少額でもできる不動産投資！投資の種類やメリット・デメリットを解説
少額から始められる不動産投資。興味はあっても投資の種類などがわからず、なかなか始められない人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、少額でもできる不動産投資の種類や、メリット、デメリットを解説します。これから少額で不動産投資を始めたいと思っている人は参考にしてみてください。
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
少額不動産投資は月に1万円程度から始められる
少額不動産投資には、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品、REIT（不動産投資信託）、実物不動産投資の4種類があります。
それぞれの少額不動産投資にはメリット・デメリットがあるので、自分にあった投資方法を見つけましょう。
初心者でも手軽に投資を始めたいなら不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、起案者が見つけた物件に対して複数の投資家が支援を行い、家賃収入や売却益の分配を受ける投資方法のことをいいます。
不動産クラウドファンディングの利回りは3～7%程度が一般的です。次項からは、不動産クラウファンディングのメリットやデメリットを確認しましょう。
メリット：1口1万円から投資でき初心者でも始めやすい
不動産クラウドファンディングでは多くの投資家から資金を集めるため、個人で投資するにはハードルが高い億単位の物件に投資できる点もメリットです。
運営会社によっては、物件の元本割れが起きた場合や、入居者がおらず家賃収入が確保できない場合でも、投資家の損失を軽減できるように「優先劣後方式」などの仕組みを整えています。
優先劣後方式とは、不動産投資で損失が出た場合、まず事業者の出資金から補填することで、投資家から集めた資金の元本割れリスクを軽減するものです。
優先劣後方式は、賃貸不動産の空室率が高く、当初の見込みどおりの収益が上がらない場合や、不動産価格が取得時よりも下落し、売却時に損失が出るような場合に役立ちます。
また、不動産クラウドファンディングの利益は投資家へ優先的に配分される決まりがあるため、当初の見込みよりも利益が低くなった場合でも投資家への配分金が確保しやすいです。
優先劣後方式など、投資者の損失を軽減する仕組みを整えている不動産クラウドファンディングを選択すれば、元本割れや貸し倒れのリスクは低くなるでしょう。
デメリット：換金性が低く運用期間が短い
不動産クラウドファンディングのデメリットは、換金性が低く、運用期間が短いことです。
未上場の会社が発行する有価証券は証券取引所で売買できません。不動産クラウドファンディングの運用期間中は証券取引所での売買が行えず現金化ができないため、換金性や流動性が低いといえます。
また、運用期間が2年程度と短いため、すぐに次の投資先を見つけなければならない点もデメリットでしょう。
利回りが高く売却益を狙いやすい不動産小口化商品
不動産小口化商品は、利回りが高く売却益を狙いやすい不動産投資です。
不動産小口化商品とは、複数の投資家がひとつの不動産に出資を行い、生じた利益を出資額に応じて分配する投資方法のことをいいます。利回りは年3～5%程度と高く、売却益を狙いやすいのが特徴です。
不動産小口化商品には、大きく分けて「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類があります。
任意組合型は、出資した投資家が不動産を共同で所有し、事業も共同で行う形態のことです。任意組合型の運用期間は10～数10年で、長期運用での安定収入が期待できます。出資金額は1口100万円程度からであるため、ある程度まとまった予算を用意できる人に向いているでしょう。
匿名組合型は、事業者が主体となって事業を行う形態のことをいいます。匿名組合型は運用期間が数か月～10年以内と任意組合型よりも短いですが、数万円程度の小額から投資を行えるのが特徴です。
次項からは、不動産小口化商品のメリットやデメリットを解説します。
メリット：相続税の対策に使えるケースも
任意組合型の場合、実物不動産を所有しているのと同じ扱いになるため、相続税を節税できます。
不動産を購入すると、購入した金額よりも不動産の評価額が低くなるのが一般的です。相続税は資産の評価額が課税対象となるため、現金で相続するよりも不動産に換えて相続するほうが、相続税を抑えることができます。
また、不動産小口化商品は、価値が高い物件でも任意組合型で1口100万円から、匿名組合型で1口数万円から購入できる点もメリットといえるでしょう。
デメリット：希望条件に合った物件を見つけにくい
投資手段としては比較的新しい商品のため、物件数が少なく希望の条件に合った物件を見つけにくい傾向があります。
また、任意組合型の場合、投資者が物件の所有権を負うため、何かトラブルが生じたときに追加費用を負担しなければならないことを覚えておきましょう。
手軽に売買できるREIT（不動産投資信託）
REITは、証券会社が発行する投資証券を投資家が購入し、その資金を元に運用が行われます。利回りは3%～6%前後で値動きが激しい商品です。最新情報をこまめにチェックする必要があるでしょう。
次項からは、REITのメリットやデメリットを確認していきます。
メリット：コスト面で負担が少ない
REITは3万円程度から投資ができ、高いものでも50〜70万円程度であるため、投資できる金額が少ない人にもおすすめできます。
また、REITは手軽に売買でき、換金性が高い点もメリットです。REITは証券取引所に上場している商品なので、株式のように証券会社を通じて手軽に売買ができます。専門家が運用してくれるため、あまり知識がない人でも利益を出しやすい点もうれしいポイントでしょう。
デメリット：市場の影響を受けやすいうえに自分の好きな物件を選べない
REITは株式のように証券取引所で売買できるメリットがあるものの、株式市場の影響を受けやすく相場の変動が激しい点には注意しなければなりません。
また、対象物件の選択や運用を専門家に任せるため、自分で好きな物件を選べないこともデメリットといえます。自分で好きな物件を選びたい人には、後述の「実物不動産投資」がおすすめです。
本格的に不動産投資を勉強したいなら実物不動産投資
少額で購入可能な実物不動産投資とは、およそ1,000万円以下で購入可能な低予算収益物件に投資する方法です。
投資用不動産取得のために住宅ローンを利用する必要がある場合は、自己資金を用意しなければなりません。不動産投資の自己資金は、ローンの頭金と物件取得にかかる諸費用をあわせて、物件価格の15～30％が理想といわれています。1,000万円の物件を購入する場合、150～300万円を用意しましょう。
次項からは、少額で可能な実物不動産投資のメリットやデメリットを紹介します。
メリット：不動産投資のノウハウを学ぶことができる
また、物件の価格が低いほど高い利回りを見込める点も実物不動産投資のメリットです。
例えば300万円の戸建賃貸物件を購入し、月7.5万円で賃貸するとしましょう。仮に初期のリフォーム代が150万円かかったとしても、「年間の家賃収入90万円÷（住宅購入価格300万円＋リフォーム代150万円）×100＝20％」で、20％の表面利回りが見込めます。
デメリット：価格の高い物件に比べて集客力が下がる危険性も
実物不動産投資では、表面利回りの高い格安物件を選ぶことがポイントです。しかし、格安であるということは、築年数が経過していたり、立地条件が悪かったりという理由で集客が見込めない物件である可能性が高いでしょう。
ワンルームマンションに投資を行う場合、入居者が決まらなければ収入はゼロになってしまいます。これらのリスクを理解し、不動産投資を検討する際は、その物件が格安である理由をしっかりと分析することが大切です。
少額で不動産投資をするときの注意点
ここでは、少額で不動産投資をするときの注意点を紹介します。
事前の情報収集をしっかり行う
事前の調査をまったく行わずに投資をするのはおすすめしません。投資対象の物件や、運用を行う会社の経営状況によっては大きな損失を被ってしまう危険性があるためです。
投資対象の物件の情報や、投資先の経営状況、出資を募っている事業者の経営状況のほか、万が一元本割れが発生した場合の補償制度が整っているかも念入りに調べておきましょう。
リスクに備えて余裕のある資金を用意しておこう
例えば、政治や経済、世界情勢などにより、土地の価格が暴落した場合、元本割れが発生する可能性があります。また、実物不動産投資や、不動産小口化商品の任意組合型など、投資者に物件の所有権がある場合、トラブルや欠陥などが生じたときに追加費用が必要になるでしょう。
仮に収入がゼロになってしまった場合でも生活に影響が出ないよう、不動産投資は自由に使える資金で行うのがおすすめです。
不動産投資会社を選ぶときはサポート体制が充実しているかをチェック！
不動産投資会社を選ぶときは、万が一の時に備えてサポート体制が充実しているかをチェックしておきましょう。
下記の記事では、インターネット上で人気の不動産投資会社をランキング形式で紹介しているほか、不動産投資会社の選び方も紹介しています。不動産投資会社選びに迷ったら、ぜひ参考にしてみてください。
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