Manual Cofin
Manual Cofin
Manual Cofin
Ciudad de Mxico
55244439 55244309
* Zihuatanejo Gro.
(755) 5534184
5534185
VALORES
Integridad
Seguridad
Experiencia
Excelencia
MISIN
SISTEMA COFIN
Sistema de Gestin y Financiamiento inmobiliario cuyo objeto es
proporcionar un instrumento de inversin rentable y seguro
Invierte
Gestin
Desarrolla
Garantiza
Promocin
Supervisa
Comercializa
RENDIMIENTO
Gestin
COFIN
Presentacin
de Prospectos
Validacin
Fideicomiso
Distribucin
del Patrimonio
GESTIN COFIN
GESTIN
El Inicio del sistema se da en la fase de GESTION. Esta fase incluye
todas las actividades preliminares necesarias para la estructuracin de
algn proyecto en lo particular.
COFIN es el encargado de llevar a cabo todas las acciones y coordinar
acciones de terceros para completar esta fase y que son:
ESTUDIO PRELIMINAR DEL MERCADO
Para cada proyecto en lo individual, COFIN deber contar con un estudio
preliminar de Mercado. Este estudio determinar:
a).- Perspectivas y oportunidades del mercado Inmobiliario de la plaza del
proyecto en cuestin.
b).- Determinacin del desempeo de Mercado.
CUMPLIMIENTO DE PARMETROS DE
RENTABILIDAD
Todo proyecto deber cumplir con dos parmetros bsicos de
rentabilidad:
a).- El margen de utilidad bruta a ventas, debe ser del 10% o ms.
b).- El flujo de caja debe soportar un cargo del 25% anualizado sobre la
inversin de los participantes, como premio a stos y quedar positivo.
ANTEPROYECTOS
COFIN deber elaborar todos los anteproyectos que permitan visualizar
las soluciones ptimas para el desarrollo del proyecto, siempre basados
en la caracterstica fsica del terreno y el producto inmobiliario que el
estudio de mercado haya determinado
PRESUPUESTO PRELIMINAR
COFIN elaborar de manera prelimar los siguientes presupuestos para
determinar los montos a invertir
Presupuesto de urbanizacin
Presupuesto de agua potable
Presupuesto de Drenaje
Presupuesto de electrificacin
Presupuesto de pavimentos y banquetas y guarniciones
Presupuesto de movimiento de tierra
Presupuesto de construccin (cimentacin estructura, albailera,
acabados, instalaciones elctricas, hidrosanitarias)
- Presupuestos de herrera y carpintera
-
PRO-FORMAS PRELIMINARES
COFIN elaborar con los datos anteriores, el flujo de caja y el estado de
resultados para determinar viabilidad financiera y rentabilidad del
proyecto.
PRESENTACIN DE PROSPECTOS
Captacin de Inversionistas
Carta de Intencin
PRESENTACIN DE PROSPECTOS DE
INVERSIN
COFIN clasificar y evaluar toda la informacin obtenida en la fase del
proceso denominada gestin, para obtener un documento que permita
someter a la consideracin de inversionistas potenciales el proyecto y as
poder obtener de stos un acuerdo preliminar para realizar la inversin
requerida en el desarrollo.
CARTA DE INTENCION
En caso de que la informacin presentada por COFIN cumpla con la
expectativa de los inversionistas, stos firmarn una Carta Intencin que
indica su disposicin de pasar a la siguiente fase del proceso
VALIDACIN
Estudio de Mercado
Proyecto
Obtencin de Licencias
Presupuesto
VALIDACIN
En esta etapa se pretende que los datos obtenidos en los estudios
preliminares (ver etapa GESTION) sean reconfirmados mediante anlisis
y estudios hechos a una profundidad mayor que los anteriores, de tal
manera que permitan elaborar, en forma definitiva, los proyectos y
estudios financieros:
En caso de que estos estudios validen los datos de los estudios
preliminares, se dar por iniciado formalmente el proyecto y se harn
las aportaciones sealadas en la Carta de Intencin, a un fideicomiso
constituido para este efecto.
En esta etapa COFIN deber elaborar o coordinar la entrega de:
ESTUDIO DE MERCADO DEFINITIVO
Este estudio contendr:
a).- Determinacin de las perspectivas y oportunidades del mercado
inmobiliario de la plaza, del proyecto en cuestin.
b).- Diseo del producto inmobiliario ms adecuado a las circunstancias
de la plaza.
PRESUPUESTO DE OBRA
A partir de los proyectos ejecutivos, COFIN determinar de manera
precisa, la cuantificacin y volumetra de los materiales y mano de obra
involucrados en el proyecto para obtener el presupuesto final.
PRO-FORMA FINANCIERO DEFINITIVO
Derivado del estudio de mercado y de los presupuestos definitivos,
COFIN elaborar los estados financieros Pro-forma del proyecto, que
debern determinar los montos a invertir, plazo de recuperacin de la
inversin y rentabilidad de la misma.
Todo lo anterior ser financiado por COFIN, a efecto de que una vez que
se cuente con ellos se pase a la siguiente fase del proceso y se hagan las
aportaciones al fideicomiso.
FIDEICOMISO
PATRIMONIO
Terreno
Licencias
Proyecto
Construccin
Urbanizacin
FINES
Contratacin
a) Urbanizacin
b) Edificacin
c) Gestin COFIN
d) Afianzamiento
Garantas del
Fideicomiso
FIDEICOMISO
La forma en la que las partes se vinculan al proyecto es mediante la
aportacin de dinero o bienes a un fideicomiso que se constituir
especficamente para el proyecto.
El fideicomiso ser irrevocable de administracin y garanta y ser el
medio para que las partes realicen sus aportaciones con la finalidad de
cuidar que stas sean aplicadas nicamente al desarrollo del proyecto
en los tiempos y montos acordados.
FINES
- Garantizar a los fideicomitentes la recuperacin de su aportacin ms,
en su caso, los premios y utilidades.
- Celebrar los contratos de obra y urbanizacin necesarios para la
realizacin del proyecto.
- Exigir a los contratistas las fianzas a favor del Fideicomiso que
garanticen la correcta aplicacin de recursos y el cumplimiento de las
obras.
- Celebrar con COFIN los contratos necesarios par que ste pueda
cumplir con su labor de supervisin y control de todo el proceso, que
incluye la comercializacin de los inmuebles.
PARTES Y PATRIMONIO
Propiedad del Terreno:
- Transmite en Fideicomiso la propiedad del inmueble, con la finalidad de
desarrollarlo conforme al proyecto.
-
OFRECIMIENTO AL INVERSIONISTA
Inversionista
-Aporta en fideicomiso los recursos necesarios para que el Fiduciario
los administre y garantice que se lleve a cabo la infraestructura
necesaria para el desarrollo del producto inmobiliario.
Aporta al fideicomiso dinero con la finalidad de pagar los proyectos,
las licencias, los permisos y urbanizar el terreno al 100% en su caso.
- Aporta al fiduciario pagar la tierra
- Rendimientos al propietario del terreno y al Inversionista
Se le reconocer un retorno del 25% anualizado al inversionista sobre
su inversin
- Se le reconocer un retorno del 20% anualizado al propietario de la
tierra sobre su inversin
-
Si despus del pago del retorno del 20 o 25% anualizado segn sea
el caso hubiesen utilidades se le entregar de manera proporcional a
su inversin el 50% de stas, compartiendo el 50% restante con
COFIN.
COFIN
Acta como participante del fideicomiso y como supervisor de todo el
proceso, debiendo realizar las siguientes actividades:
- Coordinar las acciones con Softec con el objeto de definir la plaza y el
mejor producto inmobiliario.
- Obtener en las mejores condiciones el terreno idneo.
- Garantizar que la documentacin de Propiedad del terreno est
jurdicamente en orden y el predio libre de cualquier gravamen.
- Gestionar y obtener todas las licencias y permisos en los tiempos
requeridos para el proyecto.
- Llevar a cabo el proceso de seleccin y contratacin de los
urbanizadores que renan las caractersticas de calidad y compromiso
con los objetos del proyecto.
- Supervisar el proceso de urbanizacin del predio para garantizar la
calidad y la terminacin en tiempo de las obras.
Rendimiento
Utilidad
DETERMINACIN DE RENDIMIENTOS A
PARTICIPANTES
Dueo de la tierra: 20 % del valor nominal de la tierra
50 % de las utilidades proporcionales a la inversin
efectuada.
Inversionista: 25 % del valor nominal de sus aportaciones.
50 % de las utilidades proporcional a la inversin
efectuada.
COFIN:
CRITERIOS GENERALES DE
COMERCIALIZACIN
I.- 20% de enganche con facilidades para pagar en 6 meses sin intereses
II.- 80% Crdito hipotecario a travs de la banca comercial o
financiamiento de Sofoles
III.- Velocidad de ventas de acuerdo al estudio de mercado.
IV.- Proyectos cuya velocidad de venta permita la recuperacin de
aportaciones, rendimiento y utilidad en un plazo no mayor a 24 meses
V.- En los proformas la escrituracin se dar dos meses despus de la
venta o un mes despus de la terminacin, el plazo que sea mayor.
CRITERIOS GENERALES
I.
II.
III.
IV.
Alianza Estratgica
Asesora en Mercado
Inmobiliario
Planeacin: Determinacin de las
perspectivas y oportunidades del
mercado inmobiliario.
Softec, S.C.
San Jernimo 428,
Jardnes del Pedregal
01900, Mxico, D.F.
5668 1685
Asesoras
Asesora Jurdica
Lic. Antonio Verges
Manuel Herrada
Asociados, S.C.
Asesora en Fianzas
Diseo del esquema de Fianzas que
garantice al Fideicomiso el cumplimiento
de la contratacin.
II.
Estadsticas oficiales de la zona extrados de la informacin publicada por el Gobierno Federal a travs
del INEGI.
a) Nmero de habitantes de la poblacin seleccionada
b) Principales actividades de la zona
c) Dficit de vivienda detectado : Inters social, Inters medio etc.
Secuencia mercadolgica.
(I)
( II )
Investigacin de
mercado
Planeacin del
producto
1. Quienes son 2.Donde estn 3.Cuantos son 4.Cuanto ganan 5.Que quieren
1. Donde estn 2. Quienes son 3. Que producen 4. Con que recursos cuentan
P or modalidad o poca
P or necesidades detectadas
FUENTES FINANCIERAS
P or secuela a desarrollar
VAS DE P ENETRACIN
P or imitacin
P or creatividad
( III )
confrontacin del
mercado
( IV )
Pronstico de
ventas
GENERALIDADES
DE LA EM P RESA
1. Imagen 2. Difusin
Tamao de la demanda
NUESTRO P RODUCTO
Actividad de la competencia
ENCUESTADORES
ORGANIGRAMA CORPORATIVO
Estrategias de negocios
COMIT DIRECTIVO
PRESIDENTE
Toma decisiones
Cuestiona Programas y proyectos
Cuestiona Resultados
Cuidado patrimonial
DIRECCIN GENERAL
Busca inversionistas
y aliados
PRODU CCION
PROMOCIN
EXTERNA
PROMOCIN
OPERACIN
ADMINISTRACIN
NEGOCIOS
DEL SISTEMA
Control presupuestos
Comercializa
Coordina aliados
Tesorera
Visin
Supervisa la const.
Compra
Cobranza
Salvaguarda patrimonio
Valores
Urbanizacin
Proyeccin financiera
Construye cultura
Optimiza recursos
Nuevos mercados
Especificaciones
Alianzas locales
Opera sistema
Contabilidad General
Nuevos productos
Calidad
Control Sucursales
Relacin fiduciaria
Tecnologa fiscal
Nuevas tcnicas
Tiempos
Gestin Gubernamental
Informa inversionista
Legal
Toma decisiones
Proyectos
Crditos Hipotecarios
Informa ventas
Internet
Tecnologa Jurdica