- Eskişehir Yolu 8.Km No:156 06530 Ankara/Turkey
- 00 90 312 292 88 24
Yener Coşkun
Capital Markets Board of Turkey, TED University, Department Member
- Mortgage markets, Housing finance, Real Estate Finance, Real estate valuation, Real Estate Development, Financial Markets, and 26 moreReal estate economics (Business), Portfolio Management, Emerging real estate markets, Land management, Capital Markets, Venture Capital, Housing Economics, Land and Property Development, Financial Risk Management, Housing in Developing Areas, Housing, Regulation, Happiness Economics, Finance, Financial Economics, Corporate Governance, Banking, Real Estate Economics, Globalization, Financial Derivatives, Modern Turkey, Real Estate, Financial Crisis of 2008/2009, Affordable Housing, Risk Management, and Investment Bankingedit
- Yener Coskun, Assoc. Prof., have currently both government experience and academic background. He has been working fo... moreYener Coskun, Assoc. Prof., have currently both government experience and academic background. He has been working for Capital Markets Board of Turkey since 1995 by specifically focusing on investment banking, institutional investments, REITs, and other capital market activities. At the academic side, his research areas are financial economics and housing macroeconomy. Yener spent 10 months at Wharton School, University of Pennsylvania (2002–2003), as a visiting scholar and 9 months in University of Sheffield (2018-2019) as a post-doctoral researcher. He awarded MSc in Banking at Gazi University (Turkey) in 2007 and Ph.D. in real estate development at Ankara University (Turkey) in 2013. He awarded associate professor title (docent) in finance from Council of Higher Education of Turkey in 2018. Selected previous international professional/academic experiences of Coskun were member of RICS (MRICS), consultative member of RICS Sustainability Task Force Europe, acting chair for European Real Estate Society (ERES) Ph.D. Student Committee (in 2010-2013), and deputy chairman of the Education Committee of The Association of Appraisal Expert of Turkey (in 2017). Dr. Coskun was visiting lecturer for University of Sarajevo (2012-2013), Izmir University of Economics (2012-2016), Middle East Technical University (2017), University of Ljubljana (2018), and University of Sheffield (2019). He currently holds visiting lecturer positions at and TED University, Turkey (2019-2020). He has three published books, several peer-reviewed (in journals&books) and professional articles in finance, real estate finance and housing macroeconomics. Among others, his studies published in Housing Studies, Emerging Markets Review and Empirical Economics. He has various awards from different institutions such as The Scientific and Technological Research Council of Turkey, The Central Bank of the Republic of Turkey, Emerald and Federation of Turkish Philatelic Federation. Dr. Coskun holds local professional designations related to capital markets and real estate appraisal. As the scientific responsibilities, he contributes as reviewer and editorial & advisory board members in journals/conferences. Coskun currently edits two books (from Springer and Seckin Publication) on real estate valuation & finance.
Web-Sites
ORCID: https://orcid.org/0000-0002-3351-998X ;
SCOPUS: https://www.scopus.com/authid/detail.uri?authorId=57183932200
Mendeley: https://www.mendeley.com/profiles/yener-coskun2/
Publons: https://publons.com/dashboard/summary/
Researchgate: https://www.researchgate.net/profile/Yener_Coskun
SSRN: http://papers.ssrn.com/sol3/cf_dev/AbsByAuth.cfm?per_id=467174
Specialties: Housing macroeconomics, finance, real estate finance, real estate appraisaledit
Dissertation employs qualitative/quantitative approaches to define problems and to develop suggestions for Turkish mortgage market and housing finance system. In qualitative analysis, we define that existing mortgage system has not... more
Dissertation employs qualitative/quantitative approaches to define problems and to develop suggestions for Turkish mortgage market and housing finance system. In qualitative analysis, we define that existing mortgage system has not provided sufficient background for both market development and solution of housing question of mid/lower income groups. Lack of efficient subsidy scheme and income/wealth constraints of the households are essential reasons of this failure. Research also suggests that an integrated mechanism, involving market based housing supply/finance mechanism and Housing Development Agency’s (TOKI) system, would be useful to develop institutional housing finance and to solve housing puzzle of mid/lower income groups. In quantitative analysis, we scrutinize causal relationship between volume of housing credit and macroeconomic indicators over the period (2005: 01)-(2011: 09). By using monthly data, we employ ADF, VaR analysis, cointegration analysis, VECM, Granger causality tests, impulse-response functions and variance decomposition models. Below conclusions may be drawn from the emprical research. First, housing credit is negatively cointegrated with housing credit real interest rate (RFO) and positively cointegrated with the monetary aggregate (M2), residential buildings floor area according to occupancy permits (KI), and real GDP per person (KB). The findings generally suggest that mortgage market has complicated interactions with macroeconomy. Secondly, it is determined that occupancy permit, as proxy of housing demand and activity level of housing market, is the most critical policy instrument and performance indicator of Turkish housing market. Moreover, based on determinations on M2/KB, findings suggest that policies aim to minimize income/wealth inequalities may also support housing credit growth and hence development of institutional housing finance in Turkey.
Research Interests:
Konut toplumsal, ekonomik, psikolojik, kültürel ve siyasal boyutları bulunan çok yönlü bir olgudur. Toplumun önemli bir kesimi için, konut mülkiyetine sahip olunmasındaki finansal zorluklar, konutun önemli bir sosyo-ekonomik/politik sorun... more
Konut toplumsal, ekonomik, psikolojik, kültürel ve siyasal boyutları bulunan çok yönlü bir olgudur. Toplumun önemli bir kesimi için, konut mülkiyetine sahip olunmasındaki finansal zorluklar, konutun önemli bir sosyo-ekonomik/politik sorun olarak ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Çalışmamızda, Türkiye’deki konut sorununun çözülmesinde önemli bir işlev üstlenebileceği düşünülen, ipotekli konut finansmanı sisteminin (İKFS) nitelikleri ve geliştirilmesine yönelik koşullar incelenmiştir. Çalışmada yer alan nitel analizlerde; yazın incelemesi, karşılaştırmalı veri analizi ve çeşitli ülkelerin konut finansmanı sistemlerinin incelendiği örnek olay analizlerine yer verilmiştir. Nitel analizlerde yanıtı aranan soruların başında; ülke uygulamaları ve ülkemize özgü koşullar ışığında İKFS’nin nitelikleri, konut finansmanı sisteminin gelişme ön koşulları, Türkiye’deki İKFS’nin özellikleri ve ne ölçüde başarılı olabildiği gelmektedir.Öte yandan, Türkiye’deki konut arzı ağırlıklı olarak piyasa mekanizması tarafından sağlanmakla birlikte, TOKİ’nin konut arzındaki payının ve konut piyasalarındaki etkinliğinin giderek arttığı gözlenmektedir. Bu kapsamda çalışmada, TOKİ sisteminin ve piyasa mekanizmasına dayalı konut üretim/finansman sisteminin daha etkin bir tasarımda faaliyet göstermesine yönelik bir model önerisine (TOKİBANK) de yer verilmiştir.
Research Interests:
Finance literature underlines that banks are special, due to systemic risk concerns and public good features in the banking business. Therefore, disciplining the banking risks should be accepted as the core business for all participants... more
Finance literature underlines that banks are special, due to systemic risk concerns and public good features in the banking business. Therefore, disciplining the banking risks should be accepted as the core business for all participants of the discipline process. In this context, official discipline, market discipline and self discipline are the disciplinary mechanisms and aim to direct bank level risk management. Taking into account that official and market discipline need self discipline to direct bank level discipline process, we should note that self discipline is the essential tool in the disciplinary environment. Self discipline is the bank level control mechanism and risk management system is at the centre of this mechanism. Research question of the thesis is that weaknesses and inefficiencies of self
discipline framework should be improved by positive externalities arising from the effective use of the market and official discipline despite their inherent weaknesses. As methodology, we used national and international data and literature for theoretical reasearch, case studies and regulations. Information and data problem of the failing
banks has the limitation of the thesis. Therefore, we could analyze 4 Turkish banking institutions in the chapter 4 which are sufficient enough to clarify our argument. Finally, in terms of both theory and in the case of four failing Turkish banking institutions, the conclusion of our study is that although it is not easy to reach perfect disciplinary environment, weaknesses and inefficiencies of self discipline framework should be improved by both improving the current self discipline framework and also using positive externalities arising from the effective use of market and official discipline. In the context of Turkish banking, it is also defined that official and self discipline framework were improved after 2000-2001 economic crisis, but market discipline has still important limitations in terms of both regulatory framework and market practice.
Keywords: Risk Management, Banking Firms, Official Discipline, Market Discipline, Accounting and Reporting System, Internal Control, Internal Audit, Corporate Governance.
discipline framework should be improved by positive externalities arising from the effective use of the market and official discipline despite their inherent weaknesses. As methodology, we used national and international data and literature for theoretical reasearch, case studies and regulations. Information and data problem of the failing
banks has the limitation of the thesis. Therefore, we could analyze 4 Turkish banking institutions in the chapter 4 which are sufficient enough to clarify our argument. Finally, in terms of both theory and in the case of four failing Turkish banking institutions, the conclusion of our study is that although it is not easy to reach perfect disciplinary environment, weaknesses and inefficiencies of self discipline framework should be improved by both improving the current self discipline framework and also using positive externalities arising from the effective use of market and official discipline. In the context of Turkish banking, it is also defined that official and self discipline framework were improved after 2000-2001 economic crisis, but market discipline has still important limitations in terms of both regulatory framework and market practice.
Keywords: Risk Management, Banking Firms, Official Discipline, Market Discipline, Accounting and Reporting System, Internal Control, Internal Audit, Corporate Governance.
Research Interests:
PREFACE (Selected Parts) Financial discipline is important for both financial firms and the financial system. The finance literature provides many examples of the importance of financial discipline, especially given the number of... more
PREFACE (Selected Parts)
Financial discipline is important for both financial firms and the financial system. The finance literature provides many examples of the importance of financial discipline, especially given the number of recent corporate failures worldwide. In this book, we argue that the concept of self discipline can improve the performance of financial firms through effective accounting and reporting, internal control, internal auditing, risk management and corporate governance. To emphasize the importance of risk management in this framework, it should be noted that both a firm and its stakeholders have an incentive to establish effective internal and industry-wide risk management standards.
From the financial firms’ point of view, financial firms (like other firms) have incentives to manage firm level risks. The essential motive behind their self disciplinary incentives is clear: to make more money in a more secure environment. This firm level approach is directed at the firm’s internal needs only.
Financial history reveals that firm level risks may have a destructive impact on the financial system as a whole. To prevent or to reduce the negative impact of firm level risks, regulators also need to improve disciplinary practices of financial firms by using their intervention tools. The rationale of government interventions arises from social benefits and responsibilities of regulators. For example, one of the key elements of the securities and insurance business is their intensive emphasis on maintaining investor protection and confidence. From the banking perspective, one of the most important rationales of government intervention is to protect the financial system from systemic problems. So, in order to protect investors and the financial system, regulators and supervisors set rules and regulations and intervene in the governance of financial intermediaries. Additionally, one of the most important tools of this intervention process is to direct the risk management practices of financial firms. Therefore, from the regulation and monitoring sides of the financial intermediaries, effective risk management and control systems assure the protection of investors and promote stability throughout the entire financial system.
On the other hand, investors need a more secure financial system and they want to do business with a trustworthy service provider. Thus, because they seek out a secure institution to keep their funds, investors tend to view firm level effective risk management practices as a sign of confidence.
As seen, expectations from risk management vary. The research question of this book is whether self discipline creates a safe financial environment for financial firms. In other words, whether financial firms, regulators/supervisors and investors would trust self discipline alone as a disciplinary tool. In this book, we examine the mechanisms, components and finally, the pros and cons of self discipline. In our conclusion, we define self discipline as one of the most powerful disciplinary tools available to financial firms. But we also ask whether its limitations, weaknesses, inefficiencies and ineffectiveness require complementary disciplinary tools to improve firm and industry level discipline and control.
We are aware that we have raised questions about the effectiveness of current firm-wide risk management practices and, therefore, of the sufficiency of self discipline. As a result of the recent worldwide corporate scandals and failures, not only financial firms but also their stakeholders (particularly regulators/supervisors and investors) ask themselves whether self discipline is strong enough to promote stability both in the firm and also in the entire financial system. It is important to note that the finance world is still in the early stages of developing risk management and regulators (and investors) are looking for complementary ways to discipline risks. At this time, our approach provides a reasonable critique of self discipline with the goal of developing a better discipline and control environment for financial intermediaries.
Financial discipline is important for both financial firms and the financial system. The finance literature provides many examples of the importance of financial discipline, especially given the number of recent corporate failures worldwide. In this book, we argue that the concept of self discipline can improve the performance of financial firms through effective accounting and reporting, internal control, internal auditing, risk management and corporate governance. To emphasize the importance of risk management in this framework, it should be noted that both a firm and its stakeholders have an incentive to establish effective internal and industry-wide risk management standards.
From the financial firms’ point of view, financial firms (like other firms) have incentives to manage firm level risks. The essential motive behind their self disciplinary incentives is clear: to make more money in a more secure environment. This firm level approach is directed at the firm’s internal needs only.
Financial history reveals that firm level risks may have a destructive impact on the financial system as a whole. To prevent or to reduce the negative impact of firm level risks, regulators also need to improve disciplinary practices of financial firms by using their intervention tools. The rationale of government interventions arises from social benefits and responsibilities of regulators. For example, one of the key elements of the securities and insurance business is their intensive emphasis on maintaining investor protection and confidence. From the banking perspective, one of the most important rationales of government intervention is to protect the financial system from systemic problems. So, in order to protect investors and the financial system, regulators and supervisors set rules and regulations and intervene in the governance of financial intermediaries. Additionally, one of the most important tools of this intervention process is to direct the risk management practices of financial firms. Therefore, from the regulation and monitoring sides of the financial intermediaries, effective risk management and control systems assure the protection of investors and promote stability throughout the entire financial system.
On the other hand, investors need a more secure financial system and they want to do business with a trustworthy service provider. Thus, because they seek out a secure institution to keep their funds, investors tend to view firm level effective risk management practices as a sign of confidence.
As seen, expectations from risk management vary. The research question of this book is whether self discipline creates a safe financial environment for financial firms. In other words, whether financial firms, regulators/supervisors and investors would trust self discipline alone as a disciplinary tool. In this book, we examine the mechanisms, components and finally, the pros and cons of self discipline. In our conclusion, we define self discipline as one of the most powerful disciplinary tools available to financial firms. But we also ask whether its limitations, weaknesses, inefficiencies and ineffectiveness require complementary disciplinary tools to improve firm and industry level discipline and control.
We are aware that we have raised questions about the effectiveness of current firm-wide risk management practices and, therefore, of the sufficiency of self discipline. As a result of the recent worldwide corporate scandals and failures, not only financial firms but also their stakeholders (particularly regulators/supervisors and investors) ask themselves whether self discipline is strong enough to promote stability both in the firm and also in the entire financial system. It is important to note that the finance world is still in the early stages of developing risk management and regulators (and investors) are looking for complementary ways to discipline risks. At this time, our approach provides a reasonable critique of self discipline with the goal of developing a better discipline and control environment for financial intermediaries.
Research Interests:
The application of automated valuation methodology (AVM) procedure to income approach normally deals with direct capitalization. This happens although the great diffusion of discounted cash flow (DCF) analysis. The main objectives of... more
The application of automated valuation methodology (AVM) procedure
to income approach normally deals with direct capitalization. This happens although the great diffusion of discounted cash flow (DCF) analysis. The main objectives of paper are twofold: first, we aim to propose an AVM procedure based on the relationship between the DCF inputs and outputs. Second, we seek to determine discount rate and local risk premium in the case of Bari commercial market The study also refines discussions on risk premium factor in the regressed DCF application. The study also and identifies the room for enhancing the suggested methodology. The solution proposed is the model A of Regressed DCF (d’Amato and Kauko 2012).
to income approach normally deals with direct capitalization. This happens although the great diffusion of discounted cash flow (DCF) analysis. The main objectives of paper are twofold: first, we aim to propose an AVM procedure based on the relationship between the DCF inputs and outputs. Second, we seek to determine discount rate and local risk premium in the case of Bari commercial market The study also refines discussions on risk premium factor in the regressed DCF application. The study also and identifies the room for enhancing the suggested methodology. The solution proposed is the model A of Regressed DCF (d’Amato and Kauko 2012).
Research Interests:
As the subject of this Chapter, one of the exception is Turkish construction industry. Success in the construction industry requires to combine several inter disciplinary fields such as planning and organization, technology, work-force,... more
As the subject of this Chapter, one of the exception is Turkish construction industry. Success in the construction industry requires to combine several inter disciplinary fields such as planning and organization, technology, work-force, physical and liquid capital, knowledge of economy/specific market, and various regulations etc.
Svrha ove studije jeste razmotriti kako je turska građevinska industrija postala regionalni, a posebno svjetski vodeći “igrač”. Iako je u profesionalnom svijetu poznato da je turska građevinska industrija tokom posljednjih decenija imala veliki angažman i ostvarila dobre rezultate u svijetu te da se taj uspjeh ne može objasniti srećom, dosad je tu činjenicu analiziralo vrlo malo studija. Uz korištenje i pregled opsežne literature, tržišnih statistika, SWOT analize (snage, slabosti, prilike, prijetnje) i intervjua sa dva vodeća eksperta u industriji, nastojat ćemo objasniti pozadinu tog uspjeha. Da bismo postigli taj cilj, specifični ciljevi ovog poglavlja su: 1. identificirati utjecaje industrije u turskoj ekonomiji, 2. istražiti globalne utjecaje u industriji i prikazati ansformaciju industrije od lokalne u globalnu, 3. kritički ocijeniti lekcije naučene od industrije u kontekstu regionalne i globalne ekonomske integracije.
Svrha ove studije jeste razmotriti kako je turska građevinska industrija postala regionalni, a posebno svjetski vodeći “igrač”. Iako je u profesionalnom svijetu poznato da je turska građevinska industrija tokom posljednjih decenija imala veliki angažman i ostvarila dobre rezultate u svijetu te da se taj uspjeh ne može objasniti srećom, dosad je tu činjenicu analiziralo vrlo malo studija. Uz korištenje i pregled opsežne literature, tržišnih statistika, SWOT analize (snage, slabosti, prilike, prijetnje) i intervjua sa dva vodeća eksperta u industriji, nastojat ćemo objasniti pozadinu tog uspjeha. Da bismo postigli taj cilj, specifični ciljevi ovog poglavlja su: 1. identificirati utjecaje industrije u turskoj ekonomiji, 2. istražiti globalne utjecaje u industriji i prikazati ansformaciju industrije od lokalne u globalnu, 3. kritički ocijeniti lekcije naučene od industrije u kontekstu regionalne i globalne ekonomske integracije.
Research Interests:
ABSTRACT: The study investigates weak form efficiency (random walk) in Borsa Istanbul 100 Index over the periods of 1993-2015, 1993-2002 and 2003-2015. We utilize ADF and KPSS unit root tests and also Lee and Strazicich (LS) (2003) and... more
ABSTRACT: The study investigates weak form efficiency (random walk) in Borsa Istanbul 100 Index over the periods of 1993-2015, 1993-2002 and 2003-2015. We utilize ADF and KPSS unit root tests and also Lee and Strazicich (LS) (2003) and Narayan and Popp (NP) (2010) tests. The study suggests that Borsa Istanbul 100 Index does not show random walk or weak form efficiency. The evidence has several critical implications for policy makers and market participants.
ÖZET: Bu çalışmada etkin piyasalar hipotezi kuramsal ve yerli/yabancı yazın bağlamında uygulamasal boyutlarıyla irdelenmiştir. Ayrıca BİST 100 Endeksi’nin ay sonu ikinci seans kapanış verileri kullanılarak 1993-2015, 1993-2002 ve 2003-2015 dönemlerinde rassal yürüyüş gösterip göstermediği, diğer bir deyişle zayıf form etkin piyasa olup olmadığı, analiz edilmiştir. Yöntem olarak normal dağılım testi, geleneksel birim kök testleri olan Genişletilmiş Dikey Fuller (ADF) ve Kwiatkowski, Phillips, Schmidt ve Shin KPSS (1992) testleri ve iki yapısal kırılmalı Lee ve Strazicich (LS) (2003) ve Narayan ve Popp (NP) (2010) testleri kullanılmıştır.
Çalışmamızda kullanılan yapısal kırılmalı birim kök testleri çeşitli içeriklerde Borsa İstanbul’un zayıf formda etkin olmadığına (rassal yürüyüş özelliği göstermediğine) işaret etmektedir. Bu nedenle, analiz edilen 1993-2015, 1993-2002 ve 2003-2015 dönemlerinde BİST 100 endeks değerinin, dolayısıyla endeks bileşeni olan hisse senetlerinin fiyatlarının, kamuya açıklanan bütün bilgileri yansıtmıyor olabileceği ileri sürülebilir. Bu piyasa koşulları aynı zamanda, geçmiş fiyat hareketleri kullanılarak normal-üstü getiri elde edilebileceğini de ima etmektedir. Söz konusu bulgunun piyasa katılımcıları açısından en dikkat çekici olabilecek sonucu; hisse senedi fiyatlarının ne yönde hareket edebileceğinin öngörülebilir olmasının, piyasada dürüst fiyat oluşumunun sorunlu olabileceğine işaret etmesi olasılığıdır. Bulgular ülkemizde hane halkının hisse senedi yatırımına sınırlı ölçüde yönelmesinin, hisse senedi piyasasının beklenen ölçüde gelişmemesinin ve hisse senedi finansmanının büyümeye sınırlı katkı sağlamasının; Borsa İstanbul’un rassal yürüyüş özelliği göstermemesi ile ilişkili olabileceğini düşündürmektedir. Bulgular ve buna dayalı çıkarımlara ilişkin olarak politika yapıcıların; hisse senedi piyasasının etkinliğini geliştirecek piyasa dinamiklerine ve düzenleme, denetim ve yaptırımlara öncelik vermesi önerilebilir.
ÖZET: Bu çalışmada etkin piyasalar hipotezi kuramsal ve yerli/yabancı yazın bağlamında uygulamasal boyutlarıyla irdelenmiştir. Ayrıca BİST 100 Endeksi’nin ay sonu ikinci seans kapanış verileri kullanılarak 1993-2015, 1993-2002 ve 2003-2015 dönemlerinde rassal yürüyüş gösterip göstermediği, diğer bir deyişle zayıf form etkin piyasa olup olmadığı, analiz edilmiştir. Yöntem olarak normal dağılım testi, geleneksel birim kök testleri olan Genişletilmiş Dikey Fuller (ADF) ve Kwiatkowski, Phillips, Schmidt ve Shin KPSS (1992) testleri ve iki yapısal kırılmalı Lee ve Strazicich (LS) (2003) ve Narayan ve Popp (NP) (2010) testleri kullanılmıştır.
Çalışmamızda kullanılan yapısal kırılmalı birim kök testleri çeşitli içeriklerde Borsa İstanbul’un zayıf formda etkin olmadığına (rassal yürüyüş özelliği göstermediğine) işaret etmektedir. Bu nedenle, analiz edilen 1993-2015, 1993-2002 ve 2003-2015 dönemlerinde BİST 100 endeks değerinin, dolayısıyla endeks bileşeni olan hisse senetlerinin fiyatlarının, kamuya açıklanan bütün bilgileri yansıtmıyor olabileceği ileri sürülebilir. Bu piyasa koşulları aynı zamanda, geçmiş fiyat hareketleri kullanılarak normal-üstü getiri elde edilebileceğini de ima etmektedir. Söz konusu bulgunun piyasa katılımcıları açısından en dikkat çekici olabilecek sonucu; hisse senedi fiyatlarının ne yönde hareket edebileceğinin öngörülebilir olmasının, piyasada dürüst fiyat oluşumunun sorunlu olabileceğine işaret etmesi olasılığıdır. Bulgular ülkemizde hane halkının hisse senedi yatırımına sınırlı ölçüde yönelmesinin, hisse senedi piyasasının beklenen ölçüde gelişmemesinin ve hisse senedi finansmanının büyümeye sınırlı katkı sağlamasının; Borsa İstanbul’un rassal yürüyüş özelliği göstermemesi ile ilişkili olabileceğini düşündürmektedir. Bulgular ve buna dayalı çıkarımlara ilişkin olarak politika yapıcıların; hisse senedi piyasasının etkinliğini geliştirecek piyasa dinamiklerine ve düzenleme, denetim ve yaptırımlara öncelik vermesi önerilebilir.
Research Interests:
Marketization in housing finance reached its peak level in last decade and become new normal in Turkey thanks to private sector initiatives in housing supply, PPP activities of Housing Development Agency, booming primary mortgage market,... more
Marketization in housing finance reached its peak level in last decade and become new normal in Turkey thanks to private sector initiatives in housing supply, PPP activities of Housing Development Agency, booming primary mortgage market, growing internationalization, and urban regeneration. Paper explores economic/institutional environment of Turkish housing finance system in last 25 years. The paper asks how marketization has affected housing markets and specifically housing finance practices. By defining three sub-periods, this research question highlights origins/impacts of market-oriented policies in Turkish housing market and attemps to document evolution of housing policies/dynamics after 1980’s. This paper contributes to existing housing finance debates in two ways. First, it shows evolution of government policies and market-based housing finance practices in Turkey in the context of marketization process. Second, the paper highlights both developments and also problems/trends of Turkish housing finance system to provide insight into near future.
Global financial crisis has intensively affected U.S. economy and global financial system. There are still many problems remain unsolved after the first shock of crisis such as effectiveness of policy measures, concerns on public... more
Global financial crisis has intensively affected U.S. economy and global financial system. There are still many problems remain unsolved after the first shock of crisis such as effectiveness of policy measures, concerns on public interventions etc. This paper analyzes the relationship between systemic risk Management and regulation in the context of rules and regulations of the Troubled Asset Relief Program (TARP), which was created by the Emergency Economic Stabilization Act of 2008 (EESA), and Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. It seems diffucult to predict potential success of the above regulations for now. But it is possible to claim that these regulations has increased the power of politicians and bureaucrats. It may be observable that the winner was the “markets” at the end of the financial failure&turmoil®ulation spiral of post 1980’s. If this phenomenon would also be valid in post crisis period, new regulations may not satisfy the expectations. In this context, systemic risk arising from the too big financial institutions would continue to threat global financial system. Additionally, however criticisms on the current regulatory structures of GSEs (specifically for the Fannie Mae&Freddie Mac) seem noteworthy, it would better to wait and analyze the outcomes of current policies on the GSEs.
Research Interests:
ABSTRACT Turkey is well behind the many countries according to socio- economic development criteria. Activities aim to make Istanbul a financial center seem paradoxical due to less developed and risky characteristics of national... more
ABSTRACT
Turkey is well behind the many countries according to socio-
economic development criteria. Activities aim to make Istanbul a financial center seem paradoxical due to less developed and risky characteristics of national economy and financial system. It seems that these activities have both economic and political rationales. Economic rationale of the Istanbul Financial Center (IFC) project suggests that Turkish economy has transformed to a safe harbor. Political rationale of this project may imply that evolving economy politics of post 9/11 environment may create economic advantages for Turkey. It has observed that the tool of regulation is of central role for the idea of the development of a financial center in Istanbul. In this paper, by using literature and data analysis, we examine the chance of the success of the regulatory/bureaucratic approach for IFC project.
We conclude that IFC project has weak internal dynamics and it occurred due to both its political attractiveness and also cyclical local/global economic/political conditions. But, it is not realistic to expect strong positive outcomes from the IFC project, if the project would focus only regulatory/bureaucratic approach.
ÖZET
Kalkınmışlık ölçütleri açısından ülkemiz çoğu ülkenin gerisindedir. Ulusal ekonominin ve finansal sistemin birçok açıdan az gelişmişliği/riskliliği veri iken İstanbul’un finans merkezi olmasına ilişkin çalışmalar paradoksal görünmektedir. Bu amaçla ortaya konulan yaklaşımın ekonomik ve siyasi olmak üzere iki önemli dayanağının bulunduğu düşünülmektedir. Ekonomik bağlamda Türk ekonomisinin artık “güvenli liman” haline geldiği üzerinde durulurken, politik yaklaşımda ise 11 Eylül sonrasında değişen siyasi iklim çerçevesinde gelişen yeni ekonomi politiğin ülkemiz lehine ekonomik avantaja dönüştürülebileceği gündeme getirilmektedir. Söz konusu avantajlardan finansal merkez olunması şeklinde bir değerin ortaya çıkmasında ise; kamu yönetiminin düzenleme işlevine merkezi bir rol verildiği görülmektedir. Yöntem olarak literatür taraması ve karşılaştırmalı veri analizinin esas alındığı bu çalışmada, düzenlemeci bir yaklaşım çerçevesinde İstanbul’un finansal merkez olması projesinin gerçekleştirilebilirliği incelenmiştir. İnceleme sonucunda; daha çok konjonktürel nedenler/siyasi cazibesi nedeniyle gündeme getirildiği ve içsel dinamiklerinin zayıf olduğu düşünülen İstanbul’un finansal merkez olması projesinin; salt düzenlemeci bir yaklaşım çerçevesinde hayata geçirilmesinin gerçekçi/inandırıcı olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Turkey is well behind the many countries according to socio-
economic development criteria. Activities aim to make Istanbul a financial center seem paradoxical due to less developed and risky characteristics of national economy and financial system. It seems that these activities have both economic and political rationales. Economic rationale of the Istanbul Financial Center (IFC) project suggests that Turkish economy has transformed to a safe harbor. Political rationale of this project may imply that evolving economy politics of post 9/11 environment may create economic advantages for Turkey. It has observed that the tool of regulation is of central role for the idea of the development of a financial center in Istanbul. In this paper, by using literature and data analysis, we examine the chance of the success of the regulatory/bureaucratic approach for IFC project.
We conclude that IFC project has weak internal dynamics and it occurred due to both its political attractiveness and also cyclical local/global economic/political conditions. But, it is not realistic to expect strong positive outcomes from the IFC project, if the project would focus only regulatory/bureaucratic approach.
ÖZET
Kalkınmışlık ölçütleri açısından ülkemiz çoğu ülkenin gerisindedir. Ulusal ekonominin ve finansal sistemin birçok açıdan az gelişmişliği/riskliliği veri iken İstanbul’un finans merkezi olmasına ilişkin çalışmalar paradoksal görünmektedir. Bu amaçla ortaya konulan yaklaşımın ekonomik ve siyasi olmak üzere iki önemli dayanağının bulunduğu düşünülmektedir. Ekonomik bağlamda Türk ekonomisinin artık “güvenli liman” haline geldiği üzerinde durulurken, politik yaklaşımda ise 11 Eylül sonrasında değişen siyasi iklim çerçevesinde gelişen yeni ekonomi politiğin ülkemiz lehine ekonomik avantaja dönüştürülebileceği gündeme getirilmektedir. Söz konusu avantajlardan finansal merkez olunması şeklinde bir değerin ortaya çıkmasında ise; kamu yönetiminin düzenleme işlevine merkezi bir rol verildiği görülmektedir. Yöntem olarak literatür taraması ve karşılaştırmalı veri analizinin esas alındığı bu çalışmada, düzenlemeci bir yaklaşım çerçevesinde İstanbul’un finansal merkez olması projesinin gerçekleştirilebilirliği incelenmiştir. İnceleme sonucunda; daha çok konjonktürel nedenler/siyasi cazibesi nedeniyle gündeme getirildiği ve içsel dinamiklerinin zayıf olduğu düşünülen İstanbul’un finansal merkez olması projesinin; salt düzenlemeci bir yaklaşım çerçevesinde hayata geçirilmesinin gerçekçi/inandırıcı olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Research Interests:
We think that evolving role of Turkey’s new political stance, after Cold War and latest developments in the Middle East Region, needs better reconciliation between costs and benefits of open economy. In this perspective, by considering... more
We think that evolving role of Turkey’s new political stance, after Cold War and latest developments in the Middle East Region, needs better reconciliation between costs and benefits of open economy. In this perspective, by considering national economic security concept, real politics of the world economy and current conditions of the Turkish economy, Turkey needs a new national interest oriented and pragmatic economic understanding for secure and sustainable development.
Research Interests:
Global financial crisis has created a major disaster to global economy. The crisis followed by massive regulatory reactions in national and global levels as also occurred in previous crises. However some overemphasized the role of... more
Global financial crisis has created a major disaster to global economy. The crisis followed by massive regulatory reactions in national and global levels as also occurred in previous crises. However some overemphasized the role of regulation for the prevention of the crisis, the recent market dynamics suggest that global financial risks may rise again. Some of the indicators and the words of leading commentators suggest that the risks and imbalances of the financial markets may implicitly suggest a newly emerging crisis.
Research Interests:
Purpose – The purpose of this paper is to introduce an empirical model for house price spillovers between real estate markets. The model is presented by using data from the US-UK and London-New York housing markets over a period of... more
Purpose – The purpose of this paper is to introduce an empirical model for house price spillovers between real estate markets. The model is presented by using data from the US-UK and London-New York housing
markets over a period of 1975Q1-2016Q1 by employing both static and dynamic methodologies.
Design/methodology/approach – The research analyzes long-run static and dynamic spillover elasticity coefficients by employing three methods, namely, autoregressive distributed lag, the fully modified ordinary least square and dynamic ordinary least squares estimator under a Kalman filter approach. The empirical method also investigates dynamic correlation between the house prices by employing the dynamic control correlation method.
Findings – The paper shows how a dynamic spillover pricing analysis can be applied between real estate markets. On the empirical side, the results show that country-level causality in housing prices is running from the USA to UK, whereas city-level causality is running from London to New York. The model outcomes suggest that real estate portfolios involving US and UK assets require a dynamic risk
management approach.
Research limitations/implications – One of the findings is that the dynamic conditional correlation between the US and the UK housing prices is broken during the crisis period. The paper does not discuss
the reasons for that break, which requires further empirical tests by applying Markov switching regime shifts. The timing of the causality between the house prices is not empirically tested. It can be examined
empirically by applying methods such as wavelets.
Practical implications – The authors observed a unidirectional causality from London to New York house prices, which is opposite to the aggregate country-level causality direction. This supports London’s
specific power in the real estate markets. London has a leading role in the global urban economies residential housing markets and the behavior of its housing prices has a statistically significant causality
impact on the house prices of New York City.
Social implications – The house price co-integration observed in this research at both country and city levels should be interpreted as a continuity of real estate and financial integration in practice.
Originality/value – The paper is the first research which applies a dynamic spillover analysis to examine the causality between housing prices in real estate markets. It also provides a long-term empirical evidence for a dynamic causal relationship for the global housing markets.
markets over a period of 1975Q1-2016Q1 by employing both static and dynamic methodologies.
Design/methodology/approach – The research analyzes long-run static and dynamic spillover elasticity coefficients by employing three methods, namely, autoregressive distributed lag, the fully modified ordinary least square and dynamic ordinary least squares estimator under a Kalman filter approach. The empirical method also investigates dynamic correlation between the house prices by employing the dynamic control correlation method.
Findings – The paper shows how a dynamic spillover pricing analysis can be applied between real estate markets. On the empirical side, the results show that country-level causality in housing prices is running from the USA to UK, whereas city-level causality is running from London to New York. The model outcomes suggest that real estate portfolios involving US and UK assets require a dynamic risk
management approach.
Research limitations/implications – One of the findings is that the dynamic conditional correlation between the US and the UK housing prices is broken during the crisis period. The paper does not discuss
the reasons for that break, which requires further empirical tests by applying Markov switching regime shifts. The timing of the causality between the house prices is not empirically tested. It can be examined
empirically by applying methods such as wavelets.
Practical implications – The authors observed a unidirectional causality from London to New York house prices, which is opposite to the aggregate country-level causality direction. This supports London’s
specific power in the real estate markets. London has a leading role in the global urban economies residential housing markets and the behavior of its housing prices has a statistically significant causality
impact on the house prices of New York City.
Social implications – The house price co-integration observed in this research at both country and city levels should be interpreted as a continuity of real estate and financial integration in practice.
Originality/value – The paper is the first research which applies a dynamic spillover analysis to examine the causality between housing prices in real estate markets. It also provides a long-term empirical evidence for a dynamic causal relationship for the global housing markets.
Research Interests:
This paper analyzes return enhancement patterns of Turkish REITs (T-REITs) from various perspectives over the period of July 2008 and March 2015. We find that T-REITs portfolio provides a slightly lower level of risk diversification... more
This paper analyzes return enhancement patterns of Turkish REITs (T-REITs) from various perspectives over the period of July 2008 and March 2015. We find that T-REITs portfolio provides a slightly lower level of risk diversification benefit than investment trusts, but higher than the banks. The evidence suggests that portfolio managers and investors may not only be able to utilize knowledge deriving from the CAPM, but also utilize information retrieved from Fama-French model due to its relatively better performance on capturing the variation in T-REITs returns. Results also disclose that T-REITs show a degree of diversity in property focus, and reveal mainly defensive, small and financially distressed characteristics. Finally, based on the multiple observations, a case can be made for a possible linkage between property focus and yield improvement/risk taking structure of T-REITs. This study provides implications for the capacity of T-REITS and improve return enhancement capacity in an efficient portfolio management.
Research Interests:
There was a notable housing price inflation in aggregate/local levels in Turkey during the last few years. Although the country's economic fundamentals remain strong, the probability of a housing bubble is a heated debate among market... more
There was a notable housing price inflation in aggregate/local levels in Turkey during the last few years. Although the country's economic fundamentals remain strong, the probability of a housing bubble is a heated debate among market participants. This timely investigation brings greater clarity to whether the Turkish housing market is in a bubble. The study uses a multi-strand approach to dissect the bubble over the period of Jan. 2010-Dec. 2014. First, monthly/annual price-to-income and monthly price-to-rent ratios are examined for the national Turkish as well as regional Istanbul, Izmir and Ankara housing markets. Second, an extended CASE and SHILLER (2003) model is applied assessing the interdependence between housing prices and a series of explanatory variables. Lastly, the Right Tail Augmented Dickey-Fuller (Rtadf) test is performed to support the overall analysis. This study finds that neither affordability ratios nor regression estimates support the existence of the bubble in Turkey.
Research Interests:
This study explores the relations between the development level of capital market sub-components, involving mutual/pension funds, corporate bond, stock and government bond markets, and economic growth over the period of 2006:M1 and... more
This study explores the relations between the development level of capital market sub-components, involving mutual/pension funds, corporate bond, stock and government bond markets, and economic growth over the period of 2006:M1 and 2016:M6 in Turkey. We find that there is a long-run cointe-grating relationship between capital market development and economic growth and also a unidirec-tional causality running from capital market development to economic growth. Using ARDL, Markov Switching Regression and Kalman Filter models, we also find that capital market development has asymmetric effects on economic growth where government bond market development is negatively but the aggregated index of other sub-components is positively associated with economic growth.
Research Interests:
Utilizing Arellano and Bond (1991) panel-GMM estimator model, this paper investigates dynamic interactions between financial system, through bank/stock market development, and economic growth volatility in overall/specific country group... more
Utilizing Arellano and Bond (1991) panel-GMM estimator model, this paper investigates dynamic interactions between financial system, through bank/stock market development, and economic growth volatility in overall/specific country group levels for 47 developed/developing/transition countries during 1989-2012 periods. Empirical results for the full sample of countries suggest that all variables, except stock market turnover ratio, have a statistically significant and negative impact on economic growth volatility, whereas domestic credit to GDP has a statistically significant but positive impact. This result may imply that it is the development of the stock market rather than the development of the banking sector that dampens the growth volatility
Research Interests:
Research Interests:
Özet Ülkemiz konut piyasasında son yıllarda önemli boyutlara ulaşan fiyat değişimlerinin neden ve sonuçları, konut sahipliğinin hane halkı ve genel ekonomi düzeyindeki yaygın etkileri nedeniyle ekonomik karar vericiler açısından büyük... more
Özet
Ülkemiz konut piyasasında son yıllarda önemli boyutlara ulaşan fiyat değişimlerinin neden ve sonuçları, konut sahipliğinin hane halkı ve genel ekonomi düzeyindeki yaygın etkileri nedeniyle ekonomik karar vericiler açısından büyük öneme sahiptir. Yazın taraması ve örnek olay analizi ne dayalı olan bu çalışmada, konut fiyatlarındaki değişimlerin nedenleri ve mikro/makro düzlemdeki olumlu/olumsuz etkileri incelenmiştir. İnceleme kapsamında ayrıca, konutun yatırım aracı olduğuna yönelik algı kuramsal açıdan ve ülkemiz örneğindeki uygulaması bağlamında analiz edilmiştir. İncelememiz sonucunda , konut fiyatına dayalı reel getirinin seçilen piyasaya/endekse/döneme/reelleştirme ölçütüne bağlı olarak değişebileceğini ve konutun yerel piyasa ölçeğinde reel getiri sağlayan bir yatırım aracı olabileceğini destekleyen bulgulara ulaşılmıştır.
Abstract
Observed in recent years, dramatic house price variations in Turkey have significant impacts on economic agents thanks to importance of housing ownership in household level and also widespread macroeconomic impacts of housing economics. The goal of the paper is to analyze positive/negative impacts of house price variations in micro/macro level based on literature review and case study analysis. Additionally, the paper also considers the investment vehicle perception of housing in theoretically and also its application into Turkish housing market. The outcomes of the study imply several important points. First, the outcomes may suggest that housing would be profitable investment option in Turkey. Second, real return of housing may vary in local market level depending on the adjustments in nominal house price appreciations based on selected time period, index and adjustment criteria.
Ülkemiz konut piyasasında son yıllarda önemli boyutlara ulaşan fiyat değişimlerinin neden ve sonuçları, konut sahipliğinin hane halkı ve genel ekonomi düzeyindeki yaygın etkileri nedeniyle ekonomik karar vericiler açısından büyük öneme sahiptir. Yazın taraması ve örnek olay analizi ne dayalı olan bu çalışmada, konut fiyatlarındaki değişimlerin nedenleri ve mikro/makro düzlemdeki olumlu/olumsuz etkileri incelenmiştir. İnceleme kapsamında ayrıca, konutun yatırım aracı olduğuna yönelik algı kuramsal açıdan ve ülkemiz örneğindeki uygulaması bağlamında analiz edilmiştir. İncelememiz sonucunda , konut fiyatına dayalı reel getirinin seçilen piyasaya/endekse/döneme/reelleştirme ölçütüne bağlı olarak değişebileceğini ve konutun yerel piyasa ölçeğinde reel getiri sağlayan bir yatırım aracı olabileceğini destekleyen bulgulara ulaşılmıştır.
Abstract
Observed in recent years, dramatic house price variations in Turkey have significant impacts on economic agents thanks to importance of housing ownership in household level and also widespread macroeconomic impacts of housing economics. The goal of the paper is to analyze positive/negative impacts of house price variations in micro/macro level based on literature review and case study analysis. Additionally, the paper also considers the investment vehicle perception of housing in theoretically and also its application into Turkish housing market. The outcomes of the study imply several important points. First, the outcomes may suggest that housing would be profitable investment option in Turkey. Second, real return of housing may vary in local market level depending on the adjustments in nominal house price appreciations based on selected time period, index and adjustment criteria.
Research Interests:
Öz: Bu çalışmada, BİST 100 hisse senedi endeksi getirisi ile döviz kuru, altın fiyatı, mevduat faiz oranı ve reel konut fiyat endeksi arasındaki uzun dönemli ilişki, 2000:01-2014:07 dönemine ait aylık veriler kullanılarak, eşbütünleşme... more
Öz: Bu çalışmada, BİST 100 hisse senedi endeksi getirisi ile döviz kuru, altın fiyatı, mevduat faiz oranı ve reel konut fiyat endeksi arasındaki uzun dönemli ilişki, 2000:01-2014:07 dönemine ait aylık veriler kullanılarak, eşbütünleşme yöntemleri ile araştırılmıştır. Bu amaçla öncelikle serilerin durağanlığı Çoğaltılmış Dickey Fuller ve Phillips-Perron birim kök testleri ve sırasıyla tek/çift yapısal kırılmaya izin veren Zivot-Andrews/Lee-Strazicich birim kök testleri ile incelenmiştir. Seriler arasındaki uzun dönemli ilişki, yapısal kırılmaları dikkate almayan Johansen (1990) eşbütünleşme testi ve yapısal kırılmaları dikkate alan Maki (2012) çoklu yapısal kırılmalı eşbütünleşme testi ile incelenmiştir. Johansen testi sonucunda seriler arasında bir tane eşbütünleşme ilişkisi olduğu belirlenirken, Maki testi sonucunda seriler arasında uzun dönemli ilişki olmadığı gözlenmiştir. Bu son bulgu, finansal olan (döviz/mevduat) ve finansal olmayan (altın/konut) sektörlerin hisse senedi piyasasının tamamlayıcısı/rekabetçisi olmayabileceğine ve kendine özgü dinamiklerinin/yatırımcı profilinin bulunabileceğine, ayrıca Türkiye'de hisse senedi piyasalarının geliştirilmesine yönelik politikaların ve borsanın büyümeye katkısının önemli yapısal kısıtlarının olabileceğine işaret etmektedir. Abstract: The paper asks whether the return of Borsa Istanbul100 index has long term relations with U.S. Dollar to Turkish Lira (TL) exchange rate, London Bullion Market Association (LMBA) gold fixing price, interest rate on TL saving deposit, and real house price index over the period of 2000:01-2014:07 in Turkey. We first test stationary of time series through Augmented Dickey Fuller, Phillips-Perron, Zivot-Andrews, and Lee-Strazicich unit root tests. Then, we perform Johansen cointegration test and multiple structural breaks cointegration test of Maki (2012). Johansen cointegration test suggests that there is a long term relationship among the variables, but Maki cointegration estimation do not provide evidence for the existence of cointegration. According to the latter result, we may argue that TL/FX saving deposits, gold, and housing markets in Turkey, having probably different investment dynamics and investor profile, may not integrate or compete with stock market under the impacts of structural breaks. This outcome may also imply that the policies on the development of stock market and contributions of stock market to the growth may have some structural limitations.
Research Interests:
The importance of market discipline has been rapidly growing at both the regulatory and market levels in recent decades. However, firm/system-wide financial failures during the global financial crisis supported the idea of more... more
The importance of market discipline has been rapidly growing at both the regulatory and market levels in recent decades. However, firm/system-wide financial failures during the global financial crisis supported the idea of more regulation. The result has been in the author's view, excessive or over-regulation at the expense of market discipline and its proven insights. This paper asks whether market discipline could provide an effective tool for firm/system-wide risk management. As an extension of the existing market discipline literature , the paper also attempts to analyse connections between market discipline, disclosure and management of custody risks.
Research Interests:
Turkish housing market has showed remarkable growth performance in recent years. Demographic change, urbanization and economic growth were the main reasons of the rising housing demand in Turkey having both consumption and investment... more
Turkish housing market has showed remarkable growth performance in recent years. Demographic change, urbanization and economic growth were the main reasons of the rising housing demand in Turkey having both consumption and investment motives. Based on literature review and data analysis, the paper analyzes negative impacts of asymmetric information problem in Turkish housing market over housing demand and housing consumer protection in the light of
conceptual framework on housing requirement, ownership and demand. The policy suggestions of the research outcomes provide valuable information to decision makers and policy makers in housing market.
Keywords: Housing, Asymmetric Information, Housing Demand, Housing Consumer Protection, Housing Literacy.
JEL Classification: 018, R21, R31.
conceptual framework on housing requirement, ownership and demand. The policy suggestions of the research outcomes provide valuable information to decision makers and policy makers in housing market.
Keywords: Housing, Asymmetric Information, Housing Demand, Housing Consumer Protection, Housing Literacy.
JEL Classification: 018, R21, R31.
Research Interests:
The objective of this paper is to examine whether bank and stock market development contributes to reducing income inequality and poverty in emerging countries. Using dynamic panel data methods with an updated dataset for the period... more
The objective of this paper is to examine whether bank and stock market development contributes to reducing income inequality and poverty in emerging countries. Using dynamic panel data methods with an updated dataset for the period 1987–2011, we assess the finance–inequality–poverty nexus by taking the separate and simultaneous impacts of banks and stock markets into account. Mixed explanatory findings on panel studies suggest that although financial development
promotes economic growth, this does not necessarily benefit those on low-incomes in emerging countries. For the finance–poverty link, we find that neither banks nor stock markets play a significant role in poverty reduction.
promotes economic growth, this does not necessarily benefit those on low-incomes in emerging countries. For the finance–poverty link, we find that neither banks nor stock markets play a significant role in poverty reduction.
Research Interests:
Abstract Developments in housing finance system and activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been majör trends in recent years in Turkey. Primary reasons of the increasing activities of HDA are positive externalities of... more
Abstract
Developments in housing finance system and activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been majör trends in recent years in Turkey. Primary reasons of the increasing activities of HDA are positive externalities
of real estate economy ,inefficiencies of mortgage system, and compansating income/wealth constraints in housing finance. Because existing literatüre does not comprehensively adress financial structure/efficiency of the HDA, the paper explores Fundamentals and financial efficiency of the HDA model. We
conclude although it has positive outlook, HDA system may have risks due to its less transparent/accountable organizational structure and financial structure. It is suggested in the paper that HDA may transform a full service financial
firm to minimize its potential risks and improve its corporate governance/financial efficiency.
Özet
TOKİ faaliyetlerinin son yıllarda ön plana çıkmasında; taşınmaz ekonomisinin pozitif dışsallıkları, ipotekli konut finansmanı sisteminin etkinlik sorunları ve konut finansmanındaki gelir/servet yetersizliği etkili olmuştur. Çalışmada, finansal etkinlik açısından yazında kapsamlı olarak incelenmediği
görülen, TOKİ modelinin temel nitelikleri ve finansal yapısının etkinliği analiz edilmiştir. İnceleme sonucunda, başarılı yönleri bulunmakla birlikte, TOKİ faaliyetlerinin ve buna ilişkin finansal sonuçların yeterince şeffaf olmadığı ve finansman yapısının risk/etkinlik sorunları doğurabileceği belirlenmiştir. Söz
konusu belirlemeler ışığında, olası faaliyet risklerinin azaltılması ve kurumsal yönetim/ finansman kalitesinin artırılabilmesi için, TOKİ’nin finansal bir kurum olarak yapılanması önerilmiştir.
Developments in housing finance system and activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been majör trends in recent years in Turkey. Primary reasons of the increasing activities of HDA are positive externalities
of real estate economy ,inefficiencies of mortgage system, and compansating income/wealth constraints in housing finance. Because existing literatüre does not comprehensively adress financial structure/efficiency of the HDA, the paper explores Fundamentals and financial efficiency of the HDA model. We
conclude although it has positive outlook, HDA system may have risks due to its less transparent/accountable organizational structure and financial structure. It is suggested in the paper that HDA may transform a full service financial
firm to minimize its potential risks and improve its corporate governance/financial efficiency.
Özet
TOKİ faaliyetlerinin son yıllarda ön plana çıkmasında; taşınmaz ekonomisinin pozitif dışsallıkları, ipotekli konut finansmanı sisteminin etkinlik sorunları ve konut finansmanındaki gelir/servet yetersizliği etkili olmuştur. Çalışmada, finansal etkinlik açısından yazında kapsamlı olarak incelenmediği
görülen, TOKİ modelinin temel nitelikleri ve finansal yapısının etkinliği analiz edilmiştir. İnceleme sonucunda, başarılı yönleri bulunmakla birlikte, TOKİ faaliyetlerinin ve buna ilişkin finansal sonuçların yeterince şeffaf olmadığı ve finansman yapısının risk/etkinlik sorunları doğurabileceği belirlenmiştir. Söz
konusu belirlemeler ışığında, olası faaliyet risklerinin azaltılması ve kurumsal yönetim/ finansman kalitesinin artırılabilmesi için, TOKİ’nin finansal bir kurum olarak yapılanması önerilmiştir.
Research Interests:
As an instrument for managing/optimizing firm/industry wide risks, risk management is useful tool for companies and regulators. Companies and agencies use various risk management instruments to fulfill their responsibilities to... more
As an instrument for managing/optimizing firm/industry wide
risks, risk management is useful tool for companies and regulators. Companies and agencies use various risk management instruments to fulfill their responsibilities to stakeholders, and eventually society. In this respect, Kane [2] suggests that it is instructive to view financial services as a product that is supplied jointly by financial institutions and their regulators. However this approach represents an ideal point, both parties have different and uncompromising raison d’être. It has observed during global financial crisis while owners/ managers of companies lost their reputation and wealth, central banks paid the bill through taxpayers’ money. This picture reveals that to save the “system” state may take ultimate responsibility for firm/industry wide risk management practices due to statutory objectives of relevant agencies.
risks, risk management is useful tool for companies and regulators. Companies and agencies use various risk management instruments to fulfill their responsibilities to stakeholders, and eventually society. In this respect, Kane [2] suggests that it is instructive to view financial services as a product that is supplied jointly by financial institutions and their regulators. However this approach represents an ideal point, both parties have different and uncompromising raison d’être. It has observed during global financial crisis while owners/ managers of companies lost their reputation and wealth, central banks paid the bill through taxpayers’ money. This picture reveals that to save the “system” state may take ultimate responsibility for firm/industry wide risk management practices due to statutory objectives of relevant agencies.
Research Interests:
This paper aims to define conditions of mortgage market development in Turkey in a period of (2005: 01)-(2011: 09) by defining dynamic causal relationships between volume of housing credit and macroeconomic indicators. We employ VAR,... more
This paper aims to define conditions of mortgage market development in Turkey in a period of (2005: 01)-(2011: 09) by defining dynamic causal relationships between volume of housing credit and macroeconomic indicators. We employ VAR, cointegration analysis, VECM, Granger causality tests, impulse-response functions and variance decomposition models. In the long term equation, real interest rate variable is negatively and residential buildings floor area according to occupancy permits, real GDP per person and monetary Aggregate/financial wealth (M2) variables are positively cointegrated with housing credit. According to impulse-response/variance decomposition findings, the most effective variables on housing credit are consecutively defined as occupancy permits, real interest rate, real GDP per person and M2. Outcome of models also implies that development of mortgage market may be also related to complex socio-economic/politic processes such as solving income inequalities besides conventional conditions involving financial stability, mortgage costs, housing demand and housing market activity level.
Research Interests:
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries.... more
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries. Housing affordability problem in emerging countries are starting to attract increasing attention. This paper seeks to contribute to this emerging literature by analysing housing affordability in Turkey. The paper explores market trends, the nature of the affordability problem and makes some tentative policy suggestions. The paper develops a theoretically informed model to assess affordability using two complementary methodologies in quantitative analysis: country level house-price to income ratio and housing affordability index. Initial outcomes of constructed measures suggest that median price house is not affordable for median/average income households in Turkey during 2003-2012, despite positive trends in macroeconomic variables and affordability.
Research Interests:
2007 yılının ikinci yarısında ABD eşik altı ipotek kredileri sektöründe ortaya çıkan ve küresel nitelik kazanan, finansal kriz; bilim/yönetim çevrelerinin, şirketler kesiminin ve geniş bir coğrafyada halkın gündeminin halen en üst... more
2007 yılının ikinci yarısında ABD eşik altı ipotek kredileri sektöründe ortaya çıkan ve küresel nitelik kazanan, finansal kriz; bilim/yönetim çevrelerinin, şirketler kesiminin ve geniş bir coğrafyada halkın gündeminin halen en üst sıralarında yer almaktadır. Gazetelere yansıyan haberlerden önde gelen merkez bankalarının yakın gelecekte de aktif politikalar izleyerek küresel krizin olumsuz etkilerini yönetmeye çalışacakları anlaşılıyor. Kapitalizmin karşılaştığı en ağır krizler arasında yer alan küresel finansal krizin ülkemiz ekonomisine yönelik olumsuz etkilerinin sınırlı olduğu söylenebilir. Ancak ülke ekonomisinin yapısal sorunları dikkate alındığında, bunun göreli bir değerinin olduğunu ve mutlak bir başarıya işaret etmediğini belirtmek gereklidir. Üstelik çeşitli kriz deneyimlerinin ışığında ülkemizdeki taşınmaz (ve bu bağlamda konut) ekonomisinin krizle olan bağlantısı incelendiğinde dikkat çekici risklerin olabileceği görülmektedir. Çalışmamızda finansal krizlerin uzak/yakın geçmişi kısaca analiz edildikten sonra, taşınmaz spekülasyonunun finansal kriz ile olan ilişkisi, taşınmaz ve finans sektörleri ile bağlantılı krizlerdeki önemli noktalar ve ülkemiz konut piyasasının riskleri ve sorunları incelenmektedir.
Research Interests:
Research Interests:
As observed in at least the last two decades, financial engineering has not only changed the way in which business is conducted in the finance world, but also the daily life of the average citizen in the leading economies. Structured... more
As observed in at least the last two decades, financial engineering has not only changed the way in which business is conducted in the finance world, but also the daily life of the average citizen in the leading economies. Structured products have been deemed weapons of mass destruction in some post-crisis comments, but it is fair to say that few people could understand the nature and risks of these instruments before the crisis. In this paper, the author analyses how regulators failed to understand/manage the risks of financially engineered products during/before the global financial crisis. After defining the risks/benefits, the measures to enhance good regulatory governance in general and hence engineered products also are discussed. It is concluded, first, that engineered products have important benefits for the global economy, but that the regulatory/supervisory structure should be improved for better firm/system-wide risk management. Secondly, four components are recommended to improve the prudential regulatory/supervisory framework: to employ timely, effective action to balance sheet problems, to increase the effectiveness of firm/industry-wide risk management, to improve the independence and quality of prudential regulation and to increase the accountability of supervisors.
Research Interests:
However mortgage finance would support housing ownership, the system is mostly dsyfunctional in Turkey. Based on literature and comparative data analysis, we search the components of income/wealth constraint and its consequences in... more
However mortgage finance would support housing ownership, the system is mostly dsyfunctional in Turkey. Based on literature and comparative data analysis, we search the components of income/wealth constraint and its consequences in housing finance, as the essential constraint of the development of mortgage system and housing ownership. We first conclude that income/wealth constraint and shanty problems are fundamental socio-economic limits of the development of mortgage finance. Secondly, TOKI system, emerged also because of the above problems, has important risks. We suggest that optimal housing subsidy system may minimize current problems and support further development in mortgage system in Turkey.
Research Interests:
Abstract Repo transactions provide cash/securities management opportunities for financial intermediaries and investors. Repos are the most important financial instrument in Istanbul Stock Exchange in terms of transaction volume. Banker... more
Abstract
Repo transactions provide cash/securities management opportunities for financial intermediaries and investors. Repos are the most important financial instrument in Istanbul Stock Exchange in terms of transaction volume. Banker Crisis (1982) and Banking Crisis (1994), occured in Turkey, and also global financial crisis have showed that repo markets are of great importance in terms of systemic risk/financial crisis management. Methodology of the study is based on literature review, data and case study analysis. In this paper, we aim to define inefficiencies of Turkish repo markets to develop policy suggestions in the light of early liberal era experience of Turkey and also financial failure lessons. In this context, we conclude three suggestions for policy makers. First, regulatory/supervisory structure of repo transactions should be cooperatively re-designed by the relevant governmental authorities. Second, acceptable repo collateral list may involve new collateral categories such as equities, eurobond, letter of guaranty and warrants. And finally, OTC repo transactions should regulate from the perspective of risk management.
Repo transactions provide cash/securities management opportunities for financial intermediaries and investors. Repos are the most important financial instrument in Istanbul Stock Exchange in terms of transaction volume. Banker Crisis (1982) and Banking Crisis (1994), occured in Turkey, and also global financial crisis have showed that repo markets are of great importance in terms of systemic risk/financial crisis management. Methodology of the study is based on literature review, data and case study analysis. In this paper, we aim to define inefficiencies of Turkish repo markets to develop policy suggestions in the light of early liberal era experience of Turkey and also financial failure lessons. In this context, we conclude three suggestions for policy makers. First, regulatory/supervisory structure of repo transactions should be cooperatively re-designed by the relevant governmental authorities. Second, acceptable repo collateral list may involve new collateral categories such as equities, eurobond, letter of guaranty and warrants. And finally, OTC repo transactions should regulate from the perspective of risk management.
Research Interests:
In this article, based on the past/current local housing finance initiatives,market conditions, national housing policy and lessons from global financial crisis, we examine whether market based housing finance system may provide efficient... more
In this article, based on the past/current local housing finance initiatives,market conditions, national housing policy and lessons from global financial crisis, we examine whether market based housing finance system may provide efficient policy instrument to solve housing (finance) question of Turkey. We used literature review and data/case study analyses to examine research question. We conclude that market based housing finance initiatives in Turkey were generally unsuccessful. The reasons of the failure of development of affordable mortgage products through market based housing finance system may be summarized as: sub-optimal design of housing finance system/instruments/intermediaries, macro-economic instabilities and lack of efficient subsidy mechanisms. Moreover, Mortgage Law No. 5582, the latest market-based housing finance regulation in Turkey, seems also unsuccesfull due to inherent/clear structural problems. Therefore, as a policy suggestion, we would like to emphasize that current Turkish market-based housing finance system requires a new design based on lessons from global financial crisis and also an efficient incentive structure.
Research Interests:
Recent developments in Turkish derivatives markets demonstrate the increasing importance of risk management not only for individual banks but also for the entire system. In this context, this study analyzes the counterparty credit risk of... more
Recent developments in Turkish derivatives markets demonstrate the increasing importance of risk management not only for individual banks but also for the entire system. In this context, this study analyzes the counterparty credit risk of OTC derivatives. The analysis is based on a hypothetical portfolio that is characterized by key aspects of the instruments banks hold. Thus, the portfolio consists of vanilla swaps, which dominate banks’ transactions. By simulating market risk factors, we come up with proxy risk exposure figures for the whole banking system. After a proper adjustment, these figures have been compared with the risk weighted assets, which includes credit risk, as well as with the capital. Consequently, we observe that the counterparty credit risk resulting from the use of OTC derivatives is relatively small for the Turkish banking system. Nevertheless, in light of the new regulatory framework introduced by Basel III, the importance of credit and market liquidity risk for the OTC instruments in trading portfolios is expected to increase in the near future.
Research Interests:
After each financial failure related to Over the Counter (OTC) markets and derivatives trading, one may observe the call of more transparency for market participants. During the global financial crisis, there was a growing expectation of... more
After each financial failure related to Over the Counter (OTC) markets and derivatives trading, one may observe the call of more transparency for market participants. During the global financial crisis, there was a growing expectation of a better disclosure framework for OTC markets and derivatives trading. More specifically, some believe that a better disclosure framework for OTC markets and derivatives may help to improve both efficiency/stability in the marketplace and investor protection. From the financial firm/system-wide risk management perspective, it is argued that more transparency in OTC markets and derivatives trading may help to improve firm/system-wide risk management by enhancing self, official and market disciplines. In this paper, the author aims to analyse the importance and limitations of the transparency policy by analysing transparency literature in banking. By using the ideas in banking and the global financial crisis lessons, the author attempts to define limitations of the policy of more transparency in OTC market/derivatives trading. The paper is specifically aimed at analysing the potential problems of OTC market/derivatives trading in the case of sophisticated financial markets, and attempts to provide a brief from an emerging markets’ perspective. In the light of the literature review and discussions, it is concluded that more transparency in OTC markets and derivatives trading may not necessarily mean a better marketplace, due to clear, inherent limitations of the mechanism.
Research Interests:
Recent developments in Turkish derivatives markets demonstrate the increasing importance of risk management not only for individual banks but also for the entire system. In this context, this study analyzes the counterparty credit risk of... more
Recent developments in Turkish derivatives markets demonstrate the increasing importance of risk management not only for individual banks but also for the entire system. In this context, this study analyzes the counterparty credit risk of OTC derivatives. The analysis is based on a hypothetical portfolio that is characterized by key aspects of the instruments banks hold. Thus, the portfolio consists of vanilla swaps, which dominate banks' transactions. By simulating market risk factors, we come up with proxy risk exposure figures for the whole banking system. After a proper adjustment, these figures have been compared with the risk weighted assets, which includes credit risk, as well as with the capital. Consequently, we observe that the counterparty credit risk resulting from the use of OTC derivatives is relatively small for the Turkish banking system. Nevertheless, in light of the new regulatory framework introduced by Basel III, the importance of credit and market liquidity risk for the OTC instruments in trading portfolios is expected to increase in the near future. Türkiye'de Tergahüstü Piyasalardan Kaynakl› Karfl› Taraf Riski Özet Türkiye'de tezgah üstü (OTC) türev piyasalar›nda yaflanan geliflmeler, risk yönetimini hem bankalar hem de siste-min bütünü için giderek daha önemli k›lmaktad›r. Buna paralel olarak, bu çal›flmada OTC türevlerine iliflkin karfl› taraf kredi riski analiz edilmektedir. Yap›lan analiz bankalar›n portöyünde yer alan ürünlerin temel özelliklerini ta-fl›yan varsay›msal bir portföye dayanmaktad›r. Dolay›s›yla, portföy, bankalar›n a¤›rl›kl› olarak ifllem yapt›¤› vanilla türü swaplardan oluflmaktad›r. Çal›flmada, piyasa risk faktörlerinin simüle edilmesiyle, bankac›l›k sektörünün ta-mam› için riske maruz pozisyon tutarlar› elde edilmifltir. Uygun dönüfltürmelere tabi tutulan tutar kredi riskini içe-ren risk a¤›rl›kl› aktifler ve sermaye ile karfl›laflt›r›lm›flt›r. Buna göre, OTC türevlerinden ileri gelen karfl› taraf kre-di riskinin Türk bankac›l›k sektörü için göreli olarak düflük oldu¤u gözlenmifltir. Buna karfl›n, kredi riski ve piya-sa likiditesi riskinin önemi de dikkate al›nd›¤›nda, Basel III kapsam›nda gelen yeni uluslar aras› düzenlemeler ko-nunun önemini art›rmaktad›r.
Research Interests:
After emerging from the U.S. housing, finance and eventually real sectors, financial crisis has gradually become global. Although problems of structured finance are not new, primary and secondary mortgage market problems in U.S. are... more
After emerging from the U.S. housing, finance and eventually real sectors, financial crisis has gradually become global. Although problems of structured finance are not new, primary and secondary mortgage market problems in U.S. are essential reasons of the current crisis. In this context, structured finance products/transactions, based on extremely optimistic expectations, light regulation and supervision framework and weak valuation and reporting structure, are of particular place in the process of crisis. In this paper, the author argues that global finance industry needs better regulatory framework for structured finance products. But, despite valuation, accounting, reporting, risk management and systemic risk problems, structured products offer important contributions to increase market liquidity and flexibility. Therefore, over-regulation to structured products would be a mistake for market efficiency. Because Turkish financial markets has faced limited problems related to str...
Research Interests:
Official discipline, market discipline and self discipline are the disciplinary mechanisms and aim to direct firm-wide risk management. As the center of this mechanism self discipline is the principal control point combining accounting... more
Official discipline, market discipline and self discipline are the disciplinary mechanisms and aim to direct firm-wide risk management. As the center of this mechanism self discipline is the principal control point combining accounting and reporting system, internal control, internal audit, risk management and corporate governance. Weaknesses and inefficiencies of self discipline framework should be improved by both improving the current self discipline framework and also using positive externalities arising from the effective use of market and official discipline. In addition to theoretical weaknesses, failures of the financial firms, particularly in the current financial crisis, clearly show that official discipline has only limited contributions to the improvement of the effectiveness of the self discipline. But, more importantly, market discipline has still important limitations in terms of both regulatory framework and market practice. According to these observations, importanc...
Research Interests:
Financial failures observed during global financial crisis have again underlined the importance of effective risk management. In this article, the author analyzes the best instrument, namely self discipline, official discipline and... more
Financial failures observed during global financial crisis have again underlined the importance of effective risk management. In this article, the author analyzes the best instrument, namely self discipline, official discipline and
market discipline, for the effective risk management. In the light of literature review and lessons of firm/system wide financial failures, we also analyze degree of efficieny of disciplinary methods. We first conclude, however it
may not provide optimal solutions to the risk management problems of financial intermediaries, better risk management standards should be developed. We also conclude that firm wide risk management processes may be managed by pragmatic regulatory policies without get into negative impacts of market mechanism and big financial firms’ pressures.
market discipline, for the effective risk management. In the light of literature review and lessons of firm/system wide financial failures, we also analyze degree of efficieny of disciplinary methods. We first conclude, however it
may not provide optimal solutions to the risk management problems of financial intermediaries, better risk management standards should be developed. We also conclude that firm wide risk management processes may be managed by pragmatic regulatory policies without get into negative impacts of market mechanism and big financial firms’ pressures.
Research Interests:
Housing is one of the major socio-economic problems in Turkey. Widespread spontaneous settlements in urban area may be accepted as the sufficient criterion for the level of housing question in Turkey. Additionally, there are important... more
Housing is one of the major socio-economic problems in Turkey. Widespread spontaneous settlements in urban area may be accepted as the sufficient criterion for the level of housing question in Turkey. Additionally, there are important quality problems in existing housing units. This problematic structure may be also explained by the lack of efficient housing policies and housing finance system. It seems after 2003 that housing policy of Turkey is essentially based on the Housing Development Administration‟s (HDA) pragmatic approaches. In this context, we may argue that the current housing policy is one-dimensional and also would be unsustainable in some perspectives. In this experimental research, the author attempts to analyze limitations and clear/potential problems of the housing policies of HDA. We basically analyze whether affordable housing problem is minimize with alternative policies and required incentives. In this context, we review housing subsidies and PPPs as the instruments of alternative social/private rental housing supply models. In a broader perspective, the original contribution of this paper is to examine private rental housing, social rental housing, urban renewal, micro-finance and housing production of REITs as the alternative housing supply/finance models to improve affordable housing. We conclude that these alternative housing supply/finance models may improve housing affordability and hence minimize the housing question in Turkey, if they can optimally design and required incentives may meet by the central/local governments.
Research Interests:
The Turkish real estate market has shown noticeable developments in recent years due to various reasons. In this article, we are attempting to define the pros and cons of the Turkish real estate market. We are also questioning whether the... more
The Turkish real estate market has shown noticeable developments in recent years due to various reasons. In this article, we are attempting to define the pros and cons of the Turkish real estate market. We are also questioning whether the deficiencies may decrease the potential value of the opportunities in the Turkish real estate market, and what kind of measures could be taken for the benefit of consumers/ investors in real estate. To analyse these issues, the paper aims to develop a problem-solution framework for the Turkish real estate market.For a better disciplinary framework for public/market based real estate activities, we suggest that a Real Estate Regulation and Supervision Agency of Turkey (RERSAT) should be established as a new government agency.
Research Interests:
Turkish households traditionally prefer to invest in real estate over other investment alternatives. Demographics, immigration to urban areas, urbanization, industrialization and urban renewals are known to have significant effects on... more
Turkish households traditionally prefer to invest
in real estate over other investment alternatives.
Demographics, immigration to urban areas, urbanization,
industrialization and urban renewals are
known to have significant effects on the domestic
demand for real estate in Turkey. Foreign direct
investments (FDI) have also led real estate markets
to grow since the 2000-2001 banking crisis.
in real estate over other investment alternatives.
Demographics, immigration to urban areas, urbanization,
industrialization and urban renewals are
known to have significant effects on the domestic
demand for real estate in Turkey. Foreign direct
investments (FDI) have also led real estate markets
to grow since the 2000-2001 banking crisis.
Research Interests:
Real estate is one of the foremost and traditional investments for Turkish household. In addition to this traditional demand, it has also observed that Turkish real estate market becomes one of the popular investment destination for... more
Real estate is one of the foremost and traditional investments for Turkish household. In addition to this traditional demand, it has also observed that Turkish real estate market becomes one of the popular investment destination for foreign investors. 2003-2007 period would be accepted as the boom period for Turkish economy in general and real estate sector in specific. Although there are considerable opportunities in the market, both Turkish economy and real estate sector suffer important structural problems. Hence, the objective assesment for the Turkish real estate market requires a cost-benefit analysis. In this paper, the author is attempting to reach an objective approach presenting both strong and also weak sides of market. The critical point is current deficiencies of the market may result negative impacts on further development. As a solution, we suggest that Real Estate Regulation and Supervision Agency should be established as a new government agency. To our view, primary expectation of this agency is to issue regulations/standards for real estate brokerage/ marketing/appraisal, and also housing finance to enhance consumer protection, public interest and market efficiency.
Keywords: Turkish real estate market, consumer protection in real estate, real estate appraisal, Real Estate Regulation and Supervision Agency.
Jel Classification: G21, R14, O18.
Keywords: Turkish real estate market, consumer protection in real estate, real estate appraisal, Real Estate Regulation and Supervision Agency.
Jel Classification: G21, R14, O18.
Research Interests:
The initiation of securities related activities in Turkey goes back to as early as 1980s. The regulation philosophy regarding securities firms is based on the creation of a new investment banking category expected to enhance economic... more
The initiation of securities related activities in Turkey goes back to as early as 1980s. The regulation philosophy regarding securities firms is based on the creation of a new investment banking category expected to enhance economic efficiency. Although Turkish securities market experienced a boom in early 1990s, the markets were not able to improve the products and services diversity as well as the income range. Specifically, the sector, focusing on brokerage activities, stayed underdeveloped. In this article the author is questioning the reasons why Turkish securities firms have not been able to improve the range of its activities and at least some of the securities firms did not transform to full service investment banks. It is concluded that less developed economic and financial infrastructure, cash outflow to gold and real estate markets and some intra-industry conditions are the essential elements for the less development of the sector. In realistic terms, public policies or private initiatives expecting to change of this picture have decisive limitations at least in the short term.
Research Interests:
Abstract Capital markets working in confidence with sufficient diversity of financial instruments make positive contributions to private sector financing oppurtinities and financial depth in the markets. It is observed in the Turkish... more
Abstract
Capital markets working in confidence with sufficient diversity of financial instruments make positive contributions to private sector financing oppurtinities and financial depth in the markets. It is observed in the Turkish economy that capital market finance broadly depends on IPO market rather than fixed income or bond financing. In this paper, we analyse why corporate bond market do not work efficiently and whether credit rating agencies (CRAs) and using corporate bonds as colletaral/portfolio asset in stock market transactions/portfolio management play a positive role for the development of the market. It is concluded however increasing effectiveness in credit rating and using bonds as colleteral/asset in stock market transactions/portfolio management would help to reduce pricing, liquidity and valuation problems in the corporate bond market. But it is believed that merely changes in regulations would not sufficient enough to
solve structural problems (crowging-out effect, alternative financing oppurtunities (i.e. debt financing from domectic/foreign creditors) and inadequate institutional investor demand) and hence develop the market.
Keywords: Corporate bond market, OTC transactions, credit rating, crowding-out effect, repo and reverse repo.
Capital markets working in confidence with sufficient diversity of financial instruments make positive contributions to private sector financing oppurtinities and financial depth in the markets. It is observed in the Turkish economy that capital market finance broadly depends on IPO market rather than fixed income or bond financing. In this paper, we analyse why corporate bond market do not work efficiently and whether credit rating agencies (CRAs) and using corporate bonds as colletaral/portfolio asset in stock market transactions/portfolio management play a positive role for the development of the market. It is concluded however increasing effectiveness in credit rating and using bonds as colleteral/asset in stock market transactions/portfolio management would help to reduce pricing, liquidity and valuation problems in the corporate bond market. But it is believed that merely changes in regulations would not sufficient enough to
solve structural problems (crowging-out effect, alternative financing oppurtunities (i.e. debt financing from domectic/foreign creditors) and inadequate institutional investor demand) and hence develop the market.
Keywords: Corporate bond market, OTC transactions, credit rating, crowding-out effect, repo and reverse repo.
Research Interests:
Abstract After emerging from the U.S. housing, finance and eventually real sectors, financial crisis has gradually become global. Although problems of structured finance are not new, primary and secondary mortgage market problems in... more
Abstract
After emerging from the U.S. housing, finance and eventually real sectors, financial crisis has gradually become global. Although problems of structured finance are not new, primary and secondary mortgage market problems in U.S. are essential reasons of the current crisis. In this context, structured finance products/transactions, based on extremely optimistic expectations, light regulation and supervision framework and weak valuation and reporting structure, are of particular place in the process of crisis. In this paper, the author argues that global finance industry needs better regulatory framework for structured finance products. But, despite valuation, accounting, reporting, risk management and systemic risk problems, structured products offer important contributions to increase market liquidity and flexibility. Therefore, over-regulation to structured products would be a mistake for market efficiency. Because Turkish financial markets has faced limited problems related to structured products during crisis period, author considers structured products need no for further regulation in domestic market.
After emerging from the U.S. housing, finance and eventually real sectors, financial crisis has gradually become global. Although problems of structured finance are not new, primary and secondary mortgage market problems in U.S. are essential reasons of the current crisis. In this context, structured finance products/transactions, based on extremely optimistic expectations, light regulation and supervision framework and weak valuation and reporting structure, are of particular place in the process of crisis. In this paper, the author argues that global finance industry needs better regulatory framework for structured finance products. But, despite valuation, accounting, reporting, risk management and systemic risk problems, structured products offer important contributions to increase market liquidity and flexibility. Therefore, over-regulation to structured products would be a mistake for market efficiency. Because Turkish financial markets has faced limited problems related to structured products during crisis period, author considers structured products need no for further regulation in domestic market.
Research Interests:
Abstract However there are minumum self discipline regulations for securities firms, crisis has showed risk management standards must go beyond the minumum. There are two important deficiencies in turkish securities firms’ regulations... more
Abstract
However there are minumum self discipline regulations for securities firms, crisis has showed risk management standards must go beyond the minumum. There are two important deficiencies in turkish securities firms’ regulations of financial strength. The first is securities firms are using minumum risk management standards defined by the regulations. As observation, we may also argue that small firms can’t use sophisticated technics. Secondly, regulatory capital and financial risks defined by the regulations are essentially based on basel i standards. In this study, we argue that these deficiencies would be the reasons of inherent weaknesses in the industry’s risk management framework.
Key Words: Investment banking, global financial crisis, securities firms, financial strength.
JEL Classification: G24, G32, G28
However there are minumum self discipline regulations for securities firms, crisis has showed risk management standards must go beyond the minumum. There are two important deficiencies in turkish securities firms’ regulations of financial strength. The first is securities firms are using minumum risk management standards defined by the regulations. As observation, we may also argue that small firms can’t use sophisticated technics. Secondly, regulatory capital and financial risks defined by the regulations are essentially based on basel i standards. In this study, we argue that these deficiencies would be the reasons of inherent weaknesses in the industry’s risk management framework.
Key Words: Investment banking, global financial crisis, securities firms, financial strength.
JEL Classification: G24, G32, G28
Research Interests:
2007 yılının ortalarında ABD’de ortaya çıkan krizin iç içe geçmiş emlak ve finans sisteminden kaynaklanması sosyal ve ekonomik sektörlerde geniş ölçekli maliyetlere neden olmuştur. Bu kapsamda ABD yatırım bankacılığı, mevduat bankacılığı,... more
2007 yılının ortalarında ABD’de ortaya çıkan krizin iç içe geçmiş emlak ve finans sisteminden kaynaklanması sosyal ve ekonomik sektörlerde geniş ölçekli maliyetlere neden olmuştur. Bu kapsamda ABD yatırım bankacılığı, mevduat bankacılığı, sigortacılık ve ipotek aracılığı sektörlerinde faaliyet gösteren büyük ölçekli finansal aracılarda ortaya çıkan finansal başarısızlıklarda; ABD finans ve emlak piyasasının kamusal yönetim modelinin örgütlenme ve iş yapma biçimindeki hata ve eksiklerin önemli etkilerinin olduğu düşünülmektedir.Bu çalışmada resmi disiplin sorunlarının küresel kriz üzerindeki etkisi ve optimal düzenleme sisteminin tasarımının olası etkinlik sorunları incelenmiştir.İnceleme çerçevesinde; düzenlenme, denetim ve yaptırıma yönelik resmi disiplin yapısının doğası gereği etkinlik kaybına neden olan yönlerinin bulunduğu ve bu nedenle düzenleme ile elde edilebilecek sonuçların uzun vadede ve belli sınırlar içinde etkili olabileceğinin altı çizilmiştir. Finansal sistemin ve düzenleme/denetim yapısının karmaşık olduğu bir yapıda;optimal düzenleme/denetim yapısının tesis edilmesinin güç olabileceğine yönelik belirlemenin, karar vericiler açısından dikkat çekici olabileceği düşünülmektedir.
Research Interests:
İngiltere’nin dünya kapitalizminde Birinci Dünya Savaşı’na kadar oynadığı rolü devralan ABD özellikle İkinci Dünya Savaşı’ndan bu yana küresel ekonomik düzenin temel kural koyucusu ve yönlendiricisidir. Özellikle 1980’lerle birlikte... more
İngiltere’nin dünya kapitalizminde Birinci Dünya Savaşı’na kadar oynadığı rolü devralan ABD özellikle İkinci Dünya Savaşı’ndan bu yana küresel ekonomik düzenin temel kural koyucusu ve yönlendiricisidir. Özellikle 1980’lerle birlikte sermaye piyasalarını ön plana çıkaran bir yaklaşımla küresel etkinliğini pekiştiren ABD ekonomisi, 2007 yılının ortalarında başladıktan sonra küresel nitelik kazanan finansal kriz ile birlikte önemli açmazlarla karşı karşıya kalmıştır. Finansal sektörün diğer finansal aracıları
ile birlikte, özellikle yatırım bankacılığı sektöründe ortaya çıkan geniş ölçekli finansal başarısızlıklar ve kamu müdahalesine dayalı çözümler ABD kapitalizminin niteliğinin sorgulanmasına neden olmuştur. Bu çalışmada özellikle son finansal krizle birlikte ABD’li finansal aracılarda ortaya çıkan dikkat çekici finansal başarısızlık hikâyelerinin erken dönem analizleri ile bu dönem öncesinde yaşanan finansal başarısızlıklara yönelik olarak kamu müdahalesi yoluyla verilen tepkinin niteliklerinden hareketle, ABD kapitalizminin yakın geleceği değerlendirilmektedir.
ile birlikte, özellikle yatırım bankacılığı sektöründe ortaya çıkan geniş ölçekli finansal başarısızlıklar ve kamu müdahalesine dayalı çözümler ABD kapitalizminin niteliğinin sorgulanmasına neden olmuştur. Bu çalışmada özellikle son finansal krizle birlikte ABD’li finansal aracılarda ortaya çıkan dikkat çekici finansal başarısızlık hikâyelerinin erken dönem analizleri ile bu dönem öncesinde yaşanan finansal başarısızlıklara yönelik olarak kamu müdahalesi yoluyla verilen tepkinin niteliklerinden hareketle, ABD kapitalizminin yakın geleceği değerlendirilmektedir.
Research Interests:
Abstract In the process of global financial crisis, short sale transactions were banned at the countries having a developed capital markets to protect consumers and financial system. The U.S. Securities and Exchange Commission and U.K.... more
Abstract
In the process of global financial crisis, short sale transactions were banned at the countries having a developed capital markets to protect consumers and financial system. The U.S. Securities and Exchange Commission and U.K. Financial Services Authority were the leading regulators adopted such restrictions. In this article, the author considers whether banning aprroach to the short sale transactions represent the right policy for the global and local financial markets’ systemic safety. Essential reasons of the recent financial crisis are based on fundemental problems of the economy and financial system rather than market based speculations. Therefore, by analysing relevant arguments in the literature and statistical data, it is concluded that administrative policies emerging to ban on short sale transactions would not enough to reverse crisis conditions. On the other hand, the author suggests short sale transactions on ISE would need additional regulation and supervision to enhance market and transaction safety.
In the process of global financial crisis, short sale transactions were banned at the countries having a developed capital markets to protect consumers and financial system. The U.S. Securities and Exchange Commission and U.K. Financial Services Authority were the leading regulators adopted such restrictions. In this article, the author considers whether banning aprroach to the short sale transactions represent the right policy for the global and local financial markets’ systemic safety. Essential reasons of the recent financial crisis are based on fundemental problems of the economy and financial system rather than market based speculations. Therefore, by analysing relevant arguments in the literature and statistical data, it is concluded that administrative policies emerging to ban on short sale transactions would not enough to reverse crisis conditions. On the other hand, the author suggests short sale transactions on ISE would need additional regulation and supervision to enhance market and transaction safety.
Research Interests:
Abstract: After emerging from the U.S. real estate and financial markets, financial crisis has gradually become global. Due to both primary and secondary mortgage market problems in the U.S. are accepted as the essential reasons of the... more
Abstract:
After emerging from the U.S. real estate and financial markets, financial crisis has gradually become global. Due to both primary and secondary mortgage market problems in the U.S. are accepted as the essential reasons of the current crisis, it is believed that financial markets and real estate sector need a new design. In this paper, the author condiders the importance of real estate valuation in the origination of crisis and whether Turkish mortgage market has similar problems with the U.S. It is argued in the paper that real estate valuation is one of the most critical reasons of crisis. To implement effectively of the real estate valuation, market culture and knowledge are of great importance expected to developed by market players, NGOs, SROs, regulators, academicians etc. The author suggests that brand new establishment of The Association of Appraisal Experts of Turkey is important for the development of sound real estate valuation. But the next and bigger step should be a new property valuation legislation which should cover all relevant (and possible) real estate valuation rules and practices of the Turkish law/commercial life.
Keywords: Real estate valuation, mortgage finance, global financial crisis, mortgage law no. 5582, The Association of Appraisal Experts of Turkey.
Jel Classification: L85, G01, G21
After emerging from the U.S. real estate and financial markets, financial crisis has gradually become global. Due to both primary and secondary mortgage market problems in the U.S. are accepted as the essential reasons of the current crisis, it is believed that financial markets and real estate sector need a new design. In this paper, the author condiders the importance of real estate valuation in the origination of crisis and whether Turkish mortgage market has similar problems with the U.S. It is argued in the paper that real estate valuation is one of the most critical reasons of crisis. To implement effectively of the real estate valuation, market culture and knowledge are of great importance expected to developed by market players, NGOs, SROs, regulators, academicians etc. The author suggests that brand new establishment of The Association of Appraisal Experts of Turkey is important for the development of sound real estate valuation. But the next and bigger step should be a new property valuation legislation which should cover all relevant (and possible) real estate valuation rules and practices of the Turkish law/commercial life.
Keywords: Real estate valuation, mortgage finance, global financial crisis, mortgage law no. 5582, The Association of Appraisal Experts of Turkey.
Jel Classification: L85, G01, G21
Research Interests:
Gelismis bir finansal sisteme sahip olunmasının ekonomik büyüme ve kalkınma süreçlerinin istikrarlı bir biçimde sürdürülmesine katkı sağladığı düsünülmektedir. Ancak, gelismekte olan ekonomilerde yasanan kayıt dısı ekonomi ve hukuk... more
Gelismis bir finansal sisteme sahip olunmasının ekonomik büyüme ve kalkınma süreçlerinin istikrarlı bir biçimde sürdürülmesine katkı sağladığı düsünülmektedir. Ancak, gelismekte olan ekonomilerde yasanan kayıt dısı ekonomi ve hukuk altyapısının çesitli nedenlerle az gelismis olması finansal sistemin de gelismesine engel olabilmektedir. Gelismis ekonomiler gelismis finansal sistemlerini büyüme süreçlerinde önemli bir araç olarak kullanırken, Çin ve Hindistan örneklerinde ise finansal sistemin az gelismisliğine ve hukuksal altyapı sorunlarına karsın önemli bir kalkınma sürecinin yasandığı görülmektedir. Bu çalısmada, Türkiye'de finansal az gelismisliğe etki ettiği düsünülen temel etkenler de değerlendirilmek suretiyle, finansal sistemin gelismesi ve büyüme-kalkınma süreçleri arasındaki iliski irdelenmektedir.
It is generally accepted that the higher level of financial development makes positive contributions to the process of economic growth and development. Comparing the devepoled countries, emerging markets show very different structure, e.g. relatively bigger underground economy and less developed/inefficient financial markets. But in the case of China and India, the less developed financial marktes have not resulted slower economic growth and developmen. In this article, taken into account of essential reasons resulted less developed financial markets in Turkey, the author is reviewing financial development and economic growthdevelopment link.
It is generally accepted that the higher level of financial development makes positive contributions to the process of economic growth and development. Comparing the devepoled countries, emerging markets show very different structure, e.g. relatively bigger underground economy and less developed/inefficient financial markets. But in the case of China and India, the less developed financial marktes have not resulted slower economic growth and developmen. In this article, taken into account of essential reasons resulted less developed financial markets in Turkey, the author is reviewing financial development and economic growthdevelopment link.
Research Interests:
Özet Bu çalışmada banka dışı finansal aracılık bağlamında aracı kurum bilançosunun ve faaliyetlerinin özellikleri belirlendikten sonra; aracı kurumların riskleri faaliyet biçimleri de dikkate alınmak suretiyle tartışılmaktadır.... more
Özet
Bu çalışmada banka dışı finansal aracılık bağlamında aracı kurum bilançosunun ve faaliyetlerinin özellikleri belirlendikten sonra; aracı kurumların riskleri faaliyet biçimleri de dikkate alınmak suretiyle tartışılmaktadır. İnceleme kapsamında aracı kurumların risklerinin belirlenmesinde ülkemiz sermaye piyasalarının koşulları çerçevesinde ortaya çıkmış/çıkabilecek önemli risk türlerinin incelenmesine ağırlık verilmiştir.
Summary
The idea of development of capital markets and hence securities firms had resurfaced after 1980’s in Turkey, the latest and probably the final liberal period of Turkish economy. First regulations on securities firm business appaeard after Banking Crisis of 1982 (or Banker Crisis). The number of securities firms were dramatically increased in Turkey during the first half of the 1990’s. But it has observed that the number has gradually decreased after this periodic movement. This tendency is still going on in the securities firm business (Coşkun, 2009a: 2). In this process, some argue that risk management problems were relatively less important in the failed securities firms. But, because of the problems of data availability and lack of proper reporting, it would be too optimistic to assume that all securities firm failures in the above period were related to market conditions. In this context, it is important to define specific risks of securities firms. To define sector specific risks is also important to develop ideal risk management framework for securities firms. Therefore, in this article, the author analyses the features of the securities firm business, typical balance sheet and industry specific risks.
Bu çalışmada banka dışı finansal aracılık bağlamında aracı kurum bilançosunun ve faaliyetlerinin özellikleri belirlendikten sonra; aracı kurumların riskleri faaliyet biçimleri de dikkate alınmak suretiyle tartışılmaktadır. İnceleme kapsamında aracı kurumların risklerinin belirlenmesinde ülkemiz sermaye piyasalarının koşulları çerçevesinde ortaya çıkmış/çıkabilecek önemli risk türlerinin incelenmesine ağırlık verilmiştir.
Summary
The idea of development of capital markets and hence securities firms had resurfaced after 1980’s in Turkey, the latest and probably the final liberal period of Turkish economy. First regulations on securities firm business appaeard after Banking Crisis of 1982 (or Banker Crisis). The number of securities firms were dramatically increased in Turkey during the first half of the 1990’s. But it has observed that the number has gradually decreased after this periodic movement. This tendency is still going on in the securities firm business (Coşkun, 2009a: 2). In this process, some argue that risk management problems were relatively less important in the failed securities firms. But, because of the problems of data availability and lack of proper reporting, it would be too optimistic to assume that all securities firm failures in the above period were related to market conditions. In this context, it is important to define specific risks of securities firms. To define sector specific risks is also important to develop ideal risk management framework for securities firms. Therefore, in this article, the author analyses the features of the securities firm business, typical balance sheet and industry specific risks.
Research Interests:
Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında aracı kurumlar sektörüne yönelik ilk düzenlenmeler Banker Krizi sonrasında ortaya çıkmıştır. Söz konusu düzenlemeler sonrasında 1990’ların başlarına kadar aracı kurum sayısında gözlenen hızlı artış... more
Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında aracı kurumlar sektörüne yönelik ilk düzenlenmeler Banker Krizi sonrasında ortaya çıkmıştır. Söz konusu düzenlemeler sonrasında 1990’ların başlarına kadar aracı kurum sayısında gözlenen hızlı artış yerini, bugün de etkisini sürdüren, tedrici bir azalmaya bırakmıştır. Bu çalışmada aracı kurumlar sektörünün daralma/genişleme süreçleri üzerinde kuruluşundan bu yana etkili olan başlıca etkenler irdelendikten sonra; sektörün yakın geleceğini etkilemesi beklenen 2004/39/EC sayılı Finansal Araç Piyasaları Hakkındaki Direktif’in (Markets in Financial Instruments Directive/MiFID) başlıca özellikleri ve Türk aracı kurumlar sektörüne muhtemel etkileri incelenmiştir. İnceleme sonucunda; sektörün temel sorunlarına çözüm üretmesi beklenmeyen Direktif’in sınırlı bazı yararlarının olmakla birlikte; sektörel faaliyet/gelir akımları ve dolayısıyla aracı kurum çevrimi üzerinde niteliksel bir değişime neden olmayacağı sonucuna ulaşılmıştır.
Research Interests:
Öz disiplin , şirketler tarafından tasarlanan, muhasebe ve raporlama , iç kontrol , iç denetim , risk yönetimi ve kurumsal yönetim sistemlerini içeren içsel risk yönetim süreçlerine dayalı olarak, karşı karşıya olunan risklerin... more
Öz disiplin , şirketler tarafından tasarlanan, muhasebe ve raporlama , iç kontrol , iç denetim , risk yönetimi ve kurumsal yönetim sistemlerini içeren içsel risk yönetim süreçlerine dayalı olarak, karşı karşıya olunan risklerin yönetilmesidir. Öz disiplin sürecinin etkinlik seviyesinin, resmi disiplin ve piyasa disiplininin etkin olarak uygulanmasından kaynaklanacak pozitif dışsallıklarla geliştirilmesi gereklidir. Ancak ülke içi ve dışındaki finansal kurumlarda ortaya çıkan fi nansal başarısızlıklar ve diğer finansal krizlerle birlikte yaşanmakta olan küresel finansal kriz;resmi ve piyasa disiplininin öz disiplinin etkinliğini ancak kısmen geliştirebildiğini ortaya koymuştur. Bu durumda şirket içi tedbirlerle öz disiplin etkinliğinin geliştirilmesinin ve şirket uygulamalarında etik kurallara uyulmasının değeri daha
da artmaktadır.
da artmaktadır.
Research Interests:
Gözlerimizden gelen bilgiyi bile işlerken bizi yanıltan beynimiz döviz kurları, hisse senedi fiyatları, ekonomi yorumları, fiyat hareketleri, spekülasyonlar gibi farklı birçok bilgiden oluşan yatırım sürecinde alacağımız kararlarda bizi... more
Gözlerimizden gelen bilgiyi bile işlerken bizi yanıltan beynimiz döviz kurları, hisse senedi fiyatları, ekonomi yorumları, fiyat hareketleri, spekülasyonlar gibi farklı birçok bilgiden oluşan yatırım sürecinde alacağımız kararlarda bizi ne derece doğru yönlendiriyor dersiniz?
Research Interests:
Ülkemizde son 10 yılın başarı hikâyesi olarak görülen inşaat-konut sektörünün durumu bir süredir IMF, Dünya Bankası ve OECD gibi uluslararası kurumlar tarafından eleştiri konusu haline getiriliyor. Konut-inşaat odaklı büyüme sürecinin,... more
Ülkemizde son 10 yılın başarı hikâyesi olarak görülen inşaat-konut sektörünün durumu bir süredir IMF, Dünya Bankası ve OECD gibi uluslararası kurumlar tarafından eleştiri konusu haline getiriliyor.
Konut-inşaat odaklı büyüme sürecinin, riskleri artırdığı tartışılıyor. Başka ülkelerdeki taşınmaz piyasası döngülerinin yıkıcı etkilerini düşünerek,
bu tartışmaları ciddiye almak gerekiyor.
Konut-inşaat odaklı büyüme sürecinin, riskleri artırdığı tartışılıyor. Başka ülkelerdeki taşınmaz piyasası döngülerinin yıkıcı etkilerini düşünerek,
bu tartışmaları ciddiye almak gerekiyor.
Research Interests:
Ekonomiler döngülerle çalışır. En güncel örnek olarak küresel kriz ABD’sini hatırlayalım. Faizler azalırken konut talebi/arzı/kredisi/ fiyatı/menkulleştirmesi artmış, faizlerin artmasının ardından da tüm değişkenlerde kriz ölçeğinde bir... more
Ekonomiler döngülerle çalışır. En güncel örnek olarak küresel kriz ABD’sini hatırlayalım. Faizler azalırken konut talebi/arzı/kredisi/ fiyatı/menkulleştirmesi artmış, faizlerin artmasının ardından da tüm değişkenlerde kriz ölçeğinde bir bozulma yaşanmıştı. Benzer tablo ülkemizde de yaşanmaktadır.
Research Interests:
Bu yazımızda ülkemiz GYO hisse senetlerinin ikincil piyasa performansını azaltıcı davranışsal bir etken olarak sürü davranışının nitelik ve sonuçlarını Akinsomi ve bşk. (2018) çalışmamız üzerinden değerlendirmeye çalışacağız. Ülkemiz GYO... more
Bu yazımızda ülkemiz GYO hisse senetlerinin ikincil piyasa
performansını azaltıcı davranışsal bir etken olarak sürü davranışının
nitelik ve sonuçlarını Akinsomi ve bşk. (2018) çalışmamız üzerinden değerlendirmeye çalışacağız. Ülkemiz GYO sektörünün beklendiği kadar
gelişememesine neden olan söz konusu etkenin analizi aynı
zamanda GYO bilanço yönetimindeki başarıma ilişkin çeşitli
ipuçları vereceği için de ilgi çekici bulunabilir.
performansını azaltıcı davranışsal bir etken olarak sürü davranışının
nitelik ve sonuçlarını Akinsomi ve bşk. (2018) çalışmamız üzerinden değerlendirmeye çalışacağız. Ülkemiz GYO sektörünün beklendiği kadar
gelişememesine neden olan söz konusu etkenin analizi aynı
zamanda GYO bilanço yönetimindeki başarıma ilişkin çeşitli
ipuçları vereceği için de ilgi çekici bulunabilir.
Research Interests:
Finans dünyasındaki sorunların büyüklüğü yapay zekâya yönelik beklentileri de artırıyor. Ancak yapay zekâ uygulamalarının finans
örneğinde iyimserliği ne kadar hak ettiğini gerçekçi olarak değerlendirmekte yarar var.
örneğinde iyimserliği ne kadar hak ettiğini gerçekçi olarak değerlendirmekte yarar var.
Research Interests:
Aslında uzunca bir süredir Türkiye’de herkes aynı soruyu soruyor: ortalama gelir düzeyi açık/örtülü enflasyonun altında reel olarak azalırken bu evleri kim satın alıyor? Konut fiyatlarının ve konut kredisi faizlerinin başını alıp gittiği... more
Aslında uzunca bir süredir Türkiye’de herkes aynı soruyu soruyor: ortalama gelir düzeyi açık/örtülü enflasyonun altında reel olarak azalırken bu evleri kim satın alıyor? Konut fiyatlarının ve konut kredisi
faizlerinin başını alıp gittiği günümüz Türkiye’si koşullarında
kuşkusuz bu haksız bir soru değildir. Çoklukla sorulan diğer bir
soru da, her şeye rağmen “konut alımına girişenlerin” ne kadar
sermaye kazancı elde edebileceğidir.
faizlerinin başını alıp gittiği günümüz Türkiye’si koşullarında
kuşkusuz bu haksız bir soru değildir. Çoklukla sorulan diğer bir
soru da, her şeye rağmen “konut alımına girişenlerin” ne kadar
sermaye kazancı elde edebileceğidir.
Research Interests:
Birleşmiş Milletler Çevre Programı (UNEP) tarafından Aralık 2017’de hazırlanan bir raporda, kaynak kullanımında etkinlik sağlanmasının önemi vurgulanmış ve dünyadaki kaynak tüketiminin 2050’ye gelindiğinde bugünkünün iki katına çıkacağı... more
Birleşmiş Milletler Çevre Programı (UNEP) tarafından Aralık 2017’de hazırlanan bir raporda, kaynak kullanımında etkinlik sağlanmasının önemi vurgulanmış ve dünyadaki kaynak tüketiminin 2050’ye
gelindiğinde bugünkünün iki katına çıkacağı öngörülmüştür. Kaynakların giderek azaldığı günümüzde artık bilim insanları Dünya’ya Dünya dışından kaynak getirmenin yollarını arıyor. Yatırım şirketleri ve hükümetler de bu çalışmaları destekliyor ve yakından takip ediyor.
Görünen o ki, çok yakın gelecekte elimizde tuttuğumuz bir altın külçesinin anavatanı bir zamanlar uzayın derinliklerinde yol alırken Dünya’dan gönderilen roketlere yakalanmış bir asteroid olacak.
gelindiğinde bugünkünün iki katına çıkacağı öngörülmüştür. Kaynakların giderek azaldığı günümüzde artık bilim insanları Dünya’ya Dünya dışından kaynak getirmenin yollarını arıyor. Yatırım şirketleri ve hükümetler de bu çalışmaları destekliyor ve yakından takip ediyor.
Görünen o ki, çok yakın gelecekte elimizde tuttuğumuz bir altın külçesinin anavatanı bir zamanlar uzayın derinliklerinde yol alırken Dünya’dan gönderilen roketlere yakalanmış bir asteroid olacak.
Research Interests:
Konut piyasasında fiyatlara yeterine yansımayan önemli bir tıkanma olduğu herkesçe bilinir durumda. Bu durumu, satılamayan yeni konut stokları, ilandan aylarca inemeyen ikinci el stoklar, bitmeyen reklam kuşakları, yüksek ve maliyetler... more
Konut piyasasında fiyatlara yeterine yansımayan önemli bir tıkanma olduğu herkesçe bilinir durumda. Bu durumu, satılamayan yeni konut stokları, ilandan aylarca inemeyen ikinci el stoklar, bitmeyen
reklam kuşakları, yüksek ve maliyetler nedeniyle daha da yükselmesi gereken fiyatlar yeterince iyi özetliyor.
reklam kuşakları, yüksek ve maliyetler nedeniyle daha da yükselmesi gereken fiyatlar yeterince iyi özetliyor.
Research Interests:
Gönül isterdi ki sanayi 4.0 hamlesinin ihracatı ileri teknoloji odaklı hale getirmesini, yapay zeka uygulamalarının finansal hizmetler sektörümüzün uluslararası pazar payını artırmasını, gelir/servet bölüşümünün adil hale gelmesinin... more
Gönül isterdi ki sanayi 4.0 hamlesinin ihracatı ileri teknoloji
odaklı hale getirmesini, yapay zeka uygulamalarının
finansal hizmetler sektörümüzün uluslararası pazar payını artırmasını,
gelir/servet bölüşümünün adil hale gelmesinin kalkınma hedeflerini desteklemesini konuşalım; ancak son 10 yılda ülkemizde öne çıkan başlıca ekonomik olgu inşaat ve konut sektörünün hızla büyümesidir. Kentlerin değişen görünümlerinden de anlaşılacağı gibi, özellikle dünya ölçeğinde hızla büyüyen İstanbul ve Ankara’da, son yıllarda da İzmir’de, inşaat ve konut sektörü kent ekonomisini biçimlendiren başlıca ekonomik olgular arasına girmiştir.
odaklı hale getirmesini, yapay zeka uygulamalarının
finansal hizmetler sektörümüzün uluslararası pazar payını artırmasını,
gelir/servet bölüşümünün adil hale gelmesinin kalkınma hedeflerini desteklemesini konuşalım; ancak son 10 yılda ülkemizde öne çıkan başlıca ekonomik olgu inşaat ve konut sektörünün hızla büyümesidir. Kentlerin değişen görünümlerinden de anlaşılacağı gibi, özellikle dünya ölçeğinde hızla büyüyen İstanbul ve Ankara’da, son yıllarda da İzmir’de, inşaat ve konut sektörü kent ekonomisini biçimlendiren başlıca ekonomik olgular arasına girmiştir.
Research Interests:
İktisat finans kuramı insanın akılcı olduğunu ve davranışlarının altındaki temel güdünün fayda ençoklaştırması olduğunu varsayar. Modern portföy teorisinin penceresinden bakarsak, yatırımcı ilave beklenen getiri elde etmeksizin risk... more
İktisat finans kuramı insanın akılcı olduğunu ve davranışlarının altındaki temel güdünün fayda ençoklaştırması olduğunu varsayar. Modern portföy teorisinin penceresinden bakarsak, yatırımcı ilave beklenen getiri elde etmeksizin risk almaya hevesli değildir. Risk almaya karşı isteksiz
olan yatırımcı her zaman en akılcı yatırım seçeneğini tercih eder mi? Kuşkusuz etmek ister, tabi düşünce akışını bozan asimetrilere
direnebildiği sürece.
olan yatırımcı her zaman en akılcı yatırım seçeneğini tercih eder mi? Kuşkusuz etmek ister, tabi düşünce akışını bozan asimetrilere
direnebildiği sürece.
Research Interests:
Bilim, mutlak bilgiyi insanlığın hizmetine sunmaya çalışır. Ancak doğruyu söylemek gerekirse, varsayımlar ve kısıtlar dünyasının üyeleri olan biz iktisatçılar (ve finansçılar) bu işte biraz zorlanıyoruz. Milyarlarca ışık yılı uzaktaki... more
Bilim, mutlak bilgiyi insanlığın hizmetine sunmaya çalışır. Ancak
doğruyu söylemek gerekirse, varsayımlar ve kısıtlar dünyasının
üyeleri olan biz iktisatçılar (ve finansçılar) bu işte biraz zorlanıyoruz.
Milyarlarca ışık yılı uzaktaki yeni keşfedilen bir yıldızın iç yapısı,
gelişimi, hatta muhtemel sonu fizik bilgileriyle tahmin edilebiliyor.
Ancak yeni bir arzu nesnesi (örneğin hisse senedi veya konut yerine
Plüton’da bulunan deniz kabuğu diyelim) üzerinde neden spekülasyon
yapıldığı, bu spekülasyonun ne zaman ve nasıl biteceği bizim tarafta
tam olarak kestirilemiyor.
doğruyu söylemek gerekirse, varsayımlar ve kısıtlar dünyasının
üyeleri olan biz iktisatçılar (ve finansçılar) bu işte biraz zorlanıyoruz.
Milyarlarca ışık yılı uzaktaki yeni keşfedilen bir yıldızın iç yapısı,
gelişimi, hatta muhtemel sonu fizik bilgileriyle tahmin edilebiliyor.
Ancak yeni bir arzu nesnesi (örneğin hisse senedi veya konut yerine
Plüton’da bulunan deniz kabuğu diyelim) üzerinde neden spekülasyon
yapıldığı, bu spekülasyonun ne zaman ve nasıl biteceği bizim tarafta
tam olarak kestirilemiyor.
Research Interests:
Son yıllarda gayrimenkul, özellikle de konut, sektörünün çevresinde şekillenen olumsuzluklar sektörün yeni bir anlayışla düzenlenmesi gerekip gerekmediğini yeniden gündeme getirdi. Ne var ki çok boyutlu yapısı sektöre yönelik politika... more
Son yıllarda gayrimenkul, özellikle de konut, sektörünün çevresinde
şekillenen olumsuzluklar sektörün yeni bir anlayışla düzenlenmesi gerekip gerekmediğini yeniden gündeme getirdi. Ne var ki çok boyutlu
yapısı sektöre yönelik politika tasarımını önemli ölçüde güçleştiriyor.
Düzenlemenin piyasa etkinliği ve girişimci özgürlüğü açısından akla gelmesi gereken son çözüm olması gerektiği düşünülebilir. Ancak ekonomik, sosyal ve belki de siyasi etkileri olabilecek piyasa başarısızlıklarının doğurduğu maliyetler, çeşitli sektörlerin daha yoğun
düzenlemeler ile karşılaşmasına neden olabiliyor.
şekillenen olumsuzluklar sektörün yeni bir anlayışla düzenlenmesi gerekip gerekmediğini yeniden gündeme getirdi. Ne var ki çok boyutlu
yapısı sektöre yönelik politika tasarımını önemli ölçüde güçleştiriyor.
Düzenlemenin piyasa etkinliği ve girişimci özgürlüğü açısından akla gelmesi gereken son çözüm olması gerektiği düşünülebilir. Ancak ekonomik, sosyal ve belki de siyasi etkileri olabilecek piyasa başarısızlıklarının doğurduğu maliyetler, çeşitli sektörlerin daha yoğun
düzenlemeler ile karşılaşmasına neden olabiliyor.
Research Interests:
Başlıkta yer alan önerinin kulağa hoş geldiğini, ama hem pratik olmadığını, hem de fazla “sosyal içerikli” olduğunu mu düşünüyorsunuz? Kabul edelim ki kısmen haklısınız. Ancak konutun salt kar/rant ve kısa dönem büyüme odaklı olarak... more
Başlıkta yer alan önerinin kulağa hoş geldiğini, ama hem pratik olmadığını, hem de fazla “sosyal içerikli” olduğunu mu düşünüyorsunuz? Kabul edelim ki kısmen haklısınız. Ancak konutun salt kar/rant ve kısa
dönem büyüme odaklı olarak algılanması, sektörün ölçek ve yaygın faydasının daralmasına neden oluyor. Bu nedenle inşaatın-konutun ölçek genişletici yeni bir hikâyeye ihtiyacı olabileceğini gündeme getirmekte yarar var.
dönem büyüme odaklı olarak algılanması, sektörün ölçek ve yaygın faydasının daralmasına neden oluyor. Bu nedenle inşaatın-konutun ölçek genişletici yeni bir hikâyeye ihtiyacı olabileceğini gündeme getirmekte yarar var.
Research Interests:
Konut/inşaattaki rant/tamah sisteminin sonuçları, borsaya göre daha ağır olabilir. Tamahkâr-kısa vadeci kar odaklı ve toplumsal/çevresel duyarlılığı zayıf olan, üstelik kentte yaşamayı zorlaştıran ilerleme fikri çağdaş bir yaklaşımı... more
Konut/inşaattaki rant/tamah sisteminin sonuçları, borsaya göre daha ağır olabilir. Tamahkâr-kısa vadeci kar odaklı ve toplumsal/çevresel
duyarlılığı zayıf olan, üstelik kentte yaşamayı zorlaştıran ilerleme fikri çağdaş bir yaklaşımı temsil etmiyor. Ama görünen o ki, biz daha bu sarmalın henüz çok başındayız.
duyarlılığı zayıf olan, üstelik kentte yaşamayı zorlaştıran ilerleme fikri çağdaş bir yaklaşımı temsil etmiyor. Ama görünen o ki, biz daha bu sarmalın henüz çok başındayız.
Research Interests:
Investment on infrastructure is critical to improve productive capacity of an economy which may provide significant contribution to economic development. However this is a very clear fact, the recent data brings into consideration that... more
Investment on infrastructure is critical to improve productive capacity of an economy which may provide significant contribution to economic development. However this is a very clear fact, the recent data brings into consideration that Turkey might spend her “very costly” money in some less productive fields. Taken into account the huge investments in shopping malls and the brand new residentials in big cities of Turkey, economists have long asked whether high level of investment into real estate market is really a good idea in terms of resource allocation efficiency.
Research Interests:
Konut finansmanı tüketicisinin mevcut koşullarda belli bir doygunluğa ulaştığı izlenimini veren konut piyasasına kısa dönem getiri bağlamında güvenmesini beklemek makul mü? Bu sorunun yanıtı tartışmaya açıktır.
Research Interests:
Bu yazımızda, konut satışlarındaki dikkat çekici artışa karşın, konut sahipliğinin Türkiye genelinde artmaması ve hatta düşük gelir grubu için azalması üzerinden, konut finansmanı sistemine/konut piyasasına yönelik algımızda bir tasarım... more
Bu yazımızda, konut satışlarındaki dikkat çekici artışa karşın,
konut sahipliğinin Türkiye genelinde artmaması ve hatta
düşük gelir grubu için azalması üzerinden, konut finansmanı
sistemine/konut piyasasına yönelik algımızda bir tasarım hatası
olup olmadığını tartışacağız.
konut sahipliğinin Türkiye genelinde artmaması ve hatta
düşük gelir grubu için azalması üzerinden, konut finansmanı
sistemine/konut piyasasına yönelik algımızda bir tasarım hatası
olup olmadığını tartışacağız.
Research Interests:
Infrastructure investments may mobilize public-private partnership with GDP, employment, and income increases in an economy. Therefore, it is not a surprise to see in both developed and developing countries have intensive investments... more
Infrastructure investments may mobilize public-private partnership with GDP, employment, and income increases in an economy. Therefore, it is not a surprise to see in both developed and developing countries have intensive investments towards infrastructures. For example, establishing a brand new 'infrastructure bank' is one of the top policy priorities of the Trumponomics. Like similar emerging countries, Turkey has its own agenda to increase infrastructure investments. Besides privatization, Third Istanbul Airport, Canal Istanbul, high speed rail lines, new hospital complexes and energy distribution networks are some mega infrastructural projects of Turkey.
Research Interests:
Ülkemizdeki konut balonu tartışmalarının çoğunlukla bilim dışı bir tahmin
sürecinin odağına yerleştiğini dikkate aldığımızda, konut piyasamızın geleceğinin öngörülmesi işinin de üzerinde düşünülmesi gerektiğini anlıyoruz.
sürecinin odağına yerleştiğini dikkate aldığımızda, konut piyasamızın geleceğinin öngörülmesi işinin de üzerinde düşünülmesi gerektiğini anlıyoruz.
Research Interests:
15 Temmuz darbe kalkışması ve terör eylemi bütün Türkiye’yi kelimenin tam anlamıyla şoke etti. Biraz kendimize gelince bu katastrofik risk faktörünün piyasalara olan etkisinin ne olabileceğini düşünmeye başladık. Önemli risklere rağmen... more
15 Temmuz darbe kalkışması ve terör eylemi bütün Türkiye’yi kelimenin tam anlamıyla şoke etti. Biraz kendimize gelince bu katastrofik risk faktörünün piyasalara olan etkisinin ne olabileceğini düşünmeye başladık. Önemli risklere rağmen finansal ürünlerin fiyatlarında çok ciddi kırılmaların ortaya çıkmaması sevindirici. Türk ekonomisindeki kırılganlıklar uzun süreden beri biliniyor olsa da halkın ve yönetimin bilinçli/akılcı davranışları ekonomik alanda çeşitli olumsuzlukların
büyümesine engel oldu. Bununla birlikte artan terör olayları nedeniyle ihracat ve turizm gelirlerinin düşmesi, Moody’s/S&P’nin Türkiye’nin kredi
notunu düşürmesi, küresel durgunluk gibi etkenler Türk ekonomisindeki risklerin halen fazlasıyla etkin olabileceğine işaret ediyor.
büyümesine engel oldu. Bununla birlikte artan terör olayları nedeniyle ihracat ve turizm gelirlerinin düşmesi, Moody’s/S&P’nin Türkiye’nin kredi
notunu düşürmesi, küresel durgunluk gibi etkenler Türk ekonomisindeki risklerin halen fazlasıyla etkin olabileceğine işaret ediyor.
Research Interests:
CREDIT RATING AGENCIES (CRAs) have long been criticized by the market participants including governments of advanced and emerging economies. Recent credit rating downgrades of S&Ps and Moody's have increased political/economic tensions in... more
CREDIT RATING AGENCIES (CRAs) have long been criticized by the market participants including governments of advanced and emerging economies. Recent credit rating downgrades of S&Ps and Moody's have increased political/economic tensions in Turkey. The criticisms are focused on the idea whether these downgrades may increase instabilities of the Turkish economy. In this opinion article, we ask whether recent downgrades in the credit rating of Turkey are fair and what is next for the Turkish economy.
Research Interests:
Sometimes we really miss living in a calm place like arctic or moon maybe. Majority of Turks thought before 15 July that our main problems were economic fragilities and war in (Iraq and) Syria. For example, political tension was high... more
Sometimes we really miss living in a calm place like arctic or moon maybe. Majority of Turks thought before 15 July that our main problems were economic fragilities and war in (Iraq and) Syria. For example, political tension was high because of 2.7 million registered Syrian refugees in Turkey as of 7/14/2016. However the agenda of Turkey (and Europe) dramatically changed in July 15, 2016. Turkey experienced a failed coup in this date, or a terrorist attack as a better terminology.
In this opinion article we address why Turkish financial markets were so strong despite such a terrorist attack and does it still make sense to buy
more Turkish assets? In fact, not only foreign investors but also domestic investors need to learn the answers of these questions.
In this opinion article we address why Turkish financial markets were so strong despite such a terrorist attack and does it still make sense to buy
more Turkish assets? In fact, not only foreign investors but also domestic investors need to learn the answers of these questions.
Research Interests:
Gayrimenkulün bankacılık, sermaye piyasaları ve sigorta sektörü ile ilişkilerinin gelişmesi gayrimenkulün finansallaşması olarak nitelenebilir. Küresel finansal kriz, gelişmiş finansal sistemlere ve bu arada gelişmiş gayrimenkul-finans... more
Gayrimenkulün bankacılık, sermaye piyasaları ve sigorta sektörü ile ilişkilerinin gelişmesi gayrimenkulün finansallaşması olarak nitelenebilir.
Küresel finansal kriz, gelişmiş finansal sistemlere ve bu arada gelişmiş gayrimenkul-finans etkileşimine sahip olan ülkelerde finansallaşmanın nelere mal olabileceğini gösterdi. Türkiye henüz o kulvarda olmadığından, gayrimenkulde finansallaşma oranının artması,
riskleri yönetilebildiği ölçüde, finans/ gayrimenkul sektörlerinin gelişmesi açısından önemlidir. İnşaat bankacılığının giderek gelişmesi
karşısında; konut finansmanında ipotek dışı finansman yöntemlerinin
oransal ağırlığının artması, ikincil ipotekli konut finansmanı piyasalarının gelişmemesi ve sigortacılık sisteminin gayrimenkul finansmanına
etkisinin çok sınırlı kalması gayrimenkul-finans bağının ülkemizde yeterince gelişememesinin yapısal nitelik kazanan başlıca göstergeleridir. Bu noktada Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) gayrimenkul-finans etkileşiminin gelişmesi açısından özel bir öneme
sahiptir.
Küresel finansal kriz, gelişmiş finansal sistemlere ve bu arada gelişmiş gayrimenkul-finans etkileşimine sahip olan ülkelerde finansallaşmanın nelere mal olabileceğini gösterdi. Türkiye henüz o kulvarda olmadığından, gayrimenkulde finansallaşma oranının artması,
riskleri yönetilebildiği ölçüde, finans/ gayrimenkul sektörlerinin gelişmesi açısından önemlidir. İnşaat bankacılığının giderek gelişmesi
karşısında; konut finansmanında ipotek dışı finansman yöntemlerinin
oransal ağırlığının artması, ikincil ipotekli konut finansmanı piyasalarının gelişmemesi ve sigortacılık sisteminin gayrimenkul finansmanına
etkisinin çok sınırlı kalması gayrimenkul-finans bağının ülkemizde yeterince gelişememesinin yapısal nitelik kazanan başlıca göstergeleridir. Bu noktada Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) gayrimenkul-finans etkileşiminin gelişmesi açısından özel bir öneme
sahiptir.
Research Interests:
Remember fragile five? Turkey is one of the members of this club which shows some highly risky emerging countries. Current account deficit, state/private sector debts, dependency on short term capital movements and other structural... more
Remember fragile five? Turkey is one of the members of this club which shows some highly risky emerging countries. Current account deficit, state/private sector debts, dependency on short term capital movements and other structural problems of the country are the reasons of this kind of classification attempts. But, like in the case of Spain, high tension in political arena and observable economic risks have not stopped the investments of foreign investors into Turkish economy.
Research Interests:
Aklın söylediği basit: Herkes en iyi bildiği işi yapmalı. Aklın söylediğini düzenlenen kurumlar için, kurallar da söylüyor. Örneğin sermaye yeterliliği düzenlemeleri banka-aracı kurumun fazla gayrimenkul edinmesini likidite riski olarak... more
Aklın söylediği basit: Herkes en iyi bildiği işi yapmalı. Aklın söylediğini düzenlenen kurumlar için, kurallar da söylüyor. Örneğin sermaye yeterliliği düzenlemeleri banka-aracı kurumun fazla gayrimenkul
edinmesini likidite riski olarak görüyor ve sermaye karşılığı biçiminde
cezalandırıyor. Büyük ölçekli özel konut üretiminin ülkemizdeki yapılma biçimi, finansal işlemleri geniş ölçüde kapsaması yönüyle, uzun süredir
dikkat çekiyor. Ne var ki sadece bugünün Türkiye’sine özgü olmasa da iflas hikayeleri bu girişimci/aşırı finansal riske müsait yapının her zaman iyi olmadığını söylüyor.
edinmesini likidite riski olarak görüyor ve sermaye karşılığı biçiminde
cezalandırıyor. Büyük ölçekli özel konut üretiminin ülkemizdeki yapılma biçimi, finansal işlemleri geniş ölçüde kapsaması yönüyle, uzun süredir
dikkat çekiyor. Ne var ki sadece bugünün Türkiye’sine özgü olmasa da iflas hikayeleri bu girişimci/aşırı finansal riske müsait yapının her zaman iyi olmadığını söylüyor.
Research Interests:
Size de oluyordur mutlaka. Fazla odaklanılan konularda eleştirel bakış bir yerden sonra kayboluyor. Doğru veya yanlış, aynı fikirler terennüm ediliyor. Her ülkede yapıldığı gibi, ülkemiz haritasının da dünyanın tam ortasında olduğundan... more
Size de oluyordur mutlaka. Fazla odaklanılan konularda
eleştirel bakış bir yerden sonra kayboluyor. Doğru veya yanlış,
aynı fikirler terennüm ediliyor. Her ülkede yapıldığı gibi, ülkemiz
haritasının da dünyanın tam ortasında olduğundan büyük
resmedildiğini hepimiz biliriz. “Köprü”, “imparatorluk”,
“başka dostumuz yok” şeklinde giden kodlamaya bir de bu
haritayı ekleyince düşüncenin göreliliği kayboluyor. Olanı
daha da çok önemsemeye başlıyoruz. Algı profesyonel analizlerde de nesnelliğin kaybolmasına ve muhitin esirliğine
yönlendirebiliyor.
eleştirel bakış bir yerden sonra kayboluyor. Doğru veya yanlış,
aynı fikirler terennüm ediliyor. Her ülkede yapıldığı gibi, ülkemiz
haritasının da dünyanın tam ortasında olduğundan büyük
resmedildiğini hepimiz biliriz. “Köprü”, “imparatorluk”,
“başka dostumuz yok” şeklinde giden kodlamaya bir de bu
haritayı ekleyince düşüncenin göreliliği kayboluyor. Olanı
daha da çok önemsemeye başlıyoruz. Algı profesyonel analizlerde de nesnelliğin kaybolmasına ve muhitin esirliğine
yönlendirebiliyor.
Research Interests:
Konut piyasasının genel sorunu olan veri eksiği nedeniyle kentsel dönüşümün konut arzı ve fiyatlarında neden olduğu etkiler tam olarak bilinemiyor. Bununla birlikte, son yıllarda ülkemiz konut piyasasını yönlendiren gelişmelerin başında,... more
Konut piyasasının genel sorunu olan veri eksiği nedeniyle kentsel dönüşümün konut arzı ve fiyatlarında neden olduğu etkiler tam olarak bilinemiyor. Bununla birlikte, son yıllarda ülkemiz konut piyasasını yönlendiren gelişmelerin başında, kentsel dönüşüm uygulamaları geliyor. Kentsel dönüşümün en ikna edici rasyoneli; riskli yapıların tasfiye edilerek depreme karşı korunaklı yerleşim alanları yaratılması. Bu yaklaşım, 1999 Marmara Depremi’nin neden olduğu ağır tablo sonrasında, beklenen ve olması gereken bir politikayı temsil ediyor. Ancak, konut iktisatçısı gözlüğü ile kentsel dönüşümün kent ve ülke ekonomisinde neden olduğu etkilere farklı açılardan bakmak da mümkün.
Research Interests:
Real estate bubble risk is currently one of the most widely debated topics for Turkish housing markets. The latest VAT regulation of Turkish government, unsold housing units in the market, growing credit portfolio of housing-construction... more
Real estate bubble risk is currently one of the most widely debated topics for Turkish housing markets. The latest VAT regulation of Turkish government, unsold housing units in the market, growing credit portfolio of housing-construction sectors seem critical factors in this perception. The paper aims to analyze housing-construction risks of Turkish markets by specifically focusing on financial crisis originated from the risks of housing markets in Turkey and other countries. Based on the analysis in the paper, we argue that policy makers and market players should be careful on the potential risks of the market in the near future.
Housing shortage is one of important problems of Turkish housing markets, specifically for the low and middle income households. Despite growing production of Housing Development Agency (HDA, or TOKI), it seems that current market... more
Housing shortage is one of important problems of Turkish housing markets, specifically for the low and middle income households. Despite growing production of Housing Development Agency (HDA, or TOKI), it seems that current market structure could not satisfy the growing gap. In the article, we discuss whether public-private partnership (PPP) model may provide solution to the housing shortage problem of Turkish low and middle income household. In this context, we analyze Malaysian model (People Housing Programme) for Turkey. The adaptation of this model would be useful to improve the effectiveness of the TOKI, REITs and the urban regenaration framework of Turkey.
Turkey has a long history in economic development since 19th century. The country has been still in the track of emerging with some positive long term outlook. In this process, there are some leading industries in the country having... more
Turkey has a long history in economic development
since 19th century. The country has been still in the track of
emerging with some positive long term outlook. In this
process, there are some leading industries in the country
having critical impacts on growth and development. This
article briefly shows domestic/international importance and
growth impacts of Turkish construction industry based on
some stylized facts.
since 19th century. The country has been still in the track of
emerging with some positive long term outlook. In this
process, there are some leading industries in the country
having critical impacts on growth and development. This
article briefly shows domestic/international importance and
growth impacts of Turkish construction industry based on
some stylized facts.
Research Interests:
To explain both facts and “statistical” lies, one may utilize the numbers. However, it seems paradoxical, the world of numbers may equally close both reality and illusion. For example, you may define the analysis period to present best... more
To explain both facts and “statistical” lies, one may utilize the numbers. However, it seems paradoxical, the world of numbers
may equally close both reality and illusion. For example, you may define the analysis period to present best part in whole time series. This might be very good idea to sell the good news to information users. Or, if you would like to focus on some worst cases, you may pick the worst numbers. So, this approach may also work to stop selling something. To minimize information asymmetry in economic analysis, one
may focus on both numbers and the facts behind these numbers. This opinion article clarifies the story of housing credit volüme in 2015 in Turkey by also analyzing its’
forthcoming trend.
may equally close both reality and illusion. For example, you may define the analysis period to present best part in whole time series. This might be very good idea to sell the good news to information users. Or, if you would like to focus on some worst cases, you may pick the worst numbers. So, this approach may also work to stop selling something. To minimize information asymmetry in economic analysis, one
may focus on both numbers and the facts behind these numbers. This opinion article clarifies the story of housing credit volüme in 2015 in Turkey by also analyzing its’
forthcoming trend.
Research Interests:
Kredi hacminin sağlıklı koşullarda artması ekonomik büyüme için hayati önem taşıyor. Kredi hacminin artışı hanehalkı için finansal yükümlülükleri artırırken, kısa dönemli üretken faaliyetleri de destekliyor. Genelde muhafazakâr piyasa... more
Kredi hacminin sağlıklı koşullarda artması ekonomik büyüme için hayati önem taşıyor. Kredi hacminin artışı hanehalkı için finansal yükümlülükleri artırırken, kısa dönemli üretken faaliyetleri de destekliyor. Genelde muhafazakâr piyasa
pratiklerinin ve düzenlemelerin etkisi altında olan ülkemiz konut piyasasındaki kredi hacminin artışı makroekonomik gelişmeler açısından olumlu. Türkiye’de konut kredisi piyasasının gelişmesi temelde son 10 yılın olgusu. Ortalama büyüme oranı ve sanayileşme açısından parlak görünmese de 2000-2001 Bankacılık Krizi sonrasında konut (ve gayrimenkul) piyasalarımızda yaşanan gelişmeler “patlama” olarak
nitelendirilebilir. Nitekim 2002/Aralık’ta 0,3 milyar TL olan konut kredisi hacmi, 2015/Ocak’da 126 milyar TL’ye yükseldi. Bu gelişmenin eleştiriye açık (alt/orta gelir grubunun dışlanması gibi), eksik (ikincil piyasaların gelişmemesi gibi) ve çelişkili
(rant paylaşımı ve bölüşüm ilişkilerinin bozulması gibi) yönleri bulunmakla birlikte, sektörel gelişme bağlamında bardağın dolu tarafının yarıdan fazla olduğu da açık. Peki, bu tablo 2015’te de devam edecek mi?
pratiklerinin ve düzenlemelerin etkisi altında olan ülkemiz konut piyasasındaki kredi hacminin artışı makroekonomik gelişmeler açısından olumlu. Türkiye’de konut kredisi piyasasının gelişmesi temelde son 10 yılın olgusu. Ortalama büyüme oranı ve sanayileşme açısından parlak görünmese de 2000-2001 Bankacılık Krizi sonrasında konut (ve gayrimenkul) piyasalarımızda yaşanan gelişmeler “patlama” olarak
nitelendirilebilir. Nitekim 2002/Aralık’ta 0,3 milyar TL olan konut kredisi hacmi, 2015/Ocak’da 126 milyar TL’ye yükseldi. Bu gelişmenin eleştiriye açık (alt/orta gelir grubunun dışlanması gibi), eksik (ikincil piyasaların gelişmemesi gibi) ve çelişkili
(rant paylaşımı ve bölüşüm ilişkilerinin bozulması gibi) yönleri bulunmakla birlikte, sektörel gelişme bağlamında bardağın dolu tarafının yarıdan fazla olduğu da açık. Peki, bu tablo 2015’te de devam edecek mi?
Research Interests:
Ülkemiz konut fiyatlarında ortaya çıkan çarpıcı artışlar, ulusal/uluslararası medyada önemli yer buluyor. Konuyu ele alan akademik olmayan analizlerin ortak özelliği; konut fiyatlarındaki değişimi kendi içinde veya belli değişkenlerle... more
Ülkemiz konut fiyatlarında ortaya çıkan çarpıcı artışlar,
ulusal/uluslararası medyada önemli yer buluyor. Konuyu ele
alan akademik olmayan analizlerin ortak özelliği; konut
fiyatlarındaki değişimi kendi içinde veya belli değişkenlerle
kıyaslayarak değerlendirmeleri. Bilimsel pencereden bu analizler, uzaktan duman çıktığını gören “sorumlu (meraklı?) vatandaşın” ihtiyaten yangın ihbar hattını aramasına benziyor.
ulusal/uluslararası medyada önemli yer buluyor. Konuyu ele
alan akademik olmayan analizlerin ortak özelliği; konut
fiyatlarındaki değişimi kendi içinde veya belli değişkenlerle
kıyaslayarak değerlendirmeleri. Bilimsel pencereden bu analizler, uzaktan duman çıktığını gören “sorumlu (meraklı?) vatandaşın” ihtiyaten yangın ihbar hattını aramasına benziyor.
Research Interests:
Hemingway says in his famous “For Whom the Bell Tolls” novel describing brutality of civil war in Spain in 1930’s that the true may change depending on the view. Well, this is rather philosophical but might fit into the mood of... more
Hemingway says in his famous “For Whom the Bell Tolls” novel describing brutality of civil war in Spain in 1930’s that the true
may change depending on the view. Well, this is rather philosophical but might fit into the mood of everything.
In social sciences, we used to think this way often. Carefully
adopted figures may be useful to show some truths about the
issue, but there are also some very clear facts. In our case, the
success of Turkish real estate industry is one of those. In
this article, we will show why real estate industry matters
and hence will matter in the near future in Turkey. The idea
derived from this article could be useful for anybody dealing
with any business in Turkey.
may change depending on the view. Well, this is rather philosophical but might fit into the mood of everything.
In social sciences, we used to think this way often. Carefully
adopted figures may be useful to show some truths about the
issue, but there are also some very clear facts. In our case, the
success of Turkish real estate industry is one of those. In
this article, we will show why real estate industry matters
and hence will matter in the near future in Turkey. The idea
derived from this article could be useful for anybody dealing
with any business in Turkey.
Research Interests:
Üç çeşit yalan var diyor Mark Twain, “Yalanlar, kahrolası yalanlar ve istatistikler”. Ünlü yazarın bunu neyin üzerine söylediğini araştırmadım; ama işin istatistik kısmının, yalan boyutunda olmasa bile, gösteriye açık olduğunu tahmin... more
Üç çeşit yalan var diyor Mark Twain, “Yalanlar, kahrolası yalanlar
ve istatistikler”. Ünlü yazarın bunu neyin üzerine söylediğini araştırmadım; ama işin istatistik kısmının, yalan
boyutunda olmasa bile, gösteriye açık olduğunu tahmin etmek
güç değil. Ülkemizdeki konut fiyatlarının artışı, konut piyasasının oyuncuları ve Türkiye’yi yakından izleyen -IMF gibi- kurumlar kadar, yerli/yabancı medyanın da popüler konuları arasında yer alıyor. konut fiyatı istatistiklerini iki sorunun yardımıyla anlamaya çalışalım. Birincisi, konut fiyatlarındaki
artışı tam olarak ölçebiliyor muyuz? İkincisi ise çıkan sonuçları doğru olarak yorumlayabiliyor muyuz?
ve istatistikler”. Ünlü yazarın bunu neyin üzerine söylediğini araştırmadım; ama işin istatistik kısmının, yalan
boyutunda olmasa bile, gösteriye açık olduğunu tahmin etmek
güç değil. Ülkemizdeki konut fiyatlarının artışı, konut piyasasının oyuncuları ve Türkiye’yi yakından izleyen -IMF gibi- kurumlar kadar, yerli/yabancı medyanın da popüler konuları arasında yer alıyor. konut fiyatı istatistiklerini iki sorunun yardımıyla anlamaya çalışalım. Birincisi, konut fiyatlarındaki
artışı tam olarak ölçebiliyor muyuz? İkincisi ise çıkan sonuçları doğru olarak yorumlayabiliyor muyuz?
Research Interests:
Osmanlıca ve Latince konuşanlar, bilinmeyeni derinlemesine bildiği izlenimi verdiği için genelde korkuyla karışık bir saygı ile karşılanıyor. Osmanlıca’nın siyasetin/bürokrasinin, Latince’nin de doktorların/avukatların dili olduğunu... more
Osmanlıca ve Latince konuşanlar, bilinmeyeni derinlemesine bildiği izlenimi verdiği için genelde korkuyla karışık bir saygı ile karşılanıyor. Osmanlıca’nın siyasetin/bürokrasinin, Latince’nin de doktorların/avukatların dili olduğunu düşünürsek durum daha da açıklık kazanır sanırım. Ama korkuya mahal yok. Bu defa amaç; başlıktaki tuhaf kelimenin (ümmiyet) Türkçesi’nin gayrimenkul (konut) piyasaları için ne kadar önemli olduğunu vurgulamak.
Research Interests:
Zaten sıcak para-montaj-tüketim ekonomisi sarmalında düşük oranlı reel büyümeye dayalı olan ekonomik yapıdaki ve göstergelerdeki bozulmanın sürekli-yaygın bir hale gelmesinin, gayrimenkul- inşaat sektöründeki mikro-makro izdüşümlerini... more
Zaten sıcak para-montaj-tüketim ekonomisi sarmalında düşük oranlı reel büyümeye dayalı olan ekonomik yapıdaki ve göstergelerdeki bozulmanın sürekli-yaygın bir hale gelmesinin, gayrimenkul- inşaat sektöründeki mikro-makro izdüşümlerini yakalamak yakın gelecekte çok daha önemli bir hale gelebilir.
Research Interests:
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayalı olarak, 27.11.2014 tarihinde yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile; maketten satış olarak da bilinen, ön ödemeli... more
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayalı olarak, 27.11.2014 tarihinde yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile; maketten satış olarak da bilinen, ön
ödemeli konut satışı sözleşmesi kapsamında konut tüketicilerinin haklarının güçlendirilmesine yönelik önemli düzenlemelere yer verildi.
ödemeli konut satışı sözleşmesi kapsamında konut tüketicilerinin haklarının güçlendirilmesine yönelik önemli düzenlemelere yer verildi.
Research Interests:
Türkiye’de modern ipotekli konut finansmanı sisteminin (İKFS) gelişmesi 2007 yılında yapılan düzenlemeler sonrasında önemli bir ivme kazandı. Konut fiyat endeksi, konut kredisi faiz oranı ve konut arzı/talebi gibi ölçütlerin yanı sıra,... more
Türkiye’de modern ipotekli konut finansmanı sisteminin (İKFS) gelişmesi 2007 yılında yapılan düzenlemeler sonrasında önemli bir ivme kazandı. Konut fiyat endeksi, konut kredisi faiz oranı ve konut arzı/talebi gibi ölçütlerin yanı sıra, konut kredisi hacmindeki gelişmeler de konut piyasasının başlıca gelişme/performans ölçütleri arasında yer alıyor. Konut kredisi gelişmelerinin iyi analiz edilmesi; İKFS birincil piyasasındaki gelişmişlik/risk derecesinin, hane halkının/kredi kurumlarının risk iştahının ve ikincil piyasanın muhtemel gelişme/risk çizgisinin anlaşılması bakımından önemli.
Research Interests:
The importance of the housing market in Turkey has increased in the last decade thanks to rising demand/supply based on demographical reasons and increasing growth/income/wealth. Although its root goes back to the 1920s, modern mortgage... more
The importance of the housing market in Turkey has increased in the last decade thanks to rising demand/supply based on demographical reasons and increasing growth/income/wealth. Although its root goes back to the 1920s, modern mortgage finance has developed dramatically since the early 2000s. In this context, the total outstanding volume of housing loans increased from 0.2 billion TL as of 2002/12 to 123 billion TL as of 2014/11. However, the secondary mortgage market seems less developed in Turkey, despite recent growth in the corporate bond market. The message is that the MBS and mortgage covered bond market have made
little contribution to the housing/mortgage market
boom of Turkey. Therefore, this picture makes it
interesting to analyse the existing structure of secondary
mortgage market products in Turkey from the perspective of the MCB market.
little contribution to the housing/mortgage market
boom of Turkey. Therefore, this picture makes it
interesting to analyse the existing structure of secondary
mortgage market products in Turkey from the perspective of the MCB market.
Research Interests:
“Etkin piyasalar hipotezi”nin fikir babası Fama 2007’deki bir mülakatında “balon” kelimesini yanlış bulduğunu ve konut piyasasına neden güvenmemiz gerektiğini şöyle açıklıyor: “Konut piyasaları yeterince likit değildir. Ancak insanlar... more
“Etkin piyasalar hipotezi”nin fikir babası Fama 2007’deki bir
mülakatında “balon” kelimesini yanlış bulduğunu ve konut
piyasasına neden güvenmemiz gerektiğini şöyle açıklıyor:
“Konut piyasaları yeterince likit değildir. Ancak insanlar konut alırken hayatlarının en büyük yatırımını yaptıkları için çok dikkatlidir ve alım sürecinde ayrıntılı süreçler vardır.”
Fama’nın belirlemesi, konut alım sürecindeki bireysel karar alma sürecine doğru biçimde ışık tutuyor. Ancak balon tartışması daha çok Dupont’un 2005 yılında işaret ettiği gibi varlık fiyatlarının, buna temel oluşturan ekonomik temellerden kopması ile ilişkili. (http://gayrimenkulturkiye.com/volumes/ocak-subat-2015-2/?utm_source=Gayrimenkul+Turkiye&utm_campaign=13ac3d4a93-OcakSubatCikti&utm_medium=email&utm_term=0_6a1fec1fad-13ac3d4a93-26859997#72)
mülakatında “balon” kelimesini yanlış bulduğunu ve konut
piyasasına neden güvenmemiz gerektiğini şöyle açıklıyor:
“Konut piyasaları yeterince likit değildir. Ancak insanlar konut alırken hayatlarının en büyük yatırımını yaptıkları için çok dikkatlidir ve alım sürecinde ayrıntılı süreçler vardır.”
Fama’nın belirlemesi, konut alım sürecindeki bireysel karar alma sürecine doğru biçimde ışık tutuyor. Ancak balon tartışması daha çok Dupont’un 2005 yılında işaret ettiği gibi varlık fiyatlarının, buna temel oluşturan ekonomik temellerden kopması ile ilişkili. (http://gayrimenkulturkiye.com/volumes/ocak-subat-2015-2/?utm_source=Gayrimenkul+Turkiye&utm_campaign=13ac3d4a93-OcakSubatCikti&utm_medium=email&utm_term=0_6a1fec1fad-13ac3d4a93-26859997#72)
Research Interests:
Politik olarak doğru (POD), bireysel/toplumsal/siyasi ilişkilerde faydalanmacılığın önemini vurgulayan bir kavramdır. Kısa dönemci ve fırsatçı bir içeriğe sahip olsa da, POD aynı zamanda rasyonel (ahlaki) ve uzun dönemli faydayı... more
Politik olarak doğru (POD), bireysel/toplumsal/siyasi ilişkilerde
faydalanmacılığın önemini vurgulayan bir kavramdır.
Kısa dönemci ve fırsatçı bir içeriğe sahip olsa da, POD aynı
zamanda rasyonel (ahlaki) ve uzun dönemli faydayı ençoklaştırıcı olmayabiliyor. Eminim bu satırlardan sonra hepinizin aklında çeşitli resimler belirmiştir. Bu yazı, o resimlerin konuta yönelik bankacılık kısmı ile ilgileniyor. Ayrıca politik olarak yanlış görünse de konut piyasasında optimal tasarımlı bir likidite (ve kredi) sağlayıcı kurumun sektörel gelişmeyi destekleyebileceğini tartışıyor.
faydalanmacılığın önemini vurgulayan bir kavramdır.
Kısa dönemci ve fırsatçı bir içeriğe sahip olsa da, POD aynı
zamanda rasyonel (ahlaki) ve uzun dönemli faydayı ençoklaştırıcı olmayabiliyor. Eminim bu satırlardan sonra hepinizin aklında çeşitli resimler belirmiştir. Bu yazı, o resimlerin konuta yönelik bankacılık kısmı ile ilgileniyor. Ayrıca politik olarak yanlış görünse de konut piyasasında optimal tasarımlı bir likidite (ve kredi) sağlayıcı kurumun sektörel gelişmeyi destekleyebileceğini tartışıyor.
Research Interests:
Rising of shopping mall in last decade represents one of the latest transformations in Turkey, in terms of new consumption patterns, newly emerging urban life style and business dynamics. Increasing consumerism with more household debt is... more
Rising of shopping mall in last decade represents one of the latest transformations in Turkey, in terms of new consumption patterns, newly emerging urban life style and business dynamics. Increasing consumerism with more household debt is bothersome for most of the economists. But, it seems that retail investors seem happy to the increasing number of shopping malls in all around the country, and specifically in Istanbul.
Research Interests:
Despite the housing market having a positive longterm outlook, Turkey is classified as one of the riskiest economies based on economical/political fundamentals. In this respect, Turkey is one of the fragile five countries thanks to... more
Despite the housing market having a positive longterm
outlook, Turkey is classified as one of the riskiest
economies based on economical/political fundamentals.
In this respect, Turkey is one of the fragile five
countries thanks to her vulnerable macroeconomic
risks mostly arising from the current account deficit
and foreign debts.
outlook, Turkey is classified as one of the riskiest
economies based on economical/political fundamentals.
In this respect, Turkey is one of the fragile five
countries thanks to her vulnerable macroeconomic
risks mostly arising from the current account deficit
and foreign debts.
Research Interests:
Nobel ekonomi ödüllü Stiglitz, “Eşitsizliğin Bedeli” isimli kitabında serbest piyasa fikrinin ekonomik gelişmeyi desteklemesine yönelik aşırı inancı “fantezi” olarak niteliyor. Bunu söyleyen liberal düşünürlerin sayısı küresel kriz... more
Nobel ekonomi ödüllü Stiglitz, “Eşitsizliğin Bedeli” isimli kitabında serbest piyasa fikrinin ekonomik gelişmeyi desteklemesine yönelik aşırı inancı “fantezi” olarak niteliyor. Bunu söyleyen liberal düşünürlerin sayısı küresel kriz sonrasında hızla arttı.
Research Interests:
A partir de 1980, la economía turca se transformó y pasó de ser una economía cerrada a una economía de mercado. El mercado se reformó sobre la base de políticas liberales, y se introdujeron y expandieron los mercados inmobiliarios y... more
A partir de 1980, la economía turca se transformó y pasó de ser una economía cerrada a una economía de mercado. El mercado se reformó sobre la base de políticas liberales, y se introdujeron y expandieron los
mercados inmobiliarios y financieros. En la última década, Turquía ha experimentado una creciente mercantilización y la internacionalización de los mercados inmobiliarios. El efecto de la crisis financiera mundial
fue sólo en el corto plazo.
La estabilidad económica y política, junto con los limitados efectos negativos de la crisis han favorecido el continuo crecimiento del mercado de la vivienda. En general, el mercado de la vivienda ha atravesado unperíodo de auge desde 2003. Los créditos hipotecarios aumentaron hasta los 51,6 MM de dólares en el 2013 (en 2003 el valor era de 0,4 MM). Los precios de la vivienda también se han incrementado de manera significativa –un 44,7% entre 2006/7 y 2014/6.
mercados inmobiliarios y financieros. En la última década, Turquía ha experimentado una creciente mercantilización y la internacionalización de los mercados inmobiliarios. El efecto de la crisis financiera mundial
fue sólo en el corto plazo.
La estabilidad económica y política, junto con los limitados efectos negativos de la crisis han favorecido el continuo crecimiento del mercado de la vivienda. En general, el mercado de la vivienda ha atravesado unperíodo de auge desde 2003. Los créditos hipotecarios aumentaron hasta los 51,6 MM de dólares en el 2013 (en 2003 el valor era de 0,4 MM). Los precios de la vivienda también se han incrementado de manera significativa –un 44,7% entre 2006/7 y 2014/6.
Research Interests:
Ekonomizmin, ya da hayata ekonomi odağında bakmanın en kötü yönü kısa vadeciliktir (short-termism). Doğrusunu söylemek gerekirse Türkiye gibi siyasette/ekonomide fırtınaların dinmediği ülkelerde, sosyo-ekonomik gelişmelere perspektiften... more
Ekonomizmin, ya da hayata ekonomi odağında bakmanın en kötü yönü kısa vadeciliktir (short-termism). Doğrusunu söylemek gerekirse Türkiye gibi siyasette/ekonomide fırtınaların dinmediği ülkelerde, sosyo-ekonomik gelişmelere perspektiften bakmak da kolay iş değildir. Yükselen yıldız olunca gayrimenkul piyasaları da kaçınılmaz olarak güncel gelişmelerden etkileniyor.
Research Interests:
Kimileri bankacılık, sigortacılık ve gayrimenkul sektörlerini üretken olmayan sektörler arasında görür ve yararlarına pek de itibar etmez. Bu düşünceye göre, bu sektörler reel ekonomi açısından verimliliğe/üretime sınırlı katkı sunmakta,... more
Kimileri bankacılık, sigortacılık ve gayrimenkul sektörlerini üretken olmayan sektörler arasında görür ve yararlarına pek de itibar etmez.
Bu düşünceye göre, bu sektörler reel ekonomi açısından verimliliğe/üretime sınırlı katkı sunmakta, daha çok rant üretimine ve bölüşümüne çalışmaktadır. Ancak, hayat bu kadar siyah
beyaz değil maalesef. Son zamanların favori spor mottosuyla söylemek gerekirse “bir Alex olmasa da” gayrimenkul ve inşaat sektörünün ekonomik alanda önemli işlevleri var.
Bu düşünceye göre, bu sektörler reel ekonomi açısından verimliliğe/üretime sınırlı katkı sunmakta, daha çok rant üretimine ve bölüşümüne çalışmaktadır. Ancak, hayat bu kadar siyah
beyaz değil maalesef. Son zamanların favori spor mottosuyla söylemek gerekirse “bir Alex olmasa da” gayrimenkul ve inşaat sektörünün ekonomik alanda önemli işlevleri var.
Research Interests:
Risk, finans dilinde belirsizlik olarak da tanımlanır. Kurumlar için beklenmeyen kârlar doğurabilse de, belirsizliğin yönetilmeye muhtaç tarafı zarar ile ilgili kısmıdır. Bu nedenle, ekonomik birimlerin gerilim unsurlarının başında gelen... more
Risk, finans dilinde belirsizlik olarak da tanımlanır. Kurumlar için beklenmeyen kârlar doğurabilse de, belirsizliğin yönetilmeye muhtaç tarafı zarar ile ilgili kısmıdır. Bu nedenle, ekonomik birimlerin gerilim unsurlarının başında gelen zarar doğurucu belirsizlikler devleti, şirketleri ve hanehalkını ihtiyatlı olmaya sevk
etmeli. İçsel maliyetleri olsa da, son 10 yıldır ülkemizin sahip olduğu en değerli varlık siyasi istikrar. Ancak, önceki dönemlerle kıyaslandığında, bazı açılardan parlak bulunan, piyasa dostu bir 10 yıl geride kalmış görünüyor. Bunun nedeni de değişen yerel ve küresel koşullar.
etmeli. İçsel maliyetleri olsa da, son 10 yıldır ülkemizin sahip olduğu en değerli varlık siyasi istikrar. Ancak, önceki dönemlerle kıyaslandığında, bazı açılardan parlak bulunan, piyasa dostu bir 10 yıl geride kalmış görünüyor. Bunun nedeni de değişen yerel ve küresel koşullar.
"İKFS’nin gelişmesinin ve bu süreçte kamu-özel sektör ortaklığına
dayalı yaklaşımlarla konut sorununun çözülmesinin basit
ve düşük maliyetli bir formülü yoktur."
dayalı yaklaşımlarla konut sorununun çözülmesinin basit
ve düşük maliyetli bir formülü yoktur."
Research Interests:
Overall, the Turkish housing market has matured successfully over the last decade. The volume of housing loans have increased from $200 million to $51.4 billion between 2002 and 2015. Four million dwelling units were built from 2002 to... more
Overall, the Turkish housing market has matured successfully over the last decade. The volume of housing loans have increased from $200 million to $51.4 billion between 2002 and 2015. Four million dwelling units were built from 2002 to 2014 and 6.3 million construction permits were issued over the same time period.
According to the Central Bank of Turkey, real house prices grew 34, 68, 13, and 25 percent in Turkey, Istanbul, Ankara, and İzmir, respectively, from January 2010 to January 2015.
Economists attribute this house price growth to both positive socio-economic fundamentals, as well as excessive optimism in the market. Likewise, buyers see current house price inflation as a rational course of market expansion. The other perception among buyers is that housing is the best possible investment. The narrative goes that “house prices will always go up.”
(with Dr. Arvydas Jadevicius from Royal Agricultural University, UK. Full article available at: http://www.hurriyetdailynews.com/risk-of-a-
According to the Central Bank of Turkey, real house prices grew 34, 68, 13, and 25 percent in Turkey, Istanbul, Ankara, and İzmir, respectively, from January 2010 to January 2015.
Economists attribute this house price growth to both positive socio-economic fundamentals, as well as excessive optimism in the market. Likewise, buyers see current house price inflation as a rational course of market expansion. The other perception among buyers is that housing is the best possible investment. The narrative goes that “house prices will always go up.”
(with Dr. Arvydas Jadevicius from Royal Agricultural University, UK. Full article available at: http://www.hurriyetdailynews.com/risk-of-a-
Research Interests:
Gayrimenkulün yatırım aracı niteliği aynı zamanda ekonomik temellerden yoksun ve kendi kendini besleyen değer artışlarının ve krizlerin de ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Nitekim diğer krizlerin yanı sıra, 1997 yılındaki Asya Krizi... more
Gayrimenkulün yatırım aracı niteliği aynı zamanda ekonomik temellerden yoksun ve kendi kendini besleyen değer artışlarının ve krizlerin de ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Nitekim diğer krizlerin yanı sıra, 1997 yılındaki Asya Krizi ve en son Küresel Finansal Kriz’de gayrimenkulün (ve konutun) spekülatif bir yatırım aracına dönüştüğüne ve bunun yaygın/ağır finansal başarısızlıklara neden olabileceği görülmüştür. Türkiye’nin kalkınmasının önünde çok sayıda yapısal nitelikte ekonomik/kültürel/siyasal sorunlar bulunmaktadır. Kamu/ özel sektör-hane halkı borçluluğu, cari açık, düşük reel büyüme, işsizlik ve gelir/servet dağılımındaki bozukluk gibi birçok ekonomik sorunun yanında, sosyal kalkınmışlık ölçütleri açısından ülkemizin durumu iç açıcı değildir.
Research Interests:
Konut ve inşaat sektörüne yönelik yatırımlar hane halkı, konut üreticisi, bankacılık sektörü ve genel ekonomi açısından önemli riskler içermektedir. Kredili konut finansmanı ortalama hane halkı için genellikle hayat boyu karşılaşılan en... more
Konut ve inşaat sektörüne yönelik yatırımlar hane halkı, konut üreticisi, bankacılık sektörü ve genel ekonomi açısından önemli riskler içermektedir. Kredili konut finansmanı ortalama hane halkı için genellikle hayat boyu karşılaşılan en büyük ve en uzun vadeli finansal işlemdir. Uzun vadeli kredilerin ödenememesi ise büyük bir finansal ve sosyal yıkıma neden olmaktadır. Bu anlamda küresel krizle birlikte gelişmiş ülkelerde iş ve borçlu konut sahibi iken evsiz kalan kişi sayısında dikkat çekici bir artış olmuştur.
Research Interests:
Ülkemizde çeşitli kurumlarca sunulabilen yatırım bankacılığı faaliyetleri şirketlerin ve kamu kesiminin finansman ihtiyaçlarının karşılanması, profesyonel yatırım hizmetlerinin sunulması, kaynakların etkin dağılımına/kullanımına katkı... more
Ülkemizde çeşitli kurumlarca sunulabilen yatırım bankacılığı faaliyetleri şirketlerin ve kamu kesiminin finansman ihtiyaçlarının karşılanması, profesyonel yatırım hizmetlerinin sunulması, kaynakların etkin dağılımına/kullanımına katkı sağlanması, likidite yaratılması, risk yönetimi, yeni ürünlerin/finansal mühendisliğin geliştirilmesi gibi faaliyetleriyle büyüme/kalkınma süreçlerine katkı sağlamaktadır. Son dönemde aracı kurumların faaliyetlerinin sermaye piyasalarının/genel ekonominin gelişmesine yeterince katkı sağlayamadığından hareketle yüksek sermayeye dayalı faaliyetlerin sektörün gelişmesini sağlayabileceği gündeme gelmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu bu konuda "Yatırım Hizmet ve Faaliyetlerine İlişkin Tebliğ" taslağını (Taslak) hazırlamıştır. Yayınlanması halinde söz konusu taslak kuruluş dönemi sonrası aracı kurum düzenlemelerinde banka aracı kurumlarının kurulması (15.08.1996) ve sermaye yeterliliği (26.06.1998) sonrasındaki en önemli düzenleme olacaktır. Ancak daha şimdiden taslağın sektörde önemli bir değişimin habercisi olabileceği söylenebilir.
Research Interests:
Ülkemiz konut-inşaat sektörü (sektör) 2000'li yılların ikinci yarısından itibaren önemli bir ivme yakalamıştır. Bununla birlikte, son dönemde konut pazarlama kampanyalarında gözlenen yaklaşımlar ve sektörün likidite yetersizliğine/ponzi... more
Ülkemiz konut-inşaat sektörü (sektör) 2000'li yılların ikinci yarısından itibaren önemli bir ivme yakalamıştır. Bununla birlikte, son dönemde konut pazarlama kampanyalarında gözlenen yaklaşımlar ve sektörün likidite yetersizliğine/ponzi finansmana bağlı risklerinin artabileceğinin düşünülmesi dikkat çekicidir. Bu çalışmada sektörün pazarlama tekniklerinin kredi kurumlarının ve düzenleyici otoritelerin firma/sistem ölçeğindeki risk yönetimi algılarını nasıl etkileyebileceği ve sektörün düzenlenmesi konusu incelenmektedir.
Research Interests:
Research Interests:
Research Interests:
Research Interests:
Professional Education at Turkish Capital Markets Association (TSPB)
Research Interests:
Research Interests:
The role of university in business and real world of business
Research Interests:
The paper develops a theoretically informed model to assess affordability using data from 2005 to 2013 on house price to income ratios, the housing affordability index of Turkey (HAIT), and a variety of social and economic indicators. The... more
The paper develops a theoretically informed model to assess affordability using data from 2005 to 2013 on house price to income ratios, the housing affordability index of Turkey (HAIT), and a variety of social and economic indicators. The Turkish results are contrasted with similar measures for other countries.
Research Interests:
The objective of the paper is to define conditions of mortgage market development in Turkey by presenting the findings of dynamic causal relationships between housing loans and selected socio/macro-economic indicators for the term... more
The objective of the paper is to define conditions of mortgage market development in Turkey by presenting the findings of dynamic causal relationships between housing loans and selected socio/macro-economic indicators for the term 2005/01-2011/09. By using monthly time series, we employ granger causality tests, co-integration analysis and vector error correction model (VECM) in the research. The paper specifically aims to analyze the impacts of financial stability, financial risks, monetary policy, households' income/net wealth and housing demand to mortgage credits. We conclude based on the co-integration analysis that housing credit, interest rates, occupancy permits, real GDP per person and monetary aggregate (M2) have long term relationship with housing credits in Turkey. In the paper, we argue that the outcome has important policy implications for both Turkey and emerging economies. In this context, we underline that mortgage market policies in emerging economies should have a balanced approach between market economy and social needs.
Research Interests:
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries.... more
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries. Housing affordability problem in emerging countries are starting to attract increasing attention. This paper seeks to contribute to this emerging literature by analysing housing affordability in Turkey. The paper explores market trends, the nature of the affordability problem and makes some tentative policy suggestions. The paper develops a theoretically informed model to assess affordability using two complementary methodologies in quantitative analysis: country level house-price to income ratio and housing affordability index. Initial outcomes of constructed measures suggest that median price house is not affordable for median/ average income households in Turkey during 2003-2012, despite positive trends in macroeconomic variables and affordability.
Research Interests:
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries.... more
Notions of housing affordability concept are at the heart of debates about access to home ownership, housing finance and social policies globally. The existing housing affordability literature mostly focuses mainly on developed countries. Housing affordability problem in emerging countries are starting to attract increasing attention. This paper seeks to contribute to this emergent literature by analysing housing affordability in Turkey. The paper explores market trends, the nature of the affordability problem and makes some tentative policy suggestions. The paper develops a theoretically informed model to assess affordability using data from 2005 to 2012 on house price to income ratios, the housing affordability index of Turkey (HAIT), and a variety of social and economic indicators. The Turkish results are contrasted with similar measures for other countries.
Research Interests:
Research Interests:
Developments in primary mortgage markets, housing finance system and the activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been the major trends in Turkish housing markets in last decade. Based on the current policies, HDA seems... more
Developments in primary mortgage markets, housing finance system and the activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been the major trends in Turkish housing markets in last decade. Based on the current policies, HDA seems the central institution to solve housing problems of the lower income households. However, it is arguable that HDA system may not be sustainable in the long term due to several structural problems involving lack of financial transparency and inefficient third party/government audit scheme. This paper explores critical issues in housing market/policies and limitations/problems of HDA with the aim of enhancing current framework of HDA and Turkish mortgage markets. As the solution for the inefficiencies, we discuss costs/benefits of transforming HDA to a full service financial firm having authorities on primary/secondary mortgage markets and also social housing policies. It is believed that this transformation may be useful to improve benefits of the social housing policies, to make accountable of the market-based activities and rent creation/distribution scheme of HDA and to develop Turkish mortgage/banking system.
Research Interests:
Research Interests:
Research Interests:
It may be observed that Turkish mortgage market has experienced a rapid development in recent years thanks to relatively stable macro-economic conditions. It is also important to note that housing market is of comparatively sound during... more
It may be observed that Turkish mortgage market has experienced a rapid development in recent years thanks to relatively stable macro-economic conditions. It is also important to note that housing market is of comparatively sound during the process of global financial turmoil. But it is obvious that the market is less developed according to several market completeness criteria. In this context, the contribution of the paper is to empirically analyze the factors affecting housing loans in Turkey, assumed as the critical factor of the development of the mortgage market.
To employ vector error correction model and granger causality tests, the objective of the paper is to present the findings of dynamic causal relationships between housing loans and macro-economic indicators related to general economy and housing markets in Turkey. In the research, we empirically analyze both impacts of widely used macro-economic indicators (CPI, unemployment ratio, real interest rate, current account, monetary aggregate), and also some additional variables, specifically involving household assets, income, subsidies and also house price index. In addition to other contributions of the paper, longer period house price index constructed by the author by combining actual house price index and a proxy index would be specifically interesting for the current literature.
To employ vector error correction model and granger causality tests, the objective of the paper is to present the findings of dynamic causal relationships between housing loans and macro-economic indicators related to general economy and housing markets in Turkey. In the research, we empirically analyze both impacts of widely used macro-economic indicators (CPI, unemployment ratio, real interest rate, current account, monetary aggregate), and also some additional variables, specifically involving household assets, income, subsidies and also house price index. In addition to other contributions of the paper, longer period house price index constructed by the author by combining actual house price index and a proxy index would be specifically interesting for the current literature.
Research Interests:
Housing is one of the major socio-economic problems in Turkey. High intensivity of spontaneous settlements (gecekondu), nearly 40 % in urban area, would be accapted as the sufficient criterion for the level of the housing question in... more
Housing is one of the major socio-economic problems in Turkey. High intensivity of spontaneous settlements (gecekondu), nearly 40 % in urban area, would be accapted as the sufficient criterion for the level of the housing question in Turkey. Additionally there are important quality problems in the existing housing units. In addition to failing policies in market-based solutions to housing question, it has observed that affordable housing policies of central/local governments were not financially/politically sustainable in the last 50 years. Although there are more than one reflection, we may summarize the outcome of the failing social/market based policies on housing by analysing housing shortage variable. So, according to several researches, Turkey needs 600.000 new housing unit every year and current housing deficit of the market is nearly 6 million units. The above numbers represent a clear “failure” in terms of both market and social housing finance/supply systems.
Research Interests:
The housing market is an essential part of a nation's economy and represents the most important component of the wealth accumulation. There is also a relatively recent, growing recognition about importance of the interactive nexus between... more
The housing market is an essential part of a nation's economy and represents the most important component of the wealth accumulation. There is also a relatively recent, growing recognition about importance of the interactive nexus between house prices and macroeconomic variables. This casual relationship is apparently stronger in developed countries having strong real estate-finance linkages. But it would be also important to underline that globalization of the financial and real estate markets may also result similar outcomes in emerging countries.
By utilizing Vector Error Correction Model (VECM) and Granger Causality Tests for the period (2007:6) to (2011:12), the primary purpose of this paper is to examine dynamic causal relationships between house prices and a wide range of macro-economic indicators (including rent values, volume of mortgage loans, consumer price index, monetary aggregate, Istanbul Stock Exchange REIT index, exchange rates, unemployment rate, construction cost index, consumer confidence index, construction permits, mortgage loan interest rate, gross domestic product, current account deficit and CDS spreads). In this context, the paper also empirically analyzes the negative impacts of global financial crisis into Turkish housing markets. To our knowledge, this paper is the first attempt to use actual country-wide house price index in an analysis related to Turkish housing markets.
By utilizing Vector Error Correction Model (VECM) and Granger Causality Tests for the period (2007:6) to (2011:12), the primary purpose of this paper is to examine dynamic causal relationships between house prices and a wide range of macro-economic indicators (including rent values, volume of mortgage loans, consumer price index, monetary aggregate, Istanbul Stock Exchange REIT index, exchange rates, unemployment rate, construction cost index, consumer confidence index, construction permits, mortgage loan interest rate, gross domestic product, current account deficit and CDS spreads). In this context, the paper also empirically analyzes the negative impacts of global financial crisis into Turkish housing markets. To our knowledge, this paper is the first attempt to use actual country-wide house price index in an analysis related to Turkish housing markets.
Research Interests:
Research Interests: Real Estate and Housing
It has been observed that Turkish policy makers have experimented and applied a wide spectrum of housing policies since the foundation of the Republic. With the turn of the Century, a sharp change in the housing policies started to take... more
It has been observed that Turkish policy makers have experimented and applied a wide spectrum of housing policies since the foundation of the Republic. With the turn of the Century, a sharp change in the housing policies started to take place, thanks to the relatively stable macro-economic conditions in Turkey. In this context, it appears that urban renewal is turning into one of the significant models to raise new dwellings particularly in the central areas as well as the peripheries of the major cities. In the past decade, it appeared that urban renewal projects were subject to numerous criticisms by means of public benefit, financial modeling (like PPP) and social concerns. In this paper, in a broader perspective, the authors question whether housing provision arising from the urban renewal projects is adequate to meet housing needs of the lower income groups and the urban poor. The authors also argue that although urban renewal projects play a pivotal role in the transformation of the squatter settlements in the major cities of Turkey, there are vibrant oppositions against the current renewal practices. Therefore, to determine pros and cons of the urban renewal schemes in Turkey, this paper specifically focuses on the Do?anbey/Bursa Urban Renewal Project - a 3,000-unit project right in the downtown Bursa, besides a brief of other selected projects. It also assesses, specifically in the case of Turkish experience, the financial, political, legal, technical, environmental and socio-economic dimensions of urban renewal projects as a whole. This paper contributes in two different aspects. Firstly, to the best of our knowledge, this is the first attempt to analyze Do?anbey/Bursa Urban Renewal Project particularly in the context of suggested urban renewal performance criteria along with the regional housing policies. Secondly, taking into account both the existing urban renewal literature and the leading housing renewal cases in Turkey, with Do?anbey project, we propose a performance criteria (rating methodology) to evaluate how doable a prospective urban renewal project might be. The suggested model will help perform a cost-benefit analysis and hence rate a specific renewal project based on categorical classification of its defined features. We believe that this value added methodology will help both policy makers and market players to analyze social and economic feasibility of the potential urban renewal projects before actually starting them up.
Özet Piyasa mekanizmasına dayalı konut finansmanına yönelik temel beklenti;çağdaş bir çevrede, doğaya saygılı ve nitelikli konutlara, ortalama gelir sahibi hanehalklarının uygun finansman koşulları çerçevesinde erişebilirliğinin... more
Özet
Piyasa mekanizmasına dayalı konut finansmanına yönelik temel beklenti;çağdaş bir çevrede, doğaya saygılı ve nitelikli konutlara, ortalama gelir sahibi hanehalklarının uygun finansman koşulları çerçevesinde erişebilirliğinin artırılmasıdır.Ancak söz konusu beklentinin gelişmiş/gelişen ülkelerdeki alt ve alt orta gelir grubu açısından karşılandığını söylemek güçtür.Ayrıca küresel kriz sürecinde piyasa mekanizmasına dayalı ipotekli konut finansmanı sisteminin (İKFS) göreli başarımının daha da azaldığı gözlenmektedir.Literatür taraması ve karşılaştırmalı veri analizi çerçevesinde yapılan çalışmamızda ipotekli konut finansman sisteminin ülkemiz açısından gelişme koşulları ile birlikte, doğal sınırlarının neler olabileceği incelenmiştir. İnceleme kapsamında özellikle gelir dağılımı, yoksulluk ve gecekondu olgusu bağlamında informel konut finansmanı ve İKFS’nin gelişme koşulları incelenmiştir. İncelememiz sonucunda gecekondu ekonomisinin ve yoksulluğun egemen olduğu bir sosyo-ekonomik yapıda; kredi alma/geri ödeme kapasitesi olan gelir grubuna yönelik olduğu görülen İKFS’nin gelişme göstererek ölçek ekonomisi yaratmasının güç olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Piyasa mekanizmasına dayalı konut finansmanına yönelik temel beklenti;çağdaş bir çevrede, doğaya saygılı ve nitelikli konutlara, ortalama gelir sahibi hanehalklarının uygun finansman koşulları çerçevesinde erişebilirliğinin artırılmasıdır.Ancak söz konusu beklentinin gelişmiş/gelişen ülkelerdeki alt ve alt orta gelir grubu açısından karşılandığını söylemek güçtür.Ayrıca küresel kriz sürecinde piyasa mekanizmasına dayalı ipotekli konut finansmanı sisteminin (İKFS) göreli başarımının daha da azaldığı gözlenmektedir.Literatür taraması ve karşılaştırmalı veri analizi çerçevesinde yapılan çalışmamızda ipotekli konut finansman sisteminin ülkemiz açısından gelişme koşulları ile birlikte, doğal sınırlarının neler olabileceği incelenmiştir. İnceleme kapsamında özellikle gelir dağılımı, yoksulluk ve gecekondu olgusu bağlamında informel konut finansmanı ve İKFS’nin gelişme koşulları incelenmiştir. İncelememiz sonucunda gecekondu ekonomisinin ve yoksulluğun egemen olduğu bir sosyo-ekonomik yapıda; kredi alma/geri ödeme kapasitesi olan gelir grubuna yönelik olduğu görülen İKFS’nin gelişme göstererek ölçek ekonomisi yaratmasının güç olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Research Interests:
Research Interests:
This paper discusses key issues and challenges concerning sustainable development in the construction sector and seeks to improve our understanding of the role of RICS members and their practices in an ever changing marketplace.... more
This paper discusses key issues and challenges concerning sustainable development in the construction sector and seeks to improve our understanding of the role of RICS members and
their practices in an ever changing marketplace. Moreover, it aims to encourage dialogue concerning the necessary changes that need to be undertaken by practitioners and professionals to
adopt necessary new approaches and practices.
their practices in an ever changing marketplace. Moreover, it aims to encourage dialogue concerning the necessary changes that need to be undertaken by practitioners and professionals to
adopt necessary new approaches and practices.
Research Interests:
The Turkish economy was transformed from a closed economy to a market economy after 1980. Market reforms based on liberal policies, were introduced and expanded both housing and finance markets. In the last decade, Turkey has... more
The Turkish economy was transformed from a closed economy to a
market economy after 1980. Market reforms based on liberal policies,
were introduced and expanded both housing and finance markets. In
the last decade, Turkey has experienced increasing marketisation and
internationalisation in real estate markets. The Global Financial Crisis
(GFC) had only a short-term effect.
market economy after 1980. Market reforms based on liberal policies,
were introduced and expanded both housing and finance markets. In
the last decade, Turkey has experienced increasing marketisation and
internationalisation in real estate markets. The Global Financial Crisis
(GFC) had only a short-term effect.
Research Interests:
In recent years, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) membership has become increasingly accepted as the global hallmark of professional expertise and integrity in property, both in mature western European markets and in... more
In recent years, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
membership has become increasingly accepted as the global hallmark of professional expertise and integrity in property, both
in mature western European markets and in young, vibrant markets such as Turkey. Today, the number of property professionals willing to join RICS and apply the global standards of the organization to their business practices continues to grow.
In continental Europe alone there are nearly 6,000 qualified RICS Members–as recognized by the title MRICS (Member of RICS) or FRICS (Fellow of RICS); nearly 2,000 RICS Candidates for Membership who are preparing for their Final Assessment, and over 5,000 RICS Students studying a RICS-accredited course. 100,000 qualified members in over 100 countries and more than 71,100 candidates and students.
membership has become increasingly accepted as the global hallmark of professional expertise and integrity in property, both
in mature western European markets and in young, vibrant markets such as Turkey. Today, the number of property professionals willing to join RICS and apply the global standards of the organization to their business practices continues to grow.
In continental Europe alone there are nearly 6,000 qualified RICS Members–as recognized by the title MRICS (Member of RICS) or FRICS (Fellow of RICS); nearly 2,000 RICS Candidates for Membership who are preparing for their Final Assessment, and over 5,000 RICS Students studying a RICS-accredited course. 100,000 qualified members in over 100 countries and more than 71,100 candidates and students.
Research Interests:
Beim ersten Eindruck wirkt so manches widersprüchlich, wenn die Rede auf Immobilieninvestitionen in der Türkei kommt: Einerseits wird das Land, insbesondere die Metropole Istanbul, gelobt bis bewundert. Gebetsmühlenartig werden die... more
Beim ersten Eindruck wirkt so manches widersprüchlich, wenn die Rede auf Immobilieninvestitionen in der Türkei kommt: Einerseits wird das Land, insbesondere die Metropole Istanbul, gelobt bis bewundert. Gebetsmühlenartig werden die Vorteile der Türkei deklamiert; mittlerweile kann sie fast jeder benennen: wirtschaftliche Stabilität, steigendes Bruttoinlandsprodukt,
junges Durchschnittsalter, wachsende Bevölkerung, Konsumfreude, steigende Kaufkraft. Die BIP-Steigerungsraten
liegen mit erwarteten durchschnittlichen drei Prozent für 2012 sowie einer erwarteten ähnlichen Grössenordnung für 2013 und 2014 erkennbar über dem Durchschnitt der Europäischen Union.
junges Durchschnittsalter, wachsende Bevölkerung, Konsumfreude, steigende Kaufkraft. Die BIP-Steigerungsraten
liegen mit erwarteten durchschnittlichen drei Prozent für 2012 sowie einer erwarteten ähnlichen Grössenordnung für 2013 und 2014 erkennbar über dem Durchschnitt der Europäischen Union.
Research Interests:
Cumhuriyet'in ilanı ile il. Dünya Savaşı'nın hemen öncesine kadar olan dönem, sadece toplumsal ve siyasi hayatta değil, ekonomi ve finans alanında da önemli gelişmelere sahne olmuştur. Bu kısa incelememizde, Cumhuriyet'in ilk 10 yılında... more
Cumhuriyet'in ilanı ile il. Dünya Savaşı'nın hemen öncesine kadar olan dönem, sadece toplumsal ve siyasi hayatta değil, ekonomi ve finans alanında da önemli gelişmelere sahne olmuştur. Bu kısa incelememizde, Cumhuriyet'in ilk 10 yılında bankacılık alanında yaşanan ve her biri ülkemiz iktisat tarihinin mihenk taşına dönüşen değişimleri ve gelişmeleri kısaca irdelemeye çalışacağız.
Research Interests:
Osmanlı Devleti’nin yıkılışı ve Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluşu, tarihsel süreklilik içinde etkilerini bugün hala devam ettiren çeşitli sosyo-ekonomik/politik gelişmelerin ürünüdür. Nitekim Osmanlı döneminde başlayan ekonomik gelişme ve... more
Osmanlı Devleti’nin yıkılışı ve Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluşu, tarihsel süreklilik içinde etkilerini bugün hala devam ettiren çeşitli sosyo-ekonomik/politik gelişmelerin ürünüdür. Nitekim Osmanlı döneminde başlayan ekonomik gelişme ve yaklaşımlar Cumhuriyet döneminde ortaya çıkan birçok fikir ve uygulamanın da temelini oluşturmuştur. Bu gelişmelerin başında, İttihat Terakki Cemiyeti’nin öncülüğünde gelişen millî iktisat ve millî bankacılık uygulamaları gelmektedir. Bu çalışmada, diğer önemli finansal gelişmelerle birlikte, millî iktisat kavramının düşünsel temelleri ve uygulamasının 2. Meşrutiyet’in başlangıcından 1. Dünya Savaşı sonuna kadar geçirdiği serüveni yazında öne çıkan kaynakları derleyerek aktarmayı amaçladık.
Research Interests:
The study examines herding behavior in Turkish REITs (T-REITs) by using daily closing prices over the period of July 2007 to May 2016. To the best of our knowledge, this paper is the first study to solely examine the herding behavior in... more
The study examines herding behavior in Turkish REITs (T-REITs) by using daily closing prices over the period of July 2007 to May 2016. To the best of our knowledge, this paper is the first study to solely examine the herding behavior in T-REITs by utilizing Chang et al. (2000) methodology. For the three sub-periods, our results indicate herding behaviors, the presence of directional asymmetry and linear relation between volatility and herding. The evidences suggest herding is a persistent phenomenon and increases during the period of market stress. Finally, we also find transitivity in volatility periods in both with/without asymmetry term models. The research draws critical implications for portfolio managers and supervisors dealing with emerging markets and T-REITs.
Research Interests:
Portföy performansının genel kabul görmüş ölçütler çerçevesinde tesbit edilerek, birörnek standartlar dahilinde dönemsel olarak yatırımcıya ve kamuya açıklanması, portföy yönetiminin nisbi başarısı hakkında hizmeti talep eden yatırımcıya... more
Portföy performansının genel kabul görmüş ölçütler çerçevesinde tesbit edilerek, birörnek standartlar dahilinde dönemsel olarak yatırımcıya ve kamuya açıklanması, portföy yönetiminin nisbi başarısı hakkında hizmeti talep eden yatırımcıya ve hizmeti arz eden piyasanın diğer katılımcılarına nesnel bir ölçüt sunmaktadır. Portföy performansı sonuçlarına ilişkin olarak yeterli, zamanlı, anlaşılır ve standardize edilmiş bilginin üretilerek yatırımcılara sunulması bir yönüyle bireysel ve kamusal bilgilendirme ve aydınlatma anlamına gelirken, diğer bir
yönüyle özellikle farklı firmalarca sunulan portföy yönetimi faaliyetlerinin mevcut ve potansiyel müşteriler açısından değerlendirilmesi imkanını getirmektedir. Performans ölçümüne ilişkin olarak incelediğimiz
standartlar, aracı kurum müşterisi açısından, portföyü çevreleyen ve daha çok müşterinin hukuken korunmasını amaç edinen düzenleme sistematiğinin ötesinde, karar alma sürecine sunduğu veriler sayesinde portföy sahibinin malvarlığındaki reel değişimlere karşı mali açıdan güncel olarak korunmasını amaç edinmiştir. Portföy yönetimi
hizmetini sunan açısından düşünüldüğünde ise, standartlar sunulan hizmetin kalitesinin aynı ortak payda da ölçülmesi imkanını vermektedir. Sunulan portföy yönetimi hizmeti kalitesinin finansal olarak ölçülebilir ve
belli sıklıklarla kamuya açıklanabilir hale gelmesi portföy yönetimi hizmetini sunanlar arasında da rekabete neden olacaktır.
Çalışmada temel kurum ve kavramları ile incelediğimiz sistemin sağlıklı olarak işlemesi temin edilebilirse, portföy sahibinin yatırım kararları daha gerçekçi ve güncel bir zeminde cereyan edecek ve performans açıklamasına dayanan sistemin öngördüğü müşteriyi bilgilendirme süreçleri, müşteriye sunulan portföy yönetim hizmetinin kalitesinde kendiliğinden bir gelişmeye neden olacaktır. Temelde bireysel portföy performansının ölçümü ve sunumunun değerlendirildiği çalışmamızda, The Association for Investment Management and Research’ün(AIMR) performans sunumuna ilişkin düzenlemelerindeki ortak unsurların tespit edilmesi amacıyla, PPS/GPPS standartları (Performance Presentation Standards ve Global Performance Presentation Standards) ile AIMR Performans Sunuş Standartları Komitesi’nin 1990 tarihli raporunda tavsiye edilen standartlar karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Standartların altında yatan felsefe ve mevcut uygulamaya yönelik yorum ve açıklamalar da her bölüm bünyesinde ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Standartlar değerlendirilirken dikkat edilen bir başka husus ise, ilgili
ülkelerin mevzuatında yer alan spesifik düzenlemeleredayalı çözümlemelerin dikkate alınması yerine genelleştirilmesi ve ülkemiz koşullarında uygulanması müsait kuralların üzerinde özellikle durulması olmuştur. Kanaatimizce sistemin hassas noktası,
düzenlemeye konu edilmesi önerilen standartların öngörüldüğü biçimde uygulanıp uygulanmadığının, performans sunumunun zorunlu olarak yapılacağı dönemlerde bağımsız denetim firmalarınca
denetlenebilmesidir.
Çalışmamızın sonuç ve öneriler kısmında, önceki
bölümlerde incelenen standartlar ve standartlara ilişkin inceleme, yorum ve açıklamalardan hareketle geliştirilen somut öneriler, performans sunumu sürecinin sistematiğini kavrayacak genişlikte ve Portföy Gruplarının Oluşturulmasına İlişkin Esaslar, Getirilerin
Hesaplanmasına İlişkin Esaslar, Performans Sonuçlarının Sunulmasına İlişkin Esaslar ve Kamunun Aydınlatılmasına
İlişkin Diğer Esaslar ana başlıkları altında sunulmaktadır.
yönüyle özellikle farklı firmalarca sunulan portföy yönetimi faaliyetlerinin mevcut ve potansiyel müşteriler açısından değerlendirilmesi imkanını getirmektedir. Performans ölçümüne ilişkin olarak incelediğimiz
standartlar, aracı kurum müşterisi açısından, portföyü çevreleyen ve daha çok müşterinin hukuken korunmasını amaç edinen düzenleme sistematiğinin ötesinde, karar alma sürecine sunduğu veriler sayesinde portföy sahibinin malvarlığındaki reel değişimlere karşı mali açıdan güncel olarak korunmasını amaç edinmiştir. Portföy yönetimi
hizmetini sunan açısından düşünüldüğünde ise, standartlar sunulan hizmetin kalitesinin aynı ortak payda da ölçülmesi imkanını vermektedir. Sunulan portföy yönetimi hizmeti kalitesinin finansal olarak ölçülebilir ve
belli sıklıklarla kamuya açıklanabilir hale gelmesi portföy yönetimi hizmetini sunanlar arasında da rekabete neden olacaktır.
Çalışmada temel kurum ve kavramları ile incelediğimiz sistemin sağlıklı olarak işlemesi temin edilebilirse, portföy sahibinin yatırım kararları daha gerçekçi ve güncel bir zeminde cereyan edecek ve performans açıklamasına dayanan sistemin öngördüğü müşteriyi bilgilendirme süreçleri, müşteriye sunulan portföy yönetim hizmetinin kalitesinde kendiliğinden bir gelişmeye neden olacaktır. Temelde bireysel portföy performansının ölçümü ve sunumunun değerlendirildiği çalışmamızda, The Association for Investment Management and Research’ün(AIMR) performans sunumuna ilişkin düzenlemelerindeki ortak unsurların tespit edilmesi amacıyla, PPS/GPPS standartları (Performance Presentation Standards ve Global Performance Presentation Standards) ile AIMR Performans Sunuş Standartları Komitesi’nin 1990 tarihli raporunda tavsiye edilen standartlar karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Standartların altında yatan felsefe ve mevcut uygulamaya yönelik yorum ve açıklamalar da her bölüm bünyesinde ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Standartlar değerlendirilirken dikkat edilen bir başka husus ise, ilgili
ülkelerin mevzuatında yer alan spesifik düzenlemeleredayalı çözümlemelerin dikkate alınması yerine genelleştirilmesi ve ülkemiz koşullarında uygulanması müsait kuralların üzerinde özellikle durulması olmuştur. Kanaatimizce sistemin hassas noktası,
düzenlemeye konu edilmesi önerilen standartların öngörüldüğü biçimde uygulanıp uygulanmadığının, performans sunumunun zorunlu olarak yapılacağı dönemlerde bağımsız denetim firmalarınca
denetlenebilmesidir.
Çalışmamızın sonuç ve öneriler kısmında, önceki
bölümlerde incelenen standartlar ve standartlara ilişkin inceleme, yorum ve açıklamalardan hareketle geliştirilen somut öneriler, performans sunumu sürecinin sistematiğini kavrayacak genişlikte ve Portföy Gruplarının Oluşturulmasına İlişkin Esaslar, Getirilerin
Hesaplanmasına İlişkin Esaslar, Performans Sonuçlarının Sunulmasına İlişkin Esaslar ve Kamunun Aydınlatılmasına
İlişkin Diğer Esaslar ana başlıkları altında sunulmaktadır.
Research Interests:
Türkiye’de gayrimenkul-finans bağının zayıf olduğunu belirterek konuşmasına başlayan Coşkun, “Önce birincil, ardından ikincil piyasalarda da bu zayıf bağın yansımalarını görüyoruz. İşin sigorta boyutu ve menkulleşme tarafı ihmal edilecek... more
Türkiye’de gayrimenkul-finans bağının zayıf olduğunu belirterek konuşmasına başlayan Coşkun, “Önce birincil, ardından ikincil piyasalarda da bu zayıf bağın yansımalarını görüyoruz. İşin sigorta boyutu ve menkulleşme tarafı ihmal edilecek boyutlarda. Bir defa yapısal noktaları düşünmemiz gerekiyor. Belki rakamlar üretici,
geliştirici, aracı sistem için iyi şeyler ama konut sahipliği artmıyor. Halkın geliri açısından ulaşmak istediğimiz noktaya yakın değiliz,” dedi.
geliştirici, aracı sistem için iyi şeyler ama konut sahipliği artmıyor. Halkın geliri açısından ulaşmak istediğimiz noktaya yakın değiliz,” dedi.
Research Interests:
The recent coup attempt in Turkey should not dampen investors’ long-term interest in the world’s leading residential market in terms of price growth, experts say(...) “The people and the establishment won the battle in less than 12... more
The recent coup attempt in Turkey should not dampen investors’ long-term interest in the world’s leading residential market in terms of price growth, experts say(...) “The people and the establishment won the battle in less than 12 hours,” said Yener Coşkun, a real estate expert at the Capital Markets Board of Turkey in Ankara. “This victory of democracy will create extra positive impact.”
Research Interests:
En 1989, un año emblemático para el cambio político y regulatorio de Europa, la European Network for Housing Research (Red Europea de Investigación de Vivienda ‐ ENHRS) puso en marcha los procesos para crear un grupo de trabajo sobre... more
En 1989, un año emblemático para el cambio político y regulatorio de Europa, la European Network for Housing Research (Red Europea de Investigación de Vivienda ‐ ENHRS) puso en marcha los procesos para crear un grupo de trabajo sobre financiación de la vivienda. El objetivo era reunir a investigadores en la materia provenientes de toda Europa que desarrollasen su labor en universidades, centros de investigación, organismos estatales y otras instituciones, con el fin de hacer un seguimiento y análisis de la evolución de los mercados de financiación de la vivienda; el impacto que los cambios en estos mercados tenían en los sistemas regulatorios y la relación entre la vivienda y los mercados financieros. Ya entonces era evidente que el futuro nada iba a tener que ver con los sistemas muy regulados o subsidiados por los gobiernos, en términos de relación con el consumidor y financiación del mercado y que eran la experiencia en la mayoría de los países europeos tras la guerra. El grupo de trabajo, coordinado por Bengt Turner ‐ Presidente de la ENHR ‐ y Christine Whitehead, se confirmó en 1990. Desde entonces, el grupo ha trabajado y se ha reunido regularmente al menos una vez al año, cada vez con expertos de más países, a medida que la investigación en la materia ha ido ganando importancia. Es el más veterano de los grupos de trabajo de la ENHR y se ocupa, sin duda, de la mayor diversidad de datos entre los que se incluyen, en particular, las evaluaciones comparativas regulares de la evolución de los mercados y la política. Este año se celebra en dos etapas el vigésimo quinto aniversario del grupo. Veinticinco años después de su creación, este año hemos realizado un taller en la Conferencia Internacional de la ENHR en Edimburgo, donde discutimos los primeros borradores con los principales hitos de los mercados de financiación de la vivienda durante este período. El próximo año verá la luz un libro que abordará el caso de veintiún países, junto con un análisis comparativo sobre las tendencias y perspectivas de futuro. El libro será editado por los actuales coordinadores, Jens Lunde y Christine Whitehead, y publicado por Wiley Blackwell. El libro se presentará en la Conferencia Internacional de la ENHR en Lisboa, a finales de junio de 2015 (detalles disponibles en http://www.enhr2015.com). Una actividad particularmente importante del grupo de trabajo ha sido la colaboración con la European Mortgage Federation – Covered Bond Council (EMF‐ECBC). La parte más importante de esta colaboración ha consistido en una serie de seminarios conjuntos periódicos (el último tuvo lugar en septiembre de 2013). Para celebrar esta sinergia, la FHE‐ECBC nos ha dado la oportunidad de participar como editores invitados en una edición especial de su boletín de noticias, Mortgage Info, para poder ofrecer a sus lectores un adelanto del contenido del libro y de nuestras principales conclusiones. Hemos decidido centrarnos en los hitos y en las tendencias que han surgido a lo largo de la crisis financiera global, en un formato breve. Para ello, se pidió a los autores de los veintiún capítulos que identificaran en un máximo de 300 palabras los hitos y las tendencias más importantes en sus respectivos mercados hipotecarios desde el inicio de la crisis. Los editores han reunido algunas ideas sobre cómo ha sido la experiencia en los distintos países y si existen tendencias claras y lecciones que plasmar. La intención es dar al lector una imagen interesante de la evolución de los mercados y, al mismo tiempo, un anticipo del material que, de forma mucho más detallada, se publicará el próximo año.