EL USUFRUCTO ENFOQUE CIVIL Y SEGÚN LA LEY GENERAL DE LOS REGISTROS

PÚBLICOS.
El usufructo es un derecho real que confiere a una persona, denominada usufructuario, la
facultad de utilizar y disfrutar de un bien que pertenece a otro, conocido como nudo
propietario, de manera temporal y limitada, sin alterar la propiedad del bien. Esta figura
jurídica se encuentra regulada en el derecho civil y se caracteriza por la división de los
derechos de propiedad en dos facetas: el derecho de usar y disfrutar (usufructuario) y el
derecho de disposición (nudo propietario).
En el usufructo, el usufructuario tiene la posibilidad de beneficiarse de los frutos, rentas y
utilidades que genere el bien, siempre y cuando no modifique su esencia o sustancia. A pesar
de disfrutar de ciertos derechos sobre el bien, el usufructuario no adquiere la propiedad del
mismo, ya que esta sigue perteneciendo al nudo propietario.
El usufructo puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, y puede ser establecido por
ley, por voluntad de las partes o por disposición testamentaria. Además, puede ser vitalicio,
es decir, durar hasta la muerte del usufructuario, o por un plazo determinado, según lo
establecido en el título constitutivo.
En el contexto más amplio del derecho civil, el usufructo implica una relación jurídica compleja
que involucra derechos y obligaciones tanto para el usufructuario como para el nudo
propietario. Se regulan aspectos como la duración del usufructo, los derechos y deberes de
las partes, la extinción del usufructo, las limitaciones en el uso del bien y la protección de los
intereses de ambas partes involucradas.
El usufructo es un derecho real de disfrute temporal sobre bienes ajenos. Según el Código
Civil nicaragüense, el usufructo se define como el derecho de usar y disfrutar
temporalmente de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. El
usufructo puede establecerse sobre bienes muebles e inmuebles y puede ser otorgado por
ley, por contrato o por testamento.
En el caso de que el usufructo se establezca por contrato, este debe ser registrado en el
Registro de la Propiedad Inmueble para que sea válido frente a terceros. Además, el
usufructuario tiene la obligación de conservar los bienes objeto del usufructo y está
facultado para percibir los frutos y productos que estos generen.
El usufructo puede ser vitalicio o temporal, según lo estipulado en el contrato o en el
testamento que lo establezca. Al término del usufructo, los bienes vuelven al pleno dominio
del propietario, a menos que se disponga lo contrario en el contrato o testamento.
El artículo 40 de la LEY N°. 698, LEY GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
establece los diferentes tipos de títulos que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble de acuerdo con la Ley de Registro de la Propiedad (LGRP) en Nicaragua.
Títulos de dominio sobre inmuebles: Se refiere a los documentos que prueban la titularidad
de la propiedad de un inmueble, es decir, que establecen quién es el dueño legal del
mismo.
1. Títulos relacionados con derechos reales sobre inmuebles: Este punto incluye los
documentos que implican la transmisión, constitución, reconocimiento, modificación
o extinción de derechos reales sobre un inmueble. Esto abarca varios tipos de
derechos, como el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres activas, entre
otros.
 2. Otros títulos de trascendencia real: Se refiere a aquellos documentos que, aunque
no tengan una designación específica en el derecho, afectan las facultades del
dominio sobre los inmuebles o los derechos reales relacionados.
3. Minutas descriptivas en terrenos nacionales baldíos: Esto se refiere a las
descripciones detalladas de terrenos baldíos nacionales según lo establecido en el
Código Civil, siempre que no exista una inscripción previa sobre la propiedad de
estos terrenos.
4. Transmisión de bienes inmuebles a favor del Estado: Se refiere a los documentos
que implican la transferencia de bienes inmuebles al Estado como resultado de una
resolución judicial, un decreto o un acuerdo ejecutivo. Es importante que estos
documentos identifiquen claramente el inmueble afectado y la persona involucrada.
Por otra parte, la ley 698 en el artículo 115 habla sobre la cancelación del usufructo cuando
este y la propiedad están registrados a nombre de personas diferentes en un mismo registro
o en varios registros. Cuando el usufructo llega a su fin y no hay impedimentos legales, el
propietario de la nuda propiedad puede solicitar que se cancele el usufructo y se consolide
la propiedad completa a su nombre. Se realizará una inscripción que refleje la cancelación
del derecho de usufructo y la unión del usufructo con la nuda propiedad. En el registro de la
nuda propiedad se hará una anotación que indique la consolidación del derecho de
propiedad. En esencia, este artículo establece el proceso para unir el usufructo y la
propiedad cuando el usufructo llega a su fin, siempre que no haya impedimentos legales.
La figura del usufructo implica una serie de características fundamentales que regulan la
relación entre el usufructuario y el nudo propietario. A continuación, se detallan las
principales características del usufructo, abordando su duración, los derechos del
usufructuario, sus obligaciones y los mecanismos de extinción.
Duración del Usufructo: Una de las características clave del usufructo es su duración, que
puede ser vitalicia o por un plazo determinado. En el caso de un usufructo vitalicio, este
perdura hasta la muerte del usufructuario, mientras que en un usufructo por tiempo
determinado, su vigencia está limitada a un período específico establecido en el título
constitutivo. La duración del usufructo es crucial para definir los derechos y obligaciones de
las partes involucradas.
Derechos del Usufructuario: El usufructuario goza de una serie de derechos inherentes a
su condición, que incluyen el derecho de usar y disfrutar del bien objeto del usufructo, así
como de percibir los frutos, rentas y utilidades que genere dicho bien. Además, el
usufructuario tiene derecho a realizar mejoras en el bien, siempre y cuando no alteren su
naturaleza ni disminuyan su valor. Asimismo, el usufructuario puede ejercer acciones
legales para proteger su derecho, como el derecho a compensar los deterioros con las
mejoras realizadas.
Obligaciones del Usufructuario: Junto con los derechos, el usufructuario también asume
ciertas obligaciones en el marco del usufructo. Entre las obligaciones más comunes se
encuentra la de conservar el bien en buen estado, realizar las reparaciones necesarias para
su mantenimiento y contribuir al seguro del bien si así lo requiere el propietario. Asimismo,
el usufructuario debe respetar las limitaciones impuestas por el propietario y no realizar
actos que puedan perjudicar el bien objeto del usufructo.
Extinción del Usufructo: El usufructo puede extinguirse por diversas causas, como la
muerte del usufructuario en caso de usufructo vitalicio, el vencimiento del plazo en caso de
usufructo por tiempo determinado, la renuncia del usufructuario, la pérdida del bien objeto
del usufructo, la expropiación del bien, entre otras causas previstas en la ley. La extinción
del usufructo marca el fin de los derechos y obligaciones del usufructuario sobre el bien,
devolviendo la plena titularidad al nudo propietario.
El Código Civil nicaragüense contiene artículos que hablan sobre el usufructo, entre los
cuales se destacan:
• Artículo 732: Define el usufructo como el derecho de usar y disfrutar temporalmente
de bienes ajenos.
• Artículo 733: Establece que el usufructo puede ser vitalicio o temporal, según lo
estipulado en el contrato o testamento.
• Artículo 734: Enumera los deberes del usufructuario, como conservar los bienes y
pagar los impuestos y cargas que gravan el usufructo.
• Artículo 735: Establece los derechos del usufructuario, como percibir los frutos y
productos que generen los bienes.
• Artículo 737: Habla sobre la extinción del usufructo, que puede ocurrir por diversas
causas, como el vencimiento del plazo, la muerte del usufructuario o la renuncia del
mismo.
• Artículo 742: Establece que al extinguirse el usufructo, los bienes vuelven al pleno
dominio del propietario, a menos que se disponga lo contrario en el contrato o
testamento.