massimo moncelli

La presenza di usi civici gravanti su immobili soggetti ad espropriazione forzosa ha da sempre posto un limite alla commerciabilità degli stessi, anche se soltanto a seguito della sentenza n. 19792 del 28 settembre 2011 la Corte di Cassazione ha decretato che tali beni non possano essere soggetti a espropriazione forzosa. Vediamo i principali aspetti

Problemi estimativi seguenti alla risoluzione contrattuale per grave inadempimento.
Il contratto di locazione finanziaria può essere risolto per grave inadempimento qualora l’utilizzatore non provveda al pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali, anche non consecutivi, o di importo equivalente. In questo caso, ai sensi dell’art.
1, comma 138 della l. 124/2017 il concedente procede alla risoluzione del contratto con il diritto alla restituzione del bene; tuttavia rimane obbligato a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non pagati alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita

teoria e pratica professionale • professione UT 11-12/2012 44 Venticinque anni fa il prof. Renato Rosati, uno dei migliori docenti italiani di Estimo, di cui ho l'onore di essere stato allievo, riportò in un suo libro una frase che mi colpì e che mi avvicinò a quella che sarebbe stata poi la mia professione; scrisse: "La valutazione estimativa supera le misurazioni analitiche, pur utilizzandole, perché implica alcune scelte a solo giudizio del perito … Questo compito, che è preminente, accosta il perito estimatore al giudice e al magistrato e implica maturità socioculturali, che possono essere trascurate in certi metodi di insegnamento, riduttivi della disciplina ai suoi preliminari aspetti di misurazioni e verifiche" (1). Rosati, in buona sostanza, vedeva nel perito una figura di garanzia per l'utente, in grado di controllare le alterazioni del mercato ed evitare fenomeni speculativi; probabilmen-te se questo personaggio fosse esistito, non avremmo cono-sciuto molti di quei momenti neri che ancora oggi interes-sano il real estate. In ogni modo la figura del perito estimatore, insieme con quella del notaio e dell'avvocato è una delle più antiche che conosciamo, anche se per trovare una vera e propria re-golamentazione, dobbiamo arrivare al 1778 quando l'agro-nomo pistoiese Cosimo Trinci dà alle stampe il famoso Trat-tato delle Stime de' Beni Stabili, un'opera importante nella quale sono evidenziati i pilastri di quello che sarà lo svilup-po successivo. Nella sua opera il Trinci introduce il concetto di stima ana-litica per capitalizzazione del reddito, dando avvio così, for-se senza volerlo, ad una scienza estimativa italiana che nei primi del 1800 assumerà connotazioni agrarie e comples-se formule matematiche affiancate da una buona dose di empirismo. Si apre una fase, indicata con il termine di "Antica Scuola Estimativa Italiana", dove l'estimo è studiato come tecnica di valutazione dei beni immobili ai fini fiscali e che trova i suoi maggiori esponenti in Giuseppe Borio con il suo Primi elementi di economia e stima de fondi rustici ad uso princi-palmente de periti e degli amministratori (1862) e nel Fet-tarappa che nel 1887 definisce l'estimo come "quella ma-teria che insegna a determinare il valore del terreno". Nel 1921 l'estimo amplia la sua definizione al concetto di metodologia infatti, per il Bordiga rappresenta "un insieme di nozioni che si propone l'indagine dei metodi per la de-terminazione del valore dei beni". Nel 1925 gli studi estimativi si evolvono grazie all'opera del Marenghi che introduce il concetto di mercato chiarendo che "l'estimo ha come oggetto di studio i processi di valutazio-ne dei beni economici per i quali il mercato non offre prezzo sottoforma esplicita"; teoria che si evolve con Serpieri, il fon-datore della "nuova scuola estimativa italiana" dove l'estimo diventa scienza in grado di stabilire certezze perché "valuta-re un bene significa attribuirgli un valore, espresso di rego-la nell'unità di moneta, rispondente al fine della stima: ossia significa determinare quale quantità di moneta può ritener-si per gli scopi della stima, equivalente al bene da stimare". Successivamente Serpieri proporrà cinque aspetti econo-mici di stima basandosi sul Valore di mercato, Valore di ca-pitalizzazione, Valore di Costo, Valore di surrogazione, Valo-re di trasformazione. La teoria serpierana sarà poi ampliata dal Brizi, inquadran-do l'estimo come un sistema mediante il quale si può eli-minare gran parte della soggettività che caratterizza il giu-dizio di valore. Nel 1947, il Medici, con riferimento allo scopo per cui la stima è richiesta, afferma che "carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare a formulare giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire ad un qualsiasi bene economico, in vista di un determinato scopo". Si tratta di una teoria che ha largo successo, tanto che nel 1953 è pubblicato negli Stati Uniti il suo libro Principles of Appraisal al quale s'ispirerà poi il Ratcliff per proporre l'u-so del "più probabile valore di mercato".

Le modifiche apportate al processo esecutivo dalla Legge 132 del 6 agosto 2015, con la possibilità di un abbattimento del 25% sul prezzo base d’asta ed equivalente ribasso in caso di asta deserta, portano a dover rivedere il concetto di valore di recupero giudiziale di un immobile, che non potrà più coincidere con quello di vendita forzata. Infatti, non si tratta di una condizione di alienazione, dove una delle parti non è consenziente, ma di un meccanismo di vendita che in caso di asta deserta penalizza il prezzo basa d’asta di ¼ nel successivo tentativo.
Proviamo a definire un ipotesi per la stima del JMV