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EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO
EN LA LEGISLACIÓN DOMINICANA:
SU APORTE AL DESARROLLO DE LA
VIVIENDA
Maridalia Rodríguez-Padilla
Código: 1071460787 • Autor: Shutterstock

El fideicomiso inmobiliario en la legislación dominicana: su aporte al desarrollo de la vivienda
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN LA
LEGISLACIÓN DOMINICANA: SU APORTE AL
DESARROLLO DE LA VIVIENDA
Universidad Rovira i Virgili
Resumen
La República Dominicana es uno de los Estados latinoamericanos más recientes en incorporar la

institución del fideicomiso a su legislación. Su regulación se atribuye a la necesidad de inscribir
políticas públicas que faciliten el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo para reducir
el déficit habitacional que afecta al país. El Legislador dominicano ha recurrido a la figura del
fideicomiso, basado en la garantía que ofrece su estructura para la configuración de asociaciones
de autofinanciación, así como para las asociaciones público-privadas. Desde su entrada en vigor, el
fideicomiso ha contado con una gran acogida, lo que puede comprobarse con la cantidad de estructuras
jurídicas de esta índole registradas ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).1 No
obstante, en la actualidad existen algunas incongruencias entre el principal objetivo perseguido por
el fideicomiso y su regulación, las cuales deben superarse para que dicha figura proporcione acceso
a la vivienda. Se revisarán, mediante una combinación de métodos de investigación (dogmático,
estadístico, descriptivo, histórico, lógico y comparado) cuáles son el funcionamiento y la efectividad del
fideicomiso dominicano, y si tal regulación ha logrado satisfacer los propósitos que la han inspirado.
Se concluye que, si bien este ha hecho aportes significativos respecto a la construcción de viviendas
económicas, se ha implementado de forma incompleta, solo a proyectos de vivienda en propiedad,
lo que conlleva pérdida importante de sus beneficios.
Palabras clave: fideicomiso inmobiliario, patrimonios autónomos, viviendas de bajo costo, déficit
habitacional, tenencias de vivienda.
1
De acuerdo con la consulta SAIP-SIP-000-51383/ DAIP núm. 254 elevada a la Dirección General de
Impuestos Internos (DGII) de la República Dominicana, por medio del Portal Único de Solicitud de Acceso a
la Información (SAIP) de fecha 3 de junio de 2021, hasta febrero de 2021 se han registrado 1032 estructuras
de fideicomiso en sus distintas modalidades.
NOVUM JUS • ISSN: 1692-6013 • E-ISSN: 2500-8692 • Volumen 16 No. 1 • Enero - Junio 2022 • Págs. 115-156 117
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
La autora: doctora en Derecho, profesora asociada del Departamento de Derecho privado,

procesal y financiero de la Universidad Rovira i Virgili (URV). Correo: maridalia.rodriguez@urv.cat.
https://orcid.org/0000-0003-2024-3168
Recibido: 14 de junio de 2021; evaluado: 3 de septiembre de 2021; aceptado: 16 de septiembre

de 2021.
118 NOVUM JUS • ISSN: 1692-6013 • E-ISSN: 2500-8692 • Volumen 16 No. 1 • Enero - Junio 2022 • Págs. 115-156
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
THE REAL ESTATE TRUST IN DOMINICAN

LEGISLATION: ITS CONTRIBUTION TO HOUSING
DEVELOPMENT
Abstract
The Dominican Republic is one of the most recent Latin American states to include the trust institution
in its legislation. It is due to the need to establish public policies that facilitate the development of
low-cost housing projects that seek to reduce the significant housing deficit that affects the country.
The Dominican legislature has implemented the trust figure based on the guarantee offered by its
structure for the configuration of self-financing associations, as well as public-private associations.
Since its entry into force, the trust has had a great reception, which can be verified by the significant
number of legal structures of this nature registered with the General Directorate of Internal Taxes
(DGII, for its acronym in Spanish).2 Nevertheless, at present, there are some inconsistencies between
the main objective of the trust and its regulation, which must be overcome so that this figure
allows achieving its purpose of providing access to housing. Therefore, through a combination of
research methodologies, such as dogmatic, sociological, statistical, descriptive, historical, logical,
and comparative methods, this study reviews how the Dominican trust operates and how effective
it is, to confirm whether its regulation has managed to satisfy the objectives that have inspired it.
Although the trust has made significant contributions regarding the construction of affordable
housing, it has been incompletely implemented only to homeownership projects, which leads to a
significant loss of its benefits.
Keywords: real estate trust, autonomous assets, low-cost housing, housing deficit, housing holdings.
2
According to the consultation SAIP-SIP-000-51383/ DAIP No. 254 submitted to the General Directorate
of Internal Taxes (DGII) of the Dominican Republic, through the Single Portal for Requesting Access to
Information (SAIP) on June 3, 2021, 1032 trust structures have been registered in their different modalities
up to February 2021.
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
About the author: PhD in Law, Associate Professor at the Department of Private, Procedural, and
Financial Law of the Universidad Rovira i Virgili (URV). Email: maridalia.rodriguez@urv.cat.
https://orcid.org/0000-0003-2024-3168
Received: June 14, 2021; evaluated: September 3, 2021; accepted: September 16, 2021.
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
O TRUSTE IMOBILIÁRIO NA LEGISLAÇÃO

DOMINICANA: SUA CONTRIBUIÇÃO PARA O
DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL
Resumo
A República Dominicana é um dos Estados latino-americanos mais recentes em incorporar a instituição

do truste em sua legislação. Sua regulamentação está atribuída à necessidade de vincular políticas
públicas que facilitem o desenvolvimento de projetos de moradia de baixo custo para reduzir o déficit
habitacional que afeta o país. O legislador dominicano vem recorrendo à figura do truste, baseado na
garantia que oferece sua estrutura para a configuração de associações de autofinanciamento, bem como
para as associações público-privadas. Desde sua entrada em vigor, o truste conta com uma grande
acolhida, o que pode ser comprovado com a quantidade de estruturas jurídicas dessa índole registradas
na Direção-geral de Impostos Internos3. Contudo, na atualidade, existem algumas incongruências
entre o principal objetivo perseguido pelo truste e sua regulamentação, as quais devem ser superadas
para que essa figura proporcione acesso à moradia. São revisados, mediante uma combinação de
métodos de pesquisa (dogmático, estatístico, descritivo, histórico, lógico e comparado), quais são
o funcionamento e a efetividade do truste dominicano, e se tal regulamentação pôde satisfazer os
objetivos que a inspiraram. Conclui-se que, embora este tenha contribuído significativamente a
respeito da construção de moradias econômicas, foi implementado de forma incompleta, somente a
projetos de habitação em propriedade, o que implica perda importante de seus benefícios.
Palavras-chave: truste imobiliário, patrimônios autônomos, moradias de baixo custo, déficit

habitacional, posse de moradia.
3
De acordo com a consulta SAIP-SIP-000-51383/ DAIP n.o 254 elevada à Direção-geral de Impostos Internos
(DGII) da República Dominicana, por meio do Portal Único de Solicitação de Acesso à Informação (SAIP) de
3 de junho de 2021 até fevereiro de 2021, foram registradas 1.032 estruturas de truste em suas diferentes
modalidades.
DOI: 10.14718/NovumJus.2022.16.1.6
A autora: doutora em Direito, professora associada do Departamento de Direito Privado, Processual

e Financeiro da Universidad Rovira i Virgili (URV). Correio eletrônico: maridalia.rodriguez@urv.cat.
https://orcid.org/0000-0003-2024-3168
Recebido: 14 de junho de 2021; avaliado: 3 de setembro de 2021; aceito: 16 de setembro de 2021.
Introducción
Con la entrada en vigor de la Ley 189-11,4 para el desarrollo del mercado hipotecario
y del fideicomiso en la República Dominicana y su Reglamento 95-12,5 se introdujo
esta figura en la legislación, para la implementación de negociaciones jurídicas
tanto públicas o privadas como de naturaleza mixta. Esta es una forma jurídica
considerada exitosa en América Latina,6 pues se ha regulado en la mayoría de
los países que conforman la región,7 todas inspiradas en el trust angloamericano
y basadas en la convicción de que disponer de estructuras jurídicas presentes
en economías desarrolladas podría atraer inversión extranjera y crecimiento a
la economía nacional.8
Aunque el fideicomiso es multifuncional, al permitir la organización de cualquier

negocio conforme a la ley, desde sus inicios se ha destacado en el ámbito inmobiliario.
Por eso, algunos Estados latinoamericanos lo han establecido como medida en
respuesta a los problemas de acceso a la vivienda. Ejemplos de políticas de vivienda
empleadas en América Latina y fundamentadas en los beneficios de la institución del
fideicomiso son: Colombia, con su programa “100 000 viviendas gratis”;9 Ecuador,
4
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, “Para el desarrollo del mercado hipotecario y
el fideicomiso en la República Dominicana” (Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 628, 22 de julio de
2011), arts. 1-100.
5
República Dominicana, Presidencia de la República, Reglamento 95 de 2012, “Reglamento sobre fideicomiso”
(Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 665, 2 de marzo de 2012), 101-145.
Al fideicomiso dominicano también se le aplican leyes especiales como la Ley 155-17, República Dominicana,
Congreso Nacional, Ley 155 de 2017, “Ley contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo
que busca sustituir y derogar la Ley No.72-02, sobre el lavado de activos provenientes del tráfico ilícito de
drogas, del 7 de junio de 2002” (Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 886, 1 de junio de 2017).
Además, puede ser regulado por las directivas de la Superintendencia de Bancos (SIB) o la Superintendencia
de Valores (SIV).
6
Sergio Rodríguez Azuero, Negocios fiduciarios: su significación en América Latina (Bogotá: Legis, 2005), 7.
7
Argentina (Ley 24 441 de 1994), Belice (Ley de fideicomiso de 1992), Bolivia (Ley 1488 de 1993 y Ley
14 379 de 1977), Brasil (Ley 10 931 de 2004), Chile (Código Civil), Colombia (Código de Comercio),
Costa Rica (Ley 3284 de 1964), Cuba (Código Civil), Ecuador (Ley de mercado de valores de 2006), El
Salvador (Código de Comercio y Ley 761 de 1970), Guatemala (Ley 2-70 de 1970), Honduras (Ley 350 de
1950), México (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito de 1932), Nicaragua (Ley 741 de 2011),
Panamá (Ley 1 de 1984), Paraguay (Ley 921 de 1996), Perú (Ley 26 702 de 1996), Puerto Rico (Ley 219 de
2012), República Dominicana (Ley 189-11 de 2011), Uruguay (Ley 17 703 de 2003) y Venezuela (Ley
de fideicomiso de 1956).
8
Sergio Nasarre Aznar, La garantía de los valores hipotecarios (Madrid: Marcial Pons, 2003), 732; Belén Trigo
García, “Finalidades del patrimonio fiduciario: fiducia y persona jurídica” en Los patrimonios fiduciarios y
el trust: III Congreso de derecho civil catalán, coord. Sergio Nasarre Aznar y Martín Garrido Melero (Madrid:
Marcial Pons, 2006), 192-193.
9
República de Colombia, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, “Audiencia pública de rendición de
cuentas Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Informe de resultados Oficina Asesora de Planeación
con “Casa para todos”,10 y República Dominicana con el proyecto “Ciudad Juan
Bosch”.11 De hecho, uno de los fundamentos para la regulación del fideicomiso en
esta última fue su potencial para impulsar el desarrollo del parque habitacional y
con ello reducir el déficit que afecta al país.12
Como señala Avendaño, es una figura de gran aceptación,13 debido a la elasticidad

y versatilidad que brinda para la estructuración de distintos tipos de negocio. Gran
parte de la doctrina lo ha considerado como el más valioso aporte proporcionado
por el derecho angloamericano14 a la teoría general del derecho, “a pesar de las
dificultades de asimilación para los juristas latinos”.15
Se trata de un modelo adaptado al derecho civil, que consiste en la existencia de

un patrimonio autónomo constituido mediante fideicomiso que se encarga a un
sujeto distinto al constituyente, dígase al fiduciario, para que este lo administre y
complete la finalidad perseguida. Este patrimonio no se entenderá propiedad del
administrador, a pesar de que figure como su titular, pues lo posee en beneficio
de un tercero. Una excepción a la regla general de la responsabilidad universal del
patrimonio, contenida en el artículo 2092 del Código Civil dominicano, establece
que “todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su
compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros”16 y los
artículos 462 y siguientes de la Ley 479-08 sobre sociedades comerciales referentes a
(OAP)”, https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/2020-09/informe-rendicion-de-cuentas-2014.pdf
(acceso junio 1, 2021).
10
República del Ecuador, Secretaría General de Comunicación de la Presidencia, “Casa para todos’ convoca a
sector privado para la ejecución de proyectos inmobiliarios”, https://www.comunicacion.gob.ec/casa-para-
todos-convoca-a-sector-privado-para-la-ejecucion-de-proyectos-inmobiliarios/ (acceso junio 1, 2021).
11
República Dominicana, “Ciudad Juan Bosch”, “https://ciudadjuanbosch.gob.do/ (acceso junio 1, 2021).
12
República Dominicana presenta un déficit habitacional que sobrepasa los dos millones de unidades, cifra
que abarca tanto los aspectos cualitativos como cuantitativos y que corresponde a las aproximaciones
del último censo nacional del año 2010, y las estadísticas de la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE).
República Dominicana, Oficina Nacional de Estadística, “El déficit habitacional en República Dominicana:
panorama actualizado de los requerimientos habitacionales 2010”, http://www.ciudadalternativa.org.do/
wp-content/uploads/2017/12/Monograf%C3%ADa-El-d%C3%A9ficit-habitacional-en-Rep%C3%BAblica-
Dominicana-2010.pdf (acceso mayo 24, 2021).
13
Francisco Avendaño Arana, “El fideicomiso”, Derecho PUCP, núm. 50 (1996): 343, DOI: https://doi.
org/10.18800/derechopucp.199601.013 (acceso abril 30, 2021).
14
Roberto Goldschmindt y James Eder Phanor, El fideicomiso (trust) en el derecho comparado (especialmente
americano) (Buenos Aires: Arayú, 1954).
15
Susy Inés Bello Knoll, El fideicomiso público (Buenos Aires: Marcial Pons, 2013), 33.
16
República Dominicana, Congreso Nacional, Código Civil de la República Dominicana (Santo Domingo: Gaceta
Oficial 17 de abril de 1884), art. 2092.
la responsabilidad patrimonial,17 reglas que podrían considerarse de carácter general

en las regulaciones que atienden al civil law. En el caso dominicano, el éxito del
fideicomiso se confirma con la reciente Ley 47-20,18 sobre alianzas público-privadas
(APP), la que exige que los bienes públicos transferidos a estas asociaciones sean
gestionados bajo fideicomiso, tras haberse comprobado su efectividad luego de
casi una década de regulación.
Aunque la legislación dominicana contempla distintas modalidades de fideicomisos,

su implementación presenta mayor asiduidad en el campo inmobiliario,19 una forma
cuya distinción radica en la posibilidad de configurar una asociación que persigue
una especie de financiación colectiva, con mayor independencia del crédito bancario,
dedicada a la inversión en proyectos inmobiliarios.20 Lo anterior resulta posible
porque permite la creación de un patrimonio autónomo con los aportes de cada
participante, que quedan afectos de manera exclusiva21 al desarrollo del proyecto
y bajo la administración de una entidad autorizada —por lo general un banco—,
lo que aporta mayor seguridad jurídica al negocio inmobiliario.
Dentro del fideicomiso inmobiliario, el Legislador ha hecho una distinción especial

para aquellos fideicomisos que promuevan viviendas de bajo costo, para los que,
además de los beneficios de la propia figura, se contemplan incentivos fiscales y
administrativos especiales con el objetivo de lograr un mayor desarrollo de viviendas
asequibles. No obstante, se ha concentrado solo en la vivienda en propiedad, en
detrimento de otras formas de tenencia como el arrendamiento. Por tanto, se plantea
que, si bien el fideicomiso inmobiliario puede contribuir al desarrollo de la vivienda
en la República Dominicana, su aporte podrá ser mayor o menor según las estrategias
de implementación y la diversificación de los medios aplicados para su alcance.
17
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 479 de 2008, “General de las sociedades comerciales y
empresas individuales de responsabilidad limitada” (Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 497, 11 de
diciembre de 2008), art. 462 y ss.
18
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 47 de 2020, “De alianzas públicas privadas” (Santo Domingo:
Gaceta Oficial núm. 10 972, 20 de febrero de 2020).
19
De acuerdo con la base de datos de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), de los 866
fideicomisos registrados hasta mayo del año 2020, 644 corresponden al sector inmobiliario, lo que supone
el 74 %; de estos, 238 son de vivienda de bajo costo, que representan el 36 % del porcentaje anterior.
SAIP-SIP-000-51383/ DAIP núm. 254 elevada a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) de la
República Dominicana, por medio del Portal Único de Solicitud de Acceso a la Información (SAIP) del 4
de junio de 2021.
20
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, art. 58.
21
Sergio Cámara Lapuente, “Breve compendio geo-conceptual sobre trusts” en Los patrimonios fiduciarios y
Marcial Pons, 2006), 46.
1. Antecedentes y evolución histórica del fideicomiso

El fideicomiso, explica Navarro,22 es una figura jurídica que encuentra su génesis
en las instituciones romanas creadas para satisfacer la necesidad de salvaguardar
ciertos bienes del peligro de ser inquiridos por terceros de mala fe y se ampara en
la confianza. Entre ellas se podían distinguir la fiducia (cum creditore o cum amico),
que funcionaba por un pacto entre vivos con el que se trasfería la titularidad de un
bien a un tercero, quien se obligaba a devolverlo una vez cumpliera cierto cometido
o a transferirlo por igual a quien se le indicara,23 y los fideicomisos testamentarios,
que eran actos por causa de muerte, por medio de los cuales, para favorecer a un
incapaz de suceder, el testador le transfería los bienes a un tercero, el fiduciario,
con la obligación de que este, a su vez, le transfiriera dichos bienes al incapaz de
la manera y en el momento que fuera posible.24
Las figuras mencionadas anteriormente constituyen los antecedentes más remotos

del fideicomiso latino; sin embargo, el fideicomiso actual encontró orígenes e
inspiración directa en el derecho anglosajón y los estudios sobre el trust del
panameño Ricardo Alfaro y del francés Pierre Lepaulle, propulsores de este en
América Latina, y que dieron inicio a su regulación en Panamá, México y toda la
región iberoamericana.25 En el trust angloamericano, en una relación fiduciaria,
su creador (settlor), por acto de voluntad expresa, transfiere ciertos bienes de su
propiedad a un tercero (trustee) para que este, en dominio de aquellos y obligado
en derecho de equidad,26 los administre en favor de un tercero (cestui que trust o
beneficiary), a quien, una vez alcanzado el objetivo que dio lugar a dicha relación,
se le transferirán.27
Ahora bien, el trust contempla el desdoblamiento de la propiedad al hacer una

distinción entre la propiedad legal (legal ownership) y la propiedad en equidad
(equitable ownership), que no encuentra sustento en nuestro derecho civil; por tal
razón, la figura debe entenderse como inspiradora del fideicomiso latinoamericano
22
Mariano Navarro Martorell, La propiedad fiduciaria (Barcelona: Bosch, 1950), 27.
23
Joaquín Garrigues Díaz-Cañabate, Negocios fiduciarios en derecho mercantil (Madrid: Civitas, 1978), 22.
24
Bettina Freire, El fideicomiso: sus proyecciones en los negocios inmobiliarios (Buenos Aires: Abaco de Rodolfo
Depalma, 1997), 28-29.
25
Jorge Alfredo Domínguez Martínez, El fideicomiso (Ciudad de México: Porrúa, 2001), 150; Rodríguez Azuero,
Negocios fiduciarios, 91; Emmanuel Cedeño-Brea, “Apuntes jurídicos y económicos sobre el fideicomiso
dominicano”, Revista Dominicana de Ciencias Jurídicas, núm. 4, (2019): 1.
26
María José Falcón y Tella, “La equity angloamericana”, Foro Nueva Época, núm. 1 (2005), https://revistas.
ucm.es/index.php/FORO/article/view/FORO0505110079A (acceso mayo 24, 2021).
27
Maurizio Lupoi, Trusts: A Comparative Study (Cambridge, Cambridge University Press, 2001), 178.
y no como una adopción, pues como afirma Martín Santisteban,28 el trust ha sido
inspiración para la regulación de figuras similares en países netamente civilistas.
El derecho civil, que es fruto directo del derecho romano, reconoce un solo derecho
de propiedad sobre los bienes atribuidos al fiduciario; en cambio, el derecho inglés
distingue una dualidad de la propiedad: por un lado, un propietario legal (in law)
que sería el fiduciario, a quien se le atribuye la propiedad formal, y por otro, un
propietario en equidad (in equity) que sería el beneficiario, a quien se le atribuye la
propiedad material. En esencia, el trust anglosajón experimenta un desdoblamiento
de la propiedad, es decir, dos derechos: uno que se ejerce en beneficio de otro
y otro que se ejerce en propio disfrute del bien o de manera efectiva.29 De tal
manera, para crear el modelo actual del fideicomiso cada legislación ha tomado
ciertas características de estas formas básicas, lo que es comprensible dada su
complejidad;30 entre estas se cuenta la constitución de un patrimonio autónomo,
que se ha amoldado a sus sistemas31 jurídicos. Por tanto, podría decirse que
la figura del fideicomiso latino es propia de la región, aunque inspirada en las
antiguas figuras romanas y angloamericanas.
Respecto al dominicano, a pesar de que existieron diversos intentos legislativos

de introducirlo, como la antigua Ley 19-0032 que hacía referencia a determinados
efectos jurídicos del fideicomiso33 o los proyectos de ley presentados al Congreso,
entre los que se destacaron los borradores de 1969 y 1983,34 su existencia solo fue
posible con la promulgación de la Ley 189-1135 y su Reglamento núm. 95-12,36 pues
las legislaciones predecesoras solo se acercaron a una vaga referencia sin regulación
alguna. Cabe destacar que la reglamentación del fideicomiso dominicano sigue la
28
Sonia Martín Santisteban, “La figura del trust en los Estados Unidos de América”, Indret, núm. 2 (2008): 4,
https://indret.com/wp-content/themes/indret/pdf/536_es.pdf (acceso mayo 24, 2021).
29
Sergio Nasarre Aznar, Estudi del trust anglosaxó, en relació amb el dret immobiliari”, L' Exercici de les competències
sobre dret civil de Catalunya (Valencia, Tirant Lo Blanch, 2002), 559; Guillermo Suárez Blázquez, “Triángulo
histórico jurídico mágico: fideicomiso & equity & trust”, Quaestio Iuris 10, núm. 2 (2017): 972, https://
dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=7876298 (acceso mayo 4, 2021).
30
Miguel Virgós Soriano, El “trust” y el derecho español (Madrid: Thomson Civitas, 2006), 36.
31
Susy Inés Bello Knoll, “Fideicomiso público” (Tesis doctoral, Universidad de Salamanca, 2011), 16.
32
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 19 de 2000, “Que regula el mercado de valores en la República
Dominicana” (Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 044, 10 de mayo de 2000).
33
Cedeño-Brea, “Apuntes”, 8.
34
República Dominicana, Unidad de Análisis Financiero, “Estudio sectorial de los fideicomisos en República
Dominicana, y su incidencia en materia de lavado de activos”, https://simv.gob.do/download/43/informes/3487/
estudio-sectorial-de-fideicomisos-en-rd.pdf (acceso abril 1, 2021).
35
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, arts. 1-100.
36
República Dominicana, Presidencia de la República, Reglamento 95 de 2012, arts. 101-145.
corriente general iberoamericana, sin más distinciones que las propias del sistema
civil, por lo que se trata de una figura muy similar a la de otras legislaciones latinas.
2. Concepto y naturaleza jurídica del fideicomiso

De acuerdo con Marzorati, el fideicomiso se concibe como un encargo de fe o
comisión de confianza.37 En cuanto a su concepto, la mayoría de los autores
consultados coinciden en que, debido a que no es un modelo legislado de manera
uniforme, más que con un concepto se cuenta con una relación de características.38
De una recopilación de intentos doctrinales por definirlo, se podría decir que es:
[…] una relación jurídica por medio de la cual una persona física o jurídica,
legalmente hábil, llamada fideicomitente, manifiesta de manera unilateral su
deseo de trasmitir la titularidad de todos o parte de sus bienes o derechos, los
cuales constituyen el objeto de esta relación y dan lugar a la formación de un
patrimonio autónomo, a otra persona legalmente autorizada llamada fiduciario,
la cual debe manifestar la aceptación de este patrimonio que deberá administrar
en estricto cumplimiento de las instrucciones recibidas para lograr la finalidad
lícita, determinada y posible que se le ha encomendado, en provecho del
mismo constituyente o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.39
La Ley 189-11 define el fideicomiso como:
[…] el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes,

transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una
o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un
patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración
o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las
instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,
llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la
extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad
con la ley.40
37
Osvaldo Marzorati, Derecho de los negocios internacionales, 2a ed. (Buenos Aires: Astrea, 1997), 371.
38
Eduardo Estrada Alonso, El fideicomiso y los fondos sin personalidad jurídica: proyección de la cesión en confianza
para adscribir patrimonios a un encargo de gestión en el ordenamiento jurídico español (Madrid: Editorial
Universitaria Ramón Areces, 2010), 1.
39
Atilio Rojas, El fideicomiso, fiducia o trust en América, 2a ed. (Alemania: Publicación independiente, 2017),
175-176.
40
Por lo tanto, se entiende el fideicomiso como una estructura jurídica cuya particularidad
radica en la facultad de brindar a un sujeto, el fideicomitente, la posibilidad de
desligar ciertos bienes del conjunto de su masa patrimonial, para salvaguardarlos
de las contingencias de sus negociaciones particulares,41 al entregarlos a otro, el
fiduciario, amparado en su confianza y experiencia, sin riesgo de que estos se
confundan en la masa patrimonial del que los recibe, con la finalidad de concretar
una actividad específica en provecho del mismo constituyente o de un tercero, el
beneficiario o fideicomisario.
En cuanto al fideicomiso inmobiliario, la Ley 189-11 lo define como un “patrimonio

independiente”, cuyo objeto principal es “la inversión en proyectos inmobiliarios en
distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión, venta o arrendamiento,
que adicionalmente pueden adquirir bienes raíces para la generación de plusvalías”.42
La referida modalidad se ha entendido como una aplicación fiduciaria, estructurada
para emprendimientos inmobiliarios, en su mayoría destinados a “viviendas en
propiedad horizontal o barrios cerrados”,43 cuyos beneficiarios o adquirentes suelen
ser inversores, ahorristas no profesionales o consumidores finales, que financian
el costo de la tierra y la construcción.44
En lo que corresponde a la naturaleza jurídica del fideicomiso, Borissova señala que

esta “se sustenta en el acto constitutivo o contrato fiduciario que se nutre a la vez
de un contrato traslativo de la propiedad y un contrato de servicios”,45 mediante el
cual el fideicomitente trasfiere su derecho de propiedad al fiduciario, quien recibe
el dominio de los bienes a modo de administración y gestión, pero es el único
facultado para todos los efectos legales46 y, por lo general, es una entidad financiera
“debidamente autorizada”.47 Ahora bien, lo anterior no quiere decir que la figura
sea en sí misma un acto o un contrato, pues, aunque se recurra a estos medios para
su constitución, su esencia y su contenido la hacen particular.
41
Esther Arroyo i Amayuelas, coord., El trust en el derecho civil (Barcelona: Bosch, 2007), 11-62.
42
43
Sebastián Estévez Cambra, “El fideicomiso. Una modalidad, el inmobiliario”, Anales de Legislación Argentina,
núm. 6 (2007): 6.
44
Silvio Lisoprawski, Fideicomisos inmobiliarios: oferta pública de fideicomisos ‘no financieros” (Buenos Aires: La
Ley, 2007), 1425.
45
Miroslava Borissova, “La fiducia en el gran ducado de Luxemburgo: presentación de una técnica contractual”,
en El trust en el derecho civil, coord. Esther Arroyo i Amayuelas (Barcelona: Bosch, 2007), 196.
46
Milenka Villca Pozo, “El fideicomiso en Perú” en El fideicomiso en Latinoamérica: integración jurídico-financiera,
dir. Ángel Urquizu Cavallé (Barcelona: Marcial Pons, 2010), 407.
47
Sergio Rodríguez Azuero, “El fideicomiso mercantil contemporáneo”, Icade, núm. 70 (2007): 27, https://
revistas.comillas.edu/index.php/revistaicade/article/view/637/528 (acceso abril 1, 2021).
Sin duda, como manifiesta Godoi, la naturaleza del fideicomiso es “compleja”,48 pues
en esta relación jurídica confluyen dos contratos: uno real de “transmisión plena”49
del dominio50 y otro obligacional que, de acuerdo con Galicia Aizpurua, “constriñe al
adquiriente a actuar conforme lo convenido”,51 sin que ello impida considerarlo un
negocio único, público y conforme a la ley. Al ceder su titularidad, el fideicomitente
queda únicamente con un derecho de crédito, basado en la confianza, contra el
fiduciario, quien debe limitarse a utilizar la titularidad adquirida según convenido52
y sin contradecir la finalidad para la que se le ha cedido,53 con la obligación de
restituirlos al beneficiario o fideicomisario señalado por el constituyente, al que
también le deberá rendir cuentas sobre la gestión del patrimonio. Podría decirse
que, más que hablar de dos contratos, la naturaleza del fideicomiso debe encontrarse
en “un único acto que da lugar a un patrimonio particular capaz de responder por
sus propias actuaciones jurídicas”.54
3. Funcionamiento del fideicomiso dominicano

El fideicomiso, tal cual lo explica su concepto, funciona como un patrimonio
independiente que responde a un propósito determinado en beneficio del mismo
constituyente o de un tercero y “encargado a un sujeto ajeno a la finalidad”.55 Esta
estructura permite constituir un patrimonio autónomo distinto al de sus participantes
y únicamente disponible para garantizar la ejecución de un fin determinado, que
48
Marciano Godoi, Fraude a la ley y conflicto en la aplicación de las leyes tributarias (Madrid: Instituto de Estudios
Fiscales, 2005), 53; Virgós, El trust, 49-50.
49
Sonia Martín Santisteban, El instituto del trust en los sistemas legales continentales y su compatibilidad con los
principios de civil law (Navarra: Aranzadi, 2005), 78.
50
Sergio Nasarre Aznar y Héctor Simón Moreno, “Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para
facilitar el acceso a la vivienda”, Crítica de Derecho Inmobiliario 89, núm. 739 (2013): 3106-3107; Íñigo Mateo
y Villa, “De la fiducia gestión”, Crítica de Derecho Inmobiliario 83, núm. 704, (2007): 2631; Héctor Simón
Moreno, “El negocio fiduciario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo” en Los patrimonios fiduciarios y
Marcial Pons, 2006), 175.
51
Gorka Horacio Galicia Aizpurua, Causa y garantía fiduciaria (Valencia: Tirant lo Blanch, 2012), 182-183.
52
Núria Ginés Castellet, La enajenación de bienes inmuebles con fin de garantía (Madrid: Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España, 2004), 88-216.
53
Gorka Horacio Galicia Aizpurua, Fiducia, leasing y reserva de dominio (Madrid: Reus, 2014), 13-14; Causa,
182-183; Federico de Castro y Bravo, El negocio jurídico (Madrid: Instituto Nacional de Estudios, 1967), 381.
Sergio Cámara Lapuente, “Operaciones fiduciarias o trust en derecho español”, Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, núm. 75, (1999): 1775-1776.
54
Luis Miguel de Camps García, “El fideicomiso en la legislación dominicana: un sujeto de derecho y
obligaciones”, Saber y Justicia 2, núm. 10, (2016): 32.
55
Alejandro Altamirano, “Tratamiento tributario en la República de Argentina”, en El fideicomiso en Latinoamérica,
integración jurídico-financiera, dir. Ángel Urquizu Cavallé (Barcelona: Marcial Pons, 2010), 21.
se considera “ajeno a los acreedores externos de cualquiera de las partes”.56 En

la legislación dominicana, el fideicomiso es la única figura jurídica que logra tal
configuración patrimonial.
Ahora bien, lo anterior “no quiere decir que se trate de un acto en perjuicio de
los acreedores”,57 de los constituyentes o participantes de fideicomisos, pues estos
cuentan con el respaldo de su derecho de crédito, que se garantiza con la exigencia
de que dichos actos o contratos sean registrados para que puedan ser oponibles a
terceros.58 Este registro fijará el momento de la transferencia de los bienes59 para
la formación del patrimonio separado frente a la concepción del crédito.
Por otra parte, aunque los bienes del fideicomiso no pertenezcan a la prenda común
de los acreedores de sus participantes, conforme con la Ley 189-11:
[…] los acreedores podrán perseguir los beneficios que correspondan a su

deudor y que derivan del fideicomiso, lo que puede lograrse por medio de la
acción de subrogación. De igual modo, Labaure y Fernández sostienen que
los acreedores del fideicomitente, anteriores al fideicomiso, con garantías
sobre los bienes fideicomitidos, al igual que los terceros afectados por fraude,
podrán ejercer persecución sobre los mismos, “incluida la acción pauliana o
revocatoria”.60
El fideicomiso inmobiliario surge cuando el fideicomitente le transfiere la propiedad

de un inmueble o bien, en general, al fiduciario para que lo administre, desarrolle
un proyecto o enajene, a favor del mismo fideicomitente o de los terceros que este
haya señalado, conforme al acto constitutivo de fideicomiso. Se puede observar que
se sigue la estructura general, pues los intervinientes asumen roles de acuerdo con
sus aportes e intereses. Por ejemplo, el fideicomitente le transfiere la titularidad de
56
Arroyo i Amayuelas, El Trust, 11-62.
57
Rodríguez Azuero, Negocios fiduciarios, 129; “El fideicomiso”, 28; Sergio Nasarre Aznar y Estela Rivas Nieto,
“Patrimonios financieros sin personalidad. Naturalidad jurídica y régimen tributario”, Estudios Financieros,
núm. 261 (2004): 84.
58
Roberto González Torre, “Aspectos jurídicos del fideicomiso en Latinoamérica”, http://felaban.s3-website-
us-west-2.amazonaws.com/memorias/archivo20141120202926PM.pdf (acceso marzo 29, 2021); Atilio
Rojas, El fideicomiso, 300-308.
59
Para que el fideicomiso se considere en pleno funcionamiento deberá registrarse en la Cámara de Comercio
y Producción correspondiente al domicilio del fiduciario. República Dominicana, Congreso Nacional, Ley
189 de 2011, art. 17.
60
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, art. 9; Luciano Labaure Casaravilla, Acción
pauliana o revocatoria (Buenos Aires: Euros, 2006), 4-5; Juan Antonio Fernández Campos, El fraude de
acreedores: la acción paulina (Zaragoza: Cometa, 1998), 19-274.
una parcela de terreno al fiduciario, con el fin de que allí se adelanten las obras de
infraestructura necesarias para construir un emprendimiento urbanístico, cuyos
beneficios serán para el mismo constituyente o para quienes este señale; una vez
concluido será dividido y transferido, en tantos lotes como resulten, a favor de los
adquirentes y futuros residentes del proyecto inmobiliario, quienes podrían actuar
además como inversores o financiadores indirectos del proyecto.61
Los fideicomisos inmobiliarios pueden implementarse para diferentes etapas del

proyecto, así como para distintas finalidades. Se destacan los siguientes tipos:
a. De administración y pago: se transmiten los bienes al fiduciario para su gestión,

inversión, pago de las obligaciones adquiridas en el desarrollo del proyecto y
transferencia de las unidades resultantes a sus beneficiarios finales.
b. De preventa: la función principal del fiduciario es recibir los recursos entregados

por los futuros compradores de las unidades inmobiliarias resultantes para que
este, a su vez, los invierta y los entregue a la constructora al cumplirse el punto
de equilibrio que se haya determinado.
c. De tesorería: el fiduciario se encarga únicamente de la “administración e

inversión de los recursos líquidos que se han destinado al emprendimiento
inmobiliario”.62
En República Dominicana, las estructuras de fideicomiso suelen organizarse bajo

la modalidad administración y pago, aunque no se descartan elementos de otras
modalidades, sobre todo cuando se trata de aquellos inmobiliarios de viviendas
de bajo costo, en los que el fiduciario adopta una posición de administrador
general, de manera que pueda garantizar su buena terminación y podría estar
encargado de administrar el capital del fideicomiso, hacer los pagos generados por
las obligaciones contraídas y recaudar los aportes de los inversores o anticipos de
los futuros compradores.
La estructura del fideicomiso en el sector inmobiliario ha surgido en respuesta a

“la necesidad de llenar un vacío frente al fracaso de los métodos tradicionales para
61
Natalio Etchegaray, Fideicomiso: técnica y práctica documental (Buenos Aires: Astrea, 2011), 113.
62
Milenka Villca Pozo, Aspectos jurídico-tributarios del fideicomiso en la Comunidad Andina (Barcelona: Marcial
Pons, 2014), 134-135.
financiar emprendimientos inmobiliarios”63 para “agrupar inversores y gente necesitada

de viviendas con alguna capacidad de ahorro”.64 La mencionada estructura ofrece la
posibilidad de desarrollar proyectos con la financiación de un grupo de inversores
a los que se les garantiza una tasa de retorno. En la práctica dominicana, en su
mayoría se trata de medianos y pequeños ahorradores que adquieren las unidades
funcionales futuras por medio de ventas anticipadas y que luego revenden, una vez
construidas, para aprovechar las subidas de los precios en relación con el momento
de su adquisición65 o de inversores que aportan capital para las obras.
Como indica Estruch,66 el fideicomiso inmobiliario se ha convertido en uno de los

vehículos jurídicos más atractivos para la estructuración de negocios inmobiliarios,
en especial porque permite crear un patrimonio independiente y afecto únicamente
al desarrollo de determinados emprendimientos urbanísticos o inmobiliarios, que
se considera inembargable o inatacable por terceros ajenos a este o acreedores
de sus intervinientes con derechos de créditos posteriores a su creación, pues el
patrimonio fideicomisito únicamente responderá a las obligaciones propias del
negocio inmobiliario para el que se haya constituido. Asimismo, la figura brinda
seguridad a los futuros adquirientes o compradores del producto del negocio
inmobiliario, quienes suelen contratar compraventas de inmuebles en planos o
pendientes de construcción, pues el fiduciario, como sujeto neutro en la operación,
podrá resolver problemas relativos a la devolución de las cantidades avanzadas, en
caso de que los compradores no puedan completar la compraventa por negativa
de concepción de financiación bancaria u otras circunstancias que suelen emerger
en la práctica. Además, de acuerdo con Hita Fernández,67 en la actualidad, en las
compras de inmuebles pendientes de construcción surgen inconvenientes derivados
del incumplimiento de entrega o conclusión de las obras en el plazo acordado que
retrasa la entrega de los inmuebles que se pueden resolver de forma directa y con
mayor seguridad bajo la estructura del fideicomiso.
63
Cecilia Remiro Valcárcel, “El fideicomiso como herramienta para la inversión inmobiliaria en Argentina”,
Actualidad Jurídica Uría Menéndez, núm. 13 (2006): 94, https://www.uria.com/documentos/publicaciones/1653/
documento/lat01.pdf?id=2098 (acceso marzo 29, 2021).
64
Adriana Abella, Derecho inmobiliario registral (Buenos Aires: Zavalia, 2008), 338.
65
Julieta Capdevielle, “El mercado inmobiliario y la producción privada de viviendas: una aproximación a las
estrategias empresariales de la ciudad de Córdoba (Argentina)”, Cuadernos de Geografía 25, núm. 2 (2016):,
DOI: https://doi.org/10.15446/rcdg.v25n2.49758 (acceso marzo 22, 2021).
66
Jesús Estruch Estruch, La nueva regulación de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas en
construcción (Valencia: Tirant lo Blanch, 2017), 17.
67
María Carolina Hita Fernández, La protección del consumidor en la compraventa y arrendamiento de vivienda
(Navarra: Aranzadi, 2017), 63.
Puede decirse que el fideicomiso inmobiliario tiene un esquema variable, según

las necesidades de cada proyecto y conforme a los mandatos de la ley. Los fidei-
comitentes transfieren al fideicomiso —específicamente al fiduciario— terrenos,
licencias, concesiones, diseños de proyectos arquitectónicos y recursos para que los
administre, con el fin de desarrollar un emprendimiento inmobiliario de acuerdo
con lo convenido en el título constitutivo de fideicomiso. Se sustenta sobre bases
fuertes, entre estas, la garantía del pago de los créditos concedidos a las empresas
constructoras, la conclusión de dichos proyectos conforme a la planificación
presentada y la certificación de la provisión de recursos de tres fuentes principales:
i) el aporte de capital de las empresas constructoras o los inmuebles y recursos
aportados por los fideicomitentes; ii) los aportes de inversores o de los futuros
adquirentes de las unidades resultantes vendidas en planos por los desarrolladores,
y iii) las financiaciones otorgadas por entidades financieras de intermediación.68
El dueño del terreno ocupa la posición contractual de fideicomitente y beneficiario,

en caso de haber acordado la adjudicación de cierto número de unidades o beneficios
del negocio como precio del terreno; los aportes del fideicomitente pueden pagarse
con el producto de los créditos logrados por el proyecto, de la recaudación de
capital aportado por inversores o de las sumas alcanzadas en la etapa de preventa
sin la necesidad de considerarle beneficiario. Esta posición puede ser ocupada por
desarrolladores, promotores o cualquier otro sujeto que aporte bienes al fideicomiso.
Según Abella,69 una vez entregado el terreno y acordada la estructura del fidecomiso,
se asigna al fiduciario la construcción de la obra, por sí mismo o por una empresa
constructora contratada para estos fines, y la contratación de los servicios de admi-
nistración de la obra y comercialización de las unidades habitacionales resultantes.
En la práctica dominicana, si el fiduciario es una entidad bancaria o especializada,
su actuación se ciñe a garantizar la ejecución de la obra y al debido empleo de los
recursos entregados, sin encargarse de manera directa de la construcción de
los emprendimientos, que suele ser asunto de los constructores.
Los posibles compradores, con la firma de contratos o reservas de opción de

compra, podrán aportar recursos al patrimonio fideicomitido en la etapa inicial
o preventa del proyecto70 con cuotas programadas. De esta manera se reunirán,
68
Gissella Ruth Velásquez Palma, “Promoviendo el desarrollo del mercado inmobiliario a través del uso del
fideicomiso” (Tesis de maestría, Pontificia Universidad Católica del Perú, 2015), 35.
69
Abella, Derecho, 338.
70
Rodríguez Azuero, “El fideicomiso”, 38-39.
por etapas, los fondos suficientes para cubrir el costo de la construcción o el

precio de la tierra, para alcanzar el punto de equilibrio económico que indica la
viabilidad del proyecto y su emprendimiento de forma segura.71 El fiduciario, quien
administra y custodia todos los aportes, podrá invertirlos del modo que estime
conveniente e irá entregándoselos al desarrollador conforme con los avances de la
obra. En caso de imposibilidad de materialización del proyecto inmobiliario, este
último deberá restituir de manera directa los aportes recibidos por parte de los
compradores, inversores o acreedores,72 incluidas las ganancias que estos hayan
generado,73 sin necesidad de agotar largos procesos judiciales; es una atribución
que tendrá el fiduciario en caso de que así se haya pactado en el título constitutivo
del fideicomiso. La anterior particularidad aporta transparencia a los negocios
inmobiliarios emprendidos sobre la referida estructura y los dota de fiabilidad y
seguridad para inversores, ahorradores y futuros adquirentes.
Por las razones expuestas, el fideicomiso inmobiliario se ha convertido en la “modalidad

más empleada y demandada por el sector inmobiliario dominicano”,74 como refieren
las investigaciones de la Unidad de Análisis Financiero (UAF), institución autónoma
y adscrita al Ministerio de Hacienda de la República Dominicana que procura brindar
mayor trasparencia financiera en el país. El negocio inmobiliario supone grandes
inversiones, diferencias de intereses entre los sujetos que participan y riesgos muy
elevados y de distintas índoles, de modo que la aparición de una figura que provee
mayor garantía mediante un sujeto neutro que adquiere el dominio de los bienes y
los administra con profesionalidad para cumplir con el contrato conforme con lo
convenido75 ha dinamizado el mercado,76 según muestran los informes del Banco
Central de la República Dominicana en lo relativo al crecimiento de la construcción
que, para 2019, representaba un 10,5 % del producto interno bruto (PIB) del país.
71
Lisoprawski, Fideicomisos inmobiliarios, 1426.
72
David Felipe Pinzón Fonseca, “La fiducia mercantil como vehículo de propósito especial en Project Finance”,
Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Política Universidad Pontificia Bolivariana 45, núm. 123 (2015):
572, http://www.scielo.org.co/scielo.php?pid=S0120-38862015000200009&script=sci_abstract&tlng=es
(acceso marzo 29, 2021).
73
Mauricio Hoyos, “El fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios”, Gaceta Judicial, núm. 336
(2014): 44, https://do.vlex.com/vid/fideicomiso-desarrollo-proyectos-inmobiliarios-584493054 (acceso
marzo 15, 2021).
74
República Dominicana, Unidad de Análisis Financiero, “Estudio”, 14.
75
Rodríguez Azuero, “El fideicomiso”, 38.
76
República Dominicana, “Banco Central de la República Dominicana”, https://www.bancentral.gov.do/ (acceso
junio 1, 2021).
Los proyectos inmobiliarios estructurados bajo la figura del fideicomiso han reducido
la incertidumbre sobre factibilidad, desarrollo y conclusión de la obra, aislado de
los riesgos de insolvencia, asegurado el buen uso de los recursos, garantizado la
inversión tanto para los participantes e inversores como para los futuros compra-
dores, y ampliado las fuentes de financiación frente al modo tradicional de plena
dependencia bancaria, incluida la autoinversión de los recursos para aprovechar su
rentabilidad. Es un modelo que se ha consolidado como una opción transparente,
estable y rentable en el país, tanto para obras de interés privado como público.
Ahora bien, se entiende que la figura del fideicomiso en la República Dominica aún
no se aprovecha al máximo; en comparación con otros países latinoamericanos,
destaca la emisión y comercialización de oferta pública de títulos de deuda y
certificados de participación en el fideicomiso como fuente de financiación. Ello
aún no ha tenido un gran desarrollo en el país más allá de lo relativo a los fondos
de inversión inmobiliaria, en especial del sector terciario, pues de acuerdo con los
registros de la Bolsa de Valores de la República Dominicana, en la actualidad se
encuentran activos solo cuatro fidecomisos inmobiliarios de oferta pública, cuyos
bienes son inmuebles corporativos principalmente.77 Esto se explica debido a la
falta de fideicomisos inmobiliarios dedicados al arrendamiento, —en especial de
vivienda, de acuerdo con el espíritu de la Ley de fideicomiso— como estructuras con
tratamiento especial tal cual los real estate investment trust (REIT) estadounidenses
o los fideicomisos de infraestructura e inversión en bienes raíces (Fibras) mexicanos,
aunque cabe destacar que es un mercado relativamente reciente en el país y que
la Ley de fideicomiso dominicana, en su artículo 60, pretende la compatibilidad
de la oferta pública de valores y productos con otras modalidades de fideicomiso.
4. Sujetos intervinientes en el fideicomiso: sus derechos y

obligaciones según el ordenamiento dominicano
El fideicomiso dominicano suele tener una estructura tripartita, compuesta por el
fideicomitente (que puede ser cualquier persona con capacidad), el fiduciario (que
puede ser únicamente una entidad de las autorizadas por la ley) y el beneficiario o
fideicomisario (que puede ser el mismo fideicomitente o cualquier persona distinta
al fiduciario). No obstante, en el acto o contrato constitutivo de fideicomiso solo
aparecen el fideicomitente y el fiduciario, pues el beneficiario podría ser designado
77
República Dominicana, “Bolsa y mercados de valores de la República Dominicana”, https://bvrd.com.do/
(acceso junio 1, 2021).
con posterioridad a su constitución: “[...] en caso de que los fideicomisarios no

fueran designados al momento de la constitución del fideicomiso deben estar las
reglas que permitan su designación”.78 Además, podría existir un comité técnico
como un cuarto sujeto, en especial en los fideicomisos con participación del Estado,
aquellos referentes a viviendas de bajo costo.
4.1. Fideicomitente o constituyente

De acuerdo con la Ley 189-11, el fideicomitente es “la persona, física o jurídica, que
al expresar su voluntad de transferir derechos de propiedad u otros derechos reales
o personales al fiduciario constituye el fideicomiso”.79 Este puede actuar al mismo
tiempo como beneficiario cuando la finalidad sea directamente en su provecho, pero
en ningún caso podrá ocupar la posición de fiduciario sobre el mismo patrimonio,
porque en el fideicomiso latinoamericano se considera incompatible a diferencia
del trust angloamericano, que permite el solapamiento de posiciones.80 Para actuar
como fideicomitente, de acuerdo con el artículo 22 de la referida ley, no se exigen
más requisitos que la capacidad para la disposición y afectación de los bienes que
se darán en fideicomiso. Aunque el fideicomitente ocupa una posición pasiva, en
el que se enlistan sus principales derechos de ley, puede “exigir al fiduciario el
cumplimiento de las finalidades establecidas en el acto constitutivo de fideicomiso”81
e incluso removerlo o sustituirlo en los casos establecidos por la ley.
4.2. Fiduciario
Como afirma Etchegaray,82 el fiduciario es la persona a quien el fideicomitente
encarga la administración del patrimonio fideicomitido, al transferirle todos los
derechos reales relativos a estos bienes, por lo que, a pesar de estar obligado a
manejarlos conforme lo estipulado en el acto constitutivo de fideicomiso, goza de la
plena disposición legal de estos. Por ello, y debido a la magnitud de la transacción
realizada, el fideicomiso dominicano prohíbe la posibilidad de que el fiduciario
actúe también como beneficiario del fideicomiso; en esa misma línea de seguridad
exige que la posición de fiduciario la ocupe una persona jurídica, en particular, una
entidad autorizada por la ley, de carácter financiero y especializada en el desarrollo
78
79
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, art 21.
80
Martín Santisteban, “La figura”, 8.
81
82
Etchegaray, Fideicomiso, 19.
de este tipo de negocios.83 La mencionada exigencia es una práctica generalizada,

pues se observa en las legislaciones boliviana, colombiana, ecuatoriana, salvadoreña,
guatemalteca, hondureña, mexicana, paraguaya, peruana, dominicana y venezolana.
En contraposición, las disposiciones argentina, costarricense, nicaragüense, panameña
y uruguaya se muestran más abiertas y permiten que cualquier persona física se
desempeñe como fiduciaria, aunque reserva la facultad de promoción solo a las
entidades financieras autorizadas.
Para la regulación dominicana, de acuerdo con los artículos 24 y siguientes de la

Ley 189-11,84 el fiduciario debe ser una persona jurídica85 “cuyo fin exclusivo sea
actuar como tal”,86 quien recibe los bienes fideicomitidos para el cumplimiento de
las instrucciones del fideicomitente, y que aun en plena titularidad, disposición,
uso y reivindicación de los bienes y sus productos, debe destinarlos al beneficiario
que haya señalado el fideicomitente una vez alcanzado el objeto del fideicomiso.87
De manera que el fiduciario, además de desempeñarse como propietario de los
bienes fideicomitidos, puede tener a su cargo una serie de deberes inclinados a la
mejora de su cometido.
Esto significa que el fiduciario no puede disponer de los bienes a su voluntad y en

su propio beneficio, pues el dominio de la propiedad no es absoluto, sino relativo y
transitorio, como afirma Cima.88 Si bien el fiduciario actúa como propietario directo
de los bienes fideicomitidos, lo hace en interés ajeno, pues su cometido principal
es obtener beneficios para otros; sobre él reposa la obligación de administrar los
bienes, según su naturaleza, con los cuidados y las precauciones especiales que se
puedan exigir, así como buscar las más seguras y mejores condiciones de inversión,
ya que el fin no es mantener los bienes aislados, sino que estos produzcan frutos y
rendimientos mediante una administración profesionalizada.89
83
Rodríguez Azuero, “El fideicomiso”, 29-30.
84
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, arts. 16-28.
85
Podrán realizar el negocio de fideicomiso las administradoras de fondos de inversión, los intermediarios de
valores, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación
financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria. República Dominicana, Congreso Nacional, Ley
189 de 2011, art. 25.
86
87
88
Eduardo Cima, “Transmisión de los bienes integrantes del dominio fiduciario al momento de finalización
del contrato de fideicomiso”, Estudios de Derecho Empresario 1 (2013): 165, https://revistas.unc.edu.ar/index.
php/esdeem/issue/view/390 (acceso junio 1, 2021).
89
Claudio Marcelo Kiper y Silvio Lisoprawski, Obligaciones y responsabilidad del fiduciario (Buenos Aires:
Depalma, 1999), 1-6.
En el fideicomiso inmobiliario es al fiduciario a quien se le transfieren los recursos

y los bienes necesarios para el desarrollo del emprendimiento inmobiliario.
Concluido el proyecto, podría encargarse de la venta de las unidades resultantes
o de la transmisión directa de dichas unidades a los terceros interesados, porque
su labor puede incluir la obligación de “efectuar la escrituración de las unidades
resultantes del proyecto inmobiliario de conformidad con los contratos de vincu-
lación o de promesa de compraventa celebrados con tales terceros”.90 Como se ha
señalado, en el fidecomiso dominicano, el fiduciario no construye directamente los
emprendimientos inmobiliarios; esa es tarea de los promotores o desarrolladores,
mientras que la principal labor del fiduciario es determinar si se cumplen unas
condiciones mínimas de viabilidad que permitan la materialización del proyecto.
Ahora bien, el fiduciario cuenta con ciertos derechos, que incluyen el poder de
declinar su designación; cobrar una retribución por sus servicios; utilizar recursos
del fideicomiso, y obtener reembolsos prioritarios respecto a gastos avanzados de su
patrimonio propio. Por otra parte, como sujeto activo en la estructura, es él quien
carga con la mayor parte de las obligaciones de hacer, aunque entendidas como
obligaciones de medio respecto al alcance del objeto pretendido; es una consideración
controvertida, ya que para algunos autores las obligaciones fiduciarias y las de los
demás intervinientes en el fideicomiso podrían revisarse según sus actuaciones
individuales.91 De hecho, en el ordenamiento dominicano, los fiduciarios podrán
responder con sus propios bienes por los daños y perjuicios causados al fideicomiso
por las faltas cometidas en el ejercicio de sus funciones.92
Aparte de las obligaciones señaladas en el artículo 29 de la Ley 189-11,93 referentes

a registrar la transferencia de los bienes, administrar el fideicomiso como un buen
padre de familia, cumplir con las obligaciones tributarias y transferir los bienes del
patrimonio fideicomitido según corresponda, sobre el fiduciario reposa la obligación
de detención y prevención de lavado de activos, fraude o evasión fiscal, sometido
expresamente al cumplimiento de la Ley 155-17, que de manera muy específica le
atribuye al fiduciario la “debida diligencia para identificar y verificar a todas las partes
90
Luis Gonzalo Baena Cárdenas, Fiducia inmobiliaria: tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda
y el derecho del consumo (Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2017), 200.
91
Luis Gonzalo Baena Cárdenas, Reflexiones acerca de la responsabilidad contractual del fiduciario (Bogotá:
Universidad Externado de Colombia, 2013), 43.
92
Yulianna Ramón Martínez, “Análisis de los elementos de incentivo al desarrollo del fideicomiso en la
República Dominicana”, Revista Dominicana de Ciencias Jurídicas, núm. 4 (2018): 12.
93
del fideicomiso, incluyendo el fideicomitente y el beneficiario final”.94 En esta misma

línea, se le prohíbe al fiduciario “mezclar activos del patrimonio fideicomitido con
los propios”95 o con los de otros fideicomisos bajo su administración; garantizar de
algún modo al fideicomitente el resultado del fideicomiso; adquirir definitivamente
el dominio de los bienes fideicomitidos y realizar operaciones en beneficio propio
con los bienes fideicomitidos, acciones sujetas a nulidad en caso de producirse.
4.3. Beneficiario o fideicomisario

El fideicomisario o beneficiario es la persona, física o jurídica, a favor de quien el
fiduciario administra los bienes dados en fideicomiso, es decir, a quien se destinarán
los bienes fideicomitidos o el producto de estos, una vez cumplidos los plazos o las
condiciones establecidas en el acto constitutivo de fideicomiso y es quien podría
haber estado recibiendo sus rendimientos.96 Esta posición, como se ha dicho,
puede ser ocupada bien por el mismo fideicomitente cuando el fin determinado del
fideicomiso sea en su provecho directo, por terceros señalados por el fideicomitente
o por sujetos que se incorporen al fideicomiso, siempre que no se confunda o
comparta la posición de fiduciario con la de beneficiario o fideicomisario.
Aunque se entiende como una posición pasiva, la Ley 189-11, en su artículo

43,97 le confiere derechos al beneficiario o fideicomisario, como ejercer derechos
directamente sobre los bienes afectados según disponga el acto constitutivo del
fideicomiso; pedir la remoción del fiduciario según disposiciones normativas;
ejercer acción en responsabilidad contra el fiduciario; atacar la validez de los actos
que se cometan en su perjuicio cuando provengan del fiduciario por negligencia,
mala fe o exceso de facultades, y exigir los beneficios generados por el patrimonio
fideicomitido, de acuerdo con las disposiciones del fideicomiso o de la propia ley.
Como señala Alvarado Esquivel,98 también tienen obligaciones, que suelen reducirse
a la ejecución de las contraprestaciones establecidas en el acto constitutivo, el pago
de honorarios o de los impuestos que afecten las operaciones, no imposibilitar el
cumplimiento de los fines, y notificar al fiduciario sobre la cesión de derechos a
terceros.
94
95
96
República Dominicana, Unidad de Análisis Financiero, “Estudio”, 7.
97
98
Miguel de Jesús Alvarado Esquivel, “El fideicomiso en México”, en El fideicomiso en Latinoamérica: integración
jurídico-financiera, ed. Ángel Urquizu Cavallé y Estela Rivas Nieto (Barcelona: Marcial Pons, 2010), 302.
Entre los términos beneficiario o fideicomisario, que se usan como sinónimos en

la mayoría de las legislaciones latinoamericanas, resulta una posible distinción,
aunque queda ambigua en la Ley 189-11, que establece que, de ser distinto el
sujeto que “ostenta el disfrute de1 fideicomiso del sujeto que ha de quedarse con
el residual una vez finalizado el fideicomiso deberá estipularse su distinción”99 y,
con ello, sus atribuciones. Tal ambigüedad trató de corregirse con el Reglamento
95-12,100 al definir al fideicomisario como “la persona destinataria final de los bienes
fideicomitidos una vez cumplido el plazo y las condiciones estipuladas en el acto
de fideicomiso”, y al beneficiario como “la persona que se designa para recibir los
beneficios de la administración fiduciaria sin que necesariamente sea la destinataria
final de los bienes fideicomitidos”.101
De lo anterior se infiere que el Legislador dispone que un sujeto distinto al beneficiario

podría recibir los bienes fideicomitidos, como sucede en los fideicomisos inmobiliarios,
en los que los compradores, que no son parte del fideicomiso, reciben las unidades
resultantes, pero los beneficios del negocio los recibe el fideicomitente, en caso de
ser también beneficiario, o el beneficiario, inversor o desarrollador del proyecto.
Según Parrando,102 será beneficiario aquel a favor del cual se administran los bienes
fideicomitidos y quien recibe las rentas o los frutos de estos bienes, y fideicomisario
aquel que reciba los bienes, cumplidas las condiciones del contrato y finalizado el
fideicomiso, aunque por lo general suelen coincidir ambas posiciones en el mismo
sujeto, por lo que se consideran sinónimos si no existe una clara distinción en el
acto o contrato constitutivo de fideicomiso.
También se encuentra sentido en el razonamiento de Freire,103 que ve innecesaria la

distinción y que, en caso de ser un tercero el adjudicatario de los bienes fideicomitidos,
esto resulta, por lo general, debido al pago de un precio en provecho del beneficiario,
pues lógicamente de la enajenación sale el bien, pero ingresa un nuevo capital. Lo
anterior lleva a destacar la necesidad de definir con mayor claridad a estos sujetos,
así como de corregir este uso generalizado, que no es correcto. De hecho, también
podría tratarse de un apoderado o autorizado a recibir y administrar el patrimonio
en nombre del beneficiario, una vez finalizado el fideicomiso.
99
100
República Dominicana, Presidencia de la República, Reglamento 95 de 2012, art. 107.
101
102
Alfredo Javier, Parrando, La imposición del fideicomiso a la luz de sus diferentes modalidades (Tesis de posgrado,
Universidad de Buenos Aires, 2006), 337.
103
Freire, El fideicomiso, 102-104. Cita en su obra distintas posturas en esta línea de autores argentinos.
4.4. Comité técnico u organismo equivalente

Es un órgano auxiliar del fideicomiso, cuya existencia dependerá de la naturaleza del
negocio, integrado por el fideicomitente y un grupo de expertos en la materia, que
dispondrá las características, atribuciones y facultades que se hayan establecido en
el título constitutivo. De acuerdo con el Reglamento del fidecomiso dominicano,104
este órgano no sustituye al fiduciario en sus atribuciones o funciones, por lo que
su existencia no lo exime de su responsabilidad105 como administrador. Aunque
podría entenderse que este comité ejerce control sobre el fiduciario, lo que supone
una limitación de sus facultades, es más bien una excepción por medio de la cual
el fideicomitente procura garantizar un buen desarrollo del fideicomiso, sobre todo
en estructuras complejas, ya sea por los participantes, los bienes involucrados o el
objeto pretendido. Puede resultar muy útil para proyectos de gran envergadura,
como los de participación mixta, público-privada, en donde el Estado deja bienes
públicos en manos privadas para permitirle, aun desde una posición pasiva, tener
cierta participación en el negocio.106
5. Del patrimonio fideicomitido

De la constitución del fideicomiso se forma una masa patrimonial distinta de la del
fideicomitente, de la del fiduciario y de la del beneficiario o fideicomisario final hasta
tanto este último la reciba, pues, de acuerdo con los artículos 7 de la Ley 189-11107
y 26 de su Reglamento,108 los bienes que conforman el fideicomiso “constituyen un
patrimonio autónomo e independiente [que] contable, legal y financieramente deberá
estar separado”109 del patrimonio personal de los participantes u otros fideicomisos
bajo la gestión del fiduciario. La consideración del patrimonio autónomo especial del
conjunto de bienes que conforman el fideicomiso se puede asumir como doctrina
consolidada, pues no queda duda de que con la constitución de un fideicomiso
nace, a su vez, un patrimonio que responde en exclusiva a sus propias finalidades
u obligaciones o, como bien refiere Rodríguez Azuero, se trata de un conjunto de
104
105
106
El Estado dominicano se ha apoyado en este comité en el contrato del fideicomiso VBC-RD, constituido
para el desarrollo de proyectos de construcción de viviendas de bajo costo de participación público-privada.
Contrato entre el Estado dominicano y Fiduciaria Reservas, S.A., de fecha 5 de noviembre del 2015, aprobado
mediante Resolución 332-15, promulgada en fecha 11 de diciembre del año 2015.
107
108
109
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, art. 7; República Dominicana, Presidencia de
la República, Reglamento 95 de 2012, art. 26.
bienes que se vincula a la consecución de una finalidad, para el que se delimita el

alcance de las facultades del fiduciario.110
La legislación dominicana sigue la corriente latinoamericana que considera el

patrimonio fideicomitido sin personalidad jurídica, con la excepción de Ecuador,
donde se ha creado una “ficción jurídica” capaz de contraer obligaciones y ejercer
derechos por medio del fiduciario.111 La razón de que prime la ausencia de
personalidad respecto a un patrimonio autónomo radica en que este patrimonio se
sirve de la propia personalidad del fiduciario,112 quien dispone del dominio de los
bienes fideicomitidos para actuar por sí mismo, aunque en atribuciones fiduciarias.
Así lo refiere De Camps García:
[…] en el fideicomiso los bienes se encuentran destinados a la finalidad del

negocio y la representación en defensa de los intereses del propio negocio
corresponden a la fiduciaria, por ello es erróneo que se esté en presencia de
una empresa o persona moral, pues tratándose de un contrato no puede ser
considerado una persona jurídica colectiva.113
El fideicomitente no pretende dotar de capacidad jurídica el patrimonio que

transfiere al fiduciario, tal cual sucede en las sociedades comerciales, cuya auto-
nomía patrimonial persigue la capacidad jurídica ejercida por medio de su propia
estructura orgánica,114 sino que procura que los bienes fideicomitidos respondan
a las obligaciones propias de la finalidad perseguida; ello se puede confirmar tanto
en gran parte del articulado de la Ley de fideicomiso dominicana, que refiere
las facultades y responsabilidades propias del patrimonio autónomo, como en las
normas tributarias sobre los derechos y las obligaciones del fideicomiso que va
emitiendo o actualizando el Ministerio de Hacienda.115
En el fideicomiso dominicano se ha asignado responsabilidad fiscal al fideicomiso

mediante un número de contribuyente especial, debido a la ausencia de personalidad
110
Rodríguez Azuero, “El fideicomiso”, 31.
111
González Torre, “Aspectos jurídicos”.
112
Pedro Giraldi, Fideicomiso (Buenos Aires: Depalma, 1998), 23.
113
De Camps García, “El fideicomiso”, 29.
114
Isidoro Antonio Calvo Vidal, La persona jurídica societaria (Madrid: Consejo General de Notariado, 2012),
115.
115
República Dominicana, Ministerio de Hacienda, Dirección General de Impuestos Internos, Norma General
01 de 2015, “Norma general obre el cumplimiento de deberes y obligaciones tributarias del fideicomiso”
(Santo Domingo: 22 de abril de 2015); Norma General 02 de 12, “Norma general sobre el régimen tributario
del fideicomiso” (Santo Domingo: 24 de agosto de 2012).
y al carácter transitorio de este patrimonio, acción fundamentada en la rentabilidad

de los negocios que pueden diseñarse con esta estructura jurídica. Ahora bien, esta
dotación de responsabilidad fiscal, señala Ramos Ángeles, no debe confundirse
con el reconocimiento de capacidad contributiva que le equipare a un ente con
personalidad tributaria, pues en muchos de los casos se trata de una medida de
transparencia fiscal.116 En ese mismo sentido, la personalidad fiscal de los fideicomisos
y la obligación de una gestión contable independiente permiten aclarar cualquier
confusión del patrimonio fideicomitido en el propio patrimonio de alguno de los
participantes.
La transferencia al fiduciario de los bienes propios del fideicomiso, aunque

atribuidos a su dominio, se administran desde un haber jurídico distinto del
suyo personal. Por ejemplo, puesto que el fiduciario ostenta la titularidad de los
bienes entregados en fideicomiso, sus acreedores personales no podrían acceder o
perseguir estos bienes, aunque este se encuentre en quiebra por su condición de
bienes fideicomitidos, pues solo podrán responder a las obligaciones propias del
desarrollo del fideicomiso y no a las obligaciones personales del fiduciario o propias
de otros fideicomisos bajo su administración. La Ley 189-11117 es muy clara al
establecer que “los bienes que se dieren en fideicomiso quedarán afectos al fin que
se destine y en consecuencia al pago de las obligaciones que el fiduciario contraiga
en el ejercicio de sus funciones”,118 de manera que solo podrán ejercerse respecto
a estos bienes derechos y acciones que se refieran a dicho fin. Se confirma con los
artículos 9 y 38 de la referida ley119 que los bienes del fideicomiso no pertenecen a
la prenda común de los acreedores del fiduciario, fideicomitente y beneficiario, por
cuanto escapan del derecho de persecución de sus acreedores y, en caso de quiebra,
liquidación forzosa u otros procedimientos equivalentes contra el fiduciario, los
bienes constituidos en fideicomiso no entran en la masa de la quiebra y tienen que
ser devueltos al fideicomitente, fideicomisario u otro fiduciario, según lo dispuesto
en el acto constitutivo de fideicomiso.
Entonces, podría entenderse como un patrimonio especial, una excepción a la

regla común de la indivisión del patrimonio personal que es prenda común de los
116
Jesús Ramos Ángeles, “Tratamiento tributario de los fideicomisos en el impuesto a la renta (IR) y el impuesto
general a las ventas (IGV)”, Thomson Reuters, núm. 797, (2014), https://www.academia.edu/12228713/
Tratamiento_tributario_de_los_fideicomisos_en_el_Impuesto_a_la_Renta_IR_y_el_Impuesto_General_a_
las_Ventas_IGV_ (acceso abril 1, 2021).
117
118
119
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 189 de 2011, arts. 30, 8-27.
acreedores, que se logra por la exclusión de una masa patrimonial afecta únicamente
a una determinada finalidad lícita y oponible a terceros. De allí se entiende el éxito
de su aplicación en los emprendimientos inmobiliarios.
6. Incentivos fiscales para fideicomiso inmobiliario

Los emprendimientos inmobiliarios bajo la estructura del fideicomiso, en especial los
de viviendas de bajo costo, podrán beneficiarse de significativas exenciones fiscales,
bonificaciones e incentivos en pro de mitigar el imperante déficit habitacional
que afecta a la República Dominicana. No obstante, estos incentivos solo se han
ideado para el desarrollo de viviendas económicas en propiedad. Los referidos
fideicomisos se benefician de importantes exenciones fiscales, como lo señala la
Sección V de la Ley 189-11, los que si bien deben pagar determinados impuestos
como los de la transferencia de los bienes al fiduciario, estos se liquidarán solo en
la primera transferencia (del fideicomitente al fiduciario), pues el traspaso ulterior
por parte del fiduciario al fideicomitente, en caso de fungir como beneficiario, o
a los fideicomisarios señalados en el acto o contrato constitutivo del fideicomiso
quedan exentos.120
Debe tenerse en cuenta que, aunque en el desarrollo de proyectos inmobiliarios

de bajo costo los terceros adquirentes de las unidades resultantes se pudieran
considerar fideicomisarios, les corresponderá pagar el impuesto sobre la transferencia
del inmueble al no figurar directamente en el acto de fideicomiso, a menos que
se trate de un proyecto de vivienda exonerado del pago de este impuesto por la
Administración tributaria.
Además de las características propias del fideicomiso inmobiliario, podrán resultar

atractivas e incentivar su desarrollo las reglas especiales conforme a su régimen
impositivo, en tanto los proyectos inmobiliarios de bajo costo podrán quedar
exentos del pago del cien por ciento (100 %) de los impuesto relativos a la renta y
ganancias de capital; impuestos sobre transferencia bancaria, expedición, canje o
depósito de cheques; impuestos sobre activos o patrimonios incluidos los impuestos
a la propiedad inmobiliaria; impuestos sobre la construcción; impuesto sobre
traspasos de bienes inmuebles, y registro de operaciones inmobiliarias en general,
así como del impuesto sobre la transferencia de bienes industrializados y servicios
120
(Itbis).121 Este último se efectuará por vía de compensación al adquiriente de la

vivienda, mediante el otorgamiento de un bono o subsidio directo en proporción
a la carga fiscal soportada por la construcción de la unidad habitacional adquirida,
exclusivo para aquellos que adquieran por primera vez una vivienda,122 siempre
que sea considerada de bajo costo y que se adquiera con financiación hipotecaria.
Cabe destacar que, además del referido bono o compensación, para aquellos proyectos
con intervención del Estado y participación del sector privado, específicamente los
constituidos conforme al fideicomiso para la construcción de vivienda de bajo costo
en la República Dominicana (VBC-RD), podrán ir acompañados de la exención
del pago del impuesto de transferencia de la propiedad inmobiliaria. De manera
adicional, se contempla el otorgamiento, también para aquellos adquirentes de
primera propiedad, un Bono Tierra, consistente en el equivalente al valor del suelo
sin urbanizar de la unidad adquirida. Tales bonificaciones van dirigidas solo a la
vivienda en propiedad, por lo que se observa la necesidad de extenderlas a otras
formas de tenencia.
7. Fideicomisos de viviendas de bajo costo

Los fideicomisos de desarrollo de viviendas de bajo costo tienen la doble finalidad
de contrarrestar el déficit habitacional y flexibilizar el mercado hipotecario. Para la
constitución de esta submodalidad, la Ley de fideicomiso exige a los promotores,
desarrolladores, constructores e inversores, nacionales o extranjeros, que, además
de que constituyan un fidecomiso, cuenten con la acreditación del proyecto de
viviendas de bajo costo otorgada por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) y
que el objeto principal del fideicomiso sea el desarrollo de este tipo de proyectos.
De acuerdo con la Ley 195-19,123 se considera vivienda de bajo costo toda solución
habitacional cuyo “precio de venta sea igual o inferior a RD$ 3,5000,000.00”,124
un importe que se ajusta anualmente125 “por inflación”, conforme al artículo 327
121
Lo que equivaldría al IVA.
122
123
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 195 de 2019, “Que modifica los artículos 129 y 131 de la
Ley No. 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana”
(Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 10 946, 5 de julio de 2019), art. 2.
124
125
De acuerdo con la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), para 2021, la actualización por inflación
para la calificación de las viviendas de bajo costo es de RD$3 829 454,43. República Dominicana, Dirección
General de Impuestos Internos, “Bono de vivienda de bajo costo”, https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/
bibliotecaVirtual/registrados/otros/Documents/1-GuiaBonoViviendaBajocosto.pdf (acceso abril 1, 2021).
del Código Tributario dominicano.126 Esta calificación pueden obtenerla tanto

proyectos privados en su totalidad como de índole mixta público-privada y procura
facilitar el acceso de las familias a viviendas dignas. No obstante, estos límites de
precios resultan controversiales por los ingresos promedio de los dominicanos
que señalan las estadísticas salariales de la Tesorería de la Seguridad Social de la
República Dominicana para el año 2020.127
En caso de que estos proyectos se adelanten con aportes del Estado, se crea una
especie de fideicomiso público, debido al interés social y general que se persigue y el
aporte de bienes y recursos públicos, aunque la ley dominicana no lo menciona de
manera explícita, sino que hace referencia a los fideicomisos de participación público-
privada. Por medio de este esquema se aprovechan las facilidades administrativas,
la disposición de créditos financieros, las bonificaciones para los adquirentes, la
liberación del encaje legal, los incentivos fiscales y los aportes de sus intervinientes.
En concreto, se promueve la sociedad de los sectores público y privado para

proyectos habitacionales de bajo costo por medio de la estructura del fideicomiso.
En estas asociaciones se identifican importantes beneficios, como la posibilidad
de que el Estado aporte el terreno donde se edificará la obra y su urbanización, en
caso necesario, la simplificación de procedimientos administrativos y trámites de
licencias, flexibilización de la financiación hipotecaria, bonificaciones e incentivos
fiscales, dinamización de las preventas y la posibilidad de desvinculación del
patrimonio afecto a la obra. En estas sociedades, el Estado actúa desde una posición
externa al dejar la dirección del proyecto y la administración del capital en manos
de una entidad fiduciaria, e incluso puede trabar hipotecas sobre los bienes que
este aporte al fideicomiso:
[…] sin perjuicio de que los inmuebles para el desarrollo de este tipo de proyecto
hayan sido aportados al fideicomiso para la construcción por el Estado, sobre
los mismos podrá ser inscrita hipoteca convencional a favor de los entes que
hayan financiado el proyecto a los fines de garantizar sus créditos.128
126
República Dominicana, Congreso Nacional, Ley 11 de 1992, “Que aprueba el Código Tributario de la
República Dominicana” (Santo Domingo: Gaceta Oficial núm. 9835, 16 de mayo de 1992), art. 327.
127
De acuerdo con el informe estadístico de la Tesorería de la Seguridad Social de la República Dominicana,
para el año 2020, los ingresos mensuales promedio fueron de RD$ 26 350,70, importe que representa el
valor de la cuota mensual de financiación hipotecaria o alquiler de una vivienda de las consideradas de
bajo costo. República Dominicana, Tesorería de la Seguridad Social, “Panorama laboral dominicano 2020”,
https://www.tss.gob.do/transparencia/assets/panorama_lab_do2020b.pdf (acceso abril 1, 2021).
128
En la iniciativa de la asociación público-privada para viviendas económicas, sin

duda se identifican efectos positivos en la tarea del Estado de reducir el alto déficit
de vivienda. No obstante, es un tipo de fideicomiso que desde el inicio de su
implantación viene empleándose de forma limitada, pues las autoridades se han
enfocado en promover la construcción de unidades habitacionales destinadas a la
venta, en asentamientos periféricos y para un grupo socioeconómico específico. Por
tanto, es importante que esta figura jurídica y sus incentivos puedan aprovecharse
en todas sus aristas, pues uno de sus puntos fuertes —la construcción, el desarrollo
y la adquisición de unidades habitacionales para la renta— se encuentra rezagado
en este país.
Se recomienda que las ventajas del fideicomiso inmobiliario que se han asignado
únicamente para la construcción y venta de viviendas se extiendan a otras submo-
dalidades, como lo han hecho legislaciones más experimentadas, que apuestan a
los fideicomisos para arrendamiento, arrendamiento con opción de compra y otras
modalidades de incentivo a la inversión inmobiliaria que permitan el equilibrio
del parque habitacional dominicano y con ello se dé respuesta a las necesidades
de vivienda.
La cuestión es que, aunque la Ley 189-11, en su artículo 58,129 aborda los fideicomisos
inmobiliarios dedicados al arrendamiento, su referencia es ambigua y carente de las
especialidades que se brindan a los emprendimientos inmobiliarios para la venta,
como las contempladas en el Título III, artículo 129 y siguientes, de la referida norma.
Ello demuestra la necesidad de regular las particularidades de las submodalidades
de fideicomisos inmobiliarios, con su correspondiente tratamiento fiscal, pues
solo así se podrá equilibrar una balanza hasta ahora inclinada hacia la vivienda en
propiedad y que, de acuerdo con la experiencia europea, más que solucionar los
problemas de vivienda podría conducir a la desigualdad para su acceso.
Se ha demostrado, como señala Nasarre Aznar, que la propiedad no tiene por qué
ser la forma de tenencia más adecuada para todas las demandas residenciales y que,
por tanto, no es una fórmula infalible para satisfacer los problemas de vivienda,130
porque esta forma de tenencia puede traer consecuencias negativas para las personas
y familias de bajos ingresos que no podrán hacer frente a las cuotas de financiación
hipotecaria o al pago de las cuotas de mantenimiento de una vivienda en condominio
o comunidad de propietarios, lo que puede conducir a lanzamientos, ejecuciones
129
130
Sergio Nasarre Aznar, Los años de la crisis de la vivienda (Valencia: Tirant lo Blanch, 2020), 54.
forzosas o sinhogarismo. Lo óptimo será garantizar ofertas diversificadas que atiendan

distintas necesidades de vivienda, desde precio y distribución hasta cuestiones de
temporalidad, pues no todos requieren propiedad.
Ahora bien, de acuerdo con la experiencia internacional, para alcanzar fideicomisos

efectivos cuyo objeto principal sea la adquisición y promoción de bienes inmuebles
de uso residencial para su explotación en arrendamiento, será preciso disponer de
una legislación que, cuando menos, imponga un porcentaje mínimo de inversión
en dicho mercado, sin entrar en detalles sobre la necesidad de contar con una
legislación adecuada en materia de arrendamientos de inmuebles de uso residencial.
De lo contrario, pasaría como con las sociedades anónimas cotizadas de
inversión en el mercado inmobiliario (Socimi)131 reguladas en España, cuya
finalidad era movilizar la oferta del alquiler de vivienda y, dada la complejidad
del mercado, su aplicación se concentró en el sector terciario (locales comerciales,
oficinas, naves industriales, centros logísticos, etc.) y dejó un porcentaje bajo de
inversión en viviendas residenciales que, de acuerdo con los datos del Banco
de España, para finales de 2019 era de un 11,2 % frente a un 82 % de la cartera de
las Socimi españolas invertida en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y
centros logísticos.132
Conclusión
El fideicomiso dominicano es conservador y se ha querido aprovechar sus carac-
terísticas para incentivar al sector privado a contribuir con la reducción del déficit
habitacional que afecta al país. Esta estructura cuenta con gran aceptación en el
mercado inmobiliario dominicano y puede considerársela exitosa; no obstante, se
nota una tímida implementación de la figura respecto a la variedad de negocios que
pueden desarrollarse por medio de esta, incluso dentro del sector inmobiliario, en
el que más se ha implementado, pues la mayoría de estos procuran la venta de las
unidades construidas, sin explorar el arrendamiento, cuyas rentas pueden cotizarse
en el mercado de valores. Se entiende que aún no se ha logrado el objeto de la Ley
131
Reino de España, Cortes Generales, Ley 11 de 2009, “Por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas
de Inversión en el Mercado Inmobiliario” (Madrid: Boletín Oficial del Estado núm. 259, 27 de octubre de
2009); Ley 16 de 2012, “Por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación
de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica” (Madrid: Boletín Oficial del Estado núm.
312, 28 de diciembre de 2012).
132
Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, “Evolución reciente de las SOCIMI en España. Boletín Económico 3/2020.
Banco de España”, https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/
ArticulosAnaliticos/20/T3/descargar/Fich/be2003-art26.pdf (acceso marzo 22, 2021).
de fideicomiso de posicionarlo como instrumento con capacidad para mitigar la

escasez, aunque se han alcanzado avances significativos respecto a la propiedad,
que es tan solo una de las opciones para el acceso a la vivienda digna.
Por lo tanto, hacen falta los siguientes ajustes: i) diversificación de los incentivos
fiscales aplicados al fideicomiso inmobiliario, en especial respecto a la tenencia
de la vivienda, pues ha quedado pendiente la promoción de fideicomisos de
arrendamiento, de arrendamiento con opción de compra y otras formas de tenencia;
ii) se requiere una regulación específica de los fideicomisos de arrendamiento
inmobiliario o REIT dominicanos que inviertan en la vivienda económica, porque no
se dispone de incentivos conforme con la experiencia internacional en fideicomisos
destinados al mercado del alquiler; iii) el incentivo a la inversión privada no debe
concentrarse únicamente en el capital local, ya que el fideicomiso inmobiliario es
un buen instrumento de captación de inversión extranjera, lo que supondría una
inyección de capital para solucionar el problema de vivienda, y iv) debe motivarse
un uso en general más activo de la figura.
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EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO

Código: 1071460787 • Autor: Shutterstock

La República Dominicana es uno de los Estados latinoamericanos más recientes en incorporar la

La autora: doctora en Derecho, profesora asociada del Departamento de Derecho privado,

Recibido: 14 de junio de 2021; evaluado: 3 de septiembre de 2021; aceptado: 16 de septiembre

THE REAL ESTATE TRUST IN DOMINICAN

O TRUSTE IMOBILIÁRIO NA LEGISLAÇÃO

A República Dominicana é um dos Estados latino-americanos mais recentes em incorporar a instituição

Palavras-chave: truste imobiliário, patrimônios autônomos, moradias de baixo custo, déficit

A autora: doutora em Direito, professora associada do Departamento de Direito Privado, Processual

Recebido: 14 de junho de 2021; avaliado: 3 de setembro de 2021; aceito: 16 de setembro de 2021.

Aunque el fideicomiso es multifuncional, al permitir la organización de cualquier

Como señala Avendaño, es una figura de gran aceptación,13 debido a la elasticidad

Se trata de un modelo adaptado al derecho civil, que consiste en la existencia de

la responsabilidad patrimonial,17 reglas que podrían considerarse de carácter general

Aunque la legislación dominicana contempla distintas modalidades de fideicomisos,

Dentro del fideicomiso inmobiliario, el Legislador ha hecho una distinción especial

1. Antecedentes y evolución histórica del fideicomiso

Las figuras mencionadas anteriormente constituyen los antecedentes más remotos

Ahora bien, el trust contempla el desdoblamiento de la propiedad al hacer una

Respecto al dominicano, a pesar de que existieron diversos intentos legislativos

2. Concepto y naturaleza jurídica del fideicomiso

La Ley 189-11 define el fideicomiso como:

[…] el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes,

En cuanto al fideicomiso inmobiliario, la Ley 189-11 lo define como un “patrimonio

En lo que corresponde a la naturaleza jurídica del fideicomiso, Borissova señala que

3. Funcionamiento del fideicomiso dominicano

se considera “ajeno a los acreedores externos de cualquiera de las partes”.56 En

[…] los acreedores podrán perseguir los beneficios que correspondan a su

El fideicomiso inmobiliario surge cuando el fideicomitente le transfiere la propiedad

Los fideicomisos inmobiliarios pueden implementarse para diferentes etapas del

a. De administración y pago: se transmiten los bienes al fiduciario para su gestión,

b. De preventa: la función principal del fiduciario es recibir los recursos entregados

c. De tesorería: el fiduciario se encarga únicamente de la “administración e

En República Dominicana, las estructuras de fideicomiso suelen organizarse bajo

La estructura del fideicomiso en el sector inmobiliario ha surgido en respuesta a

financiar emprendimientos inmobiliarios”63 para “agrupar inversores y gente necesitada

Como indica Estruch,66 el fideicomiso inmobiliario se ha convertido en uno de los

Puede decirse que el fideicomiso inmobiliario tiene un esquema variable, según

El dueño del terreno ocupa la posición contractual de fideicomitente y beneficiario,

Los posibles compradores, con la firma de contratos o reservas de opción de

por etapas, los fondos suficientes para cubrir el costo de la construcción o el

Por las razones expuestas, el fideicomiso inmobiliario se ha convertido en la “modalidad

4. Sujetos intervinientes en el fideicomiso: sus derechos y

con posterioridad a su constitución: “[...] en caso de que los fideicomisarios no

4.1. Fideicomitente o constituyente

de este tipo de negocios.83 La mencionada exigencia es una práctica generalizada,

Para la regulación dominicana, de acuerdo con los artículos 24 y siguientes de la

Esto significa que el fiduciario no puede disponer de los bienes a su voluntad y en

En el fideicomiso inmobiliario es al fiduciario a quien se le transfieren los recursos

Aparte de las obligaciones señaladas en el artículo 29 de la Ley 189-11,93 referentes

del fideicomiso, incluyendo el fideicomitente y el beneficiario final”.94 En esta misma

4.3. Beneficiario o fideicomisario

Aunque se entiende como una posición pasiva, la Ley 189-11, en su artículo

Entre los términos beneficiario o fideicomisario, que se usan como sinónimos en

De lo anterior se infiere que el Legislador dispone que un sujeto distinto al beneficiario

También se encuentra sentido en el razonamiento de Freire,103 que ve innecesaria la

4.4. Comité técnico u organismo equivalente

5. Del patrimonio fideicomitido