ERMIDA

RMIDA │ Antonio

Fonte: site MPT

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A Medical Properties Trust é uma empresa focada na aquisição e administração de imóveis para
locação, voltados à instalações hospitalares, possuindo 441 imóveis, divididos em 10 países, com
aproximadamente 44.000 leitos, sendo a segunda maior do mundo.

FONTE: Press Release 3T2023

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Das unidades, 63,7% se refere a hospitais gerais e cuidados agudos; 13,3% em
Instalações de saúde comportamental; 7,5% em instalações de reabilitação para
pacientes internados, além de percentuais menores para cuidados de longo prazo e
outras instalações:

FONTE: Press Release 3T2023

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Nos EEUU está a maior parte dos hospitais, seguido do Reino Unido e Alemanha:

FONTE: Press Release 3T2023

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No terceiro trimestre de 2023 a Cia teve U$306Milhões em receitas, sendo

$229,3Milhões com aluguel faturado no período:

Resultado Bruto US$306Milhões

Despesas Op. US$229Milhões

Lucro Líquido US$116Milhões

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No mesmo período do ano anterior, a receita total foi de U$352Milhões e o lucro

de U$221,7Milhões, representando assim uma queda significativa. Quando
comparados os três trimestres de 2023 com 2022, a queda é ainda mais significativa,
passando de um lucro por ação de $1,74 para $0,18.

Os resultados da Cia. estão sendo afetados pela inadimplência, mas esperamos

que os resultados melhorem a partir deste ano (2024), ainda com efeitos negativos no
4T2023.

No 4T2022 e no 2T2023, a Cia teve prejuízo, o que também vem impactando o

preço das ações no mercado de capitais:
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Como se observa pelo gráfico acima, o papel está sendo negociado hoje a $3,24,
muito abaixo da base no pior momento da pandemia para o mercado, em que o
mercado precificou a ação em pouco mais de $12,00.
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ROE
Com patrimônio líquido de $8,2bi, e um lucro no Tri anualizado de $465Mi:

5,67% 10,98%
Tri Anualizado últimos 4 Trimestres
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ENDIVIDAMENTO

x PATRIMÔNIO LÍQUIDO
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LUCRO P/ ACÃO 2022:

1
LUCRO P/ AÇÃO

Us$ 2,32
LUCRO 3T2023 ANUALIZADO: 23,9%

SEMPRE A COTAÇÃO DE R$3,24

1
O LPA referenciado tem como base o lucro de 2022 mas com base na cotação atual
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Evolução da Receita e do Lucro Líquido

Mil
Descrição/Ano 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Receita 541,14 704,75 784,52 854,2 1250 1540 1540
Lucro Líquido 224,49 288,38 1010 372,38 429,35 653,86 901
FONTE: TradingView

Excluindo-se o lucro de 2018 em razão de efeitos não recorrentes, observa-se que

entre os anos de 2016 e 2017 o aumento no lucro foi de 28,46%; entre os anos de
2019 e 2020 o aumento foi de 15,29%; entre os anos de 2020 e 2021 o aumento foi de
52,29% e entre os anos de 2021 e 2022 o aumento foi de 37,79%, representando
assim um aumento médio de 33,46% a.a., mas lembrando que a expectativa é que
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para o ano de 2023 haja uma redução no lucro, talvez até com prejuízo; a primeira
redução no lucro em vários anos (excluindo o lucro com efeito não recorrente de 2018):

Lucro Líquido
1200

1000

800

600
Lucro Líquido

400

200

0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Fonte: Analista com informações TradingView

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RELAÇÃO VALOR DE MARCADO /

PATRIMÔNIO LÍQUIDO
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FONTE: Press Release 3T2023

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A MPT é uma das maiores empresas do mundo em sua área de atuação, com
centenas de imóveis locados em uma atividade resiliente. De fato, a empresa vem
sofrendo com alguns contratempos, como inadimplência de alguns locatários a alta dos
juros, mas o destaque neste relatório é que o mercado vem punindo, a toda evidência,
demasiadamente a Cia.

Como apontado acima, ela está sendo negociada a 0,23x o seu patrimônio líquido,
o que significa dizer que se está pagando por ela hoje ¼ do seu valor patrimonial, caso
a empresa fosse liquidada.

Soma-se a isso o lucro por ação, muito expressivo ao se considerar não apenas o
ano de 2022, mas também o ano de 2023 (parcialmente). Mesmo com um possível
prejuízo no 4T2023, a tendência é que para os próximos anos a Cia. entregue lucros
consistentes, e porque não dizer robustos ao se considerar o valor da ação.
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Considerando que em 2025 e 2026 a Cia consiga replicar o ano de 2022
reajustado pela inflação, isso significa que o lucro desses dois anos seria equivalente a
todo o valor de marcado da Cia considerando a sua cotação atual2.

Isso significa um preço muito baixo mesmo considerando os riscos, de fato

relevantes, mas seu patrimônio permanecerá lá, senão para ser remunerado
adequadamente em 2023, pelo menos é o que se espera para os próximos anos.

EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO EM UM ANO:

2016 2022

264%
3,25 bi 8,54 bi

2
Não esperamos que isso aconteça, mas que o lucro seja de aproximadamente $440mi.
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Em dividendos, considerando a cotação atual e os últimos pagamentos, que

segundo o tradingview representa mais de 18% em um ano, podemos afirmar que a

MPT é uma excelente pagadora.

Considerando esses aspectos, recapitulando, cotação representando 0,23x o valor

patrimonial, dividendos de mais de 18% e lucro por ação que em 2022 foi mais de 40%
considerando a cotação atual, somado ao ramo de atividade (bastante seguro), isso
nos faz recomendar a compra desse BDR, mas é claro, com bastante parcimônia,
adquirindo mais e mais cotas apenas na medida em que o preço continue caindo.
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Soma-se a esses pontos positivos, o fato de o investimento em BDR representar
uma forma importante de diversificação, atrelado ao dólar, podendo representar um
benefício duplo ao investidor e uma espécie de hedge.

Especificamente quanto ao baixo retorno sobre o patrimônio líquido (ROE), sua

importância é mitigada em razão do alto payout, ou seja, considerando que grande
parte do lucro é distribuído e não reinvestido, o ROE perde parte de sua relevância,
ainda que, sabidamente, a Cia demonstre com isso não ter condições de implementar
forte crescimento. Na prática, os administradores reconhecem as dificuldades do
mercado e o investidor deveria reconhecer que a segurança não anda de mãos dadas
com forte crescimento, daí a nossa recomendação.

Considerando que na amostragem 2016 foi o ano de menor lucro para a Cia. com
U$224mi, isso significa que mesmo com esse cenário e a cotação atual, o LPA seria de
11,5%, o que confirma a segurança desse investimento. Por outro lado, o site
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especializado TradingView, aponta o beta para essa ação em 2,65 (extremamente
alto), o que impõe atualmente um custo de capital da ordem de 18%.

Considerando ainda que o modelo CAPM é amplamente utilizado, servindo de

base para a análise de preço justo de grande parte dos analistas, é intuitivo acreditar
que o mercado deva continuar punindo esta Cia., então para o investidor de curto
prazo, o investimento na MPT talvez não seja a melhor opção.

Por fim, considerando o custo de capital, o lucro estimado e uma taxa de

crescimento de 2%, podemos apontar como valor justo para a ação $4,563, ou seja, um
upside de aproximadamente 40%.

3
Tal estimativa foi feita com base no lucro líquido e não na distribuição de dividendos como é comumente aplicado e defendido pela melhor doutrina. Considerando o valor
da ação em $4,56 o BDR pela cotação atual do dólar seria de R$11,28.
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Essa Companhia atua em um setor de baixo risco (imobiliário), mas é claro que
não se pode perder de vista o momento ruim desse mercado nos EEUU, que somado
ao endividamento, ainda que não tão significativo, pode comprometer os resultados
futuros com o pagamento de juros.

O mercado espera a redução na taxa de juros norte-americanos, mas isso é

apenas uma expectativa, então caso a inflação persista e haja um aumento da taxa
básica, isso pode impactar o negócio e também o mercado de ações.

Mas no longo prazo, acreditamos que os resultados virão.

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Então os principais riscos que identificamos no negócio são juros e inadimplência
associado aos riscos da administração. Considerando esses e outros riscos, é
fundamental que o investidor veja a MPT como uma boa opção, apenas para fins de
diversificação. NÃO ESTAMOS RECOMENDANDO A COMPRA EM QUANTIDADES
EXPRESSIVAS, E SIM EM PEQUENAS QUANTIDADES MENSAIS NA MEDIDA E
SE A COTAÇÃO CAIR, MEDIANTE CONSTANTE AVALIAÇÃO.

RISCO
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Dividendos

FONTE: TradingView
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Momento
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Código BDR M2PW34

Ticker MPW
Cotação Atual BDR R$8,08
Preço Máximo da Recomendação R$11,28
Cotação NYSE US$3,24
Relação Ação/BDR 1:2
Cotação Dólar R$4,95
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Disclaimer Relatório produzido em: 01/02/2024

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