus propres, assure d'excellentes conditions de travail, encourage la diversité et l'emploi
local, crée des produits et des services écologiques, est ouverte à la conversation et combat la
corruption est considérée par Novethic, un expert de la finance durable et média de l’économie
responsable. Il s'agit, sans aucun doute, de la définition ultime d'une entreprise. Entre autres, l'industrie
hôtelière considère que les gens sont sa principale source de revenus. Par conséquent, elle voudra
s'assurer qu'elle fournit les meilleurs services pour les inciter à rester et créer une large base de clients.
Ce scénario est le même pour d'autres industries, car elles considèrent les consommateurs comme leur
principale source de revenus. Le véritable enjeu tourne autour des émissions de gaz à effet de serre.
Après deux années d'augmentation, les émissions mondiales devraient atteindre 33 gigatonnes en 2019.
Le secteur de la construction en France ne représente que 44 % de la consommation finale d'énergie et
26 % des émissions de gaz à effet de serre. Ce pourcentage a été fixé à 30% au niveau mondial. Par 7
conséquent, l'immobilier a et aura un impact sur la pollution atmosphérique, qu'on le veuille ou non.
Plusieurs lois, sommets et traités ont été mis en place et continuent de l'être pour ralentir le rythme du
changement climatique et agir en accord avec la définition du développement durable. Bien que
l'engagement soit réel, il doit être renforcé et les mesures futures doivent être des plus efficaces La
durabilité a eu différentes définitions au cours des dernières années. De nombreuses personnes ont
relié ce terme à l'excellence et à la transparence. Cette situation est due à la volonté de créer un
système qui assure le respect et la productivité de l'environnement. Par conséquent, le secteur de
l'immobilier est sous pression pour s'assurer qu'il pratique des actions durables, en introduisant
différentes lois et réglementations pour les régir. La pression ne s'exerce pas seulement sur le secteur
immobilier mais aussi sur la société en général. Le mouvement européen actuel est au vert, ce qui rend
essentiel que les entreprises se mettent aux technologies vertes pour satisfaire la demande des
investisseurs et les préférences des clients. Cela leur permet également de se conformer aux
réglementations existantes qui exigent que les entreprises soient respectueuses de l'environnement. La
responsabilité du passage au vert n'incombe pas seulement aux entreprises, mais aussi à leur
gouvernement. Ainsi, le gouvernement soutient la durabilité dans toutes les industries. En 2015, 193
nations ont proposé d'atteindre les dix-sept objectifs des Nations Unies1 . Les objectifs étaient
principalement de permettre une meilleure génération en intégrant le changement d'ici 2030.
L'industrie hôtelière est un secteur tertiaire qui vise à fournir différents services aux consommateurs. De
nombreuses personnes considèrent cette industrie comme un service de luxe en raison de son
incapacité à fournir des services essentiels aux gens. Essentiel dans ce cas décrit les choses dont les gens
ne peuvent pas se passer, y compris la nourriture, le logement et les vêtements. Cette analogie est
fausse et ne concerne que les personnes qui ont ces trois besoins, un cas rare. Les personnes qui ont ces
trois besoins fondamentaux sont victimes des services de l'industrie hôtelière parce que cette dernière
est capable d'offrir commodité et fiabilité. Ces deux concepts sont les points de marketing de l'industrie
hôtelière. Leurs services dépendent de la vente aux gens d'une idée qu'ils ne peuvent ni toucher ni
sentir. C'est un défi auquel de nombreux hôtels sont confrontés, car de nombreux consommateurs ont
besoin d'être convaincus avant de dépenser leur argent pour ces services. Par conséquent, le marketing
devient crucial pour garantir qu'ils ciblent de nombreux consommateurs. Le secteur des voyages et du
tourisme a le potentiel de permettre d'importantes contributions environnementales, sociales et
économiques. Il soutient un emploi sur dix dans le monde. Par conséquent, l'ONU s'est assurée de
pouvoir célébrer cette étape importante en faisant de 2017 1 JLL. Global Sustainability-Report.
https://www.jll.co.uk/content/dam/jll-com/documents/pdf/other/JLL2019-Global-Sustainability-
Report.pdf 8 l'année internationale du tourisme durable.2 L'impact qui en résulte est une meilleure
sensibilisation, garantissant que les voyageurs et les entreprises intègrent des actions et des politiques
éthiques. En outre, l'objectif est de faire en sorte que les gens comprennent la valeur de
l'environnement. Par conséquent, ils peuvent exiger que les entreprises existantes intègrent des
approches écologiques. Lorsqu'ils voient que les industries hôtelières possèdent des certifications
écologiques, ils peuvent se sentir en confiance dans leurs interactions avec elles. Ces certifications sont
essentielles pour différencier les entreprises respectueuses de l'environnement de celles qui ne le sont
pas, ce qui permet une meilleure implication des clients dans la prise de décision. Pour réussir, la
durabilité exige une approche collective de la part de tous. Les manifestations pacifiques visant à éviter
les parties non conformes sont essentielles pour faire en sorte que davantage d'entreprises adoptent
des mesures durables. Si les gens ne font pas part de leurs frustrations aux entreprises non conformes, il
devient difficile de les inciter à adopter des pratiques durables. L'industrie hôtelière peut faire sa part en
matière de durabilité, mais sans une approche collective de toutes les parties, la réalisation des
avantages de la durabilité devient difficile. Par conséquent, les approches collaboratives pour assurer la
durabilité deviennent cruciales. Parce que l'industrie hôtelière est essentielle au PIB d'un pays, elle est la
mieux placée pour discuter de la durabilité. En raison de son applicabilité, il est essentiel de discuter de
la manière dont le secteur de l'hôtellerie répond à la durabilité en façonnant l'immobilier commercial de
demain. Dans ce mémoire, le considérai les caractéristiques et les principes de durabilité dans le premier
chapitre. Dans un deuxième chapitre, je parlerai de la mise en œuvre de ces principes et me
concentrerai sur l’évolution de l’immobilier tertiaire et ses principaux acteurs. Dans un troisième temps,
je développerai la structure de l'industrie hôtelière et évaluerai son importance en termes économiques.
Le quatrième chapitre sera consacré au développement durable dans l'hôtellerie avec les opportunités
et les enjeux de cette voie. Enfin, le dernier chapitre servira à évaluer l'efficacité de la durabilité dans
l'industrie hôtelière au présent et donner un pronostic pour la mise en œuvre de ses principes. 2 JLL.
Global Sustainability-Report. https://www.jll.co.uk/content/dam/jll-com/documents/pdf/other/JLL2019-
Global-Sustainability-Report.pdf 9 2 Développement durable 2.1 Principes de durabilité Ces principes
sont le fondement principal que représente la durabilité. Ces piliers comprennent la société,
l'environnement et l'économie.3 En langage courant, ces principes concernent les personnes, la planète
et le profit. John Elkington a été l'un des pionniers de l'étude de ces piliers. Il insistait sur le fait que les
entreprises visant à atteindre la durabilité devaient intégrer ces trois piliers. John a fait valoir qu'elles
devaient faire la différence entre le développement durable et la durabilité, car il s'agit de deux
concepts différents. Le développement durable est une approche à long terme, tandis que la durabilité
est une approche à court terme.4 La stratégie à court terme est ce dont de nombreuses entreprises ont
besoin pour rester à la dérive. Sans durabilité, elles ne peuvent pas fournir leurs services essentiels aux
consommateurs. Lorsqu'elles décident de se concentrer sur le développement durable et d'ignorer la
durabilité, les recherches montrent qu'elles sont inévitablement confrontées à la liquidation, un prix
sévère pour ces entreprises. 2.1.1 Économie Une économie durable favorise la survie de nombreuses
industries. Différents concepts sont évidents lorsqu'on définit la durabilité dans l'économie. Ces
concepts comprennent les taux d'intérêt, l'inflation, les politiques gouvernementales et le revenu
disponible des consommateurs.5 Les taux d'intérêt sont les taux d'emprunt standard du pays. Si ces taux
sont élevés, il est difficile pour toute industrie de prospérer dans un pays, ce qui réduit la durabilité.
L'inflation désigne l'augmentation du prix des biens et des services dans un pays. L'augmentation de
l'inflation rend difficile pour les industries de vendre leurs services et leurs biens car de nombreux
consommateurs ne peuvent pas se les offrir. Par conséquent, elle nuit à l'inflation. 2.1.2 La société La
société comprend les personnes qui sont la principale source de revenus de toute industrie. Par
conséquent, une entreprise ne peut pas atteindre la durabilité sans reconnaître la société. Ce concept
est ce qui conduit de nombreux entrepreneurs à insister sur la satisfaction du client. La société ne 3
MDPI. The Universal Precautionary Principle: New Pillars and Pathways for Environmental, Sociocultural,
and Economic Resilience. https://doi.org/10.3390/su11082357 4 Idem. 5 European Journal of
Sustainable Development Research, The Future of Sustainable Development
https://doi.org/10.20897/ejosdr.201701 10 concerne pas seulement la communauté dans son
ensemble, mais aussi la responsabilité sociale. La responsabilité sociale est la manière dont l'industrie
redonne à la société. Les entreprises qui appliquent cette approche ont plus de chances de respecter ce
principe, car elles gagnent la confiance de la société et l'incitent à acheter leurs services. Différents
concepts commerciaux sont évidents dans l'application de ce principe. Ces concepts comprennent la
segmentation de l'activité, la satisfaction du client et l'offre et la demande.6 L'intégration de ces
approches à ce principe permet à toute industrie d'atteindre plus facilement la durabilité, en renforçant
sa capacité actuelle à offrir de meilleurs services à ses clients. Après avoir atteint la durabilité, ils
peuvent se concentrer sur le développement durable car il s'agit d'une approche à long terme pour la
survie des entreprises. 2.1.3 Environnement Il est courant de voir de nombreuses personnes faire
référence à la durabilité comme à l'environnement. Le concept se rapporte à l'assurance que les gens
conservent l'environnement pour s'assurer qu'il peut soutenir la vie humaine à long terme. Dans une
société ayant plus d'effets environnementaux comme la pollution, il doit y avoir des effets négatifs, y
compris le changement climatique.7 Le changement climatique affecte de nombreuses industries,
notamment l'industrie hôtelière. Par exemple, les touristes peuvent préférer visiter différents sites
pendant l'été. Un changement climatique où les températures sont trop élevées ou trop basses peut
empêcher les touristes de voir les paysages. Le changement climatique peut affecter les animaux et
entraîner leur mort, ce qui fait que le nombre de visites de paysages diminue. En conséquence,
l'industrie hôtelière en pâtit, car elle tire habituellement profit du fait que de nombreux touristes
profitent de ses services. Par conséquent, la durabilité environnementale devient cruciale pour s'assurer
que l'environnement n'a pas d'incidence négative sur la sous-performance de diverses industries. Les
politiques gouvernementales ont principalement trait à la mesure dans laquelle un pays est favorable à
la croissance équitable des entreprises. Si ces politiques sont complexes à exécuter, y compris des lois
déraisonnables pour la présence des entreprises, de nombreuses industries ne peuvent pas atteindre la
durabilité parce que les réglementations strictes compromettraient leur prestation de services.8 Enfin,
un pays où de nombreux citoyens ont de faibles revenus disponibles garantit qu'ils se concentrent sur
l'obtention des services essentiels, notamment la nourriture, le logement et les vêtements. D'autres
services, comme l'accueil, deviennent un luxe, ce qui les empêche de se concentrer sur les besoins
précédents. Par conséquent, les industries qui offrent ce que beaucoup de gens appellent des services
de luxe, comme l'industrie hôtelière, souffrent d'une moindre durabilité en raison de la moindre
implication de la société. 6 JLL. Global Sustainability-Report. https://www.jll.co.uk/content/dam/jll-
com/documents/pdf/other/JLL2019-Global-Sustainability-Report.pdf 7 MDPI. The Universal
Precautionary Principle: New Pillars and Pathways for Environmental, Sociocultural, and Economic
Resilience. https://doi.org/10.3390/su11082357 8 Idem. 11 2.2 Importance de la durabilité 2.2.1 Assurer
le développement durable La durabilité sert de tremplin à la mise en œuvre du développement durable.
La durabilité est un processus actuel qui garantit qu'une entreprise maintient sa capacité à offrir des
services essentiels à ses consommateurs. Plus elles peuvent offrir ces services, plus elles sont
susceptibles de commencer à penser à la survie à long terme. La survie à long terme fait référence au
développement durable9 Le développement durable permet aux industries de réaliser le concept
commercial de base : la continuité de l'exploitation. La continuité de l'exploitation concerne une
entreprise qui maintient ses services sur le long terme et qui n'est pas menacée de liquidation. Pour
obtenir ce résultat positif, il faut commencer par la durabilité. 2.2.2 Meilleure prise de décision Cet
avantage concerne principalement les entreprises étrangères. Avant de s'installer dans un nouveau
pays, les entreprises étrangères examinent les trois piliers de la durabilité : l'économie, l'environnement
et la société.10 Des piliers favorables leur permettent de s'installer dans le nouveau gouvernement et
vice versa. Par exemple, l'économie comprend différents concepts comme l'inflation et les taux
d'intérêt. Un pays où l'inflation est élevée est plus susceptible d'avoir des citoyens disposant de moins
de revenus disponibles, même si la mesure est efficace pour limiter l'excès de masse monétaire dans
une économie. Par conséquent, les entreprises étrangères se montrent prudentes lorsqu'elles
investissent dans des pays dont les rendements risquent de ne pas être durables. 2.2.3 Meilleure
prestation de services Plus une industrie se concentre sur la durabilité, plus elle renforce les trois piliers
de la durabilité. Par conséquent, elle s'assure que ses clients obtiennent les meilleurs services en raison
du pilier de la société. Le pilier de la société intègre les consommateurs et oblige les entreprises à mettre
en œuvre des stratégies qui donnent la priorité à la satisfaction des clients plutôt qu'à l'augmentation
des revenus.11 Plus le pilier social devient un thème dominant, plus l'entreprise peut bénéficier des
avantages de ce pilier, notamment une base de clients fidèles et une augmentation des revenus. Ces
deux avantages sont principalement dus au fait qu'elle s'attache à garantir à ses consommateurs les
meilleurs services. 9 NH Hotel Group. Découvrez nos hôtels verts dans le monde entier,
https://www.nhhotels.fr/environnement/hotels-ecologiques-developpement-durable 10 Idem. 11
MDPI. The Universal Precautionary Principle: New Pillars and Pathways for Environmental, Sociocultural,
and Economic Resilience. https://doi.org/10.3390/su11082357 12 2.2.4 Responsabilité sociale La
durabilité profite également à la société. Le pilier société dicte que les industries redonnent également à
la communauté pour apprécier leur loyauté.12 Par conséquent, elles peuvent réparer les tuyaux cassés
ou couvrir les tuyaux d'égout pour redonner à la société. Ces activités profitent à la communauté parce
qu'elles stimulent l'état de vie des gens. 2.3 Gérer la durabilité dans un avenir prévisible La durabilité est
une solution actuelle pour les industries. Elle leur permet de maintenir leur prestation de services et de
s'assurer qu'elles attirent plus de consommateurs, garantissant ainsi plus de retours. Elle leur permet
également d'aborder d'autres secteurs pivots comme l'environnement et l'économie. Ces avantages ne
sont qu'à court terme. À long terme, la durabilité devient le développement durable et se concentre sur
la capacité d'une industrie à s'attendre à divers défis et à réussir.13 Ces défis peuvent inclure de
multiples types de risques et des changements inattendus dans le marché et la réglementation. Le
développement durable les rend prêts à relever ces défis afin de s'assurer qu'ils disposent d'autres
mesures pour faire face à ces problèmes. Le développement durable est une solution viable pour les
industries qui cherchent à être une entité pérenne. Comme toutes les industries ont cette vision, le
développement durable devient un facteur crucial à prendre en compte sur le long terme. 2.4
Engagement durable et mesures gouvernementales 2.4.1 Engagement à l’échelle mondiale Après deux
années d'augmentation des émissions de CO2 dues à l'énergie, les émissions mondiales ont atteint un
plateau d'environ 33 gigatonnes (Gt) en 2019.14 Les Sommets de la Terre des Nations Unies ont lieu
tous les 10 ans depuis 1972 dans le but de trouver des moyens de promouvoir le développement
durable parmi les participants. L’objectif de la Conférence des Parties (COP) est de vérifier la bonne
application des conventions internationales. La troisième de ces conférences, qui s’est tenue à Rio de
Janeiro en 1992, a été 12 Idem. 13 Social-Psychological Determinants of Serbian Tourists Choice of
Green Rural Hotels. 14 IEA. Global CO2 emissions in 2019. https://www.iea.org/articles/global-co2-
emissions-in-2019 13 une étape cruciale puisqu’elle a reconnu officiellement l’existence du changement
climatique et la responsabilité humaine dans ce phénomène. Enfin, l’accord de Paris signé entre 195
pays lors de la COP 21 en décembre 2015 s’engage à maintenir l’augmentation de la température à la
surface de la Terre en dessous de 2°C. Cependant, la COP 25 qui s’est tenue à Madrid en décembre
dernier propose une élimination totale des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. Beaucoup
pensent que cet objectif est inatteignable car ni la Chine, ni le Brésil, ni l’Australie, ni le Canada n’ont
indiqué qu’ils étaient prêts à accroître leurs efforts. 15 2.4.2 Engagement l’échelle européenne La
directive 2012/27 entre en vigueur en 2012. L’objectif est de réduire la consommation d’énergie de 20 %
d’ici 2020 et d’ouvrir ainsi la voie à de nouvelles améliorations au-delà de cette date. Un rapport a été
publié par la Commission européenne au Parlement européen en 2017, détaillant les progrès réalisés
jusqu’en 2014. Le document mentionne une diminution de 12% de la consommation d’énergie entre
2005 et 2014.16 2.4.3 Engagement l’échelle de la France D’après, Le Planestoscope, la pollution de l'air
coûte 101,3 milliards d'euros par an à la France soit près de 3.200 euros par seconde. 17 Depuis les
années 1990, plus de 30 textes de loi encadrent, protègent et sanctionnent les usages vis-à-vis de
l’environnement. Les lois Grenelle 1 et 2 (2009 et 2010) ont forcé les objectifs de réduction des
consommations énergétique pour les bâtiments. La réglementation thermique de 2012 (RT 2012) vient
limiter la consommation moyenne d’énergie primaire des bâtiments neuf à un maximum de 50
kWhEP/m²/an en moyenne. La loi relative à la transition énergétique pour la croise verte promulguée en
août 2015 se positionne comme un nouveau modèle énergétique français visant à encourager la
croissance verte, réduisant la facture énergétique et favorisant les énergies nouvelles et sûres. 15
Nations Unies. Conférence/Environnement et Développement durable.
https://www.un.org/fr/conferences/environment/index 16 Legifrance. Directive européenne.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000027143094 17 Planetoscope. Le gaz à effet de
serre. https://www.planetoscope.com/Pollution/1916-.html 14 La RT 2020, qui a pour objectif principal
de ramener la performance énergétique de tous les bâtiments construits après 2020 à un niveau passif.
Ces bâtiments seront appelés BEPOS (Bâtiment à Energie Positive) et devront produire autant d’énergie
qu’ils n’en consomment. Que ce soit au niveau mondial, européen ou à l’échelle nationale, la
consommation énergétique et plus largement le développement durable sont au cœur des sujets
majeurs. Les élections municipales 2020 témoignent de cette progression part la forte présence du parti
écologiste dans les principales villes françaises.18 L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) a publié
en 2017 un rapport de 12 pages faisant justement le point sur les progrès réalisés de la performance
énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires. Avec une base de données conséquente
s’élevant à 7 000 bâtiments étudiés représentant 24,7 millions de mètres carrés, l’OID détaille la
répartition de la consommation énergétique des grandes familles immobilières à savoir les bureaux, les
commerces ainsi que la logistique. Grâce aux informations récupérées, une répartition de la
consommation a pu être établie selon l’échelle du DPE (voir annexe n° 1). Il en ressort que la majorité de
ces familles se situent en dessous de la classe C ce qui démontre le travail que ce secteur de l’immobilier
d’entreprise doit encore effectuer afin de suivre la marche en faveur de l’engagement responsable.19 18
L’énergie tout compris. La réglementation thermique 2020.
https://www.lenergietoutcompris.fr/actualites-conseils/normes-rt-2020-qu-est-ce-qui-va-changer-
47894 19 OID. Baromètre 2017.
http://www.planbatimentdurable.fr/IMG/pdf/le_barometre_version_pdf.pdf 15 3 L’immobilier tertiaire
dans une démarche durable 3.1 Acteurs principaux de l’immobilier tertiaire L’immobilier responsable
oblige l’ensemble des acteurs à repenser leur façon de construire, d’utiliser et de gérer l’immobilier. Ce
nouveau fonctionnement repose en intégralité sur les relations des parties prenantes de l’immobilier
d’entreprise : les promoteurs constructeurs, les utilisateurs et les investisseurs. 3.1.1 Promoteurs Les
promoteurs et constructeurs ne pouvant plus ignorer les nouvelles réglementations instaurées
développent de nouveaux immeubles responsables répondant aux nouvelles attentes des utilisateurs et
investisseurs. Cette concurrence positive pour ces futurs exploitants pousse les promoteurs et
constructeurs à avoir une vision long terme afin de pérenniser leur ouvrage. Développer un bâtiment
autosuffisant n’est plus un exploit pour ces acteurs, en revanche, la gestion de ces nouveaux projets
génère de la confusion et complexe les relations entre les différents corps de métier. Ces outils (BIM,
Bilan Carbone) ayant pour objectif de faciliter les échanges, rendre l’information accessible et la prise de
décision plus simple génèrent une confusion liée le plus souvent au manque de formation.20 3.1.2
Investisseurs Selon une étude CBRE EMEA 2016, 39% des investisseurs sondés voient le développement
durable comme l’un des critères de sélection les plus important dans l’acquisition d’un immeuble. Les
investisseurs sont directement concernés par cet engouement autour de l’immobilier responsable car
l’investissement réalisé devra être conforme aux attentes du marché qui lui-même sera directement
dicté par les utilisateurs. C’est une tout autre stratégie que devra alors mettre en place l’investisseur.21
Premièrement, il faut cerner les attentes d’un investisseur à savoir : • Un retour sur investissement
conforme aux prévisions réalisées 20 Objectif BIM. Combien coûte le BIM ? https://www.objectif-
bim.com/index.php/bim-maquettenumerique/combien-coute-le-bim-et-surtout-qui-doit-payer 21 CBRE.
Investor Intentions Survey 2016.
https://galleonpropertysearch.com/wpcontent/uploads/2016/05/CBRE-EMEA-Investors-.pdf 16 •
Limiter les investissements afin de ne pas dégrader la rentabilité • Garantir un immeuble de qualité •
Louer la totalité des espaces disponibles • Sécuriser les utilisateurs sur des baux fermes (10 ans par
exemple) • Investir dans un immeuble ayant une forte valeur ajoutée Deuxièmement, comprendre en
quoi le développement durable peut venir compromettre une opération d’investissement en cours ou
déjà été réalisée : • Le bâtiment ne respecte pas un critère lors du passage d’audit et se retrouve non
commercialisable • Le bâtiment ne peut pas obtenir les certifications/labellisations nécessaires car il est
obsolète ou serait trop coûteux pour une rénovation • Dévalorisation du bâtiment à la suite d’un
rapport d’expertise • Augmentation du taux de vacance sur les actifs dévalorisés • Dégradation de
l’image de l’entreprise à la suite de la dégradation de son portefeuille L’ensemble de ces problématiques
doivent être étudiées afin de mettre en place des actions permettant à ces acteurs de prendre part de la
meilleure des manières à ce virage de l’immobilier responsable. Cependant, tous les investisseurs n’ont
pas la même vision et approche du développement durable. En effet, les stratégies d’investissements
étant variées, certains ont choisi de diversifier leur portefeuille très tôt et certains préfèrent patienter et
s’aligner aux obligations en vigueurs pour investir. 3.1.3 Utilisateurs Les utilisateurs font face à un
changement profond de leur stratégie qui ne s’exprime plus forcément par un raisonnement financier
mais de bien-être. Tout comme les promoteurs/constructeurs, la législation française oblige les
entreprises à prendre des décisions allant parfois à contre-courant de leur stratégie. Les problématiques
immobilières écoresponsables viennent s’immiscer dans les projets d’aménagement et de
déménagements de grands groupes les obligeants à prendre en considération des thématiques jusqu’à
l’or inexistantes pour certains. Le coût associé à ces nouvelles stratégies étant conséquent, les
utilisateurs ayant un budget mois important consacreront leurs efforts sur des gestes écoresponsables
leur permettant d’agir à leur échelle. Afin d’avoir une vision claire de ce que pourrait être l’immeuble
responsable voici une synthèse de celui-ci avec une vision utilisateur : 17 3.2 Politique RSE La
responsabilité sociale des entreprises (RSE) est un modèle commercial d’autorégulation qui aide une
entreprise à être socialement responsable envers elle-même, ses parties prenantes et le public. En
pratiquant la responsabilité sociale des entreprises, également appelée citoyenneté d’entreprise, les
entreprises peuvent être conscientes du type d’impact qu’elles ont sur tous les aspects de la société,
notamment économiques, sociaux et environnementaux.22 22 18 S’engager dans la RSE signifie que,
dans le cours normal de ses activités, une entreprise opère de manière à améliorer la société et
l’environnement au lieu d’y contribuer négativement. Elle s’adresse aujourd’hui aux entreprises de plus
de 500 salariés et/ou entreprises cotées et/ou ayant un chiffre d’affaires annuel de plus de 100 millions
d’euros. CBRE, par exemple a identifié dix objectifs de développement durable qui correspondent à nos
activités.23 : L’entrprise va même jusqu’à de déterminer les sujets clés reflétant nos impacts
économiques, environnementaux et sociaux, ainsi que ceux influençant les décisions de nos parties
prenantes en conduisant 23 CBRE. Rapport RSE RAPPORT-RSE.pdf 19 Une évaluation tierce partie. Cette
évaluation a permis de construire une matrice de matérialité qui guide nos actions. (Voir annexe n° 2)
Critère ESG Dapres Novethic, dans le cadre de l'analyse extra-financière, les critères environnementaux,
sociaux et de gouvernance sont désignés par cet acronyme. La gestion socialement responsable tient
compte de ces facteurs. Les critères ESG permettent de déterminer si une entreprise est responsable de
l'environnement et de ses parties prenantes (employés, partenaires, sous-traitants et clients).24 Des
études CBRE considèrent ce critère comme le « nouveau normal » européen et démontrent que déjà
70% des entreprises européennes l’adoptent. 25 3.3 Politique RSIE Les entreprises souhaitant axer une
partie de leur stratégie autour de l’immobilier ont choisi d’adopter le terme de la RSIE, la Responsabilité
Sociétale de l’Immobilier d’Entreprise. Au même titre que la politique RSE, la RSIE engage les notions
suivantes : • Environnementale : travail sur la réduction de l’empreinte carbone ainsi que la
consommation des bâtiments. 24 Novethic. (2020). Agence de notation extra-financière.
https://www.novethic.fr/lexique/detail/agencede-notation-extra-financiere.html 25 CBRE. Green view.
http://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/CBRE-GreenViewLyon%20Juillet%202021.pdf?
e=1640880717&h=5258256793404e640395caf0bd486021 20 • Sociale : le confort et la qualité de
l’environnement de travail • Gouvernance : achats responsables, emploi local. En revanche, il ne faut
pas oublier le fait que l’immobilier d’entreprise comprend une multitude de secteurs et d’acteurs, de ce
fait, les enjeux de la RSIE ne sont pas les mêmes pour chacun. 3.4 Le bâtiment vert : évolution des
constructions de bâtiments tertiaires 3.4.1 Réglementations thermiques L’article 55 de la loi ELAN
(Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique) voté en octobre 2018 vient fixer des
objectifs de réduction des consommations énergétiques au sein du parc tertiaire de 40% d’ici 2030, 50%
pour 2040 et enfin 60% d’ici 2050. Cet article se présente donc comme une continuité de la loi Grenelle
II initiée en 2010 qui établissait une réduction de 38% des consommations énergétiques du bâtiment
horizon 2020 ainsi que la loi de Transition Energétique. L’article 55 apporte quelques nouveautés
comme la notion de travaux de performance énergétique remplacée par la notion d’action proposant
une nouvelle approche basée sur l’efficacité et non un investissement lourd. Globalement, ce texte
favorise une logique de résultats et reste libre concernant la méthode. Enfin, une sanction pourra être
appliquée en cas de non-respect de cette nouvelle réglementation.26 26 Légifrance. LOI n° 2018-1021
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/ 21 3.4.2 Energies positives Dans un
bâtiment à énergie positive, l'énergie est produite en excès de ce qu'elle est consommée, ce qui
nécessite une architecture bioclimatique et des équipements à haut rendement énergétique. Les
facteurs humains et technologiques doivent être pris en compte et il est primordial que les compteurs
communicants soient capables de trouver le meilleur équilibre entre les besoins des occupants et
l'énergie produite dans le bâtiment.27 27 Connaissance des Energies. (2015). Bâtiment à énergie
positive. https://www.connaissancedesenergies.org/fiche-pedagogique/batiment-energie-
positive#notes 22 Cependant, rappelons qu’avec un taux de renouvellement étant inférieur à 1%,
l’évaluation des avantages de l’énergie positives avec l’intégration d’une problématique des logements
neufs et de la rénovation de l’ancien s’évalue sur un terme plutôt long.28 3.4.3 Certifications et labels
3.4.3.1 Certifications HQE Cette certification est accordée aux bâtiments qui limitent leur impact sur
l’environnement et offrent un environnement sain et confortable à leurs occupants. Près de 600
bâtiments tertiaires ont été certifiés au cours des dix dernières années, dont 45% en Ile de France. Dans
cette norme, il y a 14 objectifs environnementaux, qui ont été classés en quatre groupes : éco-
construction, éco-gestion, confort et santé. Une norme telle que l’ISO 14001 fournit aux entreprises des
méthodes pratiques pour contrôler leurs responsabilités environnementales, qui peuvent également
être mises en œuvre en tant que système de gestion environnementale. A titre d’exemple, le coût de la
demande de cette certification pour un bâtiment de 10 000m2 serait de 20 700€. Vous pouvez ensuite
bénéficier du label HPE (Haute performance énergétique) en payant un supplément de 6 640€. 29 LEED
Cette certification américaine a été créée en 1998 par le US Green Building Council et est la plus utilisée
dans le monde (165 pays). Elle se concentre sur les grands actifs dont la clientèle est composée
d’entreprises internationales. L’accent est mis sur les matériaux utilisés, les concepts de smartgrid, la
gestion de l’eau et l’innovation. Les bâtiments doivent respecter 11 critères, dont l’impact sur
l’environnement de la ville. Les performances LEED peuvent être classées 28 Idem. 29 Nexity. Les
certifications et labels. https://www.nct-immo.fr/articles/les-certifications-et-labels-enimmobilier-
dentreprise/ 23 comme suit : certifié, or, argent et platine. Pour être certifié, il faut obtenir une note de
40/100, et pour être platine, il faut obtenir une note de 80/100. Bien que la certification ne soit pas très
répandue en France, on estime qu’elle atteint 4% à Paris et en banlieue. En termes de coût, elle est
moins chère que la certification HQE, elle coûte 9 000 à 11 000 euros. BREEAM Le programme de
certification BREEAM a été créé dans les années 1970 par la British Residential Energy Association (BRE)
et est désormais reconnu dans plus de 50 pays, il se compose de 10 objectifs axés sur la biodiversité, la
gestion et l’innovation. Le programme BREEAM comporte cinq niveaux de performance, de Pass à
Outstanding. Un score minimum de 30% est requis pour la certification. HQE et LEED sont moins
exigeants que lui et son coût reste abordable. Il faut donc compter 8 780€ pour un bâtiment de 10
000m².30 3.1.4.1 Labels Effinature Développé en 2009 par IRICE, ce label a pour but de valoriser la
biodiversité dans l’immobilier en favorisant l’intégration de celle-ci dans les projets d’aménagement et
les bâtiments. Le référentiel vient relayer les différentes démarches nationales en faveur de la
biodiversité. Le label s’adresse aux projets de constructions neuves et de réhabilitation. Il concerne
l’ensemble du cycle de vie du bâtiment mais s’applique majoritairement aux logements pour le moment.
Il est composé de 48 exigences réparties sous 5 thèmes : sol, faune, flore, sensibilisation et pollution. Il
existe 3 niveaux de performance : Pass, Hotspot et Relay. Son coût est estimé à 9 500€. Bilan : 5 projets
labellisés et 5 en cours. 30 CBRE. BoAML certification LEED.
https://immobilier.cbre.fr/blog/bureaux/boaml-1ers-amenagementsde-bureaux-certifies-leed-ci-
platinum-en-france/ 24 Biodiversity Lancé fin 2014 par le CIBI, le label évalue la performance écologique
des bâtiments. L’objectif est de prendre en compte et de valoriser la biodiversité dans les îlots bâtis. Il
cible tous les projets d’urbanisation sur un site urbain, périurbain ou naturel sur de la construction ou
rénovation. 4 axes sont étudiés : l’engagement, la mise en œuvre et conception écologique, évaluation
des bénéfices écologiques et pour les usagers. La notation est mise en place par 5 niveaux de
performance allant de A à E pour chaque axe. Son coût est estimé à 3 600€ pour moins de 10 000 m² et
5 800€ au-delà de cette surface. Bilan : 50 projets labellisés en 2018 et 50 autres en cours. Bâtiment bas
carbone Ce label mis en place en 2016 porte sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre sur
l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. L’objectif est de diviser par deux, l’empreinte carbone des
bâtiment, en passant de 1,5t de CO² par m² construit à 750kg CO²/m². Le label s’applique à tous les
bâtiments relevant de la RT. La valorisation s’applique sur les démarches de construction, exploitation,
stockage carbone et économie circulaire. 3 niveaux de performance existent, standard, performance et
excellence. Son coût varie entre 6 400 et 10 400€. Bilan : 46 opérations labellisées ou en cours de
labellisation. Ready 2 services Elaboré fin 2017 par la SBA (Smart Building Alliance), il permet de
valoriser la connectivité d’un bâtiment. L’objectif est de rendre le bâtiment connecté et communicant,
afin que celui-ci devienne une plateforme de services pour les occupants. Le label s’applique à tous les
bâtiments non résidentiels et il peut être délivré aux phases de conception, réalisation et exploitation. 6
thèmes composent ce label atour de la connectivité, 60 exigences dont 25 obligatoires et 4 niveaux de
performance. Etant encore en phase test, aucun coût n’a été défini. Bilan : 15 bâtiments sont
actuellement en phase de test. 25 WiredScore Lancé en 2013 par WiredScore et en partenariat avec la
ville de New York, ce label est applicable depuis 2017 en France. Il évalue la connectivité internet des
immeubles de bureaux. Son but étant de permettre aux promoteurs et aux propriétaires immobiliers
d’afficher leur engagement en matière connectivité et de garantir des espaces de travail hautement
connectés à leurs utilisateurs. L’immeuble est évalué selon un système de notation à 100 points en
fonction de 4 thématiques (infrastructure, résilience, connectivité et disponibilité de l’infrastructure) et
4 niveaux de performance (classique, silver, gold et platinium). Son coût varie entre 10 000 et 45 000€.
Bilan : 917 bâtiments labellisés à l’international en mai 2018 et 21 en France, 100 en cours de
labellisation. Accessibilité Label lancé en mars 2017 par Certivéa et Handigo, il porte sur les
performances d’accessibilité et d’usage des bâtiments au regard des besoins spécifiques des utilisateurs
ou visiteurs. Il valorise l’accessibilité et la qualité d’usage quand elles sont portées à des niveaux
supérieurs à ceux prévus dans le référentiel HQE. Le label s’adresse aux bâtiments non-résidentiels qui
ont une accessibilité déjà réalisée. L’évaluation comprend 6 thématiques tournées sur l’accessibilité, la
sécurité et confort ainsi que 3 niveaux de performance A, AA et AAA. Son coût est estimé entre 2 000 et
5 000€ par an. L’engagement court sur une durée de 1, 3 ou 5 ans. Bilan : 5 projets en cours de
labellisation. Bâtiment biosourcé Ce label réglementaire lancé en 2012 valorise la qualité
environnementale des bâtiments neufs qui intègrent une part significative de matériaux biosourcés dans
leur construction. L’objectif est de lutter contre le changement climatique en développant l’usage du
biosourcé. Tout comme les labels précédents, les bâtiments non-résidentiels sont concernés. Le label
n’est accessible qu’en association avec une certification HQE. Il faudra donc compter un coût additionnel
de 2 500€. 26 Bilan : 2 opérations labellisées et 10 en cours. Label E+C Label expérimental lancé par
l’Etat en 2016, il porte sur l’évaluation du bilan énergétique des usages de l’immeuble et sur les
émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du cycle de vie. Le but est de généraliser les bâtiments à
énergie positive et de réduction carbone afin de faciliter la RT 2020. Cette expérimentation est
composée de 4 niveaux de performance énergétique et 2 niveaux de performance environnementale. Le
coût pour un bâtiment tertiaire est compris entre 6 400 et 10 400€. Bilan : 7 projets lauréats de l’appel à
projet lancé par les pouvoirs publics en mars 2017. Osmoz Lancé en mars 2018 par Certivéa, ce label
porte sur les bien-être des collaborateurs et la performance RSE des organisations au travers de la
conception du bâti. Il vient valoriser les démarches d’animation et de conception/exploitation des
bureaux qui permettent l’amélioration du cadre de vie des usagers. Le label est réservé aux bâtiments
de bureaux. Osmoz comprend 6 enjeux sociétaux et demande à obtenir un prérequis de 50% afin d’être
labellisé. Son coût varie entre 4 000€ et 20 000€. Bilan : 7 projets pilotes portés par différents acteurs de
l’immobilier. Well Label américain créé en 2014 par International Well Building Institute, l’objectif est
d’améliorer le bien-être et la santé des acteurs en lien avec le bâtiment. Le label s’applique aux bureaux,
commerces, bâtiments résidentiels selon trois typologies : opérations livrées en blanc, les bâtiments
neufs et existants ainsi que les aménagements intérieurs neufs et existants. Well comporte de
nombreux prérequis, il est composé de 7 critères : air, eau, lumière, alimentation, activité physique,
confort et activité psychique. 3 niveaux de performance sont disponibles, Silver, Gold et Platinium. Son
coût est de 20 000€ pour un bâtiment de 10 000 m². Bilan : 56 projets enregistrés en France en mai
2018, 325 opérations dans le monde et 5 labellisés en France. 27 3.1.5 Investissement vert 3.1.5.1
L’investissement socialement responsable Le terme d’investissement socialement responsable prend en
compte l’ensemble des démarches visant à analyser les problématiques du développement durable au
sein de la gestion financière. L’objectif est clair, il faut sélectionner des produits d’investissement
(action, obligation, titres monétaires) correspondant à un ensemble d’approches intégrant les critères
environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) de l’émetteur. D’après Novethic voici a quoi
correspondent ces critères : Le critère environnemental correspond à la gestion des déchets, réduction
des émissions de gaz à effet de serre ainsi que la prévention des risques environnementaux. Le critère
social prend en compte la prévention des déchets, la formation du personnel, le respect du droit des
employés, la chaîne de sous-traitance et enfin le dialogue social. Le critère de gouvernance se concentre
sur la vérification de l’indépendance du conseil d’administration, la structure de gestion et la présence
d’un comité de vérification des comptes. Ces émetteurs pouvant être une entreprise ou l’Etat, verront
leurs performances ESG évaluées par une agence de notation externe spécialisée. Les agences les plus
importantes se situent en Europe, peuvent être citées : Standard Ethics, Novethic, Vigeo Eiris. 3.1.5.2
L’ISR et l’immobilier En France, la mise en place de l’ISR dans la gestion d’actif remonte aux années
2000. Dès 2005, l’Association Française de Gestion financière (AFG) propose d’appliquer un code de
transparence pour ses membres souhaitant commercialiser des fonds ISR. L’objectif étant d’assurer les
informations sur les pratiques de la société de gestion.31 En 2009, l’augmentation progressive des fonds
ISR pousse Novethic à lancer son propre label ISR afin de valoriser les meilleurs fonds en attestant la
transparence et a qualité de leur processus ISR. Cette démarche volontaire avait pour objectif de donner
des repères aux investisseurs s’intéressant aux produits ISR proposés par les sociétés de gestion. C’est
en 2011 que l’article 224 de la loi Grenelle II vient imposer aux sociétés de gestion de publier des
informations sur la manière dont elles intègrent ou non les critères ESG dans leurs processus
d’investissement. En 2015, l’article 173 de la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte
étend cette obligation aux investisseurs institutionnels et détails les informations à communiquer
notamment 31 Label ISR. Qu’est-ce que le label ISR. https://www.lelabelisr.fr/quest-ce-que-lisr/ 28 au
niveau de l’exposition aux risques climatiques et la contribution à la transition énergétique et
écologique. Un an plus tard, deux labels d’Etat sont lancés, le label ISR public et le label Greenfin. Le
premier, crée par le ministère des Finances a pour objectif de rendre plus visibles les produits ISR pour
les épargnants, le second mis en place par le ministère de de la Transition écologique et solidaire vient
garantir la qualité « verte » des fonds d’investissement. Depuis plusieurs années, l’Etat ainsi que les
sociétés de gestion en immobilier (Perial, Amundi, La Française AM…) ont travaillé afin qu’un label ISR
voit le jour. En 2019, l’ensemble des acteurs n’étaient pas directement concernés par ces mesures, il n’y
avait aucune définition standard de l’immobilier ISR, chaque société de gestion déclinait à sa façon son
fonctionnement ce qui générait un manque de cohérence auprès des potentiels investisseurs. Seul
l’article 173 de la LTECV introduisait des critères de transparence aux investisseurs institutionnels est
applicable. Le marché européen de l’ISR en immobilier Selon un rapport intitulé « Le label ISR pour les
fonds immobiliers » publié par ASPIM en juillet 2020, le label ISR regroupe 466 fonds labellisés pour un
montant d’encours s’élevant à 170 Mds d’euros le tout géré par 75 sociétés de gestion distinctes ayant
au moins un fonds labellisé. Le fonds immobilier Mais qu’est-ce qu’un fonds immobilier ? Un fonds
d’investissement immobilier est un véhicule collectif d’épargne et d’investissement non-côté à l’inverse
des SIIC (Société d’Investissement Immobilier Côté), géré par des sociétés de gestion de portefeuille
agréées par l’AMF. Les exigences du label ISR immobilier Le label ISR immobilier permet de distinguer les
fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de
bonne gouvernance (ESG) ou ceux qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses
permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps. Les sociétés de gestion doivent en
ce sens se fixer des objectifs et mettre en place une méthodologie ainsi que des moyens d’analyse afin
de prendre en compte les résultats de ces analyses dans la construction et la gestion du portefeuille.
Une fois ces étapes réalisées, elles doivent rendre compte de l’atteinte de ces objectifs fixés auprès des
investisseurs. Les limites Cela n’échappe à personne, l’investissement ISR prend de l’importance et a
récemment obtenu sa place dans le domaine de l’immobilier comme expliqué précédemment. En
revanche, il faut être 29 vigilant sur ce que propose l’investissement ISR, je parle ici du greenwashing,
qui est défini par Novethic de la manière suivante : Greenwashing : « c’est une méthode de marketing
consistant à communiquer auprès du public en utilisant l’argument écologique. Le but du greenwashing
étant de se donner une image écoresponsable, assez éloignée de la réalité. La pratique du greenwashing
est trompeuse et peut être assimilé à de la publicité mensongère ». L’immobilier ne fait pas abstraction
de cette technique, il est bon de rappeler qu’une addition de certifications et de labels ne constituent
pas un gage de qualité et que la surenchère environnementale dans l’unique objectif de faciliter la
commercialisation n’est pas une solution. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a en ce sens lancée
l’organisation d’une commission climat et finance durable afin de faire progresser les méthodologies et
les informations disponibles afin de contrer le greenwashing. 30 4 L’industrie hôtelière L'industrie
hôtelière s'appuie fortement sur le marketing psychologique car ses services sont intangibles.
Convaincre quelqu'un de dépenser son argent dans un hôtel cinq étoiles demande des efforts
considérables car il ne peut pas voir le service, il ne peut que l'expérimenter, et ce après avoir payé le
service. C'est une situation compliquée dans laquelle se trouvent de nombreuses industries hôtelières,
mais elle les rend plus créatives en matière de prestation de services et de marketing. 4.1 Secteurs de
l'industrie hôtelière Les secteurs de l'industrie hôtelière diffèrent d'un pays à l'autre. Cette différence est
principalement due aux ressources disponibles et au revenu moyen dont disposent les citoyens de la
nation. Cette situation explique pourquoi il y a plus de services hôteliers dans les pays développés que
dans de nombreuses nations en développement. Il s'agit d'une situation réaliste, car il est désastreux
d'offrir un service hôtelier susceptible de générer plus de pertes que de bénéfices dans une nation
donnée. De nombreux hôtels effectuent un test pour déterminer si un pays est adapté à leurs services.
Le test standard effectué est le test de durabilité, qui intègre les trois piliers pour indiquer si le pays est
viable pour ses services ou des services spécifiques. 32 Les secteurs hôteliers généraux comprennent la
restauration et les boissons, l'hébergement, les voyages et le tourisme, ainsi que le divertissement et les
loisirs. 4.1.4 Alimentation et boissons Les hôtels offrent des services de restauration à la société en
général. De nombreuses personnes profitent quotidiennement de ces services en raison de la
commodité qu'ils procurent. Ceux qui ont des horaires de travail rigides trouvent ce service salvateur,
car il soulage le stress de cuisiner à partir de zéro. Qu'il s'agisse d'un hôtel cinq étoiles ou d'un hôtel
ordinaire, les services de restauration qu'offre un hôtel se traduisent par une action. Ces services sont
évidents dans tous les pays, mais la qualité du service est la principale différence.33 Ce qui est
encourageant dans la société d'aujourd'hui, c'est que de plus en plus de pays mettent en place des
aliments et des boissons de meilleure qualité dans leurs hôtels en raison de la demande croissante des
gens de goûter à différents plats. Cette demande garantit une solution viable pour de nombreuses
entreprises hôtelières qui cherchent à élargir leur clientèle et à augmenter leurs revenus. Il s'agit d'une
approche qui permet également d'entretenir des relations avec l'étranger, un aspect essentiel du
maintien du respect entre les nations. 4.1.5 Hébergement L'hébergement est un service général que les
services hôteliers proposent dans le monde entier. Ce service est apprécié par de nombreuses
personnes car il est disponible à tout moment et ne dépend 32 MDPI. The Universal Precautionary
Principle: New Pillars and Pathways for Environmental, d'aucun facteur incontrôlable comme le
changement climatique. Les gens réservent les hôtels à leur convenance, ce qui est l'une des principales
raisons pour lesquelles les hôtels sont disponibles dans tous les pays. La seule différence en matière
d'hébergement est la qualité du service. Un hôtel offre une qualité donnée en fonction de la région. Par
exemple, la qualité de service d'un hôtel dans une zone rurale ne peut être similaire à celle d'un hôtel
dans une zone urbaine. La différence s'explique par le fait qu'il y a plus de chances d'avoir plus de clients
dans la zone métropolitaine que dans la zone locale. En outre, des études montrent que les clients des
zones urbaines sont plus susceptibles de s'offrir des services de haute qualité que ceux des zones
rurales. Par conséquent, il devient crucial que les entreprises fassent preuve de diligence raisonnable
lorsqu'elles établissent leurs hôtels dans différentes régions. Un autre exemple de qualité de service
concerne les pays. Des études montrent que les hôtels des pays développés sont de meilleure qualité
que ceux des pays en développement.34 Cette statistique s'explique principalement par le fait que les
pays développés disposent de ressources plus adéquates que les pays en développement. Par
conséquent, ils peuvent concentrer leurs ressources sur la fourniture de services de meilleure qualité à
leurs citoyens, car ils sont sûrs que ceux-ci pourront se les offrir. 4.1.6 Voyages et tourisme Ce secteur
est l'une des composantes essentielles de l'industrie hôtelière. Il agit comme une source de revenus
pour de nombreux pays car de nombreux touristes viennent pour observer la faune et d'autres sites
fascinants. Des études montrent que l'Afrique est en tête pour l'offre de ce secteur en raison de sa
grande variété d'animaux sauvages et d'autres sites culturels.35 La culture occupe une place
prépondérante dans l'évaluation de ce secteur et c'est ce qui attire de nombreux touristes vers les sites
culturels. Les voyages comprennent la visite d'un pays pour observer ses zones environnementales,
notamment les chutes d'eau, les dunes et les océans. D'autre part, les touristes viennent dans un pays
pour voir différents organismes vivants dans leur habitat naturel ou dans des zones restreintes comme
les parcs animaliers. Quelle que soit la situation, de nombreux pays en développement figurent en tête
de liste des lieux à visiter lorsqu'on recherche des sites touristiques fascinants. En conséquence, le
tourisme est devenu l'une des principales sources de revenus de nombreux pays en développement.
4.1.7 Divertissement et loisirs Cette section est principalement disponible dans les nations développées.
Par exemple, Disney World est une zone de divertissement qui rapporte des millions de dollars chaque
année en raison du nombre de personnes qui visitent le site chaque jour.36 Les gens du monde entier
viennent visiter 34 Research Framework Built Natural-Based Solutions (NBSs) as Green Hotels 35
Outsourcing Performance in Hotels: Evaluating Partnership Quality. Sustainability.
https://doi.org/10.3390/su10082766 36 Idem. 32 Disney World pour vivre les sensations qu'ils voient
dans les films de Disney. Il est clair que Disney commercialise ses services de divertissement par le biais
de ses films. Par exemple, le film Maléfique produit par Disney a son terrain à Disney World. Des études
montrent que davantage de personnes sont venues à Disney World pour visiter les lieux qu'elles ont vus
dans le film Maléfique.37 Il s'agit d'un site de loisirs et de divertissement pour tous. Le divertissement
est évident grâce à la disponibilité de différents manèges et d'aliments dont les gens peuvent profiter.
Bien que Disney World soit un site relativement ancien, il attire toujours de nombreuses personnes
aujourd'hui car il est commercialisable pour de nombreuses personnes. 38 Par conséquent, cette région
montre comment l'industrie hôtelière offre de meilleurs services de divertissement et de loisirs à la
société en général. 4.2 Les moteurs de l'industrie hôtelière Les moteurs hôteliers garantissent que
l'industrie reste pertinente et offre ses services aux consommateurs. En outre, ces moteurs dictent
également au secteur les secteurs dans lesquels il faut investir massivement et ceux qu'il faut ignorer.
Ignorer ces secteurs ne signifie pas nécessairement que l'on n'y investira jamais, mais indique que ces
secteurs restent une solution viable à long terme. Quoi qu'il en soit, ces moteurs assurent le succès à
long terme de l'industrie hôtelière et déterminent l'attrait des clients pour cette industrie. Ces moteurs
sont la création de valeur, les technologies de l'information (TI), la gestion de la relation client (GRC) et
le développement de relations avec des partenaires crédibles. 4.2.4 Création de valeur L'industrie
hôtelière essaie toujours de s'assurer qu'elle obtient la valeur de son investissement. Toutes les
entreprises sont coupables de cet état d'esprit car la valeur qu'elles créent détermine leur flux de
revenus. En supposant qu'il existe une situation où il y a une lacune à explorer dans un pays, l'industrie
hôtelière peut explorer cette lacune pour créer de la valeur pour les populations environnantes. Il peut
s'agir d'un hébergement inadéquat ou d'une nourriture de mauvaise qualité. Une fois qu'ils auront
généré de meilleurs services d'hébergement et de restauration, les gens apprécieront la valeur de l'hôtel
et y dépenseront leur argent. Par conséquent, la création de revenus dépend de la création de valeur,
un trait applicable à de nombreuses entreprises. 4.2.5 Développement de relations avec des partenaires
crédibles Les partenariats hôteliers sont cruciaux pour fournir de meilleurs services aux clients. Ce sont
ces partenariats qui améliorent l'expérience hôtelière. Par exemple, un hôtel peut s'associer à un service
d'avion pour permettre à certains de ses clients de gagner une chance de faire un tour gratuit avec 37
Idem. 38 Idem. 33 l'avion.39 Ces actions rendent les clients plus déterminés à participer à la compétition
car ils veulent être gagnants. Les partenariats avec d'autres entreprises permettent également aux
hôtels de proposer des prix réduits sur certains services, car ils leur permettent de se procurer certains
services directement auprès d'elles. Par conséquent, ils réduisent le coût des intermédiaires chargés
d'augmenter la prestation de services finale. Les avantages liés à la prestation de services font de
l'intégration des partenariats dans la culture de nombreuses entreprises hôtelières une étape
essentielle. Si elles n'y parviennent pas, elles risquent de perdre des clients, car beaucoup d'entre eux se
tourneront vers les hôtels qui offrent ces avantages. 4.2.6 CRM Le CRM est un moteur important dans
l'industrie hôtelière car il leur permet de filtrer les informations des clients et de les utiliser pour offrir
des services personnalisés. Cette approche personnalisée permet une plus excellente rétention des
clients et une base de clients fidèles car les clients se sentent appréciés et valorisés par l'hôtel.40 Parmi
les actions que l'hôtel propose aux consommateurs, citons les réductions sur les tarifs, les bonus sur les
services et les points de fidélité. En raison de l'appréciation que ressentent les clients, de nombreux
hôtels mettent en œuvre la gestion de la relation client afin d'accroître leur popularité auprès des
clients. Les grands hôtels qui ne disposent pas de cette fonctionnalité ont du mal à attirer des clients et
même à conserver leurs clients existants, même dans les pays en développement. La CRM est un moteur
important dans l'industrie hôtelière sur le marché actuel, qui pourrait être présent à long terme en
raison de sa positivité pour de nombreux consommateurs. 4.3 Importance de l'industrie hôtelière dans
le maintien de la stabilité économique 4.3.4 Relations extérieures L'industrie hôtelière permet aux
touristes de différentes parties du monde de visiter les sites fascinants d'un pays. Qu'il s'agisse de visites
à des fins de divertissement ou de tourisme, le traitement approprié de ces touristes renforce les
relations étrangères avec les nations concernées. Un pays qui entretient de bonnes relations avec
l'étranger a peu de chances d'être confronté à des guerres internationales, ce qui crée un
environnement propice à la prospérité des entreprises. Plus 39 MDPI. International Alliance of Green
Hotels to Reach Sustainable Competitive Advantages. https://doi.org/10.3390/su10020573 40 European
Journal of Sustainable Development Research, The Future of Sustainable Development
https://doi.org/10.20897/ejosdr.201701 34 les entreprises prospèrent, plus la stabilité économique est
grande, ce qui permet à d'autres entreprises de se manifester. 4.3.5 Augmentation du PIB Le PIB est un
élément crucial de la stabilité économique de tout pays. Un PIB plus élevé indique la croissance
économique d'un pays, illustrant ainsi un meilleur état de vie pour sa population. 41 L'industrie hôtelière
joue un rôle essentiel dans le PIB d'un pays. Des études montrent que les hôtels représentent une part
importante du PIB d'un pays, raison pour laquelle ce secteur est soumis à de nombreux organismes de
réglementation.42 Ces organismes veillent à ce que le secteur reste conforme à ses fonctions afin que
son PIB ne diminue pas de manière substantielle. 4.3.6 Création d'emplois L'industrie hôtelière offre de
nouveaux emplois aux personnes sans emploi, ce qui leur permet d'avoir un revenu disponible. Plus les
gens ont un revenu disponible, plus les chances de dépenser l'argent et d'augmenter le PIB du pays sont
élevées. L'économie illustre le fait qu'une augmentation des dépenses des personnes accroît la stabilité
économique d'un pays en raison de la hausse de la masse monétaire dans l'économie. 43 Avec un taux
de chômage élevé, les gens n'auront pas de revenu disponible, ce qui réduira la masse monétaire dans
l'économie et entraînera une économie défavorable. 4.3.7 Une meilleure infrastructure Avec les revenus
massifs que l'industrie hôtelière recueille, le gouvernement leur demande de payer des impôts. L'impôt
collecté par le gouvernement est essentiel pour améliorer les infrastructures du pays comme les routes,
les établissements de santé et les écoles.44 Ces trois éléments sont essentiels pour garantir que le pays
offre un meilleur environnement à ses entreprises, ce qui entraîne une augmentation de la production.
Une augmentation de la production entraîne une hausse du PIB, ce qui est essentiel pour maintenir la
stabilité économique. 41 MDPI. International Alliance of Green Hotels to Reach Sustainable Competitive
Advantages. https://doi.org/10.3390/su10020573 42 NH Hotel Group. (2022). Découvrez nos hôtels
verts dans le monde entier, https://www.nhhotels.fr/environnement/hotels-ecologiques-
developpement-durable 43 Social-Psychological Determinants of Serbian Tourists' Choice of Green Rural
Hotels. https://doi.org/10.3390/su11236691 44 MDPI. International Alliance of Green Hotels to Reach
Sustainable Competitive Advantages. https://doi.org/10.3390/su10020573 35 5 Le développement
durable dans l'industrie hôtelière 5.1 Stratégie environnementale La stratégie environnementale d'une
entreprise vise généralement à développer ses activités de manière "responsable". En communiquant
sur cet aspect, l'entreprise transmet un message de responsabilité environnementale à ses clients.
Cependant, dans le domaine de l'immobilier, l'optimisation environnementale est essentielle avant que
l'entreprise puisse se concentrer sur ses activités. • La performance d'un bâtiment peut être contrôlée
par 3 leviers : • La qualité de la construction • Qualité de l'exploitation et de la maintenance • La qualité
de l'occupation On peut améliorer, avec une stratégie adaptée, la performance du bâtiment avec une
qualité d'exploitation et de maintenance qui permet de maintenir les qualités intrinsèques d'un
bâtiment et de les valoriser auprès des occupants ou futurs occupants. On peut mettre en œuvre deux
analyses : l'optimisation de la qualité intrinsèque et/ou l'optimisation de l'exploitation-maintenance et
de l'utilisation du produit. • Optimisation de la qualité intrinsèque • Réalisation d'un audit • Evaluation
des travaux • Recherche de subventions • Réalisation d'un commissionnement de projet • Mise en place
d'une annexe environnementale • Sensibilisation aux bonnes pratiques d'occupation Si on vend un bien,
on peut décider de le mettre aux normes du marché ou simplement évaluer son coût sans travaux de
rénovation. Sur ce format, on peut mettre en place une partie étude puis l'aspect travaux. • Études •
Audit sur la qualité intrinsèque • Etude de faisabilité des labels/certifications • Elaboration de scénarios
• Recherche de solutions avec garantie de performance • Travaux • Gestion de projet pour l'ingénierie
du projet 36 • Intégration d'une démarche de commissionnement • Livraison d'un manuel d'utilisation
du bâtiment • Préparation d'un cahier des charges pour l'exploitation technique des parties communes
La libération d'un bâtiment est l'occasion de le mettre en conformité avec les attentes du marché,
notamment en ce qui concerne les préoccupations environnementales. L'étude et le travail, ainsi que
l'occupation et l'exploitation, constitueront les deux premiers aspects de la mise en œuvre, comme pour
la stratégie précédente. • Occupation et exploitation • Mise en place d'une annexe environnementale •
Préparation du cahier des charges de l'exploitation • Diffusion des recommandations et mise en œuvre
des bonnes pratiques Un actif ou un portefeuille peut être géré efficacement par le biais d'une stratégie
environnementale qui visera à se conformer aux réglementations applicables, telles que le Grenelle II ou
la Performance Energétique (article 55 de la loi ELAN), via des conseils sur la gestion des actifs et un
soutien à la planification des actions. Tant que l'objectif global reste le même, à savoir, maximiser la
consommation d'énergie dans un ensemble immobilier en pilotant une approche basée sur la
performance. 5.2 Pratiques responsables dans les hôtels Stratégies de construction et conception Pour
que les pratiques responsables d’un bâtiment soient efficaces, il est, la première étape la démarche
verte soit pensée et adoptée dès les toutes premières phases de conception de l’hôtel. Ainsi, pour
réaliser un bâtiment écologique, des stratégies de construction et de conception écologiques (voir
annexe n°3) doivent être incluses de la phase de planification à la démolition. Un bâtiment écologique
repose sur une approche "bâtiment entier" totalement intégrée qui couvre toute la phase du cycle de
construction, y compris la conception, la construction, l'exploitation et la démolition De nombreuses
études ont démontré que les bâtiments verts qui incluent des pratiques de construction écologique
présentent des avantages pour la santé. 45 Bilan carbone 45 Research gate; Green luxury: A case study
of two green hotels.
https://www.researchgate.net/publication/270068542_Green_luxury_A_case_study_of_two_green_hot
els 37 Afin d’adopter cette démarche, la méthode du bilan carbone paraît adaptée à la stratégie
responsable. Cette méthode mise en place par l’ADEME permet aux constructeurs d’agir d’une manière
plus responsable tout au long du cycle de vie de l’immeuble. En effet, il va être possible de comparer
différentes options d’implantation de l’ouvrage, étudier l’option de réhabilitation ou de démolition et
même d’avoir une comparaison entre différentes options de conception, solutions constructives. Le
bilan carbone vient prendre en compte les émissions directes et indirectes d’un ouvrage sous quatre
processus : mise à disposition, fonctionnement, activité et transport des usagers toujours liée au cycle
du bâtiment. La méthode considère six gaz à effet de serre du protocole de Kyoto, le dioxyde de
carbone, le méthane, le protoxyde d’azote, les hydrocarbures fluorés/perfluorés ainsi que l’hexa fluore
de soufre. Conception : Lors de la conception, le bilan carbone vient prendre en compte la fabrication
des produits, le transport des produits/engins/intervenants sur le chantier, la gestion des déchets de
chantier, l’amortissement des installations, les fuites de fluides frigogènes et pour terminer la
consommation d’énergie hors process de mise en œuvre comme le chauffage des baraquements.
Exploitation : Durant cette phase, la méthode s’applique lors de l’entretien, la réhabilitation ainsi que le
renouvellement des produits et équipements. La consommation classique rentre aussi en compte via le
fonctionnement des équipements liée au bâti (production d’eau chaude, éclairage des parkings,
ascenseurs, volets roulant…). Démolition : Enfin, la dernière étape du cycle de vie, la démolition prendra
en compte l’amortissement des installations de chantier, le process de démolition, la gestion des
déchets, le transport des engins ainsi que des intervenants. Green label De plus en plus, les voyageurs
préfèrent aujourd'hui séjourner dans des hébergements respectueux de l'environnement. L'utilisation
du label vert, ou écolabel, permet de s'assurer qu'il est réellement respectueux de l'environnement. Ils
sont destinés à récompenser le tourisme écologiquement responsable donc récompenser les acteurs du
tourisme, tels que les hôtels, pour leur engagement environnemental. Cet engagement concerne : 38 •
La politique environnementale globale • La gestion de l'eau • Les économies d'énergie • La gestion des
déchets • La sensibilisation du public Il s'agit donc de structures hôtelières qui limitent leur empreinte
sur notre planète en apportant des modifications à leur établissement et à leurs services. Les labels
contribuent ainsi à encourager le tourisme durable. Si certains labels sont internationaux, d'autres sont
plus locaux, ils répondent chacun à des critères uniques et ont leurs propres spécificités. Par
conséquent, les procédures d'obtention d'un type de label varient et sont spécifiques à chacun.
L'utilisation du label vert, ou écolabel, permet de s'assurer qu'il est réellement respectueux de
l'environnement. Les voyageurs préfèrent aujourd'hui séjourner dans des hébergements respectueux de
l'environnement. La plupart des impacts environnementaux du tourisme se produisent en dehors des
hôtels : les émissions de GES et la consommation d’eau sont souvent en grande partie liées à des causes
indirectes. Cependant, la partie restante est sous le contrôle direct de l'hôtel. Par exemple, les hôtels
peuvent influencer directement la production alimentaire durable par le biais de politiques d'achat
d'aliments régionaux. L'achat de produits alimentaires locaux permet de réduire globalement les coûts
de transport et de réduire les émissions de GES ainsi que les coûts alimentaires. La cuisine de l'hôtel
peut servir de ressource pour aider les hôtels à éviter le gaspillage alimentaire, à donner de la nourriture
et à empêcher les déchets d'entrer dans les décharges et les incinérateurs. Un autre exemple : chaque
année, la production et le traitement de linge de lit et de serviettes pour l'industrie hôtelière génèrent
des tonnes de CO2. Cela contribue à la consommation d'eau et aux détergents nécessaires. Pour cette
raison, les hôtels peuvent acheter de linge de lit non blanchi et de serviettes en microfibre comme
alternative écologiquement responsable. L'application de pratiques vertes dans l'hôtellerie doit être
globale et faire partie de la stratégie de développement. Etant respectueux de l'environnement, l'hôtel
acquiert une réputation positive, ce qui augmente l'intérêt des clients, et en fin de compte, les
bénéfices. Par exemple, situé en Polynésie française, The Brando est un hôtel certifié LEED qui vise à « se
fondre harmonieusement dans les arbres ». The Brando a été construit avec des matériaux naturels ou
recyclés ; l'hôtel utilise un système de climatisation d'eau de mer profonde ; il repose principalement sur
les énergies renouvelables ; il est en voie de devenir à terme neutre en carbone 39 et autosuffisant ;
l'hôtel dispose d'un jardin biologique ; et The Brando gère également une variété de programmes pour
préserver la biodiversité et le patrimoine culturel de l'île. 46 Un autre exemple : Tambo Del Inka Hotel,
situé au Pérou, a créé sa propre usine de traitement des eaux usées ; il utilise une plomberie à faible
débit pour économiser l'eau ; il dispose d'une surveillance du climat intérieur ; il existe un programme
de recyclage et un programme de réutilisation des serviettes bien appliqués ; du bois local a été utilisé
pour construire l'hôtel.47 Le BIM Un bon outil destiné à faciliter et organiser l’échange des informations
entre tous les acteurs d’un projet de construction, le BIM (Building Information Modeling) couvre
l’ensemble du cycle de vie d’un projet de sa conception à la maintenance.48 En effet, les tendances
globales du bâtiment rendent les projets d’architecture plus complexes, tandis que les technologies
avancées permettent à ces acteurs de travailler de manière professionnelle et plus rapide, c’est dans
cette optique que le BIM intervient. Ce processus intelligent s’appuie sur une maquette numérique qui
connecte les professionnels entre eux afin qu’ils puissent concevoir, construire et gérer l’infrastructure
de manière plus efficace. Avec le BIM, les concepteurs développent des modèles 3D intelligents et
renseignés qui intègrent des informations comprenant des caractéristiques des propriétés physiques et
fonctionnelles des matériaux et éléments qui composent l’ouvrage. La puissance du BIM permet aux
architectes, ingénieurs et entreprises de construction de collaborer à travers des modèles coordonnés
donnant ainsi à chacun de meilleures informations sur la qualité de leur travail dans le contexte global
du projet en temps réel. Au-delà de cette facilité de gestion collaborative, le BIM joue aussi un rôle
majeur dans l’économie d’énergie. En effet, en 2014, le ministère du logement a débloqué 20 millions
d’euros afin d’encourager les acteurs du bâtiment à intégrer le processus BIM dans leurs projets. L’idée
étant de réduire les coûts de construction et de développer des bâtiments de meilleures qualités
environnementale. Le stockage d’informations est un avantage clé du BIM. L’ensemble de ces données
peuvent contenir les types de matériaux qui composent l’ouvrage mais aussi des informations liées à la
46 Proximity hotels. Breathtaking Eco-Friendly Hotels and Resorts From Around the World.
https://www.proximityhotel.com/5-breathtaking-ecofriendly-hotels/ 47 Idem. 48 Blog logiciel BTP. En
quoi le BIM est-il lié à l’économie d’énergie et au développement durable ? https://www.blog-logiciel-
btp.com/bim-et-economie-d-energie 40 maintenance du bâtiment. Avec l’utilisation des objets
connectés, le BIM offre une efficacité énergétique conséquente pour ces utilisateurs, de plus, cette
maquette numérique est un excellent outil à l’aide à la décision, par exemple il est possible d’effectuer
plusieurs simulations d’isolation thermique avant la réalisation de travaux. En revanche, le BIM pose un
défi de taille. Si son utilisation intelligente permet un usage plus responsable, il faut faire un effort initial
considérable pour adopter la technologie mais aussi un savoir-faire solide, c’est ce qu’expose le rapport
publié par le Boston Consulting Group en 2017. 5.3 Cas pratiques L’activité d’une démarche durable n’a
pas que des conséquence positives sur l’environnement mais aussi sur la performance de l’entreprise
même. D’après une étude économique du gouvernement canadien (gouv.CA), le développement
durable est aussi une opportunité de moyen. Tout en prenant garde au Greenwashing, elle permet de
par la pression que l’on exerce sur les ressources et la compétition internationale sur les marchés et sur
la rétention de la capitale humain, elle permet de se démarquer et de représenter un avantage de taille
par rapport aux entreprises du marché qui ne rentrerait pas dans une démarche durable. Il est cité : « En
amorçant une démarche de développement durable, votre entreprise se démarque par sa performance
et assure sa pérennité. En étant proactive, elle s’améliore en prenant en compte les effets
environnementaux, sociaux et économiques de ses activités. Ainsi, c’est à la fois votre entreprise et
toute la société québécoise qui en tirent profit. » 49 5.3.1 Exemple de Dadens Restaurants Prenons
l’exemple de Darden Restaurants, un hôtel à la traîne en matière de développement durable. L'hôtel se
compose de Longhorn, Olive Garden et Bahama Breeze. 50 De plus, cette chaîne de restaurants possède
d'importantes chaînes souhaitées par les fans. Il est intéressant de noter que le site Web de ce
restaurant insiste sur son engagement en matière de durabilité, mais que la société ne met jamais à jour
son rapport de durabilité. La dernière fois qu'elle a mis à jour son rapport de durabilité était en 2014, un
facteur critique qui indique le désintérêt de l'hôtel pour le développement durable51. Leur rapport de
2015 suggère qu'ils ont atteint leurs objectifs, et il ne 49 Gouvernement canada. Le développement
durable au profit de la performance.
https://www.economie.gouv.qc.ca/fileadmin/contenu/documents_soutien/developpement_durable/
guide_ demarche_dd.pdf 50 Goodman project. 10 Companies Failing To Keep Their Sustainability
Promise—And 5 That Are Going Green. https://goodmenproject.com/environment-2/10-companies-
failing-to-keep-their-sustainabilitypromise-and-5-that-are-going-green/ 41 développe pas cette
information52. C'est une situation accablante pour le restaurant, qui montre qu'un hôtel apprécié peut
être inefficace en matière de développement durable. L'hôtel doit surmonter cette situation et montrer
au public qu'il reconnaît le développement durable. Une bonne façon de montrer cette action est de
mettre à jour leur rapport de développement durable et de montrer aux gens leur développement
durable massif. De plus, l'hôtel peut former des partenariats avec des partenaires environnementaux
pour montrer son soutien au développement durable. Ces mesures sont essentielles car elles lui
permettront de conserver sa clientèle et d'en attirer d'autres. Plus ils attirent de clients, plus leurs
revenus augmentent, ce qui accroît leurs chances de survie à long terme. Darden Restaurants doit
surmonter sa situation pour devenir un modèle pour les hôtels en développement. En outre, l'entreprise
améliorera son image publique, car les clients sauront qu'elle donne la priorité à la durabilité, un facteur
essentiel pour de nombreux clients qui choisissent où dépenser leur argent. Enfin, c'est l'entreprise qui
en bénéficiera le plus, car elle récoltera les avantages de la durabilité, notamment une clientèle plus
importante, une image de marque positive, des coûts d'investissement plus faibles et des revenus
accrus. 5.3.2 Exemple pratique d'un hôtel pratiquant la durabilité Le décret tertiaire est devenu plus
applicable en 2019, et il incluait une réduction progressive de l'énergie dans le bâtiment A, listé (annexe
n°4). Cette politique devait durer jusqu'en 205053. En raison de la nouvelle approche de la politique, il a
été demandé de prévoir une phase d'adaptation car les objectifs fixés étaient trop ambitieux. Malgré
l'opinion générale selon laquelle les objectifs étaient trop ambitieux, le Syndicat professionnel des
entreprises de la transition énergétique et numérique a établi que les objectifs étaient facilement
atteignables. De nombreux observateurs ont noté que la difficulté de réduire les économies d'énergie
est une action massive et que les gens ne doivent pas sous-estimer. La publication du décret a eu lieu en
2019, mais ses dispositions réglementaires étaient disponibles en 202054. Les règles stipulaient que les
bâtiments de la zone tertiaire de plus de 1000 mètres carrés devaient minimiser la consommation
d'énergie55. Le décret prévoit également plusieurs étapes jusqu'en 2050. Les 52 Idem. 53 Bouygues
Construction. (2020). The tertiary decree: 60% energy savings are in sight - Bouygues Construction's
blog. Bouygues Construction https://www.bouygues-construction.com/blog/en/decrettertiaire/ 54
Idem. 55 Idem. 42 objectifs pour 2030, 2040 et 2050 sont respectivement de 40%, 50% et 60%56. Les
objectifs fixés sont trop ambitieux si on les compare au travail substantiel fourni par la construction au
cours des dernières années n'a pas eu une réduction significative. Les objectifs fixés par le décret sur ce
type d'hôtel sont ce que la durabilité indique. Cette durabilité s'appuie fortement sur le pilier
environnemental car elle se concentre sur les économies d'énergie. La réalisation des objectifs fixés par
le décret reste un défi pour ces types d'hôtels. S'ils atteignent ces objectifs ou montrent une
amélioration significative de la consommation d'énergie, la durabilité leur sera commune. 5.4 Avantages
du développement durable pour les hôtels 5.4.1 Faibles coûts de construction L'exemple pratique de la
section précédente illustre un décret visant à garantir que les hôtels adoptant une conception donnée
mettent en œuvre de faibles coûts de réduction. Cette mesure permettra à l'hôtel de ne pas payer un
prix élevé pour la construction, ce qui améliorera la durabilité. Par conséquent, ils peuvent concentrer
leurs dépenses sur d'autres questions susceptibles d'améliorer leur capacité générale à offrir un meilleur
service à leurs consommateurs. 5.4.2 Économies financières à long terme La technologie verte garantit
l'efficacité des ressources en réduisant leur consommation et en permettant des économies financières.
Par exemple, les hôtels peuvent remplacer leurs ampoules standard par des ampoules à haut
rendement énergétique afin de minimiser leurs factures d'énergie. Une explication pratique de cette
économie est qu'une ampoule fluorescente ordinaire utilise 60 watts d'énergie alors qu'une diode
électroluminescente (DEL) utilise six à huit watts d'énergie pour produire 800 lumens de lumière. 57 La
différence en watts est substantielle, ce qui indique que la LED est une source de lumière plus pertinente
que le type de lumière standard. Par conséquent, les hôtels peuvent réaliser des économies financières
en n'intégrant pas les ampoules standard dans leur structure. 5.4.3 Répondre aux besoins des voyageurs
soucieux de l'environnement De plus en plus de personnes prennent conscience de l'importance
écologique, exigeant donc que les industries hôtelières intègrent des mesures pour sauver
l'environnement. Les entreprises qui ignorent cette approche risquent de perdre des clients, réduisant
ainsi leurs revenus potentiels. De plus, les touristes insistent pour ne traiter qu'avec des hôtels disposant
d'une certification verte, car ils feront ainsi leur part pour préserver la sécurité environnementale. La
certification verte est essentielle pour différencier les hôtels respectueux de l'environnement de 56
Idem. 57 The Mediating Role of Eco-Friendly Artwork for Urban Hotels to Attract Environmental
Educated Consumers. https://doi.org/10.3390/su14073784 43 ceux qui le sont moins, et pour gagner la
confiance de nombreux touristes58 . Par conséquent, elle conduit à une base de clients plus importante
en raison de la fidélisation des clients et des nouveaux clients. À long terme, l'entreprise bénéficie d'une
augmentation de ses revenus et des économies réalisées grâce à la sécurité environnementale. 5.4.4
Conformité avec les règlements de politique générale Les décideurs politiques sont de plus en plus
nombreux à prendre conscience de l'importance de l'écologie et à formuler des règles qui obligent les
entreprises à être respectueuses de l'environnement. Les industries hôtelières qui intègrent la durabilité
dans leur cadre sont conformes à ces politiques, ce qui réduit tout problème avec les décideurs
politiques. Parmi les problèmes, citons les poursuites judiciaires, les amendes substantielles, les
pénalités et la cessation d'activité.59 De telles actions nuisent à la réputation d'un hôtel car elles
montrent son désintérêt pour la protection de l'environnement, ce qui incite davantage de clients à se
détourner de ses services. Le respect de ces politiques leur permet d'éviter de tels problèmes, assurant
ainsi leur survie à long terme. 5.4.5 Meilleur marketing Les hôtels qui intègrent la durabilité ont plus de
facilité à commercialiser leurs services car ils indiquent que leur établissement est respectueux de
l'environnement. Cette mention réduit les inquiétudes car un plus grand nombre de personnes insistent
sur l'importance de l'environnement, ce qui entraîne un marketing positif. L'industrie hôtelière réalisera
les avantages marketing dans un délai plus court car davantage de clients s'identifieront au marketing et
demanderont des services à leur portée financière. D'autres qui ne peuvent pas s'offrir les services
peuvent promettre de bouche à oreille d'acheter les services lorsqu'ils auront de l'argent. 5.5 Limites de
la durabilité pour l'industrie hôtelière Il existe une limite principale à la durabilité, les objectifs
irréalistes. Plus les administrations prennent conscience de l'importance de l'écologie, plus elles
demandent aux décideurs de formuler des politiques qui leur permettront de se conformer à la
préservation de l'environnement. Bien que cette démarche soit une bonne chose, certaines mesures
peuvent imposer une pression trop forte à l'industrie hôtelière, entraînant des services inefficaces ou
des objectifs irréalistes. Le décret tertiaire de 2019, qui exigeait une réduction progressive de la 58
MDPI. International Alliance of Green Hotels to Reach Sustainable Competitive Advantages.
https://doi.org/10.3390/su10020573 59 Outsourcing Performance in Hotels: Evaluating Partnership
Quality. Sustainability. https://doi.org/10.3390/su10082766 44 consommation d'énergie lors de la
construction d'un hôtel, en est un bon exemple.60 Cette mesure est synonyme de durabilité, mais elle
exerce une pression excessive sur la direction de l'hôtel en raison des objectifs irréalistes fixés par le
décret. Certains hôtels pourraient ne pas être à la hauteur de leurs attentes en raison des exigences du
décret, tandis que d'autres pourraient refuser de suivre la réglementation, ce qui entraînerait des
conflits. Par conséquent, les décideurs politiques doivent inclure des mesures de durabilité qui
favorisent l'hôtel, l'environnement et les consommateurs. 60 Bouygues Construction. (2020). The
tertiary decree: 60% energy savings are in sight - Bouygues Construction's blog. Bouygues Construction's
blog. Retrieved 27 April 2022, from https://www.bouyguesconstruction.com/blog/en/decret-tertiaire/
45 6 Situation actuelle et future 6.3 La durabilité est-elle efficace dans l'industrie hôtelière actuelle ? De
plus en plus de personnes prennent conscience de la durabilité et de ses avantages pour
l'environnement. Cette situation fait que les hôtels mettent en œuvre davantage de mesures pour se
conformer à la durabilité. Leur mise en conformité est intentionnelle ou forcée car les décideurs
politiques exigent que les industries hôtelières mettent en œuvre des mesures de durabilité. La situation
qui en résulte est ce qui décrit la situation actuelle. Tout le monde n'est pas conscient de la durabilité,
mais elle devient une demande dans l'industrie. Si l'on devait évaluer si la durabilité est efficace dans
l'environnement actuel, la réponse serait probablement oui. Cette réponse s'explique principalement
par les avantages que les hôtels tirent de la durabilité, notamment les économies financières et une
clientèle plus importante. 6.4 La durabilité sera-t-elle applicable dans l'industrie hôtelière du futur ? À
l'avenir, les hôtels devront mettre en œuvre davantage de mesures de durabilité en fonction de la
situation actuelle. Cette action est principalement due au fait que l'environnement sera présent dans le
futur. Il nécessite une approche collective de la part des personnes et des entreprises pour assurer sa
survie et son maintien. Par conséquent, l'avenir sera marqué par des politiques plus strictes en matière
de durabilité, ce qui pourrait obliger toutes les industries hôtelières à les inclure ou à s'exposer à une
cessation d'activité immédiate. 46 7 Conclusion En conclusion, l’immobilier responsable oblige
l’ensemble des acteurs à repenser leur façon de construire, d’utiliser et de gérer l’immobilier. Ce
nouveau fonctionnement repose en intégralité sur les relations des parties prenantes de l’immobilier
d’entreprise : les promoteurs constructeurs, les utilisateurs et les investisseurs. Les promoteurs et
constructeurs ne pouvant plus ignorer les nouvelles réglementations instaurées développent de
nouveaux immeubles responsables répondant aux nouvelles attentes des utilisateurs et investisseurs.
Cette concurrence positive pour ces futurs exploitants pousse les promoteurs et constructeurs à avoir
une vision long terme afin de pérenniser leur ouvrage. Développer un bâtiment autosuffisant n’est plus
un exploit pour ces acteurs, en revanche, la gestion de ces nouveaux projets génère de la confusion et
complexe les relations entre les différents corps de métier. Ces outils (BIM, Bilan Carbone) ayant pour
objectif de faciliter les échanges, rendre l’information accessible et la prise de décision plus simple
génèrent une confusion liée le plus souvent au manque de formation. Les utilisateurs fortement
sensibilisés au développement durable sont encore trop focalisés sur l’impact économique qu’un
immeuble responsable peut générer. La législation actuelle et future pousse ces exploitants à analyser
l’immobilier mais aussi l’environnement du projet de manière à prendre en compte l’impact des
collaborateurs en dehors de leur activité. Cependant, de tels projets demandent une enveloppe
financière importante et pose donc un problème de taille. Les grands groupes pourront se positionner
sur des immeubles verts premium allant au-delà de leurs obligations, ses grands utilisateurs sont
d’ailleurs de plus en plus friands de ces projets stratégiques et ouvrent même des postes dédiés à ces
nouvelles thématiques. Concernant les investisseurs, le développement durable pousse ces acteurs à
revoir la qualité de leur portefeuille et à réengager un dialogue financier avec leurs locataires sur le
niveau de charges au vu de la baisse des consommations énergétiques. Les actifs classiques n’aillant pas
reçus de réhabilitation verront leurs rendements diminuer au point de devenir obsolètes pour certains,
l’investisseur de demain sera à la recherche de la valeur verte que peut générer un immeuble. Cette
volonté d’agir d’une manière responsable ouvre la possibilité d’investir socialement responsable en
sélectionnant des entreprises qui correspondent à nos valeurs conformément aux critères ESG. La
récente labélisation ISR en immobilier apporte également un élan positif dans l’investissement
immobilier qui se doit de poursuivre sa consolidation. La durabilité est cruciale pour façonner l'industrie
hôtelière actuelle et future. De plus en plus de personnes exigent que l'industrie hôtelière intègre des
mesures écologiques pour s'assurer qu'elle est responsable et respectueuse de l'environnement. L'une
des façons essentielles dont les gens analysent la nature écologique d'une organisation est par le biais
de ses certifications. Les certifications écologiques montrent que l'industrie hôtelière respecte toutes les
mesures 47 environnementales, ce qui indique qu'elle est responsable sur le plan social et
environnemental.61 Il s'agit d'un tournant pour de nombreuses industries hôtelières, car les décennies
précédentes n'ont pas fait l'objet d'une grande attention en matière d'environnement. Cette situation
est due à l'évolution de l'environnement qui a des effets néfastes sur la planète, notamment le
changement climatique et l'effet de serre. Par conséquent, de plus en plus d'organes législatifs se
réunissent pour intégrer de meilleures mesures qui dictent aux entreprises de respecter
l'environnement. Certains avantages associés au passage au vert incluent des économies financières
substantielles et une base de clients plus importante. Une base de clients plus importante assure à
l'industrie des retours, essentiels pour déterminer la longévité d'un hôtel. De nombreuses industries
hôtelières s'efforcent d'incorporer le concept de virage vert pour assurer des retours constants dans un
avenir imprévisible. Les économies financières comprennent les coûts opérationnels et les coûts de
construction. De plus en plus de pays mettent en œuvre des stratégies qui exigent des agences
immobilières qu'elles se conforment aux exigences en matière d'énergie afin de s'assurer qu'elles n'en
font pas une utilisation excessive pendant la construction.62 Cette caractéristique permet aux
entreprises hôtelières de ne pas consacrer une part importante de leur budget à la construction et
d'économiser d'autres sommes pour faciliter d'autres activités essentielles comme la prestation de
services. Ces avantages sont une priorité pour de nombreuses entreprises hôtelières, et les agences ne
doivent pas les négliger. Malgré les avantages qu'offre le mouvement écologique, les mesures
construites ne doivent pas susciter des attentes irréalistes. Par exemple, les économies d'énergie
exigées par les décideurs politiques ne doivent pas être irréalistes au point que les agences immobilières
ne puissent pas fournir un bâtiment approprié.63 Au contraire, ces politiques doivent tenir compte des
préférences des agences immobilières, de l'industrie hôtelière et de la population. La mise en œuvre
d'une telle approche collective garantit l'harmonie de la législation, ce qui permet une meilleure
conformité des parties concernées. Si l'on s'écarte de cette voie, les industries hôtelières et les agences
immobilières risquent de refuser de se conformer aux politiques d'écologisation, car elles
compromettent leur croissance actuelle et future. Les moteurs de l'industrie hôtelière sont une raison
principale pour laquelle la durabilité devient cruciale dans le domaine. Ces moteurs comprennent la
création de valeur, le CRM, l'informatique 61 MDPI. International Alliance of Green Hotels to Reach
Sustainable Competitive Advantages. https://doi.org/10.3390/su10020573 62 The Mediating Role of
Eco-Friendly Artwork for Urban Hotels to Attract Environmental Educated Consumers.
https://doi.org/10.3390/su14073784 63 Social-Psychological Determinants of Serbian Tourists' Choice of
Green Rural Hotels. https://doi.org/10.3390/su11236691 48 et le développement de partenariats avec
des partenaires crédibles.64 Ces moteurs garantissent qu'un hôtel offre les meilleurs services pour
rester en avance sur ses concurrents. Toute déviation dans la prestation de ces services peut entraîner la
perte de consommateurs, ce qui est préjudiciable à ses revenus. Afin d'intégrer ces moteurs, l'industrie
hôtelière doit pratiquer la durabilité car elle leur garantit des économies importantes, ce qui leur permet
de s'aventurer dans d'autres activités qui amélioreront la fidélité des clients. Ces activités sont les
moteurs mentionnés dans cette section. La concurrence est présente dans toute industrie, et dans
l'industrie hôtelière, elle est à son comble car le secteur s'occupe principalement de services. Par
conséquent, les entreprises doivent faire preuve d'intelligence pour se vendre aux consommateurs.
Outre le passage au vert, les autres éléments qui leur permettront de se démarquer de leurs
concurrents sont la gestion de la relation client (CRM), l'informatique, la création de valeur et le
développement de partenariats avec des partenaires crédibles.65 Plus elles utiliseront ces aspects, plus
elles pourront rester compétitives dans l'industrie hôtelière. Outre le passage au vert, la durabilité
comprend également d'autres piliers, notamment la société et l'économie. La communauté représente
les consommateurs. Les consommateurs sont une raison principale pour laquelle les industries
hôtelières maintiennent leurs revenus substantiels. De nombreux hôtels ne peuvent pas fonctionner
sans eux en raison des revenus importants des consommateurs. Il est donc obligatoire pour l'industrie
hôtelière de donner la priorité à leurs demandes. Leurs besoins peuvent indiquer que les hôtels doivent
être respectueux de l'environnement. Ils peuvent demander à voir le certificat écologique de l'hôtel
pour s'assurer qu'ils traitent avec des hôtels éthiques.66 Si l'hôtel ne répond pas à ces exigences, son
existence est menacée en raison de sa mauvaise image auprès du public, ce qui incite de nombreux
consommateurs à le quitter pour d'autres options. Un autre pilier est l'économie. L'industrie hôtelière
est vitale pour le PIB d'un pays en raison du nombre d'opportunités d'emploi et de ses revenus pour une
nation. Par conséquent, tous les hôtels doivent mettre en œuvre des mesures appropriées pour réduire
leurs coûts tout en améliorant leurs revenus. Cette action est possible en passant au vert. Les hôtels
peuvent intégrer des politiques qui leur permettent d'économiser des coûts énergétiques en
incorporant des ampoules à économie d'énergie.67 Une telle action permet d'économiser des coûts
énergétiques, ce qui leur permet d'utiliser ces fonds pour d'autres activités bénéfiques comme la
responsabilité sociale et la création 64 MDPI. The Universal Precautionary Principle: New Pillars and
Pathways for Environmental, Sociocultural, and Economic Resilience.
https://doi.org/10.3390/su11082357 65 Idem. 66Social-Psychological Determinants of Serbian Tourists'
Choice of Green Rural Hotels. https://doi.org/10.3390/su11236691 67 NH Hotel Group. (2022).
Découvrez nos hôtels verts dans le monde entier, https://www.nhhotels.fr/environnement/hotels-
ecologiques-developpement-durable 49 de valeur. Plus ils s'engagent dans de telles activités, plus ils
améliorent la vie de la société, améliorant ainsi l'économie globale du pays. L'analyse montre que le
pilier de l'environnement garantit l'aspect pratique de tous les autres piliers de la durabilité. Par
conséquent, les industries hôtelières doivent être attentives à la manière dont elles traitent leur
environnement. La responsabilité n'incombe pas seulement à l'industrie hôtelière, mais aussi aux autres
secteurs d'activité. Plus les industries donneront la priorité à l'écologie, plus la probabilité d'atteindre la
durabilité sera élevée, ce qui est essentiel dans la dynamique commerciale actuelle et future.