Protección de la posesión y la tenencia.

La defensa extrajudicial y judicial

La justicia por mano propia está proscripta en todo Estado de derecho. Por consiguiente, aquel que está en posesión
o tenencia de una cosa no puede ser privado de ella por vías de hecho, ni siquiera por su verdadero propietario,
quien deberá recurrir a la justicia. Existe en la normativa una sumatoria de acciones que protegen al tenedor o
poseedor turbado o desposeído.

Articulo 2238. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan.

Las acciones posesorias, según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Es decir, quien ostenta
el corpus es obstaculizado en el ejercicio pleno de su posesión por alguien que realiza actos materiales para tomarla.
Ejemplo: guardar mercadería en un predio, romper un portón, afincar animales, etc. Acción de mantener la tenencia
o la posesión. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseed o al
tenedor. Puede producirse a través de los vicios de violencia, abuso de confianza o clandestinida. Es total porque
exclute absolutamente la posesión, pero puede ser parcial (sobre una parte de la cosa). Acción de despojo.

Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como
acción de daños. Es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Ejemplo: cortar flores de jardín
ajeno o pintar un muro ajeno con graffiti.

Articulo 2239. Acción para adquirir la posesión o la tenencia.

Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no
tiene sino un derecho a al posesión o a la tenencia no peude tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Artículo 2240. Defensa Extrajudicial

Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y
repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o
policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la
propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
extrajudicial.

- Legitimación activa: es la más amplia, pueden servirse de este medio de defensa los titulares de derechos
reales, todos los poseedores (aún los viciosos) y todos los tenedores y servidores de la posesión.
- Legitimación pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
- Supuesto fáctico: deben cumplirse los siguientes requisitos:
o Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando o impidiendo el corpus y una
defensa de este por mano propia, sin que medie intervalo de tiempo entre uno y otra.
o Razonabilidad en la defensa: es decir, los medios elegidos deben ser proporcionales cualitativa y
cuantitativamente a los empleados por la agresión.
o Los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde, por ejemplo, si el desapoderamiento tiene lugar
en una zona rural, a muchos kilómetros y la comisaría más cercana.

Defensa judicial

Acciones posesorias: para iniciar judicialmente cualquiera de las acciones posesorias, no se requiere acreditar la
causa o título de dónde surge la relación de poder. Tampoco será requisito tener buena fe, bastando probar la
relación de poder y la turbación o el desapoderamiento, según el caso.

El plazo de prescripción de las acciones posesorias es de un año, de acuerdo con el artículo 2654, inciso b, del CCCN.
Existen DOS TIPOS de acciones: posesorias propiamente dichas y acciones reales

Acciones posesorias: la acción es posesoria, si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la
turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.

Artículo 2242. Acción de mantener la tenencia o la posesión (acción posesoria a la turbación de la posesión)

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos
que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes
para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o
a la tenencia.

Artículo 2241. Acción de despejo (acción posesoria al desapoderamiento de la posesión)

Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa
o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de
mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si
toma la cosa de propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el
objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción
de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a
la tenencia.

Legitimación activa

Para ambas acciones, todo tenedor o poseedor, aunque sea vicioso de una cosa, parte de esta o de una universalidad
de hecho, como puede ser un rebaño (artículo 1927 del CCCN). También pueden ejercerlas los coposeedores contra
terceros o los otros coposeedores que turben o excluyan su posesión (artículo 2245 CCCN).

Legitimación pasiva

Están legitimados pasivamente tanto el despojante como sus herederos y sucesores particulares de mala fe.

Quedan excluidos los sucesores particulares de buena fe, especialmente en los casos contemplados en el artículo
1895 del CCCN.

Prueba y conversión

Si existen dudas sobre la relación de poder, se considera legitimado el que haya estado en contacto con la cosa al
tiempo de la lesión o el que prueba la relación más antigua y, si durante el proceso se convierte la causa que dio
origen a la acción (por ejemplo, de una turbación se produce un desapoderamiento), se puede convertir la acción.
Para comprender lo expuesto, puedes leer los artículos 2243 y 2244 del CCCN.

Acción posesoria de obra nueva

La acción de obra nueva se encuentra regulada dentro de los mencionados artículos 2242 y 2241, ya sea que la obra
turbe o desapodere de la posesión o tenencia.

“Esta acción comprende la turbación producida por (...) los actos que anuncian la inminente realización de una obra”.

Con solo actos que anuncien una inminente obra ya puede considerarse turbación.

“Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en
el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia”.

Aquí se requiere la realización de una obra que configure desapoderamiento.

Acciones reales

Según protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan también reales o personales.

La acción real se dirige contra quien posea la cosa en contra de la voluntad del titular del derecho real protegido.

El art. 2246 determina que las acciones reales “son los medio de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio”.

Las acciones reales son cuatro:

1- Acción reivindicatoria : se ejerce cuando la privación en el ejercicio del derecho real sea absoluta. La
legitimación activa compete a los titulares de derechos reales que se ejercen mediante posesión (dominio,
condominio, ph, conjuntos inmob., tiempo comaprtido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso,
habitación, prenda, anticresis) para los casos de desapoderamiento de cosas muebles o inmuebles en su
totalidad o en parte de ella y la universalidad de hecho.
2- Acción confesoria: protege a los titulares de derechos reales, a quienes les sea impedido el ejercicio de los
derechos inherentes a la posesión, esto es, las servidumbres activas y aquellos derivados de las relaciones de
vecindad.
3- Acción negatoria: se ejercerá cuando el ejercicio del derecho real sea turbado. La legitimación activa es
idéntica a la reivindicatoria, le podemos sumar el acreedor hipotecario y en relación con los inmuebles.
4- Acción de deslinde: se ejerce cuando hay dudas o incertidumbre sobre dónde debe pasar la línea divisoria
entre dos inmuebles contiguos y tiene por finalidad demarcarlos. No procede cuando se cuestionan los
mismos, ya que allí cabe una acción de reivindicación.

El accionante puede:

- Solicitar el restablecimiento de su derecho real (y pedir complementariamente un resarcimiento de daños)

- Pedir una indemnización sustantiva por daños (perdiendo el derecho al ejercicio de la acción real)

Publicidad

La publicidad es un acto que consiste en brindar determinada información a ciertos destinatarios por algún medio.
Desde un punto de vista amplio, es una actividad destinad aa producir cognoscibilidad. En una noción más
restringida, decimos que la publicidad es jurídica cuando lo que se da a conocer son hechos jurídicos y su finalidad es
la de producir efectos jurídicos.

Naturaleza jurídica de la publicidad

Es la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para
que dichos terceros puedan conocer el evento. Es importante distinguirla de los siguientes términos:

- Publicación: es episódica y falta para su actuación una organización específica, produciendo solamente una
situación de notoriedad. Normalmente se refiere a actos de derecho público.
- Notificación publica: produce un conocimiento legal. Va dirigía a una persona determinada, siendo un
procedimiento dinámico y episódico, mientras que la publicidad destinada a la generalidad es permanente y
estática.
- Forma y publicidad: no es la forma del acto lo que se da a publicidad, sino que e suna formalidad del acto.

Publicidad registral: es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado
registro.

CLASES DE PUBLICIDAD

SISTEMAS NO REGISTRALES: aquí la publicidad se cumple, no a través de la inscripción en registros, sino por otros
medios. Vélez Sarsfield adopta la tradición como medio de publicidad, que saca, a su entender, de las sombras en que
se encontraba sumida la creación de los derechos reales según el derecho francés y los pone de manifiesto a toda la
sociedad, a través de la realización de actos materiale sosbre la cosa, que son necesarios a los efectos de la
consumación de aquella.

SISTEMAS REGISTRALES: los registros, son los medios necesarios e indispensables para poner en conocimiento de
terceros la existencia del derecho real, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen,
así como su transmisión y extinción. Cosas muebles (automotores, aeronaves, buques, etcétera) y cosas inmuebles.

Los registros y los sistemas registrales: breve reseña

Registro: son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica. Se deben distinguir los
administrativos de los registros jurídicos. Normalmente, se intenta contemplar a los registros desde tres puntos de
vista: como oficina pública, como conjunto de libros y como institución, pero se expresa que la única verdadera
concepción es aquella que considera al registro como una institución, siendo solo objeto de su organización el
examen de los libros y la caracterización de la oficina.

Clasificación:

- Registros personales: tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al

objeto de la registración. Su eje es el sujeto titular. Pueden referirse a aspectos generales de la persona y no
con relación a bienes determinados.
- Registros reales: se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean estas muebles o
inmuebles. Por este sistema, cada inmueble se encuentra matriculado con su correspondiente número de
orden y así se le asigna una hoja especial llamada folio real, donde se asienta su constitución, transmisión o
extinción de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que le corresponde dicho folio.

Según la técnica utilizada para realizar la publicidad, los registros reales pueden ser de folio real (cuando la unidad de
registración es la cosa) o de folio personal (cuando se los individualiza por titulares del derecho).

 De transcripción: la registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento o por
medio de su incorporación o la de una copia.
 De inscripción: el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser
publicadas, las que, tratándose de derechos reales, son llamadas constancias de trascendencia real.
 Declarativos: el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese derecho
existente extrarregistralmente pase a ser oponible a terceros. Ejemplo: Registro de la Propiedad del
Inmueble.
 Constitutivo: caso de algunos bienes muebles registrables (como los automotores). El derecho real no existe
antes de la inscripción, sino que se constituye (o nace) cuando se inscribe en el registro respectivo.
 Eficacia de la publicidad

El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se adopte, aunque hay un efecto común a todos los
sistemas: la divulgación o exteriorización de hechos susceptibles de producir una modificación de interés general.

Este efecto común es la publicidad noticia, que crea la notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad
general

Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia es declarativa, es decir, “sirve para reforzar la buena fe,
haciendo conocer a los demás, la existencia de derechos” (Moisset de Espanés, 2003, p. 29).

Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si tiene a mano los medios para conocerlo. Por tal
motivo, en nuestro sistema inmobiliario toda la protección publicitaria está concebida como una protección para
el titular y el tercero de buena fe en el tráfico, y asienta sobre el registro.

No hay derecho, o no existe el derecho, si no pasa por el registro. Es titular el que está inscripto y pierde el
derecho si se pierde la titularidad registral. La publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislación en el
régimen de los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y en el de palomas mensajeras.

La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad de los actos registrados respecto de
terceros) o efectos constitutivos (haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo registra).

La publicidad registral en la república argentina. Antecedentes.

Según Velez Sarsfield hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante. Tradicionalmente, la doctrina
distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.

La publicidad posesoria es la elegida por el Velez Sarsfield para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos
reales que se ejercen por posesión, y parte de la doctrina que entiende que es insuficiente en grandes poblaciones.
En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Velez solo para las hipotecas, puesto que en ese caos el
inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicar la mutación de otro motor.

A pesar de lo expresado por Velez Sarsfield, en el afán de consolidar la seguridad del trafico jurídico, las provincias
extendieron las funciones de los registros de hipotecas (únicos previstos por el código civil) a la inscripción de todos
los actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles.

1879: se inaugura el Registro de la Provincia de Buenos Aires.

Las leyes que creaban los registros provinciales solían exigir la inscripción de los títulos a los fines de dotar de
oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen de adquisición y pérdida de la propiedad, etc.) eran
inconstitucionales.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo oportunidad de expedirse en numerosas ocasiones4 respecto de los
requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes
provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana anomalía), el
requisito de registración se generalizó en todo el país al comprobarse sus conveniencias prácticas (incluso algunos lo
consideraban parte del poder de policía no delegado).

La publicidad registral en el Código Civil y Comercial de la Nación: el artículo 2505 del Código Civil y el actual
artículo 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación

Con la reforma de la Ley 17711, se modifica el artículo 2505 del Código Civil y se agrega un requisito a la transmisión
de derechos reales sobre inmueble.

En el Código de Vélez, los derechos reales que se ejercen por la posesión se transmiten y/o constituyen por la
conjunción de título y modo suficientes.

La Ley 17711 introdujo una modificación en el artículo 2505, en cuanto a que "la adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción (...)".
La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con titulo y modo (tradición), y el
efecto es la oponibilidad.

Con motivo de la reforma que produjo la Ley 17711, se procede al dictado de la Ley 17801 del Registro de la
Propiedad Inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley
nacional. De esta forma, el nuevo sistema dotó de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble
provinciales, legitimándose el efecto de oponibilidad emanada de la publicidad registral.

Ley 17801 de registros inmobiliarios. Los principios registrales

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas o fuerzas, que inspiran la Ley 17801. Estos no se
encuentran consignados expresamente, sino que son elaboraciones doctrinarias.

La Ley fue redactada sobre la base de las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti
(director del Registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (rector de la UBA). El proyecto tomó como base
las conclusiones de la primera Reunión de Directores de Registros Provinciales, celebrada en Buenos Aires en el año
1964.

Los principios, que se mencionarán a continuación, tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la
reglamentación del código de Vélez en materia de registración de hipotecas.

a) Principio de prioridad: Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales
consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real
de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto
contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempore, potior iure, “primero
en el tiempo, mejor en el derecho” (…).
Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de derechos reales inmobiliarios, en principio,
ello se materializa por intermedio del acceso al registro del documento portante de un derecho real. El que
primero ingresa desplaza al que ingresa posteriormente. Sin embargo, esto no es absoluto, ya que vamos a
ver que la prioridad puede retrotraerse, puede ser objeto de negociación, y, es más, la existencia de la
necesidad de la tradición para la adquisición de derechos reales y la circunstancia de que el registro da a
publicidad títulos y no derechos, pueden ser motivo para que el principio general enunciado no se aplique en
ciertos casos.
b) La inscripción: la acción de asentar las situaciones jurídicas registrables se denomina “registración”,
reservándose el término “inscripción” para las mutaciones en los derechos reales, en tanto que “anotación”
alude a las medidas cautelares. En los registros se escribirán o anotarán los siguientes documentos:
a. los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.
b. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.
c. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Los efectos que puede tener la inscripción pueden ser:

- Constitutivos: cuando produce una mutación real. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en
el registro. Antes, no genera efectos ni para las partes.
- Declarativos: la mutacion real tiene lugar guera del Registro y la inscripción le otorga oponibilidad frente a los
terceros. El derecho real nace antes de la registración. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de
buques o de aeronaves.

Características del sistema registral inmobiliario

- La inscripción tiene un carácter puramente declarativo, que se limita al perfeccionamiento de la adquisición

del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitución del derecho real ni convalida los
títulos viciados.
- La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valor,
es decir, el carácter erga omnes del derecho real. El derecho real no será oponible a aquel que haya obtenido
colocación registral.
- Se utiliza la técnica de folio real, que consiste en destinar a cada inmuble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo (número de matricula).
- En la matricula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titulairdades) y un tracto sucesivo
horizontal ( encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, etc.)
c) Especialidad y determinación: este principio indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben
estar perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica (sujeto-objeto-causa o el hecho
jurídico) plasmados en él. La relación jurídica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la
constitución de una hipoteca; y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto
es la extinción del usufructo.

El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves
notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se mencionarán las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se mencionará la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.

d) Tracto Sucesivo: Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos
adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello
refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada.

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento con los demás referidos al sujeto,
objeto o causa. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la
constitución, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueño y a la
vez que no figuraba inhibición a su nombre en el folio personal, entre otros.

o se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.[9]

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripción alguna con anterioridad, como
el caso de una usucapión, no existirá titular registral anterior ni encadenamiento posible.

e) Efectos: en caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el registro debe proceder de la
siguiente manera: si el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el documento no se
inscribe. En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede justificar la legitimación
de su causante, el documento se inscribirá en forma provisoria por ciento ochenta días.
f) Tracto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único
dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. Es decir, en el tracto abreviado se comprime en
un asiento único la relación de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto
en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado en una razón de orden práctico,
que es la de evitar la confección de un asiento que va a desaparecer de inmediato por otro posterior. Es decir,
este principio permite realizar la inscripción de una mutación real en la cual el disponente no es quien figura
como titular del derecho real en la matrícula, y el fundamento es la economía inscriptoria. En este sentido, el
artículo 16 de la Ley 17801 establece que, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, no es necesaria la previa inscripción “cuando el documento sea otorgado por los
jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones
contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre
 g) Legalidad: impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad
reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a
un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez o perfección. Es decir, este principio nos
demuestra que los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a un examen o calificación a los fines de
controlar si son válidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador se lo ha llamado función calificadora.
h) Rogación: Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El
Registro no procede de oficio, sino a solicitud de la parte legitimada. La situación registral solo variará a
petición:
a. del autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal.
b. Quien tuviera interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas
estuvieran asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con
su intervención.
Entre las personas que tienen o pueden tener interés en asegurar el derecho que se ha de registrar, deben
comprenderse no solo las partes intervinientes en el acto jurídico, sino ciertos terceros que se incluyen en la
categoría de los llamados terceros interesados, entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el
documento, pueden luego accionar con relación a este.

Publicidad y fe publica.

La publicidad de los derechos reales es la “actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real,
que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico”
(Moisset de Espanés, 1972, p. 3). La publicidad puede ser:
 Material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad
o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al Registro.
 Formal: hace referencia a la información que brinda el Registro a través de sus asientos. En otras palabras, es
la publicidad que sale del Registro; por ejemplo, fotocopia del folio real, de una matrícula, informes, etcétera.
Está consagrada en el artículo 21 de la Ley registral 17801, a cuya lectura nos remitimos.

Medios
De acuerdo a Cornejo, la publicidad se produce por diversos medios
a) Exhibición de los asientos del registro, en la forma que establecen las reglamentaciones locales, tratando
de evitar la posibilidad de pérdida, adulteración o deterioro.
b) Expedición de copias autenticadas de la documentación. Son instrumentos públicos y,por ende, hacen
plena fe de su contenido en cuanto a que esa es la situación registral del inmueble en el momento de
emitirse la copia; sin embargo, no aseguran que esa situación no pueda variar en el futuro, las que serán
oponibles al solicitante de la copia.
c) Informes. Puede ser la copia autenticada del folio correspondiente, en cuyo caso se identifica con la
copia autenticada. Pero también un informe puede ser un extracto de uno o de varios asientos.
d) Las certificaciones a las que se refiere en el art. 22 y ss. De la Ley 17801.

La diferencia entre la certificación o los certificados y los informes es la siguiente: el informe, al igual que la copia
auténtica de los asientos, solo produce publicidad-noticia y asegura la veracidad de la información en el momento en
que es emitida. En cambio, el certificado, además de producir un anoticiamiento respecto de la situación registral de
un inmueble, asegura su inmutabilidad durante el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de
prioridad.

El certificado del artículo 23 de la Ley registral es una diligencia previa a todo acto jurídico de disposición sobre
inmuebles. Este tiene una doble naturaleza: es formal y material. Por un lado, está dotado de publicidad formal,
informa el estado de las personas disponentes (inhibición, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares,
cargas reales, etcétera). Por otro lado, su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral, pues genera un
efecto de inoponibilidad.
A los medios señalados por Cornejo (1994), podemos incluir la fe pública registral, según la cual un asiento es exacto
cuando coincide con la realidad jurídica material extrarregistral, o sea, aquella que los jueces declararían llegado el
caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure (de pleno derecho) y cuentan
con un sistema de seguros para los casos en que no es así. En nuestro sistema, la presunción no opera, pues el
artículo 4 de la Ley registral indica que esta inscripción no es convalidante, o sea, no subsana defectos. [16]

El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presunción de autenticidad de los
documentos emanados del Registro. Los certificados e informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de su
contenido, acreditando reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un título nulo o viciado,
el informe solo acreditará que el título existe y que su contenido es el reflejado allí, pero no saneará el título.

Subasta judicial

Para adquirir un bien en una subasta judicial se deberá concurrir a las salas de remate correspondientes a la
circunscripción judicial donde se encuentre el tribunal ordenante de la subasta referida. Indefectiblemente, quien se
presente deberá llevar su documento nacional de identidad y cumplir con las condiciones de venta que fije el tribunal
respecto de la forma de pago, monto de la comisión al martillero e impuestos que se deben abonar al adquirir un
bien en una subasta judicial. Cabe señalar que los bienes que una persona adquiera serán libres de gravámenes.

Por otra parte, es importante aclarar que aunque las condiciones de venta pueden variar en cada subasta, según lo
fije el tribunal que la ordenó, por lo general el pago es en efectivo y en el momento de la subasta. Los montos a pagar
corresponden a:

 seña: 20 % del monto de la venta en el caso de bienes inmuebles;

 total del precio de la venta en el caso de bienes muebles; e

 impuestos: IVA e impuesto a la transferencia de inmuebles (si corresponde).

Por otra parte, se debe abonar la comisión del Martillero, que variará de acuerdo al tipo de bien que se subaste:

 Bienes inmuebles edificados: 3 %

 Bienes inmuebles sin edificar: 5 %

 Bienes muebles: 10 %

 Derechos o acciones: 5 %

En caso de que una persona adquiera bienes inmuebles, en el momento de la subasta deberá abonar la seña,
mientras que el saldo restante lo abonará luego de que esta se apruebe.

La entrega de los bienes adquiridos, en el caso de bienes muebles no registrables, es inmediata. En el caso de los
automotores, la entrega se efectúa una vez realizada la transferencia en el Registro correspondiente. Y en el caso de
inmuebles, la posesión es entregada una vez aprobada la subasta, abonado el saldo total, los impuestos y comisiones
que correspondan.