CONCEPTO DE CUASIUSUFRUCTO.

Siguiendo al artículo 764 del Código Civil, podemos definir al cuasiusufructo como
un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa fungible, con
cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor.

USUFRUCTO Y CUASIUSUFRUCTO.

La existencia de esta especie de usufructo se desprende de la propia definición

legal (artículo 764), pues cuando tal derecho real recae sobre cosas no fungibles,
estamos en presencia de un usufructo propiamente tal. En cambio, cuando se
constituye sobre cosas fungibles, toma la denominación analizada en el presente
texto.

Con todo, debemos precisar que el Código Civil emplea la expresión “fungible”
queriendo aludir a las cosas “consumibles”, y por ende, habría cuasiusufructo en
caso de que la cosa sea consumible.

DIFERENCIAS ENTRE USUFRUCTO Y CUASIUSUFRUCTO.

Se distinguen principalmente por tres factores:

TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO.

El derecho real de usufructo es título de mera tenencia, pues el usufructuario

reconoce dominio ajeno, mientras que el cuasiusufructo es título traslaticio de
dominio, el cuasiusufructuario se hace dueño del bien que recibe (artículo 789 del
Código Civil).

ACCIÓN PERSONAL.

Llegada la época de la restitución, el nudo propietario puede ejercer la acción

reivindicatoria, para recuperar la cosa dada en usufructo (terminado el derecho
real de usufructo, el antiguo usufructuario será un “injusto detentador”, artículo 915
del Código Civil), mientras que en el cuasiusufructo, quien tiene derecho a la
restitución sólo tiene un crédito, por tanto una acción personal en contra del
cuasiusufructuario, para exigir la entrega de la cantidad debida o del valor de la
cosa.
PERDIDA DE LA COSA.

En cuanto a los riesgos, en el derecho real de usufructo, como recae sobre una
especie o cuerpo cierto, si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, el
usufructuario se libera de la obligación de restituir la cosa. En el cuasiusufructo, en
cambio, habiendo una obligación de género, el cuasiusufructuario no puede
exonerarse, ya que el género no perece
INTRODUCCION:

En nuestro medio generalmente se utiliza el derecho de superficie para llevar a

cabo distintos proyectos inmobiliarios con fines comerciales. Existen muchas
obras en el Perú que se han construido teniendo como base esta titularidad, entre
las que destacan algunos de los centros comerciales más emblemáticos del país.
¿Por qué los operadores optan por este derecho? ¿Qué ventajas brinda frente a
los demás derechos reales? ¿Qué atribuciones especiales se confiere al
denominado superficiario? ¿Es lo suficientemente seguro para desarrollar a través
de él un proyecto de gran envergadura?

Definitivamente su extenso plazo de duración (noventa y nueve años) hace que

sea compatible con el planeamiento, ejecución y retorno de grandes inversiones
inmobiliarias, siendo más flexible en este aspecto que el arrendamiento (diez
años) o el usufructo (treinta años para personas jurídicas), figuras que tampoco
llevan consigo la facultad de construir y modificar el bien que sí otorga el derecho
de superficie.

Pero no solo el factor temporal lo hace más atractivo para el mercado. A través del
derecho de superficie se produce jurídicamente, aunque de forma temporal, un
desdoblamiento de la propiedad predial, otorgando al superficiario la propiedad
sobre las edificaciones que se hubieran construido sobre o bajo la superficie del
suelo, quedando este último en manos del dueño del predio. Hay una
yuxtaposición transitoria de titularidades vinculadas al dominio que resquebraja el
derecho ordinario que tiene todo dueño sobre lo edificado en su suelo.

Esta división predial, generada por efecto del derecho real de superficie, ofrece
múltiples ventajas para la dirección y explotación del proyecto, pues el titular no
tiene un derecho menor o restringido, sino que tiene la propiedad temporal sobre
lo construido, pudiendo decidir libremente el destino de la obra, claro está, dentro
de los confines de la ley y de lo pactado con el dueño del suelo.

El superficiario, entendido en los términos descritos, es un propietario en la

dimensión prevista en el artículo 923 del Código Civil (puede usar, disfrutar e
incluso disponer de lo edificado), con la única diferencia que su derecho no es
perpetuo sino temporal. Terminado el plazo de este derecho, la propiedad sobre la
construcción se acaba, provocando que la separación predial concluya para todos
los efectos legales. Así, el dueño adquiere lo que por ley le corresponde,
consolidándose el dominio del suelo, subsuelo y sobresuelo en cabeza del
propietario del suelo.

Al igual que otras figuras que usamos en la actualidad, esta interesante institución
tienen su origen en Roma, pero se ha revitalizado en los últimos años como un
instrumento eficaz para fomentar la construcción, encontrando nuevos tintes,
contornos, ventajas y problemas en los sistemas modernos, situación que amerita,
sin que quepa la menor duda, el estudio constante y dinámico de una figura
clásica en materia de derechos reales.

El presente artículo aborda los antecedentes de la superficie en el sistema

peruano, su concepto, sus principales características, así como su relación con
otros derechos en el ámbito inmobiliario.

EL DERECHO DE SUPERFICIE

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma.

En sus inicios, por la protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post
clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse
con el dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad

aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana.
Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo,
en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la
regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto

modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie.
Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio,
subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar
en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta
el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del
superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez
que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem.

Antecedentes del derecho de superficie en la legislación peruana

El derecho de superficie no tuvo mayor desarrollo en los Códigos Civiles pasados.

El Código Civil de 1852 no recogió dicho derecho, sin embargo existen evidencias
que, en la práctica, sí era usado por los operadores jurídicos de la época, pero con
otro nombre. Al respecto, Romero Romaña advierte:

“A pesar de no contemplar el código anterior el derecho de superficie, en la

práctica ha funcionado entre nosotros, en forma indirecta, bajo el nombre de
concesiones administrativas. Así lo comprueban algunos ejemplos: el Teatro
Segura, construido sobre terreno de la Municipalidad de Lima, en virtud de haber
solicitado un concesionario el aprovechamiento del terreno por cierto plazo, a
cambio de la obligación de construir un edificio con determinadas características,
el mismo que, al vencimiento del plazo, debía ser propiedad municipal.

Como se ve por el ejemplo, la concesión funcionaba como un verdadero derecho

de superficie, desde el momento que la institución concedía el uso del suelo por
determinado número de años a cambio de las obligaciones asumidas por el
concesionario, especialmente la de construir un edificio de determinada
característica el mismo que al vencimiento del plazo se convertía en propiedad
municipal (Romero 1957, 334).

Del mismo modo, Castañeda informa:

“Desde antes ha funcionado en nuestro medio este derecho bajo el nombre de

‘concesiones administrativas’. El Teatro Segura y los restoranes ‘Zoológico’ y ‘La
Cabaña’ fueron construidos en tierras del Estado por personas que gozaron de las
construcciones.

Otros solares han sido también otorgados por el Estado en esta forma y cumplido
cierto término estipulado el Estado readquiere el uso del suelo y adquiere la
propiedad del edificio construido” (Castañeda 1952, 583).

Si bien no había regulación en el Código Civil de 1852, existen experiencias

concretas de que el derecho de superficie se ejecutaba tempranamente bajo el
rótulo de concesiones administrativas. Es muy interesante la cita de los autores
Romero y Castañeda, pues revelan que, de cierta manera y sin una regulación
expresa del derecho en cuestión, se producía una separación predial de
titularidades entre el suelo y lo construido encima de él. Y es que recién al
vencimiento del plazo de la concesión administrativa, lo edificado se convertía en
propiedad del dueño del suelo. Antes era de propiedad del concesionario
(superficiario).

El Código Civil de 1936 fue el que introdujo por primera vez el derecho de
superficie, pero no lo hizo como un derecho real autónomo. Aquél fue concebido
como una modalidad de usufructo (llamado usufructo sobre tierras edificables). Al
respecto, los artículos 958 y 959 de dicho código establecían lo siguiente:

“Artículo 958. Por acto entre vivos puede constituirse usufructo sobre tierras
edificables, a efecto de que el usufructuario tenga derecho de propiedad sobre los
edificios que levante”.
“Artículo 959. El derecho a que se refiere el artículo anterior, podrá constituirse a
lo más por noventa y nueve años, y pasado el término, el edificio será de
propiedad del dueño del suelo”.

Como se puede apreciar, el derecho de superficie tuvo un tímido inicio en nuestro

ordenamiento jurídico. Fueron dos breves artículos los que se ocuparon del asunto
y se calificó a la superficie, reiteramos, como una modalidad de usufructo que
podía constituirse únicamente por acto entre vivos y cuyo objeto era el nacimiento
de un derecho de propiedad sobre los edificios, separado de la titularidad del
suelo. Este derecho no podía exceder los noventa y nueve años; a su vencimiento
las edificaciones pasaban a ser de propiedad del dueño del suelo.

Nótese que el ámbito de aplicación de la superficie se concentró en las

edificaciones (la norma se refiere específicamente a tierras edificables,
denominación que excluía a los terrenos rurales). No admitía superficie sobre
plantaciones, como sí ocurre en otros sistemas jurídicos

Al vencimiento del derecho de superficie, las edificaciones pasaban al propietario

del suelo. Este traslado de dominio ocurría de pleno derecho, sin necesidad de un
acto posterior, y naturalmente debía ocurrir sin las limitaciones y/o gravámenes
que hubiera impuesto el superficiario, las cuales se extinguían con el vencimiento
del plazo. El Código Civil de 1936 no estableció si en este momento se debía
compensar al superficiario por el valor de las edificaciones, lo que generó un
espacio para que se discutiera si este pago era una obligación a cargo del dueño
del suelo o si el superficiario no debía recibir indemnización alguna.

Comentando las disposiciones del Código Civil de 1936, Cárdenas sostiene:

“Creemos que el propietario del suelo se encuentra obligado, en principio, a

indemnizar al antiguo superficiario por dicha construcción, pagándole su valor,
salvo que exista un pacto distinto. Aun cuando el Código Civil nada precisa sobre
el particular, compartimos la opinión de Arias-Schreiber, en el sentido que la
solución que mencionamos es la que se deriva del principio que prohíbe todo
enriquecimiento indebido” (Cárdenas 1983).

Si bien no existía una obligación derivada de las normas del usufructo sobre
tierras edificables, se entendía que el propietario no podía enriquecerse a
expensas del superficiario, debiendo compensarlo con el valor de las edificaciones
que recibiera al vencimiento del derecho. Muy probablemente la idea detrás de
esta interpretación es que el dueño del suelo habría sido compensando por el
aprovechamiento temporal del bien en manos de un tercero (a través de la
cancelación de un canon periódico), por lo que al momento de adquirir las
construcciones debía pagarlas en beneficio del superficiario
Ahora bien, y más allá de las particularidades descritas, ¿la regulación del Código
Civil de 1936 hizo bien en calificar a la superficie como una modalidad del
usufructo? Consideramos que no.

En cuanto a su objeto y naturaleza jurídica, la superficie es un derecho real distinto

al usufructo, por lo que merece un tratamiento diferenciado y autónomo. Las notas
distintivas entre ambos derechos son evidentes: (i) el usufructo puede recaer
sobre toda clase de bienes no consumibles; en cambio la superficie es de
naturaleza predial; y, (ii) el usufructo otorga un aprovechamiento temporal del bien
a favor de un tercero, quien está impedido de producir modificaciones sustantivas
en el bien (límite objetivo de este derecho); mientras que la superficie concede la
facultad de construcción al superficiario para que ejecute una obra sobre o bajo el
suelo (admite precisamente una modificación sustantiva del inmueble), siendo la
nota particular de este derecho la creación de un régimen especial donde existe
propiedad diferenciada entre el suelo y lo construido por encima o debajo de él.

En buena cuenta, la superficie produce, como antes lo hemos anunciado, un

desdoblamiento de la propiedad predial, circunstancia totalmente ajena al
usufructo, por lo que reducirlo a una categoría de este último derecho no se ajusta
al contenido y características de la institución superficiaria.

La singularidad anotada fue recogida por el Código Civil vigente, el cual tuvo el
acierto de reconocer a la superficie como un derecho real autónomo e
independiente, dedicándole los artículos que van desde el 1030 al 1034. Nos
ocuparemos de esta regulación al tratar el concepto de la superficie. Pero antes
abordaremos el punto de partida de este derecho: el quebrantamiento o
suspensión del principio de accesión inmobiliaria.

DERECHO DE SUPERFICIE DEFINICIONES:

Definición clásica del derecho de superficie:

El derecho real de superficie es aquél en virtud del cual el superficiario goza de la

facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o
bajo la superficie del suelo. Tal es la definición que establece el artículo 1030 del
Código Civil peruano. El punto de vista mayoritario considera a la superficie como
un derecho real y no como una modalidad de la propiedad: “El derecho de
superficie es, por un lado, un derecho real sobre un bien ajeno, el predio gravado,
y, por otro lado, un derecho real limitado”9 . Desde este punto de vista, este
derecho real consiste en la potestad de construir sobre un terreno ajeno y la
potestad de hacerse dueño de lo edificado. Al decir “dueño de lo edificado” nos
estamos refiriendo a la particularidad de que aquello construido en el sobresuelo o
subsuelo de dicho terreno, se tiene en “propiedad separada” del suelo, cuya
titularidad se mantiene con el propietario inicial.

Por lo tanto, desde esta perspectiva, el derecho de superficie se constituye como

un derecho real independiente del derecho de propiedad y de cualquier otro
derecho real, porque en su configuración está compuesto no sólo de un tipo de
propiedad, sino de dos elementos: (i) Eel derecho a construir en un terreno ajeno
(derecho real sobre bien ajeno), y (ii) el derecho de propiedad sobre lo construido
(propiedad superficiaria)10. En ese sentido parece pronunciarse el artículo 1033
de nuestro Código Civil, cuando señala que el derecho de superficie no se
extingue por la destrucción de lo construido. Ello significaría que si el bien se
destruye y por ello la propiedad superficiaria se pierde, el derecho de superficie
permanece, porque aún el superficiario puede construir sobre el terreno y
consecuentemente hacerse propietario de lo construido

Definición propia del derecho de superficie.

De lo expuesto, en resumidas cuentas, desde nuestro punto de vista, el derecho

de superficie se define como una modalidad del derecho de propiedad por la cual
se tiene la propiedad del sobresuelo, del subsuelo o de ambos de forma separada
de la propiedad del suelo por un periodo máximo de 99 años. De esta definición
pueden extraerse tres puntos clave que detallamos a continuación.

1. Modalidad de Propiedad El derecho de propiedad es el género próximo del

derecho de superficie. A diferencia de derechos reales autónomos como el
usufructo, el uso, las servidumbres o los derechos reales de garantía en los
que solamente se detentan algunos de los poderes inherentes a la
propiedad, con el derecho de superficie el propietario superficiario puede
ejercer un derecho absoluto sobre el sobresuelo, el subsuelo o ambos,
según se haya constituido el derecho de superficie. Tan es así que no sólo
tiene la posibilidad de usarlo de acuerdo a su destino común o de
beneficiarse con los frutos naturales, industriales y/o civiles del bien, sino
que además puede realizar modificaciones sustanciales al mismo, puede
enajenarlo, gravarlo, e incluso puede destruirlo, sin que con ello se
desnaturalice su derecho de superficie.
 2. Separación En virtud del derecho de superficie se hace una excepción a la
regla de que no pueden existir derechos singulares sobre partes
integrantes. Es cierto que a efectos prácticos, un propietario superficiario de
sobresuelo y subsuelo excluiría de cualquier disfrute directo del bien al
propietario del suelo. Sin embargo, la característica de la separación no
tiene su valor en la posibilidad de que el propietario superficiario utilice el
sobresuelo y el propietario del predio utilice el suelo, pues ya vimos que ello
es físicamente imposible. Lo que permite la separación es dejar atrás en el
caso de la superficie la concepción individualista de la propiedad,
distinguiendo la propiedad económica (productora) de la propiedad jurídica
(rentista), con la finalidad de fomentar una explotación más eficiente del
inmueble.

3. Temporalidad El plazo máximo de 99 años cumple con la finalidad de

fomentar la explotación del inmueble por parte del superficiario, quien
buscará beneficiarse con los réditos que obtenga de la diferencia entre los
resultados de la actividad realizada en el inmueble y lo pagado como canon
superficiario. Esta característica de temporalidad también evita la
perpetuidad de una separación de la propiedad como ocurría con derechos
limitados perpetuos y, al mismo tiempo, combate la posibilidad de que se
utilice el inmueble con fines de especulación. Sin embargo, los 99 años
como tope máximo abren la posibilidad de utilización de este derecho para
cualquier finalidad aun cuando los resultados se proyecten a largo plazo,
para lo que se hace necesario una regulación precisa de las relaciones
entre el superficiario y el propietario del suelo durante la vigencia del plazo.

Definición legal.

Permite identificar las siguientes características del derecho de superficie:

Es un derecho real que permite tener una edificación en propiedad separada por
encima o por debajo del suelo, lo que constituye el objeto medular de la institución
superficiaria.

A través del derecho real de superficie, el propietario del suelo (llamado dominus
soli) otorga a un tercero (denominado superficiario) la facultad de tener
construcciones en propiedad separada sobre o bajo el suelo.

De la definición legal se advierte que el derecho de superficie debe ser otorgado a

favor de un tercero distinto al propietario desuelo. Debe constituirse pues sobre
suelo ajeno. No hay superficie respecto a suelo propio.
DEFINICION SEGÚN AUTORES.

Josserand:

“El derecho de superficie no es otra cosa que un derecho de propiedad restringido,

Es posible que la especialización objetiva vaya más lejos todavía y que el derecho
se aplique, no a todas las cosas que sobresalen del suelo, sino a algunas de ellas
o a una solamente, a determinada construcción Se descubren, pues, entonces dos
derechos de propiedad de bases superpuestas y separadas por un plano
horizontal que no es otro que el suelo” (Josserand 1950, 358)

Albaladejo:

El caso más reciente es el de que el terreno aún no esté edificado y que el

superficiario (titular del derecho de superficie) adquiera la facultad de construir en
él, de forma que lo construido quede de su propiedad juntamente con el derecho a
seguir utilizando el suelo para mantenerlo aquello sobre él. Aunque también puede
ocurrir que quien era dueño del suelo y de una construcción ya levantada
transfiera la propiedad de ésta y el derecho de superficie sobre aquél.

En este orden de ideas, el otorgamiento de un derecho de superficie supone una

verdadera transmisión temporal de una parte integrante del dominio predial,
perfectamente identificable a través del título constitutivo del derecho. Esa parte
integrante puede ser actual o futura, dependiendo de si la edificación es existente
o potencial. En el primer caso, el superficiario adquiere el dominio separado de las
edificaciones ya construidas; en el segundo supuesto, el superficiario se hará de la
propiedad de lo que edifique en ejercicio de su derecho.

Diez-Picaso y Gullón:

“El derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que confiere a

su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo
construido. (…) La especialidad más característica del derecho real que
estudiamos reside en esa separación entre el dominio de lo construido (…) y el
suelo en que se efectúa. El primero corresponde al titular de la superficie, y el
segundo al concedente de la misma. Viene a ser así una derogación convencional
del principio de accesión: el propietario del suelo no hace suyo lo que en él se
edifica. Por otra parte, el superficiario goza del suelo ajeno, en tanto que lo utiliza
para construiR (Diez-Picaso y Gullón 1987, 470)
Kemelmajer:

El derecho de superficie se diferencia, fundamentalmente, de la mera autorización

para construir, en que en ésta no exista desmembración del dominio. En otros
términos, toda vez que del acto constitutivo no surja la creación de un dominio
revocable, no habrá superficie, y sí en el contrario, aunque esta palabra no se
mencione” (Kemelmajer 1989, 30)

A través de la superficie, tanto el dominus soli como el superficiario son

propietarios del suelo y de la construcción, respectivamente, en la dimensión
prevista en el artículo 923 del Código Civil.

En consecuencia, pueden usar, disfrutar e incluso disponer del suelo o de la

edificación, según corresponda, gozando además de la protección real inherente a
su derecho. No obstante, conviene recalcar que el derecho del dominus soli es de
naturaleza perpetua, no sujeto a plazo; mientras que el dominio del superficiario es
transitorio y, por tanto, revocable.

EL DERECHO DE SUPERFICIE

El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que

comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo
de otro, con derecho a apropiarse de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto,
el derecho de construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad
de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario
del suelo, o dominus soli, constituye sobre éste un derecho real a favor de un
tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a
levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella. El
Codice Civile italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el derecho real de
superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de
construir y por el otro el de la propiedad superficiaria.

Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad

de una edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar
dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el
derecho de superficie constituye propiamente una derogación del derecho de
accesión, pues por él coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del
dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en
estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo que se
edifique en el futuro
El derecho de superficie y la propiedad superficiaria:

En el contexto de la superficie, el dominio sobre las construcciones recibe el

nombre de propiedad superficiaria. Ambos conceptos están estrechamente
ligados, pero son distintos: el primero es la fuente o fundamento jurídico para que
se produzca la separación predial, por la cual el señor del suelo habilita a un
sujeto a tener una edificación en propiedad separada; mientras que el segundo es
el poder directo del superficiario sobre la construcción. Es la propiedad especial y
revocable que tiene el superficiario respecto de lo edificado.

Nótese entonces el estado de dependencia entre uno y otro término. El derecho

de superficie está compuesto por el conjunto de facultades que confiere el dueño
del suelo para que otro sujeto tenga propiedad separada sobre las edificaciones,
ya sean éstas existentes o potenciales. Mientras

que la propiedad superficiaria es el dominio que surge en el superficiario sobre lo

edificado. Evidentemente lo segundo no podría existir sin lo primero, que le sirve
de causa. Sin embargo, podría existir derecho de superficie sin propiedad
superficiaria, en aquellos casos en los que no se ha iniciado la construcción de la
edificación o ésta se encuentre en proceso. En este orden de ideas, la conexión
descrita determina que no puede existir propiedad superficiaria sin derecho de
superficie. La primera subsistirá mientras que el derecho de superficie tenga vida.
Así, si se extingue el derecho de superficie, acaba la propiedad superficiaria. No
obstante, ello no sucede a la inversa. Una expresión de esta regla se encuentra
prevista en el artículo 1033 del Código Civil, según el cual “El derecho de
superficie no se extingue por la destrucción de lo construido”. Evidentemente, en
este caso no existirá propiedad superficiaria pero sí derecho de superficie

Queda claro entonces que el dominio superficiario es un bien integrante del

derecho de superficie. Esta constatación no es meramente teórica, sino que tiene
un importante efecto práctico sobre la dinámica de la institución: cualquier acto
que repose sobre el derecho de superficie afecta directamente a la propiedad
superficiaria, no pudiendo recaer sobre ésta derechos singulares. Piénsese, por
ejemplo, en el caso de un derecho de superficie otorgado en hipoteca. No cabe
duda que la hipoteca se extiende a la propiedad superficiaria que se edifique en
virtud del derecho de superficie. Recuérdese que el dominio superficiario es el
efecto más importante del derecho que comentamos, aquel no puede escindirse ni
tener un aprovechamiento separado del derecho de superficie. Suponer lo
contrario implicaría considerar que el derecho de superficie y el dominio
superficiario pueden soportar gravámenes independientes y paralelos, como si se
tratará de bienes autónomos, vaciándose el contenido de la titularidad superficiaria
y generando incertidumbre en el sistema.
 El Derecho de superficie y otras instituciones jurídicas en el ámbito
inmobiliario

En los siguientes numerales nos ocuparemos del derecho de superficie y su

relación con otros derechos y/o instituciones jurídicas en el ámbito inmobiliario. En
específico, abordaremos sus puntos de encuentro con la propiedad horizontal, el
principio de fe pública registral, la hipoteca y el retracto.

a) El derecho de superficie y la propiedad horizontal:

Estas figuras pueden coincidir sin mayor inconveniente. Un rastro de esta
coexistencia lo encontramos en el literal a) del artículo 134 del Texto Único
Ordenado de la Ley 27157, aprobado por Decreto Supremo 035-2006-
VIVIENDA, según el cual:
“Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido
en el Reglamento Interno: (…) a) El terreno sobre el que está construida la
edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo
que sobre él se constituya derecho de superficie” (énfasis agregado).
La referencia normativa supone que comúnmente el suelo de la edificación
será un bien común intransferible, salvo que medie un derecho superficie.
En este caso, como sabemos, el suelo y la construcción son titularidades
separadas. En consecuencia, es posible que el propietario del suelo haya
decidido conservar este bien, generando un desdoblamiento de la
propiedad predial a través de la superficie a favor de un tercero, quien luego
somete la edificación (sobresuelo y subsuelo) a un régimen de propiedad
horizontal Piénsese, por ejemplo, en el siguiente caso. A es el titular de un
terreno y otorga a B un derecho de superficie para que construya sobre
éste un edificio de oficinas, con sus respectivos depósitos y cocheras.
Luego de concluida la obra, B, titular del dominio superficiario, decide
someter la edificación al régimen de unidades de propiedad exclusiva y
propiedad. Como dueño de la edificación, no hay ningún inconveniente en
que pueda hacerlo. Lo podrá hacer sin la intervención de A, pues éste le
transfirió temporalmente el dominio sobre la obra. De este modo, el dominio
superficiario estará disgregado en cada una de las unidades de propiedad
exclusiva generadas por la propiedad horizontal. De este modo, se
fragmenta aún más la propiedad superficiaria.
En resumen, puede constituirse el derecho de superficie por el propietario
de un terreno, conservando la propiedad del suelo, y que se constituya el
régimen de propiedad horizontal sobre la edificación levantada sobre el
suelo, del modo siguiente:
a) Que el propietario del suelo (sin construir o solar) constituya derecho de
superficie sobre su predio, conservando la propiedad del suelo, y que
 posteriormente el superficiario construya una edificación (propiedad
superficiaria) sujeta al régimen de propiedad horizontal.
b) Que el propietario del suelo edifique sobre el mismo y constituya
derecho de superficie a fin de transferir (temporalmente) lo edificado al
superficiario, sujetándose dicha edificación al régimen de propiedad
horizontal.
c) Que el propietario del suelo edifique sobre el mismo y constituya
derecho de superficie sobre los aires reservados de la edificación
(sobresuelo) a fin de que el superficiario construya más pisos sobre
dichos aires (lo que constituirá la propiedad superficiaria), quedando
sujeta esta ampliación al régimen de propiedad horizontal.

En estos casos se crea un derecho de propiedad inmobiliario temporario,

porque aquellos que adquieren las secciones de propiedad exclusiva lo
harán sabiendo que al finalizar el plazo del derecho de superficie la
propiedad (construcción) revertirá al propietario del suelo (o aires), salvo
que se haya pactado en contrario”

b) El derecho de superficie y el principio de fe pública registral

Otro asunto importante en materia inmobiliaria es definir si el derecho de
superficie puede valerse de la fe pública registral.
El principio de fe pública registral está regulado en el artículo 2014 del
Código Civil, según el cual “El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y
los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
En virtud de dicho principio, se sacrifica el derecho del verdadero
propietario en beneficio del tercero adquirente, en aras de garantizar la
seguridad jurídica y la confianza en la apariencia registral. Nótese que la
propiedad del tercero adquirente no nace del contrato celebrado con el
disponente, sino de la ley (ex lege). Si el tercero cumplió con los requisitos
del artículo 2014 del Código Civil, la norma ordena que su adquisición se
mantenga en detrimento del verdadero titular del bien, y su eficacia no
podrá ser atacada por los vicios y/o irregularidades en el derecho del
otorgante.
La protección que confiere la fe pública registral debe desplegarse cuando
concurran los siguientes requisitos:
 (i) que el título del transferente presente un defecto que determine que no
sea el propietario del bien;
(ii) que el tercero tenga buena fe;
(iii) que la adquisición sea a título oneroso; y,
(iv) que el tercero inscriba su derecho.
En el caso del derecho de superficie, piénsese en el siguiente supuesto. El
propietario registral del predio otorga un derecho de superficie, el cual se
inscribe en los Registros Públicos y, por ende, genera una partida especial
para la propiedad superficiaria. Antes de este momento, no hay ningún acto
inscrito en la partida del inmueble que genere duda sobre la propiedad del
dueño del suelo. No obstante, luego el dueño del suelo pierde el dominio
por una causa que no obra en el Registro. ¿El superficiario puede valerse
de la fe pública registral para proteger su derecho y, por consiguiente, hacer
prevalecer la superficie por el plazo convenido? Consideramos que está
defensa es plenamente procedente. Efectivamente, siempre que el derecho
de superficie haya sido otorgado a título oneroso y no exista duda sobre la
titularidad del dueño del suelo en la partida registral del inmueble, derivada
de elementos registrales y/o extra registrales que determinen la inexactitud
del registro, el superficiario podrá emplear la fe pública registral para
amparar su derecho. El artículo 2014 del Código Civil no solo se aplica a
traslaciones de dominio, sino que su formulación es más amplia y
comprende a todo aquel que “de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo (…)”. Desde el plano de la calificación jurídica, se tratará de un
adquisición a non domino del derecho de superficie, respetada por el
sistema en mérito de la buena fe. El verdadero dueño tendrá que soportar
esta limitación por el plazo convenido para tal derecho.
c) El derecho de superficie como objeto de hipoteca:
El supuesto del que trata este acápite es distinto a la concurrencia de
derechos de superficie e hipoteca en un mismo inmueble. En este último
escenario, prevalecerá el derecho que en un primer momento haya sido
inscrito en los Registros Públicos, de conformidad con la regla prevista en el
primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil.
De este modo, si primero se tiene inscrita una hipoteca y luego una
superficie, el derecho real de garantía alcanza a las construcciones que se
adhieran al suelo, por la extensión legal dispuesta en el artículo 1101 del
Código Civil. En este supuesto la hipoteca comprende en su manto a todas
las partes del bien hipotecado, no pudiendo oponerse al acreedor
hipotecario el desdoblamiento predial que separa a los integrantes del
suelo. Siendo ello así, el derecho de superficie no debe ser considerado
como impedimento para la ejecución hipotecaria, la que llevará consigo a
 todos los integrantes del suelo. Si la superficie es inscrita con anterioridad a
la hipoteca, se prefiere a la primera titularidad. El efecto legal es que la
hipoteca no alcanza a las edificaciones levantadas sobre el suelo, cuyo
dominio es separado y pertenece al superficiario. Se entiende pues que el
acreedor hipotecario conoce que su garantía está circunscrita únicamente
al suelo. Evidentemente, tal situación cesará cuando venza el plazo del
derecho de superficie. En ese instante la accesión retoma vigencia y la
hipoteca se extenderá a los integrantes del bien hipotecado. Como dijimos,
el supuesto del que trata este apartado es otro: el superficiario otorga su
derecho de superficie en respaldo del cumplimiento de una obligación
propia o de un tercero. El bien inmueble objeto de la hipoteca es pues el
propio derecho de superficie. De acuerdo con el numeral 10 del artículo 885
del Código Civil, son inmuebles “Los derechos sobre inmuebles inscribibles
en el registro”. El derecho de superficie recae siempre sobre predios. Por
consiguiente, dicho derecho tiene la condición jurídica de un inmueble. Por
su parte, el artículo 1097 del Código Civil dispone que “Por la hipoteca se
afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación,
propia o de un tercero”. Siendo el derecho de superficie un inmueble y no
teniendo naturaleza personalísima, sobre esta titularidad puede constituirse
un derecho real de hipoteca.
En este sentido, el superficiario puede afectar el derecho de superficie en
garantía del cumplimiento de obligaciones propias o de terceros. Al igual
que todos los derechos celebrados a propósito de este dominio revocable,
el gravamen hipotecario tendrá como límite máximo la duración de la
superficie. Si se incumple el crédito garantizado, el acreedor tendrá el
derecho de vender judicialmente el derecho de superficie a través de un
remate público. Debemos anotar que el derecho de superficie podrá ser
objeto de hipoteca siempre que no exista un pacto de exclusividad en el
título constitutivo. Recuérdese que el artículo 1031 del Código Civil
establece que la superficie es transmisible, salvo prohibición expresa. Si
existe una restricción de esta naturaleza, el derecho de superficie no podrá
ser transferido y, por tanto, no podrá ser afectado en hipoteca. Teniendo en
cuenta las consideraciones expuestas, resulta relevante determinar si existe
alguna diferencia en la constitución de la hipoteca antes de que el
superficiario haya edificado sobre el suelo y después de este evento. Sobre
este punto, Guilarte, citado por Puig Brutau, apunta:
d) El otorgamiento de un derecho de superficie a favor del acreedor
como forma de aseguramiento:
En ciertas operaciones modernas de financiamiento, donde el rol del
pensamiento jurídico es vital para hallar nuevas formas de inversión,
apalancamiento y colaterales, el derecho de superficie ha adquirido una
connotación distinta a la tradicional, siendo usado el desdoblamiento de
planos prediales que produce esta titularidad real (separación jurídica entre
suelo y edificaciones) como una modalidad autónoma de aseguramiento.
Adviértase que no se trata de utilizar el derecho de superficie como un bien
inmueble objeto de hipoteca, supuesto tratado en el acápite anterior y
donde el acreedor igual tiene que promover la ejecución judicial del derecho
de superficie en caso de incumplimiento. Aquí la estructura comentada es
diferente: el dueño del predio, en garantía de obligaciones propias o de
terceros, otorga a favor del acreedor un derecho de superficie, dándole
propiedad temporal y separada sobre las edificaciones que se levanten en
el inmueble. Bajo el esquema descrito, el acreedor ocupa la posición de
superficiario, es decir, se convierte en titular de la edificación separada del
suelo. La garantía del acreedor equivale al dominio temporal sobre las
construcciones. Nótese que no hay un interés directo por parte del acreedor
en el aprovechamiento del dominio superficiario, el cual frecuentemente
será trasladado al deudor o a terceros para hacerlo productivo y con ello
generar rentas para pagar el financiamiento; sino que tiene como objeto
mantener el dominio temporal de las edificaciones hasta que se satisfaga el
crédito. Cancelada la obligación, la superficie pierde su causa y decae,
circunstancia que tiene que estar prevista en el título constitutivo de la
superficie.
Piénsese en el siguiente ejemplo:
El dueño de un predio desea desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
gran envergadura. Para tal efecto requiere conseguir financiamiento. Entre
sus planes no está poner en riesgo la titularidad del suelo por la escasez de
terrenos atractivos en el área urbana, por lo que no es viable constituir una
hipoteca a favor del banco que provea los fondos para el proyecto. Por el
lado del acreedor, tampoco es atractivo recibir una hipoteca sobre el
inmueble, ya que es ampliamente conocido que en el Perú los procesos de
ejecución de garantías demoran mucho. Razones más razones menos, lo
cierto es que ninguno de los dos lados de la relación crediticia están
interesados en utilizar este derecho real de garantía. Frente a la situación
descrita, los involucrados evalúan la constitución de un derecho de
superficie: el dueño del predio otorgaría dicho derecho a favor del acreedor,
cuyo contenido se proyectará de manera directa en el dominio temporal y
separado de las construcciones que se levanten en el inmueble, sin que ello
suponga que el primero se desprenda del suelo. Por su parte, el acreedor
sería propietario de lo edificado (una verdadera propiedad en garantía), por
lo que no habría necesidad de ejecución. La duración del derecho de
superficie estará en función al plazo para cancelar el financiamiento; sin
 embargo en ningún caso puede ser mayor a los noventa y nueve años que
establece el artículo 1030 del Código Civil.
El acreedor, gustoso de recibir una propiedad en garantía, acepta el trato y
consiente la liberación de los fondos en dichos términos, sin embargo la
operación todavía no está completa Recuérdese que el superficiario, como
titular de la obra ejecutada, tiene el derecho de explotarla. El negocio del
banco es prestar dinero y recibir los intereses respectivos, no administrar el
proyecto inmobiliario, por lo que siguiendo con la lógica económica de
operación, el superficiario le cede la explotación de la edificación al dueño
del suelo, quien utilizará las ganancias de su aprovechamiento para
cancelar el financiamiento. ¿Por qué no opera a consolidación en este
momento, si es que se le cede el uso de las edificaciones al propietario del
suelo? Justamente ello no ocurre porque el dueño del suelo no es
propietario de las edificaciones, por lo que el título habilitante para que
aquél ejerza actos posesorios respecto de la infraestructura construida tiene
que provenir del superficiario. Frecuentemente esta cesión de uso a favor
del dueño del suelo se suele realizar a través de un arrendamiento
financiero o leasing. El dueño del suelo cancela las cuotas periódicas
convenidas y al final tiene una opción de compra sobre la edificación. Si el
cronograma de pago se cumple y se ejerce la opción de compra, el dueño
del suelo se hace de la propiedad de la edificación, consolidándose ahora sí
el dominio. Se satisface el crédito y, por tanto, la garantía basada en la
superficie termina, debido a su carácter accesorio. La operación descrita
cada vez es más frecuente. Pueden existir matices adicionales al esquema
propuesto, pero fundamentalmente sigue los lineamientos antes
mencionados. Si bien es cierto que no se requiere ejecución porque el
acreedor ya tiene la propiedad sobre lo construido, aún debe recuperarse la
posesión en caso el deudor incumpla con los pagos y sea renuente a
restituir la edificación, por lo que para incentivar este tipo negocios, podría
establecerse un procedimiento ágil para la toma de posesión por parte del
acreedor. No obstante lo expuesto, es muy interesante verificar como
derechos clásicos como la superficie, reciben utilidades que se ajustan a las
diferentes necesidades de los negocios modernos, ensanchando, en este
caso, los contornos de la institución superficiaria.
e) El derecho de superficie y el derecho de retracto
El artículo 1592 del Código Civil define al derecho de retracto de la
siguiente manera:
“El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos
pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público”.
Por su parte, el numeral 5 del artículo 1599 del Código Civil señala que
tienen derecho de retracto, entre otros, “El propietario del suelo y el
superficiario, en la venta de sus respectivos derechos”.
Conforme a los artículos citados, si el dominus soli o el superficiario venden
a un tercero la propiedad del suelo o el derecho de superficie,
respectivamente, el dueño del suelo o el superficiario pueden subrogarse
en el lugar del comprador, adquiriendo el derecho transferido. Imagínese el
supuesto que el propietario del predio, afectado con un derecho de
superficie, transfiera su inmueble a un tercero. En virtud del derecho de
retracto, el superficiario podrá tomar el lugar del comprador en el contrato
de compraventa celebrado por el dueño del suelo (sustituyendo al tercero
enteramente en el contrato; se trataría de una cesión de posición
contractual por imperio de la ley), debiendo reembolsar al tercero el precio,
los tributos y todos los gastos que hubiese asumido éste al celebrar el
contrato con el dueño del suelo De acuerdo con el primer párrafo del
artículo 1596 del Código Civil, “El derecho de retracto debe ejercerse dentro
del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho”. En el ejemplo anterior, el
superficiario tendrá treinta días contados desde la fecha que el propietario
del suelo le comunicó que había transferido el inmueble, para ejercer el
retracto y subrogarse en el lugar del comprador. Si el propietario del suelo
no le hubiese comunicado dicha transferencia, el plazo mencionado se
computará desde la fecha en que el superficiario tuvo conocimiento de la
transferencia. Si se enteró de la misma en mérito de la inscripción, el plazo
se extiende a un año (artículo 1597 del Código Civil). Cabe señalar que el
derecho de retracto es irrenunciable (artículo 1595 del Código Civil), por lo
que el propietario del suelo o el superficiario gozarán de dicho derecho
mientras perdure el derecho de superficie. Finalmente, debe tenerse en
cuenta que al ejercer el derecho de retracto, ya sea por parte del
superficiario o del propietario del suelo, se consolidará el dominio en
cabeza de quien lo ejerza, terminando con la separación predial que genera
el derecho de superficie. Este supuesto constituye una causal de extinción
del derecho de superficie, tal como veremos a continuación.
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 CARACTERISTICAS

Transmisible:

Por cualquier via ajustada a derecho sea inter vivos o mortis causa, sea título
oneroso o gratuito

Gravable:

Es susceptible de hipoteca que será eficaz solamente durante el plazo estipulado

para el derecho real de superficie no pudiendo exceder de el

Embargable:

En tanto se trate de un elemento integrante del patrimonio y es además divisible

por lo que admite la cotitularidad

El derecho de superficie debe recaer sobre suelo ajeno:

El superficiario no puede ser propietario del suelo. De la definición legal se

advierte que el derecho de superficie debe ser otorgado a favor de un tercero
distinto al propietario de suelo. Debe constituirse pues sobre suelo ajeno. No hay
superficie respecto a suelo propio. Así, con la fórmula legal actual el dueño del
suelo no puede constituir superficie en beneficio propio, es decir, no puede
desdoblar su dominio y separar los planos prediales por interés enteramente suyo;
siempre debe recaer en manos de un sujeto distinto al dueño del suelo. Nótese
que aquel supuesto llevaría automáticamente a la extinción del derecho de
superficie por consolidación, salvo que exista una habilitación legal que permita al
propietario dividir el dominio del predio sin generar una titularidad a favor de
tercero.

Es un derecho temporal:

Como toda desmembración de dominio, el derecho de superficie es de naturaleza

temporal. Genera un dominio transitorio. Conforme lo indica el segundo párrafo del
artículo 1030 del Código Civil, no puede durar más de noventa y nueve años. Los
pactos o prórrogas deben respetar este límite Cualquier plazo superior debe
reducirse al máximo legal. Durante la superficie, el superficiario puede efectuar
cualquier acto de administración, disposición o gravamen respecto de las
edificaciones. Como es natural, dichos actos no pueden extenderse más allá del
plazo previsto para el derecho de superficie. Su vigencia está atada a esta
titularidad. La propiedad de las edificaciones revierten al dueño del suelo sin las
limitaciones que se hubiesen impuesto a la propiedad superficiaria, las cuales
desaparecen junto con ésta.
Es un derecho enajenable: Puede ser transmitido mortis causa y puede ser
gravado con hipoteca De acuerdo con el artículo 1031 del Código Civil, salvo
acuerdo en contrario, el derecho de superficie es transmisible. En ese sentido, y
siempre que no exista un pacto que niegue tal posibilidad, el derecho de superficie
será susceptible de ser enajenado, gravado con hipoteca y, asimismo, de ser
transmitido a los herederos del superficiario, quienes gozarán del derecho de
superficie por el plazo previsto en el acto constitutivo del referido derecho.

“Es un derecho alienable y transferible, dado que el superficiario ostenta la

propiedad de los edificios que ha construido, naturalmente con la limitación de que
transcurrido el plazo éstos revierten al señor del suelo. He aquí una diferencia
notable con el derecho de uso, que no es un derecho cesible y cuyo fundamento
es la calidad personal del titular, en efecto, por ser gratuito y constituir una
liberalidad el derecho de uso es derecho personalísimo, y en consecuencia
incesible, en cambio, el derecho de superficie es netamente económico, y por lo
tanto oneroso, ya que el señor del suelo sólo lo otorga con miras a conseguir
determinadas ventajas, siendo en consecuencia transmisible y enajenable como
todos los derechos con fuerte carácter económico

Es un derecho de naturaleza predial:

A diferencia del usufructo que puede recaer sobre toda clase de bienes no
consumibles; la superficie es un derecho netamente predial. Efectivamente, este
derecho sólo puede constituirse sobre el suelo.

El derecho de superficie permite separar el suelo desde la perspectiva de sus

planos verticales. Así cabe la distinción entre el sobresuelo y el subsuelo. De esta
forma, por ejemplo, se admite que en el suelo se construya un edificio con varios
pisos de altura, afectando el sobresuelo; o por el contrario, que se edifiquen
sótanos y/o cocheras, lo cual implica disponer del subsuelo. En función de estos
factores, las variantes que puede revestir la institución superficiaria son múltiples:
es perfectamente posible que el dueño del suelo constituya un derecho de
superficie a favor un sujeto respecto del sobresuelo, y que otorgue un derecho de
superficie a favor de otro individuo sobre el subsuelo del mismo predio. Nótese
que aquí no hay un supuesto de cosuperficiarios; se tratan de superficies
independientes y en diferentes planos; no hay conflicto ni superposición de
derechos. Del mismo modo que es factible separar la superficie en planos
verticales del suelo (una superficie en el sobresuelo y otra en el subsuelo),
también puede ocurrir que se constituyan dos o más superficies sobre distintas
partes o sectores del suelo. Imagínese un predio con un área de 1,000 metros
cuadrados. Jurídicamente es posible otorgar un derecho de superficie sobre 500
metros cuadrados a favor de un tercero, con el sobresuelo y el subsuelo incluido, y
los otros 500 metros restantes ser destinados al otorgamiento de un segundo
derecho de superficie a favor de un individuo distinto. Aquí tampoco habrá
conflicto ni superposición de derechos de superficie; se tratarían de derechos
autónomos.

Es un derecho que supone edificaciones permanentes:

En nuestro sistema legal el derecho de superficie está concebido desde su

expresión urbana, por eso recae sobre una edificación. No se puede constituir
respecto de plantaciones y cultivos.

“El carácter de la edificación es un punto importante a tratar. La doctrina es

coincidente en su mayoría al exigir que tenga permanencia (…) Es el caso de los
quioscos de revistas y periódicos, casetas de baños o de ferias, etcétera. De los
Mozos ha calificado estas construcciones como precarias o ad tempos, sin que
funden verdadera y propia posesión La ‘construcción’ puede definirse como toda
obra humana, no de la naturaleza, consistente en un elemento material que se
asienta en forma sólida sobre o bajo el suelo, con carácter permanente.

Por tanto, la propiedad superficiaria podrá materializarse en edificios de vivienda o

comercio, tal vez la hipótesis más usual, pero también en estadios deportivos,
tuberías, líneas férreas, postes telefónicos o cualquier otra obra humana
permanente y que requiera el apoyo del suelo

Extinción del derecho de superficie:

El Código Civil no trata este asunto, como sí lo hace para el caso del usufructo
(artículo 1021). Sin embargo, se entiende que legalmente deja de existir el
derecho de superficie en los siguientes casos:

a) Vencimiento del plazo:

Transcurrido el plazo pactado, el derecho de superficie pierde vigencia. Se pueden

pactar prórrogas del periodo convenido inicialmente. Sin embargo, la duración del
derecho de superficie, junto con sus respectivas prórrogas, no puede vulnerar el
plazo máximo legal de noventa y nueve años previstos en el artículo 1030 del
Código Civil.

b) Por resolución del título constitutivo: El derecho de superficie también

se extingue por la resolución del contrato de superficie. La resolución
puede provenir por acuerdo de las partes o estar justificada en el
incumplimiento de una obligación prevista en el título constitutivo. En este
último caso, interesa destacar que la resolución puede ser invocada
judicial o extrajudicialmente (artículo 1372 del Código Civil).
c) Cumplimiento de una condición resolutoria: En virtud de esta
modalidad, el contrato produce todos sus efectos hasta que se cumple la
condición a la que se sujetó (artículo 171 del Código Civil). En este
momento, el acto jurídico pierde su eficacia. Si el título constitutivo
estuviera sujeto a una condición resolutoria y ésta se verificara, se
extinguirá el derecho de superficie.
d) Por consolidación: La consolidación puede operar por ambas vías:
cuando el dueño del suelo adquiere la propiedad superficiaria o cuando
el superficiario se convierta en propietario del suelo. En los dos
supuestos el dominio se unifica, por lo que no cabe la subsistencia de la
superficie.
e) Pérdida del derecho de propiedad del suelo: El derecho de superficie
se extinguirá también en aquellos supuestos en que el propietario del
suelo pierda su derecho de propiedad. Esto ocurre, por ejemplo, en la
expropiación o en el procedimiento administrativo de reversión de
dominio.
f) Renuncia: El superficiario puede renunciar al derecho de superficie y, por
ende, generar la extinción de este derecho. Como es natural, la renuncia
deberá constar en una declaración de voluntad y dependerá de lo que se
haya acordado al momento de conceder el derecho de superficie.