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DERECHO REALES ( CIVIL IV)

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DERECHO DE USO
CONCEPTO.-Aspecto consustancial al derecho de uso " quien tiene derecho de
uso de una cosa puede servirse de ella y, si sta es fructfera. Puede recoger los
frutos que sean necesarios para satisfacer sus necesidades y las de su familia 1.
Se trata, por tanto, de de derechos reales sobre cosa ajena que, en consecuencia,
gozan de los caracteres propios de estos derechos de modo que recaen
directamente sobre los bienes objeto del derecho.
Tratndose de derechos personalsimos, como ya hemos acotado, que ataen
solo a los beneficiarios de los mismos, quienes deben efectuar un uso directo
sobre la cosa, se constituye una exclusividad en el beneficio. Este beneficio se
traduce en la imposibilidad de transmitir el derecho cedido al beneficiario, ni por
herencia u otro acto, sea gratuito u oneroso. A esto se refiere el precepto aludido. 2
CARACTERES:
Personalsimos: Es decir, son inherentes a la persona.
Intransferibles: Es decir, no pueden ser transmitidos.
Ejemplo:
1.- Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, ocupa todas las piezas de
la casa, quedan obligados a todos los gastos de cultivo, reparaciones y pago de
contribuciones.
1 O como seala el artculo 2948 del cdigo civil argentino: "El derecho de uso es un derecho real que
consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, Independiente de la posesin de heredad alguna ( esto
es, como servidumbre personal, no predial) con el cargo de conservar la sustancia de ella: O de tomar sobre
los fruto de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".

2 Comentario: Max Salazar Gallegos.

Dr. Fidel Mendoza Paredes Pgina 1

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LA DOCTRINA
Ha sealado este transito, esta aplicacin del ambito de la facultades integradas
en el contenido del derecho de uso, en las propias funtes romanas: "En un primer
momento

el

contenido

de

este

derecho

respondia

exactamente

su

denominacion: El uso, en efecto,no dava derecho mas que un uso. Ante la

circunstancia de existir cosas en las que el simple uso no reportaba ventaja
apreciable, los juristas hicieron una prudente extencion del viejo concepto,
concediendo al usuario, en ciertos casos, el derecho a percibir los frutos que
bastasen a sus necesidades y a las de su familia".
DERECHO DE HABITACIN:
El derecho de habitacin se concretara sobre una casa y solo con el fin de
alojamiento. No obstante, en otros ordenamientos.
CARACTERES:
CARCTER REAL.- A los derechos adquiridos por contratos de tiempo
compartido fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y
mixto tiene.
CARCTER PERSONAL.-La ley define a la multipropiedad como el
derecho indiviso, por el cual se adquiera

propiedad sobre una parte

conveniente de una unidad residencial vacacional o recreacional.

CARCTER TURSTICO.- Conjuntamente con los bienes muebles que en
ella se encuentran as como sobre las instalaciones y servicios conexos y
reas. Consolidacin.- dar firmeza, solidez a un predio domnate.

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Ejemplo:
1.- El artculo 2963 del Cdigo Civil argentino dice que se permite al habitacioncita
o habitador no solo habitar en la casa o vivienda, sino tambin dedicarla a la
actividad de industria o comercio, o a ejercer all su actividad profesional.
2.- Una academia de enseanza, o un despacho de abogado.
DOCTRINA:
Ha puesto de relieve que la habitacion costituye una especie del genero derecho
de uso, se trata de un derecho restringido a la finalidad exclusiva del alojamiento
del titular y su familia.
EL DERECHO DE SUPERFICIE:

El origen de la superficie est en el derecho pblico en ocasin de las concesiones

que para edificar en el suelo y de las ciudades eran hechas a los particulares y
extendidas luego a los terrenos privados. Es decir que en un comienzo fue el
derecho de superficie un arrendamiento primeramente concedido por las
municipalidades y en poca posterior por los particulares. Se puede definir como
derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo o en
el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido
construido en plazo. El sobresuelo, etimolgicamente significa suelo que ests
encima de otro suelo. Desde el punto de vista jurdico

Dr. Fidel Mendoza Paredes Pgina 3

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el derecho real que confiere al titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo
suya la propiedad de lo construido3
Es un derecho de propiedad sobre la superficie integrado por un derecho real
funcionalmente conexo, inseparable sobre el suelo; consiste en el poder de
mantener el suelo sometido a la sustentacin de la superficie 4
CARACTERES
ES UN DERECHO REAL.- Cuyo titular es la persona que tiene la facultad
de construir sobre o bajo el suelo.
RECAE SOBRE COSA AJENA.- La facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad es sobre o bajo la superficie del suelo de otro.
LA SUPERFICIE EN EL PER SOLO DA DERECHO A CONSTRUIR
EDIFICACIONES. En la legislacin comparada se admite la superficie
respecto de plantaciones.
OTORGA AL SUPERFICIARIO DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE LAS
EDIFICACIONES QUE LEVANTE.- Esta propiedad confiere a su titular -el
superficiario- todos los atributos del derecho de propiedad. En tal sentido, el
superficiario puede usar, disfrutar y disponer de su edificacin, como lo
hara cualquier propietario, con la salvedad de que al vencimiento del plazo
el

propietario del

suelo

adquiere la propiedad de lo construido

reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

TIENE CARCTER PREDIAL.- A diferencia del usufructo, que puede
establecerse sobre toda clase de bienes, las servidumbres solo pueden
constituirse sobre el suelo, los predios, es decir sobre la divisin de la
superficie terrestre.
3 Diez Picazo y Gulln
4 Para Barbero

Dr. Fidel Mendoza Paredes Pgina 4

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EN EL PER ES UN DERECHO TEMPORAL.- Su plazo mximo de
duracin es de noventa y nueve aos.
TRANSMISIBLE POR CUALQUIER VA AJUSTADA A DERECHO SEA
INTERVIVOS SEA A TTULO ONEROSO O GRATUITO.- Es gravable por
lo que puede ser hipotecado, hipoteca que ser eficaz solamente durante el
plazo estipulado para el Derecho Real de Superficie no pudiendo exceder
de l, embargable en el tanto se trata de un elemento integrante del
patrimonio y es adems divisible por lo que admite la cotitularidad.
DOCTRINA:
En la perspectiva de Max Arias-Schereiber y Carlos Crdenas, nos manifiesta que
el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por
sucesin, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede
exceder del plazo fijado por la ley, una facultad muy particular como es la de tener
y mantener en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacin
en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de
edificar o por medio de un acto adquisitivo de la edificacin preexistente o por
contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
JURISPRUDENCIA :
Se ha establecido de manera reiterada en sede registral, por parte de la
jurisprudencia, que se pueden poner restricciones temporales a la propiedad por
pacto, las cuales podrn estar referidas a cualquiera de los atributos de la
propiedad, siempre y cuando no impliquen violacin de normas legales,
imperativas o de orden pblico (Resoluciones 557-2003-Sunarp-TR-L; 515-2005Sunarp-TR-L; 402-2006-Sunarp-TR-L; 497-2006-Sunarp-TR-L; 952-2008-SunarpTR-L y 1261-2009-Sunarp-TR-L).

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Ejemplo.
1.-Real plaza en Juliaca

SERVIDUMBRE
CONCEPTO.- Es un vocablo que traduce la idea de restriccin de la libertad,
restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una
cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el
proporcionar al fundo dominante.
Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos
actos de disposicin o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el
propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio
CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES REALES
CONTINUAS: son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho
actual del hombre (acueducto, vista).
DISCONTINUAS: son aquellas que tiene necesidad del hecho del hombre
para ser ejercidas, como las servidumbres de paso. Es la que no se ejerce,
sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre
pasa o saca agua.
APARENTES: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un
portn, una ventana para la vista.
NO APARENTES: son las que no se manifiestan por ningn signo, como la
prohibicin de elevar un edificio a cierta altura.

Dr. Fidel Mendoza Paredes Pgina 6

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POSITIVA: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la
obligacin de dejar de hacer alguna cosa.
NEGATIVA: cuando le constrie a dejar hacer algo.

FORMAS DE CONSTITUCIN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres, estn el usufructo, reconocen fuentes que son: El contrato, el
acto jurdico unilateral, el testamento, la prescripcin .Se agrupan, por cualquiera,
en servidumbres nacidas por actos del hombre e impuestas por el legislador.
CONTRATO.- Las servidumbres nacidas de contrato implican una estacin
de parte de la propiedad, al imponerse el dueo del predio sirviendo una
restriccin al ejercicio absoluto de su dominio. Por consiguiente, es medio
de contratos traslativos de dominio como se da lugar a las servidumbres
voluntarias y slo las personas capaces de enajenar bienes races pueden
constituir servidumbres. Los incapaces, menores o enajenados, y los bienes
emancipados no pueden constituir servidumbres por contrato, porque
legalmente estos actos de enajenacin para cuya validez se requiere el
consentimiento de la persona que ejerza la patria potestad, del autor, o del
juez en su casa por contrato pueden estipularse diferentes gravmenes,
regulando la forma de la de una determinada servidumbre, incluso las
servidumbres legales.
ACTO JURDICO UNILATERAL.-Ya sobre el particular expusimos lo
conduce al tratar de esta fuente especial de ciertos derechos reales.
TESTIMONIO.-Las servidumbres nacidas de testamente implican tambin
una limitacin voluntaria que el autor de la sucesin impone a un predio de
su propiedad en beneficio del dueo del predio dominante.

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PRESCRIPCIN.-Las servidumbres nacidas por la prescripcin suponen,
que se est en posesin del derecho que se trata de adquirir; en este caso
la posesin de la servidumbre se traduce en la ejecucin de actos que
revelen al ejercicio. Por ejemplo, se quiere adquirir por prescripcin la
servidumbre de paso: se habrn de ejecutar actos por el dueo del predio
que ser dominado consistentes en pasar como si ya estuviera constituida
la servidumbre, y el ejercicio debe ser continuo, pacfico y pblico, en forma
tal que se haga del conocimiento del dueo del predio que ser sirviente.

La prescripcin no es una forma de adquirir toda clase de servidumbres; todas las

servidumbres continas y aparentes pueden adquirirse por prescripcin, las
servidumbres discontinuas y las no aparentes no pueden adquirirse por
prescripcin, la razn que parece tomar en cuenta la ley es la siguiente: la
sucesin necesaria para adquirir debe ser continua, pacfica, pblica, funcional en
justo titulo y de buena o de mala fe. Por consiguiente, slo las servidumbres
continas pueden ser materia de una posesin continua; las servidumbres
discontinuas, por su propia naturaleza, no podrn ser objeto de predio continua,
faltando

este

requisito

nunca

podr

adquirirse

por

prestacin.

FORMA DE ADQUISICIN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo, o por la
prescripcin de veinte aos.
El ttulo constitutivo puede ser cualquier negocio o acto jurdico creador de la
servidumbre, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa

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La simple apariencia fsica no es dato o factor abonable jurdicamente si no se
respalda con ttulo o por medio de prescripcin.
COMO CONTAR LA PRESCRIPCIN DE LAS SERVIDUMBRES
Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que se refiere el artculo anterior,
el tiempo de la posesin se contar:
En las positivas, desde el da en que el dueo del predio dominante, o el que haya
aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio
sirviente; y en las negativas, desde el da en que el dueo del predio dominante
hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecucin del hecho que
sera lcito sin la servidumbre.
Servidumbre de luces y vistas Es continua y aparente, pero en este caso es
negativa al estar los huecos en pared propia del dueo del predio dominante, por
lo que los 20 aos para la prescripcin empieza a correr desde el acto optativo.
CONSTITUCIN DE LAS SERVIDUMBRES
Art. 2191.- Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva
(expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapin) o
voluntariamente (por contrato o testamento). Por ttulo, si fuesen continuas y
aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden
tambin

ser

constituidas

por

usucapin.

EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES REALES

Art. 2203.- Inscripta una servidumbre en el Registro, slo se extinguir respecto de
terceros por su cancelacin en dicho registro, o por expropiacin por causa de
utilidad pblica o inters social.

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Art. 2204.- Son adems causas de extincin de las servidumbres:
a.

la renuncia del propietario de la heredad dominante. Si sta resultare de su

autorizacin escrita para que en el predio gravado se ejecuten obras, que en
forma permanente impidan el ejercicio de la servidumbre, podr el dueo de
aqul pedir la cancelacin judicial. Fuera de este caso, tales trabajos, aunque
permanentes y visibles, hechos por el propietario de la heredad dominante o
sirviente, slo extinguirn el gravamen cuando hubiere producido la extincin
por el no uso;

b.

la confusin que rena ambos predios en un mismo dueo. La servidumbre

no revivir, si luego fueren separados, salvo constancia expresa en el
instrumento de enajenacin, o si fuere el caso previsto en el apartado final de
este artculo;

c.

cuando la servidumbre no reportare utilidad alguna al predio dominante;

d.

cuando

los

cambios

sobrevenidos

en

las

heredades,

impidieren

definitivamente su ejercicio; y
e.

el no uso durante diez aos, computados en las servidumbres continuas

desde que hiciere un acto contrario a su ejercicio, y en las discontinuas, desde
que se dejare de ejercerla.
ejemplo
Juan es dueo de una finca ,que esta antes de la finca de miguel ,para
que miguel tenga acceso en carro a su finca que pase por la finca de Juan
a este camino de acceso de le denomina servidumbre .en este caso el
predio dominante es el de miguel que es el que se beneficia de dicho

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camino para acceder a la finca en el carro ;el predio sirviente es de Juan
que es el sufre gravamen o carga sobre su propiedad.

BIBLIOGRAFA

Cdigo Civil Peruano Juristas Editores. S.RL. Lima

Pervlex.com.pe/tags/derecho-real-de-uso-y-habitacin
109852www.derechoycambiosocial.com/revista001/habitacion.htm
Dr. WILBER JORGE ALCA ROBLES
Registrador Pblico de la Zona Registral IX Lima

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