“Año de la Universalización de la Salud”

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUMBES

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ANÁLISIS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA COMO

FORMA DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

Curso: Derecho Civil V: Reales

Docente: Chanduvi Vargas Hugo

Discente: Jaramillo Gutierrez, Xelly Dagmart

CICLO: VI

TUMBES-PERU
2020
 ANALISIS DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Antecedentes del derecho de superficie en el Perú:

El derecho de superficie no tuvo una regulación concreta en nuestro anterior

código civil de 1852, sin embargo, si hubo un uso de este por parte de los

operadores jurídicos de aquella época.

Según[ CITATION Cas52 \l 3082 ]:

“Desde antes ha funcionado en nuestro medio este derecho

bajo el nombre de concesiones administrativas”

Como se hace referencia en esta cita y mención en líneas arriba, si bien en el

código de 1852 no había una regulación, pero se dice que el derecho de

superficie funcionaba bajo un rotulo de concesiones administrativas.

Posteriormente en el código de 1936 se introdujo dos breves artículos (958º,

959º) que formo el derecho de superficie en nuestra legislación, el cual

expresaba que este derecho se consideraba como una modalidad de usufructo

el cual se suscribía por un acto entre vivos, su objetivo era que el derecho de

propiedad solo sea sobre edificios, separando la titularidad del suelo. Su

disposición no podía excederse de los noventa y nueve años, siendo así a su

vencimiento las edificaciones pasaban a ser de propiedad del dueño del suelo.

El Código Civil de 1936 no estableció si en este momento se debía compensar

al superficiario por el valor de las edificaciones, lo que generó un espacio para

que se discutiera si este pago era una obligación a cargo del dueño del suelo o

si el superficiario no debía recibir indemnización alguna.

En cuanto a su objeto y naturaleza jurídica, la superficie es un derecho real

distinto al usufructo, por lo que merece un tratamiento diferenciado y autónomo.

Las notas distintivas entre ambos derechos son evidentes:

a) El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles;

en cambio la superficie es de naturaleza predial; y,

b) El usufructo otorga un aprovechamiento temporal del bien a favor de un

tercero, quien está impedido de producir modificaciones sustantivas en

el bien (límite objetivo de este derecho); mientras que la superficie

concede la facultad de construcción al superficiario para que ejecute

una obra sobre o bajo el suelo (admite precisamente una modificación

sustantiva del inmueble), siendo la nota particular de este derecho la

creación de un régimen especial donde existe propiedad diferenciada

entre el suelo y lo construido por encima o debajo de él.

DEFINICIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Podemos ubicar la definición de esta figura legal en el artículo 1030º del

Código Civil Peruano, el cual señala: “que puede constituirse el derecho de

superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener

temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la

superficie del suelo”.

Según esta norma: Este derecho no puede durar más de noventa y nueve

años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo

construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto”.

Según una doctrina nacional, el derecho de superficie es un derecho real,

enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un

plazo determinado que no puede exceder el máximo fijado por la ley (se trata

de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno,

sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada,

obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo a edificar (concesión ad

aedificandum) o por medio de un acto adquisitivo de la edificación existente o

por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno .

EL DERECHO DE SUPERFICIE Y LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA

Ambos conceptos están estrechamente ligados, pero son distintos: el primero

es la fuente o fundamento jurídico para que se produzca la separación predial,

por la cual el señor del suelo habilita a un sujeto a tener una edificación en

propiedad separada; mientras que el segundo es el poder directo del

superficiario sobre la construcción. Es la propiedad especial y revocable que

tiene el superficiario respecto de lo edificado.

Borzutzky, en los siguientes términos:

El derecho de superficie constituye el soporte jurídico de la propiedad

superficiaria. Así como antes de construir el edificio lo que tiene importancia es

el derecho de construir en el fundo ajeno, una vez hecha la edificación destaca

casi exclusivamente la propiedad superficial, y el derecho de mantener, que

constituye ahora el contenido del derecho de superficie, queda relegado a

segundo plano.

Abundando sobre la diferencia entre ambos conceptos, [ CITATION Kem89 \l 3082 ]

advierte:

“(…) si la construcción, finalmente, no se hace, no nacerá la propiedad

superficiaria; sin embargo, ha existido derecho superficie. Si se construye, en

cambio, el derecho de construir agota su propia función, quedando inerte, salvo

su reviviscencia en caso de que la construcción sea destruida o demolida. En

realidad, el ius edificandi es una facultad autónoma, pero ‘medial’, pues a

diferencia de lo que hace, p. ej., el locador de obra, el superficiario no

construye simplemente para construir, sino para llegar a la propiedad

superficiaria (…)”

A partir de la definición descrita en los párrafos precedentes, se advierte que la

propiedad superficiaria no sólo es la consecuencia natural del derecho de

superficie, sino que, en términos de relaciones jurídico-reales, el dominio

superficiario es un bien integrante del derecho de superficie.

Queda claro entonces que el dominio superficiario es un bien integrante del

derecho de superficie. Esta constatación no es meramente teórica, sino que

tiene un importante efecto práctico sobre la dinámica de la institución: cualquier

acto que repose sobre el derecho de superficie afecta directamente a la

propiedad superficiaria, no pudiendo recaer sobre ésta derechos singulares.

CARATERISTICAS DEL DERECHO SUPERFICIE

La doctrina también así lo da a entender cuando se señala al derecho de

superficie como un derecho “económicamente similar a la propiedad”, como un

“derecho igual a la propiedad” o se habla de la “naturaleza predial del derecho

de superficie” o de la existencia de un “predio jurídico” o de un “fundo jurídico”.

El superficiario es un propietario económico del inmueble porque tiene pleno

dominio sobre él. Por lo demás, no debe olvidarse que esta propiedad

económica del superficiario tiene la característica particular de ser una

propiedad temporal.
 1. Es un derecho real, enajenable y por tanto gravable y
transmisible mortis causa.
2. Se trata de un derecho temporal.
3. Otorga a su titular el derecho de tener y mantener una edificación
en propiedad separada, por encima o por debajo del suelo, lo que
constituye precisamente el objeto básico del derecho. [ CITATION
ARI111 \l 3082 ]

Hablaremos de cada una de estas características

a) Es un derecho temporal

Como toda desmembración de dominio, el derecho de superficie es de

naturaleza temporal. Genera un dominio transitorio. Conforme lo indica el

segundo párrafo del artículo 1030 del Código Civil, no puede durar más de

noventa y nueve años. Los pactos o prórrogas deben respetar este límite.

Cualquier plazo superior debe reducirse al máximo legal.

Siguiendo el criterio expuesto, el artículo 1034 del Código Civil establece que

“La extinción del derecho de superficie importa la terminación de los derechos

concedidos por el superficiario en favor de tercero”.

La característica de la temporalidad es un elemento fundamental para el diseño

de esta herramienta, puesto que al tratarse de una propiedad temporal, el

superficiario tiene la urgencia de explotar de la manera más eficiente la

construcción que vaya a realizar sobre el inmueble, lo que implica una

adecuada inversión de capital y la realización de una actividad productiva que

tiene como base la construcción de un edificio, ya sea este un edificio de

departamentos, de oficinas, de locales comerciales, un local industrial, un

hospital, un cementerio, un estacionamiento, etc.

b) Es un derecho enajenable

Puede ser transmitido mortis causa y puede ser gravado con hipoteca

De acuerdo con el artículo 1031 del Código Civil, salvo acuerdo en

contrario, el derecho de superficie es transmisible. En ese sentido, y

siempre que no exista un pacto que niegue tal posibilidad, el derecho de

superficie será susceptible de ser enajenado, gravado con hipoteca y,

asimismo, de ser transmitido a los herederos del superficiario, quienes

gozarán del derecho de superficie por el plazo previsto en el acto

constitutivo del referido derecho.

c) Concede a su titular el derecho de tener y mantener una edificación

en propiedad separada, por encima o por debajo del suelo

El derecho de superficie permite separar el suelo desde la perspectiva

de sus planos verticales. Así cabe la distinción entre el sobresuelo y el

subsuelo. De esta forma, por ejemplo, se admite que en el suelo se

construya un edificio con varios pisos de altura, afectando el sobresuelo;

o, por el contrario, que se edifiquen sótanos y/o cocheras, lo cual implica

disponer del subsuelo.

Jurídicamente es posible otorgar un derecho de superficie sobre 500

metros cuadrados a favor de un tercero, con el sobresuelo y el subsuelo

incluido, y los otros 500 metros restantes ser destinados al otorgamiento

de un segundo derecho de superficie a favor de un individuo distinto.

Pronunciamiento del TR en este sentido: “No puede constituirse derecho

de superficie por uno de los propietarios de secciones de propiedad

exclusiva respecto de dicha sección, por no cumplirse con uno de los

elementos personales para la constitución del referido derecho, cual es

que el concedente sea propietario del suelo" (1451-2016-SUNARP-TR-L

de 15/07/2016).

En nuestro sistema legal el derecho de superficie está concebido desde

su expresión urbana, por eso recae sobre una edificación. No se puede

constituir respecto de plantaciones y cultivos. Por edificación nos

referimos a construcciones permanentes, aquellas que se integran al

suelo. Como indica [ CITATION ARI111 \l 3082 ]:

“El carácter de la edificación es un punto importante por tratar a. De los

Mozos ha calificado estas construcciones como precarias o ad tempos,

sin que funden verdadera y propia posesión (…)”

Por tanto, la propiedad superficiaria podrá materializarse en edificios de

vivienda o comercio, tal vez la hipótesis más usual, pero también en

estadios deportivos, tuberías, líneas férreas, postes telefónicos o

cualquier otra obra humana permanente y que requiera el apoyo del

suelo” [ CITATION Gon13 \l 3082 ]

Siguiendo a los autores citados, coincidimos en que la construcción

superficiaria debe ser de naturaleza estable y permanente; en otras

palabras, debe ser integrante al suelo, no pudiendo ser retirada sin

destruir, deteriorar o alterar el bien principal (artículo 887 del Código

Civil). No están comprendidas, por tanto, las instalaciones

desmontables, provisionales o que sirvan a un fin pasajero, sino que

tiene como objeto aquellas edificaciones fijas y permanentes, con una

 vocación de adherencia definitiva al suelo y, en virtud de dicha

condición, sujetas inexorablemente a la regla de la accesión inmobiliaria.

INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

a) El nombre del titular del derecho de superficie

La identificación del titular del derecho es innata a la inscripción, en

nuestro sistema no se concibe la sola inscripción del derecho sin la

precisión del nombre del titular, por cuanto este es el facultado para

disponer, modificar o extinguir el derecho, lo cual es la materialización

de las consecuencias de la calificación registral, recuérdese que entre

los requisitos exigidos por el Art. 2011 del C.C. para acceder al Registro,

se cumple con la capacidad de los otorgantes, para el sistema registral

peruano, este estudio se realiza en atención a lo que resulte del

contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los

asientos del Registro. El titular puede ser persona natural, persona

jurídica.

Artículo 141. Inscripción del derecho de superficie

La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida

especial, la que contendrá:

1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada

como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie,

precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo;

2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la

superficie del suelo o sobre ambos;

 3. El plazo de duración;

4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último

caso la contraprestación a cargo del superficiario;

5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,

6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la

inscripción del derecho de superficie, cuando corresponda.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, como no puede ser de

otra forma, no hace otra cosa que reflejar la clasificación de los derechos que

está contenida en nuestra categorización Civil.

El diseño de nuestros codificadores, respecto del derecho de superficie ha sido

configurarlo como uno independiente y diferente a la propiedad, siendo esto así

y como quiera que la propiedad es el derecho real más completo que se

conoce, en la doctrina se clasifica para la superficie dentro de los denominados

derechos “reales limitados”, (Lacruz Berdejo, 2012), nótese que el atributo

limitado es en referencia a la propiedad.

Esta concepción trae como consecuencia que se considere que si al derecho

de propiedad sobre el bien, se le asigna una partida registral, como

consecuencia de la técnica registral adaptada al diseño del derecho, en caso

de la superficie, como sería un derecho disminuido respecto a la propiedad, y

además con vocación de temporalidad (máximo 99 años), se generará una

denominada “partida especial”.

La apertura de “partida especial”, según el reglamento se debe realizar

obligatoriamente cuando el titular del suelo es diferente al del derecho de

superficie, caso contrario la opción depende de rogatoria expresa.

Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos
Reales. . Lima.

Castañeda, J. E. (1952). Institucionesde Derecho Civil: Los Derechos Reales. Lima.

Gonzáles barrón, G. (2013). Tratado de Derechos Reales. Lima: Jurista Editores.

Kemelmajer de Carlucci, A. (1989). Derecho real de superficie. Buenos Aires.

Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de
1984. Derechos Reales. . Lima.

Castañeda, J. E. (1952). Institucionesde Derecho Civil: Los Derechos Reales.

Lima.

Gonzáles barrón, G. (2013). Tratado de Derechos Reales. Lima: Jurista

Editores.

Kemelmajer de Carlucci, A. (1989). Derecho real de superficie. Buenos Aires.

https://lpderecho.pe/derecho-superficie-articulo-1030-codigo-civil/

http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/download/19087/19291