Montage des opérations Immobilières et locative – Cout global

VILLA SUR 2 NIVEAUX A

MOHAMMEDIA
Rapport de travail

Filière : Master2- Génie Civil

Réalisé par :
Igor Yédoupalou GNOUNFOUGOU

Encadré par:
M LOUMISSI

Année Universitaire : 2020-2021

 SOMMAIRE
I. Introduction ........................................................................................................................................... 3
II. Présentation des caractères de notre construction ............................................................................... 3
III. Etudes financières et de rentabilités ................................................................................................. 3
A. Etapes de travail ................................................................................................................................ 3
1. Foncier ........................................................................................................................................... 3
2. Cout technique .............................................................................................................................. 4
3. Autres frais et total des dépenses.................................................................................................. 4
4. Activité locative.............................................................................................................................. 5
B. Bilan des investissements .................................................................................................................. 5
C. Calcul de la rentabilité et correction d’hypothèse ............................................................................. 5
IV. Etude du cout global .......................................................................................................................... 8
A. Brève description des scenarii ........................................................................................................... 8
B. Hypothèse et données d’entrées saisies............................................................................................ 9
1. Hypothèse...................................................................................................................................... 9
2. Projet ............................................................................................................................................. 9
3. Cadrage ........................................................................................................................................ 10
4. Investissement ............................................................................................................................. 11
5. Consommation ............................................................................................................................ 11
6. Maintenance ................................................................................................................................ 12
7. Stockage GES ............................................................................................................................... 12
C. Résultats .......................................................................................................................................... 13
1. Couts annuels .............................................................................................................................. 13
2. Cout global ................................................................................................................................... 14
3. Bénéfice durable .......................................................................................................................... 14
D. Interprétations et courbes ............................................................................................................... 15
1. Etiquettes NRJ .............................................................................................................................. 15
2. Graphe d’investissement ............................................................................................................. 15
3. Graphe cout global ...................................................................................................................... 16
4. Détail bénéfice durable................................................................................................................ 17
5. Graphe GES .................................................................................................................................. 18
V. Conclusion ........................................................................................................................................... 18

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 I. Introduction
Monter un projet immobilier dont les chances de réussite sont élevées suggère de faire au
préalable, plusieurs études surtout celle budgétaire et celle concernant la rentabilité de notre
projet. Ces études sont ou du moins, devraient être préalable a toutes les autres étapes du projet ;
bien avant l’achat du foncier et bien avant de partir à la banque faire un prêt. Si aujourd’hui
plusieurs « promoteurs » finissent ruinés et endettés, c’est le plus souvent, parce que ceux-ci
ratent ou rush la phase étude de faisabilité et de rentabilité du projet. Pour ce projet, nous
réaliserons l’étude financière, celle de faisabilité et celle de rentabilité suivant plusieurs
paramètres d’une villa sur 2 niveaux sis à Mohammedia

II. Présentation des caractères de notre construction

Données
Les données dont nous disposions au préalable sont les suivantes :

- COS= 2
- CUS= 0.6
- Cout du terrain : 8000 dHs/m2

Données du terrain
 Nous avons choisi un terrain de 350 m2.
Ayant un CUS de 0.6, cela nous donne une surface construisible au sol= 210m2. Nous construirons
néanmoins sur 200m2 au sol

 Avec 2 niveau, nous avons une SHON de 350 m2

III. Etudes financières et de rentabilités

A. Etapes de travail
(Vous trouverez le détail des calculs dans le fichier Excel joint au rapport)

1. Foncier
Nous avons choisi un terrain de 350m2. Le multipliant par le prix du terrain=8000 dHs/m2 et en
ajoutant les charges comme les frais de mutations, les imprévus et la TVA, nous arrivons à une

3
 charge foncière total= 3682752 dHs. Notons que nous avons ignoré les dépenses de VRD et de
lotissement car nous avons supposé un terrain déjà viabilisé.

1- prix du terrain dHs/m2 8000

1- prix du terrain dHs 2800000 560000 3360000 41.18%
2- Frais de mutation (6% de 1) 168000 33600 201600 2.47%
3- Etablissement de programme
(prestations monteur+ porteur 34000 6800 40800 0.50%
d'affaires)
4- Participation à l'infrastructure
- - - -
d'équipement
a-Participation eau potable PGI 7700 1540 9240 0.11%
b-Participation assainissement PPE 19600 3920 23520 0.29%
c-Participation électricité 9660 1932 11592 0.14%
10- Imprévus divers 30000 6000 36000 0.44%
TOTAUX - 3068960 613792 3682752 45.13%

2. Cout technique
Notre habitation étant une villa, nous serons donc dans du haut standing. Nous avons choisi pour
cela, un cout de construction= 4000 dHs/m2. Le cout de construction associé aux honoraires
techniques et à la TVA nous donne un cout technique final= 1900416 dHs.

A- Travaux de construction (estimation

en fonction d’opérations similaires)
Totaux A 1414000 282800 1696800 20.79%
B- Honoraires Techniques
Totaux B 169680 33936 203616 2.50%
TOTAUX 1583680 316736 1900416 23.29%

3. Autres frais et total des dépenses

Les frais généraux divers sont surtout les frais de marketing et de commercialisation et les imprévus
et ils représentent en tout, environ 5.7% de CA

V- Prix de revient Total (n/c Charges fiscales ) = DEPENSES

I- Charge foncière 3068960 613792 3682752 45.13%
II- Cout technique 1583680 316736 1900416 23.29%
III- Frais Généraux Divers 387600 77520 465120 5.70%
IV- Charges financières 110885.28 22177.056 133062.336 1.63%

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TOTAUX 5151125.3 1030225.1 6181350.3 75.75%

4. Activité locative
Notre villa a été conçu avec un objectif de location longue durée. Le cout de la location dans la
commune de Mohammedia est en moyenne de 70 dhs/m2. Avec une SHON totale de 350 m2, nous
obtenons initialement :

𝐿𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑒𝑙𝑙𝑒 = 24500 𝑑𝐻𝑠

𝐿𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑎𝑛𝑛𝑢𝑒𝑙 = 294000 𝑑𝐻𝑠

B. Bilan des investissements

Dans un souci d’optimisation de l’investissement et afin d’avoir une réserve de capitaux, nous
procèderons au financement du projet au travers d’un emprunt bancaire ajouté à nos fonds
propres. Nous partirons sur un financement bancaire à hauteur de 70 % du montant initial. Pour
notre hypothèse de base, nous supposerons un taux d’intérêt a 4%. En chiffres, nous aurons :

Fonds nécessaire y/c Charge

foncière, travaux, honoraires et 6181350.34
taxes
Recettes
Fonds propres 0.3 1854405.1
Emprunts 0.7 4326945.24
Bilan d'exploitation
Loyer annuel 294000

C. Calcul de la rentabilité et correction d’hypothèse

Pendant les périodes de location, notre propriété sera soumise à divers charges qu’il faudra
prendre en compte pour que le calcul de la rentabilité soit le plus précis possible. Parmi ces charges
nous aurons :
- Frais de gestion
- Frais de grosses de réparations
- Les frais de non activité du bâtiment
- Impôt du sur les loyers
- La PLV
(Le détail de calcul des charges sera retrouvé sur le Excel joint)

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Avec notre hypothèse initiale, nous en sommes arrivée à une rentabilité de 2.56 %. Cette valeur
est inférieure au seuil des 5% qui permet de considérer un projet immobilier comme
potentiellement intéressant.

Calcul de la rentabilité
Apport personnel 1854405.1
Emprunt 4326945.24
Loyer annuel 294000
Tx d'intérêt 4%
Intérêt de l'emprunt 173077.809
Revenues imposables 120922.191
Impôt du sur les loyers 12% 35280
Autres charges y/c gestion, réparation 38220
Revenu net 47422.1906
Rentabilité net 0.02557272
Rentabilité net % 2.56%

Hypothèse de correction 1 : Nous voudrons augmenter la durée du prêt ce qui va se manifester

par une réduction du taux d’intérêt annuel. Nous avons réduit le taux d’intérêt a 3%. Avec cette
hypothèse, nous arrivons à un taux de rentabilité net de rentabilité= 4.89%. On se rapproche des
5% mais le seuil n’est toujours pas passé.

Apport personnel 1854405.1

Emprunt 4326945.24
Loyer annuel 294000
Tx d'intérêt 3.0%
Intérêt de l'emprunt 129808.357
Revenues imposables 164191.643
Impôt du sur les loyers 12% 35280
Autres charges y/c gestion, réparation 38220
Revenu net 90691.6429
Rentabilité net 0.04890606
Rentabilité net % 4.89%

Hypothèse de correction 2 : nos prochaines solutions sont d’augmenter le loyer ou trouver un

foncier plus abordable. Mais nous nous soumettons au risque que notre foncier se retrouve dans
un quartier ou ce sera compliqué de trouver la clientèle. Augmentons notre loyer mensuel de 300
dHs. Avec ce changement, on passe la barre des 5% et on a une rentabilité de 5.04%.

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 Apport personnel 1854405.1
Emprunt 4326945.24
Loyer annuel 297600
Tx d'intérêt 3.0%
Intérêt de l'emprunt 129808.357
Revenues imposables 12% 167791.643
Impôt du sur les loyers 35712
Autres charges y/c gestion, réparation 38688
Revenu net 93391.6429
Rentabilité net 0.05036205
Rentabilité net % 5.04%

Conclusion : afin de passer le seuil des 5% de rentabilité, on choisira les paramètres suivants pour
notre villa :

 Cout du foncier : 8000 dHs

 Financement : un prêt bancaire couvrant 70 % du financement a un taux de 3%
 Un loyer de 24800 dHs

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 IV. Etude du cout global
J’ai choisi comme projet immobilier la construction et la location d’une villa sis à Mohammedia.
Pour l’étude financière du projet, nous étudierons 3 scenarii principaux :

 Scenario 1 de base
 Scenario 2 prenant en compte le respect du RT
 Scenario 3 adoptant une approche en cout global

A. Brève description des scenarii

Scenario 1 : dans ce scenario, on travaille en ne prenant principalement en compte que les couts
de constructions. Les dispositifs d’isolation, d’économie d’énergie et d’écologie seront soit ignorés
soit minorés. Le gaspillage énergétique ne sera pas considéré. Ce scenario représentera surtout le
scenario témoin, la base suivant laquelle on verra les changements qu’apporteront les
changements et les diverses optimisations.

Scenario 2 : Ce scenario se veut un peu plus performant que le scenario 1. Nous allons surtout
nous a arrêter à la considération du RCTM de sorte à rester dans les limites fixer par cette norme.
Les ajouts et les modifications sont entre autres :

- L’utilisation de matériaux isolant performant de sorte à réduire la quantité d’énergie

utilisée pour le chauffage et la climatisation
- L’utilisation d’un chauffage thermique pour couvrir une partie des besoins des ECS
Nous verrons les résultats que nous atteindrons avec ces changements en les comparants avec
ceux du scenario 1. Et on verra si le ratio investissement initial/ économie long terme est
satisfaisant.

Scenario 3 : ce scenario se veut être le plus performants possible tant sur le plan d’optimisation
énergétique que sur le plan de la réduction des émissions de gaz à effets de serre. Aucune
concession ne sera faite de sorte à obtenir un bâtiments écologiquement sain et rentable sur le
long terme. Les ajouts et les modifications sont entre autres :

- L’utilisation de matériaux isolant performant de sorte à réduire la quantité d’énergie

utilisée pour le chauffage et la climatisation
- La production interne de la source d’énergie principale
- L’optimisation d’un point de vue de la distance maison travail-travail et maison –
occupation
- L’efficience énergétique
- Utilisation d’un expert de l’optimisation pendant période d’exploitation et d’un
programmiste pendant la phase d’initiation

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Pour ce scenario également, nous verrons les résultats que nous atteindrons avec ces
changements en les comparants avec ceux du scenario 1. Et on verra si le ratio investissement
initial/ économie long terme est satisfaisant.

B. Hypothèse et données d’entrées saisies

1. Hypothèse
L’ensemble des considérations dans cette partie vaut pour les 3 scenarii
Pour l’amortissement de l’investissement, nous avons considéré les valeurs par défauts à savoir :
- 60 ans pour le foncier
- 30 ans pour l’immobilier
- 20 ans pour les systèmes

Travaillant sur un projet au Maroc, nous avons convertie nos couts du dirham en euro en utilisant
un ratio de 1/10. Pour les matières 1eres, nous avons considéré 12 dHs le litres d’essence et 20 dHs
le m3 d’eau. Les valeurs pour le cout de l’électricité ont été gardé par défauts.

2. Projet

La SHON totale de notre villa est de 350 m2. Nous avons considéré une famille de 5 individus à
savoir un couple avec 3 enfants. Le nombre de visiteurs fréquents supposés est 5. Dans les 2
premiers scenarii, le lieu de travail est assez éloigné de la maison ce qui impliquera une importante
utilisation de l’essence. Même cas pour les déplacements des visiteurs.
Les considérations ci-dessus, ont impacté les modes de déplacements choisis ci-dessous
o 2 voitures pour les parents dans les 3 scenarii
o Les enfants pourront se déplacer à pieds ou par tramway dans le scenario 3. Dans les 2
premiers, on aura plutôt des déplacements par bus, par moto.

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 o Les visiteurs étant assez loin dans les 3 cas, la plupart des déplacements seront dans les
transports en commun sauf dans le cas 1 ou la majorité sera plutôt en voiture impactant
plus l’environnement

3. Cadrage

 Les économies réalisées sur le transport sont calculées automatique sur les 2 derniers
scenarii en prenant comme référence le scenario 1
 Les matériaux seront majoritairement pris localement dans le scenario 3 en vue de réduire
les émissions carbones dues au transport
 Les chiffres écrits dans la partie énergie et eau sont hypothétiques. Nous n’avons aucune
influence sur les variations à l’échelle étatique.
 Le confort sante du scenario 3 est grandement amélioré de sorte à augmenter la
productivité et réduire les arrêts maladies

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  Conformément au résultats obtenues dans l’étude de rentabilité, le taux d’emprunt est fixé
à 3 % pour une période de 35 ans.

4. Investissement
Nous avons rempli cette partie conformément aux chiffres obtenues lors de l’étude financière du
projet. Nous avons obtenu après les entrées, le bilan suivant :

On voudra surtout retenir le surcout net engendré par les considérations des scenarii 2 et 3. Le
surcout est de 1% du cout total pour le scenario 2 et 2.3 % pour le scenario 3.

5. Consommation

On voit en générale que l’énergie utilisée annuellement par chaque utilisateur est moins élevée
dans le scenario 2 de 57.2 MWh et moins élevée de 112.9 MWh dans le scenario 3. L’émission
annuelle en CO2 est quant à lui réduit de 53 % dans le scenario 2 et de 98.5 % dans le scenario 3.

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Pour arriver à un tel résultat, nous avons défini les consommations hypothétiques dans l’outils
Bdm. Pour atteindre une tel différence on a défini entre autre que :

- L’énergie utilisée par la maison dans le scenario 3 est majoritairement auto produite ou
issu du solaire thermique alors que les 2 autres repose leurs sources d’énergies sur
majoritairement l’électricité public.
- Aussi, la consommation elle-même a été optimisée par l’utilisation de matériels de bonne
qualité de sorte que la consommation était toujours moins dans le cas 2 et surtout le cas 3.

6. Maintenance
Les couts de maintenance et d’entretien annuels ont été défini suivant les valeur conseillées du
Bdm pour le scenario 1. Ces valeurs ont été ensuite minorées pour le scenario 2 et encore plus
pour le 3.
Exemple : pour le chauffage, nous avons défini 800 € pour le cas 1, 700 pour le 2 et 500 pour le 3.
Certains couts comme celui des systèmes techniques, a été fixé sur 100 € car étant dans une villa,
on en a pas vraiment besoin.
En résumé, nous avons obtenu les résultats suivants :

Le taux de maintenance annuel est inférieur au seuil des 6 % pour les 2 derniers scenarii.

7. Stockage GES
Après avoir entré en données les différents aménagements, revêtements menuiseries, isolations,
couvertures et façades, nous avons obtenues les résultats suivants :
Interprétation :
Réduction du CO2 émis par le bâtiment : 616 T pour le cas 1, 290 T pour le 2 et 8.7 T pour le 3
Réduction importantes du CO2 émis par le transport induit : 430 T pour le cas 1, 415 pour le 2 et
93 pour le 3

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Interprétation :

 Réduction du CO2 émis par le bâtiment : 616 T pour le cas 1, 290 T pour le 2 et 8.7 T pour
le 3
 Réduction importantes du CO2 émis par le transport induit : 430 T pour le cas 1, 415 pour
le 2 et 93 pour le 3

C. Résultats
1. Couts annuels

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Toutes les optimisations réalisées plus haut nous ont permis de réduire grandement le cout annuel
des scenarii 2 et 3. Le plus gros de l’économie a été réalisée dans l’énergie et dans le transport
grâce notamment à l’énergie autoproduite du cas 3 et la proximité des lieux de travails par rapport
à la maison. Notons également un surcout dans la catégorie matériaux pour les scenarii 2 et 3.
L’économie réalisée est de 27618 € pour un surcout de 1000 € dans le cas 2. Dans le cas 3, pour
un surcout de 3333 €, l’économie annuelle est de 40707 €.

2. Cout global
Sur une période de 30 ans, nous avons obtenu les résultats suivants :

3. Bénéfice durable

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 D. Interprétations et courbes
1. Etiquettes NRJ

La maison dans le cas 1, est classée G en terme d’énergie et B suivant l’étiquette d’émission CO2
La maison dans le cas 2, est classée G en terme d’énergie et A suivant l’étiquette d’émission CO2
La maison dans le cas 3, est classée C en terme d’énergie et A suivant l’étiquette d’émission CO2

2. Graphe d’investissement

15
3. Graphe cout global

16
4. Détail bénéfice durable

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 5. Graphe GES

V. Conclusion
Ainsi, sur 30 ans d’exploitation, l’économie réalisée est de 1423480 € pour le cas 2 et de 3069707
€ pour le scenario 3. Nous voyons clairement que malgré un faible surcout initial d’optimisation,
sur le long terme, l’approche en cout globale (scenario 3) est largement plus avantageuse. Notre
villa sera un investissement envisageable si les paramètres définis dans ce rapport sont respectés.

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