不動産は個人売買できる？家・土地を売るときの流れや注意点を解説

個人売買では仲介手数料や消費税が発生しないため、コストを抑えられます。仲介手数料とは、不動産の売買を仲介してもらった場合に発生する手数料です。

法律によって上限額が決まっており、取引額が400万円を超える場合の上限額は、売買価格×3％+60,000円です。仮に売買価格が1,000万円の場合は、最大36万円の仲介手数料がかかります。

また、個人での不動産売買には消費税がかかりません。消費税は事業者が行う事業に対して発生する税金であり、個人が行う売買は事業に該当しないため、消費税は不要です。

個人売買は間に仲介する人や会社がいないので、取引に柔軟性があります。仲介業者を利用する場合は、ある程度決まった形式に当てはめて進行するのが通常です。一方、個人売買なら売主と買主の合意さえあれば、契約内容は自由に決められます。

特に、売主は契約の条件や売却価格などを自由に決められる点がメリットといえるでしょう。両者の合意があれば不動産の名義変更前に売却金額を入金してもらい、手続きの費用に充てることもできます。

また、取引のペースもコントロールが可能です。第三者に取引を急かされることもないため、お互いが納得するまで十分に話し合いながら取引を進められます。

個人売買はスケジュールの調整がしやすいメリットがあります。内覧などで立会が必要になった場合、個人売買なら売主と買主の2者の都合で決められるので、簡単にスケジュールが合わせられるでしょう。

一方、不動産会社が仲介している場合は売主・買主・不動産会社の3者の予定を合わせなければなりません。場合によっては、ローン先の金融機関の担当や司法書士の同席も必要となり、スケジュールを合わせるのがより難しくなってしまいます。

不動産の個人売買はすべて自分で手続きを行うため、手間と時間がかかります。不動産の手続きは非常に複雑で、不動産会社のサポートを受けずに自分で進めるのはかなり大変です。

例えば物件を売る場合、買主を探したり必要書類の準備をしたりと非常に多くの手間がかかります。また、売却がはじめての人はわからないことも多いぶん、不明点を都度調べていると多くの時間を犠牲にしてしまうでしょう。不動産の登記は法務局での手続きが必要ですが、土日は法務局が閉まっているため、人によっては休暇をとって法務局へ行く必要も出てきます。

個人売買では仲介手数料や消費税がかかりませんが、そのほかの費用がかかる点に注意しましょう。

不動産を購入する場合にかかる費用は、印紙税・登録免許税・不動産取得税などです。売却の場合は、印紙税に加えて、ローンを組んでいた場合は抵当権抹消費用やローン一括返済費用などがかかります。

このほかにも、状況に応じて購入時に固定資産税や都市計画税、売却時に譲渡所得税などがかかることも。個人売買では高額な仲介手数料を避けられますが、費用が0円ではないことは理解しておきましょう。

不動産を購入する際は住宅ローンを組むのが一般的ですが、個人売買の場合はローンの審査に通りにくい傾向があります。

審査にあたって金融機関に提出する書類は個人が作成するため、不動産会社作成のものと比べて不備が多くなりがちです。また、個人売買ではトラブルに発展するケースもあるので、金融機関がローンを渋る傾向があります。

親族間で不動産を個人売買する場合、贈与税がかかることがあるので注意しましょう。親族間の売買では安い価格で譲り渡すケースが想定されますが、売却価格が相場よりも低すぎると、相場との差額に対して贈与税が課せられます。これは法律によって親族間の安すぎる売買には課税すべきと考えられているためです。

親族に不動産を売り渡す際は、贈与税が課されることを前提とした安い金額での売却、もしくは相場に合わせた価格での売却のどちらかで検討しましょう。

不動産の個人売買は、取引相手とトラブルに発展する可能性もあります。お互いに口頭で確認したことの認識がズレていたり、プロなら確認する事項をスルーしてしまい、あとで問題が浮き彫りになったりすることが原因です。

実際に起きたトラブルの例として、売却後の契約不適合責任や印紙の貼り忘れなどが挙げられます。こうしたトラブルを極力避けたい人は、多少お金がかかっても仲介業者にサポートしてもらうほうがおすすめです。

それでも個人売買で進めたい人は、お互い同意した事項を文字に起こしておきましょう。いったいわないの論争は解決策がないので、こまめに文書化することをおすすめします。

不動産の個人売買をするときは、契約不適合責任に該当しないよう気をつけなければなりません。契約不適合責任とは、契約内容に適合しない瑕疵について売主が責任を負うことです。

例えば、契約後にシロアリ被害や雨漏りなどの瑕疵が発覚した場合、売主が責任を持って対応する必要があります。契約不適合責任に問われないために、契約内容を徹底して作り込むとともに、買主と売主の両者で物件を細かく確認するようにしてください。

まずは売却を予定している不動産の売却相場を調べましょう。しっかり相場を調べて価格を設定しないと、物件がまったく売れなかったり、売れても利益がほとんど出なかったりする可能性があります。

売却相場の調査には、一括査定サイトの活用がおすすめです。一括査定サイトとは、物件の情報を入力するだけで複数の不動産会社の見積もりが得られるサイトのこと。1社の査定を参考に売却価格を決めるのは危険なので、複数社の査定をよく比較して価格を決めてください。

個人売買の際は、売却するための事前準備をしておきましょう。事前準備は主に必要書類の準備・土地の境界線の確認・建物と土地の名義人調査の3つです。必要書類の詳細については後述します。

一戸建てや土地を売却する際は、土地の境界線が確定しているか確認してください。境界線が確定していないと、購入者と隣人がトラブルに発展する恐れがあります。

また、不動産を売買できるのは名義人のみのため、事前に名義人を調べておくことが重要です。先祖から相続した家や土地であれば、きちんと自分に名義変更されているか確認しておきましょう。

購入検討者からの問い合わせに対応できるよう、現地を確認しておきましょう。売却予定の物件を情報サイトなどに載せると、購入検討者から物件の状態などの問い合わせが来るので、答えられるように備えておく必要があります。

正確な情報を伝えるために、業者に依頼して物件の状態を書類にまとめてもらうのもひとつの方法です。ただし、業者への委託費用が発生するため、コストを抑えられる個人売買の特徴を活かしきれない点には注意してください。

購入検討者と話し合いが進んだら、次は価格交渉を行います。購入検討者は値下げ交渉をしてくることが多いので、値下げを前提とした高めの価格設定がおすすめです。値下げ交渉に応じることで、相手からの信頼を得られます。

ただし、買主の値下げに応じすぎると損をする可能性があるので注意が必要です。自分のなかでボーダーラインを決めておき、対応できる範囲で値下げ交渉に応じるとよいでしょう。

価格交渉が終わって売却価格が決まったあとは、契約事項などの細かい取り決めをして契約書を作成します。親族や友人との個人売買は口約束になることも多いですが、トラブルを避けるためにも買主と売主で決めたことは契約書のなかに記載するのがおすすめです。

個人売買で発生しがちなトラブルの多くは事前に文書化することで防げるので、丁寧に売買契約書を作成しましょう。

契約が完了し、代金の支払いを確認したら物件を引き渡します。物件の引き渡しをもって取引は完了しますが、引き渡し後に契約不適合責任などがあればトラブルに発展することもあるので、買主から連絡があれば丁寧に対応しましょう。

また、売却して得た利益は譲渡所得として課税対象になるため、忘れずに確定申告を行ってください。

不動産売買契約書は、物件の売買において売主と買主で取り決めた内容をまとめた書類です。規定の書式はないので個人で作成し、売主用と買主用に2部用意します。

あとでトラブルを避けるためにも、記載内容は不動産の売却価格・引渡方法・固定資産税の負担者など細かく記載することがポイントです。

権利証は現在では登記識別情報通知と呼ばれ、不動産の名義を証明する書類です。登記時に法務局から交付されているはずですが、紛失した場合は法務局で再発行できます。再発行の際は、登記申請書に押印した印鑑や身分証明書が必要です。

登記事項証明書は、不動産の詳しい情報が記載された書類です。過去の所有者から現在の所有者、土地の面積や建物の構造まで細かい不動産情報が記載されています。登記事項証明書は法務局で取得可能です。

法務局によっては登記事項証明書を登記謄本と呼んで扱っていますが、呼び名が異なるだけで証明内容は同じなので、登記謄本でも問題ありません。

建築設計図書とは、物件を建築した際の工事内容がわかる書類の総称です。建築設計図書の種類は、設計図面・設備の仕様書・境界確認書などがあります。物件の情報を把握するために大事な書類なので、漏れなく準備しておきましょう。

固定資産評価証明書とは、土地や建物の固定資産評価額を証明する書類です。土地や建物の評価額が記載されているので、名義変更する際の登録免許税額や毎年の固定資産税額がわかります。

固定資産評価証明書は市区町村の役所で取得可能で、取得できるのは所有者または所有者と同居する家族のみです。委任状があれば代理人でも取得できます。

不動産を売却するには、取引者が本人であることを確認するために本人確認書類が必要です。運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなどの身分証明書を用意しておきましょう。

共有不動産を売却するときは、所有者全員の本人確認書類が必要です。相続などによって所有者が複数人いる場合は、全員の本人確認書類を収集しておきましょう。

印鑑証明書は、登記手続きなどに使用された印鑑が本物か証明する書類です。所有権移転登記を行う際の必須書類なので、忘れずに用意しましょう。

印鑑証明書は3か月で有効期限が切れるため、期限に注意が必要です。市区町村の窓口で申請すれば取得できますが、マイナンバーカードを持っている人はコンビニエンスストアでも取得できます。

金融機関で住宅ローンを組む場合、重要事項説明書の提出が必須です。重要事項説明書とは、売買する物件の情報・売買時の条件など取引内容が詳しく記載されている書類をいいます。

重要事項説明書は法的効力を持つ書類であるため、個人で作成することはできません。宅地建物取引士のいる不動産会社に作成を依頼する必要があります。お金を払ってプロに依頼しなければなりませんが、売買のすべてを仲介業者に委託する場合と比べると、それほど大きな費用はかかりません。

不動産の個人売買で利用するのは金利が低い住宅ローンが一般的ですが、住宅ローン以外のローンに申し込む手段もあります。重要事項説明書の作成の依頼先が見つからない、または取引にかかるコストを少しでも抑えたい人は住宅ローン以外のローンを検討してみてもいいでしょう。

ただし、重要事項説明書が不要なローンは金利が高い傾向があります。毎月の返済額および総返済額が割高になることも考慮して検討してください。

不動産の売却費用を抑えるには、仲介手数料が安い不動産会社を選ぶとよいでしょう。仲介手数料は売買価格×3％+60,000円ですが、この金額はあくまで上限です。仲介手数料が無料または格安の不動産会社を見つけて仲介を依頼すれば、コストが抑えられます。

ただし、手数料が安いのには理由があるはずなので注意が必要です。仲介手数料以外に発生する費用がないかよく確認してください。

はじめて不動産売買を行う人のなかには、信頼できる不動産会社の探し方がわからない人もいるでしょう。以下の記事では、インターネット上で人気の不動産投資会社をランキング形式で紹介しています。不動産会社選びに悩んでいる人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産会社に仲介手数料の値下げ交渉を行うこともひとつの方法です。

仲介手数料の安い不動産会社が不安であれば、信頼できる不動産会社に対して仲介手数料の交渉を行ってみてください。不動産会社も顧客が離れると売り上げにならないため、応じてくれることがあります。

具体的な交渉例として、買主が決まっているので広告費をカットしてほしい、〇〇の書類は自分で用意するのでそのぶん安くしてほしい、などの交渉ができるでしょう。

リフォームや解体をせず売却すれば、売却費用を抑えられます。リフォームや解体の費用は自己資金で一括払いする必要があるので、仲介手数料より負担が大きくなることも。手をつけないと物件が売れづらくなる可能性もありますが、売却費用を最大で数百万円削減できるでしょう。

トイレのリフォームは30〜50万円、外壁のリフォームは50〜200万円、解体は100〜200万円が相場です。費用を極力抑えたいなら、できるだけ工事を避けて売却することをおすすめします。