El Derecho de Superficie

II.
EL DERECHO DE SUPERFICIE DESDE LA DOCTRINA
A. DERECHOS REALES Y MODALIDADES DE PROPIEDAD
La diferencia entre ser considerado como un derecho real o una modalidad de

propiedad tiene una consecuencia práctica fundamental pues que cada uno de
los derechos reales tiene sus propias reglas y su propia configuración
estipulados en el Código Civil o en su ley especial, siendo éste el contenido
esencial inmodificable del derecho, por mandato del principio de tipicidad de los
derechos reales .
En los casos de las modalidades de la propiedad, al tratarse de subtipos de
este derecho, les son de aplicación directa las reglas correspondientes al
mismo, tanto las contenidas en el libro de Derechos Reales, como las de otros
libros del Código Civil y de otros cuerpos legislativos. Un ejemplo de ellas
serían las normas que regulan la transmisión de la propiedad, los contratos
típicos que permiten la transferencia de la misma, las normas registrales
referentes a la inscripción de transferencia de dominio, las normas urbanísticas,
las normas tributarias, etc. Sin embargo, la mayor o menor particularidad que
una modalidad de propiedad tenga hace necesarias ciertas reglas específicas.
B. DEFINICIÓN CLÁSICA DEL DERECHO DE SUPERFICIE
El derecho real de superficie es aquél en virtud del cual el superficiario

goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en
propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Lo establece el
artículo 1030 del Código Civil peruano.
El derecho de superficie es, por un lado, un derecho real sobre un bien

ajeno, el predio gravado, y, por otro lado, un derecho real limitado.
Desde este punto de vista, este derecho real consiste en la potestad de
construir sobre un terreno ajeno y la potestad de hacerse dueño de lo
edificado.
Al decir dueño de lo edificado nos estamos refiriendo a la particularidad
de que aquello construido en el sobresuelo o subsuelo de dicho terreno,
se tiene en “propiedad separada” del suelo, cuya titularidad se mantiene
con el propietario inicial
C. CRÍTICAS A LA DEFINICIÓN CLÁSICA
La definición clásica del derecho de superficie puede criticarse a dos

niveles
_ NIVEL DOGMÁTICO
_ NIVEL PRÁCTICO
1. CRÍTICA A NIVEL DOGMÁTICO:
Se conside que resulta dogmáticamente cuestionable realizar una

dicotomía conceptual dentro del contenido del derecho de superficie
si es que ello no responde a una finalidad útil. Nos explicamos. De
acuerdo a la definición clásica del derecho de superficie, el segundo
de los elementos la propiedad superficiaria no tiene mayor diferencia
con el derecho de propiedad, por lo que la diferencia entre la
propiedad y la superficie estaría en el derecho a construir en terreno
ajeno que otorga este último derecho. Esta parte sería la que
constituya el derecho real limitado o derecho real sobre bien ajeno.
Este derecho a construir en terreno ajeno se fundamenta en que

mientras no haya construcción sobre el inmueble no podría haber
propiedad superficiaria, pues esta última recae sobre lo construido.
Sin embargo, en esos momentos sí debería existir derecho de
superficie, el cual se materializa en un derecho a realizar las obras
necesarias para la construcción, aún cuando, de momento, el predio
no sea más que un terreno. De ahí que se introduzca este derecho a
construir en terreno ajeno. El momento más importante donde se
hace patente este derecho es el inmediatamente posterior a que se
constituya un derecho de superficie en un terreno. Desde ese
momento hasta que exista una construcción, no podría decirse que
hay propiedad superficiaria, pero sí podría afirmarse que hay un
derecho construir en terreno ajeno y, consecuentemente, hay un
derecho de superficie
Pues no obstante, bien visto el derecho de superficie, este derecho a
construir en terreno ajeno resulta innecesario, más aún desde
nuestra propia legislación nacional. Al respecto, creemos que debe
hacerse una interpretación sistemática de los artículos 1030 y 1033
de nuestro Código Civil. Según el primero, el superficiario tiene
derecho a tener una construcción en propiedad separada de la
propiedad del suelo. Según el segundo, si no existe dicha
construcción, el superficiario sigue teniendo su derecho de superficie.
Por tanto, si como se aprecia en estos artículos el derecho del
superficiario se mantiene con independencia de la existencia de una
construcción, no queda más que concluir que el derecho del
superficiario recae sobre algo diferente a la construcción, esto es,
recae sobre el sobresuelo. De lo que en realidad
es propietario el superficiario es de los aires o sobresuelo que están
por encima del plano del predio, esto con independencia de que en
dicho sobresuelo exista o no una construcción.

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