MEMORIA TRABAJO FIN DE MÁSTER

MÁSTER UNIVERSITARIO EN PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA DE LA

EMPRESA, ANÁLISIS Y TOMA DE DECISIONES

El ascenso de Evergrande: Análisis de la Inmobiliaria

China y su impacto en el mercado mundial
 Resumen

Desde la reforma del sistema de vivienda en 1998, el mercado

inmobiliario chino se ha desarrollado rápidamente. Es innegable que la
industria inmobiliaria ha proporcionado la premisa y el escenario para el
desarrollo de la economía nacional, y también ha desempeñado un enorme
papel en el impulso del crecimiento económico. El rápido desarrollo del sector
inmobiliario ha ido acompañado de un continuo aumento de los precios de los
inmuebles, y la cuestión de una "burbuja inmobiliaria" ha atraído la atención.
Sin embargo, debido a la vaguedad de la definición de "burbuja inmobiliaria" y
al método de medición incompleto, así como al hecho de que las burbujas
suelen crearse y estallar antes de confirmarse, resulta inapropiado utilizar
burbujas para describir el desarrollo actual del mercado inmobiliario chino.

En concreto, este documento define el "desarrollo irracional del mercado

inmobiliario" como el resultado de las decisiones "racionales" tomadas por los
distintos agentes que intervienen en el mercado inmobiliario (promotores
inmobiliarios, compradores de viviendas, gobiernos locales, gobierno central,
bancos, etc.) para maximizar sus propios intereses, lo que conduce a Este
documento examina el mercado inmobiliario desde una perspectiva económica
nacional. En él se hace un juicio global sobre los efectos adversos del
desarrollo irracional del mercado inmobiliario desde la perspectiva de la
economía nacional. A continuación, basándose en el juicio global, este trabajo
examinará los efectos adversos del desarrollo irracional del mercado
inmobiliario chino sobre la economía nacional desde las perspectivas de la
economía real, el consumo de los residentes y los riesgos macrofinancieros,
respectivamente.

Palabas clave: mercado inmobiliario, economía nacional, economía real,

consumo, riesgo macrofinanciero.
 Abstract

Since the reform of the housing system in 1998, China's real estate
market has gained rapid development. It is undeniable that the real estate
industry has provided the prerequisites and venues for the development of the
national economy and has also played a huge role in driving economic growth.
The rapid development of the real estate industry has been accompanied by a
continuous rise in real estate prices, and the issue of a "real estate bubble" has
aroused concern. However, due to the vagueness of the definition of "real
estate bubble" and the incomplete measurement method, as well as the fact
that bubbles are usually created and burst before they are confirmed, it is
inappropriate to use bubbles to describe the current development of China's
real estate market.

Specifically, this paper defines "irrational development of the real estate

market" as a result of the "rational" decisions made by the various actors
involved in the real estate market (real estate developers, home buyers, local
governments, central government, banks, etc.) to maximize their own interests,
leading to This paper examines the real estate market from a national economic
perspective. This paper makes an overall judgment on the adverse effects of
the irrational development of the real estate market from the perspective of the
national economy. Then, based on the overall judgment, this paper will examine
the adverse effects of the irrational development of China's real estate market
on the national economy from the perspectives of the real economy, residents'
consumption and macro-financial risks respectively.

Keywords: real estate market, national economy, real economy, resident

consumption, macro-financial risk.
ÍNDICE

BLOQUE I – INTRODUCCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN.........................5

1. Introducción.......................................................................................5

2. Objetivos........................................................................................... 6

3. Preguntas de la investigación............................................................6

BLOQUE II – METODOLOGÍA.................................................................8

4. Metodología.......................................................................................8

BLOQUE III – MARCO TEÓRICO..........................................................10

5. Marco teórico...................................................................................10

5.1 Análisis PESTEL......................................................................10

5.2 Análisis del Microentorno.........................................................10

5.3 Análisis DAFO de Evergrande en España................................11

BLOQUE I – INTRODUCCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN

1. Introducción.

El fenómeno del crecimiento de Evergrande, una de las corporaciones

inmobiliarias más grandes de China, no solo se ha limitado a su país de origen
sino que también ha comenzado a impactar significativamente en los mercados
internacionales, particularmente en España. Esta introducción propone un
análisis exhaustivo del proceso de expansión de Evergrande en el mercado
español, evaluando tanto las estrategias adoptadas por la empresa como las
implicaciones económicas y culturales de su ingreso en un contexto europeo.

Evergrande, fundada en 1996, ha experimentado un crecimiento

vertiginoso, convirtiéndose en un gigante inmobiliario con ramificaciones en
diversas industrias (Feng, 2019). Su expansión internacional, y especialmente
su entrada en el mercado español, marca un hito importante tanto para la
empresa como para el sector inmobiliario español. Según Zhang y Zhao (2021),
la llegada de Evergrande a España representa no solo una inversión extranjera
significativa sino también una oportunidad para observar las interacciones entre
las prácticas empresariales chinas y los mercados europeos.

El objetivo principal de este trabajo es analizar el lanzamiento de

Evergrande en España, identificando los factores clave que han facilitado su
expansión y las estrategias utilizadas para adaptarse al mercado local.
Además, se examinará el impacto de esta expansión en el sector inmobiliario
español, considerando aspectos económicos, regulatorios y culturales.

A lo largo de este estudio, se abordarán temas como la adaptación de

Evergrande a las normativas y expectativas del mercado español, las
reacciones de los actores locales del sector inmobiliario y las perspectivas a
largo plazo de la presencia de Evergrande en España. Este análisis se
fundamenta en una variedad de fuentes académicas y datos de mercado,
proporcionando una perspectiva equilibrada y detallada.
 2. Objetivos.

El objetivo general de este estudio es analizar el proceso de expansión y

establecimiento de Evergrande, una de las mayores empresas inmobiliarias de
China, en el mercado inmobiliario español. Se pretende comprender las
estrategias, desafíos y oportunidades asociadas con su incursión en España,
así como evaluar el impacto que esta expansión tiene tanto para la empresa
como para el mercado inmobiliario español.

Objetivos Específicos:

 Examinar el contexto de expansión de Evergrande en España.

 Evaluar las estrategias de internacionalización de Evergrande.
 Analizar el impacto económico y social de la expansión de
Evergrande en España.
 Identificar desafíos y oportunidades para Evergrande y el sector
inmobiliario español.

3. Preguntas de la investigación.

Para guiar de manera efectiva el análisis de la expansión de Evergrande

en el mercado inmobiliario español, este estudio se centrará en responder las
siguientes preguntas de investigación:

1) ¿Cuáles son los factores clave que motivaron a Evergrande a

expandirse en el mercado inmobiliario español? Esta pregunta busca
explorar las razones económicas, estratégicas y de mercado que
llevaron a Evergrande a elegir España como destino para su expansión
internacional.
2) ¿Cómo se adaptó Evergrande a las condiciones específicas del mercado
inmobiliario español? Aquí se examinarán las estrategias de adaptación
y ajuste que Evergrande implementó para alinearse con las
regulaciones, la cultura de negocios y las expectativas del mercado
español.
3) ¿Qué impacto tiene la entrada de Evergrande en el mercado inmobiliario
español en términos de competencia, precios y tendencias de
desarrollo? Esta pregunta se enfoca en evaluar las consecuencias
económicas y de mercado de la presencia de Evergrande en España, su
efecto en la competencia local y las dinámicas del mercado.
4) ¿Cuáles son los principales desafíos y obstáculos que Evergrande en su
proceso de expansión en España? Se busca identificar y analizar los
retos, tanto previsibles como inesperados, que Evergrande tiene que
superar, incluyendo barreras regulatorias, financieras y culturales.
5) ¿Qué lecciones se pueden aprender de la experiencia de Evergrande
para otras empresas chinas que buscan internacionalizarse en
mercados similares? Esta pregunta pretende extraer aprendizajes y
recomendaciones estratégicas basadas en el caso de Evergrande,
aplicables a otras empresas chinas con aspiraciones de expansión
internacional.
6) ¿Cómo perciben los actores locales del sector inmobiliario español la
presencia y prácticas de Evergrande? Se indagará en la respuesta de
los actores inmobiliarios locales, incluyendo competidores, clientes y
reguladores, frente a la entrada de Evergrande en el mercado español.
7) ¿Qué implicaciones a largo plazo podría tener la expansión de
Evergrande en el mercado inmobiliario español y en las relaciones
económicas entre España y China? Finalmente, se explorará cómo la
expansión de Evergrande podría afectar las dinámicas económicas a
largo plazo entre España y China, así como las tendencias futuras en el
sector inmobiliario español.
BLOQUE II – METODOLOGÍA

4. Metodología.

Este estudio empleará una metodología mixta, integrando tanto la

revisión bibliográfica como el análisis de modelos estratégicos y de entorno,
con el objetivo de proporcionar una comprensión profunda y multifacética del
proceso de expansión de Evergrande en el mercado inmobiliario español.

Se realizará una revisión exhaustiva de la literatura existente, incluyendo

artículos académicos, informes de mercado, estudios de caso y fuentes de
noticias. Esta revisión ayudará a contextualizar la expansión de Evergrande
dentro del panorama global y español del sector inmobiliario. La revisión
también incluirá literatura sobre teorías de internacionalización de empresas,
modelos de negocios en mercados emergentes y estudios previos sobre el
impacto económico de las inversiones extranjeras en el mercado inmobiliario.

Se empleará el Modelo de Negocio CANVAS para desglosar y analizar la

estrategia empresarial de Evergrande en su proceso de expansión en España.
Este análisis cubrirá áreas como la propuesta de valor, segmentos de clientes,
canales de distribución, estructura de costos y flujos de ingresos. El análisis
CANVAS proporcionará una visión clara de cómo Evergrande ha adaptado su
modelo de negocio para el mercado español y cómo ha estructurado sus
operaciones y estrategias de marketing.

Se realizará un análisis PESTEL para examinar los factores Políticos,

Económicos, Sociales, Tecnológicos, Ecológicos y Legales que afectan tanto al
mercado inmobiliario español como a la operación de Evergrande en este
entorno. Este análisis ayudará a identificar las oportunidades y amenazas
externas que enfrenta Evergrande y a entender cómo estos factores influyen en
la estrategia y toma de decisiones de la empresa.

Se llevará a cabo un análisis del entorno competitivo y del mercado para

entender mejor el contexto en el que Evergrande opera en España. Esto
incluirá un análisis de los competidores, el comportamiento del consumidor, las
tendencias del mercado y las regulaciones sectoriales. Este análisis
proporcionará una visión detallada de la dinámica del mercado y cómo
Evergrande se posiciona frente a otros actores del sector.
BLOQUE III – MARCO TEÓRICO

5. Marco teórico.

5.1 Análisis PESTEL.

Político: Influencia de las políticas gubernamentales y relaciones

internacionales en las operaciones de Evergrande en España.

Económico: Impacto de las condiciones económicas globales y locales,

incluyendo factores como el crecimiento económico, tipos de interés y tasas de
cambio.

Social: Factores demográficos, culturales y sociales que afectan la

demanda y aceptación del mercado inmobiliario español hacia Evergrande.

Tecnológico: Impacto de la innovación tecnológica en el sector

inmobiliario y cómo Evergrande integra estas tecnologías en sus operaciones
en España.

Ecológico: Consideraciones ambientales y sostenibilidad en el desarrollo

inmobiliario de Evergrande en España.

Legal: Normativas y leyes que afectan la inversión y operación

inmobiliaria de Evergrande en España.

5.2 Análisis del Microentorno.

Competidores: Análisis de los principales competidores de Evergrande

en el mercado español y cómo afectan su estrategia y posicionamiento.

Clientes: Perfil y comportamiento de los clientes objetivo de Evergrande

en España.

Proveedores: Rol de los proveedores en la cadena de valor de

Evergrande y su influencia en la operación empresarial.

Intermediarios: Importancia de los agentes inmobiliarios, consultores y

otros intermediarios en el mercado español.
 Públicos: Identificación y análisis de otros grupos de interés relevantes
para la operación de Evergrande en España.

5.3 Análisis DAFO de Evergrande en España.

Debilidades: Limitaciones y desafíos que enfrenta Evergrande en el

mercado inmobiliario español.

Amenazas: Riesgos externos que podrían impactar negativamente en

Evergrande en España.

Fortalezas: Ventajas y atributos positivos de Evergrande que favorecen

su éxito en el mercado español.

Oportunidades: Potenciales áreas de crecimiento y estrategias para que

Evergrande aproveche en el mercado español.

4.1 Investigación sobre el mecanismo de las burbujas inmobiliarias y

su impacto

4.1.1 El mecanismo de formación de las burbujas inmobiliarias

El Nuevo Diccionario Palgrave de Economía define una "burbuja" como

un aumento pronunciado del precio de un activo o una serie de activos en un
proceso continuo, en el que la subida inicial del precio genera expectativas de
nuevas subidas y atrae a nuevos compradores, interesados únicamente en
obtener un beneficio de la venta, no en el uso y la rentabilidad del propio activo.
No les interesa el uso del activo en sí y su capacidad para generar beneficios.

Con las subidas de precios suele producirse una inversión de las

expectativas, seguida de un desplome de los precios que termina en una crisis
financiera. Stiglitz (1990) también señala que si las expectativas de los
inversores cambian y creen que un activo se venderá por más de lo que
esperan en el futuro, entonces el precio real del activo subirá y se creará una
burbuja. La primera burbuja económica fue el "boom holandés del tulipán", una
fiebre por comprar tulipanes en los Países Bajos de 1636 a 1637, que provocó
un rápido aumento de los precios de los tulipanes y que la gente vendiera su
riqueza para invertir en tulipanes. Desgraciadamente, con el estallido de la
burbuja de los tulipanes a finales de 1637, la economía holandesa sufrió
enormes pérdidas, llevando a la bancarrota a innumerables familias y
desencadenando la primera crisis financiera de la historia. De hecho, en la
historia mundial, tanto la burbuja bursátil como la inmobiliaria han causado
estragos en los países y las personas que las experimentaron.

El mercado inmobiliario es propenso a las burbujas debido a la doble

naturaleza de la propiedad residencial como inversión y como bien de
consumo. Basándonos en el análisis anterior, definimos inicialmente una
"burbuja inmobiliaria" como un fenómeno en el que los precios de los bienes
inmuebles siguen subiendo fuera de línea con los fundamentos económicos
como resultado de la especulación inmobiliaria. En esta sección, nos
centraremos en cómo se crean las burbujas inmobiliarias.

Wong (2001) investiga el mecanismo del "efecto rebaño" en la creación

e inflación de una burbuja inmobiliaria debida a expectativas optimistas en el
mercado inmobiliario tailandés en el contexto de una economía recalentada y
una gran afluencia de capital internacional mediante la construcción de un
modelo dinámico. Davis y Nieuwerburgh (2015) analizan los hechos históricos
de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE. UU. y constatan que la
expansión del mercado de hipotecas de alto riesgo fue la causa directa de la
subida de los precios de la vivienda, mientras que la expansión del mercado de
hipotecas de alto riesgo se debió a la expectativa de la subida de los precios de
la vivienda.

En segundo lugar, el comportamiento especulativo de los participantes

en el mercado también es un factor clave en la formación de burbujas
inmobiliarias. Muellbauer y Murphy (1997) concluyen que el comportamiento
especulativo existe en la inversión inmobiliaria y es uno de los factores
determinantes de los precios de los inmuebles; Lina Wang (2003) sostiene que
en una situación de asimetría de la información, los inversores suelen
sobrestimar el rendimiento esperado de la inversión inmobiliaria, lo que sin
duda acelera la creación de burbujas.

Al mismo tiempo, como industria intensiva en capital, las burbujas del

mercado inmobiliario no pueden crearse sin un apoyo financiero excesivo.
Tanto Krugman (1999) como Allen y Gale (2000) sostienen que los
intermediarios financieros, como los bancos, desempeñan un papel muy
importante en la creación de burbujas de activos. Zhou Jingkui (2006) propone
la teoría del exceso de apoyo financiero en el marco del equilibrio parcial en el
mercado inmobiliario, argumentando que cuando se produce una especulación
masiva en el mercado inmobiliario, los precios de los inmuebles subirán por
encima del precio base y seguirán subiendo a medida que aumente el apoyo
financiero.

Los impulsores iniciales de la volatilidad de los precios inmobiliarios

suelen proceder de perturbaciones externas. Zhang Hao et al. (2015) sostienen
que, si bien los cambios a largo plazo en los precios de la vivienda dependen
tanto de la demanda como de la oferta, es más probable que las fluctuaciones
a corto plazo de los precios de la vivienda estén impulsadas por perturbaciones
exógenas de variables macroeconómicas, como los tipos de interés, los índices
de consumo y las perturbaciones políticas.

Como consecuencia de las perturbaciones externas, los precios de la

vivienda pueden desviarse de su valor fundamental a medida que los
operadores del mercado especulan en previsión de una subida de los precios
inmobiliarios. De hecho, China es un típico país en transición de una economía
planificada a una economía de mercado, en el que el gobierno desempeña un
papel destacado en el proceso de desarrollo económico. Como la tierra es
propiedad del Estado, el monopolio del gobierno en el mercado primario de la
tierra pone el derecho a suministrar tierra firmemente en manos del gobierno
(Yang Yiyong y Fan Xianwei, 2018), mientras que el gobierno chino también
controla una gran cantidad de finanzas y otros recursos clave necesarios para
el desarrollo de la industria inmobiliaria, por lo que el desarrollo de bienes
raíces en China. Por lo tanto, el desarrollo del mercado inmobiliario de China es
muy relevante para las políticas nacionales. A diferencia de otros países, para
el mercado inmobiliario chino, que se conoce como "mercado político", la
fuente más importante de perturbaciones externas es el gobierno.

En resumen, la creación de una burbuja inmobiliaria no puede separarse

de la combinación de shocks externos, expectativas de subida de precios,
comportamiento especulativo de los participantes en el mercado y excesivo
apoyo financiero.

4.1.2 Desarrollo irracional del mercado inmobiliario y de la economía

nacional

"Una "burbuja" es un fenómeno económico complejo; de hecho, suele

determinarse después de que todo sea un hecho consumado, es decir,
después de que la burbuja se haya creado y explotado. Ryoichi Mitani (1998)
también sostiene que una "burbuja" es un proceso en el que los precios de los
activos se desvían gravemente de la economía real y luego caen en picado; en
resumen, este documento sostiene que el término "burbuja" no es apropiado
para describir la evolución actual del mercado inmobiliario chino. Shiller (2015)

Shiller (2015) utiliza el término "exuberancia irracional" para describir el

fenómeno de la fuerte subida de los precios de los activos en contra de las
leyes del mercado debido a la psicología especulativa de los participantes en el
mercado, los mecanismos de retroalimentación que refuerzan la psicología
especulativa y el comportamiento gregario. Pavlidiset al. (2016) sostienen que
la prueba de la existencia de un boom inmobiliario es principalmente el
crecimiento explosivo de los precios inmobiliarios, mientras que los precios
inmobiliarios de China en general no muestran un crecimiento exponencial y se
caracterizan por un desarrollo regional desigual; el uso del término "boom" para
describir la etapa actual del mercado inmobiliario chino es inexacto.

Sobre la base de los antecedentes expuestos, este artículo propone el

concepto de "desarrollo irracional del mercado inmobiliario" para evitar que el
contenido del estudio vaya en contra de la esencia del fenómeno.

En el mercado inmobiliario chino existen diferentes intereses:

promotores inmobiliarios, compradores de viviendas, gobiernos locales,
gobiernos centrales, bancos, etc. La cooperación y competencia entre los
diversos intereses hace que el problema inmobiliario en China sea aún más
complejo. Por un lado, el gobierno chino ejerce un fuerte control sobre el
mercado inmobiliario, y las políticas de regulación y control del gobierno tienen
una influencia importantísima en los precios de los inmuebles. Los gobiernos
locales tienen un incentivo intrínseco para impulsar los precios altos.

En segundo lugar, en el caso de los promotores inmobiliarios, están

obligados a elevar el precio de venta de sus viviendas pujando por terrenos a
un precio más alto debido a las expectativas excesivamente optimistas del
mercado (Yu, Qingbin y Rong, Chen, 2017). Además, los consumidores tienen
la mentalidad de "comprar más tarde que pronto" en previsión de la subida de
precios, y los especuladores tienen en su mayoría la mentalidad de Además, en
previsión de la subida de los precios de la vivienda, los consumidores tienen la
mentalidad de "es mejor comprar tarde que pronto" y los especuladores tienen
la mentalidad de "comprar al alza pero no a la baja", lo que a la larga hace
subir aún más los precios de la vivienda (Zhou y Weiren, 2010).

Aunque pueda parecer que los individuos del mercado inmobiliario

toman decisiones racionales individuales basadas en la búsqueda de sus
propios intereses, la suma de las decisiones racionales individuales no tiene
por qué dar lugar a una "racionalidad colectiva", sino más bien a un frenesí
colectivo. La innovadora teoría de Hardin (1968) de la "tragedia de los
comunes" parte de la base de que cada pastor es una persona racional que
quiere maximizar su propio beneficio, pero el resultado es una "tragedia de los
comunes" en la que los comunes se sobreutilizan y se agotan.

El resultado es la tragedia de los bienes comunes, en la que éstos se

utilizan en exceso y se agotan. Por analogía, los distintos intereses del
mercado inmobiliario chino son formalmente "pastores racionales", y el
resultado final de que cada organismo de intereses maximice sus propios
intereses es el "desarrollo irracional del mercado inmobiliario". Puede decirse
que la realidad de la subida de los precios inmobiliarios en China, contraria a
las leyes del mercado, es una manifestación concentrada de la "tragedia de los
comunes" en el mercado inmobiliario.

Basándose en el análisis anterior, este artículo define el "desarrollo

irracional del mercado inmobiliario" como las decisiones "racionales" tomadas
por todos los participantes en el mercado inmobiliario (promotores inmobiliarios,
compradores de viviendas, gobiernos locales, gobiernos centrales, bancos,
etc.) con el fin de maximizar sus propios intereses.
 Como resultado, el comportamiento colectivo de todos los participantes
en el mercado inmobiliario se ha vuelto irracional, y los precios suben en contra
de las leyes del mercado. A diferencia de la "burbuja inmobiliaria", que sólo
hace hincapié en el papel de la "especulación" en la subida de los precios de la
vivienda, el "desarrollo irracional del mercado inmobiliario" hace más hincapié
en las decisiones colectivas de los participantes en el mercado.

El "desarrollo irracional del mercado inmobiliario" hace más hincapié en

la importancia de las decisiones colectivas de los participantes en el mercado.
El término "desarrollo irracional del mercado inmobiliario" tiene un alcance más
amplio que el de "burbuja inmobiliaria" y se ajusta más a la situación actual del
desarrollo inmobiliario en China.

Por último, dado que el comportamiento irracional colectivo de los

participantes en el mercado no puede medirse con precisión, en el análisis
empírico utilizamos principalmente el precio de los inmuebles, su incremento y
el precio de la propiedad. En el análisis empírico, utilizamos principalmente
indicadores del precio de los inmuebles, como la tasa de crecimiento del precio
de los inmuebles y la relación alquiler-ventas, como aproximaciones al
desarrollo irracional del mercado inmobiliario. El impacto del desarrollo
irracional del mercado inmobiliario chino en la economía nacional se estudia
utilizando los precios inmobiliarios, la tasa de crecimiento de los precios
inmobiliarios y la relación alquiler-venta como indicadores indirectos del
desarrollo irracional del mercado inmobiliario.

4.2 El desarrollo irracional del mercado inmobiliario y la economía real

4.2.1 Definición de economía real

La economía real se refiere a la producción y venta de bienes materiales

y espirituales y a la prestación de servicios relacionados (Li Xiaoxi y Yang Lin,
2000); aunque la teoría económica tradicional suele considerar los bienes
inmuebles como parte de la economía real, haciendo hincapié en las
características físicas y el valor material de los bienes inmuebles como tales,
con el continuo aumento de los precios inmobiliarios en los últimos 20 años, los
bienes inmuebles se han convertido en una importante herramienta de
inversión y en un método de inversión.

Sin embargo, con la continua subida de los precios de los bienes

inmuebles en los últimos 20 años, los bienes inmuebles se han convertido en
una importante herramienta de inversión y en un método de inversión, y sus
propiedades virtuales han ido adquiriendo mayor relevancia. Por lo tanto, este
documento se basa en la definición de economía real de la Reserva Federal y
se refiere al sector real de la producción de bienes materiales, excluido el
sector inmobiliario (Zhang Yichun y Wang Guoqiang, 2015), y se centra en el
sector empresarial de la economía real.

4.2.2 El impacto del desarrollo inmobiliario irracional en la economía real

Los estudiosos nacionales y extranjeros han adoptado diferentes

métodos de investigación para realizar numerosos análisis específicos de la
interacción entre el mercado inmobiliario y la economía real y las razones que
la explican, y las conclusiones alcanzadas varían, existiendo las siguientes
categorías de opiniones representativas:

Primera categoría: la burbuja inmobiliaria ha contribuido al desarrollo de

la economía real.

Bernanke et al. (1998) introdujeron por primera vez el concepto de

"acelerador financiero", según el cual los mercados de crédito amplifican y
propagan el impacto macroeconómico de las perturbaciones exógenas.
Bemanke et al. (1999) relacionan el mercado inmobiliario con el acelerador
financiero, descubriendo que las fricciones del mercado crediticio amplifican el
impacto del aumento de los precios de la vivienda en la financiación de las
empresas, que el aumento de los precios de la vivienda hace subir los valores
de las empresas y que el aumento de los valores de las garantías ayuda a las
empresas a obtener más préstamos bancarios, impulsando así la inversión
empresarial.

Krugman (1999) también sostiene que el balance de una empresa es

decisivo para su capacidad de inversión, y que el aumento de los precios de la
vivienda impulsará la inversión al mejorar el balance de la empresa. Partiendo
de esta base, Iacoviello (2005) desarrolla un modelo de ciclo económico
monetario que incorpora las restricciones colaterales relacionadas con los
bienes inmuebles, y sugiere que hay un efecto precio del aumento de los
precios de la vivienda y un efecto colateral, siendo este último el que impulsa la
demanda de vivienda al aliviar las restricciones de endeudamiento, y que
cuando este último efecto es dominante, el aumento de los precios de la
vivienda impulsa la producción al aliviar las restricciones de crédito de las
empresas. Chirinko et al. (2008) validan la importancia del canal del balance
mediante un estudio empírico de datos transnacionales para 11 países de la
UE, Japón y EE.UU.

Chaney et al. (2012) sostienen que el aumento de los precios de la

vivienda beneficia principalmente a las empresas estadounidenses propietarias
de bienes inmuebles, con un incremento de 0,06 dólares en la inversión de
empresas representativas por cada dólar de aumento en el valor de las
garantías durante el periodo 1993-2007. El tercero es el efecto confianza del
inversor.

Utilizando datos macroeconómicos estadounidenses, Davis y Heathcote

(2005) muestran que la inversión inmobiliaria lidera el ciclo económico de forma
más significativa que la inversión no residencial, y que los precios inmobiliarios
contribuyen significativamente al tamaño de la inversión residencial: Miles
(2009) argumenta que desde la desregulación financiera y los cambios en la
innovación a principios de los ochenta, el consumo y la inversión se han vuelto
más dependientes de los bienes inmuebles. El análisis empírico concluye que
la inversión residencial no sólo impulsa el consumo, sino también la inversión
no residencial.

Algunos académicos chinos también han llegado a conclusiones

similares mediante estudios empíricos. Liang Yunfang, Gao Tiemei y He
Shuping (2006) señalan que un aumento de la inversión inmobiliaria puede
impulsar el desarrollo de las industrias relacionadas. Yang (2012) analizó el
mecanismo de las fluctuaciones macroeconómicas debidas a las fluctuaciones
de los precios inmobiliarios introduciendo las decisiones de inversión de los
consumidores en un modelo RBC y utilizó un modelo VAR para comprobar
empíricamente los resultados.
 Luo y Zhou (2013) ampliaron el modelo de Iacoviello (2005) utilizando
microdatos de empresas cotizadas en China y descubrieron que los precios
inmobiliarios afectan al nivel de inversión empresarial principalmente a través
del efecto coste y el efecto prima de liquidez, dominando el efecto prima de
liquidez cuando las empresas se enfrentan a mayores restricciones de
financiación, de lo contrario dominará el efecto coste.

La segunda categoría: las burbujas inmobiliarias son perjudiciales para

el desarrollo de la economía real.

El impacto adverso de la burbuja inmobiliaria en la economía real se

refleja principalmente en el efecto de desplazamiento de la inversión real, y una
gran cantidad de literatura dentro y fuera del país ha realizado estudios
relevantes sobre el efecto de desplazamiento de la burbuja inmobiliaria. Bleck y
Liu (2018) encuentran que cuando el crédito se expande, el capital fluye
principalmente hacia el sector menos friccionado, lo que a su vez conduce al
desplazamiento del crédito del sector más friccionado, mediante la construcción
de un modelo de equilibrio general de dos sectores con diferentes grados de
fricciones financieras. Chakrabort et al. (2018), analizando datos de Estados
Unidos durante la burbuja inmobiliaria de 1988-2016, encuentran que los
bancos emitieron un gran número de hipotecas pero redujeron el número de
préstamos comerciales debido al sobrecalentamiento del mercado inmobiliario,
y que el aumento de los precios de la vivienda tuvo un efecto de contagio
negativo en la economía real. Los expertos nacionales también han llegado a
conclusiones similares.

La tercera categoría: el impacto de las burbujas inmobiliarias en la

economía real no es lineal.

Miao y Wang (2012) ofrecen una explicación teórica desarrollando un

modelo de crecimiento económico endógeno con burbujas de activos
impulsadas por el crédito, que incluye dos sectores de producción y asume que
las burbujas de activos existen solo en uno de ellos. Pero, por otro lado, las
burbujas también tienen un efecto de reasignación del capital, atrayendo más
capital al sector a medida que siguen inflándose, lo que desincentiva el
crecimiento de la inversión en el otro sector. El efecto combinado de una
burbuja inmobiliaria sobre la inversión real depende, por tanto, de la interacción
entre estos dos efectos.

Desde el punto de vista empírico, Bums-Grebler (1977) demuestra una

correlación no lineal entre la inversión inmobiliaria como porcentaje del PIB y el
desarrollo económico, utilizando tanto series temporales como datos de panel.
Adelino et al. (2015) descubrieron que el número de pequeñas empresas de
nueva creación y de autónomos aumentó durante la burbuja inmobiliaria, pero
no así el número de grandes empresas, lo que atribuyen al hecho de que la
subida de los precios de la vivienda afectó más que nada a las hipotecas en el
sector de los hogares.

Shen Yue y Liu Hongyu (2002, 2004) analizaron la correlación entre los
precios inmobiliarios y los fundamentos económicos en China, argumentando
que un aumento moderado de los precios de la vivienda puede promover el
desarrollo macroeconómico, pero que una vez que los precios de la vivienda
aumenten demasiado rápido, superando la asequibilidad y la capacidad de
absorción de la economía nacional y el desarrollo social, habrá consecuencias
muy graves, también creen que el crecimiento del precio de la vivienda en
China se ha desvinculado de los fundamentos económicos.

BLOQUE IV – ANÁLISIS (MARCO EMPÍRICO)

5. Un análisis exhaustivo del impacto del desarrollo irracional del

mercado inmobiliario chino en la economía nacional

5.1 Análisis de las causas del desarrollo irracional del mercado

inmobiliario chino desde la perspectiva de la intervención gubernamental

A diferencia de países como Estados Unidos y Japón, China es el típico

país en transición de una economía planificada a una economía de mercado. El
papel del gobierno en el proceso de desarrollo económico es muy destacado.
Por lo tanto, el papel del gobierno en el proceso de desarrollo económico es
muy importante para comprender adecuadamente el mercado inmobiliario
chino y su impacto en la economía nacional. Este capítulo examina en primer
lugar Este capítulo examina en primer lugar la historia del mercado inmobiliario
desde 1978 hasta la actualidad, y sobre esta base analiza el papel
desempeñado por el Gobierno.

El siguiente capítulo examina el papel del Gobierno en el desarrollo del

mercado inmobiliario a partir de los datos históricos de China y de la economía
nacional en general. El siguiente capítulo ofrece una evaluación general de los
efectos adversos del desarrollo irracional del mercado inmobiliario desde la
perspectiva de la economía nacional en general, y sienta las bases para la
investigación posterior. El siguiente paso consiste en realizar un juicio global
sobre los efectos adversos del desarrollo irracional del mercado inmobiliario
desde la perspectiva de la economía nacional en general, con el fin de preparar
el terreno para posteriores investigaciones.

5.1.1 El proceso histórico de desarrollo del mercado inmobiliario chino

En la primera parte de la tesis, he presentado brevemente los problemas

a los que se enfrenta el mercado inmobiliario en China, como el rápido
aumento de los precios de los inmuebles, la elevada tasa de desocupación de
las propiedades residenciales, el desarrollo muy desigual del mercado
inmobiliario en China y la excesiva dependencia de la economía del sector
inmobiliario. Para entender las razones del desarrollo irracional del mercado
inmobiliario chino, es importante tener una clara comprensión de la historia del
mercado inmobiliario chino.

En la economía planificada, el sector inmobiliario estaba nacionalizado,

por lo que no existía un mercado inmobiliario real; la historia del mercado
inmobiliario chino debería dividirse en las siguientes cinco fases de desarrollo,
que comienzan en 1978.

Etapa 1: La etapa incipiente (1978-1991)

 Tras la celebración del Tercer Pleno del Undécimo Comité Central en
1978, China comenzó a aplicar reformas a su sistema económico. En abril de
1980, el camarada Deng Xiaoping reafirmó el carácter de mercancía de la
vivienda y puso en marcha la reforma de la comercialización de la vivienda. El
26 de noviembre de 1987 se convocó en Shenzhen la primera licitación pública
de suelo para viviendas. En abril de 1988, la Constitución de la República
Popular China estipuló que el derecho de uso del suelo podía transferirse de
acuerdo con la ley: a partir de 1991, el Consejo de Estado aprobó los planes
generales de reforma de la vivienda en 24 provincias y ciudades. Puede
decirse que el periodo de 1987 a 1991 fue la etapa incipiente del mercado
inmobiliario chino.

Etapa 2: especulación irracional y etapa de ajuste y promoción (1992-

1998)

Tras el discurso de la Gira del Sur de Deng Xiaoping en 1992, el sector

inmobiliario comenzó a desarrollarse rápidamente y se implantaron plenamente
la reforma de la vivienda y el sistema de fondos de previsión para la vivienda.
Con este telón de fondo, la inversión inmobiliaria fue extremadamente activa y
el país experimentó un auge en el desarrollo inmobiliario. En algunas zonas, el
mercado inmobiliario llegó a desorganizarse y surgió una burbuja inmobiliaria
más pronunciada. En Hainan, por ejemplo, donde los precios de la vivienda
eran de 1.350 RMB por metro cuadrado en 1988, subieron a 7.500 RMB en
1993 como resultado de una especulación irracional que comenzó en 1992. El
4 de junio de 1993, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la
situación económica actual y el fortalecimiento del control macroeconómico"
(artículo 16), que anunciaban el inicio del control macroeconómico y el fin del
falso boom del mercado inmobiliario de Hainan en la segunda mitad de 1993. Al
mismo tiempo, la burbuja inmobiliaria estalló y la tasa de crecimiento de la
inversión en la industria inmobiliaria cayó en general bruscamente, entrando el
mercado inmobiliario en un severo periodo de ajuste invernal.

Etapa 3: Fase de desarrollo estable (1998-2003)

 En 1998, el Consejo de Estado publicó la Notificación del Consejo de
Estado sobre la Profundización de la Reforma del Sistema de Vivienda Urbana
y la Aceleración de la Construcción de Viviendas, y la monetización de la
asignación de viviendas comenzó a aplicarse gradualmente. Al mismo tiempo,
con la profundización de la reforma y el aumento del nivel de renta de los
residentes, la vivienda se convirtió en un nuevo foco de consumo y el mercado
inmobiliario chino entró en una nueva ronda de desarrollo. Durante este
periodo, la macroeconomía creció de forma constante y el nivel de renta de los
residentes siguió aumentando, lo que dio lugar a una ávida demanda de bienes
inmuebles; el mercado inmobiliario, liderado por la demanda de consumo de los
residentes, entró en una fase de desarrollo constante y rápido.

Etapa 4: Periodo de rápido desarrollo (2003-2007)

En 2002, el Ministerio del Suelo promulgó el Reglamento sobre la Venta

de Derechos de Uso del Suelo de Propiedad Estatal mediante Concurso y
Subasta y, desde entonces, el mercado del suelo ha emprendido una senda de
desarrollo normalizado. En 2003, el incidente del SRAS provocó el
estancamiento económico en algunas ciudades grandes y medianas de China,
y el mercado inmobiliario también se vio afectado. Para compensar el impacto
negativo del SRAS en la primera mitad del año, el Consejo de Estado emitió el
Documento 18 en septiembre de 2003, afirmando públicamente la posición de
pilar del sector inmobiliario en el desarrollo de la economía nacional, y el
mercado inmobiliario en China disfrutó de un crecimiento y prosperidad sin
precedentes.

Con el fin de frenar la inversión y la demanda especulativa de bienes

inmuebles, el Consejo de Estado, el Ministerio de Construcción y otros
departamentos gubernamentales promulgaron en marzo de 2005 políticas
como los "Ocho Artículos Nacionales", los "Nuevos Ocho Artículos" y la
"Notificación sobre el Fortalecimiento de la Gestión del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles" para regular el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario ha
sido regulado y controlado. Aunque las políticas de control inmobiliario han
enfriado el mercado inmobiliario, los precios se han mantenido firmes.
 En la primera mitad de 2007, el mercado inmobiliario se mantuvo al alza,
con los precios de los inmuebles subiendo y el mercado del suelo también en
auge, con muchos reyes del suelo. Sin embargo, en la segunda mitad del año,
el macrocontrol, hasta entonces ineficaz, y la contracción de las transacciones
inmobiliarias provocaron un fuerte sentimiento de espera y la estabilización de
los precios inmobiliarios. En general, el mercado inmobiliario se desarrolló
rápidamente durante el periodo 2003-2007, pasando gradualmente de ser un
mercado impulsado por el consumo a un mercado impulsado por la inversión.

Etapa 5: Periodo de repetidos ajustes políticos (2007 hasta la actualidad)

(1) Periodo de estímulo del mercado inmobiliario para mantener el

crecimiento.

En 2007, el Banco Central emitió los documentos nº 359 y nº 452,

introduciendo el concepto de "segunda suite" con la esperanza de cambiar los
atributos de inversión del mercado inmobiliario. A partir de 2008, los precios
inmobiliarios cayeron en todo el país. Sin embargo, en septiembre de 2008
estalló la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE.UU., que afectó a la
economía mundial y tuvo un grave impacto en las exportaciones, uno de los
tres motores del PIB chino.

Para garantizar un crecimiento económico sostenido y estable, el

Gobierno adoptó una agresiva política de "rescate", que incluía una inversión
de 4 billones de yuanes y una doble relajación de la política monetaria y fiscal
en el mercado inmobiliario. También se ha dado un giro a la política
inmobiliaria, con la aplicación de una serie de políticas inmobiliarias
preferenciales, como la ampliación del tipo variable de los préstamos
comerciales para vivienda personal, la reducción del coeficiente mínimo de
pago inicial y la reducción del tipo de interés de los préstamos para fondos de
vivienda personal, lo que sin duda ha promovido la transformación del mercado
inmobiliario en un mercado impulsado por la inversión.

(2) Un periodo de contención del rápido aumento de los precios de la

vivienda.
 En 2010, la cuestión de los elevados precios de la vivienda se convirtió
en uno de los principales asuntos económicos y políticos. El Gobierno era
consciente de la burbuja y los riesgos a los que se enfrentaba el mercado
inmobiliario y puso en marcha una serie de políticas de control estricto para
frenar la rápida subida de los precios de la vivienda. En enero de 2010, se
introdujo una restricción a la compra, que exigía un pago inicial no inferior al
40% para una segunda hipoteca; en abril del mismo año, el porcentaje se elevó
a no menos del 50%. En marzo de 2010, se propusieron las "dos sesiones"
para frenar decididamente el impulso de la rápida subida de los precios
inmobiliarios; y el 17 de abril, se lanzaron los nuevos "sólidos diez artículos"
para imponer un estricto statu quo a la especulación en la inversión
inmobiliaria. En febrero de 2013, se introdujo el "nuevo artículo 5 de
acaparamiento" para combatir la especulación inmobiliaria. El mercado del
suelo comenzó a enfriarse bajo las fuertes políticas de control, el volumen de
transacciones de propiedades de primera y segunda mano se redujo, y los
compradores adoptaron principalmente una actitud de espera, sumiendo al
mercado inmobiliario en un periodo de depresión.

(3) Estimular la recuperación del mercado inmobiliario

En el contexto de la recesión económica mundial, el crecimiento

económico de China se ralentizó en 2014. Con el fin de promover el
crecimiento económico, el Estado ha vuelto a relajar sus políticas de regulación
y control, y a finales de septiembre de 2014, el banco central introdujo un
nuevo segundo conjunto de política de vivienda.

En el periodo 2015-2016, el Banco Central, junto con el Ministerio de

Vivienda y Construcción y la Comisión de Regulación Bancaria, aplicó una
serie de políticas preferenciales. El Banco Central, junto con el Ministerio de
Vivienda y Construcción y la CBRC, aplicó una serie de políticas preferenciales
durante 2015-2016, como la reducción del tipo de interés de referencia para
préstamos, la reducción del coeficiente de reserva de depósitos, la reducción
del coeficiente de pago inicial para segundas viviendas y la reducción del
coeficiente de pago inicial mínimo en ciudades no restringidas a la compra.
Como resultado de estas políticas preferenciales, el mercado inmobiliario
comenzó a repuntar. En 2016, el mercado inmobiliario comenzó a experimentar
un repunte sostenido, y los precios en el mercado inmobiliario marcaron el
comienzo de una nueva ronda de En 2016, el mercado inmobiliario
experimentó una nueva ronda de subidas de precios.

(4) Un periodo de freno a la burbuja inmobiliaria

Con una nueva ronda de subidas de precios, los elevados precios de los
inmuebles se han convertido en una pesada carga para los residentes y han
afectado gravemente a la vida de las personas. El impacto en la vida de las
personas ha sido grave. En enero de 2017, el Gobierno subió los tipos de
interés por primera vez para frenar la subida de los precios inmobiliarios. En
enero de 2017, el Gobierno subió los tipos de interés por primera vez con el fin
de frenar la subida de los precios inmobiliarios; la CBRC también aumentó su
supervisión de los fondos, prohibiendo que fluyeran ilegalmente hacia el
mercado inmobiliario. Octubre de 2017 En octubre de 2017, en la XIX
Asamblea Popular Nacional del Partido, el secretario general Xi Jinping volvió a
hacer hincapié en que El secretario general Xi Jinping volvió a insistir en la
importancia de mantener el posicionamiento de que "las casas son para vivir y
no para especular", estableciendo firmemente la tónica general del
macrocontrol para frenar la burbuja inmobiliaria. La tónica es frenar la burbuja
inmobiliaria.

Se ha revisado el desarrollo del mercado inmobiliario chino y se ha

constatado que, a diferencia de Europa y Estados Unidos, donde la
industrialización se ha sincronizado con un proceso gradual, el mercado
inmobiliario chino se ha desarrollado en paralelo a la industrialización. El
desarrollo del mercado inmobiliario chino está muy correlacionado con las
políticas nacionales. La historia del mercado inmobiliario es también la historia
de las macropolíticas chinas, que han determinado el auge y la caída del
mercado inmobiliario y sus tendencias de desarrollo. La historia del mercado
inmobiliario es también la historia de las macropolíticas chinas.

5.1.2 La influencia de las medidas gubernamentales en el desarrollo del

mercado inmobiliario
 La intervención del gobierno en el mercado inmobiliario se produce
principalmente en dos ámbitos: en primer lugar, las políticas de regulación y
control inmobiliario del gobierno central, que incluyen principalmente la política
monetaria, la política crediticia, la política de suelo, la política de vivienda y la
política fiscal; en segundo lugar, la estrategia de financiación del suelo del
gobierno local.

(1) Políticas de regulación y control del sector inmobiliario

La historia del mercado inmobiliario chino muestra que su desarrollo

siempre ha estado muy correlacionado con las políticas nacionales: por un
lado, el Gobierno central confía en el modelo de crecimiento impulsado por el
sector inmobiliario, pero, por otro, teme que los elevados precios de los
inmuebles provoquen riesgos económicos e inestabilidad social, "temiendo
tanto el sobreenfriamiento como el sobrecalentamiento", por lo que interviene
periódicamente en el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario ha sido
objeto de intervenciones periódicas.

An Hui y Wang Ruidong (2013) descubrieron mediante pruebas

empíricas que las políticas de regulación inmobiliaria son un factor importante
que influye en los precios de los inmuebles. En 2008, por ejemplo, con el fin de
garantizar que la economía pudiera seguir creciendo de forma constante, el
Gobierno chino adoptó una agresiva política de "rescate", que incluía 4 billones
de yuanes de inversión, una doble relajación de las políticas monetaria y fiscal
en el mercado inmobiliario, y una serie de políticas preferenciales en el sector
inmobiliario, lo que provocó una fuerte subida de los precios inmobiliarios en
2009 y un boom inmobiliario. El boom inmobiliario se extendió rápidamente
desde las grandes y medianas ciudades a las ciudades de segundo y tercer
nivel.

Según Cui Guangchan (2006), la regulación y el control

gubernamentales del mercado inmobiliario se realizan principalmente a través
de determinados medios para influir en las expectativas psicológicas de la
gente, lo que a su vez afecta a los precios inmobiliarios. La especulación
inducida por las expectativas es un factor importante a la hora de hacer subir
los precios de la vivienda, y la formación de expectativas sobre el precio de la
vivienda en China se ha visto interferida más directamente por las políticas de
regulación inmobiliaria del Gobierno, como ejemplifica el rescate inmobiliario de
2008 (Xue, 2012).

Las políticas reguladoras del Gobierno central afectan a los precios

inmobiliarios principalmente a través del mecanismo de transmisión "políticas
reguladoras - expectativas de precios de la vivienda - precios de la vivienda".
En los últimos años, aunque el Gobierno central ha señalado la necesidad de
frenar el crecimiento excesivo del precio de la vivienda y ha introducido las
políticas correspondientes, el Gobierno sigue queriendo utilizar el sector
inmobiliario para promover el crecimiento económico y sigue insistiendo en la
necesidad de mantener políticas monetarias y fiscales laxas; al mismo tiempo,
con el fin de aumentar los ingresos fiscales y el crecimiento económico,
muchos gobiernos locales han adoptado una actitud negativa hacia la
aplicación de las políticas reguladoras e incluso han tomado medidas para
debilitarlas con el fin de Con el fin de aumentar los ingresos fiscales y el
crecimiento económico, muchos gobiernos locales adoptaron una actitud
negativa hacia la aplicación de políticas de regulación, e incluso tomaron
medidas para debilitar las políticas de regulación para mantener los precios de
la vivienda (Song, Chunhe, y Wu, Fuxiang, 2017).

Comparando la historia de la regulación inmobiliaria con la tendencia de

los precios inmobiliarios en China, podemos encontrar que las políticas
inmobiliarias laxas son más propensas a profundizar la expectativa de la gente
sobre el aumento de los precios inmobiliarios, lo que lleva a un rápido aumento
de los precios de la vivienda, mientras que el efecto de las políticas
inmobiliarias más estrictas puede debilitarse por la actitud negativa de los
gobiernos locales en su aplicación o por la incertidumbre de las políticas
futuras.

(2) Intervención de los gobiernos locales

China cuenta con un sistema de arrendamiento de terrenos, en virtud del

cual los promotores están obligados a pagar una determinada cantidad de
prima al gobierno local a través de un mecanismo de subasta competitiva para
adquirir el derecho a utilizar un determinado terreno. El gobierno local posee
los recursos de suelo más necesarios para el desarrollo de la industria
inmobiliaria y se encuentra en una posición monopolística en el mercado del
suelo: los elevados precios del suelo conducen a elevadas primas del suelo.
Para maximizar los ingresos de la "financiación del suelo", los gobiernos
locales crean escasez en el mercado del suelo elevando el precio de reserva y
limitando artificialmente la oferta de suelo, lo que eleva su precio. Para los
promotores inmobiliarios, cuando pujan por el suelo a precios más altos, están
obligados a aumentar el precio de venta de las viviendas (Meng Qingbin y
Rong Chen, 2017).

5.2 Examen general del impacto del desarrollo irracional del mercado
inmobiliario en la economía nacional

En los últimos años, los precios de los inmuebles en China no han

dejado de subir, y el mercado inmobiliario se ha convertido en un escenario en
auge. Aunque el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria puede impulsar a
corto plazo el desarrollo de los materiales de construcción, el acero y otras
industrias, no se puede ignorar el impacto negativo del desarrollo irracional del
mercado inmobiliario. Desde la perspectiva del crecimiento económico, los
elevados precios de los inmuebles han hecho subir el coste de la vida de los
trabajadores, lo que a su vez ha provocado un aumento de los costes laborales
y ha reducido la rentabilidad de las empresas reales, lo que no favorece el
crecimiento económico a largo plazo (Chen Binkai et al., 2018).

Además, el desarrollo unilateral del mercado inmobiliario ha aumentado

la exposición del sector bancario a los préstamos relacionados con el sector
inmobiliario y ha incrementado la carga de la deuda de los sectores residencial
y empresarial. Además, el desarrollo unilateral del mercado inmobiliario amplía
la exposición del sector bancario a los préstamos relacionados con el sector
inmobiliario y aumenta la carga de la deuda de los sectores residencial y
empresarial, lo que inevitablemente conlleva un aumento de los riesgos
macrofinancieros.

Por lo tanto, el desarrollo irracional a largo plazo del mercado

inmobiliario está abocado a afectar al orden normal de la producción, el
funcionamiento y el consumo, y repercute negativamente en el sano desarrollo
de la economía nacional. A continuación, este documento examinará el impacto
del desarrollo irracional del mercado inmobiliario sobre la economía nacional en
general, basándose en datos históricos del mercado inmobiliario y de la
economía nacional.

5.2.1 El impacto del desarrollo irracional del mercado inmobiliario en el

crecimiento económico nacional

Muchos estudiosos creen que los elevados precios de la propiedad

impulsan el desarrollo del sector inmobiliario y las industrias relacionadas, lo
que a su vez impulsa el crecimiento económico. Sin embargo, si se elimina el
sector inmobiliario, ¿cuál es la tasa de crecimiento del PIB restante en China?
La siguiente tabla muestra las tasas de crecimiento de la industria, el PIB
excluyendo el sector inmobiliario (PIB consumo inmobiliario e inversión
inmobiliaria) y los precios de la vivienda de 2001 a 2017.

Tabla 1. Tasa de crecimiento industrial, tasa de crecimiento del PIB y

tasa de crecimiento del precio de la vivienda en 2001-2017 (%)

Año Tasa de crecimiento industrial Tasa de crecimiento del PIB

(excluido el sector inmobiliario) Tasa de crecimiento del precio de la vivienda

2001 10,55 8,93 3,54

2002 9,79 8,94 3,72

2003 12,90 15,88 5,02

2004 17,77 18,81 16,00

2005 15,74 18,52 15,24

2006 17,15 18,31 6,21

2007 23,08 21,09 16,86

2008 18,20 17,94 -1,90

2009 9,17 4,83 24,69

2010 18,25 19,57 5,97

2011 18,40 18,18 5,68

 2012 10,38 7,05 8,75

2013 10,10 6,43 7,74

2014 8,15 5,18 1,42

2015 6,97 1,13 9,09

2016 7,88 4,81 11,29

2017 10,90 12,28 5,71

Fuente: Estadísticas nacionales de China (2001-2017)

Para tener una idea más clara de la relación entre la inflación de los
precios de la vivienda y el crecimiento económico nacional, hemos utilizado un
gráfico lineal para mostrar la relación entre las tres variables, como se muestra
a continuación. Podemos ver que la tendencia del crecimiento industrial y del
crecimiento del PIB (excluyendo el sector inmobiliario) es básicamente la
misma, pero desde 2008, la tendencia de estas dos variables ha sido opuesta
al cambio en el crecimiento de los precios inmobiliarios durante la mayor parte
del periodo.

Cabe señalar que, como resultado de la política de rescate inmobiliario

en 2008, los precios inmobiliarios en China aumentaron bruscamente en 2009 y
el mercado inmobiliario pasó a ser un mercado impulsado por la inversión,
entrando en un periodo de desarrollo irracional. Como resultado, podemos
concluir que el desarrollo irracional del mercado inmobiliario no favorece el
desarrollo saludable de la economía nacional y, a largo plazo, el efecto de
arrastre del aumento de los precios de la vivienda sobre el crecimiento
económico se verá contrarrestado por su impacto negativo.

Gráfico 2. Evolución del crecimiento industrial, del PIB sin contribución

inmobiliaria y del precio de la vivienda

Fuente: Estadísticas nacionales de China (2001-2017)

 En cuanto al mecanismo por el que el desarrollo irracional del mercado
inmobiliario inhibe el crecimiento económico, Chen Binkai et al. (201 8) señalan
que los elevados precios de la propiedad inmobiliaria hacen subir el coste de la
vida de los trabajadores, lo que provoca un aumento de los costes laborales y
comprime la rentabilidad de las empresas reales, y por tanto son perjudiciales
para el crecimiento económico. En los últimos años, los precios de los
inmuebles en China han aumentado rápidamente, mientras que la rentabilidad
de las empresas industriales ha ido disminuyendo desde 2008, lo que supone
también el inicio del desarrollo irracional del mercado inmobiliario en China.

Por lo tanto, podemos concluir que el desarrollo irracional del mercado

inmobiliario es realmente perjudicial para la producción y el funcionamiento de
las empresas industriales, e inhibirá el crecimiento económico al reducir la
rentabilidad de las empresas industriales. Huang Shaoan et al. La subida de los
precios de la vivienda, al tiempo que eleva los alquileres del suelo, provocará
una reducción de los márgenes de beneficio de las empresas, lo que a su vez
se traducirá en una disminución de los ingresos fiscales de las
administraciones locales.

El mecanismo de "sustitución renta-impuesto" entre las rentas del suelo

y los ingresos fiscales de las empresas, es decir, el desarrollo irracional del
mercado inmobiliario puede elevar los ingresos fiscales del gobierno. El
desarrollo de un mercado inmobiliario irracional puede aumentar los ingresos
públicos procedentes de las rentas del suelo, pero a largo plazo será perjudicial
para los ingresos locales al reducir los ingresos fiscales procedentes de la
industria alimentaria. Este es el caso del mercado inmobiliario.

En resumen, podemos concluir que el desarrollo irracional del mercado

inmobiliario no estimula el crecimiento económico y que su impacto negativo en
la economía nacional es mucho mayor que su impacto positivo. El impacto
negativo sobre la economía nacional es mucho mayor que el positivo.

A largo plazo, las acciones del Gobierno para estimular el desarrollo del
mercado inmobiliario no sólo no estimularán el crecimiento económico ni
aumentarán los ingresos fiscales, sino que también tendrán un impacto
negativo en la economía.
 Las acciones del Gobierno para estimular el desarrollo del mercado
inmobiliario no sólo fracasarán a la hora de estimular el crecimiento económico
y aumentar los ingresos fiscales, sino que también socavarán el funcionamiento
normal de la economía nacional. A largo plazo, las acciones del gobierno para
estimular el desarrollo inmobiliario no sólo fracasarán a la hora de estimular el
crecimiento económico y aumentar los ingresos fiscales, sino que también
socavarán el funcionamiento normal de la economía nacional.

5.2.2 El desarrollo irracional del mercado inmobiliario y la "desrealización

de la economía"

En los últimos años, mientras que el mercado inmobiliario ha seguido

subiendo, la economía real, como el sector manufacturero, ha estado de capa
caída, y la economía de China se ha "desrealizado". La proporción de la
inversión inmobiliaria en la inversión en activos fijos de China está aumentando
en general, y la tendencia fue particularmente fuerte entre 2009 y 2011, aunque
ha disminuido en los últimos dos años, pero la tendencia al alza no ha
cambiado; la relación entre la inversión prevista en empresas
inmobiliarias/inversión fija también ha aumentado de 0,74 en 2002 a 1,02 en
2017, lo que indica que los inversores Esto indica que la disposición de los
inversores a invertir en el mercado inmobiliario sigue fortaleciéndose y que la
inversión futura se desplazará más de la economía real a las empresas
inmobiliarias.

Como resultado del desarrollo irracional del mercado inmobiliario, el

valor añadido del sector inmobiliario de China como porcentaje del PIB ha ido
aumentando significativamente desde 2009, mientras que la participación del
sector primario en el PIB ha ido disminuyendo, desde un máximo del 47,6% en
2006 al 40,7% en 2017. Esto ilustra aún más que el desarrollo irracional del
mercado inmobiliario de China se produce a expensas del desarrollo de la
economía real; a largo plazo, esto tendrá como resultado el crecimiento lento y
el vaciamiento de la economía real, y el desarrollo y la transformación sin
problemas de la economía nacional.
 En la primera parte de este artículo ya hemos analizado cómo el
desarrollo irracional del mercado inmobiliario puede inhibir el crecimiento de la
economía real al reducir la rentabilidad de las empresas; de hecho, la realidad
del sobrecalentamiento del mercado inmobiliario y el descenso de la
rentabilidad del sector real han hecho que las instituciones financieras se
inclinen más por invertir fondos en el mercado inmobiliario que en el sector real,
lo que en última instancia ha provocado una "desrealización de los recursos
financieros hacia el sector real".

Esto ha provocado una "desrealización" de los recursos financieros y

dificultades de financiación para las empresas reales. Como se muestra en la
siguiente tabla, podemos ver que mientras que la escala del crédito bancario se
ha ido expandiendo, la proporción de préstamos inmobiliarios en el crédito
bancario ha ido aumentando año tras año, desde el 14% en 2005 hasta el 28%
en 2018; mientras que la escala de la economía real / financiación social ha
seguido una tendencia general a la baja, desde 5,71 en 2015 hasta 4,01 en
2018, e incluso cayó a 2,01 en 2009.

Esto indica que la dirección de la financiación social se ha desplazado

gradualmente de la economía real a la economía virtual, como la inmobiliaria.
La transformación económica y la modernización industrial de China son
inseparables del apoyo de una gran cantidad de capital, a largo plazo, no solo
se obstaculizará la estrategia de transformación y modernización industrial de
China, el funcionamiento normal de la economía nacional no puede garantizar
la electricidad, revertir el statu quo de "desvirtualización a real" es urgente.

Tabla 3. Préstamos inmobiliarios, crédito bancario, cuota del sector

inmobiliario y economía real/finanzas sociales

Año Préstamos inmobiliarios Crédito bancario Porcentaje del

crédito inmobiliario Escala economía real/financiación social

2005 27700 194.690,39 0,14 5,71

2006 36800 225.285,28 0,16 4,66

 2007 48000 261.690,88 0,18 40,4

2008 52800 303.394,64 0,17 4,10

2009 73300 399.684,82 0,18 2,21

2010 93500 479.195,55 0,20 2,59

2011 107300 547.946,69 2,20 3,34

2012 121000 629.909,64 0,19 3,00

2013 146000 718.961,16 0,20 2,98

2014 174000 816.770,01 0,21 3,51

2015 210000 939.540,16 0,22 3,81

2016 267000 1.066.040,060,25 3,54

2017 322000 1.201.320,990,27 3,61

2018 387000 1.362.966,650,28 4,01

Fuente: Estadísticas nacionales de China (2001-2017)

Como ya se ha mencionado, en el contexto del desarrollo irracional del

mercado inmobiliario, existe el riesgo de que la economía nacional china se
"desrealice". Por un lado, esto hará que la economía real crezca débilmente,
obstaculizará la transformación económica y la reestructuración industrial, y no
es propicio para el desarrollo saludable de la economía nacional. Por otro lado,
el flujo masivo de fondos crediticios hacia el mercado inmobiliario, mientras
ocupa los fondos de la economía real, conducirá a la acumulación de riesgos,
lo que no es propicio para la estabilidad del sistema macrofinanciero.

BLOQUE V – CONCLUSIONES

6. Conclusiones.

La volatilidad del mercado inmobiliario tiene un impacto duradero y de

gran alcance en la economía en su conjunto, y una crisis en el mercado
inmobiliario puede conducir a una recesión o incluso a un colapso, como
experimentaron tanto EE.UU. como Japón cuando estallaron sus burbujas
inmobiliarias. En general, el documento extrae las siguientes conclusiones
básicas: en primer lugar, la trayectoria de las desviaciones del precio de la
vivienda sobre la inversión privada tiene forma de U invertida, y la tendencia a
la baja tiende a producirse antes de una crisis, y en particular el impacto de las
desviaciones del precio de la vivienda sobre la inversión del sector privado
resultará favorable después de una crisis.

Esto sugiere que, si bien la burbuja inmobiliaria inicial favorece en cierta

medida el aumento de la inversión privada y el crecimiento macroeconómico,
más allá de cierto punto, la inversión inducida por el aumento de los precios
inmobiliarios disminuye a medida que la burbuja sigue inflándose, y puede
incluso "desplazar" a la inversión.

En segundo lugar, un desequilibrio prolongado en el mercado

inmobiliario tendrá un impacto duradero en los mercados financieros y en la
macroeconomía, lo que desincentivará a largo plazo la inversión privada a
medida que los precios inmobiliarios suban tras la crisis.

En tercer lugar, las políticas gubernamentales para fomentar la inversión

inmobiliaria durante la inflación de la burbuja inmobiliaria podrían alentar la
especulación por parte de los agentes económicos, haciendo que los precios
inmobiliarios se inflaran aún más, fuera de línea con los fundamentos
económicos, al tiempo que ampliaban los riesgos en los mercados inmobiliarios
y financieros, e incluso provocando crisis financieras. Por lo tanto, el gobierno
debería adoptar una política de vientos económicos compensatorios durante el
auge y la caída del sector inmobiliario, y debería adoptar una política monetaria
restrictiva al comienzo de la burbuja inmobiliaria.

Por último, no se pueden ignorar los riesgos de nuestro mercado

inmobiliario y el gobierno debería prestar atención y vigilar las burbujas
inmobiliarias. Al tiempo que garantiza la estabilidad de los precios inmobiliarios
y la seguridad del sistema financiero, nuestro gobierno también debería
cambiar radicalmente su modelo de crecimiento centrado en el sector
inmobiliario para evitar una mayor inflación de la burbuja inmobiliaria.
 A diferencia de países como Estados Unidos y Japón, China es un típico
país en transición de una economía planificada a una economía de mercado, y
el papel del gobierno en el proceso de desarrollo económico es muy destacado.
Por lo tanto, para entender correctamente el mercado inmobiliario chino y su
impacto en la economía nacional, es importante aclarar el papel del gobierno
en él. Este documento examina en primer lugar la historia del mercado
inmobiliario desde 1978 hasta la actualidad, analiza el papel desempeñado por
el gobierno en este proceso y, basándose en los datos históricos disponibles,
emite un juicio general sobre los efectos adversos del desarrollo irracional del
mercado inmobiliario desde la perspectiva de la economía nacional en su
conjunto.

En general, el documento extrae las siguientes conclusiones básicas: en

los últimos años, el gobierno chino ha desarrollado la industria inmobiliaria
como una industria pilar con el fin de aumentar los ingresos fiscales e impulsar
el crecimiento económico, lo que en última instancia condujo al desarrollo
irracional del mercado inmobiliario. Sin embargo, a largo plazo, las acciones del
gobierno para estimular el desarrollo inmobiliario no sólo no lograrán el
propósito de impulsar el crecimiento económico y aumentar los ingresos
fiscales, sino que también perturbarán el funcionamiento normal de la
economía nacional.

Esto se refleja principalmente en el hecho de que el desarrollo irracional

del mercado inmobiliario no sólo causará un débil crecimiento de la economía
real y obstaculizará la transformación económica y el ajuste de la estructura
industrial; también conducirá a que una gran cantidad de fondos crediticios
fluyan hacia el mercado inmobiliario, lo que ocupará los fondos de la economía
real y, al mismo tiempo, hará que se acumulen los riesgos, lo que no favorece
la estabilidad del sistema macrofinanciero.

Como industria pilar de la economía nacional china, el sector inmobiliario

desempeña un papel fundamental en el proceso de desarrollo económico.
Aunque el desarrollo de la industria inmobiliaria puede, hasta cierto punto,
promover el crecimiento de la economía real, el crecimiento económico
provocado por la estimulación del alto precio de la vivienda es a menudo de
baja calidad e insostenible. En el contexto del continuo aumento de los precios
de la vivienda en China, es necesario aclarar el mecanismo específico de
impacto del crecimiento inmobiliario en la economía real. Basándose en el
análisis teórico, este artículo investiga empíricamente el impacto en forma de
"U invertida" del aumento de los precios de la vivienda en la economía real
desde dos perspectivas: la inversión y la innovación, y explora su mecanismo
de impacto.

El estudio muestra que, en primer lugar, el crecimiento inmobiliario no es

necesariamente beneficioso para el crecimiento de la economía real cuando se
refleja principalmente en la forma de U invertida del impacto de la subida de los
precios de la vivienda sobre la inversión real, y la rápida subida de los precios
de la vivienda inhibirá el crecimiento de la economía real.

En segundo lugar, existe una relación en forma de U inversa entre el

aumento de los precios de la vivienda y la rentabilidad de las empresas, ya que
un crecimiento excesivo de los precios de la vivienda reduce la rentabilidad de
las empresas al aumentar sus costes de explotación. Por último, un aumento
de la rentabilidad empresarial puede impulsar la inversión real, por lo que el
aumento de los precios de la vivienda puede tener un efecto parcialmente
mediador en el crecimiento económico real a través de los beneficios
empresariales.

Por lo tanto, la subida de los precios de la vivienda puede repercutir en

la inversión real, en parte a través del efecto mediador de los beneficios
empresariales.

BLOQUE VI – REFERENCIAS Y ANEXOS

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