Perpetuidad o temporalidad del derecho real de superficie

Perpetuity or temporality of the real right of surface

Perpetuidade ou temporalidade do direito real de superficie

RESUMEN: La superficie es un derecho real sobre bien ajeno, caracterizado por su

temporalidad; faculta al superficiario a construir, adquiriendo por un tiempo
determinado y extenso la propiedad sobre el edificio (propiedad superficiaria), la que
revierte en favor del propietario del suelo al finalizar la relación jurídico real. El plazo
de vigencia del derecho de superficie es importante pues su extensión está en estrecha
relación con el retorno de la inversión realizada en la construcción. El estudio del
aspecto temporal de la superficie debe estar acorde con las nuevas exigencias del
mercado, modelos de inversión y del tráfico inmobiliario, ello de la mano con su
tratamiento jurídico a la altura del nuevo concepto de la propiedad y su función social a
fin de diversificar y dinamizar las ofertas inmobiliarias e impulsar proyectos de
inversión.

PALABRAS CLAVES: Superficie, Derecho de superficie, propiedad superficiaria,

plazo, canon.

ABSTRACT: The surface is a property right over the property of others, characterized
by its temporality; authorizes the surface owner to build, acquiring for a determined
period of time the ownership of the building (superficial property), which reverts in
favor of the owner of the land at the end of the legal relationship. The validity period of
the surface right is important because its extension is closely related to the return on
investment made in construction. The study of the temporal aspect of the surface must
be in accordance with the new demands of the market, investment models and real
estate traffic. This hand in hand with its legal treatment at the height of the new concept
of property and its social function in order to diversify and invigorate offers real estate
and promote investment projects.

KEY WORDS: surface, surface right, surface property, term, fee.

RESUMO: O direito de superfície é um direito real sobre bem alheio, caracterizado pela
sua natureza temporária; confere ao superficiário o direito de construir, adquirindo a
propriedade do edifício por um período de tempo específico e prolongado (propriedade
superficiária), que reverte para o proprietário do terreno no final da relação jurídica real.
O prazo de vigência do direito de superfície é importante porque a sua extensão está
intimamente relacionada com o retorno do investimento feito na construção. O estudo
do aspecto temporal da superfície deve estar de acordo com as novas exigências do
mercado, modelos de investimento e tráfego imobiliário, juntamente com o seu
tratamento jurídico de acordo com o novo conceito de propriedade e a sua função social,
a fim de diversificar e dinamizar a oferta imobiliária e promover projectos de
investimento.

PALAVRAS-CHAVE: Superfície, direito de superfície, propriedade de superfície,

termo, cânone.

1
I.- OBJETIVO

El objetivo de este estudio es determinar si el derecho de superficie –siguiendo la

regulación normativa actual en el derecho comparado, pero procurando establecer una
dogmática jurídica de la figura de alcance general– admite una duración a perpetuidad o
si ha de ser un derecho temporario, y cuál resulta la solución más conveniente.

Con ese propósito comenzaremos reseñando brevemente la evolución histórica y la

concepción legal y doctrinal actual del instituto. A partir de ello intentaremos
desentrañar su naturaleza jurídica como presupuesto para dar respuesta a la cuestión
planteada.

II.- EVOLUCIÓN HISTÓRICA

II. A. Martín-Retortillo1 explica que el derecho de superficie surge como una forma de
arrendamiento perpetuo a cambio del pago de un solárium (canon anual) que permitía
que el superficiario construya o plante en el solar ajeno. Según el principio de la
accesión vigente en el Derecho Romano -superficies solo cedit2- lo edificado en el suelo
de otro se incorporaba a la propiedad del dominus, lo que se presentó como una
limitación para el desarrollo del derecho de superficie. Este principio se basó en un
concepto rígido de la propiedad como pleno señorío sobre un bien (del predio y en
sentido vertical). No obstante, con el tiempo la superficie se erigió como una excepción
al principio y de su aplicación constante surgió el derecho real.

Jörs y Kunkel3 indican que se llamó así al derecho transmisible por sucesión que
permitía conservar por un largo tiempo un edificio contruido por el superficiario en
terreno ajeno. En sus inicios fue un arrendamiento concedido en exclusividad por los
municipios a cambio de un solárium; es con el tiempo que los particulares se presentan
como arrendadores de terrenos dados en construcción.

1
MARTÍN – RETORTILLO, Cirilo. El derecho de superficie según la Ley del Suelo. Revista general de
legislación y jurisprudencia, v. 6, n. 215, p. 735-765, dic. 1963.
2
Institutas de Gayo, 2.73.
3
JÖRS, Paul; KUNKEL, Wolfgang: Derecho Privado Romano. Trad. de la 2. edición alemana por L.
Prieto Castro. Barcelona: Labor, 1937. p. 217.

2
Blanquer Uberos4 señala que en la época preclásica y clásica se trataba de una relación
de arrendamiento5 de carácter sui generis, no de un simple disfrute del suelo ajeno: se
buscaba transformarlo obteniendo el uso y disfrute de lo construido. Ese derecho tiende
a adquirir autonomía -discutiéndose incluso entre los romanistas si además existieron
otros modos de constitución tales como la compraventa, la donación, la usucapión o el
decreto judicial6- y la logra cuando “la necesidad de protección se satisface primero por
medio del interdictum de superficiebus y luego por una actio in rem, semejante a la
reivindicatoria”.7

Bajo el régimen pretoriano adquiere las características de derecho real.8

Sin embargo, su perfil estuvo lejos de estar definido. Como nos dice Álvarez
Caperochipi,9 la compilación juistineanea recoge textos contradictorios de distintos
orígenes, tiempos y situaciones, pero puede identificarse que la tutela del superficiario
fue real, ello al haber quedado en el olvido la diferencia entre acciones útiles y acciones
directas; posesión y traditio se aplicaron a la superficie. Su configuración: (i) como
propiedad superficiaria (Biondi), como iura in re aliena (Pugliese) o (ii) como
propiedad separada (enfiteusis) es un tema que generó discusión.

La proximidad con la enfiteusis ha influido notablemente en su evolución y recepción

legislativa actual, sea para asimilarla o diferenciarla en su regulación. Es que ambas
nacieron en el “agerpúblicus”10 y “la superficie es casi el derecho paralelo de la
enfiteusis con relación a los fundos urbanos”,11 “hay entre la enfiteusis y la superficie

4
BLANQUER UBEROS, Roberto. Acerca del Derecho de Superficie. Madrid: Colegio Notariales de
España, 2007. p. 17-18.
5
Gayo (Digesto, 43.18.1.2. de superficiebus): "Superficiarias aedes apellamus quoe in conducto solo
positaesunt" (Llamamos casas superficiarias a las construídas en suelo arrendado).
6
BORZUTZKY ARDITI, Alejandro. El Derecho de superficie. Santiago de Chile: Andrés Bello, 1972. p.
46-49 reseña las distintas opiniones.
7
ALLENDE, Guillermo. Tratado de Enfiteusis y demás derechos reales suprimidos o restringidos por el
Código Civil. Buenos Aires: Abeledo Perrot, 1964. p. 116-117 nos trascribe el contenido de ambas
defensas (Digesto, 43.18.1 y 43.18.1.3 respectivamente).
8
LEGÓN, Fernando. Tratado de los Derechos Reales en el Código y en la Reforma: Super-Estructura de
los Derechos Reales. Derechos Reales Inertes. Buenos Aires: Valerio Abeledo, 1942. t. V. p. 154.
9
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derechos Reales. Lima: Ediciones Pacífico, 2017. p. 257-
258.
10
ALLENDE, Guillermo. Op. cit., p. 115.
11
BONFANTE, Pedro. Instituciones de Derecho Romano. Trad. de la 8. ed. italiana por Luis Bacci y
Andrés Larrosa. Madrid: Reus, 1929. p. 352.

3
una analogía casi completa”,12 “y, como ella, es enajenable y transmisible a los
herederos”.13

Nos dice Sohm14 que así como la enfiteusis fue para los fundos rústicos, la superficie se
aplicó para los urbanos; la superficie romana se dió para un lugar cultivable, luego es
utilizada para levantar una casa por el superficiario con medios propios; la propiedad de
la casa edificada correspondía al propietario del suelo (superficies solo cedit), el
superficiario adquiría un derecho real transmisible a habitar en ella por un tiempo
determinado o por siempre, ejercitando sobre la casa todos los derechos de dominus, lo
que determina que el superficiario tenga una situación jurídica semejante a la del
enfiteuta.

Existen diferencias entre ambas figuras. Fuera del caso del precio, que en la enfiteusis
(pensión o canon que sustituyó al antiguo vectigal) es un elemento esencial que debía
ser abonado anual o al menos periódicamente y que en la superficie podía ser global o
aún no existir (lo que le ha hecho pensar a Bonfante 15 que “el derecho del superficiario
es también más absoluto que el del enfiteuta. El superficiario no tiene límites ni
obligaciones hacia el propietario y tampoco la retribución anual que tiene el nombre de
solarium, parece esencial a la superficie”), la sustancial consistía -al menos según la
opinión mayoritaria- en el destino o finalidad: cultivo en la enfiteusis y edificación en la
superficie.16

Zaera García17 corrobora que la regulación conjunta que Justiniano aplica a la superficie
y a la enfiteusis no significa que ambos institutos deban confundirse, son diversos en su
12
MAYNZ, Carlos. Curso de Derecho Romano. Trad. por Antonio José Pou y Ordinas, 2. ed. Buenos
Aires – Barcelona: Marcelino Bordoy, 1909. t. I. p. 930-931.
13
PETIT, Eugenio. Tratado Elemental de Derecho Romano. Trad. de Blousson, Thedy y Saenz. Buenos
Aires: Valerio Abeledo editores, 1917. t. I, p. 263. El autor señala en nota al pie de la p. 345 que por la
enajenabilidad se separan de las servidumbres, “pero se aproximan en que su extinción beneficia al
propietario del suelo que recobra la plenitud de su derecho. Colocándose en este punto de vista, Juliano da
al derecho de superficie el nombre de servidumbre (L 86, 4, D de Legat 1°, XXX)”.
14
SOHM, Rodolfo. Historia e Instituciones del Derecho Privado Romano. Trad. de la 7. ed. alemana por
P. Dorado. Madrid: La España Moderna, 1898. p. 476.
15
BONFANTE, Pedro. Op. cit., p. 352.
16
ALLENDE, Guillermo. Op. cit., p. 115. En la actualidad, muchas legislaciones han ampliado el objeto
de la superficie a forestaciones o plantaciones (Portugal, Brasil, Cataluña, Quebec, Japón, Puerto Rico,
Argentina, Países Bajos, Bélgica, Corea del Sur, Tailandia, Cabo Verde, etc), pero existen otros que la
limitan a construcciones (Alemania, Austria, Bolivia, China, Italia, Etiopía, Moldavia, Perú, Suiza, etc.).
Son en cambio contados los que la circunscriben a forestaciones o plantaciones (ley paraguaya de
superficie forestal 4.890, el Código Civil del Estado mexicano de Guerrero, Ley 358, art. 1075, y la
derogada ley argentina 25.509).
17
ZAERA GARCIA, Ana. La superficie en Derecho Romano. Madrid: Dykinson, 2017. p. 179.

4
objeto: las concesiones enfitéuticas son para la explotación agraria, mientras que las
superficiarias para construir edificios; realizada la construcción, el superficiario goza
del edificio mientras que el dominus soli dispondrá del suelo, en la medida que no limite
el derecho del superficiario; contrario sensu, en la enfiteusis el dominus soli pierde la
disposición sobre el suelo.

Es de recordar que la superficie nace por la falta de locus para edificar, se da por las
carencias de tierras; esta es escasa y hasta el siglo V antes de Cristo únicamente
disponen de ella los patricios18 y en Roma el suelo se redujo, pasando a ser propiedad de
corporaciones y de algunos particulares.19

II.B. En el derecho germánico primitivo por la concurrencia del nomadismo con el

aprovechamiento temporal de grandes extensiones de tierras libres y la cualidad de las
construcciones (lo que hizo que fuera considerado patrimonio mueble), 20 el suelo no
adquiró la categoría de cosa principal para que rigiera el principio superficies solo
cedit.21 Ya sea por esta explicación histórica, que determinó la perduración del criterio
de separación entre las construcciones y el suelo cuando opera la inmovilidad de
aquellas, ya por el más romántico de la prevalencia del principio de trabajo (Simoncelli,
Ferrara), lo cierto es que la concepción germánica llegó a la división horizontal de la
propiedad. “De aquí que él sea, no un titular de un ius in re aliena, sino propietario de la
superficie que tiene un derecho de goce sobre el fundo”.22

Dice Hedemann23 que frente al principio por el que en conjunto con el propietario no
puede existir otro sujeto con el mismo carácter, a los sumo pudiéndole corresponder un
jus in re aliena se le ha opuesto desde hace siglos una figura jurídica que reaparece
constantemente, la superficie; divide la propiedad, a uno le otorga una ‘propiedad
superior’ y al otro a una ‘propiedad inferior’, reconociendo a ambos como propietarios:
el surgimiento de la propiedad dividida.

18
ZAERA GARCIA, Ana. Op. cit., p. 283.
19
BONFANTE, Pedro. Op. cit., p. 349.
20
GONZÁLEZ, Jerónimo. El derecho real de superficie. Conferencias. Madrid: Librería General de
Victoriano Suárez, 1922. p. 18-19. El autor menciona el refrán alemán según el cual cuando la antorcha
destruye es mueble.
21
DE LOS MOZOS, José Luis. El derecho de superficie en general y en relación con la planificación
urbanística. Madrid: Ministerio de la Vivienda, 1974. p. 57.
22
GUILARTE ZAPATERO, Vicente. El derecho de superficie. Pamplona: Ed. Aranzadi, 1966. p. 60.
23
HEDEMANN, J.W. Derechos Reales. Versión española de José Luis Diez Pastor y Manuel González
Enriquez. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1955. v. II. p. 146-147.

5
Ello influyó decisivamente en varias legislaciones a partir del Código Prusiano de 1794
(ARL).

II.C. Lejos estuvo el derecho de superficie de adquirir autonomía, en tanto para el

derecho intermedio su régimen se asimila al de los censos.

Dice Roca Sastre24 que en el ius commune la superficie como derecho real adquiere
importancia; sin embargo, en España, así como en otros países de orden romano, fue
absorbido en el constructo de la enfiteusis, con algunas singularidades; con el
florecimiento del Derecho romano y la creación del dominium divisum, la superficie
como ius in re aliena se detuvo en la configuración del dominio útil enfitéutico, no
evolucionó en una propiedad separada o propiedad superficiaria.

Y es que los glosadores enturbiarían la poca claridad de las fuentes romanas: el derecho
de superficie fue concebido como modalidad de la enfiteusis, lo que en cierta manera
explica que las codificaciones del siglo XIX no dedicaran atención al derecho de
superficie. En tal sentido, Bulgaro se refiere, por vez primera, al dominio útil del
superficiario y el dominio directo del propietario del suelo por su correlación a la
enfiteusis.25

Esto penetra con claridad en las Partidas, donde el derecho de superficie se vincula con
los arrendamientos y los censos, y en la equiparación del superficiario con el dueño del
dominio útil que la Ley 74 de Toro hace a los fines del retracto.26

24
ROCA SASTRE, Ramón María. Ensayo sobre el derecho de superficie. Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, n. 392-393, p. 7-66, ene.-feb. 1961.
25
Cit. AMENGUAL PONS, Pedro J. El derecho de superficie en la Ley del Suelo y en la Legislación
Hipotecaria. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, v. 55, n. 532, may.–jun. 1979.
26
DE LA IGLESIA MONJE, María Isabel. El derecho de edificacion sobre fundo ajeno. Aspectos civiles
y registrales. Tesis (Doctorado en Derecho), Universidad Complutense de Madrid, Facultad de Derecho,
1994, p. 3. Disponible en: [https://eprints.ucm.es/id/eprint/2174/]. Acceso en: 15 de febrero de 2023; DE
LA IGLESIA MONJE, María Isabel. El derecho de edificacion sobre fundo ajeno. Aspectos civiles y
registrales. Madrid: Centro de Estudios Registrales del Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, 1996. p. 34. También DE LOS MOZOS, José Luis. Op. cit., p. 71 y 75-79; y
GUILARTE ZAPATERO, Vicente. Op. cit., p. 72-75.

6
Es así que los autores prestan, por no decir ninguna, poca atención a la superficie como
derecho independiente, al carecer de una propia estructura, no es un derecho
autónomo.27

Para Allende,28 la superficie en la Edad Media fue absorbida por la enfiteusis, al

extenderse a lo ya edificado y no limitándose a las construcciones, sino que sino que
tuvo como objeto las plantaciones en suelo de tercero, en terreno ajeno.

II.D. Con el Código Napoleón de 1804 se inicia el proceso de gran parte de los
ordenamientos decimonónicos de silenciar la institución. A la tradición romanista del
principio de accesión, que consagra en sus arts. 546 y 551, se unió el de ser refractario a
instituciones ligadas al régimen feudal, a todo lo que se oponga a la libertad del dominio
como es la idea de su división entre dominio directo y útil, y de situaciones o derechos
que afectaren de modo drástico su plenitud, sofocando la propiedad inmobiliaria. 29
Quizá por el pensamiento de la época, individualista y liberal, se obvió su regulación
legal por caduca y anticuada, siendo considerada una forma de reminiscencia feudal. 30

A pesar del silencio legislativo sobre el derecho de superficie, el art. 553 flexibilizó por
su formulación como presunción aquel principio, aceptando de algún modo la tradición
del derecho intermedio; y es por la evolución jurisprudencial y doctrinaria, favorable a
admitir el numerus appertus que, como se ha dicho, terminó entrando por la ventana:
“La consagración legal de este derecho se ha deducido del art. 553”; 31 si bien lo
edificado se presume del propietario del suelo, se admite el derecho sobre las
construcciones superficiarias a fin de que recaigan manos distintas 32; Señala Josserand
que, a pesar de que el Código Civil no expresa mención al derecho de superficie, su
legalidad es indudable, pues es admitida por la jurisprudencia y la doctrina; e
implícitamente se encuentra en el artículo 553, de acuerdo con el cual las construcciones

27
ALVAREZ CAPEROCHIPI. Op. cit., p. 258.
28
ALLENDE, Guillermo. Op. cit., p. 117.
29
LAFAILLE, HÉCTOR; ALTERINI, JORGE HORACIO (Coords). Derecho Civil, Tratado de los
Derechos Reales. 2. ed. actualizada y ampliada. Buenos Aires: La ley - Ediar, 2010. t. VI. p. 432.
ANDORNO, Luis O. El derecho de superficie en el Proyecto de Código Civil de 1998. Trabajos del
Centro, Buenos Aires, v.4, 2000. p. 890.
30
MARTIN – RETORTILLO, Cirilo. Op. cit., p. 742.
31
BONNECASE, Julien. Tratado elemental de Derecho Civil. Trad. Enrique Figueroa Alfonzo. México:
Ed. Harla, 1997. Parte B, v. 2. p.483.
32
PLANIOL Marcelo; RIPERT, Jorge. Tratado práctico de Derecho Civil francés. Trad. Mario Diaz
Cruz. Habana: Cultural SA, 1942. t. III. p. 286-288.

7
y otros se presumen del propietario del suelo salvo prueba de lo contrario; ello consagra
bien la posibilidad de una división horizontal entre propiedades superpuestas”.33

El carácter de presunción iuris tantum, enervable por pacto, posibilitó que en otras
legislaciones también se fuese abriendo camino. Por ejemplo en Uruguay sobre la base
de su art. 74934 o en el Código Civil Federal de México por su art. 896 y en su similar
art. 931 del Estado de Veracruz.35 Otro tanto ocurrió en el Derecho italiano, vigente el
Código de 1865, con su art. 448.

Sin embargo, en otros con una norma igual o similar, el instituto no tuvo esa suerte.
Ejemplo claro de ello fue el Código Civil argentino de Vélez Sarsfield con su art 2519.
Frente a la opinión del legislador exteriorizada en sus notas 36 y la categórica prohibición
que contenía el art. 2614, no era posible otra interpretación que la presunción iuris
tantum se refería a la propiedad de los materiales y la realización de los trabajos, pero
no a la propiedad de lo construido.37

Como bien apunta Roca Sastre, el proceso fue lento y “fatigoso, en contraste con la
propiedad de casas por piso o locales, que en el fondo es otra especie de propiedad
separada”.38 Es que, salvo contadas excepciones (Códigos Prusiano de 1794, Austríaco
de 1811, Holandés de 183839 y la ley belga del 10 de enero de 1824) el derecho de
superficie careció de una regulación específica.

33
JOSSERAND, Louis. Derecho civil. Trad. de Santiago Cunchillas y Manterola. Buenos Aires:
Ediciones Jurídicas Europa-América / Bosch y Cía, 1951. t. l, vol. III. p. 358.
34
Vid. Para mayor referencia CAMBIASSO, Susana. El derecho de superficie en el derecho uruguayo.
“La justicia uruguaya: Revista jurídica”, n. 149, p. 109-122. 2014. Disponible en:
[http://www.acaderc.org.ar/doctrina/ articulos/el-derecho-de-superficie-en-el-derecho-uruguayo]. Acceso
en: 2 de febrero de 2023.
35
Vid. Para mayor referencia BORJA MARTINEZ, Ignacio. Derecho de superficie. Tesis. Revista de
Derecho Notarial Mexicano, n. 55. Ciudad de México. 1974.
Idéntico es el art. 931 del Código Civil del Estado de Veracruz. La legalidad del derecho de superficie
también es destacada por ROJAS MALO, Mariana. Derecho real de superficie en el Estado de Veracruz.
Su relevancia en la actualidad. UK: Editorial Académica Española, 2012. p. 54 y ss.
36
Vid. Nota al art. 2502 y Nota al art. 2503.
37
Más claro aún era el art. 4200 del Esboco de Freitas: “Cualquier obra hecha en un terreno se presume
hecha por el dueño del mismo y a su costa, hasta que se pruebe lo contrario, es decir, hasta que se pruebe
que otro la hizo, y a su costa”. Puede revisar, además, el art. 545 del Código de Brasil de 1916
(derogado).
38
ROCA SASTRE, Ramón María. Op. cit., p. 11.
39
Cf. sus arts. 758 a 766 en SAINT-JOSEPH, Antoine Fortune. Concordancia entre el Código Civil
francés y los Códigos Civiles estrangeros. Traducción del francés por Verlanga Huerta, S. y Muñiz
Miranda, J. 2. ed. Madrid: Imprenta de Antonio Yenes, 1847. p. 323.

8
II.-E. En el siglo XX la superficie vio su reverdecer con estructuraciones diferentes y
con criterios doctrinarios divergentes, pero fue siendo admitida en casi todos los países;
en algunos -donde había desaparecido- asumió un vigor inesperado; en otros, ante la
necesidad de afrontar el crecimiento urbano, se acudió legislativamente a la superficie
con buenos resultados.40

Su resurgimiento obedeció no ya solo a los fines de colonizar y urbanizar parte de las

propiedades de los Municipios y otras corporaciones públicas mediante concesión a los
superficiarios,41 sino también por diversas necesidades de construcción (o
reconstrucción) en las grandes ciudades: la Alemania destruida de la posguerra encontró
en la superficie la posibilidad de la reconstrucción, y son de común conocimiento los
grandes monumentos parisinos construidos gracias a este derecho. 42 “Ciudades como
Ginebra deben al derecho de superficie algunas de las construcciones más admirables,
como el Palacio de las Naciones”,43 el hotel du Rhonone, la estación de la Praille, etc. 44
De sus variadas utilidades, según las distintas realidades y hasta idiosincrasias
nacionales, da cuenta Fernández Salas,45 al señalar que mientras en Alemania está
orientada hacia el acceso a la vivienda, 46 con un costo total inferior a la adquisición
definitiva con un crédito hipotecario, en Perú quienes usan este mecanismo
mayoritariamente son empresas que estructuran su inversión en relación de un período
de explotación, alejadas definitivamente de tener un patrimonio heredable.

40
CAPÓN FILAS, Mario J. El derecho de superficie en las Décimas Jornadas Nacionales de Derecho
Civil. Buenos Aires: La Ley, 1986. t. A. p. 876.
41
NUSSBAUM, Arthur. Tratado de Derecho Hipotecario Alemán. Trad. de la 2. ed. alemana por W.
Roces. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1929. p. 140.
42
De los Fundamentos del “Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación”
Argentina de 1993.
43
LAFAILLE, Héctor y ALTERINI, Jorge Horacio. Op. cit., p. 433.
44
CATTANEO, Franco. El derecho de superficie en Suiza y en el Ticino. En: Colegio Nacional de
Registradores. Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho
Registral. Madrid: Centro de Estudios Hipotecarios, 1985. p. 481.
45
FERNÁNDEZ SALAS, José Carlos. El derecho de superficie. Themis, Revista de Derecho, n. 62, 2012.
p. 237-253.
46
IV Convención de la Unión Interamericana de Ahorro y Préstamo para la Vivienda (UNIAPRAVI)
celebrada en Bogotá, 1981, bajo el Tema” Propiedad Superficiaria. Edificaciones en terreno ajeno,
público o privado. Sobreelevación”, propició “… la implantación del derecho de superficie, con calidad
de derecho real autónomo, inclusive en los casos de edificios de propiedad horizontal, en los países que
no lo tuviesen, como una forma jurídica eficaz para la solución del problema habitacional”.
XVII Congreso Nacional de Derecho Registral de Argentina (Vicente López, 2013) “…herramienta para
coadyuvar a paliar el déficit habitacional…”.

9
También se la ha propuesto como una opción para el derecho de sepultura en
cementerios privados,47 su utilización instrumental como medio de financiación de
edificios para propiedad horizontal, en la sobreelevación, para obras públicas (vgr.
subterráneos), en su integración con la propiedad fiduciaria, etc. Tal como se expresó en
el VI Congreso Internacional de Derecho Registral (Madrid, 1984): La propiedad
superficiaria abre posibilidades en el tráfico inmobiliario y facilita la política del suelo
del Estado y la creación de equipamientos (Conclusión tercera).

Su configuración jurídica sigue siendo materia discutida, pues depende en gran medida
de cómo ha sido receptada en las diversas legislaciones, lo que la convierte en una de
las instituciones más complejas de los derechos reales.

III.- SU NATURALEZA JURÍDICA

Reflexiona Cambiasso48 que no es fácil encontrar definiciones homogéneas, cada una es

distinta; algunas inciden en el hecho de edificar, plantar o sembrar, dando como
resultado la propiedad superficiaria, mientras que otras se concentran en la propiedad
superficiaria y en el ius aedificandi.

Sin embargo, existen diferencias más que secundarias en cómo se la concibe tanto legal
como doctrinariamente en el derecho comparado. Y ello porque existen distintas teorías
sobre su naturaleza jurídica, consecuencia de los diversos enfoques sobre el ensamble
de la concesión ad edificandum (o plantandi) con su resultado (el opus) y los derechos
que sobre el mismo se tiene (la propiedad superficiaria) y su armonización con la
posibilidad de que se constituya de inicio sobre una propiedad existente (propiedad
separada).

Adaptando la clasificación de Guilarte Zapatero 49 a los fines de nuestro estudio, es

posible resumir esas posturas de la siguiente manera:

47
KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída; PUERTA DE CHACÓN, Alicia. Derecho real de superficie.
Buenos Aires: Astrea, 1989. p. 7.
48
CAMBIASSO, Susana. Op. cit.
49
GUILARTE ZAPATERO, Vicente. Op. cit., p. 141 y ss.

10
 A) UNITARIAS

1) Las que vinculan el derecho de superficie con el arrendamiento. Así sucede en

Francia con el arrendamiento de edificación (bail à construction), arts. L251-1 a L251-9
del Código de Construcción y Vivienda50 y la concéssion inmobilière de la ley
d'Orientation Foncière N° 67-1253, de 30 de diciembre de 1967 (arts. 48 a 61); dos
negocios jurídicos que, aunque son figuras anómalas que se distinguen del derecho de
superficie51 proporcionan efectos que se le asimilan.

El primero es un arrendamiento en el que el arrendatario se obliga, principalmente, a

construir edificios en el terreno del arrendador y a conservarlos adecuadamente durante
su duración, otorgándole un derecho real de propiedad (L 251-3). Se celebra por un
período de entre 18 y 99 años y no puede prorrogarse por acuerdo tácito. El segundo, la
concesión inmobiliaria, es el contrato por el cual el propietario (inmueble, construido o
sin construir) confiere el goce del mismo a una persona denominada concesionario, por
un plazo mínimo de veinte años y sujeto al pago de una cuota.

En Perú, Cárdenas Quirós,52 en concordia con otros autores, 53 entiende que puede nacer
como “como consecuencia del contrato anexo al de arrendamiento de un terreno”. El
Código civil de Bolivia dispone en su art. 203 que el derecho de superficie puede
constituirse “…3) Por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno…”, en cuyo
caso sólo puede durar el plazo de este (art. 204).

2) Equiparándolo al derecho real de usufructo, siguiendo la opinión de Duranton. 54 El

Código Civil peruano de 1936 lo introdujo no como un derecho real autónomo, fue
tratado como una modalidad de usufructo (llamado usufructo sobre tierras) en sus arts.

50
Modificado por Leyes n°2006-872 del 13 de julio de 2006 y n°2014-366 del 24 de marzo de 2014.
51
DE LOS MOZOS, José Luis. Op. cit., p. 241.
52
CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. El derecho de superficie. Revista de Derecho PUCP, n. 37. 1983. p. 10.
Así mismo en: Arias Schreiber Pezet, Max; Cárdenas Quirós, Carlos; Arias Schreiber, Angela M.;
Martínez Coco, Elvira. Exégesis del código civil peruano de 1984: Derechos reales. 2. edición. Lima:
Normas legales Gaceta Jurídica S.A., 2011. t. III. p. 263.
53
MURO ROJO, Manuel. Comentario al art. 1031. En: Código Civil Comentado. Lima: Gaceta Jurídica.
t. V. 2010; DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe. El Derecho de Superficie. IUS ET VERITAS, n. 54, p. 210-
234, jul. 2017; VAZQUEZ RÍOS, Alberto. Derechos Reales. 4. ed. Lima: San Marcos, 2011, t. I. p. 522-
523.
54
DURANTON, Alexandre. Cours de Droit Francais suivant le Code Civil. 4. ed. Paris: Thorel-Guilbert,
1844. t. IV, p. 73.

11
958 y 959. Romero Romaña55 consideraba que “no ha debido consignarse en el título del
usufructo, sino legislarse independiente, ya que el usufructo y el derecho de superficie
tienen diferencias saltantes [...] De haberse legislado independientemente habrían
podido consignarse en el código disposiciones más completas, tal como ocurre en el
código italiano, que contempla situaciones especiales”. Más actualmente ha sido
sostenida por Díaz Capmany56 en el derecho español.

En Polonia57 el derecho de superficie constituido sobre suelo público (art. 232 del
Código Civil de 1964) recibe, literalmente, el nombre de derecho usufructo perpetuo
(użytkowanie wieczyste), aunque en realidad tiene una duración de 99 años (art. 236 §
1).

Dejando a un lado la intransferibilidad del usufructo (mortis causa, y en la mayoría de

las legislaciones también por actos entre vivos) la diferencia sustancial pasa por el
principio salva rerum substantia que aquí no rige.58

El Código Civil y Comercial de la Nación de Argentina, aprobado por la ley 26.994, si

bien se enrola en la tesis dualista, 59 dispone respecto del derecho de superficie, (stricto
sensu) -ius eficandi, plantadi y forestandi- en el art. 2027 la “aplicación supletoria de
las las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo”
(como derecho prototipo de los reales de disfrute sobre cosa ajena y al no aceptar las
servidumbres personales que no sean activamente reales).

55
ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales. 2. edición aumentada. Lima:
[s.e], 1950. t. II. p. 335.
56
DÍAZ CAPMANY, Felipe. El derecho de superficie en la nueva Ley del Suelo. Revista de Estudios de
la Vida Local. n. 202, p. 257-288, abr.-jun. 1979.
57
Cf. MARMOLEJO DUARTE, Carlos; PLOCIKIEWICZ, Magdalena. El derecho de superficie sobre
los suelos públicos: el caso polaco. Ciudad y territorio: Estudios territoriales, v. XLIV, n. 172, p. 299-
314, 2012.
58
Cf. PUIG PEÑA, Federico. Tratado de Derecho Civil español. Derechos Reales. Madrid: Revista de
Derecho Privado, 1953. t. III, v. I. p. 476; GONZÁLEZ, Jerónimo. El derecho real de superficie.
Conferencias. Madrid: Librería General de Victoriano Suárez, 1922, en especial N° 33, p. 102;
LAURENT, Francois. Principios de Derecho Civil francés. México: Imprenta de Barroso Hno., 1895, t.
VIII. p. 582.
59
Arts. 1888, 2114 y 2115. Según lo establecido por el art. 2118, a la propiedad superficiaria se le aplican
las normas del dominio revocable en tanto sean compatibles.
En las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario, 2003) se optó por el Despacho A
(ampliamente mayoritario):” … es mixto. Admite en su desarrollo una categorización dual, tanto como
derecho real sobre cosa propia cuanto como derecho real sobre cosa ajena.”

12
3) Considerándolo una servidumbre.60 Así el Código civil suizo de 1907 (ZGB), con las
modificaciones de la ley Federal de 19 de marzo de 1965 lo regula en su art. 779.1 y
dice que “[el] propietario puede constituir a favor de un tercero una servidumbre que le
confiera el derecho de tener o hacer construcciones en el terreno gravado, sobre o
debajo del suelo”. El art. 1214 del Código Civil de Etiopía de 1960 dispone en su art.
1214: “Trabajo por encima o por debajo de la tierra. - I. Principio. (I) Los edificios y
otras obras construidas por encima o por debajo de una parcela de terreno o unidos a
ellos pueden tener un propietario distinto. (2) Los derechos de dicho propietario estarán
sujetos a las disposiciones relativas a las servidumbres (Art. 1359-1385)”.

Decía Saviygny61 que “El derecho de superficie es en un todo semejante a las

servidumbres”. Adscribe a esta tesis Jerónimo González: 62 quien la asimila a una
limitación del derecho de propiedad por una servidumbre o por un derecho de disfrutar,
al no ser subjetivamente real. Para Biondi63 que, como muchos, sostienen que existiendo
propiedad superficiaria hay suerte de servitus oneris ferendi sobre el suelo64, señala que
“La relación de superficie, desde la concesión ad aedificandum hasta la efectiva
construcción, atraviesa distintas fases, en las que se manifiesta siempre el carácter real
de la concesión […] El superficiario tiene derecho a construir non iure servitutis porque
no puede existir una servidumbre de tal suerte, sino en base a la concesión. Por el
contrario, la facultad de mantener la construcción se ejercita iure servitutis”, pero ello
no explica la propiedad de lo construido.

60
Juliano. Dig. 30.1.86.4, la trata de servidumbre: “Es válido el legado si se hubiere legado la superficie a
aquel en cuyo suelo estuviere, aunque este sea el dueño del suelo, porque conseguirá que quede libre de
esta servidumbre, y ganará la superficie”; lo cual es un error en el sentido propio de servidumbre real, ya
que entre suelo y construcciones/plantaciones no existe una relación de servicio como la existente entre
fundo dominante y sirviente. PERALTA MARISCAL, Leopoldo. Servidumbre de superficie. Revista El
Derecho, 1999, No. 181, p. 1313 y ss., quiso introducir por esta vía en Argentina el derecho de superficie
pese al numerus clausus y su prohibición expresa.
61
VON SAVIGNY, Friedrich Karl. Tratado de la posesión, según los principios de derecho romano.
Madrid: Imprenta de la Sociedad Literaria y Tipográfica, 1845. p. 60.
62
GONZALEZ, Jerónimo. Op. cit., p. 102.
63
BIONDI, Biondo. Las servidumbres. Trad. de la 2. ed. Juan Manuel González Porras. Granada:
Comares, 2002. p. 1195-1203.
Es de señalar que en la servidumbre predial oneris ferendi se presta una utilidad parcial a otro fundo,
mientras que en el derecho de superficie toda la edificación recae sobre el suelo.
64
Vid. MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Trad. Santiago Sentis Melendo.
Buenos Aires: EJEA, 1954, t. III, p. 421. Asimismo, el art. 1288 del Código Civil del Estado mexicano de
Tabasco, el art. 1676 del Código Civil del Estado de Coahuila de Zaragoza y el art. 654. 3 del Código
Civil de Moldavia (N° 1107 del 6 de junio de 2022).

13
4) Asimilándola a la enfiteusis,65 lo que arranca de la consideración de ambas
instituciones como supuestos del dominio dividido.66 Ya analizamos sus diferencias.
Digamos que existen ordenamientos jurídicos que los incorporan como derechos
diferentes (a mero título ejemplificativo el Código Civil de Japón de 1898: superficie
arts. 265-269 incluyendo a “obras, árboles y bambúes” y enfiteusis arts. 270-279; el de
Quebec, Canadá de 1994: superficie arts. 1110-1118 y enfiteusis arts 1195-2011; de
Cabo Verde Decreto-Ley N°. 31-A/99: superficie arts. 1507-1525 que incluye obras y
árboles, y enfiteusis art. 1474-1506; Guinea “Code foncier et domanial” Ordenanza 92-
19 del 30 de marzo de 1992: superficie art. 15, arrendamiento de construcción 28-38 y
enfiteusis arts. 17-27; el de Portugal, Decreto ley Nº 47 344 de 25 de noviembre de
1966: superficie arts.1524-1542 y la enfiteusis en los arts. 1491 a 1523 hasta que fue
derogada por los Decretos – ley 195-A/76, de 16-3, y 233/76, de 2-4).

5) No han faltado combinaciones o matices de estas teorías, como la de Peña Bernaldo

de Quirós,67 quien refiriéndose al derecho de superficie urbanística afirma “Es muy
importante determinar la causa de la constitución, pues la naturaleza y régimen
subsidiario de la superficie depende de ella: si la superficie se constituye contra canon,
estamos ante el derecho de superficie - superficie censal - análogo a la enfiteusis y rige
subsidiariamente lo dispuesto en el art. 1655; en otro caso, estaríamos, en lo que tiene
de gravamen de fundo ajeno, ante una servidumbre”.

O la posición de Diez Picazo-Gullón,68 quienes consideran que es un arrendamiento, si

se constituye temporalmente; y, de un censo, si es indefinido.

Todas estas teorías, que de una u otra forma tienen raigambre romana, ven al derecho de
superficie como un ius in re aliena, una desmembración del dominio del propietario del
suelo; que aun como en el caso de la enfiteusis, la más grande que pueda soportar,
siempre será como tal limitado, aunque sea en ciertos aspectos. Digamos que sólo en
65
En Burundi desde la Ley n° 1/008 de 1986 (código de tierras), actualmente ley 1-13 del 9 de agosto de
2011 se eliminó el derecho de superficie que resultaba del D. de 20 de julio de 1920 y que había sido
regulado en los arts. 76 a 85 del antiguo libro II del código civil. En la exposición de motivos jurtificó su
omisión entre los derechos reales argumentando que el derecho de superficie es poco más que una
variante de la enfiteusis y el usufructo y que cayó en desuso.
66
De ahí que, en los Excepta Codicis Vaticani Reg. 435, el superficiario era considerado como si fuese un
dominus y de la superficie como un quasi dominium.
67
PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Madrid:
Universidad Complutense de Madrid, 1986. p. 333.
68
DÍEZ PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Derechos de Cosas y Derecho
inmobiliario registral. 6. ed. Madrid: Tecnos, 1997, v. III. p. 484-485.

14
esta última tesitura, aunque también ello es controversial, 69 sería posible su
configuración con el carácter de “perpetuo o indefinido”, ya que todas las especies son
temporarias.

En la vereda opuesta, aunque también visualizando el derecho sin relaciones y

contenido diferenciados, tenemos a:

6) La que la considera como un dominio dividido, centrando su mirada casi

exclusivamente en la propiedad superficiaria y concibiendo a esta (máxime cuando el
derecho ha sido constituido sobre una construcción existente -propiedad separada-)
como su objeto y contenido exclusivo.

Aubry y Rau70 la definen como un derecho de propiedad sobre las construcciones o

plantaciones, adheridos a la superficie de un fundo (edificios y superficies) cuyo parte
inferior o debajo (tréfonds) pertenece a propietario diferente. Es un derecho real
corporal inmobiliario. De ello se sigue que, al igual que el derecho de propiedad, y a
diferencia de las servidumbres, no se pierde por el no uso. Para ellos “es de su
naturaleza perpetuo como cualquier otro derecho de propiedad, lo que no impide que se
conceda en forma revocable o por tiempo determinado”.

Planiol y Ripert71 consideran que por su naturaleza la superficie es perpetua, como la

propiedad, pero nada impide que se establezca por tiempo limitado o con carácter
revocable.

Si bien es aceptado por toda la doctrina y legislación que el ius edificandi o plantandi
(concesión o derecho de superficie stricto sensu) tenga un plazo legal o convencional
para su ejercicio, una de las consecuencias posibles de esta postura sobre la naturaleza
jurídica del instituto es que en relación a la propiedad superficiaria (lo mismo en la
propiedad separada o superficial, derivada de su constitución sobre lo ya existente)
resulte, en principio, lógico admitir una duración indefinida o perpetua.

69
Cf. para mayor referencia: GONZALEZ MARTÍNEZ, José Antonio. La enfiteusis: Aspectos básicos
de esta institución. Revista de la Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas de Elche, vol. I, n. 4, ene.
2009, p. 255.
70
AUBRY; Charles; RAU, Charles. Cours de Droit Civil Francaisd’apres le methode de Zacharie. 5. ed.
Paris: Imp. Marchal et Billard, 1897. v. II. p. 623-630.
71
PLANIOL Marcelo; RIPERT, Jorge. Op. cit., p. 286-288.

15
Son citados comúnmente como ejemplos de esta idea de dominio separado el
Bürgerliches Gesetzbuch o BGB alemán (arts. 1012 a 1017) 72 y la Ley sobre derechos
de construcción hereditarios (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG), del 15 de enero de 1919,
que vino a sustituir a futuro su regulación, al concebirlo como el derecho disponible y
heredable de contar con una construcción sobre o bajo la superficie del suelo 73 y su
regulación similar en Austria por la ley de 26 de abril de 1912 también relativa al
derecho de la construcción (Baurechtsgesetz – BauRG) 74. Ahora bien, en cuanto a su
duración en el caso de Alemania, “en la práctica no existen sino derechos de superficie a
término, entre 50 y 100 años”75 y en Austria, por ley federal 258/1990 del 25 de abril, se
incorporó como art. 3 que no puede concederse por menos de diez ni más de cien años.

Exterioriza también esa separación el Código Civil de Bolivia al distinguir el derecho de

construir del de superficie, regulándolos en distintas secciones de un mismo capítulo. El
primero es definido como un derecho real por el cual el concesionario goza del derecho
a construir sobre el suelo y de la propiedad sobre la construcción que realice, siempre
que la construcción se levante en el plazo de 5 años (arts. 201 y 202). Con relación a la
superficie, se refiere a ella como el derecho de propiedad del sobresuelo, disponiendo
que “es temporal y no puede durar más de treinta años” (art. 204), siéndole aplicables
“las normas de la propiedad inmobiliaria en todo lo compatible con su naturaleza, a
menos que la ley disponga otra cosa” (art. 208). En forma separada trata a “la
propiedad separada del subsuelo” para hacer construcciones, aunque le hace extensivas
las disposiciones sobre la superficie (art. 209).

Quizás el caso paradigmático es el Código Civil de Hungría (Act V de 2013) cuyas

secciones 5.17 a 5.20 permiten que el propietario del terreno y del edificio acuerden las

72
Artículos derogados.
73
HEDEMANN, J.W. Derechos reales. Versión española de José Luis Diez Pastor y Manuel Gonzalez
Enriquez. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1955. vol. II. p. 308 explica que se trata de derechode
tener una vivienda, siendo el suelo de otro.
WOLFF, Martin. Derecho de cosas. Gravámenes. Trad. de Blas Pérez Gonzalez y José Alguer, Bosch
Barcelona: Bosch Casa Editorial, 1937. vol. II. p. 1-14 lo define como el derecho real enajenable y
hereditario que permite tener una edificación (no una plantación) sobre o debajo del suelo de un fundo;
pero una construcción en su totalidad, no pudiendo quedar limitado a una parte de la misma (art. 1 ap. 3
de la ley reglamentaria). A partir de lo dispuesto por el ap. 1 del art. 12 de la ley, puede recaer “tanto
sobre la edificación levantada en virtud del derecho de superficie, como la existente con anterioridad”.
74
El derecho de edificación se considera como un bien inmueble y el edificio adquirido o producido sobre
la base del derecho de edificación se considera parte del derecho de edificación. La persona con derecho a
construir tiene los derechos del propietario sobre el edificio y los derechos del usufructuario sobre la
propiedad, a menos que se especifique lo contrario (art. 6).
75
WOLFF, Martin. Op. cit., p. 7.

16
propiedades separadas y se inscriban como inmuebles independientes, así como que el
contrato sobre la construcción y el uso del suelo sea oponible a terceros con la
inscripción del registro de la propiedad.

Una variante de esta postura que intenta solucionar el problema de falta de objeto
cuando todavía no hay construcción o plantación es la de considerar a la superficie
como propiedad del espacio aéreo (Coviello) 76. Esta tesis es desechable, pues como
reflexiona Messineo77 “desde el punto de vista jurídico (y prescindiéndose de su esencia
física y de su valor como concepto filosófico)” solo cabe considerar al espacio “como
una no cosa, ya que -jurídicamente- es el vacío”; refuerza Biondi 78 que la utilidad está
en la posibilidad jurídica de ejercitar el derecho de propiedad sobre el suelo que se
manifiesta a través de las construcciones y plantaciones.

Y si existe la construcción o plantación siempre subsiste el problema de la relación con

el propio suelo, ya que sin este aquellas no podrían existir ni siquiera imaginarse.79

B) DEL DERECHO REAL AUTÓNOMO DE NATURALEZA DUAL O MIXTA

A partir del art. 952 del Código italiano de 1942 que dispone “el propietario puede
constituir el derecho de hacer y mantener sobre el suelo una construcción a favor de
otro, que adquiere la propiedad de ella. Igualmente puede enajenar la propiedad de la
edificación ya existente separadamente de la propiedad del suelo” y su doctrina, se ha
desarrollado la actual concepción del derecho de superficie.

Se amolda también a ella, la ya clásica definición de Roca Sastre:

“el derecho de superficie es el derecho real de tener o mantener,

temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una
edificación o plantación en propiedad separada, obtenida
76
En Argentina han sostenido la misma: LINARES DE URRUTIGOITY, Martha; PUJOL DE ZIZZIAS,
Irene. Objeto del derecho real de superficie: con especial referencia al derecho de superficie proyectado y
a la superficie forestal de la ley 25509. Revista del Notariado, n. 867. 2002. p. 41.
77
MESSINEO, Op. cit. p. 424. En el mismo sentido, BORZUTZKY ARDITI, Op. cit., p. 132; ESPIN
CANOVAS, Diego. Derecho Civil español. Derechos Reales. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1960.
p. 337.
78
BIONDI, Biondo. Los bienes. Buenos Aires: Ed. Olejnik, 2019. p. 57 y 58. Véase también CORNEJO,
Américo Atilio. El objeto de los derechos reales. Revista Juridica La Ley, Buenos Aires, t. D, 1989.
79
LAURENT, Francois. Op. cit., p. 575.

17
 mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar o
por medio de un acto adquisitivo de la edificación o plantación
preexistente.”80

Se procura superar las inconsistencias de las teorías anteriores, considerando que el

mismo combina dos elementos: el derecho de construir (o plantar) en suelo ajeno
(derecho de superficie stricto sensu) y la propiedad sobre el edificio construido o
plantación (propiedad superficiaria),81 e incluyendo el de “mantener” cuando la
edificación o plantación preexiste o es alcanzada.

Cuando el derecho real se constituye a partir de la construcción, plantación, forestación,

adquiriendo la propiedad resultante, con independencia de la del suelo, la primera fase o
etapa tiene por finalidad provocar la propiedad superficiaria, que se adquiere de modo
originario, pues antes del superficiario no había propiedad alguna. El superficiario
adquiere una res nova, que él, a partir de su derecho instrumental a esa finalidad, hizo
surgir. Primero es un derecho real sobre cosa ajena; un poder autónomo y actual en el
que está en germen o in fieri la futura propiedad; que deviene, experimentando una
metamorfosis, sobre cosa propia, cuando esa facultad se materializó. En este sentido,
cabe derecho de superficie sin propiedad superficiaria, mientras no se haya llevado a
cabo la construcción, plantación o forestación.

Y cuando es admitida bajo la segunda modalidad –concedido sobre construcción o

plantación preexistente– la propiedad directamente se desdobla: el suelo (i) y lo
construido o plantado (ii). La propiedad sobre lo construido o plantado la adquiere el
superficiario de modo derivado y en forma separada, pero nace como derecho real sobre
cosa propia.82 El dueño del suelo en el acto de concesión otorga el derecho de superficie
pero sobre la propiedad superficiaria, en términos de actualidad, no de potencialidad.

Aceptar la naturaleza compleja y mixta -sobre cosa ajena y propia- da respuesta

también a la relación con el suelo sobre el que se va a construir o plantar e igualmente
cuando hay una propiedad que se apoya o subyace, sin necesidad de recurrir a otras
figuras.
80
ROCA SASTRE, Ramón María. Op. cit., p. 7-66.
81
MACHADO CARPENTER, José. Algunas cuestiones sobre el derecho de superficie. Revista de
Derecho Privado, Madrid, 1962, p. 447.
82
DIAZ REYNA, José Manuel. El derecho de superficie forestal. Córdoba: Alveroni, 2009. p. 12 y 15.

18
Esa interrelación especial entre el “poder” y el “tener y mantener” constituye una nota
específica, que se pone en evidencia cuando se permite constituir sobre una propiedad
existente y destruida, habilitándose su reconstrucción sin extinguirse el derecho de
superficie,83 o cuando ha sido establecida con finalidad de plantación (en la que a la
siembra sigue la cosecha y asi sucesivamente), supuestos en los cuales esa coexistencia
(simultaneidad, se ha dicho)84 se verifica durante su ejercicio. De los Mozos 85 expresa
que no puede enajenarse solo la construcción sin afectar el derecho de superficie, este se
enajena vía por derivación. Por su parte, Kemelmajer de Carlucci - Puerta de Chacón 86
precisan que es prueba de que la propiedad superficiaria sea una manifestación del
derecho de superficie, la circunstancia de que puede extinguirse aquella sin que ello
implique que se extinga este. La propiedad superficiaria surge de la superficie, por lo
que, al subsistir el derecho de superficie, la obligación del superficiario de pagar la renta
se mantiene. En cambio, la propiedad superficiaria finaliza con la extinción por
cualquier causa del derecho de superficie.

De ello es posible concluir que la propiedad superficiaria aisladamente considerada no

deja de ser una modalidad especial del derecho de propiedad que, aunque distinta a la
del suelo, no reúne las características de un dominio pleno, sino sujeta a las condiciones
resolutorias de la ley o el título que le dio origen, por lo que la perpetuidad no es de su
esencia. Es más, de ser perpetua la relación con el suelo, de alguna manera tendría que
terminar resolviéndose como lo hacía Proudhon87 diciendo que el superficiario está
asociado en el dominio del fundo, con lo cual la separación desaparecería.

IV.- SU DURACIÓN EN EL DERECHO COMPARADO

83
Arts. 954. II C. Italia; 564-6 C Cataluña; 2122 CCCN Argentina; 1536 I.b) C Portugal; 206 C Bolivia;
1033 C Perú; 66 C. Bulgaria (ley 92/51); 1516 inc. I b) C. Cabo Verde; 3186 C. Bélgica; 1415 C.
Tailandia; 1291 C. Estado de Tabasco; 1343 C. Estado de Puebla; 1678 C. Estado de Coahuila de
Zaragoza; etc.
En varios se impone la obligación de reconstruir y se permite el pacto en contrario.
84
Ponencia presentada por PUERTA DE CHACON, Alicia, BRESSAN Pablo y otros a las XIX Jornadas
Nacionales de Derecho Civil de Argentina (Rosario 2003). En: XIX Jornadas Nacionales de Derecho
Civil: Rosario, 2003. Libro de Ponencias. Santa fe: Rubinzal Culzoni, 2003, t. I, p. 812-822.
Con una visión distinta señalando la separación entre esas manifestaciones: LAFAILLE, Héctor y
ALTERINI, Jorge Horacio. Op. cit., p. 475.
85
DE LOS MOZOS, José Luis. Op. cit., p. 274
86
KEMELMAJER DE CARLUCCI y PUERTA DE CHACON. Op. cit., p. 62 y 63.
87
PROUDHON, Jean Baptiste Victor. Traité des Drois d’usufruit, d’usage, d’habitation, et de superficie.
Dijon: Victor Lagier, 1825. t. 8. p. 549 y 550.
Sigue este criterio FERRARA, Francesco. La superficie delle piantagioni. Roma: Osservatorio italiano di
diritto agrario, 1941.

19
A.- Puede ser perpetua o indefinida. Arts.1113 C. Quebec; 1524 C. Portugal; 1504 C.
Cabo Verde; 1417 C. Macao; ley 428.2 (si nada dice en el título se presume por tiempo
indefinido) Compilación de Navarra; 972 (si nada dice en el título se considera
perpetua, y si el plazo es incierto lo fija el juez según los fines que persiguieron las
partes art. 987) C. Puerto Rico; 953 C. Italia88.
En Laos (art. 359 C. Civil No.55 / NA del 6 de diciembre de 2018), si no hay plazo
fijado el superficiario debe dar aviso un año antes o pagar la renta correspondiente.

B.- Solo plazo. Arts. 348.5 C. China de 2020 de 28 de mayo (si es para la construcción
de edificios residenciales se renueva automáticamente art. 359); 1369 C. Brasil; En
México arts. 1283 C. Tabasco; 1341 C. Puebla; art. 36 ley de Ordenamiento territorial y
desarrollo sostenible N° 18. 308 del 18 de junio de 2008 de Uruguay.

C.- 99 años. Arts. 53 inc. 2 Real Decr.Leg. 7/2015, de 30 de octubre, Texto refundido
de la Ley del suelo y Rehabilitación (antes 40.2 RDLegislativo 2/2008 de 20 de junio)
España; 564-3, 2 inc. a C. Cataluña Ley 5/2006; 1030 C. Perú; 3180 C. Bélgica; 222 C
Cuba ley 59/1987 desde Decreto 273/2010 (antes 50 años prorrogable por la mitad del
plazo); 236 (aunque puede ser concedido por un plazo no inferior a 40 años) C. Polonia;
694 C. Civil de Rumania ley 287/2009 implementado por ley 71 del 3 de junio de 2011.

D.- 100 años. Arts. 779 C.C. Suiza (ZGB); art. 3 de la ley del 26/4/1912 ref. ley
258/1990 (y no menos de 10 años) Austria

E.- A falta de plazo, el superficiario podrá renunciar previo aviso con un año de
anticipación si paga renta. En todo caso, puede pedirse que lo fije el juez en un lapso
entre 20 a 50 años (Art. 268 C. Japón).

Parecida es la regulación de los arts. 1077 del Estado Mexicano de y 2209 del de
Quintana Roo.

88
Sin embargo, la doctrina autoral y legislación posterior lo considera temporario. Así la ley 167 (18
/04/1962) referida a planes de vivienda pública y la ley 865 del 22 de octubre de 1971 de programa y
coordinación para viviendas públicas, dispone “La concesión de derechos de superficie a entidades
públicas para la construcción de equipamientos y servicios públicos, necesarios en la zona delimitada por
el plan, es por tiempo indefinido; en los demás casos tiene una duración no menor de sesenta años ni
mayor de noventa y nueve años” ( arts. 27 inc. 7 y 35 inc. 5)

20
El C. Civ. holandés (DCC) de 1992, al regular el derecho de superficie remite en su art.
5.104 a muchas de las disposiciones que regulan el arrendamiento a largo plazo previsto
en el título anterior. Así, las partes pueden fijar su plazo de duración (art. 5.86) y se
contempla la posibilidad de rescisión anticipada por el superficiario (art. 5.87), o
pasados 25 años por el tribunal a pedido del propietario, por circunstancias imprevistas
de tal naturaleza que según los estándares de razonabilidad y equidad impidan su
continuidad (art. 5.97)

F.- 70/ 50 años (prorrogables siempre que no exceda de los plazos máximos). El
primero para las construcciones y el segundo para forestaciones y plantaciones art. 2117
CCCN Argentina.

G.- 50 años. Art. 6 inc. b Ley de Superficie Foresta Paraguay/ Proyecto en Costa Rica
Expte. N° 16.303/2006 (el derogado C. Civil de Ruanda de 1920 art. 77)

H.- No más de 30 años. Arts. 204 C.C. Bolivia; 1053 Bis I C. Civ. Estado Mexicano de
Nuevo León.

I.- En Tailandia el art. 1412 prescribe que se puede constituirse por tiempo o por toda la
vida del dueño del terreno o del superficiario. Si se crea por un período de tiempo, se
aplicará mutatis mutandis lo dispuesto en el artículo 1403, párrafo 3 (30 años).

J.- En Corea del Sur, según el C. Civil aprobado en 1958 como ley n° 471 y las
modificaciones introducidas por la Ley n° 3723 de 10 de abril de 1984, rigen plazos
contractuales mínimos: 1) 30 años para edificaciones sólidas (piedra, caliza, ladrillo o
“fuertes similares”) y árboles; 2) 15 años para edificaciones distintas a las anteriores y
3) 5 años para otras estructuras que no sean edificios. Si se hubiere determinado algún
plazo inferior a los mencionados, o no se hubiera establecido, se extenderá hasta los
indicados (arts. 280 y 281 inc. 1).

V.- LAS OPINIONES DOCTRINARIAS

La doctrina está dividida en cuanto a la conveniencia de que el derecho de superficie

pueda ser perpetuo o temporario y en este último caso cuál sería el plazo apropiado.

21
Así, por ejemplo, en Perú Gonzales Barrón 89 considera al derecho de superficie, stricto
sensu (concesión ad aedificandum), como situación instrumental, como un derecho real
de disfrute, pero “la propiedad superficiaria, como situación potencialmente definitiva,
sí podría tender a Ia perpetuidad, conforme a las reglas generales” y “que hubiera sido
preferible que se permita una propiedad superficiaria perpetua, para abarcar hipótesis
diversas a las que fundamentan el régimen de propiedad exclusiva y común, tanto de
edificios de departamentos, quintas o centros comerciales, regulado por la Ley 27157 y
Dec. Sup. 035-2006-VIVIENDA”.

Para Mejorada Chauca90 el plazo de 99 años surge cuando el estado de la técnica no

admitía que el suelo pueda ser explotado por separado y de forma permanente, lo cual a
la fecha es perfectamente posible: ambos pueden explotarse por separado y de forma
permanente o, por lo menos, sin un límite temporal. De esta manera, la superficie no
debiera tener plazo máximo, son las partes quienes deberían decidir si el plazo es de
100, 200 o los años que ellas deseen. Importa la rentabilidad del negocio.

Dado que el plazo puede ser un inconveniente para algunos negocios, Mejorada
Chauca91 indica que es posible acordar un negocio donde se mantengan derechos
separados del suelo (con cargo a una consolidación futura) por plazos mayores a los 99
años, No será un derecho real (al escapar de la tipicidad) pero será un derecho
patrimonial de similares características que limita la propiedad de quien afecta el bien,
siendo este acuerdo inscribible en los Registros Públicos como una limitación de
dominio (art. 2019, inc. 5), adquiriendo la respectiva oponibilidad. La extensión del
plazo va de la mano con la capacidad de retorno de la inversión realizada en la fábrica, a
menor plazo el riesgo es alto, a mayor plazo el riesgo es bajo. Advierte Alterini, 92 si bien
va en la línea de un plazo de 50 años, que mientras más prolongado el plazo “mayores
serán las posibilidades de grandes inversiones”, citando a Diaz Reyna.

89
GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. 3. ed. Lima: Jurista Editores, 2013. t.
II. p. 1855 y 1856.
90
MEJORADA CHAUCA, Martín. Superficie o propiedad horizontal. En: Ramírez Gastón, Germán;
Varsi Rospigliosi, Enrique (Editores). Congreso Internacional de Derecho civil. Diálogos entre
disciplinas. Lima: Instituto Pacífico y Universidad de Lima, 2019. t. I. p. 160 y 161.
91
MEJORADA CHAUCA, Martín. La superficie a la luz de la accesión y los integrantes. IUS ET
VERITAS, n. 44, 2012. p. 100.
92
ALTERINI, J., ALTERINI, I., & ALTERINI, M. Tratado de los Derechos reales. Buenos Aires:
Argentina: La Ley, 2018. t. II. p. 577.

22
Del Risco Sotil93 nos dice que el derecho de superficie es de naturaleza temporal, como
una forma de desmembración de propiedad que es, representando un dominio
transitorio.

Fernández Salas94 apunta que el plazo de 99 años favorece el crédito y la posibilidad de

adquirir una vivienda propia, ya que (con cita de los alemanes Von Oefele, Helmut
Freiherr y Karl Winkler) el límite temporal juega un mero un rol para el superficiario, la
larga duración (99 años) amerita para él que el derecho de superficie cumpla en la
praxis lo mismo que un predio obtenido por compraventa.

Gonzalez Linares95 sostiene que el plazo legal máximo es insostenible en la actualidad,

en mérito del avance de la ingeniería y la propiedad horizontal; un plazo adecuado sería
de 20 o 25 años, es lo más adecuado a la realidad. Vázquez Ríos 96 también entiende que
el plazo es un exceso, a simile de la enfiteusis hasta por 100 años; un plazo prudente es
entre 30 y 50 años. Cárdenas Quirós 97 considera que 30 años, analizando el proyecto del
Código civil, es un plazo bastante extenso que no signfica trabar al derecho de
superficie; si bien por su propia naturaleza el derecho de superficie debe constituirse por
un plazo amplio, no muy dilatado, no debe ser perpetuo, ello iría contra su finalidad que
es promover la edificación.

Para Maisch von Humboldt98 objeta la extensión del plazo (99 años) que supera
largamente la vida de un sujeto, sugiriendo que sea de 50 años. Romero Romaña, 99
comentando el Código de 1936, refería que los 99 años es un plazo tal vez largo en
demasía, pueden devenir hasts tres generaciones; entre privados no debió operar un
plazo tan largo, la extensión de plazo debe ser solo para el Estado o corporaciones
oficiales.

93
DEL RISCO SOTIL. Op. cit., p. 2195.
94
FERNÁNDEZ SALAS, José Carlos. Op. cit., p. 191 y El derecho real de superficie como modalidad
del derecho de propiedad. Cuaderno de Trabajo del CICAJ, n. 5, Pontificia Universidad Católica del
Perú, 2013. p. 48.
95
GONZÁLEZ LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial: Derechos Reales. Lima: Palestra Editores.
2006. p. 643
96
VAZQUEZ RIOS, Alberto. Op. cit., p. 514.
97
Schreiber Pezet, Max Arias; Cárdenas Quirós, Carlos; Arias Schreiber M., Angela; Martínez Coco,
Elvira. Exégesis del código civil peruano de 1984: Derechos reales. 2. edición. Lima: Normas legales
Gaceta Jurídica S.A., 2011. t. III. p. 443 y 483; y CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. El derecho de
superficie. Revista de Derecho PUCP, n. 37, 1983. p. 10
98
MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia. Los Derechos reales. Lima: Instituto Pacífico, 2015. p. 92.
99
ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Op. cit., p. 335.

23
En España las muy encontradas opiniones sobre el tema son reseñadas en forma muy
completa por de la Iglesia Monje100 a la que, por razones de brevedad, remitimos. La
autora entiende que en su modalidad urbanística la temporalidad no es un elemento
esencial de la institución, pero si es un principio funcional, teniendo especialmente en
cuenta los intereses del concedente.

En Argentina no se ha discutido sobre la temporalidad de este, ni en general sobre el

plazo. En los Proyectos de 1987, 1993 y 1998 y en las Jornadas, el plazo de 50 años fue
el aceptado, pero no han mediado objeciones a la ampliación que el CCCN dispuso para
la superficie con finalidad de construcción a 70 años. Sí han existido posiciones, que
sugerían prescribir un plazo mínimo (X Jornada Nacional de Derecho Civil Corrientes
1985 propuso que no fuese inferior a 15 años) aunque las mismas están superadas
entendiendo que ello debe ser dejado a la autonomía de los contratantes. Subsisten en
cambio distintas interpretaciones en cuanto a si la autorización de que el
convencionalmente fijado pueda ser “prorrogado” (art. 2117 in fine) permite exceder o
no aquel límite, o si es necesario recurrir a una nueva constitución (renovación).

VI.- CONCLUSIONES

- Si legislativa y doctrinariamente se independiza la propiedad superficiaria -originaria

o adquirida- de la concesión (derecho real) como poder de construir (plantar o
forestar) y mantener, o sea del derecho de superficie stricto sensu, yendo más allá de
la autonomía conceptual que permite distinguir las distintas fases en su ejercicio, no
existe objeción teórica a la perpetuidad. Empero ello conduce a la creación de un
objeto definitivamente distinto, que obliga a integrarlo con su soporte o apoyo, dando
lugar a un sistema de propiedad comunitaria (vg. propiedad horizontal).

- De adoptarse el criterio tradicional de derecho real sobre cosa ajena o la tesis más
moderna de derecho real autónomo de naturaleza mixta o dual, su condición
temporaria se impone como consecuencia de tratarse -íntegramente o en alguna de
sus fases- de un gravamen sobre la propiedad del otro, una desmembración del
dominio.

100
DE LA IGLESIA MONJE, María Isabel: El derecho de edificacion sobre fundo ajeno. Aspectos civiles
y registrales. Madrid: Centro de Estudios Registrales del Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, 1996. p. 315 y ss.

24
- Las anteriores consideraciones son trasladables a la figura de la enfiteusis, más allá
de sus diferencias. La máxima desmembración del dominio que ella implica como
gravamen, de consagrarse con el carácter de perpetuo, aparejaría la separación del
dominio entre útil y directo, que fuera rechazada desde hace tiempo.

- La temporalidad está ligada a la reversión de la fábrica y al proceso de consolidación

y reactivación de la accesión.

- La extensión del plazo va de la mano con la capacidad de la recuperación de la

inversión realizada en la fábrica: a menor plazo el riesgo es alto, a mayor plazo el
riesgo es bajo.

- La perpetuidad es admisible en materia de superficies administrativas o de bienes

privados estatales como forma de enajenación, en tanto preserva la utilidad común de
su destinación y el dominio eminente del Estado sobre el remanente para satisfacer
otros fines. Sin embargo, con la prórroga (incluso con su automaticidad) se llega al
mismo resultado, no siendo ello incompatible con la resolución por incumplimientos
del superficiario.

- Debe distinguirse la perpetuidad con la indeterminación de su duración, en la que su

finalización está sujeta legalmente a circunstancias condicionantes, expresamente
previstas y que no implican incumplimientos. Un ejemplo de ello es la determinación
judicial debido al cumplimiento de su finalidad.

- La temporalidad se ajusta a los fines del instituto en tanto, económica y

funcionalmente, la superficie debe entenderse como una suspensión (no derogación)
del principio de accesión; la reversión de lo edificado o plantado (las mejoras
introducidas -propiedad superficiaria- o su conservación -propiedad separada o
superficial-) integra la causa del contrato (o de la disposición testamentaria), siendo
factor determinante en su caso del precio, canon y/o de la indemnización de aquellas.

- Tanto la fijación del plazo legal para el ejercicio del derecho de construir (plantar o
forestar), que opera por vía de la extinción por no uso, como el de la superficie en su

25
 duración, debe ser razonable y adecuada a la finalidad del instituto. Así como por el
primero se contempla el interés del superficiante, dominus soli, de consolidar su
derecho frente a la inactividad del superficiario, concesionario, por el segundo debe
preverse que el lapso tenga la amplitud necesaria para que este último obtenga un
aprovechamiento rentable de la inversión a efectuarse o la satisfacción de sus
necesidades (vg. habitacionales). Por ello, deben ser admitidos topes máximos
prolongados, existiendo un predominio justificado de su regulación entre 50 y 100
años.

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